ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 березня 2025 року

м. Київ

справа № 554/3180/23

провадження № 61-12754св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В.,

суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - заступник керівника Полтавської обласної прокуратури в інтересах Держави в особі територіальної громади міста Полтави та в інтересах Держави в особі органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, - Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області,

відповідачі: Полтавська міська рада, ОСОБА_1 ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Департамент земельних і водних ресурсів та земельного кадастру Полтавської міської ради,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Полтавського апеляційного суду

від 26 серпня 2024 року у складі колегії суддів: Лобова О. А., Дорош А. І.,

Триголова В. М. та касаційну скаргу Полтавської міської ради на постанову Полтавського апеляційного суду від 26 серпня 2024 рокуу складі колегії суддів: Лобова О. А., Дорош А. І., Триголова В. М.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовної заяви

1. У квітні 2023 року заступник керівника Полтавської обласної прокуратури

в інтересах Держави в особі територіальної громади міста Полтави та в інтересах Держави в особі органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, - Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області (далі - ГУ Держгеокадастру в Полтавській області) звернувся до суду із вказаним позовом, про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди та повернення земельної ділянки.

2. Позов мотивував тим, що під час здійснення представницьких повноважень у сфері земельних відносин встановлено факти порушення закону під час передачі в користування земельної ділянки по АДРЕСА_1 .

3. ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення площею 48,70 кв. м. в житловому будинку за адресою:

АДРЕСА_1 .

4. Рішенням 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29 листопада 2019 року затверджено технічну документацію із землеустрою на земельну ділянку з кадастровим номером :15:012:0211, площею 0,2139 га, за адресою: АДРЕСА_1 , встановлено право користування на земельну ділянку відповідно до частки, визначеної проектом розподілу територій, та передано ОСОБА_1 в оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 0,0401 га для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень (лікувально-діагностичний центр).

5. Зазначене рішення прийнято на підставі «Проєкту розподілу територій з метою визначення меж земельної ділянки для обслуговування багатоквартирного житлового будинку з прибудинковою територією та земельної частки для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 ». Водночас, договір оренди земельної ділянки між Полтавською міською радою та ОСОБА_1 укладений

26 листопада 2019 року, тобто за три дні до прийняття рішення про передачу земельної ділянки в оренду.

6. Зазначене рішення органу місцевого самоврядування і договір оренди земельної ділянки, на переконання позивача, суперечать вимогам земельного законодавства, зокрема частини другої статті 382 ЦК України, згідно якої усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку

є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна

у багатоквартирному будинку, в тому числі права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія.

7. Враховуючи положення статті 15 Закону України «Про оренду землі», частини першу-четверту статті 79-1 Земельного кодексу України, надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування окремого вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити об`єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складової поняття «земельна ділянка».

8. Відповідач ОСОБА_1 на підставі незаконно укладеного договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :15:012:0211 отримав містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва - нового будівництва громадської будівлі (лікувально-діагностичного центру), що дало йому можливість узаконити самовільне будівництво на вказаній земельній ділянці.

9. Рішення Полтавської міської ради від 29 листопада 2019 року про передачу земельної ділянки ОСОБА_1 не відповідає вимогам земельного законодавства, тому на підставі статті 21 ЦК України має бути визнане незаконним та скасовано. Зміст договору оренди земельної ділянки суперечить вимогам земельного законодавства, а тому останній має бути визнаний недійсним згідно статей 203, 215, 228 ЦК України.

10. Прокурор обґрунтовував звернення до суду з позовом наявністю «інтересів держави» у відновленні правового порядку в частині визначення меж компетенції органів місцевого самоврядування, відновленні становища, яке існувало до порушення права власності Українського народу на землю, захисті такого права.

11. Прокурор діє в інтересах територіальної громади, що відноситься до інтересів держави. Полтавська міська рада є органом, уповноваженим державою на здійснення відповідних функцій у спірних правовідносинах, зокрема, при зверненні до суду з позовом за захистом права власності територіальної громади.

12. Всупереч інтересам територіальної громади Полтавською міською радою було вчинено дії щодо передачі в користування земельної ділянки та укладення договору оренди з порушенням вимог законодавства.

13. Таким чином, на переконання прокурора, завдається шкода власності територіальної громади міста Полтави, що суперечить інтересам держави в цілому і є підставою для звернення до суду з позовом.

14. Додатково зазначав, що відповідно до Положення про Головне Управління Держгеокадастру в області останнє здійснює державний нагляд в АПК в частині дотримання земельного законодавства, зокрема щодо укладення цивільно-правових договорів, надання земельних ділянок у користування, зокрема,

в оренду, дотримання органами місцевого самоврядування вимог земельного законодавства. Посадові особи Головного Управління Держгеокадастру в області мають право звертатися до суду з позовом, в тому числі про розірвання договору оренди.

15. Полтавською обласною прокуратурою скеровано як до Полтавської міської ради, так і до ГУ Держгеокадастру в Полтавській області листи з пропозицією вжити заходів на усунення виявлених порушень шляхом подання позову до суду, однак, останніми жодних заходів не вжито. Також Полтавську міську раду та

ГУ Держгеокадастру в Полтавській області повідомлено, що прокуратурою буде здійснено представництво інтересів у суді при поверненні спірної земельної ділянки.

16. З урахуванням зазначеного заступник керівника Полтавської обласної прокуратури просив суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29 листопада 2019 року в частині затвердження технічної документації із землеустрою та передачі громадянину ОСОБА_1

в оренду строком на 5 років земельної ділянки площею 0,2139 га за адресою:

АДРЕСА_1 , кадастровий номер :15:012:0211, яким визначено право на земельну ділянку відповідно до частки, визначеної проектом розподілу території (пункт 40 рішення);

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 26 листопада 2019 року між Полтавською міською радою та ОСОБА_1 , зареєстрований 26 грудня 2019 року у виконавчому комітеті Полтавської міської ради за № 436-П (право оренди зареєстровано 13 січня 2020 року державним реєстратором виконавчого комітету Руденківської сільської ради Новосанжарського району Полтавської області);

- зобов`язати ОСОБА_1 повернути Полтавській міській раді частину земельної ділянки з кадастровим номером :15:012:0211, площею 0, 0401 га, за адресою: АДРЕСА_1 ;

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

17. Рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 02 квітня 2024 року

у задоволенні позову заступника керівника Полтавської обласної прокуратури

в інтересах держави в особі територіальної громади міста Полтави та в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, ГУ Держгеокадастру у Полтавській області, відмовлено.

18. Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що прокурором дотримано приписи статті 56 ЦПК України щодо права на звернення до суду з позовом.

19. Щодо позовних вимог прокурора щодо визнання незаконним та скасування рішення Полтавської міської ради районний суд дійшов висновку, що задоволення останньої не призведе до захисту порушеного права, а тому позовні вимоги

в частині визнання незаконним та скасування рішення 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29 листопада 2019 року в частині затвердження технічної документація із землеустрою та передачі громадянину ОСОБА_1 в оренду строком на 5 років земельної ділянки площею 0,2139 га за адресою АДРЕСА_1 , кадастровий номер :15:012:0211, та яким визначено право на земельну ділянку відповідно до частки, визначеної проектом розподілу території (пункт 40 рішення), задоволенню не підлягають,

у зв`язку із обранням неефективного способу захисту позивачем.

20. Щодо позовних вимог прокурора про визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки, районний суд виснував, що оскільки судом відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання незаконним рішення 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29 листопада 2019 року в частині затвердження технічної документації із землеустрою та передачі громадянину ОСОБА_1 земельної ділянки в оренду, а позовна вимога про визнання договору оренди землі, укладеного між Полтавською міською радою та ОСОБА_1 26 листопада 2019 року, та зобов`язання повернути Полтавській міській раді земельну ділянку має похідний характер від вказаної вимоги, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог у вказаній частині.

21. При цьому районний суд зауважив, що Додатковою угодою № 1 до договору оренди землі, зареєстрованого 26 грудня 2019 року за № 436-П, вул. Миколи Дмитрієва, 6, від 21 лютого 2023 року, укладеною між Полтавською міською радою та ОСОБА_1 , викладено Договір оренди землі у новій редакції із зміненою датою укладення 29 листопада 2019 року, недоліки договору

в цій частині були усунуті.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

22. Постановою Полтавського апеляційного суду від 26 серпня 2024 року апеляційну скаргу заступника керівника Полтавської обласної прокуратури задоволено частково.

23. Рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 02 квітня 2024 року скасовано та ухвалено нове рішення по суті заявлених вимог.

24. Позов заступника керівника Полтавської обласної прокуратури в інтересах держави в особі територіальної громади міста Полтави та в інтересах держави

в особі органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області задоволено частково.

25. Визнано недійсним з моменту його вчинення договір оренди земельної ділянки, укладений 26 листопада 2019 року між Полтавською міською радою та ОСОБА_1 , зареєстрований 26 грудня 2019 року у виконкомі Полтавської міської ради за № 436-П (право оренди зареєстровано 13 січня

2020 року державним реєстратором виконавчого комітету Руденківської сільської ради Новосанжарського району Полтавської області).

26. У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

27. Задовольняючи апеляційну скаргу прокуратури частково із ухваленням нового судового рішення про задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, апеляційний суд мотивував своє рішення тим, що станом на листопад 2019 року ОСОБА_1 був власником лише нежитлових приміщень (лікувально-діагностичний центр)

з добудовою у багатоквартирному будинку

АДРЕСА_1 .

28. Матеріали справи, в свою чергу, не містять даних про те, що належні ОСОБА_1 нежитлові приміщення були у встановленому порядку виділені з багатоквартирного будинку № 6, тобто представляли собою окремий об`єкт нерухомого майна.

29. З урахуванням наведеного, апеляційний суд виснував, що оскаржуване рішення Полтавської міської ради про передачу в оренду ОСОБА_1 частини земельної ділянки, яка призначена для розташування і обслуговування багатоквартирного будинку, є незаконним.

30. Водночас, оскільки таке рішення органу місцевого самоврядування на час звернення прокурора з позовом до суду виконане шляхом укладення договору оренди частини земельної ділянки, апеляційний суд дійшов висновку, що вимога про визнання незаконним і скасування оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування є неефективним способом захисту порушених прав, відтак дійшов висновку, що у задоволенні цієї вимоги необхідно відмовити.

31. Щодо позовної вимоги прокурора про визнання недійсним договору оренди від 26 листопада 2019 року апеляційний суд виснував, що фактично об`єктом цього договору є частина земельної ділянки, призначеної для будівництва

і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, яка передана в оренду одному із співвласників житлового будинку.

32. Таким чином, урахувавши, що об`єктом правовідносин із користування землею для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку може бути лише сформована земельна ділянка у цілому, яка передається у спільне користування усім співвласникам такого будинку, а передача частини такої земельної ділянки у користування одному із співвласників законом не допускається, апеляційний суд дійшов висновку, що оскаржуваний договір підлягає визнанню недійсним на підставі частини першої статті 203 ЦК України.

33. Щодо позовної вимоги прокурора про повернення земельної ділянки апеляційний суд вказав, що оскільки на час ухвалення рішення судом першої інстанції багатоквартирний будинок АДРЕСА_1 припинив своє існування у зв`язку із придбанням відповідачем ОСОБА_1 усіх квартир, які були у ньому розташовані, і будинок був реконструйований у нежитлове приміщення, загальною площею 227,00 кв. м., Лікувально-діагностичний центр, власником якого є ОСОБА_1 , вимога про покладення на ОСОБА_1 обов`язку повернути земельну ділянку Полтавській міській раді суперечить імперативним приписам частини одинадцятої статті 120 Земельного Кодексу України.

34. Таким чином, апеляційний суд дійшов висновку саме про часткове скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення про часткове задоволення позову прокурора в частині визнання недійсним договору оренди землі від 26 листопада 2019 року.

Надходження касаційних скарг до суду касаційної інстанції

35. У вересні 2024 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ОСОБА_1 на постанову Полтавського апеляційного суду від 26 серпня 2024 року.

36. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 21 жовтня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_1 на постанову Полтавського апеляційного суду від 26 серпня 2024 року, витребувано матеріали цивільної справи та надано строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.

37. Також у вересні 2024 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга Полтавської міської ради на постанову Полтавського апеляційного суду від 26 серпня 2024 року.

38. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 31 жовтня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою Полтавської міської ради на постанову Полтавського апеляційного суду від 26 серпня 2024 рокута надано строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.

39. Ухвалою Верховного Суду від 12 березня 2025 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Аргументи учасників справи

Доводи осіб, які подали касаційні скарги

Короткий зміст вимог касаційної скарги ОСОБА_1 на постанову Полтавського апеляційного суду від 26 серпня 2024 року

40. У касаційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції скасувати, рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 12 квітня

2024 року залишити в силі.

41. Підставою касаційного оскарження заявник зазначає неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року в справі № 6-95цс13, від 29 жовтня 2014 року в справі № 6-164цс14, від 23 грудня 2015 року в справі № 6-327цс15,

від 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

42. Також, підставою касаційного оскарження заявник зазначає порушення норм процесуального права, а саме не дослідження апеляційним судом зібраних у справі доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

43. Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд визнав недійсним правочин, який, можливо, є нікчемним в силу закону. При цьому судом не враховано, що нікчемний правочин не потребує визнання недійсним у судовому порядку.

44. Таким чином, апеляційний суд, на переконання заявника, не з`ясував при вирішенні справи безпосередньо момент укладення договору та помилково задовольнив позов в частині визнання недійсним договору.

45. Додатково звертає увагу суду на те, що у прокуратури були відсутні повноваження на звернення до суду із позовом про визнання недійсним правочину в контексті частини третьої статті 215 ЦК України.

46. При цьому районним судом помилково не зазначено у судовому рішенні доводи заявника касаційної скарги стосовно права звернення до суду Полтавської обласної прокуратури, а тому, як наслідок, суд апеляційної інстанції помилково не врахував доводи відзиву на апеляційну скаргу ОСОБА_1 щодо повноважень прокурора, що, на переконання заявника касаційної скарги, свідчить про неповне з`ясування судом обставин справи.

47. На переконання заявника касаційної скарги Полтавською обласною прокуратурою належним чином не обґрунтовано та не доведено, який дозвільний орган чи орган місцевого самоврядування позбавлений права на звернення до суду або який відсутній.

Короткий зміст вимог касаційної скарги представника Полтавської міської ради на постанову Полтавського апеляційного суду від 26 серпня 2024 року

48. У касаційній скарзі Полтавська міська рада, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції скасувати, рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 12 квітня

2024 року залишити без змін.

49. Підставою касаційного оскарження заявник зазначає неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 30 липня 2020 року

в справі № 471/761/17 (провадження № 61-24209св18), від 01 березня 2023 року

в справі № 607/13198/21 (провадження № 61-8071св22) (пункт 1 частини другої

статті 389 ЦПК України).

50. Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд неправильно застосував до спірних правовідносин норми матеріального права, оскільки помилково встановив наявність прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , тоді як матеріали справи не містять доказів на підтвердження утворення за вказаною адресою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку та прийняття Полтавською міською радою рішення про передачу у власність чи користування такому об`єднанню сформованої земельної ділянки.

51. Крім того, вказує на помилково встановлені апеляційним судом обставини існування земельної ділянки, оскільки остання не існувала на момент ухвалення оскаржуваного рішення Полтавської міської ради.

52. Також договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та Полтавською міською радою 29 листопада 2019 року, на переконання заявника касаційної скарги, містить всі істотні умови, передбачені Законом України «Про оренду землі», на час укладення, внаслідок чого укладений у повній відповідності до норм чинного законодавства.

53. Таким чином, на переконання заявника, відсутні підстави для визнання оспорюваного договору недійсним.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

54. У листопаді 2024 року Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області подало відзив на касаційну скаргу Полтавської міської ради, у якому вказано, що оскаржувана постанова ухвалена з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

55. Зокрема вказує, що оскаржуване рішення Полтавської міської ради

є незаконним, оскільки зі змісту останнього вбачається, що Полтавська міська рада, як орган місцевого самоврядування, затвердила документацію із землеустрою на земельну ділянку для обслуговування, зокрема, багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , якою визначено її межі, конфігурація, кадастровий номер та яким одночасно вирішено питання передачі такої земельної ділянки в оренду відповідачеві із визначенням його права на частину такої ділянки, з урахуванням укладеного на його підставі договору оренди від 26 листопада

2019 року дає підстави стверджувати, що Полтавська міська рада передала

в оренду ОСОБА_1 частину земельної ділянки, призначеної для розміщення і обслуговування багатоквартирного будинку.

56. Водночас, нормами чинного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування такої земельної ділянки окремим співвласникам багатоквартирних будинків.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

57. Судами встановлено, що рішенням 27 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 04 жовтня 2019 року «Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою юридичним та фізичним особам» надано ОСОБА_1 згоду на відновлення меж земельної ділянки та дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі за адресою: АДРЕСА_1 , орієнтовною площею 0,2139 га, для обслуговування багатоквартирного житлового будинку з прибудинковою територією та вбудованими нежитловими приміщеннями, земельна частка для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень (лікувально-діагностичний центр) 0,0401 га (Т. 1, а.с. 237).

58. Рішенням 27 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 04 жовтня

2019 року «Про затвердження проектів розподілу територій, визначення меж або впорядкування існуючих землеволодінь та землекористувань у м. Полтаві», затверджено проект розподілу території з метою визначення меж земельної ділянки для обслуговування багатоквартирного житлового будинку з прибудинковою територією та земельної частки для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень за адресою:

АДРЕСА_1 , 0,0401 га (в земельній ділянці для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку з прибудинковою територією загальною площею 0,2139 га), замовник ОСОБА_1 (Т. 1, а.с. 238).

59. Рішенням 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29 листопада 2019 року «Про надання земельних ділянок, передачу в користування та продовження права користування земельними ділянками» затверджено документацію із землеустрою на земельні ділянки, зокрема, на вказану у пункті 40 даного рішення; визначено, що земельні ділянки, зазначені в даному рішенні,

є сформованими та належать на праві комунальної власності Територіальної громади м. Полтави в особі Полтавської міської ради. Згідно пункту 40 вказаного рішення, враховуючи затверджений рішенням сесії міської ради «Проєкт розподілу території з метою визначення меж земельної ділянки для обслуговування багатоквартирного житлового будинку з прибудинковою територією та земельної частки для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 », передано громадянину ОСОБА_1 в оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 0,2139 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :15:012:0211 (землі житлової та громадської забудови, код Класифікації видів цільового призначення земель 02.10). Визначено право на земельну ділянку відповідно до частки, визначеної проектом розподілу території, а саме 401/2139 (0,0401 га) для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень (лікувально - діагностичний центр) (Т. 1, а.с. 20).

60. 26 листопада 2019 року між Полтавською міською радою (орендодавець) та громадянином ОСОБА_1 (орендар) укладений договір оренди землі, яким орендодавець на підставі рішення 28 сесії Полтавської міської ради 7 скликання від 29 листопада 2019 року надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень (лікувально - діагностичний центр), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

61. Згідно пункту 2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка площею 2 139,00 кв. м., кадастровий номер :15:012:0211. Право на земельну ділянку визначено пунктом 40 абзацом 2 рішення 28 сесії Полтавської міської ради 7 скликання від 29 листопада 2019 року і становить 401,00 кв. м.

62. Згідно пункту 3.1 Договору термін дії договору складає з 29 листопада

2019 року по 29 листопада 2024 року.

63. Згідно пункту 4.1 Договору орендна плата за користування земельною ділянкою відповідно до частки 401,00 кв. м. становить 22 918,47 грн.

64. Договір оренди зареєстрований у виконавчому комітеті Полтавської міської ради 26 грудня 2019 року за № 436-П.

65. Додатковою угодою № 1 від 21 лютого 2023 року до договору оренди землі, зареєстрованого 26 грудня 2019 року за № 436-П, укладеного між Полтавською міською радою і ОСОБА_1 , договір оренди землі викладено

у новій редакції зі зміненою датою укладення - 29 листопада 2019 року.

66. Із Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності вбачається, що на час укладення зазначеного договору оренди землі на АДРЕСА_1 ОСОБА_1 був власником нежитлового приміщення (Лікувально діагностичний центр), площею 48,70 кв. м., в житловому будинку за зазначеною вище адресою

(Т. 1, а.с.243).

67. В подальшому ОСОБА_1 викупив всі квартири у будинку на АДРЕСА_1 та здійснив реконструкцію зазначеного будинку.

68. Відповідно до довідки комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації та містобудування Полтавського району» Полтавської районної ради від 19 травня 2023 року № 307а, станом на 10 травня 2023 року на орендованій земельній ділянці площею 0,2139 га (кадастровий номер :15:012:0211) за адресою: АДРЕСА_1 , багатоквартирний житловий будинок відсутній (Т. 2, а.с. 22).

69. Згідно довідки КП «Бюро технічної інвентаризації та містобудування Полтавського району» Полтавської районної ради від 27 грудня 2023 року № 2012, при проведенні технічної інвентаризації реконструкції в існуючих межах житлового будинку з нежитловими приміщеннями було реконструйовано: лікувально-діагностичний центр, квартири з АДРЕСА_2 , загальною площею 227,00 кв. м. (літ.А-1, а) (Т. 2, а.с. 67).

70. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно станом на 27 лютого

2024 року об`єкт нерухомого майна (об`єкт житлової нерухомості) за адресою:

АДРЕСА_1 закрито (Т. 2, а.с. 104-128).

71. Постановою Другого апеляційного адміністративного суду від 10 січня

2024 року (справа № 440/2696/23) у задоволенні позову Полтавської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Державної інспекції архітектури та містобудування України про визнання протиправним та скасування наказу Управління з питань містобудування та архітектури виконавчого комітету Полтавської міської ради від 05 березня 2020 року № 60 «Про затвердження містобудівних умов та обмежень по АДРЕСА_1 » відмовлено (Т. 2, а.с. 62-64).

72. Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав № 367015337

від 22 лютого 2024 року за ОСОБА_1 19 лютого 2024 року зареєстровано право власності на нежитлове приміщення - Лікувально-діагностичний центр по АДРЕСА_1 , загальною площею 227,00 кв. м. (Т. 2, а.с. 68).

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

73. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

74. Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою

статті 411 цього Кодексу.

75. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).

76. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи

у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

77. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення.

Мотиви, з яких виходить Суд, та застосовані норми права

Щодо касаційної скарги ОСОБА_1 на постанову Полтавського апеляційного суду від 26 серпня 2024 року

78. Зі змісту касаційної скарги ОСОБА_1 вбачається, що заявником оскаржується постанова суду апеляційної інстанції виключно в частині задоволених позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, тому в іншій частині позовних вимог судове рішення не переглядається.

79. Звертаючись до суду із вказаним позовом, на правову підставу заявленої вимоги про визнання недійсним договору оренди прокурор посилався на приписи частини першої статті 203, частини першої статті 215, частини третьої статті 228 ЦК України.

80. Частково задовольняючи апеляційну скаргу заступника керівника Полтавської обласної прокуратури та задовольняючи позовні вимоги заступника керівника Полтавської обласної прокуратури в інтересах держави в особі територіальної громади міста Полтави та в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, а саме в частині визнання недійсним з моменту вчинення договору оренди земельної ділянки

від 26 листопада 2019 року, апеляційний суд виходив з того, що об`єктом цього договору є частина земельної ділянки, призначеної для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, яка передана в оренду одному із співвласників житлового будинку.

81. Із вказаним висновком погоджується і Верховний Суд з огляду на наступне.

82. Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

83. Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

84. Частиною третьою статті 228 ЦК України встановлено, що у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави

і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Якщо визнаний судом недійсний правочин було вчинено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, то при наявності умислу

у обох сторін - в разі виконання правочину обома сторонами - в дохід держави за рішенням суду стягується все одержане ними за угодою, а в разі виконання правочину однією стороною з іншої сторони за рішенням суду стягується в дохід держави все одержане нею і все належне - з неї першій стороні на відшкодування одержаного. При наявності умислу лише у однієї із сторін все одержане нею за правочином повинно бути повернуто іншій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного за рішенням суду стягується в дохід держави.

85. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).

86. Відповідно до змісту статті 3 Закону України «Про оренду землі», об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

87. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

88. Відповідно до частини першої, другої статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

89. Згідно з частинами першою, другою статті 42 Земельного Кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам

і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

90. Відповідно до статті 79 Земельного Кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування,

з визначеними щодо неї правами.

Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об`єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб.

91. Згідно з частинами першою, третьою, четвертою статті 79-1 Земельного Кодексу України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.

Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

92. Відповідно до частин першої, третьої статті 124 Земельного Кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

93. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

94. Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування

(у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

95. Як встановлено апеляційним судом в оскаржуваному судовому рішенні та не заперечується заявником касаційної скарги, об`єктом договору оренди

від 26 листопада 2019 року є частина земельної ділянки, призначеної для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, яка, в свою чергу, була передана в оренду одному із співвласників житлового будинку.

96. З урахуванням зазначеного, Верховний Суд погоджується із висновками апеляційного суду, що об`єктом правовідносин із користування землею для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку може бути виключно сформована земельна ділянка у цілому, яка передається у спільне користування усім співвласникам такого будинку. При цьому, передача частини такої земельної ділянки у користування одному із співвласників законом не допускається що, в свою чергу, узгоджується із правовим висновком, викладеним у змісті постанови Верховного Суду від 17 липня 2024 року у справі

№ 303/5652/21 (провадження № 61-6128св24).

97. Таким чином, обґрунтованим є висновок апеляційного суду щодо наявності підстав для застосування до оспорюваного договору оренди приписів частини першої статті 203 ЦК України, оскільки останній є таким, що суперечить Цивільному Кодексу України, Земельному Кодексу України і Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

98. Посилання заявника на нез`ясування судами попередніх інстанцій моменту укладення договору оренди, та, як наслідок, на нікчемність договору, на увагу не заслуговують, оскільки, як встановлено судами попередніх інстанцій, договір оренди від 26 листопада 2019 року було укладено, а відповідно до Додаткової угоди № 1 від 21 лютого 2023 року до договору оренди землі від 26 листопада

2019 року, зареєстрованого 26 грудня 2019 року за № 436-П, останній викладено

у новій редакції зі зміненою датою укладення (29 листопада 2019 року), таким чином судами з`ясовано дату укладення договору. Таким чином відсутні підстави вважати такий договір нікчемним.

99. Висновки Верховного Суду, викладені у постановах Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року в справі № 6-95цс13, від 29 жовтня 2014 року в справі № 6-164цс14, від 23 грудня 2015 року в справі № 6-327цс15, від 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15, на які посилається заявник у касаційній скарзі, не застосовні у справі, що переглядається, оскільки сформульовані за інших фактичних обставин справи.

100. Касаційна скарга ОСОБА_1 хоча і містить доводи щодо неправомірності звернення прокурора до суду із цим позовом, проте рішення суду першої інстанції в частині наявності повноважень і підстав для звернення прокурора із вказаним позовом не було предметом апеляційного перегляду, а тому доводи касаційної скарги у вказаній частині Верховним Судом не розглядаються.

101. При цьому, районний суд у рішенні від 02 квітня 2024 року зазначив, що прокурором дотримано приписи статті 56 ЦПК України щодо обґрунтування права на звернення до суду із позовом.

102. Верховний Суд звертає увагу заявника касаційної скарги, що останній не був позбавлений можливості оскаржити рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку саме в частині підстав відмови у позові. Повноваження суду апеляційної інстанції за результатами апеляційного перегляду судового рішення, зокрема щодо скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення передбачені, зокрема, змістом

статті 376 ЦПК України. Водночас, заявник своїм правом на апеляційне оскарження не скористався.

Щодо касаційної скарги Полтавської міської ради на постанову Полтавського апеляційного суду від 26 серпня 2024 року

103. Зі змісту касаційної скарги вбачається, що заявником оскаржується постанова суду апеляційної інстанції виключно в частині задоволених позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, тому в іншій частині позовних вимог не переглядається.

104. Полтавська міська рада у змісті касаційної скарги посилається на те, що не може бути визнаний недійсним договір, який виконувався сторонами, таким чином вважає, що Полтавським апеляційним судом при вирішенні спору не враховано правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 30 липня

2020 року у справі № 471/761/17-ц (провадження № 61-24209св18).

105. Відтак, у справі № 471/761/17-ц Верховний Суд зазначив, що у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду

від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 зроблено висновок, що «недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».

106. Верховний Суд вказав, що у постанові Верховного Суду України

від 21 вересня 2016 року у справі № 6-1512цс16 зазначено, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.

107. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема

в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.

108. Верховний Суд, залишаючи без змін судові рішення у справі № 471/761/17-ц виходив з того, що встановивши, що відсутні підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним, суди зробили правильний висновок про відмову у задоволенні позову.

109. Натомість чинним законодавством передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення вимог, встановлених

у статті 203 Цивільного кодексу України, а суд апеляційної інстанції у справі, яка переглядається, встановив обставини порушення норм Цивільного Кодексу України, Земельному Кодексу України і Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», оскільки об`єктом правовідносин із користування землею для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку може бути лише сформована земельна ділянка у цілому, яка передається у спільне користування усім співвласникам такого будинку, а передача частини такої земельної ділянки у користування одному із співвласників законом не допускається.

110. При цьому апеляційним судом встановлено, що матеріали справи не містять даних про те, що належні ОСОБА_1 нежитлові приміщення були

у встановленому порядку виділені з багатоквартирного будинку № 6, тобто представляли собою окремий об`єкт нерухомого майна.

111. Земельна ділянка може надаватися для обслуговування житлового будинку (цілого), незалежно від кількості співвласників такого будинку, але лише у разі, якщо будинок розділено на окремі домоволодіння і тоді надання земельної ділянки здійснюється окремо для кожного власника. При цьому окреме домоволодіння повинно мати окрему адресу.

112. Зазначене узгоджується із правовим висновком, викладеним у змісті постанови Верховного Суду від 17 липня 2024 року у справі № 303/5652/21 (провадження № 61-6128св24).

113. Висновки Верховного Суду, викладені у змісті постанови Верховного Суду

від 01 березня 2023 року в справі № 607/13198/21 (провадження № 61-8071св22), на які також посилається заявник у касаційній скарзі, незастосовні у справі, що переглядається, оскільки сформульовані за інших фактичних обставин справи, оскільки Верховний Суд у вказаній постанові виснував про те, що співвласники багатоквартирного будинку набувають права власності чи права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення їх житлових, соціальних і побутових потреб, після передачі такої ділянки у їх власність чи у постійне користування на загальних підставах

у вставленому законом порядку.

114. Як встановлено судами попередніх інстанцій, Рішенням 27 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 04 жовтня 2019 року «Про затвердження проектів розподілу територій, визначення меж або впорядкування існуючих землеволодінь та землекористувань у м. Полтаві», затверджено проект розподілу території з метою визначення меж земельної ділянки для обслуговування багатоквартирного житлового будинку з прибудинковою територією та земельної частки для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , 0,0401 га (в земельній ділянці для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку з прибудинковою територією загальною площею 0,2139 га), замовник ОСОБА_1 (Т. 1, а.с. 238).

115. Рішенням 28 сесії 7 скликання Полтавської міської ради від 29 листопада 2019 «Про надання земельних ділянок, передачу в користування та продовження права користування земельними ділянками», затверджено документацію із землеустрою на земельні ділянки, зокрема, на вказану у пункті 40 даного рішення; визначено, що земельні ділянки, зазначені в даному рішенні є сформованими та належать на праві комунальної власності Територіальної громади м. Полтави

в особі Полтавської міської ради.

116. Таким чином, земельна ділянка, на якій знаходиться багатоквартирний будинок, є сформованою, а посилання касаційної скарги на неврахування апеляційний судом правового висновку, викладеного у змісті постанови Верховного Суду від 01 березня 2023 року в справі № 607/13198/21 (провадження

№ 61-8071св22) на увагу не заслуговують.

117. Таким чином, доводи, наведені в обґрунтування касаційних скарг, не можуть бути підставами для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявниками норм матеріального і процесуального права й зводяться до переоцінки судом доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції

118. Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

119. Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційні скарги без задоволення, а оскаржуване судове рішення без змін, оскільки доводи касаційних скарг висновків апеляційного суду не спростовують, на законність та обґрунтованість судового рішення не впливають.

Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційні скарги ОСОБА_1 та Полтавської міської ради залишити без задоволення.

2. Постанову Полтавського апеляційного суду від 26 серпня 2024 рокузалишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді:Є. В. Синельников О. В. Білоконь О. М. Осіян Н. Ю. Сакара В. В. Шипович