Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 березня 2025 року селище Магдалинівка

Магдалинівський районний суд Дніпропетровської області у складі:

головуючого судді Чорної А.О.

секретаря судового засідання Хорольської І.П.,

за участю: представника позивача Бочкаря Р.В.,

представника відповідача Савченка О.В,

справа № 179/1897/24

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» про розірвання договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

Адвокат Бочкарь Роман Віталійович, діючи в інтересах позивача, звернувся до суду з позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» про розірвання договору оренди землі.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що позивач є власником земельної ділянки площею 5,340 га «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», кадастровий номер :02:002:0112 та ( частини від загальної площі ділянки) 10,680 га, що розташована на території Жданівської сільської ради Магдалинівського (після перейменування Новомосковського) району Дніпропетровської області), на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 №135097 та Свідоцтва про право на спадщину серії ВРВ № 830884, виданого приватним нотаріусом Магдалинівського районного нотаріального округу Солодовник В.В. 08 листопада 2010 року.

В Державному акті на право приватної власності на землю міститься відмітка приватного нотаріуса Магдалинівського районного нотаріального округу Солодовник В.В. від 08.11.2010 про видачу позивачці свідоцтва про право на спадщину за заповітом, на підставі якого право власності 1/2 частки зазначеної земельної ділянки переходить до позивачки.

11 липня 2013 року між позивачкою та відповідачем було укладено договір оренди землі, факт державної реєстрації якого посвідчений Жданівською сільською радою Магдалинівського району Дніпропетровської області 15 липня 2013 року№ 604 та, відповідно, сільською радою було заведено реєстраційну справу по передачі в оренду землі на території сільської ради № 3 від 30.07.2013.Договір укладено на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Сторони погодили розмір орендної плати та порядок її виплати орендодавцю позивачці, визначивши, що розмір орендної плати, який орендар повинен сплачувати на користь орендодавця встановлюється у сумі 5294,12 грн. з урахуванням податку з доходів фізичних осіб за кожен календарний рік терміну дії договору. Розмір орендної плати у грошовому еквіваленті з відрахованим податком з доходів фізичних осіб становить 4500,00 грн. Податок з доходів фізичних осіб складає 794,12 грн. Строки виплати орендної плати у грошовому еквіваленті з 01 січня по 31 грудня щороку протягом терміну дії договору.

01 травня 2016 року сторонами укладено додаткову угоду № 1/400/16 до договору оренди землі, згідно якої змінено строк дії договору оренди землі з 10 років до 49 років.

Розрахунком по орендній платі змінено розмір орендної плати та встановлено, що розмір орендної плати у грошовому еквіваленті з відрахованим податком з доходів фізичних осіб та військового збору становить 6100,00 грн. Податок з доходів фізичних осіб складає 1363,98 грн., військовий збір складає 113,65 грн. Таким чином, відповідно до договору оренди землі позивачка повинна була отримати орендну плату в сумі 4500,00 грн. в період з 11.07.2013 по 01.05.2016, в сумі 6100,00 грн. щорічно в період з 01.05.2016 по 2024 рік.

Також, п. 10 договору оренди землі передбачена індексація орендної плати. Проте, за час оренди, позивачка не одержувала від відповідача орендну плату, в тому числі, з урахуванням індексації.

Таким чином, відповідач систематично протягом 4 років поспіль не виконував свої зобов`язання по сплаті орендної плати, визначеної договором оренди землі.

На підставі викладених обґрунтувань, позивач просить суд розірвати договір № 181/13 оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Фермер», посвідчений Жданівською сільською радою Магдалинівського району Дніпропетровської області 15 липня 2013 № 604 та стягнути з відповідача понесені позивачем судові витрати.

Ухвалою суду від 10.10.2024 позовна заява прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження та призначено судове засідання.

У судовому засіданні представник позивача адвокат Бочкарь Р.В. просив позовні вимоги задовольнити, надав пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві. Зазначив, що позивач не отримувала орендну плату за землю, тому відповідач систематично порушував умови договору, що є підставою для розірвання договору оренди землі. Від ОСОБА_2 позивач також жодного разу не отримувала орендну плату за землю. Вважає, що оскільки ОСОБА_2 перебуває з 2022 року за кордоном, то видаткові касові ордери від 09.10.2023 та відомість на виплату готівки від 22.03.2022 не є доказами отримання ОСОБА_2 коштів за орендну плату за землю, оскільки останній не перебував в Україні, тому не міг отримувати ці кошти.

Представник ТОВ «СП «Фермер» Савченко О.В. заперечував проти задоволення позовних вимог, оскільки відповідач у повному обсязі виконує обов`язки, передбачені умовами договору оренди землі. Відповідно до довіреності орендна плата за землю позивачці виплачена за 2024, 2025 та 2026 роки. Позивач надала дозвіл на отримання коштів ОСОБА_2 . Оскільки відсутні систематичні порушення умов договору, тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог. Не заперечував, що позивачці дійсно не виплачена індексація оренди землі, але враховуючи те, що виплачена орендна плата наперед за 2025 та 2026 роки, то вважає, що ці кошти перекрили недоплату по індексації, тому відсутні порушення умов договору. Наполягає на тому, що ОСОБА_2 отримував кошти за орендну плату, оскільки його дружина приїжджає в Україну, та брала відомості, в яких потім розписувався ОСОБА_2 .

Вислухавши пояснення сторін, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, суд дійшов наступних висновків.

Згідно із частиною 1 статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до норм статей 12, 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст.ст. 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Також, Європейський суд з прав людини у своїй прецедентній практиці виходить із того, що положення пункту 1 статті 6 та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує кожному право подати до суду будь-який позов, що стосується його прав і обов`язків цивільного характеру (п.36 рішення ЄСПЛ від 21.02.1975 у справі «Голден проти Сполученого королівства») та кожен має право на ефективний засіб юридичного захисту (ст.13 Конвенції).

Судом встановлено, що позивачці ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 № 135097, виданого 30.07.2002 Магдалинівською районною державною адміністрацією, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за МД № 9099, належить частка земельної ділянки, площею 10,680 га, кадастровий номер :02:002:0112, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Жданівської сільської ради. (а.с. 12).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень вбачається, що частка земельної ділянки, площею 10,680 га, кадастровий номер :02:002:0112, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Жданівської сільської ради належить ОСОБА_1 (а.с. 13)

11.07.2013 між позивачкою ОСОБА_1 (Орендодавцем) та ТОВ «СП «Фермер» (Орендарем) укладено Договір № 181/13 оренди землі, кадастровий номер :02:002:0112 (далі Договір № 181/13), який посвідчений Жданівською сільською радою 15.07.2013. (а.с.15-17).

У відповідності до п. 2 Договору № 181/13 ОСОБА_1 надала відповідачу ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» в оренду земельну ділянку кадастровий номер -02-002-0112, загальною площею 5,340 га (1/2 від 10,680 га), у тому числі сільськогосподарських угідь 5,340 га (1/2 від 10,680 га), з них ріллі 5,340 га (1/2 від 10,680 га).

Відповідно до п. 5 Договору № 181/13 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, розрахована відповідно по постанови КМУ від 23.03.1995 № 213 «Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», з урахуванням індексації станом на 01.01.2013 становить 168 501,62 грн.

Відповідно до п. 8 Договору № 181/13 договір укладено на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

Згідно п. 9 Договору № 181/13 орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі, визначених у додатку № 1 до договору оренди землі, який є невід`ємною частиною договору.

Згідно п. 10 Договору № 181/13 обчислення розміру оренди землі за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

Згідно п. 11 Договору № 181/13 орендна плата вноситься у такі строки з 01 січня по 31 грудня щороку протягом дії договору. Період виплати орендної плати за окремими формами розрахунку погоджується сторонами та вказується в додатку № 1 до договору.

Згідно п. 13 Договору № 181/13 орендна плата за земельну ділянку, що перебуває у власності орендодавця, переглядається за згодою сторін згідно з частиною 2 ст. 23 Закону України «Про оренду землі».

Згідно п. 38 Договору № 181/13 дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. У разі дострокового припинення дії договору з ініціативи орендодавця передача землі можлива тільки після закінчення річного циклу сільськогосподарських робіт, пов`язаних з вирощуванням культури на даній ділянці.

Згідно п. 39 Договору № 181/13 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. На вимогу однієї із сторін договору оренди земельної ділянки договір може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження орендованої земельної ділянки, а також на підстав, визначених земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно додатку № 1 до договору оренди землі №181/13 (а.с. 19) розмір орендної плати встановлюється у сумі 5 294,12 грн з урахуванням податку з доходів фізичних осіб за кожен календарний рік терміну дії договору. Розмір орендної плати у грошовому еквіваленті з відрахованим податком з доходів фізичних осіб становить 4 500 грн. Податок з доходів фізичних осіб складає 794,12 грн. Строки виплати орендної плати у грошовому еквіваленті з 01 січня по 31 грудня щороку протягом терміну дії договору.

01.05.2016 року між позивачкою ОСОБА_1 (Орендодавцем) та ТОВ «СП «Фермер» (Орендарем) укладено додаткову угоду № 1/400/16 до Договору оренди землі. Відповідно до Постанови КМУ від 25.12.1998 № 2073 «Про затвердження порядку державної реєстрації договорів оренди землі» факт державної реєстрації даного договору посвідчено 12.05.2016 Жданівською сільською радою. (а.с. 94-97)

Додатковою угодою від 01.05.2016 п. 9 договору викладено в наступній редакції: За користування вказаною в договорі оренди земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату у формі та розмірі, визначених у Додатку № 1 до договору, який є невід`ємною частиною договору.

В п. 10 договору викладено в наступній редакції: обчислення розміру оренди землі за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

В п. 8 Договору викладено в наступній редакції: договір оренди укладається терміном на 49 років, починаючи з дати його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права Книзі у реєстраційній службі Магдалинівського районного управління юстиції Дніпропетровської області.

Згідно додатку № 1 до договору оренди землі з додатковою угодою (а.с. 96-97) Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, розрахована відповідно до Постанови КМУ від 23.03.1995 № 213 «Про методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», з урахуванням індексації станом на 01.05.2016 становить 252 550,22 грн. Розмір орендної плати встановлюється у сумі 7 577,64 грн з урахуванням податку з доходів фізичних осіб та військового збору за кожен календарний рік терміну дії договору. Доходи, одержані Орендодавцем від надання в оренду землі, оподатковуються податком з доходів фізичних осіб та військовим збором згідно вимог чинного законодавства. Доходи Орендодавця оподатковуються під час їх виплати за рахунок Орендодавця. Орендна плата справляється у грошовій формі. Розмір орендної плати у грошовому еквіваленті з відрахуванням податком з доходів фізичних осіб та військового збору становить 6 100 грн. Податок з доходів фізичних осіб складає 1 363,98 грн, військовий збір складає 113,66 грн. Строки виплати орендної плати у грошовому еквіваленті з 01 січня по 31 грудня щороку протягом терміну дії договору.

Згідно відомостей з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого податку та військового збору за період з 1 кварталу 2019 року по 1 квартал 2024 року вбачається, що ТОВ «СГП «Фермер» нарахувало ОСОБА_1 у 4 кварталі 2019 року 7 577,64 грн, із них сплачено податок 1363,98 грн, у 2 кварталі 2020 року - 7 577,64 грн, із них сплачено податок 1363,98 грн, у грудні 2021 - 7 577,64 грн, із них сплачено податок 1363,98 грн, у березні 2022 року - 7 577,64 грн, із них сплачено податок 1363,98 грн. (а.с. 22-25)

Згідно довідки ПриватБанка від 17.09.2024 вбачається, що ОСОБА_1 за період з 01.07.2013 16.09.2024 на картку або на реквізити надходження від ТОВ «СГП «Фермер» відсутні (а.с. 26)

Згідно довіреності від 29.04.2016, яка посвідчена 29.04.2016 приватним нотаріусом Дніпропетровського нотаріального округу Коваленко С.В., за реєстровим № 797, ОСОБА_1 уповноважила ОСОБА_2 , ОСОБА_3 або ОСОБА_4 одержувати належну їй орендну плату, в грошовій та/або натуральній формі, відповідно до умов договору оренди (а.с. 49)

Згідно листа адвокатського об`єднання «Еквіта» від 20.10.2023 вбачається, що 13.10.2023 ОСОБА_1 скасувала довіреність, посвідчену 29.04.2016 приватним нотаріусом Дніпропетровського нотаріального округу Коваленко С.В., за реєстровим № 797 (а.с. 50)

Згідно видаткового касового ордеру від 09.10.2023 ОСОБА_2 по довіреності від 29.04.2016 отримав орендну плату за землю за 2024, 2025 та 2026 роки по 6100 грн за кожний рік оренди у загальному розмірі 18 300 грн. (а.с. 51)

Згідно видаткового касового ордеру від 09.10.2023 ОСОБА_2 по довіреності від 29.04.2016 отримав орендну плату за землю за 2023 рік у розмірі 6100 грн (а.с. 52)

Згідно відомості на виплату готівки № від 22.03.2022 ОСОБА_2 по довіреності від 29.04.2016 отримав орендну плату за землю за 2022 рік у розмірі 6100 грн (а.с. 91)

Згідно відомості на виплату готівки № від 14.12.2021 ОСОБА_2 по довіреності від 29.04.2016 отримав орендну плату за землю за 2021 рік у розмірі 6100 грн (а.с. 92)

Згідно відомості на виплату готівки № від 07.05.2020 ОСОБА_2 по довіреності від 29.04.2016 отримав орендну плату за землю за 2020 рік у розмірі 6100 грн (а.с. 93)

Згідно відомості на виплату готівки № від 04.10.2019 ОСОБА_2 по довіреності від 29.04.2016 отримав орендну плату за землю за 2019 рік у розмірі 6100 грн (а.с. 80)

На виконання ухвали суду про витребування доказів надано інформацію про перетин Державного кордону України ОСОБА_2 , з якого вбачається, що ОСОБА_2 19.02.2022 виїхав до Барселони (а.с. 133-139)

Згідно з частиною першою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, зокрема у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи. Дотримання цього принципу є гарантією того, що учасник справи, незалежно від рівня фахової підготовки та розуміння певних вимог цивільного судочинства, має можливість забезпечити захист своїх прав та інтересів.

Відповідно до частини першої статті 526 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Згідно з ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч.1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 632 ЦК України встановлено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 цього Закону договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до статті 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Статтею 23 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Права та обов`язки орендодавця та орендаря встановлені статтями 24 та 25 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Положеннями статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України (далі ЗК України) однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Отже, підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Разом із тим, як зазначалося вище, згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Системний аналіз зазначених положень законодавства дає можливість дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Звертаючись до суду із позовом ОСОБА_1 , зокрема, зазначає підставою для розірвання спірних договорів факт систематичної несплати орендарем орендної плати з урахуванням індексації (за 2019-2022 рік). Відповідач систематично, протягом 4 років поспіль, ухилявся від нарахування індексації орендної плати за землю, тобто не виконував свої зобов`язання по сплаті орендної плати, визначені п. 10 Договору оренди землі.

Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У судовому засіданні встановлено та підтверджено матеріалами справи, що 11.07.2013 між позивачкою ОСОБА_1 (Орендодавцем) та ТОВ «СП «Фермер» (Орендарем) укладено Договір № 181/13 оренди землі, кадастровий номер :02:002:0112 (далі Договір № 181/13), який посвідчений Жданівською сільською радою 15.07.2013.

За умовами вказаного договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі, визначених у додатку № 1 до договору оренди землі, який є невід`ємною частиною договору, а саме: розмір орендної плати встановлюється у сумі 5 294,12 грн з урахуванням податку з доходів фізичних осіб за кожен календарний рік терміну дії договору. Розмір орендної плати у грошовому еквіваленті з відрахованим податком з доходів фізичних осіб становить 4 500 грн. Податок з доходів фізичних осіб складає 794,12 грн. Строки виплати орендної плати у грошовому еквіваленті з 01 січня по 31 грудня щороку протягом терміну дії договору.

Обчислення розміру оренди землі за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. (п.10 договору)

У подальшому, 01.05.2016 року між позивачкою ОСОБА_1 (Орендодавцем) та ТОВ «СП «Фермер» (Орендарем) укладено додаткову угоду № 1/400/16 до Договору оренди землі.

За умовами додаткової угоди за користування вказаною в договорі оренди земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату у формі та розмірі, визначених у Додатку № 1 до договору, який є невід`ємною частиною договору, а саме: розмір орендної плати встановлюється у сумі 7 577,64 грн з урахуванням податку з доходів фізичних осіб та військового збору за кожен календарний рік терміну дії договору. Доходи, одержані Орендодавцем від надання в оренду землі, оподатковуються податком з доходів фізичних осіб та військовим збором згідно вимог чинного законодавства. Доходи Орендодавця оподатковуються під час їх виплати за рахунок Орендодавця. Орендна плата справляється у грошовій формі. Розмір орендної плати у грошовому еквіваленті з відрахуванням податком з доходів фізичних осіб та військового збору становить 6 100 грн. Податок з доходів фізичних осіб складає 1 363,98 грн, військовий збір складає 113,66 грн. Строки виплати орендної плати у грошовому еквіваленті з 01 січня по 31 грудня щороку протягом терміну дії договору.

Обчислення розміру оренди землі за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. (п.10)

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що позивачка ОСОБА_1 довіреністю від 29.04.2016, яка посвідчена 29.04.2016 приватним нотаріусом Дніпропетровського нотаріального округу Коваленко С.В., за реєстровим № 797, уповноважила ОСОБА_2 одержувати належну їй орендну плату, в грошовій та/або натуральній формі, відповідно до умов договору оренди.

На підставі довіреності ОСОБА_2 отримував орендну плату за 2019 2021 рока щороку у розмірі 6 100 грн., що підтверджується матеріалами справи, а саме: відомістю на виплату готівки № від 14.12.2021 (а.с. 92), відомістю на виплату готівки № від 07.05.2020 (а.с. 93) та відомістю на виплату готівки № від 04.10.2019 (а.с. 80)

Разом з цим, всупереч умовам вищезазначеного договору оренди земельної ділянки, ТОВ «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» обчислення та виплату розміру оренди землі за земельну ділянку здійснювало без урахування індексації.

Суд не бере до уваги видатковий касовий ордер від 09.10.2023, згідно якого ОСОБА_2 по довіреності від 29.04.2016 отримав орендну плату за землю за 2024, 2025 та 2026 роки по 6100 грн за кожний рік оренди у загальному розмірі 18 300 грн. (а.с. 51) та видатковий касовий ордер від 09.10.2023, згідно якого ОСОБА_2 по довіреності від 29.04.2016 отримав орендну плату за землю за 2023 рік у розмірі 6100 грн (а.с. 52), оскільки в судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_2 19.02.2022 виїхав до Барселони та відповідно 09.10.2023 не перебував на території України, тому суд вважає, що надані видаткові касові ордери від 09.10.2023 не можуть бути належними доказами сплати орендної плати позивачу за 2023 2026 роки.

Також суд не бере до уваги і відомість на виплату готівки № від 22.03.2022 (а.с. 91), згідно якої ОСОБА_2 по довіреності від 29.04.2016 отримав орендну плату за землю за 2022 рік у розмірі 6100 грн, оскільки в судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_2 19.02.2022 виїхав до Барселони та відповідно 22.03.2022 не перебував на території України, тому суд вважає, що надана відомість не можуть бути належними доказами сплати орендної плати позивачу за 2022 рік. Будь яких інших належних та допустимих доказів сплати орендної плати за 2022 рік суду не надано.

Згідно п. 27 Постанови Правління Національного банку № 148 від 29.12.2017 «Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні» касир вимагає пред`явити паспорт/е-паспорт або інший документ, що посвідчує особу та відповідно до законодавства України може бути використаний на території України для укладення правочинів, у разі видачі окремим фізичним особам готівки (у тому числі працівникам установи/підприємства) за видатковим касовим ордером або видатковою відомістю, записує його найменування і номер, ким і коли він виданий. Фізична особа розписується у видатковому касовому ордері або видатковій відомості про одержання готівки із зазначенням одержаної суми (гривень - словами, копійок - цифрами). Одержувачі пред`являють паспорти чи документи, що їх замінюють, якщо видаткова відомість складена на видачу готівки кільком особам, та розписуються у відповідній графі документа.

Згідно п. 28 Постанови Правління Національного банку № 148 від 29.12.2017 «Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні» касир проводить видачу готівки тільки особі, зазначеній у видатковому касовому ордері або видатковій відомості. Видача готівки проводиться за довіреністю, оформленою у встановленому порядку згідно із законодавством України, особам, які з поважних причин не мають змоги поставити підпис власноручно. У видатковому касовому ордері після прізвища, імені та по батькові одержувача готівки бухгалтер зазначає прізвище, ім`я та по батькові особи, якій довірено одержати готівку, а в разі видачі готівки за видатковою відомістю перед підписом про одержання грошей касир робить у ній напис "За довіреністю". Видача готівки за довіреністю проводиться відповідно до вимог, передбачених у пункті 27 розділу III цього Положення. Довіреність або нотаріально засвідчена копія довіреності залишається в касира і додається до видаткового касового ордера або видаткової відомості.

Видача готівки з кас проводиться за видатковими касовими ордерами (додаток 3 до Положення № 148) або видатковими відомостями.

Таким чином, при отриманні готівки з каси підприємства ОСОБА_2 мав бути присутнім у касі підприємства під час отримання коштів, однак матеріалами справи підтверджується, що ОСОБА_2 19.02.2022 виїхав до Барселони та відповідно 22.03.2022 та 09.10.2023 не перебував в Україні.

Враховуючи, що судом встановлена невиплата орендної плати лише за 2022 рік, а підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди, то суд приходить до висновку, що відсутній факт систематичної несплати орендарем орендної плати та не вбачає підстав для розірвання договору оренди землі.

Щодо несплати орендарем орендної плати з урахуванням індексації (за 2019-2022 рік), суд приходить до наступного.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Велика Палата Верховного Суду України у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 прийшла наступного висновку щодо застосування норм права: правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду України у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 виснувала, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Так, судом встановлено, що з боку відповідача здійснювалася сплата орендної плати, яку по довіреності отримував Похилько Д.В., але не у повному обсязі, визначеному договором, без урахування індексів інфляції, тобто існує невиконання умов договору.

У відповідності до ст. 21 ЗУ «Про оренду землі» обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Зокрема, аналіз частини 3 статті 762 ЦК України дозволяє стверджувати, що договором найму або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Це правило розраховано на те, щоб на майбутнє можна було змінювати або навіть забезпечити автоматичну зміну розміру плати за користування. Зокрема, сторони в договорі найму можуть встановити, що: розмір плати за користування за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць; плата за користування підлягає індексації.

Індексація проводиться наймачем шляхом множення розміру орендної плати на коефіцієнт індексації, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, що передують місяцю, в якому виплачується плата за користування.

Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 26 травня 2021 року у справі № 540/544/18, від 09 червня 2021 року у справі №948/393/20.

Встановлено, що додатковою угодою до договору оренди землі сторони погодили обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку з урахуванням індексу інфляції. Орендна плата вноситься у такі строки: з 01.01 до 31.12 кожен рік.

Тому з урахування принципу належного виконання зобов`язання орендар був зобов`язаний сплатити орендодавцеві орендну плату з індексом інфляції, як про це домовилися сторони в договорі.

Аналіз умов договору оренди свідчить, що сторони не передбачали в договорі оренди правил обчислення орендної плати з індексом інфляції.

Оскільки сторони не передбачили в договорі оренди, що при обчисленні розміру орендної плати враховується сукупний індекс інфляції з 2016 року, то з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності і тлумачення умов договору оренди, зокрема, періоду внесення орендної плати, на користь його дійсності, чинності та виконуваності, суд вважає, що коефіцієнт інфляції має обчислюватися для орендної плати за кожний рік як добуток індексів інфляції з 01.01. по 31.12.

Так, розмір орендної плати, з урахуванням індексу інфляції, що підлягав сплаті у 2019 року ставить 6347 грн 28 коп., з яких сплачено 6 100 грн. (розмір недоплати становить 247 грн 28 коп.), у 2020 році 6 404 грн 53 коп., з яких сплачено 6 100 грн. (розмір недоплаченої орендної плати становить 304 грн 53 коп.), у 2021 році 6 710 грн 94 коп., з яких сплачено 6 100 грн. (розмір недоплаченої орендної плати становить 610 грн 94 коп., у 2022 році 7 722 грн 80 коп. (6100 грн. орендна плата + 1622,80 грн. індекс інфляції), належні та допустимі докази виплати в матеріалах справи відсутні. Загальний розмір недоплаченої відповідачем орендної плати становить 8 885 грн 55 коп.

Вирішуючи питання про істотність порушення, суд враховує розмір невиплаченої орендної плати з урахуванням індексації в сумі 1 162,75 грн, а також те, що вказана сума не сплачена за договором за період з 2019 - 2021, тому суд вважає її не значною.

Судом було встановлено, що дійсно відповідачем у 2019-2021 роках не були в повному обсязі виконані зобов`язання за договором оренди землі в частині виплати орендної плати з урахуванням індексації. Розмір недоплаченої орендної плати за цей період становить 1 162,75 грн, з 18 300 грн. Зазначений розмір недоплаченої відповідачем орендної плати, що становить 6,35 % від загального розміру орендної плати за спірний період, на переконання суду, є незначним.

Таким чином, зважаючи на те, що часткова несплата відповідачем орендної плати у 2019-2021 роках не призвело до істотного порушення умов укладеного між сторонами договору, суд не вбачає підстав для розірвання договору оренди землі.

Таким чином, на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які посилались сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень, підтверджених поданими доказами, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд приходить до висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки, у зв`язку з чим позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог

Позивачем при зверненні до суду було сплачено судовий збір, враховуючи приписи ч. 2 п. 2 ст. 141 ЦПК України та те, що позивачу відмовлено у задоволенні позовних вимог, судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покласти на позивача.

Керуючись ст.ст.4, 12, 13, 81, 89, 141, 259, 263-268, 274 -279 ЦПК України, суд,

УХВАЛИВ:

У задоволені позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Фермер» про розірвання договору оренди землі відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасники справи:

Позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Фермер», , юридична адреса, 51142, Дніпропетровська область, Самарівський район, с. Жданівка, вул. Вишнева, буд.1.

Суддя А.О. Чорна