ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 квітня 2025 року

м. Київ

справа № 752/2593/22

провадження № 61-9145св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Гулька Б. І., Луспеника Д. Д.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал»,

третя особа - Національна комісія цінних паперів та фондового ринку,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 17 листопада 2023 року, ухвалене у складі судді Колдіної О. О., та постанову Київського апеляційного суду від 22 травня 2024 року, прийняту у складі колегії суддів: Шкоріної О. І., Поливач Л. Д., Стрижеуса А. М.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовної заяви

У лютому 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Гарант Капітал») в якому, з урахуванням уточнених позовних вимог, просив суд:

- визнати недійсним третє речення пункту 43 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 04 червня 2018 року № 86007: «При перенесенні Забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться. Управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення в експлуатацію буде вважатися дата, вказана у свідоцтві про участь у фонді.»;

- визнати недійсним третє речення пункту 43 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 15 червня 2018 року № 86153: «При перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться. Управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення в експлуатацію буде вважатися дата, вказана у свідоцтві про участь у фонді»;

- визнати недійсним повідомлення ТОВ «ФК «Гарант Капітал» від 01 листопада 2022 року б/н про збільшення строків будівництва об`єкта будівництва в частині встановлення запланованої дати введення в експлуатацію житлового будинку № 2 грудень 2025 року, запланованої дати передачі під заселення - березень 2026 року;

- визнати недійсним повідомлення ТОВ «ФК «Гарант Капітал» від 01 листопада 2022 року б/н про збільшення строків будівництва об`єкта будівництва в частині встановлення запланованої дати введення в експлуатацію житлового будинку № 28 грудень 2029 року, запланованої дати передачі під заселення - березень 2030 року;

- змінити вказану в пункті 5 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 04 червня 2018 року № 86007 заплановану дату введення об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок № 2 з «квітень 2020 року» на «жовтень 2023 року», якщо іншу дату не буде визначено шляхом проведення судово-будівельної експертизи;

- змінити вказану в пункті 5 договору від 15 червня 2018 червня № 86153 заплановану дату введення об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок № 28 з «серпень 2020 року» на «січень 2024 року», якщо іншу дату не буде визначено шляхом проведення судово-будівельної експертизи.

Позовну заяву ОСОБА_1 мотивував тим, що між ним як довірителем та Акціонерним товариством Акціонерний комерційний банк «Аркада» (далі - АТ АКБ «Аркада») укладені два договори про участь у Фонді фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» (далі - ТОВ «Аркада - Будівництво») від 04 червня 2018 року № 86007 та від 15 червня 2018 року № 86153. Предметом договорів є передача управителю в управління грошових коштів для фінансування об`єктів будівництва - житлових будинків та об`єктів соціально-побутової сфери за адресою: АДРЕСА_3 , а саме: житлових будинків № 2 та № 28 з метою отримання ним у власність об`єктів інвестування: житлових квартир.

Пункти 43 зазначених договорів містять таке речення: «При перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться, управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення в експлуатацію буде вважатися дата, вказана у свідоцтві про участь у фонді». Таке доповнення не передбачене умовами Типового договору про участь у Фонді фінансування будівництва (далі - ФФБ) і порушує права споживача з управління майном на отримання об`єкту інвестування у визначені договорах терміни.

Позивач указував, що ці умови згідно зі статтями 18, 21 Закону України «Про захист прав споживачів» є несправедливими. Позивач уважав необґрунтованими встановлені нові строки будівництва, що позбавляє його права на отримання у власність оплачених квартир у розумні строки.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 17 листопада 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Постановою Київського апеляційного суду від 22 травня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 17 листопада 2023 року - без змін.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що позивач не довів обставини, викладені в позові щодо несправедливості умов третього речення пункту 43 договорів про участь у ФФБ, укладених між сторонами, а також порушення прав позивача з боку відповідача. При цьому ані Закон, який регулює діяльність управителя під час здійснення фінансування будівництва житла і управління коштами, ані договори, укладені між сторонами у цьому спорі, не містять положень, які встановлюють право управителя визначати строки введення об`єкту в експлуатацію. Крім того, згідно з положеннями закону договір про участь у ФФБ є публічним договором, він повинен відповідати Типовому договору, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України та його зміст є ідентичним для всіх довірителів - учасників ФФБ. Будь-які внесення змін до такого договору без узгодження іншими довірителями суперечить положенням Закону.

Короткий зміст касаційної скарги

У червні 2024 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 17 листопада 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 22 травня 2024 року, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просив суд скасувати оскаржувані судові рішення, ухвалити нове про задоволення позовних вимог.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

27 червня 2024 року ухвалою Верховного Суду касаційну скаргу ОСОБА_1 залишено без руху з наданням строку для усунення її недоліків.

12 липня 2024 року ухвалою Верховного Суду відкрито касаційне провадження у справі, витребувано її матеріали із Голосіївського районного суду міста Києва, іншим учасникам надіслано копії касаційної скарги.

У листопаді 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 214/2435/17 (провадження № 14-347цс18), від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14 (провадження № 14-90цс19), від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21), у постановах Верховного Суду від 12 квітня 2018 року у справі № 906/316/17, від 11 грудня 2018 року у справі № 921/375/17-г/14, від 12 березня 2019 року у справі № 904/2258/18, від 10 лютого 2021 року у справі № 754/5841/17 (провадження № 61-17966св19) та у постановах Верховного Суду України від 10 жовтня 2012 року у справі № 6-110цс12, від 08 червня 2016 року у справі № 6-330цс16.

Суди неправильно застосували положення статей 203, 215, 633 ЦК України, статей 18, 21 Закону України «Про захист прав споживачів», статей 5, 9, 11, 13,14,15,18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управлінням майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Зміна управителя є підставою для внесення змін до пункту 5 договорів про участь у ФФБ згідно зі статтею 652 ЦК України.

Відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме застосування статей 9, 11, 15 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У липні 2024 року ТОВ «ФК «Гарантія Капітал» подало до Верховного Суду відзив, у якому просило касаційну скаргу залишити без задоволення, рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 17 листопада 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 22 травня 2024 року - без змін, як такі, що прийняті з правильним застосуванням норм матеріального права та без порушень норм процесуального права.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

04 червня 2018 року між АТ «АКБ «АРКАДА» та ОСОБА_1 укладений договір про участь у ФФБ № 86007, відповідно до умов якого довіритель, на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», що затверджені рішенням Правління ПАТ АКБ «Аркада» надав згоду на участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво».

За цим договором довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати Правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування - квартири АДРЕСА_4 , загальною площею 66,67 кв. м, а управитель прийняв від довірителя кошти в управління та відповідно до Правил фонду і договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів залишається в управління управителя. Після закінчення будівництва, введення об`єкта будівництва в експлуатацію, підключення його до інженерних мереж, передачі його об`єднанню співвласників, або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією, та, відповідно, під заселення довірителям кошти оперативного резерву управитель перераховує забудовнику.

Правила фонду є невід`ємною частиною даного договору (пункт 1 договору).

Відповідно до пункту 4 договору після отримання від довірителя коштів управитель закріплює за довірителем об`єкт інвестування та видає довірителю свідоцтво про участь у фонді, в якому зазначається: вид фонду, дані довірителя, дата видачі свідоцтва, закріплений об`єкт інвестування, запланована дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію, сума коштів, переданих довірителем, кількість закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування, графік внесення коштів, витяг з договору про зобов`язання забудовника перед управителем, який діє в інтересах довірителя, щодо спорудження об`єкта будівництва та передачі у власність довірителя об`єкта інвестування.

Сторони погодили, що у разі зміни будь-яких даних, що зазначені у свідоцтві про участь у фонді, таке свідоцтво підлягає заміні.

Відповідно до підпункту 12 пункту 7 договору управитель зобов`язався повідомляти довірителя про збільшення строків будівництва більш як на 90 днів.

Пунктом 43 договору передбачено, що зміни до цього договору вносяться у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Додатки та зміни до цього договору є його невід`ємною частиною і мають однакову юридичну силу. При перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться, управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення об`єкта в експлуатацію буде вважатися дата, зазначена у свідоцтві про участь у фонді.

11 жовтня 2018 року ОСОБА_1 видано свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», в якому визначена запланована дата введення в експлуатацію об`єкта - квітень 2020 року, запланована дата для заселення - червень 2020 року.

15 червня 2018 року між ПАТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 укладений договір № 86153 про участь у ФФБ, за яким об`єктом інвестування є квартира АДРЕСА_5 , запланованою датою введення об`єкта будівництва в експлуатацію визначено - серпень 2020 року (пункт 5 договору).

Зазначений договір містить тотожні умови, що і договір від 04 червня 2018 року.

19 червня 2018 року ОСОБА_1 видано свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Еврика» № 267874, в якому зазначено запланований строк уведення в експлуатацію - серпень 2020 року, запланована дата передачі під заселення - листопад 2020 року.

ТОВ «ФК «Гарант Капітал» повідомило позивача, що рішенням Господарського суду м. Києва від 12 січня 2021 року у справі № 910/14860/20 АТ АКБ «Аркада» змінено на нового управителя - ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

01 листопада 2021 року ТОВ «ФК «Гарант Капітал» повідомило позивача про збільшення строків будівництва житлового будинку № 2 на підставі повідомлення забудовника та визначено запланованою датою введення житлового будинку в експлуатацію - грудень 2025 року та відповідне внесення змін до свідоцтва за заявою довірителя.

01 листопада 2021 року ТОВ «ФК «Гарант Капітал» повідомив позивача про зміну строків будівництва будинку АДРЕСА_6 та заплановану дату введення будинку в експлуатацію - грудень 2029 року.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме:

- суди першої та апеляційної інстанції в оскаржуваних судових рішеннях застосували норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);

- відсутній висновок Верховного Суду щодо питань застосування норм права (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга ОСОБА_1 не підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права

Частинами першою, другою статті 400 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Вказаним вимогам закону рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції відповідають, доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Звертаючись до суду, позивач посилався на недійсність третього речення пункту 43 договорів про участь у ФФБ від 04 червня 2018 року № 86007 та від 15 червня 2018 року № 86153 з підстав того, що з урахуванням положень статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» вони є несправедливими, що тягне за собою внесення змін у пункт 5 оспорюваних договорів.

Стаття 18 Закону України «Про захист прав споживачів» містить самостійні підстави для зміни умов договору. За змістом частини п`ятої цієї норми, у разі визнання окремого положення договору, включаючи ціну договору, несправедливим, таке положення може бути визнано недійсним або змінено.

Визначення поняття «несправедливі умови договору» закріплено у частині другій статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів»: умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживачу.

Частиною першою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

Відповідно до частин першої, другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Частинами першою, третьою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю визначені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Відповідно до статті 1029 ЦК України, за договором управління майном одна сторона передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Доводи позовної заяви загалом зводяться до незгоди з перенесенням дати введення будинку в експлуатацію.

Договори про участь у ФФБ є договорами приєднання (пункт 42 договорів).

Відповідно до статті 634 ЦК України договір приєднання - це договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише шляхом приєднання другої сторони до запропонованого договору в цілому. Друга сторона не може запропонувати свої умови договору.

Частина друга статті 634 ЦК України чітко передбачає випадки, коли договір приєднання може бути змінений або розірваний на вимогу сторони, яка приєдналася.

Відповідно до положень частини першої, другої статті 633 ЦК України вказані договори є публічними, умови яких встановлюються однаковими для всіх споживачів, крім тих, кому за законом надані відповідні пільги.

Згідно з частиною шостою статті 633 ЦК України, умови публічного договору, які суперечать частині другій цієї статті та правилам, обов`язковим для сторін при укладенні і виконанні публічного договору, є нікчемними.

Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», постановою Кабінету Міністрів України від 20 березня 2013 року № 227 «Про затвердження Типового договору про участь у фонді фінансування будівництва», чинною на час укладення оспорюваних договорів, встановлені правила, обов`язкові для сторін при укладенні і виконанні таких договорів, що відповідає вимогам частини п`ятої статті 33 ЦК України.

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю визначено Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (стаття 1 цього Закону).

Відповідно до положень статті 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Згідно з частиною першою статті 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», у редакції, чинній на час укладення оспорюваного договору, фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. цією нормою визначено обов`язкові умови, які має містити договір про участь у ФФБ.

Договори про участь у ФФБ від 04 червня 20148 року та від 15 червня 2018 року були укладені між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада» при наданні позивачем згоди на участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» на підставі повного визнання правил цього Фонду.

Правила Фонду фінансування будівництва, відповідно до статті 12 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами системи ФФБ - управителем, забудовником та кожним довірителем.

Пункти 42 та 43 спірних договорів передбачають внесення змін до договорів про участь у ФФБ лише за взаємною згодою сторін, які після викладення їх в письмовій формі та підписання сторонами набувають для них обов`язкової сили.

Суди попередніх інстанцій, надавши оцінку Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Правилам ФФБ, оспорюваним договорам від 04 червня 2018 року та 15 червня 2018 року, встановили, що управитель видає свідоцтво про участь у фонді, в якому зазначається запланована дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію, яка визначається забудовником, а у разі зміни запланованої дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію повідомляє про це довірителя. При цьому управителя під час здійснення фінансування будівництва житла і управління коштами не наділено правом визначати строки введення об`єкту в експлуатацію.

Отже, правильними є висновки суду першої інстанції, з якими погодився суд апеляційної інстанції, про те, що не ґрунтуються на нормі закону вимоги позивача щодо внесення змін до договору в частині визначення строків введення об`єкта будівництва в експлуатацію, оскільки законодавець не передбачив внесення змін до такого договору без узгодження з іншими довірителями.

Колегія суддів звертає увагу на те, що відповідач не здійснює будівництво спірних об`єктів, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника. У визначених договорах обов`язками управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - передачі у власність довірителю закріплених за ним об`єктів інвестування.

Таким чином, доводи касаційної скарги про неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» є необґрунтованими.

Доводи касаційної скарги про те, що положення третього речення пункту 43 оспорюваних догорів про участь у ФФБ, а саме: «При перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться, управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення в експлуатацію буде вважатися дата, вказана в свідоцтві про участь у фонді» є несправедливим, колегія суддів спростовує з огляду на таке.

Відповідно до частин першої, другої статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» у в редакції, чинній на момент укладення оспорюваних договорів, продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори зі споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.

У постанові Верховного Суду України від 16 грудня 2015 року у справі № 6-2766цс15 викладено висновок, що для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак: по-перше, умови договору порушують принцип добросовісності (пункту 6 частини першої статті 3, частина третя статті 509 ЦК України); по-друге, умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; по-третє, умови договору завдають шкоди споживачеві. Несправедливими є, зокрема, умови договору про: виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов`язання споживача з оплати та його вимог у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника); встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця ; надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірванням або невиконанням ним договору (пункт 4 частини третьої статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів»).

З урахуванням встановлених фактичних обставин справи та зазначених норм права, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що ні при зверненні до суду, ні під час розгляду справи по суті позивач не довів, що положення третього речення пункту 43 договорів про участь у ФФБ, а саме: «При перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться, управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення в експлуатацію буде вважатися дата, вказана в свідоцтві про участь у фонді», є несправедливими відповідно до вимог статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів», не зазначив, у чому полягає дисбаланс прав і обов`язків сторін при цьому, якої шкоди вони завдають довірителю, і в чому полягає порушення принципу добросовісності.

Колегія суддів спростовує доводи касаційної скарги про те, що зміна управителя є підставою для внесення змін до пункту 5 договорів про участь у ФФБ, оскільки заміна управителя ФФБ відбулася відповідно до вимог статті 23 Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», тобто за рішенням суду, що набрало законної сили.

Передбачені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» істотні умови сторонами договору при його укладенні були дотримані, зміни істотних умов в силу статті 652 ЦК України у спірному договорі не встановлено, з огляду на відсутність будь-яких факторів, які б підтверджували зміну їх настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Цим та іншим обставинам було надано належну оцінку апеляційним судом, натомість вчинення таких дій Верховним Судом фактично є переоцінкою доказів, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції враховуючи вимоги статті 400 ЦПК України.

Висновки у справах, на які міститься посилання у касаційній скарзі, і у справі, яка переглядається, не є суперечливими. Встановлені судами фактичні обставини є різними, у кожній із зазначених справ суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази, з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

Слід звернути увагу, що у кожній справі з подібним предметом спору суд виходить із конкретних обставин справи, з урахуванням принципу пропорційності у цивільному судочинстві та дотриманням розумного балансу інтересів сторін.

Надаючи оцінку доводам касаційної скарги про відсутність висновків Верховного Суду щодо застосування положень статей 9, 11, 15 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (що стосується права та обов`язків забудовника) (пунктом 3 частини другої статті 389 ЦПК України), колегія судів зазначає таке.

Верховний Суд у постанові від 10 грудня 2024 року у справі № 638/18016/21 (провадження № 61-15424св23) дослідив зміст укладених між сторонами договорів, а також Правила ФФБ виду А, дотримуватись вимог якого зобов`язувалася позивач у зв`язку з підписанням договорів про участь у ФФБ, установивши, що умовами укладених між сторонами договорів про участь у ФФБ не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію, погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що відсутні підстави для покладення на відповідача як управителя відповідальності за несвоєчасне введення спірного об`єкта в експлуатацію. Позивач не довів, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача. Судам не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником). Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.

Таким чином, доводи заявника, що стали підставою для відкриття касаційного провадження, не знайшли свого підтвердження.

Верховний Суд розглянув справу у межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження; підстав вийти за межі розгляду справи судом касаційної інстанції не встановлено.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, то відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України в такому разі розподіл судових витрат не проводиться.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 17 листопада 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 22 травня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Г. В. Коломієць

Б. І. Гулько

Д. Д. Луспеник