Справа № 727/1320/24
Провадження № 2/727/132/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 квітня2025 року Шевченківський районний суд м. Чернівці в складі:

головуючого судді Смотрицького В.Г.

при секретарі Гончар В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Чернівці в порядку загального позовного провадження справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Кредіт Партнерс», ОСОБА_2 про витребування майна з чужого незаконного володіння, -

Встановив:

Короткий зміст позовної заяви та її доводи.

Позивач звернулась до суду з позовом до ТОВ «Кредіт Партнерс», ОСОБА_2 про витребування майна з чужого незаконного володіння, посилаючись на те, що 29 вересня 2008 року вона та Акціонерний комерційний інноваційний банк «УкрСиббанк» уклали договір про надання споживчого кредиту №0. Згідно з умовами договору вона для особистих потреб, а саме для придбання квартири, отримала 126 400 дол. США. Для забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором між сторонами було укладено договір іпотеки №94542, предметом якого є квартира, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . У зв`язку з невиконанням зобов`язань за кредитним договором, рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 28 січня 2010 року по справі №2-343/2010 солідарно із неї та ОСОБА_3 на користь Акціонерного комерційного інноваційного банку «УкрСиббанк» було стягнуто заборгованість за кредитним договором в сумі 1 098 811 грн. 42 коп.

Зазначає, що після ухвалення судового рішення право вимоги за кредитним договором неодноразово було предметом договору купівлі-продажу. В результаті укладених договорів відбулася наступна зміна кредиторів: Акціонерний комерційний інноваційний банк «УкрСиббанк» ПАТ «Дельта Банк» - ТОВ «Стар Інвестмент Фаунд» - ТОВ «Фінансова компанія Гефест» - ТОВ «Кредіт Партнерс». Крім того, ТОВ «Фінансова компанія Гефест», будучи кредитором, звертався до суду із заявою про зміну сторони виконавчого провадження у справі про стягнення з неї заборгованості, яку було задоволено. Права вимоги до ТОВ «Кредіт Партнерс» перейшли на підставі договору купівлі-продажу прав вимоги №30072021 від 30 липня 2021 року. Не погоджуючись із договорами про передачу прав вимоги за кредитним договором, вона звернулася до суду із позовною заявою про їх скасування. Так, в проваджені Печерського районного суду м.Києва знаходиться справа №727/3809/21, яка надійшла ще 24 червня 2021 року, однак на даний час не розглянута.

Вказала, що в грудні 2022 року дізналась, що її квартира, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , була продана ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 08 листопада 2021 року. Вважає, що укладений договір не відповідає вимогам закону та порушує її законні права й інтереси, оскільки ТОВ «Кредіт Партнерс» набуло статусу кредитора за валютним кредитним договором, а тому повинне було мати відповідні ліцензії на вчинення операцій з іноземною валютою, однак такої ліцензії на ім`я ТОВ «Кредіт Партнерс» не видавалось.

Також вважає, що «номінальна вартість» прав вимоги (стягнута з позивача заборгованість згідно з судовим рішенням у розмірі 1098811,42 грн.) значно перевищує ціну їх продажу згідно договору купівлі-продажу прав вимоги №30072021 від 30 липня 2021 року 672167,50 грн., що вказує на надання фактором фінансової послуги за плату та є визначальною ознакою договору факторингу.

Зазначає, що ТОВ «Кредіт Партнерс» було порушено вимоги законодавства в частині визначення ціни продажу квартири: ТОВ «Кредіт Партнерс» не узгоджувало із позивачем вартість квартири при укладені оспорюваного договору. Вона вважає, що дійсна ринкова вартість квартири (станом на дату складання звіту) була набагато більшою ніж її було визначено ТОВ «Метрстат Групп» - 1638000 грн., а складений звіт є неповним, необ`єктивним та складеним з порушенням вимог закону.

Крім того, ТОВ «Кредіт партнерс» належним чином не повідомило її про свій намір продати квартиру та не надало їй звіт про розподіл коштів від такого продажу, як це передбачено ст.38 Закону України «Про іпотеку». Позивач не отримувала від ТОВ «Кредіт Партнерс» повідомлення про те, що у разі неповернення коштів в розмірі 1 098 811 грн. 42 коп. її квартира буде проданою третій особі на підставі іпотечного застереження. ТОВ «Кредіт Партнерс» після продажу квартири за 1 638 000 грн., що значно перевищує розмір заборгованості, яка була встановлена судом, не надало позивачу звіту про розподіл коштів від такого продажу та не повернуло належних їй сум.

Вважає, що ТОВ «Кредіт Партнерс» та ОСОБА_2 уклали удаваний договір купівлі-продажу квартири, яким приховали договір дарування. П.4. договору купівлі-продажу квартири передбав, що «відчуження зазначеного нерухомого майна ми, Сторони за договором, здійснюємо за 1638000 (один мільйон шістсот тридцять вісім тисяч) гривень, які Покупець зобов`язаний сплатити Продавцю». Однак, будь-яких доказів того, що ціна договору була дійсно сплаченою, відповідачі не надали. Водночас, станом на день укладення договору купівлі-продажу квартири, ОСОБА_2 (покупець) була єдиним засновником та кінцевим бенефеціарним власником ТОВ «Кредіт Партнерс» (продавець). Так, ОСОБА_2 не передавала кошти за придбану нерухомість ТОВ «Кредіт Партнерс». Отже, відсутність факту передачі коштів за договором купівлі-продажу свідчить про те, що насправді відповідачі вчинили правочин, який за своїм змістом тотожний договору дарування. Однак, ТОВ «Кредіт Партнерс», як іпотекодержатель, не було наділене правом безкоштовно передавати у власність квартиру, яка належала позивачу.

Тому зазначає, що сторони договору купівлі-продажу квартири не мали на меті реальне настання правових наслідків за укладеним правочином, а саме: оплатну передачу права власності на майно.

Також посилається на те, що ОСОБА_2 будучи єдиним учасником ТОВ «Кредіт Партнерс» уповноважила ОСОБА_4 підписати договір купівлі продажу квартири та сама ж виступила покупцем такої квартири. Однак, в даному випадку ОСОБА_4 , як представник, підписав договір та продав квартиру особі в інтересах якої він діяв, що не відповідає положенням закону.

Тому просила Витребувати від ОСОБА_2 на її користь нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_2 та вирішити питання про стягнення з відповідачів на її користь понесені судові витрати.

Рух справи в суді.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Чернівці від 19 лютого 2024 року відкрито загальне позовне провадження по справі ОСОБА_1 до ТОВ «Кредит Партнерс», ОСОБА_2 про витребування майна з чужого незаконного володіння.

13 травня 2024 року підготовче провадження по справі було закрито та призначено її розгляд по суті.

Узагальнені доводи та заперечення учасників справи.

Представником відповідача ОСОБА_2 адвокатом Лабіком Г.І. подано відзив на позовну заяву, в якому він вказує, що позивач на даний час є володільцем нерухомості, тому що зараз вона там проживає, а відповідач є власницею нерухомості й ніяким чином не є володільцем. Крім того, щодо відсутності ліцензії ТОВ «Кредіт Партнерс» на вчинення операцій з іноземною валютою і як наслідок неправомірне набуття статусу кредитора, зазначає, що ліцензія на здійснення операцій з валютними цінностями необхідна при укладенні кредитного договору, а в даному випадку між ТОВ "Гефест" та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредіт-Партнерс» були укладені договори відступлення прав вимоги, що не передбачають наявності генеральної або індивідуальної ліцензії на використання іноземної валюти на території України як засобу платежу. Щодо твердження позивача, що ТОВ "Кредіт-Партнерс" було порушено вимоги законодавства в частини продажу квартири вказав, що оцінка спірної нерухомості була замовлена та виготовлена суб`єктом оціночної діяльності ТОВ "МЕТРСТАТ ГРУПП", звіт позивачем не оскаржувався. Твердження позивача про те, що укладення та підписання договору купівлі-продажу квартири представником ТОВ "Кредіт-Партнерс - Хованцем А.В. не відповідає положенню Закону та те, що ОСОБА_2 є єдиним учасником ТОВ "Кредіт-Партнерс" не відповідає дійсності та є лише припущенням. Вказує, що ОСОБА_5 діяв в інтересах підприємства.

Представником позивача ОСОБА_1 адвокатом Венерською Г.І. подано відповідь на відзив, у якій вона зазначила, що що ОСОБА_2 , є власником та володільцем нерухомого майна, адже воно зареєстровано за нею на праві власності, і між ОСОБА_2 та позивачем не було укладеного договорів щодо розпорядження таким майном, в даному випадку належним способом захисту є саме звернення із віндикаційним позовом. Наголошувала на тому, що ОСОБА_2 придбала квартиру у ТОВ «Кредіт Партнерс», будучи єдиним засновником та кінцевим бенефіціарним власником цього товариства. Той факт, що сама ж ОСОБА_2 , своїм рішенням уповноважила ОСОБА_4 від імені товариства продати їй же квартиру вже становить порушення ч.3 ст.238 ЦК України та викликає обгрунтований сумнів в дійсності такого правочину. Також вказала, що ТОВ «Кредіт Партнерс» отримало право вимоги за кредитним договором в іноземній валюті, а тому воно повинно було відповідати всім критеріям, які ставляться до кредитора за таким кредитним договором. В даному випадку є безпідставними доводи, які містяться у відзиві про те, що право вимоги ТОВ «Кредіт Партнерс» придбало в національній валюті, адже має значення саме валюта зобов`язання, яка була передана ТОВ «Кредіт Партнерс». Зазначила, що укладаючи договір купівлі-продажу, відповідачі належним чином не визначили вартість квартири, оцінювач не мав доступу до квартири. Також вважає, що враховуючи те, що ОСОБА_2 є кінцевим бенефіціарним власником товариства є безпідставними її твердження, що в даному випадку ОСОБА_4 не представляв її інтереси.

Представник позивача ОСОБА_6 в судовому засіданні позовні вимоги підтримала повністю з підстав, викладених у позовній заяві та у відповіді на відзив, просила задовольнити позовні вимоги.

Представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Лабік Г.І. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав в повному обсязі, просив в задоволенні позову відмовити з підстав, викладених у відзиві.

Представник відповідача ТОВ «Кредіт Партнерс» - Хованець А.І. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав в повному обсязі, просив в задоволенні позову відмовити.

Обставини справи, встановлені судом.

29.09.2008 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та ОСОБА_7 було укладено договір споживчого кредиту №0 (а.с. 17-18).

Згідно умов договору позивач отримала кредит у розмірі 126400 доларів США зі сплатою 14,5 % річних та кінцевим строком повернення кредиту 27.04.2029 року. Цільове призначення кредиту: для особистих потреб позичальника, а саме на придбання квартири.

Того ж дня, 29.09.2008 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_8 було укладено договір іпотеки (нерухомого майна) №94542 (а.с. 19-22).

Відповідно до умов укладеного договору іпотеки, іпотекодавець передає в іпотеку нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 та належить іпотекодавцю на праві власності. Ринкова вартість предмету іпотеки становить 720298 гривень.

Іпотекою забезпечується повернення кредиту, наданого іпотекодержателем для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку.

У пункті 4.1 Договору іпотеки сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим Договором.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі, зокрема, позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та Закону України «Про іпотеку».

У розділі 5 Договору сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Позасудове врегулювання здійснюється одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема: отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівців від 28.01.2010 року позов АКІБ «УкрСиббанк» було задоволено. Стягнуто солідарно з ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_3 на користь АКІБ «УкрСиббанк» заборгованість за кредитним договором у розмірі 1 098 811 грн 42 коп. (а.с. 23-24).

ТОВ «Кредіт Партнерс» набуло право вимоги за кредитним договором №0 від 29.09.2008 року та договором іпотеки №94542 на підставі договору купівлі-продажу прав вимоги за кредитами від 08.12.2011 року (а.с. 25-26), договору купівлі-продажу майнових прав №1429/к від 22.05.2019 року (а.с. 27-29), договору купівлі-продажу майнових прав №22052019 від 22.05.2019 року (а.с. 30-32), договору купівлі-продажу прав вимоги №30072021 від 30.07.2021 року (а.с. 36-42).

Договір купівлі-продажу прав вимоги №30072021 від 30.07.2021 року, укладений між ТОВ «ФК «Гефест» та ТОВ «Кредіт Партнерс», на час розгляду справи судом є чинним та не входить до предмету доказування у межах даного спору.

Предметом розгляду цієї справи також не є оцінка дійсності договорів: купівлі-продажу майнових прав № 22052019 від 22.05.2019 року, купівлі-продажу майнових прав № 1429/К в частині передачі майнових прав за договором про надання споживчого кредиту №0 від 29.09.2008 року, оскільки дані питання є предметом розгляду Печерського районного суду м.Києва, справа №727/3809/21.

08.11.2021 року між ТОВ «Кредіт Партнерс» - «продавець» та ОСОБА_2 - «покупець» було укладено договір купівлі-продажу (а.с. 48-50).

За змістом вказаного договору продавець, діючи відповідно до вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку», розуміючи значення своїх дій без будь-якого примушення, продав, а покупець купила нерухоме майно, розташоване за адресою : АДРЕСА_1 . Квартира складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 99,60 кв.м., в тому числі житловою площею 66,40 кв.м. Зазначене нерухоме майно належить ОСОБА_8 .

Право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить іпотекодержателю на підставі:

-іпотечного договору №94542, посвідченого 29.09.2008 року приватним нотаріусом Хоменко М.О. за №7525;

-договору купівлі-продажу майнових прав №1429/к від 22.05.2019 року, договору купівлі-продажу майнових прав №22052019 від 22.05.2019 року, договору купівлі-продажу №30072021 від 30.07.2021 року;

-договору про відступлення прав за договором іпотеки від 30.07.2021 року, укладеного між ТОВ «ФК «Гефест» та ТОВ «Кредіт Партнерс».

Національний банк України у відповідь на адвокатський запит адвоката Венерської Г.І. повідомив, що ним не видавалися на ім`я ТОВ «Кредіт Партнерс» ліцензії на здійснення валютних операцій (в тому числі генеральні, які видавалися до 07 лютого 2019 року), що підтверджується копією адвокатського запиту №02/23 від 04 січня 2023 року (а.с. 51) копією відповіді на адвокатський запит №27-0007/2159 від 10 січня 2023 року (а.с. 52-53).

Матеріали справи також містять копію аркушу Звіту про оцінку майна, складеного ТОВ «Метрстат груп» 04.11.2021 року, на замовлення ОСОБА_10 , вартість якого складає 1638000 гривень (а.с.54). Водночас, звіт про оцінку майна суб`єктом оціночної діяльності було складено відносно квартири АДРЕСА_4 .

Відповідно до інформації з Державного ресєтру речових прав на нерухоме майно від 23.12.2022 року, право власності на квартиру АДРЕСА_2 зареєстровано за ОСОБА_2 (а.с.45-47).

Мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У частині першій статті 1054 ЦК України передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Відповідно до частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 7 цього Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.

Згідно ст.38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Враховуючи принцип свободи договору, саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку», і за відсутності в договорі відповідних умов необхідно виходити з такого.

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Позивач у своїй позовній заяві зазначає, що під час розгляду справи №727/2771/23 ТОВ «Кредіт Партнерс» посилалося на те, що направляло позивачу вимогу про погашення заборгованості. Однак, у вимозі вказана сума у 8 517 989 грн. 25 коп., що не відповідає дійсному розміру боргу, який було встановлено рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 28 січня 2010 року по справі №2-343/2010, що складає 1 098 811 грн. 42 коп.

Крім того, матеріали справи містять квитанцій Укрпошти (а.с. 94) та трекінгу відслідкування рекомендованого листа (а.с. 96) з яких встановлено, що рекомендоване повідомлення №665 було вручено адресату ОСОБА_8 . Згідно з описом вкладення ОСОБА_8 за адресою АДРЕСА_5 направлялась вимога в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» за кредитним договором №0 (а.с. 95).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 759/6979/16-ц (провадження № 14-523цс18) вказано, що «згідно із частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності. Сторони договору іпотеки досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя. Відповідно до пункту 5.2.1. договору іпотеки передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Отже, позасудова передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателю здійснюється лише в добровільному порядку та за згодою сторін на підставі складання окремого договору».

У розділі 5 договору іпотеки №94542 від 29.09.2008 р. сторони погодили, що позасудове врегулювання здійснюється одним з таких способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (підпункт 5.2.1); отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (підпункт 5.2.2).

Отже, як за положеннями Закону України «Про іпотеку», так і за змістом договору іпотеки від 29.09.2008 року, правовою підставою звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, є лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

У постанові від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17 (провадження № 14-486цс18), оцінюючи аналогічний зміст договору іпотеки та зазначивши, що цей договір вимагає укладення додаткового (окремого) договору для задоволення вимог іпотекодержателя у позасудовому порядку, Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору нотаріусу та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, свідчить, що дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за іпотекодержателем права власності на спірну квартиру, власником якої залишалася позивач, є незаконними.

Так, під час відчуження спірної квартири, договору про її добровільне передання у власність ТОВ «Кредіт Партнерс» укладено не було.

За таких обставин, суд ураховує відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору нотаріусу та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності.

Крім того, ТОВ «Кредіт Партнерс» в порушення пункту 5.2.2. договору іпотеки №94542 від 29.09.2008 р. уклали договір купівлі-продажу 08.11.2021 року з ОСОБА_2 від свого імені, а не як передбачено договором іпотеки від імені Іпотекодавця, ким є позивач. Таким чином, ТОВ «Кредіт Партнерс» порушили умови договору іпотеки та не мали права на продаж предмета іпотеки у такий спосіб.

А тому, спірна квартира вибула з власності позивача поза її волею.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що:

«102. Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

104. Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).

Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо».

Вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Набувач визнається добросовісним, якщо на час вчинення правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з`ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника.

Отже, право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване.

Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.

Таким чином, у випадку, якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, він може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Схожих висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 30 серпня 2023 року у справі № 712/9803/20 (провадження № 61-12639св22) та від 27 лютого 2024 року у справі № 754/3142/21 (провадження № 61-349св23).

Сторони договору повинні поводитися правомірно як під час його виконання, так і на переддоговірній стадії. Зокрема, мають поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків, як і можливої недобросовісної чи нерозумної поведінки, є численними. Їх не можна визначити вичерпно. Недобросовісною поведінкою може бути необґрунтоване припинення переговорів, пропозиція нерозумних умов, які завідомо є неприйнятними для контрагента, вступ у переговори без серйозних намірів (зокрема, з метою зірвати укладення договору з третьою особою, наприклад із конкурентом недобросовісної сторони переговорів), нерозкриття необхідної контрагенту інформації тощо (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)).

Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано у всіх випадках відповідно до приписів статті 387 ЦК України.

Відповідно до висновків, наведених у постанові Верховного Суду у справі № 761/17557/15-ц від 14.06.2023 р., кінцевий власник квартири є добросовісним набувачем спірного нерухомого майна, якщо до придбання спірної квартири він зробив всі можливі перевірки в державних реєстрах об`єкту нерухомості і мав «правомірні очікування»/«законні сподівання» вчиняти певні дії щодо придбання нерухомості відповідно до виданих державними органами витягів з державного реєстру прав на нерухоме майно і у нього не було жодної підстави вважати ці угоди ризикованими та сумнівними.

Проявивши розумну обачність, зважаючи на відкритий доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ОСОБА_2 не була позбавлена можливості перевірити, за ким було зареєстроване право власності на квартиру та встановити, що спірна квартира перебуває у власності ОСОБА_1 . Наведена інформація мала б спонукати відповідача до виваженого рішення щодо придбання квартири, проявити розумну обачність та пересвідчитися у наявності в ТОВ «Кредіт Партнерс» права розпоряджатися чужим майном.

Крім того, матеріали справи містять копію рішення №4/11 Учасника ТОВ «Кредіт Партнерс» від 08.11.2021 року, яким ОСОБА_2 , будучи єдиним учасником ТОВ «Кредіт Партнерс» уповноважує на підписання договору купівлі-продажу ОСОБА_4 (а.с. 58).

Частина 3 ст.238 ЦК України передбачає, що представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

На підставі вищенаведеного, у суду виникає сумнів чи діяв Хованець А.І. в інтересах ТОВ «Кредіт Партнерс» чи в інтересах безпосередньо ОСОБА_2 .

Вказане у сукупності свідчить про недобросовісність останнього набувача - ОСОБА_2 , оскільки не може вважатися добросовісною особа, якщо вона знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону.

Отже, спірна квартира вибула з власності ОСОБА_1 за відсутності окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження у договорі іпотеки, яке прирівнюється до такого договору, про можливість передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» та п.5 договору іпотеки №94542, тобто за відсутності в діях власника волі на передання майна в обраний іпотекодержателем спосіб. Оскільки, ТОВ «Кредіт Партнерс» відчужило майно ОСОБА_2 , суд приходить до висновку про витребування спірного майна в останнього набувача з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Суд звертає увагу, що якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, він може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння. Водночас, враховуючи принцип пропорційності, особа, із володіння якої витребовується спірне майно, не позбавлена можливості відновити своє право, пред`явивши вимогу до особи, у якої було придбано це майно, про відшкодування збитків на підставі статті 661 ЦК України.

У постанові від 11 квітня 2023 року у справі № 916/2209/21 Верховний Суд зазначив, що «сама собою домовленість сторін за договором іпотеки від 26 листопада 2007 року про можливість задоволення вимог іпотекодержателя (звернення стягнення на предмет іпотеки) шляхом позасудового врегулювання, яка визначена у пункті 5.1 вказаного договору, не є в розумінні положень статті 36 Закону України «Про іпотеку» застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, а тому в силу пункту 5.2 договору іпотеки від 26 листопада 2007 року, що узгоджується з принципом свободи договору, право іпотекодержателя на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки в позасудовому випадку може бути реалізовано лише у випадку укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, якого між позивачем і відповідачем-2 в дійсності не було укладено».

Позивач не узгоджувала з іпотекодержателем умови щодо автоматичного звернення стягнення на предмет іпотеки, а отже, вона надала лише згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення такої вимоги.

Оскільки позивач не є стороною договору купівлі-продажу спірної квартири, між ТОВ «Кредіт Партнерс» та ОСОБА_2 існують речово-правові відносини щодо права на спірне нерухоме майно, тому спірне майно підлягає витребуванню від останнього володільця.

Схожих висновків у подібних правовідносинах дійшов Верховний Суд у постанові від 23 серпня 2023 року у справі № 755/1487/20 (провадження № 61-2123св22).

У пункті 61 постанови від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) Велика Палата Верховного Суду наголошувала, що іпотекодержатель, який не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема, не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Висновки за результатами судового розгляду

Згідно з ч.3 ст.12 та ч.1 ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до позиції Європейського суду з прав людини (в аспекті оцінки аргументів учасників справи), сформованої в пункті 58 рішення у справі «Серявін та інші проти України» (№4909/04): згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) № 303-A, пункт 29.

За таких обставин, інші доводи учасників справи не стосуються предмету доказування в межах спірних правовідносин.

Враховуючи те, що ОСОБА_2 придбала спірну квартиру в ТОВ «Кредіт Партнерс», які не мали права її відчужувати, та те, що майно вибуло з власності позивача не з її волі, суд вважає, що наявні підстави для витребування квартири з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 , яка є останнім набувачем спірного майна за правочинами щодо його відчуження, задовольнивши позовні вимоги.

Отже, з огляду на характер спірних правовідносин та встановлені судом обставини справи не вбачається невідповідності заходу втручання держави у право власності відповідача критеріям правомірного втручання у право особи на мирне володіння майном, сформованим у практиці ЄСПЛ. Задоволення позову та витребування у останнього набувача спірної квартири не призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а відповідатиме справедливому балансу інтересів сторін, оскільки приватний інтерес позивача у поверненні свого майна, яке вибуло з її власності поза її волею, переважатиме приватний інтерес кінцевого набувача у збереженні за ним права на спірне майно, а, при цьому, менш обтяжливого захисту та поновлення порушеного права позивача суд не вбачає.

Щодо судових витрат.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідачів у рівних частинах на користь позивача необхідно стягнути понесені судові витрати у вигляді судового збору у розмірі 7570,00 грн. з кожного, які були сплачені позивачем згідно з квитанцією «ТАСКОМБАНК» №6241-6512-1093-9759 від 17.01.2024 року (а.с. 72).

На підставі викладеного, керуючись Законом України «Про іпотеку», ст.ст. 3, 15, 16, 387, 388, 509, 526, 527, 530, 575, 610, 629, 661, 1054 ЦК України, ст.ст.2, 4, 5, 10-13, 76-81, 82, 141, 258, 259, 263-268, 352, 354 ЦПК України, суд,-

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 до ТОВ «Кредіт Партнерс», ОСОБА_2 про витребування майна з чужого незаконного володіння задовольнити.

Витребувати у ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_2 .

Стягнути з відповідачів ТОВ «Кредіт Партнерс» та ОСОБА_2 користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі по 7570 (сім тисяч п`ятсот сімдесят) гривень 00 копійок з кожного.

З повним рішенням суду особи, які беруть участь у справі, зможуть ознайомитись 21 квітня 2025 року.

Апеляційна скарга може бути подана протягом 30 днів з дня проголошення рішення безпосередньо до Чернівецького апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

Суддя: