Справа № 331/18/25
Провадження № 2/331/897/2025
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 квітня 2025 року м. Запоріжжя

Жовтневий районний суд м. Запоріжжя у складі

головуючого судді: Жукової О.Є

за участю секретаря: Мироненко О.В.

розглянувши в загальному позовному провадженні справу за позовом ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 до Територіальної громади в особі Запорізької міської ради про визнання договору купівлі-продажу дійсним,

ВСТАНОВИВ:

Позивач в особі представника ОСОБА_2 звернувся до суду з вказаним позовом, в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості №2588, об`єкт продажу:квартира АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , зареєстрований на Запорізькій Універсальній Біржі "Україна" ЛТД 24.03.2000, та зареєстрований в Орендному підприємстві «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» 27.03.2000 року в реєстровій книзі №221 за реєстровим №35954.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 24.03.2000 року між позивачем та її батьком, ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу нерухомості №2588.

Відповідно до вищевказаного договору купівлі-продажу, ОСОБА_1 (до укладення шлюбу - ОСОБА_5 ) придбала у власність трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

Даний договір було посвідчено та зареєстровано Запорізькою універсальною біржею "Україна" ЛТД 24.03.2000 р., та в подальшому зареєстровано в установленому на той час законному порядку в Орендному підприємстві «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» 27 березня 2000 року в реєстровій книзі №221 за реєстровим №35954.

Зазначена квартира фактично була передана покупцеві - ОСОБА_1 24.03.2000 року, в день укладення договору, продавець зобов`язався звільнити вказане житло до 30.03.2000. Саме з цього моменту ОСОБА_1 безперервно і відкрито володіє цим нерухомим майном, сплачує комунальні послуги.

ІНФОРМАЦІЯ_1 помер батько позивача, сторона по договору, ОСОБА_3 , після його смерті спадкова справа не заводилась.

Договір купівлі-продажу нерухомості №2588 від 24.03.2000 відповідав нормам діючого на той час законодавства, на підставі якого було зареєстровано право власності в органах БТІ.

Вищевказаний договір купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми, судом недійсним не визнавався, ОСОБА_1 на підставі ст.ст. 128,153 ЦК УРСР та ст. 49 Закону України "Про власність" набула право власності на спірну квартиру і правомірно володіє нею.

Реєстрація бюро технічної інвентаризації за позивачем права власності на вказану квартиру на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржою, а не нотаріусом, станом на 2000 рік не суперечила чинному законодавству.

На даний час позивач дізналася про те, що згідно діючого цивільного законодавства, всі угоди відносно об`єктів нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню.

Наразі неможливо нотаріально оформити договір належним чином, у зв`язку з тим, що батько позивача, який є стороною спірного Договору, помер. Діяльність біржі також припинена. За даних обставин позивач змушена звернутися до суду за захистом своїх прав.

Ухвалою Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 09 січня 2025 року відкрите провадження у справі.

15.01.2025 представник Запорізької міської ради Мірошниченко О.О. надала відзив на позов. У відзиві представник відповідача зазначив , що у даній справі Запорізька міська рада є формальним відповідачем, оскільки жодним чином не обмежувала, не забороняла, не невизнавала та не порушувала право позивачки на оформлення права власності щодо квартири за адресою: АДРЕСА_2 .

Необхідність доказувати право власності на квартиру у позивачки виникло внаслідок зміни норм державного (не місцевого) законодавства, які регулюють форму договору, наслідком якого є перехід права власності на нерухоме майно.

Позивачка у позовній заяві посилається на реєстрацію договору купівлі- продажу ОП «ЗМБТІ» в реєстровій книзі № 221 за реєстровим № 35954.

Проте, не зважаючи на той факт, що ТОВ «ЗМБТІ» (правонаступник ОП «ЗМБТІ») -єдиний суб`єкт діяльності, який може підтвердити факт державної реєстрації договору купівлі-продажу квартири, до позову не долучено лист з боку ТОВ «ЗМБТІ», яким підтверджується факт державної реєстрації, також ТОВ «ЗМБТІ» не залучено у якості 3-ї особи.

За умови доведення позивачкою факту державної реєстрації 27.03.2000 ЗМБТІ в реєстровій книзі № 221 за реєстровим № 35954 договору купівлі-продажу від 24.03.2000 року № 2588, зареєстрованого Запорізькою Універсальною Біржоют «Україна» ЛТД квартири за адресою: АДРЕСА_2 , укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , відповідач просив суд вирішити справу на розсуд суду.

Ухвалою суду від 29 січня 2025 року підготовче судове засідання закрито та справу призначено до судового розгляду по суті.

Ухвалою суду від 17 березня 2025 року витребувано у ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЗАПОРІЗЬКЕ МІЖМІСЬКЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ» інформацію щодо реєстрації ОП «ЗМБТІ» договору купівлі-продажу нерухомості №2588, об`єкт продажу:квартира АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , зареєстрований на Запорізькій Універсальній Біржі "Україна" ЛТД 24.03.2000.

В судове засідання представник позивача надала заяву про розгляд справи у її відсутність.

Представник відповідача у відзиві справу просила розглянути у відсутність представника Запорізької міської ради.

Суд, дослідивши письмові докази, приходить до наступних висновків.

Так, судом встановлено наступні фактичні обставини справи та відповідні ним правовідносини.

Як вбачається з матеріалів справи, 24.03.2000 року між ОСОБА_6 з однієї сторони, та ОСОБА_3 , з іншої сторони, було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна за № 2588, зареєстрований на Запорізькій Універсальній Біржі «Україна» ЛТД в Журналі реєстрації біржових правочинів.

Згідно зі вказаним договором купівлі-продажу, позивач придбав у ОСОБА_3 трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 ..

На момент продажу зазначена квартира належала ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Четвертою Запорізькою нотаріальною конторою 14.07.1994 року за № 2-2690 .

В подальшому зазначений договір купівлі-продажу зареєстровано в установленому на той час законному порядку в Орендному підприємстві «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» 27 березня 2000 року в реєстровій книзі №221 за реєстровим № 35954, що підтверджується копією реєстраційного посвідчення серії НОМЕР_1 .

ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 помер, що встановлено свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_2 .

Після смерті ОСОБА_3 спадкову справу не заведено, що підтверджується Інформаційною довідкою зі спадкового реєстру № 80289684.

ОСОБА_1 посилається на те, що на теперішній час, у зв`язку зі зміною законодавства, смертю ОСОБА_3 вона позбавлена можливості розпоряджатись своїм майном як власник, в зв`язку із чим змушена звернутися до суду за вирішенням даного питання у судовому порядку.

Вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд виходить з наступного.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч. 1 ст. 4 ЦПК України).

Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06.11.2009 року встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Згідно п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (2004 року), Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Отже, в даному випадку на момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР.

Згідно зі ст. 153 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно ст. 227 ЦК УРСР в редакції 1963 року, договір купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу). Статтею 47 УРСР (в редакції 1963 року) встановлено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Тобто, у ЦК УРСР 1963 року встановлена вимога щодо нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу тільки жилих будинків. Щодо інших об`єктів нерухомого майна така вимога відсутня.

Відповідно до законодавства, що діяло на момент укладення Договору купівлі-продажу № 2588 від 24.03.2000 року, такий вид договору не мав бути нотаріально засвідченим.

У пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28.04.1978 року №3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (зі змінами та доповненнями) роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах).

Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.

Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючій на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

У такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах технічної інвентаризації, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.

При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало.

У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу вищезазначеної будівлі, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.

Частиною 2 ст. 47 ЦК Української РСР передбачено право суду визнати не посвідчений нотаріально договір дійсним, якщо сторони домовились щодо всіх важливих умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулось повне або часткове виконання договору.

Відповідно до ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

В силу ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Статтею 650 ЦК України визначено, що особливості укладення договорів на біржах встановлюються відповідними актами цивільного законодавства.

На підставі ст. 41 Конституції України кожен має право володіти користуватися та розпоряджатися майном.

Відповідно до ч.1 ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

На підставі ст. 319 ЦК України, право власності складається з права володіння, права користування та права розпорядження та може набуватися тільки на законних підставах.

Згідно ст. 321 ЦК України право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений в його здійсненні, власник вправі вимагати захисту порушеного права власності в судовому порядку (ст.16 Цивільного Кодексу України).

На підставі вимог ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, не заборонених законом, зокрема із правочинів.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», то суд вважає, що є підстави для визнання дійсним Договору купівлі-продажу нерухомого майна № 2588, який укладений 24.03.2000 року на Запорізькій Універсальній Біржі «Україна» ЛТД .

Тобто, на підставі вказаного договору у позивача виникло право власності на об`єкт нерухомого майна, і таке право не оспорюється будь-якою особою.

Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах (абз. десятий п. 9 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 30.01.2003 року №3-рп/2003).

Судова практика Європейського суду з прав людини розглядає принцип «пропорційності» як невід`ємну складову та інструмент верховенства права, зокрема й у питаннях захисту права власності. Дотримання принципу «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, все одно буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано розумної пропорційності між втручанням у право особи та інтересами суспільства. Ужиті державою заходи мають бути ефективними з точки зору розв`язання проблеми суспільства, і водночас пропорційними щодо прав приватних осіб. Оцінюючи пропорційність, слід визначити, чи можливо досягти легітимної мети за допомогою заходів, які були б менш обтяжливими для прав і свобод заінтересованої особи, оскільки обмеження не повинні бути надмірними або такими, що є більшими, ніж необхідно для реалізації поставленої мети.

Згідно зі ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно вимог ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Такі докази мають відповідати критеріям достатності, допустимості, належності і достовірності, визначених ст. 77-80 ЦПК України.

Суд, встановивши обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, надавши оцінку поданим сторонами доказам, як в цілому, так і кожному окремо, доходить висновку про обґрунтованість заявлених ОСОБА_1 позовних вимог, та наявність правових підстав для їх задоволення.

Керуючись 3,4,11-13, 19, 259, 263, 265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 до Територіальної громади в особі Запорізької міської ради про визнання договору купівлі-продажу дійсним задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості №2588, об`єкт продажу:квартира АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , зареєстрований на Запорізькій Універсальній Біржі "Україна" ЛТД 24.03.2000, та зареєстрований в Орендному підприємстві «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» 27.03.2000 року в реєстровій книзі №221 за реєстровим №35954.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повний текст судового рішення складений 16 квітня 2025 року.

Суддя: О.Є. Жукова