Номер провадження: 22-ц/813/2427/25
Головуючий у першій інстанції Науменко А.В.
Доповідач Погорєлова С. О.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.03.2025 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:

головуючого судді: Погорєлової С.О.

суддів: Таварткіладзе О.М., Сєвєрової Є.С.

за участю секретаря: Зєйналової А.Ф.к.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у справі за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Одеська міська рада, про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування державної реєстрації та усунення перешкод у користуванні шляхом виселення, на рішення Приморського районного суду м. Одеси, постановлене під головуванням судді Науменко А.В. 21 серпня 2024 року у м. Одеса, -

встановила:

У грудні 2023 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла позовна заява за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Одеська міська рада, про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування державної реєстрації та усунення перешкод у користуванні шляхом виселення.

Позивач, посилаючись на порушення права комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, просив суд:

1. Витребувати у ОСОБА_1 нежитлове приміщення першого поверху загальною площею 19,6 кв.м. та нежитлове приміщення підвалу загальною площею 24,0 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , та зареєстровані як квартира АДРЕСА_2 , на користь територіальної громади м. Одеси, в особі Одеської міської ради, в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

2. Скасувати державну реєстрацію прав на нерухоме майно зареєстроване в Державному реєстрі речових прав та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна про державну реєстрацію прав на квартиру АДРЕСА_2 , за ОСОБА_1 .

3. Усунути перешкоди у користуванні шляхом виселення ОСОБА_1 з нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 19,6 кв.м. та нежитлового приміщення підвалу загальною площею 24,0 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , та зареєстровані як квартира АДРЕСА_2 , на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 21 серпня 2024 року у задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради було відмовлено.

В апеляційній скарзі Департамент комунальної власності Одеської міської ради просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що оскільки у 1991 року весь житловий та нежитловий фонд в межах м. Одеси, за виключенням державної власності, колективної власності та особистої власності перейшов до комунальної власності територіальної громади м. Одеси, то саме з 1991 року у позивача виникло право власності на нежитлове приміщення першого поверху загальною площею 19,6 кв.м., та нежитлове приміщення підвалу площею 24 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1 . При цьому збільшення площі квартири АДРЕСА_3 , зареєстрованою за ОСОБА_1 , відбулось за рахунок приміщень комунальної власності. З урахуванням викладеного апелянт вважає, що Департамент надав належні докази на підтвердження належності спірного об`єкта нерухомого майна до комунальної власності, натомість відповідачем не доведено виникнення права власності на спірні об`єкти в порушення положень ст. 81 ЦК України, що не було враховано судом першої інстанції.

Сторони про розгляд справи на 11 березня 2025 року були сповіщені належним чином, у судове засідання не з`явились.

Колегія суддів зазначає, що згідно зі ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

На підставі викладеного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Департаменту комунальної власності Одеської міської ради підлягає залишенню без задоволення, з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи, 08 липня 2013 року ТОВ «УКРСПЕЦТОРГ ГРУПП» Одеська філія було проведено прилюдні торги із реалізації арештованого майна, яке належало ОСОБА_3 трикімнатної квартири загальною площею 73,3 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 .

Згідно протоколу №16-0436/13 проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна вбачається, що предметом іпотеки є кв. АДРЕСА_5 , переможцем торгів було визнано ОСОБА_2

17 липня 2013 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В. було видано на ім`я ОСОБА_2 свідоцтво про право власності на вказану квартиру АДРЕСА_3 .

01 грудня 2013 року ОСОБА_2 , як мешканка кв. АДРЕСА_3 , уклала з КП «ЖКП «Порто-Франківський» договір №9/078 про використання тимчасово встановлених металевих конструкцій гаражу (20 кв.м.), але без зазначення його місця розташування за умовами договору.

У подальшому, ОСОБА_2 звернулась до ПП «Проект» для отримання висновку щодо можливості розподілу об`єкту нерухомості квартири, та у 2015 році ПП «Проект» надало Висновок №18-05/15 будівельно-технічного дослідження про можливість розподілу квартири за адресою: АДРЕСА_4 , з присвоєнням індивідуальних поштових номерів, в якості двох окремих квартир площею 19,6 кв.м. та 73,4 кв.м.

22 травня 2015 року у Департаменті Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області зареєстровано Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації за №ОД 67.

На підставі вказаної Декларації, яка не оскаржувалась позивачем, ОСОБА_2 було здійснено будівельні роботи з реконструкції квартири з розподілом на дві самостійні квартири без зміни геометричних розмірів, у результаті чого кв. АДРЕСА_6 загальною площею 93 кв.м. було поділено на дві окремі квартири: площею 73,4 кв.м. та площею 19,6 кв.м.

09 червня 2015 року реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області Клименко М.Л. було видано свідоцтво про право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 19,6 кв.м., а також свідоцтво про право власності від 09 червня 2015 року на квартиру за адресою: АДРЕСА_4 загальною площею 73,4 кв.м.

01 липня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Алєксєєвою О.О. за №1118, згідно якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 придбала кв. АДРЕСА_3 . На підставі даного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1

30 червня 2016 року Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області було зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта з реконструкції квартири АДРЕСА_3 , яка подана ОСОБА_1 . В результаті реконструкції квартири АДРЕСА_7 її площа збільшилась до 43,6 кв.м. за рахунок об`єднання з підвальним приміщенням. ПП «Проект» було видано технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_3 , на ім`я ОСОБА_1 , на загальну площу квартири 43,6 кв.м., житловою площею 15,8 кв.м., на підставі чого 08 червня 2017 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено зміни щодо збільшення площі квартири АДРЕСА_3 .

Таким чином, станом на сьогоднішній день відповідач ОСОБА_1 є власником кв. АДРЕСА_3 , загальною площею 43,6 кв.м., житловою площею 15,8 кв.м.

Згідно вимог ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Такі докази мають відповідати критеріям достатності, допустимості, належності і достовірності, визначених ст. 77-80 ЦПК України.

Згідно ст. ст. 12, 81 ЦПК України, кожна особа повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради, згідно з положення «Про департамент комунальної власності Одеської міської ради», яке затверджене рішенням Одеської міської ради від 19 лютого 2013 року № 2752-VI, є виконавчим органом Одеської міської ради, наділеним повноваженнями щодо управління комунальною власністю територіальної громади м. Одеси.

Відповідно до п. 2.2.1.2 до Положення, Департамент здійснює повноваження орендодавця комунального майна територіальної громади, що знаходиться в управлінні Департаменту, а також контроль за повнотою та своєчасністю внесення орендарями орендної плати за договорами оренди цілісних майнових комплексів, укладеними Одеського міською радою. Відповідно до чинного законодавства укладає договори оренди. Здійснює облік договорів оренди, укладених безпосередньо Департаментом, та облік договорів оренди, погоджених з Департаментом у встановленому порядку.

Згідно з п. 2.6. Положення, одним з основних завдань Департаменту є організація претензійно-позовної роботи. У встановленому порядку здійснює захист прав та інтересів територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради в усіх судових органах з питань, що віднесені до компетенції Департаменту.

Статтею 143 Конституції України визначено, що територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

За змістом ст. 327 ЦК України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Статтями 328, 329 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно зі ст. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване в нього.

Відповідно до ст. ст. 386, 387 ЦК України, держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

У постанові від 11 лютого 2020 року у справі № 922/614/19 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що власник з дотриманням вимог ст. 388 Цивільного кодексу України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна.

У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів. При цьому закон не вимагає встановлення судом таких обставин у іншій судовій справі, зокрема не вимагає визнання незаконними рішень, відповідно до яких відбулось розпорядження майном на користь фізичних осіб, у яких на підставі цих рішень виникли права.

Подібні за змістом висновки сформульовані Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18.

У ст. 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» зазначено, що право комунальної власності це право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах належним їй майном як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Згідно із ч. 3 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

За змістом ст. 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належить, зокрема, вирішення питань щодо використання нежилих приміщень, будинків і споруд, що належать до комунальної власності.

Частиною 1 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» установлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності. Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом (ч.ч. 5, 8 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Саме власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння (ст. 387 ЦК України).

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача з підстав, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України.

Згідно ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, передбаченого ст. ст. 215, 216 ЦК України.

Власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними. При цьому норма ч. 1 ст. 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке в подальшому відчужене набувачем третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним. Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених ст. ст. 387 та 388 ЦК України.

Право власника згідно із ч. 1 ст. 388 ЦК України на витребування майна від добросовісного набувача пов`язане з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування майна від добросовісного набувача, є вичерпним. Та однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (п. 3 ч. 1 згаданої статті).

Таким чином, з урахуванням викладених вище норм процесуального та матеріального права, однією з обов`язкових умов для задоволення віндикаційного позову є встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема й тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника, на підставах, визначених законодавством, та який на момент подання позову не є власником цього майна, однак вважає себе таким.

Частина 2 ст. 382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на врегулювання порядку користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.

Усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 369 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року №4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення ч. 1 ст. 1, положення п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнату квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Згідно рішення Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року у справі № 1-22/2011, власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Нормами законодавства визначено, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому немає підстав стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу УРСР, до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Нежитлове приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 552/7636/14-ц.

У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (ч. 3 ст. 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Такі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 552/7636/14-ц, постановах Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18, від 16 грудня 2020 року у справі № 914/554/19.

Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Отже, співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. Однак вказаним не обмежується "коло обставин", які встановлюються для правильного вирішення відповідного спору.

Згідно висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18, від 18 липня 2018 року у справі №916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17, від 06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17, - допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Визначальним для правильного вирішення даного спору є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнату квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

Нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів (п. 9 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»).

Згідно ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

У постанові Верховного Суду від 24 травня 2023 року у справі № 554/8296/21 зазначено, що нормами законодавства визначено, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому немає підстав стверджувати, щоу різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим. Нежитлове приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Отже, співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.

Таким чином, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц зазначила, що однією з обов`язкових умов для задоволення віндикаційного позову є встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема й тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника, на підставах, визначених законодавством, та який на момент подання позову не є власником цього майна, однак вважає себе таким.

Рішенням Одеської обласної ради народних депутатів від 25 листопада 1991 року № 266-ХХІ «Про розмежування державного майна між власністю обласної ради, міст обласного підпорядкування та районів області» затверджено перелік державного майна, що передається у власність обласної Ради народних депутатів, міст обласного підпорядкування і районів області.

Згідно з переліком майна, визначеним у додатку № 2 до вказаного вище рішення, у власність Одеської міської ради перейшло, зокрема й право власності на житловий та нежитловий фонд місцевих рад народних депутатів.

Однак, матеріали справи не містять підтверджень про включення до переліку такого майна саме допоміжного приміщення першого поверху загальною площею 19,6 кв.м. у будинку АДРЕСА_1 , яке з своєю природою є сараєм, та приміщення підвалу площею 24 кв.м. за вказаною адресою.

Таким чином, колегія суддів погоджується із висновком суду про те, що позивачем не надано суду належних та допустимих доказів того, що кв. АДРЕСА_3 , яка належить ОСОБА_1 , була створена за рахунок майна комунальної власності, а саме нежитлових приміщень, які належать позивачу, або знаходяться в його управлінні.

Судом першої інстанції правильно не взято до уваги, в якості доказу, Акт обстеження нежитлового приміщення (квартири АДРЕСА_7 ) від 01.11.2021р., оскільки як зазначено у даному документі, доступ до об`єкта обстеження - відсутній. Матеріали справи не містять доказів того, що позивачем здійснювалось фактичне обстеження квартири, та власник спірної квартири була обізнана про проведення будь-якого обстеження її нерухомого майна.

З наданих позивачем копій поверхового плану першого поверху та підвалу будинку, що позначений під літ «В» будинку АДРЕСА_8 , виготовленого станом на 01 серпня 1955 року вбачається, що загальна площа підвальних приміщень складає приблизно 100 кв.м. За твердженням позивача, з комунальної власності незаконно вибуло підвальне приміщення площею 24 кв.м., яке наразі є частиною квартири АДРЕСА_7 , проте, представником Департаменту не надано судам першої та апеляційної інстанцій належних доказів, які саме частини підвального приміщення входять до складу квартири АДРЕСА_7 , тобто яке саме нежитлове приміщення необхідно витребувати з власності відповідача.

Апеляційна скарга Департаменту комунальної власності Одеської міської ради також не містить доказів на підтвердження того, що підвальне приміщення та приміщення першого поверху, які за твердженням апелянта складають кв. АДРЕСА_7 є саме нежитловими приміщеннями, а не допоміжними, які належать власникам квартир багатоквартирного буд. АДРЕСА_1 , та які постійно знаходяться у користуванні власника квартири, як про це стверджував відповідач.

За наведених обставин та враховуючи наявні у матеріалах справи докази, зокрема витяг з технічного паспорту будинку, що містить опис та найменування будівель, які входять до складу будинку АДРЕСА_1 , а також фотофіксацію, надану представником відповідача, копія якої наявна у матеріалах справи, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що спірні об`єкти належать до допоміжних приміщень.

Позивач під час розгляду справи, в порушення вимог ст. 81 ЦПК України, не надав до суду належних доказів на підтвердження належності спірної квартири до комунальної власності, а також реалізації Одеською міською радою прав власника нерухомого майна, складовими якого є володіння, користування та розпорядження.

Департаментом комунальної власності Одеської міської ради не надано до судам першої та апеляційної інстанцій доказів реєстрації права власності за Одеською міською радою на підвальні приміщення будинку АДРЕСА_1 ні площею 24 кв.м., які позивач просив витребувати від відповідача, ні будь-якої іншої площі відповідно до технічного паспорту. Так само позивачем не надано доказів реєстрації права власності за Одеською міською радою на нежитлове приміщення першого поверху площею 19,6 кв.м. Також не надано доказів, що саме вказані приміщення надавалися в оренду як нежилі.

Договір оренди від 01 грудня 2013 року, на який посилається Департамент комунальної власності Одеської міської ради, був укладений на металевий гараж без встановлення місця розташування, а приміщення, яке використовувалося як допоміжне до кв. АДРЕСА_7 , згідно матеріалів справи, є примикаючим до квартири та є кам`яним сараєм.

Також колегія суддів приймає до уваги, що позивач не звертався до судів першої та апеляційної інстанцій із заявою про призначення у справі будівельно-технічної експертизи для встановлення/спростування того факту що квартира АДРЕСА_7 , яка зареєстрована на праві власності за ОСОБА_1 , ймовірно створена за рахунок нерухомого майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

Одне лише посилання на постанову КМУ від 05 листопада 1991 року №311 «Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною)» та рішення Одеської обласної ради народних депутатів від 25 листопада 1991 року № 266-ХХІ «Про розмежування державного майна між власністю обласної ради, міст обласного підпорядкування і районів області», не може автоматично підтверджувати виникнення у територіальної громади права власності, оскільки з цих документів не вбачається належність приміщень, з яких складається спірна кв. АДРЕСА_3 , до об`єктів комунальної власності.

Подібна правова позиція висловлена у згаданій вище постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц, в якій вказано на необхідність наявності доказів включення конкретного приміщення до переліку майна, яке передавалось у власність Одеської міської ради та доказів належності територіальній громаді на праві власності житлового будинку, чи квартири або іншого нежитлового приміщення в указаному будинку.

Крім того, колегія суддів приймає до уваги факт відсутності у Департаменту комунальної власності Одеської міської ради прав співвласника будинку по АДРЕСА_1 та, відповідно, доходить висновку, що реєстрація права власності на спірне майно за ОСОБА_1 не може порушити права та законні інтереси територіальної громади м. Одеси.

Доводи апеляційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради вищевказані висновки судів першої та апеляційної інстанцій не спростовують, та не містять доказів на спростування того факту, що спірне нерухоме майно є допоміжними приміщеннями будинку та є спільним майном багатоквартирного будинку, і не відноситься до категорії нежитлового фонду, що належить до комунальної власності.

Із урахуванням того, що інші доводи апеляційної скарги є ідентичними доводам позовної заяви, яким судом першої інстанції надана належна оцінка, колегія суддів доходить висновку про відсутність необхідності повторно відповідати на ті самі аргументи заявника. При цьому судом враховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразова відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Руїз Торія проти Іспанії). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанції просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.

При зазначених обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно й всебічно дослідив та надав оцінку обставинам по справі, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 21 серпня 2024 року постановлено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування немає.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -

постановила:

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - залишити без задоволення.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 21 серпня 2024 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.

Повний текст судового рішення складений 04 квітня 2025 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді Є.С. Сєвєрова

О.М. Таварткіладзе