Справа № 581/570/21
Провадження № 2/581/10/25
Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

19 березня 2025 року с-ще Липова Долина

Липоводолинський районний суд Сумської області у складі головуючого - судді Бутенка Д.В., при секретарі судового засідання Бочкун Л.І., представника позивача ОСОБА_1 , представника відповідача ОСОБА_2 , розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в с-щі Липова Долина цивільну справу загального позовного провадження за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про стягнення коштів, витрачених на будівельні матеріали та ремонтні роботи,

В С Т А Н О В И В:

Стислий виклад заявлених до суду вимог

У жовтні 2021 року позивач в особі його представника ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом, уточнивши який, мотивував його тим, що 06 квітня 2017 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , від імені якого діяв на підставі нотаріальної довіреності ОСОБА_5 , укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, згідно з умовами якого сторони зобов`язувалися в майбутньому, в строк не пізніше 01 квітня 2020 року, підписати та належним чином нотаріально посвідчити Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Відповідно до п.2.1. Попереднього договору, в підтвердження наміру придбати Об`єкт та з метою забезпечення оформлення Договору купівлі-продажу квартири (Основного договору), ОСОБА_3 передав представнику ОСОБА_4 - Королю С.М., який діє від імені ОСОБА_4 до підписання цього договору, а представник Продавця - ОСОБА_5 прийняв в якості гарантійних забезпечувальних коштів грошову суму в розмірі 271500 грн 00 коп, що еквівалентно 10000,00 (десять тисяч) доларів США 00 центів, яка при розрахунках за Основним договором, зараховується у ціну Об`єкту. У подальшому позивачем протягом 2018-2019 років сплачено відповідачу в якості оплати частини забезпечувального платежу 25030,43 доларів США, що згідно з комерційним курсом ОТП Банку продажу готівкового долара США на дату оплати коштів складало у сумі 650926,00 грн. У подальшому зазначена вище квартира у власність позивача не перейшла, її власником на день заявлення позову є відповідач. Також у термін обумовлений попереднім договором, основний договір купівлі-продажу квартири між позивачем та відповідачем укладений не був, а кошти отримані відповідачем за попереднім договором позивачу повернуті не були. Рішенням Липоводолинського районного суду Сумської області від 17 травня 2021 року по справі №581/915/20, яке набрало законної сили, стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 566654,44 грн боргу, 6086,97 грн. судового збору та 15771,20 грн. понесених витрат на правничу допомогу. Відразу після укладення попереднього договору ОСОБА_3 розпочав робити ремонтні роботи в квартирі, так як з травня 2017 року ОСОБА_3 став проживати в квартирі сам, а з червня 2017 року став проживати зі своєю дружиною і сином та продовжував ремонтні роботи в квартирі. Позивачем ОСОБА_3 , із залученням будівельників, були виконані певні ремонтні роботи, а саме:

- на 1-ому поверсі (кухня-гостинна з холом, санвузол): тепла підлога; кахель на підлогу, клей, монтаж кахелю; кахель-фартух (кухня), клей, монтаж кахелю; переніс електрокоробки на кухні; ГКЛ (гіпсокартоні листи) на стелю; монтаж підвіконників; відкоси на вікнах; санвузол: монтаж ГКЛ, кахель, монтаж кахелю, клей, монтаж розеток, монтаж унітазу, покраска стелі; електропроводка;

- на 2-ому поверсі (санвузол, дві кімнати, коридор): санвузол: монтаж ГКЛ; кахель на підлогу; клей; монтаж кахелю; кахель на стіни; монтаж сантехніки; освітлення; монтаж розеток; монтаж унітазу і ванної; шпаклівка стелі; покраска стелі; кімнати: монтаж ОSВ на підлогу; монтаж підвіконників; відкоси; освітлення; коридор та сходи: монтаж шафи із ГКЛ на сходах; шпаклівка шафи; монтаж стелі ГКЛ; монтаж металевих перил на сходах; освітлення; монтаж ОSВ на підлогу; електропроводка; фарбування стелі на 1-2 поверхах. Також позивачем придбавалися будівельні матеріали та техніка до санвузлів та інше устаткування для ремонту квартири на загальну суму 480000 гривень.

Наприкінці 2017 року ОСОБА_3 разом із дружиною та сином виїхали до Польщі на роботу. Кошти за квартиру за попереднім договором виплачувались за весь час, а саме з квітня 2017 року по вересень 2020 року, також за цей період позивачем сплачувались усі комунальні послуги.

Наприкінці вересня 2020 року ОСОБА_3 стало відомо, що ОСОБА_4 заселив у зазначену вище квартиру інших людей. На прохання ОСОБА_3 повернути його родині грошові кошти витрачені на ремонтні роботи та їх особисті речі; в тому числі чеки, квитанції на придбання будівельних матеріалів, меблів, сантехніки та інше ОСОБА_4 категорично відмовився та перестав виходити на зв`язок. При спробі потрапити до вказаної квартири з метою повернення своїх особистих речей і документів, виявлено факт заміни замків. За результатами призначеної судом оціночно-будівельної експертизи №1187/05-24 від 13 серпня 2024 року позивачем обрахована вартість поліпшення вищезазначеної квартири в розмірі 502508 грн 00 коп, який позивач просив стягнути з відповідача разом із судовим збором 5025,80 грн за подання позовної заяви, 454,00 грн судового збору за забезпечення позову, 12577,89 грн витрат за проведення судової оціночно-будівельної експертизи та 9300 грн витрат на правничу допомогу.

Позиція позивача, представника позивача, а також відповідача, його представника по даній справі

Позивач ОСОБА_3 , будучи належним чином повідомленим про час та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явився.

Представник позивача Васильцова О.М., підтримавши заявлений позов з вищевикладених підстав, додатково суду у порядку вступних слів та додаткових пояснень зазначала про передачу відповідачем у користування позивачу квартири АДРЕСА_1 , після підписання попереднього договору у стані без проведення ремонту (у квартирі мали місце цегляні стіни без штукатурки, підлога цементна тощо) та у стані не придатному для проживання, що підтверджується доданими до позову фотокартками. У період з травня по грудень 2017 року позивачем проведено поліпшення житла у виді проведених ремонтних робіт зі встановленням власних речей та майна для користування житлом (меблі, техніка, котел) та у подальшому до вересня 2020 року він сплачував періодичні платежі за квартиру (з 2017 року і по 2020 рік доступ до квартири мала мати позивача), а також сплачував відповідні комунальні платежі. Основний договір купівлі-продажу цієї квартири сторонами спору підписаний так і не був через те, що ОСОБА_3 не зміг щомісячно сплачувати платежі у подальшому за попереднім договором та в подальшому виїхав всією сім`єю до Польщі. У подальшому відповідач заселив у цю квартири інших осіб, попередньо змінивши замок від вхідних дверей до квартири, яка вже на той час була придатною для проживання. Позивач добросовісно користувався зазначеним житлом та має право на відшкодування суми коштів зазначених поліпшень, які були вкладені в квартиру у виді результатів ремонтних робіт; більша частина оригіналів всіх розрахунково-касових документів на придбання будівельних матеріалів зберігалася у квартирі та не була відшукана позивачем після заселення в квартиру інших осіб, також була втрачена частина майна та особистих документів подружжя ОСОБА_6 .

Представник позивача подала суду відповідь на відзив відповідача, за змістом якого вона не погоджувалася із доводом відповідача про необґрунтованість порушення прав позивача діями відповідача, зазначаючи про те, що невиконання відповідачем умов попереднього договору про купівлю-продаж квартири установлено в судовому порядку, а про незаконне заселення ОСОБА_4 у спірну квартиру інших мешканців повідомлено поліцію та відповідні відомості внесені до ЄРДР. У період проживання у квартирі з грудня 2017 року і по вересень 2020 року позивач сплачував всі комунальні платежі, а факт проведених ремонтних робіт, придбання матеріалів на покращення квартири, меблів, техніки підтверджується як відповідними квитанціями та іншими доказами, а також поясненнями свідка.

Відповідач ОСОБА_3 , будучи належним чином повідомленим про час та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явився.

Представник відповідача ОСОБА_2 , заперечуючи проти задоволення заявленого позову у повному обсязі, у порядку вступних слів та додаткових пояснень суду зазначала про недоведеність дослідженими письмовими доказами понесення позивачем витрат з наданням відповідних розрахунково-касових документів на суму 502508 грн, як вартості проведених поліпшень у спірній квартирі, надані суду документальні витрати позивача на ремонтні роботи чітко не систематизовані, не всі оформлені саме на ім`я позивача; експертиза для підтвердження вартості фактично виконаних ремонтних робіт позивачем не проводилася, а надані позивачем фототаблиці не підтверджують вартість проведених ним робіт. Ремонтні роботи у квартирі виконав її власник самостійно після припинення дії попереднього договору купівлі-продажу квартири та повернення сплачених позивачем періодичних платежів, проте відповідач визнає лише те, що на другому поверсі у ванній кімнаті був встановлений кахель та плитка, але грошової вартості цих поліпшень позивач не визначив, та при їх визначеності ці кошти відповідач готовий був добровільно їх відшкодувати.

Також представник відповідача ОСОБА_2 подала суду відзив на позов, в якому не погоджувалася із заявленим позовом у повному обсязі, посилаючись на необґрунтованість заявленого позову, зазначала про те, що нормами попереднього договору не передбачено те, що у разі понесення покупцем витрат на ремонт квартири при розірванні договору з ініціативи покупця ці витрати покладаються саме на продавця; станом на 01 квітня 2020 року позивач мав заборгованість по комунальним платежам, яка була сплачена відповідачем у серпні 2020 року, а до цього позивач проживав у житлі безкоштовно та не з вини відповідача не був укладений договір купівлі-продажу спірної квартири. Позивачем надані квитанції та чеки за проведений ремонт на суму яка не перевищує 88000 грн, при цьому частина матеріалів придбавалася ще до укладення попереднього договору, витрати на їх придбання несла ОСОБА_7 ; долучені до матеріалів справи фото не підтверджують розміру понесених витрат саме на суму 480000 грн, так як із їх змісту не вбачається час та місце їх виготовлення. Позивач із квітня 2020 року не пред`являв жодних претензій з приводу понесених витрат, а відповідачем у квартирі було виявлено лише кахель у ванній кімнаті на другому поверсі, кахель на підлозі на першому поверсі, проведення інших ремонтних робіт виявлено не було, а власник квартири після припинення попереднього договору зробив ремонт у даній квартирі самостійно та за власний кошт.

Процесуальні дії суду у даній справі

Ухвалою судді Липоводолинського районного суду Сумської області від 08 жовтня 2021 року у даній справі відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання з викликом сторін. 06 січня 2022 року за клопотанням представника позивача призначено у даній справі оціночно-будівельну експертизу, провадження у справі зупинено до отримання висновку експерта. Протягом 2022-2023 років проведення у даній справі неодноразово поновлювалося для отримання додаткових доказів для проведення експертизи, у вересні 2024 року судом отримано висновок експерта. 12 листопада 2024 року судом закрито підготовче провадження та справу призначено до відкритого судового розгляду. У судових засіданнях 18 грудня 2024 року, 10 лютого 2025 року, 17 лютого та 18 березня 2025 року судом проводився розгляд справи по суті, 19 березня 2025 року судом ухвалено рішення по суті спору.

Установлені судом фактичні обставини справи

06 квітня 2017 року ОСОБА_4 , від імені якого на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Кушнір Л.Г. 29 листопада 2016 року за реєстром № 1846 діяв ОСОБА_5 (продавець), підписав з ОСОБА_3 (покупцем) попередній договір про укладення в майбутньому, в термін не пізніше 1 квітня 2020 року договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Договір посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бадрудіновою Н.О. за реєстровим № 469 (п.1.1. договору). У відповідності до п.3.2. договору вартість об`єкту на день укладення договору становить 1493250 грн., що еквівалентно 55 000 доларів США.

У підтвердження наміру придбати об`єкт нерухомості та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу квартири в майбутньому у відповідності до п. 2.1. договору позивач передав представнику продавця ОСОБА_5 в якості гарантійних забезпечувальних коштів грошову суму в розмірі 271500 грн., що еквівалентно 10000 доларів США, яка при розрахунках за основним договором, зараховується у ціну об`єкта.

Відповідно до п. 2.2. договору решту частини гарантійних забезпечувальних коштів, що також зараховується в суму основного договору, а саме: 1221750,00 (один мільйон двісті двадцять одна тисяча сімсот п`ятдесят) гривень 00 коп., що еквівалентно 45000,00 (сорок п`ять тисяч) доларів США, покупець зобов`язався сплатити продавцю до оформлення договору купівлі-продажу квартири (Основного договору) наступним чином: до 30 червня 2017 року кошти в національній валюті України у гривні в сумі, що еквівалентна 3750 доларів США, до 30 вересня 2017 року кошти в національній валюті України у гривні в сумі, що еквівалентна 3 750 доларів США, до 30 грудня 2017 року кошти в національній валюті України у гривні в сумі, що еквівалентна 3750 доларів США, до 30 березня 2018 року кошти в національній валюті України у гривні в сумі, що еквівалентна 3 750 доларів США, до 30 червня 2018 року кошти в національній валюті України у гривні в сумі, що еквівалентна 3 750 доларів США, до 30 вересня 2019 року кошти в національній валюті України у гривні в сумі, що еквівалентна 3 750 доларів США, до 30 грудня 2019 року кошти в національній валюті України у гривні в сумі, до еквівалентна 3 750 доларів США, до 30 березня 2019 року кошти в національній валюті України у гривні в сумі, що еквівалентна 3750 доларів США, до 30 червня 2019 року кошти в національній валюті України у гривні в сумі, що еквівалентна 3 750 доларів США, до 30 вересня 2019 року кошти в національній валюті України у гривні в сумі, що еквівалентна 3750 доларів США, до 30 грудня 2019 року кошти в національній валюті України у гривні в сумі, що еквівалентна 3750 доларів США, до 30 березня 2020 року кошти в національній валюті України у гривні в сумі, до еквівалентна 3 750 доларів США.

Нормами підписаного сторонами договору визначалися інші умови зобов`язання, а саме:

- п. 2.3.: всі суми згідно цього договору вносяться (сплачуються) в гривні відповідно до комерційного курсу ОТП банку продажу готівкового долара США на день розрахунку;

- п. 2.4.: отримання наступних гарантійних забезпечувальних коштів підтверджується власноручно складеною розпискою продавця або представника та/або засвідчується заявою продавця або представника, справжність підпису на якій засвідчено нотаріально;

- п. 2.6.: зазначені в цьому договорі забезпечувальні кошти не є завдатком і на них не розповсюджуються норми цивільного законодавства України про завдаток;

- п. 4.2.1.: у визначений термін, що визначений у п. 2.2. провести розрахунки з продавцем;

- п. 5.3.: покупець має право проживати, робити ремонт у квартирі та зобов`язується сплачувати комунальні платежі;

- п. 5.4.: одностороння відмова від виконання зобов`язань за договором не допускається;

- п. 5.11.: у разі, якщо покупець ухиляється від виконання зобов`язань за цим договором, продавець повертає фактично отримані гроші в 30-денний термін, стягнувши при цьому з покупця штрафні санкції у розмірі 10% від вартості об`єкту на день укладання договору;

- п. 1.2.: право власності на квартиру за ОСОБА_4 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21 грудня 2016 року (а.с. 7-8).

Рішенням Липоводолинського районного суду Сумської області від 17 травня 2021 року, яке набрало законної сили 29 липня 2021 року, первісний позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_5 , ОСОБА_8 , задоволено.

Зустрічний позов ОСОБА_4 до ОСОБА_3 задоволено.

Стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 566 654 грн 44 коп боргу. По справі проведено розподіл судових витрат.

Як установлено судом під час розгляду зазначеної справи, 22 травня 2018 року ОСОБА_5 , який діє від імені ОСОБА_4 на підставі довіреності, заявою, посвідченою приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бадрудіновою Н.О. за реєстровим № 679, підтвердив отримання від ОСОБА_3 грошової суми в розмірі 100000 грн., що еквівалентно 3831 доларів США, в якості оплати частини забезпечувального платежу, відповідно до умов попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бадрудіновою Н.О. 6 квітня 2017 року, за реєстровим №469.

12 вересня 2019 року ОСОБА_8 , який діє від імені ОСОБА_4 на підставі довіреності, заявами, посвідченими приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Кінащук В.С., за реєстровими № 2386, 2387, 2388, підтвердив отримання від ОСОБА_3 частини забезпечувального платежу за умовами п. 2.2. попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 6 квітня 2017 року приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бадрудіновою Н.О., за реєстровим № 469: в сумі 99800 грн., що еквівалентно 4000 доларів США; в сумі 99995 грн.; в сумі 79631 грн. Всього за умовами попереднього договору в якості частини забезпечувальних платежів позивачем за первісним позовом ОСОБА_3 сплачено представникам відповідача за первісним позовом ОСОБА_4 25030,43 доларів США, що згідно з комерційним курсом ОТП Банку продажу готівкового долара США на дату оплати коштів складало суму 650 926 грн.

07 жовтня 2020 року ОСОБА_3 направив на адресу ОСОБА_4 лист-вимогу, в якій зазначив, що оскільки в обумовлений попереднім договором термін основний договір купівлі-продажу квартири між сторонами укладений не був, жодна зі сторін не направляла другій стороні пропозицію про його укладення, то зобов`язання за попередній договором припинено, тому просив ОСОБА_4 повернути сплачені ним кошти в якості оплати забезпечувального платежу за попереднім договором від 06 квітня 2017 року в сумі, еквівалентній 25030,43 доларів США, перерахувавши кошти на зазначений ним рахунок (а.с.10-16, ІНФОРМАЦІЯ_1

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 10 вересня 2021 року право власності на зазначену вище квартиру зареєстровано за ОСОБА_4 21 грудня 2016 року (а.с.9).

15 жовтня 2021 року поліцейським Ірпінського МП УПО в Київській області складено протокол прийняття заяви від ОСОБА_9 про вчинене кримінальне правопорушення або таке, що готується, з приводу заселення власником будинку ОСОБА_4 в частину будинку (квартиру АДРЕСА_2 ) інших людей та про відмову у повернені речей, які перебували у будинку, який за попереднім договором із її сином ОСОБА_10 домовилися придбати у розстрочку. Цього ж дня ОСОБА_9 подала заяву про крадіжку речей домашнього використання та особистого майна з наведенням їх переліку за адресою АДРЕСА_3 , а також про заселення вищевказаної квартири іншими особами, які на час звернення із заявою проживають у квартирі, потрапити до квартири позивачу не представлялося можливим, ОСОБА_4 погрожував позивачу щоб він не підходив до квартири та нічого не зміг пояснити з приводу зникнення їх речей, просила внести відомості до ЄРДР за ч.4 ст.185 КК України, невідкладно розпочавши досудове розслідування кримінального провадження. В окремих поясненнях зазначала про те, що до вересня 2020 року проводилася оплата комунальних платежів за вищевказану квартиру, проте пізніше заявнику стало відомо про використання у цій квартирі газу, води та світла, і на запитання до ОСОБА_4 останній повідомив про проживання у квартирі інших осіб і про те, щоб сім`я ОСОБА_6 до цієї квартири більше не приїздила (а.с.17-23 т.1).

Із фототаблиць поверхів житлових приміщень без зазначення часу, місця та особи, яка їх склала, вбачаються наступні візуалізовані відомості, а саме:

- Під рукописною позначкою друкованими літерами на першому аркуші «1-й поверх» ліворуч на аркуші паперу від рукописного запису друкованими літерами «до ремонту» розміщена фотокартка із зображенням цегляних стін помаранчевого кольору із закріпленими на них електродротах чорного кольору, бетонної підлоги та вхідної двері коричневого кольору до приміщення, обгорнуту у поліетиленову клейонку, також нижче наявний рукописний запис друкованими літерами «після ремонту» із розміщеним під ним кольоровим фото із зображеннями відштукатурених та пофарбованих у світлий колір стін приміщення, установленням підлогового покриття візуально схожого на плитку світлого кольору, а також встановленими меблями (двоспального ліжка, сушки, дитячого ліжка), телевізора;

- Під рукописною позначкою друкованими літерами на першому аркуші «1-й поверх. Кухня» знизу на аркуші паперу розміщений запис друкованими літерами «до ремонту» розміщена фотокартка із зображенням цегляних стін помаранчевого кольору із закріпленими на тильній стіни котла опалення білого кольору із під`єднаною до нього газовою трубою, проглядається бетонна підлога, також нижче наявний рукописний запис друкованими літерами «після ремонту» із розміщеним під ним кольорового фото із зображеннями штукатурених та пофарбованих у світлий колір стін приміщення із частковим встановленням плитки на двох стінах світло-сірого кольору, встановлених розеток, кухонного столу та інших складових кухні, на підлозі із плитки поряд із кухонним столом, мікрохвильовою піччю встановлений холодильник білого кольору;

- Під рукописною позначкою друкованими літерами на першому аркуші «1-й поверх. Кухня» знизу на аркуші паперу розміщений запис друкованими літерами «до ремонту» та фотокартка із зображенням цегляних стін помаранчевого кольору із закріпленими на них різних електродротів, змонтована частина каналізаційних труб, труб водопостачання, труби газопостачання, наявність змотаних у моток та незмонтованих дротів сірого кольору, бетонної підлоги, також нижче наявний рукописний запис друкованими літерами «після ремонту» із розміщеним під ним кольорового фото із зображеннями штукатурених та пофарбованих у світлий колір стін приміщення із частковим встановленням плитки на двох стінах світло-сірого кольору, встановлених трьох підрозетників, розміщення двокамерного холодильника білого кольору;

- Під рукописною позначкою друкованими літерами на першому аркуші «1-й поверх» на аркуші паперу розміщена кольорова фотокартка із зображенням кімнати із цегляних стін помаранчевого кольору із встановленим трьохстворчатим вікном білого кольору, яке відкривається в центральній частині, бетонної підлоги та знизу розміщений запис друкованими літерами «до ремонту» із умовною стрілкою-вказівником на фото на цегляну стіну, також нижче наявний рукописний запис друкованими літерами «після ремонту. перевлаштування цегляної стіни в колону» із розміщеним під ним кольорового фото із зображеннями штукатурених та пофарбованих у світлий колір стін приміщення із встановленням плитки на підлозі світлого кольору, встановленим під вікном радіатору системи опалення, встановлення підвіконника на вікні, наявність інструментів та різних шпаклівок, відкритої пральної машинки із горизонтальним завантаженням, а також колони в кімнаті, пофарбованої у колір стін, із умовною стрілкою-вказівником чорного кольору на цю колону; також при розгортанні аркушу проглядається скріплений степлерною скобою інша частина аркушу із рукописним записом друкованими літерами «після ремонту» із розміщеним під ним кольоровим фото із зображеннями штукатурених та пофарбованих у світлий колір стін приміщення, установленням підлогового покриття візуально схожого на плитку світлого кольору, а також встановленим ліжком, перед трьохстворчатим вікном встановлена світлого кольору тюль та штори коричневого кольору, на підлозі встановлений вазон із живою квіткою, на підвіконнику поряд із радіатором системи опалення встановлені дві квітки у горшиках, також на відео зображена маленька дитина, яка розміщена на дитячому кріслі світлого кольору, яка спрямувала свій погляд на вікно та підвіконник, де встановлений телевізор;

- Під рукописною позначкою друкованими літерами на першому аркуші «1-й поверх» праворуч на аркуші паперу нанесений запис друкованими літерами «до ремонту» із розміщеною фотокарткою під назвою «Ирпень, 25 апреля 2018 г.» 15:55 із зображенням встановлених пластикових труб та вимірювання тиску у системі, невстановлених плит утеплення та певного інструменту, також нижче наявний рукописний запис друкованими літерами «після ремонту» із розміщеним праворуч від нього кольорового фото із зображеннями пофарбованої в білий колір стіни із двома встановленим у ній підрозетниками, та виведеними ліворуч із іншої частини стіни окремо двох пластикових труб, на одній з яких встановлена заглушка із очевидними слідами підтікання рідини;

- Під рукописною позначкою друкованими літерами на першому аркуші «1-й поверх» на аркуші паперу розміщена кольорова фотокартка із зображенням бетонних сходинок вгору та окремого приміщення без дверей та стін без штукатурки із цегли помаранчевого кольору та знизу розміщений запис друкованими літерами «до ремонту» із умовною стрілкою-вказівником на фото на цегляну стіну, також нижче наявна кольорова фотокартка із зображенням бетонних сходинок вгору та окремого приміщення без дверей (в ньому проглядаються підведені із підлоги три пластикових труби та на стінах проведені дроти чорного кольору) та стін без штукатурки із цегли помаранчевого кольору, бетонної підлоги та знизу розміщений запис друкованими літерами «після ремонту» із приміткою «перенесення вхідного пройому, вхід в санвузол»; також при розгортанні аркушу проглядається скріплена степлерною скобою інша частина аркушу із рукописним записом друкованими літерами «вхід на сходи» із розміщеним під ним кольоровим фото із зображеннями відштукатурених та пофарбованих у світлий колір стін приміщення, установленням двох настінних світильників, а також за цим фото іншої фотокартки із зображенням внутрішньої частини приміщення із установленим кахелем білого кольору на стінах і сантехнічних роз`ємів, встановлення підрозетника на стіні праворуч;

- Під рукописною позначкою друкованими літерами на першому аркуші «2-й поверх. санвузол» на аркуші паперу розміщена кольорова фотокартка із зображенням кімнати із цегляних стін помаранчевого кольору із проведеними по стінах електродротами чорного кольору, бетонної підлоги та зліва від цього фото розміщений запис друкованими літерами «до ремонту», також нижче наявний рукописний запис друкованими літерами «після ремонту» із відображенням частини приміщення із встановленим на двох стінах кахеля світло-жовтого кольору, ванної із сантехнічними роз`ємами та наявним електродротом чорного кольору на стіні ліворуч;

- Під рукописною позначкою друкованими літерами на першому аркуші «2-й поверх. санвузол» на аркуші паперу розміщена кольорова фотокартка із зображенням частини кімнати із цегляних стін помаранчевого кольору із проведеними по стіні двох електродротів чорного кольору, бетонної підлоги та частини сантехніки (пластикових каналізаційних труб та труб водопостачання) зліва від цього фото розміщений запис друкованими літерами «до ремонту», також нижче наявний рукописний запис друкованими літерами «після ремонту» із відображенням частини приміщення із встановленим в ньому унітазу із бачком та виведеними трьома підрозетниками із дротами;

- Під рукописною позначкою друкованими літерами на першому аркуші «2-й поверх. санвузол» на аркуші паперу розміщена кольорова фотокартка із зображенням частини кімнати із цегляних стін помаранчевого кольору із проведеними по стіні двох електродротів чорного кольору, бетонної підлоги та підведених у стінах п`яти труб і зліва від цього фото розміщений запис друкованими літерами «до ремонту», також нижче наявний рукописний запис друкованими літерами «після ремонту» із відображенням частини приміщення ванної кімнати із встановленим із встановленим на двох стінах кахеля світло-жовтого кольору, ванної із сантехнічними роз`ємами та наявним двома підрозетниками, встановленого унітазу;

- Під рукописною позначкою друкованими літерами на першому аркуші «2-й поверх» на аркуші паперу розміщені кольорові фотокартки із зображеннями частини кімнати із цегляними стінами помаранчевого кольору із проведеними по стінах та бетонних плитах стелі дротів чорного кольору, вихід із однієї із кімнат до коридору із зображенням цегляних стін, а також при розгортанні аркушу проглядається інша частина аркушу із рукописним записом друкованими літерами «після ремонту» із двома фотокартками, на яких відображені частина коридору із входом до двох кімнат зі шпакльованими стінами, встановленими підрозетниками та підлогове покриття візуально схоже на OSB-плиту, із встановленими вікнами із підвіконниками та встановленими поряд радіаторами системи опалення;

- Під рукописною позначкою друкованими літерами на першому аркуші «3-й поверх» на аркуші паперу розміщені кольорова фотокартка із зображеннями частини конструкції мансардного поверху із дерев`яного каркасу із цегляними стінами, підлогою із рукописним записом друкованими літерами «до ремонту», а також розміщена праворуч фотокартка під назвою «Ирпень, 25 апреля 2018 г.» 15:51 із зображенням пошпакльованих та пофарбованих стін, гіпсокартонної стелі із вікном та розміщеними на підлозі різними паперовими ящиками (арк.спр. 24-34 т.1).

Із роздруківки фіскальних чеків від 19 квітня 2017 року № 150,168,166 на суму 10447 грн 70 коп, 346 грн 60 коп, 68 грн 14 коп відповідно вбачається придбання свердла по металу, буру, різних шпателів, саморізів, кутів будівельних, шліфувальної сітки, різних профілів Armosteel, підвісів, ґрунтовки СТ17, OSB-3 плит в кількості 15 шт, дюбель з ударним шурупом, відро, хрестики дистанційні, перчатки, розпірного дюбеля, саморізів по гіпсокартону, пилки для лобзика, валику прижимного відповідно.

Із роздруківки фіскального чеку від 15 травня 2017 року № 103 на суму 488 грн 87 коп. вбачається придбання труби каналізаційної, двох колін каналізаційних, герметика з пістолетом, вимикача та розетки із заземленням, мульті-фінішу 20 кг, а також із роздруківки фіскального чеку від 15 березня 2017 року № 183 на суму 5616 грн 59 коп вбачається придбання оніче Grey ZW¬- A8.

Із роздруківки фіскальних чеків від 24 травня 2017 року № 19,199 на суми по 260 грн 30 коп відповідно вбачається придбання агроволокно, рідкого засобу Містер Пропер, ключів комбінованих, шлангів підводок та стрічки-фум відповідно (а.с.35-37 т.1).

Із платіжних доручень від 02 березня 2017 року вбачається перерахування ОСОБА_7 ОСОБА_11 2424 грн перерахувань особистих коштів, а також із двох платіжних доручень від 27 червня 2017 року вбачається перерахування ОСОБА_7 371 грн, 772 грн 20 коп особистих коштів ОСОБА_12 за брелоки 5008 (а.с.38-41 т.1).

Із копії двох фіскальних чеків від 19 квітня 2017 року вбачається придбання розпірних дюбелів, саморізів по гіпсокартону, придбання пилки для лобзика, валика прижимного на загальну суму 414 грн 74 коп (а.с.37 т.1).

Із дубліката квитанції від 16 жовтня 2017 року вбачається перерахування ОСОБА_7 ТОВ Київоблгаззбут 5592 грн 16 коп в якості оплати вартості газопостачання за квартиру АДРЕСА_1 (а.с.42 т.1).

Із платіжних доручень від 10,27 листопада 2017 року вбачається перерахування ОСОБА_7 ОСОБА_12 1974 грн 55 коп, 320 грн перерахувань особистих коштів, а також 3000 грн особистих коштів ОСОБА_11 (а.с.43,44,47 т.1).

Із платіжних доручень від 20 лютого, 11 червня 2018 року, 12 червня 2020 року, вбачається перерахування ОСОБА_7 ОСОБА_12 1026 грн 10 коп, 1364 грн 00 коп особистих коштів, а також чешському двору плати за надані послуги в розмірі 700 грн (а.с.45-46, 47 (зворотня сторона) т.1).

Із платіжних доручень ПАТ КБ «Приватбанк» від 26 листопада 2017 року, 23 січня 2020 року вбачається перерахування ОСОБА_7 ОСОБА_12 320 грн та 700 грн перерахувань особистих коштів відповідно, а також із двох платіжних доручень ПАТ КБ «Приватбанк» від 26 лютого, 30 жовтня 2019 року вбачається перерахування ОСОБА_7 ОСОБА_12 1089 грн 86 коп, 423 грн особистих коштів (а.с.48-49 т.1).

Із платіжних доручень ПАТ КБ «Приватбанк» від 26 квітня 2019 року, 26 липня 2019 року, 18 червня 2019 року вбачається перерахування ОСОБА_7 ОСОБА_12 888 грн, 423 грн, 846 грн перерахувань особистих коштів відповідно, а також із двох платіжних доручень ПАТ КБ «Приватбанк» від 10 серпня 2020 року вбачається перерахування ОСОБА_7 . Чешському двору 770 грн 35 коп оплати за надані послуги (а.с.49 зворотня сторона, 50-51 т.1).

Із платіжних доручень ПАТ КБ «Приватбанк» від 05 серпня 2019 року, 11 березня 2020 року, 24 серпня 2019 року, 10 липня 2020 року, 24 вересня 2019 року, 10 квітня 2020 року вбачається перерахування ОСОБА_7 ОСОБА_11 505 грн, тричі Чешському двору по 700 грн, двічі ОСОБА_12 по 423 грн особистих коштів та оплати за надані послуги відповідно, а також із двох платіжного доручення ПАТ КБ «Приватбанк» від 10 серпня 2020 року вбачається перерахування ОСОБА_7 . Чешському двору 770 грн 35 коп оплати за надані послуги (а.с.52-54 т.1).

Із платіжних доручень ПАТ КБ «Приватбанк» від 09 грудня 2019 року, 11 лютого 2020 року, 12 вересня 2019 року вбачається три перерахування ОСОБА_7 ОСОБА_13 особистих коштів по 700 грн оплати за надані послуги відповідно (а.с.55,73 т.1).

18 грудня 2020 року ОСОБА_9 звернулася до Державної фіскальної служби України із заявою про надання копій чеків та накладних про купівлю будівельних матеріалів з березня по серпень 2017 року її сином ОСОБА_3 у різних гіпермаркетах «Епіцентр» в м.Бровари та в м.Києві на різні суми із додаванням виписок із банківської системи «ПриватБанк» на суму 1,5, 17 грн у серпні 2017 року, на 260 грн у травні 2017 року, на 1 грн 20 коп, 488 грн 87 коп та 2020 грн 00 коп, 260,30 грн, 627,90 грн, 324,30 грн у травні 2017 року, на суму 5616,59 грн у березні 2017 року, на 1000 грн у вересні 2017 року (одержувач ОСОБА_11 ), на 4000 грн у червні 2017 року (одержувач ОСОБА_11 ), на 2600 грн та на 2020 грн у травні 2017 року (одержувач ОСОБА_11 ), на 346,60 грн, 1,20 грн, 68 грн 14 коп та на суму 10447,70 грн у квітні 2017 року, на 80,06 грн, 5616 грн 59 коп. у березні 2017 року, 1105 грн 49 коп у березні 2017 року (Ателье кераміки), 3000 грн у квітні 2017 року, 105,17 грн у серпні 2017 року, на суму 129,18 грн у лютому 2017 року (а.с.57-67 т.1).

До листа ДПС України від 26 січня 2021 року № 350/б/99-00-07-05-01-09 додано у табличному варіанті розшифровки змісту вісьмох платіжних доручень від ТОВ «Епіцентр» (а.с. 56 т.1).

Із роздруківок проплат, наданих ПАТ КАБ «ПриватБанк», вбачаються ті обставини, що з картки 5218…0323, відкритої на ім`я позивача ОСОБА_3 15 лютого 2017 року сплачено 129,18 грн у супермаркеті «Епіцентр», 15,28 березня 2017 року сплачено 5616,59 грн і 80,06 грн у супермаркеті «Епіцентр» (м. Бровари) відповідно, 09 серпня 2017 року сплачено 105,17 грн, 04, 15, 24 травня 2017 року 627,90 грн, 324,30 грн, 1,20 грн, 488,87 грн, 260,30 грн у супермаркеті «Епіцентр» (м. Київ) відповідно (без зазначення призначення платежів та придбаних товарів, послуг). Із картки 5218…0323, відкритої на ім`я позивача ОСОБА_3 у ПАТ «Приватбанк», 13 травня 2017 року переказано 2020 грн ОСОБА_11 , 4000 грн від позивача також переказано Хнигічеву О.В. 07 червня 2017 року, 2600 грн 19 травня 2017 року. Із наданих виписок із ПАТ «ПриватБанк» не вбачається чи були відкриті на ім`я позивача банківські картки, які відкриті у зазначеній банківській установі під номерами 5218…7139, 5168…1618, з яких були здійснені проплати на 1000 грн 07 вересня 2017 року, 19 вересня 2017 року на суми 346,00 грн, 68,14 грн, 10447,70 грн в супермаркеті «Епіцентр» м. Київ, 14 березня 2017 року в Ателье Кераміки м. Київ на суму 1105,49 грн, 19 квітня 2017 року на суму 3000 грн та 129,18 грн 15 лютого 2017 року в гіпермаркеті «Епіцентр» м. Київ відповідно. Банківська карта НОМЕР_1 …1167 у ПАТ КБ «Приватбанк» станом на 27 листопада 2020 року була заведена на ім`я ОСОБА_9 (а.с.58-67 т.1).

Із фото-скринів екрану смартфону невідомого виробника за період з серпня 2018 року по листопад 2019 року вбачається роздруківка електронного листування із використанням неустановленого месенджера із ОСОБА_14 із приводу надання позивачу комунальних послуг (а.с.68-72 т.1).

Із фотокопії квитанції № 27498268 від 16 липня 2020 року вбачається сплата 16 липня 2020 року ОСОБА_4 ТОВ «Київоблгаззбут» 9405 грн 20 коп. за послуги з газопостачання по особовому рахунку НОМЕР_2 . Із фотовитягу із особистого кабінету 104.ua по особовому рахунку НОМЕР_2 по АДРЕСА_3 Гостомель щодо проплат вбачається здійснення та прийняття оплати надавачем послуг від споживача на 9405,20 грн 17 липня 2020 року (а.с.142-144 т.1).

У повідомленні від 30 серпня 2022 року № 1110/02-22 судовий експерт Харченко В.В. проінформував про неможливість проведення експертизи із визначенням ринкової вартості трьохповерхової квартири АДРЕСА_4 у зв`язку із воєнним вторгненням росії на територію України та через значне пошкодження об`єкту оцінки внаслідок обстрілів (із фототаблиці із 6 фотокарток вбачаються чисельні зовнішні пошкодження фасадної частини квартири, вибиття вікон, із очевидними ознаками загорання вікон та житлових приміщень всередину квартири (а.с.185-189 т.1).

Відповідно до Декларації про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, 12-ти квартирний житловий будинок в АДРЕСА_5 , загальною площею 1216,1 кв.м., збудований замовником ОСОБА_4 , вважався закінчений будівництвом 08 листопада 2016 року, про що повідомлено Інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю Ірпінської міської ради (а.с.2-4 т.2).

Із фотокопії технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 , складеного ТОВ «Юні пак» 30 вересня 2016 року, вбачається те, що зазначена квартира складається із кухні-вітальні, двох санвузлів, коридору, трьох житлових кімнат, загальна площа приміщень 100,4 кв.м., 2 поверхи та один поверх мансардного типу (а.с.117-121 т.2).

Відповідно до висновку експерта Харченка В.В. за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи № 1187/05-24 від 13 серпня 2024 року ринкова вартість трьохкімнатної квартири АДРЕСА_4 , станом на 08 жовтня 2021 року (на дату відкриття провадження у справі) з урахуванням особливостей, зазначених в попередньому договорі купівлі-продажу квартири від 06 квітня 2017 року складала 2 254 365 грн 00 коп. Ринкова вартість трьохкімнатної квартири АДРЕСА_4 , станом на 08 жовтня 2021 року (на дату відкриття провадження у справі) з урахуванням виконаних ремонтних робіт складала 2 756 873 грн 00 коп. (а.с.134-156 т.2).

Свідок зі сторони позивача ОСОБА_9 суду показала про те, що у березні 2017 року до підписання попереднього договору купівлі-продажу квартири її син ОСОБА_15 разом із його дружиною отримали доступ до квартири АДРЕСА_1 у непридатному для проживанні стані (стіни цегляні без шпаклівки та фарбування, підлога цементована, проведена лише підводка каналізації та водопостачання до самого будинку, заведена проводка до кімнат будинку, вікна пластикові встановлені по всій квартирі, на третьому-мансардному поверсі також на даху встановлено вікно із гіпсокартонними стінами). Проведення будівельних робіт у цій квартирі почалося після підписання попереднього договору купівлі-продажу квартири у квітні 2017 року і тривали роботи до грудня 2017 року (окремі речі син свідка разом із її невісткою почали придбавати ще до підписання зазначеного договору, окремі речі по облаштуванню будинку у виді люстр, світильників та інших речей придбавалося у м. Києві, будівельні матеріали придбавалися у мережі супермаркетів «Епіцентр», переважно розташованого у м.Бровари, інші у м.Києві), а будівельні роботи по облаштуванню ванної кімнати на другому поверсі, санвузла на першому поверсі, шпаклівки та фарбування стін та стелі, укладення кахелю, встановлення підлогового покриття у виді OSB-плит, встановлення місцями гіпсокартонного покриття у квартирі виконували двоє будівельників, які приїхали із м.Кам`янське разом із свідком без оформлення договору підряду на підставі усної домовленості свідка із ними, всього за даними свідка із урахуванням вартості робіт та будівельних матеріалів нею після виконання робіт у серпні-вересні 2017 року оплачувалася робота цих двох будівельників разом із придбаними матеріалами сукупно на суму 00 грн, окремі кошти за будівельні матеріали свідок сплачувала із власних банківських карток. Ремонт розпочався із першого поверху, після часткового його завершення син із невісткою почали проживати на першому поверсі, проводячи подальші ремонтні роботи на другому та третьому поверхах, також у квартирі без укладення відповідного договору працював електрик ОСОБА_16 , який є сусідом її сина по цьому житловому комплексу, і допомагав йому із підключенням електроприладів, теплої підлоги та додаткового прокладання проводки по будинку для зручного підключення електрообладнання (із ним розраховувався за роботу позивач особисто). Надалі позивач із дружиною не розрахували власні фінансові можливості для проведення всіх періодичних виплат по попередньому договору, вирішили виїхати до Польщі на роботу та в подальшому виплачувати чергові платежі для купівлі зазначеної квартири. До вересня 2020 року невістка сплачувала всі комунальні платежі, однак у подальшому їй почала надходити інформація про споживання в будинку води, газу та світла і після перевірки цієї інформації з`ясувалося, що відповідач проник до приміщення квартири, змінив замки та уклав договір оренди квартири із іншими користувачами, також про проживання у квартирі інших осіб свідок особисто пересвідчилася після відвідування цього житлового комплексу під назвою « ІНФОРМАЦІЯ_2 » у січні 2021 року (у цей день вона викликала наряд поліції та в подальшому подала відповідну заяву про вчинення злочину відносно її сина). Свідок уточнював те, що зображення на фотокартках біля позначок «до ремонту» виконувалися свідком на прохання невістки із використанням власного цифрового фотоапарату марки «Соні» у березні 2017 року до початку будівельних робіт без проставлення дати та часу їх виконання, фотокартки поряд із позначками «після ремонту» також без проставлення дати та часу їх виконання виконувалися у грудні 2017 року перед виїздом її сина із онуком та дружиною до Польщі із використанням зазначеного фотоапарату, фотокартки із позначками про дату їх складання у квітні 2018 року виконувалися цим свідком із використанням камери мобільного телефону, який їй подарував її син, але для свідка він був складним у використанні і фото із подальшим його користуванням свідок не виконував (25 квітня 2018 року даний свідок в останнє перебувала у приміщенні квартири, вимкнувши із сусідом опалення в приміщенні і сфотографувавши певні частини квартири, речі перебували всі на місці, у квартирі був порядок і доступ до неї обмежений не був, позивач та його дружина з грудня 2017 року до квартири не приїздили та в ній вже не проживали). Первинні фото виконувалися свідком як на пам`ять для молодої сім`ї, так і для будівельників для попереднього визначення обсягу необхідних для виконання будівельних робіт. Останній платіж на виконання попереднього договору купівлі-продажу квартири здійснила даний свідок на рахунок довіреної особи відповідача ОСОБА_5 у вересні 2019 року. Також свідок зазначала про те, що проплати із призначенням платежів щодо «Чешського двору» є витратами на утримання прилеглої території, проплати на ім`я ОСОБА_17 чи його дружини ОСОБА_18 є оплатою певних комунальних витрат для функціонування ОСББ, інші витрати фізичній особі Хнигічеву є оплатою за надані ним ремонтні послуги і виконані у квартирі роботи.

Норми права, які регулюють спірні правовідносини

Статтею 22 ЦК України передбачено, що особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками, у тому числі є втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки).

За змістом частин третьої, четвертої статті 390 ЦК України добросовісний або недобросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів.

Добросовісний набувач (володілець) має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди. Якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.

Відповідно до ч.1 ст.1166 ЦК України майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.

Висновки суду

1. Із урахуванням установлених обставин справи, сформульованої підстави та предмету позову, суд уважає, що між сторонами виник цивільний спір із приводу стягнення з відповідача на користь позивача вартості проведених останнім ремонтних робіт (поліпшень) нерухомого майна за період дії попереднього договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Спірні правовідносини врегульовані вищенаведеними нормами права.

2. На думку суду, у даному спорі підлягає застосуванню саме норма частини четвертої статті 390 ЦК України у відповідності до якої добросовісному набувачу (володільцю) належить право на поліпшення набутого ним майна та залишення за собою результатів такого поліпшення за умови можливості їх відокремлення або право на відшкодування сум, на які збільшилась вартість поліпшеного майна, за неможливості їх відокремлення. Норми ст.22, 1166 ЦК України із огляду на сформульовану підставу та предмет позову у даному спорі судом не застосовуються.

3. Аналіз зібраних у даній справі доказів підтверджує ті обставини, що позивач та члени його сім`ї, починаючи з часу фактичного допуску до приміщення та підписання із відповідачем попереднього договору купівлі-продажу квартири (з березня-квітня 2017 року) і по час фактичного проникнення та заселення ОСОБА_4 у зазначену квартиру інших осіб (по серпень-вересень 2020 року, а також до 01 квітня 2020 року на підставі п.5.3. зазначеного вище попереднього договору купівлі-продажу квартири) добросовісно володіли й користувалися зазначеною нерухомістю, проводячи в ній певні ремонтні роботи (включаючи, облаштування частково підлоги плиткою на І-му поверсі, встановлення підлогового покриття із використанням OSB плит на ІІ-му поверсі (у житлових кімнатах та коридорі) та частково на ІІІ-му поверсі, шпаклювання та фарбування стін та стелі у квартирі, часткове обкладання кахелем стін на кухні-вітальні, облаштування кахелем та сантехнікою санвузлу на першому поверсі, облаштування ванної кімнати на другому поверсі з покладанням кахелю на стінах та сантехнічної плитки на підлозі, обладнання електромережі будинку із встановленням підрозетників, встановлення гіпсокартонної стелі на ІІІ-поверсі), сплачуючи комунальні платежі, зберігаючи в приміщенні власні речі та інше рухоме майно.

Отже, ОСОБА_3 протягом вищевказаного періоду був добросовісним набувачем (володільцем) вищевказаного нерухомого майна, розраховуючи після здійснення всіх платежів за попереднім договором купівлі-продажу квартири набути право власності на зазначений нерухомий об`єкт.

4. Разом із цим, належними та допустимими доказами позивачем достовірно не доведена вартість проведеного обсягу ремонтних робіт із визначенням які саме будівельні матеріали були використані для цього, включаючи безпосереднє використання у ремонтних роботах тих матеріалів та предметів, які були придбані позивачем та членами його сім`ї у будівельних магазинах протягом 2017 року. Ці обставини є обов`язковими для встановлення судом у даному спорі згідно з ч.4 ст.390 ЦК України.

За час перебування спірної квартири у володінні та користуванні ОСОБА_3 останній здійснив певні невід`ємні поліпшення зазначеного нерухомого майна, внаслідок чого ринкова вартість вищезазначеної квартири могла б збільшитися, проте, на думку суду, точна вартість таких поліпшень в експертному порядку не визначена, інших належних та допустимих доказів в підтвердження зазначених доводів сторона позивача суду не надала.

Оцінка судом наданого позивачем висновку оціночно-будівельної експертизи, дозволяє суду сформулювати нижченаведені висновки, а саме:

- Мотивувальна та резолютивна частини висновку оціночно-будівельної експертизи від 13 серпня 2024 року містить лише ймовірне, заокруглене й формалізоване визначення експертом ринкової вартості вищезазначеної трирівневої квартири АДРЕСА_2 , яка належить відповідачу станом на 08 жовтня 2021 року (на дату відкриття провадження у справі), з умовним урахуванням особливостей зазначених у попередньому договорі купівлі-продажу квартири від 06 квітня 2017 року, в розмірі 2254365 грн 00 коп, а також визначену вартість квартири із урахуванням виконаних ремонтних робіт у розмірі 2756873 грн 00 коп. із урахуванням цін по курсу за один долар США у розмірі 26,33 грн. Однак, при проведенні експертизи, експертом застосовано порівняльний підхід обрахунку ринкової вартості квартири із визначенням ринкової вартості об`єкта дослідження шляхом визначення лише обрахування середньоарифметичного значення приведених вартостей об`єктів-аналогів наведених у таблиці 1 при відсутності повних та достовірних даних щодо цього об`єкту в частині до та після проведених ремонтних робіт, без проведення співставлення даних щодо цієї квартири за даними попереднього договору та станом на день проведення експертизи із використанням зібраних у матеріалах справи відомостей про стан виконаних ремонтних робіт.

- Зі змісту описово-мотивувальної частини складеного висновку експерта вбачається невикористання ним жодних будівельно-технічних даних та фото-відомостей наявних у матеріалах даної цивільної справи щодо обсягу візуально проведених ремонтних робіт за даними фотокарток із урахуванням правовстановлюючої та технічної документації на зазначений об`єкт, без визначення й обрахування та оцінки даних про використані у роботах будівельних матеріалів, послуг та робіт, без аналізу прихованих під певними конструкціями та матеріалами ремонтних робіт, наданих послуг, які повинні враховуватися при визначенні вартості ремонтно-будівельних поліпшень такого об`єкта нерухомості. У зазначеній частині висновку експерт не навів жодних мотивів й аргументів щодо того за рахунок якого саме переліку проведених ремонтних робіт та використаних будівельних матеріалів ринкова вартість об`єкту збільшилася із 2254365 грн 00 коп до 2756873 грн 00 коп.

- Призначена судом оціночно-будівельна експертиза за своїм змістом передбачала визначення вартості різних видів виконаних ремонтних робіт (поліпшень) у квартирі при наданні відповіді на друге питання, сформульоване судом експерту, проте цього проведено не було. Також ця експертиза за своїм змістом передбачала та створювала процесуальні умови для визначення екпертом саме вартості різних видів виконаних ремонтних робіт, які могли б призвести до поліпшень об`єкту дослідження при наданні відповіді на друге питання, сформульоване для вирішення в експертизі, проте цього виконано не було.

- Дійсна вартість проведених позивачем ремонтних робіт, які б могли призвести до поліпшень у зазначеній квартирі, експертом не оцінювалася та не визначалася, натомість експертом формально визначена ринкова вартість квартири без урахування виконаних ремонтних робіт й використаних матеріалів із застосуванням лише коригуючих поправок для аналогічної нерухомості в с-щі Гостомель Київської області, без використання достовірних даних щодо проведених ремонтних робіт, використаних матеріалів, наданих послуг.

Із урахуванням наведеного вище зазначений висновок експерта суд уважає неналежним та недостовірним доказом у даній справі, оскільки він не містить у тексті підтверджену експертом інформацію про вартість проведених позивачем ремонтних робіт, які призвели до поліпшень у спірній квартирі, спираючись на оцінку дійсних витрат на будівельні матеріали, послуги та ремонтні роботи. Наданий позивачем висновок експерта не надав чітку вмотивовану відповідь на друге питання експертизи щодо дійсної ринкової вартості спірної квартири із урахуванням виконаних у ній будівельних робіт із наведенням відповідних калькуляційних розрахунків та із урахуванням будівельно-технічно документації на цей об`єкт.

Тому суд не погоджується із доводами позову у даній справі про те, що вартість виконаних ремонтних робіт підтверджена саме висновком оціночно-будівельної експертизи та уважає недоведену позивачем дійсну вартість виконаних ним ремонтних робіт (поліпшень у спірній квартирі).

5. Досліджені письмові докази у даній справі, показання допитаного свідка, підтверджують певні витрати позивача на придбання будівельних матеріалів, проведення певних ремонтних робіт, інших заходів по облаштуванню квартири, проте системно поєднати понесені позивачем витрати із тими фактично проведеними роботами всередині приміщення спірної квартири суд процесуальної можливості не має, так як не володіє спеціальними знаннями у сфері будівництва та технічного облаштування новозбудованих квартир; будівельна-технічна експертиза для визначення обсягів й вартості виконаних будівельних робіт із урахуванням відповідної будівельно-технічної документації на вищевказану квартиру фактично експертом не проводилася, також за клопотанням жодної із сторін у даній справі на всіх стадіях провадження судом не призначалася (а.с.169-170,186-190 т.1).

Із урахуванням викладеного вище, суд не вбачає підстав для стягнення з відповідача на користь позивача коштів, витрачених на ремонтні роботи, які призвели до поліпшення зазначеного нерухомого майна, в розмірі 502508 грн 00 коп на підставі ч.4 ст.390 ЦК України, та уважає за необхідне відмовити у задоволенні заявленого позову через його необґрунтованість належними, допустимими та достатніми засобами доказування.

Вищенаведені висновки суду узгоджуються із наближеними за своїм змістом правовими позиціями, сформульованими у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц, у постанові Верховного Суду України від 07 вересня 2016 року у справі № 6-389цс16, у постановах Верховного Суду від 03 листопада 2021 у справі № 521/452/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 444/1725/16, від 27 вересня 2023 року у справі № 522/4230/21, від 31 березня 2021 року у справі № 641/9198/16-ц.

6. Доводи представника відповідача ОСОБА_2 про те, що положення попереднього договору купівлі-продажу квартири, діючі до 01 квітня 2020 року між сторонами спору, не передбачають наслідків у виді стягнення з власника понесених витрат на ремонт, а також те, що відповідач за період користування позивачем квартирою міг отримати прибуток у розмірі 510000 грн та сплатив заборгованість за надані комунальні послуги в розмірі 9405,20 грн суд не приймає до уваги, так як сутність сформульованої позивачем підстави позову не пов`язується із застосуванням наслідків неналежного виконання певною стороною зазначеного правочину, а пов`язується із стягненням на користь добросовісного набувача вартості витрат за проведенні ним невідокремлені поліпшення нерухомого майна власника (ч.4 ст.390 ЦК України). Також відповідачем у даній справі не заявлявся зустрічний позов про стягнення упущеної вигоди та інших завданих йому позивачем збитків, а тому перевіряти законність й обґрунтованість зазначеного доводу відповідача суд уважає процесуально недоцільним.

Довід представника відповідача ОСОБА_2 про неприйняття судом показань свідка ОСОБА_9 через її родинні відносини з позивачем та перебування у відкритому судовому засіданні 17 лютого 2025 року в режимі відеоконференцзв`язку в якості вільного слухача суд уважає непереконливим, оскільки свідок ОСОБА_9 перебувала у зазначеному судовому засіданні незначний час при обговоренні з представниками сторін питання залучення в якості свідка та явки в судове засідання зазначеної особи при недослідженні істотних обставин справи, які б могли сформувати у цього учасника провадження певну обізнаність про фактичні відомості щодо предмету доказування у справі, та після надання головуючим стороні позивача відповідних роз`яснень з приводу неможливості перебування у судовому засіданні осіб, які можуть бути залучені у справі в якості свідків, як це визначено ч.2 ст.230 ЦПК України, зазначена особа віддалилася від пристрою та згодом припинила свою участь у судовому засіданні. До цього, аналіз показань допитаного у суді свідка ОСОБА_9 підтверджує те, що вона була очевидцем та безпосереднім учасником певних подій й обставин, які є предметом доказування у даній справі, про які вона особисто надала суду систематизовані й детальні показання, проте перебування зазначеної особи у минулому судовому засіданні протягом незначного часу визначально не вплинуло на достовірність та зміст наданих суду показань.

Із приводу доводів представника відповідача ОСОБА_2 про недоведення наданими квитанціями та фотоматеріалами обставин придбання будівельних матеріалів й зображень нібито проведеного ремонту спірної квартири, вартість якого порушується до стягнення з відповідача, суд зазначає наступне. У матеріалах справи наявні квитанції про придбання певних будівельних матеріалів калькуляційно протягом 2017 року на загальну суму 22602 грн 70 коп, про оплату певних ремонтних послуг Хнигічеву на загальну суму 12840 грн, а також фототаблиці із порівняльними зображеннями приміщень трирівневої квартири до та після проведеного ремонту, в якій проживав позивач із сім`єю протягом 2017 року (обставина щодо проживання позивача у квартирі у зазначений період не заперечується та визнається стороною відповідача із урахуванням наданого суду відзиву на позов). Однак співставити та узагальнено поєднати зазначені понесені витрати із фактично виконаними ремонтними роботами у квартирі із подальшим ухваленням відповідного судового рішення по суті спору суд самостійно позбавлений такої процесуальної можливості без залучення експерта у відповідній галузі будівельно-технічних знань; про доцільність залучення певних експертів суд неодноразово з`ясовував на засадах змагальності на стадії підготовчого провадження та судового розгляду із наданням відповідних роз`яснень (ч.2 ст.78, ч.1-3 ст.83,102,103 ЦПК України). Отже, зазначені доводи сторони відповідача є частково обґрунтованими та відповідно враховуються судом при вирішенні даного спору.

Довід представника відповідача Козін Т.В. про неприйняття судом в якості доказу на підставі норм ч.3,4 ст.106 ЦК України висновку експерта від 13 серпня 2024 року через фактичне повне знищення об`єкту дослідження внаслідок повномасштабного вторгнення військ країни-окупанта на територію України після 24 лютого 2022 року суд також не приймає в якості обґрунтованого, оскільки інформація про значне пошкодження об`єкту дослідження надійшла на адресу суду у вересні 2022 року, зазначена квартира могла бути фактично пошкодженою у період лютого-березня 2022 року внаслідок збройних обстрілів Київської області, та про ці обставини, що не настали, не могло бути відомо суду при постановленні первинної ухвали про призначення експертизи станом на 06 січня 2022 року, текст висновку оціночно-будівельної експертизи надійшов на адресу суду лише у вересні 2024 року. Тобто із наданих суду матеріалів вбачається те, що фактично призначена судом експертиза зі складанням друкованого висновку експертом проводилася саме після істотного пошкодження об`єкту дослідження, а не під час її проведення, а в подальшому вчинені судом дії за клопотаннями представника позивача по збору додаткових письмових доказів з прийняттям експертом для опрацювання відповідних матеріалів справи без заявлення клопотань про додаткове надання доказів для проведення експертизи підтвердили практичну можливість проведення призначеної судом експертизи, що унеможливлює застосування судом зазначених вище представником відповідача норм процесуального права. Крім того, зазначений висновок експерта суд оцінив та визнав неналежним і недостовірним доказом на підставі ст.77-79, 89 ЦПК України (а.с.169,170, 186-191 т.1, а.с.133-157 т.2).

Інші доводи сторони відповідача не є істотними та не спростовують наведені вище судом висновки й обґрунтування.

Розподіл судових витрат по справі

Відповідно до ч.1,2 ст.141 ЦПК України судовий збір, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови у задоволенні позову покладаються на позивача. Суд, ураховуючи повну відмову у задоволенні позову уважає, що сплачені позивачем судові витрати у виді судового збору, витрат за проведену експертизу та витрати за професійну правничу допомогу з відповідача на користь позивача не стягуються і відносяться на користь ОСОБА_3 .

У даній справі відповідач поніс 15000 грн 00 коп витрат за надану йому професійну правничу допомогу адвокатом Козін Т.В., що підтверджується відповідною квитанцією. До цього, у матеріалах справи наявний договір про надання правничої допомогу від 08 листопада 2021 року, укладений між зазначеним адвокатом та відповідачем, в п.3.2,3.3 якого визначений гонорар адвоката у зазначеній справі в розмірі 15000 грн (10000 грн за представництво інтересів в суді, 2000 грн за підготовку документів у справі), а також ордер про надання правничої допомоги разом із квитанцією, актом виконаних робіт та розрахунком витрат на правничу допомогу від 13 грудня 2021 року, 08 листопада 2021 року відповідно (а.с.187-192 т.2). Розрахунок розмір витрат на правничу допомогу у даній цивільній справі визначає загальний розмір витрат за правничу допомогу в розмірі 15000 грн. 00 коп. та часову тривалість їх надання, зокрема: за підготовку позову (2 години), вартість послуги 4000 грн, вивчення наданих документів та узгодження правової позиції 0,5 години, вартість участі у невизначеній кількості судових засідань 10000 грн.

Визначаючи розмір витрат за надану правничу допомогу, яку необхідно стягнути з відповідача на користь позивача, суд ураховує те, що дана справа за предметом та сутністю спору не є складною, час безпосередньої активної участі представника позивача у восьми судових засіданнях сумарно складає 12 год 01 хв, розумний час для підготовки позовних матеріалів, друку документів й правового аналізу сутності спору (сукупного обсягу необхідного та розумного часу для таких робіт є три години), підвищене значення даної справи для сторін спору, яке стосується значної вартості визначених поліпшень нерухомого майна. При цьому, суд практично співставляє та застосовує критерії реальності вищевказаних витрат, розумності їх обсягу та необхідності витрачання певного часу на їх надання з огляду на установлені обставини справи (перш за все ураховуючи незначну складність справи, усталеність судової практики з даного виду спорів, що надало б можливість у короткий проміжок часу сформувати правову позицію представнику відповідача по справі, підготувати відповідні документи тощо) та відомі суду дані про фінансовий стан сторін (позивач є особою працездатного віку, працевлаштований за кордоном, відповідач є також фізичною особою працездатного віку).

Також суд практично застосовує у даній справі норму ч.3 ст.141 ЦПК України, якою визначені критерії, керуючись якими, суд (за клопотанням сторони або з власної ініціативи) може відступити від загального правила під час вирішення питання про розподіл витрат на правову допомогу та не розподіляти такі витрати повністю або частково на сторону, не на користь якої ухвалено рішення, а натомість покласти їх на сторону, на користь якої ухвалено рішення. У даній справі суд, ураховуючи сутність правничої допомоги, яка повинна надаватися у даній справі із урахуванням сутності існуючого спору, не вбачає правових умов для віднесення до окремого виду правової допомоги таких видів послуг як підготовка вивчення наданих документів, узгодження правової позиції (вони за своєю суттю є складовою послуги з підготовки відзиву на позову заяву), також зазначені витрати є частково завищеними та такими, що частково не відповідають критеріям обгрунтованості, реальності та пропорційності таких витрат щодо предмету спору, включаючи ціну позову та складність справи. Із урахуванням наведеного, суд дійшов висновку про необхідність стягнути з позивача на користь відповідача зменшений розмір цих витрат у сумі 10000 грн 00 коп із урахуванням підготовлених представником відповідача процесуальних документів та прийнятої ним участі у судових засіданнях. Такі висновки суду узгоджуюються із наближеними правовими позиціями Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 19 лютого 2020 року у справі №755/9215/15-ц, у п.148,149 постанови від від 26 червня 2024 року у справі № 686/5757/23, та із правовими висновками, сформульованими у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року (справа №815/1479/18), від 15 липня 2020 року (справа №640/10548/19), від 21 січня 2021 року (справа № 280/2635/20), у п.141-144 постанови цього суду від 29 січня 2025 року у справі № 756/1428/22.

Керуючись ст.ст.11,60,88, 213, 214,215,218,256 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Відмовити в задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про стягнення коштів, витрачених на будівельні матеріали та ремонтні роботи.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 10000 грн 00 коп витрат за надану професійну правничу допомогу.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Сумського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні оголошено скорочене судове рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_3 (зареєстрована адреса місця проживання: АДРЕСА_6 , ідентифікаційний номер платника податків НОМЕР_3 ).

Відповідач: ОСОБА_4 (зареєстрована адреса місця проживання: АДРЕСА_7 , ідентифікаційний номер платника податків НОМЕР_4 ).

Повне рішення суду складено 25 березня 2025 року.

Суддя Д. В. Бутенко