Справа № 466/4821/23 Головуючий у 1 інстанції: Білінська Г.Б.
Провадження № 22-ц/811/1762/24 Доповідач в 2-й інстанції: Мікуш Ю. Р.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 березня 2025 року Львівський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючої судді Мікуш Ю.Р.

Суддів: Приколоти Т.І., Савуляка Р.В.

Секретар Салата Я.І.

З участю: представників позивача-адвоката Колібанича О.Я. та адвоката Дуліч-Рибій Ю.В., відповідачки ОСОБА_1 та її представника-адвоката Буженко Ю.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Львові цивільну справу № 466/4821/23 за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 -адвоката Буженка Юрія Сергійовича на рішення Шевченківського районного суду м.Львова від 23 квітня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕСКОМБУД», третіх осіб: приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Біляк Оксани Ярославівни, ОСОБА_3 ,- про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування реєстрації, визнання права власності та зустрічним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Ескомбуд», третіх осіб: приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Біляк Оксани Ярославівни, ОСОБА_3 ,- про зобов`язання усунення перешкод в користуванні приміщенням

в с т а н о в и в:

10.05.2023 року ОСОБА_2 звернулася з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Ескомбуд» про визнання недійсним Договору купівлі-продажу від 16.06.2020 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЕСКОМБУД» та ОСОБА_1 . Предметом договору є нежитлове приміщення загальною площею 5,2 кв.м за адресою АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101. Договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Біляк О.Я., реєстровий номер № 1399. Просила вилучити із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про речове право № 36904574 від 16.06.2020, скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на спірне нежитлове приміщення № СХІХ.

Заявою про збільшення позовних вимог ОСОБА_2 просила визнати за нею право власності на зазначене вище нежитлове приміщення № СХІХ.

Рішенням Шевченківського районного суду м.Львова від 23 квітня 2024 року позов ОСОБА_2 задоволено частково.

Визнано недійсним Договір купівлі-продажу від 16.06.2020 нежитлового приміщення № СХІХ площею 5,2 кв.м за адресою АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомості 01, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЕСКОМБУД» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Біляк О.Я.

Скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення № СХІХ площею 5,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01 та вилучити із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про речове право 36904574 та час державної реєстрації.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕСКОМБУД», третіх осіб: приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Біляк Оксани Ярославівни, ОСОБА_3 про зобов`язання усунення перешкод у користуванні приміщенням- відмовити.

Рішення суду оскаржив представник відповідачки за первісним позовом ОСОБА_1 -адвокат Буженко Ю.С.

В апеляційній скарзі зазначає, що вважає рішення суду першої інстанції незаконним внаслідок порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Зазначає, що позивачка за зустрічним позовом, відповідачка за первісним позовом ОСОБА_1 придбала нежитлове приміщення № СХІХ за адресою АДРЕСА_1 загальною площею 5,2 кв.м на підставі договору купівлі продажу нежитлового приміщення від 16.06.2020. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Відповідно, ОСОБА_1 стала власником нежитлового приміщення на підставі ст.334 ЦК України.

У 2023 році ОСОБА_1 стало відомо, що вказане нежитлове приміщення зачинене, доступ до нього має відповідачка за зустрічним позовом ОСОБА_2 , яка проживає у цьому будинку у квартирі АДРЕСА_2 . Спірне приміщення не зареєстроване на праві власності на її ім`я у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Попередній власник майна в особі ТОВ «ЕКСКОМБУД» уклав із ОСОБА_2 та із ОСОБА_1 відносно одного і того ж самого майна два договори купівлі-продажу. Однак зареєстрованим право власності відповідно до приписів статті 334 ЦК України є за ОСОБА_1 , яка є добросовісним набувачем. Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_2 , суд першої інстанції порушив вимоги ст.334 ЦК України, не взяв до уваги, що право власності на спірне приміщення зареєстроване за ОСОБА_1 , яка наділена правом витребування такого майна в порядку ст.388 ЦК України. Посилається на правові позиції Верховного Суду у зазначеній категорії справ.

Просить скасувати оскаржуване рішення суду. Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні первинного позову ОСОБА_2 відмовити, зустрічний позов ОСОБА_1 задовольнити у повному обсязі.

25.10.2024 року позивачкою за первісним позовом ОСОБА_2 надано суду відзив на апеляційну скаргу.

У відзиві позивачка ОСОБА_2 зазначає, що спірний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладений 16.06.2020 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Ескомбуд», посвідчений приватним нотаріусом ЛМНО Біляк О.Я. є недійсним, оскільки ТОВ «Екскомбуд» не мало права повторно продавати один і той же об`єкт нерухомості. Спірний об`єкт вона набула правомірно відповідно до Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення у ТОВ «Екскомбуд». Договір посвідчений приватним нотаріусом Біляк О.Я., однак не внесений у Державний реєстр через відстрочку оплати за приміщення. Просила суд залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Заслухавши пояснення відповідачки ОСОБА_1 та її представника-адвоката Буженко Ю.С. на підтримання доводів апеляційної скарги, заперечення з приводу апеляційної скарги представників позивачки за первісним позовом ОСОБА_2 -адвокатів Колібанича О.Я. та Дуліч-Рибій Ю.В., вивчивши матеріали цивільної справи, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення.

Матеріалами справи та судом встановлено, що 27 грудня 2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «ЕКСКОМБУД» укладено Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення під літерою СХІХ, що знаходиться в будинку АДРЕСА_3 . Загальна площа приміщення 5,2 кв.м. Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення посвідчений приватним нотаріусом ЛМНО Біляк О.Я. за реєстровим номером №5733 (далі по тексту Договір).

Відповідно до п.1.1 Договору продавець передав у власність покупцю, а покупець прийняла у власність належне продавцю на праві власності нежитлове приміщення № СХІХ, що знаходиться в будинку АДРЕСА_1 . Загальна площа майна становить 5,2 кв.м.

Згідно п.1.2 Договору реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101. Згідно п.2.1 Договору продаж майна вчиняється за домовленістю сторін за 33 800,00 грн., які покупець зобов`язується сплатити шляхом безготівкового перерахування коштів на рахунок продавця № до 01 квітня 2019 року.

Згідно квитанцій № ПН758893 від 28 лютого 2019 року на суму 13 800 грн. та № ПН779128 від 29 березня 2019 року на суму 20 000,00 грн. ОСОБА_2 в повному обсязі розрахувалася за нежитлове приміщення (а.с.16).

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що передача майна продавцем і прийняття майна покупцем підтверджується актом приймання-передачі, який підписують сторони.

В матеріалах справи наявний Акт приймання-передачі до Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 27 грудня 2018 року відповідно до якого ТОВ «Екскомбуд» (далі по тексту «Продавець») з однієї сторони та гр.України ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ( далі по тексту «Покупець» з іншої сторони), разом сторони, склали та підписали даний акт про те, що підписанням цього Акту сторони підтверджують факт передачі майна. Загальна площа майна-5,2 (п`ять цілих дві десятих) кв.м. ( а.с.14).

Згідно Технічного паспорта виготовленого станом на 18 грудня 2018 року на нежитлове приміщення № СХІХ у житловому будинку АДРЕСА_1 , призначення приміщення- кладова (а.с.15).

У розділі 6. Інші умови, пункт 6.4 Договору купівлі-продажу від 27.12.2018 року нотаріусом прописано, що право власності на майно, що є предметом цього Договору, виникає у Покупця з моменту державної реєстрації речових прав.

За домовленістю Сторін право власності за Покупцем реєструється після повного розрахунку, що підтверджується платіжним дорученням. ( а.с.79т.2).

Відповідно до Договору купівлі-продажу ( а.с.136-138 т.2) нежитлового приміщення від 16 червня 2020 року ТОВ «Екскомбуд» ( далі по тексту «Продавець») передав у власність ОСОБА_1 (далі по тексту «Покупець») нежитлове приміщення № СХІХ, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Загальна площа майна становить 5,2 кв.м.. Майно оглянуте покупцем до підписання цього Договору.

Згідно п.1.2 Договору реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Продаж нежитлового приміщення за домовленістю сторін вчиняється за 26 000,00 грн., які покупець зобов`язується сплатити з дотриманням вимог статті 1087 ЦК України шляхом безготівкового перерахування коштів на рахунок Продавця протягом трьох банківських днів з моменту укладення та посвідчення цього Договору в повному обсязі.

Факт повного розрахунку підтверджується платіжним документом.

Передача майна Продавцем і прийняття майна Покупцем підтверджується Актом приймання-передачі, який підписують сторони.

Відповідно до розділу 6 «Інші умови» п.п.6.2, у відповідності до ст.659 ЦК України Продавець несе відповідальність за приховування відомостей про права третіх осіб щодо Майна, яке є предметом цього Договору.

У випадку виникнення будь-яких спорів щодо Майна, яке є предметом цього Договору, Продавець відшкодовує Покупцю всі спричинені у зв`язку з цим збитки.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16.06.2020 року приватним нотаріусом ЛМНО Біляк О.Я. зареєстровано право власності на нежитлове приміщення № СХІХ загальною площею 5,2 кв.м у АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (а.с.56 т.1).

Задовольняючи частково позовні вимоги ОСОБА_2 та відмовляючи у задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 , суд першої інстанції з посиланням на правові позиції Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, у постанові Верховного Суду від 24 січня 2020 року, справа № 910/10987/18 прописав, що при дослідженні судом обставин набуття права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ( далі-державна реєстрація прав)- офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Із матеріалів справи, зокрема, наданих нотаріально завірених копій Договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення, вбачається, що ТОВ «ЕКСКОМБУД» уклав із ОСОБА_2 та ОСОБА_1 в особі одного та того ж представника два договори купівлі-продажу того ж самого нежитлового приміщення під літерою СХІХ загальною площею 5,2 кв.м. Договори купівлі-продажу укладені та посвідчені одним і тим же приватним нотаріусом ЛМНО Біляк О.Я.. Однак, перший покупець ОСОБА_2 після повної оплати за приміщення не зареєструвала своє право власності на нежитлове приміщення, хоч згідно акту прийому-передачі таке їй передано.

Інший покупець ОСОБА_1 уклавши та посвідчивши у приватного нотаріуса ЛМНО Біляк О.Я. договір-купівлі продажу, отримала офіційно зареєстроване право власності відповідно до Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16.06.2020 року.

Від «Продавця» ТОВ «Екскомбуд» згідно довіреності Договори від 27.12.2018 року та від 16.06.2020 року договір підписував один і той же представник ОСОБА_4 .

Отже, ТОВ «Екскобуд», знаючи про те, що спірне приміщення СХІХ по АДРЕСА_4 вже було продане у 2018 році ОСОБА_2 , отримало від Покупця кошти згідно платіжних доручень у визначений Договором строк, повторно у 2020 році продає теж саме приміщення ОСОБА_1 та посвідчує Договір купівлі-продажу у того ж самого приватного нотаріуса ЛМНО Біляк О.Я. та ОСОБА_1 отримує Витяг з реєстру речових прав про право власності на спірне приміщення.

Суд апеляційної інстанції вважає, хоч Договір купівлі-продажу від 16.06.2020 року належно оформлений та посвідчений нотаріально, Покупцем ОСОБА_1 отримано офіційно визнане право власності, однак такий Договір є недійсним внаслідок недобросовісних дій Продавця, який не мав права повторно продавати вже продане у 2018 році спірне приміщення та передане Покупцю згідно Акту приймання-передачі від 29 березня 2019 року до Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 27 грудня 2018 року (а.чс.14 т.1).

Відповідно до ч.1 ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і оплатити за нього певну грошову суму.

Згідно ч.3 ст.334 ЦК право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Відповідно до ч.2 ст.328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Колегія суддів зазначає, що хоч ОСОБА_1 є добросовісним набувачем, однак, враховуючи недобросовісність дій Продавця, який на момент відчуження спірного нежитлового приміщення вже не міг бути його власником, знаючи про відчуження зазначеного приміщення та отримання за таке майно коштів, що приватний нотаріус ЛМНО Біляк О.Я. не внесла заборони або застереження щодо спірного майна, а тільки зазначила у Договорі підставу офіційного набуття права власності покупцем ОСОБА_2 , якій було незрозуміло подальші її дії, враховуючи Акт від 29.03.2019 року передачі приміщення ОСОБА_2 , суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про визнання недійсним Договору від 16.06.2020 року, укладеного між ТОВ «Екскомбуд» та ОСОБА_1 .

Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою- третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодесу.

За положеннями ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За положеннями частини п`ятої статті 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За змістом ч.1ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі,- відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною ч.2ст.216 ЦК України.

Зазначеному відповідає зміст п. 4.4 Договору купівлі-продажу від 16.06.2020 року.

Враховуючи обставини справи та додані докази, колегія суддів погоджується із рішенням суду першої інстанції.

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст. 374 ч.1п.1; 375; 383; 384; 389-391 ЦПК України,- суд апеляційної інстанції

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Буженко Юрія Сергійовича залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м.Львова від 23 квітня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду набирає законної сили з дня прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови в порядку, визначеному ст.ст. 389-391 ЦПК України.

Повний текст постанови складено 12 березня 2025 року.

Головуюча суддя Ю.Р.Мікуш

Судді: Т.І.Приколота

Р.В.Савуляк