Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 лютого 2025 р. Кобеляцький районний суд Полтавської області в складі:

судді Мороз Т.М.,

з участю:

секретаря судового засідання Крейс О.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Кобеляки в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до приватного підприємства «Гарант-Агро-К» про розірвання договору оренди землі, скасування державної реєстрації іншого речового права та стягнення заборгованості,

В С Т А Н О В И В:

20.12.2024 року до суду звернувся представник позивача ОСОБА_1 , адвокат Вовк М. В., з позовною заявою до приватного підприємства «Гарант-Агро-К» про розірвання договору оренди землі, скасування державної реєстрації іншого речового права та стягнення заборгованості. У позовній заяві вказав, що позивач є власником земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:0136. 02.05.2019 року між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди, предметом якого є строкове платне користування вищезазначеною земельною ділянкою, строк дії якого становить 10 років. Всупереч умовам договору оренди ПП «Гарант-Агро-К» нехтує взятими на себе зобов`язаннями, ухиляється від виплати орендної плати. В порушення умов договору оренди відповідач не виплатив позивачу орендну плату за 2021 рік в розмірі 4421,39 гривень, в 2022 та 2023 роках сплатив орендну плату не в повному обсязі. Оскільки в діях відповідача чітко вбачається неналежне виконання умов спірного договору оренди землі, представник позивача прохав суд розірвати договір оренди землі б/н від 02.05.2019 року, укладений між ОСОБА_1 та приватним підприємством «Гарант-Агро-К» щодо земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:0136, скасувати державну реєстрацію іншого речового права з одночасним припиненням права оренди ПП «Гарант-Агро-К», стягнути з відповідача заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 13 578,82 грн та судові витрати.

Ухвалою суду від 23.12.2024 року по справі відкрито провадження та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою суду від 15.01.2025 року підготовче провадження по справі закрито, справу призначено до розгляду по суті.

Представник позивача, адвокат Вовк М. В., надав до суду заяву про проведення судового засідання без участі представника позивача, позовні вимоги підтримав в повному обсязі.

Представник відповідача ПП «Гарант-Агро-К», будучи належним чином повідомленим про дату, час і місце судового розгляду, в судове засідання не з`явився, причини неявки суд не повідомив. До суду із заявами та клопотаннями не звертався.

Відповідно до ч. 1 ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті.

Суд, розглянувши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню.

Судом встановлено, що 02.05.2019 року між ОСОБА_2 та приватним підприємством «Гарант-Агро-К» укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :00:007:0136 площею 1,1211 га. Договір укладено строком на 10 років (а. с. 9-11).

Відповідно до п. 2.4 спірного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 40198,67 гривень.

Відповідно до п.п. 4.1, 4.3 спірного договору орендна плата становить 12,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з якої вираховується податки та збори з доходів орендодавця. Орендна плата вноситься у такі строки: один раз в рік, але не пізніше 30 грудня поточного року. Орендар вносить щорічну орендну плату протягом року одним або кількома платежами.

Відповідно до п. 12.5 спірного договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Відповідно до п. 16 спірного договору договір набирає чинності після його державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

Згідно свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 12.10.2021 року та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власностості №279428826 земельна ділянка з кадастровим номером :00:007:0136 після смерті ОСОБА_2 належить на праві приватної власності ОСОБА_1 (а. с. 13-14).

Позивачем також надано суду відомості з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 19.12.2024 ОСОБА_1 за період з 1 кварталу 2019 року по 3 квартал 2024 року, відповідно до яких відповідачем орендна плата сплачувалася у листопаді 2022 року у розмірі 1242,24 гривень, у грудні 2023 року у розмірі 621,12 гривень (а. с. 17-20).

Згідно ч. 9 ст. 93 ЗК України, відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Частиною 4 ст. 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ст. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Згідно статті 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У статті 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. Таку правову позицію висловив Верховний Суд України в постанові від 18.01.2017 року по справі № 6-2777цс16, яка також була підтверджена і Постановою Верховного Суду в постанові суду від 27.06.2018 року по справі № 220/1897/16-ц.

Отже, обов`язок орендаря щодо сплати орендної плати та право орендодавців на її отримання виникає після проведення державної реєстрації договорів оренди землі.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №165581561 право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:0136 зареєстровано в державному реєстрі прав 02.05.2019 року, номер запису про інше речове право: 31427007 (а. с. 12).

За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Згідно копії відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (пере нарахованого) податку та військового збору станом на 19.12.2024 року за період з 1 кварталу 2019 року по 3 квартал 2024 року у листопаді 2022 рік відповідач частково сплатив орендну плату у розмірі 1242,24 гривень, у грудні 2023 року у розмірі 621,12 гривень (а. с. 17-20).

Наведене вказує на неодноразове грубе порушення відповідачем, як орендарем, своїх договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати.

Відповідно до п. 12.3 спірного договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ч. 1 ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Положеннями частин 1, 2 ст. 614 ЦК України встановлено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

За змістом ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Так, аналіз статей 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Аналогічна позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 28.02.2018 року по справі № 587/173/15-ц за результатом розгляду справи про розірвання договорів оренди з підстав систематичної несплати орендної плати: «Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність».

При вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Частиною 2 статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору.

Такий правовий висновок викладений в постановах Верховного Суду України від 28 вересня 2016 року (справа № 6-977цс16) та від 12 грудня 2012 року (справа № 6-146цс12).

У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року (справа № 183/262/17) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не в повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Порушення відповідачем умов договору № б/н від 02.05.2019 року щодо сплати орендної плати є істотним, оскільки значною мірою позбавило позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, отримання гідної та економічно обґрунтованої плати за передачу в користування належної йому землі.

Відповідач не спростував такі твердження і не надав суду докази про виплату позивачу орендної плати в повному обсязі.

Крім того, відповідач не виплатив орендну плату позивачу і в ході розгляду даної справи, що, на думку суду, свідчить про недобросовісну поведінку відповідача. Доказів протилежного суду не надано.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

Враховуючи викладене вище, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог щодо розірвання договору оренди та скасування державної реєстрації іншого речового права з одночасним припиненням права оренди ПП Гарант-Агро-К» щодо земельної ділянки.

Щодо стягнення з відповідача на користь ОСОБА_1 заборгованості зі сплати орендної плати суд зазначає наступне.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» вказано, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

За положенням статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Беручи до уваги встановлену договором оренди суму грошової оцінки земельної ділянки 40198,67 гривень та розмір орендної плати 12,5 %, орендна плата за рік користування землею становить 5024,83 гривень (40198,67 грн. х 12,5% = 5024,83 грн.).

З урахуванням індексу інфляції орендна плата за 2021 рік становить 5492,41 гривень (індекс інфляції за рік 110%), за 2022 рік 6041,66 гривень (індекс інфляції за рік 126,6 %) за 2023 рік 7648,75 гривень (індекс інфляції за рік 105,1%).

Оподаткування доходів від надання нерухомості в оренду фізичною особою складає 18 %, відповідно до пункту 167.1 статті 167 ПК України. Дохід від надання нерухомості в оренду також є об`єктом оподаткування військовим збором, який утримується за ставкою 1,5 %, відповідно до пункту 161 Перехідних положень ПК України. Таким чином, з орендної плати потрібно утримати податки у розмірі 19,5%.

Таким чином, з відповідача на користь позивача з урахуванням сплаченої орендної плати необхідно стягнути заборгованість зі сплати орендної плати у розмірі 13 578,82 гривень (4421,39+3621,30+5536,13).

Крім цього, відповідно до ч.1 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача необхідно стягнути судовий збір у розмірі 3 633,60 гривень

Керуючись статтями 12, 133, 137, 141, 268, 280-289 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_1 задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі б/н від 02.05.2019 року, укладений між ОСОБА_1 та приватним підприємством «Гарант-Агро-К» (код за ) щодо земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:0136, площею 1,1211 га, що розташована на території Красненської сільської ради Полтавського (раніше Кобеляцького) району Полтавської області.

Скасувати державну реєстрацію іншого речового права (номер запису про інше речове право 31427007), здійснене на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстр нерухомого майна та бізнесу» Бричківської сільської ради Голубєвої Лариси Володимирівни від 06.05.2019 року, індексний номер 46734019, з одночасним припиненням права оренди ПП «Гарант-Агро-К» щодо земельної ділянки з кадастровим номером :00:007:0136.

Стягнути з приватного підприємства «Гарант-Агро-К» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати у розмірі 13 578,22 (тринадцять тисяч п`ятсот сімдесят вісім грн. 22 коп.) гривень.

Стягнути з приватного підприємства «Гарант-Агро-К» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати у розмірі 3 633,60 (три тисячі шістсот тридцять три грн. 60 коп.) гривень.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення або складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 ;

Відповідач: приватне підприємство «Гарант-Агро-К», , місцезнаходження: с.Погребняки, вул. Миру, 3 Кременчуцького району Полтавської області.

Повний текст рішення складено 11 березня 2025 року.

Суддя