Справа № 307/4428/22
П О С Т А Н О В А

Іменем України

11 березня 2025 року м. Ужгород

Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Закарпатського апеляційного суду в складі:

головуючого-судді: Собослой Г.Г.,

суддів: Кожух О.А., Джуга С.Д.,

з участю секретаря: Ормош О.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за апеляційною скаргою представника фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 адвоката Батрин Станіслава Віталійовича, Комунальної установи «Управління спільною власністю територіальних громад» Закарпатської обласної ради, ОСОБА_2 , та Закарпатської обласної ради на рішення Тячівського районного суду від 25 січня 2024 року у справі № 307/4428/22 (Головуючий: Бряник М.М.), -

У Х В А Л И Л А :

У листопаді 2022 року фізична особа - підприємець ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник, адвокат Батрин С.В. звернулася в суд із позовом до Комунальної установи «Управління спільною власністю територіальних громад» Закарпатської обласної ради та ОСОБА_2 де третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Комунальне підприємство «Центральна районна аптека №14 Закарпатського обласного виробничого об`єднання «Фармація» про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна.

Позивачка зазначає, що вона впродовж 15 років орендує спірне комунальне нерухоме майно приміщення Аптеки №29 площею 100,25 кв.м., що розташоване у АДРЕСА_1 . Вказане майно вона орендує на підставі договору оренди укладеного 12.01.2007 між позивачкою ФОП ОСОБА_1 та Комунальним підприємство «Центральна районна аптека №14 м. Тячів Закарпатського обласного виробничого об`єднання «Фармація». Стверджуючи, що за умовами вказаного договору оренди, строк оренди нерухомого майна спливав тільки 30.04.2023. Однак до закінчення вказаного строку, в порушення умов договору, без дострокового припинення договору, без вилучення нерухомого майна з користування у передбаченому порядку, без оцінки поліпшень, без складання акту, орендодавець відповідач, КП «Управління спільною власністю територіальних громад» Закарпатської обласної ради розпочав процедури та передав орендоване позивачкою нерухоме майно, відповідачу ОСОБА_2 .

Вказаний об`єкт нерухомого майна, позивачка - ФОП ОСОБА_1 використовує за призначенням та для здійснення господарської діяльності з роздрібної торгівлі лікарськими засобами. Стверджує, що в момент первісного передання у оренду приміщень Аптеки №29, такий об`єкт мав загальну площу 196,95 кв.м., та на момент його передання в оренду відповідачу ОСОБА_2 , площа такого складала вже 467,16 кв.м.

Крім цього в обґрунтування позовних вимог стверджує, що спірне нерухоме майно - будівля Аптеки № 29 загальною площею 447,76 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , передане в подальшу оренду, з порушення виключної компетенції громади та обласної ради, неналежним суб`єктом з управління комунальним майном, на підставі підзаконних актів та рішень, які суперечать закону, всупереч встановленому порядку до процесу передачі майна у оренду, незважаючи на чинний договір оренди з позивачкою, з повідомленням недостовірної інформації про спірне майно та з порушенням вимог до організації та проведення електронного аукціону.

Позивачка вказує на те, що функцію управління комунальним майном Закарпатської області може здійснювати винятково орган місцевого самоврядування або його органи - структурні підрозділи, повноваження з управління комунальним майном не можуть бути делеговані комунальній установі, суб`єкту господарювання, у даному випадку, Комунальній установі "Управлінню спільною власністю територіальних громад» Закарпатської обласної ради.

Позивачка вважає, що Комунальна установа "Управління спільною власністю територіальних громад" Закарпатської обласної ради не може вважатися повноважним органом, який відповідно до Конституції України може здійснювати повноваження з управління майном спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, та міст Закарпатської області. Майно спільної власності територіальних громад Закарпатської області не може перебувати на праві оперативного управління установи, оскільки щодо такого майна може здійснюватися управлінська функція. Вказує, що орендодавцями комунального майна є органи, що уповноважені місцевими радами управляти майном або комунальні установи - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одну установу. Комунальна установа вправі здійснювати функції орендодавця винятково відносно майна, що передано безпосередньо їй на праві оперативного управління, яке за розміром не перевищує 200 квадратних метрів.

Позивачка також стверджує про порушення порядку вилучення спірного майна у попереднього балансоутримувача. Вказує, що рішення Закарпатської обласної ради «Про вилучення та передачу нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області (комунальної власності області)» від 13.12.2018 №1368 не містить відомостей про те, що будівля Аптеки № 29 загальною площею 447,76 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 вилучалося у КП "Центральна районна аптека № 14 м. Тячів ЗОВО "Фармація" та передавалося на баланс Комунальної установи.

На переконання позивачки, на момент прийняття спірних рішень, будівля Аптеки №29 за адресою: АДРЕСА_1 перебувала у строковому платному користуванні Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 , а строк дії договору оренди було продовжено до 30.04.2023.

Обчислюючи строк дії укладеного нею 12.07.2007 договору оренди вказує, що умовами цього договору передбачено, що строк користування майном обумовлено моментом його фактичного отримання у користування, а тому оскільки майно, позивачці було передано у користування тільки 30.09.2008, відтак перший визначений договором строк користування майном (2 роки 11 місяців), сплив 30.08.2011. В подальшому з огляду на те, що між сторонами не існувало заперечень щодо продовження оренди на тих самих умовах, наступний строк користування майном становить 30.04.2023.

Позивач також посилається на те, що орендодавець передаючи ОСОБА_2 в оренду майно, не оглядав цей об`єкт, а відтак не встановив вартість поліпшень на відшкодування яких відповідно до вимог ст. 598 ЦК України та умов п. 7.3 договору оренди, має право позивачка.

Вважає, що оспорюваним договором порушено переважне право позивачки, оскільки передання майна у подальшу оренду до настання 30.04.2023, позбавило позивачку права на продовження договору у порядку ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ, відповідно до п.2 Прикінцевих та перехідних положень якого гарантовано, що договори оренди комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені. Також порушено порядок зміни сторони (кредитора) у орендному зобов`язанні, оскільки орендареві не було доведено про зміну орендодавця та порушено положення ст. 770 ЦК України та ст. 23 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-ХІІ, щодо переходу до нового власника прав і обов`язків за договором оренди та збереження договору оренди для нового власника.

Позивач також вказує, що відповідачем було порушено порядок визначення розміру орендної плати та розміру гарантійного внеску та рішення компетентного органу про визначення переможця аукціону та про укладення оскаржуваного договору, не приймалося. Вказуючи на поновлення на посаді начальника комунальної установи «Управління спільною власністю територіальних громад» Закарпатської обласної ради Боршовської О.В. на підставі рішення суду ухваленого у цивільній справі № 308/5864/18, вважає неповноважність керівника цієї комунальної установи ОСОБА_3 та нового керівника Громовий.

Посилаючись на положення ст.203, 215, 228 ЦК України вказує на недійсність правочину та просить визнати недійсним договір оренди нерухомого майна №05-07-01/88, укладений 19.08.2022 між Комунальною установою «Управління спільною власністю територіальних громад» Закарпатської обласної ради та ОСОБА_2 .

Рішенням Тячівського районного суду від 25 січня 2024 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди нерухомого майна аптеки №29 № 05-07-01/88, укладений 19.08.2022 року між Комунальною установою «Управління спільною власністю територіальних громад» Закарпатської обласної ради та ОСОБА_2 , в частині орендованого ФОП ОСОБА_1 , приміщення площею 100,25 кв.м. розташованого на першому поверсі будівлі аптеки АДРЕСА_2 .

У решті пред`явлених до Комунальної установи «Управління спільною власністю територіальних громад» Закарпатської обласної ради та ОСОБА_2 позовних вимог, відмовлено.

Стягнуто солідарно з Комунальної установи «Управління спільною власністю територіальних громад» Закарпатської обласної ради та ОСОБА_2 на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 2481,00 грн. витрат з оплати судового збору.

У поданій апеляційній скарзі представником адвокатом Батрин С.В. в інтересах ФОП ОСОБА_1 ставиться питання про зміну рішення суду першої інстанції та ухваленням рішення про задоволення позову у повному обсязі, оскільки відповідачем КУ у подальше користування передавалися не окремі частини будинку Аптеки № 29, а таке майно передане у користування як одне ціле, попри те, що частина такого приміщення і надалі перебуває у користуванні позивачки. Так стосовно усієї будівлі Аптеки № 29 (447,76 кв.м) відповідач приймав рішення про передачу у оренду, розрахував ціну оренди відповідно до квадратури ( за 1 кв. м.) розміщував про це оголошення, визначав переможця та укладав з ним договір. Якщо суд встановив. Що частина приміщення не могла передаватися в оренду, оскільки не сплив строк користування нею, то відповідно не могла передаватися в оренду, так як не сплив строк користування нею, то відповідно усі вищевказані дії на передачу об`єкту як одного цілого є незаконним. Для дотримання вимог закону, повноважений на передачу у оренду орган мав вжити заходів до виділення окремого майна ( відокремивши його від орендованого позивачкою ) і тільки відносно нього вживати заходи на передачу його в оренду. Отже, визначити увесь об`єкт предметом наступної оренди можливо тільки за спливом строку користування приміщенням позивачкою. Враховуючи, що відповідно до закону позивачка вправі користуватися майном на строк воєнного стану та 4 місяці після його завершення, - з настанням такого строку, вона прийме участь у аукціоні з оренди усієї будівлі. Користуючись переважним правом, - чим буде захищено її право. Ухвалене судом рішення позбавляє позивачку цього права, оскільки фактично зводиться до трактування того, що ОСОБА_2 може і надалі здійснювати право користування будівлею Аптеки № 29 у відповідній частині хоча встановлені судом обставини свідчать у цілому про те, що передача майна у користування не могла бути вчинена.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції Комунальна установа «Управління спільною власністю територіальних громад» Закарпатської обласної ради, ОСОБА_2 та Закарпатська обласна рада, особа, яка не брала участі у справі, і суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси подали апеляційні скарги, в яких ставиться питання про скасування рішення суду, як таке, що постановлено з порушенням норм процесуального та матеріального права, оскільки підстав передбачених чинним законодавством, для задоволення позовних вимог відсутні, так як висновок про те, що оспорюваний договір оренди укладено в період дії договору оренди укладеного між ФОП « ОСОБА_1 та КП ЦРА № 14 Закарпатського обласного виробничого об`єднання «Фармація» не ґрунтується на вимогах Закону та договору оренди укладеного між сторонами. Так. Договір оренди від 12.01.2007 р. укладено строком на два роки одинадцять місяців, що діє з 01.01.2007 р. і у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього Договору, після закінчення строку його чинності, протягом одного місяця. Договір вважається продовженим на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором. Строк договору оренди закінчився 30.11.2009 р. і останній було неодноразово продовжено, а саме з 01.12.2009 р. по 31.10.2012 р. включно,з 01.11.2012 по 30.09.2015р. включно, з 01.10.2015 р. по 31.08.2018 р. включно, з 01.09.2018 по 31.07.2021 р. включно. Чинним законодавством передбачено, що поняття « строк дії договору» є ширшим а ніж поняття « строк оренди і у сторін може виникати низка прав та обов`язків ще до настання строку оренди або після його закінчення. Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії Договору оренди має значення на момент передачі майна, як зазначає суд, а саме момент підписання Договору, оренди не було дотримано передбаченого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були визначені договором, а тому були відсутні правові підстави для продовження договору оренди, оскільки Договір оренди припинився на підставі ч 1 ст. 24 Закону України про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157 9 у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено. Право позивачки на користування нерухомим майном закінчилося з 01.08.2021 року та подальше набуття нерухомого майна у користуванні могло бути реалізоване лише на підставі аукціону і виходячи із підстав позовних вимог та враховуючи, що надійність результатів аукціону не матиме наслідкам наявності у позивачки права на користування спірним майном, оскарження у суді результатів аукціону не призводять до захисту прав чи оспорюваних законом інтересів позивача. Також апелянти вважають, що дана позовна заява підсудна Господарському суду і Закарпатська обласна рада вважає,що оскаржуваним рішенням зачіпаються права та законні інтереси територіальних громад, сіл. Селищ, міст Закарпатської області в особі Закарпатської обласної ради стосовно спірного майна, яке знаходиться у комунальній власності, а тому наявні підстави для залучених Закарпатської обласної ради до участі у справі, так і для задоволення апеляційної скарги.

Заслухавши пояснення представників учасників справи, перевіривши матеріали справи, судова колегія приходить до наступного висновку.

Встановлено, що 12.01.2007 в м.Ужгород між КП "Центральна районна аптека № 14 м. Тячів ЗОВО "Фармація", в особі завідуючої Олексієнко Г.І., що діє на підставі статуту та позивачкою ФОП ОСОБА_1 , що діє на підставі свідоцтва №584251 від 27.02.2007 р. було укладено договір оренди приміщень, частини будівель, споруд та іншого окремого індивідуально визначеного майна об`єктів, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області.

Розділом 10 договору, визначено строк чинності, умов зміни та припинення договору, де згідно п.10.1, передбачено, що договір укладено строком на два роки і одинадцять місяців, що діє з 1.1.2007.

Відповідно до положень ст.. 638 ЦК України договір є укладеним якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акценту) другою стороною.

Згідно зі статті 640 Цивільного кодексу України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

На час виникнення спірних правовідносин діяв Закон України №2269-ХІІ від 10.04.1992 "Про оренду державного та комунального майна" і ч. 1 ст. 12 цього Закону передбачала, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

У випадку наявності колізії між загальним та спеціальним законом застосуванню підлягають норми спеціального закону, яким є Закон України №2269-ХІІ від 10.04.1992 "Про оренду державного та комунального майна" чинного на час виникнення спірних правовідносин.

Отже, спеціальним законом момент вступу договору в силу не пов`язується з передачею орендованого майна орендарю, а встановлює, що договір оренди набирає чинності після його підписання сторонами.

Оскільки, відповідно до п.10.1. Договору оренди від 12.07.2007 року, такий укладений строком на два роки одинадцять місяців, і у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну Договору, після закінчення строку його чинності, протягом одного місяця, договір вважається продовженим на тих самих умовах, які передбачені п.10.6 Договору.

Строк дії Договору оренди завершився 30.11.2009 р. і з урахуванням умов договору такий було неодноразово продовжено, з 01.12.2009 р. по 31.10.2012 р. включно,з 01.11.2012 по 30.09.2015р. включно, з 01.10.2015 р. по 31.08.2018 р. включно, з 01.09.2018 по 31.07.2021 р. включно.

Відповідно до ст.. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Згідно з ч.ч. 1,3 статті 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо невстановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною першою ст.. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, якими надано право захищати права, свободи чи інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або ос порені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову у їх задоволенні.

Таким чином, у разі якщо до суду з позовом про визнання недійсним правочину звертається особа, яка не є його стороною, то вона повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів оспорюваним правочином.

Відповідно до приписів пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна, укладений до набрання чинності цим Законом, продовжується в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, а з 01.07.2020 р. внесення змін до договорів оренди, укладених до набрання чинності цим Законом, у частині продовження строку їх дій не вноситься, а також по закінченню терміну, на їх було укладено, продовжуються або переукладаються виключно на умовах та порядку, визначених чинним законодавством.

Із урахуванням вищезазначеного, наступне продовження договору оренди є неможливим та відповідно до статті 5 Закону України « Про оренду державного та комунального майна» орендодавець зобов`язується розмістити в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду та провести процедуру аукціону на право оренди майна або передати об`єкт в оренду без проведення аукціону.

Таким чином, беручи до уваги норми чинного законодавства та строк дії власності територіальних громад сіл, селищ, міст області повинно було бути повернено з 01.08.2021 р. а право користування нерухомим майном закінчилося з 01.08.2021р.

При постановленні рішення, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку при обчисленні строку дії оренди, що призвело до неправильного вирішення справи за відсутності порушеного права позивача, що є підставою для відмови у позові.

Такі правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 14.08.2018 року у справі №910/1972/17, від 23.05.2019 р. у справі № 920/301/18.

Із врахуванням вищенаведеного, судова колегія вважає, що подана апеляційна скарга представником ФОП ОСОБА_1 адвокатом Батрин С.В. у частині зміни рішення не підлягає задоволенню, а апеляційні скарги ОСОБА_4 , КУ «Управління спільною власністю територіальних громад» Закарпатської обласної ради, та Закарпатської обласної ради у частині оспорюваних ними рішень підлягають задоволенню і рішення суду першої інстанції підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення у цій частині відповідно до п. п. 1,2,4 ч 1 ст. 376 ЦПК України, яким у позові ФОП « ОСОБА_1 слід відмовити із вищезазначених підстав.

Керуючись ст.ст. 374,376,381-384 ЦПК України, судова колегія

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу представника фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 адвоката Батрин Станіслава Віталійовича залишити без задоволення.

Апеляційні скарги Комунальної установи «Управління спільною власністю територіальних громад» Закарпатської обласної ради, ОСОБА_2 , та Закарпатської обласної ради задовольнити.

Рішення Тячівського районного суду від 25 січня 2024 року скасувати.

У позові фізичної особи підприємця ОСОБА_1 відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 21 березня 2025 року.

Головуючий: (підпис)

Судді: (підписи)

Згідно з оригіналом: Г.Г.СОБОСЛОЙ