Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 лютого 2025 року Магдалинівський районний суд Дніпропетровської області у складі

головуючого судді Ковальчук Т.А.

при секретарі Хорольській І.П.

за участю

представника позивача ОСОБА_1

представника третьої особи Вишневського А.Є.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт. Магдалинівка Дніпропетровської області цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до фермерського господарства «Ерудітус-Агро», треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсними договорів про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису),

В С Т А Н О В И В:

До Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області надійшла позовна заява позовом ОСОБА_2 до фермерського господарства «Ерудітус-Агро», треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсними договорів про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису).

Позивач посилається на те, що вона є власницею земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

-площею 3,9601 га, що розташована в територіальних межах Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, кадастровий номер :05:001:0920;

-площею 3,9600 га, що розташована в територіальних межах Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, кадастровий номер :05:001:1119.

В 2011 році ОСОБА_2 отримала пропозицію від ОСОБА_3 , який займався підприємницькою діяльністю в сфері сільськогосподарського товаровиробництва в територіальних межах Новомосковського та Магдалинівського району Дніпропетровської області та на той час був директором ТОВ "Агроальянс", в наданні допомоги в реєстрації права власності позивачки на земельні ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок та консультацій з метою подальшого ефективного використання цих земельних ділянок.

У зв`язку з цим приватним нотаріусом Новомосковського районного нотаріального округу Дейнего С.І. 26.08.2011 року посвідчено довіреність за реєстровим № 1093 від ОСОБА_2 на ім`я ОСОБА_3 та 14.03.2014 року посвідчено довіреність за реєстровим № 254 від ОСОБА_2 на їм`я ОСОБА_5 (яка є донькою ОСОБА_6 ) на представництво інтересів ОСОБА_2 , які, як вважала остання, полягають в наданні допомоги реєстрації земельних ділянок, представництва інтересів в органах державної влади та за її наступної згоди подальше оформлення договорів оренди земельних ділянок.

ОСОБА_2 вважала, що ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було здійснено всі необхідні дії проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, державної реєстрації земельних ділянок, але оскільки жодних пропозицій з укладення договорів не поступало, власної ініціативи ОСОБА_2 не проявляла. При цьому у ОСОБА_2 були відсутні будь-які правовстановлюючі документи на земельні ділянки, оскільки під час посвідчення довіреностей вона передала всі наявні в неї документи своїм представникам.

Після того, коли в Україні було скасовано мораторій на продаж сільськогосподарських земель, ОСОБА_2 вирішила продати належні їй земельні ділянки, для цього звернулася до нотаріальної контори для здійснення відповідних правочинів, однак дізналася, що відносно належних їй земельних ділянок приватним нотаріусом Новомосковського районного нотаріального округу Дейнего С.І. посвідчено та в подальшому зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно укладений 24 травня 2021 року договір між ОСОБА_2 (від її імені діяв ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на підставі довіреності, посвідченої ОСОБА_7 26.08.2011 за реєстровим № 1093) та ФГ «ЕРУДІТУС-АГРО» про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), площею 3,9601 га в територіальних межах Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, кадастровий номер :05:001:0920, строком на 49 років.

Також приватним нотаріусом Новомосковського районного нотаріального округу Дейнего С.І. було посвідчено та в подальшому зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно укладений 24 травня 2021 року договір між ОСОБА_2 (від її імені діяла ОСОБА_8 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на підставі довіреності, посвідченої ОСОБА_7 14.03.2014 за реєстровим № 254) та ФГ «ЕРУДІТУС-АГРО» про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), площею 3,9600 га в територіальних межах Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, кадастровий номер :05:001:1119, строком на 49 років.

Ознайомившись у приватного нотаріуса Дейнего С.І. зі змістом договорів про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), які за змістом є ідентичними, ОСОБА_2 дізналася, що згідно до встановленого цими договорами емфітевзису у емфітевта ФГ «ЕРУДІТУС-АГРО» виникає право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, а саме: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Зокрема, емфітевтові надається право сіяти, боронувати, культивувати, полоти, орошати, вдобряти земельну ділянку з використанням існуючих норм щодо раціонального використання земельної ділянки сертифікованими в Україні добривами з метою підвищення врожайності; збирати сільськогосподарську продукцію (врожай), що вирощена на земельних ділянках; вивозити з земельних ділянок вирощену сільськогосподарську продукцію, іншим чином використовувати земельні ділянки.

Тобто замість допомоги в оформленні документів щодо земельних ділянок, представниками ОСОБА_2 було укладено договори емфітевзису строком на 49 років, які позбавляють її права володіти та користуватися належними їй земельними ділянками з невигідними та несправедливими умовами. Позивач не отримувала інформації щодо укладених договорів та не отримувала грошових коштів, виплата яких передбачена вказаними договорами. ОСОБА_2 не надавала згоду на укладення від її імені вказаних договорів емфітевзису та вважає, що такі договори було укладено від її імені з перевищенням наданих повноважень та з порушенням загальних засад цивільного законодавства, без врахування прав та інтересів позивача.

Позивач зазначає, що представники позивача (треті особи по справі) при підписанні оспорюваних договорів емфітевзису діяли несумлінно; не дбали про права та інтереси позивача як власника земельних ділянок, обмежуючи його право володіння та користування земельними ділянками на 49 років без його відома та без його згоди; не враховували потреби позивача у володінні та користуванні належними позивачу земельними ділянками, на свій розсуд позбавивши позивача прав володіння та користування земельними ділянками, не повідомивши йому про такі дії ні завчасно, ні після укладення відповідних правочинів.

Позивач стверджує про необхідність визнання недійсними договорів емфітевзису, зазначених в цьому позові, з тих підстав, що укладення таких договорів суперечить принципам справедливості, розумності та добросовісності як загальним засадам цивільного законодавства, які, в свою чергу, певним чином обмежують принцип свободи договору, передбачений ст. 6 ЦК України.

Так, права та обов`язки сторін визначені сторонами в договорах так, як це визначається положеннями Цивільного та Земельного кодексів України.

Проте, в розділі 5 «Відповідальність сторін» встановлена тільки відповідальність власника земельної ділянки, і не передбачена жодна відповідальність емфітевта. До того ж, відповідальність власника земельної ділянки сформульована таким чином, що у випадку застосування такої відповідальності щодо власника земельної ділянки він втрачає не тільки те, що йому належить за договором (повертає суму отриманої оплати), а ще й додатково сплачує надзвичайно надмірні суми штрафних санкцій, які навіть неможливо вирахувати (десятикратний розмір отриманої суми та додатково 10% від нормативної оцінки земельної ділянки за кожен рік, в якому емфітевт не мав можливості користуватися земельною ділянкою).

Станом на 2024 рік вбачається, що власник земельної ділянки у разі розірвання договору не тільки зобов`язаний буде повернути все, що він повинен був отримати за договором емфітевзису (87 120 грн.), а ще й сплатити один штраф в розмірі 871 200 грн. та другий штраф в орієнтовному розмірі 735 884,46 грн.

Встановлення такого розміру відповідальності в договорі лише для однієї сторони договору без встановлення аналогічного розміру відповідальності за такі самі дії для іншої сторони договору порушує принцип справедливості не тільки як загальну засаду цивільного законодавства, встановлену ст. 3 ЦК України, а і як вимогу, яка повинна бути врахована при укладанні договору, передбачену ст. 627 ЦК України.

Як вбачається з текстів договорів, представниками власника земельних ділянок погоджено з емфітевтом, що право емфітевзиса передається на 49 років, і що оплата за весь строк емфітевзису складає 87 120 гривень та сплачується одним платежем. Враховуючи ці умови договору, ціна користування однією земельною ділянкою за один рік емфітевзису складає 87 120 грн /49 років = 1 777,96 грн за одну земельну ділянку на рік. Натомість, передавши земельні ділянки в оренду, позивач міг би розраховувати на значно більшу грошову суму за користування земельними ділянками, оскільки середня ціна за оренду 1 гектара землі для товарного сільськогосподарського виробництва у квітні 2021 року в середньому по Україні складала трохи більше, ніж 2500 гривень.

Також з точки зору розумності в цивільних правовідносинах слід врахувати, що вік позивача станом на дату укладення оспорюваних договорів емфітевзису складав 62 роки, і позивач до укладення таких договорів емфітевзису не мав раніше відносин з відповідачем. Позивач за власної волі не уклав би договір емфітевзису, який передбачає передання права володіння та користування земельною ділянкою на наступні 49 років, тобто фактично до досягнення позивачем віку 111 років, в тому числі з поширенням цього договору на спадкоємців позивача. Такі дії, за відсутності впевненості позивача у добросовісному виконанні відповідачем своїх зобов`язань за договорами емфітевзису, є нерозумними.

Поведінка представників позивача ( ОСОБА_3 та ОСОБА_9 ) при укладенні оспорюваних договорів емфітевзису не відповідає принципу добросовісності, оскільки представники позивача на власний розсуд без повідомлення та без отримання згоди позивача як власника земельних ділянок уклали договори, яким позбавили позивача права володіння та користування належними позивачу земельними ділянками на строк 49 років, що, враховуючи вік позивача, означає, що він не зможе користуватися такими земельними ділянками до кінця життя. Такі дії, щодо вилучення цінного нерухомого майна з користування фізичної особи, з точки зору понять порядності, чесності та добросовісності повинні вчинятися або самою фізичною особою особисто, або з його особистого погодження, навіть якщо ним була видана загальна довіреність на вчинення загальних дій з його майном.

Представники позивача за довіреностями, не попередивши позивача про намір укладення оспорюваних договорів емфітевзису та не отримавши попередньої згоди на укладення таких договорів, навіть в подальшому, після укладення таких договорів та після отримання грошових коштів від відповідача (відповідач стверджує, що він розрахувався за договорами емфітевзису), не повідомили позивача про факт укладення таких договорів та не передали позивачу отримані грошові кошти за такими договорами.

Як вбачається з укладених договорів емфітевзису, право володіння та користування земельними ділянками з дат укладення договорів емфітевзису (24.05.2021 р.) перейшло від позивача до відповідача на строк 49 років. Таким чином, позивач та його представники втратили майже всі можливості щодо подальших дій із земельними ділянками позивача, окрім права розпорядження земельними ділянками. Внаслідок укладення договорів емфітевзису є необхідність надання звіту повіреними довірителю (позивачу по справі) про укладення договорів емфітевзису та про отримання грошових коштів за такими договорами. Це прямо випливає із характеру доручення. Також повірені були зобов`язані негайно передати довірителю грошові кошти, які повірені отримали за договорами емфітевзису (за твердженням емфітевта).

Натомість, повірені позивача не надали звіт про виконання доручення в частині укладення договорів, не надали документи на підтвердження укладення договорів, не передали позивачу отримані грошові кошти, що є продовженням недобросовісної поведінки повірених позивача щодо укладення та подальших дій щодо оспорюваних договорів емфітевзису, що суперечить загальним принципам цивільного законодавства, передбаченим ст. 3 ЦК України.

Позивач зазначає, що представники позивача підписали оспорювані договори емфітевзису з перевищенням повноважень, наданих їм довіреностями.

Таким чином, позивач, як довіритель, надав повіреним (треті особи в цій справі) чіткі повноваження щодо права розпорядження земельними ділянками виключно шляхом укладення договорів міни, чіткі повноваження щодо передачі права користування земельними ділянками виключно шляхом передачі земельних ділянок в оренду, та повноваження укладати будь-які інші договори щодо земельних ділянок, проте якщо такі договори не стосуються права розпорядження та права користування земельною ділянкою.

Позивач зазначає, що оспорювані договори емфітевзсу є недійсними з підстав, що договори не були направлені на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ними (ч. 5 ст. 203 ЦК України), оскільки за укладеними договорами емфітевзису у Емфітевта вбачався намір користування земельними ділянками за мінімальну ціну, а не за справедливу ринкову ціну, або навіть без здійсненні оплати за користування земельними ділянками, оскільки Емфітевт не надав позивачу доказів здійснення оплати за договорами емфітевзису, а у представників позивача вбачався намір незаконного збагачення за рахунок привласнення грошових коштів, отриманих від Емфітевта як плата за договорами емфітевзису.

За наведених обставин, позивач звертається до суду та прохає:

-визнати недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 24 травня 2021 року, укладений між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «ЕРУДІТУС-АГРО», посвідчений приватним нотаріусом Новомосковського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Дейнего С.І. за реєстровим номером 441;

-визнати недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 24 травня 2021 року, укладений між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «ЕРУДІТУС-АГРО», посвідчений приватним нотаріусом Новомосковського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Дейнего С.І. за реєстровим номером 439.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги, посилаючись на обставини викладені в позовній заяві.

Представник відповідача в судове засідання не з`явилася, раніше надала до суду заяву, в якій прохала застосувати позовну давність до вказаних правовідносин, відмовивши у задоволенні позовних вимог.

Представник третіх осіб ОСОБА_4 та ОСОБА_3 адвокат Вишневський А.Є. в судовому засіданні пояснив, що позивач з власного волевиявлення надала ОСОБА_4 та ОСОБА_3 довіреність на представництво її інтересів, зокрема щодо передання в користування земельної ділянки, що включає в себе укладення договору емфітевзису, а також проведення розрахунків по укладених договорах. На момент видачі позивачем довіреностей, право власності на земельні ділянки вже було зареєстровано за позивачем.

Вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, суд вважає за необхідне відмовити у задоволенні позовних вимог за наступних підстав.

Судом встановлено, що позивач є власником земельних ділянок:

-площею 3,9601 га, що розташована в територіальних межах Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, кадастровий номер :05:001:0920 (т. 1 а. с. 14);

-площею 3,9600 га, що розташована в територіальних межах Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, кадастровий номер :05:001:1119 (т. 1 а. с. 13).

26 серпня 2011 року ОСОБА_2 надала нотаріально посвідчену довіреність на представництво, якою уповноважила ОСОБА_3 бути її представником та вчиняти від її імені дії щодо земельної ділянки площею 3,9601 га, кадастровий номер :05:001:0920, а саме вчиняти від її імені правочини щодо розпорядження земельною ділянкою шляхом укладення договорів міни, передавати земельну ділянку в користування (оренду), та укладати будь-які інші договори щодо цієї земельних ділянок, на її розсуд, проводити розрахунки по укладених договорах (т. 1 а. с. 12 зворот).

14 березня 2014 року ОСОБА_2 надала нотаріально посвідчену довіреність на представництво, якою уповноважила ОСОБА_10 бути її представником та вчиняти від її імені дії щодо земельної ділянки площею 3,96 га, кадастровий номер :05:001:1119, а саме вчиняти від її імені правочини щодо розпорядження земельною ділянкою шляхом укладення договорів міни, передавати земельну ділянку в користування (оренду), та укладати будь-які інші договори щодо цієї земельної ділянки, на її розсуд, проводити розрахунки по укладених договорах (т. 1 а. с. 15).

24 травня 2021 року укладено договори між ОСОБА_2 (від її імені діяла ОСОБА_8 та ОСОБА_3 ) на підставі довіреностей від 26.08.2011 року, 14.03.2014 року, та ФГ «ЕРУДІТУС-АГРО» про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) площею 3,96 га, кадастровий номер :05:001:1119, та площею 3,9601 га, кадастровий номер :05:001:0920, строком на 49 років (т. 1 а. с. 16-21).

Відповідно до умов оспорюваних договорів, зокрема, п. п. 1.1. представник власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення передає Емфітевту право цільового користування та володіння земельною ділянкою, що зазначена в п. 1.4 цього Договору, для сільськогосподарських потреб (емфітевтичне право).

Згідно п. 1.4 оспорюваних договорів, земельна ділянка, користування якою є предметом цього договору:

-площею 3,9601 га, що розташована в територіальних межах Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, кадастровий номер :05:001:0920;

-площею 3,9600 га, що розташована в територіальних межах Бузівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, кадастровий номер :05:001:1119.

Згідно встановленого цим договором емфітевзису у Емфітевта виникає право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, а саме для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п. 1.2. Договору).

Сторони домовилися, що емфітевтичне право за цим Договором встановлюється на 49 (сорок дев`ять) років (п. 1.6. Договору).

Передача емфітевтичного права за весь період дії Договору, встановлений п. 1.6 цього Договору, здійснюється за 87 120 грн., які Емфітевт сплачує представнику Власника (або його спадкоємцям) 30 банківських днів з моменту державної реєстрації речового права за даним договором. Податок з доходів фізичних осіб Власника, а також інші обов`язкові платежі та збори, встановлені чинним законодавством з доходів фізичних осіб, утримується і сплачується Емфітевтом із вказаної суми плати за користування земельною ділянкою (п. 2.1. Договору).

Сторони підтверджують, що цей Договір містить усі істотні умови, передбачені для договорів цього виду і жодна зі Сторін не посилатиметься в майбутньому на недосягнення згоди за істотними умовами договору як на підставу вважати його неукладеним або недійсним (п. 6.1. Договору).

Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).

Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 липня 2021 року у справі № 311/2233/19 (провадження № 61-12035св20), на яку є посилання у касаційній скарзі, зазначено, що:

«для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці. З урахуванням наведених норм, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.»

Згідно із пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium - принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Аналогічні правові висновки щодо застосування норм права у подібних спірних правовідносинах викладені у постановах Верховного Суду: від 02 жовтня 2019 року в справі № 365/349/16-ц; від 05 червня 2019 року в справі № 693/45/18; від 15 квітня 2020 року в справі № 626/601/19; від 04 вересня 2020 року у справі № 311/2145/19-ц».

Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому.

Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства.

Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах.

Тлумачення статей 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.

Як убачається з наданих сторонами доказів, сторони у відповідності до вимог ЦК України узгодили усі істотні умови договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), в тому числі, щодо предмету договору, розміру, форми, порядку виплати плати за користування земельною ділянкою та термін дії такого договору. Волевиявлення сторін відповідало їхній волі, оскільки це не спростовано під час судового розгляду.

Таким чином, позивачка діючи через своїх представників за довіреністю, укладаючи оспорювані договори, виразила свою згоду з його умовами, які були чітко прописані у відповідних договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Суд вважає необґрунтованими посилання позивача, що оспорювані договори укладені з порушення відповідачем принципів розумності та справедливості цивільних правовідносин, з таких підстав.

Тлумачення правочину - це з`ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). З урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.

Застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) є засобом для недопущення визнання недійсним оспорюваного правочину всупереч принципу добросовісності, а не підставою для його недійсності (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року у справі № 357/7734/18 (провадження № 61-19170св19)).

Слід зазначити, як вбачається із змісту спірних договорів, позивач діючи через своїх представників за довіреністю, як землевласник, передала ФГ «Ерудітус-Агро», як землекористувачу, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), при цьому зберігаючи за собою право розпорядження нею. Отже, беручи до уваги, що позивач укладаючи договір щодо належної їй земельної ділянки не втратила право власності на неї, а передала, на встановлений строк, лише право на її користування.

Крім того, в оспорюваних договорах сторони підтвердили, що вимоги щодо змісту і правових наслідків цього договору сторонам відомі. Сторони підтверджують, що цей договір вчиняється за відсутності впливу тяжкої обставини та обставин, що спонукають вчинити даний договір на вкрай невигідних умовах та не є фіктивним чи удаваним. У сторін відсутні будь-які заперечення щодо кожної з умов договору, вони однаково розуміють значення договору, умови та правові наслідки для кожної з сторін (п. 6.9. Договорів).

Суд також вважає необґрунтованими посилання позивача про те, що спірні договори укладено на вкрай невигідних умовах, зокрема, через визначену договором плату за користування земельною ділянкою, яка складає 1 777,96 грн. за земельну ділянку на рік, що є несправедливим та значно нижчим, ніж отримують орендодавці в Україні, оскільки сторонами укладений договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а не договір оренди землі.

Стосовно посилань позивача на те, що оспорювані договори про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) були укладені повіреними позивача з перевищенням повноважень, наданих їм довіреностями, суд зазначає наступне.

Частинами першою, третьою статті 237 ЦК України визначено, що представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє; представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє; представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом (частина перша, третя статт 238 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 241 ЦК України правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою.

Перевищення повноважень - це довільне збільшення представником обсягу права на здійснення правочинів, який встановлено вказівкою того, кого представляють або нормами права. При перевищенні повноважень представник зі своєї ініціативи розширює межі наданого йому повноваження, не погодивши такий відступ із довірителем.

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Згідно із частиною третьою статті 395 ЦК України право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) є одним із видів речових прав на нерухоме майно.

Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (частина перша статті 407 ЦК України). Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і не може перевищувати 50 років (частина перша статті 408 ЦК України).

У відповідності до ч. 1 ст. 102-1 ЗК України , право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Як вбачається з тексту довіреностей, ними надано право представникові на укладання будь-яких договорів щодо конкретних земельних ділянок, отже повіреним надано повноваження, зокрема на укладання договору емфітевзису. Вказані обставини встановлено рішенням Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області у справі № 183/6034/22, та у відповідності до ч. 4 ст. 82 ЦПК України не підлягають доказуванню.

У частинах першій, третій статті 12, частинах першій, п`ятій, шостій статті 81 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Таким чином, суд бере до уваги факт відсутності в матеріалах цивільної справи переконливих доказів, які б підтверджували обставини зазначені позивачем для обґрунтування її позиції. У зв`язку з цим, зважаючи на повне та об`єктивне дослідження всіх доказів, які наявні у матеріалах справи, з`ясувавши всі фактичні обставини на які позивач посилається, як на підставу своїх вимог, суд приходить до висновку, щодо відсутності підстав для визнання недійсними договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), укладених між сторонами по справі 24 травня 2021 року.

Крім того, сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові та застосовується тільки до обґрунтованих позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 258, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до фермерського господарства «Ерудітус-Агро», треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсними договорів про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Дніпровського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня проголошення рішення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 07 березня 2025 року.

Суддя Т.А.Ковальчук