ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 лютого 2025 року

м. Київ

справа № 760/8015/20

провадження № 61-8140св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В.,

суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Василенко Олег Анатолійович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» на постанову Київського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року у складі колегії суддів: Музичко С. Г., Болотова Є. В., Кулікової С. В.

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст заяви

1. У березні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до Солом`янського районного суду м. Києваз позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

2. Позов мотивував тим, що 18 грудня 2007 року між ним та Відкритим акціонерним банком «СЕБ Банк» (далі - ВАТ «СЕБ Банк»), який змінив назву на Публічне акціонерне товариство «Фідобанк» (далі - ПАТ «Фідобанк»), укладено кредитний договір № 803, за яким він отримав кредит з остаточною датою його повернення 20 грудня 2027 року.

3. Одержані у кредит грошові кошти ним використано для часткової оплати ціни однокімнатної квартири АДРЕСА_1 , яку позивач придбав за договором купівлі-продажу від 18 грудня 2007 року.

4. Того ж дня на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором укладено з банком договори іпотеки та поруки.

5. Вказував, що протягом строку дії зазначеного кредитного договору ним своєчасно та у повному обсязі вносились грошові кошти на погашення строкової заборгованості.

6. Зазначив, що випадково, з інформації, розміщеної на веб-сайті «Прозорро»

в мережі інтернет, дізнався, що 21 лютого 2021 року за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом електронного аукціону № UA-EA-2019-12-20-000072-b від 10 лютого 2020 року, між ПАТ «Фідобанк» як первісним, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» (далі - ТОВ «Мегаінвест Сервіс»), як новим кредитором, укладено договір про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги № GL3N015231, відповідно до умов якого до ТОВ «Мегаінвест Сервіс» перейшло право вимоги до позивача в розмірі заборгованості за кредитом в розмірі 167 096,14 грн, що дорівнює заборгованості за тілом кредиту на дату купівлі-продажу прав вимоги (не прострочена), заборгованість за нарахованими відсотками відсутня (на дату купівлі-продажу прав вимоги складає 0 грн).

7. Не маючи жодного документу на підтвердження наявності будь-яких правових відносин з новим кредитором, не отримавши жодних повідомлень ані від первісного, ані від нового кредитора, він 10 березня 2020 року з веб-сайту Державного реєстру прав власності на нерухоме майно дізнався про існування договору № 51 від 21 лютого 2020 року про відступлення права вимоги за договором іпотеки, на підставі якого, в той самий день, 21 лютого 2020 року, змінено іпотекодержателя на ТОВ «Мегаінвест Сервіс».

8. 26 лютого 2020 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс», без повідомлення іпотекодавця, продало його квартиру ОСОБА_3 за ціною 184 189,00 грн, безпідставно звернувши стягнення на предмет іпотеки шляхом укладання спірного договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 26 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О. А. (далі - приватний нотаріус КМНО Василенко О. А.) у реєстровій книзі за № 1505.

9. Вважав, що відчуження належної йому на праві власності квартири відбулося з порушенням умов іпотечного договору, вимог статей 203, 215, 514, 525, 526 ЦК України, статей 12, 33, 35, 38 Закону України «Про іпотеку», підпункту 1.18 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22 лютого

2012 року, зокрема з урахуванням того, що у ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не виникло право стягнення на предмет іпотеки за відсутності порушень позивачем виконання зобов`язань за кредитним та іпотечним договорами, йому, в свою чергу, не надсилалось жодного письмового повідомлення про заміну кредитора та іпотекодержателя, про звернення стягнення на передану в іпотеку квартиру, продаж здійснено без його згоди як іпотекодавця за ціною, яка значно нижча за звичайну ринкову ціну.

10. З урахуванням зазначеного ОСОБА_1 просив суд:

- визнати договір купівлі-продажу квартири від 26 лютого 2020 року, № 1505

у реєстрі, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Василенком О. А., укладений між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_2 , недійсним;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав, які були набуті на підставі Договору купівлі-продажу квартири від 26 лютого 2020 року № 1505, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Василенком О. А. у Державному реєстрі прав на нерухоме майно та Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно та інших реєстрах.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

11. Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 15 березня 2023 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано договір купівлі-продажу квартири від 26 лютого 2020 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Василенком О. А. та зареєстрований у реєстрі за № 1505, недійсним.

Скасовано рішення приватного нотаріуса КМНО Василенка О. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 51347304 від 26 лютого 2020 року, прийняте о 18:38:24 про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за власником: ОСОБА_2 ; номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності: 35686289.

У задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса КМНО Василенка О. А. відмовлено.

12. Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 в частині визнання недійсним договору купівлі продажу та скасуванні рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про проведення державної реєстрації права власності на квартиру від 26 лютого 2020 року, суд першої інстанції виходив зпорушення ТОВ «Мегаінвест» вимог статей 12, 35, частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки при належному виконанні позивачем умов кредитного та іпотечного договорів, без попереднього направлення вимоги про дострокове виконання основного зобов`язання, без попереднього направлення вимоги про усунення порушень, а також письмового повідомлення про намір здійснити продаж предмету іпотеки, ТОВ «Мегаінвест Сервіс» відчужило предмет іпотеки за договором купівлі-продажу на користь ОСОБА_2 .

13. При цьому суд першої інстанції виснував про обрання позивачем, з урахуванням фактичного проживання у спірній квартирі, яка не вибувала з його володіння, ефективного та належного способу захисту своїх прав.

14. Відмовляючи у задоволенні вимог до приватного нотаріуса КМНО

Василенка О. А., суд першої інстанції виходив із того, що приватний нотаріус є неналежним відповідачем у справі.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

15. Постановою Київського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року апеляційну скаргу представника ТОВ «Мегаінвест Сервіс» задоволено частково.

Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 15 березня 2023 року скасовано та постановлено нове рішення.

Позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано договір купівлі-продажу квартири від 26 лютого 2020 року, укладений між ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Василенко О. А. та зареєстрований у реєстрі за № 1505, недійсним.

У задоволенні вимог про скасування рішення приватного нотаріуса КМНО Василенка О. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 51347304 від 26 лютого 2020 року, прийнятого о 18:38:24 про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за власником: ОСОБА_2 ; номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності: 35686289, відмовлено.

У задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса КМНО Василенка О. А. відмовлено.

Вирішено питання щодо судових витрат.

16. Апеляційний суд, скасовуючи рішення районного суду та ухвалюючи нове судове рішення, виходив з обґрунтованості висновків суду першої інстанції про задоволення позовних вимог в частині визнання договору купівлі-продажу квартири від 26 лютого 2020 року недійним, водночас встановив, що суд першої інстанції помилково розглянув справу в порядку спрощеного провадження без виклику осіб.

Також апеляційний суд виснував, що оскільки ОСОБА_2 набула право власності на спірну квартиру за договором купівлі-продажу, який визнається судом недійсним, враховуючи проживання позивача у спірній квартирі, вимога про скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру не є необхідною для ефективного відновлення права, а тому дійшов висновку про відмову у задоволенні позову у вказаній частині.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

17. У червні 2024 рокудо Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на постанову Київського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року.

18. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 31 липня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано матеріали цивільної справи та надано строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.

19. Ухвалою Верховного Суду від 29 січня 2025 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

20. У касаційній скарзі ТОВ «Мегаінвест Сервіс»,посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції

в частині задоволеної позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу скасувати та ухвалити в зазначеній частині нове судове рішення, яким

у задоволенні зазначеної позовної вимоги відмовити. В іншій частині постанову апеляційного суду залишити без змін.

21. Підставою касаційного оскарження заявник зазначає неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених

у постановах Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16 (провадження № 12-97гс18), від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/646/11 (провадження № 14-222цс18), від 10 червня 2020 року у справі № 442/4416/16-ц (провадження № 61-17670св19), від 24 червня 2020 року у справі № 459/3382/16-ц (провадження № 61-14598св18), від 02 липня 2020 року у справі № 761/21540/16-ц (провадження № 61-16919св18), від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

22. Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку, що у відповідача не виникло права звернення стягнення на предмет іпотеки та, як наслідок, визнав договір купівлі-продажу недійсним.

23. При цьому вказував, що позивачем було обрано неналежний спосіб судового захисту, оскільки, на переконання заявника, не отримання іпотекодавцем та заінтересованими особами повідомлення про звернення стягнення не є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу, а є підставою для відшкодування збитків.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

24. У вересні 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив ОСОБА_1 на касаційну скаргу, у якому вказано, що оскаржуване судове рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги щодо обрання неправильного способу захисту не заслуговують на увагу.

25. Зокрема вказує, що недотримання відповідачем приписів Закону України «Про іпотеку» в частині належного направлення вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

26. 18 грудня 2007 року між ВАТ «СЕБ Банк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 803, згідно до якого останній отримав кредит у розмірі

93 495,75 дол. США зі сплатою плаваючої відсоткової ставки строком до 18 грудня 2027 року шляхом видачі готівки через касу банку з метою часткової оплати за його рахунок придбання нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 .

27. З метою забезпечення зобов`язань за вказаним кредитним договором, на виконання вимог пункту 2 розділу №1 договору, поручителем виступила

ОСОБА_4

28. 18 грудня 2007 року між ВАТ «СЕБ Банк» та ОСОБА_1 , який діяв за згодою ОСОБА_4 , було укладено нотаріально посвідчений договір іпотеки, за умовами якого останній передав в іпотеку банку однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 площею 37,70 кв. м.

29. Право власності на вказану квартиру зареєстровано за іпотекодавцем

18 грудня 2007 року на підставі договору купівлі-продажу квартири, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовим Я. Д. за реєстраційним

№ 3427.

30. Відповідно до пункту 1.3 договору іпотеки загальна вартість предмета іпотеки за оцінкою експерта Управління заставного майна та за згодою сторін становить 555 475,00 грн, що за офіційним обмінним курсом Національного банку України, станом на дату укладання договору, становить 109 995,05 дол. США.

31. Частиною п`ятою пункту 3.10 іпотечного договору визначено, що іпотекодержатель може відступити права за договором третій особі без отримання згоди іпотекодавця, але при цьому зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити іпотекодавця про відступлення права вимоги за цим договором і права вимоги за основним зобов`язанням.

32. 12 вересня 2012 року між ПАТ «Фідобанк», як правонаступником ВАТ «СЕБ Банк», та ОСОБА_6 укладено додатковий договір № 1 до Кредитного договору № 803 від 18 грудня 2007 року, яким внесено зміни в низку істотних умов кредитування, зокрема, щодо валюти кредиту та порядку погашення заборгованості.

33. 12 вересня 2012 року між цими ж сторонами укладено додатковий Договір № 1 до Договору іпотеки, посвідчений нотаріусом КМНО Шевельовим Я. Л. за реєстровим № 1670, за умовами якого встановлено заставну ціну предмета іпотеки в розмірі 879 190,03 грн.

34. Пунктом 3.5. додаткового договору № 1 підтверджено обов`язок іпотекодержателя, у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу від свого імені будь-якій особі, за 30 днів до укладання договору купівлі-продажу повідомити іпотекодавця та боржника, а також осіб, які мають зареєстровані у встановленому порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір з іншою особою.

35. Якщо особи, які мають зареєстровані у встановленому порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати або ухиляються від придбання або з інших причин не вчиняють дій на укладання договору купівлі-продажу предмета іпотеки, іпотекодержатель вправі продати Предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

36. Пунктом 3.3. додаткового договору № 1 передбачено, що остаточна оцінка предмета іпотеки визначається на підставі оцінки нерухомого майна на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, що підтверджується відповідним документом суб`єкта оціночної діяльності.

37. Постановою Київського апеляційного суду від 03 березня 2021 року, за результатами розгляду апеляційної скарги ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 30 вересня 2020 року у справі за позовом ТОВ «Мегаінвест Сервіс» до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 про стягнення штрафу за порушення кредитного договору в частині підтвердження укладання договорів страхування предмету іпотеки та здійснення страхових платежів, було відмовлено апелянту (ТОВ «Мегаінвест Сервіс») в задоволенні скарги та залишено в силі рішення першої інстанції про відмову у задоволенні позову (справа №752/5691/20).

38. Судом, у вказаній справі при розгляді спору між тими ж сторонами стосовно виконання Кредитного договору № 803 та Договору іпотеки за той самий період було встановлено, що 28 листопада 2019 договір ОСОБА_1 уклав з товариством з додатковою відповідальністю «Страхове товариство «Мегаполіс» договір № 05347/07/391 добровільного страхування майна - квартири АДРЕСА_1 строком до 27 листопада 2020 року. Вигодонабувачем за вказаним договором вказано ПАТ «Фідобанк».

39. 28 листопада 2019 року позивачем у справі на виконання зазначеного договору страхування сплачено грошову суму в розмірі 2 000,00 грн.

40. 21 лютого 2020 року між ПАТ «Фідобанк» та ТОВ «Мегаінвест Сервіс» укладено договір № GL3N015231 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, за умовами якого позивач набув право вимоги до позичальника ОСОБА_1 та поручителя ОСОБА_4 . Обсяг прав вимоги, які переходять до нового кредитора, визначений у додатку № 1 до вказаного договору. Права кредитора за основними договорами переходять до нового кредитора відповідно до вказаного договору в обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги.

41. Як вбачається з додатку № 1 до договору № GL3N015231 про відступлення (купівлю-продаж) права вимоги від 21 лютого 2020 року до ТОВ «Мегаінвест Сервіс» перейшло право вимоги ПАТ «Фідобанк» за кредитним договором № 803 від 18 грудня 2007 року в розмірі заборгованості за тілом кредиту на дату купівлі-продажу прав вимоги у розмірі 167 096,14 грн та заборгованості по нарахованих процентах за кредитом на дату купівлі-продажу прав вимоги у сумі 0,00 грн,

а також право вимоги за іпотечним договором на підставі Договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 21 лютого 2020 року, посвідченим нотаріусом КМНО Макаровою О. П. та зареєстрованим в реєстрі за

№ 51.

42. До нового кредитора не переходить право на нарахування процентів на користування боржником кредитними коштами та права на здійснення договірного списання коштів з рахунку (пункт 2.2 договору).

43. 26 лютого 2020 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс», в особі директора

ОСОБА_7 задовольнило свої грошові вимоги до ОСОБА_1 шляхом відчуження предмету іпотеки (квартири, право власності на яку належить

ОСОБА_1 ) ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу квартири, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Василенком О. А. та зареєстрованим

в реєстрі за № 1505.

44. Цього ж дня, на підставі вказаного договору купівлі-продажу від 26 лютого 2020 року, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О. А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 51347304 від 26 лютого 2020 року

о 18:38:24, про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за власником ОСОБА_2 . Номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності: 35686289.

45. Відповідно до пункту 3 договору купівлі-продажу квартири право на її продаж будь-якій особі належить ТОВ «Мегаінвест Сервіс», як іпотекодержателю на підставі договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом КМНО

Шевельовим Я. Д. 18 грудня 2007 року за реєстровим № 342, а також на підставі договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 21 лютого

2020 року.

46. Змістом пункту 4 Договору купівлі-продажу квартири передбачено, що продавець не менше ніж за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив іпотекодавця, що підтверджується трекінгом № 217.

47. Як передбачено пунктами 7, 9 договору, за домовленістю сторін та відповідно до балансової довідки від 26 лютого 2020 року відчуження квартири за цим договором здійснюється за ціною 184 189,00 грн, яка оплачується шляхом безготівкового перерахування покупцем грошових коштів на поточний рахунок продавця у строк до 01 січня 2024 року включно.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

48. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

49. Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою

статті 411 цього Кодексу.

50. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).

51. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи

у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

52. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

Мотиви, з яких виходить Суд, та застосовані норми права

53. Спірні правовідносини у вказаній справі виникли у зв`язку з необхідністю захисту позивачем права власності на квартиру, яка є предметом іпотеки відповідно до договору іпотеки, укладеного ОСОБА_1 з ВАТ «СЕБ Банк», який надалі був перейменований у ПАТ «Фідобанк», правонаступником якого,

в свою чергу, є ТОВ «Мегаінвест-Сервіс», та яка вибула з власності позивача шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб згідно зі статтями 36, 38 Закону України «Про іпотеку».

54. Згідно з частиною другою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

55. Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

56. Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

57. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

58. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. Суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

59. Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

60. Згідно з частиною першою статті 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.

61. Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 ЦК України).

62. Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

63. За змістом статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Держава не втручається у здійснення власником права власності.

64. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

65. За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

66. Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

67. Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

68. Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

69. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

70. Згідно із частиною першою статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

71. Стаття 33 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

72. Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

73. За змістом частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження

в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

74. Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

75. Аналіз зазначених положень Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що зверненню стягнення на предмет іпотеки, у тому числі шляхом позасудового врегулювання, має передувати виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір звернути стягнення на це майно, за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу.

76. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року

у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) вказано, що за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» здійсненню права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

77. Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

78. Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

79. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

80. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

81. У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

82. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

83. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

84. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до відома останніх наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

85. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

86. 26 лютого 2020 року приватним нотаріусом КМНО Василенком О. А. прийнято рішення № 51347304 про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за власником ОСОБА_2 . Номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності: 35686289.

87. У пункті 4 зазначеного договору купівлі-продажу квартири вказано, що продавець не менше ніж за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив іпотекодавця, що підтверджується трекінгом № 217.

88. Водночас, відповідно до листа-відповіді ПАТ «Фідобанк» № 03-178

від 26 лютого 2021 року, на адвокатський запит адвоката Гжимайла Б. В.

від 22 лютого 2021 року, за результатами проведеної роботи зі встановлення об`єктивної, наявної у банку інформації щодо факту направлення банком на ім`я ОСОБА_1 повідомлення від 05 березня 2019 року, було встановлено, що

у розпорядженні банку відсутні копії повідомлення та документів, що підтверджували б його вручення/направлення ОСОБА_1 (Т.1, а.с. 164).

89. У касаційній скарзі заявник, зокрема, посилається на неналежне виконання боржником умов іпотечного договору.

90. Судами в оскаржуваних судових рішеннях встановлено, що внаслідок укладення договору про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги від 21 лютого

2021 рокуТОВ «Мегаінвест Сервіс» отримало право вимоги до позивача в розмірі заборгованості за кредитом в розмірі 167 096,14 грн, що дорівнює заборгованості за тілом кредиту на дату купівлі-продажу прав вимоги (не прострочена), заборгованість за нарахованими відсотками відсутня (складає 0 грн). Право нараховувати та стягувати неустойку також було передано, але на момент укладення самого договорубуливідсутні невиконані зобов`язання щодо нарахованої але несплаченої неустойки.

91. Договір купівлі-продажу, в свою чергу, укладено через п`ять днів після укладення договору відступлення прав вимоги.

92. Доказів невиконання договору, що було б підставою нарахування неустойки, надано не було.

93. При цьому суди попередніх інстанцій врахували, що постановою Київського апеляційного суду від 03 березня 2021 року (справа №752/5691/20), яка набрала законної сили, визнано встановленими обставини належного виконання іпотекодавцем ОСОБА_1 умов кредитного та іпотечного договорів безпосередньо в частині страхування, а також відсутність доказів наявності

у попереднього кредитора (ПАТ «Фідобанк») будь-яких претензій та вимог усунути порушення до боржника й поручителя щодо виконання ними своїх обов`язків за основним зобов`язанням згідно з умовами кредитного договору.

94. Відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

95. Посвідчуючи 26 лютого 2020 року спірний договір купівлі-продажу квартири, приватний нотаріус КМНО Василенко О. А. не звернув уваги на те, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» відчужило предмет іпотеки за договором купівлі-продажу квартири від 26 лютого 2020 року на користь ОСОБА_2 , при належному виконанні позивачем умов кредитного та іпотечного договорів, без попереднього направлення вимоги про дострокове виконання основного зобов`язання, без попереднього направлення вимоги про усунення порушень, а також письмового повідомлення про намір здійснити продаж предмету іпотеки.

96. З огляду на вказане, суди попередніх інстанцій обґрунтовано вважали, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, що підтверджують факт належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, що, в свою чергу, унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

97. Оскільки ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання шляхом відчуження предмета іпотеки іншій особі, суди правомірно визнали оспорюваний договір купівлі-продажу квартири недійсним.

98. Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду

від 06 березня 2024 року у справі № 756/3939/20 (провадження № 61-14873св23) та від 08 травня 2024 року у справі № 749/12082/20 (провадження

№ 61-17239св23), від 23 жовтня 2024 року у справі № 760/10950/20(провадження № 61-16553св23).

99. У касаційній скарзі заявник наполягає на тому, що позивачем у вказаній справі обрано неналежний спосіб захисту порушених прав, оскільки, на переконання заявника касаційної скарги, неотримання іпотекодавцем та заінтересованими особами повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання укладеного правочину недійсним,

а є підставою для відшкодування збитків. Вказані доводи колегією суддів відхиляються з огляду на наступне.

100. Верховним Судом сформовані наступні правові позиції щодо належних способів захисту у правовідносинах, пов`язаних із відчуженням договору іпотеки.

101. Зокрема, за обставинами справ, у яких зроблено висновок, що належним способом захисту прав іпотекодавця є позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, відповідачі є першими та останніми набувачами спірного нерухомого майна після позивача. З огляду на це Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду зазначав, що у контексті реалізації договору купівлі-продажу предмета іпотеки визнання його недійсним є також допустимим, ефективним та належним способом захисту порушеного права та/або інтересу власника предмета іпотеки (постанови від 05 серпня 2020 року у справі

№ 127/28339/15-ц, від 16 серпня 2021 року у справі № 523/12031/16-ц,

від 11 жовтня 2021 року у справі № 486/454/20, від 09 червня 2021 року у справі

№ 295/1667/19-ц, від 26 жовтня 2021 у справі № 459/1321/16-ц, від 08 листопада 2023 у справі № 754/4361/21).

102. Натомість у справах, за обставинами яких після першого відчуження банком предмета іпотеки здійснювалося його неодноразове відчуження (ланцюг правочинів) третім особам, Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду констатував, що належним способом захисту є саме позов про витребування іпотечного майна у кінцевого набувача (постанови від 21 вересня 2022 року

у справі № 643/13747/18-ц, від 31 травня 2023 року у справі № 592/10415/20).

103. Пред`явлення віндикаційного позову є ефективним саме у випадку неодноразового відчуження майна. У цьому разі задоволення віндикаційного позову до останнього набувача такого майна, за яким зареєстровано відповідне речове право, є підставою для внесення відповідних записів до реєстру, а тому оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна не є ефективним способом захисту права власника.

104. У разі ж якщо спірне майно не відчужувалось третім особам, то підстав для пред`явлення віндикаційного позову немає. У такому разі при визначенні ефективного способу захисту прав іпотекодавця слід виходити із того, на якій підставі іпотечне майно вибуло з його власності, зокрема:

- якщо таке майно вибуло внаслідок реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем і в подальшому не перевідчужувалось третім особам, ефективним способом захисту є вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України, та висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20);

- якщо порушення права власності іпотекодавця відбулося внаслідок укладення іпотекодержателем від свого імені договору купівлі-продажу іпотечного майна із третьою особою, то визнання такого правочину недійсним є також ефективним способом захисту. У цьому разі визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки є визнанням недійсним його як документа, на підставі якого проведено державну реєстрацію відповідного права, а іпотекодержатель не отримує це право в порядку реституції - воно повертається до первинного власника предмета іпотеки (постанова Великої Палати Верховного Суду

від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16-ц (провадження № 14-111цс19)).

Вказаного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у змісті ухвали

від 05 березня 2024 року у справі № 756/3036/20 (провадження № 14-2цс24).

105. З урахуванням того, що у справі, яка переглядається, позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений ТОВ «Мегаінвест Сервіс»(іпотекодержателем) із першим набувачем предмета іпотеки - ОСОБА_2 , з урахуванням правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16-ц (провадження № 14-111цс19), Верховний Суд констатує, що належним та ефективним способом захисту прав власника у подібних правовідносинах є позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

106. Саме цей спосіб захисту свого права, зокрема, і був обраний позивачем

у заявленому ним позові, про що свідчить зміст заявленої ним позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири.

107. З урахуванням викладеного, колегія суддів відхиляє посилання заявника на те, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку щодо обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права.

108. Доводи касаційної скарги про те, що судами першої та апеляційної інстанцій не врахували висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду

від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16 (провадження № 12-97гс18),

від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/646/11 (провадження № 14-222цс18),

від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) та постановах Верховного Суду від 02 липня 2020 року у справі № 761/21540/16-ц (провадження № 61-16919св18), від 24 червня 2020 року у справі № 459/3382/16-ц (провадження № 61-14598св18), від 10 червня 2020 року у справі № 442/4416/16-ц (провадження № 61-17670св19), від 26 квітня 2023 року у справі № 754/4514/20 (провадження № 61-11648св22), є безпідставними, оскільки у наведених заявником постановах суду касаційної інстанції та оскаржуваному судовому рішенні встановлено різні фактичні обставини справ та відсутні достатньо спільні риси між спірними правовідносинами, а тому доводи заявника про неврахування висновків судів касаційної інстанції щодо застосування норм права у подібних правовідносинах є безпідставними.

109. Доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судового рішення суду апеляційної інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального і процесуального права й зводяться до переоцінки судом доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.

110. Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

111. Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують, на законність та обґрунтованість судового рішення не впливають.

Розподіл судових витрат

112. Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

113. Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом цієї справи в суді касаційної інстанції, покладаються на заявника.

114. Стороною відповідача, в свою чергу, було порушено строк, встановлений частиною восьмою статті 141 ЦПК України, у зв`язку з чим відсутні підстави для вирішення питання про розподіл судових витрат.

Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» залишити без задоволення.

2. Постанову Київського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді:Є. В. Синельников О. В. Білоконь О. М. Осіян Н. Ю. Сакара В. В. Шипович