ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 березня 2025 року

м. Харків

справа № 953/5325/21

провадження № 22-ц/818/283/25

Харківський апеляційний суд у складі:

Головуючого: Маміної О.В.,

суддів: Пилипчук Н.П., Мальованого Ю.М.

за участю секретаря: Сізоновій О.О.,

учасники справи:

позивач: ОСОБА_1

відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «БРАЙТ-К»

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «БРАЙТ-К» про скасування рішення та запису про державну реєстрацію, поновлення відомостей про об`єкт нерухомого майна, -

за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Овсяника Сергія Анатолійовича на рішення Київського районного суду м. Харкова від 05 липня 2024 року, постановлене суддею Власовою Ю.Ю.

в с т а н о в и в :

У березні 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом, в якому просила скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56709119, від 19 лютого 2021 року, яким здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 ; зобов`язати приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. скасувати запис про реєстрацію за ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» права власності на вказану квартиру та поновити відомості про об`єкт нерухомого майна, що передували скасованому запису.

Рішенням Київського районного суду міста Харкова від 28 жовтня 2021 року позов задоволено. Скасовано рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56709119, від 19 лютого 2021 року, яким здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Зобов`язано приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. скасувати запис про реєстрацію за ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» права власності на вказану квартиру та поновити відомості про об`єкт нерухомого майна, що передували скасованому запису.

Постановою Полтавського апеляційного суду від 18 липня 2023 року апеляційну скаргу ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» залишено без задоволення. Рішення Київського районного суду м. Харкова від 28 жовтня 2021 року залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 31 січня 2024 року касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Брайт-К» задоволено частково. Рішення Київського районного суду міста Харкова від 28 жовтня 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 18 липня 2023 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Брайт-К» про скасування рішення та запису про державну реєстрацію, поновлення відомостей про об`єкт нерухомого майна скасовано, справу в цій частині передано на новий розгляд до суду першої інстанції. Рішення Київського районного суду міста Харкова від 28 жовтня 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 18 липня 2023 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 , пред`явлених до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко Інни Анатоліївни, скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 05 липня 2024 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «БРАЙТ-К» про скасування рішення та запису про державну реєстрацію, поновлення відомостей про об`єкт нерухомого майна, - відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду і постановити нове, яким задовольнити її позовні вимоги у повному обсязі. Вирішити питання щодо судових витрат.

Апеляційна скарга вмотивована тим, що як вбачається із Іпотечного договору від 04.07.2008 року № PML- 707/123/2008, в ньому не передбачена можливість набуття саме Іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки. Вважає, що зазначене є окремою та самостійною підставою для прийняття рішення державним реєстратором рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень, та реєстрації права власності ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» на спірну квартиру. Також наголошує, що квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_2 , виступає як забезпечення зобов`язань громадянки України ОСОБА_1 за кредитом наданим в іноземній валюті, яка використовується як місце постійного проживання позичальника, а тому підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України. Посилання суду на те, що квартира передана в оренду не підтверджується жодним доказом, в матеріалах справи відсутні договору оренди. Крім того, що письмові заяви осіб про їх проживання за адресою спірної квартири та непроживання в ній позивача, без наявності письмових договорів оренди спірної квартири та за відсутності доказів оплати за таким договорами, є неналежними.

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, відповідно до вимог ч.1 ст.367ЦПКУкраїни - в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що позивачем не надано належних та допустимих доказів одночасного існування всіх умов, які б давали можливість застосувати приписи Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до спірних правовідносин, зокрема, не доведено факту використання позивачкою спірної квартири як місця постійного проживання. Крім того, що починаючи з 16.01.2020 такий спосіб захисту, як скасування запису про проведену державну реєстрацію права вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Судова колегія не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Судовим розглядом встановлено, що 04.07.2008 між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 як продавцями та ОСОБА_1 як покупцем укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 .

04.07.2008 ОСОБА_1 та ЗАТ «ОТП БАНК» уклали кредитний договір № ML-707/123/2008, за умовами якого ЗАТ «ОТП БАНК» надало ОСОБА_1 кредит у розмірі 121 420,28 дол. США до 04.07.2023.

Того ж дня ОСОБА_1 та ЗАТ «ОТП БАНК» уклали договір іпотеки № PLM-707/123/2008, за умовами якого позивачка передала банку в іпотеку придбану нею квартиру.

12.11.2010 ТОВ «ОТП ФАКТОРИНГ УКРАЇНА» та ПАТ «ОТП БАНК» уклали договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки/застави, зокрема, кредитним договором № ML-707/123/2008 та договором іпотеки № PLM-707/123/2008 від 04.07.2008.

01.09.2020 ТОВ «ОТП ФАКТОРИНГ УКРАЇНА» відступило, а ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «БРАЙТ-К» прийняло право вимоги за договором іпотеки № PLM-707/123/2008 від 04.07.2008.

19.10.2020, 23.11.2020 та 29.12.2020 ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «БРАЙТ-К» на адресу ОСОБА_1 направляло повідомлення про усунення порушень зобов`язання та виселення, за змістом якого товариство, визначивши суму боргу за договором кредиту в розмірі 1 132 179,86 грн, вимагало у тридцятиденний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку, товариство, як новий кредитор, має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Згідно зі звітом про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості від 20.01.2021 ринкова вартість об`єкту оцінки, а саме квартири за адресою: АДРЕСА_2 , становить 746 092,00 грн.

15.02.2021 приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. прийняла рішення № 40636946 про реєстрацію за ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «БРАЙТ-К» прав іпотекодержателя за договором іпотеки № PLM-707/123/2008 від 04.07.2008.

19.02.2021 приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. прийняла рішення № 56709119 про реєстрацію за ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «БРАЙТ-К» права власності на квартиру АДРЕСА_3 .

Відповідно до змісту статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).

Згідно зі статтею 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

За приписами пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Щодо правомірності перереєстрації права власності судова колегія зазначає наступне.

Як убачається зі змісту договору іпотеки укладеного між ОСОБА_1 та ЗАТ «ОТП Банк» від 07.07.2008 року №РМL 707/123/2008, а саме відповідно до розділу 6 пункту 4.1 сторони дійшли згоди, що Іпотекодержатель має право самостійно обрати такі шляхи позасудового врегулювання:

п. 6.4.1 Іпотекодержателю належить право від свого імені продати Предмет Іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі- продажу у порядку, встановленому чинним законодавством України. Цим Сторони дійшли згоди, що ціна продажу Предмета Іпотеки у випадку його продажу Іпотекодержателем, буде визначатися наступним чином: а)початкова ціна продажу Предмета Іпотеки визначається Іпотекодержателем, але вона повинна бути не нижче його вартості, визначеної внаслідок проведення незалежної оцінки; б) при неможливості продажу Предмета Іпотеки за ціною, визначеною згідно підпункту а) цього пункту, протягом одного місяця з моменту початку позасудового врегулювання, ціна продажу Предмета Іпотеки визначається Іпотекодержателем, але вона повинна бути не нижче його вартості, визначеної внаслідок проведення незалежної оцінки і зменшеної на 10 відсотків; в) при неможливості продажу Предмета Іпотеки за ціною, визначеною згідно підпункту б) цього пункту, протягом двох місяців з моменту початку позасудового врегулювання, ціна продажу Предмета Іпотеки визначається Іпотекодержателем, але вона повинна бути не нижче його вартості, визначеної внаслідок проведення незалежної оцінки і зменшеної на 20 відсотків.

6.4.2. При виникненні Іпотечного Випадку Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю Іпотечне Повідомлення (цінним листом або листом з повідомленням про вручення за адресою, вказаною в цьому Договорі) з вказівкою про загальну суму Боргових Зобов`язань та граничний строк погашення Боргових Зобов`язань. У випадку непогашений Іпотекодавцем Боргових Зобов`язань у строк, передбачений у Іпотечному Повідомленні, право власності на Предмет Іпотеки переходить від Іпотекодавця до Іпотекодержателя в день, наступний за останнім днем строку погашення Боргових Зобов`язань, вказаному в Іпотечному Повідомленні. При цьому Іпотекодержатель зобов`язаний реалізувати Предмет Іпотеки протягом 1 (одного) року, а суму, отриману від реалізації, направити на погашення Боргових Зобов`язань та інших Фактичних Вимог. Залишок коштів, отриманих від реалізації Предмета Іпотеки, після погашення Боргових Зобов`язань, інших Фактичних Вимог та відшкодування всіх витрат Іпотекодержателя, повертається Іпотекодавцю відповідно до чинного законодавства України.

На виконання вимог пункту 6.4.2 іпотечного договору 19.10.2020, 23.11.2020 та 29.12.2020 ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «БРАЙТ-К» на адресу ОСОБА_1 , зазначену в іпотечному договорі, направляло повідомлення про усунення порушень зобов`язання та виселення. За змістом зазначених повідомлень, товариство зазначало суму боргу за договором кредиту в розмірі 1 132 179,86 грн, вимагало у тридцятиденний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку, товариство як новий кредитор має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Таким чином відповідач виконав умови іпотечного договору та своєчасно направив ОСОБА_1 повідомлення про усунення порушень.

При зверненні до державного реєстратора ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «БРАЙТ-К» надало завірені копії вказаних рекомендованих поштових відправлень, якими тричі з періодичністю не менше, ніж один місяць надсилалася вимога на підставі статті 35 Закону України «Про іпотеку», які повернулися відправнику у зв`язку з закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, а також копію звіту про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості від 20.01.2021, що в повній мірі відповідає вимогам пункту 61 Порядку № 1127 в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин.

Повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Зазначене узгоджується з висновками Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі 645/1979/15-ц.

Таким чином відповідач виконав умови іпотечного договору та своєчасно направив ОСОБА_1 іпотечне повідомлення. Порушень ст. 35 Закону України «Про іпотеку» не вбачається.

Щодо зобов`язань встановлених у п.6.4.2, а саме обов`язок Іпотекодержателя реалізувати Предмет Іпотеки протягом 1 (одного) року, а суму, отриману від реалізації, направити на погашення Боргових Зобов`язань та інших Фактичних Вимог. Залишок коштів, отриманих від реалізації Предмета Іпотеки, після погашення Боргових Зобов`язань, інших ОСОБА_6 та відшкодування всіх витрат Іпотекодержателя, повертається Іпотекодавцю відповідно до чинного законодавства України судова колегія зазначає наступне.

З Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна право власності на квартиру АДРЕСА_3 зареєстровано за ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» 19.02.2021 року.

З позовом до суду ОСОБА_1 звернулась 24.03.2021 року, та ухвалою Київського районного суду м.Харкова від 29 березня 2021 року було накладено арешт на квартиру АДРЕСА_3 до набрання рішенням законної сили.

Таким чином ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» виконати передбачені п. 6.4.2 зобов`язання не мав можливості.

Доводи апеляційної скарги про відсутність іпотечного застереження в договорі іпотеки від 04.07.2008 року спростовуються змістом договору та матеріалами справи.

Щодо поширення дії Закону України «Про мораторій» на квартиру на квартиру АДРЕСА_3 , судова колегія зазначає наступне.

07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», згідно з пунктом 1 якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140, 00 м? для квартири та 250, 00 м? для житлового будинку.

Поняття «мораторій» у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов`язання (пункт 2 частини першої статті 263 ЦК України). Вочевидь, мораторій є відстроченням виконання зобов`язання, а не є звільненням від його виконання. Тому встановлений Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) в разі невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусово стягувати його (відчужувати без згоди власника).

У пункті 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його правових норм.

Тлумачення приписів Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» дає підстави для висновку, що цей Закон застосовується виключно за одночасної наявності таких умов:

- нерухоме житлове майно (предмет іпотеки) використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці;

- у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140, 00 м? для квартири та 250, 00 м? для житлового будинку.

Судовим розглядом встановлено, що загальна площа спірної квартири становить 87,9 м?.

Згідно Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна ОСОБА_1 на праві власності належить виключно квартира АДРЕСА_3 .

Даних про наявність іншого житла у позивачки матеріали справи не містять.

Водночас, заперечуючи проти застосування приписів Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до спірних правовідносин, відповідач посилався на те, що спірна квартира не є місцем постійного проживання позивача.

Так ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» до відзиву надано акт державного виконавця Міськрайонного відділу ДВС по Харківському району та м.Люботину ГТУЮ у Харківській області Казанцева Д.О. від 15 червня 2020 року, з якого убачається, що в день виходу за адресою спірної квартири виконавцю двері ніхто не відкрив, зі слів сусідів квартира здається у найм, власниця не мешкає.

Крім того між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_7 укладено договір інформаційного обслуговування від 21 серпня 2019 року, предметом якого є надання послуг повязаних зі збором та наданням замовнику інформації щодо квартири які можуть бути передані в оренду, житлових або нежитлових приміщеннях. Вартість інформаційних послуг погоджена сторонами.

Також відповідачем надано копії заяв ОСОБА_7 та ОСОБА_8 , від 22.03.2021 року, подані на ім`я відповідача. У змісті заяв зазначають, що вони є орендарями кімнат у квартирі АДРЕСА_4 . Також зазначають, що ОСОБА_1 у квартирі не проживає та просять перезаключити (продовжити) дію договорів оренди (а.с.89,90).

Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).

Згідно ст. ст.12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Відповідно до ч.1, п.1 ч.2 ст.76, ч.1,2ст.77, ч.1 ст. 95 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються зокрема письмовими, речовими і електронними доказами.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Статтею 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Долучені відповідачем документи не свідчать про те, що ОСОБА_1 не мешкала в квартирі та здавала її у оренду. В акті державного виконавця не зазначено ідентифікаційних даних сусідів, які повідомили про непроживання позивачки, не містить акт, і їх підписів, отже встановити, хто саме надав відомості неможливо.

Договір укладений між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_7 стосується надання інформаційних послуг, а не передачі в найм спірної квартири. Напис на договорі про сплату грошових коштів та комунальних послуг не свідчить про те, що ці кошти передані за найм саме спірної квартири.

Заяви, надіслані на адресу відповідача, від ОСОБА_7 та ОСОБА_8 , які в своїх заявах зазначають, що вони є орендарями кімнат у квартирі АДРЕСА_4 судова колегія не приймає як доказ, оскільки встановити подання цих заяв саме зазначеними в них особам неможливо. До заяви не додано а ні копії паспорту, а не квитанцій про оплату найму квартири чи комунальних послуг, чи договору найму.

Судова колегія відхиляє подані відповідачем документи, оскільки вони не підтверджують факт здачі у найм спірної квартири.

А доводи про непроживання позивача у спірній квартирі та передачу її в оренду є припущенням.

Таким чином підстав для застосування постанови Верховного Суду у справі № 755/17990/19 судова колегія не вбачає, оскільки обставини не є подібними.

Отже квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_2 , що виступає як забезпечення зобов`язань громадянки України ОСОБА_1 за кредитом наданим в іноземній валюті, яка є її місцем постійного проживання, а тому підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який набрав чинності 07.06.2014 року.

Щодо обраного позивачем способу захисту судова колегія зазначає наступне.

Звертаючись до суду із позовом ОСОБА_1 просила скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56709119, від 19 лютого 2021 року, яким здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

Спір про скасування рішення, запису про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Аналогічний висновок викладено, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (пункт 36).

За змістом пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон України № 1952) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до статті 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України № 1952 відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Судова колегія звертає увагу, що з 16.01.2020 такий спосіб захисту, як скасування запису про проведену державну реєстрацію права вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції, згідно з якою виконанню підлягають виключно судові рішення: (1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; (2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; (3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Таким чином наявні підстави для часткового задоволення вимог та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відповідно до якого право власності на квартиру АДРЕСА_3 зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Брайт - К».

Скасування рішення державного реєстратора про право власності за відповідачем призведе до поновлення попереднього запису. Тому такі вимоги позовної заяви є зайвими.

Таким чином апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового, про часткове задоволення позовних вимог.

Разом з тим відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Відповідно до частини 2 статті 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Судом встановлено, що за подання позовної заяви ОСОБА_1 було сплачено 1816,00 грн, за подання апеляційної скарги 1362,00 грн , оскільки позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, то з ТОВ ФК Брайт - К» підлягає стягненню судовий збір у загальному розмірі 2270,00 грн.

Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст.374, ст.376, ст. ст. 381 - 384, 389 ЦПК України

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Овсяника Сергія Анатолійовича - задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 05 липня 2024 року скасувати та постановити нове.

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.

Скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко І. А. від 19 лютого 2021 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за індексним № 56709119, відповідно до якого право власності на квартиру АДРЕСА_3 зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Брайт - К».

В іншій частині в задоволенні позовних вимог відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Брайт - К» на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 2270,00 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий О.В. Маміна

Судді: Н.П. Пилипчук

Ю.М.Мальований

Повне текст постанови складено 31 березня 2025 року.