ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

11 березня 2025 року м. Херсон

Єдиний унікальний номер справи: 766/13275/20

Номер провадження: 22-ц/819/174/25

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Склярської І.В.,

суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.,

секретар Вєрємєєнко В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» на рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 17 грудня 2024 року у складі судді Рядчої Т.І., у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства « Альфа Банк» , правонаступником якого є Акціонерне товариство «Сенс Банк», державного реєстратора Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського Олександра Вікторовича, треті особи: Виконавчий комітет Дніпровської районної у місті Херсоні ради Служба у справах дітей, приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Волкодав Валентина Геронтіївна, приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Орлова Галина Дмитрівна про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, та скасування запису про право власності,

встановив:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

В серпні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», державного реєстратора Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського Олександра Вікторовича, треті особи: Виконавчий комітет Дніпровської районної у місті Херсоні ради Служба у справах дітей, приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Волкодав Валентина Геронтіївна, приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Орлова Галина Дмитрівна в якому просив:

-визнати протиправним та скасувати рішення Держаного реєстратора Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського Олександра Вікторовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер запису 51502600 від 06.03.2020 року, про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - чотирикімнатна квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 70,6 кв.м., житловою площею 44,8 кв.м., за АКЦІОНЕРНИМ ТОВАРИСТВОМ "АЛЬФА-БАНК", (, країна реєстрації: Україна, адреса: Україна, 03150, м. Київ, вулиця Велика Васильківська, будинок 100),

-скасувати запис про право власності за номером 35831186 (Розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) від 03 березня 2020 року, Державний реєстратор: Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського Олександра Вікторовича, про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - чотирикімнатна квартиру АДРЕСА_2 , за АКЦІОНЕРНИМ ТОВАРИСТВОМ "АЛЬФА-БАНК".

В обґрунтування позову зазначив, що 07 вересня 2006 року між ним та Акціонерним-комерційним банком соціального розвиту «Укрсоцбанк» Херсонської обласної філії АКБ «Укрсоцбанк» в особі заступника керуючого Журавльової Аліни Леонідівни був укладений кредитний договір №Ф060788П від 07.09.2006.

На забезпечення виконання зобов`язання за вказаним кредитним договором, між тими самими сторонами було укладено іпотечний договір №02-23- Ф060788П-1581 від 07.09.2006, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського нотаріального округу Волкодав В.Г., за умовами якого позивач передав банку нерухоме майно квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (строк виконання основного зобов`язання 06.09.2021, розмір основного зобов`язання 27 000 доларів США).

Також, вказав, що 21 листопада 2007 року між ним та Акціонерним-комерційний банк соціального розвиту «Укрсоцбанк» Херсонської обласної філії АКБ «Укрсоцбанк» укладено кредитний договір №Ф070900П.

На забезпечення виконання зобов`язання за вказаним кредитним договором було укладено іпотечний договір №02-23-Ф070900П-1815 від 21.11.2007, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Орловою Г.Д., за умовами якого позивач передав в іпотеку банку нерухоме майно квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (строк виконання основного зобов`язання 20.11.2022, розмір основного зобов`язання 73 000 гривень).

19 серпня 2020 року йому стало відомо, що власником належної йому квартири значиться Акціонерне товариство «Альфа-Банк».

Рішенням Державного реєстратора Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського Олександра Вікторовича про державну реєстрацію прав обтяжень індексний номер запису 51502600 від 06.03.2020, за яким право власності на квартиру було зареєстровано за Акціонерним товариством «Альфа-Банк» на підставі іпотечного договору від 07 вересня 2006 року. Проте, жодного повідомлення про вказану перереєстрацію права власності на квартиру на його адресу не надходило.

Обставинами, які є підставою звернення з позовними вимогами також зазначив ( за порядком викладеним у позові):

-державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію права власності без підтвердження як факту укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, так і завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги та повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог;

-право власності на квартиру за відповідачем зареєстровано з порушенням вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» оскільки квартира виступає предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, використовується, як постійне місце проживання позичальника та членами його родини, про що, зокрема, підтверджується інформаційною довідкою Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та загальна площа не перевищує 140 кв. метрів;

- державний реєстратор не перевірив наявності заборгованості, невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання та не витребував основний пакет документів для здійснення такої реєстрації;

- на дату прийняття рішення в Державному реєстрі прав на нерухоме майно актуальною була інформація про наявність обтяжень, а саме - арешт нерухомого майна квартири що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що є предметом іпотеки, яке на даний час не скасовані, що є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте;

- без відома та письмової на то згоди, він (як власник майна) був позбавлений права володіння та користування квартирою; без належної правової підстави, була проведене незаконна перереєстрація права власності на вказану квартиру, в якій проживають та зареєстровані позивач та члени його родина, зокрема, неповнолітня дитина ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ;

- йому не відомо коли та на підставі яких документів між АК БСР «УКРСОЦБАНК» та АТ «АЛЬФА-БАНК» відбулось відступлення права вимоги за кредитними та іпотечними договорами.

Також в обґрунтування доводів позовних вимог навів норми матеріального права: Закону України «Про нотаріат», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про іпотеку», ЦК України та інші, а також послався на постанови Верховного Суду, які позивач вважав такими, що підлягають застосуванню.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 17 грудня 2024 року позов ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк»., державного реєстратора Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського Олександра Вікторовича, треті особи: Виконавчий комітет Дніпровської районної у місті Херсоні ради Служба у справах дітей, Приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Волкодав Валентина Геронтіївна, Приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Орлова Галина Дмитрівна, про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора та скасування запису про право власності задоволено частково. Суд ухвалив:

Визнати протиправним та скасувати рішення Держаного реєстратора Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського Олександра Вікторовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер запису 51502600 від 06.03.2020 року, про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - чотирикімнатна квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 70,6 кв.м., житловою площею 44,8 кв.м., за АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО "АЛЬФА-БАНК".

Скасувати запис про право власності за номером 35831186 (Розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) від 03 березня 2020 року, Державний реєстратор: Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського Олександра Вікторовича, про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - чотирикімнатна квартиру АДРЕСА_2 , за АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО "АЛЬФА-БАНК".

В частині позовних вимог до державного реєстратора Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського Олександра Вікторовича відмовити.

Стягути з Акціонерного товариства «Сенс Банк» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 420,40 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі представник АТ «Сенс Банк» вважаючи оскаржуване рішення суду першої інстанції незаконним та необґрунтованим, винесеним з порушення норм процесуального та матеріального права, просить скасувати рішення суду, ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні заявлених вимог в повному обсязі.

Аргументи учасників справи

(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Особа, яка подала апеляційну скаргу, в обґрунтування доводів апеляційної скарги, послалася на наступні обставини.

Щодо твердження позивача, що договір іпотеки не є підставою, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно.

Реєстрація майна відбулась відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та п. 61 порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127.

Згідно п. 2.4.7 договору Іпотеки, іпотекодержатель має право у разі виникнення права звернення стягнення на предмет іпотеки, реалізувати його відповідно до приписів чинного законодавства України, зокрема Закону України «Про іпотеку», «Про іпотечне застереження операції» тощо.

Тобто сторонами погоджено використання норми права чинного законодавства на момент здійснення такої дії.

Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (на момент вчинення оскаржуваної реєстраційної дії Закон України «Про іпотеку») іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Отже, саме іпотечний договір, в якому міститься застереження і є тим документом, що підтверджує перехід речових прав на нерухоме майно.

Щодо проживання неповнолітньої дитини у спірній квартирі

Відповідно до іпотечного договору іпотекодавець (позивач) зобов`язаний не відчужувати предмет іпотеки, будь-яку його частину, не передавати його в наступну іпотеку, оренду, найм, користування на будь-яких інших підставах іншим особам без письмової згоди Іпотекодержателя.

Жодного запиту, щодо погодження реєстрації дитини в квартирі від позивача не надходило, а отже згоду Іпотекодержатель (відповідач 1) не надавав. В наслідок чого, позивач порушив умови договору іпотеки, незаконно зареєстрував в предмет іпотеки неповнолітню дитину, чим порушив не права неповнолітньої особи, а права А «Альфа-Банк», як іпотекодержателя.

Щодо твердження позивача про наявність арешту предмета іпотеки

Правовідносини з накладенням арешту органами ДВС на іпотечне майно регулюються Законом України «Про виконавче провадження» та Законом України «Про іпотеку».

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону (ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про іпотеку»).

У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки (ч. 6 ст. 3 ЗУ «Про іпотеку»). Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки.

Третя особа, як обтяжувач з вищим пріоритетом, встановленим ЗУ «Про іпотеку», володіє переважним та першочерговим правом на отримання задоволення своїх вимог щодо одного й того ж нерухомого майна, а тому накладення державним виконавцем арешту на спірне майно, що перебуває в іпотеці, жодним чином не забезпечує виконання зобов`язання.

Отже, наявність арешту не було і не могло бути перешкодою для проведення державної реєстрації суб`єктом владних повноважень.

Щодо не надходження повідомлення позивачу про перереєстрацію права власності на квартиру

Посилаючись на практику Верховного Суду, вказав, що в матеріалах справи наявний реєстр згрупованих поштових повідомлень із копією товарного чеку Укрпошта про скерування повідомлення одержувачу. За результатом скерування листів на адресу відправника повернулись повідомлення про вручення.

Щодо оцінки та суми боргу

Непогодження позивача із вимогою (суми у вимозі) не обмежує останнього у праві звернутися до суду з регресним позовом до банку.

Оцінка нерухомого майна була проведена відповідно до вимог чинного законодавства, є чинною, не оскарженою. Також вона відсутня у переліку документів, які надаються відповідно до вимог Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127

Щодо Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»

Відповідно до ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»

не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

загальна площа такого нерухомого житлового майно (об`єкт незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Отже, для застосування вказаного закону «Про Мораторій» потрібно щоб була сукупність певних обставин.

Позивачем не доведено постійне саме проживання (а не був зареєстрований) в квартирі, яка перебуває в іпотеці.

У позивача було інше нерухоме житлове майно:

- АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 ,

- АДРЕСА_5 , АДРЕСА_4 ,

- АДРЕСА_6 .

Тому вважає, що посилання позивача на вказаний закон, як на підставу протиправності спірного рішення є не доречним.

Щодо неналежного виду захисту

Посилаючись на постанови Верховного Суду, вважає, що ефективним способом захисту права власності є віндикаційний позов до особи, за якою зареєстровано право власності на спірну квартиру. Проте, позивач не заявляв вимогу про витребування спірної квартири.

Позиція інших учасників справи.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 зазначив, що спірна квартира є предметом іпотеки, якою забезпечено виконання кредитних зобов`язань в іноземній валюті, відповідно до укладеного кредитний Договір №Ф070900П від 21.11.2007.

На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №Ф070900П від 21.11.2007р., було укладено іпотечний договір №02-23-Ф070900П-1815 від 21.11.2007р., посвідчений приватним нотаріусом Херсонський міський нотаріальний округ Орлова Г.Д. (Третя особа 3) за умовами якого, позивач передав в іпотеку Херсонській обласній філії АКБ «Укрсоцбанк», своє єдине житлове нерухоме майно квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . (Строк виконання основного зобов`язання: 20.11.2022, розмір основного зобов`язання: 73000,00 гривня).

Державний реєстратор не мав права реєструвати право власності на предмет іпотеки за АТ "АЛЬФА-БАНК", оскільки, не було дотримано порядку здійснення звернення стягнення на майно та реєстрації права власності, передбаченого Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127.

Державний реєстратор не перевірив наявності заборгованості, невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання та не витребував повний пакет документів для здійснення такої реєстраційної дії згідно із чинним законодавством України.

Також на момент набуття АТ "АЛЬФА-БАНК" права власності на предмет іпотеки була відсутня оцінка такого майна у справі відсутні докази вручення та ознайомлення позивача.

Жодних належних доказів про згоду позивача на незаконне відчуження його спірної квартири, матеріали справи не містять.

Визнання або погодження з ним, суми заборгованості або способу укладання договору про задоволення вимог іпотекодержателя тощо відсутні, водночас, сама по собі умова Договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння.

Жодного повідомлення про вказану перереєстрацію права власності, чи інших повідомлень, на його адресу не надходило від відповідачів не надходило.

Реєстрація права власності на квартиру за АТ "АЛЬФА-БАНК" здійснена державним реєстратором без достатніх правових підстав, з порушенням норм закону України «Про іпотеку».

Наявність в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, діючих записів про 5 арештів нерухомого майна, було та є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій, відносно даного житлового майна - квартири за адресою АДРЕСА_1 ., до того часу, поки таке обтяження не буде зняте.

Право власності на квартиру позивача було набуто АТ "АЛЬФАБАНК" з порушеннями в порядку звернення стягнення на нерухоме майно в період дії мораторію на примусове відчуження житла

У зв`язку із тим, що на теперішній час, та на час незаконного відчуження спірної квартири проживала малолітня дитина ОСОБА_2 , який зареєстрований за вищевказаною адресою та не має можливості користуватись та мешкати у житловому приміщенні, для захисту його порушених прав, і було залучено до участі у справі в якості третьої особи, органу опіки та піклування, а саме: Виконавчий комітет Дніпровської районної Служби у справах дітей (Третя особа1).

Державним реєстратором було здійснено перереєстрацію права власності на предмет іпотеки без отримання дозволу на це від органів опіки та піклування, незважаючи на те, що право користування предметом іпотеки мають неповнолітні діти.

Також вказав, що підчас розгляду даної справи в суді першої інстанції зазначав, та наполягав під час розгляду справи звернути увагу та надати правову оцінку встановленим обставинам справи, що у зв`язку із тим, що відповідач уже раніше реалізував своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором, відповідно та на підставі заочного рішення Херсонського міського суду Херсонської області по справі № 766/18404/17 від 02.09.2019, яке набрало законної сили і яким вже було достроково стягнуто: суму заборгованості за кредитом та процентами за користування кредитом пеню та штрафи у зв`язку з не виконанням умов договору про надання відновлювальної кредитної лінії станом на 25.05.2017 року та в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором було звернуто стягнення на предмет іпотеки.

Враховуючи вищевикладене, просить в задоволенні апеляційної скарги АТ «Сенс Банк» відмовити.

Рух апеляційної скарги у суді апеляційної інстанції

16 січня 2025 року до суду апеляційної інстанції, засобами поштового зв`язку, надійшла апеляційна скарга АТ «Сенс Банк»

17 січня 2025 року апеляційним судом витребувано матеріали вказаної справи.

03 лютого 2025 року матеріали цивільної справи надійшли до апеляційного суду.

04 лютого 2025 року ухвалою апеляційного суду апеляційну скаргу залишено без руху.

18 лютого 2025 року, на виконання ухвали суду, до суду апеляційної інстанції надійшло клопотання представника АТ «Сенс Банк» - Блажевського П.І.

19 лютого 2025 року ухвалою апеляційного суду відкрито апеляційне провадження у справі.

03 березня 2025 року ухвалою апеляційного суду справу призначено до розгляду в суді апеляційної інстанції на 11.03.2025 о 11:50 год.

Сторони у судове засідання не з`явилися, про розгляд справи повідомлені належним чином.

Фактичні обставини справи

ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 13.07.2004 року, посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу, на праві приватної власності належить квартира за адресою: АДРЕСА_1 ( т.1 а.с.14-15).

07.09.2006 між Акціонерним-комерційним банком соціального розвиту «Укрсоцбанк» Херсонської обласної філії АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір №02-23-Ф060788П-1581, який посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Волкодав В.Г., зареєстрований в реєстрі за №8385, згідно умов якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю в якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за договором кредиту №Ф060788П від 07.09.2006 року, укладеним між іпотекодержателем та іпотекодавцем наступне нерухоме майно: чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_7 , загальною площею 70,6 кв.м., житловою площею 44,8 кв.м., іпотечною вартістю за погодженням сторін 182 692грн. 64 коп., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , та яка належить іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу.

Згідно п.1.3 Зміст та розмір основного зобов`язання, строк і порядок його виконання: повернення кредиту в розмірі 27000 доларів США строком до 06 вересня 2021 року. ( т.1 а.с.11-13).

Отже, в забезпечення кредитного договору №Ф060788П від 07.09.2006 року укладений іпотечний договір № 02-23-ФО60788П-1581 від 07.09.2006 року.

За умовами іпотечного договору № 02-23-ФО60788П-1581 від 07.09.2006 року

- у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки ( п.4.1).

- іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів ( п.4.5.):

4.5.1 на підставі рішення суду, або

4.5.2 на підставі виконавчого напису нотаріуса, або

4.5.3 шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статею 37 ЗУ «Про іпотеку» або

4.5.4 шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцю на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст.38 Закону України «Про іпотеку» або

4.5.5 шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладання договору продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» .

03.03.2020 рішенням Державного реєстратора Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського Олександра Вікторовича про державну реєстрацію прав обтяжень індексний номер запису 35831186, право власності на спірну квартиру було зареєстровано за Акціонерним товариством «Альфа-Банк» (т.1 а.с.16). Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ( з відкриттям розділу), індексний номер запису 51502600 від 06.03.2020 здійснено зазначеним державним реєстратором ( а.с.17).

Підставою для державної реєстрації права власності на квартиру зазначено договір іпотеки, серія та номер 8385, виданий 07.09.2006 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Волкодав В.Г., а також повідомлення серія та номер:13/10, виданий 22.01.202 АТ «Альфа Банк» ( т.1 а.с.16).

Повідомлення за вих №13/10 від 22.01.2020 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, направленого банком на адресу ОСОБА_1 рекомендованим листом з описом вкладення та оголошеною цінністю, не було останнім отримано з причини «за закінченням строку зберігання» (т.1 а.с.99-101 зв.с.).

03.02.2020 року ТОВ « Незалежна експерта компанія» за замовленням банку була проведена оцінка майна з метою визначення вартості об`єкта оцінки для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку та яка визначена в сумі 786 400 грн. ( т.1 а.с.117).

Як убачається з ЄДРСР заочним рішенням Дніпровського районного суду м. Херсона від 22.05.2012 у справі №2110/2581/12 ухвалено про стягнення коштів за кредитним договором №Ф060788П від 07.09.2006 за позовом банку до ОСОБА_1 , але за наведеним договором іпотеки та кредитним договором судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки не має. Судове рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є ця ж квартира позивача стосується неналежного виконання договору про надання відновлювальної кредитної лінії №Ф070900П від 21.11.2007 року, укладеного між цими ж сторонами та Іпотечного договору №02-23-Ф070900П-1815 від 21.11.2007 року, укладеного в якості забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту (заочне рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 02.09.2019 року та додаткове рішення цього ж суду від 15 вересня 2021 року у справі №766/18404/17).

Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно містить відомості про наявність у позивача на праві власності іншого житла ( т.2 а.с.63-65, 67-69)

Реєстрація місця проживання неповнолітньої дитини у квартирі, яка є предметом іпотеки, відбулася після його укладення та без повідомлення про це і згоди іпотекодержателя.

3. Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Відповідно до статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги та заперечення та якими доказами вони підтверджується, чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження.

Задовольняючи частково позов суд першої інстанції дійшов висновку про те, що вимоги закону щодо подання документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя, не виконано. Крім цього, суд зазначив, що вимоги закону, які визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений Постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 року станом на 06.03.2020 року також не були виконані.

Посилання представника відповідача на п.6.2 Договору іпотеки, в якому визначено, що усі повідомлення за договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача, не приймаються судом до уваги, оскільки умови договору не позбавляють обов`язку державного реєстратора перевіряти надані йому документи, а саме документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.

Також, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги до державного реєстратора Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського Олександра Вікторовича не підлягають здоволенню, оскільки спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права власності має розглядатися як спір, що пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на право його власності іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо того ж майна. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора в якості відповідача у спорі не змінює його цивільно-правового характеру.

Мотиви, з яких виходив апеляційний суд та застосовані норми права

Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.

Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Статтею 628 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено зміст договору, який становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону № 898-IV іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону № 898-IV).

За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями статті 37 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Приписами статті 36 Закону № 898-IV (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону № 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), який набрав чинності на момент прийняття оскаржуваного рішення, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Із наведеного слідує, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) та 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).

Суд першої інстанції правильно встановив що банком на адресу іпотекодавця було направлено повідомлення-вимогу від 22.01.2020 року про обов`язок сплатити заборгованість за кредитним договором та попереджено про наслідки невиконання. Проте у справі відсутні докази вручення повідомлення-вимоги боржниці. Відповідно до матеріалів справи поштове відправлення повернулося без вручення адресату за сплином строку зберігання, що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі №759/5454/19.

Доводи апеляційної скарги щодо здійснення банком належного повідомлення з урахуванням вимог п. 6.1 іпотечного договору, яким передбачено, що датою отримання усіх повідомлень за цим договором буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача не ґрунтуються на вищенаведених нормах законодавства та обставинах справи.

Щодо посилання апелянта на правові позиції висловлені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, слід зазначити таке. У наведеній постанови зазначено, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 ( п.54.) Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання ( п.55).

Проте, зазначення поштовим відділенням позначки «за закінченням терміну зберігання» не надає підстав дійти висновку, що повідомлення не отримано ОСОБА_1 внаслідок недбалость або ухилення від отримання.

Не є прийнятними посилання апелянта на постанову Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 127/565/19, оскільки у цій справі суд також констатував: Відповідно до пункту 6.2 іпотечного договору усі повідомлення за цим Договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами Сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача. З наведеного слідує, що згідно з умовами іпотечного договору підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю та отримання останнім письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором. Суди встановили, що у справі відсутні докази про вручення ОСОБА_1 рекомендованого відправлення з вимогою іпотекодержателя про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до спірних правовідносин

Згідно із підпунктом 1 пункту 1Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об`єктів житлового фонду (далі - нерухоме житлове майно), об`єкт незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно/об`єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов`язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; або;

- таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує 140 квадратних метрів для квартири та 250 квадратних метрів для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV).

Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Разом з тим, у позивача у власності наявне інше нерухоме житлове майно, що доведено відповідачем та позивачем не спростовано.

Проте, наявність вищенаведеної перешкоди у вчиненні державним реєстратором оспорюваної реєстраційної дії не впливає на необґрунтованість такої підстави для задоволення позову, як порушення вимог Закону України«Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Доводи апеляційної скарги про обрання позивачем неналежного способу захисту колегія судді не приймає з таких підстав.

Скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, на яке було звернено стягнення за договором іпотеки, є належним способом захисту прав іпотекодавця за умови, якщо таке майно не було відчужене на користь третіх осіб. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення, що відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України. Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

Також Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 липня 2023 року у справі №759/5454/19 вважає, що належним та ефективним способом захисту позивача, який вважає, що його право порушене тим, що право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, зареєстроване за відповідачем (іпотекодержателем) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), є позов про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.

Інші доводи апеляційної скарги на правильність наведеного судом першої інстанції висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову не впливають, а тому колегія суддів вважає їх такими, що не надають підстав для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення у оскарженій частині нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

Щодо суті апеляційної скарги

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» - залишити без задоволення.

Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 17 грудня 2024 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови суду складено 11 березня 2025 року.

Головуючий І.В. Склярська

Судді: Л.П. Воронцова

В.В. Майданік