Провадження № 2/761/2444/2025
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 березня 2025 року Шевченківський районний суд м. Києва у складі:

головуючого: судді - Притули Н.Г.

при секретарі: Габунії М.Г.,

за участі:

позивача: ОСОБА_1 ,

представника позивача: ОСОБА_2 ,

представника відповідача ОК «Наш Дім»: Левченко С.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Обслуговуючого кооперативу «Наш Дім», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорногуз Ольга Валеріївна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шабінська Анна Вікторівна про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсними договорів, визнання майнових прав, -

ВСТАНОВИВ:

11.07.2024 року до суду надійшла зазначена позовна заява.

В позовних вимогах з врахуванням заяви про уточнення позовних вимог від 27.10.2024 року позивач просить:

1)Визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чорногуз Ольги Валеріївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 68920766 від 17.08.2023р. про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за суб`єктом: ОСОБА_3 .

2)Визнати недійсним Договір про пайову участь у будівництві №М/НП/7/3 від 27.05.2022р. укладений ОК «НАШ ДІМ» з ОСОБА_3 .

3)Визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шабінської Анни Вікторівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 70163203 від 10.11.2023р. про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за суб`єктом: ОСОБА_4 .

4)Визнати недійсним Договір дарування серія номер 1108 виданий 10.11.2023р., згідно якого обдарованим є ОСОБА_4 .

5)Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт незавершеного будівництва: двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , на земельній ділянці під кадастровим номером :88:026:0056.

Вимоги позову обгрунтовані тим, що між ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД» та ОСОБА_1 було укладено Попередній договір від 25.05.2017р. купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 посвідчений приватним нотаріусом Шабінською А.В. зареєстрований в реєстрі за №689.

Крім того, сторонами підписано Договір про забезпечення виконання зобов`язань №М/12/173 від 25.05.2017р. за умовами якого позивач сплатив на рахунок ТОВ «Капітель Буд» 805100,00грн.

Договором від 24.07.2018р. про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири, Попередній Договір купівлі-продажу квартири від 25.05.2017р. розірвано.

В подальшому, між Обслуговуючим кооперативом «НАШ ДІМ» та Асоційованим членом Кооперативу ОСОБА_1 укладено Договір від 24.07.2018р. про пайову участь у будівництві №М/12/173.

Відповідно до п.4.5. Договору, до повної вартості об`єкту нерухомості включено вступний та пайовий внески у наступному розмірі:

- вступний внесок - 5% повної вартості об`єкта нерухомості, який становить - 42989,77грн.

- пайовий внесок - 95% повної вартості об`єкта нерухомості, який становить 816805,69грн.

Повна вартість об`єкту нерухомості становить - 859 795,46грн.

Грошові кошти у розмірі 805 100,00 грн., які раніше були сплачені згідно Договору про забезпечення виконання зобов`язань №М/12/173 від 25 травня 2017 року зараховуються як оплата вартості 62,26 кв.м. на підставі Угоди від 24 липня 2018 року про розірвання Договору про забезпечення виконання зобов`язань №М/12/173 від 25 травня 2017року.

В результаті повного виконання умов укладеного договору з боку Позивача, останньому видано Свідоцтво №М/12/173 про сплату персоніфікованого паю Квартири АДРЕСА_4 , загальною площею 66,50 кв.м., на дванадцятому поверсі, площа згідно обмірів БТІ.

Як зазначає позивач, він не отримував повідомлення про введення будинку в експлуатацію чи про такі терміни. Будинку не присвоєно поштову адресу.

Згідно відповіді Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 21.12.2023р. №073-3667, Департамент наказом від 12.12.2017р. №407 скасував право на початок виконання підготовчих робіт, набуте на підставі поданого повідомлення про початок виконання підготовчих робіт від 17.07.2014р. №КВ 72 та реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт від 30.10.2014р. №КВ75.

Позивач сплатив повну вартість за договором, однак отримав лист від 08.11.2022р. вих.№08/11-14п про розірвання в односторонньому порядку Договору про пайову участь у будівництві М/12/173 від 24 липня 2018р. з дати надіслання цього листа. Підставою для розірвання договору стало те, що 15.11.2021р. Загальними зборами членів Кооперативу було прийнято рішення (протокол №11/21-1) про встановлення компенсаційних витрат на утримання будинку. Відповідно до зазначеного рішення Члени Кооперативу та Асоційовані члени Кооперативу мають сплачувати кошти - цільові внески.

Позивач зазначає, що рішення про розірвання в односторонньому порядку Договору про пайову участь у будівництві М/12/173 від 24.07.2018р. не є законним.

А тому позивач звернувся до Шевченківського районного суду міста Києва 11.11.2022 р. з позовом про визнання майнового права (справа №761/24798/22).

Під час розгляду зазначеної справи позивачу з пояснень ОК «Наш дім» стало відомо, що нумерація квартири змінилася та тепер номер квартири, яку купував ОСОБА_1 є 171.

27.11.2023р. позивачу стало відомо, що квартира АДРЕСА_5 під час розгляду справи №761/24798/22 була зареєстрована на праві власності і це вже її другий продаж.

Так, під час дії договору позивача з ОК «НАШ ДІМ», 27.05.2022р. ОК «НАШ ДІМ» уклало Договір про пайову участь у будівництві №М/НП/7/3 з ОСОБА_3 квартири АДРЕСА_5 , двокімнатна, загальна площа згідно технічного паспорту 66,9 кв.м., яку в подальшому було подаровано ОСОБА_4 .

Позивач зазначає, що приписами чинного законодавства України та практикою Верховного Суду визначено, що інвестор як вкладник матеріальних цінностей в об`єкт інвестування має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій. Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора або без його згоди, порушує права інвестора та надає йому право заперечувати дійсність правочину, вчиненого із порушенням його прав на об`єкт інвестування на підставі ч. 3 ст. 215 ЦК України, відповідно до якої якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Враховуючи викладене, для відновлення правового становища позивача, слід визнати недійсним Договір про пайову участь у будівництві №М/НП/7/3 від 27.05.2022р., укладений ОК «НАШ ДІМ» з ОСОБА_3 , а також Договір дарування серія та номер 1108 виданий 10.11.2023р.

Реєстрацію права власності на квартиру за ОСОБА_3 позивач вважає незаконною у зв`язку з тим, що будинок не введено в експлуатацію, а тому не могло бути зареєстровано за ОСОБА_3 право власності на квартиру.

В судовому засіданні позивач та його представник вимоги позову підтримали та просили їх задовольнити в повному обсязі.

Представник ОК «Наш дім» в судовому засіданні заявлені вимоги не визнав та просив відмовити в їх задоволенні, оскільки вони не грунтуються на вимогах діючого законодавства.

Відповідачі ОСОБА_3 , ОСОБА_4 в судове засідання не з`явились, хоча належним чином були повідомлені про час та місце слухання справи, про поважні причини неявки в судове засідання суд не повідомили, відзив на заявлені вимоги до суду не направили.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шабінська Анна Вікторівна в судовому засіданні, яке відбулось 05.02.2025 року заявлені вимоги не визнала та просила відмовити в їх задоволенні, оскільки вона не мала будь-яких сумнівів у правомірності своїх дій при посвідченні договору, вона посвідчувала договір щодо іншого об`єкту нерухомості. В судове засідання, яке відбулось 24.02.2025 року третя особа не з`явилась, хоча належним чином була повідомлена про час та місце слухання справи, звернулась до суду із заявою про слухання справи за її відсутності.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорногуз Ольга Валеріївна в судове засідання не з`явилась, хоча належним чином була повідомлена про час та місце слухання справи, про поважні причини неявки в судове засідання суд не повідомила, пояснення на заявлені вимоги до суду не направила.

На підставі положень статті 223 ЦПК України суд ухвалив про подальше слухання справи у відсутність сторін, які не з`явились в судове засідання.

Відповідно до ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, тобто обов`язок доказування покладений на сторони.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши в сукупності надані докази, вислухавши сторони, суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог, виходячи з наступного.

Як встановлено судом, 25.05.2017 року ТОВ «КАПІТЕЛЬ БУД» (далі - Сторона - 1) та ОСОБА_1 уклали Попередній договір купівлі-продажу квартири за умовами якого Сторони зобов`язувалися в майбутньому укласти Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 .

Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шабінською А.В., зареєстрований в реєстрі за №689.

Крім того, сторонами підписано Договір про забезпечення виконання зобов`язань №М/12/173 від 25.05.2017р. за умовами якого позивач для підтвердження зобов`язань, що виникли у Сторін згідно з Попереднім договором, укладеним 25.05.2017 року, сплатив на рахунок ТОВ «Капітель Буд» 805100,00грн.

В подальшому, Договором від 24.07.2018р. про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 25.05.2017 року, Попередній Договір купівлі-продажу квартири від 25.05.2017р. розірвано.

24.07.2018 року між Обслуговуючим кооперативом «НАШ ДІМ» (далі - Кооператив) та Асоційованим членом Кооперативу ОСОБА_1 укладено Договір про пайову участь у будівництві №М/12/173.

За умовами п.1.1. Договору, Асоційований член зобов`язується здійснити вступний та пайовий внесок до Кооперативу, а Кооператив зобов`язується забезпечити набуття Асоційованим членом права власності на Об`єкт нерухомості в порядку та на умовах, визначених цим Договором.

Об`єктом нерухомості, згідно із пунктами 2.1, 2.2 Договору, Сторони розуміють сукупність майнових прав на ізольоване житлове приміщення, яке після прийняття в експлуатацію стає окремим Об`єктом нерухомості - квартира АДРЕСА_6 .

Сторони домовились та визначили в п.4.5 Договору, повна вартість Об`єкта нерухомості становить 859 795,46 грн.

Позивач виконав власні зобов`язання в частині сплати вартості Об`єкта на підтвердження чого на підставі п.4.9 Договору позивачу було видано Свідоцтво про сплату персоніфікованого паю на Об`єкт нерухомості.

Планово-орієнтовний термін введення Об`єктів капітального будівництва в експлуатацію - 4 квартал 2018 року.

Відповідач не надав доказів що на виконання положень п.3.3 Договору, він повідомляв позивача про фактичний термін введення Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію або про зміну терміну закінчення будівництва Об`єкта.

Відповідач не надав суду доказів, що будинок введено в експлуатацію.

В той же час, Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом №073/3667 від 31.12.2023 року повідомив, що департамент не видавав, не реєстрував документів, які б надавали право на виконання підготовчих/будівельних робіт - буд. АДРЕСА_7 та не приймав об`єкт будівництва в експлуатацію. Крім того, Департамент наказом від 12.12.2017 року №407 скасував право на початок виконання підготовчих робіт, набуте на підставі повідомлення про початок виконання підготовчих робіт «Будівництво індивідуального житлового будинку на АДРЕСА_7 » від 17.07.2014 №КВ 72 та реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт від 30.10.2014 № КВ 75.

Крім того, з відповіді Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №055-10702 від 20.12.2023 року, вбачається, що у реєстрі адрес у місті Києві, відсутні відомості про документ щодо присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси АДРЕСА_7 .

Як домовились сторони та зазначили в п.1.3 Договору, Кооператив закріплює за Асоційованим членом пай у пайовому фонді Кооперативу, визначений згідно із Реєстром паїв Кооперативу ідентифікаційним кодом 27/07/1/12/173, про що до Реєстру паїв вноситься відповідний запис.

ОК «Наш дім» згідно з положеннями п.6.2.1 Договору взяв на себе зобов`язання забезпечити набуття у власність Асоційованим членом Об`єкта нерухомості після введення в експлуатацію Об`єкта будівництва.

Крім того, пунктом 6.2.3 Договору, передбачено право ОК «Наш дім» розірвати договір і відчужити об`єкт нерухомості іншій особі: в разі виходу Асоційованого члена з Кооперативу; в разі неявки Асоційованого члену в строк, визначений в п.6.1.3 Договору, для підписання Акту прийому-передачі на Об`єкт нерухомості чи відмови від його підписання; в разі порушення строків, визначених умовами даного Договору, більш як на 15 календарних днів.

Так як вказаний пункт передбачає виключний перелік обставин які могли бути підставою для розірвання договору, Відповідач не надав суду доказів що настала хоча б одна із обставин, передбачених п.6.2.3 Договору внаслідок чого міг бути розірваний договір.

В той же час, листом від 11.07.2022 року ОСОБА_1 було повідомлено про необхідність сплати заборгованості за цільовими внесками на компенсацію витрат на утримання будинку в сумі 11 874,00 грн. розмір яких визначено рішенням загальних зборів кооперативу від 15.11.2021 року. Крім того позивача було повідомлено, що у випадку несплати такої заборгованості протягом 10 робочих днів та невиконання рішень Загальних зборів, буде розірвано в односторонньому порядку Договір про пайову участь у будівництві та виключено із складу учасників кооперативу, а внесені кошти по оплаті пайового внеску будуть повернуті з вирахуванням заборгованості.

Аналогічний лист про сплату заборгованості в сумі 19 790,00 грн. був підготовлений відповідачем 05.08.2022 року.

Листом від 08.11.2022 року позивача було повідомлено про розірвання Договору про пайову участь у будівництві №М/12/173 від 24.07.2018 року в односторонньому порядку з дати надіслання цього листа та про виключення його зі складу учасників кооперативу.

В той же час варто зауважити, що положеннями Договору від 24.07.2018 року не передбачено підставою для його розірвання - існування заборгованості за витратами на утримання будинку.

Тобто відповідачем ініційоване розірвання договору в односторонньому порядку з підстав, що не передбачені Договором.

Також варто зазначити, що постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.08.2024 року (справа №910/14825/23) визнано недійсними рішення Загальних зборів членів Обслуговуючого кооперативу "НАШ ДІМ", оформлене протоколом № 11-21/1 від 15.11.2021 та оформлене протоколом № 11-21/2 від 21.01.2022.

Крім того під час розгляду справи встановлено, що 27.05.2022 року між ОК «Наш дім» та ОСОБА_3 був укладений договір про пайову участь у будівництві №М/НП/7/3 від 27.05.2022 року за умовами якого з врахуванням Додаткової угоди №1 від 15.03.2023 року, ОК «Наш дім» зобов`язалось передати ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_8 .

Актом прийому-передачі квартири від 10.08.2023 року, вказана квартира була передана ОСОБА_3 .

11.08.2023 року ОСОБА_3 звернулась до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м.Києва Чорногуз О.В. із заявою про вчинення реєстраційних дій та зареєструвати її право власності на закінчений будівництвом об`єкт - квартира АДРЕСА_1 .

Матеріали реєстраційної справи не містять інформації про введення будинку в експлуатацію.

В той же час, 17.08.2023 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м.Києва Чорногуз О.В. прийняла рішення №68920766 про проведення державної реєстрації прав за заявою.

На підставі зазначеного рішення, технічного паспорту від 10.08.2023 року, Договору про пайову участь у будівництві №М/НП/7/3 від 27.05.2022 року з додатковою угодою від 10.08.2023 року, виписки з реєстру паїв кооперативу, свідоцтва про сплату персоніфікованого паю від 10.08.2023 року було зареєстровано за ОСОБА_3 право власності на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 66,9 кв.м., житловою площею 35,00 кв.м., складається з двох житлових кімнат.

10.11.2023 року ОСОБА_3 подарувала ОСОБА_4 вказану квартиру.

Договір дарування посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шабінською А.В. та зареєстрований в реєстрі за №1108.

10.11.2023 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шабінська А.В., як державний реєстратор прав на нерухоме майно, прийняла рішення про проведення державної реєстрації прав за заявою на квартиру, як на закінчений будівництвом об`єкт.

В цей же день право власності ОСОБА_4 на вказану квартиру було зареєстровано в реєстрі речових прав на об`єкти нерухомого майна.

В провадженні Шевченківського районного суду м.Києва перебувала справа №761/24798/22 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Обслуговуючого кооперативу «Наш Дім», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорногуз Ольга Валеріївна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шабінська Анна Вікторівна про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсними договорів, визнання права власності.

Представник ОК «Наш дім» письмовими поясненнями від 21.11.2023 року повідомила суд, що нумерація квартири відповідно до Договору про пайову участь у будівництві №М/12/173 від 24.07.2018 року в ході будівництва (об`єднання/розділення інших квартир) було змінено. Так відповідно квартира АДРЕСА_9 за Договором була змінена на квартиру АДРЕСА_5 . На підтвердження чого було надано технічний паспорт на квартиру.

З копії технічного паспорту вбачається, що станом на 08.08.2023 року квартира АДРЕСА_10 внаслідок проведення будівельних робіт змінила номер на 171 на 11 поверсі загальною площею 66,5 кв.м. та житловою площею 35,00 кв.м.

Таким чином, сам відповідач - ОК «Наш дім» повідомив суд про зміну номеру та поверху квартири яка була закріплена за позивачем.

Згідно ст. 13 ч. 1, 3 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Так, за змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно із частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Статтями 204 ЦК України визначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом (нікчемний правочин) або якщо він не визнаний судом недійсним (оспорюваний правочини).

Згідно з частинами 1-3 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. До договорів, що укладаються більш як двома сторонами (багатосторонні договори), застосовуються загальні положення про договір, якщо це не суперечить багатосторонньому характеру цих договорів. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору (частини 4, 5 статті 626 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Згідно зі статтею 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Тобто, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Так, відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - 1952-IV) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Законом України «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон № 1560-ХІІ).

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону № 978-IV вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

У пункті 76.1 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, (станом на 17.08.2023 року) первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об`єкти нерухомості, що проводиться відповідно до Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" та інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до нього, державним реєстратором за зверненням заявника, проводиться виключно на підставі відомостей, отриманих з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, у тому числі заяви про державну реєстрацію, передбаченої пунктом 15 Порядку поширення дії Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" на об`єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта стануть самостійними об`єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності зазначеним Законом, одночасно щодо об`єкта будівництва і всіх майбутніх об`єктів нерухомості.

Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об`єкта (замовник будівництва), чи у випадку, передбаченому статтею 332 Цивільного кодексу України, - щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об`єкта, реконструкція якого проводилася, якщо інше не встановлено договором або законом. Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться за наявності відомостей про технічні характеристики такого закінченого будівництвом об`єкта, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння адреси (крім випадку проведення реконструкції об`єкта, що не має наслідком його поділ, виділ частки або об`єднання), отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. У разі коли закінчений будівництвом об`єкт у результаті нового будівництва є складовою частиною будинку, будівлі, споруди (квартира, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове та нежитлове приміщення), яка після прийняття об`єкта в експлуатацію є самостійним об`єктом нерухомого майна, відомості про прийняття в експлуатації та про присвоєння адреси отримуються щодо будинку, будівлі або споруди, складовою частиною яких є такий об`єкт, а щодо відповідної складової частини будинку, будівлі, споруди - відомості про присвоєння адреси такій частині. Підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об`єкт є відсутність однієї і більше відомостей, передбачених цим пунктом, крім випадків, передбачених пунктами 78, 79 та 80 цього Порядку (п. 77 Порядку).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

Тобто, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц зазначила, що захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.

Разом з тим у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 Велика Палата Верховного Суду при вирішенні питання щодо права інвестора на витребування проінвестованого об`єкта прийшла до висновку, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти. Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України).

У цій справі встановлено, що позивачем ОСОБА_5 як інвестором будівництва виконано всі умови Договору про пайову участь в будівництві №М/12/173 від 24.07.2018 р.

Посилання відповідача щодо виключення ОСОБА_5 зі складу учасників кооперативу (асоційованих членів кооперативу) на виконання рішення загальних зборів, оформлених протоколами №11/21-1, №11/21-2, та розірвання договору, внаслідок наявності заборгованості зі сплати цільових внесків, суд не приймає до уваги, оскільки постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.08.2024 р. у справі №910/14825/23 за позовом ОСОБА_6 до Обслуговуючого кооперативу "Наш Дім", треті особи, які не заявляють самостійні вимоги на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_7 , ОСОБА_8 ; ОСОБА_9 , ОСОБА_10 ; ОСОБА_11 , ОСОБА_12 про визнання недійсними рішень було визнано недійсними рішення Загальних зборів членів Обслуговуючого кооперативу "НАШ ДІМ", оформлене протоколом № 11-21/1 від 15.11.2021 та рішення Загальних зборів членів Обслуговуючого кооперативу "НАШ ДІМ", оформлене протоколом № 11-21/2 від 21.01.2022.

У даній справі сторонами не подано доказів, які підтверджують введення в експлуатацію будинку за адресою: АДРЕСА_7 .

Тобто, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Отже, квартира є об`єктом інвестування в об`єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном, до завершення будівництва проінвестованого об`єкта нерухомого майна та прийняття його в експлуатацію інвестору належить не право власності на цей об`єкт, а майнові права на нього.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19.

У позивача право власності на спірну квартиру не виникло, оскільки він отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно в будинку, який не введено в експлуатацію, а тому ефективним способом захисту прав позивача є визнання за ним майнових прав на вищевказану квартиру.

Схожого за змістом висновку дійшов Верховний Суд в постанові від 14.09.2021 р. у справі №359/5719/17.

Крім того, враховуючи що під час слухання справи встановлено, що Договір про пайову участь у будівництві №М/НП/7/3 від 27.05.2022 року, укладений в порушення вимог договору, укладеного з позивачем та діючого законодавства, тому суд приходить до висновку про визнання його недійсним.

В той же час, оскільки реєстрація квартири АДРЕСА_1 як на закінчений будівництвом об`єкт відбулась з порушенням положень статті 331 ЦК України та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (будинок не введено в експлуатацію, не присвоєно поштову адресу), тому суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог в частині визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чорногуз Ольги Валеріївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 68920766 від 17.08.2023р. про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за суб`єктом: ОСОБА_3 .

Водночас суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог в частині визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шабінської Анни Вікторівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 70163203 від 10.11.2023р. про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за суб`єктом: ОСОБА_4 та визнання недійсним Договору дарування серія номер 1108 виданий 10.11.2023р., згідно якого обдарованим є ОСОБА_4 , так як не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.

Оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що права позивача підлягають захисту шляхом визнання недійсним Договору про пайову участь у будівництві №М/НП/7/3 від 27.05.2022р., що укладений ОК «НАШ ДІМ» з ОСОБА_3 ; визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чорногуз Ольги Валеріївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 68920766 від 17.08.2023р. про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за суб`єктом: ОСОБА_3 ; визнання за ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) майнові права на об`єкт незавершеного будівництва: двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , на земельній ділянці під кадастровим номером :88:026:0056.

На підставі положень статті 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору пропорційно задоволеним вимогам.

ЄСПЛ вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (дивитись, наприклад, рішення ЄСПЛ від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України» (Seryavinandothers v. Ukraine), заява № 4909/04, пункт 58).

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст.4, 10, 11, 77-81, 141, 263, 265, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_11 ) до ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_12 ), ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_13 ), Обслуговуючого кооперативу «Наш Дім» (ЄДРПОУ 4196056, адреса: м.Харків, вул.Зернова, буд.1/2), треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорногуз Ольга Валеріївна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шабінська Анна Вікторівна про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсними договорів, визнання майнових прав - задовольнити частково.

Визнати недійсним Договір про пайову участь у будівництві №М/НП/7/3 від 27.05.2022р. укладений ОК «НАШ ДІМ» з ОСОБА_3 .

Визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чорногуз Ольги Валеріївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 68920766 від 17.08.2023р. про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за суб`єктом: ОСОБА_3 .

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт незавершеного будівництва: двокімнатну квартиру АДРЕСА_14 , на земельній ділянці під кадастровим номером :88:026:0056.

Стягнути з Обслуговуючого кооперативу «Наш Дім» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 8 816,28 грн.

В позові ОСОБА_1 про визнання недійсним договору дарування від 10.11.2023 року та визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса від 10.11.2023 року - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя: Н.Г. Притула