ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 березня 2025 року

м. Київ

справа № 344/7058/22

провадження № 61-8889св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д.,

суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І., Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Преміум лігал колекшн», Товариство з обмеженою відповідальністю «Нерухомість-закон та порядок»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Римарука Юрія Ігоровича на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 17 жовтня 2023 року, ухвалене у складі судді Антоняка Т. М., та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 08 травня 2024 року, прийняту у складі колегії суддів: Томин О. О., Бойчука І. В., Пнівчук О. В.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум лігал колекшн» (далі - ТОВ «Преміум лігал колекшн»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість-закон та порядок» (далі - ТОВ «Нерухомість-закон та порядок»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д. В. (далі - приватний нотаріус КМНО Пономарьова Д. В.), про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та скасування рішення приватного нотаріуса.

Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що 09 червня 2008 року між нею та Відкритим акціонерним товариством Комерційним банком «Надра» (далі - ВАТ КБ «Надра») укладено кредитний договір № 1254/2008, відповідно до якого банк надав їй кредит у розмірі 38 000,00 дол. США.

Також для забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором між нею та ВАТ КБ «Надра» укладено договір іпотеки, посвідчений 09 червня 2008 року приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Шевченко Е. В. та зареєстрований в реєстрі за № 541, згідно з умовами якого банку передано в іпотеку належне іпотекодавцю нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , що належить їй на праві власності на підставі свідоцтва про право на спадщину № 4-1305.

07 червня 2022 року їй стало відомо, що 01 лютого 2022 року між ТОВ «Преміум лігал колекшн» як продавцем та ТОВ «Нерухомість-закон та порядок» як покупцем укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д. В., зареєстрований у реєстрі за № 148.

Відповідно до пункту 1 цього договору купівлі-продажу продавець, діючи відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку», продав, а покупець купив нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 44,6 кв. м.

Також з цього договору випливає, що право на продаж квартири належить продавцю, в тому числі на підставі договору № GL3N217215_ПВ про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, посвідченого 30 квітня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравець О. О. за реєстровим № 2891, укладеного між ПАТ КБ «Надра» та ТОВ «Преміум лігал колекшн».

Тобто, ТОВ «Преміум лігал колекшн» як новий іпотекодержатель здійснило продаж належної їй на праві власності квартири у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» на користь ТОВ «Нерухомість-закон та порядок».

ОСОБА_1 вважала, що спірний договір купівлі-продажу було укладено з порушенням вимог частини першої статті 203 ЦК України, оскільки вона не отримувала від іпотекодержателя письмової вимоги про усунення порушення в не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Отже, іпотекодержателем не дотримано вимог, встановлених статтею 35 Закону України «Про іпотеку», та він не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, відповідно, не мав права укладати договір купівлі-продажу предмета іпотеки. Оскільки договір купівлі-продажу квартири укладено з порушенням вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку», то відповідно сторони цього правочину не дотрималися вимог частини першої статті 203 ЦК України, тому відповідно до частини першої статті 215 ЦК України наявні підстави для визнання цього договору недійсним.

У свою чергу, визнання судом недійсними правочинів, на підставі яких відбувався перехід права власності на предмет іпотеки, є підставою для скасування судом відповідного рішення державного реєстратора.

Ураховуючи викладене, ОСОБА_1 просила суд:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», що укладений 01 лютого 2022 року між ТОВ «Преміум лігал колекшн» та ТОВ «Нерухомість-закон та порядок», посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д. В., зареєстрований у реєстрі за № 148;

- скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Пономарьової Д. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 63189632 від 01 лютого 2022 року, згідно з яким право власності на квартиру АДРЕСА_1 , зареєстровано за ТОВ «Нерухомість-закон та порядок».

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 17 жовтня 2023 року, залишеним без змін постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 08 травня 2024 року, у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що ТОВ «Преміум лігал колекшн» було дотримано вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» та надіслано ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, зокрема шляхом продажу предмета іпотеки. Ці вимоги були надіслані як на зазначену в договорі іпотеки адресу місця проживання ОСОБА_1 , так і на адресу предмета іпотеки. Позивачка не надала доказів на спростування зазначеного.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводів

У червні 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Римарук Ю. І. подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального й процесуального права, просив суд скасувати рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 17 жовтня 2023 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 08 травня 2024 року і ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої та апеляційної інстанцій безпідставно не прийняли до уваги порушення ТОВ «Преміум лігал колекшн» вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки ОСОБА_1 не отримувала жодного листа від іпотекодержателя, а також жодного повідомлення від Акціонерного товариства «Укрпошта» (далі - АТ «Укрпошта») про їх надходження, тому відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у іпотекодержателя не було достатніх повноважень для прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, а приватному нотаріусу КМНО Пономарьовій Д. В. не було надано необхідних документів для проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру.

Також судами попередніх інстанцій не було застосовано положення закону щодо застосування тимчасового мораторію на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Підставою касаційного оскарження рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 17 жовтня 2023 року та постанови Івано-Франківського апеляційного суду від 08 травня 2024 року заявник зазначає неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, а саме застосування норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22).

Доводи особи, яка подала заперечення на відзив на касаційну скаргу

У серпні 2024 року ТОВ «Преміум лігал колекшн» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому зазначило, що ним було дотримано вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» та належним чином надіслано на адресу ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень кредитного договору. Також звернуло увагу на те, що оскаржуваний договір купівлі-продажу було укладено після втрати чинності Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Отже, просило суд залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін як такі, що ухваленні з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 24 червня 2024 року касаційну скаргу залишено без руху та надано строк для усунення недоліків касаційної скарги.

У липні 2024 року заявником у встановлений судом строк усунуто недоліки касаційної скарги.

Ухвалою Верховного Суду від 11 липня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.

У липні 2024 року до Верховного Суду надійшли матеріали справи.

Ухвалою Верховного Суду від 14 лютого 2025 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

09 червня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 1254/2008, відповідно до якого банк надав ОСОБА_1 кредит у розмірі 38 000,00 дол. США строком до 09 червня 2017 року.

Того ж дня на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки, посвідчений 09 червня 2008 року приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Шевченко Е. В. та зареєстрований в реєстрі за № 541.

За умовами цього договору іпотекодавцем передано банку в іпотеку нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 на праві власності на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, посвідченого 27 липня 2005 року державним нотаріусом Першої Івано-Франківської державної нотаріальної контори Анрусяк К. Ф. за реєстровим № 4-1305.

Відповідно до підпункту 5.1.6 пункту 5.1 договору іпотеки іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку виконання зобов`язання (або тієї чи іншої його частини) воно не буде виконане.

Згідно з пунктом 7.4 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

30 квітня 2020 року ПАТ «КБ «Надра» відступило ТОВ «Преміум лігал колекшн» право вимоги за кредитним договором від 09 червня 2008 року № 1254/2008 та іпотечним договором від 09 червня 2008 року на підставі договору про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги № GL3N217215_ПВ.

17 червня 2020 року на адресу ОСОБА_1 , зазначену в кредитному договорі і договорі іпотеки як місце реєстрації ( АДРЕСА_3 ), та на адресу предмета іпотеки ( АДРЕСА_2 ) від імені ТОВ «Преміум лігал колекшн» як нового кредитора та іпотекодержателя направлена вимога від 04 травня 2020 року № 221 про усунення порушень, а саме: погашення заборгованості за кредитним договором, що утворилася станом на 30 квітня 2020 року в розмірі 56 218,12 дол. США, що за курсом Національного банку України становить 1 516 281,40 грн.

Також зазначено, що у разі невиконання цієї вимоги у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором буде у примусовому порядку звернуте стягнення на предмет іпотеки.

При цьому ТОВ «Преміум лігал колекшн» залишає за собою право на власний розсуд вибрати спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зазначені поштові відправлення ОСОБА_1 не отримала, вони повернуті поштовим відділенням на адресу ТОВ «Преміум лігал колекшн» з відміткою поштового відділення «за закінченням терміну зберігання».

23 вересня 2020 року ОСОБА_1 на адресу, зазначену в кредитному договорі і договорі іпотеки як місце реєстрації ( АДРЕСА_3 ), та на адресу предмета іпотеки ( АДРЕСА_2 ) від імені ТОВ «Преміум лігал колекшн» повторно направлено вимогу про усунення порушень кредитного договору із повідомленням про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання зобов`язань.

Вказані поштові відправлення теж не були отримані ОСОБА_1 та були повернуті поштовим відділенням на адресу ТОВ «Преміум лігал колекшн» з відміткою «за закінченням терміну зберігання».

01 лютого 2022 року між ТОВ «Преміум лігал колекшн» як продавцем та ТОВ «Нерухомість-закон та порядок» як покупцем укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д. В., зареєстрований в реєстрі за № 148.

Відповідно до пункту 1 цього договору купівлі-продажу продавець, діючи відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку», продав, а покупець купив нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 44,6 кв. м, яка належить ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, посвідченого 27 липня 2005 року державним нотаріусом Першої Івано-Франківської державної нотаріальної контори Анрусяк К. Ф. за реєстровим № 4-1305.

Право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить продавцю як іпотекодержателю на підставі договору іпотеки, посвідченого 09 червня 2008 року приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Шевченко Е. В. та зареєстрованого в реєстрі за № 541, укладеного 09 червня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 , який містить іпотечне застереження; договору № GL3N217215_ПВ про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, посвідченого 30 квітня 2020 року приватним нотаріусом КМНО Кравець О. О. за реєстровим № 2891, укладеного 30 квітня 2020 року між ПАТ КБ «Надра» та «Преміум лігал колекшн».

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 07 червня 2022 року № 302199549 на підставі договору купівлі-продажу від 01 лютого 2022 року зареєстровано право приватної власності ТОВ «Нерухомість-закон та порядок» на квартиру АДРЕСА_4 , рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 63189632 від 01 лютого 2022 року, приватний нотаріус КМНО Пономарьова Д. В.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Римарука Ю. І. не підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої, четвертої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставами для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Наведена норма спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення, або особиста доставка на адресу іпотекодавця.

За змістом статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

У справі, що переглядається в касаційному порядку, судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, не спростовано матеріалами справи та сторонами те, що відповідно до підпункту 5.1.6 пункту 5.1, пунктів 7.4, 7.5 договору іпотеки сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку виконання зобов`язання (або тієї чи іншої його частини) воно не буде виконане. Звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Іпотекодержатель має право на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених пунктом 7.4 цього договору.

Отже, сторони досягли домовленості про позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі шляхом продажу іпотекодержателем від власного імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

На виконання зазначених вимог 17 червня 2020 року та повторно 23 вересня 2020 року ТОВ «Преміум лігал колекшн» направило ОСОБА_1 як боржнику та іпотекодавцю на адресу, зазначену в кредитному договорі і договорі іпотеки як місце реєстрації ( АДРЕСА_3 ), та на адресу предмета іпотеки ( АДРЕСА_2 ) вимоги про усунення порушень.

У вимогах зазначено, що відповідно до вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_1 має виконати порушені зобов`язання, зокрема, погасити заборгованість за кредитним договором, що утворилася станом на 30 квітня 2020 року, в розмірі 56 218,12 дол. США, що за курсом НБУ становила 1 516 281,40 грн, у не менш ніж тридцятиденний строк, та попереджено про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Крім того, у вимогах зазначалося, що у разі невиконання даних вимог у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором буде в примусовому порядку звернуто стягнення на предмет іпотеки. При цьому ТОВ «Преміум лігал колекшн» залишило за собою право на власний розсуд вибрати спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.

Факт надіслання таких вимог підтверджується поштовими квитанціями, описами вкладення в «Укрпошта стандарт», списками згрупованих поштових відправлень «Укрпошта стандарт» з описом вкладень.

Ураховуючи викладене, колегія суддів Верховного Суду погоджується із висновком суду першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, про те, що ТОВ «Преміум лігал колекшн» дотрималось вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» та надіслано ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, зокрема шляхом продажу предмета іпотеки.

Ці вимоги були надіслані як на зазначену в договорі іпотеки адресу місця реєстрації/проживання ОСОБА_1 , так і на адресу предмета іпотеки.

Та обставина, що надіслані рекомендованим листом вимоги двічі з кожної адреси були повернуті поштовим відділенням на адресу ТОВ «Преміум лігал колекшн» з відміткою «за закінченням терміну зберігання», свідчить про те, що іпотекодавець ОСОБА_1 мала отримати ці вимоги або за адресою своєї реєстрації, або за адресою предмета іпотеки, але не отримала внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Доводи на спростування зазначеного, що навела позивачка, не знайшли свого підтвердження належними та допустимими доказами.

Також колегія суддів Верховного Суду не бере до уваги доводи касаційної скарги представника ОСОБА_1 - адвоката Римарука Ю. І. про незастосування судами попередніх інстанцій тимчасового мораторію на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження, з огляду на таке.

Відповідно до Закону України від 15 березня 2022 року № 2120-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України Верховна Рада України постановила розділ VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку» доповнити пунктом 5-2 такого змісту:

«5-2. У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об`єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону».

Однак, предмет позову у цій справі - визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного 01 лютого 2022 року між ТОВ «Преміум лігал колекшн» та ТОВ «Нерухомість-закон та порядок», хоча і в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», однак до введення в Україні воєнного стану.

Іпотекодержатель вимог про виселення із спірної квартири у цій справі не заявляв.

Відповідно до частин першої-другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Таким чином, суди першої та апеляційної інстанцій дослідили всі наявні у справі докази у їх сукупності та співставленні, надали їм належну оцінку, правильно визначили характер спірних правовідносин і норми права, які підлягали застосуванню до цих правовідносин, і дійшли обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову.

Висновки судів першої та апеляційної інстанцій, з урахуванням встановлених у цій справі обставин, не суперечать висновкам Верховного Суду, на які містяться посилання в касаційній скарзі.

Інші доводи касаційної скарги є ідентичними доводам апеляційної скарги та зводяться до переоцінки доказів, що згідно з положеннями статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18)).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно з частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції ухвалена з додержанням норм матеріального та процесуального права і підстави для задоволення касаційної скарги відсутні.

Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, то відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України в такому разі розподіл судових витрат не проводиться.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Римарука Юрія Ігоровича залишити без задоволення.

Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 17 жовтня 2023 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 08 травня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник
Судді: І. Ю. Гулейков Б. І. Гулько Г. В. Коломієць Р. А. Лідовець