Справа № 536/1067/22
Провадження № 2/536/17/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 лютого 2025 року Кременчуцький районний суд Полтавської області в складі: головуючого судді Баранської Ж.О., за участю секретаря судових засідань Бегми С.А., за участю представника позивача (відповідача) адвоката Глебської Ю.В., представника відповідача (третьої особи) адвоката Бовконюка С.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Говтва» до Фермерського господарств «Деївське», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди землі та скасування державної реєстрації права оренди та за зустрічним позовом Фермерського господарства «Деївське» до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Говтва» про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою,

ВСТАНОВИВ:

Позивач - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Говтва» звернувся до суду з позовом, де просить ухвалити рішення, яким визнати недійсним договір оренди землі від 02 квітня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Деївське» щодо земельної ділянки площею 3,54 га, кадастровий номер :06:000:0266, яка розташована в адміністративних межах Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області; скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,54 га з кадастровим номером :06:000:0266, розташованої в адміністративних межах Кам`янопотоківської сільської ради належної ОСОБА_1 , за Фермерським господарством «Деївське» № 31615009 від 15 травня 2019 року.

Позовні вимоги СТОВ «Говтва» мотивувало наступним. Так, 05 грудня 2006 року між ТОВ «Агрофірма Кам`янка», правонаступником якого є СТОВ «Говтва», та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі № 31, який було зареєстровано у Кременчуцькому районному відділі регіональної філії ДП «Центр при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26 червня 2007 року № 86. За умовами укладеного договору оренди землі ОСОБА_2 надала, а ТОВ «Агорофірма Кам`янка» прийняв у строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :06:000:0266, площею 3,54 га, яка знаходиться в адміністративних межах Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області.

У подальшому, на підставі свідоцтва про право на спадщину від 26 листопада 2014 року власником вказаної вище земельної ділянки стала ОСОБА_1 , та 02 серпня 2022 року СТОВ «Говтва» стало відомо про те, що 15 травня 2019 року у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди земельної ділянки за ФГ «Деївське» на підставі договору оренди, що укладений вказаним господарством з ОСОБА_1 .

Проте, як вказав представник СТОВ «Говтва», договір оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року з попередньою власницею земельної ділянки, був укладений строком на 20 років, при цьому зареєстрований вказаний договір був 26 червня 2007 року, а тому є діючим до 26 червня 2027 року.

За таких обставин, державний реєстратор здійснив повторну реєстрацію договору оренди однієї і тієї ж земельної ділянки, яка обтяжена договірними зобов`язаннями зі СТОВ «Говтва», що суперечить вимогам статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Таким чином, як на думку представника позивача, договір оренди землі від 02 квітня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Деївське» укладено в порушення вимог статтей 13, 24, 25, 27 Закону України «Про оренду землі», що відповідно до вимог статті 203 Цивільного кодексу України є підставою для визнання договору недійсним, та у свою чергу згідно статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

03 листопада 2022 року суддею Кременчуцького районного суду Полтавської області постановлено ухвалу, якою прийнято до розгляду та відкрито провадженні у справі, визначено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

27 вересня 2022 року на адресу суду надійшло клопотання представника СТОВ «Говтва» про витребування доказів, а саме, представник просив витребувати від Виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області належним чином засвідчену копію договору оренди землі б/н від 02 квітня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Деївське» щодо земельної ділянки з кадастровим номером :06:000:0266, який був підставою виникнення іншого речового права при внесенні запису № 31615009 від 15 травня 2019 року щодо вищевказаної земельної ділянки, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224, який наявний у реєстраційній справі в Державному реєстрі речових прав.

19 грудня 2022 року від представника відповідача ФГ «Деївське» адвоката Ульянова Р.А. надійшов зустрічний позов до СТОВ «Говтва» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером :06:000:0266 площею 3, 54 га шляхом зобов`язання СТОВ «Говтва» звільнити цю земельну ділянку та заборони СТОВ «Говтва» чинити перешкоди ФГ «Деївське» у володінні та користуванні земельною ділянкою. Окрім того представником подано заяву про письмове опитування СТОВ «Говтва» у порядку статті 93 ЦПК України.

Зустрічний позов мотивовано тим, що 02 квітня 2019 року між ФГ «Деївське» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:000:0266 площею 3,54 га, та передано в користування орендаря згідно акта приймання-передачі від 02 квітня 2019 року. Речові права ФГ «Деївське» було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису 31615009 від 15 травня 2019 року, строк дії договору оренди 10 років. При спробі вступити у володіння земельною ділянкою ФГ «Деївське» було виявлено, що земельною ділянкою протиправно користується СТОВ «Говтва». Оскільки договір, на якому СТОВ «Говтва» грунтує свої позовні вимоги викликає сумніви в його дійсності, так як підпис від імені орендодавця на ньому має явні ознаки його підробки, а ОСОБА_2 не отримувала за цим договором орендної плати, та такий договір не зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то на думку представника зустрічного позивача, договір № 31 не є укладеним. При цьому, з огляду на правову позицію, що висловлена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19, а саме якщо нерухоме майно використовується іншою особою, яка не має права володіння ним, то ефективним способом захисту права, яке позивач вважає порушеним, є усунення перешкод в користуванні належним йому майном, тобто негаторний позов.

14 лютого 2023 року Кременчуцьким районним судом Полтавської області постановлено ухвалу, якою прийнято до спільного розгляду з первісним позовом зустрічний позов ФГ «Деївське» до СТОВ «Говтва» про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою.

20 лютого 2023 року на адресу суду надійшли письмові пояснення відповідача (третьої особи) ОСОБА_1 щодо зустрічної позовної заяви ФГ «Деївське, де остання просить задовольнити зустрічний позов, а у задоволенні первісного позову відмовити, посилаючись на наступне. Так, як на думку ОСОБА_1 , її мати ОСОБА_2 не укладала з ТОВ «Агрофірма Кам`янка» договір оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, оскільки підпис, що міститься від імені орендодавця на вказаному договорі та в акті передачі земельної ділянки не схожий на підпис ОСОБА_2 . Окрім того, ані ОСОБА_1 , ані її мати ОСОБА_2 не отримували від СТОВ «Говтва» та від ТОВ «Агрофірма Кам`янка» орендної плати, а отже з їх сторони не було реального виконання договору. Окрім того, СТОВ «Говтва» взагалі не обробляло земельну ділянку, що належить ОСОБА_1 .

Також вважає, що оскільки оспорюваний договір було укладено 02 квітня 2019 року, то і строк позовної давності для звернення до суду вже сплинув 02 квітня 2022 року.

21 лютого 2023 року на адресу суду надійшов відзив представника СТОВ «Говтва» на зустрічну позовну заяву ФГ «Деївське», де остання просить відмовити у задоволенні зустрічного позову, посилаючись на обставини, що викладені у первісному позові.

30 березня 2023 року представником первісного відповідача (зустрічного позивача) ФГ «Деївське» подано клопотання про витребування від СТОВ «Говтва» оригіналу договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року та акта про передачу та прийом земельної ділянки від 05 грудня 2006 року, зобов`язати СТОВ «Говтва» надати докази настання певної події, а саме, факту правонаступництва після ТОВ «Агрофірма Кам`янка», про призначення у справі судової почеркознавчої експертизи, а також витребування від Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області оригіналу договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, укладеного між ТОВ «Агрофірма «Кам`янка» та ОСОБА_2 та акту про прийом і передачу земельної ділянки від 05 грудня 2006 року.

30 березня 2023 року Кременчуцьким районним судом Полтавської області постановлено ухвалу, якою витребувано від СТОВ «Говтва» оригінал договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року та акт про передачу та прийом земельної ділянки від 05 грудня 2006 року, які були підписані між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрофірма Кам`нка», зобов`язано СТОВ «Говтва» надати витяг з передавального акта щза фактом, що СТОВ «Говтва» є правонаступником прав ТОВ Агрофірма Кам`янка» щодо договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року; витребувано від Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області оригінал договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, укладеного між ТОВ «Агрофірма «Кам`янка» та ОСОБА_2 та акту про прийом і передачу земельної ділянки від 05 грудня 2006 року, а також копії всіх документів, на підставі яких було здійснено запис № 86 від 26 червня 2007 року про державну реєстрацію цього договору оренди та копію титульної сторінки відповідної Книги (книг) та копії їх сторінок, на яких відображено зазначений реєстраційний запис про реєстрацію у Державному реєстрі земель договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року у Кременчуцькому районному відділі регіональної філії ДП «Центр при Державному комітеті України по земельних ресурсах».

05 лютого 2024 року судом постановлено ухвалу, якою витребувано від Кременчуцького міськрайонного центру зайнятості, Управління Пенсійного фонду України в Кременчуцькому районі, Кременчуцького РУП ГУНП в Полтавській області, АТ «Державний ощадний банк України», Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області, Кременчуцької ДПІ ГУ ДПС в Полтавській області, Центрального міжрегіонального управління ДМС у м.Києві та Київській області оригінали документів, які виконані до 01 січня 2007 року та які містять підпис ОСОБА_2 ; витребувано від Центрального міжрегіонального управління ДМС у м.Києві та Київській області оригінали документів, які виконані до 01 січня 2007 року та які містять підпис ОСОБА_2

24 липня 2024 року судом постановлено ухвалу, якою клопотання представника позивача за зустрічним позовом ФГ «Деївське» про призначення експертизи у справі задоволено, призначено судову почеркознавчу експертизу, на вирішення якої поставлено питання чи виконано підпис від імені ОСОБА_2 у договорі оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року у графі «підписи сторін», «орендодавець» та в акті про передачу-прийом земельної ділянки від 05 грудня 2006 року у графі «земельну ділянку передав», тією особою, від імені якої він зазначений, чи іншою особою, провадження у справі зупинено на час проведення експертизи.

11 вересня 2024 року на адресу суду надійшло клопотання експерта ННЦ «Інститут судових експертиз ім. засл. проф. М.С. Бокаріуса» про надання додаткових матеріалів для проведення експертизи.

18 вересня 2024 року ухвалою судді відновлено провадження у справі, призначено підготовче судове засідання для вирішення клопотання експерта.

22 листопада 2024 року ухвалою суду закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Представник позивача (відповідача) СТОВ «Говтва» адвокат Глебська Ю.В. в судовому засіданні підтримала позовні вимоги за первісним позовом, просила суд повністю їх задовольнити, одночасно проти задоволення зустрічного позову заперечувала, посилаючись на обставини, викладені у позові, відзиві на зустрічний позов та інших заявах по суті справи.

Представник відповідача (позивача) ФГ «Деївське» адвокат Ульянова Ю.А. була належним чином повідомлена про час та місце розгляду справи, однак в судове засідання не з`явилась, завчасно направивши на адресу суду клопотання, де зустрічний позов підтримала, просила суд його повністю задовольнити, одночасно у задоволенні первісного позову просила відмовити з підстав, викладених у зустрічній позовній заяві, та заявах по суті справи, також просила справу розглянути без її участі.

Представник відповідача (третьої особи) ОСОБА_1 адвокат Бовконюк С.А. в судовому засіданні просив у задоволенні первісного позову відмовити, зустрічний позов просив задовольнити повністю, посилаючись на обставини, викладені поясненнях по суті справи.

Третя особа - державний реєстратор виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Меренкова Д.О. була належним чином повідомлена про час та місце розгляду справи, однак до суду не з`явилась, про причини неявки суд не повідомила.

Представник третьої особи Кременчуцької міської ради був належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, однак до суду не з`явився, направивши на адресу суду заяву, де просить суд справу розглядати без його участі, при вирішенні спору покладається на розсуд суду.

Вислухавши представника позивача (відповідача) ОСОБА_3 , представника відповідача (третьої особи) Бовконюка С.А., дослідивши матеріали справи, всебічно та повно з`ясувавши обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, прийшов до наступних висновків.

Згідно державного акта на право власності на землю серії ІІ-ПЛ № 021441, виданого 05 серпня 2002 року Кам`янопотоківською радою народних депутатів, ОСОБА_2 передано у приватну власність земельну ділянку площею 3, 54 га у межах згідно з планом (а.с. 18, Т. 1).

05 грудня 2006 року між ОСОБА_2 , як Орендодавцем, та ТОВ «Агрофірма Кам`янка», як Орендарем, укладено договір оренди землі № 31, за умовами якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання, загальною площею 3, 54 га, яка знаходиться в адміністративних межах Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області (а.с. 15-16, Т. 1).

Згідно пункту 8 вказаного вище договору оренди, його укладено на 20 років, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право на його поновлення на новий строк.

На оригіналах вказаного вище договору, які надано СТОВ «Говтва» та Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області, які досліджені в судовому засіданні, міститься відмітка про його реєстрацію у Кременчуцькому районному відділі регіональної філії ДП «Центр при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що вчинено запис від 26 червня 2007 року № 86.

05 грудня 2006 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрофірма Кам`янка» в особі директора Коваль О.О., складено акт про передачу та прийом земельної ділянки площею 3, 90 га в адміністративних межах Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області (а.с. 17, Т. 1).

Як вбачається з копії сторінок Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користуванні землею, договорів оренди землі, що надано Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області, у ній міститься запис № 85 від 26 червня 2007 року про реєстрацію договору оренди землі між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрофірма Кам`янка» (а.с. 229-230, Т. 1).

Як вбачається з листа Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області за № 1721/15-23 від 06 квітня 2023 року, наданого на адвокатський запит ОСОБА_3 , станом на 01 січня 2013 року згідно Книги записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди (далі Книга записів), земельна ділянка знаходилась у приватній власності та посвідчена державним актом на право приватної власності на землю серії ІІ-ПЛ № 021441 від 05 серпня 2002 року на ім`я ОСОБА_2 , площею 3, 54 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області; станом на 01 січня 2013 року згідно Книги записів договір оренди земельної ділянки зареєстрований у Кременчуцькому районному відділі ПРФ ДП «Центр ДЗК» між ТОВ «Агрофірма Кам`янка» та ОСОБА_2 за № 86 від 26 червня 2007 року на території Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області терміном на 20 років. У Державному земельному кадастрі вищевказана земельна ділянка з кадастровим номером :06:000:0266 зареєстрована на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) гр. ОСОБА_2 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за межами населених пунктів Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району, і згідно з інформацією, що надійшла в порядку взаємодії реєстру речових прав, з 10 квітня 2014 року перебуває у приватній власності ОСОБА_1 (а.с. 204, Т. 1).

Як вбачається з копії протоколу загальних зборів учасників ТОВ «Агрофірма Кам`янка» від 12 лютого 2019 року, зокрема по другому питанню порядку денного, було вирішено припинити ТОВ «Агрофірма Кам`янка» шляхом приєднання до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Говтва» (а.с. 114-115, Т. 1).

Згідно витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 14.12.2022 року, юридична особа - ТОВ «Агрофірма Кам`янка» припинена, правонаступником є СТОВ «Говтва», (а.с. 107-112, Т. 1).

Згідно витягу Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 14.12.2022 року, Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Говтва» є правонаступником ТОВ «Агрофірма Кам`янка» (а.с. 99-106, Т. 1).

Як видно з витягу з передавального акта (станом на 20 квітня 2019 року), ТОВ «Агрофірма Кам`янка», у зв`язку з припиненням шляхом приєднання до Сільськогосподарського товариства «Говтва», передало все майно, усі права та зобов`язання, своєму правонаступнику СТОВ «Говтва», у тому числі, що випливають з договору оренди землі, укладеного з ОСОБА_2 05 грудня 2006 року, що зареєстрований в Кременчуцькому РВ РФ ДП ЦДЗК 26 червня 2007 року, № запису 86 (а.с. 220-222, Т. 1).

Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

На час підписання ОСОБА_2 із ТОВ «Агрофірма Кам`янка», правонаступником якого є СТОВ «Говтва», договору оренди землі та його державної реєстрації частина друга статті 124 Земельного кодексу України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У статті 125 Земельного кодексу України було визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Крім того, частиною другою статті 126 Земельного кодексу України було передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 18 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Проведення державної реєстрації договору оренди землі було передбачено і статтею 20 Закону України «Про оренду землі».

Державна реєстрація договору оренди землі здійснювалася з метою забезпечення публічної достовірності права оренди земельної ділянки.

З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01 січня 2013 року договори оренди землі не підлягали державній реєстрації, а державній реєстрації підлягало право оренди земельної ділянки.

Тобто вказаним Законом України передбачено виключно державну реєстрацію права, а не державну реєстрацію правочинів, яка діяла у цій сфері до 01 січня 2013 року.

Таким чином, у цій справі судом достовірно встановлено, що договір оренди землі № 31 був укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрофірма Кам» янка», правонаступником якого є СТОВ «Говтва», 05 грудня 2006 року та 26 червня 2007 року зареєстрований у Кременчуцькому районному відділі ПРФ ДП «Центр ДЗК» за № 86. Отже, цей договір є чинним з 26 червня 2007 року до 26 червня 2027 року.

Відповідно до пункту 38 договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Згідно заяви свідка у порядку статті 93 ЦПК України, що надана 21 лютого 2023 року директором СТОВ «Говтва» Докторовим І.М. на заяву представника ФГ «Деївське» про письмове опитування (а.с. 164-165, Т. 1), надано наступні показання:

1). Земельна ділянка з кадастровим номером :06:000:0266 у володінні СТОВ «Говтва» не перебуває. Земельна ділянка з кадастровим номером :06:000:0266 перебуває в оренді СТОВ «Говтва». СТОВ «Говтва» користується земельною ділянкою з кадастровим номером :06:000:0266 на підставі договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, який було зареєстровано у Кременчуцькому районному відділі регіональної філії ДП «Центр при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26 червня 2007 року за № 86. СТОВ «Говтва» користується земельною ділянкою з кадастровим номером :06:000:0266 з моменту її передання ТОВ «Агрофірма Кам`янка» (правонаступником якої є СТОВ «Говтва»).

2). До реорганізації ТОВ «Агрофірма Кам`янка», СТОВ «Говтва» не було правонаступником і не мало прав на майно, права і обов`язки, які належали ТОВ «Агрофірма Кам`янка». Відповідно, до реорганізації ТОВ «Агрофірма Кам`янка», СТОВ «Говтва» не мала права і не мала такого наміру, вчиняти будь-які дії, щодо укладених договорів з ТОВ «Агрофірма Кам`янка»

Крім того, на дату державної реєстрації договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, законодавство України не містило вимоги про реєстрацію договорів оренди землі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Жодні державні органи не здійснюють державну реєстрацію договорів оренди землі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Договір оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року зареєстровано у встановленому законодавством порядку. Адже державна реєстрація договорів оренди землі проводилась виключно у порядку встановленому законом.

На час підписання та реєстрації Договору оренди землі № 31, були чинними ст. 18 та ст. 20 Закону України «Про оренду землі», які містили вимогу про державну реєстрацію договору оренди землі, після чого останній набирав чинності. Відповідно, право оренди (тобто, право користування) виникало після державної реєстрації договору оренди землі.

Вимогу про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на чуже майно та їх обтяжень», було внесено Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року № 1878-VІ, який набрав чинності 16 березня 2010 року.

В тому числі, вищезазначеним Законом України було доповнено статтю 6 Закону України «Про оренду землі» частиною 5 такого змісту: «Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону» та виключено ст. 18 та ст. 20 Закону України «Про оренду землі».

П. 2 прикінцевих та перехідних положень вищезазначеного Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878- VІ встановлено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно в порядку, визначеному цим Законом, здійснюється з 1 січня 2013 року.

П. 3 прикінцевих та перехідних положень вищезазначеного Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878- VІ встановлено, що до 1 січня 2013 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок проводиться територіальними органами земельних ресурсів.

Тобто, відповідно до вимог законодавства, до 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягали договори оренди земельних ділянок. З 1 січня 2013 року державній реєстрації підлягає право оренди земельної ділянки.

3). Перед підписанням, спільно ТОВ «Агрофірма Кам`янка» (правонаступником якого є СТОВ «Говтва») та ОСОБА_2 , було узгоджено кожну умову договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, всіх додатків до нього, про що в кожному конкретному випадку, було досягнуто взаємної згоди. Потім договір оренди землі було підписано власноручно його сторонами та зареєстровано у Кременчуцькому районному відділі регіональної філії ДП «Центр при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26 червня 2007 року за № 86.

Доказом вищенаведеного є Договір оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, належним чином засвідчена копія якого знаходиться в матеріалах справи.

4). У період з квітня 2019 року по сьогоднішній день, на земельній ділянці з кадастровим номером :06:000:0266, СТОВ «Говтва» було вирощено наступні сільськогосподарські культури:

- 2019 рік пшениця озима;

- 2020 рік пшениця озима;

- 2021 рік соняшник;

- 2022 рік пшениця озима.

5). Виконання договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, а саме, щодо виплати орендної плати, з боку орендаря перед орендодавцем підтверджуються відповідними відомостями на виплату коштів.

Документи, які підтверджують факт виплати орендної плати ОСОБА_2 на підставі договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, від 2007 року та до її смерті не збереглися, так як були знищені у зв`язку із закінченням встановленого законодавством строку для зберігання таких документів.

Відповідно до Переліку типових документів, що створюються під час діяльності державних органів та органів місцевого самоврядування, інших установ, підприємств та організацій, із зазначенням строків зберігання документів, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 12 квітня 2012 року № 578/5, відомості на виплату грошей зберігаються 3 роки. Згідно пункту 1.4 Переліку цей Перелік є нормативно-правовим актом, призначеним для використання всіма організаціями при визначенні строків зберігання документів, їх відборі на постійне та тривале (понад 10 років) зберігання або для знищення. П. 18 Переліку строки зберігання типових документів на електронних носіях відповідають строкам зберігання аналогічних документів на паперових носіях.

Орендна плата на підставі договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року направлялась ОСОБА_1 (спадкоємцю ОСОБА_2 ) шляхом направлення поштових переказів. На підтвердження зазначеної інформації надаємо належним чином засвідчені копії списків згрупованих поштових відправлень та платіжних доручень.

6). Документи, що підтверджують факт отримання орендної плати ОСОБА_2 на підставі договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, від 2007 року та до її смерті не збереглися, так як були знищені у зв`язку із закінченням строку зберігання.

Кошти, які направлені поштовими переказами на адресу ОСОБА_1 на підставі договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, повернуті на розрахунковий рахунок СТОВ «Говтва».

7). Державну реєстрацію договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, проведено на підставі договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року, підписаного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрофірма Кам`янка». Належним чином засвідчена копія договору оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року знаходиться у матеріалах справи.

8). Власник земельної ділянки з кадастровим номером :06:000:0266 до СТОВ «Говтва» із заявами про оплату йому орендної плати в грошовій формі не звертався.

Як вбачається зі списків згрупованих поштових переказів 21447 від 28.10.2022 року, 21455 від 28.10.2022 року, 21456 від 28.10.2022 року у них міститься запис про здійснення грошових переказів ОСОБА_1 на суми 10 784, 92 грн., 1 244, 41 грн., 1244, 41 грн., відповідно (а.с. 166, 168, 170, Т. 1).

Згідно копій платіжних доручень № 16374 від 27 жовтня 2022 року, № 16388 від 27 жовтня 2022 року, № 16386 від 27 жовтня 2022 року СТОВ «Говтва» було перераховано до Укрпошти для виплати орендної плати пайовикам на загальну суму 75494, 44 грн., на загальну суму 32354, 74 грн. за 2022 рік, на загальну суму 8710, 87 грн. за 2022 рік, відповідно (а.с. 169, 171, 173, Т. 1).

Згідно свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 , виданого Кам`янопотоківською сільською радою Кременчуцького району Полтавської області, ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с. 190, Т. 2).

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02 серпня 2022 року, вбачається, що за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 3, 54 га, кадастровий номер :06:000:0266, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Кам`янопотоківської сільської ради на підставі свідоцтва про право на спадщину від 26 листопада 2014 року, що видане приватним нотаріусом Кременчуцького районного нотаріального округу Спірідович А.М. (а.с. 19-20, Т. 1).

02 квітня 2019 року між ОСОБА_1 (Орендодавець) та Фермерським господарством «Деївське» (Орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого Орендодавець надав, а Орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :06:000:0266, загальною площею 3, 5400 га (а.с. 74-76, Т. 1).

Як видно з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 15 травня 2019 року державним реєстратором Виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Меренковою Д.О. внесено запис про реєстрацію за ФГ «Деївське» права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:000:0266, на підставі договору оренди земельної ділянки від 02 квітня 2019 року (а.с. 19-20, Т. 1).

Отже, у подальшому, після переходу права власності на земельну ділянку з кадастровим номером :06:000:0266 до спадкоємця ОСОБА_2 - ОСОБА_1 , 02 квітня 2019 року, тобто в межах строку чинності вказаного вище договору оренди землі № 31, ОСОБА_1 уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з ФГ «Деївське».

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац третій частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Всупереч зазначеним вимогам земельного законодавства між відповідачами ОСОБА_1 та ФГ «Деївське» 02 квітня 2019 року було укладено оспорений договір оренди, на підставі якого ФГ «Деївське» набуло право оренди земельної ділянки, що стало перешкодою для СТОВ «Говтва», яке є правонаступником ТОВ «Агрофірма Кам`янка» у реалізації його права оренди щодо тієї самої земельної ділянки, яке виникло у 2007 році.

Такі дії ОСОБА_1 , як власника земельної ділянки, з повторної передачі у 2019 році земельної ділянки в оренду іншій особі, за наявності чинного раніше укладеного у 2006 році договору оренди землі, не відповідають принципу добросовісності, передбаченому пунктом 6 статті 3 ЦК України.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Аналогічні правові висновки викладено Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 20 квітня 2023 року по справі № 131/1490/20, де вказано, зокрема й про те, що оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним, оскільки укладений до закінчення строку дії раніше укладеного сторонами договору оренди землі, що призвело до державної реєстрації права оренди щодо однієї і тієї ж земельної ділянки, що порушило права первісного орендаря.

З цих підстав суд відхиляє доводи представника відповідача (позивача) ФГ «Деївське» щодо обрання первісним позивачем СТОВ «Говтва» неналежного способу захисту, оскільки ефективність заявленого у цій справі способу захисту, а саме, визнання правочину недійсним перевірено в аналогічних справах судом касаційної інстанції.

Щодо тверджень представника відповідача ФГ «Деївське» про відсутність доказів на підтвердження виконання зобов`язання щодо виплати орендної плати ТОВ «Агрофірма Кам`янка» та його правонаступником СТОВ «Говтва», суд відхиляє з підстав спростування їх матеріалами справи, а саме списками згрупованих поштових переказів орендодавцям за договорами оренди землі, при цьому відмова від отримання таких грошових переказів від СТОВ «Говтви» є виключно волевиявленням орендодавця, і не спростовує самого факту виконання зобов`язання орендаря щодо нарахування та виплати орендної плати.

Також судом проаналізовано доводи представника відповідача (позивача) ФГ «Деївське» щодо відсутності у договорі № 31 від 05 грудня 2006 року відомостей про кадастровий номер земельної ділянки, яка була предметом договору і суд, з врахуванням встановлених обставин спору, приходить до висновку, що такі доводи слід відхилити з тих підстав, що на момент укладення вказаного договору такий кадастровий номер земельній ділянці не присвоювався, однак вона є цілком ідентифікованою у договорі, що також підтверджується і відповіддю Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області, де вказано про подальше присвоєння цій земельній ділянці кадастрового номеру у встановленому законом порядку.

Також, у відзиві на первісний позов представник відповідача ФГ «Деївське» та у зустрічній позовній заяві представник ФГ «Деївське» посилався на відсутність волевиявлення ОСОБА_2 на укладення договору оренди землі № 31 з ТОВ «Агрофірма Кам`янка», оскільки підпис, що міститься на договорі не належить ОСОБА_2 .

Щодо таких тверджень, суд зазначає наступне.

Так, положеннями статті 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як вбачається з матеріалів справи, представником відповідача (позивача) ФГ «Деївське» під час підготовчого провадження заявлялось клопотання про призначення по справі судової почеркознавчої експертизи, яке було судом задоволено та витребувані документи, необхідні для проведення такої експертизи, проте після надходження клопотання експерта про надання додаткових матеріалів для проведення експертизи, а в подальшому висновку про неможливість проведення експертизи, представник ФГ «Деївське» не скористався правом повторно заявити клопотання про проведення експертизи та просив справу розглядати на підставі наявних у ній доказів.

За таких обставин, факт неналежності ОСОБА_2 підпису на договорі оренди землі № 31 від 05 грудня 2006 року є недоведеним належними засобами доказування та є лише припущеннями представника ФГ «Деївське».

Щодо посилань представника Крот Н.М. на пропуск первісним позивачем строку позовної давності на звернення до суду, суд відхиляє їх з тих підстав, що СТОВ «Говтва» стало відомо про порушення їх прав лише 02 серпня 2022 року після отримання інформації з державних реєстрів щодо укладення оспорюваного договору оренди, інших доказів про час коли первісний позивач повинен був довідатись про порушення своїх прав матеріали справи не містять.

Відповідно до приписів ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах.

Положеннями частини 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зокрема, у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року по справі № 823/2042/16 зроблено висновок про те, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки має розглядатися як спір, що пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора в якості співвідповідача (якщо позивач вважає його винним у порушені прав) у спорі не змінює його цивільно-правового характеру.

З урахуванням викладеного вище, суд приходить до висновку про законність та обгрунтованість позовних вимог СТОВ «Говтва» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, що укладений між ФГ «Деївське» та ОСОБА_1 та скасування державної реєстрації права оренди землі за ФГ «Деївське», у зв`язку з чим такі позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі, одночасно в задоволенні зустрічного позову ФГ «Деївське», вимоги за яким є взаємовиключними з первісним позовом, слід відмовити у зв`язку з його недоведеністю.

Оскільки позовні вимоги СТОВ «Говтва» судом задовольняються, то з відповідачів ФГ «Деївське» та ОСОБА_1 слід стягнути на користь СТОВ «Говтва» витрати зі сплати судового збору при подачі позову до суду.

Керуючись статтями 5, 10, 13, 76, 77, 80, 81, 263, 264, 265 Цивільного процесуального кодексу України, суд,

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Говтва» до Фермерського господарств «Деївське», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди землі та скасування державної реєстрації права оренди задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі від 02 квітня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Деївське» () щодо земельної ділянки площею 3,54 га, кадастровий номер :06:000:0266, розташованої в адміністративних межах Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області.

Скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,54 га, кадастровий номер :06:000:0266, розташованої в адміністративних межах Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області, належної ОСОБА_1 , за Фермерським господарством «Деївське» () № 31615009 від 15 травня 2019 року.

В задоволенні зустрічного позову Фермерського господарства «Деївське» до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Говтва» про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою відмовити.

Стягнути з Фермерського господарства «Деївське» на користь Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Говтва» сплачений при подачі позову судовий збір в сумі 2481, 00 грн.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Говтва» сплачений при подачі позову судовий збір в сумі 2481, 00 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про учасників справи:

Позивач (відповідач) - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Говтва», , юридична адреса: Полтавська область, м.Решетилівка, вулиця Полтавська, будинок 96;

Відповідач (позивач) Фермерське господарство «Деївське», , юридична адреса: Полтавська область, Кременчуцький район, с.Садки, вулиця Нагірна, будинок 22;

Відповідач (третя особа) ОСОБА_1 , адреса місця проживання: АДРЕСА_1 ;

Третя особа державний реєстратор виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області Меренкова Дар`я Олександрівна, службова адреса: Полтавська область, м.Кременчук, площа Перемоги, будинок 2;

Третя особа Кременчуцька міська рада Полтавської області, юридична адреса: Полтавська область, м.Кременчук, площа Перемоги, будинок 2.

Повне рішення складено 21 лютого 2025 року.

СуддяЖ. О. Баранська