Справа № 677/1286/24
Провадження № 2/677/10/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 квітня 2025 року м. Красилів

Красилівський районний суд Хмельницької області

в складі головуючого судді Гладій Л.М.,

за участі секретаря судового засідання Загаєвської С.М.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження у судовому засіданні в залі суду справу за позовом ОСОБА_1 до акціонерного товариства комерційний банк «Приватбанк», управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради, третя особа: державне підприємство «СЕТАМ», про визнання протиправним та скасування рішення державної реєстрації від 20 грудня 2016 року про державну реєстрацію права власності на будинок, -

В С Т А Н О В И В:

Представник позивача ОСОБА_2 адвокат Цюпик О.В., через систему «Електронний суд», звернулася до суду із позовною заявою до акціонерного товариства комерційний банк «Приватбанк» (надалі АТ КБ «Приватбанк»), управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради, третя особа: державне підприємство «СЕТАМ» (надалі ДП «СЕТАМ»), про визнання протиправним та скасування рішення державної реєстрації від 20 грудня 2016 року про державну реєстрацію права власності на будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Обґрунтовує свої позовні вимоги тим, що 14 лютого 2008 року між ОСОБА_1 та ЗАТ КБ «Приватбанк» було укладено кредитний договір №НМКWGA00007967. Відповідно до п. 8.1 вказаного кредитного договору Банк зобов`язується надати Позичальнику кредитні кошти шляхом видачі готівки на касу на строк з 14 лютого 2008 року по 11 лютого 2022 року включно, у вигляді не поновлювальної лінія у розмірі 70 200,00 дол. США: 60 000,00 дол. США на споживчі цілі, а також у розмірі 10 200,00 дол. США на сплату страхових у випадках та в порядку, передбачених п.п.2.1.3, 2.2.7 даного Договору. Також 14 лютого 2008 року між ОСОБА_1 та ЗАТ КБ «Приватбанк» було укладено договір іпотеки будинку б/н. Відповідно до п. 35.2 вказаного договору іпотекою забезпечується виконання зобов`язань Позичальника за кредитним договором від 14 лютого 2008 року №НМКWGA00007967, укладеному між Позичальником та Іпотекодержателем по поверненню кредиту, наданого у вигляді не відновлювальної кредитної лінії, в сумі 70 200 дол. США в строк на строк з 14 лютого 2008 року по 11 лютого 2022 року. Відповідно до п.35.3 Договору іпотеки Іпотекодавець ОСОБА_1 надав в іпотеку нерухоме майно, а саме: житловий будинок загальною площею 199.2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Відповідно до п.35.4 Договору іпотеки іпотека за цим договором поширюється на земельну ділянку загальною площею 0,2700 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . 24 листопада 2023 року в Красилівський районний суд АТ КБ «Приватбанк» було подано позовну заяву до ОСОБА_1 про припинення права та визнання права власності на земельну ділянку. Зокрема просить суд: припинити право власності відповідача ОСОБА_1 та визнати право власності з позивачем - АТ КБ «Приватбанк» на земельну ділянку з кадастровим номером :01:003:0022, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 . Копію ухвали Красилівського районного суду від 13 грудня 2023 року у справі № 677/1765/23 за позовом АТ КБ «Приватбанк» до ОСОБА_1 про припинення права та визнання права власності на земельну ділянку було отримано ОСОБА_1 26 грудня 2023 року засобом поштового зв`язку ДП «Укрпошта». Як стало відомо із позовної заяви у справі № 677/1765/23 АТ КБ «Приватбанк» набуло право власності на предмет іпотеки житловий будинок загальною площею 199.2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , але не набуло право власності на земельну ділянку за цією ж адресою. До моменту ознайомлення із позовною заявою у справі №677/1765/23 ОСОБА_1 , не було відомо про набуття права власності на належний йому будинок банком, позивач по сьогоднішній день проживає разом із своєю сім`єю у цьому будинку, сплачує усі комунальні послуги. Для отримання інформації з приводу підстав набуття та документів, на підставі яких набуто банком право власності на будинок, представником ОСОБА_1 - адвокатом Фурманом В.В. було направлено адвокатський запит до Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Хмельницької міської ради. Як стало відомо після отримання відповіді на запит 20 грудня 2016 року державний реєстратор Роїк І.Д. прийняла рішення за індексним номером №33028362 про державну реєстрацію права власності на будинок за адресою: АДРЕСА_1 , яким перереєстровано будинок за АТ «КБ «Приватбанк». При цьому підставою для виникнення права власності на будинок зазначено Договір іпотеки б/н від 14 лютого 2008 року. Зміна власника майна відбулась при подачі банком документів до державного реєстратора таких як: заставна № 2010074, повідомлення №Е.НМ.0.0.00/1-3385 від 10 листопада 2016 року, повідомлення про вручення поштового відправлення. Крім того, якщо вимога за основним зобов`язанням підлягає виконанню у грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов`язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов`язання. Однак, у наданому за адвокатський запит повідомлення вбачається, що АТ КБ «Приватбанк» не зазначив розміру процентів, неустойки, основної суми боргу, тобто з яких складових складається загальна сума боргу. Відповідно до ч. 4 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Однак, ні у повідомленні №Е.НМ.0.0.00/1-3385 від 10.11.2016р., ні у окремому документі, який би підтверджував виготовлену оцінку незалежним експертом вартості будинку позивач не отримав. Таким чином, банком порушено норми статей 7, 37 Закону України «Про іпотеку».

ОСОБА_1 вважає, що здійснюваний перехід права власності на житловий будинок був вчинений з порушенням закону, що призвело до позбавлення права власності позивача, у зв`язку із чим він вимушений звернутись до суду з метою захисту свого порушеного права.

Представник відповідача управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Роїк І. 20 вересня 2024 року подала відзив, в якому заперечила проти задоволення позову, вказавши, що заявником було надано для державної реєстрації повний пакет документів, передбачений Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 25 грудня 2015 року (в редакції чинній на дату державної реєстрації 15 грудня 2016 року), що стало підставою прийняття державним реєстратором рішення індекний номер 33028362 від 20 грудня 2016 року 09:45:19. Норма, якою передбачена у випадку державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки подача відомостей про вартість предмета іпотеки, визначеному суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, з`явилася в Порядку лише згідно постанови Кабінету Міністрів України № 432 від 05 травня 2023 року. З приводу твердження позивача щодо неотримання вимоги іпотекодержтиля, зазначає, що порядок надання послуг поштового зв`язку врегульовано Правилами надання поштового зв`язку, які затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (в редакції 15 грудня 2016 року). Пунктом 104 Правил передбачено, що листи з оголошеногю цінністю видаються адресату за умови пред`явлення ним документа, що посвідчує особу, або уповноваженій ним особі, засвідченої в установленому законодавством порядку. Таким чином, відповідає за вручення листа адресату саме працівник поштового відділення. Крім того, відповідно до частини 2 статті 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обтяжень» відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.

Представник відповідача АТ КБ «ПриватБанк» Вонсович О.А. подала до суду письмові пояснення, в яких зазначила, що 14 лютого 2008 року між ОСОБА_1 та ЗAT КБ «Приватбанк» було укладено кредитний договір №HMKWGA00007967. Відповідно до п.8.1 вказаного договору позичальник отримав кредитні кошти у вигляді не поновлювальної лінії у розмірі 70 200 доларів США, з них 60 000 доларів США на споживчі цілі, а також в розмірі 10 200 доларів США на сплату страхових платежів у випадках та в порядку, передбачених п.п.2.1.3,2.2.7 даного Договору, строком повернення до 11 лютого 2022 року. На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 14 лютого 2008 року між ЗАТ «КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого останній передав в іпотеку Банку належний йому на праві власності житловий будинок загальною площею 199,2 м. кв., розташований на даний час за адресою: АДРЕСА_1 . Рішенням Красилівського районного суду від 12 вересня 2013 року по справі № 2209/2437/13-ц постановлено в рахунок погашення за кредитним договором, звернуто стягнення на предмет іпотеки житловий будинок загальною площею 199,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Додатковим рішенням суду Красилівського районного суду від 27 грудня 2013 року також зобов`язано заявника - ОСОБА_1 знятись з реєстраційного обліку. Додатковим рішенням Красилівського районного суду від 27 грудня 2013 року по справі 2209/2437/12 виселено ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , які зареєстровані та проживають в житловому будинку по АДРЕСА_2 , зобов`язавши їх знятись з реєстраційного обліку у вказаному будинку. Додаткове рішення ОСОБА_5 не оскаржене. Згідно сторінки 4 рішення Апеляційного суду Хмельницької області від 08.04.2014 по справі 2209/2437/13-ц додатковим рішенням цього ж суду від 27 грудня 2013 року обгрунтовано постановлено виселити відповідачів із займаного ними житлового будинку. Рішення суду в цій частині не оскаржується. При цьому заявник ОСОБА_1 був повідомлений належним чином про дати засідання суду, рішення суду надсилалося на його адресу, крім того, саме ОСОБА_1 було подано апеляційну скаргу на рішення Красилівського районного суду від 12 вересня 2013 року. Рішенням Апеляційного суду Хмельницької області від 08 квітня 2014 року рішення Красилівського районного суду від 12 вересня 2013 року скасовано та ухвалено нове рішення. Позов ПАТ КБ «ПриватБанк» задоволено. В рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № НМKWGA00007967 від 14.02.2008 року в розмірі 93125, 72 доларів США, що за курсом 7,99 відповідно до службового розпорядження НБУ від 06.08.2012 становить 744 074,50 грн., яка складається з 60 704,69 доларів США заборгованості за кредитом, 31503, 57 доларів США заборгованості по процентам, 917,46 доларів США заборгованості по комісії та 370374 грн. нарахованої неустойки звернуто стягнення на житловий будинок загальною площею 199,20 кв.м. та земельну ділянку площею 0,2700 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом продажу вказаного предмету іпотеки (на підставі договору іпотеки № НМKWGA00007967 від 14.02.2008 року) публічним акціонерним товариством комерційний банк «Приватбанк» з укладанням від імені відповідача договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою-покупцем з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, з отриманням кадастрового номеру земельної ділянки, з отриманням дублікатів правовстановлюючих документів на нерухомість у відповідних установах, підприємствах або організаціях незалежно від форм власності та підпорядкування, з можливістю здійснення ПАТ КБ «ПриватБанк» всіх передбачених нормативно-правовими актами держави дій необхідних для продажу предмету іпотеки. Встановлено, що початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації встановлюється на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності (незалежним експертом) на стадії оцінки майна під час проведення відповідних дій. Рішенням ВССУ від 31.07.2014 касаційну скаргу ОСОБА_1 відхилено. Проте, боржником не вчинено дій спрямованих на сплату заборгованості та уникнення від реалізації майна боржника. 15 грудня 2016 року держаним реєстратором в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі договору іпотеки, заставної зареєстровано за ПАТ КБ «Приватбанк» право власності на житловий будинок загальною площею 199,20 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Також судом апеляційної інстанції встановлено, що адресована боржнику ОСОБА_1 вимога про погашення заборгованості та попередження про звернення стягнення на майно боржника і добровільне звільнення займаного житла від 10.02.2012 отримана відповідачкою ОСОБА_3 17.02.2012 для передачі боржнику. Аналогічного змісту вимоги були направлені відповідачам 19.06.2012 та отримані ними 23.06.2012 про що свідчать рекомендовані повідомлення. Крім того, ПАТ КБ «ПриватБанк» 06.07.2012 направив чергову вимогу ОСОБА_1 про усунення порушення зобов`язання по кредитному договору, що підтверджується копією вимоги та реєстром рекомендованого листа. Таким чином ОСОБА_1 було відомо ще у 2012 що банком будуть вчинятись дії спрямовані на реалізацію предмета іпотеки. Позивачем у справі не надано жодного доказу для підтвердження наявності обов`язкових умов, визначених у Законі України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не надано доказів, що таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника, за умови, що у позичальника у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно. Враховуючи наявність судового рішення від 27.12.2013, яким виселено ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , які зареєстровані та проживають в житловому будинку по АДРЕСА_2 зобов`язавши їх знятись з реєстраційного обліку у вказаному будинку - позивач по справі не є особою, яка використовує нерухоме житлове майно як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя. Крім того, до 01.01.2013 державна реєстрація прав власності на об`єкти нерухомого майна проводилась БТІ. Проте позивачем не надано доказів щодо наявності/відсутності нерухомого майна, речові права на які могли бути зареєстровані до 01.01.2013. А відтак не доведено відсутність іншого житлового нерухомого майна. Саме по собі покликання позивача на Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валют», без доведеності встановлених цим законом умов для його застосування, не може слугувати підставою для визнання незаконним проведеного банком примусового стягнення нерухомого майна. Слід також зазначити що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» на сьогодні не діє. А рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки не скасовано у встановленому законом порядку. Дій спрямованих на погашення заборгованості за для уникнення звернення стягнення на предмет іпотеки позивачем не вчинено. Відтак задоволення позовних вимог призведе до порушення прав АТ КБ «Приватбанк», а не до відновлення прав позивача. Крім того, АТ КБ «ПриватБанк» просить застосувати строк позовної давності встановлений у 3 роки статтею 257 ЦК України, оскільки право власності зареєстровано ще 15 грудня 2016 року за банком. Проте з позовом Позивач звернувся лише у 2024 році. Питання про поновлення строку позовної давності у позові не ставить, про поважні причини його пропуску не вказує. Посилання позивача на те, що до моменту ознайомлення із позовною заявою у справі №677/1765/23 ОСОБА_1 , не було відомо про набуття права власності на належний йому будинок є безпідставним.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_6 позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив їх задовольнити з викладених у позовній заяві підстав, проти застосування строку позовної давності заперечив, зазначивши, що часом, коли позивач взнав про порушене право, є серпень 2023 року.

Представник відповідача АТ КБ «ПриватБанк» Вонсович О.А. в судовому засіданні підтримала подані письмові пояснення та просила відмовити в позові в повному обсязі, а також зазначила про застосування строку позовної давності.

Представник відповідача управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради в судове засідання не з`явився, про день та час розгляду справи повідомлений належним чином.

Представник третьої особи, належним чином повідомлений, у судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, надані докази, оцінивши їх у сукупності, суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що 14 лютого 2008 року між ОСОБА_1 та ЗAT КБ «Приватбанк» було укладено кредитний договір №HMKWGA00007967. Відповідно до п.8.1 вказаного договору позичальник отримав кредитні кошти у вигляді не поновлювальної лінії у розмірі 70 200 доларів США.

На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 14 лютого 2008 року між ЗАТ «КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого останній передав в іпотеку Банку належний йому на праві власності житловий будинок загальною площею 199,2 м. кв., розташований на даний час за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням Красилівського районного суду від 12 вересня 2013 року по справі № 2209/2437/13-ц постановлено в рахунок погашення за кредитним договором, звернуто стягнення на предмет іпотеки житловий будинок загальною площею 199,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Додатковим рішенням суду Красилівського районного суду по справі 2209/2437/12 від 27 грудня 2013 року виселено ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , які зареєстровані та проживають в житловому будинку по АДРЕСА_2 , зобов`язавши їх знятись з реєстраційного обліку у вказаному будинку.

Рішенням Апеляційного суду Хмельницької області від 08 квітня 2014 року рішення Красилівського районного суду від 12 вересня 2013 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов ПАТ КБ «ПриватБанк» задоволено. В рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № НМKWGA00007967 від 14.02.2008 року в розмірі 93125, 72 доларів США, що за курсом 7,99 відповідно до службового розпорядження НБУ від 06.08.2012 становить 744 074,50 грн., яка складається з 60 704,69 доларів США заборгованості за кредитом, 31503, 57 доларів США заборгованості по процентам, 917,46 доларів США заборгованості по комісії та 370374 грн. нарахованої неустойки звернуто стягнення на житловий будинок загальною площею 199,20 кв.м. та земельну ділянку площею 0,2700 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом продажу вказаного предмету іпотеки (на підставі договору іпотеки № НМKWGA00007967 від 14.02.2008 року) публічним акціонерним товариством комерційний банк «Приватбанк» з укладанням від імені відповідача договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою-покупцем з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності, з отриманням кадастрового номеру земельної ділянки, з отриманням дублікатів правовстановлюючих документів на нерухомість у відповідних установах, підприємствах або організаціях незалежно від форм власності та підпорядкування, з можливістю здійснення ПАТ КБ «ПриватБанк» всіх передбачених нормативно-правовими актами держави дій необхідних для продажу предмету іпотеки.

20 грудня 2016 року державний реєстратор Роїк І.Д. прийняла рішення за індексним номером №33028362 про державну реєстрацію права власності на будинок за адресою: АДРЕСА_1 , яким перереєстровано будинок за АТ «КБ «Приватбанк». Підставою для виникнення права власності на будинок зазначено Договір іпотеки б/н від 14 лютого 2008 року. Зміна власника майна відбулась при подачі банком документів до державного реєстратора таких як: заставна № 2010074, повідомлення №Е.НМ.0.0.00/1-3385 від 10 листопада 2016 року, повідомлення про вручення поштового відправлення.

В подальшому, як зазначила представник відповідача, спірний будинок був поставлений на баланс банку вартістю 37 085 доларів США, при цьому кредит був отриманий на суму 60 000 доларів США, а погашено було 7596, 80 доларів США.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до частини першої статті 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з частинами першою та третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно з частинами першою-третьою статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу. Саме на цю норму права посилається позивач у пред`явленому позові.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Отже, підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

До таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) та від 24 липня 2024 року у справі № 646/857/18 (провадження № 61-5330 св 24).

Таким чином, судом було встановлено, що в даному випадку в порушення вимог закону щодо наявності обов`язкової умови, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні, не було надано оцінку вартості предмету іпотеки, за таких обставин вчинена державна реєстрація права власності на спірний предмет іпотеки будинок за адресою : АДРЕСА_1 , на користь АТ КБ «ПриватБанк» була проведена неправомірно, а тому позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими.

Враховуючи те, що суд визнав позов обґрунтованим, підлягає розгляду заява про застосування строку позовної давності.

Зокрема, представником відповідача АТ КБ «ПриватБанк» була подана заява про застосування строків позовної давності.

Аналізуючи подану заяву, а також заперечення представника позивача щодо неї, суд прийшов до наступних висновків.

Відповідно до ст. 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.

За загальним правилом перебіг загальної і спеціальної позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила; за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання (ч. 1 та 5 ст. 261 ЦК України).

Початок перебігу позовної давності співпадає з моментом виникнення у зацікавленої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку шляхом направлення вимоги позичальнику або ж у судовому порядку.

Відповідно до ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, в межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Нормами ст. 267 ЦК України визначено - якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

Представник відповідача, подаючи заяву про застосування строків позовної даності, посилається на те, що перереєстрація права власності відбулась 20 грудня 2016 року, а отже строк давності почав свій перебіг з 21 грудня 2016 року і за загальним правилом мав би рахуватись закінченим 21 грудня 2019 року. Також посилається на те, що боржнику було надіслано повідомлення про намір здійснити перереєстрацію права власності на предмет іпотеки.

Натомість представник позивача зазначає, що позивач дізнався про своє порушене право за таких обставин. Зокрема, 24 листопада 2023 року в Красилівський районний суд АТ КБ «Приватбанк» було подано позовну заяву до ОСОБА_1 про припинення права та визнання права власності на земельну ділянку. Зокрема просить суд: припинити право власності відповідача ОСОБА_1 та визнати право власності з позивачем - АТ КБ «Приватбанк» на земельну ділянку з кадастровим номером :01:003:0022, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 . Копію ухвали Красилівського районного суду від 13 грудня 2023 року у справі № 677/1765/23 за позовом АТ КБ «Приватбанк» до ОСОБА_1 про припинення права та визнання права власності на земельну ділянку було отримано ОСОБА_1 26 грудня 2023 року засобом поштового зв`язку ДП «Укрпошта». Саме зі змісту позовної заяви стало відомо, що АТ КБ «Приватбанк» набуло право власності на предмет іпотеки житловий будинок загальною площею 199.2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , але не набуло право власності на земельну ділянку за цією ж адресою. До моменту ознайомлення із позовною заявою у справі №677/1765/23 ОСОБА_1 , не було відомо про набуття права власності на належний йому будинок банком, позивач по сьогоднішній день проживає разом із своєю сім`єю у цьому будинку, сплачує усі комунальні послуги. Для отримання інформації з приводу підстав набуття та документів, на підставі яких набуто банком право власності на будинок, представником ОСОБА_1 - адвокатом Фурманом В.В. було направлено адвокатський запит до Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Хмельницької міської ради. Як стало відомо після отримання відповіді на запит 20 грудня 2016 року державний реєстратор Роїк І.Д. прийняла рішення за індексним номером №33028362 про державну реєстрацію права власності на будинок за адресою: АДРЕСА_1 , яким перереєстровано будинок за АТ «КБ «Приватбанк».

Враховуючи предметом розгляду є порушення прав позивача в частині незаконної реєстрації права власності на предмет іпотеки на користь АТ КБ «ПриватБанк», яка відбулась ініціативою банку після оформлення права власності, про таку дію боржник повідомлений не був, продовжував безперешкодно проживати у будинку, оплачувати комунальні послуги, у банку за весь цей період з 2016 року не виникало жодних претензій щодо користування майном, яке номінально перебувало в їх власності, зважаючи на ненадання належних доказів про те, що боржник знав раніше про порушене його право, суд приймає до уваги доводи позивача про те, що про своє порушене право він дізнався лише під час розгляду справи про № 677/1765/23 за позовом АТ КБ «Приватбанк» до ОСОБА_1 про припинення права та визнання права власності на земельну ділянку, а відтак це і слід вважати початком строку позовної давності, який на думку суду, не пропущено.

При цьому, суд критично оцінює доводи представника відповідача про те, що боржник був повідомлений про наміри здійснити таке переоформлення, що слід оцінити «Як міг дізнатись», оскільки таке повідомлення лише фіксує наміри на вчинення дій, однак не їх вчинення, а в сукупності із перерахованими вище обставинами щодо безперешкодного користування майном протягом близько семи років, спростовує пояснення представника відповідача.

За таких обставин, клопотання представника відповідача про застосування строку позовної давності у випадку, що розглядається, не підлягає до задоволення.

Ухвалою суду від 06 серпня 2024 року забезпечено позов шляхом накладення арешту на будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до частини сьомої статті 158 ЦПК України, у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позов ОСОБА_1 задоволено повністю, а тому з відповідачів на його користь підлягає стягненню судовий збір в сумі по 605,60 грн. з кожного.

Керуючись ст.ст.12, 13, 81, 141, 264-265 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 до акціонерного товариства комерційний банк «Приватбанк», управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради, третя особа: державне підприємство «СЕТАМ», про визнання протиправним та скасування рішення державної реєстрації від 20 грудня 2016 року про державну реєстрацію права власності на будинок, задовольнити.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 33028362 від 20 грудня 2016 09:45:19 державного реєстратора Роїк Ірини Дмитрівни, Хмельницька міська рада, згідно якого вчинено запис про переоформлення права власності на будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на користь публічного акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк».

Стягнути з акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» та управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі по 605 гривень 60 копійок з кожного.

На підстави ч. 7 ст. 158 ЦПК України заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Красилівського районного суду Хмельницької області від 06 серпня 2024 року, а саме, арешт на житловий будинок загальною площею 199,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Хмельницького апеляційного суду Хмельницької області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Відповідач акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк», місцезнаходження: 01001, м. Київ, вул. Грушевського, 1Д, .

Відповідач управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради, місцезнаходження: 29000, м. Хмельницький, вул. Пилипчука, 3, .

Третя особа: Державне підприємство «СЕТАМ», місце знаходження: 03150, м. Київ, вул. Стрілецька, 4-6, .

Суддя Л.М. Гладій