Провадження №2/521/452/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

24 лютого 2025 року м. Одеса

Малиновський районний суд міста Одеси в складі:

головуючого - судді Мазун І.А.

за участю секретаря судового засідання Гриневич І.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ісагіс», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма Вячеславівна про скасування рішення про державну реєстрацію прав, -

В С Т А Н О В И В:

03.07.2023р. до Малиновського районного суду м.Одеси звернулися ОСОБА_1 , ОСОБА_2 з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ісагіс», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма Вячеславівна про скасування рішення про державну реєстрацію прав, в якому посилався на наступні обставини.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що 23.03.2007р. між ОСОБА_3 і ТОВ "Український промисловий банк", правонаступником якого був ПАТ "Дельта Банк", було укладено кредитний договір № 6-87/ПС-03/07 про надання споживчого кредиту в сумі 32 000 дол. США, строком до 22.03.2017р..

На забезпечення виконання зобов?язання за кредитом між ТОВ "Український промисловий банк" і позивачами був укладений іпотечний договір від 23.03.2007р., реєстр. № 3461, відповідно до якого передано в іпотеку житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , оцінений сторонами у 59 000,00 дол. США.

15.04.2008р. між ТОВ "Український промисловий банк" і позичальником ОСОБА_3 був укладений додатковий договір № 1/87 про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 6-87/ПС-03/07 від 23.03.2007р., відповідно до умов якого була збільшена сума кредиту до 39 000 дол. США.

Одночасно вказані зміни були внесені до іпотечного договору шляхом укладення додаткового договору № 1/87.

24.01.2019р. відбувся електронний аукціон щодо лоту F11GL38153 - права вимоги за кредитним договором № 6-87/ПК-03/07-П від 23.03.2007р., переможцем якого було визнано відповідача, після чого і при повній необізнаності позивачів, як майнових поручителів за іпотечним договором, 06.05.2019р. третьою особою - державним реєстратором КП "Агенція державної реєстрації Кушнеровою Р.В. було прийнято рішення про реєстрацію права власності ТОВ "Ісагіс" на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі:

договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер 1163/К, видавник: ПАТ "Дельта-Банк", ТОВ "Icaric";

рекомендованого повідомлення, серія та номер: 061, виданий 04.04.2019р., видавник: Укрпошта;

кредитного договору: серія та номер: 6-87/ПС-03/07, виданий 23.03.2007р., видавник: ТОВ "Укрпромбанк";

повідомлення-вимоги, серія та номер: б/н, видавник: ТОВ «Ісагіс»;

договору про відступлення права вимоги, серія та номер: 84, виданий 15.02.2019р., видавник: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Антипова I.B.;

рекомендованого повідомлення, серія та номер: 088, виданий 04.04.2019р., видавник: Укрпошта;

повідомлення-вимоги, серія та номер: б/н, видавник: "Архекспертбуд";

рекомендованого повідомлення, серія та номер: 070, виданий 04.04.2019р., видавник: Укрпошта;

повідомлення-вимоги, серія та номер: б/н, видавник: ТОВ «Ісагіс»;

додаткового договору, серія та номер: 3461, виданий 15.04.2008р., видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гашова В.B.;

іпотечного договору, серія та номер: 3872, виданий 23.03.2007р., видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гашова В.В.

Позивачі зазначають, що державна реєстрація права власності на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 була проведена з порушенням встановленого законодавством порядку, а саме відповідачем не були подані документи, необхідні для реєстрації заявлених прав, а саме належним чином засвідчені копії повідомлень про вручення позивачам досудової вимоги з їх підписом та датою отримання досудової вимоги, у досудовій вимозі не зазначено термін виконання, невідомо на якій підставі була визначена вартість іпотечного майна, оскільки жодний суб`єкт оціночної діяльності не з`являвся до об`єкта, переданого позивачами в іпотеку та не визначав вартість заставного майна. До того ж державним реєстратором порушено правові норми, якими врегульований порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки та державної реєстрації прав.

Посилаючись на вищевикладене, просили на поновлення прав і законних інтересів майнових поручителів та іпотекодавців ОСОБА_1 і ОСОБА_2 скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації Кушнерової Римми Вячеславівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46740467 від 06.05.2019р., про реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Ісагіс" на житловий будинок, об?єкт житлової нерухомості загальною площею 73,2 кв.м, житлова площа 50,2 кв.м, реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 101, за адресою: АДРЕСА_1 .

Ухвалою судді Малиновського районного суду м.Одеси від 15.04.2024р. прийнято до розгляду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ісагіс», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма Вячеславівна про скасування рішення про державну реєстрацію прав та призначено підготовче засідання на 21.05.2024р. 10.00год., у якому неодноразово оголошувалися перерви.

Ухвалою Малиновського районного суду м.Одеси від 10.10.2024р. підготовче судове засідання закрито та призначено справу до судового розгляду по суті на 18.11.2024р. 10.00год.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та представник Шпиковської О.А., яка також представляє інтереси ОСОБА_1 , просили задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Ісагіс» в судовому засіданні просила в задоволення позовних вимог відмовити посилаючись на те, що державна реєстрацію права власності на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за відповідачем була проведена у відповідності до норм діючого законодавства.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма Вячеславівна, в судове засідання не з`явилася, сповіщена належним чином.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення позивача ОСОБА_1 , представника ОСОБА_2 , яка також представляє інтереси ОСОБА_1 , представника відповідача, суд прийшов до наступних висновків.

Судом встановлено, що 23 березня 2007 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Український промисловий банк» (правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк») був укладений Кредитний договір №6-87/ПС-03/07, за умовами якого ТОВ «Український промисловий банк» надав ОСОБА_3 кредит в розмірі 32000,00 доларів США, зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 14,6 % на рік, з кінцевим терміном повернення до 22 березня 2017 року (т. 1 а.с. 25-30).

В забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_3 за Кредитним договором №6-87/ПС-03/07 між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ТОВ «Український промисловий банк» був укладений договір іпотеки № б/н від 23 березня 2007 року, за умовами якого останні передали в іпотеку банку житловий будинок по АДРЕСА_1 , який складається в цілому з одного житлового будинку, зазначеного в схематичному плані літерою "А", житловою площею 50,2 кв.м., та надвірних споруд: "Б" - літня кухня, "Г" - сарай, "Е" - гараж, "Ж" - навіс, "І" - мостіння, № 1 огорожа, розташованих на земельній ділянці площею 267 кв.м. за фактичним користуванням, який належить іпотекодавцям на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 10 травня 2006 року за реєстром № 3-874, зареєстрованого 23 травня 2006 року КП "ОМБТІ та РОН " в реєстрі прав власності на нерухоме майно, номер запису: 40913 в книзі: 276-64, реєстраційний номер: 12727845 (т. 1 а.с. 31-35).

15.04.2008р. між ТОВ "Український промисловий банк" і позичальником ОСОБА_3 був укладений додатковий договір N? 1/87 про внесення змін та доповнень до кредитного договору N? 6-87/ПС-03/07 від 23.03.2007р. відповідно до умов якого була збільшена сума кредиту до 39 000 дол. США. (т.1 а.с.36)

Одночасно вказані зміни були внесені до іпотечного договору шляхом укладення додаткового договору N? 1/87. (т.1 а.с.37-38)

Сторонами не оспорюється, що 24 січня 2019 року відбувся відкритий електронний аукціон (торги) з продажу прав вимоги АТ «ДельтаБанк» за Кредитним договором№ 6-87/ПС-03/07від 23 березня 2007року, укладеним з ОСОБА_3 , у забезпеченні за яким перебуває житловий будинок по АДРЕСА_1 , переможцем якого було визначено ТОВ «Ісагіс», що підтверджується протоколом електронного аукціону №UA-EA-2018-12-05-000016-b від 24 січня 2019 року (т. 1 а.с. 181).

Встановлено, що на підставі протоколу електронного аукціону №UA-EA-2018-12-05-000016-b від 24 січня 2019 року між АТ «Дельта Банк» та ТОВ «Ісагіс» було укладено договір про купівлю-продаж майнових прав №1163/К від 15 лютого 2019 року, за умовами якого АТ «Дельта Банк» передав (відступив) у власність ТОВ «Ісагіс» належні Банку майнові права, які включають, зокрема право вимоги до боржника, майнових та фінансових поручителів за Кредитним договором та похідними від нього Іпотечного договору та договору поруки (т. 1 а.с. 179-180).

Відповідно до укладених договорів до ТОВ «Ісагіс» перейшли права вимоги та інші майнові права, зокрема, за Кредитним договором № 6-87/ПС-03/07 від 23 березня 2007 року, а також договорами, що забезпечували виконання зобов`язань за такими кредитними договорами, зокрема за договором іпотеки № б/н від 23 березня 2007 року.

В матеріалах реєстраційної справи №101 на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_1 містяться вимоги-повідомлення ТОВ «Ісагіс», датовані лютим 2019 року, до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 про усунення порушення зобов`язань щодо сплати заборгованості за кредитним договором № 6-87/ПС-03/07 від 23 березня 2007 року, у забезпечення якого укладено договором іпотеки № б/н від 23 березня 2007 року (т. 1 а.с. 176-178).

Зі змісту цієї вимоги вбачається, що у разі її невиконання ТОВ «Ісагіс» має намір задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, а саме на житловий будинок по АДРЕСА_1 .

Встановлено, що 06 травня 2019 року ТОВ «Ісагіс» у позасудовому порядку звернуло стягнення на предмет іпотеки та зареєструвало за собою право власності на предмет іпотеки, а саме на житловий будинок по АДРЕСА_1 , та складається в цілому з одного житлового будинку, зазначеного в схематичному плані літерою "А", житловою площею 50,2 кв.м., та надвірних споруд: "Б" - літня кухня, "Г" - сарай, "Е" - гараж, "Ж" - навіс, "І" - мостіння, № 1 огорожа, розташованих на земельній ділянці площею 267 кв.м. за фактичним користуванням, який належить іпотекодавцям на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 10 травня 2006 року за реєстром № 3-874, зареєстрованого 23 травня 2006 року КП "ОМБТІ та РОН " в реєстрі прав власності на нерухоме майно, номер запису: 40913 в книзі: 276-64, реєстраційний номер: 12727845, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (т. 1 а.с. 184-185).

11 квітня 2019 року на підставі документів у реєстраційній справі, державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» було зареєстровано право власності ТОВ «Ісагіс» на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 на підставі: договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер 1163/К, видавник: ПАТ Дельта-Банк, ТОВ Ісагіс; рекомендованого повідомлення, серія та номер: 061, виданий 04.04.2019р., видавник: Укрпошта; кредитного договору: серія та номер: 6-87/ПС-03/07, виданий 23.03.2007р., видавник: ТОВ Укрпромбанк; повідомлення-вимоги, серія та номер: б/н, видавник: ТОВ Ісагіс; договору про відступлення права вимоги, серія та номер: 84, виданий 15.02.2019р., видавник: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Антипова І.В.; рекомендованого повідомлення, серія та номер: 088, виданий 04.04.2019р., видавник: Укрпошта; повідомлення-вимоги, серія та номер: б/н, видавник: Архекспертбуд; рекомендованого повідомлення, серія та номер: 070, виданий 04.04.2019р., видавник: Укрпошта; повідомлення-вимоги, серія та номер: б/н, видавник: ТОВ Ісагіс; додаткового договору, серія та номер: 3461, виданий 15.04.2008р., видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гашова В.В.; іпотечного договору, серія та номер: 3872, виданий 23.03.2007р., видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гашова В.В. (т.1 а.с.146-185).

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 11 березня 2020 року було відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до ПАТ «Дельта Банк», ТОВ «Ісагіс», за участю третіх особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: КП «Агенція державної реєстрації», Служба у справах дітей Одеської міської ради, ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав №1163/К від 15 лютого 2019 року, укладеного між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Ісагіс», скасуванні запису про державну реєстрацію права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 за ТОВ «Ісагіс» (т. 1 а.с. 77-81).

За змістом частини третьої статті 6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд при здійсненні судочинства може використовувати текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесено до Реєстру.

Судом встановлено, що ухвалою Одеського апеляційного суду від 11 квітня 2024 року у зв`язку з відмовою ОСОБА_1 та ОСОБА_2 від позову до ПАТ «Дельта Банк», ТОВ «Ісагіс» , за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: КП «Агенція державної реєстрації», Служба у справах дітей Одеської міської ради, ОСОБА_3 , рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 11 березня 2020 року було визнано нечинним, провадження у справі закрито.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Згідно із пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (частина перша статті 1054 ЦК України).

Згідно зі статтею 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

За змістом статті 11 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець (майновий поручитель) несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання в межах вартості предмета іпотеки.

Відповідно до частин першої та третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Тобто законом чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку». Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 цього Закону), а саме на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса.

Згідно із частиною третьою зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати такі способи задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки :

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього ж Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього ж Закону.

Згідно п.4.1. розділу 4 іпотечного договору іпотекодержатель набуває права звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки у наступних випадках: якщо у момент настання строку виконання основного зобов`язання за кредитним договором воно не буде виконано належним чином, а саме: при повному або частковому неповерненні кредиту (чергового платежу по кредиту) та /або при несплаті або частковій- несплаті процентів та/або при несплаті або частковій несплаті штрафних санкцій у встановлені кредитним договором строки; - якщо у триденний строк після загибелі, пошкодження чи втрати предмета іпотеки іпотекодавці не здійснять його заміну у відповідності до п.3.1.8 цього договору; - порушення іпотекодавцями (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором та невиконання вимоги іпотекодержателя про дострокове виконання основного зобов`язання; якщо інша, ніж іпотекодержатель, особа набула право стягнення на предмет іпотеки.

Положеннями пункту 4.2 розділу 4 договору іпотеки визначено, що випадку порушення іпотекодавцями (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором іпотекодержатель надсилає іпотекодавцям (та позичальнику) письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про усунення порушення у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Згідно з п.п.4.3.,4.4. розділу 4 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з порядком задоволення вимог іпотекодержателя, передбаченим п.4.4. цього договору. У випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки , передбачених п.4.1 цього договору, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги одним із наступних способів: - шляхом набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу. У випадку прийняття іпотекодержателем предмету іпотеки у власність це застереження вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя і цей іпотечний договір є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19)).

У статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Як вбачається з матеріалів реєстраційної справи, окрім вимоги- повідомлення без строку її виконання та дати, на підтвердження її отримання іпотекодавцями додано копії повідомлень про вручення рекомендованих поштових відправлень, які: не містять даних та підпису особи-отримувача; не містять дати отримання; не містять інформації про вкладення.

Також окремо не додані описи до поштових відправлень, з яких можна було б встановити зміст кореспонденції.

Згідно пп. 2 п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015р. № 1127 (в редакції постанови КМУ від 23 серпня 2016р. № 553), длядержавної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подаються, зокрема засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату. Також згідно постанови ВС /КЦС у справі № 718/917/20 від 14.12.2022р. у разі вручення рекомендованого повідомлення без спеціальних позначок, достатнім є зазначення прізвища одержувача та дати отримання повідомлення, яке окрім одержувача особисто може бути вручене також будь-кому з повнолітніх членів сім`ї, який проживає разом з ним. У відповідності до правової позиції ВП ВС від 29.09.2020р. по справі № 757/13243/17: Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійсню ватися засобамипо штового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення. (Постанова ВП ВС у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц).

В матеріалах реєстраційної справи відсутній повний звіт про оцінку предмета іпотеки, оскільки два аркуші якогось звіту не доводять вартість іпотечного майна.

У постанові ВП ВС від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц зазначено, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_3 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 10 вересня 2016 року) не проводилась. Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2024р. у справі № 201/15228/17 визначено дослівно: 7. Щодо скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень.

7.31. У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

7.32. У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Таким чином, з урахуванням вищевикладеного, суд прийшов до висновку про те, що відповідачем, як іпотекодержателем, не було надано належним чином засвідченого звіту про оцінку предмету іпотеки, доказів належного надіслання та отримання позивачами вимог про виконання основного зобов`язання, а третя особа державний реєстратор не перевірила умови виконання правочину, на підставі якого здійснюється перехід права власності та державна реєстрація такого права та незаконно зареєструвала право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 за відповідачем.

Разом з тим, з метою захисту прав позивачів, суд прийшов до висновку про необхідність поновлення за позивачами право власності на житловий будинок загальною площею 73,2 кв.м, житлова площа 50,2 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Щодо застосування строку позовної давності до виниклих правовідносин суд зазначає наступне.

Згідно ч.ч.12, 19 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину. У період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.

Постановою Кабінету Міністрів України №1236 від 09 грудня 2020 р. «Про встановлення карантину та запровадження обмежувальних протиепідемічних заходів з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» установити з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 (далі - COVID-19), з 19 грудня 2020 р. до 30 червня 2023 р. на території України карантин, продовживши дію карантину, встановленого постановами Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 р. № 211 Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, від 20 травня 2020 р. № 392 Про встановлення карантину з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 та від 22 липня 2020 р. № 641 Про встановлення карантину та запровадження посилених протиепідемічних заходів на території із значним поширенням гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27 червня 2023 року № 651 на всій території України карантин, встановлений з метою запобігання поширенню гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 відмінено з 24 години 00 хвилин 30 червня 2023 року.

Як вбачається з пояснень представника позивачів вперше про порушення своїх прав позивачі заявили в липні 2019р. у справі №521/12066/19.

Таким чином з урахуванням законодавчо врегульованої презумпції продовження строку позовної давності на час дії карантину, який закінчився 30.06.2023р., позивачі вже 03.07.2023р. звернулися до суду із цим позовом і таким чином строк позовної давності пропущено не було.

Керуючись, ст. ст. 11, 33, 35-38 Закону України «Про іпотеку», ст.ст.546, 575, 626-628,1054 Цивільного кодексу України, ст.ст. 76-78, 263 - 265, 268, 352, 354, 355 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ісагіс», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма Вячеславівна про скасування рішення про державну реєстрацію прав задовольнити.

Скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації Кушнерової Римми Вячеславівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46740467 від 06.05.2019р., про реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Ісагіс" на житловий будинок, об?єкт житлової нерухомості загальною площею 73,2 кв.м, житлова площа 50,2 кв.м, реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 101, за адресою: АДРЕСА_1 .

Поновити за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , право власності на житловий будинок загальною площею 73,2 кв.м, житлова площа 50,2 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішення суду може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлено 25 лютого 2025 року.

ГОЛОВУЮЧИЙ І.А.МАЗУН