ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/1159/25 Справа № 172/2436/23 Суддя у 1-й інстанції - Битяк І. Г. Суддя у 2-й інстанції - Городнича В. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2025 року м. Дніпро

Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого - Городничої В.С.,

суддів: Петешенкової М.Ю., Красвітної Т.П.,

за участю секретаря судового засідання Гвоздєва М.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції у м.Дніпрі апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Тарабака Єлизавета Анатоліївна, на рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 24 вересня 2024 року у складі судді Битяк І.Г. у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа Фермерське господарство Агрофірма Віктор про переведення прав та обов`язків покупця, визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння, та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , Фермерського господарства Агрофірма Віктор, третя особа - ОСОБА_3 про визнання договору недійсним,

ВСТАНОВИЛА:

У грудні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою, пред`явленою до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , визначивши третіми особами ФГ Агрофірма Віктор, на предмет:

- переведення з ОСОБА_2 на ОСОБА_1 прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116, площею 5,173 га, укладений 19 вересня 2023 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Повєтеіною Н.М. та зареєстрований в реєстрі за №937;

- визнання за ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку з кадастровим номером :02:009:0116, площею 5,173 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

- витребування від ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером :02:009:0116, площею 5,173 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

В обґрунтування позовних вимог позивач ОСОБА_1 посилається на те, що 10 грудня 2007 року ФГ «Агрофірма «Віктор» та ОСОБА_5 уклали договір оренди земельної ділянки площею 5,173 га, яка знаходиться на території Васильківської селищної ради Дніпропетровської області. Договір був зареєстрований у Васильківському відділі Дніпропетровської регіональної філії ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі вчинено запис від 13 травня 2008 року за № 10.

14 листопада 2011 року між тими ж сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 10 грудня 2007 року, яка була зареєстрована відділом Держгеокадастру у Васильківському районі Дніпропетровської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24 грудня 2011 року за № 00809. Земельній ділянці, зазначеній у договору оренди, присвоєний кадастровий номер :02:009:0116.

Після смерті ОСОБА_5 земельна ділянка була успадкована ОСОБА_3 . Під час перебування земельної ділянки у власності ОСОБА_5 , а потім ОСОБА_3 у Державному земельному кадастрі містився блок «Відомості про оренду, суборенду», в якому було вказано інформацію про перебування земельної ділянки у ФГ «Агрофірма «Віктор», строк дії речового права 24 грудня 2026 року.

У жовтні 2023 року ФГ «Агрофірма «Віктор» випадково дізналося, що ОСОБА_3 уклав зі ОСОБА_2 договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116, який посвідчений приватним нотаріусом Повєткіною Н.М. і зареєстрований в реєстрі за № 391, про що власник ОСОБА_3 не повідомляв ФГ «Агрофірма «Віктор» як про намір продати земельну ділянку, що перебуває в оренді фермерського господарства, так і про фактичну продаж цієї земельної ділянки. Також не реєстрував намір щодо продажу його земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як це передбачено абз. 1 ч. 3 ст. 130-1 ЗК України, як і приватний нотаріус ОСОБА_6 не повідомляла ФГ «Агрофірма «Віктор» про намір продажу спірної земельної ділянки, як це передбачено абз. 2 ч. 3 ст. 130-1 ЗК України.

ФГ «Агрофірма «Віктор» вважає, що нотаріус під час прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 69354344 від 19 вересня 2023 року порушив законодавство України і не перевірив Державний земельний кадастр відносно відчужуваної земельної ділянки, не встановив наявність суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, не здійснив реєстрацію наміру щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не повідомив ФГ «Агрофірма «Віктор» про намір продажу суб`єктів переважного права. Вказані порушення потягли за собою продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі ФГ «Агрофірма «Віктор». Через проведення вказаної державної реєстрації нові дані з Державного реєстру речових прав були передані до Державного земельного кадастру для оновлення даних лише про власника, тобто, без зазначення інформації про оренду. Позивач зазначає, що договір оренди спірної земельної ділянки був укладений з ФГ «Агрофірма «Віктор» ще у грудні 2007 року, тоді як Державний реєстр речових прав почав діяти з 2013 року, тому у цьому реєстрі запису про оренду землі не існувало на момент її продажу ОСОБА_3 . При цьому, право оренди земельної ділянки за ФГ «Агрофірма «Віктор» було зареєстровано в Державному реєстрі земель, як це було передбачено чинним законодавством на той час. Позивач вважає, що відсутність відомостей у Державному реєстрі речових прав про орендаря земельної ділянки, як і зміна власника цієї земельної ділянки не припиняють право оренди спірної земельної ділянки ФГ «Агрофірма «Віктор».

Разом з цим, 17 жовтня 2023 року між ФГ «Агрофірма «Віктор» та ОСОБА_1 укладено договір про передачу переважного права купівлі земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116. Цей договір було вчинено з тих підстав, що ФГ «Агрофірма «Віктор», як юридична особа, не може набувати право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення по 31 грудня 2023 року, а тому, в силу ч. 4 ст. 130-1 ЗК України, таке переважне право купівлі земельної ділянки за вказаним договором перейшло до ОСОБА_1 , який і є позивачем у даній справі, а укладений договір купівлі-продажу між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 порушує його переважне право на купівлю спірною земельної ділянки.

Крім цього, між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 12 грудня 2023 року укладено договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Пахомовою Н.І. та зареєстрований в реєстрі за № 3449.

Позивач зазначає, що зазначений договір купівлі- продажу було вчинено через майже три місяці, а ОСОБА_2 та ОСОБА_4 є сусідами, що свідчить, на думку позивача, про вчинення цього договору купівлі-продажу на шкоду ФГ «Агрофірма «Віктор» та за для уникнення відчуження спірної земельної ділянки на користь суб`єкта переважного права придбання.

Позивач також зазначає, що при порушенні переважного права купівлі спірної ділянки, відповідно до вимог ст.ст. 330, 387, 388 ЦК України, законом передбачений такий механізм захисту як переведення прав та обов`язків покупця по договору купівлі-продажу, тому подальше відчуження будь-якою особою, окрім суб`єкта переважного права чи особи, якій передано таке право, спірної земельної ділянки є незаконним.

23 січня 2024 року до суду надійшов зустрічний позов ОСОБА_2 на предмет визнання недійсним договору про передачу переважного права купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення від 17 жовтня 2023 року, який було укладено між ФГ «Агрофірма Віктор» та ОСОБА_1 , про переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :02:009:0116, який ухвалою від 24 січня 2024 року прийнято до розгляду та об`єднано в одне провадження із первісним позовом ОСОБА_1 .

В обґрунтування позову зустрічний позивач вказує, що договір про передачу переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення від 17 жовтня 2023 року є недійсним, оскільки цей договір не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, оскільки ФГ «Агрофірма «Віктор» не мало переважного права купівлі земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116, а отже ОСОБА_1 не міг його набути за вказаним договором. З оскаржуваного договору від 17 жовтня 2023 року, на думку зустрічного позивача, неможливо встановити, на підставі чого ФГ «Агрофірма «Віктор» вважає виникнення у нього переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :02:009:0116. Зазначила, що посилання на договір оренди землі та додаткову угоду не містить достатніх реквізитів для повної ідентифікації відповідних правочинів: сторони договору оренди землі та додаткової угоди не вказані, реквізити договору, до якого укладена додаткова угода, не зазначені. Проте, 10 грудня 2007 року між ОСОБА_5 та ФГ «Агрофірма «Віктор» укладено договір оренди землі, предметом якого була земельна ділянка з кадастровим номером :02:009:0116, а 14 листопада 2011 року між цими ж сторонами була укладена додаткова угода до договору оренди землі від 10 грудня 2007 року.

Станом на 10 грудня 2007 року земельне законодавство не містило обов`язку орендодавця щодо продажу земельної ділянки орендарям, а також похідних від цього обов`язків. Лише з 01 липня 2021 року орендарів земельних ділянок законодавець наділив переважним правом купівлі земельної ділянки, яку вони орендують. Крім цього, зустрічний позивач вважав, що договір від 10 грудня 2007 року був укладений на 10 років і набув чинності 29 грудня 2007 року, а 14 листопада 2011 року між ОСОБА_5 та ФГ «Агрофірма «Віктор» укладена додаткова угода, де пункт 2.1 договору викладений у новій редакції і де зазначено, що договір оренди укладений на 15 років з дати державної реєстрації договору оренди землі. Тобто, договір оренди землі від 10 грудня 2007 року діяв до 24:00 год 31 грудня 2022 року. Положеннями договору оренди від 10 грудня 2007 року та додаткової угоди до нього передбачені умови, за яких орендар за умови належного виконання обов`язків згідно з цим договором має переважне право поновити його на новий строк, або продовжити термін дії договору. Разом з цим, ФГ «Агрофірма «Віктор» як орендар неналежно виконував обов`язки згідно з умовами договору оренди землі, у тому числі щодо оплати орендної плати, не направив орендодавцеві повідомлення про закінчення строку договору оренди землі та про намір його продовжити.

Рішенням Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 24 вересня 2024 року відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: ФГ «Агрофірма «Віктор» про переведення прав та обов`язків покупця, про визнання права власності та про витребування майна з чужого незаконного володіння. Відмовлено у задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ФГ «Агрофірма «Віктор», третя особа: ОСОБА_3 про визнання договору недійсним. Судові витрати залишено за позивачами (а.с. 161-170 Том ІІ).

Рішення суду мотивовано тим, що договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116, укладений 10 грудня 2007 року між ОСОБА_5 та ФГ «Агрофірма «Віктор» строком на 10 років зареєстрований у відповідному відділі державної реєстрації 13 травня 2008 року та саме з цієї дати, за нормами діючого на той час земельного законодавства, почався відлік чинності цього договору. Згідно з умовами додаткової угоди від 14 листопада 2011 року до цього договору розділ 2 «Строк дії договору» викладений у новій редакції, у зв`язку з чим строк дії договору оренди становить 15 років, починаючи з дати державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою, договір оренди є чинним до 31 грудня останнього року оренди. Тому договір оренди земельної ділянки від 10 грудня 2007 року є чинним до 13 травня 2023 року, а за умови ротації культур згідно з проектом землеустрою договір є чинним до 31 грудня 2023 року.

19 вересня 2023 року ОСОБА_3 , як власник спірної земельної ділянки, відчужив нерухоме майно ОСОБА_2 згідно з договором купівлі-продажу, нотаріально посвідченого.

Договір про передачу переважного права купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :02:009:0116, укладений 17 жовтня 2023 року між ФГ «Агрофірма Віктор» та ОСОБА_1 , тобто після відчуження земельної ділянки її власником, тому підстав для передачі ОСОБА_1 переважного права купівлі-продажу земельної ділянки у ФГ «Агрофірма Віктор» не було, а, відтак, відсутні підстави і переведення з ОСОБА_2 на ОСОБА_1 прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116, який був укладений 19 вересня 2023 року власником земельної ділянки ОСОБА_3 . Станом на 17 жовтня 2023 року, тобто, на момент укладання договору про передачу переважного права купівлі-продажу земельної ділянки, договір оренди землі від 10 грудня 2007 року діяв до 31 грудня 2023 року, тому підстави для визнання договору про передачу переважного права купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :02:009:0116 від 17 жовтня 2023 року недійсним відсутні.

ОСОБА_4 яка придбала земельну ділянку з кадастровим номером :02:009:0116 у ОСОБА_2 , є добросовісним набувачем, оскільки не знала і не могла знати про договір оренди земельної ділянки, адже на той момент відомості про його наявність були відсутні у державних реєстрах, що перевірено нотаріусом під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки 19 грудня 2023 року.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 через свого представника адвоката Тарабака Є.А. подав апеляційну скаргу (а.с. 1-8 Том ІІІ), посилаючись на невідповідність висновків суду першої інстанції обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, відсутність всебічного та повного дослідження матеріалів справи. Просив рішення суду першої інстанції скасувати в частині відмови у задоволенні його первісних позовних вимог та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення його позовних вимог у повному обсязі.

Разом з цим зазначив, що суд першої інстанції, встановивши, що договір оренди земельної ділянки від 10 грудня 2007 року діяв до 31 грудня 2023 року, а продаж спірної земельної ділянки відбулася 19 вересня 2023 року, не врахував того, що ОСОБА_3 , як власник земельної ділянки, не реєстрував намір щодо продажу його земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, в розумінні абз.1 ч.3 ст. 130-1 ЗК України, а приватний нотаріус, який посвідчував 19 вересня 2023 року договір купівлі-продажу між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 не повідомляв ФГ Агрофірма Віктор про намір продажу цієї земельної ділянки, в розумінні абз.2 ч.3 ст. 130-1 ЗК України, що порушує переважне право орендаря на купівлю цієї земельної ділянки, який, в силу абз1 ч.4 ст. 130-1 ЗК України може звернутись до суду з вимогами про переведення на нього прав та обов`язків покупця за таким договором купівлі-продажу.

При цьому, скаржник наголосив, що у відповідності до положень розділу Х Перехідні положення ЗК України юридичні особи не можуть набути право на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення до 01 січня 2024 року, що унеможливило реалізацію такого права ФГ Агрофірма Віктор, як орендаря, на момент відчуження ОСОБА_3 його земельної ділянки 19 вересня 2023 року, а, враховуючи, що на зазначену дату ФГ Агрофірма Віктор не було обізнано про намір ОСОБА_3 на відчуження земельної ділянки, а дізналось про це лише 10 жовтня 2023 року, то 17 жовтня 2023 року, без зволікань уклало з ОСОБА_1 договір про передачу переважного права купівлі-земельної ділянки та під час дії договору оренди земельної ділянки від 10 грудня 2007 року. Також до закінчення дії договору оренди відбулась купівля-продаж земельної ділянки від ОСОБА_2 до ОСОБА_4 , яка не перевірила історію земельної ділянки та не поцікавилась часом володіння ОСОБА_2 спірною ділянкою, який є 2 місяці 22 дні, що викликає сумніви у реальному володінні нею цієї земельною ділянкою, а тому, скаржник вважає, що ОСОБА_4 не може бути добросовісним набувачем, як це помилково встановлено судом першої інстанції. Скаржник вважає, що спірна земельна ділянка вибула з його володіння поза його волею, що є підставою для застосування положень ст. 388 ЦК України.

Відповідач ОСОБА_4 , скориставшись своїм правом, передбаченим ст. 360 ЦПК України, 21 листопада 2024 року подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просила у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість і заперечуючи на твердження скаржника про знайомство ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , не вчинення ОСОБА_4 дій з дізнання історії спірної земельної ділянки. Зазначила, що центральною колегією МЮУ з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, 05 березня 2024 року відмовлено у задоволенні скарги ФГ Агрофірма Віктор від 17 листопада 2023 року щодо незаконності прийняття рішення приватним нотаріусом ОСОБА_6 з проведення державної реєстрації договору купівлі-продажу від 19 вересня 2023 року, де встановлено, що на момент продажу земельної ділянки ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 жодних відомостей про наявність інших речових прав (в тому числі права оренди) на спірну земельну ділянку не існувало. Також наголосила, що ОСОБА_1 не є належним позивачем у справі, адже підстав для передачі переважного права на купівлю земельної ділянки він не набув, уклавши з ФГ Агрофірма Віктор цей договір вже після продажу ОСОБА_3 його земельної ділянки на користь ОСОБА_2 (а.с.60-62 Том ІІІ).

Відповідач ОСОБА_2 12 грудня 2024 року, скориставшись своїм правом, передбаченим ст. 360 ЦПК України, також подала відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в якому просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін (а.с.73,74 Том ІІІ).

Відповідач ОСОБА_3 , своїм правом, передбаченим ст. 360 ЦПК України, не скористався та відзив на апеляційну скаргу не подавав, але, в силу вимог ч. 3 ст. 360 ЦПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

У січні 2025 року ОСОБА_1 через свого представник подав письмові пояснення (а.с.111,112 Том ІІІ).

28 січня 2025 року ОСОБА_4 через свого представника також подала додаткові письмові пояснення (а.с.114,115 Том ІІІ).

У березні 2025 року ОСОБА_1 через свого представника подав додаткові письмові пояснення (а.с.124,125 Том ІІІ).

Згідно з ч. 3 ст. 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін з наступних підстав.

Стаття 81 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказами є будь які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи та інших обставин, які мають значення для вирішення спору.

Докази мають бути належними, допустимими, достовірними.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. (ст. ст. 76, 77, 78, 79 ЦПК України).

Згідно з вимогами ч. 6 ст. 81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Судом першої інстанції встановлено, що 10 грудня 2007 року ФГ «Агрофірма «Віктор» та ОСОБА_5 уклали договір оренди земельної ділянки площею 5,173 га, яка знаходиться на території Васильківської селищної ради Дніпропетровської області строком на 10 років. Договір був зареєстрований у Васильківському відділі Дніпропетровської регіональної філії ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13 травня 2008 року за № 10. Інформація щодо реєстрації договору оренди землі підтверджується витягом з Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі Дніпропетровської регіональної філії ДВ «ЦДЗК» по Васильківському району Дніпропетровської області.

14 листопада 2011 року ФГ «Агрофірма «Віктор» та ОСОБА_5 уклали додаткову угоду до договору оренди землі від 10 грудня 2007 року, яка була зареєстрована відділом Держгеокадастру у Васильківському районі Дніпропетровської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24 грудня 2011 року за № 00809.

Відповідно до умов додаткової угоди від 14 листопада 2011 року за досягнутою згодою, зокрема, розділ 2 «Строк дії договору» викладено у такій редакції: «2.1 Договір укладено на 15 років, починаючи з дати державної реєстрації договору оренди земельної ділянки. З урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою, договір оренди є чинним до 31 грудня останнього року оренди». Додаткова угода зареєстрована у Відділі Держкомзему у Васильківському районі Дніпропетровської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24 грудня 2011 року за № 00808.

Власником земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116 площею 5,173 га на підставі свідоцтва про право на спадщину від 09 грудня 2019 року став ОСОБА_3 .

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10 жовтня 2023 року судом першої інстанції встановлено, що власником земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116 площею 5,173 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і розташованої на території Васильківської селищної ради Дніпропетровської області є ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Повєткіною Н.М. 19 вересня 2023 року і зареєстрованого за реєстровим № 391. Вказане підтверджено копією договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , наданою приватним нотаріусом Повєткіною Н.М. на виконання ухвали суду.

17 жовтня 2023 року між ФГ «Агрофірма «Віктор» та ОСОБА_1 укладений договір про передачу переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19 грудня 2023 року судом першої інстанції встановлено, що власником земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116 площею 5,173 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і розташованої на території Васильківської селищної ради Дніпропетровської області є ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Криворізького районного нотаріального округу Пахомовою Н.І. 12 грудня 2023 року і зареєстрованого за реєстровим № 3449. Вказане підтверджено копією договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 .

На виконання ухвали суду від 27 грудня 2023 року приватний нотаріус Повєткіна Н.М. надала суду лист, відповідно до якої згідно з даними Державного земельного кадастру відомості про оренду/суборенду щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116 відсутні, та згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про реєстрацію іншого речового права відсутні. Також додатково надала інформацію з вказаних реєстрів від 19 вересня 2023 року.

Оскаржуючи рішення приватного нотаріуса Повєткіної Н.М., ФГ «Агрофірма «Віктор» зверталося до Міністерства юстиції зі скаргою на рішення приватного нотаріуса з приводу земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116. Згідно з наказом Міністерства юстиції від 11 квітня 2024 року у задоволенні скарги відмовлено, оскільки рішення від 19 грудня 2023 року приватного нотаріуса Повєткіної Н.М. відповідає законодавству у сфері державної реєстрації прав.

Відмовляючи у задоволенні первісних позовних вимог ОСОБА_1 , суд першої інстанції вважав, що договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116, укладений 10 грудня 2007 року між ОСОБА_5 та ФГ «Агрофірма «Віктор» строком на 10 років зареєстрований у відповідному відділі державної реєстрації 13 травня 2008 року. Згідно з умовами додаткової угоди від 14 листопада 2011 року до цього договору розділ 2 «Строк дії договору» викладений у новій редакції, у зв`язку з чим строк дії договору оренди становить 15 років, починаючи з дати державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою, договір оренди є чинним до 31 грудня останнього року оренди. Тобто, суд першої інстанції вважав встановленим той факт, що договір оренди земельної ділянки від 10 грудня 2007 року є чинним до 13 травня 2023 року, а за умови ротації культур згідно з проектом землеустрою договір є чинним до 31 грудня 2023 року.

Договір про передачу переважного права купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :02:009:0116, укладений між ФГ «Агрофірма Віктор» та ОСОБА_1 17 жовтня 2023 року, тобто, після відчуження земельної ділянки її власником 19 вересня 2023 ркоу, тому підстав для передачі переважного права купівлі-продажу земельної ділянки у ФГ «Агрофірма Віктор» ОСОБА_1 не було, та, як наслідок, відсутні підстави і переведення з ОСОБА_2 на ОСОБА_1 прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :02:009:0116, який був укладений 19 вересня 2023 року власником земельної ділянки ОСОБА_3 .

Крім цього, суд дійшов висновку, що ОСОБА_4 , яка придбала земельну ділянку з кадастровим номером :02:009:0116 у ОСОБА_2 , є добросовісним набувачем, оскільки не знала і не могла знати про договір оренди земельної ділянки, адже його наявність відсутня у державних реєстрах, що перевірено нотаріусом під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки 19 грудня 2023 року. Відтак, задоволення позовних вимог про визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння нашкодить інтересам добросовісного набувача ОСОБА_4 та спричинить повторне отримання грошових коштів ОСОБА_3 .

За змістом ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес у один із способів, визначених частиною першоюстатті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.

Згідно зі ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (ст. 321 ЦК України).

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч.ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України).

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час його укладення сторонами) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, встановлено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Пунктом 4 Порядку передбачено, що забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів: районні відділи земельних ресурсів; управління, відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міське управління земельних ресурсів.

Указом Президента України № 134 від 17 лютого 2003 року «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах.

Відповідно до цього Указу Президента України, Держкомзем видав наказ від 02 липня 2003 року № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель».

Згідно з пунктом 4 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.

Функції з реєстрації, зокрема, договорів оренди землі були покладені на реєстраторів Державного реєстру земель - структурні підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах - Центр «ДЗК», у межах повноважень якого є земельна ділянка. Вказані структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру здійснювали видачу державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди), а також вели Книгу реєстрації договорів оренди землі.

Тимчасовим порядком була передбачена процедура реєстрації договорів оренди землі. Наказ від 02 липня 2003 року № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель» втратив чинність на підставі Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства № 408 (z244-12) від 07 липня 2012 року, з 20 серпня 2012 року.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 , звертаючись до суду з позовом, просив перевести на нього права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, який укладені 19 вересня 2023 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , при цьому позивач зазначав, що укладаючи договору купівлі-продажу землі, власником ОСОБА_3 було порушено переважне право орендаря на купівлю цієї земельної ділянки, передбачене статтею 130-1 ЗК України.

У відповідності до статті 130-1 ЗК України переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб`єкти:

а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва;

б) у другу чергу - орендар земельної ділянки.

Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб`єкта переважного права першої черги або відмови суб`єкта першої черги від реалізації такого права. Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відмовитися від реалізації такого права шляхом подання нотаріусу відповідної заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально. Відмова суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення від реалізації такого права на земельних торгах здійснюється в порядку, визначеному статтями 135-139 цього Кодексу.

За наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов`язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається у визначений цією частиною строк нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу в межах його нотаріального округу за місцезнаходженням земельної ділянки або за зареєстрованим місцем проживання (місцезнаходженням) власника земельної ділянки, або нотаріусу, який його заміщує, разом з проектом такого договору. Нотаріус зобов`язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб`єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб`єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання.

Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який бажає скористатися таким переважним правом, зобов`язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки, який виявив бажання скористатися таким правом, цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення. Повідомлення про бажання скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути надано лише суб`єктом такого права, який на момент надання згоди відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

У разі якщо протягом місяця з дня, коли суб`єкт переважного права був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, суб`єкт переважного права, який відповідно до цього Кодексу має право набувати у власність земельну ділянку, не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом шляхом подання нотаріусу заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально, або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з`явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб`єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання), вважається, що такий суб`єкт переважного права відмовився від свого переважного права.

У разі якщо суб`єкти переважного права першої та другої черги, належним чином повідомлені про намір щодо продажу земельної ділянки, не скористалися своїм переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення у порядку та спосіб, встановлені цією статтею, або надали відмову від реалізації свого переважного права шляхом подання нотаріусу заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально, договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення на умовах, визначених проектом такого договору, може бути укладений з третьою особою у будь-який час після державної реєстрації наміру щодо продажу такої земельної ділянки, незалежно від строку, передбаченого абзацом першим цієї частини.

У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб`єктом якого є особа, яка не може набувати право власності на земельну ділянку, і якщо така особа передала переважне право особі, яка може набувати зазначене право (у тому числі після продажу такої земельної ділянки), особа, якій передано переважне право, має право пред`явити до суду позов про переведення на неї прав та обов`язків покупця у порядку, визначеному цією частиною.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути передано його суб`єктом іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку.

Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за письмовим договором між суб`єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки.

Про передачу переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення особа, яка передає переважне право, зобов`язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути здійснена до або після державної реєстрації наміру власника земельної ділянки щодо її продажу.

До особи, якій передано переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, переходять усі права та обов`язки попереднього суб`єкта такого права за правовідносинами, пов`язаними з реалізацією такого права.

Як було встановлено судом першої інстанцій, перед укладенням договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки 19 вересня 2023 року, строк дії договору оренди від 10 грудня 2007 року, зареєстрованого 13 травня 2008 року, спливав 13 травня 2023 року, а з урахування ротації сільськогосподарський культур такий строк продовжувався до 31 грудня 2023 року.

Колегія суддів повністю погоджується з тим, що позивачем до договору оренди від 2007 року та додаткової угоди до цього договору від 2011 року не надавалось доказів ротації сільськогосподарський культур, щоб свідчило про передбачуваність продовження строку дії договору оренди земельної ділянки.

Доводи скаржника про те, що строк дії договору закінчувався саме 31 грудня 2023 року, колегія суддів не може взяти до уваги, адже як до позову, так і до апеляційної скарги позивачем не було надано письмових доказів ротації сільськогосподарських культур в період з 13 травня 2023 року та до 31 грудня 2023 року, та взагалі доказів користування спірної земельної ділянки, щоб могло підтверджувати дійсне використання ФГ Агрофірма Віктор спірної земельної ділянки та продовження строку дії договору оренди саме до 31 грудня 2023 року.

Також колегія суддів відзначає, що орендар ФГ Агрофірма Віктор дійсно мало переважне право покупця земельної ділянки щонайменш до 13 травня 2023 року, однак, в силу підпункту б) пункту 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України, яким визначено, що до 01 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, ФГ Агрофірма Віктор не могло реалізувати таке свої право.

За п.2.1 договору оренди від 10 грудня 2007 року орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його.

Враховуючи, що строк дії договору з урахуванням умов додаткової угоди від 14 листопада 2011 року, закінчився 13 травня 2023 року, а застосування продовження строку з урахуванням ротації культур позивачем не доведено, а, відтак, і не доведено закінчення дії договору оренди саме 31 грудня 2023 року, як і не надавалось позивачем доказів направлення ОСОБА_3 строком до березня 2023 року від ФГ Агрофірма Віктор наміру про продовження договору оренди, колегія суддів доходить висновку, що на момент укладання договору купівлі-продажу 19 вересня 2023 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 переважне право орендаря ФГ Агрофірма Віктор вже не існувало.

Доводи скаржника про неповідомлення ОСОБА_3 та нотаріусом Повєткіною Н.М. про намір продажу земельної ділянки є безпідставним, оскільки станом на 19 вересня 2023 року ОСОБА_3 , як власник земельної ділянки, не був зобов`язаний повідомляти таке орендарю, який втратив переважне право покупця, а приватний нотаріус, отримавши відповідні відповіді на свої запити до державних реєстрів, де була відсутня інформація про державну реєстрацію договору оренди, діяла в межах своїх повноважень, що підтверджується Витягами з Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.186 Том І, а.с.76,80 Том ІІ).

Також відсутність державної реєстрації речового права орендаря ФГ Агрофірма Віктор у Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі речових прав підтверджується і відповіддю Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області №29-0.223-845/2-24 від 06 лютого 2024 року (а.с.8 Том ІІ).

За розглядом скарги ФГ Агрофірма Віктор на рішення про державну реєстрацію права власності на спірну земельну ділянку за ОСОБА_2 , подану до Міністерства юстиції України, центральною комісією встановлено, що приватним нотаріусом Повєткіною Н.М. відповідно до вимог законодавства було проведено реєстраційні дії на підставі посвідченого нею правочину. Також встановлено, що отримані нотаріусом відомості з Державного земельного кадастру в автоматичному режимі взаємодії реєстрів, не містили відомостей про зареєстровані інші речові права на земельну ділянку, зокрема, в Державному реєстрі прав не містились відомості про реєстрацію іншого речового права саме за ФГ Агрофірма Віктор, тому комісія дійшла висновку, що рішення приватного нотаріуса Повєткіної Н.М. відповідає законодавству у сфері державної реєстрації прав (а.с.59-61 Том ІІ).

Крім того, колегія суддів відзначає, що договір про передачу переважного права покупця від 17 жовтня 2023 року, укладений вже після продажу земельної ділянки та за відсутністю такого права у ФГ Агрофірма Віктор на той момент, як про це правомірно зазначив суд першої інстанції та що скаржником не спростовано у належний спосіб.

Таким чином, колегія суддів наголошує, що суд першої інстанції правомірно дійшов висновку про відмову у задоволенні первісних позовних вимог, адже, на момент укладання договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки від 19 вересня 2023 року ані порушень з боку приватного нотаріуса Повєткіної Н.М., ані порушень з боку ОСОБА_3 , як власника земельної ділянки, не встановлено, як і не встановлено наявність переважного права покупця орендаря ФГ Агрофірма Віктор станом на 19 вересня 2023 року.

Скаржником не надавалось достатніх доказів як суду першої інстанції, так і колегії суддів, на підтвердження правомірності пред`явлення ним позовних вимог до відповідачів, як і не доведено наявність переважного права покупця у ФГ Агрофірма Віктор станом на 19 вересня 2023 року, а, відтак, і не доведено такого права у позивача, враховуючи встановлені фактичні обставини справи судом першої інстанції, щоб свідчило про порушення його прав, як особи, яка вважає себе наділеною правом вимоги щодо спірної земельної ділянки.

Отже, суд першої інстанції в достатньо повному обсязі з`ясував обставини справи, перевірив доводи сторін, дав їм належну правову оцінку, ухвалив рішення, яке відповідає вимогам закону. Висновки суду обґрунтовані та підтверджуються письмовими доказами.

Доводи апеляційної скарги колегія суддів не приймає до уваги, оскільки такі доводи є безпідставними, не спростовують обґрунтованих висновків суду щодо відсутності підстав для задоволення позову, та зводяться до викладення обставин справи із наданням особистих коментарів, особистим тлумаченням норм матеріального права, що має за мету задоволення апеляційної скарги, а не спростування висновків суду першої інстанції.

Скаржник не скористався наданими йому правами, не обґрунтував свої доводи апеляційної скарги, не надав суду доказів на їх підтвердження, а згідно із ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше, як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачений цим Кодексом випадках.

Згідно з ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Доводи, приведені в апеляційній скарзі зводяться до переоцінки доказів і незгоди з висновками суду першої інстанції, яким у досить повному обсязі з`ясовані права та обов`язки сторін, обставини справи, доводи сторін перевірені і їм дана належна оцінка. Порушень норм матеріального та процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування чи зміни рішення не встановлено, тому апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду відповідає вимогам ст. 263, 264 ЦПК України, і його слід залишити без змін.

Керуючись ст. ст. 259, 367, 374, 375 ЦПК України, колегія суддів,

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Тарабака Єлизавета Анатоліївна залишити без задоволення.

Рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 24 вересня 2024 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Вступна та резолютивна частини постанови проголошені 12 березня 2025 року.

Повний текст постанови складено 24 березня 2025 року.

Головуючий: В.С. Городнича

Судді: М.Ю. Петешенкова

Т.П. Красвітна