Справа № 344/8864/23
Провадження № 22-ц/4808/95/25
Головуючий у 1 інстанції Антоняк Т. М.
Суддя-доповідач Бойчук
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 лютого 2025 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський апеляційний суд в складі:

судді-доповідача Бойчука І.В.,

суддів: Пнівчук О.В., Томин О.О.,

секретаря Кузнєцова В.В.,

з участю ОСОБА_1 та представників сторін і третьої особи,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Станіславміськбуд» про витребування майна,за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 на рішення Івано-Франківського міського суду від 15 жовтня 2024 року під головуванням судді Антоняка Т.М.у м. Івано-Франківську,

в с т а н о в и в:

В травні 2023 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до ОСОБА_2 , третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Станіславміськбуд» про витребування майна.

Позовні вимоги обґрунтувала тим, що між ТОВ «Станіславміськбуд» та ОСОБА_1 13 травня 2012 року було укладено Договір купівлі-продажу №К/М-3 (далі - Договір). Відповідно до п. 1.1 Договору, продавець, який виконує функції забудовника, зобов`язується передати у власність покупця об`єкт нерухомого майна, який буде створений (набутий) продавцем у майбутньому, а покупець зобов`язується прийняти цей об`єкт у відповідності до умов Договору та оплатити його. Згідно з п. 1.2 Договору, об`єктом нерухомого майна за цим Договором до завершення будівництва та введення в експлуатацію є майнові права на частину торгового залу (приміщення громадського призначення), за проектним №3, на 1 (першому поверсі), проектною площею 89,92 м.кв., житлового будинку з будівельною адресою: АДРЕСА_1 (поруч будинку АДРЕСА_2 ). Умови Договору позивачем було виконано в повному обсязі, що підтверджується доказами, долученими до матеріалів справи.

Відповідно до п.2.2 Договору, загальна сума договору становить 1 602 374,40 грн. Згідно з п. 2.3 Договору, загальна сума договору може бути змінена продавцем виходячи від індексу споживчих цін, або фактичної загальної площі об`єкта нерухомого майна за результатами обмірювань, зроблених ОБТІ, і ціни за 1 м.кв. вказаної у п. 2.1 цього Договору.

У квітні 2023 року приміщення, що є об`єктом договору було передано у користування позивачем третім особам за відповідним договором. У подальшому позивачем було отримано інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 . З цих відомостей вбачається, що 16.02.2023 право власності на приміщення було зареєстровано за ОСОБА_2 , на підставі акту приймання-передачі виданим 28.08.2019, видавник: між ТзОВ «Станіславміськбуд» та ОСОБА_2 ; Договору купівлі-продажу майнових прав виданий 15.10.2018.

Однак, з відомостей, які містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позивачу стало відомо, що спірне нерухоме майно перебуває у власності відповідача.

Враховуючи те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Станіславміськбуд» ухилялося від здійснення обмірів ОБТІ для визначення фактичної площі спірного нерухомого майна, позивач самостійно звернулася до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 для виготовлення технічного паспорту. Відповідно до технічного паспорту, площа спірного нерухомого майна становить 90,9 м.кв. З огляду на різницю між проектною площею спірного нерухомого майна та площею після кінцевих замірів приміщення, позивачка 12.05.2023 року здійснила доплату за додаткову площу спірного нерухомого майна, що підтверджується квитанцією від 12.05.2023 року.

Позивачкою було належним чином виконано умови Договору стосовно оплати вартості квартири, що підтверджується відповідними квитанціями до прибуткових касових ордерів. Позивачка належним чином виконала свої зобов`язання за договором, з огляду на що, мала достатні правові підстави для реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за нею.

Зазначається, що позивачка повноцінно використовувала спірне нерухоме майно з листопада 2018 року. Так, між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «УРБАН-ПРОГРКС» було укладено договір №1 оренди нежитлового приміщення від 16 листопада 2018 року. Предметом цього договору є право користування спірним нерухомим майном. Позивачкою здійснювалася оплата комунальних послуг у період з 2019 року, що підтверджується квитанціями до прибуткових касових ордерів.

З огляду на вищевикладене, відповідачці не може належати спірне нерухоме майно, оскільки позивачкою було належним чином виконані всі умови договору, а відтак вона мала право на первинне набуття права власності на спірне нерухоме майно.

Просила витребувати у ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 торгове приміщення № 74, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 128 кв.м.

Позивачкою було змінено предмет позову де вона просила викласти п. 2 прохальної частини позовної заяви у такій редакції: витребувати у ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 торгове приміщення №75, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 90,9 кв.м.

Рішенням Івано-Франківського міського суду від 15 жовтня 2024 року відмовлено у задоволенні позовних вимог.

У апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 посилається на незаконність та необґрунтованість рішення суду.

Зазначає, що суд першої інстанції безпідставно врахував письмові пояснення та докази третя особи, оскільки вони долучені із порушенням процесуальних строків, тому суд порушив процесуальні норми.

Судом не враховано, що згідно з п. 1.2 договору купівлі-продажу від 13.05.2012 об`єктом нерухомого майна за цим договором до завершення будівництва та введення в експлуатацію є майнові права на частину торгового залу, за проектним №3 на першому поверсі, проектною площею 89,92 м.кв., житлового будинку з будівельною адресою: АДРЕСА_1 (поруч будинку АДРЕСА_2 ).

Суд не врахував той факт, що договір містить посилання саме на проектну площу приміщення, тому невеликі відхилення не можуть слугувати підставою для того, щоб вказувати, що спірне приміщення не є приміщенням щодо якого було укладено договір купівлі-продажу від 13.05.2012.

Як вбачається із інформації з ДРРП щодо об`єкта нерухомості за адресою АДРЕСА_1 , жодного іншого приміщення площею близькою до значення 89,92 кв.м. за вказаною адресою не існує.

Також апелянт вказує, що право власності на усі нежитлові приміщення за вищевказаною адресою оформлене на відповідачку, а тому будь-які зміни конфігурацій, планування, площ можуть бути спричинені зловживанням забудовника спільно з відповідачкою, оскільки на момент укладення договору, майнові права на приміщення, що будуть споруджені в майбутньому не реєструвалися взагалі.

Апелянт вважає, що позивачкою належним чином виконано умови Договору стосовно оплати вартості квартири, що підтверджується належними доказами.

З огляду на різницю між проектною площею спірного нерухомого майна та площею після кінцевих замірів приміщення, позивачка 12.05.2023 здійснила доплату за додаткову площу спірного нерухомого майна.

Однак, як заявляє представник ТОВ «Станіславміськбуд», у період з 13.09.2012 по 02.12.2014 жодних оплат не було здійснено, відтак представник ТОВ «Станіславміськбуд» вважає, що порядок оплати був порушений.

Договором не був встановлений термін виконання обов`язку щодо оплати, доказів пред`явлення вимоги ТОВ «Станіславміськбуд» надано не було.

Отримуючи від позивачки кошти більш у період з 2014 року по 2018 рік, представник товариства жодного разу не заявляв про помилковість їх сплати/відсутність правової підстави для отримання таких коштів, продовжував ними користуватися. Таким чином, дії товариства містять прояви недобросовісної поведінки.

Стосовно неможливості здачі в оренду приміщення, то апелянт вказує, що суд першої інстанції з незрозумілих підстав вказує, що зазначення в договорі неточної площі приміщення свідчить про неможливість існування такого договору.

Непроведення точних обмірів приміщення не могло бути перешкодою в користуванні приміщенням та укладенні договору оренди.

У позивачки був доступ до спірного приміщення, цей факт доводить навіть сама можливість розробки технічного паспорта спірного приміщення, а тому і змога укладати правочини щодо такого приміщення.

Суд не досліджував планування 1 (першого) поверху житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

З огляду на це відповідачкою жодним чином не спростовано факт неможливості укладення договору оренди стосовно спірного приміщення.

Просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Представник ТОВ «Станіславміськбуд» подав відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає, що відповідно до умов договору купівлі-продажу від 13.05.2012, укладеного між ТОВ «Станіславміськбуд» та ОСОБА_1 , остання зобов`язана була сплатити загальну суму договору у встановленому ним порядку.

Умовами договору не передбачалося продажу товару на умовах кредиту, жодних додаткових угод до договору сторони не укладали. А отже, покупець повинен був сплатити ціну договору одним платежем.

На виконання своїх зобов`язань по оплаті договору, позивач сплатила 13.09.2012 лише 40 600грн із загальної суми 1 602 374,40 грн.

З 13.09.2012 по 02.12.2014 жодних оплат за товар по договору не поступало.

На день укладення договору вартість приміщення в доларовому еквіваленті становила 199 210 дол. США, аз 13.09.2012 по 11.07.2018 позивачкою сплачено тільки 63 884,135 дол. США.

Що стосується платежу 12.05.2023, який позивачем зазначений як доплата за додаткову площу, то сума 140 300 грн, яка надійшла від ОСОБА_4 була повернута, про що свідчить платіжна інструкція №1 від 18.08.2023.

Таким чином, ТОВ «Станіславміськбуд» вважає, що у позивачки відсутнє право вимоги на спірний об`єкт нерухомості, так як він не був оплачений своєчасно та у повному обсязі.

Просив відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Представник Гусак Х.Р. подав відзив на апеляційну скаргу, де зазначив, що зі змістом апеляційної скарги та підставами його оскарження не погоджується, вважає апеляційну скаргу безпідставною.

Позивачкою невідомим чином виготовлено технічний паспорт на спірне нежитлове приміщення уже після поділу ОСОБА_2 торгового залу площею 536 м.кв.

Позивачка стверджує, що станом на 2018 рік спірне приміщення вже існувало та здавалось нею в оренду третім особам, проте позивачкою не надано іншої технічної документації, яка б підтверджувала, що станом на 2018, 2019 рік приміщення, яке наразі є предметом спору, фактично існувало, з тими технічними характеристиками, які зазначені у технічному паспорті від 05.05.2023. Також, під час розгляду справи судом першої інстанції позивачкою не було ініційовано допит осіб, які за твердженням позивачки з 2018 року орендують в неї приміщення для підтвердження її доводів в цій частині.

Стосовно тверджень позивачки про те, що саме представники відповідачки у момент перебування там орендарів, заявили про належність приміщення відповідачці, то такі не підтверджені жодними доказами.

Суд дослідив докази подані позивачкою, які стосуються створення спірного приміщення та його технічних характеристик.

За наслідком дослідження наданих сторонами доказів, суд першої інстанції оцінив їх в сукупності та дійшов вірного висновку про відмову у задоволенні позову.

Також, під час розгляду справи судом першої інстанції позивачкою не ініціювалось проведення будь-яких технічних досліджень спірного нежитлового приміщення чи проведення судових експертиз, зокрема будівель-технічної, не ініціювалось витребування доказів судом, зокрема проектної документації на багатоповерховий будинок, де розташоване нежитлове приміщення, яке витребовується позивачкою, докази такого в матеріалах справи відсутні.

Просить в задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

В судовому засіданні апеляційного суду апелянтка вимоги апеляційної скарги підтримала з мотивів, викладених в ній. Представник відповідачки проти апеляційної скарги заперечив з підстав, які наведені у відзиві на апеляційну скаргу. Представники третьої особи вимоги апеляційної скарги заперечили.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення ОСОБА_1 та її представника, які підтримали доводи апеляційної скарги, представника відповідачки та представників третьої особи, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги, враховуючи таке.

Статтею 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що позивачка ОСОБА_1 невчасно та не в повному обсязі оплатила вартість об`єкту за договором, а відтак не має права претендувати на передачу їй у власність самого об`єкту.

З такими висновками колегія суддів апеляційного суду не погоджується з огляду на таке.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 13.05.2012 року між Тов «Станіславміськбуд» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу № К/М-3 (а.с. 15-17, т. 1).

Пунктом 1.1договору встановлено, що продавець, який виконує функції забудовника, зобов`язується передати у власність покупця (позивачки) об`єкт нерухомого майна, який буде створений (набутий) продавцем у майбутньому, а покупець зобов`язується прийняти цей об`єкт у відповідності до умов договору та оплатити його.

Згідно з п. 1.2 договору, об`єктом нерухомого майна за цим договором до завершення будівництва та введення в експлуатацію є майнові права на частину торговий зал (приміщення громадського призначення), за проектним № 3, на 1 (першому поверсі), проектною площею 89,92 (вісімдесят дев`ять цілих дев`яносто дві сотих) м.кв., житлового будинку з будівельною адресою: АДРЕСА_1 (поруч будинку АДРЕСА_2 ).

Відповідно до п.2.1 договору передбачено, що вартість одного квадратного метра загальної площі об`єкта нерухомого майна на момент укладення договору складає 17 820 грн.

В п.2.2 договору зазначено, що загальна сума договору становить 1 602 374,40 грн.

Позивачем до матеріалів позовної заяви долучено план першого поверху багатоповерхового житлового будинку поруч будинку АДРЕСА_1 (а.с.18, т.1).

Також, позивачем надано копію технічного паспорту на громадський будинок з господарськими будівлями і спорудами - офіс АДРЕСА_3 від 05.05.2023 (а.с.58-63, т.1), а також квитанції до прибуткового касового ордеру за період 13.09.2012 по 15.06.2018 в підтвердження виконання обов`язку щодо сплати нежитлового приміщення за договором купівлі-продажу № К/М-3 від 13.05.2012.

Відповідно до претензії від 03.03.2021 ОСОБА_1 звернулася до ТОВ «Станіславміськбуд» з вимогою виконати п.3.1.1 договору та передати їй у власність об`єкт нерухомого майна з усіма необхідними документами для подальшої реєстрації.

Вимогою-претензією від 31.03.2023 позивачка просила ТОВ «Станіславміськбуд» передати у її власність об`єкт нерухомого майна згідно укладеного договору, документи для подальшої державної реєстрації об`єкту нерухомого майна, підписати двосторонні акти приймання-передачі об`єкту нерухомого майна та повідомити актуальні платіжні реквізити та банківські рахунки ТОВ «Станіславміськбуд» з метою перерахування нею залишку грошових коштів за нежитлове приміщення.

Між ТОВ «Станіславміськбуд» та ОСОБА_2 15.10.2018 укладено купівлі-продажу майнових прав № К/Т-1 від 15.10.2018 (а.с.111-112, т.1).

Відповідно до п. 1.1. договору продавець, який виконує функції забудовника, зобов`язується передати у власність покупця об`єкт нерухомого майна, який буде створено в майбутньому (набутий) продавцем у майбутньому, а покупець зобов`язується прийняти цей об`єкт у відповідності до умов цього договору та оплатити його.

Згідно п. 1.2. договору об`єктом нерухомого майна за цим договором до завершення будівництва та введення в експлуатацію є майнові права на частину торговий зал № 1 (надалі - приміщення), що відображений на плані поверху затверджений продавцем, на 1 (першому) поверсі будинку загальною площею 536 м.кв. (п`ятсот тридцять шість цілих) м.кв. житлового будинку за адресою: м. Івано-Франківськ, Коновальця (поруч будинку 7а). Право власності покупця на об`єкт нерухомого майна - приміщення за цим договором виникає з моменту завершення будівництва, виконання покупцем всіх зобов`язань за цим договором та прийняття будинку в експлуатацію і підлягає державній реєстрації. Вказаний об`єкт нерухомого майна не є об`єктом судового розгляду, не є під забороною (арештом) і не є предметом застави, як внесок до статутного фонду не переданий, відсутні права третіх осіб.

Відповідно до п. 3.1.1. договору продавець зобов`язується передати у власність покупця об`єкт нерухомого майна і всі необхідні документи для подальшої державної реєстрації не пізніше ніж через три місяці після строку, зазначеного в п. 1.4. цього договору, за взаємопогодженим двостороннім актом приймання-передачі за цим договором.

Пунктом 3.1.2. договору передбачено, що продавець зобов`язується підготувати всі необхідні документи для проведення покупцем державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна за цим договором.

Між ТОВ «Станіславміськбуд» та ОСОБА_2 28.08.2019 підписано акт прийому-передачі згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна. Сторони уклали вказаний акт про наступне: сторона-1 передає, а сторона-2 приймає окреме нерухоме майно - (торгове приміщення), за № НОМЕР_1 , загальною площею 536 м.кв., що знаходиться на 1 (першому) поверсі в будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Як вбачається з технічного паспорту на торгове приміщення АДРЕСА_4 , що виготовлений 16.09.2019, нежитлове приміщення, позначене у тех.паспорті літерою «А», загальною площею 536,0 м.кв., складається з основного приміщення - торгового залу площею 463,5 м.кв. та допоміжних приміщень: умивальні площею 3,2 м.кв., вбиральні площею 2,1 м.кв., паливної площею 6,8 м.кв., паливної площею 6,6 м.кв., кімнати персоналу площею 45,5 м.кв., умивальні площею 5,7 м.кв., вбиральні площею 2,6 м.кв. (а.с. 115-119, т. 1).

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №183698737 від 05.10.2019, 02.10.2019 року за ОСОБА_2 зареєстровано право приватної власності на торгове приміщення №73 загальною площею 536 м.кв., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Відповідно до висновку ТОВ «Західбудексперт» від 13.02.2020 щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна зазначено, що у зв`язку із внутрішнім переплануванням торгове приміщення АДРЕСА_4 розділено на:

торгове приміщення №73 загальною площею 48,4 м.кв.;

торгове приміщення №74 загальною площею 128,0 м.кв.;

торгове приміщення №75 загальною площею 90,9 м.кв.;

торгове приміщення №76 загальною площею 87,9 м.кв.;

торгове приміщення №77 загальною площею 172,8 м.кв.

Вказані приміщення по АДРЕСА_1 обладнані окремими входами і можуть бути поділеними в натурі. За рахунок внутрішнього перепланування, що не носить характеру реконструкції, загальна площа приміщення зменшилась на 8,0 м.кв (з 536,0 м.кв. до 528,0 м.кв.) (а.с. 121, т. 1).

Як вбачається з матеріалів справи у 2020 році ОСОБА_2 було виготовлено технічні паспорти на виділені торгові приміщення та зареєстровано право власності на кожне з них в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується наступними документами:

технічний паспорт на торгове приміщення АДРЕСА_4 від 13.02.2020 (а.с. 122-123), Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17.02.2023 №323169182 (а.с. 124, т. 1);

технічний паспорт на торгове приміщення АДРЕСА_5 від 13.02.2020 (а.с. 125-126), Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17.02.2023 № 323171467 (а.с. 127, т. 1);

технічний паспорт на торгове приміщення АДРЕСА_3 від 13.02.2020 (а.с. 128-129); Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17.02.2023 № 323174596 (а.с. 130, т. 1).;

технічний паспорт на торгове приміщення АДРЕСА_6 від 13.02.2020 (а.с. 131-132, т. 1); Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17.02.2023 № 323166069 (а.с. 133, т. 1);

технічний паспорт на торгове приміщення №77 по АДРЕСА_1 від 13.02.2020 (а.с. 134-135, т. 1); Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17.02.2023 № 323164574 (а.с. 136, т. 1).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява №12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятості заяви S. v. the United Kingdom, №10741/84).

У постанові від 30 січня 2013 року у справі №6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачкою на виконання умов договору купівлі-продажу №К/М-3 від 13.05.2012, а саме пунктів 2.1. та 2.2., з певною періодичністю, здійснено оплату за об`єкт нерухомого майна на загальну суму 1 480 000 грн, з доплатою в розмірі 140 300 грн решти суми. Таким чином, є всі підстави вважати, що позивачка як первісний інвестор набула права власності на спірний об`єкт нерухомого майна. В матеріалах справи відсутні будь-які докази в спростування наведеного, в тому числі з боку забудівника ТОВ «Станіславміськбуд». Судом взято до уваги, що долучені позивачкою до матеріалів справи відповідні квитанції до прибуткового касового ордера містять відмітку «оплачено», підписи головного бухгалтера та печатки забудівника - ТОВ «Станіславміськбуд», що вказує на їх належне оформлення, прийняття забудівником вказаних коштів, а відтак на добросовісне виконання покупцем умов договору. Докази протилежного в суду відсутні. Надані заперечення відповідачки та її представника в апеляційному суді, як і пояснення представників третьої особи, зазначених обставин не спростували.

Посилання ТОВ «Станіславміськбуд», викладені у відзиві на апеляційну скаргу про те, що позивачкою жодних оплат за договором протягом двох років в період з 13.09.2012 по 02.12.2014 не здійснювалось, не можуть бути підставою для відмови у позові, оскільки в подальшому продавець приймав відповідні платежі від інвестора (позивачки) у відповідних розмірах, зараховуючи їх на свої рахунки. При цьому твердження про повернення забудівником доплачених позивачкою коштів за додаткову площу не можуть прийматися до уваги, оскільки не наведено обґрунтованих підстав за наявності яких було здійснено таке повернення. Доводи ТОВ «Станіславміськбуд», що така доплата здійснювалася не позивачкою, а ОСОБА_4 і тому була повернута позивачці як помилково сплачена судом оцінюється як уникнення від виконання зобов`язання за договором перед позивачкою, оскільки тут важливим є призначення такого платежу, а не ким він був здійснений. Зокрема, у платіжній інструкції чітко зазначено, що платіж у сумі 140 300 грн внесено за ОСОБА_1 за продаж нежитлового приміщення за договором купівлі-продажу майнових прав №К/М-3 від 13.05.2012 р.

Крім того, суд звертає увагу на те, що сторонами в договорі купівлі-продажу не визначено конкретні строки здійснення покупцем оплати за придбане нерухоме майно. Позивачка в суді апеляційної інстанції пояснила, що за усною домовленістю з представниками ТОВ «Станіславміськбуд» нею вносилися відповідні платежі за цим договором за їх вказівкою і жодного разу до неї не заявлялося вимог чи претензій з приводу невчасної оплати за спірне нежитлове приміщення, як і не поверталися внесені нею кошти.

Відповідно до ст.509 ЦК України зобов`язання має грунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Статтею 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 527 ЦК України встановлено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

При цьому, апеляційним судом взято до уваги вимоги-претензії позивачки, адресовані забудівнику щодо надання актуальних платіжних реквізитів та банківських рахунків для перерахування нею залишкових грошових коштів за договором. Наведені обставини можуть певною мірою вказувати на ухилення забудівника від прийняття виконання умов договору позивачкою, що є порушенням принципів добросовісності, розумності та справедливості.

Тому висновки суду першої інстанції в частині щодо невиконання позивачкою обов`язку щодо сплати нежитлового приміщення за вказаним договором є такими, що не відповідають фактичним обставинам справи.

Щодо різниці в технічних характеристиках приміщення №3 та №75 слід вказати таке.

Відповідно до п.1.2. укладеного між позивачкою та ТОВ «Станіславміськбуд» договору об`єктом нерухомого майна за цим договором до завершення будівництва та введення в експлуатацію є майнові права на торговий зал (приміщення громадського призначення) за проектним №3, на 1 (першому) поверсі, проектною площею 89,92 м.кв., житлового будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (поруч будинку АДРЕСА_2 ).

Відповідно до висновку ТОВ «Західбудексперт» від 13.02.2020 через внутрішнє перепланування торгове приміщення АДРЕСА_4 розділено на:

торгове приміщення №73 загальною площею 48,4 м.кв.;

торгове приміщення №74 загальною площею 128,0 м.кв.;

торгове приміщення №75 загальною площею 90,9 м.кв.;

торгове приміщення №76 загальною площею 87,9 м.кв.;

торгове приміщення №77 загальною площею 172,8 м.кв.

Відповідно до технічного паспорту на офіс АДРЕСА_3 , виготовленого 05.05.2023 на замовлення ОСОБА_1 загальна площа вказаного приміщення становить 90,9 кв.м.

Враховуючи наведене, є всі підстави вважати, що зазначений в договорі об`єкт нерухомого майна за проектним №3, проектною площею 89,92 є тим самим торговим приміщенням №75, площею 90,9 м.кв., який і є предметом спору. Вказаний об`єкт нерухомого майна набув своїх остаточних характеристик саме після внутрішнього перепланування, тому присутня незначна похибка в розмірі площі і додаткову площу позивачкою доплачено. В суду відсутні докази, які б вказували на існування іншого приміщення за вказаною адресою.

Щодо реєстрації права власності на спірне нерухоме майно, слід вказати таке.

Відповідно до ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо).

У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо). Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином, саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України). Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України), що узгоджується з правилом частини шостої статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», якою передбачено, що висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) дійшла висновку, що у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником (пункт 108).

Верховний Суд вже звертав увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (пункт 55), від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункт 6.31)).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 червня 2022 року у справі №522/7113/19 (провадження №61-18017св21), зазначено, що «у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 грудня 2021 року в справі №522/3885/19 (провадження №61-10952св21) з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 (провадження №14-8цс21) зроблено висновок, що «якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. […] Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи».

Пунктом 3.1.1. укладено між позивачкою та ТОВ «Станіславміськбуд» договору передбачено, що зобов`язанням продавця є передача у власність покупця об`єкт нерухомого майна і всі необхідні документи для подальшої державної реєстрації, не пізніше ніж через три місяці після строку, зазначеного в п.1.4. цього договору, за взаємопогодженими двосторонніми актами приймання-передачі.

Відповідно до п.3.1.2. вказаного договору продавець зобов`язався підготувати всі необхідні документи для проведення покупцем державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна за цим договором.

Наявні в матеріалах справи претензії покупця (позивачки у справі) вказують на невиконання продавцем своїх зобов`язань за укладеним договором, що унеможливило здійснити позивачкою державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна.

Матеріалами справи підтверджено виконання позивачкою умов договору купівлі-продажу в частині оплати за нерухоме майно. В матеріалах справи відсутні докази належного виконання забудівником своїх зобов`язань за договором, зокрема щодо передачі позивачці всіх необхідних документів для подальшої державної реєстрації об`єкту нерухомого майна.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Враховуючи наведені обставини, визнаються обґрунтованими вимоги позивачки, наведені нею в позовній заяві. Суд погоджується з доводами позивачки, що дії ТОВ «Станіславміськбуд» привели до унеможливлення реєстрації нею своїх прав на набуте нерухоме майно, а недобросовісне відчуження ТОВ «Станіславміськбуд» торгового приміщення відповідачці спонукали позивачку на звернення до суду за захистом порушених прав.

Згідно ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення у відповідності з вимогами ч.1 ст. 376 ЦПК України є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків,викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно з частиною першою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до ч.1,2,3 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

У рішенні ЄСПЛ у справі «Кузнєцов та інші проти російської федерації» зазначено, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною у практиці ЄСПЛ (рішення у справах «Серявін та інші проти України», «Проніна проти України») і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції.

В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції достатньою мірою не виклав мотиви, на яких воно ґрунтується, адже право на захист може вважатися ефективним тільки тоді, якщо зауваження сторін насправді «заслухані», тобто належним чином судом вивчені усі їх доводи, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення ЄСПЛ у справах «Мала проти України», «Суомінен проти Фінляндії»).

Колегія суддів апеляційного суду вважає, що при прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції не в повному обсязі з`ясовано обставини, що мають значення для справи, тому апеляційна скарга підлягає задоволенню. Суд при постановленні оскаржуваного рішення допустив неправильне застосування норм матеріального права та порушив норми процесуального права, а тому оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Порядок розподілу та відшкодування судових витрат регламентується статтею 141 ЦПК України. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача.

Керуючись ст. 374, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Івано-Франківського міського суду від 15 жовтня 2024 року скасувати.

Ухвалити нове рішення. Позов задовольнити.

Витребувати у ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 торгове приміщення №75, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 90,9 кв.м.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 проживає за адресою АДРЕСА_7 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 проживає за адресою АДРЕСА_1 ) 33 550 грн понесених судових витрат по оплаті судового збору у судах першої і апеляційної інстанцій.

Постанова суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Постанову складено 27 лютого 2025 року.

Суддя-доповідач: І.В. Бойчук

Судді: О.В. Пнівчук О.О. Томин