Справа № 153/620/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" березня 2025 р. Томашпільський районний суд Вінницької області

в складі: головуючого судді Скаковської І.В.,

за участю секретаря судового засідання Ремізової Т.А.,

представника позивача Волкова П.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в смт. Томашпіль цивільну справу за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «Вікторія» до Приватного акціонерного товариства «Продовольча компанія «Поділля», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору найму (оренди), скасування державної реєстрації, поновлення договору оренди та переведення прав і обов`язків орендаря за договором оренди землі від 02 липня 2021 року,-

ВСТАНОВИВ:

16 листопада 2023 року з Ямпільського районного суду надійшла цивільна справа за позовом ПСП «Вікторія» до ПАТ «ПК «Поділля», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору найму (оренди), скасування державної реєстрації, поновлення договору оренди, та переведення прав і обов`язків орендаря. ПСП «Вікторія » звернулося до суду з позовом до ПАТ «Продовольча компанія «Поділля», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору найму (оренди), мотивуючи свої вимоги тим, що між ПСП «Вікторія» та ОСОБА_2 , як власником земельної ділянки 04 червня 2010 року було укладено договір оренди землі № 195 на земельну ділянку з кадастровим номером :02:005:0041.

Даний договір було зареєстровано в Ямпільському районному відділі 24 грудня 2010 року. В подальшому ОСОБА_2 18 червня 2018 року уклав з ПСП «Вікторія» додаткову угоду до договору оренди землі № 195 від 04 червня 2010 року, якою продовжено строк дії договору до 20 років, тобто до 2030 року, однак ПСП «Вікторія» не змогло зареєструвати своє право за договором оренди землі № 195 від 04 червня 2010 року, в зв`язку з тим, що ОСОБА_1 , яка на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 18 червня 2020 року зареєструвала за собою 06 жовтня 2020 року уклалала договір оренди землі з ПАТ «Продовольча компанія» «Поділля» з реєстрацією іншого речового права. Позивач вважає, що його право на користування земельною діялнкою з кадастровим номером :02:005:0041 порушене, оскільки договір оренди землі між відповідачами укладений 06 жовтня 2020 року, який діяв до 24 грудня 2020 року.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на продовження дії договору оренди земельної ділянки згідно укладеної додаткової угоди, позивач посилається на незаконність виникнення права у ПАТ «Поділля`в період дії договору оренди землі № 195 від 04 червня 2010 року, невизнання ОСОБА_1 додаткової угоди від 18 червня 2018 року до договору оренди землі № 195 від 04 червня 2010 року, невизнання переважного права позивача, передбаченого зазначеним договором та ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Просить визнати поновленим договір оренди землі № 195 від 04 червня 2010 року на підставі додаткової угоди. Також ПСП «Вікторія» просить перевести на ПСП «Вікторія» права і обов`язки орендаря за договором оренди землі від 02 липня 2021 року (номер запису про інше речове : 42807466, який укладено між ПАТ «Продовольча компанія «Поділля» () та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), щодо земельної діялнки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1,6517 га кадастровий номер :02:005:0041, мотивуючи свої вимоги тим, що договір оренди не містить застереження про його припинення зі смертю орендодавця власник аземлі, договір продовжував діяти після смерті ОСОБА_2 . Спадкоємець ОСОБА_1 набула прав і обов`язків орендодавця за договором оренди земельної ділянки в силу самого факту прийняття ними спадщини. Тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Позивач був вправі користуватися землею на підставі договору, укладеного зі спадкодавцем, без укладення додаткової угоди про заміну сторони орендодавця. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, зобов`язана протягом одного місяця з дня державної реєстрації правв власності на землю, повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 ЗК України та ч.5 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі». Повідомлення надсилається орендарю земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. Відповідачі, ще в період дії договору оренди землі № 195 від 04 червня 2010 року уклали між собою новий договір оренди від 02 липня 2021 року та за ПАТ «Продовольча компанія «Поділля» зареєстровано інше речове право (право оренди) в Державному реєстрі речових прав 02 липня 2021 року на 10 років на земельну ділянку з кадастровим номером :02:005:0041. Внаслідок укладення договору оренди землі від 02 липня 2021 року між відповідачами було порушено переважне право позивача на поновлення договору оренди землі від 04 червня 2010 року. Позивач вказав, що ефективним способом захисту,який забезпечуватиме відновлення порушеного переважного права позивача є позов про переведення прав та обов`язків орендаря, який потрібно застосовувати за аналогією закону.

Ухвалою Томашпільського районного суду Вінницької області від 23 жовтня 2023 року закрито підготовче судове засідання.

В судовому засідані представник позивача Волков П.О. позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити. Пояснив, що 04 червня 2010 року було укладено договір оренди землі між ПСП «Вікторія» та ОСОБА_2 , який є власником земельної ділянки. Даний договір був зареєстрований в Ямпільському районному відділі 24 грудня 2010 року. Речові права на спірну земельну ділянку, що виникли до 1 січня 2013 року визнаються дійсними за умови реєстрації такого права відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. Договір оренди був укладений строком на 10 років, строк дії цього договору закінчувався 24 грудня 2020 року. ОСОБА_2 18 червня 2018 року уклав з ПСП «Вікторія» додаткову угоду до договору оренди землі. ПСП «Вікторія» не змогло зареєструвати своє право за договором оренди землі, оскільки ОСОБА_1 як спадкоємець після смерті ОСОБА_2 , уклала договір оренди землі з ПАТ «Продовольча компанія «Поділля». Вважає, що відповідачка допустила недобросовісну поведінку позивача, порушивши його переважне право на укладення договру оренди на новий строк.

Відповідачка ОСОБА_1 позов визнала та суду пояснила, що згідно свідоцтва про право на спадщину вона є спадкоємицею після смерті свого батька ОСОБА_2 . Вона оформила на себе земельну ділянку, яка належала батькові у червні 2020 року. В подальшому уклала договір оренди земельної ділянки з ПАТ «Продовольча Компанія «Поділля». Зазначила, що орендну плату отримує від ПСП «Вікторія» та ПАТ «Продовольча Компанія «Поділля». Претензій щодо оплати орендної плати до ПСП «Вікторія» немає. Також підтвердила, що з заявою у 2024 році вона зверталась до ПСП «Вікторія» про перерахунок орендної плати. Вважає, що у даному спорі мають вирішувати спір ПСП «Вікторія» та ПАТ «Продовольча компанія «Поділля».

Від представника ПАТ «Продовольча компанія «Поділля» надійшла заява, в якій зазначено, що позивач щодо позовної вимоги про переведення на ПСП « Вікторія» прав та обов`язків орендаря (ПрАТ «ПК «Поділля») за договором оренди землі, який укладений 02 липня 2021 року обрав неналежний спосіб захисту, відтак наявні юридичні підстави для відмови у задоволенні позовної вимоги. За наявності вираженого волевиявлення ОСОБА_1 на відмову від продовдження оренди, не дотримання позиваечм порядку та процедури реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди землі від 04 червня 2010 № 195, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди уже після спливу строку дії договору, не може бути підставою для поновлення орендних відносин між сторонами. Переважне право позивача не порушено, що є підставою для відмови у позові.

Суд, заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності прийшов до наступного висновку.

Згідно ст.2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Статтею 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до принципу диспозитивності цивільного судочинства (ст.13 ЦПК України) суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Судом встановлено, що 04 червня 2010 року між ПСП «Вікторія» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі № 195 на земельну ділянку з кадастровим номером :02:005:0041 (а.с.16-19 т.1 ).

Власником земельної ділянки з кадастровим номером :02:005:004 є ОСОБА_2 , що підтверджується державним актом (а.с.20-21 т.1 ).

Договір оренди землі № 195 від 04 червня 2010 року на земельну ділянку з кадастровим номером :02:005:0041 було зареєстровано в Державному реєстрі земель 24 грудня 2010 року, номер запису 33.

18 червня 2018 року ОСОБА_2 уклав з ПСП «Вікторія» додаткову угоду до договору оренди землі № 195 від 04 червня 2010 року (а.с.27 т.1).

Додаткову угоду не зареєстровано, у зв`язку із існуванням договору оренди на спірну земельну ділянку.

Так, з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна видно, що ОСОБА_1 ( відповідачка по справі) на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 18 червня 2020 року зареєструвала за собою право на земельну ділянку з кадастровим номером :02:005:0041 (а.с.19-20 т. 1).

06 жовтня 2020 року ОСОБА_1 уклала договір оренди землі з ПАТ «Продовольча компанія «Поділля», кадастровий номер земельної ділянки :02:005:0041, договір уклали на 10 років (а.с.239-241 т.1).

24 травня 2021 року даний договір був між ОСОБА_1 та ПАТ «Продовольча компанія «Поділля» розірваний, оскільки між ними була підписана угода.

Суд звертає увагу, що договір розірваний в період його оскарження до суду ПСП «Вікторією».

02 липня 2021 року між ОСОБА_1 та ПАТ «Продовольча компанія «Поділля" було укладено новий договір оренди землі на земельну ділянку з кадастровим номером :02:005:0041 (а.с.126-130 т.1).

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05 липня 2021 року видно, що зазначений договір зареєстрований 02 липня 2021 року (а.с.131-132 т.1).

Так, відповідно до ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч. 1 ст. 5 ЗУ «Про оренду землі» орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (частина 1 статті 5).

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ч. 1, 5 ст. 6 ЗУ «Про оренду землі»).

Статтею 13 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст.14 вказаного Закону встановлено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Такі норми передбачені ст. 15 ЗУ «Про оренду землі».

Відповідно до ст.13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння й користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати ділянку відповідно до умов договору та вимог законодавства.

У чч.1 - 5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що по закінченні строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

За змістом ст.125 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до приписів ст. 17 ЗУ «Про оренду землі» ( в редакції Закону України № 191-VIII від 12.02.2015, який набрав чинності 05.04.2015) об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договору оренди землі, набуваються після відповідної державної реєстрації. Отже, орендар набуває право оренди та використання земельної ділянки саме з моменту реєстрації такого права, а не з моменту підписання договору.

Водночас, загальними положеннями ЦК України, які стосуються будь-яких видів договорів, передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст. 626 ЦК України).

Згідно з ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно доположень ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно ст. 1216 ЦК України, спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Статтею 1218 ЦК України передбачено, що до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

З огляду на вказане вище в сукупності та враховуючи, що одна й та сама ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині визнання недійсним договору оренди землі від 06 жовтня 2020 року, укладеного між ПАТ «Продовольча компанія «Поділля» та ОСОБА_1 , оскільки даний договір укладено в період дії попереднього договору оренди з ПСП «Вікторія».

Оскільки законодавством не передбачено одночасного існування двох договорів оренди однієї і тієї земельної ділянки, то правочин, який порушує раніше передане право оренди земельної ділянки, суперечить закону, що відповідно до положень ч.1 ст. 203 і ч.1 ст. 215 ЦК України є підставою для визнання цього договору недійсним.

Також слід зазначити, що відсутність реєстрації первинного договору оренди, не є підставою вважати його не укладеним.

Подібні правові висновки викладені у Постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 02.06.2021 у справі №125/731/19, Постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 357/8277/19 від 18 квітня 2023 року.

Суд звертає увагу на те, що реєстрація договору оренди за ПАТ «Продовольча компанія «Поділля» порушила права ПСП «Вікторія», як орендаря.

Враховуючи вищевикладене суд приходить до висновку, що позовні вимоги про визнання недійсним договору найму (оренди) підлягають до задоволення.

Щодо вимог позивача про переведення прав та обов`язків орендаря договором оренди землі від 02 липня 2021 року на ПСП «Вікторія», суд приходить до наступного висновку.

Як вже зазначалося, після подачі позову ПСП «Вікторія» до ПАТ «ПК «Поділля», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору найму (оренди), між ОСОБА_1 та ПАТ «ПК «Поділля» було укладено низку договорів, останній з яких договір оренди земельної ділянки від 2 липня 2021 року.

Такі дії призвели до порушення прав позивача, у зв`язку із чим останні звернулися із позовом про переведення прав і обов`язків орендаря за вищезазначеним договоом оренди.

Хоча у ст. 16 ЦК України, як переведення прав і обов`язків орендаря такого способу захисту не визначено, однак Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15 (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18)».

Суд вважає, що спосіб захисту порушеного права позивача ПСП «Вікторія» щодо переведення права та обов`язки орендаря за договором оренди землі від 02 липня 2021 року, який укладений між ПАТ «Поділля» та ОСОБА_1 , є ефективним для відновлення порушених прав позивача, тому суд приходить до висновку, що дана позовна вимога підлягає задоволенню.

Що стосується позову в частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, то у даній позовній вимозі слід відмовити, оскільки судом задовільняється вимога про переведення прав і обов`язків, яка поновить порушене право позивача, визнавати додаткову угоду поновленою немає необхідності.

Розподіл судових витрат суд здійснює відповідно до задоволених позовних вимог ст. 141 ЦПК України.

На підставі викладеного , керуючись ст.ст. 124, 125 ЗК України, ст.ст. 16, 629, 638, 792, 1216, 1218 ЦК України, ст.ст. 6,13, 14, 33 ЗУ «Про оренду землі» , 2, 4, 13, 81, 141, 263 ЦПК України, суд,

УХВАЛИВ:

Позов Приватного сільськогосподарського підприємства «Вікторія» до Приватного акціонерного товариства «Продовольча компанія «Поділля», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору найму (оренди), скасування державної реєстрації, поновлення договору оренди та переведення прав і обов`язків орендаря за договором оренди землі від 02 липня 2021 року задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди від 06 жовтня 2020 року, укладений ПАТ «Продовольча компанія «Поділля» () та ОСОБА_1 ) на земельну ділянку з кадастровим номером :02:005:0041, з за реєстрацією права в Державному реєстрі речових прав 06.10.2020 року (рішення про державну реєстрацію, індексний номер 54499926 від 09.10.2020 року, номер запису про інше речове право : 38587519), та як наслідок визнання договору недійсним скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію іншого речвого права (права оренди) ПАТ «Продовольча компанія «Поділля» ().

Перевести на ПСП «Вікторія» права і обов`язки орендаря за договором оренди землі від 02 липня 2021 року (номер запису про інше речове : 42807466, який укладено між ПАТ «Продовольча компанія «Поділля» ( ) та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), щодо земельної діялнки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1,6517 га кадастровий номер :02:005:0041.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з ПАТ «Продовольча компанія «Поділля» () на користь ПСП «Вікторія» () 2270 грн (дві тисячі двісті сімдесят гривень 00 копійок) судових витрат, що складаються із сплаченого судового збору.

Стягнути з ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ПСП «Вікторія» () 2270 грн (дві тисячі двісті сімдесят гривень 00 копійок) судових витрат, що складаються із сплаченого судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення суду може бути оскаржено до Вінницького апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів дня його проголошення. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлено 12 березня 2025 року.

Суддя: І. В. Скаковська