15.04.2025 Справа № 756/3414/24
Унікальний №756/3414/24
Провадження №2/756/299/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 квітня 2025року Оболонський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Луценко О.М.,

за участі секретаря Галелюк Т.О.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , Приватного акціонерного товариства «Трест Київміськбуд-1», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець Олени Олександрівни, Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт груп плюс", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського Валерія Володимировича, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Затишна оселя", про визнання недійсним договорів та скасування рішень державних реєстраторів,-

ВСТАНОВИВ:

У березні 2024 року позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до Оболонського районного суду міста Києва в порядку цивільного судочинства з вищевказаною позовною заявою до відповідачів ОСОБА_3 , Приватного акціонерного товариства «Трест Київміськбуд-1» (далі - ПАТ «Трест Київміськбуд-1»), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О., Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт груп плюс" (далі - ТОВ "Комфорт груп плюс"), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В., в якому просили:

- визнати недійсними: Договір інвестування у нерухомість та управління майном №1518/6-83/06-31П1-11 від 27.10.2005 року, укладений між ОСОБА_3 та ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1»; Договір інвестування у нерухомість та управління майном №1519/6-83/06-ВПП-1П від 27.10.2005 року, укладений між ОСОБА_3 та ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-]»; Договір інвестування у нерухомість та управління майном №1517/6-89/06-ВПП-111 від 27.10.2005 року, укладений між ОСОБА_3 та ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1».

- скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. шодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно ОСОБА_3 , а саме: рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. №62051235 від 04.12.2021 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 10.1 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; рішення державного ресторатора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець Олени Олександрівни №62043311 від 03.12.2021 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 10.8 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . секція 2, прим. 106; рішення державного ресторатора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. №62041066 від 03.12.2021 шодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 71.3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 ;

- скасувати рішення державного ресторатора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В. шодо державної реєстрації за Товариством з обмеженою відповідальністю «КОМФОРТ ГРУП ПЛЮС» права власності на нерухоме майно, а саме: рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В. №63375916 від 10.02.2022 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 10.1 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ "КОМФОРТ ГРУП ПЛЮС"; рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В. №63375035 від 10.02.2022 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 10.8 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , за ТОВ "КОМФОРТ ГРУП ПЛЮС"; рішення державного ресторатора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського Валерія Володимировича №63373306 від 10.02.2022 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 71.3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , за ТОВ "КОМФОРТ ГРУП ПЛЮС".

Позов обґрунтовувався тим, що позивачі є власниками квартир у будинку АДРЕСА_5 та співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та статті 382 Цивільного кодексу України. Спірні нежитлові приміщення, які були зареєстровані як приватна власність за ОСОБА_3 , відповідно до технічної документації на будинок, є приміщеннями загального користування та не могли бути предметом договорів інвестування, укладених між ОСОБА_3 та ПАТ «Трест Київміськбуд-1».

Посилаючись на те, що внаслідок подальшого незаконного відчуження цього майна ОСОБА_3 порушено їхні права як співвласників нерухомого майна, оскільки розпорядження спільним майном у частковій власності можливе лише за згодою всіх співвласників, однак ОСОБА_3 , діючи одноосібно, уклав договори з ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» та ТОВ "Комфорт груп плюс", порушивши законні права позивачів, при цьому нотаріуси - ОСОБА_4 та ОСОБА_5 посвідчили відповідні правочини без належної перевірки обсягу прав сторін і дотримання вимог щодо згоди всіх співвласників, чим допустили істотні порушення нотаріального процесу, вказували недійсність укладених договорів та скасування відповідних записів в державному реєстрі.

08.04.2024 ухвалою суду відкрито провадження у справі №756/3414/24, яку вирішено розглядати цивільну справу у порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі.

08.04.2024 ухвалою суду задоволено клопотання позивачів про витребування доказів, витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В. копії реєстраційних справ, сформованих у процесі проведення державної реєстрації права власності за ОСОБА_3 та ТОВ "Комфорт груп плюс" права власності на нерухоме майно: нежитлові приміщення, які знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 .

10.07.2024 представник приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. подав до суду відзив, в якому посилаючись на те, що приватний нотаріус Кравець О.О. є неналежним відповідачем у справі, оскільки діяла в межах наданих законом повноважень та на підставі належно оформлених документів, а реєстраційні дії щодо оформлення права власності за ОСОБА_3 були здійснені відповідно до чинного законодавства; відповідно до усталеної судової практики, нотаріус як державний реєстратор не несе відповідальності за зміст правочинів, укладених між третіми особами, і не може бути належним відповідачем у спорах про визнання їх недійсними, оскільки за умови встановлення судом незаконності таких правочинів нотаріус зобов`язаний виконати рішення про скасування відповідного реєстраційного запису без потреби звернення до нього з позовом.

31.07.2024 протокольною ухвалою повернуто відзив приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В. у зв`язку із ненадання доказів надіслання відзиву іншим учасникам справи.

26.09.2024 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бродський В.В. надіслав через електронний кабінет до суду пояснення, в яких вказував, що він не є належним відповідачем у справі, оскільки спір стосується правомірності укладення договорів та набуття права власності іншими особами, тоді як нотаріус, виконуючи функції державного реєстратора, діє виключно в межах наданих повноважень та на підставі поданих йому документів, а також зазначив, що неналежне визначення відповідача є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову, а державний реєстратор - у тому числі приватний нотаріус - не повинен бути відповідачем у справах щодо скасування реєстраційних дій, оскільки зобов`язаний виконати рішення суду про їх скасування незалежно від своєї участі у справі.

02.10.2024 протокольною ухвалою суду закрито підготовче засідання, призначено справу до судового розгляду.

Представник позивачів у судовому засіданні підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_3 у судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог, просив відмовити у їх задоволенні.

Інші сторони у судове засіданні не з`явились, будь-яких заяви чи клопотань до суду не надсилали.

Відповідно до частини першої статті 202 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно частини першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Зі змісту частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

За змістом статті 358 ЦК України, кожна річ, у тому числі нерухоме майно, що перебуває у спільній частковій власності, належить співвласникам на праві власності у відповідних частках. Здійснення будь-яких дій, спрямованих на відчуження такого майна або зміну правового режиму щодо нього, можливе лише за згодою всіх співвласників.

Стаття 368 ЦК України визначає, що співвласники володіють, користуються та розпоряджаються майном за взаємною згодою. У разі відчуження частки одним із співвласників інші мають право переважної купівлі.

Згідно зі статтею 382 ЦК України, до правового режиму квартири як об`єкта права власності застосовуються загальні положення про нерухомі речі. Власник квартири має право вчиняти щодо неї будь-які дії, що не суперечать закону, у тому числі передавати в управління, продавати чи дарувати, однак у межах, визначених правовими нормами та з дотриманням прав інших осіб.

Судом встановлено, що позивачем пред`явлено позов до ОСОБА_3 , ПАТ «Трест Київміськбуд-1», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О., ТОВ "Комфорт груп плюс", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В. про визнання недійсним кредитного договору №30/11/2007/840-Н/733 від 30.11.2007, укладений між Відкритим акціонерним товариством "Комерційний банк "Надра" та ОСОБА_6 .

З матеріалів справи також встановлено, що позивачам на праві власності належать квартири, розташовані в будинку АДРЕСА_5 , а саме: - ОСОБА_1 - квартира №54 в корпусі 6 такого будинку, ОСОБА_2 квартира №26 в корпусі 4 такого будинку.

Також встановлено, що за відповідачем ОСОБА_3 зареєстровано:

- нежитлове приміщення, площею 10.1 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстроване на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець Олени Олександрівни №62051235 від 04.12.2021 щодо державної реєстрації права власності на підставі договору інвестування у нерухомість та управління майном №1518/6-83/06-ВПП-1П від 27.10.2005 укладеного між з ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» (перейменоване на Приватне акціонерне товариство «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-І»;

- нежитлове приміщення, площею 10.8 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , зареєстроване на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець Олени Олександрівни №62043311 від 03.12.2021 щодо державної реєстрації права власності на підставі договору інвестування у нерухомість та управління майно №1519/6-89/06-ВПП-1П від 27.10.2005 з ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» (перейменоване на Приватне акціонерне товариство «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-І»;

- нежитлове приміщення, площею 71.3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , зареєстроване на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець Олени Олександрівни №62041066 від 03.12.2021 щодо державної реєстрації права власності на підставі договору інвестування у нерухомість та управління майно №1517/6-89/06-ВПП-1П від 27.10.2005 з ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» (перейменоване на Приватне акціонерне товариство «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-І».

10.02.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бродським В.В. зареєстровано право власності на вказані приміщення за Товариством з обмеженою відповідальністю "Комфорт груп плюс": №63375916 від 10.02.2022 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 10.1 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; №63375035 від 10.02.2022 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 10.8 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 ; №63373306 від 10.02.2022 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 71,3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .

Позивачі в обґрунтування заявлених позовних вимог вказували про те, що відчужувані ОСОБА_3 приміщення є приміщеннями загального користування, тобто спільною сумісною власністю мешканців багатоквартирному будинку, а тому не могли бути предметом договорів інвестування, укладених між ОСОБА_3 та ПАТ «Трест Київміськбуд-1», оскільки порушують права та інтереси позивачів як мешканців багатоквартирного будинку щодо користування вказаними приміщеннями.

Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №14-рп/2011.

Так, у рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 визначено: "1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.".

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Аналогічні приписи містить частина 2 статті 382 ЦК України, згідно з якою власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, у тому числі і власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Отже, нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №552/7636/14-ц).

При вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Верховний Суд звертається до власних правових позицій у постановах від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17.

Таким чином, законодавством унормовано, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

Натомість, позивачами не доведено належність вказаних приміщень до спільної часткової власності мешканців багатоквартирного будинку, оскільки матеріали справи не містять жодних належних доказів на підтвердження приналежності спірних приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, а тому позовні вимоги про визнання договорів інвестування у нерухомість та управління майном, укладених між ОСОБА_3 та ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» слід залишити без задоволення.

При цьому, враховуючи, що у задоволенні первісної вимоги відмовлено у задоволенні похідної вимоги про скасування рішення державних реєстраторів - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. шодо державної реєстрації права власності на вказане нерухоме майно, слід відмовити.

Також, щодо пред`явлених позовних вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В., слід зазначити наступне.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 липня 2018 року у справі № 462/3355/16-ц (провадження № 61-17369св18) зазначено, що: «неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві».

У пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 лютого 2020 року у справі № 304/284/18 9 (провадження № 14-517цс19) зазначено, що: «належним відповідачем має бути така особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги. Суд захищає порушене право чи охоронюваний законом інтерес позивача саме від відповідача (близькі за змістом висновки сформульовані у пункті 7.17 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року у справі № 910/17792/17). Якщо позовна вимога заявлена до особи, яка не є учасником спірних правовідносин (тобто, не до тієї особи, яка має відповідати за цією вимогою), така особа є неналежним відповідачем».

Нотаріус є публічною особою, якій державою надано повноваження щодо посвідчення прав і фактів, які мають юридичне значення, та вчинення інших нотаріальних дій з метою надання їм юридичної вірогідності. Вчиняючи нотаріальні дії, нотаріус діє неупереджено, він не може діяти в інтересах жодної з осіб - учасника нотаріальної дії. Нотаріус не стає учасником цивільних правовідносин між цими особами, а отже, не може порушувати цивільні права, які є змістом цих відносин. Відсутня і процесуальна заінтересованість нотаріуса в предметі спору та реалізації прийнятого рішення.

Викладене узгоджується із правовим висновком, висловленим у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18), згідно з яким належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.

Враховуючи викладене, у задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В., слід відмовити, оскільки останні є неналежними відповідачами.

Оскільки за наслідком розгляду справи у задоволенні позову відмовлено, суд вважає, що підстави для розподілу судових витрат між сторони відсутні.

Керуючись статтями 76-80, 89, 141, 259, 263-265, 268, 273 Цивільного процесуального кодексу України, суд,

в и р і ш и в:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , Приватного акціонерного товариства «Трест Київміськбуд-1», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець Олени Олександрівни, Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт груп плюс", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського Валерія Володимировича, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Затишна оселя", про визнання недійсним договорів та скасування рішень державних реєстраторів - відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Київського Апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя О.М. Луценко