Справа № 509/6669/24
13 березня 2025 року Овідіопольський районний суд Одеської області, в складі:
головуючого судді Кочко В.К.,
за участю секретаря судового засідання Савченко М.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні, в приміщенні Овідіопольського районного суду Одеської області у с-щі Овідіополь в порядку загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на нерухоме майно
В листопаді 2024 року позивач звернувся до суду із позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на нерухоме майно.
Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що він 26.04.2022 року придбав за 380000 грн. 00 коп. у ОСОБА_2 житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами загальною площею 45 м.кв., з них житлова 30 м.кв., що розташований на земельній ділянці загальною площею 0,2500 га за адресою: АДРЕСА_1 , але при цьому сторони договір купівлі-продажу уклали у простій письмовій формі та домовились його нотаріально посвідчити пізніше.
На підтвердження вказаного позивач, серед іншого, надав договір купівлі-продажу укладений у простій письмовій формі 26 квітня 2022 року між ОСОБА_1 в якості покупця, та ОСОБА_3 в якості продавця, акт приймання-передачі житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами від 26.04.2022 р., розписку від ОСОБА_2 від 26 квітня 2022 року, повідомлення ОСОБА_2 про необхідність з`явлення до нотаріуса від 08.10.2022 року для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.
На теперішній час, позивач має намір здійснити розпорядження зазначеним майном але, оскільки договір не посвідчений нотаріально, вчинити будь-які дії не вбачається можливим, що позбавляє позивача права вільно користуватися і розпоряджатися власним майном. Відповідачка від нотаріального посвідчення договору ухиляється, а позивачем втрачено можливість нотаріально посвідчити правочин.
Позивач вважає, що він вичерпав усі можливі варіанти та способи вирішити дане питання і тому змушений звернутися до суду з даним позовом.
Відповідно до вимог ч. 2 ст. 220 ЦК України, позивач просить суд визнати дійсним договір купівлі-продажу від 26.04.2022 року, що був укладений між ним і ОСОБА_2 та визнати за ним право власності на вказаний житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами.
В судове засідання позивач не з`явився, про дату, час і місце розгляду справи повідомлений судом належним чином, надав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності та повністю підтримав позовні вимоги і наполягав на їх задоволенні та не заперечував щодо ухвалення заочного судового рішення.
Відповідачка в судове засідання не з`явилась, про дату, час і місце розгляду справи повідомлена судом належним чином, причини неявки не повідомила, будь яких заяв не надходило, відзив на позов не подавала.
У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснювалось.
Суд ухвалює заочне рішення відповідно до вимог ст. 280 ЦПК України, про що не заперечував позивач, а матеріали справи містять достатньо інформації та доказів, необхідних для вирішення спору.
Дослідивши подані документи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини справи на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд вважає що позовні вимоги підлягають задоволенню виходячи з наступного.
Судом встановлено те, що 26.04.2022 року ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_2 ) придбав у ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_1 ) належний їй житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 45 м.кв., з них житлова площа 30 м.кв., що розташований на земельній ділянці загальною площею 0,2500 га за адресою: АДРЕСА_1 за 380000 грн. 00 коп. які позивачем були повністю сплачені відповідачці готівковими коштами того ж дня.
Договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами сторонами було укладено у простій письмовій формі та підписано відповідний акт приймання-передачі від 26.04.2022 року.
Відповідно до п. 5.4. договору купівлі-продажу, сторони дійшли згоди, що ОСОБА_2 зобов`язана за власні кошти підготувати необхідні документи на нерухоме майно, що є предметом договору з метою подальшого нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та його державної реєстрації - на протязі 6 місяців з дати підписання даного договору та акту приймання-передачі житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, що є предметом договору, але не пізніше 26.10.2022 року.
Судом встановлено, що відповідно до акту приймання-передачі від 26.04.2022 року, відповідачка після отримання коштів у сумі 380000 грн. 00 коп. звільнила спірний будинок з господарськими будівлями та спорудами від особистих речей, виїхала з нього, і передала його позивачу для володіння та подальшого використання на його власний розсуд, а також передала ключі від замків будинку та інших приміщень, копії свого паспорту громадянки України і РНОКПП, та документи на вказане нерухоме майно, а саме - Виписку з погосподарської книги № 2 за 2016-2021 рр., особовий рахунок № НОМЕР_3 , видану Калаглійською сільською радою Овідіопольського району Одеської області від 30.03.2020 № 174, відповідно до якої належний ОСОБА_2 житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею: 45 кв.м., з них житлова площа 30 кв.м., житлових кімнат 2, побудований у 1918 році (стіни - глинобитні, матеріал покрівлі шифер) та розташований на земельній ділянці загальною площею 0,25 га за цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) і копію рішення XXXI сесії IV скликання Калаглійської сільської ради Овідіопольського району Одеської області «Про надання дозволу на складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність загальною площею 0,2500 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських споруд та будівель (присадибна ділянка), що розташована на території Калаглійської сільської ради Овідіопольського району Одеської області за адресою: АДРЕСА_1 (в межах населеного пункту) ОСОБА_2 » № 508-IV від 13.06.2013 року.
Факт повного розрахунку між сторонами та отримання відповідачкою грошових коштів у сумі 380000 грн. 00 коп. також підтверджується наявною в матеріалах справи розпискою ОСОБА_2 від 26 квітня 2022 року.
Відповідно, з 26.04.2022 року позивач фактично вступив у володіння вказаним нерухомим майном, та користується ним по даний час.
Пунктом 5.2. укладеного договору купівлі-продажу передбачено, що право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що є предметом договору у покупця виникає після нотаріального посвідчення з моменту державної реєстрації цього права відповідно до діючого законодавства або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Згідно п. 5.3. договору, сторони домовились провести нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу згаданого житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, у приватного нотаріуса Одеського районного нотаріального округу Одеської області Куркан Наталії Федорівни за адресою вул. Берегова, 9, смт. Овідіополь, Одеського району Одеської області на протязі 5 місяців з дати підписання договору та акту приймання-передачі житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, але не пізніше 26.09.2022 року.
Відповідно до матеріалів справи, судом встановлено, що 08.10.2022 року позивачем було вручено відповідачці особисто повідомлення про необхідність з`явитись зі всіма необхідними документами до приватного нотаріуса Одеського районного нотаріального округу Одеської області Куркан Наталії Федорівни за адресою вул. Берегова, 9, смт. Овідіополь, Одеського району Одеської області 20 жовтня 2022 року о 10:00, а в разі неможливості з`явитися в цей день - то 26 жовтня 2022 року о 10:00, для нотаріального посвідчення договору. Повідомлення містить особистий підпис ОСОБА_2 про його отримання.
В обумовлені дати, час і місце для нотаріального посвідчення договору відповідачка не з`явилась та необхідних документів для укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу не надала, чим порушила досягнуті домовленості. В подальшому 27.10.2022 року позивач зателефонував відповідачці і в черговий раз запропонував зустрітись для нотаріального посвідчення договору, на що вона повідомила, що не зможе з`явитися до нотаріуса для нотаріального посвідчення договору, оскільки у неї на те відсутній вільний час, крім того вона не висуває вимоги щодо повернення об`єкту нерухомості та не заперечує проти визнання права власності за ОСОБА_1 , як покупцем, але вважає що він має надалі вирішувати це питання без її участі. Надати будь-які додаткові документи для нотаріального посвідчення даного договору відповідачка відмовилась, пояснюючи це їх відсутністю.
Тобто, відповідачка фактично порушила п. 5.4. Договору та не підготувала необхідних документів для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. У подальшому ОСОБА_2 не відповідала на телефонні дзвінки позивача, таким чином ігноруючи спроби позивача зустрітись у нотаріальній конторі та завершити оформлення документів.
Згідно п. 2.2. договору купівлі-продажу, істотною умовами вказаного договору є повна оплата покупцем у готівковій формі продавцю за житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами грошових коштів у сумі 380000 грн. 00 коп., що фактично відбулось.
Судом встановлено, що сторони домовились про усі суттєві умови договору, крім того, відбулось часткове виконання договору, а саме відповідачка передала позивачу нерухоме майно в натурі і забезпечила до нього вільний доступ та передала документи на нього, а позивач передав відповідачці обумовлену суму коштів та прийняв нерухоме майно і відповідні документи на нього, що підтверджується актом приймання-передачі та розпискою, які знаходиться в матеріалах справи.
Відповідно, з матеріалів справи вбачається, що відповідачка безповоротно свідомо ухиляється від оформлення договору купівлі-продажу у відповідності з чинним законодавством України, чим унеможливлює нотаріальне посвідчення правочину і державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, тим самим позбавляє позивача права вільно користуватися і розпоряджатися власним майном, чим порушує його законні права та інтереси.
Стаття 41 Конституції України закріплює право кожного громадянина володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.
Відповідно до статті 6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За правилами, передбаченими ст.ст. 628 - 629 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У відповідності до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно ст. 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбаний, набутий) подавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Відповідно до ст. 334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.
В силу ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
В ч.ч. 2, 4 ст. 639 ЦК України, зазначено, що якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.
Згідно з ч. 2 ст. 219 ЦК України суд може визнати правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка незалежала від її волі.
Згідно ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
З 01 січня 2013 року набрали чинності положення Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до яких частину третю статті 640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК України виключено слова «та державної реєстрації».
Таким чином, положення статті 220 ЦК України, можливі до застосування за умови укладення таких правочинів після набрання чинності вищезазначеного Закону.
Отже, після вказаної дати, договір купівлі-продажу нерухомості в силу ст. 657 ЦК України підлягав лише нотаріальному посвідченню, тому може бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України.
У пункті 5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07 лютого 2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» роз`яснено судам, що вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 754/2339/16-ц зроблено висновок, що «однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин».
Верховний суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 04 листопада 2024 року у справі № 449/593/22 виснував, що рішення суду про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» таку ваду як відсутність нотаріального посвідчення договору. При цьому наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається в силу прямої вказівки в частині другій статті 220 ЦК України.
Відповідно до статті 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Пунктом 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Надавши об`єктивну оцінку матеріалам справи, суд дійшов висновку, про безповоротне ухилення відповідачки від нотаріального посвідчення договору, що за даних обставин виключає будь-яку можливість такого посвідчення.
Зміст договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 від 26.04.2022 року не суперечить вимогам закону. Наявність всіх трьох складових, передбачених ч. 2 ст. 220 ЦК України, та дотримання умов укладення договору купівлі-продажу дає суду достатньо підстав щодо застосування правил цієї норми для визнання договору купівлі-продажу дійсним та задоволення позовних вимог.
Керуючись ст. ст. 12, 76, 258-259, 263-265, 280, ЦПК України, суд
Договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами загальною площею 45 м.кв., з них житлова 30 м.кв., що розташований на земельній ділянці загальною площею 0,2500 га за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 26 квітня 2022 року між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_2 ) в якості покупця, та ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_1 ) в якості продавця, за ціною 380000 (триста вісімдесят тисяч) грн. 00 коп. визнати дійсним.
Визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами загальною площею 45 м.кв., з них житлова 30 м.кв., що розташований на земельній ділянці загальною площею 0,2500 га за адресою: АДРЕСА_1 .
Подальше нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами не вимагається. Договір є дійсний з 26 квітня 2022 року.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення тексту рішення.
Учасник справи, якому рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення.
Суддя: Кочко В.К.