СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 761/5533/24

пр. № 2/759/824/25

07 квітня 2025 року м. Київ

Святошинський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Єросової І.Ю.,

при секретарі судових засідань Шило М.І.,

за участі представника позивача Єгорова О.Ф.,

представника відповідача Гамрецького Є.О.,

представника відповідача Бондаря І.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження з викликом (повідомленням) сторін цивільну справу за позовом ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) до Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» (01034, м.Київ, вул.Володимирська, 42) про визнання договорів укладеними,

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2024 року ОСОБА_1 звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ", згідно з яким просить визнати укладеними Договори про врегулювання правовідносин між забудовником та інвестором будівництва за №№ 10А, 105А, 163А від 11.01.2024 року в редакції, зазначеній у позовній заяві. В обґрунтування позовних вимог вказує на набуття ним права власності на майнові права на 27 квартир загальною площею 1983,52 кв.м., в тому числі на 3-кімнатну квартиру АДРЕСА_2 розташована на 3 поверсі секції А в житловому будинку за адресою: м.Київ, вул.Сім`ї Сосніних (наразі Івана Дзюби), 4-А. У зв`язку з банкрутством забудовника ТОВ «Київисотбуд», відповідно до рішення Київської міської ради від 26.04.2012 р. №542/7879 змінено забудовника та передано Комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» земельну ділянку для завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків на АДРЕСА_3 . Оскільки КП "Житлоінвестбуд-УКБ" здійснює завершення будівництва, останній ухиляється від укладення договору для врегулювання правовідносин між забудовником та інвестором, що стало підставою для звернення до суду із вказаним позовом.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 15.02.2024 року позовну заяву передано за підсудністю на розгляд Святошинського районного суду м. Києва з підстав, передбачених ч. 1 ст. 30, п. 1 ч. 1 ст. 31 ЦПК України.

Постановою Київського апеляційного суду від 13.06.2024 р. ухвалу Шевченківського районного суду м. Києва від 15 лютого 2024 року про передачу справи на розгляд іншого суду по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ" про визнання договорів укладеними - залишено без змін.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 19.09.2024 р. позовну заяву залишено без руху.

Ухвалою Святошинського районного суд м. Києва від 25.10.2024 року провадження у справі відкрито, визначено проводити розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.

16.01.2025 р. до суду надійшов відзив у якому представник відповідача заперечує проти позовних вимог. Вказує, що між КП "Житлоінвестбуд-УКБ" та інвесторами визначено механізм передачі права власності на об`єкт на підставі договорів про завершення будівництва. Зазначає, що відповідач не є правонаступником попереднього забудовника ТОВ «Київвисотбуд», а тому не є боржником за його зобов`язаннями. Взаємовідносини між КП "Житлоінвестбуд-УКБ" та інвесторами врегульовані договорами на завершення будівництва та договором передачі права вимоги, які укладаються на підставі наявності оригіналів документів на здійснення інвестування. ОСОБА_1 не звертався до відповідача із пропозицією укласти відповідні договори, доказів здійснення інвестицій у будівництво квартир не надавав.

26.02.2025 р. представником відповідача подано додаткові пояснення у яких посилається на помилковість тверджень позивача, що у зв`язку із банкрутством забудовника - ТОВ «КИЇВИСОТБУД», відповідно до рішення Київської міської ради від 26.04.2012 року N 542/7879, змінено забудовника та Комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» передано земельну ділянку для завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків на АДРЕСА_3 , оскільки відповідач не є правонаступником первісного забудовника.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримує та просить задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві.

У судовому засіданні представники відповідача позовні вимоги заперечують, просять відмовити у їх задоволенні, вказуючи на їх необґрунтованість.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази, суд доходить висновку, що позовні вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно зі ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст. ст. 12,13 ЦПК України, суд розглядає справи на принципах змагальності і диспозитивності. Згідно зі ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. ст. 76,81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Судом встановлено, що ухвалою Господарського суду м.Києва у справі №5011-33/8319-2012 від від 06.12.2022 року судом здійснено заміну стягувача з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Паріс» на його правонаступника - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Деметра Фінанс» (04071, місто Київ, вулиця Костянтинівська, будинок 32, офіс 5; ).

В межах виконавчого провадження було організовано та проведено електронні торги: продажу вищевказаних майнових прав. З огляду на те, що електронні торги з продажу майнових прав не відбулися, ТОВ «Фінансова компанія «Деметра Фінанс» виявила згоду та залишила за собою нереалізоване арештоване майно в рахунок погашення боргу.

Приватним нотаріусом КМНО Войтовським В.С. 21.02.2023 року Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Деметра Фінанс» видано Свідоцтво про право власності на майнові права на квартири, які раніше виступали предметом забезпечення.

06.09.2023 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова" компанія «Деметра Фінанс» (Продавець) ОСОБА_1 (Покупець), було укладено договір купівлі- продажу майнових прав (далі - Договір купівлі- продажу) на 24 квартири загальною площею 1 715,59 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_4 та майнових прав на 3 квартири загальною площею 267,93 кв.м. за цією ж адресою.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Київвисотбуд» протягом 2004 року укладено інвестиційні договори, відповідно до яких зобов`язувався за рахунок коштів інвесторів здійснити будівництво житлових будинків по АДРЕСА_3 .

29.02.2008 року ухвалою Господарського суду м. Києва порушено справу про банкрутство ТОВ «КИЇВВИСОТБУД», а в подальшому ТОВ «КИЇВВИСОТБУД» визнано банкрутом в судовому порядку.

Київською міською радою на підставі рішення від 26.04.2012 № 542/7879 КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» передано у короткострокову оренду земельну ділянку площею 1,7368 га для завершення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_3 .

Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12.09.2012 № 1604 «Про завершення будівництва багатоповерхових будинків на АДРЕСА_3 » Головному управлянню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «ЖИТЛОІНВЕСТБУД - УКБ» доручено вжити заходів для завершення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_3 та інженерних мереж до цих будинків.

Фінансування завершення будівництва вказаного об`єкту здійснюється за рахунок залучених коштів та доплати попередніми інвесторами (п.п.2.7. та 2.8. Розпорядження).

Рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/1305/15-г від 02.04.2015 за Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» визнано право власності на об`єкт незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_3 .

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 28.01.2016 року право власності на об`єкт незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_3 власником об`єкту є КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ».

Протоколом наради щодо вирішення питань відновлення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_3 від 09.04.2014 року, вирішено, що КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» при прийманні незавершеного будівництва об`єкту на АДРЕСА_5 переукладає договори з громадянами, які вклали кошти у будівництво цих житлових будинків (інвестори).

01.10.2014 року КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУ-УКБ» проведено спільну нараду з інвесторами щодо вирішення питань відновлення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_3 за результатами якої було досягнуто згоди щодо порядку та способів завершення будівництва будинків та інженерних мереж будинків по АДРЕСА_3 .

За результатами проведених загальних зборів щодо визначення джерел фінансування для початку відновлення будівельних робіт, було прийнято рішення щодо розміру доплати на завершення будівництва (Протокол загальних зборів інвесторів будівництва житлових будинків за адресою АДРЕСА_3 від 16.10.2014 р.).

Станом на сьогодні Підприємством укладено договори на завершення будівництва житлових будинків (А,Б,В) (коригування) на АДРЕСА_3 (далі - Договір) з попередніми інвесторами.

За умовами типового договору на завершення будівництва (копія договору додається) КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» зобов`язуються забезпечити відповідно до проектно-кошторисної документації виконання будівельно-монтажних робіт по завершенню будівництва житлових будинків (А,Б,В) (коригування) на АДРЕСА_3 (надалі - Об`єкт будівництва) до складу якого входить квартира №___ (надалі - Об`єкт) з характеристикою відповідно до п.1.2 цього Договору. КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» передає у власність, а Сторона - 2 приймає у власність майнові права на Об`єкт та забезпечує своєчасне фінансування будівництва.

Пунктом 1.4. типового договору на завершення будівництва визначено, що Сторона - 2, після набуття права власності на Об`єкт має право володіти та користуватись ним без обмежень та самостійно оформити правовстановлюючі документи на Об`єкт.

Згідно п. 1.5. типового договору на завершення будівництва, для оформлення Стороною - 2 права власності на Об`єкт, КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» зобов`язана надати Стороні - 2 наступні документи: Акт приймання-передачі Об`єкта; Довідку про оплату у повному обсязі вартості Об`єкта; Технічний паспорт Об`єкта, виготовлений відповідним органом.

Крім того, за результатами проведених загальних зборів інвесторів будівництва житлових будинків за адресою АДРЕСА_3 оформлених Протоколом від 16.10.2014 р. погоджено відступлення права вимоги, інших прав, що виникають за договорами інвестування житлових та нежитлових приміщень за адресою АДРЕСА_3 , від інвесторів до КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ».

Протягом листопада - грудня 2014 року КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУ-УКБ» та інвестори уклали договори передачі права вимоги.

Предметом договору передачі права вимоги за основним договором, є те що Сторона - 2 (Інвестор) передає, а Сторона - 1 (КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ») приймає відповідно до умов цього договору: право вимоги за договором, укладеним між Стороною - 2 та ТОВ «КИЇВВИСОТБУД» (далі - Основний договір) та майнові права на квартиру, які виникли у Сторони-2 на підставі вказаного договору в обмін на зобов`язання Сторони - 1 у майбутньому за окремим договором передати Стороні - 2 майнові права на квартиру у житловому будинку по АДРЕСА_3 з наступними характеристиками, (далі - Квартира), або іншу квартиру такої ж площі у цьому об`єкті будівництва.

Права вимоги передаються Стороною - 2 з метою отримання Стороною - 1 прав та дозвільної документації відповідно до чинного законодавства України, необхідних для завершення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_3 , та подальшої передачі Квартири у власність Стороні - 2.

На дату підписання цього Договору Інвестори зобов`язані передати за Актом приймання-передачі Стороні - 1 оригінал основного договору та оригінали квитанцій банку про здійснення інвестицій у будівництво квартири у розмірі, передбаченому п. 1.2 цього Договору.

Необхідною умовою набуття майнових прав на квартиру у незавершеному будівництвом будинку було укладення договору передачі права вимоги КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» та договору про участь у завершенні будівництва житлових будинків та наявність оригіналів документів (основного договору інвестування та квитанції банку про здійснення інвестицій у будівництво квартири), оскільки фінансування завершення будівництва вказаного об`єкту здійснюється за рахунок залучених коштів та доплат попередніми інвесторами.

Доказів звернення ОСОБА_1 до КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» щодо укладення договорів передачі права вимоги про участь у завершенні будівництва житлових будинків матеріали справи не містять. Докази надання ОСОБА_1 оригіналів Основного договору та оригіналів квитанцій банку про здійснення інвестицій у будівництво квартир АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , відсутні. Таким чином, не доведено наявність майнових прав на квартири належними, достатніми та допустимими доказами. За відсутності у фізичної/юридичної особи зазначених документів у КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» відсутні правові підстави для укладення договорів на завершення будівництва із позивачем.

Належних та достатніх доказів здійснення ОСОБА_1 , ТОВ «ЕЛІТЖИТЛО», ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДЕМЕТРА ФІНАНС» інвестування будівництва квартир АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 - немає.

При цьому, КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» не є правонаступником попереднього забудовника ТОВ «КИЇВВИСОТБУД», акти приймання - передачі між КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» та ТОВ «КИЇВВИСОТБУД» не укладались. Як висновок КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» не є боржником за зобов`язаннями ТОВ «КИЇВВИСОТБУД», оскільки діяльність останнього припинена за рішенням суду про визнання його банкрутом.

У проектах договорів, які позивач просить визнати укладеними, про врегулювання правовідносин між забудовником та Інвестором будівництва ОСОБА_1 не зазначає про істотну умову договору, як здійснення розміру доплати на завершення будівництва квартир АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 .

Визнання такого договору укладеним призведе до порушення прав КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» та інвесторів будівництва, за кошти яких здійснюється завершення будівництва.

Підсумовуючи наведене, позивачем не доведено належними та допустимими доказами наявність порушених його прав,позивач не звертався до відповідача для укладення договору на завершення будівництва житлового будинку, не надано доказів здійснення першочергових внесків за інвестиційними угодами та відповідної доплати, виходячи з вартості об`єкта інвестування (квартир).

В силу приписів ст. ст. 3, 6, 203, 626, 627 Цивільного кодексу України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (частини перша та друга статті 640 ЦК України).

Частиною другою статті 642 ЦК України передбачено, що якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.

З огляду на зазначені норми права не можна вважати укладеним договір, якщо сторонами не досягнуто згоди щодо його умов.Визнати укладеним можливо лише такий договір, сторони якого в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов або який вони фактично виконують.

Зі змісту заявлених вимог вбачаються ознаки переддоговірного спору. Переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови. При цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов`язаною його укласти через пряму вказівку закону, або на підставі обов`язкового для виконання акта планування. В інших випадках спір про укладення договору чи з умов договору може бути розглянутий господарським судом тільки за взаємною згодою сторін або якщо сторони зв`язані зобов`язанням укласти договір на підставі існуючого між ними попереднього договору. У разі вирішення судом переддоговірного спору з дотриманням вказаних вимог днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду, враховуючи, що в такому випадку договірне зобов`язання між сторонами виникає саме на підставі судового рішення.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Об`єднаної палати Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 25.05.2018 у справі № 61/341, постановах Верховного Суду від 30.01.2020 у справі №905/887/19, від 16.01.2020 у справі № 905/514/19, від 24.10.2019 у справі № 46/406, від 08.10.2019 у справі № 908/203/19.

Враховуючи вищенаведене суд доходить висновку про передчасність заявлених позивачем вимог та відсутність порушення його прав.

Керуючись ст.ст. 6-13, 18, 19, 77-79, 89, 259, 263, 264, 265, 268, 274, 279, 354, 355 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) до Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» (01034, мкиїв, вул.Володимирська, 42) про визнання договорів укладеними, відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення. У разі розгляду справи (вирішення питання ) без повідомлення сторін зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасники справи якому рішення не було вручене у день його складення має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до Київського апеляційного суду, при цьому відповідно до п. п. 15.5 п. 15 Перехідних положень ЦПК України в редакції Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» № 2147-VIII від 03.10.2017 року до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією кодексу.

Суддя І.Ю. Єросова