Провадження № 2/712/48/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 березня 2025 року Соснівський районний суд м. Черкаси в складі:

головуючого судді ПИРОЖЕНКО С.А.

при секретарі ГАНДЖА В.І.

з участю адвоката РУДНІЧУКА Д.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Черкаси в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1 ) до Акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» (адреса: м. Київ, вул. Грушевського 1Д), третя особа: Приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу АЛЕКСЄЄВ Максим Юрійович (адреса: м. Черкаси, вул. В. Чорновола 118, оф. 8) про скасування рішення про державну реєстрацію речових прав та поновлення права власності на квартиру,

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернулася з позовом до відповідача про скасування рішення про державну реєстрацію речових прав та поновлення права власності на квартиру, посилаючись на те, що 24 грудня 2007 року між ЗАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №CSIPGI, за умовами якого остання отримала кредит у розмірі 200 000 грн.

Того ж дня в забезпечення виконання грошових зобов`язань за вказаним кредитним договором між ЗАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки №CSIPGI, за умовами якого ОСОБА_2 надала в іпотеку своє нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_2 , що належить їй на праві приватної власності.

03.07.2010 року КБ «ПриватБанк» надіслав на адресу проживання ОСОБА_2 вимогу, згідно якої просив погасити прострочену заборгованість станом на 05.09.2010 року в сумі 310 754,24 грн., в разі невиконання якої Банк буде звертатись з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення мешканців.

14 лютого 2012 року рішенням Соснівського районного суду м. Черкаси, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Черкаської області від 13.04.2012, позов ПАТ КБ "ПриватБанк" задоволено частково. Звернуто стягнення заборгованості ОСОБА_2 перед ПАТ КБ «ПриватБанк» за кредитним договором № CSIPGІ від 24.12.2007, в розмірі 201 755 грн. 11 коп. на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_2 , що належить на праві власності ОСОБА_2 , шляхом реалізації предмету іпотеки ПАТ КБ «ПриватБанк» із застосуванням процедури, встановленої ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

26.12.2017 року Банк направив відповідачу претензію, в якій вказав, що 03.02.2017 року ПАТ КБ "Приватбанк" отримав у власність квартиру АДРЕСА_2 на підставі договору іпотеки від 12.12.2016 року та просив позивачку разом з членами сім"ї та іншими мешканцями протягом 30 днів з моменту отримання даної претензії, добровільно звільнити вказану квартиру із одночасним зняттям з реєстраційного обліку.

У 2018 році ПАТ КБ «ПриватБанк» звернувся до Соснівського районного суду м. Черкаси з позовом до ОСОБА_2 про виселення, у справі №712/2616/18, в обґрунтування якого вказував, що 03.02.2017 року позивач в порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки отримав у власність квартиру, загальною площею 44 кв.м., житловою площею 26,10 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору іпотеки від 12.12.2016, що посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Миколенко І.М., та зареєстрований у державному реєстрі під номером 1016.

03 лютого 2017 року представник ПАТ КБ «ПриватБанк» звернувся з заявою про державну реєстрацію прав до приватного нотаріуса Алексєєва М.Ю., як державного реєстратора, в якій просив зареєструвати за Банком право власності на квартиру АДРЕСА_2 .

В подальшому позивач дізналася, що 06 лютого 2017 року державним реєстратором прав на нерухоме майно - приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Алексєєвим М.Ю., прийнято протиправне рішення № 33724765 про проведення державної реєстрації права власності за ПАТ КБ «ПриватБанк» на квартиру АДРЕСА_2 та внесено відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав підставою для виникнення права власності у КБ «ПриватБанк» є вимога КБ «ПриватБанк» серія б/н, видана 14.11.2016 року та дублікат договору іпотеки серії 1016, виданий 12.12.2016 року приватним нотаріусом Миколенко І.М.

Позивач вважає вищевказане рішення приватного нотаріуса № 33724765 про проведення державної реєстрації права власності за ПАТ КБ «ПриватБанк» протиправним та таким, що суперечить вимогам законодавства, яке має бути скасовано в судовому порядку, із припиненням права власності Банку на її квартиру.

08 грудня 2021 року ухвалою суду відкрито провадження по справі у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.

05.08.2022 року відповідачем подано відзив на позовну заяву.

29.08.2022 року позивачем подано заяву про уточнення підстав позову.

Ухвалою суду від 03.11.2023 року по справі призначено судову почеркознавчу експертизу, у зв`язку з цим провадження по справі зупинено.

20 червня 2024 року провадження по справі поновлено, у зв`язку з надходження до суду висновку експерта від 28 травня 2024 року.

28 жовтня 2024 року позивачем подано заяву про уточнення (зміну) позовних вимог.

Ухвалою суду від 04 грудня 2024 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Представник позивача адвокат Руднічук Д.В. в судовому засіданні уточнені позовні вимоги підтримав та просив їх задоволити.

Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав та просив у їх задоволенні відмовити.

Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини, які регулюються нормами цивільного законодавства.

В судовому засіданні встановлено, що 24 грудня 2007 року між ЗАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №CSIPGI, за умовами якого остання отримала кредит у розмірі 200 000 грн.

Того ж дня в забезпечення виконання грошових зобов`язань за вказаним кредитним договором між ЗАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки №CSIPGI, за умовами якого ОСОБА_2 надала в іпотеку своє нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_2 , що належить їй на праві приватної власності.

03.07.2010 року КБ «ПриватБанк» надіслав на адресу проживання ОСОБА_2 вимогу, згідно якої просив погасити прострочену заборгованість станом на 05.09.2010 року в сумі 310754,24 грн., в разі невиконання якої Банк буде звертатись з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення мешканців.

14 лютого 2012 року рішенням Соснівського районного суду м. Черкаси, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Черкаської області від 13.04.2012, позов ПАТ КБ "ПриватБанк" задоволено частково. Звернуто стягнення заборгованості ОСОБА_2 перед ПАТ КБ «ПриватБанк» за кредитним договором № CSIPGІ від 24.12.2007, в розмірі 201 755 грн. 11 коп. на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_2 , що належить на праві власності ОСОБА_2 , шляхом реалізації предмету іпотеки ПАТ КБ «ПриватБанк» із застосуванням процедури, встановленої ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

26.12.2017 року Банк направив відповідачу претензію, в якій вказав, що 03.02.2017 року ПАТ КБ "Приватбанк" отримав у власність квартиру АДРЕСА_2 на підставі договору іпотеки від 12.12.2016 року та просив позивачку разом з членами сім"ї та іншими мешканцями протягом 30 днів з моменту отримання даної претензії, добровільно звільнити вказану квартиру із одночасним зняттям з реєстраційного обліку.

У 2018 році ПАТ КБ «ПриватБанк» звернувся до Соснівського районного суду м. Черкаси з позовом до ОСОБА_2 про виселення, у справі №712/2616/18, в обґрунтування якого вказував, що 03.02.2017 року позивач в порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки отримав у власність квартиру, загальною площею 44 кв.м., житловою площею 26,10 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору іпотеки від 12.12.2016, що посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Миколенко І.М., та зареєстрований у державному реєстрі під номером 1016.

03 лютого 2017 року представник ПАТ КБ «ПриватБанк» звернувся з заявою про державну реєстрацію прав до приватного нотаріуса Алексєєва М.Ю., як державного реєстратора, в якій просив зареєструвати за Банком право власності на квартиру АДРЕСА_2 .

У позові позивач вказує, що в подальшому дізналася, що 06 лютого 2017 року державним реєстратором прав на нерухоме майно - приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Алексєєвим М.Ю., прийнято протиправне рішення № 33724765 про проведення державної реєстрації права власності за ПАТ КБ «ПриватБанк» на квартиру АДРЕСА_2 та внесено відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав підставою для виникнення права власності у КБ «ПриватБанк» є вимога КБ «ПриватБанк» серія б/н, видана 14.11.2016 року та дублікат договору іпотеки серії 1016, виданий 12.12.2016 року приватним нотаріусом Миколенко І.М.

Позивач вважає вищевказане рішення приватного нотаріуса № 33724765 про проведення державної реєстрації права власності за ПАТ КБ «ПриватБанк» протиправним та таким, що суперечить вимогам законодавства, яке має бути скасовано в судовому порядку, із припиненням права власності Банку на її квартиру.

У поданому до суду відзиві на позовну заяву відповідач вказав, що внаслідок невиконання ОСОБА_2 своїх зобов`язань по кредитному договору, Банку були спричинені збитки у вигляді неповернення кредитних коштів та неотримання доходів, тому АТ КБ «ПриватБанк» як Іпотекодержатель мав право на звернення стягнення боргу на предмет іпотеки. Позивач, укладаючи та підписуючи договір іпотеки. надав згоду на перехід права власності предмета іпотеки до Іпотекодержателя в позасудовому порядку в майбутньому, у разі настання чітко визначених обставин згідно умов договору.

Оцінюючи надані сторонами пояснення та докази, вирішуючи справу в межах заявлених позовних вимог, суд приходить до наступного.

Так, відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Так, відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону).

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону).

Отже, законодавством передбачено право іпотекодержателя задовольнити забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання.

При цьому, ст.37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно з Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми ст 37 Закону України «Про іпотеку»передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що Державний реєстратор: встановлює наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації та перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій після чого приймає відповідні рішення.

У п. 61 Постанови КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», вказано документи, які подаються державному реєстратору для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Тобто, з вищевказаних норм вбачається, що реєстрація права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки здійснюється на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, який і буде мати силу правовстановлюючого документа.

Судом встановлено, що 27 червня 2008 року на виконання Генерального договору про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів №8 від 28 березня 2006 року та Додаткової угоди про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів щодо здійснення співробітництва у сфері іпотечного житлового кредитування за рахунок коштів, залучених під державну гарантію № 4 від 27 квітня 2007 року, між Державною іпотечною установою та ЗАТ КБ «ПриватБанк» було укладено Договір відступлення права вимоги від 27.06.2008 року.

Згідно з п. 1.1вказаного Договору відступлення, Банк передає, а Установа приймає всі права вимоги за договорами, вказаними в додатку № 1 до цього Договору, який є його невід`ємною частиною (в якому зазначено також і договори укладені між відповідачем та ОСОБА_2 ), при цьому згідно пункту 2.1 даного Договору відступлення передбачено, що п.1.1 набирає чинності з моменту його підписання сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

Як передбачено п. 1.3 Договору відступлення, установа передає, а Банк приймає всі права вимоги за договорами, вказаними у Вимозі зворотного відступлення права вимоги, при цьому пунктом 2.2 даного Договору передбачено, що вказаний п. 1.3 набирає чинності на наступний робочий день з дня отримання від Установи вимоги.

Умови відступлення права вимоги Банком на користь Установи передбачено в розділі 3 указаного вище Договору відступки та деталізовано в п.п. 3.1.,3.2, 3.3, 3.4 його умов.

Так само, у розділі 4 Договору відступлення, передбачено умови та порядок зворотної відступки права вимоги, але вже від Установи до Банку, що деталізовано в п.п. 4.1.,4.2, 4.3 його умов.

Зокрема, при відступленні права вимоги пунктом 3.1 Договору відступлення передбачено необхідність передачі Банком Установі по кожному з позичальників: оригіналів договору про іпотечний кредит та договору іпотеки; виписки про стан заборгованості Позичальника, завірену підписом керівника, головного бухгалтера і печаткою Банка; документи, які складають кредитну справу позивачки та інші документи.

Передача зазначених документів здійснюється згідно з Актом приймання-передачі, який Сторони складають та підписують за встановленою формою.

Не пізніше 5 робочих днів з моменту набрання чинності п. 1.1 цього Договору Банк зобов`язаний передати позичальнику письмове повідомлення про відступлення права вимоги, а не пізніше наступного робочого дня з дня набрання чинності вказаного пункту договору здійснити заходи щодо внесення змін до Державного реєстру іпотек та провести реєстрацію Договору відступлення у Державному реєстрі правочинів.

Як передбачено п. 4.1 Договору відступлення, не пізніше робочого дня з дня виявлення відповідних підстав, зазначених у пункті 2.3 даного договору, Установа зобов`язана за допомогою державного підприємства спеціального зв`язку, електронної пошти НБУ, тощо, доставити в Банк Вимогу зворотнього відступлення права вимоги, у якій наводяться підстави для набрання чинності п.1.3 договору окремо по кожному кредитному договору, визначається сума зобов`язань банку по зворотньому відступленню права вимоги та кінцева дата перерахування Банком на користь Установи усіх платежів за зворотнє відступлення права вимоги.

Відповідно до п. 4.2 Договору відступлення, не пізніше наступного робочого дня з дня надходження коштів від Банку на рахунок Установи, вказаний у вимозі, на виконання п. 5.3 цього Договору, установа передає, а Банк приймає зазначені у п. 3.1 даного Договору документи,згідно з Актом приймання-передачі, що під час відступлення права вимоги передавались Банком Установі.

Не пізніше 5 робочих днів з дня надходження коштів від Банку на рахунок Установи, остання зобов`язана передати ОСОБА_2 письмове повідомлення про зворотнє відступлення права вимоги до Банку, а не пізніше наступного робочого дня з дня надходження коштів здійснити заходи щодо внесення змін до Державного реєстру іпотек.

В даному випадку відповідач під час реєстрації права власності на квартиру надав державному реєстратору, замість оригіналу іпотечного договору його Дублікат, на підставі якого нотаріусом було прийнято оскаржуване рішення про державну реєстрації права власності на квартиру позивачки за КБ «Приват Банк».

Згідно п.п. 7.5, 28, 46 постанови Великої Палати Верховного Суду у справі № 210/2257/1926 жовтня 2022 року вбачається, що реалізація всього обсягу прав нового кредитора (іпотекодержателя) відповідно до договору іпотеки можлива за наявності у нього примірника цього договору, який передається при укладенні договору відступлення права вимоги. У разі втрати оригіналу договору новий кредитор позбавлений можливості захистити свої права у випадку їх порушення, зокрема, звернути стягнення у позасудовому порядку на предмет іпотеки.

Отже, за загальним правилом після набуття новим кредитором на підставі договору про відступлення права вимоги прав іпотекодержателя за договором іпотеки за наявності для цього підстав новий кредитор може задовольнити свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Реалізація цього права пов`язана, зокрема, із наявністю в іпотекодержателя відповідного примірника договору іпотеки.

Велика Палата Верховного Суду зауважує, що право на отримання такого дубліката має новий іпотекодержатель, який у встановленому порядку замінив первісного у зобов`язанні за договором іпотеки. Обставини заміни сторони у зобов`язанні, зокрема переходу права іпотекодержателя від первісного до нового, потрібно встановлювати у конкретній справі на підставі належних, допустимих, достовірних і достатніх доказів.

У зобов`язанні за договором іпотеки, що забезпечує виконання основного зобов`язання за кредитним договором, КБ «ПриватБанк» є новим кредитором. Він вказаний іпотекодержателем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Державному реєстрі іпотек.

20 січня 2009 року до реєстраційного запису Державного реєстру іпотек № 6295405 внесено зміни про відступлення права вимоги, згідно з Договором про відступлення права вимог № 1332/08 від 27.06.2008, що був укладений між ЗАТ КБ «ПриватБанк» та Державною іпотечною установою, та відбулась зміна іпотекодержателя ЗАТ КБ «ПриватБанк» на Державну іпотечну установу.

07 квітня 2009 року до реєстраційного запису Державного реєстру іпотек № 6295405, згідно з вищевказаним Договором про відступлення права вимог № 1332/08 від 25.03.2008, було внесено зміни про іпотекодержателя яким вдруге стає ЗАТ КБ «ПриватБанк».

Згідно інформаційної довідки з ДРРП від 25.10.2024 року у відомостях про актуальну інформацію про державну реєстрацію іпотеки вказано КБ «ПриватБанк» як іпотекодержателя квартири позивачки на підставі того ж самого Договору про відступлення права вимог № 1332/08 від 25.03.2008 та дубліката договору іпотеки від 12.12.2016 року.

Таким чином, КБ «ПриватБанк» звернувся із заявою до нотаріуса про здійснення ним державної реєстрації права власності на іпотечну квартиру позивачки, як особа, до якої перейшло відповідне право вимоги за кредитним та іпотечним договорами, на підставі укладеного Договору про відступлення права вимог № 1332/08 від 25.03.2008.

Разом з цим, 27.06.2008 між ЗАТ КБ «ПриватБанк» та Державною іпотечною установою було повторно укладено Договір про відступлення права вимог за тим самим номером № 1332/08, за яким відповідач передав знову права вимоги кредитора до Державної іпотечної установи, що вказує про відсутність у Банку на момент звернення до нотаріуса з відповідною заявою права вимоги кредитора до позивачки.

Отже, на підтвердження наявності у Банку права вимоги нотаріусу слід було надати документи, необхідні для здійснення реєстратором вказаної реєстраційної дії, а саме доказів переходу права вимоги кредитора та іпотекодержателя від первісного до нового, якими є Договір про відступлення права вимог № 1332/08 від 25.03.2008 та передбачена ним Вимога зворотного відступлення прав вимог, з отриманням якої згідно п. 2.2 вищезгаданого Договору Банк зворотнє отримує всі права вимоги кредитора до позивачки, а також другий Договір про відступлення права вимог № 1332/08 від 27.06.2008 та передбачена ним Вимога зворотного відступлення прав вимоги.

Відповідно, державний реєстратор з`ясувавши за допомогою Державного реєстру іпотеки факт набуття Банком права іпотекодержателя на підставі Договору відступки мав встановити, що наданий Дублікат договору іпотеки не підтверджує наявність у Банка права вимоги до позивачки, а відомості з Державного реєстру іпотеки та Державного реєстру речових прав про підстави набуття Банком прав кредитора та іпотекодержателя не відповідають наданим відповідачем документам.

У зв`язку з чим, перевірка державним реєстратором факту набуття Банком прав нового кредитора передбачає вивчення та аналіз умов Договорів про відступлення права вимог та встановлення дати отримання Банком відповідної Вимоги зворотного відступлення прав вимог є складовою частиною виконання вимоги ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" щодо встановлення реєстратором наявності факту виконання умов договору іпотеки, якого не існує в разі не набуття відповідачем прав нового кредитора, який не мав в такому разі повноваження для направлення позивачу вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Таким чином, під час реєстрації права власності на предмет іпотеки в цьому разі нотаріус мав отримати від заявника не лише дублікат договору іпотеки, а й оригінали Договору про іпотечний кредит, Договорів про відступлення права вимог та Вимог зворотного відступлення прав вимог, з доказами їх отримання, чого зроблено не було, оскільки такі документи відсутні в матеріалах реєстраційної справи.

Тому, через невідповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав та Державному реєстрі іпотеки, відомостям, що містяться у поданих документах, державний реєстратор не мав права приймати оскаржуване рішення, а повинен був затребувати відповідні документи у Банка, або відмовити у реєстрації заявленого права.

У пункті 8.17 постанови від 21.12.2020 у справі № 916/401/17 Верховний Суд зробив висновок, що саме лише невиконання первісним кредитором обов`язку з передачі документів, що підтверджують обов`язки боржника за кредитним договором, не свідчить про відсутність у нового кредитора права вимоги до боржника. Так, здійснення цесії, а отже, і набуття статусу нового кредитора у зобов`язанні, підтверджується саме договором цесії, укладеним між старим та новим кредитором, а не переданням доказів щодо виникнення та розміру зобов`язання.

Аналогічні правові висновки зроблено у постанові ВС від 28 травня 2021 року у справі № 911/3217/15.

Тобто, набуття Банком статусу нового кредитора підтверджується договором відступки, який має бути наданий державному реєстратору для перевірки заявлених прав вимогам закону, чого також не було зроблено.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IVу разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.

Як передбачено ч. 2 ст. 517 ЦК України, боржник має право не виконувати свого обов`язку новому кредиторові до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов`язанні.

Відповідно до п. 1 ст. 518 ЦК України, боржник має право висувати проти вимоги нового кредитора у зобов?язанні заперечення, які він мав проти первісного кредитора на момент одержання письмового повідомлення про заміну кредитора.

Позивачка не була повідомлена про заміну кредиторів у зобов`язанні, їй не надано докази переходу від Іпотечної установи до Банка прав у зобов`язанні за кредитним договором, а тому ОСОБА_2 мала право не виконувати вимогу банку про дострокове погашення заборгованості у сумі 853 038 грн., що безпідставно не враховано державним реєстратором.

Отже, суд погоджується з позицією позивача, щодо того, що Приватним нотаріусом під час здійснення реєстрації права власності на квартиру позивачки за Банком було порушено вимоги ст. 10 та ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а також п. 12, 57 постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року за № 1127 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", так як не з`ясовано і не перевірено чи відповідає поданий/отриманий дублікат договору іпотеки вимогам законодавства, а також не перевірено наявність підстав для проведення державної реєстрації прав на квартиру Позивача за Банком згідно дубліката договору іпотеки, а також не враховано, що наданий Банком дублікат договору іпотеки не дає змоги встановити можливість набуття відповідачем права власності на предмет іпотеки належний позивачці.

Згідно п. 7.34 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Висновок щодо застосування норм права у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 вказує про наступне: п. 11.1. До 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Аналогічно цьому є висновок Великої Палати ВС у своїй постанові від 20.03.2019 року № 306/2053/16-ц вказала, що так як у відповідності до положень статті 37 Закону України «Про іпотеку» після звернення стягнення кредитор повинен повернути іпотекодавцю 90 % від суми перевищення вартості предмету іпотеки над розміром забезпечених вимог, то визначення вартості предмету іпотеки станом на дату звернення стягнення є істотною передумовою перереєстрації права власності.

В даному разі згідно п. 4.3 Іпотечного договору сторони встановили, що набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору здійснюється у порядку, передбаченому ст. 37 ЗУ "Про іпотеку".

При цьому, згідно п. 1.4 Іпотечного договору, сторони погодились з тим, що у випадку задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки у будь-якому випадку його вартість буде визначатись на підставі акту незалежної оцінки нерухомого майна або встановлюватиметься за домовленістю сторін.

Отже, так само, і законом, і договором, сторони в даному разі прямо визначили необхідність при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Як передбачено ст. 12 ЗУ про оцінку майна, звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності. Зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Згідно п. 59 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1440 від 10.09.2003, звіт про оцінку майна підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання. Документи та інші інформаційні матеріали, зібрані оцінювачами в процесі проведення оцінки майна, разом із звітом про оцінку майна зберігаються в архіві суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання не менше ніж п`ять років, якщо інше не встановлено договором на проведення оцінки майна.

Згідно п. 61 Національного стандарту №1, звіт про оцінку майна, додатки до нього готуються не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в оцінювача, а інші видаються замовнику після реєстрації в книзі обліку виданих документів.

Як передбачено п.п. 9, 10 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі Порядок), разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав. З оригіналів документів чи відповідно оформлених копій документів у випадку, передбаченому абзацом другим пункту 9 цього Порядку, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор, уповноважена особа обов`язково виготовляє електронні копії шляхом сканування таких документів, що долучаються до заяви, зареєстрованої у базі даних заяв.

Тобто, відповідач разом із заявою про реєстрацію права власності на предмет іпотеки повинен був подати оригінал наявного у нього Звіту про проведення незалежної оцінки ринкової вартості квартири АДРЕСА_2 , виготовленого ТОВ «Ангрін», а нотаріус при отриманні оригіналу такого документа обов`язково мав виготовити його електронні копії шляхом його сканування та долучити до заяви, зареєстрованої у базі даних заяв.

При цьому, у матеріалах реєстраційної справи заведеної державним реєстратором в ході прийняття оскаржуваного рішення про державну реєстрацію права власності позивача за КБ «ПриватБанк» міститься копії лише двох аркушів, а саме титульний аркуш (перша сторінка) зі Звіту про проведення незалежної оцінки ринкової вартості квартири АДРЕСА_2 , виготовленого ТОВ «Ангрін» та відповідний Висновок, який згідно чинного законодавства є складовою частиною будь-якого звіту про оцінку майна.

З цього випливає обґрунтований висновок, що відповідачем під час подачі нотаріусу для реєстрації права власності на предмет іпотеки відповідних документів не було надано самого оригіналу Звіту про проведення незалежної оцінки ринкової вартості квартири, а надано лише копії двох аркушів з нього (титульну сторінку та висновок), з яких нотаріусом і було зроблено відповідні сканкопії, що долучено до матеріалів реєстраційної справи.

Отже, в реєстрі речових прав на нерухоме майно зберігаються електронні копії тих документів, що були надані нотаріусу разом з відповідною заявою про реєстрацію права власності, з яких вбачається, що Банк в порушення вимог закону подав копії окремих аркушів зі звіту про оцінку майна, але не надавав самого оригіналу звіту.

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, проте Банк не надав під час реєстрації державному реєстратору самого акту (звіту) незалежної оцінки нерухомого майна, як це передбачено договором іпотеки та вимогами законодавства, складеного відповідно до вимог законодавства.

Наявний в державному реєстрі висновок про вартість майна не є звітом про оцінку майна та не може підміняти його, а є лише окремою складовою частиною звіту, тому надання його нотаріусу окремо від самого звіту не є фактом подачі заявником акту незалежної оцінки нерухомого майна, що нотаріусу слід було розглядати як відсутність у Банку належного документа щодо оцінки предмета іпотеки та не забезпечення її проведення, що в даному разі є обов`язковим.

Отже, рішення про державну реєстрацію права власності приймалось нотаріусом на підставі документів, які не відповідають вимогам законодавства, тобто без акту незалежної оцінки нерухомого майна, який відповідає вимогам законодавства, що мало бути наслідком для прийняття рішення державним реєстратором про відмову у вчиненні реєстраційної дії, чого безпідставно не було зроблено.

Щодо направлення Банком письмової вимоги ОСОБА_2 суд вказує наступне. Так, Банк зазначає, що 15.11.2016 року Банк у відповідності до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 883 ОСОБА_2 направлено вимогу про усунення порушень, за якою Банк у разі неповернення суми кредиту та інших виплат в розмірі 853 038 грн. протягом 30 днів з дня отримання вимоги звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Згідно висновку експерта за результатами проведення судової почеркознавчої експертизи від 28.05.2024 року в рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення № 883 від 16.11.2016 року підпис від імені ОСОБА_2 в графі «Особисто» вірогідно виконаний ОСОБА_2 . Рукописний текст в графі «Розписка в одержанні» - вірогідно виконані ОСОБА_2 .

Разом з цим, зазначені посилання представника відповідача та висновок експерта не спростовують наведених позивачем доказів та не впливають на прийняття рішення судом щодо вказаних позовних вимог, які знайшли своє підтвердження під час розгляду справи.

З огляду на вищевказане, суд приходить до висновку про недотримання АТ КБ «ПриватБанк» процедури та вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку», умов договору іпотеки, а також Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого по становою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» при здійсненні звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі права власності на предмет іпотеки й відповідно про наявність підстав для задоволення позову.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача.

Оскільки судом позові вимоги задоволено, сплачений позивачем судовий збір в розмірі 1 816 грн. підлягає стягненню з відповідача на її користь.

Керуючись ст.ст.12-13,259,263-265,268 ЦПК України, Законом України "Про іпотеку", Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого по становою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, статтями15, 572,575,590 ЦК України суд

В И Р І Ш И В:

Позов задоволити.

Визнати протиправним та скасувати Рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Алєєксєва Максима Юрійовича № 33724765 від 06.02.2017 року, згідно якого право власності на квартиру АДРЕСА_2 було зареєстровано за Публічним акціонерним товариством комерційним банк «ПриватБанк».

Поновити право власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 шляхом відновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право власності на житло, № б/н виданого 15.07.1999 року Соснівським райвиконкомом м. Черкаси та свідоцтва про право на спадщину за законом, видане 26.08.2003 року Першою Черкаською державною нотаріальною конторою за реєстровим № 1-2106.

Стягнути з Акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 1 816 грн.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

ГОЛОВУЮЧИЙ:

Повний текст судового рішення складено 24 березня 2025 року.