Єдиний унікальний номер справи 367/81/22
Провадження №22-ц/824/2627/2025
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 березня 2025 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Журби С.О.,

суддів Писаної Т.О., Приходька К.П.,

за участю секретаря Павлової В.В.,

розглянувши справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 13 серпня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс», ОСОБА_2 , третя особа: Державний реєстратор приватний нотаріус КМНО Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08 грудня 2021 року з припиненням права власності,

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2021 року позивач звернулася до суду з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна з припиненням права власності.

На обґрунтування своїх вимог позивач зазначила про те, що є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 13 березня 2008 року. Зазначене право власності позивача було порушено відповідачами, за сприяння третьої особи, що проявилося в наступному: 08.12.2021 року між ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс» та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме спірної квартири, за умовами якого право власності на зазначену квартиру перейшло до ОСОБА_2 . Вказаний договір був нотаріально посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Дар`єю Володимирівною та зареєстрований за № 3148.

Вказаним нотаріусом на підставі зазначеного вище договору купівлі-продажу були внесені відповідні відомості до рєстру речових прав на нерухоме майно.

У п. 1 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08.12.2021 року зазначено, що продавець, діючи відповідно до cт. 38 Закону України «Про іпотеку», розуміючи значення своїх дій, без будь-якого примушення, як фізичного так і морального, продав, а покупець купив нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .

Зазначене нерухоме майно належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 13 березня 2008 року приватним нотаріусом Ірпінського МНО Стрельцовою І. М. за реєстровим № 724, зареєстрованого 13 березня 2008 року в Державному Реєстрі правочинів та зареєстрованого у подальшому згідно вимог чинного законодавства України.

Право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить продавцю як іпотекодержателю на підставі договору іпотеки № 79738, посвідченого 13 березня 2008 року приватним нотаріусом Ірпінського МНО Стрельцовою І. М. за реєстровим № 727, укладеному 13 березня 2008 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 , який містить іпотечне застереження.

Позивач зазначає, що вказаний договір купівлі-продажу є незаконним та має бути визнаний недійсним.

Крім того, посилаючись на постанову Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 344/3627/16-ц, позивач зазначила, що обов`язок з надісланням вимоги може вважатися виконаним іпотекодержателем лише у разі, якщо така вимога отримана іпотекадавцям, а строк її виконання обчисляється з моменту отримання цієї вимоги.

Позивач зазначила, що ніяких повідомлень від відповідача 1 не отримувала та згідно оскаржуваного договору купівлі-продажу нерухомого майна не вбачається, якими саме документами підтверджується виконання відповідачем 1 умов Договору іпотеки та cт. cт. 35, 38 ЗУ «Про іпотеку».

Відповідно до Договору іпотеки, на підставі якого було укладено оскаржуваний Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке належить Позивачу, Сторони досягли згоди, що єдиною підставою для продажу предмета іпотеки від імені Іпотекодателя (Позивач) відбувається лише на підставі укладання окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя (Відповідач 1), як спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Іншого способу позасудового врегулювання, про можливість звернення стягнення на Предмет іпотеки, договором іпотеки не передбачено.

Таким чином, окремий договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, згідно з умовами договору іпотеки, є єдиною підставою для укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна між Відповідачем 1 та Відповідачем 2, на підставі ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Позивач зазначила, що підтвердження недосягнення згоди про оцінку квартири або акт про оцінку квартири не надавалися нотаріусу перед укладенням оскаржуваного договору. Матеріали електронної реєстраційної справи не містять договорів про відступлення права вимоги АТ «УкрСиббанк» на ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс». Також відсутні додаткові угоди до вказаних договорів, з яких можна було б ідентифікувати, що відступлено право вимоги саме відносно Позивача. Також відсутні акти приймання передачі прав вимоги та докази оплати за придбання прав вимоги та відсутні будь-які повідомлення Позивача про відступлення права вимоги. Зі сторони продавця брали участь представники, жодних підтверджуючих повноваження зазначених осіб документів в електронній реєстраційній справі не виявлено. Додатково позивач звертає увагу суду на те, що відносно спірної квартири існував арешт, відсутність якого, відповідно до чинного законодавства мав перевірити нотаріус, що не було зроблено. Стверджує, що є достатні правові підстави вважати, що дії Відповідачів щодо укладання оскаржуваного договору купівлі-продажу нерухомого майна, вчинені з порушенням вимог Договору іпотеки, чинного законодавства та такими, що підлягають негайному скасуванню.

У зв`язку з цим позивач просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу серія та номер: 3148, виданий 08.12.2021 року, нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_1 , що був укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс» та ОСОБА_2 , з одночасним припиненням права власності у ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 .

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 13 серпня 2024 року відмовлено у задоволенні позову.

Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позову, зазначив, що доводи позивача про недоведеність Іпотекодержателем факту наявності невиконання кредитного договору є помилковими, а твердження про протиправність прийнятого нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності на підставі договору іпотеки, є такими, що не ґрунтуються на законі. Оскаржуваний договір купівлі - продажу від імені продавця ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс» підписав представник Василенко В. Г., що діяв на підставі нотаріально-посвідченої довіреності, що виключає можливість укладення договору купівлі - продажу неуповноваженою від імені позивача особою. Також суд першої інстанції, зазначив, задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, стороною якого є позивач, та припинення права власності у відповідача ОСОБА_2 не призведе до поновлення прав позивача на квартиру, які вона вважає порушеними, а тому вказані вимоги не є ефективним способом захисту, оскільки, навіть у разі задоволення вимог буде потреба в додаткових заходів судового втручання. Твердження позивача щодо порушення під час укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу квартири ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» є безпідставними.

Не погоджуючись із оскаржуваним рішенням суду першої інстанції, 13 вересня 2024 року позивач направила апеляційну скаргу, в якій вважає рішення суду незаконним та таким, що ухвалене з порушенням норм процесуального права та з неправильним застосуванням норм матеріального права. Вказує на те, що висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи та є помилковими. У зв`язку з цим апелянт просить апеляційний суд оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

04 листопада 2024 року на адресу апеляційного суду від відповідача ОСОБА_2 надійшов відзив на апеляційну скаргу.

У судове засідання, призначене 13.03.2025 року, з`явився представник відповідача.

Згідно вимог ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими (за умови дотримання відповідної процедури та наявності передбачених законом підстав) доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Положеннями ст. 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Основними доводами апеляційної скарги було:

- в договорі іпотеки, на підставі якого був укладений оскаржуваний договір купівлі- продажу нерухомого майна, зазначено, що підставою для продажу предмета іпотеки є лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який не укладався;

- не було надіслано позивачу письмову вимогу про усунення порушення відповідно до вимог ст.35 та 38 Закону України «Про іпотеку»;

- ціна продажу предмета іпотеки встановлена не за оцінкою суб`єкта оціночної діяльності та не погоджена між іпотекодавцем та іпотекодержателем;

- матеріали електронної реєстраційної скарги не містять договорів про відступлення права вимоги АТ «УКРСИББАНК» та ТОВ «Фінансова компанія «Київ фінанс»;

- повноважень представника продавця у електронній реєстраційній справі не виявлено;

- щодо спірної квартири існував арешт, відсутність якого мав перевірити нотаріус, чого ним зроблено не було.

При вирішення даної справи колегія суддів апеляційного суду зважає на наступне:

Як убачається з п.4.5. Договору іпотеки №79738 від 13 березня 2008 року, звернення стягнення на предмет іпотеки із застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього Договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції на час його укладення - сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином законодавець чітко передбачив дві окремі процедури:

- внесення до договору іпотеки іпотечного застереження;

- укладення іпотекодавцем та іпотекодержателем окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Вказані правові механізми не є тотожними, обрання з поміж них того варіанту, який має застосовуватися в конкретних правовідносинах, має здійснюватися відповідно до умов укладеного сторонами договору.

Пунктом 5.2.2. Договору іпотеки №79738 від 13 березня 2008 року, укладеного між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 , передбачено, що Іпотекодержатель може набути право продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Отже, в договорі іпотеки, на підставі якого було укладено оскаржуваний договір купівлі-продажу нерухомого майна, його сорони досягли згоди, що єдиною підставою для продажу предмета іпотеки від імені Іпотекодателя є виключно укладання окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя .

Іншої підстави для вказаного способу позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, договором іпотеки непередбачено.

Таким чином, єдиною підставою для продажу іпотекодержателем предмета іпотеки іншій особі міг бути лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, водночас такого договору укладено не було.

На підставі наведеного колегія суддів погоджується з доводами апелянта про те, що оскаржуваний договір купівлі-продажу нерухомого майна не може вважатися законним, оскільки продавець не набув право продажу спірної квартири, що є підставою для скасування рішення суду першої інстанції.

Також погоджується колегія суддів й з позицією апелянта в частині того, що матеріали справи не містять договорів про відступлення права вимоги до позивача від АТ «УКРСИББАНК» до ТОВ «Фінансова компанія «Київ фінанс», що додатково обґрунтовує недоведеність наявності у продавця відчужувати спірне майно.

Хоча на стадії апеляційного розгляду справи відповідачі разом з письмовими поясненнями й направили до суду копію договору про відступлення права вимоги за Договором іпотеки, в той же час такі докази не можуть бути враховані при вирішенні справи.

Згідно ч. 3 ст. 367 ЦПК України, докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

У постанові від 13.01.2021 року у справі №264/949/19 Верховний суд роз`яснив, що тлумачення п. 6 ч. 2 ст. 356, ч. ч. 1-3 ст. 367 ЦПК України свідчить, що апеляційний суд може встановлювати нові обставини справи, якщо їх наявність підтверджується новими доказами, що мають значення для справи (з урахуванням положення про належність і допустимість доказів), лише у випадку доведення того, що такі докази особа не мала можливості подати до суду першої інстанції з поважних причин.

У даному випадку до суду не було надано жодного доказу існування об`єктивних обставин, які б поза волею відповідачів перешкодили їм в можливості надання таких документів до суду першої інстанції.

Враховуючи викладене, колегія суддів не може взяти вказаний договір у якості доказу по справі.

У той же час колегія суддів не погоджується з твердженнями апелянта про те, що їй не було надіслано письмову вимогу про усунення порушення відповідно до вимог ст.35 та 38 Закону України «Про іпотеку» колегія суддів зазначає таке.

Згідно із частиною першою ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Належним є надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.

Ст. 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Як убачається з матеріалів справи, ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс» надіслала на адресу ОСОБА_1 , зазначену нею у позовній заяві, лист -вимогу відповідно до ст.ст.35, 37, 38 Закону України «Про іпотеку».

Таким чином, колегія суддів зазначає, що відповідач дотримався вимог вказаного Закону про належне надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Твердження апелянта про те, що ціна продажу предмета іпотеки встановлена не за оцінкою суб`єкта оціночної діяльності та не погоджена між іпотекодавцем та іпотекодержателем також не може бути прийнята до уваги, оскільки в договорі купівлі-продажу нерухомого майна спірної квартири від 08 грудня 2021 року зазначено, що згідно з висновку об`єкта експертної грошової оцінки, звіт про оцінку майна № 1337/10/21, складеному 11 жовтня 2021 року Приватним підприємством «ГАБ`ЯНО», вартість об`єкту нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 складає 689000,00 грн. без ПДВ.

Не можуть бути прийняті й посилання апелянта на відсутність у електронній реєстраційній справі доказів наявності повноважень представника продавця на підписання договору. Як убачається з матеріалів справи, нотаріус під час укладання договору купівлі-продажу перевірив повноваження представника продавця, який діяв на підставі нотаріальної довіреності від 07 липня 2021 року, реєстровий номер №2113. Обов`язку зберігати вказану довіреність у електронній реєстраційній справі чинне законодавство не передбачає.

Не можуть обґрунтовувати наявності підстав для задоволення позову про визнання недійним договору купівлі-продажу і посилання позивача на існування на той час арешту, накладеного на квартиру.

Відповідно до ст.4 ЦПК України судовому захисту підлягають лише невизнані, оспорені та порушені права особи. За таких умов, передумовою отримання судового захисту має бути доведення того факту, що права позивача порушені, і таке порушення вчиняє саме відповідач.

У даному випадку арешт на майно був накладений виконавцем на забезпечення можливості стягнення боргу з боржника, тобто його було накладено саме в інтересах стягувача, відтак і забезпечував він дотримання інтересів стягувача, а не боржника.

Позивач є боржником у цьому зобов`язанні, тому даний арешт не забезпечував його інтереси, а отже обґрунтування позовних вимог наявністю вказаного арешту на квартиру, який накладено в інтересах іншої особи, не може вважатися належним.

Незважаючи на відхилення апеляційним судом частини доводів апелянта, тим не менш відсутність у продавця права відчуження спірної квартири, про що було зазначено вище, з точки зору колегії суддів апеляційного суду є достатньою підставою для задоволення позову.

При цьому колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції щодо того, що позивачем обраний неефективний спосіб захисту. Визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08 грудня 2021 року з припиненням права власності набувача на спірне майно є ефективним механізмом та призведе до відновлення права власності позивача, що надасть їй можливість відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відновити державну реєстрацію цього майна за нею.

Колегія суддів також не погодитися з позицією відповідача про те, що позивач не є стороною оскаржуваного договору, відтак не наділена правом на його оскарження.

За змістом статей 203, 215, 217 ЦК України оспорювати правочин у суді може або одна зі сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.

Оскільки вказаним договором відчужене належне позивачу майно, то він стосується прав позивача в надає йому можливість на оскарження цього договору.

Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає можливим задовольнити позовну вимогу про визнання недійсним оскаржуваного договору купівлі-продажу з одночасним припиненням права власності у ОСОБА_2 на спірну квартиру.

У відповідності до положень ст. 376 ЦПК України підставами для зміни судового рішення повністю або частково є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 268, 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 13 серпня 2024 року скасувати.

Позов ОСОБА_1 до ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс», ОСОБА_2 , третя особа: Державний реєстратор приватний нотаріус КМНО Пономарьова Дар`я Володимирівна (місце знаходження за адресою: АДРЕСА_3 ), про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08 грудня 2021 року з припиненням права власності, задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу, серія та номер: 3148, виданий 08.12.2021 року,нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 , укладеного між ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс» (, місце знаходження за адресою: вул. Павлівська, 29, офіс/блок 2 м. Київ) та ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_4 ), з одночасним припиненням права власності у ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на квартиру АДРЕСА_1 .

Стягнути з ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс» (, місце знаходження за адресою: вул. Павлівська, 29, офіс/блок 2 м. Київ) та ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_4 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_2 ) судовий збір в розмірі по 12 485 (дванадцять тисяч чотириста вісімдесят п`ять) грн. 00 коп. з кожного.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий С.О. Журба

Судді Т.О. Писана

К.П. Приходько