Справа № 467/1121/24
Провадження № 2/467/19/25
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

10.03.2025 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі: головуючого - судді Кологривої Т.М.,

за участю секретаря судового засідання Романенко Т.І.,

представника позивача Рибакової Л.А.,

представника відповідача Ніколаєнко О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в с-щі Арбузинка цивільну справу за позовною заявою, поданою адвокатом Рибаковою Людмилою Анатоліївною в інтересах ОСОБА_1 до фермерського господарства «Терра» про розірвання договорів оренди земельних ділянок

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2024 року адвокат Рибакова Л.А. в інтересах ОСОБА_1 звернулася до суду з позовною заявою до фермерського господарства «Терра» про розірвання договорів оренди земельних ділянок, мотивуючи свої вимоги тим, що позивач є власником двох земельних ділянок площами 1.1129 га та 5.0001 га, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташованих в межах території Іванівської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області у порядку спадкування за заповітом після смерті ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . 21 січня 2014 року між ОСОБА_2 та фермерським господарством «Терра» було укладено два договори оренди земельних ділянок, які успадкував позивач, строком на 49 років. Померла за своє життя неодноразово повідомляла позивача про те, що відповідач не виплачує орендну плату за оренду землі. Також, відповідачем не виплачено позивачу орендну плату за 2021-2023 роки. З приводу невиплати орендної плати позивач звертався до голови фермерського господарства, однак орендну плату на час звернення з позовом до суду не виплачено. Посилаючись на те, що відповідач у порушення умов договорів про сплату орендної плати систематично не виконує обов`язку орендаря щодо виплати орендної плати за договорами оренди за 2021-2023 роки та не виплатив позивачу орендну плату за вказаний період, представник позивача прохала розірвати договори оренди земельних ділянок, укладені 21 січня 2014 року між ОСОБА_2 та відповідачем щодо земельних ділянок площами 1.1129 га та 5.0001 га.

Ухвалою судді Арбузинського районного суду Миколаївської області Кологривої Т.М. від 05 серпня 2024 року по справі відкрито загальне позовне провадження та призначено справу до розгляду.

Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 09 вересня 2024 року за клопотанням позивача з Державної податкової служби Головного управління ДПС у Миколаївській області (вул. Лягіна, 6 м.Миколаїв, 54001) витребувано відомості з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків за період з 01 січня 2017 року по 31 грудня 2023 року відповідно до Податкових розрахунків сум доходу, нарахованого(сплаченого) на користь фізичної особи ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ІПН НОМЕР_1 і сум утриманого з них податку(форма № 1ДФ), які були сплачені податковим агентом фермерське господарство «ТЕРРА» (ідентифікаційним код 32119700, адреса: 55300, Миколаївська область, Первомайський район, с-ще Арбузинка, вул. Олега Ольжича, 105, кв.6).

Відповідачем фермерським господарством «Терра» подано відзив по справі, в якому відповідач прохав відмовити у задоволенні позовної заяви, посилаючись на те, що за умовами укладених договорів оренди землі 21 січня 2014 року між ОСОБА_2 та фермерським господарством «Терра» відповідач повинен сплачувати орендодавцю орендні плату у розмірі 3 відсотка, що становить за кожним з договорів оренди відповідно 508 грн. 44 к. та 2284 грн. 37 к. Відповідачем померлій ОСОБА_2 було виплачено орендну плату: у 2016 році відповідно 1016 грн. 32 к. за два роки поспіль з переплатою за рік оренди та 6853 грн. 11 к. за три роки поспіль з переплатою в два роки (всього 8050 грн.); у 2017 році - відповідно 1016 грн. 32 к. за два роки поспіль з переплатою за рік оренди та 6853 грн. 11 к. за три роки поспіль з переплатою в два роки (всього 8050 грн.); у 2020 році - відповідно 2415 грн. за п`ять років поспіль з переплатою за чотири роки оренди та 16100 грн. за сім років поспіль з переплатою за шість років (всього 18515 грн.). Посилаючись на те, що за вказаними договорами оренди землі орендна плата виплачена померлій наперед більш, ніж на 10 років, заборгованість по орендній платі перед позивачем відсутня. В усній формі позивач повідомив відповідача про успадкування земельних ділянок та надав реєстраційний номер облікової картки платника податку. Платіжних реквізитів для виплати орендної плати позивач не надав, повідомлення про набуття ним у власність земельних ділянок рекомендованим листом відповідачу не направив.

У судовому засіданні представник позивача підтримала заявлені позовні вимоги.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову, пояснила, що позивачем у визначеному законодавством порядку не було повідомлено орендаря про зміну власника земельних ділянок (ст. 148-1 Земельного Кодексу України). Орендна плата виплачена померлій наперед по двом договорам оренди землі. Документи по виплаті померлій орендної плати за 2014, 2015, 2018, 2019 роки не збереглися. У 2016 році померлій виплачено орендну плату у розмірі 8050 грн., у 2017 році 8050 грн., у 2020 році 2415 грн. та 16100 грн. Позивачу ОСОБА_1 орендна плата у 2021-2023 роках фактично не виплачувалась. Податковій за вказані роки надавалась інформація про виплату позивачу орендної плати для того, щоб сплатити податок і щоб податкова не знайшла порушень.

Вислухавши представників сторін, вивчивши матеріали справи, суд приходить до наступного.

ОСОБА_2 21 січня 2014 року було укладено договір оренди землі з фермерським господарством «Терра» на строк 49 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, за умовами якого в оренду була передана земельна ділянка площею 1.1129 га. Вказаний договір зареєстровано Арбузинським районним управлінням юстиції 20 січня 2014 року (номер запису про право 4395175). Пунктами 9-11 вказаного договору визначено, що орендна плата сплачується орендарем у розмірі 508 грн. 44 к. у рік, що складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у строк не пізніше 01 грудня кожного року.

Крім того, ОСОБА_2 21 січня 2014 року було укладено договір оренди землі з фермерським господарством «Терра» на строк 49 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, за умовами якого в оренду була передана земельна ділянка площею 5.0001 га. Вказаний договір зареєстровано Арбузинським районним управлінням юстиції 20 січня 2014 року (номер запису про право 4393856). Пунктами 9-11 вказаного договору визначено, що орендна плата сплачується орендарем у розмірі 2284 грн. 37 к. у рік, що складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у строк не пізніше 01 грудня кожного року.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.

З витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №№ 262786680, 262793213 від 23 червня 2021 року вбачається, що позивач ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 5.0001 га з кадастровим номером :13:000:0464 та земельної ділянки площею 1.1129 га з кадастровим номером :13:000:0463, розташованих в межах території Іванівської сільської ради Арбузинського району Миколаївської області та призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на підставі свідоцтв про право на спадщину за заповітом, виданих 23 червня 2021 року приватним нотаріусом Каховського районного нотаріального округу Херсонської області Коршуновим Р.В.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною четвертою статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 (провадження №12-19гс24) прийшла до висновку, що «правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати)».

Відповідно до вимог статей 76, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Згідно відомостей про виплату орендної плати, досліджених у судовому засіданні, ОСОБА_2 отримала за 2016 рік орендну плату у розмірі 8050 грн., у 2017 році розмір отриманої орендної плати неможливо визначити, оскільки відомість №1 від без числа та місяця за 2017 рік містить виправлення, за 2020 рік - орендну плату у розмірі 2415 грн. і 16100 грн.

За інформацією, наданою у відповідь на ухвалу суду про витребування доказів Головного управління ДПС у Миколаївській області Державної податкової служби України у період з 1 січня 2017 року по 1 січня 2024 року ОСОБА_2 отримала дохід від надання майна в оренду від фермерського господарства «Терра»:

у 2017 році у 2 кварталі 10000 грн., сума податку на доходи фізичних осіб, перерахованого, 1800 грн.;

у 2018 році у 3 кварталі 10000 грн., сума податку на доходи фізичних осіб, перерахованого, 1800 грн.;

у 2019 році у 2 кварталі 3000 грн., сума податку на доходи фізичних осіб, перерахованого, 540 грн.;

у 2019 році у 4 кварталі 23000 грн., сума податку на доходи фізичних осіб, перерахованого, 4680 грн.;

у 2020 році у 3 кварталі 23000 грн., сума податку на доходи фізичних осіб, перерахованого, 4140 грн.

За вказаних обставин, твердження представника відповідача про виплату померлій ОСОБА_2 орендної плати наперед більш ніж за 10 років до дня смерті останньої не підтверджується наданими суду доказами так як доказів про виплату орендної плати померлій за 2014, 2015, 2018, 2019 роки відповідачем суду не надано. Інформація з податкової служби про виплати орендної плати померлій ОСОБА_2 не відповідає змісту відомостям про виплату орендної плати, дослідженим у судовому засіданні, та не може бути по даній справі належним доказом її виплати орендарю.

Зі змісту інформації, отриманої з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу у період з 1 кварталу 2021 року по 4 квартал 2023 року по позивачу ОСОБА_1 вбачається, що фермерське господарство «ТЕРРА» у серпні 2021 року нарахувало та виплатило останньому орендну плату у розмірі 23000 грн., у вересні 2022 року 28571 грн. 43 к., у травні 2023 року - 28571 грн. 43 к., у липні 2023 року - 28571 грн. 43 к.

Однак, у судовому засіданні представники обох сторін стверджували про те, що позивачу ОСОБА_1 орендна плата за 2021-2023 роки фактично не виплачувалась.

За такого, суд вважає, що надана відповідачем фермерським господарством «ТЕРРА» до органів податкової служби інформація про фактичну виплату орендної плати ОСОБА_1 за 2021-2023 роки є недостовірною та здійснена з порушенням правил ведення бухгалтерського обліку. Тому суд її не приймає як доказ отримання позивачем орендної плати за вказані роки.

На підставі викладеного суд прийшов до висновку про те, що фермерське господарство «ТЕРРА» має перед позивачем ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі по спірним договорам оренди землі за 2021-2023 роки.

Разом з цим, Цивільний кодекс України серед інших загальних засад цивільного законодавства визначає таку засаду як добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК України) як певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідних правовідносин. Особа, яка заявила до іншої особи вимогу щодо дотримання вимог законодавства та договору і сама повинна діяти добросовісно.

Зі спірних договорів оренди землі вбачається, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи-орендаря переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем. Такий же зміст міститься у статті 7 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частин першої, третьої статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Отже, законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.

Між тим, як вбачається з матеріалів справи позивач не надав доказів того, що він після отримання у власність земельних ділянок після смерті орендодавця звертався до орендаря з повідомленням про зміну власника, а також сплати орендної плати.

Посилання представника позивача на те, що сторони багато років знають одне одного особисто, останньому було відомо про те, хто є спадкоємцем після смерті ОСОБА_4 , оскільки позивач був уповноваженою особою при укладенні договорів оренди землі, також відповідач за 2021 - 2023 роки сплатив податок за позивача, суд відхиляє, оскільки позивач не направив письмове повідомлення, передбачене статтею 148-1 ЗК України за адресою орендаря, вказаною в договорі оренди.

Отже, якщо б позивач виконав свій обов`язок щодо направлення орендарю повідомлення про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надав інформацію, що дозволила б орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, то можна було б стверджувати, що він добросовісно виконав усі свої обов`язки щодо повідомлення орендаря про зміну власника земельної ділянки і мав очікувати виконання відповідачем вже його обов`язку, а саме: сплати орендної плати.

І тільки після вчинення вказаного, якщо б відповідач не виконав обов`язок зі сплати орендної плати два рази або більше, позивач міг б поставити питання про розірвання договору.

Отже, наведе свідчить про відсутність винної поведінки відповідача у невиплаті орендної плати за спірним договором, а тому підстави для розірвання спірних договорів оренди землі відсутні.

На підставі викладеного суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 4, 10, 12, 13, 76-81, 263-265 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позовної заяви, поданої адвокатом Рибаковою Людмилою Анатоліївною в інтересах ОСОБА_1 до фермерського господарства «Терра» про розірвання договорів оренди земельних ділянок, відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене до Миколаївського апеляційного суду через Арбузинський районний суд Миколаївської області на протязі 30 днів з дня отримання його копії.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Т.М.Кологрива