справа № 753/7162/23
головуючий у суді І інстанції Колесник О.М.
провадження № 22-ц/824/1195/2025
суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Мостова Г.І.
ПОСТАНОВА

Іменем України

19 лютого 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Мостової Г.І.,

суддів: Березовенко Р.В., Лапчевської О.Ф.,

за участі секретаря судового засідання Лазоренко Л.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Рибіцької Юлії Борисівни та Акціонерного товариства «Сенс Банк» на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 09 квітня 2024 року

у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , треті особи: Акціонерне товариство «Сенс Банк», Державне підприємство «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» в особі державного реєстратора Мосійчук Оксани Василівни, про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, -

в с т а н о в и в :

У квітні 2023 року ОСОБА_2 звернулася до Дарницького районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 , у якому просила суд витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 .

Позов обґрунтовано тим, що 31 серпня 2007 року ОСОБА_2 уклала з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 договір купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_1 за ціною 95 000 доларів США. Оскільки для придбання квартири у позивача не було всієї суми, тому вона звернулась до АКБ «Укрсоцбанк» для отримання кредиту.

31 серпня 2007 року між ОСОБА_2 та АКБ «Укрсоцбанк» укладений договір кредиту № 028/25-369, за умовами якого позичальник отримала 80 750 доларів США. Для забезпечення виконання кредитних зобов`язань між ОСОБА_2 та АКБ «Укрсоцбанк» укладений договір іпотеки № 028/15-485, за умовами якого іпотекодавець ОСОБА_2 передала в іпотеку іпотекодержателю АКБ «Укрсоцбанк» предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 .

Позивач не змогла виплатити кредит у повному обсязі в обумовлений договором строк через глобальну фінансову кризу. У березні 2016 року АКБ «Укрсоцбанк» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за кредитним договором.

Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 19 вересня 2016 року відмовлено у задоволенні позову АКБ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за кредитним договором.

Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 28 лютого 2017 року скасовано рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 19 вересня 2016 року, позов АКБ «Укрсоцбанк» задоволений частково: стягнуто з ОСОБА_2 на користь АКБ «Укрсоцбанк» 9 720 доларів США у рахунок стягнення заборгованості за тілом кредиту, 3 855,60 доларів США відсотків за користування кредитом, 1 567 грн 24 коп. пені за несплату відсотків за кредитом, 4 006 грн пені за несплату за тілом кредиту, а всього 13 575,60 доларів США та 5573,24 грн.

01 березня 2019 року право власності на спірну квартиру зареєстровано за АКБ «Укрсоцбанк».

31 травня 2019 року о 15:16:17 годин припинено іпотеку.

Постановою Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 755/4900/16-ц рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 19 вересня 2016 року в частині відмови у задоволенні позову та рішення Апеляційного суду міста Києва від 28 лютого 2017 року скасовані та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.

Крім того, рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 22 листопада 2021 року позов ОСОБА_2 задоволено частково, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45844225 від 06 березня 2019 року державного реєстратора Державного підприємства «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» Мосійчук О.В. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АКБ «Укрсоцбанк», у задоволенні решти вимог було відмовлено.

Постановою Київського апеляційного суду від 05 жовтня 2022 року рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 листопада 2021 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову в повному обсязі на підставі порушення позивачем ОСОБА_2 способу судового захисту порушеного права.

Також цим судовим рішенням встановлено, що іпотекодержатель не повідомив іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки, не надсилав позивачу попередження або повідомлення, що потягло порушення майнових прав ОСОБА_2 .

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 09 квітня 2024 року задоволено позовні вимоги ОСОБА_2 .

Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 та передано на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 .

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 6 905 грн 60 коп. судового збору, 30 000 грн витрат, пов`язаних з наданням професійної правничої допомоги, а всього 36 905 грн 60 коп.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що АКБ «Укрсоцбанк» неналежним чином повідомив іпотекодавця ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням. Матеріали реєстраційної справи не містять доказів оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на час набуття права власності.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник ОСОБА_1 - адвокат Рибіцька Ю.Б. подала апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Дарницького районного суду міста Києва від 09 квітня 2024 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції не надав оцінки аргументам та доказам, наданим відповідачем.

Під час розгляду справи судом першої інстанції відповідач посилався на такі обставини:

сплату ОСОБА_1 повної вартості об`єкту (на відміну від позивача);

суттєве збільшення вартості майна за рахунок вкладень відповідача (проведення капітального ремонту);

цінність спірної квартири у порівнянні з майновим станом відповідача, який є пенсіонером та інвалідом;

суттєва різниця між спрямованістю волевиявлення сторін та намірів щодо спірної квартири.

Указані доводи проігноровані судом першої інстанції без надання їм правової оцінки, внаслідок чого ухвалено оскаржуване рішення, яким суд фактично позбавив відповідача єдиного житла.

Апелянт зазначає, що судом першої інстанції не досліджено та не надано оцінки ряду важливих обставин, що мають безпосереднє значення для розгляду цієї справи, а саме:

стосовно підстави та процедури набуття майна відповідачем як добросовісним набувачем (відсутність обтяжень майна, відплатність договору тощо);

щодо порівняльної вартості спірного майна з майновим станом відповідача та збільшення вартості майна за рахунок вкладень ОСОБА_1 , у тому числі у порівнянні з відсутністю будь-яких поліпшень майна з боку позивача за 17 років її володіння квартирою;

стосовно суттєвої різниці між спрямованістю волевиявлення сторін та їх фактичними намірами щодо квартири.

Також відповідач посилався на правові висновки Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник АТ «Сенс Банк» - адвокат Стовбун О.Й. подало апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Дарницького районного суд міста Києва від 09 квітня 2024 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що вимоги іпотечного договору, укладеного АТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 31 серпня 2007 року, свідчать про те, що між сторонами укладене іпотечне застереження, яке спричиняє права та обов`язки, які підлягають виконанню. Іпотечний договір підписано позивачем особисто. Укладення окремого договору між банком та іпотекодавцем про задоволення вимог іпотекодержателя законодавство не вимагає.

Станом на час звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі іпотечного застереження в іпотечному договорі, іпотечне застереження було чинним (чинне і на теперішній час), а отже права та обов`язки, які з нього випливають, підлягають виконанню.

Вказує, що банком направлено повідомлення про порушення основного зобов`язання (відповідно до статей 33, 35,36, 37, Закону України «Про іпотеку»), що підтверджується:

копією повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 22 серпня 2018 року № 13.3 -03/96-7892 (направлене за адресою: АДРЕСА_2 );

у вказаному повідомленні позичальника попереджено про те, що у разі невиконання відповідної вимоги протягом 30-денного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку»;

копією повідомлення-розписки про вручення відправлення спецзв`язку, з якого вбачається, що відправлення повернуто у зв`язку з закінченням терміну зберігання, але це не перешкоджає реєстрації права власності.

Вказує, що банком проведено оцінку предмета іпотеки на момент звернення стягнення на предмет іпотеки, що підтверджується висновком про вартість майна, а саме: квартири АДРЕСА_3 , складеного станом на 28 січня 2019 року ТОВ «Бізнес АССІСТ».

Вартість предмета іпотеко оцінено на суму 762 727 грн.

Порядком не передбачено надання державному реєстратору копії висновку про вартість майна під час здійснення реєстрації права власності, а тому посилання на відповідний документ у записі про підстави виникнення права власності відсутнє.

Проведення такої оцінки є обов`язком кредитора, що і було зроблено банком на час реєстрації права власності на предмет іпотеки.

Від представника ОСОБА_2 - адвоката Омеляна І.В. надійшов відзив на апеляційні скарги, у якому він просить залишити апеляційні скарги відповідачів без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Відзив обґрунтовано тим, що ОСОБА_1 посилається на те, що він є добросовісним набувачем спірної квартири, однак викладені у заявах по суті справи відомості щодо апелянта (відповідача) та дій, які він вжив перед придбанням квартири, дають підстави ставити під сумнів його добросовісність.

Сам ОСОБА_1 у відзиві стверджував, що його старша донька - ОСОБА_5 проживає у сусідній квартирі АДРЕСА_4 і особисто знає позивача. Позивач стверджує, що особисто повідомляв сусідці ОСОБА_5 при зустрічі з нею, коли відвідував свою мати, яка проживала у спірній квартирі, що має проблеми з банком з приводу виплати кредиту, що позивач судиться з банком і буде боротися за свою квартиру.

Тобто ОСОБА_5 була обізнана про наявність майнового спору між позивачем, як власником спірної квартири, та банком, у тому числі про наявність судової справи щодо стягнення кредиту з позивача.

З урахування того, що ОСОБА_5 є донькою апелянта (відповідача), останній достеменно знав, що квартира вибула з володіння позивача проти його волі, і між банком та позивачем триває судовий спір.

ОСОБА_1 у відзиві та в апеляційній скарзі зазначив, що залучав юриста для перевірки юридичної чистоти придбання квартири, який не виявив ризиків для укладення договору купівлі-продажу.

Однак, вже на той момент юрист апелянта (відповідача) при перевірці міг встановити, що банком не виконані вимоги щодо належного повідомлення позивача про порушення кредитного зобов`язання, що передує зверненню стягнення на іпотечне майно.

Також публічно доступними широкому загалу на сайті «Судова влада України» та у Єдиному державному реєстрі судових рішень були відомості про існування судового спору між банком та позивачем. Тому відповідач міг пересвідчитися, що цей спір станом на день укладення договору купівлі-продажу остаточно не вирішено, а отже придбання іпотечної квартири, яка вибула з володіння власника поза його волею, є ризиковим для відповідача.

Ціна квартири, за яку ОСОБА_1 купив квартиру у банку, у 4 менша за ціну, за яку позивач купив цю ж квартиру, що мало викликати у апелянта розумні сумніви щодо правомірності набуття банком такої квартири та ризиковості такого придбання.

Вказує, що придбання у будь-якого банку вилученого у клієнта іпотечного нерухомого майна містить певний комплекс потенційних ризиків та проблем для набувача.

Презумпція добросовісності ОСОБА_1 спростовується, оскільки він знав та/або повинен був знати, що придбаває у банка майно, примусово вилучене проти волі власника, і повинен був проявити розумну обачність, мав можливість пересвідчитися у незаконності дій банку і відмовитися від укладення договору купівлі-продажу. Відповідач не вчинив таких дій, що вказує на те, що він діяв свідомо і недобросовісно.

Представник ОСОБА_1 - адвокат Рибіцька Ю.Б. у судовому засіданні підтримала вимоги апеляційної скарги та просила їх задовольнити.

Представник АТ «Сенс Банк» - адвокат Стовбун О.Й. у судовому засіданні підтримав вимоги апеляційної скарги та просив їх задовольнити.

Представник ОСОБА_2 - адвокат Омелян І.В. у судовому засіданні заперечував проти задоволення апеляційних скарг.

Від ДП «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» до Київського апеляційного суду надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника підприємства.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, дійшла висновку про таке.

Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 31 серпня 2007 року між ОСОБА_2 та АКБ «Укрсоцбанк» укладений договір кредиту № 028/25-369, за умовами якого позичальник ОСОБА_2 отримала 80 750 доларів США від АКБ «Укрсоцбанк» (а.с. 24-26 т.1).

31 серпня 2007 року ОСОБА_2 уклала з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 договір купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_1 за ціною 479 750 грн, що еквівалентно на той час по курсу НБУ 95 000 доларів США (а.с. 21-22 т.1).

Указаний договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчук С.П. та зареєстрований у реєстрі за № 3917. Указані відомості внесені приватним нотаріусом Ковальчук С.П. до Державного реєстру правочинів, що підтверджується витягом (а.с. 23 т.1).

14 вересня 2007 року Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна було видано реєстраційне посвідчення № 038427 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 (а.с. 22 т. 1).

Для забезпечення виконання кредитних зобов`язань між ОСОБА_2 та АКБ «Укрсоцбанк» був укладений договір іпотеки № 028/15-485, за яким іпотекодавець ОСОБА_2 передала в іпотеку іпотекодержателю АКБ «Укрсоцбанк» предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 (а.с.27-28 т. 1).

У березні 2016 року ПАТ «Укрсоцбанк» звернулося до Дніпровського районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості, розмір якої станом на 22 грудня 2015 року згідно з наданим банком розрахунком становила 163 799,10 доларів США, з яких: 73 186,76 доларів США - заборгованість за кредитом, 60 987,98 доларів США - заборгованість за відсотками, 9 050,29 доларів США - пеня за несвоєчасне повернення кредиту, 20 574,07 доларів США - пеня за несвоєчасне повернення відсотків, що еквівалентно 3 852 252 грн 16 коп.

Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 19 вересня 2016 року у справі № 755/4900/16-ц відмовлено у задоволенні позову АКБ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за кредитним договором.

Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 28 лютого 2017 року рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 19 вересня 2016 року скасовано, а позов АКБ «Укрсоцбанк» задоволено частково: стягнуто з ОСОБА_2 на користь АКБ «Укрсоцбанк» 9 720 доларів США в рахунок стягнення заборгованості за тілом кредиту, 3 855,60 доларів США відсотків за користування кредитом, 1 567 грн 24 коп. пені за несплату відсотків за кредитом, 4 006 грн пені за несплату за тілом кредиту, а всього 13 575,60 доларів США та 5573,24 грн.

Рішення апеляційного суду мотивоване тим, що у суді першої інстанції відповідачем подано заяву про застосування строків позовної давності, відповідно до положень частини 4 статті 267 ЦК України період заборгованості за тілом кредиту та процентам має бути розрахований з 16 березня 2013 року до 16 березня 2016 року, однак в межах заявлених позовних вимог, тобто 22 грудня 2016 року. Тому з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Укрсоцбанк» стягнуто заборгованість за кредитним договором № 028/25-369 від 31 серпня 2007 року у розмірі 9 720 доларів США за тілом кредиту, згідно з графіком визначеним п. 1.1.1 договору, та 3 855,60 доларів США відсотків за користуванням кредитом, відповідно до пункту 2.4 договору.

Постановою Верховного Суду у справі № 755/4900/16-ц рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 19 вересня 2016 року та рішення Апеляційного суду міста Києва від 28 лютого 2017 року в частині відмови у задоволенні позову скасовано та ухвалено у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову за їх безпідставністю (а.с. 33-37 т. 1).

22 серпня 2018 року АТ «Укрсоцбанк» направило ОСОБА_2 на адресу: АДРЕСА_2 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (а.с. 131-132 т. 1).

В указаному повідомленні банком зазначено, що станом на 22 серпня 2018 року заборгованість ОСОБА_2 за кредитним договором від 31 серпня 2007 року № 028/25-369 становить 307 112 доларів США (відповідно до курсу НБУ станом на 22 серпня 2018 року - 8 509 889 грн 25 коп.), з яких:

45 110 доларів США, що, відповідно до курсу НБУ станом на 22 серпня 2018 року, становить 1 249 971,03 грн. - строкова заборгованість за тілом кредиту;

28 077 доларів США, що, відповідно до курсу НБУ станом на 22 серпня 2018 року, становить 777 996,82 грн. - прострочена заборгованість за тілом кредиту:

1 079 доларів США, що, відповідно до курсу НБУ станом на 22 серпня 2018 року, становить 29 898,44 грн. - строкова заборгованість за відсотками;

87 603 доларів США, що, відповідно до курсу НБУ станом на 22 серпня 2018 року, становить 2 427 426,57 грн. - прострочена заборгованість за відсотками;

145 243 доларів США, що, відповідно до курсу НБУ станом на 22 серпня 2018 року, становить 4 024 596,39 грн. - пеня.

01 листопада 2013 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Паракуда І.В. видав виконавчий напис, зареєстрований у реєстрі за № 3164, про звернення стягнення на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_2 . За рахунок коштів, отриманих від реалізації указаного нерухомого майна, переданого в іпотеку, пропонує задовольнити вимоги АТ «Укрсоцбанк» у сумі 111 760 доларів США, з яких: сума заборгованості за кредитом 73 186 доларів США; сума заборгованості за відсотками 32 924 доларів США; розмір пені за несвоєчасне повернення кредиту - 1 403 доларів США; розмір пені за несвоєчасне повернення відсотків - 4 244 доларів США (а.с. 123 т. 1).

06 березня 2019 року державним реєстратором ДП «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» Мосійчук О.В. прийнято рішення за індексним номером 45844225 про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк» (а.с. 118 т. 1).

01 березня 2019 року о 13:06:08 державним реєстратором ДП «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» Мосійчук О.В. здійснено державну реєстрацію права власності квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк», що підтверджується витягом від 06 березня 2019 року № 158712001 (а.с. 153 т. 1).

31 травня 2019 року між АТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М.А. і зареєстрованим у реєстрі за № 433, за умовами якого банк продав, а ОСОБА_1 придбав квартиру АДРЕСА_1 (а.с.31-33 т. 1).

Пунктом 2.1 указаного договору визначено, що квартиру продано за ціною 636 880 грн.

Відповідно до курсу НБУ станом на 31 травня 2019 року, ціна договору становить 23 702,27 доларів США.

31 травня 2019 року о 15:25:31 годин зареєстровано право власності за відповідачем ОСОБА_1 на вказану квартиру, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 29-30 т. 1).

04 червня 2019 року АТ «Альфа-Банк» направило ОСОБА_2 довідку, у якій зазначило, що згідно з висновком суб`єкта оціночної діяльності ринкова вартість предмета іпотеки визначена на рівні 582 683 грн. Таким чином, після здобуття банком права власності на предмет іпотеки, залишок заборгованості за договором кредиту № 028/25-369 від 31 серпня 2007 року (за основною сумою, процентами, пенею та штрафними санкціями) за офіційним курсом НБУ станом на 01 березня 2019 року становить 8 425 788 грн 29 коп. У зв`язку із задоволенням вимог іпотекодержателя у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» на дату державної реєстрації Банком права власності на нерухомість ОСОБА_2 прощено (анульовано) залишок заборгованості за цим договором кредиту. Відповідно до вимог Податкового Кодексу України, до складу річного доходу ОСОБА_2 за 2019 рік включається дохід у вигляді основної суми прощеного (анульованого) боргу у розмірі 1 965 735 грн 26 коп., який підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 % та військовим збором за ставкою 1,5 %, які ОСОБА_2 , відповідно до вимог чинного законодавства, самостійно повинна сплатити до Державного бюджету України (а.с. 17 т. 2).

27 липня 2020 року ОСОБА_2 звернулася до Дарницького районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 , АТ «Альфа-Банк», 3-тя особа: Державне підприємство «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» в особі державного реєстратора Мосійчук О.В. про скасування рішення державного реєстратора та визнання права власності на нерухоме майно (а.с. 43-48 т. 1).

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 22 листопада 2021 року позов ОСОБА_2 задоволено частково: скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45844225 від 06 березня 2019 року державного реєстратора Державного підприємства «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» Мосійчук О.В. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АКБ «Укрсоцбанк», у задоволенні решти вимог відмовлено (а.с. 50-53 т. 1).

Постановою Київського апеляційного суду від 05 жовтня 2022 року рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 листопада 2021 року скасоване і ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі на підставі порушення позивачем ОСОБА_2 належного способу судового захисту порушеного права (а.с. 54-62 т. 1).

Указана постанова апеляційного суду мотивована тим, що належним способом захисту у цій справі є витребування майна на підставі статей 387; 388 ЦК України, яка позивачем ОСОБА_2 не заявлялась. Крім того, даним судовим рішенням було встановлено, що матеріали справи не містять будь-яких доказів про те, що іпотекодержатель повідомив іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки, що банк надсилав позивачу попередження або повідомлення з цього приводу, також матеріали справи не містять доказів оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на час набуття права власності.

Відповідно до частини 1 статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Частинами 1, 2 статті 10 ЦПК України закріплено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Відповідно до абзацу 3 статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно зі статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Отже, положення Закону України «Про іпотеку» прямо вказують, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

У підпункті 4.5 іпотечного договору від 31 серпня 2007 року № 028/15-485 сторони визначили способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема на підставі виконавчого напису нотаріуса або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (а.с. 28 т. 1).

Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності за іпотекодержателем, тобто від 01 березня 2019 року) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку (тут і далі - у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності за іпотекодержателем, тобто від 01 березня 2019 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

За змістом частини 1 статті 12, частини 1 статті 33 та статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізація права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо останнє невиконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачене законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки.

Указаний висновок відповідає висновку, який викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17, провадження № 14-397цс19.

У пункті 54 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17, провадження №14-711цс19 викладено висновок про те, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватись засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

22 серпня 2018 року АКБ «Укрсоцбанк» за вих. №13.3.-03/96-7892 направлено ОСОБА_2 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (а.с. 65 т.1).

На підтвердження цих обставин АТ «Сенс Банк» надано суду копії указаного листа, опису поштового відправлення, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення із відміткою про повернення «за закінченням терміну» (а.с. 66-68 т. 1)

Верховний Суд у постанові від 15 травня 2024 року у справі № 523/5600/22 погодився з висновками суду першої інстанції про те, що за відсутності підпису на зворотному повідомленні іпотекодавця не можна вважати його таким, що отримав вимогу іпотекодержателя щодо погашення заборгованості та наміру звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання на нього права власності, що є обов`язковим необхідним документом для здійснення державним реєстратором реєстраційної дії відповідно до пункту 61 Порядку № 1127.

Крім того з листа іпотекодержателя та інших поштових документів вбачається, що вимога направлялася ОСОБА_2 на адресу іпотечної квартири: АДРЕСА_2 , тоді як у договорі іпотеки у реквізитах сторін адресою ОСОБА_2 зазначено: АДРЕСА_5 .

Будь-яких умов, які б визначали адресу іпотечної квартири як адресу направлення ОСОБА_2 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, договір іпотеки не містить.

Ураховуючи викладене, апеляційний суд вважає обґрунтованими висновки суду першої інстанції про неналежне виконання іпотекодержателем вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки.

У зв`язку з цим підстав для державної реєстрації за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не було, а також не було достатнього обсягу повноважень для продажу цього предмета іпотеки.

Однак, з матеріалів справи вбачається, що після реєстрації права власності на спірне майно за іпотекодержателем останній відчужив його ОСОБА_1 .

Звертаючись до суду з позовом у цій справі, ОСОБА_2 просила суд витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на її користь квартиру АДРЕСА_1 .

Відповідно до частини 1 статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Статтею 41 Конституції України та частиною 1 статті 321 ЦК України встановлено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція)).

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ)стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три окремі норми: (1) виражається у першому реченні першого абзацу, закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; (2) викладена у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; (3) закріплена у другому абзаці та визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).

Критеріями сумісності заходу втручання у право власності із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній метівтручання у право:

втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.

якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.

втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Для того, щоб захід втручання у право мирного володіння майном узгоджувався з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, мало встановити лише те, що набуття майна не відповідало певним вимогам закону.

У кожному такому випадку слід також встановити, чи є легітимна мета відповідного втручання, яка випливає, зокрема, зі змісту абзацу 2 вказаної статті, а також, чи є втручання у право мирного володіння майном за обставин конкретної справи пропорційним відповідній меті.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (частина 2 статті 328 ЦК України).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Частиною 1 статті 330 ЦК України визначено, що якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до частини 1 статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника.

Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (постанова Верховного Суду від 30 липня 2020 року у справі № 752/13695/18 (провадження № 61-6415св19)).

Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача (постанова Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18)).

Можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21)).

ОСОБА_1 , на обґрунтування того, що він є добросовісним набувачем спірного майна, посилався на те, що:

спірна квартира набута ним у відомої банківської установи з позитивною ділової репутацією та довготривалою історією на ринку банківських послуг;

відповідач звертався до юриста, який проаналізував підстави набуття банком права на спірну квартиру та не виявив ризиків для покупця;

на момент укладення договору були відсутні обтяження речових прав на це майно;

реєстратором, який провів реєстрацію права власності на нерухоме майно виступив державний реєстратор ДП «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою», що усувало у відповідача сумніви щодо законності проведення реєстраційних дій;

на момент набуття відповідачем права власності на квартиру вона не була об`єктом будь-яких судових спорів;

позивач ніколи не проживала у спірній квартирі та не цікавилася її долею;

відповідач продав своє єдине житло у м. Подільськ Одеської області для придбання спірної квартири та провів у ній ремонт;

єдиним джерелом доходу відповідача є пенсія, частину якої він витрачає на лікування;

придбання відповідачем саме цієї квартири було обумовлено його бажанням проживати разом із сім`єю, яка може надати допомогу йому як літній людині.

Надаючи оцінку балансу інтересів сторін, апеляційний суд враховує те, що:

у ПАТ «Укрсоцбанк» не виникло права власності на спірну квартиру (предмет іпотеки), він не мав законних підстав відчужувати цю квартиру ОСОБА_1 ;

вимоги закону до відчуження іпотечного майна та прав вимоги за кредитним й іпотечними договорами були або мали бути відомими ОСОБА_1 ;

перед придбанням квартири ОСОБА_1 міг ознайомитися з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щоби встановити історію вибуття квартири з володіння її власників;

проявивши обачність, ОСОБА_1 мав можливість самостійно чи з допомогою фахівця у галузі права дізнатися про те, що йдучи на ризик із придбанням майна в особи, яка зареєструвала своє право власності на нього, але за законом не могла таке право набути, він несе ризик настання негативних наслідків придбання квартири у її незаконного володільця;

у своєму відзиві на позовну заяву ОСОБА_1 посилався на те, що його донька проживає у квартирі за адресою: квартиру АДРЕСА_6 , яка є сусідньою від спірної квартири АДРЕСА_7 , а отже його доньці могло бути відомо про спори стосовно квартири.

Також апеляційний суд враховує, що у випадку витребування квартири з володіння відповідача він наділений законодавством додатковими ефективними засобами юридичного захисту та не позбавлений можливості відновити своє право, зокрема, пред`явивши вимогу до банку, у якого він придбав квартиру, зокрема, про відшкодування збитків на підставі статті 661 ЦК України.

У свою чергу заявлення указаного позову про витребування майна із чужого незаконного володіння є єдиним способом захисту прав ОСОБА_2 , а тому, з урахуванням оцінки балансу інтересів сторін, є підставою для висновку про наявність легітимної мети у втручанні суду у право кінцевого набувача на мирне володіння квартирою.

З урахуванням встановлених у справі обставин апеляційний суд вважає, що набуття відповідачем майна не відповідало вимогам статті 35 Закону України «Про іпотеку», наявна легітимна мета відповідного втручання у право власності відповідача на спірну квартиру і таке втручання у право мирного володіння майном є пропорційним відповідній меті.

Враховуючи викладене, доводи апеляційних скарг не знайшли свого підтвердження під час апеляційного розгляду справи, правильності висновків суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному судовому рішенні, вони не спростовують, а тому відхиляються апеляційним судом.

Відповідно до статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія апеляційного суду вважає, що рішення Дарницького районного суду міста Києва від 09 квітня 2024 року ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому правові підстави для задоволення апеляційних скарг відсутні.

Оскільки судове рішення залишено без змін, а апеляційні скарги представника ОСОБА_1 - адвоката Рибіцької Ю.Б. та АТ «Сенс Банк» без задоволення, то судовий збір сплачений апелянтами за подання апеляційних скарг не відшкодовується та покладається на осіб, які подали апеляційні скарги.

Керуючись статтями 367, 369, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Рибіцької Юлії Борисівни залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» залишити без задоволення.

Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 09 квітня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складання повного судового рішення 05 березня 2025 року.

Головуючий Г.І. Мостова

Судді Р.В. Березовенко

О.Ф. Лапчевська