Провадження №2/752/900/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 березня 2025 року м. Київ

Голосіївський районний суд міста Києва в складі:

головуючого судді Кордюкової Ж.І.,

за участю секретаря Олійник К.С.,

представника відповідача Колеснікової Ю.Е.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про розірвання договору та стягнення грошових коштів,-

ВСТАНОВИВ:

Адвокат Здебська Ольга Павлівна в інтересах ОСОБА_1 звернулася до Святошинського районного суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Гарант Капітал») про розірвання договору та стягнення грошових коштів.

В обґрунтування заявлених вимог зазначила, що 02.10.2018 ОСОБА_2 та АТ АКБ «Аркада» уклали договір про участь у Фонді фінансування будівництва №87446, відповідно до умов якого ОСОБА_1 на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада - будівництво» надав свою згоду на участь у Фонді.

Згідно пункту 6 договору про участь у ФФБ за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими характеристиками: однокімнатна квартира за адресою: АДРЕСА_1 , складова частина об?єкта будівництва - житловий будинок 328, номер об?єкта інвестування - 220, загальна площа об`єкта інвестування 51,7 кв.м.

21.05.2019 та 18.11.2019 ОСОБА_2 та АТ АКБ «Аркада» уклали додаткові угоди до

Договору №87446 щодо зобов`язання ОСОБА_1 не змінювати об`єкт інвестування та надання права АТ АКБ «Аркада» відмовити в оформленні операції зміни об`єкта інвестування.

На виконання умов вищевказаного Договору та Правил Фонду фінансування будівництва ОСОБА_1 сплатив обумовлену договором суму у розмірі 790439, 09 грн.

14.01.2020 отримав Свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Еврика» №305717 за програмою ТОВ «Аркада будівництво».

Запланованою датою введення в експлуатацію об`єкта інвестування умовами договору було визначено серпень 2020.

Відповідно до рішення Правління Національного банку України від 25.08.2020 №541-рш/БТ «Про віднесення АТ АКБ «Аркада» до категорії неплатоспроможних» та рішення виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 25.08.2020 № 11583 «Про запровадження тимчасової адміністрації в АТ АКБ «Аркада» та делегування повноважень тимчасового адміністратора банку» у АТ АКБ «Аркада» запроваджено тимчасову адміністрацію.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.01.2021, яке набрало законної сили 12.02.2021, у справі № 910/14860/20 замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада Будівництво» з АТ АКБ «Аркада на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

Отже, з 12.02.2021 до ТОВ «ФК «Гарант Капітал», як нового

управителя ФФБ «Еврика» перейшли всі права і обов`язки щодо довірителів цього ФФБ, у тому числі і за договором про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02.10.2018, укладеним з позивачем.

01.11.2021 ТОВ «ФК «Гарант Капітал» надіслало позивачу повідомлення про заміну управителя ФФБ та про збільшення строків будівництва об`єкт будівництва, у відповідності до якого запланована дата введення житлового будинку експлуатацію визначена - грудень 2029 року. а запланований строк передачі під заселення березень 2030 року.

Тобто, у запланований строк визначений об`єкт будівництва в експлуатацію не був введений та позивачу не переданий, внаслідок чого забудовник порушив строки спорудження об`єкта будівництва, управитель допустив збільшення строків будівництва більше ніж дев`яносто днів.

Згідно з ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів.

Підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»: 1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва; 2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених ч. 1 ст. 18 Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором).

Таким чином, порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.

Внаслідок бездіяльності відповідача, що полягала у нездійсненні заходів щодо здійснення контролю за виконанням забудовником своїх зобов`язань за договором, а саме введення в експлуатацію у визначений строк об`єкту інвестування, позивач також набув право на застосування правових наслідків, що визначені статтею 611 ЦК України.

Також позивач має право на захист свого порушеного права шляхом стягнення неустойки відповідно до ч. 5 ст .10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 3% загальної вартості послуги, суму якої визначає у 71201, 28 грн. та яку обраховує з часу зміни управителя ФФБ на ТОВ «ФК «Гарант капітал».

Просила:

розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02.10.2018, укладений між ОСОБА_1 та АТ АКБ "Аркада";

стягнути з ТОВ «ФК «Гарант капітал» на користь позивач ОСОБА_1 861640,37 гривень, які складаються з: 790439, 09 грн. - сплачених позивачем на виконання умов договору та 71201,28 грн., що становлять 3% річних;

судові витрати позивача, пов`язані з розглядом даної справи, компенсувати за рахунок відповідачів.

Ухвалою Святошинського районного суду міста Києва від 25.12.2023 передано на розгляд за підсудністю справу №759/25051/23 до Голосіївського районного суду міста Києва.

08.04.2024 постановлено ухвалу про відкриття провадження у цивільній справі та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження.

10.06.2024 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначено цивільну справу до судового розгляду по суті.

25.04.2024 до суду надійшов відзив від представника відповідача адвоката Колеснікової Ю.Е., в якому остання заперечувала проти задоволення позовних вимог. Зазначила, що Закон України «Про фінансові-кредитні механізми і управління майно при будівництві житла та операціях з нерухомістю» прямо встановлює, що розірвання договору про участь у ФФБ з підстав, передбачених нормами ч. 4 ст. 18, ч. 5 ст. 21 цього Закону, є відмовою довірителя від участі у ФФБ.

Позивач має право на дострокове розірвання договору, але в порядку, який передбачений Правилами ФФБ та Договором про участь у ФФБ, тобто шляхом підписання угоди про припинення договору з одночасним поверненням свідоцтва про участь у фонді та договору про уступку майнових прав.

Станом на момент написання відзиву об`єкт інвестування - квартира АДРЕСА_2 , складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 не реалізований наступному довірителю, а тому не настав строк виплати позивачу коштів, у зв`язку з розірванням договору про участь у ФФБ, з підстав, передбачених ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансові-кредитні механізми і управління майно при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Незалежно від підстав відмови позивача від участі у ФФБ, повернення позивачу коштів можливо виключно після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування.

З огляду на це, вимога позивача про стягнення з відповідача грошових коштів в розмірі 790439, 09 грн. є необґрунтованою.

Також зазначила, що позивач не виконав взяті на себе за договором зобов`язання, оскільки не оплатив повну вартість об`єкта інвестування.

У зв`язку з цим, відповідач як управитель ФФБ виду А «ЕВРИКА» направив позивачу повідомлення від 23.04.2024, яким було повідомлено про невиконання обов`язку з оплати вартості об`єкта інвестування та про право Управителя прийняти рішення про відкріплення об`єкта інвестування. Управителем також було запропоновано протягом 10 календарних днів з дати направлення цього повідомлення сплатити вартість 9,63 метрів квадратних об`єкта інвестування та винагороду Управителю за надання послуг із здійснення управління коштами, переданими в управління, у розмірі 203 170,62 грн. за вказаними у повідомленні реквізитами.

Отже, через невиконання позивачем зобов`язань за укладеним ним договором про

участь у ФФБ, відповідач на підставі п.п. 2 п. 31 договору набув право відкріпити від позивача закріплений за ним об`єкт інвестування з дотриманням процедури, передбаченої п.п.2 п. 31 Договору про участь у ФФБ.

Щодо позовних вимог про стягнення пені зазначила, що позивач не наводить жодних аргументів та не надає жодних доказів на підтвердження бездіяльності відповідача щодо здійснення контролю за виконанням забудовником своїх зобов`язань за договором.

Позивачем не надано жодних доказів та не наведено обґрунтувань порушення відповідачем умов договору про участь у ФФБ, які б мали наслідком порушення строків спорудження об`єкта будівництва.

Позивач здійснює нарахування пені з 14.12.2020, однак відповідач лише з 12.01.2021 замінив АТ АКБ «Аркада» як управитель ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво» з АТ АКБ «Аркада», тобто перебрав на себе права і обов`язки управителя ФФБ виду А «Еврика».

Будівництво та введення в експлуатацію житлового будинку №28 ЖК «Еврика» залежить від дій, які покликані виправити наслідки недобросовісної діяльності групи компаній « ІНФОРМАЦІЯ_1 », зокрема, щодо відновлення проектної документації, без якої об`єктивно неможливо здійснювати будівництво.

Відповідач як Управитель, в свою чергу, протягом всього часу з моменту, коли став управителем ФФБ «Еврика», забезпечує інтереси Довірителів шляхом здійснення контролю за ходом будівництва і прийняття до експлуатації житлових будинків ЖК «Еврика», зокрема, житлового будинку АДРЕСА_3 ЖК «Еврика», на квартиру АДРЕСА_4 в якому позивачу належать майнові права.

Згідно з ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів», у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством.

Вартість послуг управителя становила 14 981,02 грн., а не 790439,09 грн.

Таким чином, розрахунки пені позивачем є помилковими та необґрунтованими.

30.05.2024 представник позивача адвокат Здебська О.П. подала до суду заперечення на відзив, в яких зазначила, що порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої у довірителя виникає право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.

03.06.2024 представник відповідача адвокат Колеснікова Ю.Е. подала до суду заперечення на відповідь на відзив доводи яких зводяться до доводів зазначених у відзиві на позовну заяву.

03.06.2024 представник відповідача адвокат Колеснікова Ю.Е. подала до суду заяву про закриття провадження у справі в частині позовних вимог про розірвання договору та стягнення 790439, 09 грн., яку обґрунтувала таким.

У зв`язку з невиконанням зобов`язання по договору про участь у ФФБ №87446 від 02.10.2018, згідно пп. 2 п. 31 цього договору, управитель прийняв рішення про відкріплення об`єкта інвестування: номер об`єкта будівництва - складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 , номер об`єкта інвестування - квартира 220, поверх - 5, загальна площа 51,97 кв.м, закріплено за довірителем 42, 34 кв.м, сума внесених довірителем коштів - 788474, 47 грн., об`єкт будівництва - житлові будинки та об`єкта соціально-побутової сфери на АДРЕСА_1 .

Отже, у зв`язку з тим, що управитель прийняв рішення про відкріплення об`єкта інвестування, договір про участь у ФФБ від 02.10.2018 є припиненим, а тому не може бути розірваний судом. Враховуюче викладене, провадження у справі підлягає закриттю, у зв`язку з відсутністю предмету спору.

Суд залишає вказану заяву без задоволення, оскільки між сторонами наявний спір про право.

14.11.2024 представник позивача адвокат Здебська О.П. подала до суду письмові пояснення.

Представник відповідача адвокат Колеснікова Ю.Е. заперечувала проти задоволення позовних вимог.

Інші учасники справи до суду не з`явились.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

02.10.2018 між АТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 укладено договір №87446 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого довіритель на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво», що затверджені рішенням Правління ПАТ АКБ «Аркада», надає свою згоду на учать у фонді фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво».

Відповідно до п. 2, 3 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 за цим договором довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати Правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, визначеного в п. 6 цього Договору.

Управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до Правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів (оперативний резерв) залишається в управління управителя. Після закінчення будівництва, введення об`єкта будівництва в експлуатацію, підключення його до інженерних мереж, передачі його об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною документацією та, відповідно, під заселення Довірителям кошти оперативного резерву управитель перераховує забудовнику.

Відповідно до п. 5 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 об`єктом будівництва за цим договором є житлові будинки та об`єкти соціально-побутової сфери, складова частина об`єкта будівництва: житловий будинок АДРЕСА_5 , будівництво якого організує забудовник ТОВ «Аркада-будівництво» та фінансує управитель за рахунок отриманих в управління від довірителя коштів.

Запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 - серпень 2020 року.

Відповідно до п. 6 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 відповідно до правил фонду та цього договору за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об`єкта інвестування: квартира, будівельна або поштова адреса об`єкта будівництва: АДРЕСА_1 , номер об`єкта інвестування - 220, поверх - 5, загальна площа - 51,97 кв.м.

Відповідно до пп. 8, 12 п. 7 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 управитель зобов`язаний виплатити кошти довірителю за його письмовою заявою відповідно до правил фонду та цього договору, а також письмово повідомити довірителя про внесення змін до Правил фонду, зміну технічних характеристик об`єкта будівництва та/або об`єкта інвестування на підставі листа забудовника, збільшення строку будівництва більше як на 90 днів, введення об`єкта будівництва в експлуатацію з наданням на його письмову вимогу копії відповідного акту, відкріплення від довірителя об`єкта інвестування на умовах цього договору, зміну місцезнаходження управителя.

Відповідно до пп. 1, 3 п. 9 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 довіритель зобов`язаний виконувати всі умови правил фонду та цього договору, у т.ч. дотримуватися визначених в цьому договорі: порядку передачі коштів в управління управителю, порядку здійснення остаточних розрахунків за даними БТІ, порядку отримання довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування; дотримуватися графіка внесення коштів, визначеного у свідоцтва про учать у фонді та закінчити всі розрахунки у такі строки: якщо до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію залишилось більше 2 місяців - не пізніше ніж за 3 місяці до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію, в іншому випадку - протягом місяця з дати укладання договору,

Відповідно до пп. 3, 10 п. 10 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 довіритель має право до запланованої дати прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, на умовах, визначених цим договором відмовитися від участі у фонді шляхом розірвання цього договору та отримати з фонду кошти відповідно до Правил фонду та цього договору.

Відповідно до пп. 2 п. 28 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 управління майно за цим договором припиняється у разі відмови довірителя від участі у фонді.

Відповідно до п. 30 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 у разі відкріплення від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування управитель також відкріплює від довірителя всі закріплені за ним вимірні одиниці такого об`єкта інвестування. З моменту відкріплення об`єкта інвестування від довірителя управління майно припиняється. Довіритель втрачає право вимоги на об`єкт інвестування та вимірні одиниці такого об`єкта. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у порядку, встановленому Правилами фонду за цим договором.

Відповідно до п. 31 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у разі: 1) відмови довірителя від участі у фонді; 2) невиконання зобов`язань, передбачених пп. 3-6 п. 9 цього договору, у цьому випадку управитель рекомендованим листом за адресою, вказаною довірителем у цьому договорі, повідомляє довірителя про розгляд управителем питання щодо відкріплення від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування, та пропонує довірителю вжити заходів для усунення відповідного порушення довірителем своїх зобов`язань. Рішення про відкріплення об`єкта інвестування від довірителя приймається управителем протягом 10 календарних днів з дати направлення довірителю повідомлення. Про винесення такого рішення управитель повідомляє довірителя рекомендованим листом протягом 5 (п`яти) календарних днів з дати прийняття відповідного рішення.

Відповідно до п. 34 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 якщо управитель відкріпив від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у разі невиконання зобов`язань, передбачених пп. 3 п. 9 цього договору, сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці такого об`єкта станом на перший день місяця, наступного за місяцем, коли довіритель порушив графік внесення коштів до фонду, за вирахуванням винагороди управителю відповідно до правил фонду та цього договору.

Відповідно до п. 37 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 сума коштів, яка підлягає поверненню у випадках, передбачених п. 33-36 цього договору повертається довірителю протягом 5 днів після здійснення управителем повної реалізації об`єкта інвестування.

Відповідно до п. 43 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 зміни до цього договору вносяться у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Додатки та зміни до цього договору є його невід`ємною частиною і мають однакову юридичну силу. При перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться, управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення об`єкта в експлуатацію буде вважатися зазначена у свідоцтва про участь у фонді.

14.01.2020 ОСОБА_1 отримано свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада будівництво» сума внесених коштів 788474,47 грн., кількість закріплених за довірителем одиниць об`єкту інвестування 42,34 кв.м.

Відповідно п. 6.7.1. до Правил Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво» управління майном, яке здійснюється за договором про учать у ФФБ, припиняється у разі відкріплення банком від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.01.2021, яке набрало законно сила 12.02.2021, у справі № 910/14860/20 замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада Будівництво» з АТ АКБ «Аркада на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

01.11.2021 ТОВ «ФК «Гарант капітал» повідомило позивача про заміну управителя фонду фінансування будівництва з АТ АКБ «Аркада» на ТОВ «ФК «Гарант капітал», а також про збільшення строків будівництва об`єкту будівництва: запланована дата введення житлового будинку в експлуатацію - грудень 2029 року, запланований строк передачі для заселення - березень 2030 року.

Відповідно до умов договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 ОСОБА_1 сплатив на користь АТ АКБ «Аркада» грошові кошти у загальному розмірі 790439,09 грн., що підтверджується квитанціями доданими до позовної заяви.

23.04.2024 ТОВ «ФК «Гарант капітал» направило ОСОБА_1 пропозицію оплатити вартість об`єкту інвестування, згідно умовами договору про участь у ФФБ, а саме сплатити вартість 9, 63 кв.м об`єкта інвестування та винагороду Управителю за надання послуг із здійснення управління коштами, переданими в управління, у розмірі 203170, 62 грн.

21.05.2024 ТОВ «ФК «Гарант капітал» направило ОСОБА_1 повідомлення, відповідно до якого у зв`язку із невиконанням останнім зобов`язання по договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446, згідно пп. 2 п. 31 цього договору, управитель прийняв рішення про відкріплення об`єкта інвестування: номер об`єкта будівництва - складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 , номер об`єкта інвестування - квартира 220, поверх - 5, загальна площа 51,97 кв.м, закріплено за довірителем 42, 34 кв.м, сума внесених довірителем коштів - 788474, 47 грн., об`єкт будівництва - житлові будинки та об`єкта соціально-побутової сфери на АДРЕСА_1 .

Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (частини друга, третя статті 6 ЦК України).

Згідно з п.1 ч.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч.1, 2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-телекомунікаційної системи, що використовується сторонами. У разі якщо зміст правочину зафіксований у кількох документах, зміст такого правочину також може бути зафіксовано шляхом посилання в одному з цих документів на інші документи, якщо інше не передбачено законом. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Стаття 610 ЦК України визначає, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Стаття 611 ЦК України визначає, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:

1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору;

2) зміна умов зобов`язання;

3) сплата неустойки;

4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до змісту ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Відповідно до ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з ч.1-3 ст.652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

Відповідно до ч.1 ст. 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Відповідальність за порушення законодавства про захист прав споживачів встановлена у ст.23 Закону України «Про захист прав споживачів».

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю регулюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Частиною 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» встановлено, що у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Частинами 1-4 ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі:

повного виконання управителем ФФБ зобов`язань перед довірителем;

відмови довірителя від участі в ФФБ;

смерті довірителя - фізичної особи або ліквідації довірителя - юридичної особи;

відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ;

в інших випадках, передбачених Правилами ФФБ.

При відкріпленні від довірителя об`єкта інвестування управитель також відкріплює від довірителя всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об`єкта інвестування та забезпечує державну реєстрацію припинення спеціального майнового права довірителя на об`єкт інвестування (державну реєстрацію припинення обтяження речових прав на об`єкт інвестування, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну об`єкта інвестування). З моменту відкріплення об`єкта інвестування від довірителя та державної реєстрації припинення спеціального майнового права довірителя на об`єкт інвестування (державної реєстрації припинення обтяження речових прав на об`єкт інвестування, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну об`єкта інвестування) управління майном припиняється, довіритель втрачає право вимоги на об`єкт інвестування та вимірні одиниці цього об`єкта інвестування, управитель ФФБ зобов`язаний виплатити довірителю кошти на умовах та в порядку, визначених Правилами фонду.

Управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у таких випадках:

відмова довірителя від участі у ФФБ;

порушення довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, зазначеного у свідоцтві про участь у ФФБ.

Сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від участі у ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування на день передачі коштів в управління управителю ФФБ.

У разі якщо управитель відкріпив від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування за недотримання довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування станом на перший день місяця, наступного за місяцем, коли довіритель порушив графік внесення коштів до ФФБ.

Згідно з ч.1 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.

Відповідно до п. 22 ст. 1 Закону України «Про захист прав споживачів» споживач - це фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника.

Згідно із п.17 ст. 1 Закону України «Про захист прав споживачів» послуга - це діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб.

Відповідно до ч. 2 ст. 2 Закону України «Про захист прав споживачів» особливості захисту прав споживачів фінансових послуг визначаються відповідними законами.

Відповідно до положень ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Судом встановлено, що 02.10.2018 між позивачем та АТ АКБ «Аркада» укладений договір про участь у Фонді фінансування будівництва №87446, за умовами якого позивач повністю визнав Правила фонду фінансування будівництва та «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво» та за ним був закріплений об`єкт будівництва - однокімнатна квартира АДРЕСА_2 , на 6 поверсі, загальною площею 51,97 кв.м, із запланованою датою введення в експлуатацію серпень 2020 року.

У цьому договорі сторони погодили, що після внесення довірителем коштів за ним закріплюється певна кількість вимірних одиниць закріпленого за ним об`єкта відповідно до поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування та правил Фонду фінансування будівництва.

Станом 14.01.2020 за позивачем було закріплено 42,34 кв.м із загальної площі об`єкта будівництва в розмірі 51,97 кв.м відповідно до внесеної суми коштів в розмірі 788474,47 грн.

При закріпленні об`єкта інвестування за позивачем у нього виникає зобов`язання щодо подальшого внесення коштів до Фонду фінансування будівництва відповідно до умов укладеного ним договору.

Відомості про закріплення за позивачем площі об`єкта будівництва в розмірі 51,97 кв.м відсутні.

Зазначене дає підстави для висновку, що позивачем не було виконане зобов`язання щодо сплати повної вартості об`єкта будівництва в розмірі 51,97 кв.м. Доказів на підтвердження протилежного матеріали справи не містять.

Крім того, судом встановлено, що об`єкт будівництва не був введений забудовником в експлуатацію в заплановану дату - серпень 2020 року.

На час звернення позивача до суду з позовом об`єкт будівництва до експлуатації не введено.

За таких обставин, у позивача виникло право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів.

Разом із тим, матеріали справи не містять доказів того, що ОСОБА_3 звертався до АТ АКБ «Аркада» чи до ТОВ «ФК «Гарант Капітал» із такою заявою.

12.01.2021 до ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на підставі судового рішення перейшли всі права і обов`язки управителя ФФБ «Еврика» щодо довірителів цього ФФБ, у тому числі і за договором про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02.10.2018.

Відповідач, як управитель, зважаючи на те, що позивач не дотримався графіку внесення коштів, та не здійснив повну оплату за 9,63 кв.м об`єкту інвестування в строк до 05.2020, що передбачено п.18 договору про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02.10.2018.

21.05.2024 ТОВ «ФК «Гарант Капітал» направило ОСОБА_1 повідомлення про відкріплення об`єкта інвестування: номер об`єкта будівництва - складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 , номер об`єкта інвестування - квартира 220, поверх - 5, загальна площа 51,97 кв.м, закріплено за довірителем 42, 34 кв.м, сума внесених довірителем коштів - 788474, 47 грн., об`єкт будівництва - житлові будинки та об`єкта соціально-побутової сфери на АДРЕСА_1 , в зв`язку із невиконанням позивачем зобов`язання по договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446.

Тобто, зважаючи на невиконання позивачем зобов`язань щодо оплати залишку площі об`єкту інвестування в строк до 05.2020, визначений свідоцтвом про участь у ФФБ виду А «Еврика, відповідач відкріпив від ОСОБА_1 об`єкт інвестування.

Зважаючи на встановлені обставини, суд вважає, що відсутні підстави для розірвання договору в судовому порядку.

Крім того, оскільки за ініціативою відповідача від позивача був відкріплений об`єкт інвестування, то в такому випадку останньому підлягають виплаті внесені ним кошти, виходячи з кількості закріплених вимірних одиниць об`єкта інвестування та поточної ціни такого об`єкта станом на перший день місяця, наступного за місяцем, коли позивач порушив графік внесення коштів, та після здійснення відповідачем повної реалізації об`єкта інвестування (п.33.2., 37 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446).

Враховуючи наведене, суд відмовляє в задоволенні вимог про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 та стягнення 790439,09 грн.

Щодо вимог про стягнення пенї в розмірі 3% річних, нарахованих за період з 14.12.2020 по 14.12.2023 в розмірі 71201,28 грн., суд відзначає наступне.

Позивач є споживачем фінансової послуги, а тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню правила Закону України «Про захист прав споживачів».

З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа як управитель створює фонд фінансування будівництва, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном.

На відповідача, як на управителя, покладений обов`язок прийняти від довірителя кошти та використати їх відповідно до Правил фінансування будівництва та укладеного договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446.

Пунктом 24 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446 встановлений розмір винагороди управителя за управління майном довірителя в розмірі 1,9% від суми коштів, переданих в управління.

Суд враховує, що відповідач лише 12.01.2021 набув всі права і обов`язки управителя ФФБ «Еврика» щодо довірителів цього ФФБ.

При цьому, відповідач здійснює лише управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном, що передбачено ст. 6 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Аналогічні обов`язки відповідача встановлені у п. 7 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446.

Відтак, ТОВ «ФК «Гарант капітал» є неналежним відповідачем за вимогами про стягнення пені за період з 14.12.2020 до 11.01.2021, оскільки він набув всі права і обов`язки управителя ФФБ «Еврика» лише 12.01.2021.

Враховуючи, що відповідач надає фінансову послугу з управління коштами, вартість якої визначена сторонами в договорі, то нарахування пені позивач мав робити, виходячи саме з вартості цієї послуги, а не сплаченої ним вартості об`єкта інвестування.

Суд зауважує, що сплата пені є мірою відповідальності управителя за неналежне виконання покладених на нього обов`язків.

Суд вважає, що відповідач надав докази на підтвердження того, що починаючи з 12.01.2021, він, як управитель, здійснював контроль забудовника щодо належного виконання ним зобов`язань, передбачених договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 02.10.2018 №87446.

07.04.2021 був підписаний меморандум, однією зі сторін якого є ТОВ «ФК «Гарант капітал» щодо вирішення кризової ситуації проблеми добудови житлових комплексів банку «Аркада», яким передбачено проведення фінансово-економічного та юридичного аудиту роботи групи компаній «Аркада», що брали участь в здійсненні будівництва ЖК «Еврика», проведення технічного аудиту недобудованих будинків, розроблення графіків та етапності виконання будівельних робіт з добудови та введення об`єктів в експлуатацію, коригування проектної документації, визначення джерел фінансування та виконання будівельних робіт.

Забудовником ТОВ «Аркада-будівництво» в 2022 році було замовлено виготовлення коригування проектної документації з будівництва з метою відновлення проектної документації, яка направлена до ТОВ «Експертиза Груп» для отримання експертного звіту, а в березні 2023 року в Реєстр будівельної діяльності були внесені зміни даних та відкоригована проектна документація. Вчинення зазначених дії контролювались відповідачем шляхом надсилання відповідних запитів.

Наведене спростовує доводи позивача щодо неналежного виконання управителем покладених на нього обов`язків.

Враховуючи наведене, суд не вбачає підстав для стягнення з відповідача пені за період з 12.01.2021 по 14.12.2023.

Враховуючи обставини, встановлені у судовому засіданні у сукупності з наданими доказами, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судові витрати по справі слід віднести за рахунок держави, оскільки позивачу, який відповідно до ч.3 ст. 22 «Про захист прав споживачів» звільнений від сплати судового збору, відмовлено в повному обсязі в задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 12-13, 81, 141, 247, 258 - 259, 263 - 265, 268, 272 - 273, 354-355 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення в повному обсязі складене 20.03.2025.

Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Гарант Капітал", місцезнаходження: м. Київ, просп. Відрадний, буд. 103, оф. 210, .

Суддя Ж. І. Кордюкова