Справа № 756/4037/18
Провадження № 2/761/885/2025
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 березня 2025 року Шевченківський районний суд м. Києва у складі:

головуючого: судді - Притули Н.Г.

при секретарі: Габунії М.Г.,

за участі

представників ОСОБА_1 : ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

представника ОСОБА_4 : ОСОБА_5 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український центр оцінки «Експерт», ОСОБА_6 про визнання недійсним та скасування звіту про незалежну оцінку об`єкта нерухомості, визнання договору позики припиненим, стягнення грошових коштів та за зустрічним позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів, -

ВСТАНОВИВ:

29.03.2018 року до Оболонського районного суду м.Києва надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український центр оцінки «Експерт», ОСОБА_7 про визнання недійсним і скасування звіту з оцінки майна, визнання договору припиненим та стягнення грошових коштів.

З урахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог від 26.11.2020 року ОСОБА_1 просить:

-визнати недійсним та скасувати затверджений 13.09.2017 року Звіт про незалежну оцінку вартості квартири АДРЕСА_1 , складеного та виданого Товариством з обмеженою відповідальністю «Український центр оцінки «Експерт»;

-визнати припиненим з 22.09.2017 року Договір позики, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_7 ;

-стягнути з ОСОБА_7 на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 5 166 339,27 грн., які складаються з 2 999 479,98 грн. - перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя; 274 661,57 грн. - 3% річних, 587 135,89 грн. - інфляційні втрати; 1 305 121,83 грн. - проценти за користування чужими грошовими коштами.

Вимоги позову обгрунтовані тим, що 30.08.2016 року між ОСОБА_1 (далі - Позичальник) та ОСОБА_7 (далі - Позикодавець) був укладений договір позики за умовами якого Позикодавець надав Позичальнику грошові кошти в сумі 5 352 627,00 грн., що на день укладення договору становило еквівалент 210 000,00 доларів США та зобов`язався повернути їх до 30.09.2016 року.

З метою забезпечення зобов`язань за Договором позики, 30.08.2016 року між сторонами був укладений Договір іпотеки за яким в іпотеку було передано квартиру АДРЕСА_1 .

Додатковими угодами строк повернення позики був продовжений до 30.07.2017 року.

Так як ОСОБА_1 не виконав власні зобов`язання за договором та не повернув суму позики у строки, визначені договором з врахуванням змін, 01.08.2017 року ОСОБА_1 отримав від ОСОБА_7 вимогу про сплату боргу в сумі 5 429 487,00 грн. протягом 31 календарного дня та повідомлено про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання вимоги.

Оскільки ОСОБА_1 не виконав вимогу про повернення коштів, 22.09.2017 року ОСОБА_7 звернув стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на квартиру.

31.10.2017 року ОСОБА_1 направив ОСОБА_7 вимогу про виплату решти суми від задоволених вимог, в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку».

ОСОБА_7 не відшкодував позивачу перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог та 06.11.2017 року направив лист яким повідомив ОСОБА_1 , що зобов`язання за договором позики припинено не було, вказав про наявність заборгованості у розмірі 210 000,00 доларів США та залишок пені у розмірі 41 047,85 доларів США.

ОСОБА_7 у листі зазначив, що Товариством з обмеженою відповідальністю «Український центр оцінки «Експерт» здійснено оцінку вартості предмета іпотеки та її вартість становить 4 833 271,00 грн. Тому саме вказана сума була спрямована на погашення заборгованості. На думку Позикодавця вартість предмета іпотеки покрила лише частково розмір нарахованої ним пені за 54 дні прострочки (загалом 226 800,00 доларів США), а основний борг в еквівалентному розмірі 210 000,00 доларів США залишився без змін.

Однак ОСОБА_1 із таким розрахунком не погоджується, так як він не відповідає чинному законодавству України, засадам розумності та добросовісності, а тому є таким, що порушує право ОСОБА_1 на отримання справедливого відшкодування, передбаченого ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку».

Визначена вартість предмета іпотеки є значно заниженою та складеною з порушенням положень діючого законодавства, не проаналізовані всі тенденції ринку нерухомого майна та наявні інформаційні джерела. Внаслідок чого Товариство з обмеженою відповідальністю «Український центр оцінки «Експерт» проявило упередженість та необ`єктивність під час проведення оцінки предмета іпотеки, а тому є підстави для визнання недійсним та скасування затвердженого 13.09.2017 року Звіту про незалежну оцінку вартості квартири АДРЕСА_1 , що складений Товариством з обмеженою відповідальністю «Український центр оцінки «Експерт».

Позивач сам ініціював проведення дослідження вартості предмета іпотеки, та згідно із висновком Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, ринкова вартість предмета іпотеки станом на 22.09.2017 року становить 9 004 600,00 грн.

Також ОСОБА_1 зазначає, що у відповідності до положень ч.4 ст.36 Закону України «Про іпотеку» після завершення позасудового врегулювання (після набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки), зобов`язання за основним договором (позики) вважаються припиненими 22.09.2017 року.

ОСОБА_1 не погоджується із розрахунком заборгованості за договором позики та зазначає, що ОСОБА_7 в листі від 06.11.2017 року вказав, що на підставі п.4 Договору позики розмір пені, починаючи з 31.07.2017 по 22.09.2017 року (всього 54 дні) становить 226 800,00 доларів (4200*54). Поряд з цим встановлений у Договорі розмір пені є таким, що порушує засади добросовісності, розумності та справедливості, закріплений статтями 3, 509 ЦК України, оскільки значно перевищує розмір самої заборгованості за основним зобов`язанням. Оскільки ОСОБА_7 отримав задоволення своїх вимог в повному обсязі за рахунок звернення стягнення на предмет іпотеки, вбачається відсутність завдання будь-яких збитків невиконанням ОСОБА_1 . Договору позики, а тому на підставі положень ч.3 ст.551 ЦК України суд має право зменшити розмір пені до справедливо-обгрунтованого показника. На думку ОСОБА_1 справедливим та законним розміром неустойки розрахованої відповідно до статті 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань» у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від суми боргу, що за період з 31.07.2017 року по 21.09.2017 року становитиме 194 307,69 грн.

Відповідно до п.4 Додаткової угоди до Договору позики від 30.08.2016 року, укладеного сторонами 30.06.2017 року, ОСОБА_1 внаслідок порушення свого зобов`язання з вчасного повернення грошової позики, окрім неустойки має понести відповідальність у вигляді інфляційних втрат та 3% річних, що згідно розрахунку позивача за період з 31.07.2017 року по 21.09.2017 року становить 101 592,86 грн. - інфляційні втрати, та 23 316,92 грн. - 3 % річних, які мають бути додані до основного зобов`язання.

Згідно розрахунків позивача, перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя становить 3 332 755,53 грн. (9 004 600,00 (ринкова вартість предмета іпотеки станом на 22.09.2017 року) - 5 671 844,47 (загальний розмір заборгованості позивача з урахуванням справедливого та розумного розміру пені, інфляційних втрат та 3% річних).

А тому на підставі положень ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку» відшкодуванню підлягає 90% перевищення, тобто 2 999 479,98 грн. (3 332 755,53*90%).

ОСОБА_1 зазначає, оскільки ОСОБА_7 не виконав вимогу про сплату перевищення вартості предмета іпотеки у строк до 07.11.2017 року, внаслідок чого порушив зобов`язання покладене на нього законом, на підставі положень статей 530, 610, 611, 536, 1214, 1048, ч.2 ст.625 ЦК України ОСОБА_7 має сплатити ОСОБА_1 274 661,57 грн. - 3 % річних, 587 135,89 грн. - інфляційні втрати, 1 305 121,83 грн. проценти за користування чужими грошовими коштами.

14.05.2018 року до суду надійшов зустрічний позов ОСОБА_7 до ОСОБА_1 про стягнення боргу.

В позовних вимогах ОСОБА_7 просив: стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_7 борг за Договором позики від 30.08.2016 року в сумі 30 927 144,45 грн.

Вимоги зустрічного позову обгрунтовані тим, що станом на 30.07.2017 року ОСОБА_1 не виконав зобов`язання за договором позики, грошові кошти не повернув. Відповідно до вимог чинного законодавства 01.08.2017 року на адресу ОСОБА_1 було направлено вимогу про сплату боргу в сумі 5 429 487,00 грн. та попереджено про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки. Так як ОСОБА_1 не виконав вимогу, 22.09.2017 року було звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру шляхом набуття права власності. Вартість предмету іпотеки (квартири) було визначено 4 833 271,00 грн.

Крім того, 25.10.2017 року в рахунок виконання відповідачем грошового зобов`язання за договором, ОСОБА_7 уклав договори купівлі-продажу гаражів машиномісць в підземному паркінгу, що знаходиться в будинку АДРЕСА_2 , гараж 1 (один) вартість склала 317 654,00 грн. та гараж 2 (два) вартість склала 317 654,00 грн., сума вказаних машиномісць складає 635 308,00 грн.

Як зазначає ОСОБА_7 в зустрічному позові, відповідно до п.4 Додаткової угоди від 30.06.2017 року було передбачено сплату пені та відповідальності передбаченої ст.625 ЦК України за невиконання зобов`язання щодо повернення коштів.

Сума пені за 1 день становить 108 589,74 грн., станом на 22.09.2017 року відповідач прострочив виконання грошового зобов`язання на 54 дні, пеня за період з 31.07.2017 року по 22.09.2017 року становить 5 863 845,96 грн.

Тому на момент звернення стягнення на предмет іпотеки заборгованість ОСОБА_1 перед ОСОБА_7 за договором позики становила 11 317 433,37 грн. (борг та пеня).

ОСОБА_7 вважає, що у відповідності до положень ст.534 ЦК України, за рахунок предмету іпотеки було сплачено частину заборгованості за пенею в сумі 4 833 271,00 грн. Таким чином після звернення стягнення сума боргу становить 6 484 162,37 грн. (5 863 845,96 - 4 833 271,00 + 5 429 487,00).

Отже, сума боргу за договором позики не була сплачена, а зобов`язання за Договором не припинились.

Крім того, ОСОБА_7 зазначає, що за період з 23.09.2017 року (звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру) по 25.10.2017 року (звернення стягнення на машиномісця) (33 дні) має бути також нарахована пеня в сумі 3 583 461,42 грн. (108 589,74 грн. х 33 дні).

Станом на 25.10.2017 року сума пені становить 4 614 036,38 грн. з якої на погашення неустойки було направлено 635 308,00 грн. після реалізації паркомісць, а тому заборгованість по пені становить 3 978 728,38 грн.

В загальному після звернення стягнення на предмети іпотеки, станом на 25.10.2017 року заборгованість ОСОБА_1 за договором позики становить 9 408 215,38 грн. (борг - 5 429 487,00 грн. + 3 978 728,38 грн. - пеня).

Також ОСОБА_7 нараховує пеню за період з 26.10.2017 року по 11.05.2018 року (день звернення до суду із зустрічним позовом) в загальному розмірі 21 392 178,78 грн. (108 589,74 х 197 дні).

Отже, загальний розмір заборгованості за пенею становить 25 370 907,16 грн. (21 392 178,78 + 3 978 728,38).

На підставі положень ст.625 ЦК України за період з 31.07.2017 року по 11.05.2018 року (284 дні) ОСОБА_7 нараховує 3% річних, що становить 126 750,29 грн.

Протокольною ухвалою суду від 08.09.2020 року зустрічний позов був прийнятий до спільного розгляду з первісним позовом.

Як вбачається з копії свідоцтва про смерть, ОСОБА_7 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .

У зв`язку зі смертю ОСОБА_7 , ухвалою Оболонського районного суду м.Києва від 18.08.2021 року було зупинено провадження у справі.

Ухвалою Оболонського районного суду м.Києва від 01.02.2022 року залучено до участі у справі правонаступника ОСОБА_7 - ОСОБА_8 та відновлено провадження у справі.

Ухвалою Оболонського районного суду м.Києва від 22.09.2022 року справа за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український центр оцінки «Експерт», ОСОБА_8 про визнання недійсним та скасування звіту про незалежну оцінку об`єкта нерухомості, визнання договору позики припиненим, стягнення грошових коштів, втрат від інфляції та трьох відсотків річних від простроченого зобов`язання та за зустрічним позовом ОСОБА_8 до ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів була направлена за підсудністю до Шевченківського районного суду м.Києва.

10.11.2022 року справа надійшла до Шевченківського районного суду м.Києва.

Після реєстрації 02.12.2023 року шлюбу, ОСОБА_8 змінила прізвище на « ОСОБА_9 ».

Представники ОСОБА_1 в судовому засіданні заявлені вимоги підтримали та просили їх задовольнити в повному обсязі, в зустрічному позові просили відмовити.

Представник ОСОБА_4 в судовому засіданні підтримала вимоги зустрічного позову та просила його задовольнити з підстав, викладених у зустрічному позові, в первісному позові просила відмовити на тій підставі, що зобов`язання за договором позики не припинені та представниками ОСОБА_1 не надано доказів вартості майна яке було прийнято ОСОБА_4 , як спадкоємицею померлого ОСОБА_7 .

В судове засідання представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Український центр оцінки «Експерт» не з`явився, хоча належним чином був повідомлений про час та місце слухання справи, про поважні причини неявки суд не повідомив. Після надходження справи до Шевченківського районного суду м.Києва, будь-яких заяв клопотань від відповідача до суду не надходило. Відповідач не подав відзив на заявлені вимоги. 28.09.2018 року представник відповідача подав письмові пояснення в яких просив відмовити в задоволенні заявлених вимог, оскільки не передбачено такого способу захисту права, як визнання недійсною експертної оцінки.

На підставі положень статті 223 ЦПК України суд продовжив слухання справи у відсутність представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Український центр оцінки «Експерт».

Відповідно до ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, тобто обов`язок доказування покладений на сторони.

Вислухавши представників сторін, експерта, оцінивши в сукупності надані суду докази, суд приходить до висновку про часткове задоволення первісного позову та відмову в задоволенні зустрічного позову з наступних підстав.

Частина 1 статті 4 ЦПК України передбачає, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України під правочином розуміють дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

У відповідності до положень статті 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості..

Стаття 204 ЦК України визначає, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 30.08.2016 року між ОСОБА_7 (далі - Позикодавець) та ОСОБА_1 (далі - Позичальник) в простій письмовій формі був укладений Договір позики за яким Позичальник отримав від Позикодавця позику в сумі 5 352 627,00 грн., що на день укладення цього договору за курсом НБУ становить еквівалент 210 000,00 доларів США та зобов`язувався повернути її до 12.00 год. 30.09.2016 року (п.1, 3 Договору).

Пунктом 4 договору передбачено, що у разі прострочення Позичальником термінів повернення позики він зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, а також неустойку в розмірі 2% від суми позики за кожен день прострочення починаючи з першого дня.

Умовами договору не передбачено в якій валюті мала бути повернута позика, однак враховуючи передбачене зобов`язання про сплату індексу інфляції у випадку прострочення повернення позики, суд вважає, що борг мав бути повернутий в гривні, оскільки діюче законодавство передбачає можливість нарахування індексу інфляції лише відносно гривни.

Додатковими угодами від 23.09.2016 року, 31.10.2016 року, 27.12.2016 року, 29.01.2017 року, 24.02.2017 року, 30.03.2017 року, 03.05.2017 року, 30.05.2017 року та 30.06.2017 року вносились зміни до договору в частині суми боргу та строку повернення позики.

Згідно з пунктом 4 Додаткових угод, ОСОБА_1 взяв на себе зобов`язання у випадку неповернення грошей у вказаний строк, сплатити суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, а також пеню у розмірі 2% від суми позики за кожен день прострочення платежу та несе відповідальність за порушення грошового зобов`язання згідно статті 625 ЦК України.

Так згідно з додатковою угодою від 30.06.2017 року сторони домовились та зазначили, що заборгованість по договору Позики від 30.08.2016 року на сьогоднішній день (30.06.2017 року) складає 210 000,00 доларів США, що за курсом НБУ (26,098 грн за 1 долар США) на день підписання цієї Додаткової угоди становить 5 480 580,00 грн. та строк повернення позики визначений до 30.07.2017 року.

Договір позики та Додаткові угоди підписані сторонами, що свідчить про їх згоду з визначеними умовами.

Сторони не оскаржували в судовому порядку договір позики та додаткові угоди.

Крім того, 30.08.2016 року між ОСОБА_7 (далі - Іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (далі - Іпотекодавець) був укладений договір іпотеки за умовами якого Іпотекодавець передав Іпотекодержателю в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 на забезпечення виконання зобов`язань за договором позики від 30.08.2016 року, а саме - повернення позики в сумі 5 352 627,00 грн., що на день укладення цього договору за курсом НБУ становить еквівалент 210 000,00 доларів США, сплаті іншої заборгованості, платежів, санкцій, що передбачені та/або випливають з Основного зобов`язання, включаючи як зобов`язання передбачені договором позики, так і будь-якими додатковими угодами про внесення змін до нього, в тому числі щодо розміру позики, пені, штрафу, строку дії договору позики, встановлення інших майнових санкцій за невиконання умов договору позики.

Договір іпотеки посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю.В. та зареєстрований в реєстрі за №5402.

Умовами п.1.1 договору іпотеки передбачено, що Позичальник/Іпотекодавець зобов`язаний повернути суму позики у термін, визначений зазначеним договором позики та/або додатковими угодами до нього (далі - Основне зобов`язання).

В договір іпотеки в зв`язку з внесенням змін до договору позики, зміни не вносились.

Як встановлено судом та не заперечувалось сторонами, ОСОБА_1 не повернув ОСОБА_7 грошові кошти в сумі 5 480 580,00 грн. в строк до 30.07.2017 року.

Пунктами 4.3.3, 5.1, 5.2 договору іпотеки передбачено право Іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання умов Основного зобов`язання і задовольнити за рахунок цього майна свої вимоги в повному обсязі, включаючи суму позики, пеню, штраф, інші платежі та санкції, що передбачені та/або випливають з Основного зобов`язання, а також витрати, пов`язані з вчиненням виконавчого напису.

Іпотекодержатель має право обирати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки (п.4.3.4 договору іпотеки).

Пунктом 5.3 договору іпотеки передбачено, що у разі порушення Основного зобов`язання Іпотекодержатель надсилає Позичальнику/Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення, в якій Іпотекодержатель зазначає стислий зміст порушених Іпотекодавцем зобов`язань, вимогу про виконання порушеного зобов`язання у строк 31 день та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, якщо протягом 31 дня письмова вимога залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору та чинного законодавства.

На виконання п.5.3 договору іпотеки ОСОБА_10 , яка діяла від імені ОСОБА_7 направила ОСОБА_1 вимогу від 01.08.2017 року про усунення порушень та виконання договору позики від 30.08.2016 року щодо сплати боргу в сумі 5 429 487,00 грн., що станом на 01.08.2017 року становить 210 000,00 доларів США протягом 31 календарного дня з моменту отримання даного листа-вимоги. Також лист має попередження, що у випадку невиконання або несвоєчасного виконання цієї вимоги, ОСОБА_7 , буде вимушений продати предмет іпотеки третім особам і спрямувати отримані кошти на задоволення вимог Іпотекодержателя.

Заява була направлена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю.В.

ОСОБА_1 не заперечував отримання вказаної вимоги.

Пунктом 5.4.4 договору іпотеки передбачено способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема відповідно до застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, яке міститься в цьому договорі.

Розділ VІ Договору іпотеки містить застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя за яким застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя згідно статті 36 Закону України «Про іпотеку», вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя який визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», зокрема передача предмету іпотеки у власність Іпотекодержателя в рахунок виконання Основного зобов`язання в порядку, передбаченому цим Договором та статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

У відповідності до п.6.2.1 Договору іпотеки, Іпотекодавець дає свою згоду на передачу Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки відповідно до умов цього Договору.

ОСОБА_1 не виконав вимогу та не повернув суму позики, а тому 22.09.2017 року було звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ОСОБА_7 права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

ОСОБА_1 не оскаржував звернення стягнення на предмет іпотеки. В той же час він зазначає, що не погоджується із вартістю квартири, яка була визначена на момент звернення стягнення.

Крім того, судом під час розгляду справи було встановлено, що за Договорами іпотеки від 30.08.2016 року, укладеними між ОСОБА_11 та ОСОБА_7 , ОСОБА_11 передала в іпотеку, на забезпечення зобов`язань ОСОБА_1 за договором позики від 30.08.2016 року, гаражі, машиномісця в підземному паркінгу, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_3 та гараж 1 (один).

За договором купівлі-продажу гаража від 25.10.2017 року ОСОБА_7 як Іпотекодержатель, продав ОСОБА_12 зазначені гаражі вартістю 317 654,00 грн. кожен.

ОСОБА_11 , як вбачається з матеріалів справи, не погодилась із зверненням стягнення на предмет іпотеки та 12.06.2018 року звернулась до Шевченківського районного суду м.Києва (справа №761/21977/18) з позовом до ОСОБА_7 та ОСОБА_12 в якому просила визнати припиненими з 22.09.2017 року договори іпотеки та відповідно визнати недійсними договори купівлі-продажу гаража.

В даній справі провадження зупинено ухвалою суду від 14.05.2019 року. На даний час провадження у справі не відновлено, вимоги позову по суті не вирішені.

Згідно з п.2.2 Договору іпотеки, сторони оцінили предмет іпотеки в 4 970 296,50 грн., що на день укладення цього договору за курсом НБУ становить еквівалент 195 000,00 доларів США згідно із Висновком про вартість майна, виданого Суб`єктом оціночної діяльності ОСОБА_13 від 30.08.2016 року.

Сторони домовились та зазначили в п.6.2.4 Договору іпотеки, Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки Предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Висновком про вартість об`єкта оцінки що складений 13.09.2017 року ТОВ «Український експертний центр оцінки «Експерт», ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 становить 4 833 271,00 грн.

Вказана вартість квартири була взята до уваги при зверненні стягнення на предмет іпотеки та проведенні відповідних розрахунків ОСОБА_7 заборгованості за договором позики.

Матеріали справи не місять доказів, що ОСОБА_7 до моменту звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру чи машиномісця висував вимогу про сплату Позичальником пені, 3% річних чи інших сум.

Листом від 31.10.2017 року у зв`язку зі зверненням стягнення на предмети іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 , та машиномісця №1 та АДРЕСА_4 , ОСОБА_1 просив ОСОБА_7 виплатити решту від задоволених вимог (перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотеко держателя).

ОСОБА_7 у відповідь на лист від 31.10.2017 року, листом від 06.11.2017 року повідомив ОСОБА_1 , що оскільки станом на 21.09.2017 року (51 календарний день) не було виконано зобов`язання за договором, 22.09.2017 року було звернуто стягнення на предмет іпотеки.

Також в листі повідомлено, що станом на 22.09.2017 року заборгованість становила 436 800,00 доларів США, в тому числі: позика - 210 000,00 доларів США, неустойка - 226 800,00 доларів США (4200 *54 днів). Після звернення стягнення розмір заборгованості становить 385 447,85 грн. (210 000,00 доларів США - позика, 175 447,00 доларів США неустойка), оскільки кошти були спрямовані на погашення пені. А тому ОСОБА_7 повідомив, що зобов`язання за договором позики не припинені.

ОСОБА_1 звертаючись до суду з позовом не погодився із вартістю квартири, визначеною на момент звернення стягнення та під час розгляду справи судом сторони надали ряд висновків якими було визначено вартість квартири (Звіт про оцінку від 27.10.2017 року, складеного ТОВ «Антей Ріелті» згідно з яким вартість квартири станом на 27.10.2017 року становить 9 339 523,00 грн; висновок судового будівельно-технічного експерта ОСОБА_14 від 03.11.2017 року згідно з яким вартість квартири станом на 22.09.2017 року становить 8 944 392,00 грн.; висновок експерта судової оціночно-будівельної експертизи від 02.11.2018 року складеної ТОВ «Експертно-дослідна служба України» ринкова вартість квартири станом на 22.09.2017 року становить 9 593 094,00 грн.; висновок експерта Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. Засл. проф. М.С.Бокаріуса складеного 01.04.2020 року та визначено ринкову вартість квартири станом на 22.09.2017 року в сумі 4 953 038,00 грн; висновок експерта за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи складеної 17.11.2020 року експертами Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, ринкова вартість квартири визначена в сумі 9 004 600,00 грн).

Крім того, варто зазначити, що ОСОБА_7 , будучи власником квартири АДРЕСА_1 та маючи намір її продати, станом на 22.03.2018 року визначив її ринкову вартість - 310 000,00 доларів США.

Так як ОСОБА_1 категорично не погоджувався із вартістю квартири визначеною на момент набуття ОСОБА_7 права власності на неї, тому ухвалою суду від 13.03.2023 року було задоволено клопотання представника позивача ОСОБА_1 про призначення оціночно-будівельної експертизи.

В той же час, постановою Київського апеляційного суду від 01.11.2023 року ухвалу Шевченківського районного суду м. Києва від 13 березня 2023 року - скасовано та ухвалено по справі нове судове рішення, наступного змісту.

Клопотання представника позивача ОСОБА_1 - задовольнити.

Призначити у справі судову оціночно-будівельну експертизу.

На вирішення експертизи поставлені запитання:

1) якою була ринкова вартість об`єкта нерухомого майна, а саме: гаражу, машиномісця в підземному паркінгу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 , станом на 25 жовтня 2017 року?

2) якою була ринкова вартість об`єкта нерухомого майна, а саме: гаражу, машиномісця в підземному паркінгу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , станом на 25 жовтня 2017 року?

Проведення експертизи доручено експертам Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (м. Київ, вул. Смоленська, 6), попередивши їх про кримінальну відповідальність за статтями 384, 385 КК України - за дачу завідомо неправдивого висновку або за відмову без поважних причин від виконання покладених на них обов`язків.

Додатковою постановою Київського апеляційного суду від 29.12.2023 року доповнено постанову Київського апеляційного суду від 01 листопада 2023 року, після слів: «якою була ринкова вартість об`єкта нерухомого майна, а саме: гаражу, машиномісця в підземному паркінгу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , станом на 25 жовтня 2017 року?» доповнено словами: «якою була ринкова вартість об`єкта нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 147,5 кв.м., з урахуванням усіх поліпшень, проведених ремонтних і опоряджувальних робіт, та наявного у ній майна і обладнання, станом на 22 вересня 2017 року?».

Висновком експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 15.08.2024 року, складеного на виконання рішення суду встановлено, що ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 143,9 кв.м. станом на 22.09.2017 року складала 9 087 169,00 грн.; ринкова вартість машиномісця в підземному паркінгу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , гараж 1 (один) станом на 25.10.2017 складала 458 136,00 грн.; ринкова вартість машиномісця в підземному паркінгу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 станом на 25.10.2017 складала 458 136,00 грн.

Представник ОСОБА_4 заперечила проти зазначеного висновку та просила не приймати його в якості доказу на тій підставі, що експертом проведена експертиза на підставі скасованої ухвали суду, в порушення положень Інструкції про призначення та проведення судових експертиз, експертом були прийняті документи безпосередньо від адвоката Кір`ян А.; квартиру оцінено без її огляду; для порівняння вартості квартир експерт обрав самі дороговартісні квартири та пропозиції після звернення стягнення на предмет іпотеки.

Однак суд не може прийняти до уваги зазначене представником ОСОБА_4 та приймає висновок як належний доказ вартості квартири на момент звернення стягнення на неї (22.09.2017 року), оскільки фактично експертом було надано відповіді на питання поставлені судом апеляційної інстанції та визначено ринкову вартість предметів іпотеки; прийняття документів безпосередньо від експерта жодним чином не вплинуло на достовірність і об`єктивність наданого висновку експерта. В той же час суд вважає за необхідне зазначити, що зауваження представника щодо пропозицій щодо продажу квартир, які були взяті до уваги експертом також не мають будь-якого правового значення, оскільки представник ОСОБА_4 не просила призначити додаткову чи повторну експертизу. Також суд не може прийняти до уваги пояснення представника ОСОБА_4 щодо не проведення огляду квартири експертом, так як в судовому засіданні експерт пояснила, що вона дійсно проводила її огляд та суд позбавлений можливості оцінити повноту такого огляду. Водночас, ОСОБА_4 , знаючи що судом була призначена експертиза, не цікавилась ходом її проведення та не виявляла бажання отримувати кореспонденцію, яка їй направлялась експертною установою, зокрема і щодо огляду квартири.

Щодо вимог ОСОБА_1 щодо визнання недійсним та скасування затвердженого 13.09.2017 року Звіту про незалежну оцінку вартості квартири АДРЕСА_1 , складеного та виданого Товариством з обмеженою відповідальністю «Український центр оцінки «Експерт» суд зазначає наступне.

Відповідно до пункту 52 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Водночас звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності-суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності (частина перша статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).

Системний аналіз наведених норм чинного законодавства дає підстави для висновку, що звіт про оцінку майна є документом, який фіксує дії суб`єкта оціночної діяльності-суб`єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов`язків, визначених законом і встановлених відповідним договором.

Звіт про оцінку майна не створює правових наслідків для сторін договору іпотеки, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності-суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.

Отже, встановлена правова природа звіту про оцінку майна унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього наслідків, пов`язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням недійсними правочинів.

Подібні за змістом висновки висловлено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 13 березня 2018 року у справі № 914/881/17 (провадження № 12-18гс18), у постановах Верховного Суду від 06 лютого 2019 року у справі № 168/828/16-ц (провадження № 61-21793св18), від 07 лютого 2024 року у справі № 607/12426/18 (провадження № 61-4767св23).

Так, у постановах Верховного Суду від 29 квітня 2020 року у справі № 826/6706/18 (провадження № К/9901/59534/18), від 07 лютого 2024 року у справі № 607/12426/18 (провадження № 61-4767св23) зроблено висновки про те, що рецензування звіту з оцінки є законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки, а не визнання його недійсним.

А тому з врахуванням зазначеного суд не вбачає законом передбачених підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 в цій частині.

Щодо вимог ОСОБА_1 про визнання припиненим з 22.09.2017 року Договору позики, що укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_7 та вимог ОСОБА_7 про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_7 боргу за Договором позики від 30.08.2016 року в сумі 30 927 144,45 грн. суд зазначає наступне.

При зверненні до суду з позовом в цій частині ОСОБА_1 посилався на положення ч.4 ст.36 Закону України «Про іпотеку» за яким після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Окремим видом застави є іпотека (стаття 575 ЦК України). Метою іпотеки є надання кредитору додаткового до основного права вимоги звернення стягнення на майно.

Правовий механізм існування іпотеки як окремого інституту в зобов`язальних правовідносинах регулюється спеціальним законом - Законом України «Про іпотеку».

Закон України «Про іпотеку» (по тексту, в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначає, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

За змістом статті 3 Закону України «Про іпотеку», іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Інститут забезпечення виконання зобов`язання спрямований на підвищення гарантій забезпечення майнових інтересів сторін договору, належного його виконання, а також усунення можливих негативних наслідків неналежного виконання боржником взятих на себе зобов`язань. Тобто в разі невиконання або неналежного виконання умов цивільного договору на боржника покладається додаткова відповідальність, а в ряді випадків до виконання зобов`язання притягуються разом з боржником і треті особи.

Відтак за своєю природою іпотека сама по собі або разом з іншими забезпечувальними заходами покликана забезпечити виконання зобов`язань боржником у повному обсязі, а тому кредитор вправі та зобов`язаний здійснювати свої правомочності таким чином, щоб таке забезпечення було справедливим та здійснювалось з урахуванням інтересів обох сторін кредитного договору, не допускаючи створення заборгованості, що штучно перевищує забезпечувальні заходи.

Частина 1 статті 7 Закону України «Про іпотеку» визначає, що за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Стаття 33 Закону України «Про іпотеку» визначає, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Якщо предметом іпотеки є два або більше об`єкти нерухомого майна, стягнення звертається в обсязі, необхідному для повного задоволення вимог іпотекодержателя. Якщо предметом іпотеки є об`єкти, які належать різним особам, та задоволення отримується за рахунок частини переданого в іпотеку майна, ті іпотекодавці, на майно яких було звернено стягнення, мають право на пропорційне відшкодування від іпотекодавців, на майно яких не зверталось стягнення, і набувають прав іпотекодержателя на частину майна, на яку не було звернено стягнення, для забезпечення такого відшкодування.

Стаття 35 Закону України «Про іпотеку» визначає, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Як уже встановлено судом, у вимозі про сплату боргу уповноважений представник ОСОБА_7 просила лише повернути борг в сумі 5 429 487,00 грн. Вимоги про сплату пені, 3% річних не були заявлені.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» визначає, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними (ч.4 ст.36 Закону України «Про іпотеку»).

Таким чином, способи задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора поділяються на: 1) судовий (на підставі рішення суду); 2) позасудовий (на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя), кожен з яких має власний правовий механізм реалізації.

Для реалізації іпотекодержателем своїх прав на задоволення вимог шляхом позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки і набуття права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.

Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» визначає, що Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду на підставі застереження в іпотечному договорі або в окремому договорі, укладеному сторонами в порядку досудового врегулювання.

Застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки - це виключно позасудовий спосіб урегулювання спору, який сторони встановлюють самостійно в договорі.

Частиною третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними правовідносинами, тому на них у повній мірі розповсюджуються вимоги цивільного законодавства, зокрема неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом (принципи свободи договору; свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судового захисту цивільного права та інтересу; справедливості, добросовісності та розумності, які передбачені статтею 3 ЦК України).

Зазначені вимоги повною мірою вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. При цьому особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).

Зазначені норми законодавства, які містять принципи цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, у межах законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.

Зазначені принципи у кредитних правовідносинах можуть проявлятись у відповідальному відношенні кредитора до контролю за виконанням боржником своїх зобов`язань з метою недопущення створення такої заборгованості, що буде непропорційною та непосильною для боржника і поставить його в довгострокову залежність від кредитора, та в добросовісному виконанні боржником своїх зобов`язань щодо повернення отриманих коштів відповідно до умов договору з метою недопущення настання неплатоспроможності кредитора за своїм зобов`язанням.

Порушення цього балансу добросовісної поведінки учасників кредитних правовідносин та встановлення судами недобросовісної поведінки може мати наслідком відмову в захисті порушеного права або покладання зобов`язань для відновлення права, порушеного недобросовісною поведінкою.

Підстави для припинення зобов`язання визначені у статтях 598-609 ЦК України. Разом з тим частина перша статті 598 ЦК України визначає, що зобов`язання може бути припинено і з підстав, визначених договором або законом, а отже, вказує на невичерпність переліку підстав припинення зобов`язання, наведених у ЦК України.

Зокрема, Закон України «Про іпотеку» як акт цивільного законодавства визначає правові підстави для припинення не тільки іпотеки як додаткового зобов`язання, а й основного зобов`язання, що випливає з кредитного договору/договору позики.

Так, стаття 36 зазначеного Закону передбачає, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Частина четверта статті 591 ЦК України містить загальне правило, що якщо сума, одержана від реалізації предмета застави, не покриває вимоги заставодержателя, він має право отримати суму, якої не вистачає, з іншого майна боржника в порядку черговості відповідно до статті 112 ЦК України, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас частина четверта статті 36 Закону України «Про іпотеку» встановлює спеціальне правило, яке підлягає переважному застосуванню.

Відповідно до частини четвертої статті 36 Закону України «Про іпотеку» після звершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Норма права, яка міститься в зазначеній частині Закону, передбачає недійсність вимог іпотекодержателя, які можуть виникнути до боржника після будь-якого позасудового врегулювання, зокрема після звернення стягнення на предмет іпотеки, а отже, має обмежувальний характер регулювання, тому не може тлумачитися розширено.

Із цього випливає неможливість для кредитора вимагати виконання боржником основного зобов`язання в розмірі, який перевищує визначену суб`єктом оціночної діяльності вартість такого предмета іпотеки, якщо кредитор (іпотекодержатель) звернув стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання за цією ціною (оберненням його у свою власність).

У той же час виходячи з розуміння зобов`язання як правовідношення, у якому боржнику належить юридичний обов`язок вчинити певну дію на користь кредитора (або ж утриматися від її вчинення), а також і право кредитора вимагати від боржника виконання такого обов`язку, відсутність кореспондуючого праву обов`язку призводить до припинення існування між кредитором та боржником цього зобов`язання в цілому, тобто до припинення зобов`язання з підстав, визначених законом.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.02.2022 року, справа №761/36873/18, зробила висновок, що, допускаючи можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, законодавець тим встановлює правило про те, що після завершення позасудового врегулювання, зокрема стягнення на предмет іпотеки, переданий боржником, будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки вважається таким, що погашає всі вимоги кредитора до боржника, незалежно від того, чи перевищує вартість предмета іпотеки розмір вимог кредитора.

Законодавець у такий спосіб встановив баланс між майновими правами та інтересами кредитора-іпотекодержателя і боржника, надавши можливість швидкого та ефективного задоволення його вимог, запобігаючи при цьому можливості зловживанням кредитором своїм становищем та вимагаючи добросовісної поведінки всіх учасників правовідносин.

Разом із цим при тлумаченні вказаних норм права враховується принцип свободи договору як загальної засади цивільного законодавства, оскільки сторони є вільними при укладенні договору, що означає можливість забезпечення основного зобов`язання як у повному обсязі, так і в його частині відповідно до умов забезпечувального правочину, а кредитор при укладенні іпотечного договору не позбавлений можливості оцінити всі звичайні ризики, у тому числі і вірогідність того, що за рахунок вартості іпотечного майна (як забезпечувального правочину) не буде забезпечено основне зобов`язання в повному обсязі.

З огляду на зазначене Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.02.2022 року, справа №761/36873/18 погодилась з висновками Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеними в постановах від 13 лютого 2019 року у справі № 759/6703/16-ц (провадження № 61-22462св18) та від 20 листопада 2019 року у справі № 295/795/19 (провадження № 61-12137св19), про те, що в разі завершення такого позасудового врегулювання, тобто звернення стягнення на предмет іпотеки у способи, визначені статтею 37 Закону України «Про іпотеку», зобов`язання припиняється, оскільки за положеннями цього Закону всі наступні вимоги є недійсними.

При цьому Велика Палата Верховного Суду у зазначеній вище постанові наголосила, що частина четверта статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у відповідній редакції) вказує на недійсність будь-яких наступних вимог іпотекодержателя щодо виконання саме боржником основного зобов`язання після завершення позасудового врегулювання шляхом звернення стягнення на іпотечне майно, передане в іпотеку саме боржником, за відсутності інших забезпечувальних договорів.

ОСОБА_7 за власним вибором обрав такий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 шляхом позасудового врегулювання спору на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя та зареєстрував за собою право власності на квартиру, тому суд вважає, що відсутні правові підстави для стягнення суми заборгованості за договором (пені, 3% річних та інфляційних втрат), які залишилися після реалізації предмета іпотеки, оскільки такі вимоги в силу положень ч.4 ст.36 Закону України «Про іпотеку» є недійсними.

Діючи добросовісно та обачливо, ОСОБА_7 повинен був застосувати заходи досудового врегулювання та звернення стягнення на предмет іпотеки таким чином, щоб вартість предмета іпотеки повністю або в більшій частині погасила заборгованість за договором позики, розуміючи, що наступні будь-які вимоги в цих правовідносинах будуть неможливі. Неможливість наступних вимог кредитора до боржника за змістом норми закону, чинної на той момент, і таких фактичних обставин, які встановлено в цій справі, свідчить про припинення зобов`язання боржника у правовідносинах, які виникли між сторонами, виконанням. У зазначеному випадку неможливість пред`явлення наступних вимог у будь-якому обсязі до боржника свідчить про неможливість подальших правовідносин між кредитором та боржником, а тому слід дійти висновку, що зобов`язання боржника у таких правовідносинах припиняється.

На підставі зазначеного суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 та визнання припиненими з 22.09.2017 року зобов`язання за Договором позики, що укладений 30.08.2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_7 .

У пунктах 99, 100 постанови від 18 січня 2022 року у справі № 910/17048/17 (провадження № 12-85гс20) Велика Палата Верховного Суду виснувала, що у випадку, якщо належне виконання основного договору забезпечувалося різними способами чи їх сукупністю, застосування вимог частини четвертої статті 36 Закону № 898-IV щодо недійсності наступних вимог кредитора можливе лише у разі реалізації кредитором своїх прав за усіма такими договорами забезпечення, якщо можливість їх реалізації не втрачена, оскільки у протилежному випадку звернення стягнення на один із предметів іпотеки унеможливлює забезпечення виконання зобов`язання за допомогою інших способів забезпечення та протирічить принципу свободи договору та рівності сторін. Отже, у випадку забезпечення виконання основного зобов`язання декількома способами, основне зобов`язання не припиняється у разі, якщо реалізація іпотекодержателем своїх прав на звернення стягнення на предмет іпотеки не потягла повного задоволення його вимог (постанова Великої палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року, справа № 553/1501/15-ц, провадження № 14-50цс22).

Разом з тим у даній справі, договір позики забезпечений іпотекою - квартирою на яку і звернуто стягнення ОСОБА_7 та задоволено всі вимоги станом на день звернення стягнення на предмет іпотеки, що відповідно тягне припинення основного зобов`язання - позики.

Щодо вимог ОСОБА_1 про стягнення з ОСОБА_4 , як спадкоємиці ОСОБА_7 на користь ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 5 166 339,27 грн., які складаються з 2 999 479,98 грн. - перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя; 274 661,57 грн. - 3% річних, 587 135,89 грн. - інфляційні втрати; 1 305 121,83 грн. - проценти за користування чужими грошовими коштами суд зазначає наступне.

Частина 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) визначала, що Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Так як під час слухання справи було встановлено, що при зверненні стягнення на квартиру було занижено її вартість, а ринкова вартість предмета іпотеки станом на 22.09.2017 року згідно з висновком експерта становить 9 087 169,00 грн., що перевищує розмір заявлених вимог кредитора, тому суд вважає за можливе стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотеко держателя, що становить 2 999 479,98 грн., в межах заявлених вимог (9 087 169,00 грн. (вартість квартири за висновком експерта - 5 671 844,47 грн. (визнані зобов`язання ОСОБА_1 ).

В той же час суд не вбачає підстав для задоволення вимог ОСОБА_1 про стягнення 3% річних, інфляційних втрат та процентів, нарахованих на підставі положень ст.536 ЦК України, оскільки відсутні законом передбачені підстави для цього.

Щодо заперечень представника ОСОБА_4 в частині відсутності доказів, що прийнятого нею майна після померлого ОСОБА_7 не достатньо для сплати коштів, суд зауважує, що за матеріалами справи вартість прийнятої в спадщину квартири АДРЕСА_1 перевищує розмір вимог ОСОБА_1 .

На підставі положень статті 141 ЦПК України з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір пропорційно задоволеним вимогам.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Таким чином, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, враховуючи, що заявлені вимоги ОСОБА_1 знайшли своє часткове підтвердження під час розгляду справи судом, водночас вимоги ОСОБА_4 , як спадкоємиці ОСОБА_7 не обґрунтовані на вимогах діючого законодавства, тому суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають частковому задоволенню, а вимоги ОСОБА_4 не підлягають задоволенню.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 6, 13, 14, 202, 204, 575, 527, 598-609, 638, 1046 ЦК України, Законом України "Про іпотеку", ст.ст. 4, 77-81, 141, 263, 265 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_6 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український центр оцінки «Експерт», ОСОБА_6 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_7 ) про визнання недійсним та скасування звіту про незалежну оцінку об`єкта нерухомості, визнання договору позики припиненим, стягнення грошових коштів - задовольнити частково.

Визнати припиненими з 22.09.2017 року зобов`язання за договором позики, укладеним 30.08.2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_7 .

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 2 999 479 (два мільйони дев`ятсот дев`яносто дев`ять тисяч чотириста сімдесят дев`ять) гривень 98 копійок та 8 640,00 грн. судового збору.

В зустрічному позові ОСОБА_6 до ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту рішення безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя: Н.Г.Притула