Провадження № 2/369/3044/25
РІШЕННЯ

Іменем України

10.04.2025 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючої судді Пінкевич Н.С.,

при секретарі Липченко О.С., Осіпова В.І.

за участі

представника позивача ОСОБА_1 ,

представників відповідачів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

ОСОБА_4 , ОСОБА_5 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Київ справу за позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_7 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Адоніс Кріейт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Ріал Естейт плюс», ОСОБА_8 , ОСОБА_9 про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва, -

УСТАНОВИВ:

У серпні 2024 року до Києво-Святошинського районного суду Київської області надійшов позов ОСОБА_6 до ОСОБА_7 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Адоніс Кріейт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Ріал Естейт плюс», ОСОБА_8 , ОСОБА_9 про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва.

Свої вимоги позивач мотивував тим, що 19.03.2019 на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 265, виданий 19.03.2019 посвідченого приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Швидкою Іриною Миколаївною ОСОБА_7 придбав у власність земельну ділянку за кадастровим номером :01:004:0031. На вказаній земельній ділянці Відповідачем ОСОБА_7 в 2020 році було розпочато будівництво багатоквартирного житлового 4-х поверхового будинку.

20.07.2020 та 25.06.2021 між ним, ОСОБА_6 , укладено Попередні договори з громадянином Республіки Білорусь ОСОБА_7 , які посвідчено приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А., р/№ 1185 та р/№1734.

Згідно з умовами Попереднього договору, посвідченого Тріфоновою Т.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області, р/№ 1185, ОСОБА_7 Продавець і ОСОБА_6 Покупець, зобов`язалися не пізніше 3-го кварталу 2021 року укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Квартира розташована на другому поверсі будинку, загальною проектною площею 59,15 кв.м.

Згідно п. 2.1. Попереднього договору, посвідченого Тріфоновою Т.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області, р/№1185, сторонами погоджено вартість квартири, за яку вона буде продана у розмірі не менше 1 258 867 (один мільйон двісті п`ятдесят вісім тисяч вісімсот шістдесят сім) гривень 00 копійок, що є еквівалентно 45774 (сорок п`ять тисяч сімсот сімдесят чотири) доларів США 00 центів згідно з готівковим курсом долара США до гривні, встановленим на веб-порталі https://minfin.com.ua/ua/currency/banks/ на момент укладання договору.

Відповідно до п. 2.3. Попереднього договору загальна вартість квартири становить 1258867 (один мільйон двісті п`ятдесят вісім тисяч вісімсот шістдесят сім) гривень 00 копійок, що є еквівалентно 45774 (сорок п`ять тисяч сімсот сімдесят чотири) доларів США 00 центів.

Згідно п. 2.8.1. Попереднього договору, посвідченого Тріфоновою Т.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області, р/№ 1185, перша частина Забезпечувального платежу у розмірі 371250 (триста сімдесят одна тисяча двісті п`ятдесят) гривень 00 копійок, що є еквівалентно 13500 (тринадцять тисяч п`ятсот) доларів США 00 центів сплачено Покупцем Продавцю в момент укладання Сторонами Попереднього договору.

Згідно розписок від 29.08.2020 року на суму 4200 доларів США; від 14.10.2020 року на суму 4200 доларів США; від 25.10.2020 року на суму 2000 доларів США; від 09.12.2020 року на суму 2000 доларів США; від 09.02.2021 року

на суму 4000 доларів США; від 04.03.2021 року на суму 2000 доларів США; від 13.04.2021 року на суму 2000 доларів США; від 04.05.2021 року на суму 2000 доларів США; від 04.06.2021 року на суму 2000 доларів США; від 30.07.2021 року на суму 3000 доларів США; від 14.09.2021 року на суму 2000 доларів США; від 13.10.2021 року на суму 1874 доларів США; від 02.12.2021 року на суму 1000 доларів США ОСОБА_7 отримав від ОСОБА_6 в рахунок виконання умов попереднього договору від 20.07.2020 грошові кошти в повному обсязі.

Згідно з умовами Попереднього договору, посвідченого Тріфоновою Т.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області, р/№1734, ОСОБА_7 - Продавець і ОСОБА_6 Покупець, зобов`язалися не пізніше 3-го кварталу 2021 року укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Квартира розташована на першому поверсі будинку, загальною проектною площею 60,00 кв.м.

Згідно п. 2.1. Попереднього договору, посвідченого Тріфоновою Т.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області, р/№ 1734, сторонами погоджено вартість квартири, за яку вона буде продана у розмірі не менше 1 397 760 (один мільйон триста дев`яносто сім тисяч сімсот шістдесят) гривень 00 копійок, що є еквівалентно 51200 (п`ятдесят одна тисяча двісті) доларів США 00 центів згідно з готівковим курсом долара США до гривні, встановленим на веб-порталі https://minfin.com.ua/ua/currency/banks/ на момент укладання договору.

Відповідно до п. 2.3. Попереднього договору загальна вартість квартири становить 1397760 (один мільйон триста дев`яносто сім тисяч сімсот шістдесят) гривень 00 копійок, що є еквівалентно 51200 (п`ятдесят одна тисяча двісті) доларів США 00 центів.

Згідно п. 2.8.1. Попереднього договору, посвідченого Тріфоновою Т.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області, р/№ 1734, перша частина Забезпечувального платежу у розмірі 5000 (п`ять тисяч) доларів США 00 центів сплачено Покупцем Продавцю в момент укладання Сторонами Попереднього договору.

Згідно розписки від 29.06.2021 року ОСОБА_7 отримав від ОСОБА_6 в рахунок виконання умов попереднього договору від 25.06.2021 грошові кошти в еквіваленті 46200 (сорок шість тисяч двісті) доларів США 00 центів.

Відповідно до п. 3.2. Попереднього договору, Продавець ОСОБА_7 зобов`язався укласти не пізніше в ІІІ кварталу 2021 року укласти Основний договір квартири, а згідно п. 3.4. Продавець зобов`язався забезпечити введення Багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію в І кварталі 2021 року, а також забезпечити підключення Багатоквартирного житлового будинку до основних систем комунікацій, в тому числі: газопостачання, електропостачання, водопостачання, каналізування та здійснити благоустрій прибудинкової території у ІІ кварталі 2021 року.

У встановлений попередніми договорами строк Відповідач ОСОБА_7 не уклав із Позивачем договір купівлі-продажу квартир в будинку по АДРЕСА_2 .

На момент укладення попередніх договорів від 20.07.2020 та від 25.06.2021, земельна ділянка (кадастровий номер :01:004:0031) та розташовані на ній будівлі перебували в іпотеці у Відповідача ОСОБА_9 відповідно до договору іпотеки від 13.04.2020 року, що був укладений в якості забезпечення виконання зобов`язань Відповідача ОСОБА_7 перед Відповідачем ОСОБА_9 за договором позики від 10.04.2020 року на суму 55 500 дол. США.

В 2023 році шляхом внесення суми боргу в депозит нотаріуса, зобов`язання ОСОБА_7 перед ОСОБА_9 за договором позики було виконано, внаслідок чого іпотека була припинена.

Після припинення іпотеки, земельна ділянка (кадастровий номер :01:004:0031) та об`єкт незавершеного будівництва були відчужені на користь Відповідача ОСОБА_8 , який в подальшому вніс земельну ділянку та об`єкт незавершеного будівництва в статутний капітал Відповідача ТОВ «Смарт ріал естейт плюс». В свою чергу Відповідач ТОВ «Смарт ріал естейт плюс» на підставі договору купівлі-продажу від 08.09.2023 року відчужило вищевказану земельну ділянку та розташований на ній об`єкт незавершеного будівництва на користь Відповідача ТОВ «Адоніс кріейт».

На думку Позивача, процедура виконання зобов`язань за договором позики від 10.04.2020 року, припинення іпотеки та подальше відчуження земельної ділянки разом із об`єктом незавершеного будівництва Відповідачем ОСОБА_7 на користь Відповідача ОСОБА_8 , подальший перехід права власності на вищевказані об`єкти нерухомого майна до ТОВ «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС» та ТОВ «АДОНІС КРІЕЙТ» відповідно, порушує права Позивача, оскільки унеможливлює виконання попереднього договору від 20.07.2020 та від 25.06.2021 року та укладення основного договору купівлі-продажу квартири з Відповідачем ОСОБА_7 .

З урахуванням викладеного, посилаючись на норми ЦК України, практику Верховного Суду, Європейського суду з прав людини, Позивач просив:

визнати за ОСОБА_6 майнове право на об`єкт незавершеного будівництва - квартиру АДРЕСА_3 загальною проектною площею 59,15 кв.м., яка розташована на другому поверсі багатоквартирного будинку (об`єкт незавершеного будівництва, відсоток готовності 80%, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224), розташованого за адресою: АДРЕСА_4 , на земельній ділянці за кадастровим номером :01:004:0031, згідно з Попереднім договором від 20.07.2020 посвідченого, приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. за № 1185;

визнати за ОСОБА_6 майнове право на об`єкт незавершеного будівництва - квартиру АДРЕСА_3 загальною проектною площею 60 кв.м., яка розташована на першому поверсі багатоквартирного будинку (об`єкт незавершеного будівництва, відсоток готовності 80%, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224), розташованого за адресою: АДРЕСА_4 , на земельній ділянці за кадастровим номером :01:004:0031, згідно з Попереднім договором від 25.06.2021 посвідченого, приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. за № 1734.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12 серпня 2024 року відкрито провадження по справі та визначено розгляд справи за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче провадження на 21 листопада 2024 р. в приміщенні Києво-Святошинського районного суду Київської області.

У підготовчому судовому засіданні 21 листопада 2024 року представником позивача адвокатом Начиняним Д.С. заявлено клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи. За клопотанням сторін надано час для підготовки заперечень проти заявленого клопотання. Оголошено перерву до 12.03.2025.

10 березня 2025 року на адресу суду надійшло клопотання представника ОСОБА_8 адвоката Нероди А.І. про долучення висновку судової будівельно-технічної експертизи.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12 березня 2025 року клопотання про призначення судової експертизи залишене без задоволення.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12 березня 2025 року закрито підготовче судове засіданні та призначення справи до розгляду по суті на 18 березня 2025 року.

18.03.2025 суд у відкритому судовому засіданні заслухав пояснення сторін, дослідив докази та перейшов до стадії ухвалення судового рішення.

У судовому засідання представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі. Просив захистити порушене право позивача та задоволити позов.

У судове засідання відповідач ОСОБА_7 не з`явився. При розгляді справи представник відповідача адвокат Расторгуєв О.В. позовні вимоги не визнав та посилався на наступне. Відповідач ОСОБА_7 мав невиконані грошові зобов`язання перед Відповідачами ОСОБА_8 та ОСОБА_9 . Щодо договору, укладеного з позивачем, зазначив, що ОСОБА_7 уклав з позивачем попередній договір купівлі-продажу квартири. Основний договір мав бути укладений за певних умов, включаючи повну оплату та реєстрацію права власності на квартиру за Відповідачем ОСОБА_7 в Державному реєстрі речових прав. Через фінансові труднощі та передачу майна ОСОБА_8 в рахунок погашення грошових зобов`язань перед останнім, Відповідач ОСОБА_7 не зміг укласти основний договір з Позивачем. ОСОБА_7 передав ОСОБА_8 земельну ділянку та недобудований будинок в якості відступного для погашення боргу. Покликаючись на вимоги ч. 3 ст. 635 ЦК України вважає, що зобов`язання за попереднім договором припиняються, якщо основний договір не укладено в строк. Крім того, зазначає, що позовна заява повинна містити чіткі вимоги до кожного відповідача, однак жодної вимоги до ОСОБА_7 вона не містить. Крім того, щодо договору від 25.06.2021 р/№ 1734 зазначив, що оплата за ним виконана позивачем не в повному обсязі, а отже умови для його виконання не наступили. З урахуванням викладеного просив відмовити у задоволенні позову.

Представник відповідача ОСОБА_7 адвокат Авдєєнко Владислав Валерійович ( АДРЕСА_5 ) засобами підсистеми Електронний суд подав відзив на позовну заяву, в якому заявив про визнання позову. Суд не приймає до уваги таке визнання позову, оскільки воно суперечить позиції іншого представника, а сам відповідач ОСОБА_7 жодних документів до суду не представив, особисто в суд не прибув і свою позицію з приводу вимог до нього не висловив. Крім того, відповідно до практики Верховного суду визнання обставин, які не підлягають доказуванню, можливе, зокрема, за умов: визнання їх усіма учасниками справи та відсутності в суду обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову в прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд. Таким чином, суди не вправі покласти в основу свого рішення лише факт визнання позову відповідачем, не дослідивши при цьому обставини справи. (Постанова Верховного Суду від 25 травня 2022 року у справі № 675/2136/19 (провадження № 61-2251св22). За встановлених судом обставин визнання позову, що було вчинено адвокатом Авдєєнко В.В. суд не приймає. Інших пояснень по суті справи цей представник не надав.

У судове засідання відповідач ОСОБА_8 не з`явився. При розгляді справи представник відповідача адвокат Лисенко С.М. в заявах по суті справи, а адвокат Нерода А.І. в судовому засідання позовні вимоги не визнали та покликалися на наступне. В період з 31.07.2023 по 08.09.2023 ОСОБА_8 був учасником подій, що є предметом дослідження в цій справі. Наразі ОСОБА_8 не є ні власником, ні володільцем земельної ділянки та об`єкта нерухомості, що на ній розміщено. У зв`язку з чим не зрозуміло, яка вимога позивача звернута саме до ОСОБА_8 . Вважає, що правовідносини між ОСОБА_7 та ОСОБА_8 відбулися у повній відповідності з законом. Припинення права іпотеки ОСОБА_9 відбулось у зв`язку з повним виконанням зобов`язання, а подальший перехід права власності на предмет іпотеки від ОСОБА_7 до ОСОБА_8 відбувся на підставі чинного та ніким не оспореного правочину. Правочини щодо припинення іпотеки та передання права власності на земельну ділянку та об`єкту незавершеного будівництва в якості відступного на користь ОСОБА_8 , є чинними та не оспорювались ні сторонами правочинів, ні особами, прав та законних інтересів яких вони можуть стосуватись. Зазначив, що договір між позивачем та відповідачем ОСОБА_7 є попереднім договором, а не інвестиційним. Пункт 9.4 договору прямо вказує, що він не є договором купівлі-продажу майнових прав. Договором не передбачено право позивача вимагати визнання права власності. Також звертає увагу, що на момент укладення попереднього договору земельна ділянка перебувала в іпотеці. ОСОБА_7 не міг передати майнові права без згоди іпотекодержателя (ст. 9, 12 Закону України "Про іпотеку"), вважають попередній договір нікчемним, тому що він порушує вимоги Закону України "Про іпотеку". Крім того, на замовлення відповідача ОСОБА_8 було проведено судову будівельно-технічну експертизу, відповідно до висновків якої в складі житлового будинку, що розташований на земельній ділянці (кадастровий номер :01:004:0031), - відсутня квартира, зазначена в попередньому договорі. З урахуванням викладеного просили відмовити у задоволенні позову.

У судовому засідання представник ТОВ Смарт Ріал Естейт Плюс в особі представника адвоката Коротюка М.Г. позовні вимоги не визнали. В поясненнях та документах по суті спору Відповідач ТОВ «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС» зазначив наступне. Права позивача на спірну квартиру ніколи не були не зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Натомість, право власності на нерухомість було законно набуте Відповідачем-3 і згодом об`єкт нерухомого майна було відчужено на користь ТОВ «Адоніс Кріейт», що підтверджується даними ДРРП. Згідно з ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права виникають, змінюються та припиняються з моменту реєстрації, чого в цій справі у позивача не було здійснено. ТОВ «Смарт ріал естейт плюс» набуло право власності на земельну ділянку та об`єкт незавершеного будівництва на підставі акту приймання-передачі від ОСОБА_8 в статутний капітал товариства. На момент реєстрації права власності ТОВ «Смарт ріал естейт плюс», нерухомість була зареєстрована на праві власності за ОСОБА_8 , і в ДРРП не було жодних обтяжень чи прав третіх осіб. Таким чином, вважали, що відповідно до ч. 1 ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність не встановлена законом або судом. Зазначили, що попередній договір, на який посилався позивач, лише зобов`язує сторони укласти основний договір у майбутньому, але не є договором про продаж майнових прав. Умови договору передбачають, що право власності спочатку реєструється за продавцем ( ОСОБА_7 ), а потім укладається основний договір. ОСОБА_7 не набув права власності на квартиру АДРЕСА_3 , тому умови для укладення основного договору не настали. Згідно з ч. 2 ст. 635 ЦК України, сторона, яка ухиляється від укладення договору, відшкодовує збитки, а не набуває майнові права. Вважали, що позивачем обрано не належний та не ефективний спосіб захисту, оскільки будинок введено в експлуатацію, і право власності зареєстровано за замовником будівництва. Звернули увагу на недобросовісність сторін попереднього договору: позивач і Відповідач-1 ( ОСОБА_7 ) уклали договір, що суперечить цільовому призначенню земельної ділянки та умовам іпотеки. Згідно з ч. 2 ст. 13 ЦК України, особа зобов`язана утримуватися від дій, що порушують права інших осіб, однак позивач та відповідач ОСОБА_7 не дотримались вказаних вимог закону. Зауважили, що на момент укладення попереднього договору, земельна ділянка була в іпотеці, і ОСОБА_7 не міг передати майнові права без згоди іпотекодержателя. Згідно статті 12 Закону України «Про іпотеку», правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна без згоди іпотекодержателя є недійсним, а тому вважали попередній договір між позивачем та відповідачем ОСОБА_7 таким, що суперечить вимогам законодавства. З урахуванням викладеного просили відмовити у задоволенні позову.

У судовому засіданні відповідач ТОВ Адоніс Кріейт в особі представника адвоката Огулькової А.М. позовні вимоги не визнали. В поясненнях та документах по суті спору зазначили наступне. Відповідач вважає, що позивач помиляється в природі попереднього договору, на який він посилається, як інвестиційний. Зокрема Відповідач ТОВ «Адоніс Кріейт», зазначає, що відповідно до п. 9.4 попередніх договорів від 20.07.2020 та від 25.06.2021 року, укладений договір не є договором про продаж майнових прав і не є правовстановлюючим документом, тобто не є інвестиційним договором. Вимоги позивача про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва, як спосіб захисту, не можуть бути застосовані після введення будинку в експлуатацію. Квартири АДРЕСА_3 , зазначені в попередньіх договорах, фактично відсутні у введеному в експлуатацію будинку. Вважає, що позивач ігнорує пункт 9.4 попередніх договорів, який він особисто підписав. Це суперечить принципам свободи договору (ст. 627 ЦК України) та обов`язковості договору (ст. 629 ЦК України). Спроба переглянути правову природу договору після його підписання є проявом недобросовісної поведінки. Позивач не звертався з пропозицією укласти основний договір, що свідчить про відсутність наміру. Позивач ігнорує визначений договором порядок дій у випадку неналежного виконання зобов`язань. Обов`язок укласти основний договір виникає після виконання всіх умов, зазначених у пункті 3.2 попередніх договорів. Позивач і відповідач не зверталися один до одного з пропозицією укласти основний договір. Зобов`язання укласти основний договір припинилося (ч. 3 ст. 635 ЦК України). Вважає, що в такій ситуації належним способом захисту прав позивача, з урахуванням вимог попереднього договору, є стягнення забезпечувального платежу (авансу). Щодо судової практики, на яку посилається позивач вважає, що судові рішення, на які посилається позивач (справи № 359/5719/17, 760/17864/16-ц, 761/20612/15-ц, 761/32696/13-ц), не є релевантними для цієї справи, оскільки: попередній договір не є договором про продаж майнових прав, об`єкт введено в експлуатацію, в представлених позивачем судових рішеннях, висновки були вирвані з контексту, та не відповідають обставинам справи, в даних судових рішеннях в основному розглядається питання договорів про купівлю майнових прав, або договори про пайову участь у будівництві, в цій справі, у позивача не виникало майнових прав, тому порівняння з судовими рішеннями, які надав позивач, є не коректним. Просили відмовити у задоволенні позову.

Відповідач ОСОБА_9 в судові засідання не з`явився, свого представника не направив. Позиції щодо позовних вимог не висловив.

Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь в розгляді справи, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» від 12.06.2009 №2 передбачено, що відповідно до статей 55, 124 Конституції України та статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

У п. 33 рішення ЄСПЛ від 19.02.2009 у справі «Христов проти України» суд зазначив, що право на справедливий судовий розгляд, гарантоване ч. 1 ст. 6 Конвенції, слід тлумачити в контексті преамбули Конвенції, яка, зокрема, проголошує верховенство права як складову частину спільної спадщини Договірних держав.

Відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може, зокрема, бути припинення дії, яка порушує право.

Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

У справі Bellet v. France Суд зазначив, що стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з`ясуванню обставин справи: роз`яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.

При розгляді справи судом встановлено, що 04 грудня 2019 року ОСОБА_7 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки набув у власність земельну ділянку кадастровий номер :01:004:0031 з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,1617 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_4 .

Відповідно до наявного у матеріалах справи витягу з реєстру будівельної діяльності, будівництво багатоквартирного будинку на вищевказаній земельній ділянці розпочалось 03.01.2020 року.

10.04.2020 між ОСОБА_7 (позичальник), ОСОБА_10 (позичальник) та ОСОБА_9 (позикодавець) було укладено договір позики, у відповідності до якого ОСОБА_9 передав в борг ОСОБА_7 та ОСОБА_10 грошові кошти в сумі 55 500 доларів США.

13.04.2020 з метою забезпечення виконання зобов`язань за договором позики, було укладено договір іпотеки р.н. 649, посвідчений ПН КМНО Анохіною В.М., у відповідності до якого ОСОБА_7 передав в іпотеку ОСОБА_9 земельну ділянку кадастровий номер :01:004:0031 та всі об`єкти незавершеного будівництва, які на ній будуть знаходитись.

20.07.2020 та 25.06.2021 між ОСОБА_6 , укладено Попередні договори з громадянином Республіки Білорусь ОСОБА_7 , які посвідчено приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А., р/№ 1185 та р/№1734.

31.07.2023 між ОСОБА_7 (позичальник) та ОСОБА_8 (позикодавець) було укладено договір позики на суму 55 500 доларів США.

31.07.2023 в депозит приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зуєвої Наталії Василівни представником ОСОБА_7 за довіреністю ОСОБА_11 було внесено грошові кошти в сумі 55 500 доларів США в якості виконання зобов`язань за договором позики від 10.04.2021 року перед кредитором ОСОБА_9 , через ненадання останнім своїх банківських реквізитів, що перешкоджало виконанню боргового зобов`язання.

31.07.2023 після внесення грошових коштів в депозит нотаріуса, нотаріусом Зуєвою Н.В. було видано довідку вих. № 9/02-231 про повне і безумовне виконання зобов`язання шляхом внесення коштів у депозит нотаріуса.

25.08.2023 представник ОСОБА_7 ОСОБА_11 звернувся до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Коротюк О.В. із заявою про зняття обтяжень у вигляді заборони відчуження та іпотеки. До заяви було подано документи, що свідчать про виконання зобов`язання за договором позики від 10.04.2020 року. Відповідно державна реєстрація припинення вищевказаних обтяжень була вчинена нотаріусом Коротюк О.В. у відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, з дотриманням принципу повноти та достовірності відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.

25.08.2023 між ОСОБА_7 та ОСОБА_8 було укладено договір про припинення зобов`язання переданням відступного. За умовами договору ОСОБА_7 передав у приватну власність ОСОБА_8 земельну ділянку кадастровий номер :01:004:0031 з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,1617 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_4 .

Як вбачається з наявних у справі письмових доказів, зокрема, Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 387087727 від 16.07.2024р., на момент придбання Відповідачем ОСОБА_8 земельної ділянки кадастровий номер :01:004:0031 за договором про передання відступного, будь-які речові права інших осіб на вказану земельну ділянку зареєстровані не були.

29.08.2023 ОСОБА_8 вніс до статутного капіталу ТОВ Смарт ріал естейт плюс набуту ним земельну ділянку та приміщення, що було розташоване на ній.

08.09.2023 ТОВ Смарт ріал естейт плюс продало, а ТОВ Адоніс Кріейт придбало земельну ділянку кадастровий номер :01:004:0031 з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,1617 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_4 , та об`єкт незавершеного будівництва на ній готовністю 80 %.

Як вбачається з наявної у справі Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 387087727 від 16.07.2024р., на момент придбання ТОВ «Адоніс Кріейт» земельної ділянки кадастровий номер :01:004:0031 у ТОВ «Смарт Ріал Естейт Плюс», будь-які речові права інших осіб на вказану земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровані також не були.

27.09.2023 ОСОБА_9 прибув до нотаріуса та у відповідності до розписки від 27.09.2023 року отримав грошові кошти в сумі 55 500 дол. США, які були внесені в депозит ПН КМНО Зуєвої Н. В.

17.06.2024 житловий будинок, АДРЕСА_4 , розташований на земельній ділянці з кадастровим № :01:004:0031 було здано в експлуатацію, про що свідчить декларація про готовність до експлуатації об`єкта з реєстраційним номером в ЄДЕССБ ІУ40.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Щодо укладених попередніх договорів слід вказати наступне.

Згідно п. 1.1 Попереднього договору від 20.07.2020р. р/№ 1185 Сторони зобов`язуються у майбутньому, в чіткій відповідності до усіх умов та положень Попереднього договору, укласти договір купівлі-продажу квартири (надалі за текстом «Основний договір»), із № 2 (два), загальною проектною площею 59,15 кв.м., на 2 поверсі (надалі за текстом «Нерухоме майно» або «Квартира»), що знаходиться у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно п. 1.1 Попереднього договору від 25.06.2021р. р/№ 1734 Сторони зобов`язуються у майбутньому, в чіткій відповідності до усіх умов та положень Попереднього договору, укласти договір купівлі-продажу квартири (надалі за текстом «Основний договір»), із № 2 (два), загальною проектною площею 60,0 кв.м. на 1 поверсі (надалі за текстом «Нерухоме майно» або «Квартира»), що знаходиться у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно п. 2.1 Попереднього договору від 20.07.2020р. р/№ 1185 сторонами погоджено, що орієнтовна загальна вартість Нерухомого майна, за яку воно буде продано Покупцю згідно Основного договору, становитиме не менше 1 258 867 (один мільйон двісті п`ятдесят вісім тисяч вісімсот шістдесят сім) гривень 50 копійок, що є еквівалентом 45 774 (сорока п`яти тисяч сімсот сімдесяти чотирьох) доларів США 00 центів згідно Комерційного курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору (27 грн. 50 коп. за 1 долар США) (надалі за текстом комерційний курс станом на день укладання цього Попереднього договору).

Відповідно до п. 2.3. Попереднього договору загальна вартість квартири становить 1 258 867 (один мільйон двісті п`ятдесят вісім тисяч вісімсот шістдесят сім) гривень 50 копійок, що є еквівалентом 45 774 (сорока п`яти тисяч сімсот сімдесяти чотирьох) доларів США.

Відповідно до п. 2.8. Попереднього договору сторонами погоджено наступний порядок та строки здійснення розрахунків за Попереднім договором в частині сплати Забезпечувального платежу:

2.8.1. Перша частина Забезпечувального платежу в розмірі 371 250 (триста сімдесят одна тисяча двісті п`ятдесят) гривень 00 копійок, що є еквівалентом 13 500 (тринадцяти тисяч п`ятисот) доларів США 00 центів згідно Комерційного курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, була сплачена Покупцем Продавцю, в момент укладення Сторонами Попереднього договору.

2.8.2. Другу частину Забезпечувального платежу, в розмірі 228 167 (двісті двадцять вісім тисяч сто шістдесят сім) гривень 50 копійок, що є еквівалентом 8 297 (восьми тисяч двохсот дев`яносто семи) доларів США 00 центів згідно Комерційного курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, Покупець зобов`язується сплатити до "30" вересня 2020 року включно, а саме рівними частина щомісячно.

2.8.3. Залишкову частину забезпечувального платежу в сумі 659 367 (шістсот п`ятдесят дев`ять тисяч триста шістдесят сім) гривень 50 копійок, що є еквівалентом 23 977 (двадцяти трьох тисяч дев`ятсот сімдесяти семи) доларів США 00 центів за комерційним курсом станом на день укладання цього Договору Покупець зобов`язується передавати щомісячно до 10 числа місяця, починаючи з «01» жовтня 2020 року по «30» вересня 2021 року по 54 947 (п`ятдесят чотири тисячі дев`ятсот сорок сім) гривень 30 копійок, що є еквівалентом 1998 (однієї тисячі дев`ятсот дев`яносто восьми) доларів США та 08 центів за комерційним курсом станом на день укладання цього Договору.

Згідно п. 2.1 Попереднього договору від 25.06.2021р. Р/№ 1734 сторонами погоджено, що орієнтовна загальна вартість Нерухомого майна, за яку воно буде продано Покупцю згідно Основного договору, становитиме не менше: 1 397 760 (один мільйон триста дев`яносто сім тисяч сімсот шістдесят) гривень 00 копійок, що с еквівалент 51 200 (п`ятдесяти однієї тисячі двохсот) доларів США 00 центів згідно з готівковим курсом долара США до гривні, встановленим на веб-порталі https://minfin.com.ua/ua/currency/banks/, розділ «Середній курс», в правій колонці під назвою «Продаж» станом на 25 червня 2021 року (надалі за текстом готівковий курс станом на день укладання цього Попереднього договору).

Відповідно до п. 2.3. Попереднього договору загальна вартість квартири становить 1 397 760 (один мільйон триста дев`яносто сім тисяч сімсот шістдесят) гривень 00 копійок, що с еквівалент 51 200 (п`ятдесяти однієї тисячі двохсот) доларів США.

Відповідно до п. 2.8. Попереднього договору сторонами погоджено наступний порядок та строки здійснення розрахунків за Попереднім договором в частині сплати Забезпечувального платежу:

2.8.1. Перша частина Забезпечувального платежу розмір якого становить еквівалент 5 000 (п`ять тисяч) доларів США 00 центів згідно готівкового курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, була сплачена Покупцем Продавцеві, в момент укладення Сторонами Попереднього договору.

2.8.2. Друга частина Забезпечувального платежу розмір якого становить еквівалент 46 200 (сорок шість тисяч двісті) доларів США 00 центів згідно готівкового курсу валют станом на дату здійснення платежу, який має бути сплачений Покупцем Продавцю не пізніше 29 червня 2021 року, що фіксується розписками в 2-х примірниках, по одному для кожної з Сторін.

Відповідно до пункту 6.2 Попередніх договорів від 20.07.2020 та 25.06.2021 «Сторони погодили, що під невиконанням, або неналежним виконанням Стороною умов Попереднього договору вони мають на увазі: відмову або ухилення від укладення Основного договору на визначених Попереднім договором умовах; будь-які дії чи бездіяльність, що спричинюють неможливість посвідчення нотаріусом Основного договору; невиконання або неналежне виконання будь-якого зобов`язання, вказаного у Попередньому договорі».

Відповідно до пункту 6.3 Попередніх договорів від 20.07.2020 та 25.06.2021 «У випадку односторонньої безпідставної відмови або ухилення Продавця від укладення Основного договору на визначених попереднім договором умовах або будь-яких дій чи бездіяльності Продавця, що спричинюють неможливість посвідчення нотаріусом Основного договору, покупець має право відмовитись від виконання Попереднього договору та від укладення Основного договору, а також вимагати розірвання Попереднього договору, шляхом укладення між сторонами відповідного Договору про розірвання. У такому разі Продавець, протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту укладення Договору про розірвання та отримання від Покупця письмової заяви на повернення коштів, повертає Покупцю грошові кошти, що були одержані Продавцем згідно Попереднього договору».

Відповідно до пункту 3.2 Попереднього договору від 20.07.2020: «Згідно Попереднього договору Сторони беруть на себе обов`язок укласти Основний договір не пізніше ІІІ кварталу 2021 року, але в будь-якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин:

3.2.1. сплатою Покупцем грошових коштів, у обсязі 100% розміру Забезпечувального платежу, згідно умов, встановлених Попереднім договором та з урахуванням усіх можливих коригувань розміру Забезпечувального платежу у передбачених Попереднім договором випадках;

3.2.2. державної реєстрації за Продавцем права власності на Нерухоме майно, у порядку визначеному законодавством України;

3.2.3. повного та належного виконання Покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 4 «Зобов`язання Сторін» Попереднього договору;

3.2.4. повне та належне виконання Покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 6 «Відповідальність Сторін» Попереднього договору у випадку невиконання або неналежного виконання Покупцем умов Попереднього договору, що спричинило наявність відповідного зобов`язання;

3.2.5. повідомлення Продавцем Покупця про готовність укласти Основний договір із зазначенням місця та часу його підписання, згідно умов п. 9.2. Попереднього договору.»

Відповідно до пункту 3.2 Попереднього договору від 25.06.2021: «Згідно Попереднього договору Сторони беруть на себе обов`язок укласти Основний договір не пізніше ІІІ кварталу 2021 року, але в будь-якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин:

3.2.1. сплатою Покупцем грошових коштів, у обсязі 100% розміру Забезпечувального платежу, згідно умов, встановлених Попереднім договором та з урахуванням усіх можливих коригувань розміру Забезпечувального платежу у передбачених Попереднім договором випадках;

3.2.2. державної реєстрації за Продавцем права власності на Нерухоме майно, у порядку визначеному законодавством України;

3.2.3. повного та належного виконання Покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 4 «Зобов`язання Сторін» Попереднього договору;

3.2.4. повне та належне виконання Покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 6 «Відповідальність Сторін» Попереднього договору у випадку невиконання або неналежного виконання Покупцем умов Попереднього договору, що спричинило наявність відповідного зобов`язання;

3.2.5. повідомлення Продавцем Покупця про готовність укласти Основний договір із зазначенням місця та часу його підписання, згідно умов п. 9.2. Попереднього договору.»

Відповідно до п. 9.2. Попередніх договорів від 20.07.2020 та від 25.06.2021: «За домовленістю Сторін укладення та нотаріальне посвідчення Основного договору здійснюватиметься у нотаріуса за вибором Продавця та у час, який погоджується Продавцем з Покупцем у будь-який спосіб (письмово, телефонним дзвінком тощо) за вибором Продавця».

Відповідно до п. 9.4. Попередніх договорів від 20.07.2020 та від 25.06.2021 сторони визначили, що даний Попередній договір закріплює лише зобов`язання Сторін укласти основний договір у майбутньому, та за своєю суттю не є договором про продаж майнових прав і не є правовстановлюючим документом на Нерухоме майно, не закріплює право власності Покупця на Нерухоме майно.

З поданого суду висновку судового експерта Таран Олександра Сергійовича №2512/24/7 від 18 лютого 2025 року вбачається наступне.

Дослідивши надані матеріали та об`єкт в натурі, експерт дійшов висновку, що квартира АДРЕСА_6 (об`єкт незавершеного будівництва, відсоток готовності 80%, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224), розташованого на земельній ділянці за кадастровим номером :01:004:0031, згідно з планом до Попередніх договорів від 20.07.2020р. №1185 та від 25.06.2021р. №1734, посвідчених приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А., не відповідають фактично наявній квартирі АДРЕСА_7 розміщеній на 1-му поверсі вказаного будинку та квартирі АДРЕСА_7 розміщеній на 2-му поверсі вказаного будинку, враховуючи їх загальну площу, планування та кількість приміщень згідно «Викопіювання планувань 1-го,2-го поверху», що є Додатком до Попередніх договорів, невідповідність полягає у різній загальній площі та різній кількість приміщень.

На підставі наданих матеріалів та обстеження в натурі не вбачається можливим встановити номери та площі квартир, які за своїм розташуванням відповідає квартирі АДРЕСА_3 загальною площею 59,15 кв.м. на 2-му поверсі та квартирі АДРЕСА_8 (об`єкт незавершеного будівництва, відсоток готовності 80%, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224), розташованого на земельній ділянці за кадастровим номером :01:004:0031, згідно з планом до Попередніх договорів від 20.07.2020p. №1185 та від 25.06.2021р. №1734, посвідчених приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.Б., оскільки фактично наявні квартири на 1-му та 2-му поверхах будинку, не мають сукупності таких параметрів, зокрема: загальної площі 60,0 кв.м., планування та приміщень в кількості 3 шт., згідно «Викопіювання планувань 1-го поверху», що є Додатком до Попереднього договору від 25.06.2021р. №1734, та загальної площі 59,15 кв.м., планування та приміщень в кількості 4 шт., згідно «Викопіювання планувань 2-го поверху», що є Додатком до Попереднього договору від 20.07.2020р. №1185.

В результаті натурного обстеження, не виявлено квартир з сукупністю параметрів зокрема: загальної площі 60,0 кв.м., планування та приміщень в кількості 3 шт., згідно «Викопіювання планувань 1-го поверху», що є Додатком до Попереднього договору від 25.06.2021р. №1734, та загальної площі 59,15 кв.м., планування та приміщень в кількості 4 шт., згідно «Викопіювання планувань 2-го поверху», що є Додатком до Попереднього договору від 20.07.2020р. №1185, посвідчених приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.Б.

Враховуючи досліджені докази та документи суд приходить до висновку, що між сторонами було укладено попередні договори у розумінні вимог ст. 635 ЦК України. Підстав вважати їх інвестиційними, а позивача інвестором, в суду відсутні, з огляду на вимоги ст. ст. 626-629, 635 ЦК України. Доводи позивача про протилежне не підтверджені матеріалами справи та змістом попередніх договорів, зокрема п. 9.4 попередніх договорів.

Також суд враховує висновок експерта, наданий представником відповідача ОСОБА_8 , як такий, що підтверджує факти, які підлягають встановленню в цій справі. Зокрема судом враховано, що відповідачем доведено факт відсутності в складі багатоквартирного житлового будинку, що розташований на земельній ділянці (кадастровий номер :01:004:0031), спірних квартир, а позивачем не доведено протилежного. За таких обставин позивач не довів існування об`єктів нерухомого майна, які стосуються предмету попередніх договорів.

Що стосується доводів позивача про незаконність дій приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зуєвої Н.В., то в цій частині суд не приймає до уваги доводи позивача. Зокрема суд наголошує на тому, що цивільне право в Україні ґрунтується на принципі дозволено все, що не заборонено законом. Враховуючи відсутність нормативно-правового регулювання функціонування валютних депозитних рахунків нотаріусів, суд не може вважати дії приватного нотаріуса такими, що порушили норми права та Конституції України, як Основного закону. Дефекти законодавства не можна ставити в провину суб`єктам цивільних правовідносин, з огляду на широту та варіативність поведінки їх учасників, вільний обіг в Україні валют інших країни та відсутність заборони на їх використання під час здійснення розрахунків між сторонами. Крім того, позивач не був стороною ні іпотечного договору, ні учасником правовідносин між ОСОБА_7 та ОСОБА_9 . З огляду на викладене доводи позивача про порушення прав сторін договору позики та іпотеки, не заслуговують на увагу, оскільки вони не стосуються інтересів позивача. Протилежного суду не надано та в ході судового розгляду не встановлено.

Відповідно до ч. 1 ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Доводами позовної заяви не спростовується, що право власності на земельну ділянку (кадастровий номер :01:004:0031) та розташований на ній об`єкт незавершеного будівництва перейшло від Відповідача ОСОБА_7 до Відповідача ОСОБА_8 , та Відповідачів ТОВ «Смарт Ріал Естейт Плюс», ТОВ «Адоніс Кріейт» відповідно на підставі чинних, ніким не оспорених та не скасованих правочинів, стороною яких Позивач не є. Суд констатує, що не вбачає підстав для визнання вказаних правочинів нікчемними чи недійсними. В ході судового розгляду не встановлено, що нотаріальні та реєстраційні дії приватних нотаріусів Зуєвої Н.В. та Коротюк О.В., на які посилається Позивач в позовній заяві, вчинені з порушенням вимог чинного законодавства. Крім того вказані нотаріальні та реєстраційні дії не стосуються прав та законних інтересів Позивача.

Суд констатує, що Відповідачем ОСОБА_7 було порушено умови укладеного з Позивачем попереднього договору від 20.07.2020 та від 25.06.2021 року, однак обраний Позивачем спосіб захисту порушеного права не відповідає змісту правовідносин, що склались між сторонами.

Згідно з п. 6.3 та п. 6.4 попереднього договору від 20.07.2020 та від 25.06.2021 правовим наслідком неукладення основного договору купівлі-продажу з вини Покупця або Продавця ( ОСОБА_7 ) є розірвання попереднього договору та повернення коштів, сплата штрафних санкцій. Попередній договір від 20.07.2020 та від 25.06.2021 року не передбачає такого способу захисту Покупця (Позивача), як визнання за ним майнових прав на квартиру в разі неукладення основного договору купівлі-продажу.

Відповідно до ч. 2 ст. 635 ЦК України, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України, зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України від 02.09.2015 року у справі №6-226цс14 було констатовано, що: «Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором і положенням статті 321 ЦК України про непорушність права власності. Стаття 635 ЦК України не передбачає такого правового наслідку порушення взятого на себе в попередньому договорі зобов`язання щодо укладення основного договору, як спонукання до його укладення в судовому порядку. Зазначене узгоджується з вимогами частини третьої статті 635 ЦК, згідно з якою зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором. За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати на відшкодування збитків відповідно до частини другої статті 635 ЦК України … Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно».

Крім того, обраний Позивачем спосіб захисту порушеного права шляхом визнання майнових прав на квартиру у відповідності до наведеної Позивачем практики Верховного Суду (постанови КЦС ВС від 13.05.2019 р. №760/17864/16-ц, від 20.03.2019р. №761/20612/15-ц, від 27.02.2019 №761/32696/13-ц), є ефективним тоді, коли відсутній факт уведення будинку в експлуатацію. Натомість матеріалами справи підтверджується, що спірний будинок уведено в експлуатацію в червні 2024 року. Тому застосування такого способу захисту як «визнання майнових прав на об`єкт інвестування» в даній справі не є ефективним способом захисту.

Таким чином, Позивачем обрано невірний спосіб захисту своїх прав та законних інтересів. Відповідно до п. 148 Постанови ВП ВС від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20, обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові. Подібний висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155).

В решті доводи сторін зводяться до надання протилежної оцінки нормам права та обставинам справи. ЄСПЛ у своїх рішеннях послідовно констатує, що пункт 1 статті 6 Конвенції дійсно вимагає, щоб суди мотивували висновки в рішеннях. Хоча ЄСПЛ і наголошує, що ця вимога не означає обов`язку суду надавати детальну відповідь на кожен аргумент, таке питання вирішується виключно у світлі обставин конкретної справи.

На думку суду наведених доводів достатньо, щоб сторони зрозуміли суть прийнятого рішення та мотиви, якими керувався суд, під час його ухвалення.

Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши всі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, Суд дійшов висновку про необхідність залишення позову без задоволення.

Щодо судових витрат.

Відповідно до ч. 1, ч. 3ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

За змістом ст. 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. 3. Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги. 4. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи. 5. У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами. Витрати фізичних осіб, пов`язані з оплатою професійної правничої допомоги при розгляді судом справ про оголошення померлою фізичної особи, яка пропала безвісти за обставин, що загрожували їй смертю або дають підстави вважати фізичну особу загиблою від певного нещасного випадку, або інших обставин внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, несуть юридичні особи, на території яких мав місце нещасний випадок внаслідок таких надзвичайних ситуацій.

Тобто, суд під час вирішення питання щодо розподілу судових витрат зобов`язаний оцінити обґрунтованість рівня витрат на правничу допомогу у кожному конкретному випадку за критеріями співмірності необхідних і достатніх витрат.

Як вбачається з матеріалів справи заяви про компенсацію судових витрат було подано представником Відповідача ТОВ Адоніс Кріейт адвокатом Огульковою А. М., представником Відповідача ТОВ «Смарт Ріал Естейт Плюс» адвокатом Коротюком М.Г. та представником Відповідача ОСОБА_8 адвокатом Неродою А.І. При цьому у відповідності до поданих заяв докази на підтвердження понесених судових витрат представником Відповідача ТОВ Адоніс Кріейт адвокатом Огульковою А. М. та представником Відповідача ТОВ «Смарт Ріал Естейт Плюс» адвокатом Коротюком М. Г. буде надано після ухвалення судового рішення. У зв`язку з чим суд вирішує тільки заяву представника Відповідача Бабенка О.А.

Відповідно до умов договору від 09.09.2024 № 39/1 та додаткових угод до нього, який було укладено між ОСОБА_8 та АБ Сергія Лисенка сторони погодили: 1.1. Адвокатське бюро зобов`язується надати Клієнту правничу допомогу на умовах і в порядку, що визначені цим договором, а Клієнт зобов`язується оплатити надання правничої допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання даного договору.

2.1. Адвокатське бюро на підставі звернення клієнта приймає на себе зобов`язання з надання правничої допомоги, в т.ч. але не виключно представництво, захист, інші види правничої допомоги, у справі (-ах): б) № 369/13019/24.

На виконання п. 4.1 Договору сторони визначили вартість гонорару адвокатського бюро в такому розмірі: 7) справа № 369/13019/24 40 000 грн.

На підтвердження факту виконання умов договору відповідачем надано витяг з Договору № 39/1 від 09.09.2024, додаткові угоди до нього № 1 та № 2, детальний опис робіт, виконаний адвокатом, рахунок на оплату від 17.03.2025 на суму 40 000 грн.

Крім того, представником Бабенка О.А. подано документи на підтвердження обставин замовлення судової будівельно-технічної експертизи, а саме: заяву на проведення будівельно-технічної експертизи від 25.12.2024, договір від 25.12.2024, рахунок на оплату послуг експерта від 27.12.2024, платіжну інструкцію від 03.01.2025 № 2 про оплату послуг експерта, акт виконаних робіт від 11.03.2025, з якого вбачається, що вартість послуг експерта в цій справі становить 11 000 грн.

Крім того, заявлено вимогу про компенсацію поштових витрат в розмірі 255 грн. за направлення сторонам висновку судової будівельно-технічної експертизи.

За приписами статті 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту.

Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги.

При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час.

Слід зазначити, що як вказано у рішенні Конституційного Суду України від 30 вересня 2009 року №23рп/2009, правова допомога є багатоаспектною, різною за змістом, обсягом та формами і може включати консультації, роз`яснення, складення позовів і звернень, довідок, заяв, скарг, здійснення представництва, зокрема в судах та інших державних органах тощо. Вибір форми та суб`єкта надання такої допомоги залежить від волі особи, яка бажає її отримати. Право на правову допомогу - це гарантована державою можливість кожної особи отримати таку допомогу в обсязі та формах, визначених нею, незалежно від характеру правовідносин особи з іншими суб`єктами права.

При цьому, необхідно враховувати, що склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та ін.), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження). Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.

При цьому суд враховує, що умови оплати гонорару адвоката за надання правничої допомоги можуть передбачати і обов`язок їх сплати, в той час як інші витрати адвоката, пов`язані з наданням правничої допомоги, мають бути підтверджені виключно доказами їх вчинення.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Лавентс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.

Дослідивши, додані представником позивача, докази щодо обсягу послуг, наданих адвокатом, а також враховуючи складність даної цивільної справи та часом витраченим адвокатом, кількість судових засідань, витрат часу адвоката на забезпечення проведення судової експертизи, суд приходить до висновку про обґрунтованість понесених витрат позивача на професійну правничу допомогу у розмірі 20 000 грн., витрат на проведення судової експертизи в розмірі 11 000 грн. а відтак подана заява підлягає задоволенню частково. У стягненні витрат на поштову кореспонденцію, суд відмовляє.

Обґрунтовуючи своє рішення, суд приймає до уваги вимоги ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958. Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Керуючись ст. ст. 12, 81, 141, 200, 206, 263-265 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в :

Позов ОСОБА_6 до ОСОБА_7 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Адоніс Кріейт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Ріал Естейт плюс», ОСОБА_8 , ОСОБА_9 про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва залишити без задоволення.

Стягнути з ОСОБА_6 на користь ОСОБА_8 судові витрати на оплату правничої допомоги в розмірі 20 000 грн. (двадцять тисяч грн.), витрати на оплату послуг експерта 11 000 грн. (одинадцять тисяч грн.)

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено 10 квітня 2025 року.

Суддя Наталія ПІНКЕВИЧ