ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2025 року

м. Київ

справа № 524/3427/20

провадження № 61-10017св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В.,

суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,

Шиповича В. В. (суддя-доповідач),

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 , правонаступником якої є ОСОБА_2 ,

відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Науково-виробнича інноваційна фірма «ВІЛП», товариство з обмеженою відповідальністю «МЖК ЖИТЛОБУД»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - ОСОБА_3 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Браташ Юрій Павлович, на рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області, в складі судді Андрієць Д. Д., від 21 листопада 2023 року та постанову Полтавського апеляційного суду, в складі колегії суддів: Обідіної О. І.,

Бутенко С. Б., Прядкіної О. В., від 05 червня 2024 року,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. У червні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-виробнича інноваційна фірма «ВІЛП» (далі - «Науково-виробнича інноваційна фірма «ВІЛП»), товариства з обмеженою відповідальністю «МЖК ЖИТЛОБУД» (далі - ТОВ «МЖК ЖИТЛОБУД») про зобов`язання виконати умови договорів.

2. Позов ОСОБА_1 мотивований тим, що 12 червня 2012 року між нею та ТОВ «МЖК «ЖИТЛОБУД» було укладено два договори про придбання майнових прав на об`єкти будівництва, розташовані за адресою:

АДРЕСА_1 , а саме: договір № 12/06-1 щодо трикімнатної квартири, площею 105,79 кв. м, та договір № 12/06-2 щодо гаражу, площею 21,70 кв. м.

3. Позивачка вказувала, що вона, як покупець, оплатила 100 % вартості майнових прав на квартиру та гараж.

4. В подальшому на підставі рішення Автозаводського районного суду

м. Кременчука Полтавської області від 03 липня 2019 року за нею були визнані майнові права на спірне майно. При цьому судом було встановлено, що квартира змінила свої проектні характеристики, а саме стала двокімнатною із меншою загальною площею - 95,9 кв. м замість 105,79 кв. м.

5. Також їй стало відомо, що гараж, майнові права на якій належать їй, був проданий у 2016-2017 роках новому власнику, незважаючи на факт здійснення неї повної оплати та діючий договір купівлі-продажу майнових прав.

6. З огляду на вказане, позивачка вважала, що відповідачами допущені порушення умов договорів та її майнових прав.

7. У зв`язку зі смертю ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_1 , ухвалою Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області

від 10 січня 2022 року залучено до участі у справі правонаступника позивачки - ОСОБА_2 , який, остаточно сформулювавши позовні вимоги, просив суд зобов`язати ТОВ «НВІФ «ВІЛП» та ТОВ «МЖК «ЖИТЛОБУД»:

привести у відповідність та передати відповідно до умов договору

№ 12/06-1 трикімнатну квартиру

АДРЕСА_2 ;

передати відповідно до умов договору № 12/06-2 гараж НОМЕР_2, загальною площею 21,7 кв. м., за адресою: АДРЕСА_3 .

Короткий зміст оскаржуваних судових рішень

8. Рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 21 листопада 2023 року, залишеним без змін постановою Полтавського апеляційного суду від 05 червня 2024 року, в задоволенні позову відмовлено.

9. Суди врахували, що при укладанні договору купівлі-продажу майнових прав сторони узгодили питання проведення взаєморозрахунків між собою у випадку невідповідності загальної проектної площі квартири її фактичній площі після забудови та здачі об`єкта в експлуатацію.

10. Сам по собі факт зменшення загальної фактичної площі від заявленої проектної не може свідчити про порушення відповідачами умов договору та не може розцінюватись як належна правова підстава для покладення на них обов`язку виконати умови договору у спосіб передачі позивачу квартири згідно проектних параметрів.

11. Відмовляючи в задоволенні вимог про передачу спірного гаражу, суди вказали на неефективність обраного способу захисту та неправильно визначений процесуальний статус відповідачів.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

12. У касаційній скарзі ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Браташ Ю. П., просить скасувати рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 21 листопада 2023 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 05 червня 2024 року, а справу направити новий розгляд до суду першої інстанції.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

13. У липні 2024 року ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Браташ Ю. П., подав касаційну скаргу на рішення Автозаводського районного суду

м. Кременчука Полтавської області від 21 листопада 2023 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 05 червня 2024 року.

14. Ухвалою Верховного Суду від 25 липня 2024 року відкрито касаційне провадження, витребувано із суду першої інстанції матеріали справи

№ 524/3427/20, які у серпні 2024 року надійшли до Верховного Суду.

15. Ухвалою Верховного Суду від 05 березня 2025 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

16. Підставою касаційного оскарження судового рішення заявник зазначає відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування статей 525, 526,

610 ЦК України у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті

389 ЦПК України).

17. Крім того, стверджує про порушення судами норм процесуального права та наявність передбачених пунктами 1, 3 частини третьої статті 411 ЦПК України підстав для скасування оскаржених судових рішень (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

18. Вказує на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання чи є зміна площі і проектування, які були попереднього погоджені, та на які обґрунтовано розраховував покупець при укладенні відповідного договору купівлі-продажу майнових прав, односторонньою відмовою від зобов`язання або зміною його умов і належним виконанням такого зобов`язання у розумінні статей 525, 526, 610 ЦК України.

19. Звертає увагу, що відбулось не уточнення площі квартири на підставі технічної інвентаризації, а самовільна зміна відповідачами істотних характеристик квартири, шляхом її перепланування та приєднання частини площі у розмірі 9,6 кв. м до суміжної квартири.

20. Наголошує, що укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав

від 12 червня 2012 року № 12/06-1, позивачка отримала майнові права на трикімнатну квартиру у попередньо погодженому сторонами плануванні, площею 105,79 кв. м та мала обґрунтовані очікування в подальшому отримати у власність трикімнатну квартиру із визначеними характеристиками.

21. Доводів щодо незаконності чи необґрунтованості оскаржених судових рішень в частині вирішення вимог щодо гаражу, касаційна скарга не містить.

Відзив на касаційну скаргу до Верховного Суду не надійшов

Фактичні обставини справи, встановлені судами

22. 12 червня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «МЖК «Житлобуд» укладений договір купівлі-продажу майнових прав за № 12/06-1, відповідно до умов якого ОСОБА_1 придбала в ТОВ «МЖК «Житлобуд» майнові права на квартиру за будівельною адресою: АДРЕСА_1 . Забудовником за договором є ТОВ «Наукова виробнича інноваційна фірма «ВІЛП».

Характеристики квартири у специфікації - додатку № 1 до договору визначені як трикімнатна квартира № 20 на 8 поверсі у першій секції багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями, загальною проектною площею 105,79 кв. м.

23. Того ж дня між ОСОБА_1 та ТОВ «МЖК «Житлобуд» укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 12/06-2, предметом якого є придбання

майнових прав на гараж, за будівельною адресою: АДРЕСА_1 .

Характеристики гаражу у специфікації - додатку № 1 до договору визначені як гараж № НОМЕР_1 на першому поверсі, у першій секції багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями, загальною площею 21,70 кв. м.

24. При укладанні договорів сторони узгодили процедуру вирішення питання в разі невідповідності загальної проектної площі її фактичній площі у спосіб проведення взаєморозрахунків.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права

25. Згідно із частинами першою-другою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

26. Відповідно до частин першої-другої, п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

27. У справі, яка переглядається, суди встановили, що ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав від 12 червня 2012 року № 12/06-1 є покупцем майнових прав на квартиру. Відповідно до специфікації - додатку

№ 1, що є невід`ємною частиною договору, об`єкт нерухомості мав такі проектні характеристики: трикімнатна квартира № 20 на восьмому поверсі загальною проектною площею 105,79 кв. м.

28. Рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука від 03 липня 2019 року у справі № 524/39/18 за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «МЖК «Житлобуд», ТОВ «Науково - виробнича інноваційна фірма «ВіЛП», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - ОСОБА_5 , зокрема, визнано за ОСОБА_1 майнові права на: трикімнатну квартиру АДРЕСА_5 , згідно з договором № 12/06-1, укладеного 12 червня 2012 року між ТОВ «МЖК «Житлобуд» та ОСОБА_1 . Вирішено питання розподілу судових витрат.

29. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_1 померла.

30. За змістом частини третьої статті 6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд при здійсненні судочинства може використовувати лише текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесено до Єдиного державного реєстру судових рішень (далі - ЄДРСР).

31. За відомостями ЄДРСР 30 листопада 2023 року Верховний Суд скасував рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 02 лютого 2022 року та постанову Полтавського апеляційного суду

від 21 липня 2022 року у справі № 524/8967/21 та, зокрема, визнав за ОСОБА_2 в порядку спадкування за заповітом майнові права на трикімнатну квартиру, проектний номер квартири

АДРЕСА_2 , згідно договору № 12/06-1, укладеного 12 червня 2012 року між ТОВ «МЖК «Житлобуд» та

ОСОБА_1 .

32. Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_2 , як правонаступник

ОСОБА_1 , зокрема, просив зобов`язати ТОВ «НВІФ «ВіЛП» та ТОВ «МЖК «ЖИТЛОБУД» привести у відповідність та передати йому відповідно до умов договору № 12/06-1 трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 .

33. Відмовляючи в задоволенні позову, суди врахували, що при укладанні договору купівлі-продажу майнових прав сторони узгодили процедуру проведення взаєморозрахунків між собою в разі невідповідності загальної проектної площі квартири її фактичній площі після забудови та здачі об`єкта в експлуатацію, а тому сам по собі факт зменшення загальної фактичної площі від заявленої проектної не може свідчити про порушення відповідачами умов договору та не може розцінюватись як належна правова підстава для покладення на них обов`язку виконати умови договору у спосіб передачі позивачу квартири згідно до її проектних параметрів.

34. Верховний Суд погоджується із цим висновком судів першої та апеляційної інстанцій.

35. У договорі купівлі-продажу майнових прав від 12 червня 2012 року №12/06-1, укладеному між ОСОБА_1 та ТОВ «МЖК «Житлобуд», сторони в

пунктах 2.3, 2.4, 2.6 передбачали, що загальна проектна площа квартири визначається в додатку № 1 до договору. Загальна фактична площа квартири може бути уточнена на підставі даних технічної інвентаризації проведеної відповідним органом БТІ. У випадку, якщо за результатами обмірів БТІ фактична загальна площа квартири виявиться більшою, що визначена в додатку № 1 до договору, покупець зобов`язується здійснити доплату продавцю у визначеному за формулою розмірі. В разі виявлення, що за результатами розмірів БТІ фактична загальна площа квартири виявиться меншою за проектну, продавець зобов`язується повернути покупцеві надлишок отриманих коштів, що визначається за узгодженою формулою.

36. Отже сторони в договорі передбачили можливість виникнення розбіжності між проектною та фактичною площею квартири і узгодили механізм компенсації такої різниці будь-якою зі сторін, відповідно до погодженої формули.

37. Свобода договору належить до загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України). Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

38. Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

39. Сторони не заперечували, що при укладенні договору купівлі-продажу майнових прав проектна площа квартири була визначена як 105,79 кв. м.

40. Водночас суди встановили, що після завершення будівництва за проведеними працівниками БТІ обмірами виявилось, що фактична площа квартири становить 95,9 кв. м, про що і було вказано у технічному паспорті.

41. Таким чином різниця між проектною площею квартири та її фактичним розміром складає 9,6 кв. м.

42. Згідно частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

43. Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

44. Частиною першою статті 526 ЦК України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

45. Нормами статті 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

46. Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

47. Законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року

№ 978-IV.

48. Статтею 19 вказаного Закону визначено, що після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

49. На підставі даних про фактичну загальну площу об`єкта інвестування управитель ФФБ та довіритель здійснюють остаточні розрахунки відповідно до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», за результатами яких управитель ФФБ видає довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об`єкт інвестування між управителем ФФБ та довірителем.

50. Пунктом 10 частини першої статті 13 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» передбачено, що продавець за договором купівлі-продажу неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості (перший продаж) зобов`язаний повернути покупцю надміру сплачені кошти, якщо інше не встановлено законом, у разі якщо за результатами технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна фактична загальна площа об`єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості (перший продаж).

51. Аналіз укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ «МЖК «Житлобуд» договору купівлі-продажу майнових прав від 12 червня 2012 року №12/06-1 та вказаних норм матеріального права свідчить, що у разі якщо за результатами технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна фактична загальна площа об`єкта нерухомого майна виявиться меншою за проектну площу, зазначену в договорі купівлі-продажу майнових прав, покупець має право на повернення надміру сплачених коштів, а не вимагати привести у відповідність та передати йому об`єкт нерухомості із проектними характеристиками, визначеними до початку будівництва.

52. Подібного висновку дійшов Верховний Суд України у постанові

від 08 квітня 2015 року у справі № 6-45цс15 за позовом власника майнових прав про стягнення надміру сплачених коштів.

53. Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Ruiz Torija

v. Spain, серія A, № 303-A, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.

54. Доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, значною мірою зводяться до незгоди зі встановленими судами обставинами та переоцінкою доказів, в той час як встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі

№ 373/2054/16-ц).

55. В межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховним Судом не встановлено підстав для висновку, що суди попередніх інстанцій ухвалили оскаржені судові рішення із неправильним застосуванням норм матеріального права або із порушенням норм процесуального права.

56. Відповідно до першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального прав. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Браташ Юрій Павлович, залишити без задоволення.

2. Рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 21 листопада 2023 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 05 червня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді: Є. В. Синельников О. В. Білоконь О. М. Осіян Н. Ю. Сакара В. В. Шипович