04.03.2025 Справа № 363/2991/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 березня 2025 року Вишгородський районний суд Київської області в складі головуючого судді Баличевої М.Б., секретаря Василенко Г.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Вишгород цивільну справу за позовом представника позивача адвоката Забальського Юрія Петровича, який діє в інтересах ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу,-

ВСТАНОВИВ:

19.06.2024 року представник позивача через систему «Електронний суд» звернувся до Вишгородського районного суду із вказаною позовною заявою, в якій просив зобов`язати ОСОБА_2 укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу нерухомого майна та передати нерухоме майно у володіння.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 21.08.2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено попередній договір купівлі-продажу, предметом якого є земельна ділянка площею 0,0245 га (кадастровий номер :38:108:0111), а також садовий будинок за номером АДРЕСА_1 . Сторони домовились укласти та посвідчити нотаріально Основний договір купівлі- продажу не пізніше 21.09.2017 року за ціною 2 080 000 грн (два мільйони вісімдесять тисяч) гривень відповідно до п 2.1. Попереднього договору. Відповідно до п. 3.1. продавець зобов`язуєтся не змінювати в односторонньому порядку строк (термін) укладення та нотаріального посвідчення Основних Договорів та умови продажу садового будинку та земельної ділянки (зокрема, ціну, обов`язки щодо строку передачі, звільнення). 23.08.2017 було внесено зміни у Попередній договір змінена сторона Покупця та внесені зміні у істотні умови договору, а саме: п.1.4. Сторони зобов`язуются укласти Основний договір щодо придбання зазначеного вище Майна в термін до 23 серпня 2019 року. п. 2.2. Договору про внесення змін до Попереднього договору від 21.08.2017 року передбачено, що сума забезпечувального платежу складає 1 807 000 (один мільйон вісімсот сім тисяч) гривень. 11.09.2019 року Позивач знову підписує Попередній договір на це саме зазначене Майно. Згідно Договору сторони зобов`язуються у строк до 11 вересня 2020 року укласти Договори купівлі-продажу (Основні Договори) вищевказанного нерухомого майна. Зокрема п.4.1.1. Сторона 1 (Відповідач) бере на себе зобов`язання продати Стороні 2 ( Позивачу) вищезазначені об`єкти нерухомості. 13.10.2020 року було внесено зміни в Попередній договір у частині строку укладання Основних договорів. Відтак п.1.1. Сторони зобов`язуються у строк до 11 вересня 2021 року укласти Договори купівлі-продажу нерухомого майна. Однак, дотепер Продавець ухиляється від зобов`язання укласти Основні договори, чим порушує права Позивача.

Ухвалою Вишгородського районного суду Київської області від 20.06.2024 року позовну заяву залишено без руху та надано термін для усунення недоліків.

07.07.2024 р. на виконання вимог вищезазначеної ухвали представник позивача через систему «Електронний суд» подав заяву про усунення недоліків.

Ухвалою Вишгородського районного суду Київської області від 10.07.2024 року по справі відкрито провадження в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

Ухвалою Вишгородського районного суду Київської області від 03.10.2024 року по справі закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.

Представник позивача в судове засідання не з`явився, 04.03.2025 р. через канцелярію суду подав заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просив його задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, 04.03.2025 року через канцелярію суду подав клопотання про розгляд справи без його участі, в позові просив відмовити. 15.08.2024 року через систему «Електронний суд» подав відзив на позовну заяву, в якому вказав, що Позивачем було упущено істотну обставину, яка сторонами попереднього договору була узгоджена, та яка безпосередньо впливає на правовідносини між Продавцем та Покупцем. Так, відповідно до пункту 2.2. Попереднього Договору від 11.09.2019 року, об`єкти знаходяться під арештом, накладеним Вишгородським районним судом Київської області. Тобто, підписуючи попередній договір 11.09.2019 року, Позивач був обізнаний про наявність обмежень у розпорядженні Відповідачем належними їй будинком та земельною ділянкою, та що Відповідач жодним чином не може вплинути на скасування цього обмеження. Додатковим підтвердженням не тільки обізнаності Позивача у наявності обставин, що унеможливлюють укладення Основного договору між сторонами, але й висловлення згоди укласти Основний договір після припинення дії обставин, які не дають Відповідачу права розпорядитись належним їй майном, є підписання 13.10.2020 року між Позивачем та Відповідачем Договору про внесення змін та доповнень до попереднього договору від 11.09.2020 року, яким черговий раз було продовжено граничний строк укладення Основного договору, а саме до 11.09.2021 року. При цьому, жодна із сторін протягом строків дії попередніх договорів не мала інших намірів окрім укладення Основного договору, проте який не було укладено з незалежних від сторін Попереднього договору причин. Арешт, що був неодноразово накладений на предмети попереднього договору, Відповідач не могла жодним чином передбачити, оскільки його було накладено в рамках цивільної справи в якості забезпечення позову у справі, про який Відповідач не знала, й де вона спочатку не була ані стороною, а ні учасником взагалі. В той же час, Позивачу було добре відомо про наявність спору, а згодом і спорів, в рамках яких було накладено арешт на предмет Попередніх договорів, причому вказані обставини не можуть тлумачитись як Порушення Відповідачем положень пункту 2.1. Попереднього договору від 11.09.2019 року. Крім того вказав, що позовна вимога про зобов`язання укласти договір купівлі- продажу нерухомого майна не відповідає належному способу захисту у цій справі. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав також є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову

Дослідивши письмові матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 21.08.2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гніденко Н.Ю. посвідчено попередній договір, що зареєстрований в реєстрі за № 463, за умовами якого ОСОБА_3 (далі «Продавець») та ОСОБА_1 (далі «Покупець») домовилися укласти в термін не пізніше 21.09.2017 р. договір купівлі-продажу садового будинку АДРЕСА_1 , земельної ділянки площею 0,0245 га, кадастровий номер :38:108:0111 за ціну 2 080 000 гривень (а.с. 10).

Згідно п. 2.2. вказаного Договору при підписанні цього Договору Друга Сторона (Покупець) передає, а Перша Сторона (Продавець) отримує забезпечувальний платіж в розмірі 130 000 гривень, що за комерційним курсом (26.0) станом на 21.08.2017 р. становить 5000 доларів США.

Відповідно до п. 3.1. вказаного Договору продавець зобов`язуєтся не змінювати в односторонньому порядку строк(термін) укладення та нотаріального посвідчення Основних Договорів та умови продажу садового будинку та земельної ділянки (зокрема, ціну, обов`язки щодо строку передачі, звільнення).

Відповідно до п. 5.1. вказаного Договору спори, що можуть виникнути у зв`язку з укладанням або виконанням цього Договору, вирішуються сторонами шляхом переговорів, а при недосягненні згоди у судовому порядку.

30.08.2017 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гніденко Н.Ю. посвідчено та зареєстровано за реєстровим № 536 договір про внесення змін до попереднього договору, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гніденко Н.Ю. 21.08.2017 р. за реєстровим № 463 (а.с. 12), згідно якого внесли наступні зміни:

п.1.4. сторони зобов`язуются укласти Основний договір щодо придбання зазначеного вище Майна в термін до 30 серпня 2018 року .

п. 2.2. сума забезпечувального платежу складає 1 690 000 грн., що за комерційним курсом (26,0) станом на 30.08.2017 р. становить 65000 доларів США.

30.08.2017 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шандибою Л.І. посвідчено та зареєстровано за реєстровим № 2115 посвідчено договір про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений 30.08.2017 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шандибою Л.І. за реєстровим № 2107, за яким ОСОБА_3 передала (продала) ОСОБА_4 прийняла у власність (купила) земельну ділянку площею 0,0245 га, кадастровий номер :38:108:0111, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , надану для колективного садівництва (а.с. 14).

11.09.2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рильською Л.С. посвідчено та зареєстровано в реєстрі за № 1156 попередній договір (а.с. 15-17), за умовами якого ОСОБА_3 , в особі ОСОБА_5 , що діє на підставі довіреності, посвідченої посольством України в Хашимітському Королівстві Йорданія 26.08.2019 р. за № 570/1132 (далі «Сторона-1») та ОСОБА_1 (далі «Сторона-2») домовилися у строк до 11.09.2020 року укласти Договори купівлі-продажу (Основні договори) нерухомого майна, а саме:

- договір купівлі-продажу (Основний договір-1) земельної ділянки площею 0,0245 га, кадастровий номер :38:108:0111, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 ;

- договір купівлі-продажу (Основний договір-2) садового будинку АДРЕСА_1 , надалі Об`єкт2; разом надалі Об`єкти та/або Основні договори, на наступних умовах: ціна продажу 2 000 000 грн., що за курсом встановленим Сторонами (1 долар 25,00 грн.) еквівалентно 80 000 тисячам Доларів США, а саме земельна ділянка 250 000, садовий будинок 1750 000 гривень (п. 1.1.2 Договору).

Згідно п. 2.2. даного Договору об`єкти знаходиться під арештом, накладеним Вишгородським районним судом Київської області.

Пунктом 3.1. Договору встановлено, що Стороною 2 на забезпечення виконання зобов`язань за цим Попереднім договором сплачено Стороні 1 забезпечувальний платіж у розмірі 1 625 000 грн., що за курсом встановлений Сторонами (1 долар 25,00 грн.) еквівалентно 65 000 доларів США, які Сторона 2 повністю 2сплатила Стороні 1 до посвідчення цього договору.

Сторони встановили, що передбачений у цьому пункті забезпечувальний платіж не є одним із видів забезпечення виконання зобов`язань, які передбачені ст. 546 Цивільного кодексу України, тобто не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, при триманням, завдатком, а також встановили щодо забезпечувального платежу відповідні наслідки, які настануть у випадку невиконання умов цього Попереднього договору, та які передбачені пунктами 4.1.1. та 4.2.1 цього Попереднього договору.

Пунктом 4.2.2. вказаного Договору передбачено, що Сторона 2 має право після підписання цього договору безоплатно проживати в садовому будинку та користуватися земельною ділянкою.

Спори, що виникають між Сторонами за цим договором, вирішується шляхом переговорів, а у випадку недосягнення згоди в судовому порядку у відповідності до законодавства України. Сторони дійшли згоди, що та з них, яка необґрунтовано ухиляється від укладення Основних договорів, повинна відшкодувати другій Стороні збитки, завдані простроченням укладання Основних договорів (п.п. 5.1, 5.2. Договору).

Розділом 6 Договору встановлені інші умови, зокрема: у разі, якщо одна Сторона ухиляється від виконання зобов`язань за цим договором, тобто ухиляється від укладення Основних договорів, інша Сторона вправі звернутися до суду з вимогою про примушення укласти Основні договори, на умовах, визначених цим договором. Якщо за п`ять днів після спливу терміну, передбаченого п. 1 цього Договору, не буде укладено Основні договори, або жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про їх укладення, зобов`язання за цим договором припиняються. Сторони домовились, що пропозиція направляється у вигляді листа з повідомленням про вручення, або телеграм, або може бути передана через нотаріуса у порядку статті 84 Закону України «Про нотаріат» (п.п. 6.3, 6.4).

13.10.2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. посвідчено та зареєстровано в реєстрі за № 2523 договір про внесення змін до Попереднього договору, посвідченого 11 вересня 2019 року Рильською Л.С., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 1156, в якому сторони виклали пункт 1.1. Договору у новій редакції, а саме: «1.1. Сторони зобов`язуються у строк до 11 вересня 2021 року укласти Договори купівлі- продажу (Основні договори) нерухомого майна, а саме:

- договір купівлі-продажу (Основний договір-1) земельної ділянки площею 0,0245 га, кадастровий номер :38:108:0111, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 ;

- договір купівлі-продажу (Основний договір-2) садового будинку АДРЕСА_1 , надалі Об`єкт2; разом надалі Об`єкти та/або Основні договори, на умовах: встановлених цим Попереднім договором» (а.с. 18).

Матеріали справи містять також копію військового квитка ОСОБА_1 серії НОМЕР_1 (а.с. 5-7, 19-21).

У відповідності до ч.1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

У відповідності до ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Відповідно до ч. ч. 2, 3 ст. 12 ЦПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обовязків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 635 ЦК України (в редакції чинній на момент укладення попереднього договору) попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України).

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (ч. 3 ст. 635 ЦК України).

Стаття 641 ЦК України передбачено порядок пропозиції укласти договір

Згідно з ч. 2 ст. 642 ЦК України якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Суд зазначає, що відповідно до пункту 2.2. Попереднього Договору від 11.09.2019 року, об`єкти знаходяться під арештом, накладеним Вишгородським районним судом Київської області. Тобто, підписуючи попередній договір 11.09.2019 року, Позивач був обізнаний про наявність обмежень у розпорядженні Відповідачем належними їй будинком та земельною ділянкою, та що Відповідач жодним чином не може вплинути на скасування цього обмеження. Додатковим підтвердженням не тільки обізнаності Позивача у наявності обставин, що унеможливлюють укладення Основного договору між сторонами, але й висловлення згоди укласти Основний договір після припинення дії обставин, які не дають Відповідачу права розпорядитись належним їй майном, є підписання 13.10.2020 року між Позивачем та Відповідачем Договору про внесення змін та доповнень до попереднього договору від 11.09.2020 року, яким черговий раз було продовжено граничний строк укладення Основного договору, а саме до 11.09.2021 року. Отже, Позивачу було відомо про наявність спору, в рамках яких було накладено арешт на предмет Попередніх договорів, причому вказані обставини не можуть тлумачитись як Порушення Відповідачем положень пункту 2.1. Попереднього договору від 11.09.2019 року.

Окремо суд зазначає, що доказів, які б підтверджували вчинення позивачем дії (дій), спрямованої на укладення основних договорів купівлі-продажу земельної ділянки та садового будинку, як то передбачено п. 6.4. Договору (у вигляді листа з повідомленням про вручення, або телеграм, або може бути передана через нотаріуса у порядку статті 84 Закону України «Про нотаріат»), матеріали справи не містять та суду не подано. А отже твердження Позивача про здійснення усіх заходів, передбачених чинним законодавством України, для укладення основних договорів на підставі Попереднього договоруне знаходить свого підтвердження наявними у справі доказами, що, у свою чергу, свідчить про безпідставність наведених доводів.

Крім того, суд звертає увагу, що позивачем обрано невірний і неефективний спосіб захисту своїх прав, який суперечить правовим нормам з огляду на наступне: однією з засад цивільного законодавства України є свобода договору (п.3 ч.1 ст.3, ст. 627 Цивільного кодексу України).

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частина 1 ст.628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Інститут свободи договору передбачає можливість сторін вільно визначати зміст договору, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, які не суперечать законодавству, з врахуванням звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. При цьому сторони мають право врегулювати й ті відносини, які не визначені у положеннях актів цивільного законодавства та не суперечать ним.

Примушування до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, чи визнання її укладеною за відсутності згоди зустрічної сторони законом не передбачено, оскільки за порушення умов попереднього договору ч.2 ст.635 ЦК України передбачені інші правові наслідки - відшкодування збитків. Крім того, ч.3 ст.635 ЦК України передбачено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як зобов`язання укласти договір кпівлі-продажу.

За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до ч.2 ст.635 ЦК України (правова позиція Верховного Суду України від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14).

Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Подібні висновки сформульовані, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19).

При цьому, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (провадження № 12?158гс18, пункт 5.6).

Таким чином, сама по собі позовна вимога про зобов`язання укласти договір купівлі- продажу нерухомого майна не відповідає належному способу захисту у цій справі. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав також є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.

Викладене узгоджується із правовим висновком, висловленим у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20), у постановах Верховного Суду від 03 листопада 2021 року у справі № 539/4400/19 (провадження № 61?15028св20), від 08 вересня 2021 року у справі 759/6680/14-ц (провадження № 61-6374св20)

З урахуванням вищевикладеного, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні даного позову.

Керуючись ст. ст. 4, 10-13, 258-268, 354 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення судового рішення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повнии? текст рішення складено 14.03.2025 року.

Позивач: ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_3 )

Відповідач: ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП: НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_4 )

Суддя М.Б. Баличева