УХВАЛА

03 березня 2025 року

м. Київ

справа № 192/1879/20

провадження № 61-14205св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Фаловської І. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О.,

Сердюка В. В.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто»,

відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета

спору, - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілія В`ячеславівна,

розглянув питання про зупинення провадження у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілія Вячеславівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, переведення прав покупця та визнання права власності, припинення права власності та скасування запису про право власності, за касаційною скаргою ОСОБА_2 на постанову Дніпровського апеляційного суду від 28 березня 2023 року у складі колегії суддів

Красвітної Т. П., Єлізаренко І. А., Свистунової О. В.,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю

«Ауріс-Авто» (далі - ТОВ «Ауріс-Авто») звернулося до суду з позовом

до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. (далі - приватний нотаріус Дніпровського МНО), про визнання недійсним договору купівлі-продажу, переведення прав покупця та визнання права власності, припинення права власності та скасування запису про право власності.

Позовна заява мотивована тим, що 25 травня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Ауріс-Авто» укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого в оренду останньому передано земельну ділянку, площею 1,0 га, з кадастровим номером 12:250:815:00:01:081:0001, яка розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області. Договір укладено на 7 років з урахуванням ротації культур (до 25 травня 2023 року).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05 жовтня 2020 року № 226875158 позивачеві стало відомо про відчуження ОСОБА_1 орендованої земельної ділянки ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, який посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського МНО Кокосадзе Л. В. за № 1290 від 26 червня 2017 року.

Оскільки станом на момент розгляду справи договір оренди, укладений

25 травня 2016 року, є чинним, не є припиненим або розірваним, недійсним не визнавався, тому ОСОБА_1 не мала права відчужувати земельну ділянку без попередження та надання пропозиції про її придбання ТОВ «Ауріс-Авто», яке як орендар має переважне перед іншими право на придбання орендованої земельної ділянки.

Посилаючись на вказане вище, ТОВ «Ауріс-Авто», з урахуванням уточнених позовних вимог, просило суд:

визнати недійсним укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу земельної ділянки від 26 червня 2017 року;

перевести на ТОВ «Ауріс-Авто»права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 26 червня 2017 року;

визнати за ТОВ «Ауріс-Авто» право власності на земельну ділянку, площею

1,0 га, з кадастровим номером 12:250:815:00:01:081:0001, яка розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області;

припинити право власності ОСОБА_2 на земельну ділянку, площею

1,0 га, з кадастровим номером 12:250:815:00:01:081:0001, яка розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області;

визнати недійсним і скасувати запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 21114544, внесений приватним нотаріусом Дніпровського МНО Кокосадзе Л. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав і їх обтяжень від 26 червня 2017 року № 35874605.

Солонянський районний суд Дніпропетровської області рішенням від 20 липня 2021 року (у складі судді Тітової О. О.) у задоволенні позову ТОВ «Ауріс-Авто» відмовив.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що позивач не довів належними та допустимими доказами заявлені позовні вимоги. Спірний договір укладений відповідачами з дотриманням вимог закону. Позивач як юридична особа не міг бути стороною договору купівлі-продажу земельної ділянки, призначеної для ведення особистого селянського господарства.

Дніпровський апеляційний суд постановою від 28 березня 2023 року рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 20 липня

2021 року скасував та ухвалив нове судове рішення, яким позов

ТОВ «Ауріс-Авто» задовольнив частково.

Перевів з ОСОБА_2 на ТОВ «Ауріс-Авто» права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та посвідчений 26 червня 2017 року приватним нотаріусом Дніпровського МНО Кокосадзе Л. В. за № 1290 щодо земельної ділянки, площею 1,0 га,

з кадастровим номером :01:081:0001, з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області.

Стягнув з ТОВ «Ауріс-Авто» на користь ОСОБА_2 вартість земельної ділянки, площею 1,0 га, з кадастровим номером :01:081:0001, з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, за договором купівлі-продажу, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та посвідчений 26 червня

2017 року приватним нотаріусом Дніпровського МНО Кокосадзе Л. В.,

у розмірі 34 800 грн, які згідно з платіжним дорученням від 16 березня

2021 року № 145 внесені ТОВ «Ауріс-Авто» на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області шляхом перерахування 34 800 грн ТУ ДСА України в Дніпропетровській області з депозитного рахунку суду ОСОБА_2 .

У задоволенні решти позовних вимог відмовив.

Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що позивач довів належними та допустимими доказами своє переважне право орендаря на придбання земельної ділянки, яка належала ОСОБА_1 на праві приватної власності, отриманої в порядку приватизації.

У вересні 2023 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга

ОСОБА_2 на постанову Дніпровського апеляційного суду

від 28 березня 2023 року, в якій заявник просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Верховний Суд ухвалою від 12 січня 2024 року відкрив касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_2 на постанову Дніпровського апеляційного суду від 28 березня 2023 року та витребував матеріали цивільної справи № 192/1879/20 зі Солонянського районного суду Дніпропетровської області.

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною другою статті 415 ЦПК України процедурні питання, пов`язані з рухом справи, клопотання та заяви учасників справи, питання про відкладення розгляду справи, оголошення перерви, зупинення провадження у справі, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом, вирішуються судом касаційної інстанції шляхом постановлення ухвал в порядку, визначеному цим Кодексом для постановлення ухвал суду першої інстанції.

Встановлено, що Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалою від 04 вересня 2024 року справу

№ 192/553/21 передав на розгляд Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду (провадження № 61-16526сво23).

Передаючи справу на розгляд Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду з посиланням на частину другу

статті 403 ЦПК України, колегія суддів вважала, що є підстави для відступу від висновків щодо застосування частини четвертої статті 362 ЦК України та частини другої статті 777 ЦК України, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, від 22 травня 2024 року у справі № 192/1873/20 (провадження

№ 61-13861св23) та Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2024 року у справі

№ 192/1877/20 (провадження № 61-5003св22), та зробити висновок про те, що:

«у частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК України). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність;

з урахуванням організаційного, відносного та вторинного характеру переважного права наймача, тлумачення частини четвертої

статті 362 ЦК України та частини другої статті 777 ЦК України дає підстави для висновку, що у ситуації, коли право на майно перейшло до покупця і його вартість оплачена ним та, як наслідок, зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу припиняються належним виконанням або з інших підстав, такий спосіб захисту переважного права наймача як переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу неможливо застосувати, оскільки фактично це буде не переведенням прав та обов`язків за договором купівлі-продажу, а викупом майна у нового власника. Цивільний закон такої конструкції для захисту будь-якого переважного права не містить, як і підстави припинення права власності (стаття 346 ЦК України). При цьому є невиправданою ситуація, коли, з метою захисту порушеного колишнім власником переважного права наймача, у власника (покупця), який сплатив за це майно його ціну, в примусовому порядку припиняється право власності на таке майно. Це не відповідає конституційним засадам непорушності права власності, оскільки його примусове припинення можливе лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Виключення з цього загального правила допускається лише при примусовому відчуженні таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості в умовах воєнного чи надзвичайного стану та конфіскації майна

(стаття 41 Конституції України, стаття 321 ЦК України);

для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу. Такий спосіб захисту може бути застосований лише за договорами купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, в яких зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу, не припинилися належним виконанням або з інших підстав. Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором

купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця;

якщо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, яка передана в найм. При цьому інші способи захисту (зокрема визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними».

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду

від 03 жовтня 2024 року справу № 192/553/21 прийнявта призначив до розгляду (провадження № 61-16526сво23).

Пунктом 10 частини першої статті 252 ЦПК України передбачено, що у випадку перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (у іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду, суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі.

Відповідно до пункту 14 частини першої статті 253 ЦПК України провадження у справі зупиняється у випадку, встановленому пунктом 10 частини першої статті 252 цього Кодексу до закінчення перегляду справи в касаційному порядку.

Виходячи з практики оцінки подібності правовідносин, зокрема правових висновків Великої Палати Верховного Суду щодо критеріїв встановлення відповідної подібності, викладених у постанові від 12 жовтня 2021 року

у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20), Верховний Суд дійшов висновку про подібність правовідносин у цій справі та у справі № 192/553/21.

Оскаржуване судове рішення в цій справі та судове рішення у справі, яка передана на розгляд Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, ухвалене у подібних правовідносинах.

Ураховуючи викладене вище, Верховний Суд дійшов висновку про необхідність зупинення провадження в цій справі до закінчення перегляду

в касаційному порядку Об`єднаною палатою Касаційного цивільного суду

у складі Верховного Суду справи № 192/553/21 (провадження

№ 61-16526сво23).

Керуючись пунктом 10 частини першої статті 252, пунктом 14 частини першої статті 253, статтею 260 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Зупинити провадження у справі № 192/1879/20 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілія Вячеславівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, переведення прав покупця та визнання права власності, припинення права власності та скасування запису про право власності, за касаційною скаргою ОСОБА_2 на постанову Дніпровського апеляційного суду від 28 березня 2023 року до закінчення перегляду в касаційному порядку Об`єднаною палатою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справи

№ 192/553/21 (провадження№ 61-16526сво23).

Ухвала оскарженню не підлягає.

Судді:І. М. Фаловська С. О. Карпенко В. В. Сердюк