Провадження № 2/369/3964/25
РІШЕННЯ

Іменем України

25.03.2025 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі:

головуючого судді: Скрипник О.Г.,

за участю секретаря: Гребенюк Н.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення коштів виплачених в рахунок завдатку,

ВСТАНОВИВ:

21.08.2022 р. ОСОБА_1 звернулася до суду із вимогою про стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошових коштів в сумі 7500 доларів США (в еквіваленті до грн - 312 000 триста дванадцять тисяч гривень 00 копійок) та штрафу в сумі 7500 доларів США (в еквіваленті до грн - 312 000 триста дванадцять тисяч гривень 00 копійок), мотивуючи свої вимоги тим, що 23 травня 2024 року нею було передано ОСОБА_2 7500 доларів США, як завдаток за земельну ділянку з кадастровим номером :04:002:0040 площею 0,0526 гата будинку, що на ній будується за адресою АДРЕСА_1 , яку вона мала намір придбати. Однак укласти договір купівлі-продажу не вдалося з незалежних від Позивача підстав, в зв`язку з наступним.

Вищевказаний об`єкт нерухомості мав бути придбаний шляхом отримання іпотечного кредиту по програмі єОселя, про що був інформований Відповідач та що було основною умовою майбутнього укладення договору.

Так, на початку травня 2024 року родиною Позивачки було подано всі необхідні документи до відділення Ощадбанку та згідно банківської оцінки стану Позичальника, а саме чоловіка Позивачки - ОСОБА_3 було попередньо погоджено суму кредиту до 6000000 грн за вказаною державною програмою.

Вказаний Об`єкт нерухомості підходив під умови програми єОселя та мав бути введений в експлуатацію Відповідачем до 14 липня 2024 року для оформлення основного договору купівлі-продажу.

Однак, 27 травня 2024 року (тобто через один робочий день після отримання завдатку Відповідачем) в програмі єОселя змінилися умови кредитування, а саме була зменшена сума кредиту для всіх фізичних осіб до 2000000 грн. Тобто об`єкт нерухомості мав вартувати не більше 50 000 доларів США в еквіваленті до грн.

Як наслідок, обрані об`єкт нерухомості в с. Ходосівка вже не підходив під критерії державної програми єОселя, про що в той же день було проінформовано Відповідача з вимогою повернення завдатку, оскільки договір не може бути укладено з незалежних від сторін причин (скріншот переписки надається).

Разом з тим, забудовником об`єкту нерухомості відповідно до законодавства України має бути юридична особа, що дотримується технічних норм та вимог в процесі будівництва, сплачує податки та заробітну плату робітникам.

Так, Забудовник (застаріле) це особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об`єктів житлового будівництва або згідно з укладеними договорами має право розпоряджатися житловою площею у будинках, які будуються (реконструюються). В редакції Закону України «Про архітектурну діяльність» від 17.02.2011 термін «забудовник» є скасований. Забудовником може виступати юридична особа, включаючи ФОП. Серед обов`язків забудовника виділяють забезпечення фінансування (інвестицій), та його освоєння підрядним або господарським способом.

Критерії державної програми єОселя були змінені для об`єктів нерухомості, що купуються саме у фізичних осіб. Для юридичних осіб забудовників фінансування за вказаною програмою не змінилося.

Отже, враховуючи що по суті Відповідач є саме забудовником, та намагаючись вжити всіх можливих заходів для укладення договору купівлі продажу мною було запропоновано Відповідачу ввести об`єкт нерухомості в експлуатацію саме на Юридичну особу забудовника. Також, нею було організовано консультацію Відповідача з начальником відділення банку, для належного оформлення документів. Однак Відповідач відмовився вводити об`єкт нерухомості в експлуатацію саме на Юридичну особу, тому укладення договору не відбулося саме з вини Відповідача, що дає підстави вбачати в його діях попередньо спланований злий умисел заволодіння коштами. На зв`язок не виходив, спілкуватися відмовився, всі питання просив передавати через ріелтора Олександра.

Так, саме з цих підстав Дніпровським управлінням поліції ГУНП у м. Києві відкрито кримінальне провадження 0002658 за ч. 3 ст. 190 ч. КК України (шахрайство). На даний час справа розслідується.

Разом з тим, позивачка просить суд звернути увагу на те, що отримані Відповідачем кошти не можна вважати завдатком. Передана сума коштів у розмірі 7500 доларів США згідно розписки є авансом.

Оскільки договір купівлі-продажу Об`єкту нерухомості, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами у справі укладено не було, існує лише розписка (що не є нотаріально посвідченим договором), неможливість укладення договору сталася з незалежних від Позивача причин - передані Відповідачу гроші є авансом, який на відміну від завдатку є лише способом платежу і підлягає поверненню Позивачці.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17 жовтня 2024 року відкрито провадження по даній справі та призначено підготовче засідання.

22 січня 2025 року до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому представник відповідача просив суд у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , про стягнення коштів виплачених в рахунок завдатку - відмовити в повному обсязі та стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 10 000,00 грн. витрат на професійну правничу допомогу.

Відзив обгрунтований тим, що єОселя це програма доступного кредитування житла, ініційована Президентом України, що дозволяє отримати кредит на придбання квартири, майнових прав на житло, приватного будинку, таунхаусу чи дуплексу за ставкою від 3% до 10% річних.

Відповідно до зазначеної інформації з офіційного сайту АТ «Ощадбанк» станом на сьогодні максимальна сума кредиту становить 6 000 000,00 грн.

Тобто, з вищезазначеного слідує, що умови кредитування щодо зменшення суми кредиту не змінювались, а позивач вводить суд в оману.

Натомість, щоб отримати вигідні умови кредитування на житло за програмою єОселя, необхідно для початку подати заяву через застосунок Дія.

Потім заяву розглядають банки, які приймають участь у даній програмі, та приймають рішення протягом 24 годин.

Після чого, заявник обирає найвигіднішу пропозицію конкретного банку з представленого переліку, надає відповідні документи банку для перевірки.

І лише після зазначених дій позивач повинна шукати іпотечне житло, здійснювати перевірку даного житла для програми єОселя, підготовлювати супровідні документі.

Даний алгоритм дій зазначений як у застосунку Дія, так і на офіційних сайтах банківських установ, які приймають участь у даній програмі.

Натомість, позивач спочатку обрала житло, а лише потім скоріше за все подала заявку на отримання кредитування.

При цьому, позивач не надає належних та допустимих доказів того, що змінились умови кредитування саме у проміжок з 23 по 27 травня 2024 року.

Більш того, як вже зазначалось, станом на сьогодні максимальна сума кредиту для придбання житла за програмою єОселя становить 6 000 000,00 грн.

Тобто, посилання позивача на те, що договір купівлі-продажу не уклався через обставини, які не залежали від останньої, не відповідають дійсності.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків встановлених ст. 82 ЦПК України.

На противагу, позивач навіть не надає офіційного листа від АТ «Ощадбанк» про відмову видачі кредитних коштів на земельну ділянку та будинок, який остання хотіла придбати у відповідача, а бо ж повідомлення про зміну умов кредитування.

Враховуючи вищезазначене, договір купівлі-продажу між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не уклався саме з вини позивача, яка безвідповідально віднеслась до своїх обов`язків.

Також позивач зазначає, що критерії державної програми єОселя були змінені для об`єктів нерухомості, що купуються саме у фізичних осіб, через що остання не змогла оформити кредит. Для юридичних осіб забудовників фінансування за вказаною програмою не змінилось.

Варто зазначити, що відповідно до постанови КМУ № 856 від 02.08.2022 в редакції чинній станом на 27 травня 2024 року, якою затверджено умови забезпечення приватним акціонерним товариством «Українська фінансова житлова компанія» доступного іпотечного кредитування громадян України, встановлено, що жодних змін критеріїв іпотечного кредитування для об`єктів нерухомості, що купуються у фізичних осіб не відбувалось.

Знову ж таки, твердження позивача ґрунтуються лише на власних припущеннях, остання не посилається взагалі ні на які офіційні джерела, відповідно до яких можливо було встановити, що критерії кредитування дійсно здійснювались.

Також позивач посилається на те, що договір купівлі-продажу об`єкту нерухомості, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами у справі укладено не було, існує лише розписка (що не є нотаріально посвідченим договором),неможливість укладення договору сталася з незалежних від Позивача причин передані Відповідачу гроші є авансом, який на відміну від завдатку є лише способом платежу і підлягає поверненню Позивачці.

З цього приводу зазначаємо, що інститут свободи договору є одним із ключових принципів договірного права, який гарантує автономію волі сторін у правовідносинах. Цей принцип означає, що сторони мають право самостійно вирішувати:

- чи укладати договір чи ні жодна сторона не може бути змушена до укладення договору, якщо це не передбачено законом.

вибір контрагента сторони мають право самостійно обирати партнера для укладення договору.

визначення умов договору сторони можуть домовлятися про будь-які умови, які не суперечать чинному законодавству. Це дозволяє враховувати особливості конкретної ситуації та інтереси обох сторін.

форма договору сторони можуть обирати форму договору (усну чи письмову), якщо інше не встановлено законом.

- зміна або розірвання договору сторони можуть передбачити умови зміни чи розірвання договору за взаємною згодою.

Відтак, ОСОБА_1 без примусу та власної ініціативи уклала розписку з Відповідачем, в якій сторони погодили, що ОСОБА_1 передає ОСОБА_2 завдаток у розмірі 7 500 (сім тисяч п`ятсот доларів США) дол. США в якості забезпечення укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки № :04:002:5611 та будинок, що будується на цій ділянці.

Також, сторони визначили, що за домовленостями сторін договір купівлі-продажу повинен бути підписаний не пізніше дати 14 липня 2024 року. Термін дії розписки становить до 14 липня 2024 року.

Крім того, сторони погодили, що у разі відмови Продавця від підписання договору з будь- яких причин, Продавець повертає Покупцю завдаток у подвійному розмірі протягом 2 робочих днів. У пазі завершення терміну розписки чи відмови покупця від підписання основного договору, завдаток не повертається, залишається у Продавця і всі домовленості скасовуються.

Тобто, виходячи зі змісту розписки. Позивач та Відповідач визначили умови розірвання домовленостей та повернення коштів, за якими у раз: відмови Покупця від підписання основного договору, завдаток Покупцю не повертається.

Як зазначалось вище, за період з 23 по 27 травня 2024 року жодних змін критеріїв іпотечного кредитування за програмою єОселя для об`єктів нерухомості, що купуються у фізичних осіб та юридичних осіб не відбувалось, тобто договір купівлі-продажу не уклався саме з вини Позивача.

Також просив суд стягнути з позивача на користь відповідача витрати на професійну правову допомогу, посилаючись на те, що між ОСОБА_2 та Адвокатським об`єднанням «ДЕНАЛІ» укладено договір № 07/01/25 про надання правничої допомоги від 07.01.2025, відповідно до якого Адвокатське об`єднання зобов`язується за завданням Клієнта надати Клієнту правову допомогу, а Клієнт зобов`язується оплатити надання послуг та фактичні витрати Адвокатського об`єднання, необхідні для виконання цього Договору.

Також, 07 січня 2025 року між Відповідачем та Адвокатським об`єднанням укладено Додаток № 1 до Договору про надання правничої допомоги № 07/01/25 від 07.01.2025 року, відповідно до якого сторонами Договору досягнута домовленість про види правової допомоги, які будуть надаватися та договірної ціни на неї.

07 січня 2025 року ОСОБА_2 та Адвокатське об`єднання «ДЕНАЛІ» підписали Акт прийому-передачі наданих послуг (додаток № 2 до Договору про надання правничої допомоги від 07.01.2025), в якому зафіксовано факт, що Виконавець надав, а Клієнт отримав наступні послуги:

- ознайомлення та вивчення матеріалів справи № 755/14731/24 (1 год.) - 1000,00 грн.;

- складення відзиву на позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , про стягнення коштів виплачених в рахунок завдатку у справі № 755/14731/24 (4,5 год.) - 4500,00 грн.;

- складення клопотання про залишення позовної заяви без руху у справі № 755/14731/24 (1 год.) - 1000,00 грн.;

- складення клопотання про витребування оригіналу розписки у справі № 755/14731/24 (1 год.) - 1000,00 грн.;

- участь у судовому засіданні суду першої інстанції по справі № 755/14731/24 (1 год.) - 2500,00 грн.

За вищезазначені послуги, ОСОБА_2 сплатив 10 000,00 грн., що підтверджується квитанцією про оплату Клієнтом наданих йому послуг № 690559001 від 08.01.2025.

У судове засідання позивачка не з`явилась. Про день, час та місце слухання справи повідомлена належним чином. До суду направила заяву у якій просила суд розгляд справи проводити без її участі, позов підтримала, просила задовольнити.

Відповідач та його представник у судове засідання не з`явились. Про день, час та місце слухання справи повідомлені належним чином. У відзиві на позовну заяву просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог та стягнути з позивача витрати на правову допомогу.

Враховуючи, що сторони по справі в судове засідання не з`явились, відповідно до ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Суд, дослідивши матеріали справи, всебічно та в повному обсязі проаналізувавши всі обставини справи, належність та допустимість доказів, приходить до наступних висновків.

Згідно до ст. 3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є: свобода договору; свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно зі ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч.1 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно ч.1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Положеннямист.12 ЦПК України передбачено наступне. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч.1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч.1 ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

За правилами ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Обставини справи, відповідно до ч. 2 ст. 78 ЦПК України, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено, що згідно оригіналу розписки про отримання грошових коштів від 23 травня 2024 року, відповідно до якої ОСОБА_2 отримав завдаток від ОСОБА_1 в сумі 7500 доларів США, в якості завдатку в забезпечення укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим №:04:002:5611, та будинок, що будується на цій ділянці. За домовленостями сторін договір купівлі-продажу повинен бути підписаний не пізніше 14.07. 2024 року. Повна суми угоди становить 215 000 доларів США. Термін дії розписки 14 липня 2024 року. У разі укладення договору купівлі-продажу сума завдатку, зараховується у вартість земельної ділянки. У разі відмови покупця від підписання договору з будь-яких причин, Продавець повертає Покупцю завдаток у подвійному розмірі протягом двох робочих днів. У разі завершення терміну розписки чи відмови Покупця від підписання основного договору, завдаток не повертається, залишається у Продавця і всі домовленості скасовуються.

За таких обставин наведена розписка про отримання грошових коштів від 23 травня 2024 року є лише договором про наміри сторін у майбутньому укласти договір купівлі-продажу об`єктів нерухомості.

Договір купівлі -продажу земельної ділянки за кадастровим номером :04:002:5611 та будинку, що будується на цій земельній ділянці не був укладений між відповідачем ОСОБА_2 та позивачкою ОСОБА_1 , на виконання умов якого 23 травня 2024 року ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_2 отримав аванс у розмірі 7500 доларів США.

Розписка про отримання грошових коштів від 23 травня 2024 року є допустимим та достовірним доказом, оскільки ОСОБА_2 визнає факт отримання від ОСОБА_1 коштів в сумі 7500 доларів США в якості сплати частини обумовленої суми коштів в розмірі 215 000 доларів США за продаж земельної ділянки за кадастровим номером :04:002:5611 та будинку, що будується на цій земельній ділянці.

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Правові наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком передбачені вимогами статті 571 ЦК України, зокрема: якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора; якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості; сторона, винна у порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором; у разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

За змістом наведених норм ЦК України завдаток є доказом існування зобов`язання, виконує платіжну функцію та є способом забезпечення виконання зобов`язання.

Згідно з нормами частини 1 статті 546, частини 2 статті 548 ЦК України завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами.

Положення частини другої статті 570 ЦК України встановлюють презумпцію авансу, оскільки, на відміну від завдатку, аванс є лише способом платежу, оскільки він не виконує забезпечувальної функції за нормами частини першої статті 546 ЦК України, а виконує функцію попередньої оплати.

Аванс - це визначена грошова сума (попередній платіж) або цінності, які покупець чи замовник передають продавцю чи виконавцю робіт у рахунок майбутніх платежів за передане майно, виконану роботу чи надані послуги (яка включається до загальної ціни товару).

Суттєва відмінність авансу від завдатку полягає в тому, що на аванс не покладено функцію забезпечувати взяте сторонами на себе зобов`язання. Тому, незалежно від того, яка сторона відповідальна за невиконання зобов`язання, той, хто отримав аванс, повинен його повернути.

Таким чином, розписка про отримання грошових коштів від 23 травня 2024 року містить ознаки авансу, оскільки за розпискою ОСОБА_1 було передано ОСОБА_2 кошти в сумі 7500 доларів США за продаж земельної ділянки за кадастровим номером :04:002:5611 та будинку, що будується на цій земельній ділянці.

Оскільки між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу нерухомого майна земельної ділянки за кадастровим номером :04:002:5611 та будинку, що будується на цій земельній ділянці, який відповідає вимогам чинного законодавства України для даного вину правочину щодо його форми та нотаріального посвідчення, укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то передана ОСОБА_1 грошова сума є авансом, який підлягає поверненню.

У постанові Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 521/12202/15-ц зазначено, що враховуючи те, що договору, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам законодавства між сторонами укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то передана однією зі сторін грошова сума є авансом, який підлягав поверненню, а не завдатком.

Щодо стягнення витрат на правову допомогу на користь відповідача, судом встановлено наступне.

Згідно з ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову на відповідача; 2) у разі відмови в позові на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи вище викладене, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні заяви представника відповідача адвоката Юхименка Ю.Ю. про стягнення витрат на професійну правову допомогу.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.13,14,76-82,95, 133, 141,258,259,264,265 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення коштів виплачених в рахунок завдатку - задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 7500 доларів США (в еквіваленті до грн - 312 000 триста дванадцять тисяч гривень 00 копійок).

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 штрафу в сумі 7500 доларів США (в еквіваленті до грн - 312 000 триста дванадцять тисяч гривень 00 копійок).

Стягнути з ОСОБА_2 на користь держави судовий збір в розмірі 3120 грн. 00 коп.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення повного рішення суду.

Суддя Оксана СКРИПНИК