Справа № 752/8020/24
Провадження № 2/752/1122/25
РІШЕННЯ

Іменем України

20 березня 2025 року Голосіївський районний суд міста Києва в складі:

головуючого судді - Слободянюк А.В.,

за участю секретаря - Білас С.В.,

представника позивача - ОСОБА_1 ,

представника відповідача - Пугача С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Кепітал", про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів, -

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2024 року позивач ОСОБА_2 , через адвоката Бондарчука З.В. (ордер а.с.11), звернувся до суду із вказаним позовом, у якому просить: розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року, укладений між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «ФК «Житло-Капітал»; стягнути з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на його користь загальну вартість об`єкта інвестування за договором про участь у Фонді фінансування будівництва (далі - договір про участь у ФФБ) № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року та свідоцтва № С87-1402/2022-2 від 21 лютого 2022 року про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок 3) у розмірі 728 955,76 грн, винагороди за управління майном - 13 429,94 грн; пені - 21 868,67 грн; інфляційних збитків - 13 945,94 грн, судові витрати з оплати за надання правової допомоги - 20 000,00 грн, 7 982,00 грн - судовий збір.

Позовні вимоги позивач мотивує тим, що, між ним, як довірителем, і ТОВ «ФК «Житло-Капітал», як управителем, укладено договір про участь у ФФБ № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року, відповідно до умов якого позивач замовляє та фінансує за рахунок коштів ФФБ виду «А» «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3) спорудження об`єкта будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , а забудовник ТОВ «Строй Сіті Кепітал» зобов`язується збудувати об`єкт будівництва та ввести його в експлуатацію і передати об`єкт інвестування на умовах та в строки, встановлені в договорі.

Відповідно до умов договору про участь у ФФБ № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року довіритель достроково у повному розмірі вніс грошові кошти в сумі 728 955,76 грн, що підтверджено квитанцією АБ «Укргазбанк» № 61088402 від 21 лютого 2022 року. Позивач отримав свідоцтво № С87-1402/2022-2 від 21 лютого 2022 року про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3), а також ним сплачено відповідачу винагороду за управління майном у розмірі 13 429,94 грн.

У подальшому позивачу стало відомо, що постановою Північного апеляційного господарського суду в справі № 910/10860/21 від 09 лютого 2023 року розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,70011 га, що розташована на по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :79:286:0004), укладений між Київською міською радою та Публічним акціонерним товариством (далі - ПАТ) «АТП 13058» (замовник будівництва). Таким чином автоматично було припинено дію договору на будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 від 16 липня 2020 року, який укладався між орендарем вказаної земельної ділянки ПАТ «АТП 13058» і забудовником ТОВ «Строй Сіті Кепітал», договору управителя із забудовником № 74-06/06/18 від 06 червня 2018 року та договору передання функцій забудовника № 74-16/07/20-2 ФЗ.

Вказується, що у зв`язку з наведеним позивачем було призупинено подальше внесення коштів до ФФБ згідно з графіком, визначеним у свідоцтві № С87-1402/2022-2 від 21 лютого 2022 року. 02 березня 2022 року відповідачем у месенджері «Telegram» в групі «ЖК Голосіївська долина» була оприлюднена інформація про те, що з 01 березня 2022 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» призупиняє вимоги по всіх платежах, які пов`язані із з оплатою придбаних квадратних метрів у їх проектах, термін не визначений.

Позивач вважає, що управитель ФФБ ТОВ «ФК «Житло-Капітал» здійснював неналежний контроль за дотриманням Забудовником виконання умов та зобов`язань за договором, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів і станом на сьогодні будівництво об`єкта не завершено, а строки його будівництва збільшилися на 155 днів. Відповідач проігнорував вимогу Правил ФФБ та жодних офіційних листів на адресу позивача про перенесення дат введення об`єкту будівництва в експлуатацію не надсилав та змін до договору про участь у ФФБ не вносив.

На думку позивача, відповідачем було допущено ряд інших порушень, які унеможливлюють виконання умов договору про участь у ФФБ.

Зокрема, управитель не мав права відкривати фінансування об`єкта будівництва без наявності документів, що підтверджують право спорудження на земельній ділянці щодо якої змін у цільовому призначенні з «для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель і виробних споруд майнового комплексу» на «для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу» не відбулось. Управитель не зберіг та незаконно вивів з рахунків грошові кошти довірителів, за що Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку винесено постанову про накладення санкції за правопорушення на ринках капіталу та організованих товарних ринках № 46-ДУМ від 14 квітня 2023 року. До того ж, позивач зауважує, що зупинена дія ліцензії ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на провадження професійної діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю відповідно до постанови Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 188-ДУМ від 12 вересня 2023 року.

Позивач ОСОБА_2 зазначає, що враховуючи вказані обставини та перелічені порушення управителем зобов`язань, наявні правові підстави для розірвання договору про участь у ФФБ № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року у зв`язку істотним порушенням його вимог зі сторони відповідача, а також для стягнення на його користь загальної вартості сплаченого об`єкта інвестування, винагороди за управління майном і пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та інфляційних збитків згідно зі ст. 625 ЦК України за період з 31 жовтня 2023 року по 03 квітня 2024 року.

На підставі викладеного, позивач просить позов задовольнити.

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києві від 18 квітня 2024 року у справі відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання (а.с. 45-47).

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києві суду від 16 липня 2024 року відмовлено представнику відповідача ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у задоволенні клопотання про передачу справи за підсудністю (а.с. 85-87).

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києві від 26 листопада 2024 року підготовче провадження в справі закрито та призначено справу до розгляду у відкритому судовому засіданні (а.с.224-225).

14 травня 2024 року до суду від представника ТОВ «ФК «Житло-Капітал» - адвоката Гонтара Д.О. (ордер, свідоцтво а.с.167,168) на вказану позовну заяву надійшов відзив з додатками, в якому представник просить у позові відмовити. Вказується, що позивач, укладаючи договір про участь у ФФБ № № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року, був ознайомлений з Правилами про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ - пусковий комплекс будинок № 3), які ним було визнано та отримано примірник цих Правил. Питання щодо розірвання цього договору передбачено умовами договору та положенням Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-ІV (далі - Закон № 978-ІV), яким передбачено порядок і умови для його розірвання, а також повернення коштів довірителю, при цьому правові підстави для такого розірвання та стягнення коштів у судовому порядку відсутні.

Вказується, що повернення грошових коштів здійснюється протягом 5-ти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, що передбачено умовами Правил ФФБ, Законом № 978-1V.

Повідомляє, що відповідачем, як управителем, дотримано всіх законодавчих вимог до створення ФФБ та забудовника, а також умов укладення договору управителя із забудовником для спорудження об`єкта інвестування; в зв`язку з введенням воєнного стану, спорудження «ЖК Голосіївська долина» призупинено на невизначений час; фактичне відновлення будівництва на об`єкті відсутнє з підстав, що не залежать від відповідача; неодноразові звернення управителя до забудовника з метою вжиття заходів запобігання порушенню строків будівництва та забезпечення виконання обов`язків по спорудженню об`єкта будівництва проігноровані забудовником; зупинення дії ліцензії відповідача не впливає на виконання взятих на себе зобов`язань перед позивачем за договором про участь у ФФБ; наказом директора ТОВ «ФК «Житло-Капітал» припинено фінансування будівництва. Планово-орієнтовані терміни введення об`єкта будівництва в експлуатацію не переносились, та як тільки будуть внесені відповідні зміни або буде змінено забудовника, відповідачем буде повідомлено всіх довірителів.

Вказується, що позивач не звертався до офісу відповідача для підписання угоди про розірвання договору про участь у ФФБ та повернення коштів. Також наголошується, що безпідставними є вимоги щодо стягнення пені та інфляційних втрат, оскільки між сторонами відсутні грошові зобов`язання (а.с.104-122).

27 серпня 2024 року до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив на позовну заяву, з пропуском строку подачі відповіді, проте заперечень з боку сторони відповідача щодо цієї обставини не надходило, суд вважає можливим прийняти до уваги подану стороною позивача відповідь на відзив.

У відповіді на відзив представник позивача не погоджується з доводами сторони відповідача стосовно того, що повернення коштів здійснюється управителем після наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію. У відповіді на відзив підтримується позиція позивача, наведена у позовній заяві та зазначається, що наявні правові підстави для виплати позивачу коштів у сумі, що внесена до ФФБ; позивачем вживалися заходи досудового вирішення спору; настання форс-мажорних обставин не вплинуло на хід будівництва та не звільняє відповідача від виконання взятих на себе зобов`язань; відповідачем не вживалися належні заходи реагування щодо порушення забудовником строків будівництва (а.с. 169-184).

25 вересня 2024 року до суду від представника відповідача - адвоката Пугача С.В. (ордер, свідоцтво а.с.206, 207) надійшли заперечення щодо відповіді на відзив на позовну заяву в яких, на підтвердження доводів, наведених у відзиві на позовну заяву, вказується, що позивачем неправильно обрано спосіб захисту своїх прав, оскільки позивачем не здійснено передбачених розділом 9 договору про участь у ФФБ дій, які б свідчили про намір розірвати договір. На думку сторони відповідача належним способом захисту є повернення грошових коштів довірителю, у такому разі кошти повинні повертатись із ФФБ, а не розірвання договору між сторонами, що призведе до стягнення коштів з рахунків відповідача.

Вказується, що управитель для захисту інтересів довірителів здійснив припинення фінансування будівництва «ЖК Голосіївська долина» та ним здійснюються заходи по заміні забудовника і готуються документи із вимогами про повернення коштів, що перераховані на будівництво. Всі умови, передбачені договором про участь у ФФБ управителем виконуються, порушення зобов`язань допущені не управителем ФФБ; сплачена сума коштів підлягає поверненню довірителю після повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію; у відповідача відсутні прострочення виконання грошових зобов`язань перед позивачем. Вказується про очікуваний орієнтовний розрахунок судових витрат на правничу допомогу (а.с. 192-208).

25 листопада 2024 року до суду від представника позивача надійшли додаткові пояснення, в яких зазначається, що без отримання документів на земельну ділянку забудовник не зможе завершити будівництво та ввести в експлуатацію жодну із черг житлового комплексу; через неправомірні дії відповідача, позивач та інші довірителі позбавлені можливості отримати свої квартири або кошти (а.с. 210-217).

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позов підтримав з підстав, викладених у позові та відповіді на відзив на позовну заяву, яку просив задовольнити в повному обсязі.

У судовому засіданні представник відповідача Пугач С.В. проти позову заперечував, просив відмовити у задоволенні позову з підстав, наведених у відзиві на позовну заяву та запереченні на відповідь на відзив на позовну заяву.

Представник третьої особи у судове засідання не з`явився, про судовий розгляд повідомлявся у спосіб, визначений ст. 128 ЦПК України. Про причини неявки суд не повідомив, правом на подання до суду письмових пояснень не скористався (а.с.241).

Статтею 13 ЦПК України визначено принцип диспозитивності цивільного судочинства, відповідно до якого суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує зокрема: чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; які правовідносини випливають зі встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази в їх сукупності, суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено та вбачається з матеріалів справи, що 14 лютого 2022 року між позивачем ОСОБА_2 (довіритель) та відповідачем ТОВ «ФК «Житло-Капітал» (управитель) укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 87-1402/2022-2 (а.с. 13-20).

За договором про участь у ФФБ (п.1.1) довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, Правилами ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3), затвердженими наказом директора управителя № 128 від 20 липня 2020 року, договором між забудовником та управителем № 87-20/07/21 від 20 липня 2020 року та чинним законодавством України.

За змістом п. 1.2. договору, забудовником на дату підписання цього договору є Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал».

Відповідно до п. 1.9. договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах цього договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва - Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки :79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 394, секція - 4, поверх - 16; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 56,31 кв.м; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 липня 2023 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 жовтня 2023 року.

Згідно з умовами цього ж договору довіритель передає у довірчу власність управителя грошові кошти в розмірі 1 492 215,00 грн в порядку, встановленому графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього договору. Це є орієнтовна загальна вартість об`єкта фінансування на день укладення цього договору. Кошти до ФФБ у розмірі не менше 25 % орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування на день укладення цього договору, що становить 373 053, 75 грн, довіритель повинен внести протягом 7 днів з дня підписання цього договору, тобто по 21 лютого 2022 року (п.п. 5.8., 5.9. договору).

Згідно із положеннями 2.1. (2.1.1.6 та 2.1.1.7) договору, управитель зобов`язався видати довірителю свідоцтво про участь у ФФБ після внесення довірителем коштів до ФФБ. У випадках, передбачених цим договором, повернути кошти довірителю на умовах Правил ФФБ та цього договору, з урахуванням пункту 2.2.1.9 та розділу 10 цього договору.

Згідно з пунктом 3.8 Договору, управитель ФФБ несе відповідальність за дотримання вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Правил ФФБ та цього договору.

У п. 5.10 відзначено, що після внесення довірителем першої частки коштів до ФФБ, управитель видає довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ, що є підтвердженням участі довірителя у ФФБ, в якому визначено графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ.

Відповідно до пункту 5.10 договору, 21 лютого 2022 року ОСОБА_2 було видано свідоцтво № С87-1402/2022-2 від 21 лютого 2022 року про участь у фонді фінансування будівництва виду А ЖК «Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3). Даним документом знову засвідчено участь позивача у фінансуванні вищезгаданого будівництва, а також підтверджено внесення грошових коштів у розмірі 728 955,76 грн, що також підтверджується квитанцією № 61088402 від 21 лютого 2022 року. Свідоцтвом визначена кількість закріплених за довірителем одиниць об`єкта інвестування - 27,5 кв.м, планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 липня 2023 року, планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 жовтня 2023 року, затверджено графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ (а.с. 21-22).

За змістом п. 10.1., абз. 1 п. 10.1.5. договору про участь у Фонді фінансування будівництва № № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року довіритель сплачує управителю винагороду: за управління майном - 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього договору), - сплачується довірителем на поточний (особистий) рахунок управителя в день внесення першої частки коштів до ФФБ.

Розділом 9 договору про участь у ФФБ регламентовано дострокове припинення управління майном за ініціативою довірителя та умови виплати йому коштів.

Пунктом 9.1. договору встановлено, що до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію довіритель має право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ. Управитель перераховує на наданий довірителем, у відповідності до вимог п. 9.3. цього договору протягом п`яти робочих днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після надання довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі (п. 9.4.)

Пунктом 13.2 договору визначено, що за невиконання (неналежне виконання) своїх зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність відповідно до законодавства України.

В матеріалах справи містяться долучені відповідачем Правила Фонду фінансування будівництва вид А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3) (далі - Правила ФФБ), затверджені наказом ТОВ «ФК «Житло-Капітал» № 128 від 20 липня 2021 року, де визначено об`єкт будівництва - житловий комплекс по АДРЕСА_1 , забудовником є ТОВ «Строй Сіті Кепітал». На кожній сторінці Правил ФФБ міститься підпис ОСОБА_2 та зазначено, що ним визнаються правила. (а.с.129- 139).

Відповідно до пункту 1.1. Правил ФФБ, ці правила Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ черга будівництва - будинок № 3) розроблені у відповідності до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV від 19 червня 2003 року зі змінами та доповненнями, з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та інших законодавчих актів.

Відповідно до п. 1.2. Правил ФФБ вони регулюють порядок взаємодії усіх суб`єктів системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю, встановлюють порядок, умови, особливості та обмеження управління Фондом фінансування будівництва та регулюють інші умови функціонування Фонду фінансування будівництва

Пунктом 4.2. Правил ФФБ передбачено, що якщо забудовник змінює заплановану дату введення об`єкта будівництва в експлуатацію та дату передачі його під заселення, він зобов`язаний офіційно повідомити про це управителя із зазначенням підстав для такої зміни для подальшого повідомлення довірителів ФФБ та внесення відповідних змін до договорів про участь у ФФБ та похідних документів.

У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених п. 4.10 цих Правил, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів (п. 4.11. правил).

Також пунктами 6.2., 6.3. Правил ФФБ передбачено, що внесення довірителем готівкових коштів до ФФБ можливо виключно шляхом їх переказу на рахунок ФФБ через банківську та/або фінансову установу. Датою внесення коштів до ФФБ вважається дата фактичного надходження коштів на рахунок ФФБ, що підтверджується відповідною банківською випискою по рахунку ФФБ.

Розділом 11 Правил ФФБ регламентовано дострокове припинення управління майном за ініціативою довірителя.

Пунктом 11.1. Правил ФФБ встановлено, що до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію довіритель має право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ. Управитель перераховує на наданий довірителем, у відповідності до вимог п. 11.3. цих правил протягом п`яти робочих днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після надання довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі (п. 11.4. правил).

Управитель і забудовник за невиконання прийнятих на себе зобов`язань за договорами про участь у ФФБ та договором управителя із забудовником несуть відповідальність згідно чинного законодавства України (п. 14.1. правил).

З огляду встановлені обставини суд дійшов висновку, що між позивачем та відповідачем був укладений договір про участь у Фонді фінансування будівництва, на момент укладення якого позивачу було достеменно відомо, що правовідносини, які складаються між ними, регулюються Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Правилами ФФБ, які є обов`язковими для виконання та які він зобов`язувалась виконувати.

Наказом № 12-ФБ від 10 березня 2022 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» припинено фінансування будівництва житлового комплексу по АДРЕСА_1 , ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3) (а.с. 157).

ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управитель ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3), що споруджується за адресою: по АДРЕСА_1 , неодноразово зверталося до ТОВ «Строй Сіті Кепітал» з проханням надати копії актів приймання-виконання будівельних робіт і повідомити причини припинення будівництва на будівельному майданчику, дату відновлення будівельних робіт, нові планово-орієнтовні строки прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва та передачі його під заселення, а також надати графіки виконання будівельних робіт (а.с. 158-161).

Як зазначав позивач, постановою, яка досліджувалась судом у форматі повного доступу до Єдиного державного реєстру судових рішень, Північного апеляційного господарського суду від 09 лютого 2023 року в справі № 910/10860/21, яка набула законної сили, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 лютого 2016 року, індексний розмір 28320142 та від 01 березня 2016 року, індексний номер 28522642 та здійснену на їх підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди за ПАТ «АТП 13058» земельної ділянки площею 7,7001 га (кадастровий номер :79:286:0004) по АДРЕСА_1 ; розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, що розташована по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :79:286:0004), укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в реєстрі за № 849 від 01 вересня 2003 року.

Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14 квітня 2023 року, зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14 липня 2023 року усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у сумі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках (а.с. 27-28).

Відповідно до постанови Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 46-ДУМ від 14 квітня 2023 року, за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринків з порушенням умов ліцензування застосовано у відношенні до ТОВ «ФК» Житло-Капітал» санкцію у вигляді штрафу (а.с.29, 30).

Постановою № 188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12 вересня 2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12 березня 2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю (а.с. 31-34).

Стороною позивача надано заяву від 06 березня 2024 року про розірвання договору про участь у ФФБ № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року та повернення коштів, проте заява, яка подана від імені ОСОБА_2 , не місить його підпису (а.с.38).

Як вбачається з листа ТОВ «ФК «Житло-Капітал» № 04-03/0424 від 03 квітня 2024 року позивачу ОСОБА_2 пропонувалось звернутися до офісу товариства для подачі заяви та підписання угоди про розірвання договору про участі у ФФБ із посиланням на п. 9.6. договору про участь у ФФБ ( а.с.140).

Спірні правовідносини, які скалились між сторонами, регулюються нормами Цивільного Кодексу України та Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-ІV (далі - Закон України № 978-ІV)

Відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-ІV є спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла.

З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа, як управитель, створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (ст. ст. 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV).

Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Частиною 3 ст. 11 Закону № 978-IV встановлено, що для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва, та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.

За частиною 2 ст. 598 ЦК України припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків.

За приписами частини другої статті 651 Цивільного кодексу (ЦК) України, що є загальними нормами матеріального права щодо підстав розірвання договору, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір. Проте йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Також, згідно з частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-ІV, що є спеціальним законом у питаннях розірвання договору про участь у ФФБ, у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Отже підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»: 1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва; 2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою статті 18 Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором).

Таким чином, порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він до Фонду фінансування будівництва.

За матеріалами справи відповідачем здійснюється контроль за ходом будівництва об`єкту нерухомості.

Як з`ясовано судом і вбачається з п. 1.9. договору про участь у ФББ № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року, укладеного між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» і ОСОБА_2 , планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 липня 2023 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 жовтня 2023 року.

Крім того, згідно із виданим позивачу Свідоцтвом № С87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс-будинок № 3), планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 липня 2023 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 жовтня 2023 року.

Відповідач не заперечував факту того, що будівництво об`єкта, який інвестував позивач не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і не передано у право власності останньої станом на сьогодні.

При цьому, ТОВ «ФК «Житло-Капітал» зазначено про припинення фінансування будівництва, та призупинення на невизначений час спорудження «ЖК Голосіївська долина», а також судом з`ясовано та стороною відповідача не спростовано, що в управителя ТОВ «ФК «Житло-Капітал» і забудовника ТОВ «Строй Сіті Кепітал» відсутні права землекористування на земельну ділянку, що знаходиться на АДРЕСА_1 із цільовим призначенням для будівництва житлового комплексу.

Сторонами не погоджений новий термін здачі вказаного об`єкта будівництва.

Таким чином, суд, вважає, що у зв`язку із порушенням забудовником строків спорудження об`єкта будівництва, що у свою чергу є істотним порушенням договору другою стороною, право позивача на розірвання договору в судовому порядку встановлено ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»

Враховуючи, що позивачем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за спірним договором про участь у фонді фінансування будівництва, а управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі позивачу ОСОБА_2 у власність об`єкта інвестування, адже на 1,5 роки затримано введення об`єкта будівництва в експлуатацію та здачу під заселення, і термін здачі вказаного будинку відповідач не зазначає і на теперішній час, більше того стороною відповідача не доведено, що на сьогодні даний час будинок повністю споруджено, а під час розгляду справи вказано про зупинення фінансування будівництва на невизначений строк, та встановлено втрату права відповідача та забудовника на користування земельною ділянкою для забудови, що в сукупності вказує про неможливість використати позивачем результату договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року (отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), тому наявні підстави для задоволення позову в частині розірвання спірного договору про участь у ФФБ та стягнення сплачених позивачем на його виконання коштів у розмірі 728 955,76 грн.

Посилання сторони відповідача, що позивач має право на дострокове розірвання договору, але у порядку, який передбачений правилами ФФБ та договором про участь у ФФБ - сума внесених довірителем коштів підлягає поверненню після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, є необґрунтованим. Зокрема, як досліджувалось судом, такий порядок дострокового припинення управління майном, що був передбачений сторонами у розділі 9 договору про участь у ФФБ та розділі 11 Правил ФФБ, міг був застосований сторонами лише до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію. У той же час, як встановлено судом, такі строки на момент звернення позивача до суду спливли, що і стало підставою судового розгляду.

Щодо посилання сторони відповідача на те, що прострочення запланованої дати введення в експлуатацію будинку не є тотожним порушенню забудовником строків спорудження, оскільки сторонами договору про участь у ФФБ був визначений лише планово-орієнтовний термін введення будинку в експлуатацію, що свідчить про те, що дата введення будинку в експлуатацію може змінюватись, слід вказати наступне.

Суд вважає за необхідне зазначити, що положення договору щодо встановлення нечіткого та некоректного строку завершення будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію (можливість його змінювати безліч разів за ініціативою забудовника в односторонньому порядку) повинно тлумачитись на користь споживачів і таким чином застерігати забудовника у можливості наступної зміни терміну завершення будівництва та введення об`єкта нерухомості в експлуатацію без реального виконання робіт по будівництву, а лише посилаючись на таку умову договору.

Верховним Судом неодноразово застосовувався принцип «contra proferentem» (лат. «verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem» слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав), зокрема в постановах від 30 січня 2024 року у справі № 910/903/23, від 17 січня 2024 року у справі № 201/5221/21, від 11 січня 2024 року у справі № 902/113/23, від 12 грудня 2023 року у справі № 910/2443/22, від 16 листопада 2023 року у справі № 910/15587/21, від 08 листопада 2023 року у справі № 700/740/17, від 24 жовтня 2023 року у справі № 920/1396/15.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 жовтня 2021 року у справі № 615/1410/17 з посиланням на постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц вказано, що: «Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party)».

Отже, саме відповідач повинен нести ризик, пов`язаний з неясністю умови договору щодо строку завершення будівництва, а сама по собі умова договору про можливість змінювати терміни будівництва з ініціативи забудовника не повинна бути тягарем для

Що стосується вимог ОСОБА_2 про стягнення з відповідача 21 868,67 грн пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та 13 945,94 грн інфляційних збитків згідно зі ст. 625 ЦК України за період з 31 жовтня 2023 року по 04 квітня 2024 року, суд зазначає наступне.

Відповідно до положень статей 9,18 Закону № 978-IV управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абз. 1-3 ч. 2 ст. 13 Закону № 978-IV).

Згідно з ч. 1 ст. 18 згаданого Закону № 978-IV управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.

Статтею 18 Закону № 978-IV визначено контроль управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором.

Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Згідно з ч. 11 ст. 20 Закону для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед Управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію.

При цьому Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.

Як встановлено судом вище, на час звернення ОСОБА_2 до суду із вказаним позовом об`єкт будівництва до експлуатації не введено.

Відповідно до п. 11.3. спірного договору про участь у ФФБ забудовник, як особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем: несе відповідальність згідно чинного законодавства України та договору управителя із забудовником за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Судом встановлено, що 20 липня 2021 року між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та ТОВ «Строй Сіті Кепітал» укладено договір № 87-20/07/21 управителя із забудовником, відповідно до п. 1.1. якого забудовник зобов`язується за замовленням управителя організувати виготовлення та затвердження у встановленому порядку проектно-кошторисної документації, організувати спорудження об`єкта будівництва на підставі цієї проектно-кошторисної документації, організувати спорудження об`єкта інвестування довірителям в порядку та в строки, встановлені цим договором та Правилами ФФБ, а управитель зобов`язується своєчасно здійснювати фінансування обсягу підтвердженого замовлення на будівництво за рахунок залучених до ФФБ коштів довірителів на умовах, визначених цим договором та Правилами ФФБ (а.с.123-128).

При цьому, умовами укладеного між сторонами договору про участь у ФФБ № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Крім того, передбачена статтею 625 ЦК України відповідальність застосовується до правовідносин зобов`язального характеру, які виникають з приводу грошових зобов`язань.

В силу положень статей 524, 533-535, 625 ЦК України грошовим є зобов`язання, яке виражається в грошових одиницях України (грошовому еквіваленті в іноземній валюті), тобто будь-яке зобов`язання зі сплати коштів.

Таким чином, грошовим зобов`язанням є таке правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана сплатити гроші на користь другої сторони (кредитора), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Підставою застосування відповідальності, передбаченої частиною другою статті 625 ЦК України, є прострочення боржником виконання грошового зобов`язання. Тобто порушенням грошового зобов`язання є невиконання боржником обов`язку сплатити грошові кошти. Обов`язок щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не є грошовим зобов`язанням.

Звертаючись до суду з позовом ОСОБА_2 посилався порушення його прав, як довірителя та учасника ФФБ, внаслідок прострочення терміну виконання будівельних робіт та введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Статтею 1 Закону України «Про захист прав споживачів» визначено, що споживачем є фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника (пункт 22); продукція - будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб (пункт 19); послугою є діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (пункт 17); виконавець - суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги (пункт 3).

Наведене дає підстави для висновку, що норми Закону України «Про захист прав споживачів» застосовуються до фінансово-кредитних правовідносин при будівництві житла та операціях з нерухомістю в частині, не врегульованій спеціальним законом.

Відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Водночас, можливість застосування до спірних правовідносин наведених вище приписів Закону України «Про захист прав споживачів» залежить від доведеності обставини невиконання (неналежного виконання) відповідачем взятих на себе зобов`язань, передбачених умовами договору про участь у ФФБ.

Дослідивши зміст укладеного між сторонами договору, а також Правила ФФБ виду А, дотримуватись вимог якого зобов`язався позивач, у зв`язку з підписанням цього договору, суд дійшов висновку, що відповідач не здійснює будівництво, введення в експлуатацію об`єкта інвестування, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника, отже несе відповідальність у межах укладеного з довірителем договору, проте, вказаним договором не передбачена відповідальність управителя за порушення строків будівництва об`єкту будівництва.

Так, згідно Правил ФФБ виду А (розділ 4 а.с.129-139), забудовник організовує спорудження об`єкта будівництва у відповідності до проектної документації, у встановлені строки та належної якості, на умовах Правил і договорів про участь у ФФБ передає довірителям ФФБ закріплені за ними об`єкти інвестування.

При цьому визначеним у договорі обов`язком управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - надання довірителю свідоцтва, яке підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

Отже, за викладених обставин, суд дійшов висновку про відсутність підстав покладення на відповідача як управителя відповідальності за несвоєчасне введення спірного об`єкта в експлуатацію та стягнення з нього 21 868,67 грн пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів», та 13 945, 94 грн інфляційних збитків згідно зі ст. 625 ЦК України за період з 30 жовтня 2023 року по 03 квітня 2024 року.

Крім того, як регламентовано ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Відповідно до пунктів п.11 договору про участь у ФФБ управитель ТОВ «ФК «Житло-Капітал» не несе відповідальності за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Крім того, відповідно до Правил ФФБ виду А спірного об`єкта будівництва саме забудовник ТОВ «Строй Сіті Кепітал» несе відповідальність за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію.

Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.

При цьому Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.

Відповідач не здійснює будівництво спірного об`єкта, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника. Отже, ТОВ «ФК «Житло-Капітал», немає обов`язку щодо введення житлового будинку в експлуатацію, а відтак не може нести відповідальність за порушення строків введення будинку в експлуатацію.

Поряд із цим, стороною позивача не доведено, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).

Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.

Враховуючи зазначене, недоведеність обставини неналежного виконання відповідачем своїх обов`язків, покладених на нього умовами Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 87- 1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року, а також того, що не введення спірного об`єкта в експлуатацію виникло внаслідок дій чи бездіяльності відповідача, суд не вбачає підстав для задоволення позову в частині стягнення винагороди управителя.

Подібні правові висновки викладені Верховним Судом в постанові від 10 грудня 2024 року в справі № 638/18016/21.

Положеннями п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення.

Згідно з усталеною практикою ЄСПЛ, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 09 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29).

Статтею 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд, оцінюючи належність, достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню, а саме в частині розірвання договору про участь у ФФБ № 87-1402/2022/2 14 лютого 2022 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «ФК «Житло-Капітал», та стягнення з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_2 728 955,76 грн.

На відшкодування витрат, пов`язаних з правової допомоги, позивач просить стягнути з відповідача 20 000,00 грн.

Згідно з ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до п. 3 ч. 2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Частиною 3 ст. 133 ЦПК України визначено, що до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу.

Згідно з ч. 2 ст. 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Частиною 5 ст. 137 ЦПК встановлено, що у разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

На підтвердження витрат на правову допомогу адвокатом Бондарчуком З.В. подано: копію ордеру серії АМ № 1083717 від 03 квітня 2024 року; акт № 1 від 05 травня 2024 року про надання правової допомоги з переліком послуг та їх вартість: усна консультація з вивченням документів щодо характеру спірних правовідносин, вивчення судової практики - 7 000,00 грн; усна консультація та підготовка запиту - 6 000,00 грн; складання тексту позовної заяви - 7 000,00 грн на загальну суму 20 000,00 грн (а.с. 11, 37).

Оскільки, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, витрати за надання правової допомоги підлягають стягненню у сумі 18 734,00 грн відповідно до пропорційно задоволених позовних вимог позивача.

При зверненні до суду позивачем сплачено судовий збір в сумі 7 982,00 грн (а.с.44), враховуючи часткове задоволення позовних вимог, з відповідача на користь позивача необхідно стягнути судовий збір в сумі 7 476,74 грн.

Керуючись ст.ст. 12-13, 81, 141, 247, 258 - 259, 263 - 265, 268, 272 - 273, 354-355 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал", про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів, - задовольнити частково.

Розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року, укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал".

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал" на користь ОСОБА_2 загальну вартість вимірних одиниць об`єкта інвестування за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва 87-1402/2022-2 від 14 лютого 2022 року в розмірі 728 955 (сімсот двадцять вісім тисяч дев`ятсот п`ятдесят п`ять) грн 76 коп.

У задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_2 7 476 (сім тисяч чотириста сімдесят шість) грн 74 коп сплаченого судового збору та 18 734 (вісімнадцять тисяч сімсот тридцять чотири) грн 00 коп витрат на надання правової допомоги, а всього судових витрат - 26 210 (двадцять шість тисяч двісті десять) грн 74 коп.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про учасників справи:

позивач - ОСОБА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 ;

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», , адреса: м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 33-Б:

третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал», , адреса: м. Київ, вул. Гончарна, б. 12-В.

Суддя А.В. Слободянюк