ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 березня 2025 року

м. Харків

справа № 610/882/24

провадження № 22ц/818/293/25

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Пилипчук Н.П.,

суддів - Мальованого Ю.М., Маміної О.В.,

за участю секретаря - Львової С.А.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест»,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 28 червня 2024 року в складі судді Тімонової В.М.

в с т а н о в и в:

У березні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельною ділянки, який в подальшому уточнив.

Позовна заява мотивована тим, що він є власником земельної ділянки, площею 55,6859 га ріллі, кадастровий номер :05:000:0197, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

22 жовтня 2007 року між ним, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 березня 2008 року за № 53.

04 листопада 2014 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди, а 27 липня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладених договору оренди та додаткової угоди за відповідачем.

За умовами договору оренди, орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 5,6859 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :05:000:0197. Нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 57 286,81 грн, укладено на п`ятнадцять років, орендна плата вноситься в розмірі 1,5 % від грошової оцінки земельної ділянки, що складає 859,30 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься щороку у відповідному розмірі у термін до 01 березня наступного року. У разі не внесення орендарем орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожний день прострочення. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Зазначив, що додатковою угодою від 04 листопада 2014 року до договору оренди внесені наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; нараховувати орендну плату з розрахунку п`ять відсотків з 01 січня 2014 року.

Зазначив, що відповідач порушив свої зобов`язання за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки, який зобов`язаний був сплатити на її користь орендну плату за 2022 рік в розмірі 11 643,27 грн та орендну плату за 2023 рік в розмірі 10 632,53 грн.

Таким чином, станом на дату складання позовної заяви, у відповідача перед ним існує заборгованість за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки у розмірі 22 275,80 грн.

Вважав, що відповідачем істотно порушено умови договору оренди, а саме відповідачем у визначені договором оренди строки не сплачено на його користь оренду плату за 2022 та 2023 роки, що є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду.

Просив стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 22 жовтня 2007 року зі сплати орендної плати у розмірі 22 275,80 грн; розірвати договір оренди земельної ділянки від 04 вересня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 04 листопада 2014 року до договору оренди земельної ділянки від 22 жовтня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку площею 5,6859 га, кадастровий номер :05:000:0197; судові витрати покласти на відповідача.

Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 28 червня 2024 року позов ОСОБА_1 - задоволено, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 22 жовтня 2007 року зі сплати орендної плати у розмірі 22 275,80 грн; розірвано договір оренди земельної ділянки від 22 жовтня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 04 листопада 2014 року до договору оренди земельної ділянки від 22 жовтня 2007 року, на земельну ділянку площею 5,6859 га, кадастровий номер :05:000:0197, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» та ОСОБА_1 ; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 2422,40 грн та витрати на правничу допомогу у розмірі 8000,00 грн.

Не погоджуючись з рішенням суду Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» подав апеляційну скаргу, в якій просив рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, в якому відмовити у розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.

Апеляційна скарга мотивована тим, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади та в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію в 2022 році, орендар фактично залишився без доходу, на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії. Таким чином, орендар не допустив порушень умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилась б в сфері його впливу або контролю. У зв`язку з чим за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору з заявленої позивачем підставою. Вказав, що з 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай. Вказав, що позивачем помилково враховано в розрахунок заборгованості по орендній платі коефіцієнт 1,756, тому заборгованість за 2022 та 2023 роки становить 8186,14 грн.

28 листопада 2024 року та 24 грудня 2024 року за допомогою системи «Електронний суд» Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» подав до суду додаткові пояснення у справі, в яких зазначив, що у зв`язку з неможливістю використовувати земельну ділянку, відповідач звільняється від сплати орендної плати протягом всього 2022 року, а не тільки за період тимчасової окупації. Вказав, що територія, на якій розміщена земельна ділянка, перебувала під тимчасовою окупацією, а тому відповідач за відсутності своєї вини, не мав можливості провести весняну посівну компанію. Посилався на те, що коефіцієнт 1,756 не є коефіцієнтом індексації, на який відповідно до умов додаткової угоди до договору уточняється нормативно грошова оцінка землі під час розрахунку розміру орендної плати без внесення до нього змін, відсутні підстави для його застосування до нормативно грошової оцінки земельної ділянки, встановленої у договорі, без згоди на це орендаря.

29 листопада 2024 року за допомогою системи «Електронний суд» ОСОБА_1 через свого представника до суду апеляційної інстанції подав заперечення проти міркувань та аргументів відповідача викладених ним в апеляційній скарзі, в яких зазначив, що будь-яких доказів, які б підтверджували те, що спірна земельна ділянка дійсно в 2021 році не була засіяна відповідачем озимою пшеницею або у 2022 році ярими культурами та надалі після 11 вересня 2022 року не відбувалося збирання врожаю внаслідок такої сівби, відповідачем не надано. Зазначив, що коефіцієнт 1,756 починаючи із 01.01.2012 повинен застосовуватися до показників нормативно грошової оцінки ріллі, тобто для розрахунку значення нормативно грошової оцінки земельної ділянки за договором оренди.

20 грудня 2024 року та 18 лютого 2025 року за допомогою системи «Електронний суд» ОСОБА_1 через свого представника до суду апеляційної інстанції подав додаткові пояснення у справі, в яких зазначив, що оренда плата за договором оренди за 2022 та 2023 роки повинна була бути сплачена та стягнута незалежно від того, отримував відповідач дохід, чи ні. Вказав, що відповідачем не надані наведені вище документи, які б могли дійсно підтверджувати забруднення вибухонебезпечними предметами орендованої ним земельної ділянки за договором оренди, інших земельних ділянок, що примикають до орендованої земельної ділянки, під`їзних шляхів до орендованої земельної ділянки.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, пояснення з`явившихся учасників справи, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» необхідно задовольнити, рішення суду - скасувати.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач систематично порушував умови договору щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання спірного договору оренди та стягнення з відповідача орендної плати за 2022-2023 роки у заявленому розмірі.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку, серії 1-ХР № 100122, виданого 09 вересня 2002 року Яковенківською сільською радою народних депутатів, на підставі рішення виконкому Яковенківської сільської ради народних депутатів № 118 від 27 грудня 2001 року, на праві власності належить земельна ділянка площею 6,0059 га, з яких 5,6859 га ріллі та 0,3200 кормових угідь, кадастровий номер :05:000:0197, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Яковенківської сільської ради, який зареєстровано в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 511 (а.с.22).

22 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 53 від 27 березня 2008 року, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 5,6859 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населених пунктів Яковенківської сільської ради Балаклійського району. Нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 57 287,91 грн. Договір укладено на п`ятнадцять років.

Згідно з розділом «Орендна плата» договору оренди, орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,5 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, і становить - 859,30 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься щороку у відповідному розмірі у термін до 01 березня наступного року. У разі невнесення орендарем орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від несплаченої суми за кожний день прострочення.

Як вбачається з розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (а.с.30).

04 листопада 2014 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, якою внесені наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на 20 років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; нараховувати орендну плату з розрахунку п`ять відсотків з 01 січня 2014 року (а.с.19).

27 листопада 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного договору оренди за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 74588246 від 01 грудня 2016 року (а.с.21).

З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору щодо ОСОБА_1 від 20 травня 2024 року вбачається, що відповідач не сплачував позивачеві орендну плату за земельну ділянку у 2022-2023 роках (а.с.49-50).

Представником позивача надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік - 11 643,27 грн, за 2023 рік - 10 632,53 грн, а всього 22 275,80 грн.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Звертаючись до суду із позовом, серед іншого, ОСОБА_1 просив суд розірвати договір оренди землі від 22 жовтня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 04 листопада 2014 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», посилаючись на те, що відповідач систематично порушує строки сплати орендної плати за договором за 2022 та за 2023 роки, а саме взагалі не виплатив орендну плату.

Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не сплачувало орендну плату за 2022-2023 роки, тому саме відповідач повинен спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 01 березня наступного року.

В свою чергу Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» зазначив, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади та в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію в 2022 році, орендар фактично залишився без доходу, на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії. Таким чином, орендар не допустив порушень умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилась б в сфері його впливу або контролю. У зв`язку з чим за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору з заявленої позивачкою підставою. Вказав, що з 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай.

Так, статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, згідно з якою с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, в 2022 році орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.

За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.

Отже, колегія суддів дійшла висновку, що за встановлених обставин прострочення сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою у період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстави для задоволення вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 22 жовтня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 04 листопада 2014 року, відсутні.

Що стосується вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 22 жовтня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 04 листопада 2014 року, колегія суддів виходить з наступного.

Відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, показник нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 01 липня 1995 року (з урахуванням індексації), почав застосовуватися із коефіцієнтом 1,756.

В свою чергу 28 лютого 2017 року набрала чинності постанова КМУ від 16 листопада 2016 року № 831, якою затверджено нову Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та не внесено відповідні зміни до Методики № 213. Відповідно до цих змін п. 19-1, яким вводилося в дію використання коефіцієнта 1,756 при розрахунку нормативної грошової оцінки ріллі, було виключено із Методики № 213. А у Методиці № 831 немає згадки про застосування будь-якого коригуючого коефіцієнта до базової нормативної грошової оцінки, проведеної станом на 01 липня 1995 року.

Таким чином, починаючи з 01 березня 2017 року коефіцієнт 1,756 до нормативної грошової оцінки ріллі не застосовується та жодний нормативно-правовий акт не вимагає застосування до нормативної грошової оцінки ріллі, яка проведена станом на 01 липня 1995 року, коефіцієнта 1,756.

У зв`язку з чим врахування ОСОБА_1 в розрахунку заборгованості коефіцієнта 1,756 є необґрунтованим.

Так, колегія суддів враховує, що у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначено, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Поряд з цим у вказаній постанові Верховний Суд акцентував, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.

Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

За умовами договору оренди землі від 22 жовтня 2007 року з урахуванням додаткової угоди від 04 листопада 2014 року, нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 57 286,81 грн, а орендна плата становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Оскільки сторони в своїх розрахунках здійснювали нарахування коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки, колегія суддів зазначає, що розмір орендної плати за 169 днів у 2022 року, за які відповідач не заперечує сплатити орендну плату, складається з щорічної орендної плати в розмірі 2424,99 грн, а за 2023 рік - 5761,15 грн, а всього до сплати становить 8186,14 грн, що і підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .

Статтею 263 ЦПК України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріально права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким чином, судова колегія вважає, що суд першої інстанції не в повній мірі дослідив обставини справи та наявні у справі докази, не надав їм належну оцінку, не з`ясував належним чином фактичні обставини справи щодо заявлених вимог і того, яка саме правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, що має суттєве значення для правильного вирішення спору.

За таких обставин рішення суду підлягає скасуванню із частковим задоволенням позовних вимог, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року).

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 36,75% та відмовлено у задоволенні немайнової вимоги), тому витрати на правничу допомогу в розмірі 2940,00 грн понесені в суді першої інстанції підлягають стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .

Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 36,75% та відмовлено у задоволенні немайнової вимоги), тому судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі 445,12 грн підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .

Оскільки апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задоволено, зокрема відмовлено у задоволенні немайнової вимоги та в частині майнової вимоги на 63,25%, тому судовий збір за подачу апеляційної скарги в розмірі 2965,93 грн підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».

Шляхом взаємозаліку зазначених сум з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 2520,81 грн (2965,93 грн - 445,12 грн).

Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» - задовольнити.

Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 28 червня 2024 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 - задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 22 жовтня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 04 листопада 2014 року, зі сплати орендної плати у розмірі 8186,14 грн.

В іншій частині позову - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» судовий збір в розмірі 2520,81 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати на правничу допомогу в розмірі 2940,00 грн понесені в суді першої інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Головуючий Н.П. Пилипчук

Судді Ю.М. Мальований

О.В. Маміна