Придніпровський районний суд м.Черкаси
Справа № 711/9122/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

Заочне

20 березня 2025 року Придніпровський районний суд м. Черкаси в складі:

головуючого судді Кондрацької Н.М.,

за участю секретаря судового засідання Мелещенко О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Черкаси цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним,-

встановив:

Позивачка ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним.

Позовні вимоги мотивує тим, що 01.10.1997 між нею та ОСОБА_2 , відповідно до Правил біржової торгівлі, згідно з Протоколом відкритих торгів № 1, підписаним на Товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія), було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна. На даний час місце проживання відповідача невідоме і у неї відсутня можливість щодо здійснення нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу. У відповідності до п. 1 вказаного Договору, об`єктом купівлі-продажу згідно з Договором є будинок АДРЕСА_1 з належною частиною надвірних споруд: сарай - Б, вбиральна - В, льох - Г, № 1-2 огорожа, № 3 - водоколонка. Будинок загальною площею 59 кв.м. і житловою площею 35,5 кв. м., розташований на земельній ділянці площею 571 кв.м. Згідно з п. 2 Договору домоволодіння належить продавцеві на підставі свідоцтва про право на спадщину, що видане Другою Черкаською державною нотаріальною конторою 25.09.1997. Домоволодіння зареєстроване у Черкаському об`єднаному бюро технічної інвентаризації і записане в реєстраційну книгу № 84 під номером 4502. Відповідно до п. 4 Договору домоволодіння оцінюється за згодою сторін і продається за 7 400 грн. Вказану суму повірений продавця отримав від покупця повністю до реєстрації договору на біржі, що підтверджується розпискою на договорі. Згідно п. 5 договору покупець набуває право власності на домоволодіння з дня реєстрації цього договору на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія). Як вбачається з договору, він зареєстрований на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія) 01.10.1997 за реєстраційним номером 339-2. На теперішній час Черкаська філія товарної біржі «Українська біржа нерухомості» припинила свою діяльність. Право власності на зазначене Домоволодіння було зареєстровано і в КП «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації», що підтверджується відміткою на зворотній стороні договору. Відповідно до довідки КП «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» № 15232о від 28.10.2020 станом на 01.01.2013 право власності на домоволодіння АДРЕСА_1 зареєстровано у КП «ЧООБТІ» за ОСОБА_1 . Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 належить на праві власності ОСОБА_1 . Отже, отримавши державну реєстрацію права власності на спірне домоволодіння, яке вона придбала за договором купівлі-продажу №339-2 від 01.10.1997, що зареєстрований на Товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості», держава тим самим визнала її право власності на домоволодіння, як таке, що виникло на не заборонених законом підставах. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав земельна площею 0,0614 га на якій знаходиться домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 також належить на праві власності ОСОБА_1 . На час укладення договору їй (позивачу) не було відомо, що правочин підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до якого, зокрема ст. 15, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають, про що було вказано у Договорі.

У подальшому, 14.01.2021 вона звернулася до приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Харченко М.М. з метою посвідчення договору дарування житлового будинку АДРЕСА_1 , проте, нотаріусом була видана постанова про відмову у вчиненні нотаріальної дії з підстав того, що вказаний договір, не може бути прийнятий в якості правовстановлюючого документа, оскільки сторонами договору не додержано вимог ст. 227 ЦК Української РСР (в редакції, яка діяла в момент укладання договору) в частині його нотаріального посвідчення. Зазначає, що наразі вона не може розпорядитися належним їй домоволодінням, у зв`язку із недотриманням форми правочину, а саме відсутністю нотаріального посвідчення договору. Вважає, що умови договору сторонами було повністю виконано, нею було сплачено вартість проданого майна, а відповідачем отримано вказані кошти та звільнено домоволодіння, ні заперечень, ні зауважень ніхто зі сторін договору з дня його укладення і до цього часу не заявляв.

На підставі викладеного, позивач просить визнати дійсним договір купівлі-продажу домоволодіння АДРЕСА_1 , укладений 01.10.1997 між ОСОБА_2 з однієї сторони та ОСОБА_1 з іншої сторони, підписаний та зареєстрований на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія) відповідно Протоколу відкритих торгів № 1 від 01.10.1997, реєстраційний номер 339-2.

Ухвалою суду від 25.11.2024 відкрито провадження в даній справі та справу призначено до розгляду в спрощеному порядку. Сторонам встановлено строк для подачі заяв по суті спору.

У судове засідання позивач та її представник адвокат Дмитрик С.В. не з`явилися, до початку адвокат подав до суду заяву, у якій просив розгляд справи здійснювати за їхньої відсутності, позовні вимоги підтримав та наполягав на їхньому задоволенні з підстав, викладених у позовній заяві.

Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання не з`явився, про причини неявки суду не повідомив, хоча був належним чином повідомлений про день, час і місце розгляду справи. Відзив на позов не подано.

Справу вирішено за правилами заочного розгляду, передбаченими ст. 280-282 ЦПК України, за відсутності відповідача, повідомленого у встановленому законом порядку про дату, час і місце судового засідання, який не з`явився у судове засідання без повідомлення причин, не подавши відзиву проти позову, та зі згоди представника позивача щодо такого порядку розгляду справи.

Суд, враховуючи думку сторони позивача, дослідивши матеріали справи та письмові докази, встановив такі обставини та відповідні ним правовідносини.

Відповідно до ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до положень ст.ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками процесу. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 80 ЦПК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України).

У судовому засіданні встановлено, що згідно договору купівлі-продажу від 01.10.1997 зареєстрованого за № 339-2 від 01.10.1997, посвідченого директором товарної біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія) Оганесян А., продавець ОСОБА_2 зобов`язується передати у власність покупця ОСОБА_1 будинок АДРЕСА_1 з належною частиною надвірних споруд: сарай - Б, вбиральна - В, льох - Г, № 1-2 огорожа, № 3 водоколонка, а покупець зобов`язується прийняти домоволодіння і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені у цьому договорі. Будинок загальною площею 59 кв.м. і житловою площею 35,5 кв. м., розташований на земельній ділянці площею 571 кв.м. ( п.1 договору).

Інвентаризаційна вартість домоволодіння згідно довідки характеристики ЧООБТІ від 30.09.1997 складає 6982 грн. (п.3 договору).

Відповідно до п.4 договору домоволодіння оцінюється за згодою сторін і продається за 7 400 грн., Вказану суму повірений продавця отримав від покупця повністю до реєстрації договору на біржі, що підтверджується розпискою на договорі (а.с.14).

Тобто, усі умови договору купівлі-продажу сторонами виконано повністю.

Крім того, в п. 5 договору вказано, що покупець набуває права власності на згадане домоволодіння з дня реєстрації цього договору на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія).

Пунктом 11 Договору купівлі-продажу визначено, що на підставі ст.227 Цивільного кодексу УРСР, даний договір підлягає реєстрації в Черкаському об`єднаному бюро технічної інвентаризації після переходу до покупця прав власності на домоволодіння.

Відповідно до умов договору та діючого на той час законодавства позивач зареєстрував вказаний договір у КП «Черкаському обласному об`єднаному бюро технічної інвентаризації», право власності записано у реєстрову книгу № 84 під номером 4502.

Крім того, відповідно до довідки Комунального підприємства «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» № 15232 о від 28.10.2020, станом на 01.01.2013 право власності на домоволодіння АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 , на підставі Договору купівлі-продажу, зареєстрованого на товарній біржі «Українська Біржа нерухомості» (Черкаська філія) 01.10.1997, реєстраційний № 339-2.

Також на ім`я ОСОБА_1 складено технічний паспорт на житловий будинок садибного типу за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав від 04.04.2024 № 372870487 житловий будинок розташований за адресою: АДРЕСА_1 зі складовими його частинами на підставі договору купівлі продажу № 339-2 від 01.10.1997 одноосібно зареєстровано на праві власності за ОСОБА_1 , ціна нерухомого майна встановлена у договорі 7400,00 грн.

Крім того, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав № 364553377 від 05.02.2024 вбачається, що земельна площею 0,0614 га, кадастровий № :02:052:0095 також належить на праві власності ОСОБА_1 .

Позивач ОСОБА_1 14.01.2021 звернулася до приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Харченко М.М. з метою посвідчення договору дарування житлового будинку АДРЕСА_1 , проте, нотаріусом була видана постанова про відмову у вчиненні нотаріальної дії з підстав того, що вказаний договір, не може бути прийнятий в якості правовстановлюючого документа, оскільки сторонами договору не додержано вимог ст. 227 ЦК Української РСР (в редакції, яка діяла в момент укладання договору) в частині його нотаріального посвідчення.

Згідно ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Відповідно до ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Пунктом 2 Постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 регламентовано, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Вказаний договір купівлі-продажу був вчинений 01.10.1997 року, тобто під час дії ЦК УРСР 1963 року, який на той час регулював правочин купівлі-продажу майна.

Відповідно до ст.15 ЗУ «Про товарну біржу»: біржовою операцією визнається угоді, якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладенню з моменту її реєстрації на біржі.

При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році.

У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу домоволодіння, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.

За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР (1963 року) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 224 ЦК УРСР (1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

Частиною 2 ст.47 ЦК УРСР (1963 року) передбачено, що у разі, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, що виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Відповідно до ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Відповідно з ч.1 ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 650 ЦК України визначено, що особливості укладення договорів на біржах встановлюються відповідними актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 4 ст. 656 ЦК України до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах, (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Договори, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, в зв`язку з чим необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.

Таким чином, договори щодо придбання на біржових торгах об`єктів нерухомого майна вимагають оформлення в письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню.

В силу ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу, який проведено у якості біржової операції між продавцем ОСОБА_2 та покупцем ОСОБА_1 .

Реєстрація на Біржі нерухомості права власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, на той момент не суперечила чинному законодавству. Інструкція «Про порядок Державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб» передбачала підставу для державної реєстрації - договорів купівлі-продажу і міни, зареєстровані біржею.

З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», є підстави для визнання договору купівлі-продажу № 339-2 від 01.10.1997, оформленого на товарній біржі «Українська біржа нерухомості», дійсним.

Відповідно до абз. 3 та 4 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Відповідно до ч. 2. ст.3 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до ч. 2.ст.3 Закону України від 01липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013 року, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Здійснивши державну реєстрацію у КП «ЧООБТІ» права власності за позивачем на домволодіння, про що зазначалося вище, держава цим самим визнала її право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , як таке, що виникло на не заборонених законом підставах.

З огляду на вищевикладене, вбачається, що позивачка, повністю виконала умови договору купівлі-продажу, сплатила кошти за придбане майно, вселилася в нього, договір відповідно до частини 2 статті 227 ЦК УРСР був зареєстрований в ЧООБТІ у передбаченому законом порядку, угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, сторонами досягнуто згоди зі всіх його істотних умов, таким чином ОСОБА_1 набула права власності на будинковолодіння і правомірно володіє ним до теперішнього часу, тому, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог та наявність підстав для їх задоволення.

Враховуючи наведені обставини, суд вважає, що позов підлягає задоволенню у повному обсязі та вважає за необхідне визнати дійсним договір купівлі-продажу № 339-2, укладений 01.10.1997 на Товарній біржі «Українська Біржа нерухомості», за яким позивачка купила у відповідача ОСОБА_2 житловий будинок АДРЕСА_1 .

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 10, 11, 12, 258, 259, 263-265, 280-284 ЦПК України, ст.ст. 209, 220, 650, 656, 657 ЦК України, ст.ст. 47, 227 ЦК УРСР в редакції 1963 року, ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» суд, -

ухвалив:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу № 339-2 від 01.10.1997, укладений 01.10.1997 товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія), за яким ОСОБА_1 придбала у ОСОБА_2 домоволодіння АДРЕСА_1 .

Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне заочне рішення не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Рішення суду може бути оскаржено позивачем безпосередньо до Черкаського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складений 20.03.2025.

Головуючий: Н. М. Кондрацька