ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 березня 2025 року

м. Хмельницький

Справа № 686/23478/17

Провадження № 22-ц/820/534/25

Хмельницький апеляційний суд у складі

колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Талалай О. І. (суддя-доповідач), Корніюк А. П., П`єнти І. В.,

секретар судового засідання Заворотна А. В.,

з участю: представника третьої особи ФОП ОСОБА_1 ОСОБА_2 ,

представників відповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_4

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , до якої на підставі заяви від 25 лютого 2025 року приєднався третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, фізична особа-підприємець ОСОБА_1 , на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 12 грудня 2024 року (суддя Чевилюк З. А., повне судове рішення складено 20.12.2024) у справі за позовом ОСОБА_7 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 до Хмельницької міської ради, Комунального підприємства «Агенція муніципальної нерухомості», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, Управління житлової політики і майна Хмельницької міської ради, фізична особа-підприємець ОСОБА_1 , про визнання незаконним і скасування рішення та скасування державної реєстрації права власності.

Заслухавши доповідача, пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, суд

у с т а н о в и в :

24 листопада 2017 року ОСОБА_7 , ОСОБА_5 , ОСОБА_8 , звертаючись до суду із вказаним позовом, зазначали, що вони є власниками квартир в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 . На підставі рішенням 24 сесії Хмельницької міської ради від 24.04.2013 № 47 27.09.2016 було проведено реєстрацію права власності за територіальною громадою міста Хмельницького в особі Хмельницької міської ради на нежитлове приміщення площею 100,2 кв. м по АДРЕСА_1 . Зазначене рішення та реєстрація права власності порушує їх права на використання допоміжного приміщення у будинку, оскільки підвальні приміщення є власністю співвласників багатоквартирного будинку.

Тому позивачі просили: визнати незаконним та скасувати рішення 24 сесії Хмельницької міської ради № 47 від 24.04.2013 «Про затвердження переліку об`єктів (будівель, споруд, приміщень), які перебувають у власності територіальної громади м. Хмельницького та знаходяться на балансі Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень, комунальної власності» в частині включення до переліку підвального приміщення загальною площею 100,2 кв. м по АДРЕСА_1 (пункт 72); скасувати державну реєстрацію права власності за територіальною громадою міста Хмельницького в особі Хмельницької міської ради на нежитлове приміщення площею 100,2 кв. м по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

У зв`язку із смертю ОСОБА_8 , а в подальшому і її правонаступника ОСОБА_9 до участі у справі залучені правонаступники ОСОБА_6 і ОСОБА_10 .

Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 07 лютого 2023 року позов ОСОБА_10 залишено без розгляду.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 12 грудня 2024 року в позові відмовлено.

ОСОБА_5 і ОСОБА_6 , не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, в апеляційній скарзі просять його скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову. Посилаються на незаконність рішення суду. Суд не врахував те, що на підставі рішення Хмельницького міськвиконкому № 125/А від 21.05.1987 у Хмельницької міської ради не могло виникнути право власності на підвальні приміщення у будинку АДРЕСА_1 , оскільки вони не увійшли до списків, які були додатком до рішення. Постанова Ради Міністрів УРСР № 105 від 11.03.1985, на яку є посилання у рішенні міськвиконкому, взагалі не регулювала порядок передачі та/або реєстрації права власності на нерухоме майно. Відповідачі не надали доказів на підтвердження права власності на підвальні приміщення у вказаному будинку. Посилання МКП по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності на перелік об`єктів, що перебувають у комунальній власності, в який включено нежитлові приміщення ТОВ «Фірма ЖЕК-1» не можуть братися до уваги, адже цей перелік складено станом на 01.01.2001, а не на момент розмежування державного майна області між власністю області і власністю районів, міст обласного підпорядкування (на 19.02.1992). Крім того, сам по собі перелік об`єктів нерухомого майна без належних підтверджуючих правовстановлюючих документів не може слугувати доказом виникнення права власності на відповідні об`єкти нерухомого майна. Прийняття на баланс ЖЕК-1 багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 не тягне за собою автоматичного виникнення права власності на окремі приміщення в будинку, а є лише підставою для виникнення прав та обов`язків по утриманню житлового будинку. Спірне приміщення за своєю суттю є підвальним приміщенням, яке передавалося для використання під склад. Воно не мало окремого входу, у ньому проходить трубопровід опалення будинку, що підтверджує належність приміщень до допоміжних, а не окремих об`єктів нерухомого майна. Реєстрація права власності на приміщення підвалу за Хмельницькою міською радою, позбавляє власників квартир можливості вільно користуватися та мати доступ до зазначених мереж системи опалення, право власності на які вони набули разом з приватизацією квартир у відповідності до чинного законодавства.

На підставі заяви від 25 лютого 2025 року до апеляційної скарги приєдналася третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ФОП ОСОБА_1 .

У відзивах Хмельницька міська рада та Комунальне підприємство «Агенція муніципальної нерухомості» просять апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін. Вважають рішення законним та обґрунтованим.

ОСОБА_7 рішення суду не оскаржує, а тому в частині вирішення її позовних вимог судове рішення не переглядається апеляційним судом.

У засіданні апеляційного суду представник ФОП ОСОБА_1 апеляційну скаргу підтримав. Представники відповідачів апеляційну скаргу не визнали.

Інші учасники судового процесу не з`явилися, про розгляд справи повідомлені належним чином.

Представник позивачів подав заяву про розгляд справи за його відсутності.

Апеляційна скарга, до якої приєдналася третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ФОП ОСОБА_1 , підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Установлено, що ОСОБА_5 є власником квартири АДРЕСА_2 відповідно до договору дарування від 25.06.2009.

ОСОБА_6 і ОСОБА_10 набули право власності на квартиру АДРЕСА_3 в порядку спадкування після смерті ОСОБА_8 і ОСОБА_11 .

Право власності позивачів на об`єкти нерухомого майна зареєстровано у встановленому законом порядку.

На підставі рішення 24 сесії Хмельницької міської ради від 24.04.2013 № 47 27.09.2016 проведено державну реєстрацію права власності за територіальною громадою міста Хмельницького в особі Хмельницької міської ради на нежитлове приміщення площею 100,2 кв. м по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Згідно з висновком експерта № 1035д/023 від 04 грудня 2023 року за результатами проведення додаткової судової будівельно-технічної експертизи, частина приміщень загальною площею 100,2 кв. м по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 101, а саме приміщення сходової «1» (площею 9,2 кв. м) та приміщення коридору «5» (площею 4,5 кв. м) належить до допоміжних, призначених для забезпечення експлуатації будинку за вказаною адресою та побутового обслуговування його мешканців, оскільки в приміщенні коридору «5» проходять комунікації загального користування (холодного водопостачання) з встановленою на них запірною арматурою, а через приміщення сходової «1» здійснюється прохід до згаданого приміщення коридору. Приміщення загальною площею 100,2 кв. м по АДРЕСА_1 в цілому не може використовуватись як окреме нежитлове приміщення його власником Хмельницькою міською радою без шкоди для мешканців будинку. Приміщення може використовуватись як окремий самостійний об`єкт за умови переобладнання мережі холодного водопостачання або виділу зі складу об`єкта нерухомого майна приміщень сходової «1» та коридору «5».

Відповідно до висновку експерта № 1148д/024 від 28 серпня 2024 року за результатами проведення додаткової судової будівельно-технічної експертизи запірна арматура (вентиль), яка встановлена на трубопроводі холодного водопостачання житлового будинку по АДРЕСА_1 , що проходить у приміщенні коридору № 5 площею 4,5 кв. м (що входить до складу нежитлового приміщення загальною площею 100,2 кв. м, розміщеного в підвалі будинку) за умови перебування в справному стані (на момент огляду несправна) перекриває постачання холодної води по стояку в квартири № 18 , 19 , 22 , 23 , 26 , 27 , 30 та 31 , що розташовані на другому, третьому, четвертому та п`ятому поверхах житлового будинку. Через приміщення сходової № 1 площею 9,2 кв. м (що входить до складу нежитлового приміщення загальною площею 100,2 кв. м, розміщеного в підвалі житлового будинку по АДРЕСА_1 ) проходять комунікації загального користування, які закриті дерев`яною вагонкою, а саме: чавунний трубопровід водовідведення, стальний та металопластиковий трубопровід водопостачання та зворотній стальний трубопровід опалення, через які підключенні відповідно системи водопостачання, водовідведення та опалення квартир № 20 , 24 , 28 та 32, що розташовані на другому, третьому, четвертому та п`ятому поверхах житлового будинку № 50 . Запірна арматура на зазначених трубопроводах відсутня.

Наведені обставини підтверджуються матеріалами справи.

Відмовляючи в позові ОСОБА_5 і ОСОБА_6 , суд виходив з того, що позивачі не довели неможливість обслуговування квартири АДРЕСА_16 комунікаційними мережами, наявності перешкод у доступі до комунікацій.

Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції з таких підстав.

Відповідно до частин 1 і 4 статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Положення цього конституційного принципу кореспондуються із нормами статей 316, 317, 319, 321 ЦК України, згідно з якими правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб; власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном; власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд; власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону; усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав; діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом; особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

За змістом статті 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом.

Правові основи приватизації державного житлового фонду, його подальшого використання і утримання визначені Законом України від 19 червня 1992 року № 2482-ХІІ «Про приватизацію державного житлового фонду» (далі - Закон № 2482-ХІІ).

Згідно з частиною 1 статті 1 Закону № 2482-ХІІ приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

В силу пункту 2 статті 10 Закону № 2482-ХІІ власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Частиною 4 статті 4 ЖК України передбачено, що до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Конституційний Суд України у рішенні від 2 березня 2004 року № 4-рп/2004 у справі за конституційним зверненням ОСОБА_12 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) № 1-2/2004 зазначив, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

У рішенні Конституційного Суду України від 9 листопада 2011 року №14-рп/2011 у справі за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_13 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» № 1-22/2011 роз`яснено, що в аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 року № 2482-XII зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Відповідно до частин 1, 2 статті 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина 2 статті 382 ЦК України).

Чинне законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення.

У житлових будинках можуть бути розташовані як допоміжні приміщення, тобто приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення), так і нежилі приміщення, які призначені для торгівельних, побутових та інших потреб, є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин і не відносяться до житлового фонду (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).

При набутті громадянином права власності на житлове приміщення будинку в порядку приватизації до нього переходить право спільної сумісної власності разом з іншими співвласниками будинку на допоміжні приміщення. В той же час, у результаті приватизації житлових приміщень такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на нежилі приміщення не виникає.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які мають інше незалежне призначення, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Таку правову позицію висловила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц, яку згідно з частиною 4 статті 263 ЦПК України апеляційний суд враховує при застосуванні наведених норм права.

На підставі постанови Кабінету Міністрів України від 05.11.1991 № 311 «Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною) власністю» державне майно України, серед іншого житловий та нежитловий фонд Рад народних депутатів, житлово-експлуатаційні, житлово-комунальні, ремонтно-будівельні та інші організації, пов`язані з обслуговуванням та експлуатацією цього житлового фонду, було передано до власності адміністративно-територіальних одиниць (комунальної власності).

Відповідно до рішень виконавчого комітету Хмельницької обласної ради № 23 від 19.02.1992 «Про розмежування державного майна області і власністю районів, міст обласного підпорядкування» та Хмельницької міської ради № 6 від 22.04.1992 житлові будинки разом із житловими та нежитловими приміщеннями, які знаходилися на балансі ЖЕКів, були віднесені до комунальної власності міста Хмельницького.

З набранням чинності Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 № 280/97-ВР майно, яке до прийняття Конституції України у встановленому законодавством порядку передане державою до комунальної власності адміністративно-територіальних одиниць та набуте ними на інших законних підставах, крім майна, що відчужене у встановленому законом порядку, є комунальною власністю відповідних територіальних громад сіл, селищ, міст (пункт 10 розділу V Прикінцеві та перехідні положення).

Рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради № 457 від 15.05.2009 нежитлові приміщення були передані на баланс Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності.

За матеріалами справи (копій інвентарної справи на житловий будинок по АДРЕСА_1 ) будинок побудований у 1961 році, загальна площа підвальних приміщень складає 629,8 кв. м, з яких: 231,7 кв. м - кладовки мешканців будинку, 71,6 кв. м - приміщення котельні, 326,5 кв. м - склади).

Вказаний житловий будинок перебував на балансі ЖЕК № 1, в подальшому - Управляючої муніципальної компанії «Центральна».

Згідно з поверхневим планом, складеним Хмельницьким бюро технічної інвентаризації станом на 28.09.1995 у підвалі житлового будинку по АДРЕСА_1 були розміщені склади підприємства Облкнига загальною площею 104 кв. м. Після проведеної реконструкції змінилася площа цього приміщення відповідно до поверхневих планів станом на 12.12.2003 на 102,9 кв. м, станом на 20.12.2011 на 100,2 кв. м.

Крім того, в підвалі наявні й інші нежитлові приміщення, які як і спірне приміщення протягом тривалого часу передавалися в оренду фізичним і юридичним особам.

Рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради № 905 від 22.12.2005 приміщення площею 100,2 кв. м передано в оренду під фітнес-центр ПП ОСОБА_1 .

Виходячи із способу і порядку використання приміщення площею 100,2 кв. м по АДРЕСА_1 , місця його розташування та загальної характеристики, сукупності властивостей приміщення, не встановлено, що воно призначено для забезпечення експлуатації житлового будинку та побутового обслуговування його мешканців і відноситься до допоміжних приміщень.

Наявність у частині приміщення площею 100,2 кв. м коридору «5» площею 4,5 кв. м, в якому на комунікації загального користування (холодного водопостачання) встановлена запірна арматура в неробочому стані, а через приміщення сходової «1» здійснюється прохід до цього приміщення коридору не свідчить про те, що усе приміщення є допоміжним у розумінні наведених вище норм права.

Крім того, відповідно до висновку експерта № 1035д/023 від 04 грудня 2023 року за результатами проведення додаткової судової будівельно-технічної експертизи спірне приміщення може використовуватись як окремий самостійний об`єкт за умови переобладнання мережі холодного водопостачання або виділу зі складу об`єкта нерухомого майна приміщень сходової «1» та коридору «5».

Отже, підстави для висновку про те, що приміщення площею 100,2 кв. м є допоміжним та у співвласників житлового будинку виникло право власності на нього відсутні.

Реєстрація права власності за територіальною громадою міста Хмельницького в особі Хмельницької міської ради на нежитлове приміщення відповідає вимогам частини 1 статті 182 ЦК України, Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», за змістом яких право власності та інше речове право на нерухоме майно підлягає обов`язковій державній реєстрації.

Тому апеляційний суд відхиляє доводи апеляційної скарги, до якої приєдналася третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, фізична особа-підприємець ОСОБА_1 , про наявність правових підстав для задоволення позову, приймає до уваги аргументи, зазначені у відзивах відповідачів, і вважає, що в позові має бути відмовлено з наведених вище підстав.

Відповідно до частини 4 статті 376 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.

З огляду на викладене рішення суду першої інстанції в частині відмови в позові ОСОБА_5 і ОСОБА_6 необхідно змінити, виклавши мотивувальну частину у редакції цієї постанови.

Керуючись статтями 374, 376, 382, 384 ЦПК України, суд

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , до якої на підставі заяви від 25 лютого 2025 року приєдналася третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, фізична особа-підприємець ОСОБА_1 , задовольнити частково.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 12 грудня 2024 року в частині відмови в позові ОСОБА_5 та ОСОБА_6 змінити, виклавши мотивувальну частину у редакції цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 28 березня 2025 року.

Суддя-доповідач О. І. Талалай

Судді А. П. Корніюк

І. В. П`єнта