КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 лютого 2025 року

справа № 640/7930/21-ц

провадження № 22-ц/824/1411/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача: Музичко С.Г.,

суддів: Болотова Є.В., Олійника В.І.

при секретарі: Правдивець Ю.О.

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1

відповідач - Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Управління державної казначейської служби України у Шевченківському районі м. Києва

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 01 грудня 2023 року, постановлене під головуванням судді Хайнацького Є.С., у справі за позовом ОСОБА_1 до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Управління державної казначейської служби України у Шевченківському районі м. Києва про визнання протиправним та скасування рішення, зобов`язання вчинити дії, -

ВСТАНОВИВ:

У березні 2021 року позивач - ОСОБА_1 звернулась до Окружного адміністративного суду м. Києва з адміністративним позовом до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Управління державної казначейської служби України у Шевченківському районі м. Києва про визнання протиправним та скасування рішення, зобов`язання вчинити дії.

В обґрунтування позову позивач зазначає, що 13.02.2020 року між Комунальним підприємством з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» (КП «Спецжитлофонд») та позивачем укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 13-03-130220-2 (далі - договір № 13-03-130220-2), яким, серед іншого, визначено умови придбання майнових прав на машино-місце № НОМЕР_1 у житловому будинку за поштовою адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до акту прийому-передачі майнових прав на машино-місце від 27.11.2020 року № 13/8-49, складеним КП «Спецжитлофонд» та позивачем, останньому передані майнові права на 1 (одне) машино-місце загальною площею 18,40 кв.м., загальною вартістю 291 333,33 грн., крім того ПДВ-58 266,67 грн. всього: 349 600,00 грн.

На підтвердження сплати в повному обсязі вартості майнових прав на машино-місце № 315 в сумі 349 600,00 грн. КП «Спецжитлофонд» видано довідку від 27.11.2020 року № 24/112.

Листом від 28.11.2020 року позивач звернулася до ТОВ «КБ2 ПАРКІНГ» щодо укладення договору на обслуговування машино-місця, в якому повідомила, що має намір здавати його в оренду.

У відповідь ТОВ «КБ2 ПАРКІНГ» листом від 03.12.2020 року № 031220 повідомило, що договір на обслуговування машино-місця може бути укладений після реєстрації права власності на нього та надання копій зазначених у даному листі документів.

Відтак, 03.12.2020 року позивач через Управління (центр) надання адміністративних послуг Печерської районної в місті Києві державної адміністрації подала заяву про державну реєстрацію права власності за реєстраційним номером 42904386, перелік документів, поданих із заявою зафіксовано у картці прийому заяви № 235384218.

За результатом розгляду даної заяви, державним реєстратором Духновською О.А. прийнято рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 55594545 від 09.12.2020 року, оскільки документи подані не в повному обсязі. У зазначеному рішенні вказано надати копії документів, засвідчені забудовником, передбачені п. 41, 77 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень №1127, а саме: договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності); затверджений особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися для будівництва об`єкта нерухомого майна. Крім того, вказано надати Договір купівлі-продажу майнових прав на машино-місце від 13.02.2020 року № 13-03-130220-2.

У зв`язку з цим, позивачем надано на виконання рішення державного реєстратора Духновської О.А. Договір купівлі-продажу майнових прав на машиномісце від 13.02.2020 року №13-03-130220-2 та довідку КП «Спецжитлофонд» № 056/24-3709 від 28.12.2020 року.

18.01.2021 року державним реєстратором Духновською О.А. прийнято рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень № 56193186, оскільки подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Так, в оскаржуваному рішенні вказано, що за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності) та поданих документів встановлено суперечності.

Разом із цим, 04.12.2020 року між позивачем та ОСОБА_2 укладено попередній договір оренди машино-місця №315, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

20.01.2021 року сторонами укладено Додаткову угоду до Попереднього договору оренди машино-місця від 20.01.2021, серед умов якої визначено, що сторони домовились розірвати Попередній договір, а також своїми підписами на цій Додатковій угоді підтверджують факт сплати Орендодавцем та прийняття Орендарем забезпечувального платежу у подвійному розмірі, а саме 5 000,00 грн.

Посилаючись на те, що державним реєстратором Духновською О.А. протиправно прийнято рішення про відмову в державній реєстрації права власності на машино-місце № НОМЕР_1 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , позивач просила визнати протиправним та скасувати відповідне рішення, а також стягнути понесені збитки та моральну шкоду.

Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 03.11.2021 року у задоволенні адміністративного позову відмовлено повністю.

Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 21.06.2022 року рішення Окружного адміністративного суду м. Києва від 03.112021 року - скасовано, провадження у справі № 640/7930/21 за позовом ОСОБА_1 до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Управління державної казначейської служби України у Шевченківському районі м. Києва про визнання протиправним та скасування рішення, зобов`язання вчинити дії - закрито, роз`яснено ОСОБА_1 про наявність у неї права протягом десяти днів з дня отримання відповідної постанови звернутися до суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією.

Ухвалою Шостого апеляційного адміністративного суду від 05.12.2022 року справу № 640/7930/21 за позовом ОСОБА_1 до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Управління державної казначейської служби України у Шевченківському районі м. Києва про визнання протиправним та скасування рішення, зобов`язання вчинити дії - передано для розгляду до Печерського районного суду м. Києва.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 01 грудня 2023 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати та постановити нове про задоволення позову.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що в оскаржуваному рішенні судом не було досліджено факту надання відмови державним реєстратором в реєстрації права власності з підстав не передбачених законом. Зазначає, що законодавство не містить жодних обмежень щодо часу та способу укладення договору купівлі-продажу майнових прав. Відповідно до чинного законодавства, витрати по будівництву об`єкту забудовник особа, яка залучала кошти на його будівництво, можуть нести і після отримання Сертифікату готовності об`єкту. Нормативно - правові норми дозволяють здійснювати правочини щодо майнових прав на об`єкти нерухомості вже після введення об`єкту в експлуатацію, при цьому термін вчинення таких угод не обмежується.

У відзиві на апеляційну скаргу представник Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) зазначає, що перевірка суперечностей документації державним реєстратором прямо передбачено ч. 5 п. 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою КМУ. Перевірка документів на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмова в державній реєстрації прав та прийняття відповідного рішення є їх обов`язком, прямо передбаченим законодавством. Зауважує, що при прийнятті оскаржуваного рішення йдеться про осіб, які здійснювали співфінансування будівництва об`єкту нерухомості, адже порядок реєстраційних дій передбачає саме інвесторів або забудовника, в той час як ОСОБА_1 придбала майнові права не будучи інвестором будівництва. На момент укладення договору купівлі-продажу майнових прав об`єкт нерухомості вже був введений в експлуатацію та майнові права на нього не могли відчужуватися.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 апеляційну скаргу підтримав, просив її задовольнити.

Представник Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) проти апеляційної скарги заперечувала, просила залишити без задоволення.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про місце, дату та час розгляду справи повідомлявся належним чином.

Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відмовляючи в задоволені позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що особи, які не приймали участі у створенні (будівництві) об`єкта нерухомого майна не можуть реєструвати речове право власності на такий об`єкт, як новозбудований, в тому числі і на підставі договору про купівлю-продаж майнових прав, оскільки вони не створили об`єкт нерухомого майна, а придбали його вже введеним в експлуатацію. Наданий позивачем для проведення державної реєстрації права власності договір купівлі-продажу майнових прав від 13.02.2020 року на машино-місце, як окреме індивідуально визначене нерухоме майно, розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, укладено після введення 30.05.2017 року відповідного об`єкта нерухомого майна в експлуатацію. Разом із цим, матеріали справи не містять доказів того, що будівництво об`єкта нерухомого майна, в якому розміщене спірне індивідуально визначене нерухоме майно (машино-місце), здійснювалося із залученням коштів позивача. Ураховуючи викладене, суд дійшов висновку про те, що прийняття державним реєстратором Духновською О.А. відповідного рішення від 18.01.2021 року №56193186 про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень здійснено із дотримання вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку №1127, у зв`язку з чим відповідне рішення державного реєстратора не підлягає скасуванню.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Судом встановлено, що 13.02.2020 року між Комунальним підприємством з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» (КП «Спецжитлофонд») та позивачем укладено договір купівлі-продажу майнових прав №13-03-130220-2 (далі - договір №13-03-130220-2), яким, серед іншого, визначено умови придбання майнових прав на машино-місце № НОМЕР_1 у житловому будинку за поштовою адресою: АДРЕСА_1 .

У пункті 1.2 договору №13-03-130220-2 вказано, що під майновими правами сторони розумітимуть право набути право власності на машино-місце після введення об`єкту будівництва в експлуатацію.

Відповідно до акту прийому-передачі майнових прав на машино-місце від 27.11.2020 року №13/8-49, складеним КП «Спецжитлофонд» та позивачем, останньому передані майнові права на 1 (одне) машино-місце загальною площею 18,40 кв.м., загальною вартістю 291 333,33 грн., крім того ПДВ-58 266,67 грн. всього: 349 600,00 грн.

На підтвердження сплати в повному обсязі вартості майнових прав на машино-місце №315 в сумі 349 600,00 грн. КП «Спецжитлофонд» видано довідку від 27.11.2020 року №24/112.

Листом від 28.11.2020 року позивач звернулася до ТОВ «КБ2 ПАРКІНГ» щодо укладення договору на обслуговування машино-місця, в якому повідомила, що має намір здавати його в оренду.

У відповідь ТОВ «КБ2 ПАРКІНГ» листом від 03.12.2020 року № 031220 повідомило, що договір на обслуговування машино-місця може бути укладений після реєстрації права власності на нього та надання копій зазначених у даному листі документів.

Відтак, 03.12.2020 року позивач через Управління (центр) надання адміністративних послуг Печерської районної в місті Києві державної адміністрації подала заяву про державну реєстрацію права власності за реєстраційним номером 42904386, перелік документів, поданих із заявою зафіксовано у картці прийому заяви №235384218.

Як слідує з відомостей із бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав, ідентифікатор пошуку: 236113077 від 09.12.2020 року, сформованих державним реєстратором Духновською О.А., заяву про державну реєстрацію права власності за реєстраційним номером 42904386 зареєстровано 03.12.2020 Управлінням (центром) надання адміністративних послуг Печерської районної в місті Києві державної адміністрації.

За результатом розгляду даної заяви, державним реєстратором Духновською О.А. прийнято рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №55594545 від 09.12.2020 року, оскільки документи подані не в повному обсязі. У зазначеному рішенні вказано надати копії документів, засвідчені забудовником, передбачені п. 41, 77 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень №1127, а саме: договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності); затверджений особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися для будівництва об`єкта нерухомого майна. Крім того, вказано надати Договір купівлі-продажу майнових прав на машино-місце від 13.02.2020 року №13-03-130220-2.

У зв`язку з цим, позивачем надано на виконання рішення державного реєстратора Духновської О.А. Договір купівлі-продажу майнових прав на машино-місце від 13.02.2020 року №13-03-130220-2 та довідку КП «Спецжитлофонд» №056/24-3709 від 28.12.2020 року.

18.01.2021 року державним реєстратором Духновською О.А. прийнято рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень №56193186, оскільки подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Так, в оскаржуваному рішенні вказано, що за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності) та поданих документів встановлено суперечності.

Відмовляючи в державній реєстрації прав та їх обтяжень, державним реєстратором Духновською О.А. звернуто увагу, що Договір майнових прав укладено 13.02.2020 року, тобто після введення об`єкта в експлуатацію згідно виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України Сертифікату серія ІУ №75 від 30.05.2017 року, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.

Одночасно із матеріалів справи вбачається, що 04.12.2020 року між позивачем та ОСОБА_2 укладено попередній договір оренди машино-місця №315, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Пунктом 2.1. попереднього договору передбачено, що сторони домовились укласти Основний договір в письмовій формі після реєстрації орендодавцем за собою права власності на машино-місце, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, але не пізніше 20.01.2021 року.

Згідно з пунктом 5.1. попереднього договору на підтвердження свого наміру щодо укладення Основного договору та з метою забезпечення виконання зобов`язань, передбачених цим Договором, Орендар при укладенні цього Договору сплатив Продавцю грошову суму у розмірі 2 500,00 грн. далі - Забезпечувальний платіж.

У випадку відмови Орендодавця з будь-яких підстав від укладення Основного договору, Орендодавець зобов`язується повернути Орендарю забезпечувальний платіж у подвійному розмірі не пізніше 20.01.2021 року (пункт 5.5. попереднього договору).

Поряд із цим, 20.01.2021 року сторонами укладено Додаткову угоду до Попереднього договору оренди машино-місця від 20.01.2021 року, серед умов якої визначено, що сторони домовились розірвати Попередній договір, а також своїми підписами на цій Додатковій угоді підтверджують факт сплати Орендодавцем та прийняття Орендарем забезпечувального платежу у подвійному розмірі, а саме 5 000,00 грн.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень врегульовано Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 (Закон №1952-IV), що спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.

Частиною другою статті 18 Закону №1952-IV встановлено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами (ч. 1 ст. 22 Закону №1952-IV).

Відповідно до пункту 2 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень завершений будівництвом об`єкт нерухомого майна, державна реєстрація права власності на який проводиться вперше є новозбудованим об`єктом.

З положень пунктів 41, 77 та 78 Порядку №1127 вбачається, що реєструвати речові права на новозбудований об`єкт нерухомого майна, що розміщений в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб мають право або особи, із залученням коштів яких здійснювалося будівництво об`єкта нерухомого майна, в якому розміщене індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), або особа, що здійснювала залучення таких коштів, оскільки такі особи є тими суб`єктами, що здійснювали створення такого об`єкту нерухомого майна.

Особи ж, які не приймали участі у створенні (будівництві) об`єкта нерухомого майна не можуть реєструвати речове право власності на такий об`єкт, як новозбудований, в тому числі і на підставі договору про купівлю-продаж майнових прав, оскільки вони не створили об`єкт нерухомого майна, а придбали його вже введеним в експлуатацію.

До моменту закінчення будівництва такі особи є носіями майнових прав на відповідне майно і до закінчення будівництва, тобто до моменту закінчення створення об`єкту нерухомого майна, як самостійної готової до експлуатації речі, можуть такі права відчужувати. Однак, після закінчення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію особи, які створювали відповідний об`єкт набувають право на реєстрацію речового права власності на об`єкт, який вже існує, відмінного від майнових прав пов`язаних з майном, яке ще створюється (будується).

Такий висновок суду узгоджується з положеннями Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Поняття майнових прав сформульовано у постанові Верховного Суду від 12.01.2022 року у справі № 344/12729/17 та зазначено, що під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК України).

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (ч. 3 ст. 331 ЦК України).

З огляду на положення даної статті, після завершення будівництва та введення нерухомого майна до експлуатації, таке майно вже є створеним і особа вважається власником відповідного створеного нерухомого майна, а не матеріалів, обладнання, майнових прав тощо.

Прийнятим в експлуатацію закінчений будівництвом об`єкт вважається, на якому за результатом виконання всіх передбачених проектною документацію робіт, згідно з будівельними нормами, стандартами і правилами роботи, створено безпечні умови для роботи виробничого персоналу і перебування людей відповідно до вимог нормативно-правових актів з охорони праці та промислової безпеки, що підтверджується відповідним сертифікатом.

Такий висновок кореспондується з положеннями наведеної вище ч. 2 ст. 5 Закону №1952-IV, відповідно до якої, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону (ч. 2 ст. 5 Закону №1952-IV).

Тобто, з моменту передачі об`єкта від підрядника забудовнику (прийняття будинку в експлуатацію) забудовник втрачає можливість відчужувати майнові права на нерухомість, оскільки з моменту виконання своїх зобов`язань підрядником, у забудовника з`являється сама нерухомість, відчуження якої здійснюється після реєстрації на неї речових прав.

Договір купівлі-продажу майнових прав було укладено 13.02.2020 року, в той час як об`єкт, щодо якого укладався договір, було введено в експлуатацію 30.05.2017 року відповідно до Державною архітектурно-будівельною інспекцією України Сертифікату серія ІУ №75 від 30.05.2017 року.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів встановила, що суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що прийняття державним реєстратором Духновською О.А. відповідного рішення від 18.01.2021 року №56193186 про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень здійснено із дотримання вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку №1127, у зв`язку з чим відповідне рішення державного реєстратора не підлягає скасуванню.

За таких обставин апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає обставинам справи, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційній скарзі.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо суд визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Керуючись ст.ст. 367, 375, 381, 382, 389 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 01 грудня 2023 року без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 07 березня 2025 року.

Суддя-доповідач

Судді