Провадження №2/521/303/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 лютого 2025 року м. Одеса

Малиновський районний суд міста Одеси у складі:

головуючого судді Тополевої Ю.В.,

за участю секретаря Онуфрієнко К.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору недійсним,

ВСТАНОВИВ:

15 грудня 2023 року до Малиновського районного суду міста Одеси звернулась ОСОБА_1 з позовом до ОСОБА_2 , в якому просила визнати договір № 5 купівлі-продажу майнових прав на об?єкт нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 від 04 грудня 2021року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 недійсним та нікчемним. Застосувати наслідки недійсності правочину шляхом стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 979 213, 27 грн., з яких: 935 000 грн. - основний борг, 18 121, 81 грн. - 3% річних, 26 091,46 грн. - інфляційні витрати. Вирішити питання щодо судових витрат.

Позов обґрунтований наступними обставинами. 04 грудня 2021 року між ОСОБА_1 (покупець), та ОСОБА_2 (продавець) укладено договір № 5 купівлі-продажу майнових прав на об?єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_2 . Договором передбачено, що замовником будівництва являється продавець, тобто особисто відповідач ОСОБА_2 . Перед укладенням оспорюваного договору, відповідач запевнила позивача, що для будівництва об?єкта, в якому буде розташовано квартиру за договором, наявні всі необхідні дозвільні документи, в тому числі наявний дозвіл на виконання будівельних робіт.

Пунктами 14, 15 договору врегульовано, що ціна договору визначена в розмірі 27 000 доларів США, що еквівалентно 735 750 грн. При кожному внесенні коштів між сторонами підписується акт прийому-передачі грошових коштів.

На виконання договору позивачем було передано ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 25 000 доларів США, що станом на день підписання договору за курсом НБУ еквівалентно 680 500 грн. Факт передання відповідачу грошових коштів підтверджується актом приймання-передачі від 23 грудня 2021 року, підписаний позивачем та відповідачем.

Згідно пункту 18 договору, дата здачі в експлуатацію об?єкта нерухомості визначено -грудень 2022 року. Проте до грудня 2022 року, об?єкт нерухомості не побудовано та не здано в експлуатацію. У жовтні 2023 року, прибувши на земельну ділянку, де мало б здійснюватися будівництво об`єкту, позивач виявила, що жодних будівельних робіт відповідачем не здійснено, будь-які будівельні роботи не ведуться, що свідчить про відсутність зі сторони відповідача будь-яких дій, спрямованих на належне виконання нею умов договору. Позивач зверталась до відповідача в телефонних розмовах та переписках в месенджерах з питаннями щодо стану будівництва, однак остання постійно вводила позивача в обман, повідомляючи, що роботи здійснюються, однак будівництво буде закінчено пізніше.

З відповіді Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради позивач дізналась, що в Реєстрі будівельної діяльності інформація щодо видачі документів дозвільного/декларативного характеру на об?єкт за адресою: АДРЕСА_3 - відсутня. При цьому, до Управління не надходили та Управлінням не реєструвались документи дозвільного/декларативного характеру прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту за вищезазначеною адресою. Згідно повідомлення Головного управління Держгеокадастру в Одеській області у листі від 21 листопада 2023 року та Департаменту земельних ресурсів у листі від 28 листопада 2023 року, рішення про надання у власність, користування (оренду) земельної ділянки, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , Одеською міською радою - не приймалось. Таким чином, відповідач уклала із позивачем договір купівлі-продажу майнових прав на об?єкт нерухомого майна, не маючи дозволу на виконання будівельних робіт, за відсутності якого відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» неможливе здійснення будівництва, ввівши позивача в оману, що такий дозвіл наявний, в зв`язку із чим позивач змушена звернутися до суду із відповідним позовом.

У відкритому судовому засіданні позивач та її представник позовні вимоги підтримали, просили позов задовольнити в повному обсязі, щодо визначення предмету позову про визнання правочину недійсним або нікчемним зазначили про те, що просять суд визнати спірний договір і недійсним, і нікчемним.

Відповідач ОСОБА_2 у відкрите судове засідання не з`явилась, повідомлялась про дату, час та місце судового засідання належним чином, про причини неявки суд не повідомила, заяву про розгляд справи у її відсутність до суду не надала. Відзив на позов відповідачем не подано, разом із цим, 12 березня 2024 року представником відповідача подано до суду клопотання про проведення судової почеркознавчої експертизи в зв`язку із тим, що ОСОБА_2 не пам`ятає, чи укладала вона оспорюваний договір із ОСОБА_1 , яке ухвалою суду від 02 жовтня 2024 року залишено без задоволення.

Суд, заслухавши пояснення позивача та її представника, показання свідків, дослідивши матеріали справи, вивчивши нормативно-правові акти, які регулюють спірні правовідносини, проаналізувавши і оцінивши докази в їх сукупності вважає, що у задоволенні позовних вимог належить відмовити з наступних підстав.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд вважає, що вони виникли у зв`язку із оспорюванням правочину, а тому регулюються Главою 16 ЦК України.

Судом встановлено, та підтверджено матеріалами справи наступні обставини.

04 грудня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір № 5 купівлі-продажу майнових прав на об?єкт нерухомого майна (а. с. 18-19).

Пункт 1 договору передбачає регулювання відносин між сторонами в зв`язку із купівлею-продажем майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 . Замовником будівництва виступає продавець ОСОБА_2 .

У п. 9 договору сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються у відповідності до цього договору, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .

Пунктами 14 та 15 договору врегульовано, що вартість майнових прав на об`єкт нерухомості становить 735 750 грн., що еквівалентно 27 000 доларів США. Розрахунок проводиться в доларах США або, по угоді сторін, в гривні по комерційному курсу на день розрахунку. При кожному внесенні коштів між сторонами підписується Акт прийому-передачі грошових коштів.

На виконання договору позивачем, 23 грудня 2021 року, було передано ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 680 500 грн., що еквівалентно 25 000 доларів США, що підтверджується актом приймання-передачі від 23 грудня 2021 року, підписаним сторонами (а. с. 20).

Згідно з пунктом 18 договору, приблизна дата здачі в експлуатацію об?єкта будівництва грудень 2022 року.

Згідно з пунктом 19 договору, приблизна дата повного розрахунку покупця грудень 2022 року.

Із листа представника позивача на адресу ОСОБА_2 від 04 листопада 2023 року вбачається, що станом на 01 жовтня 2023 року роботи з будівництва об`єкта нерухомого майна не здійснюються, об`єкт будівництва не побудовано. В разі об`єктивної неможливості виконання умов договору позивач просить повернути грошові кошти в сумі 25 000 доларів США протягом 5 днів з дня звернення (а. с. 21).

З відповіді Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради № 016/313-пр від 21 листопада 2023 року вбачається, що в Реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо видачі документів дозвільного/декларативного характеру на об?єкт за адресою: АДРЕСА_3 . До Управління не надходили та Управлінням не реєструвались документи дозвільного/декларативного характеру прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту за вищезазначеною адресою (а. с. 25).

Згідно повідомлення Головного управління Держгеокадастру в Одеській області у листі від 21 листопада 2023 року № 29-15-0.82-5510/2-23 (а. с. 26) та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради у листі від 28 листопада 2023 року № 01-19/2082 (а. с. 28), рішення про надання у власність, користування (оренду) земельної ділянки, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , Одеською міською радою - не приймалось.

Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованого 13 листопада 2023 року вбачається, що право власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_3 не зареєстровано (а. с. 23).

Таким чином, суд погоджується із доводами ОСОБА_1 про те, що відповідач уклала договір купівлі-продажу майнових прав на об?єкт нерухомого майна, не маючи дозволу на виконання будівельних робіт.

Так, відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України "Про оцінку впливу на довкілля", підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Дозвіл на виконання будівельних робіт видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. За наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається.

Пред`являючи до ОСОБА_2 позов, ОСОБА_1 вказує на те, що відповідач ввела її в оману щодо наявності дозволу на виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_3 .

За змістом ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені у ч. 2 ст. 16 ЦК України.

Як способи захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

У п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України встановлено, що способом захисту цивільних прав є визнання правочину недійсним.

Статтею 203 ЦК України передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Частини перша і третя статті 215 ЦК України встановлює, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до статей 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Статтею 230 ЦК України встановлено, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ч. 1 ст. 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (ч. 1 ст. 229 ЦК України).

При вирішенні спорів про визнання правочинів недійсними на підставі ст. 230 ЦК України суд повинен мати на увазі, що відповідні вимоги можуть бути задоволені за умови доведеності позивачем факту обману.

Під обманом слід розуміти умисне введення в оману особи, що вчинила правочин, шляхом: повідомлення відомостей, які не відповідають дійсності; заперечення наявності обставин, які можуть перешкоджати вчиненню правочину; замовчування обставин, що мали істотне значення для правочину.

Отже, обман - це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі властивості й наслідки правочину, які насправді наступити не можуть.

При цьому, особа, яка діяла під впливом обману, повинна довести не лише факт обману, а й наявність умислу в діях відповідача та істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Суб`єктом введення в оману є сторона правочину, як безпосередньо, так і через інших осіб за домовленістю.

Аналогічний правовий висновок щодо застосування положень ст. 230 ЦК України при визнанні недійсним договору міститься в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 травня 2020 року, справа № 335/8692/17, від 07 лютого 2019 року у справі № 335/8691/17, Касаційного господарського суду у складів Верховного Суду від 16.03.2021 у справі № 910/17988/19 та № 910/18603/19.

В обґрунтуванням позову, ОСОБА_1 зазначено, що перед укладенням оспорюваного договору, відповідачем було її запевнено, що для будівництва об?єкта, в якому буде розташовано квартиру за договором, наявні всі необхідні дозвільні документи, в тому числі наявний дозвіл на виконання будівельних робіт.

Разом із цим, належних та допустимих доказів на підтвердження вказаних обставин стороною позивача суду не надано.

Допитані у відкритому судовому засіданні свідки ОСОБА_3 та ОСОБА_4 показали, що в їх присутності укладався оспорюваний договір від 04 грудня 2021 року та передавалися грошові кошти на виконання умов договору. По питанню введення позивача в оману з приводу наявності дозволу на будівництво спірного об`єкту нерухомості вказані свідки не повідомили суду жодної інформації.

Письмовими доказами, наявними в матеріалах справи, доводи позивача про введення її в оману відповідачем також не підтверджуються, так, як і обставини неможливості перевірки позивачем на час укладення оспорюваного договору наявності у відповідача дозвільної документації на виконання будівельних робіт.

За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У частинах першій, другій статті 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Статтею 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Позивач, обґрунтовуючи свої вимоги про вчинення нею правочину під впливом обману не надала суду належних та допустимих доказів на підтвердження обставин введення її в оману відповідачем при укладенні спірного договору.

Що стосується позовних вимог ОСОБА_1 про визнання договору № 5 від 04 грудня 2021 року нікчемним, то суд зауважує на наступному.

Нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України).

У пунктах 19, 20 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що відповідно до статей 229-233 ЦК України правочин, вчинений під впливом обману, є оспорюваним.

Враховуючи те, що позовні вимоги позивача направлені на визнання договору недійсним в порядку статті 230 ЦК України, спірний договір є оспорюваним, та не має ознак нікчемності, що виключає підстави стверджувати про недійсність договору № 5 від 04 грудня 2021 року, встановлену законом.

Враховуючи вказані обставини, а також зібрані у справі докази, суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання правочину недійсним та нікчемним є необґрунтованими, не відповідають вимогам закону та є такими, що не підтверджені наявними матеріалами справи, а тому в їх задоволенні належить відмовити.

Позовні вимоги про стягнення з відповідача грошових коштів, сплачених на виконання договору № 5 від 04 грудня 2021 року, як правових наслідків недійсності правочину, та стягнення грошових коштів в порядку статті 625 ЦК України є похідними від основної вимоги щодо визнання угоди недійсною, та, відповідно, задоволенню також не підлягають.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Керуючись ст. ст. 15, 16, 203, 215, 216, 230 Цивільного кодексу України, ст. ст. 12, 13, 81, 141, 259, 263, 264, 265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_4 , до ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_5 про визнання договору недійсним залишити без задоволення.

Рішення суду може бути оскаржене учасниками справи до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено 24 лютого 2025 року.

Суддя: Ю.В. Тополева