Справа № 369/6119/24
Провадження № 2/369/5159/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.11.2025 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Фінагеєвої І. О.,

при секретарі Іларіонові І.О.,

за участю:

представника позивача Рябчун О.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу №369/6119/24 за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бюро малоповерхової забудови" про визнання попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок та будинку удаваним та застосування наслідків удаваного правочину, -

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2024 року представник позивача ОСОБА_1 адвокат Рябчун Олеся Дмитрівна звернулася до Києво-Святошинського районного суду Київської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бюро малоповерхової забудови" про визнання попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок та будинку удаваним та застосування наслідків удаваного правочину.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 24 липня 2017 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бюро малоповерхової забудови», було укладено попередній договір №1Ф-12/6 ННС купівлі-продажу земельних ділянок та будинку у м. Вишневе Києво-Святошинського району Київської області. Даний договір нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Герасимів Ю.В. та зареєстровано в реєстрі за №3774.

Так, у відповідності до умов попереднього договору сторони зобов`язались в майбутньому укласти основний договір (договори) купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна, а саме: - земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 з відповідними характеристиками; - індивідуальний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 із відповідними характеристиками. План будинку викладений в додатку №1 до попереднього договору і зазначає схему розташування будинку та земельних ділянок, планування самого будинку (першого, другого поверху та горища).

У відповідності до розділу 2 Попереднього договору Сторони узгодили ціну основного договору. Вартість земельної ділянки 208800,00 грн, що складає еквівалент 8000,00 доларів США. Вартість будинку 835000,00 грн., що складає еквівалент 32000,00 доларів США. Сторонами передбачено сплату даних коштів в якості забезпечувального платежу у відповідності до умов п.п. 2.3; 2.4 попереднього договору.

Як зазначає представник позивача, Кушнеров Федор умови попереднього договору виконав у повному обсязі, сплативши Відповідачу обумовлену суму договору в повному обсязі, що підтверджується копіями квитанцій та актом звірки взаємних розрахунків за період 24 липня 2017 року 25 вересня 2019 року між ТОВ «Бюро малоповерхової забудови» та ОСОБА_3 за договором №1Ф-12/6.

24 січня 2019 року між сторонами було укладено додаткову угоду №1 до попереднього договору №1Ф-12/6 ННС від 24 липня 2017 року, якою було змінено п. 4.1. Попереднього договору, а саме, що: «за домовленістю Сторін підписання та нотаріальне посвідчення основних договорів здійснюється після повного розрахунку Стороною-2, даний договір діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань»; п. 6.1. Попереднього договору, а саме, що: «Цей попередній договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами і діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань», а також частково змінено п. 1.2.2. Попереднього договору, а саме, що: «Введення будинку в експлуатацію 2 квартал 2019 року».

Позивач вважає, що вказаний договір є удаваним, оскільки укладався з метою приховання договору купівлі-продажу майнових прав, ціллю якого було зменшення бази оподаткування.

На думку позивача, умови оскаржуваного попереднього договору містять всі необхідні істотні умови договору купівлі-продажу майнових прав, а саме: - визначено, що Позивач сплачує відповідну суму коштів за конкретний будинок та земельні ділянки; - регламентовано, з якого моменту Позивач стає власником нерухомого майна; - чітко визначений сам будинок (кінцевий об`єкт), а саме: будівельна адреса об`єкта; номер приміщення згідно з будівельною нумерацією; площа загальна будинку; долучено до договору план (креслення) майбутнього будинку; площа земельних ділянок; їх цільове призначення; - визначена ціна будинку, земельних ділянок і порядок її сплати; - визначені строки будівництва, а також строки введення будинку в експлуатацію, строки передання нерухомого майна покупцю, строки оформлення права власності покупця на будинок та земельні ділянки.

На підставі викладеного, представник позивача просила суд:

Визнати попередній договір №1Ф-12/6 ННС купівлі-продажу земельних ділянок та будинку від 24 липня 2017 року, укладеним між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бюро малоповерхової забудови», , посвідченим приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Герасимів Ю.В. та зареєстрованим в реєстрі за №3774 удаваним правочином;

Застосувати до цивільно-правових відносин, які виникли з попереднього договору №1Ф-12/6 ННС купівлі-продажу земельних ділянок та будинку від 24 липня 2017 року, укладеним між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бюро малоповерхової забудови», , посвідченим приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Герасимів Ю.В. та зареєстрованим в реєстрі за №3774, який є удаваним правочином, правила щодо правочину договору купівлі-продажу майнових прав, який сторони насправді вчинили;

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Бюро малоповерхової забудови», , на користь ОСОБА_1 судові витрати.

Ухвалою судді Києво-Святошинського районного суду Київської області Волчка А.Я. від 12 квітня 2024 року провадження в справі було відкрито в порядку загального позовного провадження із призначенням підготовчого судового засідання.

Згідно розпорядження керівника апарату Києво-Святошинського районного суду Київської області Распутної Н.О. щодо повторного автоматичного розподілу справи № 87 від 09 січня 2025 року та протоколу повторного автоматичного розподілу судової справи між суддями від 15 січня 2025 року, який проведений відповідно до пунктів 2.3.49, 2.3.50 Положення про автоматизовану систему документообігу суду, дану справу передано для розгляду судді Фінагеєвій І.О.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 16 січня 2025 року прийнято до провадження цивільну справу та призначено підготовче судове засідання.

Протокольною ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 квітня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

Протокольною ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 18 листопада 2025 року клопотання представника позивача від 19 вересня 2025 року про долучення доказів до матеріалів справи було залишено без задоволення.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила задовольнити позовну заяву.

У судове засідання представник відповідача не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, причини неявки не повідомив. Відповідач на адресу суду відзиву на позовну заяву не подав, ухвалу суду про відкриття провадження у справі не отримав, вказана кореспонденція повернулася на адресу суду з відміткою працівника поштового зв`язку «адресат відсутній за вказаною адресою». Причини неможливості подати відзив суду не повідомив. Будь-яких заяв, клопотань станом на час прийняття рішення до суду не надходило.

Згідно ч. 8 ст. 178 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений законом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.

Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов таких висновків.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.

Судом з матеріалів справи встановлено, що 24 липня 2017 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бюро малоповерхової забудови», було укладено попередній договір №1Ф-12/6 ННС купівлі-продажу земельних ділянок та будинку. Даний договір посвідчено приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Герасимів Ю.В. та зареєстровано в реєстрі за №3774.

Відповідно до п. 1.1. Попереднього договору, сторони зобов`язались в майбутньому, в обумовлений п. 4.1 цього Попереднього договору строк, укласти і належним чином оформити договори купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна (надалі Основні договори) на умовах і в порядку, визначених цим Попереднім договором. Під «Основними договорами» Сторони розуміють два договори: договір купівлі-продажу земельних ділянок, вказаної в підпункті 1.2.1 пункту 1.2 цього Попереднього договору (надалі Основний договір купівлі-продажу Земельних ділянок) та договір купівлі-продажу будинку, вказаного в підпункті 1.2.2 пункту 1.2 цього Попереднього договору (надалі Основний договір купівлі-продажу Будинку).

Відповідно до п. 1.2. Попереднього договору, згідно Основних договорів, Сторона-1 (яка в Основних договорах буде продавцем) зобов`язується передати у власність Стороні-2 об`єкти нерухомого майна, вказані в п. 1.2. цього Попереднього договору (земельні ділянки та будинок), а Сторона-2 (яка в Основних договорах буде покупцем) зобов`язується їх прийняти та оплатити.

Відповідно до п.п. 1.2.1., 1.2.2. Попереднього договору, об`єктами нерухомого майна є: земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , з відповідними характеристиками визначеними у п. 1.2.1. Договору; індивідуальний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , з відповідними характеристиками визначеними у п. 1.2.2. Договору.

Розділом 2 Попереднього договору, сторони узгодили основні фінансові відносини за попереднім договором. Так, сторонами погоджено вартість земельної ділянки у розмірі 208 800,00 грн, що складає еквівалент 8 000,00 доларів США (п. 2.1.); вартість будинку у розмірі 835 000,00 грн., що складає еквівалент 32 000,00 доларів США (п. 2.2.).

Також погоджено порядок сплати гарантійних забезпечувальних платежів, зарахування яких до вартості земельної ділянки та будинку відбудеться при укладенні Основного договору.

На виконання умов, визначених у розділі 2 Попереднього договору, ОСОБА_3 сплатив на користь ТОВ «Бюро малоповерхової забудови» обумовлену суму договору в повному обсязі, що підтверджується копіями квитанцій та актом звірки взаємних розрахунків за період 24 липня 2017 року 25 вересня 2019 року між ТОВ «Бюро малоповерхової забудови» та ОСОБА_3 за договором №1Ф-12/6.

24 січня 2019 року між сторонами було укладено додаткову угоду №1 до попереднього договору №1Ф-12/6 ННС від 24 липня 2017 року, якою було змінено п. 4.1. Попереднього договору, а саме: «за домовленістю Сторін підписання та нотаріальне посвідчення основних договорів здійснюється після повного розрахунку Стороною-2, даний договір діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань»; п. 6.1. Попереднього договору, а саме: «Цей попередній договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами і діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань», а також частково змінено п. 1.2.2. Попереднього договору, а саме: «Введення будинку в експлуатацію 2 квартал 2019 року».

Предметом позову у справі, є вимоги про визнання удаваним спірного попереднього договору та застосування наслідків удаваного правочину, оскільки позивач стверджує, що насправді укладено договір купівлі-продажу майнових прав, а не попередній договір.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента, визначені умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Частиною 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

З матеріалів справи вбачається, що сторони уклали попередній договір, яким лише висловили свій намір на майбутнє, через певний проміжок часу, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Необґрунтоване ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України).

У ч. 1 ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Зі змісту укладеного сторонами Попереднього договору №1Ф-12/6 ННС купівлі-продажу земельних ділянок та будинку від 24 липня 2017 року, зокрема розділу 4 вбачається зобов`язання сторін протягом певного строку (у певний термін) укласти у майбутньому основний договір на відповідних умовах, у визначений сторонами час та місці. Крім того, проекти основних договорів мали бути узгоджені сторонами завчасно.

Відповідно до приписів ч. 1 ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили (ч. 2 ст. 235 ЦК України).

А тому такий правочин може бути визнаний судом недійсним лише у тому разі, коли буде встановлено, що правочин, який сторони насправді вчинили, не відповідає загальним вимогам, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Тобто за удаваним правочином обидві сторони свідомо, з певною метою, документально оформлюють один правочин, але насправді між ними встановлюються інші правовідносини.

Відповідно до ч. 1 ст. 202, ч. 3 ст. 203 ЦК України головним елементом угоди (правочину) є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, який підлягав встановленню судом у цій справі є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договорів та з`ясування питання про те, чи не укладені ці угоди з метою приховати іншу угоду та яку саме.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 26 червня 2019 року у справі №759/17395/15-ц (провадження №61-9297св18).

При укладенні удаваного договору воля сторін спрямована на встановлення інших цивільно - правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином. За удаваним правочином обидві сторони свідомо, з певною метою, документально оформлюють правочин, але насправді між ними встановлюються інші правовідносини. Розбіжність між волею та її зовнішнім виявом стає наслідком навмисних дій його учасників, які мають за мету одержання певної користі усіма або принаймні одним із них.

Приписами ст.ст. 12, 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками справи; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмету доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).

За загальним правилом тягар доказування удаваності правочину покладається на позивача.

Судом встановлено, що зміст спірного попереднього договору та тлумачення його положень (зокрема, з урахуванням однакового для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значень термінів) свідчать про те, що сторони лише висловили свій намір у майбутньому, а саме не пізніше 31 січня 2019 року укласти договір купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна.

В забезпечення виконання умов спірного договору позивач передав сплачував відповідачу погоджені сторонами гарантійні забезпечувальні платежі.

Сторони у спірному попередньому договору узгодили умови укладення основного договору купівлі-продажу, зокрема ціну нерухомого майна, строк та порядок його укладення.

Крім того, спірний попередній договір був підписаний його сторонами у присутності нотаріуса, і на час його підписання ними було досягнуто згоди з усіх істотних його умов, на момент укладання договору сторони володіли необхідним обсягом цивільної дієздатності та правоздатності.

З урахуванням наведеного, суд вважає, що позивачем належними та допустимими доказами не доведено наявності між ним та відповідачем інших цивільно-правових відносин, ніж ті, що передбачені попереднім договором, також не доведено, що у сторін настали інші права та обов`язки, ніж ті, що передбачені попереднім договором, а тому вказаний договір не може вважатись удаваним та визнаватись таким.

Крім того, попередній договір в силу своєї правової природи не є правочином, який породжує взаємні права та обов`язки сторін, спрямовані на реальне настання тих чи інших умов договору, він створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Отже, укладений між сторонами спірний договір за своєю правовою природою є саме попереднім договором про наміри укладення в майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна, який, відповідно, не породжує правових наслідків, пов`язаних із переходом права власності на спірне нерухоме майно.

Встановивши фактичні обставини справи, які мають значення для її вирішення, оцінивши докази у їх сукупності, суд доходить висновку, що позивачем належними, достатніми та допустимими доказами не доведено наявності між ним та відповідачем інших цивільно-правових відносин, ніж ті, що передбачені спірним попереднім договором. Також не доведено, що у сторін настали інші права та обов`язки, ніж ті, що передбачені попереднім договором, а тому вказаний договір не може вважатись удаваним та визнаватись таким. З огляду на зазначене суд доходить висновку про відмову у задоволенні позову.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 2, 4, 10, 12, 13, 76-81, 89, 141, 259, 263-265, 268, 352, 354, 355 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бюро малоповерхової забудови" про визнання попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок та будинку удаваним та застосування наслідків удаваного правочину, - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Київського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Повний текст рішення складено 01 грудня 2025 року.

Суддя: Інна ФІНАГЕЄВА