Справа № 275/1342/24
27 березня 2025 року селище Брусилів
Брусилівський районний суд Житомирської області в складі:
головуючого судді Миколайчука П.В.,
із секретарем судового засідання Довгаленко О.І.,
з участю представника позивачів адвоката Нестеренка М.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на об`єкт нерухомості,-
Стислий виклад позовних вимог
Позивачі, в особі представника, звернулися до суду з вказаним позовом про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на об`єкт нерухомості.
В обґрунтування позову вказали, що 16.09.2019 позивачі уклали попередній договір з передачею авансових платежів з відповідачем, у відповідності до якого відповідач (продавець) зобов`язався не пізніше 16.09.2024 підготувати документи та продати, а позивачі (покупці) зобов`язувалися не пізніше зазначеного терміну купити у продавця житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 (далі - будинок). За договором купівлі-продажу ціна покупки становить 200 000 грн. На підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договору купівлі-продажу покупець передав, а продавець прийняв від покупця гроші в сумі 87 500 грн. Вказаний попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Брусилівського районного нотаріального округу Житомирської області Бородавком Б.Б. З часу укладення договору, позивачі стали проживати в даному будинку, зробили там ремонт. Після укладення правочину, відповідач до нотаріуса не з`явився, мотивуючи тим, що довго добиратися з окупованої території, та вимагає, щоб позивачі передали несплачену частину коштів її знайомим і вважає, що цього буде достатньо для проживання і володіння будинком. Позивачі на такі умови не погоджуються. Таким чином, посвідчити у нотаріуса договір купівлі-продажу немає можливості. Позивачі бажають посвідчити договір і на підтвердження своїх намірів хочуть покласти на депозитний рахунок суму недоплачених відповідачу коштів.
Зважаючи на те, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору, а всі істотні умови договору узгоджені, позивачі просили суду визнати договір купівлі-продажу дійсним та визнати за ними право власності на житловий будинок в частках по частині за кожним.
Процедура та позиції сторін
Ухвалою суду від 26.12.2024 відкрито загальне позовне провадження у справі.
Ухвалою суду від 11.03.2024, занесеною до протоколу судового засідання, закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду.
Позивачі в судове засідання не з`явилися, про розгляд справи повідомлені належним чином, їх інтереси представляє адвокат Нестеренко М.М., який не заперечує проти розгляду справи без участі позивачів, відповідача та не заперечує проти розгляду справи в заочному порядку.
Представник позивачів позов підтримав. Вказав, що через проживання відповідачки на тимчасово окупованій території та її небажання приїхати на підконтрольну територію України існує об`єктивна неможливість укласти основний договір щодо спірного будинку. В свою чергу, позивачі сплатили авансовий платіж, внесли на депозитний рахунок залишок коштів, визначений в попередньому договорі, тобто вжили всіх заходів для завершення правочину, про який домовились з відповідачкою. При цьому відповідачка згодна на відчуження будинку, що вбачається зі змісту аудіозапису розмови, але просила передати кошти родичам без юридичного завершення оформлення продажу, тобто вона ухиляється від укладення договору. Як наслідок, позивачі можуть захистити свої інтереси лише в судовому порядку про визнання дійсним договору.
Відповідач в судове засідання не з`явився, будучи належним чином повідомленим про дату, час і місце розгляду справи на підставі ст.128 ЦПК України та ст. 12-1 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» шляхом оголошення на сайті суду та направлення повідомлень на зазначений засіб зв`язку. Причини неявки суду не повідомив, клопотань про відкладення розгляду справи не надавав, відзив на позовну заяву не надсилав.
На підставі ст. ст. 223, 280 ЦПК України та враховуючи те, що представник позивача проти ухвалення заочного рішення не заперечив, суд, вважає за можливе розглянути справу за відсутності позивачів, відповідача та ухвалити заочне рішення по ній, на підставі наявних у справі доказів.
25.03.2025 суд перейшов до стадії ухвалення рішення, повідомив про оголошення повного заочного рішення 27.03.2025.
Фактичні обставини, встановлені судом
Судом установлено, що 16.09.2025 приватним нотаріусом Брусилівського районного нотаріального округу Житомирської області Бородавком Б.Б. був посвідчений попередній договір з передачею авансових платежів між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 . За умовами договору продавець зобов`язався не пізніше 16.09.2024 підготувати документи та продати, а покупці купити у продавця житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 . Сума договору має становити 200 000 грн., розрахунки мають бути здійснені під час підписання договору. На підтвердження намірів про наступне укладення договору покупець передає продавцю 87 500 грн. (аванс в рахунок наступного договору купівлі-продажу). Підписання попереднього договору свідчить про те, що фактична передача грошей відбулася. Попереднім договором передбачається відповідальність сторін за порушення умов договору, обумовлені істотні умови договору, передбачені форс-мажорні обставини. (а.с.9-10).
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно №407125831 від 09.12.2024, ОСОБА_3 на праві приватної власності володіє житловим будинком за адресою: АДРЕСА_1 ; та квартирою за адресою: АДРЕСА_2 .(а.с.11-12).
Згідно довідки відділу ЦНАП Брусилівської селищної ради ід 13.12.2024 № 6349, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , 2008 р.н. та ОСОБА_4 , 2013 р.н. проживають без реєстрації в АДРЕСА_1 (а.с.13).
Відповідно копії паспорту громадянина України, та відомостей з ЄДДР відповідачка ОСОБА_3 зареєстрована в м.Севастополь, АР Крим. (а.с.14, 21).
Згідно дослідженого аудіозапису розмови, яка, зі слів представника, здійснена між позивачем та відповідачкою, остання вказує, що не має бажання та здоров`я добратися до підконтрольної території України, пропонує віддати кошти родичам та залишитись позивачу проживати в будинку, також пропонує укладення заповіту чи договору дарування щодо будинку на користь позивача, тоді як позивач наполягає на укладення основного договору на підконтрольній території України. Також посилаються на переписку мж сторонами, зміст якою до суду не доведений, та погоджуються шукати способи вирішення питання щодо продажу будинку (а.с.48, флеш-накопичувач).
Відповідно до квитанції до платіжної інструкції на переказ готівки №1.97179273.1 від 21.02.2025, ОСОБА_1 , вніс на депозитний рахунок суду кошти в розмірі 112 500 грн. як заставу при поділі майна.
Інших доказів суду не надано.
Застосоване судом законодавство, оцінка доводів сторін та висновки суду по суті спору
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення позивача та його представника, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, дійшов наступного висновку.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Частиною 1 ст.4 ЦПК України та ч. 1, п.п. 1, 3, 7, 10 ч. 2 ст. 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; припинення дії, яка порушує право; припинення правовідношення. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно з частиною першою ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно із частиною другою статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Відповідно до п. 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Верховний Суд України в своїй Постанові від 04 жовтня 2017 року зазначив, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Так, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (частина перша ст.657 ЦК України).
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України).
Оцінка доводів сторін та висновки суду по суті спору
Спір випливає з укладеного між сторонами попереднього договору та наслідків не укладення основного договору у визначений строк.
Представник позивача підтвердив, що між сторонами не було інших судових спорів з приводу даного будинку за час, після укладення попереднього договору.
Строк на укладення основного договору, визначений в попередньому договорі від 16.09.2019 сплив 16.09.2024.
Водночас, пунктами 5- 7 Попереднього договору від 16.09.2019 обумовлені правові наслідки відмови від укладення договору як покупцем, так і продавцем. Для останнього такими наслідками є обов`язок повернути отриманий аванс та сплата неустойки в розмірі 100 % від суми авансу (п.5).
У п. 11 Попереднього договору сторони підтвердили, що розуміють природу цього правочину, свої права та обов`язки за ним, договір відповідає їх справжній волі та він не приховує інший правочин.
Тобто, факт не укладення основного договору у строки, які були встановлені сторонами в попередньому договорі має місце, сторони узгодили правові наслідки такого, проте позивач не скористався таким правом, а просить суд визнати дійсним попередній договір як основний та дійсний.
Водночас, положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено чіткий перелік правових наслідків порушення попереднього договору. Цією нормою встановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Зазначеною нормою закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві. Тобто примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором і положенням статті 321 ЦК України про непорушність права власності.
Отже, ані ст. 635 ЦК України, ані умови попереднього договору від 16.09.2019 не передбачає такого правового наслідку порушення взятого на себе в попередньому договорі зобов`язання щодо укладення основного договору як визнання попереднього договору дійсним як основного договору, навіть у випадку, коли однією з сторін повністю виконані свої зобов`язання за договором.
У зв`язку з цим, для цілей визначення правових наслідків порушення попереднього договору, передбаченого ст. 635 ЦК України, на відносини щодо передання індивідуально визначеної речі (зокрема, житла) на відшкодування збитків як правового наслідку порушення попереднього договору положення п. 5 ч. 2 ст. 16 ЦК України про примусове виконання обов`язку в натурі як способу захисту цивільних прав та інтересів судом, застосуванню не підлягають як такі, що суперечать сутності зобов`язання з попереднього договору і принципу непорушності права власності.
За таких обставин, у випадку невиконання стороною умов попереднього договору інша його сторона може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до частини другої статті 635 ЦК України та, у даному спорі згідно узгоджених в п. 5 умов попереднього договору, а не вимагати визнавати дійсним попередній договір як основним договором на підставі ст. 220 ЦК України.
Також, як вбачається з висновку ВГС України, відображеному в Постанові від 20.09.2017, справа № 923/1004/15, суть попереднього договору полягає в тому, що його сторони зобов`язуються в майбутньому укласти основний договір. При цьому попередній договір визначає умови, на яких сторони зобов`язуються в певний строк укласти основний договір, тобто, за попереднім договором виникає лише двостороннє зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому, позаяк, укладенням попереднього договору лише обумовлюються наступні дії його сторін, а не відбувається фактичне вибуття із власності продавця предмету продажу, а покупець не набуває право власності на це майно з укладенням попереднього договору.
Отже попередній договір не може вважатися самостійною підставою для переходу права власності на майно, та, відповідно, не може замінювати собою необхідності укладення основного договору щодо спірного майна. Зазначене узгоджується з вимогами частини третьої статті 635 ЦК, згідно з якою зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.
На виконання вимог статті 263 ЦПК України суд також враховує і висновок Верховного Суду України у постанові від 02 вересня 2015 року , справа № 6-226цс14, та висновок, зазначений Верховним Судом у постанові від 28.02.2018 у справі № 303/504/16-ц.
Крім того, суд також враховує, що попередній договір було укладено в 2019 році, тобто коли місце проживання відповідачки власниці нерухомого майна, вже було тимчасово окупованою територією України та остання вже мала поважний вік. Позивачі не могли не знати ці обставини чи не враховувати їх при укладенні попереднього договору на цих умовах та на тривалий строк укладення основного договору щодо вартісного нерухомого майна. В свою чергу, як вбачається з пояснень представника та змісту телефонної розмови, відповідачка не заперечує існування взаємних домовленостей чи зобов`язань щодо спірного будинку, вона пропонує варіанти укладення нових правочинів щодо нього, що спростовує факт безповоротного ухилення її від своїх зобов`язань щодо будинку. Суд враховує, що відповідачка є громадянкою України, має можливість укласти договір через представника, оформити відповідні доручення в консульських установах, тобто сам факт її проживання на тимчасово окупованій території України та небажання їх залишати не може ототожнюватися з категоричною неможливістю укладати правочини за законодавством України.
Отже, хоч строк, визначений в попередньо договорі і минув, сторони спору мають можливість укласти новий договір щодо спірного будинку для виконання своїх домовленостей, як вбачається зі змісту спілкування між сторонами проти цього не заперечують обидві сторони.
За наведеного вище, задоволення позовних вимог про визнання права власності на нерухоме майно на підставі лише попереднього договору без укладення відповідного договору купівлі-продажу з власником суперечило б не лише ст.ст.220, 635 ЦК України, а й було б грубим порушенням статті 1 Протоколу 1 Європейської Конвенції з прав людини щодо права кожної фізичної особи мирно володіти своїм майном, так як відповідачка фактично була б позбавлена свого права власності на нерухоме майно.
Наведених висновків не змінює і факт внесення позивачем на депозитний рахунок коштів, оскільки вказані дії не замінюють порядок укладення договорів щодо нерухомого майна.
Тому, на підставі доказів, поданих сторонами, що були належним чином оцінені, судом не встановлено правових підстав для визнання дійсним як основного попереднього договору від 16.09.2019 та визнання за позивача права власності за позивачами на нерухоме майно, належне відповідачці.
З огляду на викладене, суд прийшов до висновку, що в задоволенні даного позову слід відмовити.
На підставі ст. 141 ЦПК України, в зв`язку з відмовою в позові, судові витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.
Заяв про розподіл інших судових витрат до суду не надійшло.
В зв`язку з відмовою в задоволенні позовних вимог, позивачу ОСОБА_1 підлягають поверненню кошти, внесені ним на депозитний рахунок суду.
Керуючись ст. ст. 3, 6, 203, 626, 627,628,635 ЦК України, ст.ст. 4, 10, 11, 60, 209, 212, 213, 214, 215 ЦПК України, суд, -
У задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на об`єкт нерухомості відмовити.
Повернути ОСОБА_1 кошти, внесені ним на депозитний рахунок суду в розмірі 112 500 (сто дванадцять тисяч п`ятсот) гривень, квитанція від 21.02.2025 № 1.97179273.1.
Заочне рішення може бути переглянуте Брусилівським районним судом Житомирської області за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом встановлених строків не будуть подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд, якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.
Повне рішення складене судом 27.03.2025.
Реквізити сторін у справі :
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса зареєстрованого місця проживання: АДРЕСА_3 ; адреса фактичного місця проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Позивач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , адреса зареєстрованого місця проживання: АДРЕСА_4 ; адреса фактичного місця проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Відповідач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , адреса зареєстрованого місця проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_3 .
Суддя П.В. Миколайчук