МАКАРІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" квітня 2025 р. Справа №370/290/25

Макарівський районний суд Київської області у складі головуючого судді Білоцької Л.В., розглянувши у приміщенні суду у смт Макарів Київської області у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними матеріалами справу за позовом

ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарська фірма «АГРО-ПРОБА» про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості з орендної плати та скасування рішення державного реєстратора,

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 (далі ОСОБА_1 , позивач) звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарська фірма «АГРО-ПРОБА» (далі ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА», відповідач) у якому просив: розірвати договір оренди землі від 12.09.2017 щодо земельної ділянки площею 1,0378 га з кадастровим номером :02:007:0040; стягнути з ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати в сумі 5 189 грн.; скасувати рішення державного реєстратора Білоцерківської міської ради Лепетинської Н.А. від 08.10.2024 за індексним номером 75431581 про реєстрацію права оренди ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» земельної ділянки площею 1,0378 га з кадастровим номером :02:007:0040.

Позовні вимоги обґрунтовував тим, що він є власником земельної ділянки площею 1,0378 га з кадастровим номером :02:007:0040 для ведення особистого селянського господарства на підставі державного акту серії ЯД № 659327 від 31.08.2006. Таке право власності також зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Вказує, що 12.09.2017 між позивачем та ТОВ «САТ АГРО» (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки площею 1,0378 га з кадастровим номером :02:007:0040 строком на 7 років.

Пунктом 3.1 Договору визначено, якщо орендар продовжує використовувати земельну ділянку після закінчення строку дії договору, такий договір вважається поновлений на той самий строк. У цьому разі додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відповідно до п. 4.1 Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розрахована на 1 календарний рік в сумі 2 594,50 грн. Орендна плата вноситься один раз на рік з вересня по 31 грудня.

Розмір орендної плати може переглядатись один раз на 7 років (п. 4.5 Договору).

Пунктом 9.4 Договору визначено, що орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату.

Також, відповідно п. 12.3 Договору, дія договору припиняється шляхом розірвання рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Однак, що починаючи з 2022 року позивачу не сплачувалась орендна плата, внаслідок чого ним з`ясовано наступне.

Зазначає, що згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру на даний час орендарем земельної ділянки площею 1,0378 га з кадастровим номером :02:007:0040 є ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» на підставі Договору оренди землі від 12.09.2017, Договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 27.01.2023 № 27/01, Договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 28.06.2024 № 28/06-03 та Договору купівлі-продажу (відступлення) права користування (оренди) земельних ділянок від 17.09.2024.

Рішенням державного реєстратора Білоцерківської міської ради Лепетинської Н.А. від 08.10.2024 за індексним номером 75431581 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» на земельну ділянку площею 1,0378 га з кадастровим номером :02:007:0040.

Вищезазначені Договори від 27.01.2023 № 27/01, від 28.06.2024 № 28/06-03, від 17.09.2024 укладено без відома та участі позивача, як наслідок, останні відсутні у його розпорядженні відсутні.

Тому позивач вважав, що до ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» перейшли усі права та обов`язки за Договором оренди земельної ділянки від 12.09.2017.

Враховуючи, що за Договору оренди земельної ділянки від 12.09.2017 наразі є заборгованість за період 2022-2024 роки, а також те, що умови п. 4.1 Договору щодо розміру орендної плати являються не прийнятними для позивача, 15.11.2024 ним направлено лист на адресу ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» щодо досудового врегулювання спору, а саме погашення заборгованості та внесення змін до Договору щодо розміру орендної плати.

Водночас на такий лист ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» відповідь не надано та в грудні 2024 року здійснено сплату орендної плати лише за період 2024 року у сумі 2 594,50 грн.

З огляду на виплату орендної плати за період 2022-2023 років, позивач вважає, що існують підстави для розірвання договору оренди, стягнення орендної плати та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА».

Тому позивач завернувся за захистом свого права до суду.

Ухвалою суду від 04.02.2025 позовну заяву ОСОБА_1 прийнято до розгляду та відкрито провадження у даній справі. Розгляд справи ухвалено проводити в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін та без проведення судового засідання. Встановлено відповідачу 15-тиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання відзиву на позовну заяву відповідно до ст. 178 ЦПК України.

Копію ухвали суду від 04.02.2025 та копію позовної заяви з додатками відповідач отримав 14.02.2025, що підтверджується рекомендованим повідомленням № 825. Відповідно у встановлений судом строк, відповідач на адресу суду клопотань про розгляд справи з повідомленням сторін та відзиву на позовну заяву не подав, у зв`язку з чим суд відповідно до ч. 8 ст. 178 ЦПК України вирішує справу за наявними матеріалами.

Ухвалою суду від 04.03.2025 задоволено заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову та заборонено державним реєстраторам здійснювати реєстраційні дії щодо реєстрації (перереєстрацію) права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:007:0040 за Договором оренди земельної ділянки від 12.09.2017.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши письмові матеріали справи, суд встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Судом установлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,0378 га з кадастровим номером :02:007:0040 для ведення особистого селянського господарства на підставі державного акту серії ЯД № 659327 від 31.08.2006 (а.с. 10). Таке право власності також зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с. 8-9).

12.09.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «САТ АГРО» укладено Договір оренди земельної ділянки площею 1,0378 га з кадастровим номером :02:007:0040.

Пунктом 3.1 Договору визначено, що його укладено на 7 років. По закінчення строку дії договору Орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди земля на новий строк (поновлення договору оренди землі.

Орендар який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк зобов`язаний повідомити про це Орендодавця за два календарних місяці до спливу строку договору оренди землі, але не пізніше ніж за 30 календарних днів до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі Орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути зміненні за згодою сторін.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий Орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджу Орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з Орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень Орендодавця щодо поновлення договору оренди землі Орендарю направляться лис повідомлення про прийняте Орендарем рішення із відповідними письмовими пропозиціями щодо істотних у договору.

У разі, якщо Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренд землі і за відсутності протягом одного календарного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення Орендодання про заперечення у поновлений договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбаченні договором

У цьому разі додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Відповідно до п. 4.1 Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розрахована на 1 календарний рік в сумі 2 594,50 грн. Орендна плата вноситься один раз на рік з вересня по 31 грудня.

Розмір орендної плати може переглядатись один раз на 7 років (п. 4.5 Договору).

Пунктом 9.4 Договору визначено, що орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату.

Також, відповідно п. 12.3 Договору, дія договору припиняється шляхом розірвання рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру на даний час орендарем земельної ділянки площею 1,0378 га з кадастровим номером :02:007:0040 є ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» на підставі Договору оренди землі від 12.09.2017, Договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 27.01.2023 № 27/01, Договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 28.06.2024 № 28/06-03 та Договору купівлі-продажу (відступлення) права користування (оренди) земельних ділянок від 17.09.2024.

Рішенням державного реєстратора Білоцерківської міської ради Лепетинської Н.А. від 08.10.2024 за індексним номером 75431581 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» на земельну ділянку площею 1,0378 га з кадастровим номером :02:007:0040.

Станом на 15.11.2024 за твердженням позивача існувала заборгованість з орендної плати за Договором оренди землі від 12.09.2017 та 15.11.2024 позивачем направлено лист (а.с. 14) на адресу ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» щодо досудового врегулювання спору, а саме погашення заборгованості та внесення змін до Договору щодо розміру орендної плати, який отримано 26.11.2024 (а.с. 15), проте жодної відповіді не надано та виплачено орендну плату лише за 2024 рік.

Між сторонами склалися відносини, які регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі ЦК України), Земельного кодексу України (далі ЗК України), Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV), Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон № 1952-IV).

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди.

Як було зазначено вище, Договір оренди землі від 12.09.2017 був укладений на 7 років, тобто до 12.09.2024, проте п. 3.1 Договору було визначено умови та порядок його продовження.

Перед вирішення питання наявності підстав для розірвання Договору, суду належало установити чи був продовжений (поновлений) строк дії Договору після 12.09.2024.

Станом на момент укладення Договору оренди землі від 12.09.2017 питання поновлення договору оренди землі регулювалося статтею 33 Закону № 161-XIV.

Так, частинами першою-шостою статтею 33 Закону № 161-XIV було визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Тобто, умови п. 3.1 Договору оренди землі від 12.09.2017 щодо поновлення договору оренди землі були ідентичними до положень статті 33 Закону № 161-XIV.

З огляду на це, є очевидним, що позивач та ТОВ «САТ АГРО», укладаючи Договір оренди землі від 12.09.2017 та узгоджуючи на 7 років вперед питання його можливої пролонгації, визначили умови такої пролонгації, які відповідали положенням статті 33 Закону № 161-XIV, яка діяла на той час.

Водночас, Закон № 340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон № 161-XIV - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закону № 161-XIV у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16.07.2020.

За змістом приписів статті 126-1 ЗК України можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Таке поновлення не можна передбачати у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування відповідною ділянкою (частина першу статті 126-1 ЗК України). За наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Останнє можливе у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Таку заяву сторона договору може подати до вказаного реєстру не пізніш як за місяць до дати закінчення договору оренди землі ( частина друга та третя статті 126-1 ЗК України).

Наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки.

Водночас, такі зміни були прийняті 05.12.2019 та набрали чинності лише 16.07.2020, а тому не могли бути враховані позивачем та ТОВ «САТ АГРО» на момент укладення Договору оренди землі від 12.09.2017.

Проте, укладаючи Договір оренди землі від 12.09.2017 позивач та ТОВ «САТ АГРО» визначили у ньому порядок його можливої пролонгації, який повністю відповідав положенням статті 33 Закону № 161-XIV, яка діяла на той час.

Тому, оскільки Договір оренди землі, та, як наслідок, умови його пролонгації позивачем та ТОВ «САТ АГРО» були погоджені 12.09.2017, суд вважає, що до спірних відносин не може бути заснована стаття 126-1 ЗК України, яка набрала чинності 16.07.2020, а підлягає застосуванню стаття 33 Закону № 161-XIV, у редакції до внесення змін Законом № 340-IX (далі по тексту у цій редакції).

Відповідаючи на питання про те, чи було продовжено Договір оренди землі від 12.09.2017 відповідно до положень статті 33 Закону № 161-XIV, суд ураховує позицію Великої Палати Верховного Суду (далі ВП ВС), викладену у постанові від 31.08.2021 у справі № 910/1030/19 та зазначає таке.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 ЦК України).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).

Стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

Аналогічні умови були визначені Договором оренди землі від 12.09.2017.

Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

ВП ВС у постанові від 31.08.2021 у справі № 910/1030/19 зазначала, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV).

ВП ВС у постанові від 31.08.2021 у справі № 910/1030/19 зазначала, що частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанови ВП ВС від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин (постанова ВП ВС від 31.08.2021 у справі № 910/1030/19).

Як неодноразово зазначала ВП ВС, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Як установлено судом вище, Договір оренди землі від 12.09.2017 закінчував свою дію 12.09.2024, проте ні ТОВ «ЛАН-2017», яке набуло право оренди 26.08.2024, ні ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА», яке набуло право оренди 17.09.2024, тобто після закінчення строку дії Договору, не повідомили орендодавця в установлені законом та Договором строки про намір поновити договірні відносини на новий строк шляхом надсилання листа-повідомлення з доданням до нього проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

З огляду на це, суд вважає, що строк дії Договору оренди землі від 12.09.2017 сплинув 12.09.2024 та поновлений не був.

Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

За змістом зазначених норм розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір.

Відповідний висновок також міститься у постанові КГС ВС від 07.08.2018 у справі №910/7981/17.

З огляду на це, суд не досліджує питання дотримання орендарями істотних умов Договору, сплати орендної плати, оскільки строк дії Договору сплинув 12.09.2024, а тому він не може бути розірваний.

З цих підстав у задоволенні цієї позовної вимоги слід відмовити.

Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати.

У статті 21 Закону № 161-XIV передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до часини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Як було зазначено вище, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розрахована на 1 календарний рік в сумі 2 594,50 грн. Орендна плата вноситься один раз на рік з вересня по 31 грудня.

Водночас, за твердженням позивача йому не було виплачено орендну плату за 2022 та 2023 роки.

На підставі витягу із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно установлено, що з 12.09.2017 орендарем земельної ділянки площею 1,0378 га з кадастровим номером :02:007:0040 був ТОВ «САТ АГРО», якого 27.01.2023 на підставі Договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення № 27/01 замінив ТОВ «Фастів Агро», якого 28.06.2024 на підставі Договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення № 28/06-03 замінив ТОВ «ЛАН-2017», якого 17.09.2024 на підставі Договору купівлі-продажу (відступлення) права користування (оренди) земельних ділянок замінило ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА».

Тобто протягом 2022 року орендарем земельної ділянки було ТОВ «САТ АГРО», протягом 2023 року - ТОВ «САТ АГРО» та ТОВ «Фастів Агро».

Відповідач ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» став орендарем земельної ділянки лише у 2024 році та зобов`язання за 2024 рік виконав і виплатив орендну плату позивача, що останнім заперечується.

Пред`являючи вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати за 2022-2023 роки із відповідача, позивач зазначив, що на його думку до ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» перейшли усі права та обов`язки за Договором оренди земельної ділянки від 12.09.2017.

Водночас суду не надано Договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення № 27/01 від 27.01.2023, Договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення № 28/06-03 від 28.06.2024 та Договору купівлі-продажу (відступлення) права користування (оренди) земельних ділянок від 17.09.2024, на яких до ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» набуло право оренди земельної ділянки.

За відсутності таких договорів суд позбавлений можливості установити їх умови, зокрема щодо виплати орендної плати за минулі періоду, обсягу прав та обов`язків які передавалися за такими договорами.

Позивач у позові зазначав, що такі договору були укладені без його відома, а тому у нього вони відсутні.

Разом із тим, відсутність таких договорів не звільняє позивача від обов`язку довести ті обставини, на які він покликається, оскільки останній міг звернутися до осіб, які є сторонами цих договорів з метою отримання їх копій, а у разі отримання відмови на таке звернення звернутися до суду із клопотанням відповідно до статті 84 ЦПК України про їх витребування.

З огляду на викладене, суд вважає, що позивачем не доведено факту виникнення у відповідача обов`язку виплати орендної плати за 2022-2023 роки, а тому позов у цій частині пред`явлено до неналежного відповідача, що є самостійною підставою для відмови у його задоволенні.

Щодо позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора.

Згідно зі статтями 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення.

В контексті вищезазначених статей, спосіб захисту порушеного права повинен відповідати характеру порушеного права.

Статтею 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Державний реєстратор, реалізуючи свої функції, керується Конституцією України, Законом № 1952-IV та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до пункту першого частини першої статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Внесення відомостей до Державного реєстру прав, згідно з пунктом чотири частини першої статті 3 Закону, здійснюється виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.

Частиною третьою статті 10 Закону № 1952-IV передбачено, що державний реєстратор, серед іншого, встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Частиною другою статті 18 Закону № 1952-IV передбачено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 25.12.2015 року за № 1127.

Приписами частини четвертої статті 18 Закону № 1952-IV визначено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Позивачем заявлено вимогу про скасування рішення державного реєстратора Білоцерківської міської ради Лепетинської Н.А. від 08.10.2024 за індексним номером 75431581 про реєстрацію права оренди ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» земельної ділянки площею 1,0378 га з кадастровим номером :02:007:0040.

Як було установлено вище, ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» таке право оренди набуло на підставі Договору купівлі-продажу (відступлення) права користування (оренди) земельних ділянок від 17.09.2024 після чого здійснило реєстрацію такого права.

Водночас Договір купівлі-продажу (відступлення) права користування (оренди) земельних ділянок від 17.09.2024 не є предметом оскарження у цій справі, судом не перевірялася правомірність набуття ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» права оренди, та, як наслідок, існування у державного реєстратора Білоцерківської міської ради Лепетинської Н.А. правових підстав для внесення відповідного рішення.

Окрім цього, таким рішенням державного реєстратора Білоцерківської міської ради Лепетинської Н.А. лише зафіксовано факт передачі права оренди ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» та додано його, як орендаря, уже до існуючого із 2017 року запису про оренду земельної ділянки.

Разом із тим, витягу із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно установлено, що у ньому присутній лише один запис про оренду земельної ділянки, а саме: 07.11.2017 державним реєстратором Макарівської районної державної адміністрації Київської області Хоменко Т.М. № 38062699, яким було внесено оренди земельної ділянки за Договором оренди землі від 12.09.2017 строком на 7 років з можливістю пролонгації.

Надалі до цього запису були внесені зміни щодо переходу права оренди, зокрема востаннє до ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА».

Тобто, існуючий наразі запис у Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право оренди ТОВ СФ «АГРО-ПРОБА» щодо земельної ділянки на підставі Договору оренди землі від 12.09.2017 є неактуальним, оскільки його строк закінчився 12.09.2024, а тому жодних чином не порушує прав позивача.

Жодних інших записів щодо пролонгації цього права оренди цієї земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо не відображено.

З огляду на це, суд доходить висновку про відмову у задоволенні позовних вимог у цій частині у зв`язку із їх необґрунтованістю.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, у зв`язку із відмовою у задоволенні позовних вимог відсутні підстави для стягнення з відповідача на користь позивача понесених витрат на правову допомогу.

Окрім того, відповідно до ч. 9, ч. 10 ст. 158 ЦПК України, у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суду відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

Враховуючи викладене, заходи забезпечення позову вжиті за ухвалою Макарівського районного суду Київської області від 04.03.2025 у даній справі підлягають скасуванню.

А згідно ч. 10 ст. 158 ЦПК України, у такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.

Згідно ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Керуючись ст. ст. 5, 76-81, 83, 95, 141, 247, 265, 354-355 ЦПК України суд,

у х в а л и в:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарська фірма «АГРО-ПРОБА» про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості з орендної плати та скасування рішення державного реєстратора відмовити.

Заходи забезпечення позову вжиті за ухвалою Макарівського районного суду Київської області від 04.03.2025 у даній справі скасувати.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а якщо воно не проголошувалося - з дати складання повного його тексту, через Макарівський районний суд Київської області.

Рішення суду набирає законної сили відповідно до вимог ст. 273 ЦПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 15.04.2025.

Реквізити сторін:

ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ;

Товариство з обмеженою відповідальністю сільськогосподарська фірма «АГРО-ПРОБА», 47820, Тернопільська обл., Тернопільський р-н, с. Гнилиці, вул. Садова, 16, .

Суддя Л.В. Білоцька