КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Унікальний номер справи № 362/2088/24 Апеляційне провадження № 22-ц/824/7026/2025Головуючий у суді першої інстанції - Кравченко Л.М. Доповідач у суді апеляційної інстанції - Оніщук М.І.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 квітня 2025 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі:

суддя-доповідач Оніщук М.І.,

судді Шебуєва В.А., Кафідова О.В.,

секретар Цалко Д.М.,

за участю:

представника позивача Стеблянко І.К.,

представника відповідача ОСОБА_1 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Т.Г. Шевченка на рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 02 грудня 2024 року у справі за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Т.Г. Шевченка до ОСОБА_2 про визнання додаткового договору до договору оренди земельної ділянки укладеним,

В С Т А Н О В И В:

У березні 2024 року Приватне сільськогосподарське підприємство ім. Т.Г. Шевченка звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 , згідно з яким просило: визнати Додатковий договір про продовження строку дії Договору оренди № 165 від 07.04.2017 земельної ділянки кадастровий номер :06:003:0029 (надалі - Договір), укладений між позивачем та ОСОБА_2 (надалі - відповідач), укладеним у викладеній в позові редакції.

Позовні вимоги обгрунтовано тим, що 07.04.2017 між позивачем та ОСОБА_3 (надалі - орендодавець) було укладено Договір оренди земельної ділянки № 165, зареєстрований 28.04.2017 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номером 20273781.

30.12.2021, в зв`язку зі смертю орендодавця, на підставі свідоцтва про право на спадину за заповітом від 29.11.2021, до Договору укладено додаткову угоду про зміну Орендодавця на спадкоємця ОСОБА_2 .

Позивач зобов`язання за договором виконував в повному обсязі та своєчасно, а тому 31.08.2023, маючи намір продовжити дію договору, надіслав відповідачу повідломення про продовження Дії договору оренди на такий самий строк та на умовах, зазначених в Договорі.

Отримавши від відповідача заперечення, що мотивоване своєчасністю повідомлення про намір розірвати договір, з причин неотримання такого, позивач звернувся до суду з даним позовом для захисту своїх прав та інтересів.

Рішенням Васильківського міськрайонного суду Київської області від 02.12.2024 у задоволенні позову відмовлено (а.с. 117-123).

В апеляційній скарзі позивач, посилаючись на невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог.

В обгрунтування апеляційної скарги вказує на неправильне застосування судом першої інстанції положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі", що призвело до незаконного та необгрунтованого рішення.

При цьому, вказує на неврахування судом першої інстанції того, що документи, що надані відповідачем, не є належними доказами, тобто не можуть бути визнані судом підтвердженням належного повідомлення орендодавця про відсутність наміру продовжити дію договору оренди за 12 місяців до закінчення строку дії договору (а.с. 126-132).

Представник позивача у судовому засіданні апеляційну скаргу підтримав та просив задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні щодо задоволення апеляційної скарги заперечував, посилаючись на її безпідставність та необгрунтованість.

Заслухавши доповідь судді, вислухавши пояснення учасників судового розгляду, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, 07.04.2017 між ПСП ім. Т.Г. Шевченка, як орендарем, та ОСОБА_3 , як орендодавцем, було укладено договір № 165 оренди земельною ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :06:003:0029, площею 2,8717 га, яка належить орендодавцю на праві згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії КВ №113591 від 13.04.2004, реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 14 (а.с. 8-9).

Пунктом 4.1 Договору передбачено, що договір укладено на строк, який становить 7 років з дати державної реєстрації права оренди.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу 86509922, договір оренди земельної ділянки № 165 від 07.04.2020 зареєстрований державним реєстратором 28.04.2017.

30.12.2021 між позивачем та відповідачем, як спадкоємцем орендодавця (а.с. 16), було укладено Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки № 165 від 07.07.2017, згідно з умовами якої внесено зміни до сторони орендодавця та в реквізити договору. Всі інші умови Договору залишилися чинними (а.с. 14).

Як передбачено п. 4.2 договору, після закінчення строку дії Договору, орендар за згодою сторін має право поновити його на новий строк. В разі неотримання орендарем за 12 місяців до закінчення строку дії цього Договору письмового повідомлення орендодавця про відсутність наміру продовжувати його дію, поданого належним чином, цей Договір кожного разу вважається продовженим на такий самий строк та на умовах, зазначених в цьому Договорі. В такому разі орендодавець зобов'язаний переукласти договір оренди на новий термін або укласти відповідний додатковий договір до цього Договору про продовження строку дії цього Договору.

Відповідно до п. 14.2 Договору цей Договір набирає чинності після підписання його сторонами та діє протягом строку, зазначеному в цьому Договорі.

Будь-які письмові повідомлення, згідно з п. 14.4 Договору, що надаються/надсилаються відповідно до умов цього Договору (в тому числі, але не обмежуючись, повідомлення щодо наміру припинити дію цього Договору) вважаються здійсненими належним чином, якщо вони надіслані поштою, цінним листом з описом вкладення та повідомлення про вручення, або надані під розписку іншій стороні.

Тобто, з урахуванням вищенаведених положень Договору, строк дії договору оренди земельної ділянки № 165 від 07.04.2020 закінчувався 28.04.2024, а повідомлення про відсутність наміру продовжити його дію згідно умов договору слід було подати до 28.04.2023.

07.09.2023 позивач за вих. № 78 від 31.08.2023 подав відповідачу лист з Додатковими договорами про продовження Договору оренди земельної ділянки № 165 від 07.04.2017, в якому просив повернути підписаний примірник на адресу орендаря (а.с. 19).

08.10.2023 відповідач подав позивачу прохання про повернення земельної ділянки, кадастровий номер :06:003:0029, протягом 30 днів з дати закінчення строку дії Договору оренди, тобто до 28.05.2024, додатком до якого є повідомлення від 17.04.2023 про відсутність наміру продовжити договір оренди та квитанція 4236225 про відправлення поштового відправлення, з якої вбачається інформація про направлення відповідачем 17.04.2023 кур`єрського пакету з описом вкладеного, в якому містилося повідомлення ОСОБА_2 про намір не продовжувати договір оренди земельної ділянки № 165 від 07.04.2017.

25.10.2023 за вих. № 91 позивач повторно надав відповідачу додатковий договір про продовження Договору оренди земельної ділянки № 165 від 07.04.2017, підписаний з боку орендаря.

Так, 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" ( а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Правила, визначені ст. 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк та звернення позивача з позовом до суду діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами.

За ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зі змісту п. 4.2 договору оренди землі № 165 від 07.04.2017 вбачається, що після закінчення строку дії договору орендар за згодою сторін має право поновити його на новий строк.

Разом з тим, у договорі оренди землі сторони не передбачили порядок звернення орендаря з таким повідомленням, а отже підлягають застосуванню норми ст. 33 Закону України "Про оренду землі", які діяли на момент виникнення права на пролонгацію.

У свою чергу, питання застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у відповідним редакціях) неодноразово було предметом розгляду Верховного Суду.

Зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №903/1030/19 та постанові Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20 суд зазначив, що ст.33 Закону України "Про оренду землі" прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі") (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 903/1030/19).

Отже, виходячи з аналізу вищенаведених позицій Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна дійти висновку, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає таким чином:

- якщо орендар у строки, встановлені договором або за відсутності інших строків, встановлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист- повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах" (постанова Верховного Суду від 21.09.2022 у справі 926/2720/21.

Для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених Законом України "Про оренду землі" строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов`язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов`язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди (подібна правова позиція є усталеною та міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 03.11.2021 у справі №910/7864/20).

Отже, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди.

Звертаючись до суду з позовом, позивач вказував на порушення відповідачем дванадцятимісячного строку для повідомлення про намір розірвати договір оренди з підстав направлення такого повідомлення через "підозрілого" відправника.

Разом з тим, вказані посилання позивача колегія суддів оцінює критично, оскільки законодавчо не обмежено коло надавачів послуг поштового зв`язку, до яких може звертатися особа.

При цьому, слід зазначити, що у матеріалах справи наявна відповідь поштового оператора від 13.11.2023, який здійснював доставку кур`єрського пакету № 4236225 (з описом вкладення) від 17.04.2023, в якому зазначено, що ФОП ОСОБА_4 , ІПН НОМЕР_1 , офіційно здійснює поштово-кур`єрську діяльність за КВЕД 53.20 "Інша поштова та кур`єрська діяльність (основний вид діяльності), про що є відповідна інформації на сайті Міністерства Юстиції України. Також, ФОП ОСОБА_4 є оператором поштово-кур`єрського зв'язку, зареєстрованим у Єдиномку державному реєстрі операторів поштового зв'язку. Вихідні дані оператора поштового зв`язку ФОП ОСОБА_4 вказані на сайті courier.aia.ua, який вказаний на операційних накладних, що ФОП ОСОБА_4 використовує при здійсненні кур`єрсько-поштової діяльності. Пакет № 4236225 ( з описом вкладення) було прийнято оператором поштового зв'язку ФОП ОСОБА_4 17.04.2023 та він мав бути вручений кур'єром представнику отримувача не пізніше наступного дня. На даний час неможливо визначити дату доставки пакету № 4236225 (з описом вкладення), оскільки зберігання такої інформації становить шість місяців з дня відправки, який пройшов.

Будь-яких належних та допустимих доказів, які б спростовували інформацію, викладену у вищенаведеній відповіді поштового оператора, матеріали справи не містять.

Щодо посилань апелянта на неправомірну бездіяльність відповідача та не підписання відповідачем додаткової угоди про продовження Договору оренди земельної ділянки № 165 від 07.04.2017, слід зауважити, що у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Суд зауважував, що відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Таким чином, у межах розумної та добросовісної поведінки орендодавець може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

До аналогічних правових висновків прийшов Верховний суд в постанові від 24.09.2024 у справі № 910/3432/23.

Таким правом і скористався відповідач, коли направив на адресу позивача лист- заперечення орендодавця від 14.09.2023, який був вручений позивачу та цінним листом з описом вкладеного направлений йому поштою 03.10.2023, в якому відповідач повідомив позивачу про відмову укладати запропонований орендарем додатковий договір про продовження строку дії договору оренди земельної ділянки №165 від 07.04.2023 на новий строк.

За вказаних обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав про відсутність підстав для задоволення позову через недотримання орендодавцем вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

З вищенаведеного вбачається, що доводи апелянта щодо незаконності оскаржуваного рішення не грунтуються на вимогах закону, суперечать наявним у справі доказам та фактичним обставин справи, а отже не спростовують та не впливають на законність і обгрунтованість ухваленого судом рішення.

Таким чином, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно та всебічно розглянув справу, надав всім доводам позивача належну правову оцінку, оцінив належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності та постановив законне і правильне по суті рішення.

При апеляційному розгляді справи порушень норм матеріального і процесуального права, які є підставою для скасування рішення, в справі не виявлено.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду без змін.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 372, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Т.Г. Шевченка - залишити без задоволення.

Рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 02 грудня 2024 року у справі за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Т.Г. Шевченка до ОСОБА_2 про визнання додаткового договору до договору оренди земельної ділянки укладеним - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту може бути оскаржена до Верховного Суду.

Повний текст постанови складений 07 квітня 2025 року.

Суддя-доповідач М.І. Оніщук

Судді В.А. Шебуєва

О.В. Кафідова