ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 лютого 2025 року

м. Київ

справа № 522/18134/20

провадження № 61-13136св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача - Петрова Є. В.,

суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Пророка В. В., Ситнік О. М.,

учасники справи:

позивач -виконуючий обов`язки заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради,

відповідачі: Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 24 листопада 2023 року в складі судді Чернявської Л. М. та постанову Одеського апеляційного суду від 14 серпня 2024 року в складі колегії суддів: Громіка Р. Д., Драгомерецького М. М., Дришлюка А. І. у справі за позовом виконуючого обов`язки заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів дарування, скасування сертифіката, припинення права власності та звільнення земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2020 року виконуючий обов`язки заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до суду із позовом до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів дарування, скасування сертифіката, припинення права власності та звільнення земельної ділянки.

В обґрунтування своїх вимог позивач зазначав, що 04 жовтня 2013 року ОСОБА_1 набув у приватну власність квартиру, загальною площею 52,3 кв. м, житловою - 32,9 кв. м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (далі - квартира АДРЕСА_2 ), на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Токарською Т. В. та зареєстрованого в реєстрі за № 1020.

Після виконання робіт з реконструкції спірної квартири АДРЕСА_2 державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» (далі - КП «Реєстраційна служба Одеської області») Махортовий І. О. прийняв рішення від 24 жовтня 2017 року, індексний номер 37730136, про державну реєстрацію змін до розділу на об`єкт нерухомого майна за № 01 та змінив площу спірної квартири АДРЕСА_2 , а саме загальну площу змінив з 53,3 кв. м на 150,7 кв. м, а житлову - з 32,9 кв. м на 33,2 кв. м.

Надалі за результатом поділу зазначеної квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 150,7 кв. м, реєстраційний номер об`єкта 01, державний реєстратор КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортовий І. О. здійснив реєстрацію права власності трьох нових об`єктів нерухомого майна, а саме:

1) рішенням від 27 жовтня 2017 року, індексний номер 37799082, державний реєстратор зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 53,3 кв. м, за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101);

2) рішенням від 27 жовтня 2017 року, індексний номер 37799418, державний реєстратор зареєстрував право власності на нежитлове приміщення № НОМЕР_17, загальною площею 20,4 кв. м, за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101);

3) рішенням від 27 жовтня 2017 року, індексний номер 37800074, державний реєстратор зареєстрував право власності на нежитлове приміщення НОМЕР_16, загальною площею 77 кв. м, за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Після поділу спірного об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 державний реєстраторМахортовий І. О. рішенням від 27 жовтня 2017 року, індексний номер 37800401, закрив розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 01.

Надалі ОСОБА_1 здійснив відчуження спірних об`єктів - нежитлових приміщень № НОМЕР_17, загальною площею 20,4 кв. м, та НОМЕР_16, загальною площею 77 кв. м, на користь ОСОБА_2 , шляхом укладання 30 листопада 2017 року договорів дарування на зазначене майно, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Токарською Т. В. та зареєстрованих у реєстрі за № № 1654, 1657.

Позивач вважав, що реконструкція спірної квартири АДРЕСА_2 проведена незаконно шляхом збільшення площі вказаного об`єкта за рахунок земельних ділянок комунальної власності Одеської міської ради, яка у власність або користування для будівництва та/або експлуатації нежитлових приміщень не передавалась. ОСОБА_1 фактично не був власником відчуженого майна, що є підставою для визнання відповідних угод недійсними. Наявність незаконно зареєстрованих об`єктів нерухомості на землях комунальної власності створює реальну небезпеку порушенням прав та законних інтересів територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради, оскільки створює можливість отримання власником спірного об`єкта нерухомості речових прав на земельну ділянку з метою його подальшої експлуатації. Фактично, нежитлові приміщення № НОМЕР_17 та НОМЕР_16, у розумінні статті 376 ЦК України, є об`єктами самочинного будівництва, оскільки розміщені на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, та збудовані без отримання дозвільних документів.

Крім того, позивач зазначав, що після набуття права власності на спірне приміщення НОМЕР_16 ОСОБА_2 здійснила його реконструкцію. Так, на підставі рішення державного реєстратора Державного підприємства «Центр обслуговування громадян» Чернавської І. В. від 25 вересня 2019 року, індексний номер 48851379, внесено зміни до розділу на об`єкт нерухомого майна № 101 та змінено тип об`єкта нерухомого майна з нежитлового приміщення на квартиру, загальну площу об`єкта змінено з 77 кв. м на 173,3 кв. м, а житлову зазначено 117,1 кв. м. Також змінено адресу з АДРЕСА_3 на АДРЕСА_3 .

Підставою для реєстрації вказаних змін зазначено сертифікат, зареєстрований Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради 11 вересня 2019 року за № ОД 66, «Реконструкція нежитлового приміщення під житлову квартиру без зміни геометричних розмірів фундаментів в плані за адресою: АДРЕСА_4 ».

Позивач вважав, що оскільки площа спірного нежитлового приміщення збільшена з 77 кв. м до 173,1 кв. м, то ОСОБА_2 внесла недостовірні дані до зазначеного сертифіката. Оскільки у ОСОБА_2 як у обдаровуваної не виникло повноважень власника майна, а також враховуючи те, що зазначений сертифікат від 11 вересня 2019 року за № ОД 66 виданий з порушенням вимог чинного законодавства у сфері містобудування, то він підлягає скасуванню.

Посилаючись на викладене, позивач просив суд:

1) визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортого І. О. про державну реєстрацію змін до розділу на об`єкт нерухомого майна за № 01 від 24 жовтня 2017 року, індексний номер 37730136;

2) визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортового І. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27 жовтня 2017 року, індексний номер 37799082, щодо державної реєстрації за ОСОБА_1 права власності на спірну квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 53,3 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), та припинити право власності ОСОБА_1 на зазначений об`єкт нерухомого майна;

3) визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортового І. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27 жовтня 2017 року, індексний номер 37799418, щодо державної реєстрації за ОСОБА_1 права власності на нежитлове приміщення № НОМЕР_17, загальною площею 20,4 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), та припинити право власності ОСОБА_1 на зазначений об`єкт нерухомого майна;

4) визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортового І. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27 жовтня 2017 року, індексний номер 37800074, щодо державної реєстрації за ОСОБА_1 права власності на нежитлове приміщення НОМЕР_16, загальною площею 77 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), та припинити право власності ОСОБА_1 на зазначений об`єкт нерухомого майна;

5) визнати недійсним договір дарування нежитлового приміщення № НОМЕР_17, загальною площею 20,4 кв. м, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Токарською Т. В. та зареєстрований у реєстрі за № 1654 від 30 листопада 2017 року, припинити право власності ОСОБА_2 на зазначений об`єкт нерухомого майна;

6) визнати недійсним договір дарування нежитлового приміщення НОМЕР_16, загальною площею 77 кв. м, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Токарською Т. В. та зареєстрований за № 1657 від 30 листопада 2017 року, припинити право власності ОСОБА_2 на зазначений об`єкт нерухомого майна;

7) скасувати сертифікат, зареєстрований Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради 11 вересня 2019 року за № ОД 66, «Реконструкція нежитлового приміщення під житлову квартиру без зміни геометричних розмірів фундаментів в плані за адресою: АДРЕСА_4 »;

8) припинити право власності ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 173,3 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101);

9) зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів, а саме нежитлових приміщень № НОМЕР_17, загальною площею 20,4 кв. м, та НОМЕР_16, загальною площею 173,3 кв. м, які розташовані на АДРЕСА_4 .

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Приморський районний суд м. Одеси рішенням від 24 листопада 2023 року відмовив у задоволенні позовних вимог виконуючого обов`язки заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції керувався тим, що зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за відповідачами спірні об`єкти нерухомості є частинами багатоквартирного будинку АДРЕСА_4 , збудованого на спеціально відведеній земельній ділянці площею 4 300,00 кв. м, призначеній для розташування та обслуговування цього багатоквартирного будинку. При цьому одночасно з проведенням державної реєстрації прав власності відповідачів на майно, безпосередньо з актів цивільного законодавства, у останніх виникло право на землю багатоквартирного будинку. Відповідачі не мали обов`язку отримувати дозвіл Одеської міської ради на проведення реконструкції власної нерухомості у багатоквартирному будинку, тому що ця реконструкція провадилась у межах власного об`єкта, та не призвела до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку й не порушила санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Врахувавши усталену судову практику, суд дійшов висновку, що прокурор не має законодавчого права звертатися до суду із вимогою про скасування сертифіката відповідності закінченого будівництвом об`єкта, оскільки вказаний акт є актом індивідуальної дії, право на оскарження якого законодавством надано особі, щодо якої цей акт прийнятий або прав, свобод та інтересів, якої він безпосередньо стосується. Крім того, з огляду на те, що на підставі сертифіката відповідності закінченого будівництвом об`єкта, з яким пов`язується закінчення будівництва об`єкта, зареєстровано право власності відповідача ОСОБА_2 , такий сертифікат вичерпує свою дію фактом виконання і виключає можливість віднесення такого об`єкта до самочинного в силу його узаконення.

Крім того, суд дійшов висновку, що відповідач ОСОБА_2 здійснила реконструкцію власного майна у багатоквартирному будинку без зміни геометричних розмірів фундаменту у плані, що спростовує доводи прокуратури про існування факту захоплення земельної ділянки, та факту здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, а отже, виключає можливість кваліфікації об`єкта за адресою: АДРЕСА_4 , як об`єкта самочинного будівництва згідно зі статтею 376 ЦК України. Суд також встановив, що після здійснення реконструкції будівля є двоповерховою з горищем. Висота першого поверху - 3,60 м від підлоги до стелі, висота другого поверху - 3,0 м від підлоги до стелі. Висота горища - перемінна (від 1,39 м до 2,30 м). Фактичний вигляд об`єкта після здійснення реконструкції цілком відповідає проєктним рішенням та отриманому дозволу на виконання будівельних робіт від 11 червня 2019 року № ОД 2.

Одеський апеляційний суд постановою від 14 серпня 2024 року апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнив частково.

Рішення Приморського районного суду м. Одеса від 24 листопада 2023 року змінив у мотивувальній частині. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишив без змін.

Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог, однак не погодився з мотивами такої відмови. Так, відмовляючи у задоволенні позовних вимог Одеської обласної прокуратури про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів дарування, скасування сертифіката, припинення права власності, апеляційний суд керувався тим, що позивач обрав неефективний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про зобов`язання за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинних збудованих об`єктів, апеляційний суд керувався тим, що такі вимоги пред`явлені до ОСОБА_1 , який є колишнім власником таких об`єктів та є неналежним відповідачем, що є самостійною підставою для відмови у позові. Вимог до ОСОБА_2 , яка на момент подання позову (16 жовтня 2020 року) була власником спірних нежитлових приміщень та яка набула усі права та обов`язки щодо придбаного майна, які мав первісний його власник, а тому є належним відповідачем за вказаними вимогами, прокурор не заявив.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги

24 вересня 2024 року заступник керівника Одеської обласної прокуратури через засоби поштового зв`язку подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасуватирішення Приморського районного суду м. Одеси від 24 листопада 2023 року та постанову Одеського апеляційного суду від 14 серпня 2024 року, ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

У касаційній скарзі заявник посилається на підстави касаційного оскарження, визначені пунктами 1, 2 частини другої статті 389 ЦПК України. Зазначає, що:

- суди першої та апеляційної інстанцій неправильно застосували норми матеріального права (статтю 16, частину першу статті 21, статей 375, 376, 382, 383, 391 ЦПК України) та порушили норми процесуального права (статті 76-80, 263 ЦПК України);

- суди не врахували правових висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 23 червня 2020 року в справі № 680/214/16, від 27 червня 2018 року в справі № 814/104/17, Верховного Суду, викладених у постановах від 18 липня 2022 року в справі № 330/1009/19, від24 березня 2021 року в справі № 495/10972/17, відповідно до яких у разі будівництва об`єкта на земельній ділянці, яка не була для цього відведена, без належних дозволів на будівництво та без належно затвердженого проєкту, у межах території, на якій заборонене будівництво, повинно мати наслідком скасування реєстрації декларації судом;

- наявні підстави для відступлення від висновку щодо застосування частини четвертої статті 376 ЦК України у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 509/11/17, від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20, від 15 березня 2023 року у справі № 205/213/22, від 05 квітня 2023 року у справі № 199/6251/18, від 31 березня 2023 року у справі № 201/4483/20, про те, що належним відповідачем за вимогами про знесення самочинно збудованого майна має бути чинний власник, а не особа, якою здійснено самочинне будівництво.

Заявник не погоджується з висновками апеляційного суду про обрання позивачем неналежного способу захисту. Зазначає, що ОСОБА_1 здійснив реконструкцію спірної квартири АДРЕСА_2 , яка належала йому на праві приватної власності, за результатом якої збудовано два нові об`єкти нерухомості (нежитлові приміщення № НОМЕР_17 та НОМЕР_16), а також здійснив їх державну реєстрацію. Оскаржувані рішення про державну реєстрацію змін до розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно спірної квартири АДРЕСА_2 , прийняті державним реєстратором з порушенням вимог чинного законодавства, за відсутності належних документів, зокрема без документа, який засвідчує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів реконструкції чи будівництва, у зв`язку з чим підлягають визнанню незаконними та скасуванню. Також позивач зазначав, що реконструкція спірної квартири АДРЕСА_2 здійснена без дозволу на виконання будівельних робіт та на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, що свідчить про те, що спірні нежитлові приміщення є самочинним будівництвом.

Суди не взяли до уваги, що рішення щодо передання у власність чи користування земельної ділянки на АДРЕСА_4 Одеська міська рада не приймала. Інформація про реєстрацію за фізичними та юридичними особами земельної ділянки за вказаною адресою у Головному управлінні Держгеокадастру в Одеській області відсутня. Отже, спірна земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради, будь-яким особам у власність або користування не надавалася, а отже, забудова, проведена відповідачами без правових на те підстав.

Позивач вважає, що оскільки рішення про державну реєстрацію змін до запису про право власності від 24 жовтня 2017 року № 37730135, прийняте державним реєстратором Махортовим І. О., є незаконним, то подальші рішення цього державного реєстратора від 27 жовтня 2017 року, індексні номери 37799082, 37799418, 37800074, які прийняті щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно в результаті поділу спірної квартири АДРЕСА_2 , суперечать встановленому Порядку реєстрації, оскільки прийняті за відсутності передбачених чинним законодавством документів, тому також мають бути визнані незаконними та скасовані.

Також позивач зазначав, що оскільки ОСОБА_1 порушив порядок набуття права власності на спірні об`єкти - нежитлові приміщення № № НОМЕР_17, 5/2, то всі наступні договори, укладені щодо цього майна, є недійсними.

Щодо підстав для скасування сертифіката, зареєстрованого Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради 11 вересня 2019 року за № ОД 66, «Реконструкція нежитлового приміщення під житлову квартиру без зміни геометричних розмірів фундаментів в плані за адресою: АДРЕСА_4 », позивач зазначав таке.

Так, державний реєстратор Державного підприємства «Центр обслуговування громадян» Чернавська І. В. 25 вересня 2019 року прийняла рішення від 25 вересня 2019 року, індексний номер 48851379, про державну реєстрацію змін до розділу на об`єкт нерухомого майна за № 101 та змінила тип об`єкта з нежитлового приміщення на квартиру, загальну площу об`єкта змінила з 77 кв. м на 173,3 кв. м, житлову - зазначила 117,1 кв. м та адресу змінила з АДРЕСА_3 на АДРЕСА_3 . Підставою для реєстрації вказаних змін державний реєстратор зазначила оскаржуваний сертифікат ДАБІ.

Оскільки, загальна площа нежитлового приміщення НОМЕР_16 до реконструкції становила 77 кв. м, а після реконструкції становить 173,1 кв. м, що свідчить про збільшення площі на 96,1 кв. м, то прокурор вважає, що відповідач внесла недостовірні дані до оскаржуваного сертифіката ДАБІ. Оскільки у ОСОБА_2 як у обдаровуваної за договором дарування від 30 листопада 2017 року не виникло повноважень власника майна, то оскаржуваний сертифікат ДАБІ, на думку позивача, виданий з порушення вимог чинного законодавства України у сфері містобудування, його реєстрація підлягає скасуванню.

Також позивач вважає, що визнання недійсною та скасування первісної реєстрації права власності за ОСОБА_1 тягне за собою скасування сертифіката про готовність об`єкта до експлуатації, що є підставою для скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно незаконної державної реєстрації змін до розділу на об`єкт нерухомого майна за № 101 (індексний номер рішення 48851379 від 25 вересня 2019 року).

Також позивач не погоджується із висновками суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог прокурора про зобов`язання ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинних збудованих об`єктів, оскільки такі вимоги пред`явлені до неналежного відповідача. Зазначає, що суд не врахував те, що реконструкція спірної квартири АДРЕСА_2 проведена саме ОСОБА_3 шляхом збільшення площі вказаного об`єкта за рахунок земельних ділянок комунальної власності Одеської міської ради, яка у власність або в користування для будівництва не передавалась. Спірні нежитлові приміщення є об`єктами самочинного будівництва. Тому саме ОСОБА_1 є належним відповідачем.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У січні 2024 року адвокат ОСОБА_2. Доніна Л. А. подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, посилаючись на безпідставність доводів касаційної скарги та обґрунтованість висновків судів про відмову у задоволенні позовних вимог.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою від 25 жовтня 2024 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали справи із Приморського районного суду м. Одеси.

У листопаді 2024 року справу передано до Верховного Суду.

Ухвалою від 19 лютого 2025 року Верховний Суд призначив справу до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, з`ясовані судами

Будинок АДРЕСА_4 є пам`яткою архітектури - Готель «Біржа», який збудований у 1887 році та реконструйований у 1896 році за проєктом архітекторів Сгібнєва В. О. , Кабіольського В. М. , охоронний номер 59-Од, взятий під охорону як пам`ятка містобудівництва і архітектури місцевого значення згідно з рішенням Одеського обласного виконавчого комітету від 15 серпня 1985 року № 480, наказом Міністерства культури і туризму України від 27 серпня 2007 року № 983/0/16-07.

Територія об`єкта: площа земельної ділянки - 4 300 кв. м; площа забудови -1 795 кв. м; опис меж території об`єкта - ділянка об`єкта обмежена зі східного боку червоною лінією АДРЕСА_3, з південного - червоною лінією АДРЕСА_15, із західного - прибудинковою територією сусідньої будівлі АДРЕСА_5 , з північного - прилеглою територією будинку на АДРЕСА_6 .

Відповідно до висновку експерта від 01 листопада 2021 року № ЕС-2502-1-1833.21 за результатами проведеної судової будівельно-технічної експертизи у цій справі будинку АДРЕСА_4 на розі АДРЕСА_4 та АДРЕСА_7 складається з фасадного триповерхового флігелю та внутрішньо дворового двоповерхового флігелю; досліджуваний будинок є об`єктом культурної спадщини місцевого значення, фасади якого зі сторони АДРЕСА_4 декоровані ліпниною та іншими декоративними елементами; фасади зі сторони двору без декоративного оздоблення; фактично будинок використовується як житловий з розташованими у нижніх поверхах нежитловими приміщеннями; у триповерховій частині будинку АДРЕСА_4 розташовані: на першому та другому поверхах магазин одягу та взуття «ІНФОРМАЦІЯ_1» (фото № № 16-21), вхід до якого здійснюється як з головного входу на розі АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 по сходах ганку (фото № № 2-4), так і зі сторони АДРЕСА_4 (фото № № 5, 6, АДРЕСА_8 ); на третьому поверсі - житлові квартири, зокрема АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 та інші, у тому числі кладові, вхід до яких здійснюється зі сходової клітинки та загального коридору третього поверху, при цьому вхід до сходової клітинки здійснюється з арки (фото № № 22, 23); у двоповерховій частині будинку АДРЕСА_4 розташовані житлові квартири, вхід до яких здійснюється з внутрішньої дворової прибудинкової території (фото № № 9-14).

Щодо прибудинкової території будинку АДРЕСА_4 (фото № № 56-86): вхід до внутрішньої дворової прибудинкової території здійснюється через арку, влаштовану в триповерховому флігелі, зі сторони АДРЕСА_4 , яка укріплена металевими каркасами; внутрішньо дворова прибудинкова територія обмежена будинком АДРЕСА_4 (триповерховим та двоповерховим флігелями), будинками АДРЕСА_14 та АДРЕСА_15 ; на прибудинковій території розташовані будівлі та споруди, які в цілому зосереджені у центральній частині двору та у плані мають форму літери «О», а також вздовж будинку АДРЕСА_15 та одна одноповерхова будівля розташована вздовж будинку АДРЕСА_14 ; на прибудинковій території розташовані такі будівлі та споруди: у центральній частині двору паралельно у два ряди та перпендикулярно ним розташовані кам`яні (цегляні, з каменя-черепашника) гаражі та сараї, у тому числі двоповерхові, при цьому на частині сараїв відсутнє оздоблення, наявні тріщини у стінах та вивітрювання розчину з кладки, будівлі обвили зелені насадження, над частиною сараїв відсутнє перекриття, демонтована частина стін, у зв`язку з чим на території двору влаштоване каміння від розбирання стін (фото № № 61-63, 65-70, 77-86); територія між зазначеними будівлями створює замкнений контур, вхід / в`їзд до якої здійснюється через металеві ворота, огороджений майданчик вільний від забудови (фото № № НОМЕР_1 , 78); вздовж будинку АДРЕСА_15 розташована двоповерхова будівля / квартира АДРЕСА_16 (фото № № 61-65), біля якої зліва розташовані: одноповерховий гараж та двоповерхова будівля (фото АДРЕСА_17 ), далі одноповерхові сараї (кам`яний та металевий), при цьому будівлі обвили зелені насадження (фото № № 59, 64); вздовж будинку АДРЕСА_14 розташована одноповерхова будівля (фото № № 72-76); до будинку АДРЕСА_4 наявна одноповерхова прибудова (фото № 8).

Враховуючи надані на дослідження матеріали, а також те, що фактично до складу будинку АДРЕСА_4 входить більше, ніж три квартири, керуючись вимогами нормативно-правових актів у галузі будівництва, експерт дійшов висновку, що будинок АДРЕСА_4 є багатоквартирним (окремий том «докази», а. с. 1-27).

04 жовтня 2013 року ОСОБА_1 набув у приватну власність спірну квартиру АДРЕСА_18 , на підставі договору купівлі-продажу квартири від 04 жовтня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Токарською Т. В. та зареєстрованого в реєстрі за № 1020.

Після виконання робіт з реконструкції спірної квартири АДРЕСА_2 державний реєстратор КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортовий І. О. прийняв рішення від 24 жовтня 2017 року, індексний номер 37730136, про державну реєстрацію змін до розділу на об`єкт нерухомого майна за № 01 та змінив площу спірної квартири АДРЕСА_2 , а саме загальну площу змінив з 53,3 кв. м на 150,7 кв. м, а житлову - з 32,9 кв. м на 33,2 кв. м.

Надалі, за результатом поділу вказаного об`єкта нерухомого майна квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 150,7 кв. м, реєстраційний номер об`єкта 01, державний реєстратор КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортовий І. О. здійснив реєстрацію права власності трьох нових об`єктів нерухомого майна, а саме:

1) рішенням від 27 жовтня 2017 року, індексний номер 37799082, державний реєстратор зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 53,3 кв. м, за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) (т. 1, а. с. 14, 15);

2) рішенням від 27 жовтня 2017 року, індексний номер 37799418, державний реєстратор зареєстрував право власності на нежитлове приміщення № НОМЕР_17, загальною площею 20,4 кв. м, за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) (т. 1, а. с. 199);

3) рішенням від 27 жовтня 2017 року, індексний номер 37800074, державний реєстратор зареєстрував право власності на нежитлове приміщення НОМЕР_16, загальною площею 77 кв. м, за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) (т. 1, а. с. 207).

Після поділу спірного об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 державний реєстраторМахортовий І. О. рішенням від 27 жовтня 2017 року, індексний номер 37800401, закрив розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 01.

Надалі ОСОБА_1 здійснив відчуження спірних об`єктів - нежитлових приміщень № НОМЕР_17, загальною площею 20,4 кв. м, та НОМЕР_16, загальною площею 77 кв. м, на користь ОСОБА_2 шляхом укладання 30 листопада 2017 року договорів дарування на вказане майно, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Токарською Т. В. та зареєстрованих у реєстрі за № 1654 та за № 1657 (т. 1, а. с. 153).

Після набуття права власності спірного приміщення НОМЕР_16 ОСОБА_2 як замовник звернулась до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради із заявою від 29 травня 2019 року № 01-10/1154д/д про видання дозволу на виконання будівельних робіт на об`єкті будівництва «Реконструкція нежитлового приміщення під житлову квартиру без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_4 » (т. 1, а. с. 209в, 209г).

Проєктну документацію щодо об`єкта «Реконструкція нежитлового приміщення під житлову квартиру без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_4 » розроблено Генеральним проєктувальником - фізичною особою - підприємцем ОСОБА_7 .

У свою чергу, Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська будівельно-технічна експертиза» надало позитивний експертний висновок від 29 березня 2019 року № 7-003-19-ЕП/ОО щодо відповідності вказаної вище проєктної документації вихідним даним на проєктування з дотриманням вимог міцності, надійності і довговічності об`єкта будівництва, його експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, у тому числі щодо доступності осіб з обмеженими фізичними можливостями.

Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради рішенням від 09 серпня 2018 року № 01-07/237 затвердило містобудівні умови та обмеження для проєктування об`єкта будівництва «Реконструкція нежитлового приміщення під житлову квартиру без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_4 ».

Суд першої інстанції оглянув письмові докази, а саме (т. 1, а. с. 208-212):

- копію заяви ОСОБА_2 від 29 травня 2019 року до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про видання дозволу на виконання будівельних робіт - реконструкцію нежитлового приміщення під житлову квартиру, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_4 , приміщення 5/2;

- дозвіл від 11 червня 2019 року № ОД 02 на виконання будівельних робіт, виданий Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, замовнику ОСОБА_2 , генеральному підряднику Товариству з обмеженою відповідальністю «ДСТУ-СПЕЦБУД» (ідентифікаційний код юридичної особи 41320851, серія, номер ліцензії ) «Реконструкція нежитлового приміщення під житлову квартиру, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_4 », місце розташування об`єкта будівництва: АДРЕСА_3 , проектна документація розроблена фізичною особою - підприємцем ОСОБА_7 , експертиза проєкту будівництва проведена Товариством з обмеженою відповідальністю «Українська будівельно-технічна експертиза» (ідентифікаційний код юридичної особи 39190177, головний експерт Стьопічев А. М., кваліфікаційний сертифікат серія АЕ, № 004839);

- містобудівні умови та обмеження для проєктування об`єкта будівництва «Реконструкція нежитлового приміщення під житлову квартиру, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів в плані», затверджені наказом управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 09 серпня 2018 року № 01-07/237;

- експертний звіт від 29 березня 2019 року № 7-003-19ЕП/ОО щодо розгляду проєктної документації щодо робочого проєкту «Реконструкція нежитлового приміщення під житлову квартиру, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів в плані за адресою: АДРЕСА_4 », затверджений заступником директора ТОВ «Українська будівельно-технічна експертиза» Калініченко А. І. (із додатком до експертного звіту щодо розгляду проєктної документації щодо робочого проєкту);

- технічний паспорт на спірне нежитлове приміщення НОМЕР_16;

- завдання на проєктування від 29 жовтня 2018 року «Реконструкція нежитлового приміщення під житлову квартиру, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_4 », погоджене головним інженером проєкту;

- заяву про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та виданя сертифіката від 04 вересня 2019 року, яка подана ОСОБА_2 до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про прийняття в експлуатацію та видання сертифіката, найменування об`єкта - «Реконструкція нежитлового приміщення під житлову квартиру, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів в плані за адресою: АДРЕСА_4 »;

- акт готовності об`єкта до експлуатації від 30 серпня 2019 року.

Відповідно до вказаних доказів будівля, яка підлягала реконструкції, представляла собою одноповерхову споруду без підвалу, загальною площею 77,0 кв. м та розмірами у плані 10,30 м х 8,07 м.

Після проведення відповідачем ОСОБА_2 реконструкції, що здійснювалась на підставі затвердженого проєкту та відповідного дозволу на виконання будівельних робіт, будівля в плані має форму наближену до прямокутної з максимальними розмірами 10,30 м х 8,07 м.

Суд першої інстанції також встановив, що після здійснення реконструкції будівля є двохповерховою з горищем. Висота першого поверху - 3,60 м від підлоги до стелі, висота другого поверху - 3,0 м від підлоги до стелі. Висота горища - перемінна (від 1,39 м до 2,30 м). Фактичний вигляд об`єкта після здійснення реконструкції цілком відповідає проєктним рішенням та отриманому дозволу на виконання будівельних робіт від 11 червня 2019 року № ОД 2.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення з огляду на таке.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року в справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

У цій справі прокурор звернувся з позовом в інтересах Одеської міської ради про захист права комунальної власності на земельну ділянку відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України та просив суд визнати незаконними та скасувати рішення державного реєстратора, визнати недійсними договори дарування, припинити право власності на спірні об`єкти, скасувати сертифікат, звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів.

Підставою для звернення до суду прокурор зазначав здійснення ОСОБА_1 незаконної реконструкції спірної квартири АДРЕСА_2 , внаслідок чого зареєстровано право власності на нежитлові приміщення № НОМЕР_17 та НОМЕР_16, які в подальшому відчужені ОСОБА_2 , на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси, чим порушено право Одеської міської ради як власника земельної ділянки та єдиного органу, на який покладено повноваження щодо розпорядження земельними ділянками у межах населеного пункту.

Щодо вимог прокурора про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів дарування, припинення права власності, скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року в справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року в справі № 522/1528/15 (пункт 82), від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20 (пункт 24)).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2020 року в справі № 910/3009/18 (пункт 63)).

Відповідно до частини першої статті 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, серед іншого, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.

Конституції України наділяє територіальні громади правом безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляти майном, що є в комунальній власності (стаття 143).

Суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (пункт б частини першої статті 80 ЗК України).

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності (частини перша - друга статті 83 ЗК України).

Відповідно до частини 2 та пункту «б» частини третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (частина п`ята статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Відповідно до частин другої, четвертої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати у цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дає змогу стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.

У частині другій статті 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду вказала:

- сам собою факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки (пункт 89);

- права власника земельної ділянки порушуються у результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки у реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (пункт 92);

- за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (пункт 112);

- належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113);

- оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно (пункт 152).

Отже, за змістом наведених висновків вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів дарування, припинення права власності, є неналежним способом захисту.

Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог:

1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа);

2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 138)).

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 154)).

Вказаний висновок є застосовним до спірних правовідносин з огляду на предмет та підстави позовних вимог та на твердження позивача про те, що спірне майно має характер самочинного.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Аналогічний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 05 червня 2024 року в справі № 904/4339/21, від 05 червня 2024 року в справі № 521/13158/19, від 23 квітня 2024 року в справі № 904/994/22, від 19 березня 2024 року в справі № 915/1439/21, від 21 вересня 2022 року в справі № 461/3490/18, від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16, від 20 січня 2021 року в справі № 442/302/17.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово виснувала, що обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови від 29 вересня 2020 року в справі № 378/596/16 (пункт 77), від 19 січня 2021 року в справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 (пункт 52), від 15 вересня 2022 року в справі № 910/12525/20 (пункт 148)).

З огляду на викладене апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Одеської обласної прокуратури про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів дарування, припинення права власності, оскільки такі вимоги є неефективним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові.

Також колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації з огляду на таке.

Верховний Суд звертає увагу на те, що Велика Палата Верховного Суду розглядала вимогу про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації як належний спосіб захисту виключно за обставин, коли на відповідній ділянці заборонене будь-яке будівництво, крім гідротехнічних споруд (висновок, сформульований у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (пункт 63)), на яку, зокрема, посилається позивач у касаційній скарзі.

За обставин справи, яка переглядається, суд не встановив, що на спірній земельній ділянці будівництво неможливе.

Також скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації було предметом розгляду Верховним Судом, за результатом якого касаційний суд у постановах від 05 червня 2024 року в справі № 521/13158/19, від 28 серпня 2024 року в справі № 521/14346/20, від 14 лютого 2024 року в справі № 523/8263/20 за подібних правовідносин дійшов висновку, що вимога про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації є неналежною та не відновлює право територіальної громади як власника земельної ділянки.

Отже, враховуючи вказані висновки Верховного Суду, обставини цієї справи, а також те, що вимога позивача про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації є похідною від вимог про скасування рішень про державну реєстрацію змін до спірного об`єкта - квартири АДРЕСА_2 , скасування рішень про право власності на спірні об`єкти - нежитлові приміщення № НОМЕР_17, НОМЕР_16, Верховний Суд погоджується з висновком апеляційного суду про відмову у задоволенні вказаної вимоги, оскільки така вимога є неналежною та не відновлює право територіальної громади як власника земельної ділянки.

Усталеним у судовій практиці незалежно від виду судочинства та категорії справи є підхід, згідно з яким висновки щодо застосування норм судовою палатою касаційного суду мають перевагу над висновками колегії суддів; висновки об`єднаної палати касаційного суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об`єднаної палати, палати та колегії суддів касаційного суду (постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного кримінального суду від 13 лютого 2019 року у справі № 130/1001/17, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2021 року у справі № Б-23/75-02 (пункт 8.12), Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року у справі № 166/1222/20, від 20 грудня 2023 року у справі № 752/4079/16, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 листопада 2023 року у справі № 757/42452/20, від 05 січня 2024 року у справах № 149/184/21 і № 337/2398/20, від 24 січня 2024 року у справах № 761/22446/20 і № 757/51692/19, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 січня 2024 року у справі № 932/9029/23).

При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30 січня 2019 року у справі № 755/10947/17 зазначила, що суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.

З огляду на це, враховуючи висновки Великої Палати Верховного Суду, сформульовані у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, колегія суддів не бере до уваги твердження позивача про необхідність урахування висновків, сформульованих, зокрема, Верховним Судом у постановах від 18 липня 2022 року в справі № 330/1009/19, від 24 березня 2021 року в справі № 495/10972/17.

Щодо позовних вимог про зобов`язання ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинних збудованих об`єктів

Верховний Суд у постановах від 02 червня 2021 року в справі № 509/11/17, від 21 вересня 2022 року в справі № 461/3490/18, від 30 вересня 2022 року в справі № 201/2471/20, від 15 березня 2023 року в справі № 205/213/22, від 05 квітня 2023 року в справі № 199/6251/18, від 31 травня 2023 року в справі № 201/4483/20, від 10 січня 2024 року в справі № 489/742/20, від 13 березня 2024 року в справі № 915/1439/21 дотримується правової позиції, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва є не забудовник, а саме останній набувач такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво.

У справі, що переглядається, позовні вимоги про зобов`язання за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів, а саме нежитлових приміщень № НОМЕР_17 та НОМЕР_16, пред`явлені до ОСОБА_1 .

Як встановили суди, спірні об`єкти були відчужені ОСОБА_1 ОСОБА_2 , про що свідчать договори дарування на вказані нежитлові приміщення від 30 листопада 2017 року, посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Токарською Т. В. та зареєстровані в реєстрі за № 1654 та № 1657.

Оскільки на час подання позовної заяви та на час розгляду справи ОСОБА_1 не був власником спірних нежитлових приміщень № НОМЕР_17 та НОМЕР_16, то суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що прокурор пред`явив позовні вимоги про зобов`язання за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинних збудованих об`єктів до неналежного відповідача. Належним відповідачем за зазначеними вимогами є саме ОСОБА_2 , яка набула усі права та обов`язки щодо придбаного майна, які мав первісний його власник, а тому є належним відповідачем за заявленими вимогами про зобов`язання за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів.

Враховуючи викладене, а також те, що позивач вимог про зобов`язання за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинних збудованих об`єктів до ОСОБА_8 не пред`являв, апеляційний суд дійшов правильного та обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні таких вимог.

Пред`явлення вимог до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови у позові.

Що стосується доводів касаційної скарги про те, що ОСОБА_2 не споруджувала спірні об`єкти, а тому не може бути зобов`язаною демонтувати їх, не можуть бути підставою для скасування постанови апеляційного суду в цій частині.

Покладення на особу, яка хоча і не здійснювала самочинне будівництво та не є особою, яка самовільно зайняла спірну земельну ділянку, але набувши у власність спірні нежитлові приміщення № № НОМЕР_17, 5/2, ОСОБА_2 набула усі права та обов`язки щодо придбаного майна, які мав первісний його власник, а тому вимоги щодо демонтажу нежитлових приміщень не буде надмірним тягарем і не призведе до порушення прав відповідача.

Подібні висновки зробив Верховний Суд у постановах від 31 жовтня 2024 року в справі № 760/10777/22, від 02 жовтня 2024 року в справі № 569/17365/21, від 11 грудня 2024 року в справі № 554/9234/20.

Колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги про наявність підстав для відступлення від висновку щодо застосування частини четвертої статті 376 ЦК України у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 509/11/17, від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20, від 15 березня 2023 року у справі № 205/213/22, від 05 квітня 2023 року у справі № 199/6251/18, від 31 березня 2023 року у справі № 201/4483/20, про те, що належним відповідачем за вимогами про знесення самочинно збудованого майна має бути чинний власник, а не особа, яка здійснено самочинне будівництво, з огляду на таке.

Відповідно до частини четвертої статті 403 ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати.

Питання про передання справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду вирішується судом за власною ініціативою або за клопотанням учасника справи (частина перша статті 404 ЦПК України).

Верховний Суд наголошує на тому, що у разі подання касаційної скарги з підстави, визначеної у пункті 2 частини другої статті 389 ЦПК України, заявник має навести належне обґрунтування існування такої підстави. Таке обґрунтування не повинно зводитися до формального непогодження із встановленими судами першої та апеляційної інстанцій фактичними обставинами справи. Подаючи касаційну скаргу з підстав існування потреби відступити від певного актуального правового висновку, викладеного Верховним Судом, заявник повинен навести, у чому саме полягає така потреба, обґрунтувавши існуванням певної правової проблеми під час застосування вже сформованого правового висновку, від якого заявник просить відступити Верховний Суд.

Для перегляду судом касаційної інстанції певного правового висновку потрібне існування сукупності підстав, які зумовлюють необхідність повністю або частково відмовитися від попереднього правового висновку щодо певного питання правозастосування на користь іншого, або конкретизувати попередній висновок, застосувавши відповідні способи тлумачення юридичних норм з метою усунення вад попереднього рішення чи групи рішень (їхня неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість), що пов`язано зі зміною суспільних відносин та усуненням суперечностей між принципом правової визначеності та концепцією «живого права» (динамічного тлумачення права) як складовими верховенства права.

Втім заявник аргументує необхідність відступлення від висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 509/11/17, від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20, від 15 березня 2023 року у справі № 205/213/22, від 05 квітня 2023 року у справі № 199/6251/18, від 31 березня 2023 року, тим, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував положення статті 376 ЦК України, не врахував, що нинішній власник не здійснював самочинного будівництва, тому не є належним відповідачем за вимогами про звільнення земельної ділянки шляхом знесення самочинних збудованих об`єктів.

Однак у розумінні приписів частини четвертої статті 403 ЦПК України такі доводи не є тими обставинами, що переконливо доводять необхідність відступлення від згаданих висновків Великої Палати Верховного Суду.

Верховний Суд дійшов переконання, що підстава касаційного оскарження рішень судів першої та апеляційної інстанцій, а саме необхідність відступлення від висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду, не підтвердилася, оскільки належним чином не обґрунтована заявником.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Переглянувши у касаційному порядку судові рішення у межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, з урахуванням неможливості встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішеннях судів, Верховний Суд дійшов висновку, що оскільки доводи касаційної скарги не спростовують правильність висновків судів першої та апеляційної інстанцій і не дають підстав вважати, що суди порушили норми матеріального чи процесуального права, тому касаційна скарга є необґрунтованою та підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення залишенню без змін.

Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права (частина перша статті 410 ЦПК України).

Враховуючи наведене, колегія суддів залишає касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані рішення - без змін, оскільки підстави для їх скасування відсутні.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 24 листопада 2023 року у незмінній частині та постанову Одеського апеляційного суду від 14 серпня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Є. В. Петров

Судді А. І. Грушицький

І. В. Литвиненко

В. В. Пророк

О. М. Ситнік