Справа № 367/6217/24
Провадження №2/367/1476/2025
19 березня 2025 року Ірпінський міський суд Київської області у складі:
головуючого судді Шестопалової Я.В.,
при секретарі судових засідань Пронченко О.С.,
заочно розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Ірпінь цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання майнових прав,-
У зв`язку з вищевикладеним позивач просить суд визнати за ОСОБА_5 , майнові права на об`єкт будівництва - квартиру АДРЕСА_4 .
Ухвалою суду 28.06.2024 року після встановлення зареєстрованого у встановленому законом порядку місця проживання відповідача відкрито провадження по справі та призначено підготовче засідання.
Ухвалою суду від 27.11.2024 року підготовче провадження було закрито, справу призначено до судового розгляду по суті.
Позивачка ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилась, подала до суду заяву, в якій просила провести розгляд справи за відсутності позивача, позовні вимоги підтримала, проти винесення заочного рішення не заперечували.
Відповідач, відповідно до ч. 11 ст. 128 ЦПК України, будучи неодноразово повідомленим належним чином про час та дати підготовчих та судових засідань, в судові засідання не з`явився, відзиву на позовну заяву чи будь-яких заяв від відповідача не надійшло.
Відповідно до ч.1 ст. 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання, відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин, або без повідомлення причин, відповідач не подав відзив, позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
Оскільки позивачка не заперечувала проти заочного розгляду справи, суд, згідно вимог статей 223, 280, 281 ЦПК України, вважає можливим провести заочний розгляд справи та ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів
За даних обставин, суд вирішує справу за наявними матеріалами, що передбачено частиною 8 статті 178 ЦПК України.
У зв`язку з неявкою в судове засідання осіб, які беруть участь у справі, фіксування судового процесу з допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося, відповідно до вимог ч.2 ст.247 ЦПК України
Суд, дослідивши письмові докази по справі, вважає позов таким, що не підлягає задоволенню, з наступних підстав.
Як було встановлено судом, 02 червня 2017 року між ОСОБА_2 , від імені якого на підставі довіреності, посвідченої Нечипоренком О. В., приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Києвської області 06 жовтня 2015 року за реєстром №663 діяв ОСОБА_4 , та ОСОБА_3 було укладено Попередній договір. Відповідно до умов попереднього договору ОСОБА_2 , від імені якого діє на підставі довіреності ОСОБА_4 , зобов?язуються, за умови виконання Попереднього договору Покущем, в строк до кінця 4 кварталу 2018 року здати в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок (в подальшому - Об?єкт) розташований на земельних ділянках вказаних в п. 1.2. даного Договору, після чого укласти в майбутньому з ОСОБА_6 договір купівлі-продажу (Основний договір) квартири (в подальшому - Квартира), у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором.
У пункті 2.1. Попереднього договору зазначено, що в підтвердження наміру придбати Об`єкт та з метою забезпечення оформлення Договору купівлі-продажу (Основного договору) Позивач передав, а Відповідач прийняв до підписання цього договору забезпечувальний платіж в суму у розмірі 304 200,00 (триста чотири тисячі двісті гривень).
Відповідно до пункту 3.1. Попереднього договору квартира - це квартира АДРЕСА_1 , 2-О, 2-Н.
Згідно пункту 4.1. Попереднього договору відповідач зобов`язувався здати об`єкт в експлуатацію не пізніше IV кварталу 2018 року, підготувати на умовах визначених даним Договором документи, необхідні для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири, передати квартиру у власність позивачу.
Відповідно до інформації Інспекції державного архітектурно- будівельного контролю Ірпінської міської ради Київської області, наданої листом від 06 червня 2024 року № 0606/8 на адвокатський запит адвоката Гапонюк Марини Олександрівни №30-05/2024 від 30.05.2024 року, інформація щодо прийняття в експлуатацію багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_3 , 2-Н відсутня. Замовник будівництва, або їх представники, не зверталися до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю з приводу введення вищезазначеного об`єкта будівництва до експлуатації. Інформація про проведення будівельних робіт за вказаною адресою в Інспекції відсутня. Інформація щодо дозвільної документації на будівництво об`єкту за адресою: АДРЕСА_3 , 2-Н в Реєстрі Будівельної діяльності відсутня.
Даючи оцінку спірним правовідносинам, суд виходить із наступного:
Так, відповідно до частини першоїстатті 4 ЦК Україникожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина першастатті 5 ЦПК України).
Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.
Стаття 15 ЦК Українипередбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Устатті 16 ЦК Українивизначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до частини другоїстатті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.
Згідно зі статтями 6, 11 та 12 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до положень статті 202 ЦК України під правочином розуміються дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Дії як юридичні факти мають вольовий характер і можуть бути правомірними та неправомірними. Правочини належать до правомірних дій, спрямованих на досягнення правового результату.
Частиною першою статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України, зокрема, відповідно до частини п`ятої даної статті правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головною вимогою для правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, що суд повинен установити, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору, а також з`ясування питання про те, чи не укладено цей правочин з метою приховати інший та який саме.
Змагальність сторін є одним із основних принципів цивільного судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.
Так, відповідно до ст. 635 ЦК України, в редакції чинній на момент укладення оспорюваного правочину,попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Тобто, у попередньому договорі має міститися зобов`язання сторін протягом певногостроку(у певний термін) укласти у майбутньому основний договірна умовах, встановлених попереднім договором.
Зі змісту попереднього договору від 02.06.2017 року слідує, що сторони зобов`язалися в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу із визначеними у ньому істотними умовами, у визначений час та місці.
Відповідно дост.9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).
Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.
Інвестування та фінансування однієї квартири в об`єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно за умови укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції.
Статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, визначено, що об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути інші об`єкти права власності, а також майнові права.
Забороняється інвестування в об`єкти, створення і використання яких не відповідає вимогам санітарно-гігієнічних, радіаційних, екологічних, архітектурних, та інших норм, встановлених законодавством України, а також порушує права та інтереси громадян, юридичних осіб і держави, що охороняються законом.
Інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключено через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісій цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.
Таким чином, інвестиційний договір не може бути укладений щодо об`єкта, створення якого не відповідає вимогам законодавства України.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Відповідно до ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність`будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеномуЗаконом України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Згідно зі ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Відповідно до ч.5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних; розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбаченихст. 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; реєстрація права власності на об`єкт містобудування.
Статтею 36 ЗаконуУкраїни «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що належать до І-Ш категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт. Реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт проводить орган державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом п`яти робочих днів з дня надходження декларації.
За змістом ст. 34 Закону України замовник має право виконувати будівельні роботи після: 1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт ...; 2) реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів будівництва, що належать до І-ІІІ категорії складності; 3) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт щодо об`єктів будівництва, що належать до ІV і V категорій складності.
Зазначені документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва.
Згідно ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Отже, підсумовуючи вище викладене, суд приходить до висновку, що укладений між сторонами Попередній договір від 02.06.2017 року не є інвестиційним договором.
У даній справі зміст попереднього договору від 02.06.2017 року та тлумачення його змісту (зокрема, з урахуванням однакового для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів) дозволяють зробити висновок про те, що між сторонами укладено попередній договір про наміри укладення в майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна. Попередній договір від 02.06.2017 року не містить посилань на здійснення сторонами інвестиційної діяльності.
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно з положеннями статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.
Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачено лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина першастатті 328 ЦК України).Стаття 392 ЦК України, в якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо це право не визнається іншою собою, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.
Відповідно до частин першої та другоїстатті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
За змістом частини другоїстатті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Майном, як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами (стаття 190 ЦК України).
Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.
Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).
Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Таким чином, саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.
Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на об`єкти нерухомості до введення будинку в експлуатацію.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Саме до таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у справі №359/5719/17 у постанові від 14.09.2021 року.
Проте, як було встановлено судом, між сторонами не було укладено інвестиційного договору.
Натомість, між сторонами було укладено попередній договір від 02.06.2017 року, за умовами якого сторони домовились після здачі в експлуатацію Об`єкту, укласти в майбутньому нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу (Основний договір) квартири.
У відповідності до частин 1 та 2 ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (частина третя стаття).
Згідно зістаттею 655 ЦК Україниза договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Таким чином, при укладенні попереднього договору має бути дотримана така форма договору, яка є аналогічною основному договору, у досліджуваних правовідносинах, тобто договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Згідно з нормами ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК Україниу разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Із системного аналізу наведених норм права випливає, що попередній договір купівлі-продажу мав укладатися у письмовій формі та підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Попередній договір від 02.06.2017 року за формою не відповідав вимогам, встановленим законом до основного договору, оскільки не був нотаріально посвідчений, а отже в силу закону є нікчемним та не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина першастатті 216 ЦК України).
Таким чином, встановивши що між сторонами у справі було укладено саме попередній договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості (без додержання вимоги щодо нотаріального посвідчення), а не договір купівлі-продажу майнових прав, суд приходить до висновку, що відсутні підстави для визнання за позивачем майнових прав на об`єкт будівництва - квартиру АДРЕСА_4 .
За таких обставин, позовні вимоги ОСОБА_1 є необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.
На підставі наведеного та керуючись ст.ст.182, 190, 220, 235, 376, 525,526,530,549,610,611, 628, 635, 655, 657 ЦК України, ст. ст. 4,12,13,76-83,130,131, 141,259,263-265,280-282 ЦПК Українисуд, -
Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання майнових прав.
Заочне рішення суду може бути переглянуте Ірпінським міським судом Київської області за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Позивачем рішення суду може бути оскаржено до Київського апеляційного суду, шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - https://court.gov.ua/sud1013/ та в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням - http://reyestr.court.gov.ua.

Суддя: Я.В. Шестопалова