ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 лютого 2025 року

м. Київ

справа № 522/23849/21

провадження № 61-5517св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьоїсудової палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача - Петрова Є. В.,

суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Пророка В. В., Ситнік О. М.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Акціонерне товариство «Сенс-Банк», ОСОБА_2 ,

третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Червинська Ніла Євгенівна,

розглянув у порядку письмового провадження касаційні скарги ОСОБА_2 , в інтересах якого діє представник ОСОБА_3 , та Акціонерного товариства «Сенс-Банк» на постанову Одеського апеляційного суду від 13 лютого 2024 року у складі колегії суддів Таварткіладзе О. М., Заїкіна А. П., Погорєлової С. О. у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк», ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Червинська Ніла Євгенівна, про визнання протиправним та скасування рішення, витребування майна з чужого незаконного володіння,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

23 грудня 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), яке є правонаступником Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк») та в подальшому змінило найменування на Акціонерне товариство «Сенс-Банк» (далі - АТ «Сенс-Банк»), приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Червинської Н. Є., у якому просила:

- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Червинської Н. Є. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 жовтня 2021 року, індексний номер 60762509, щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк»;

- витребувати з чужого незаконного володіння АТ «Альфа-Банк» на її користь квартиру АДРЕСА_1 ;

- встановити порядок виконання судового рішення шляхом поновлення права власності позивача на спірну квартиру.

Свої вимоги ОСОБА_1 мотивувала тим, що 28 вересня 2006 року між нею та АКБСР «Укрсоцбанк» укладено кредитний договір № 2006/13-2.06/814, за умовами якого позивач отримала кредит для фінансування інвестування житла (квартири) у розмірі 80 000,00 дол. США під 13,2 % річних з кінцевим терміном повернення до27 вересня 2026 року.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 28 вересня 2006 рокуміж позивачем як іпотекодавцем та АКБСР «Укрсоцбанк» як іпотекодержателем укладено нотаріально посвідчений іпотечний договір, предметом якого з урахуванням договору про внесення змін до цього договору від 26 січня 2019 року є квартира АДРЕСА_1 , яка належить іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 13 жовтня 2008 року виконавчим комітетом Одеської міської ради.

Приморський районний суд міста Одеси рішенням від 10 липня 2019 року у справі № 519/307/18 стягнув з ОСОБА_1 на користь банку заборгованість за кредитним договором від 28 вересня 2006 року № 2006/13-2.06/814 у розмірі 48 541,48 дол. США.

05 жовтня 2021 року приватний нотаріус Одеського нотаріального округу Червинська Н. Є. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 60762509, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк».

Позивач вважала, що перехід права власності на предмет іпотеки відбувся за відсутності відповідних правових підстав, оскільки всупереч вимогам статті 35 Закону України «Про іпотеку» вона не отримувала письмової вимоги про усунення порушень основного зобов`язання.

Крім того, державна реєстрація права власності проведена за наявності арешту на спірну квартиру, накладеного постановою державного виконавця Южненського відділу державної виконавчої служби в Одеському районі Одеської області Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) Терещенко Н. В. від 06 серпня 2021 року про арешт майна боржника у виконавчому провадженні ВП № 66351307.

У лютому 2022 року до закінчення підготовчого засідання ОСОБА_1 подала до суду першої інстанції заяву про зміну предмета позову, в якій просила:

- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Червинської Н. Є. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 жовтня 2021 року, індексний номер 60762509, щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк»;

- витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на її користь спірну квартиру.

ОСОБА_1 обґрунтовувала заяву тим, що Приморський районний суд міста Одеси ухвалою від 13 грудня 2021 року, яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 01 лютого 2022 року, забезпечив її позов у цій справі шляхом накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 . Під час розгляду справи їй стало відомо, що за договором купівлі-продажу від 17 грудня 2021 року АТ «Альфа-Банк» відчужило спірну квартиру на користь ОСОБА_2 . За наведених обставин виникла необхідність у зміні предмета позову. Вважає, що АТ «Альфа-Банк» набуло у власність спірну квартиру за відсутності документів, необхідних для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки. Крім того, всупереч нормам чинного законодавства банк відчужив квартиру після постановлення судом ухвали про забезпечення позову, тобто під час дії обмеження щодо розпорядження спірним майном. Таким чином, у випадку якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, він може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на відплатність його набуття сторонніми особами, і має право витребувати майно з чужого незаконного володіння останнього набувача.

Під час підготовчого засідання сторона позивача заявила клопотання, у яких просила суд залучити до участі у справі ОСОБА_2 як співвідповідача, а приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Червинську Н. Є.виключити зі складу відповідачів, надавши їй статус третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Приморський районний суд міста Одеси ухвалою від 20 червня 2022 року прийняв заяву ОСОБА_1 про зміну предмета позову. Залучив до участі у справі ОСОБА_2 як співвідповідача, а приватного нотаріуса Червинську Н. Є. - як третю особу, виключивши її одночасно зі складу відповідачів.

Приморський районний суд міста Одеси у складі судді Чернявської Л. М. рішенням від 09 березня 2023 року в задоволенні позову відмовив.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що заявлена позивачем вимога про скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем не підлягає задоволенню, оскільки є взаємовиключною з позовною вимогою про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Отже, правомірним, тобто таким, що відповідає природі порушеного цивільного права й характеру цивільних відносин між учасниками спору, та ефективним, тобто дієвим, способом захисту порушеного права позивача є лише позовна вимога про витребування спірної квартири у кінцевого набувача.

Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про витребування майна, суд керувався тим, що згідно з матеріалами цієї справи іпотекодержатель у встановленому умовами іпотечного договору порядку і за місцем реєстрації (яке обумовлене умовами іпотечного договору), і за місцем розташування іпотечної квартири, двічі надсилав на адресу позивача повідомлення-вимоги про усунення порушень основного зобов`язання. На копіях конвертів наявні відмітки поштового відділення щодо повернення листів «За закінченням терміну зберігання».

Позивач не спростувала, що направлені рекомендовані листи не відповідають змісту, зазначеному в описі вкладення. Отже, іпотекодержатель дотримався порядку належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Наявність рішення Приморського районного суду міста Одеси від 10 липня 2019 року у справі № 519/307/18 свідчить, що ОСОБА_1 не виконує взяті на себе зобов`язання за кредитним договором, а тому вона повинна очікувати на можливість застосування інструменту позасудового стягнення на предмет іпотеки.

Матеріали реєстраційної справи також містять оцінку предмета іпотеки, яку позивач не оскаржувала, як і не надала доказів, що визначена у звіті вартість такого майна не відповідає дійсності.

Накладення державним виконавцем арешту на майно боржника, зокрема на спірну квартиру, не є перешкодою для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, за умови, що інші обтяження на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровано після державної реєстрації іпотеки.

Отже, іпотекодержатель, зокрема і новий кредитор, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи, може безперешкодно реалізувати право на задоволення своїх вимог до боржника переважно перед іншими його кредиторами, зокрема, шляхом реєстрації права власності за ним на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Таким чином, за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Під час вирішення таких спорів потрібно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.

До укладення між відповідачами договору купівлі-продажу квартири приватний нотаріус перевірив відсутність обтяжень та зареєстрованих прав третіх осіб щодо предмета купівлі-продажу. Таким чином, позивач не спростувала презумпцію добросовісності набувача спірної квартири, а суд у межах своїх повноважень не встановив обставин, які б свідчили про протилежне.

Одеський апеляційний суд постановою від 13 лютого 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_5 , задовольнив частково.

Рішення Приморського районного суду міста Одеси від 09 березня 2023 року скасував і ухвалив нове судове рішення, яким позов ОСОБА_1 до АТ «Сенс-Банк» (до зміни назви - АТ «Альфа-Банк»), ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Червинська Н. Є., про визнання протиправним та скасування рішення, витребування майна з чужого незаконного володіння задовольнив.

Визнав протиправним та скасував рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Червинської Н. Є. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 жовтня 2021 року, індексний номер 60762509, щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк».

Витребував квартиру АДРЕСА_1 з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що під час вирішення вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння оцінці підлягає факт первісного вибуття майна з власності власника, який вважає своє право порушеним незалежно від того, чи сформовано позивачем незгоду з первісним вибуттям майна в окрему вимогу (про скасування рішення державного реєстратора чи нотаріуса) разом з вимогою про витребування або вимога про витребування майна заявлена єдиною.

Отже, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що вимога про скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем є взаємовиключною з позовною вимогою про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

У матеріалах справи наявні адресовані позивачу повідомлення-вимоги первісного іпотекодержателя АТ «Укрсоцбанк» від 21 лютого 2019 року та нового іпотекодержателя АТ «Альфа-Банк» від 12 червня 2020 року, проте описи вкладення не містять жодних номерів (найменувань) поштових відправлень, що у розумінні пункту 61 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (далі - Правила надання послуг поштового зв'язку), не давало приватному нотаріусу змоги встановити, які саме листи надсилалися боржнику та іпотекодавцю ОСОБА_1 21 лютого 2019 року за штрихкодовими ідентифікаторами 656, 680 та 12 червня 2020 року за штрихкодовими ідентифікаторами 561, 570, 586, 596, які повернуті відправникам за закінченням терміну зберігання.

Крім того, у вимозі АТ «Укрсоцбанк» від 18 лютого 2019 року зазначено суму кредитної заборгованості у розмірі 55 439,10 дол. США, а у вимозі АТ «Альфа-Банк» від 05 червня 2020 року - у розмірі 62 577,62 дол. США.

Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Враховуючи наведене, умовами належного надсилання іпотекодержателем вимоги є обставини, за якими іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Отже, сам собою факт повернення рекомендованого поштового відправлення з позначкою «за закінченням терміну зберігання» не свідчить, що позивач не отримала вимогу іпотекодержателя з власної недбалості чи ухилення її від такого отримання.

Умови іпотечного договору, укладеного між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , не містять порядку надсилання іпотекодержателем вимоги на адресу іпотекодавця, а тому належним вважатиметься направлення такої вимоги, здійснене засобами поштового зв`язку, які дають змогу встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, зокрема направленням цінного листа з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, чого іпотекодержатель не зробив.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Крім того, Приморський районний суд міста Одеси рішенням від 10 липня 2019 року у справі № 519/307/18 стягнув з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Укрсоцбанк» заборгованість за кредитним договором від 28 вересня 2006 року № 2006/13-2.06/814 у розмірі 48 541,48 дол. США, з яких: 44 231,54 дол. США - тіло кредиту; 4 309,92 дол. США - проценти.

Однак у матеріалах реєстраційної справи на спірну квартиру міститься довідка АТ «Альфа-Банк» від 27 вересня 2021 року, згідно з якою загальна заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором становить 96 373,73 дол. США. При цьому детальний розрахунок заборгованості в реєстраційній справі відсутній.

Водночас визначений у зазначеній довідці розмір кредитної заборгованості міг утворитися або за рахунок процентів, які кредитор продовжував нараховувати після зміни строку кредитування, або неустойки, проте право кредитодавця нараховувати передбачені договором проценти за користування кредитом, а також обумовлену в договорі неустойку припиняється після спливу визначеного цим договором строку кредитування чи у разі пред`явлення до позичальника вимоги згідно з частиною другою статті 1050 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Вирішуючи питання про наявність правових підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, слід з`ясовувати дійсний розмір заборгованості за кредитним договором, у рахунок погашення якого банк просить звернути стягнення на предмет іпотеки. Відсутність детального розрахунку заборгованості про дійсний розмір заборгованості за основним зобов`язанням у сукупності з відсутністю належного надсилання іпотекодержателем вимоги боржнику та іпотекодавцю і, як наслідок, не отримання іпотекодавцем цієї вимоги, виключає можливість звернення стягнення на предмет іпотеки.

Крім того, довідка про розмір заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором датована 27 вересням 2021 року, а із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень АТ «Альфа-Банк» звернулося 02 жовтня 2021 року, тобто зі спливом п`яти днів з моменту видання довідки, що не узгоджується з абзацом першим пункту 61 Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29 вересня 2016 року № 2831/5 (далі - Порядок № 2831/5), згідно з яким для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подається, зокрема, довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Неналежне надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання має наслідком не лише порушення процедури задоволення вимог іпотекодержателя та неможливість застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя, а і висновок про те, що квартира вибула з власності позивача поза її волею.

Колегія суддів дійшла висновку, що добросовісність набувача спірної квартири у цьому випадку виключається, оскільки ОСОБА_2 мав проявити більшу обачливість під час придбання квартири, щодо якої існує спір з приводу законності переходу права власності до іпотекодержателя, і не довів, що він не знав і не міг знати про те, що нерухоме майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати.

Короткий зміст вимог та доводів касаційних скарг

У квітні 2024 року ОСОБА_2 через представника ОСОБА_3 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Одеського апеляційного суду від 13 лютого 2024 року, а справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

На обґрунтування підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заявник зазначив, що суд апеляційної інстанції не врахував правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14, від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13, від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16, від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16, від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16, від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19, від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 та у постановах Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15, від 15 травня 2019 року у справі № 523/17358/16, від 05 квітня 2023 року у справі № 753/20109/19, від 19 квітня 2023 року у справі № 303/6378/19, від 09 листопада 2023 року у справі № 712/9294/20.

Касаційну скаргу ОСОБА_2 мотивував тим, що він є добросовісним набувачем спірної квартири, оскільки на час придбання майна ухвала Приморського районного суду міста Одеси від 13 грудня 2021 року про забезпечення позову не відображалася у реєстрах нотаріуса. Крім того, у матеріалах справи відсутні докази, що він був повідомлений про наявність судового спору між банком і позивачем або обізнаний про ухвалу про забезпечення позову.

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. За відсутності у цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень і відсутності даних про те, що набувач майна знав або міг знати про існування таких прав чи обтяжень, цей набувач, добросовісно покладаючись на відомості зазначеного реєстру, набуває відповідне право на нерухоме майно, вільне від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Вирішуючи питання про витребування майна, важливо перевірити добросовісність, насамперед, набувача цього майна, у тому числі те, чи знав або міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця. Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього.

Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про скасування рішення державного реєстратора чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

У квітні 2024 року АТ «Сенс-Банк» також подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Одеського апеляційного суду від 13 лютого 2024 року, а рішення Приморського районного суду міста Одеси від 09 березня 2023 року залишити в силі.

На обґрунтування підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, заявник зазначив, що суд апеляційної інстанції не врахував правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14, від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16, від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16, від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13, від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16, від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19, від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 та у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15, від 15 травня 2019 року у справі № 523/17358/16, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 08 грудня 2021 року у справі № 205/1096/19, від 09 листопада 2023 року у справі № 712/9294/20, від 05 квітня 2023 року у справі № 753/20109/19, від 19 квітня 2023 року у справі № 303/6378/19, від 09 листопада 2023 року у справі № 712/9294/20.

Касаційну скаргу АТ «Сенс-Банк» мотивувало тим, що пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Отже, апеляційний суд не мав права одночасно скасовувати рішення приватного нотаріуса та витребувати майно з чужого незаконного володіння.

Принцип змагальності сторін не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.

Висновок суду апеляційної інстанції про порушення іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» є помилковим, оскільки за наявності у матеріалах справи реєстрів відправлення, чеків, текстів повідомлень-вимог, а також зворотних поштових повідомлень видається більш вірогідною обставина дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Крім того, саме на позивача покладено обов`язок спростувати презумпцію належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, що ним зроблено не було.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Працівник поштового зв`язку перевіряє перелік і кількість предметів, вкладених до поштового конверта, на відповідність тому, що зазначено відправником в описі. Іншими словами діє презумпція добросовісності виконання працівником поштового відділення своїх обов`язків, і така презумпція дійсно має надзвичайно важливе значення, адже поштове відділення у принципі є незалежним посередником між сторонами.

Відсутність штрихкоду на описі вкладення не впливає на можливість ідентифікувати зміст направленого листа згідно з описом із врахуванням того, що працівник пошти перевіряє вкладення, проставляє штемпель та особистий підпис.

Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

За відсутності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень і відсутності даних про те, що набувач майна знав або міг знати про існування таких прав чи обтяжень, цей набувач, добросовісно покладаючись на відомості зазначеного реєстру, набуває відповідне право на нерухоме майно, вільне від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Аргументи інших учасників справи

У травні 2024 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_5 подала до Верховного Суду відзив на касаційні скарги АТ «Сенс-Банк» і ОСОБА_2 , у якому просить залишити ці скарги без задоволення, посилаючись на те, що оскаржуване судове рішення апеляційного суду є законним та обґрунтованим, ухваленим відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи. Наведені у касаційних скаргах доводи були предметом дослідження й оцінки судом апеляційної інстанції, який перевірив їх та спростував відповідними висновками.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 23 квітня 2024 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_2 , в інтересах якого діє представник ОСОБА_3 ,та витребував матеріали цієї справи з Приморського районного суду міста Одеси.

Верховний Суд ухвалою від 24 квітня 2024 року відкрив касаційне провадження у цій справі за касаційною скаргою АТ «Сенс-Банк».

29 травня 2024 року справу № 522/23849/21 передано до Верховного Суду.

Верховний Суд ухвалою від 10 лютого 2025 року призначив справу до судового розгляду.

Фактичні обставини, з`ясовані судами

28 вересня 2006 року між АКБСР «Укрсоцбанк», яке змінило найменування на Акціонерне товариство «Укрсоцбанк» (далі - АТ «Укрсоцбанк»), та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 2006/13-2.06/814, за умовами якого позивач отримала кредит для фінансування інвестування житла (квартири) у розмірі 80 000,00 дол. США під 13,2 % річних з кінцевим терміном повернення до27 вересня 2026 року (том 2, а. с. 10-12).

Згідно з пунктом 7.2 кредитного договору усі повідомлення за цим договором вважатимуться зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень вважатиметься дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 28 вересня 2006 рокуміж ОСОБА_1 як іпотекодавцем та АКБСР «Укрсоцбанк» як іпотекодержателем укладено нотаріально посвідчений іпотечний договір, предметом якого з урахуванням договору про внесення змін до цього договору від 26 січня 2019 року є квартира АДРЕСА_1 , яка належить іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 13 жовтня 2008 року виконавчим комітетом Одеської міської ради (том 1, а. с. 11-16).

У підпункті 4.5.3 пункту 4.5 іпотечного договору сторони передбачили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто погодили іпотечне застереження, за змістом якого іпотекодержатель може набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Згідно з пунктом 6.2 іпотечного договору усі повідомлення за цим договором вважатимуться зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень вважатиметься дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Приморський районний суд міста Одеси рішенням від 10 липня 2019 року у справі № 519/307/18 стягнув з ОСОБА_1 на користь АТ «Укрсоцбанк» заборгованість за кредитним договором від 28 вересня 2006 року № 2006/13-2.06/814 у розмірі 48 541,48 дол. США, з яких: 44 231,54 дол. США - тіло кредиту; 4 309,92 дол. США - проценти.

АТ «Альфа-Банк», яке у подальшому змінило найменування на АТ «Сенс-Банк», є правонаступником АТ «Укрсоцбанк» (том 2, а. с. 135-137).

02 жовтня 2021 року АТ «Альфа-Банк» звернулося до приватного нотаріуса Одеського нотаріального округу Червинської Н. Є. із заявою про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 (том 2, а. с. 37).

За результатами розгляду зазначеної заяви 05 жовтня 2021 року приватний нотаріус Одеського нотаріального округу Червинська Н. Є. у порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки прийняла рішення за індексним номером 60762509 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк» (том 2, а. с. 49).

Із матеріалів реєстраційної справи № 100 (том 2, а. с. 2-51) відомо, що:

- 21 лютого 2019 року АТ «Укрсоцбанк» надіслало рекомендованими поштовими відправленнями з оголошеною цінністю на адресу позивача (за місцем реєстрації, яке обумовлене умовами іпотечного договору, і за місцем розташування іпотечного майна) повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення) від 18 лютого 2019 року за вих. № USB/62, за змістом якого іпотекодержатель, визначивши суму боргу за кредитним договором станом на 20 лютого 2019 року у розмірі 55 439,10 дол. США, вимагав сплатити заборгованість, а у разі невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку попереджав про свій намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; ці повідомлення не були вручені позивачу та згідно з довідками АТ «Укрпошта» з відбитком канцелярського штемпеля поштового відділення від 09 березня 2019 року повернулися відправнику з відмітками оператора поштового зв`язку «за закінченням терміну зберігання» (том 2, а. с. 17-22);

- 05 червня 2020 року АТ «Альфа-Банк» надіслало рекомендованими поштовими відправленнями з оголошеною цінністю на адресу позивача (за місцем реєстрації, яке обумовлене умовами іпотечного договору, і за місцем розташування іпотечного майна) повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення) від 05 червня 2020 року за вих. № АБ/2019/123, за змістом якого банк як новий іпотекодержатель, визначивши суму боргу за кредитним договором у розмірі 62 577,62 дол. США, вимагав сплатити заборгованість, а у разі невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку попереджав про свій намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; ці повідомлення не були вручені позивачу та повернулися відправнику з відмітками оператора поштового зв`язку «за закінченням терміну зберігання», що підтверджується реєстром цінних поштових відправлень від 05 червня 2020 року № 233, фіскальним чеком АТ «Укрпошта», списком рекомендованих відправлень № 3476 та довідкою про причини повернення поштового відправлення (том 2, а. с. 23-27);

- згідно зі звітом про незалежну оцінку майна, складеним на замовлення АТ «Альфа-Банк» оцінювачем ТОВ «Незалежна експортна компанія» Болдирєвим В. В. , станом на 13 вересня 2021 року ринкова вартість двокімнатної квартири АДРЕСА_1 становить 1 647 600,00 грн, що еквівалентно 61 760,00 дол. США (том 2, а. с. 28-34);

- згідно з довідкою АТ «Альфа-Банк» від 27 вересня 2021 року заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором від 28 вересня 2006 року № 2006/13-2.06/814 становить 96 372,73 дол. США (том 2, а. с. 39).

10 грудня 2021 року, тобто до пред`явлення 23 грудня 2021 року позову у цій справі, ОСОБА_1 подала до суду першої інстанції заяву про забезпечення позову (том 1, а. с. 1-4, 36-41).

Приморський районний суд міста Одеси ухвалою від 13 грудня 2021 року, яку опубліковано у Єдиному державному реєстрі судових рішень 13 грудня 2021 року, заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову призначив до розгляду на 13 грудня 2021 року без повідомлення інших осіб, які можуть отримати статус учасників справи (том 1, а. с. 31).

Приморський районний суд міста Одеси ухвалою від 13 грудня 2021 року, яку опубліковано у Єдиному державному реєстрі судових рішень 17 грудня 2021 року та зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 01 лютого 2022 року, забезпечив позов ОСОБА_1 у цій справі шляхом накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 (том 1, а. с. 33, 34).

17 грудня 2021 року між АТ «Альфа-Банк» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого АТ «Альфа-Банк» передало у власність ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 .

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга ОСОБА_2 підлягає задоволенню частково, а касаційна скарга АТ «Сенс-Банк» - у повному обсязі з таких підстав.

За змістом статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржувана постанова апеляційного суду не відповідає.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

У статті 330 ЦК України встановлено, що в разі, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.

Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Набувач визнається добросовісним, якщо під час вчинення правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з`ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника.

Отже, право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване.

Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.

Таким чином, у випадку, якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, він може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Схожих висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 30 серпня 2023 року у справі № 712/9803/20 (провадження № 61-12639св22) та від 27 лютого 2024 року у справі № 754/3142/21 (провадження № 61-349св23).

Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16).

У постанові від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то ефективним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідними для відновлення його права. Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, на яку посилалися заявники у касаційних скаргах).

У частині першій статті 1054 ЦК України передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Відповідно до частини першої статті 1048 ЦК України позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.

Згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому.

За змістом статей 610, 612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом. У разі порушення боржником строків сплати чергових платежів, передбачених договором, відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України кредитор протягом усього часу - до встановленого договором строку закінчення виконання останнього зобов`язання вправі заявити в суді вимоги про дострокове повернення тієї частини позики (разом з нарахованими процентами - стаття 1048 ЦК України), що підлягає сплаті.

Отже, у випадку настання строку виконання зобов`язання за кредитним договором, у тому числі і випадку, передбаченому частиною другою статті 1050 ЦК України, позичальник повинен повернути кредитору позику у повному обсязі та нараховані на час повернення проценти.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Аналогічні положення закріплені в Законі України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки.

Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачався спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Аналогічні правові висновки стосовно оцінки застереження в іпотечному договорі як договорі про задоволення вимог іпотекодержателя викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) та у постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20), від 30 липня 2024 року у справі № 754/17295/20 (провадження № 61-1565св24), від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19 (провадження № 61-4790св24) та багатьох інших.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Отже, як за положеннями Закону України «Про іпотеку», так і за змістом договору, правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.

Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто станом на жовтень 2021 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) виснувала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

У справі, яка переглядається, у підпункті 4.5.3 пункту 4.5 іпотечного договору від 28 вересня 2006 року сторони передбачили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто погодили іпотечне застереження, за змістом якого іпотекодержатель може набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

У пункті 7.2 кредитного договору від 28 вересня 2006 року та пункті 6.2 іпотечного договору від 28 вересня 2006 року сторони також погодили, що усі повідомлення за цими договорами вважатимуться зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень вважатиметься дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

У справі, що переглядається у касаційному порядку, суди встановили, що у пункті 4.1 іпотечного договору від 28 вересня 2006 року сторони погодили, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому цим договором.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Як передбачено частиною першою статті 627 ЦК України, яка визначає свободу договору, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Аналіз пунктів 4.1, 6.2 іпотечного договору від 28 вересня 2006 року та пункту 7.2 кредитного договору від 28 вересня 2006 року у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорах встановили порядок надсилання повідомлень за цими договорами, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром або вручена особисто за зазначеною стороною адресою. Отже, тридцятиденний строк (про який зазначено у вимозі) відліковується з дати, що зазначена на поштовому штемпелі відділення зв`язку одержувача.

У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), на яку посилається банк у касаційній скарзі, зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

У справі, яка переглядається, спочатку первісний іпотекодержатель АТ «Укрсоцбанк» листом від 21 лютого 2019 року, а згодом новий іпотекодержатель АТ «Альфа-Банк» листом від 05 червня 2020 року надіслали рекомендованими поштовими відправленнями повідомлення-вимоги про усунення порушення умов кредитного договору за адресою позичальника / іпотекодавця ОСОБА_1 , зазначеною у кредитному та іпотечному договорах, а також за адресою місцезнаходження іпотечного майна.

Ці повідомлення не були вручені позивачу та згідно з відбитками поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача повернулися відправнику з відмітками «за закінченням терміну зберігання», що підтверджується довідками АТ «Укрпошта» про причини повернення поштового відправлення, реєстром цінних поштових відправлень, фіскальним чеком АТ «Укрпошта», списком рекомендованих відправлень (том 2, а. с. 17-27).

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку належними та допустимими доказами.

Отже, іпотекодержатель, який з дотриманням умов іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк»28 вересня 2006 року, направив вимогу, передбачену частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», за місцезнаходженням іпотекодавця, зазначеним у цьому договорі, мав право на звернення стягнення на предмет іпотеки, за умови дотримання ним інших вимог встановленого законом порядку звернення стягнення на предмет іпотеки.

З огляду на те, що у справі відсутні докази повідомлення позивачем кредитора про зміну адреси свого проживання, то відмітки оператора поштового зв`язку про повернення поштового відправлення «за закінченням терміну зберігання» можуть свідчити про недбалість позивача ОСОБА_1 або її ухилення від отримання повідомлення-вимоги про виконання основного зобов`язання з метою недопущення звернення стягнення на належне їй майно.

Крім того, Верховний Суд враховує, що саме на ОСОБА_1 покладено обов`язок спростувати презумпцію належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, що нею зроблено не було.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 08 січня 2025 року у справі № 369/18030/21 (провадження № 61-17049св23).

Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що іпотекодержатель дотримався визначеного статтею 35 Закону України «Про іпотеку» порядку надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

У справі, яка переглядається, позивач не довела і матеріали справи не містять доказів виконання нею своїх зобов`язань за кредитним договором, зокрема шляхом повного виконання судового рішення про дострокове стягнення суми заборгованості за цим договором, а тому у банку були наявні підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за собою права власності на майно.

ОСОБА_1 у своєму позові також заявляє, що державна реєстрація права власності за іпотекодержателем проведена за наявності арешту на спірну квартиру, накладеного постановою державного виконавця Южненського відділу державної виконавчої служби в Одеському районі Одеської області Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) Терещенко Н. В. від 06 серпня 2021 року про арешт майна боржника у виконавчому провадженні ВП № 66351307.

Проте наявна зареєстрована заборона відчуження майна боржника, здійснена державним виконавцем під час виконання рішення Приморського районного суду міста Одеси від 10 липня 2019 року у справі № 519/307/18 про стягнення із ОСОБА_1 на користь банку заборгованості за кредитним договором, тобто на користь самого кредитора-іпотекодержателя, не є підставою для відмови в державній реєстрації права власності за іпотекодержателем, адже у цьому випадку державна реєстрація права власності за іпотекодержателем не свідчить про суперечність уже зареєстрованому обтяженню.

Верховний Суд не погоджується із висновками суду апеляційної інстанції про незаконність рішення державного реєстратора з огляду на небезспірність заборгованості за кредитним договором (нарахування банком процентів та неустойки поза межами строку кредитування), оскільки Порядок № 1127 не визначає для заявника (іпотекодержателя) обов`язку надання державному реєстратору доказів безспірності заборгованості, а стаття 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачає такої підстави для відмови в державній реєстрації прав. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, як помилково вважав суд апеляційної інстанції.

Наведене узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постановах від 08 вересня 2021 року у справі № 725/2195/20 та від 14 грудня 2022 року у справі № 718/917/20.

Верховний Суд у постанові від 09 лютого 2022 року у справі № 760/24222/19 (провадження № 61-9300св21) зробив висновок, що під час вчинення реєстраційних дій державний реєстратор не наділений повноваженнями з перевірки розміру кредитної заборгованості, зазначеного іпотекодержателем, факт нарахування процентів та неустойки за межами строку кредитування не має правового значення у контексті правомірності прийнятих державним реєстратором рішень.

Посилання апеляційного суду як на підставу незаконності рішення державного реєстратора на те, що довідка про розмір заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором датована 27 вересням 2021 року, а із заявою про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки АТ «Альфа-Банк» звернулося 02 жовтня 2021 року, тобто через п`ять днів з моменту видання довідки, що не узгоджується з абзацом першим пункту 61 Порядку № 2831/5, згідно з яким для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подається, зокрема, довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, колегія суддів визнає безпідставним, оскільки вимога про актуальність довідки іпотекодержателя про суму боргу (не раніше трьох днів до дня подання документів) є процедурним аспектом. Якщо довідка містить інформацію на пізнішу дату, але інші документи відповідають законодавчим вимогам, це не є порушенням, яке тягне за собою автоматичне та безумовне скасування рішення реєстратора.

Враховуючи викладене, висновки суду апеляційної інстанції про те, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» проведена з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку № 1127, є помилковими, оскільки іпотекодержатель надав приватному нотаріусу як державному реєстратору усі документи, які потрібні для здійснення реєстраційних дій.

Таким чином, встановивши, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» відбулася із дотриманням вимог чинного законодавства, а отже, ОСОБА_2 придбав спірну квартиру в особи, яка мала право її відчужувати, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог та витребування спірного майна від останнього набувача за пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України.

Колегія суддів погоджується із наведеними висновками суду першої інстанції, оскільки ОСОБА_1 не довела, що звернення стягнення на іпотечне майно здійснено з порушенням вимог закону, тобто з порушенням її прав, а отже, у цьому випадку позивач не набула права вимагати витребування цього майна в останнього набувача, незалежно від того, чи був такий набувач добросовісним або недобросовісним покупцем.

З огляду на викладене апеляційний суд безпідставно скасував рішення суду першої інстанції та ухвалив нове рішення про задоволення позову. Тому Верховний Суд у цій справі дійшов висновку про обґрунтованість наведеної в касаційних скаргах підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Водночас Верховний Суд звертає увагу позивача на те, що у разі, якщо оціночна вартість предмета іпотеки перевищує загальний розмір кредитної заборгованості, то за приписами частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Цивільне законодавство надає право особі звернутися за захистом своїх прав до суду. У статті 16 ЦК України передбачено способи захисту цивільних прав та інтересів.

Враховуючи, що згідно з рішенням Приморського районного суду міста Одеси від 10 липня 2019 року у справі № 519/307/18 розмір достроково стягнутої із ОСОБА_1 на користь банку заборгованості за кредитним договором становив 48 541,48 дол. США, а оціночна вартість предмета іпотеки на час його набуття у власність іпотекодержателем становила 1 647 600,00 грн, що еквівалентно 61 760,00 дол. США, то позивачне позбавлена права на звернення до суду з іншим позовом задля захисту своїх прав, зокрема про стягнення з іпотекодержателя суми перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених вимог іпотекодержателя.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційних скарг

Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Оскільки апеляційний суд не спростував належним чином обставин, встановлених судом першої інстанції, тобто фактично необґрунтовано переоцінив докази, які були оцінені цим судом з дотриманням вимог закону та з урахуванням обставин, на які посилалися сторони як на підставу своїх вимог і заперечень, тооскаржувана постанова апеляційного суду підлягає скасуванню із залишенням у силі рішення суду першої інстанції з підстав, передбачених статтею 413 ЦПК України.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням у ній розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

За подання касаційних скарг кожний заявник сплатив судовий збір у розмірі 30 280,00 грн, який підлягає стягненню з позивача на їх користь.

Керуючись статтями 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого діє представник ОСОБА_3 , задовольнити частково.

Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс-Банк» задовольнити.

Постанову Одеського апеляційного суду від 13 лютого 2024 року скасувати, а рішення Приморського районного суду міста Одеси від 09 березня 2023 року залишити в силі.

Стягнути із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 30 280 (тридцять тисяч двісті вісімдесят) грн 00 коп.

Стягнути із ОСОБА_1 на користь Акціонерного товариства «Сенс-Банк» судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 30 280 (тридцять тисяч двісті вісімдесят) грн 00 коп.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Є. В. Петров
СуддіА. І. Грушицький
І. В. Литвиненко
В. В. Пророк
О. М. Ситнік