Житомирський апеляційний суд
Справа №272/829/24 Головуючий у 1-й інст. Чуб І. А.
Категорія 23 Доповідач Григорусь Н. Й.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 березня 2025 року м. Житомир

Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Григорусь Н.Й.

суддів Борисюка Р.М., Павицької Т.М.

з участю секретаря

судового засідання Журавської Д.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Житомирі цивільну справу № 272/829/24 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки

за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 - адвоката Яремчука Олега Васильовича на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 16 грудня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Чуб І.А. у м.Андрушівці,

в с т а н о в и в :

У липні 2024 року адвокат Удод П.М. в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду із названим позовом, у якому просив:

- розірвати договір оренди земельної ділянки площею 3,3887 га, кадастровий номер :04:000:0040, яка розташована в адміністративних межах Волосівської сільської ради Андрушівського району (нині - Бердичівський район) Житомирської області між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , укладений 13 травня 2014 року, зареєстрований у Реєстраційній службі Андрушівського РУЮ за № 5714715 20 травня 2014 року;

- зобов`язати відповідача повернути земельну ділянку площею 3,3887 га, за кадастровим номером :04:000:0040, яка розташована в адміністративних межах Волосівської сільської ради Андрушівського району (нині - Бердичівський район) Житомирської області шляхом підписання акта приймання-передачі.

В обґрунтування позову зазначив, що 13.05.2014 між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 3,3887 га, під кадастровим номером :04:000:0040, який зареєстрований 20.05.2014 у Реєстраційній службі Андрушівського РУЮ за № 5714715. Відповідно до п. 8 договору строк його дії становить 15 років. Укладаючи договір оренди земельної ділянки, сторони в пункті 36 погодили, що перехід права власності на земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору.

На підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2024 за № 946 ОСОБА_1 набув право власності на дану земельну ділянку, речові права на яку зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 26.04.2024 року ОСОБА_1 направив на адресу ОСОБА_2 повідомлення про набуття права власності на спірну земельну ділянку та небажання продовжувати договірні відносини згідно договору оренди земельної ділянки від 13.05.2014 року. 15.06.2024 року ОСОБА_2 надав відповідь, в якій заперечив щодо розірвання договору оренди з підстав, на які послався заявник, та зазначив про можливість розірвання договору тільки в судовому порядку.

Посилаючись на вказані обставини, просив задовольнити позовні вимоги та стягнути із відповідача понесені судові витрати.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 16 грудня 2024 року позов задоволено у повному обсязі та вирішено питання відшкодування судових витрат.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_2 адвокат Яремчук О.В., посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального права, не дослідження всіх обставин справи та неправильне тлумачення змісту договору оренди, просить рішення суду скасувати і ухвалити нове про відмову у задоволенні позову.

На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що відповідно до ч. 5 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на земельну ділянку не є підставою для зміни умов та припинення договору оренди, а інших підстав для розірвання договору оренди, ніж зміна власника земельної ділянки, позивачем не вказано. Обґрунтування права позивача в односторонньому порядку розірвати даний договір на підставі п. 36 цього договору, є хибними, оскільки відповідне право належить орендарю, а не орендодавцю.

В судовому засіданні адвокат Яремчук О.В. доводи апеляційної скарги підтримав та просив її задовольнити.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та адвокат Удод П.М. доводи апеляційної скарги вважали необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідно до частин першої, другої, четвертої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Розглянувши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що рішення місцевого суду не відповідає зазначеним вище вимогам цивільного процесуального законодавства України.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що в п. 36 договору оренди земельної ділянки від 13.05.2014 передбачено, що перехід права власності на земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Сторони договору мають рівні права, тому поширення дії вказаної умови договору відповідачем лише на орендаря є безпідставним, отже керуючись п. 36 умов договору оренди землі, нормами цивільного законодавства України, Закону України «Про оренду землі» вказаний вище договір оренди землі від 13.05.2014 слід розірвати, а земельну ділянку повернути власнику.

Колегія суддів не погоджується із таким висновком місцевого суду, з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 13 травня 2014 року між ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,3887 га, кадастровий номер :04:000:0040, що розташована на території Новокотельнянської сільської ради Андрушівського району Житомирської області (а.с. 5), який зареєстрований у Реєстраційній службі Андрушівського РУЮ за № 5714715 20.05.2014 (а.с. 11).

Відповідно до п. 8 згаданого договору, його укладено на 15 років.

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 44).

Земельна ділянка площею 3,3887 га, під кадастровим номером - :04:000:0040 була передана в користування за актом прийому передачі земельної ділянки (а.с. 8).

За змістом пункту 47 договору після закінчення договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Відповідно до п. 33 договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У випадку недосягнення згоди щодо змін умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Згідно із п. 36 даного договору «Розірвання договору в односторонньому порядку допускається з ініціативи Орендаря за умови обов`язкового попередження Орендодавця за три місяці.

-Перехід права власності на земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація Орендаря є підставою для змін умов або розірвання цього договору» (а.с. 6).

З 05.04.2024 позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,3887га, під кадастровим номером - :04:000:0040, яка розташована в адміністративних межах Волосівської сільської ради Андрушівського району (Бердичівський район) Житомирської області, згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.04.2024 № 946, речові права на яку зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав №54452737 від 05.04.2024 (а.с. 11).

Відповідно до заяви-повідомлення від 26 квітня 2024 року, ОСОБА_1 звернувся до ОСОБА_2 із інформацією про перехід права власності на земельну ділянку та повідомив, що не бажає продовжувати договірні відносини згідно договору оренди земельної ділянки від 13 травня 2014 року, а також запропонував повернути йому дану земельну ділянку і сплатити кошти за користування останньою (а.с. 9).

ОСОБА_2 із посиланням на норми ч. 3 ст. 9, ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ч. 1 ст. 148-1 Земельного кодексу України відмовив позивачу у задоволенні згаданих вимог та запропонував вирішити спір у судовому порядку (а.с. 10).

Предметом позовних вимог ОСОБА_1 у цій справі є вимога про розірвання договору оренди землі від 13.05.2014, укладеного між ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_2 , і передача земельної ділянки позивачеві.

Звертаючись до суду з указаним позовом, ОСОБА_1 посилався на те, що при укладенні згаданого договору оренди земельної ділянки сторони в пункті 36 погодили, що перехід права власності на спірну земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору, тому він як новий власник земельної ділянки бажає скористатись цим правом та розірвати даний договір, а також вимагає повернути йому земельну ділянку.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У частині першій статті 627 ЦК України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно із частиною першою статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Частиною другою цієї статті встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Стаття перша Закону України «Про оренду землі» визначає оренду землі як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За приписами частини першої статті 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із частинами третьою, четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

За змістом статті 32 Закону України «Про оренду землі», перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Як вище зазначалось, пункт 36 договору оренди земельної ділянки від 13 травня 2014 року передбачає, що «Розірвання договору в односторонньому порядку допускається з ініціативи Орендаря за умови обов`язкового попередження Орендодавця за три місяці.

-Перехід права власності на земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація Орендаря є підставою для змін умов або розірвання цього договору» (а.с. 6).

Даний пункт розміщений у розділі «Зміна умов договору і припинення його дії», який у свою чергу складається із пунктів 33, 34, 35, 36, якими передбачено конкретні підстави для припинення цього договору, в тому числі і шляхом його розірвання.

Пункт 36 договору надає право в односторонньому порядку на зміну або розірвання договору при переході права власності до другої особи саме Орендарю.

Графологічна та смислова конструкція викладення п. 36 договору не допускає двоякого тлумачення його змісту.

Вказаний договір укладено за вільного волевиявлення сторін, він скріплений підписами сторін та відображає волю сторін на час його укладення, що не оспорюється позивачем. Первісний орендодавець цей договір не оскаржувала, а позивач при набутті права власності на спірну земельну ділянку в порядку купівлі-продажу повинен був розуміти усі умови та ризики, пов`язані із реалізацією свого права власності внаслідок перебування земельної ділянки в оренді іншої особи.

За таких обставин, коли сама по собі зміна власника орендованої земельної ділянки не є безумовною та самостійною підставою для розірвання договору оренди землі новим власником, а умови діючого договору оренди не містять такої підстави, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для задоволення даного позову.

Посилання місцевого суду та застосування ним правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду у постанові від 23 травня 2018 року (справа №647/1460/17), у постановах від 05 лютого 2020 року (справа № 624/423/16-ц), від 17 квітня 2020 (справа № 402/204/18), від 20 червня 2020 (справа № 402/99/18), ухвалі від 25 лютого 2021 року (справа № 273/1175/20), є необґрунтованими, оскільки правовідносини у вказаних справах та у справі, яка є предметом апеляційного перегляду, не є подібними, оскільки у цій справі встановлено, що за умовами договору оренди земельної ділянки не передбачено його розірвання з ініціативи орендодавця в односторонньому порядку у разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи.

Висновок суду першої інстанції, що сторони договору мають рівні права, тому вказана умова договору (п. 36 договору) поширюється не лише на орендаря, є неприйнятним, оскільки цим суд на власний розсуд змінює прописані сторонами і узгоджені ними домовленості, що закріплені означеним договором.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Зважаючи на викладене, апеляційний суд дійшов висновку, що доводи апеляційної скарги є обґрунтованими.

Відповідно до частини 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції, через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права на підставі частини 1 статті 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 відмовити.

Згідно ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки судом ухвалено рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , то судові витрати, понесені в зв`язку з розглядом справи, слід залишити за позивачем.

З урахуванням висновку апеляційного суду про скасування рішення та ухвалення нового про відмову в задоволенні позовних вимог, з позивача ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню судовий збір в розмірі 1816,80 грн та 2000 грн витрат по оплаті правничої допомоги, а всього 3816,80 грн.

З огляду на наведене, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню в порядку п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України із ухваленням нового про відмову у задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 258, 259, 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Яремчука Олега Васильовича задовольнити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 16 грудня 2024 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки.

Стягнути з ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , 1816,80 грн витрат по сплаті судового збору та 2000 грн витрат по оплаті правничої допомоги, а разом 3816,80 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Судді

Повний текст постанови складений 06 березня 2025 року.