ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 545/1139/24 Номер провадження 22-ц/814/569/25Головуючий у 1-й інстанції Потетій А. Г. Доповідач ап. інст. Одринська Т. В.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 березня 2025 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді: Одринської Т.В.,

Суддів: Панченка О.О., Пікуля В.П.,

за участю секретаря судового засідання - Сальної Н.О.,

прокурора Полтавської обласної прокуратури - Савчука О.О.,

представника позивача - Савчука О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Полтаві апеляційну скаргу виконуючого обов`язки керівника Полтавської окружної прокуратури Полтавської області О. Коритного на рішення Полтавського районного суду Полтавської області від 10 вересня 2024 року

у справі за позовом ОСОБА_1 до Територіальної громади в особі Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, третя особа - Приватний нотаріус Полтавського районного нотаріального округу Троцька Олена Анатоліївна, про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно,

УСТАНОВИВ:

У березні 2024 року ОСОБА_1 , в інтересах якого діяв адвокат Савчук О.В., звернувся до суду із вказаним позовом, відповідно до якого просив:

- визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими спорудами та земельної ділянки в АДРЕСА_1 , укладений 08 квітня 2021 року між покупцем ОСОБА_1 та продавцем ОСОБА_2 ;

- визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок "А-1" загальною площею 54,1 кв.м та житловою площею 32,6 кв.м, сарай "Б", вбиральню "В", гараж "Г", сарай (тимчасовий) "Д", ворота № 1, огорожу № 2, колодязь № 4, що знаходиться в АДРЕСА_1 ;

- визнати за ОСОБА_1 право власності на земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд площею 0,2267 га, що знаходиться в АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 08 квітня 2021 року він досягнув згоди з ОСОБА_2 про придбання в нього житлового будинку з господарськими спорудами та земельної ділянки для обслуговування житлового будинку і господарських споруд в АДРЕСА_1 . Так як сім`ї у ОСОБА_2 не було, а батько з матір`ю померли, залишившись в похилому віці, він вирішив продати свій будинок та перейти на утримання до геріатричного пансіонату, оскільки відчував у своєму віці слабкість та не впевненість в тому, що зможе надалі проживати без сторонньої допомоги. За життя ОСОБА_2 , як єдиний спадкоємець після смерті своїх батьків, не встиг оформити документи на вказаний житловий будинок та земельну ділянку у порядку спадкування. Після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 спадкоємці відсутні; спадкову справу заведено за заявою позивача, однак він не перебуває із ОСОБА_2 у родинних відносинах. Враховуючи наявність у нього розписки, що підтверджує досягнення з ОСОБА_2 згоди щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу, та фактичного його виконання сторонами - передачу коштів продавцю та отримання позивачем у фактичне володіння спірного нерухомого майна), позивач звернувся до суду із вказаним позовом провизнання дійсним договору купівлі-продажу від 08 квітня 2021 року житлового будинку з господарськими спорудами та земельної ділянки в АДРЕСА_1 , між ним, ОСОБА_1 (як покупцем) та ОСОБА_2 (як продавцем), та визнати за ним право власності на вказане нерухоме майно.

Рішенням Полтавського районного суду Полтавської області від 10 вересня 2024 року позов ОСОБА_1 до Територіальної громади в особі Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, третя особа - Приватний нотаріус Полтавського районного нотаріального округу Троцька Олена Анатоліївна, про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно - задоволено у повному обсязі.

Визнано дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими спорудами та земельної ділянки в АДРЕСА_1 , укладений 08 квітня 2021 року між покупцем ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) та продавцем ОСОБА_2 .

Визнано за ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) право власності на житловий будинок "А-1" загальною площею 54,1 м. кв. та житловою площею 32,6 м. кв., сарай "Б", вбиральню "В", гараж "Г", сарай (тимчасовий) "Д", ворота №1, огорожу № 2, колодязь № 4., що знаходиться в АДРЕСА_1 .

Визнано за ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) право власності на земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд площею 0,2267 га, що знаходиться в АДРЕСА_1 .

Вказане рішення оскаржене в апеляційному порядку Полтавською окружною прокуратурою Полтавської області в особі виконувача обов`язки керівника Полтавської окружної прокуратури Полтавської області О. Коритного.

В апеляційній скарзі прокурор просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити у справі нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначено, що рішення суду першої інстанції ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для правильного вирішення справи. Щербанівська сільська рада не порушувала прав та інтересів позивача у справі, не є стороною договору, визнати дійсним який просив позивач. Щербанівська сільська рада є неналежним відповідачем у справі, оскільки жодних дій, бездіяльності чи рішень не здійснювала і не приймала відносно позивача та спірного майна, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.

Чинним законодавством (ст. 657, ч. 3 ст. 640, ч. 1 ст. 220 ЦК України) передбачено обов`язковість укладення договорів купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку у письмовій формі та обов`язковість його нотаріального посвідчення. Відсутність нотаріального посвідчення свідчить про його нікчемність. Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Письмового договору між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не укладалось, а ухилення ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення договору жодними доказами у справі не підтверджено. Розписка ОСОБА_2 від 08.04.2021 про отримання від позивача 100 000 грн «в якості оплати за будинок» не є належним доказом досягнення між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 домовленості щодо укладення купівлі-продажу вказаного нерухомого майна та погодження всіх істотних умов такого договору. За змістом розписки свідком передання коштів був батько позивача, тоді як відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верхового Суду від 05.07.2023 у справі № 333/3238/20, заінтересовані особи не можуть підтверджувати факт вчинення договору купівлі-продажу нерухомого майна, який мав бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Крім того, станом на час написання ОСОБА_2 вказаної розписки право власності на спірне нерухоме майно за ним не було зареєстровано у передбаченому законом порядку, отже він не міг вчиняти дії щодо розпорядження вказаним нерухомим майном.

Також, в апеляційній скарзі прокурор вказував, що фактично позивач звернувся до суду із позовом з метою набуття права власності на спірне майно, що є відмінним від визнання права власності на майно, коли власник, у якого наявне право власності, звертається до суду за захистом своїх прав та інтересів на це майно у разі їх невизнання або оспорення іншою особою. Позов ОСОБА_1 носить формальний характер, а метою подання позову є не визнання права власності (як наявного), а його набуття, що само по собі є недопустимим, оскільки набуття права власності регулюється окремими правовими нормами (ст. 335, 376, ч. 1 ст. 328 ЦК України).

18.03.2025 через підсистему ЄСІТС «Електронний суд» (документ сформовано в підсистемі 17.03.2025) до апеляційного суду від представника позивача, адвоката Савчука О.В., надійшов відзив на апеляційну скаргу.

Відзив на апеляційну скаргу поданий з пропуском процесуального строку, встановленого апеляційним судом в ухвалі про відкриття апеляційного провадження (до 09.12.2024), та представником позивача не обґрунтовано поважності причин пропуску процесуального строку, а тому відзив на апеляційну скаргу не приймається апеляційним судом до уваги.

Задовольняючи позов у повному обсязі, суд першої інстанції виходив з того, що 08 квітня 2021 року позивач ОСОБА_1 досягнув згоди з ОСОБА_2 про купівлю в нього житлового будинку з господарськими спорудами та земельної ділянки для обслуговування житлового будинку і господарських споруд в АДРЕСА_1 , що підтверджується розпискою ОСОБА_2 від 08.04.2021.

За змістом розписки від 08.04.2021 ОСОБА_1 передав ОСОБА_2 суму коштів у розмірі 100 000 грн, а ОСОБА_2 підтвердив, що отримав від нього 100 000 грн в якості оплати за будинок, що знаходиться в АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,2267 га, що належить ОСОБА_2 за державним актом І-ПЛ № 018837. (а.с. 5)

Передачу коштів засвідчено свідком - гр. ОСОБА_3 (батько позивача).

Перед підписанням даної розписки позивач впевнився у тому, що житловий будинок та земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , дійсно належать на праві власності ОСОБА_2 . Доказом цього є договір міни житлового будинку від 24.07.1996, рішення Полтавського районного суду Полтавської області від 07.11.2019 у справі № 545/2530/19 про встановлення факту, що має юридичне значення, та державний акт на право приватної власності на землю серії І-ПЛ № 018837.

Згідно з договором міни ОСОБА_4 (мати ОСОБА_2 ), ОСОБА_5 (батько ОСОБА_2 ) та ОСОБА_2 шляхом обміну отримали у власність житловий будинок з господарськими будівлями в АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,2267 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд в АДРЕСА_1 (а.с. 12).

Право власності на житловий будинок зареєстроване в КП БТІ «Інвентаризатор» 29.07.1996, що підтверджується реєстраційним написом на зворотній стороні договору.

Державна реєстрація права власності на земельну ділянку підтверджується написом на Державному акті І-ПЛ № 018837, що виданий 15.01.1996 на ім`я попереднього власника - ОСОБА_6 . (а.с. 13)

Рішенням Полтавського районного суду № 545/2530/19 від 07.11.2019 за заявою ОСОБА_2 , що набрало законної сили 07.12.2019, встановлено факт належності договору міни від 24.07.1996 йому та його батькам, оскільки в договорі міни їхні прізвища зазначені як « ОСОБА_7 » (через букву "и"), тоді як правильним є прізвище: « ОСОБА_8 » (через букву "і").

Також, місцевим судом зазначено, що під час підписання розписки ОСОБА_2 передав копію свого паспорту позивачу та зобов`язався підготувати документи на нерухоме майно до продажу, а саме: переоформити на себе житловий будинок і земельну ділянку, оскільки його батьки померли, а майно знаходилось на праві спільної сумісної власності із батьками. Крім ОСОБА_2 інших спадкоємців після його батьків не було, він був єдиною дитиною.

Доказом родинних зв`язків ОСОБА_2 з ОСОБА_5 та ОСОБА_4 є копія свідоцтва про народження, що додається до позовної заяви.

Батько ОСОБА_2 - ОСОБА_5 , помер ІНФОРМАЦІЯ_2 (а.с. 6), мати - ОСОБА_4 , померла ІНФОРМАЦІЯ_3 (а.с. 7), ОСОБА_2 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . (а.с. 8)

Після смерті ОСОБА_2 спадкоємці відсутні, що підтверджується інформаційною довідкою зі Спадкового реєстру № 71389155 від 07.02.2023. (а.с. 17)

Доказом того, що ОСОБА_2 готував документи для оформлення договору купівлі-продажу є акти погодження меж земельної ділянки, що виготовлені проектною організацією та замовлений технічний паспорт на житловий будинок. Замовлена технічна документація на земельну ділянку залишається не завершеною у виконавця інженера-землевпорядника ФОП ОСОБА_9 , так як замовлення було подане спадкодавцем і забрати його може лише замовник або спадкоємець. (а.с. 18-19)

За життя ОСОБА_2 з метою підготовки документів для продажу, 20 квітня 2021 року звернувся до приватного нотаріуса Полтавського районного нотаріального округу Троцької О.А. із заявою про відкриття спадщини після своєї матері, про що нотаріусом видано витяг про реєстрацію в Спадковому реєстрі № 64435007 від 20.04.2021. (а.с. 15)

За даними технічного паспорту в новій редакції до складу нерухомого майна, що знаходиться в АДРЕСА_1 , входить: житловий будинок "А-1" загальною площею 54,1 м. кв. та житловою площею 32,6 м. кв., сарай "Б", вбиральня "В", гараж "Г", сарай (тимчасовий) "Д", ворота №1, огорожа №2, колодязь №4. Житловий будинок 1953-го року будівництва. Жодних реконструкцій та добудов не здійснювалося. (а.с. 9-11)

Встановивши вказані обставини, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивач ОСОБА_1 та ОСОБА_2 за життя останнього фактично виконали всі умови договору купівлі-продажу: одна сторона передала кошти, а інша сторона отримала нерухоме майно, але, за відсутності на той час належним чином підготовлених правовстановлюючих документів на нерухоме майно, вони не змогли укласти відповідний нотаріально посвідчений договір. ОСОБА_2 на час написання розписки був єдиним власником будинку і земельної ділянки, оскільки є єдиним спадкоємцем після смерті своїх батьків. Після смерті ОСОБА_2 спадкоємці відсутні. Позивач фактично користується нерухомим майном безперешкодно по даний час та має намір зареєструвати на нього право власності, так як вважає, що він є єдиним власником після сплати за нього коштів. Крім того, позивач взяв на себе оплату та організацію поховання ОСОБА_2 .

Колегія суддів апеляційного суду не може погодитись із зазначеними висновками суду першої інстанції, що обґрунтовується наступним.

Щодо правових підстав вступу у справу прокурора на стадії апеляційного перегляду та дотримання прокурором передбаченого законом порядку звернення.

Однією із засад цивільного судочинства є забезпечення права на апеляційний перегляд справи (п. 3 ч. 3 ст. 2 ЦПК України).

Згідно з ч. 3, 4 ст. 56 ЦПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 185 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України «Про прокуратуру» право подання апеляційної чи касаційної скарги на судове рішення в цивільній, адміністративній, господарській справі надається прокурору, який брав участь у судовому розгляді, а також незалежно від участі в розгляді справи прокурору вищого рівня: Генеральному прокурору, його першому заступнику та заступникам, керівникам обласних та окружних прокуратур, першим заступникам та заступникам керівників обласних прокуратур, керівнику, заступникам керівника, керівникам підрозділів Спеціалізованої антикорупційної прокуратури.

Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною 4 цієї статті (абзаци 1 і 2 частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру»).

Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень.

У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень (абзаци перший-третій частини четвертої статті 23 Закону України «Про прокуратуру»).

Системне тлумачення положень частин третьої-п`ятої статті 56 ЦПК України і частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» дозволяє дійти висновку, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.

Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва інтересів держави, однією з яких є бездіяльність компетентного органу.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу.

Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматись порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва.

Якщо прокурору відомі причини такого незвернення, він повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва у позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі нема, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим. Зазначене відповідає правовому висновку, викладеному у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 912/2385/18 (провадження № 12-194гс19) та від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (провадження № 14-91цс20).

Конституційний суд України в рішенні від 08.04.1999 (далі - рішення КСУ) визначив, що прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних чи інших інтересів держави, обґрунтовує необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах. При цьому інтереси держави можуть збігатися повністю, частково, або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з часткою державної власності у статутному фонді. Держава може вбачати свої інтереси не тільки в їх діяльності, але й в діяльності приватних підприємств, товариств. Пунктом 2 резолютивної частини рішення КСУ визначено, що під поняттям «орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах», треба розуміти орган державної влади або орган місцевого самоврядування, який законом наділений повноваженнями органу виконавчої Поняття «орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах» означає орган, на який державою покладено обов`язок здійснення конкретної правовідносинах, спрямованої на захист інтересів держави. діяльності у відповідних правовідносинах.

Таким органом, відповідно до статей 6, 7, 13 та 143 Конституції України, може виступати орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, якому законом надано повноваження органу виконавчої влади.

Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, висловленої у постанові від 15.10.2019 у справі № 903/129/18, сам факт не звернення до суду органу, до компетенції якого віднесено відповідні повноваження, свідчить про те, що такий орган неналежно виконує свої повноваження, у зв`язку з чим у прокурора виникають обґрунтовані підстави для звернення до суду.

Як вбачається з матеріалів справи, Щербанівська сільська рада є відповідачем у справі.

З метою захисту інтересів держави прокурор повідомляв Щербанівську сільську раду про необхідність оскарження рішення суду першої інстанції у даній справі, про що надано копію листа від 03.10.2024 за вих № 55-75- 14939вих-24. (а.с. 140)

Листом від 08.10.2024 за № 02-28/2277 Щербанівська сільська рада проінформувала прокуратуру про те, що враховуючи відсутність відомостей щодо правонаступника власника нерухомого майна відповідачем може виступати орган, уповноважений управляти майном відповідної територіальної громади. Враховуючи вищевикладене, Щербанівська сільська рада Полтавського району Полтавської області не вбачає підстав для подання апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції у справі № 545/1139/24. (а.с. 143)

Відповідно до ч. 1 ст. 1277 ЦК України у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття орган місцевого самоврядування за місцезнаходженням нерухомого майна, а за відсутності нерухомого майна - місцезнаходженням основної частини рухомого майна зобов`язаний подати до суду заяву про визнання спадщини відумерлою.

З огляду на положення ч. 1 ст. 1277 ЦК України та враховуючи відсутність спадкоємців після смерті ОСОБА_2 на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , позивачем вірно визначено відповідача у справі, як орган місцевого самоврядування за місцезнаходженням нерухомого майна.

Після отримання повідомлення прокурора від 03.10.2024 про необхідність оскарження рішення суду Щербанівська сільська рада апеляційну скаргу не подала.

Листом від 09.10.2024 вих № 55-15359вх-24 на виконання вимог ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» Полтавською окружною прокуратурою повідомлено Щербанівську сільську раду про подачу апеляційної скарги у даній справі. (а.с. 186)

З огляду на вищевикладене, прокурором дотримано передбачений Законом України «Про прокуратуру» порядок звернення до суду для захисту інтересів держави через бездіяльність органу, уповноваженого на представництво інтересів держави у спірних правовідносинах.

Щодо перегляду справи по суті.

У відповідності до частин першої-другої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. (ч. 1 ст. 205 ЦК України)

Відповідно до ч. 1 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-комунікаційної системи, що використовується сторонами. У разі якщо зміст правочину зафіксований у кількох документах, зміст такого правочину також може бути зафіксовано шляхом посилання в одному з цих документів на інші документи, якщо інше не передбачено законом. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку.

Згідно з абз 1 ч. 2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Статтею 209 ЦК України передбачено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Відповідно до ч. 1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Частиною 3 статті 640 ЦК України передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Згідно з частиною першою статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Нормами матеріального законодавства передбачена можливість визнавати у судовому порядку нікчемні договори дійсними, зокрема на підставі частини другої статті 220 ЦК України.

За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору. (постанови Верховного Суду від 05.03.2025 у справі № 753/981/24, від 05.04.2023 у справі № 361/3176/20)

Також, однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено про те, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.

У справі, яка переглядається, між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу об`єктів нерухомості -житлового будинку та земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , у простій письмовій формі не укладалось.

Розписка від 08 квітня 2021 року, складена ОСОБА_2 , не є письмовим договором купівлі-продажу нерухомого майна і не замінює його.

За своїм змістом вона лише підтверджує передання ОСОБА_2 та отримання ОСОБА_1 грошових коштів у сумі 100 000 грн «в якості оплати за будинок, що знаходиться в АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,22667 га».

За таких обставин, відсутні правові підстави згідно з частиною другою статті 220 ЦК України для визнання дійсним договору купівлі-продажу вказаного нерухомого майна між ОСОБА_1 , як покупцем, та ОСОБА_2 , як продавцем.

Суд першої інстанції не надав належної оцінки факту відсутності письмового договору купівлі-продажу, отже дійшов висновку про задоволення позову з порушенням норми матеріального права, що підлягала застосуванню до спірних правовідносин, оскільки частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони у встановленій законом письмовій формі вчинили правочин, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю або частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї його сторони.

Корім того, місцевий суд дійшов безпідставного висновку, що ОСОБА_2 на час написання розписки був власником будинку та земельної ділянки, отже міг розпоряджатись ним.

Згідно з матеріалами справи, а саме договору міни від 24.07.1996, рішення Полтавського районного суду Полтавської області від 07.11.2019 у справі № 545/2530/19 про встановлення факту належності ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 вказаного договору міни, Державного акту І-ПЛ № 018837, останні є власниками житлового будинку з господарськими будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,2267 га для будівництва і обслуговування вказаного житлового будинку, господарських будівель і споруд на праві особистої власності в рівних частках. Той факт, що ОСОБА_2 був єдиним спадкоємцем після смерті своїх батьків та те, що спадщина належить спадкоємцю з часу її відкриття (тобто смерті спадкодавця) не свідчить про те, що станом на 08 квітня 2021 року ОСОБА_2 міг розпоряджатись успадкованим майном, оскільки свідоцтва про право на спадщину останній за життя не отримав та право власності на житловий будинок та земельну ділянку в цілому не зареєстрував.

Щодо позовної вимоги про визнання за позивачем права власності на житловий будинок та земельну ділянку, колегія суддів апеляційного суду зазначає наступне.

Право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема з правочинів (частина перша статті 328 ЦК України).

Позовна вимога про визнання за позивачем права власності на нерухоме майно заявлена як похідна від первісної - про визнання договору купівлі-продажу дійсним.

Оскільки за результатом апеляційного перегляду справи апеляційний суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання договору купівлі-продажу дійсним, вимога про визнання за позивачем права власності на нерухоме майно задоволенню не підлягає як похідна, тому суд апеляційної інстанції не надає оцінки доводам апеляційної скарги в цій частині.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи вищевикладені висновки апеляційного суду, рішення місцевого суду підлягає скасуванню з ухваленням у справі нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

В силу ч. 1 ст. 141 ЦПК України, враховуючи задоволення апеляційної скарги прокуратури та те, що за результатом апеляційного перегляду справи позов задоволенню не підлягає, з позивача на користь платника - Полтавської обласної прокуратури, підлягає стягненню судовий збір за подачу апеляційної скарги у сумі 4 658,73 грн.

Керуючись п. 2 ч. 1 ст. 374, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 376, ст. ст. 381, 382, 383, 384 ЦПК України

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу виконуючого обов`язки керівника Полтавської окружної прокуратури Полтавської області О. Коритного - задовольнити.

Рішення Полтавського районного суду Полтавської області від 10 вересня 2024 року -

скасувати.

Ухвалити у справі нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Територіальної громади в особі Щербанівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, третя особа - Приватний нотаріус Полтавського районного нотаріального округу Троцька Олена Анатоліївна, про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити у повному обсязі.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Полтавської обласної прокуратури сплачений за подачу апеляційної скарги судовий збір у сумі 4 658,73 грн.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня її проголошення, шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції, яким є Верховний Суд.

У разі оголошення лише вступної та резолютивної частини судового рішення строк на касаційне оскарження обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 24 березня 2025 року.

Головуючий суддя Т.В. Одринська

Судді О.О. Панченко

В.П. Пікуль