Справа № 473/1073/25
РІШЕННЯ

іменем України

"22" квітня 2025 р. Вознесенський міськрайонний суд Миколаївської області в складі головуючого судді Вуїва О.В.,

за участю секретаря судового засідання Москаленко С.Л.,

розглянувши у підготовчому засіданні в м. Вознесенську цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ретро-Вознесенськ», Вознесенської міської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Державна інспекція архітектури та містобудування України, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання права власності на реконструйовану квартиру та припинення права власності,

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСББ «Ретро-Вознесенськ», Вознесенської міської ради про визнання права власності на реконструйовану квартиру та припинення права власності, в якому (з урахуванням подальшого уточнення) вказувала, що згідно нотаріально посвідченого Договору дарування квартири від 28 жовтня 2006 року, реєстр. №1585, вона набула у власність квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Також, згідно нотаріально посвідченого Договору дарування квартири від 15 липня 2009 року, реєстр. №791, вона набула у власність квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .

За період проживання у квартирах позивачка, з метою поліпшення житлових умов, здійснила реконструкцію квартир шляхом їх об`єднання в одне житлове приміщення та добудови прибудови.

Реконструкцію квартир з добудовою ОСОБА_1 здійснила на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, без дозволу на будівництво та затвердженої проектної документації.

30 серпня 2024 року ОСОБА_1 уклала з ОСББ «Ретро-Вознесенськ» Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), а також підготувала Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1).

Однак, при подачі Декларації про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) у прийнятті декларації було відмовлено у зв`язку з неподанням забудовницею повідомлення про початок будівельних робіт та затвердженої проектної документації.

При реконструкції з добудовою були дотримані архітектурно-будівельні, екологічні, протипожежні норми та правила, не порушено права та інтереси держави та третіх осіб.

За наслідками технічного обстеження квартири встановлена можливість її надійної та безпечної експлуатації.

Земельна ділянка під забудовою перебуває у користуванні позивачки на умовах суперфіцію.

Проте ОСОБА_1 позбавлена можливості зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності щодо реконструйованої квартири та повноцінно здійснювати право власності щодо цього майна, оскільки позбавлена можливості надати реєстратору декларацію про готовність об`єкта до експлуатації у зв`язку з неподанням забудовницею повідомлення про початок будівельних робіт та затвердженої проектної документації.

Враховуючи наведене, ОСОБА_1 просила визнати за нею право власності на реконструйовану квартиру АДРЕСА_3 загальною площею 130,8 кв.м., житловою 63 кв.м., а також припинити право власності на квартиру АДРЕСА_4

В підготовче засідання позивачка ОСОБА_1 не з`явилася, проте надала суду письмову заяву про розгляд справи без її участі, позовні вимоги підтримує у повному обсязі.

Представник відповідача ОСББ «Ретро-Вознесенськ» Попов В.В. в підготовче засідання не з`явився, проте надав суду письмову заяву про розгляд справи без його участі, позовні вимоги визнає повністю.

Представник відповідача Вознесенської міської ради Величко Є.О. в підготовче засідання не з`явився, проте надав суду письмову заяву про розгляд справи без його участі, позовні вимоги визнає повністю.

Треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_2 , ОСОБА_3 в підготовче засідання не з`явилися, проте надали суду заяви про розгляд справи без їх участі, проти задоволення вимог ОСОБА_1 не заперечують.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Державної інспекції архітектури та містобудування України в підготовче засідання не з`явився, причину неявки суду не повідомив.

Суд вважав можливим розглянути справу без особистої участі учасників справи, оскільки матеріали містять усі необхідні інформацію та докази про обставини справи, необхідні для вирішення спору.

Дослідивши матеріали справи в межах заявлених позовних вимог та на підставі наявних у ній доказів, суд прийшов до висновку про можливість застосування передбачених ст.ст. 200, 206 ЦПК України наслідків визнання відповідачами позову у підготовчому засіданні, оскільки таке визнання не суперечить вимогам закону та не порушує прав, свобод чи інтересів інших осіб.

При цьому, суд встановив, що згідно нотаріально посвідченого Договору дарування квартири від 28 жовтня 2006 року, реєстр. №1585, ОСОБА_1 набула у власність квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Також, згідно нотаріально посвідченого Договору дарування квартири від 15 липня 2009 року, реєстр. №791, ОСОБА_1 набула у власність квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .

За період проживання у квартирах, а саме у 2009 році позивачка, з метою поліпшення житлових умов, здійснила реконструкцію квартир шляхом їх об`єднання в одне житлове приміщення та добудови прибудови а-1.

Реконструкцію квартир з добудовою ОСОБА_1 здійснила на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, без дозволу на будівництво та затвердженої проектної документації.

30 серпня 2024 року ОСОБА_1 уклала з ОСББ «Ретро-Вознесенськ» Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), а також 01 жовтня 2024 року підготувала Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1).

Однак, при подачі Декларації про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками (СС1) у прийнятті декларації було відмовлено у зв`язку з неподанням забудовницею повідомлення про початок будівельних робіт та затвердженої проектної документації.

У зв`язку з тим, що реконструйоване житлове приміщення не може бути введене в експлуатацію та зареєстроване у встановленому законом порядку, позивачка позбавлена можливості здійснювати передбачені законом права власниці щодо реконструйованої квартири.

Згідно ст. 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ч. 1 ст. 181 ЦК України).

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України).

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (ст. 328 ЦК України).

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (ст. 331 ЦК України).

Згідно ст. 4 Закону України «Про архітектурну діяльність» для створення об`єкта архітектури виконується комплекс робіт, який включає: підготовку містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки у випадках і порядку, передбачених законодавством; здійснення в необхідних випадках передпроектних робіт, а також заходів з охорони нововиявлених під час здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єктів містобудування, що відповідно до закону мають антропологічне, археологічне, естетичне, етнографічне, історичне, мистецьке, наукове чи художнє значення; пошук архітектурного рішення, розроблення, погодження у визначених законом випадках і затвердження проекту; виконання робочої документації для будівництва, а в разі виконання її або окремих її частин іншим виконавцем - здійснення авторського нагляду за таким виконанням; будівництво (нове будівництво, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт) та знесення об`єкта архітектури, архітектурно-будівельний контроль, технічний та авторський нагляди під час здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування; прийняття спорудженого об`єкта в експлуатацію.

Будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (ч. 1 ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність»).

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 1, ч.ч. 1, 5, 6 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», п.п. 3, 11 «Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року №461 (в редакції постанови від 08 вересня 2015 року №750) будівництвом вважається нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об`єкта будівництва.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю повертає декларацію про готовність об`єкта до експлуатації замовникові, якщо декларація подана чи оформлена з порушенням установлених вимог, з обґрунтуванням причини у строк, передбачений для її реєстрації.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Ч. 2 ст. 5 вказаного Закону передбачено, що якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.

Водночас, згідно ч. 2 ст. 383 ЦК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Виконання власниками робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об`єкта в експлуатацію не потребується (ст. 152 ЖК України).

Проте, реконструкція з добудовою була здійснена з втручанням в несучі конструкції будівлі та пов`язана із збільшенням житлової площі житлового приміщення, а тому потребувала отримання відповідних дозвільних документів з подальшим прийняттям в експлуатацію.

Разом з тим, реконструкція квартир з добудовою здійснювалася забудовницею ОСОБА_1 на земельній ділянці, що не була передана їй для цієї мети, без повідомлення про початок будівельних робіт та затвердженої проектної документації.

За встановленого, реконструкція вважається самочинно збудованим нерухомим майном.

Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Суд встановив, що при реконструкції та добудові забудовницею були дотримані архітектурно-будівельні, екологічні, протипожежні норми та правила, не порушено права та інтереси держави та третіх осіб (зокрема власників сусідніх квартир).

З копії Звіту про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж по об`єкту: реконструкція квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_6 (а.с. 18-25) вбачається відповідність цього об`єкта вимогам закону та можливість його подальшої безпечної експлуатації.

Земельна ділянка під забудовою перебуває у користуванні позивачки на умовах суперфіцію.

Власник ділянки не заперечує проти визнання за ОСОБА_1 права власності на самочинно збудоване нерухоме майно.

Позивачка позбавлена можливості зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності щодо реконструйованої квартири з прибудовою та повноцінно здійснювати право власності щодо цього майна.

За встановлених обставин, суд вважає вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 200, 206, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ :

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ретро-Вознесенськ», Вознесенської міської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Державна інспекція архітектури та містобудування України, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання права власності на реконструйовану квартиру та припинення права власності задовольнити повністю.

Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , право власності на реконструйовану квартиру (з прибудовою а-1) АДРЕСА_3 загальною площею 130,8 кв.м., житловою площею 63 кв.м., що складається з: передпокою площею 21 кв.м. (позначеного на плані техпаспорту за №1), кухні площею 17,4 кв.м. (позначеної на плані техпаспорту за №2), житлової кімнати площею 22,6 кв.м. (позначеної на плані техпаспорту за №3), ванної кімнати площею 9,2 кв.м. (позначеної на плані техпаспорту за №4), гардеробної площею 11,6 кв.м. (позначеної на плані техпаспорту за №5), коридору площею 8,6 кв.м. (позначеного на плані техпаспорту за №6), житлової кімнати площею 22,8 кв.м. (позначеної на плані техпаспорту за №7), житлової кімнати площею 17,6 кв.м. (позначеної на плані техпаспорту за №8.

Припинити право власності ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на квартиру АДРЕСА_4 .

Рішення може бути оскаржене до Миколаївського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його складення.

Суддя: О.В. Вуїв