КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/824/4435/2025 Доповідач: Шебуєва В.А.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 лютого 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Шебуєвої В.А.,

суддів Кафідової О.В., Оніщука М.І.,

секретар Тіткова І.Ю.,

розглянувши апеляційну скаргу адвоката Шульженка Дениса Юрійовича, яка діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , на рішення Подільського районного суду міста Києва від 10 липня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ІНТЕГРАЛ», Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «ПОРТОФІН» про визнання частково недійсним попереднього договору, стягнення грошових коштів,-

в с т а н о в и в:

В листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ІНТЕГРАЛ» (далі - АТ «ІНТЕГРАЛ»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «ПОРТОФІН» (далі - ТОВ «КУА «ПАРТОФІН») про визнання частково недійсним попереднього договору, стягнення грошових коштів. Зазначив, що 07 липня 2021 року між ним та АТ «ІНТЕГРАЛ», від імені та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «ПАРТОФІН» був укладений попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. за реєстровим №753, предметом якого є укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , що відноситься до об`єкта будівництва «Реконструкція майнового комплексу під багатоквартирну забудову з вбудованими приміщеннями громадського призначення». На виконання умов п.3.4 попереднього договору він повністю сплатив на користь відповідача суму попередньої оплати у розмірі 2 938 343,82 грн., а також відповідно до п.6.11.1 - пеню у розмірі 383 325,18 грн., нараховану у відповідності до п.6.4 договору у зв`язку з порушенням чергових платежів. Однак, попередній договір не може бути забезпечений жодним видом забезпечення (іпотекою, порукою, неустойкою), у зв`язку з чим ОСОБА_1 просив визнати недійсним розділ 6 попереднього договору від 07 липня 2021 року, реєстровий №753, та стягнути з АТ «ІНТЕГРАЛ», від імені та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «ПОРТОФІН», на його користь грошові кошти у розмірі 383 325,18 грн.

Рішенням Подільського районного суду міста Києва від 10 липня 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про задоволення позовних вимог. Посилається на порушення норм матеріального та процесуального права, неповне встановлення судом обставин, що мають значення для справи. Відповідно до положень ч. 1 ст. 635 ЦК України сутність попереднього договору полягає виключно у зобов`язанні укласти у майбутньому основний договір. Жодних інших зобов`язань попередній договір містити не може, а тому правовідносини сторін не потрапляють під визначення зобов`язання, приведеного у ст.509 ЦК України. Єдине зобов`язання за попереднім договором, яке може бути порушене - це зобов`язання укладення договору у майбутньому. Наслідком такого ухилення є відшкодування збитків, якщо інше не передбачено договором або законом. Відповідно, попередній договір в принципі не може бути забезпечений. Авансовий платіж може бути передбачений саме за договором купівлі-продажу, а не попереднім договором. Відтак, розділ 6 Попереднього договору від 07 липня 2021 року за №753 є недійсним, оскільки суперечить ст. ст. 509, 549, 635 ЦК України та сутності попереднього договору. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, судом першої інстанції не врахував, що передбачена ст.ст.6, 627 ЦК України свобода договору не є безмежною.

Представник АТ «ІНТЕГРАЛ» подав заперечення на апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 . Просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

В судове засідання ОСОБА_1 , якого представник, представник ТОВ «КУА «ПОРТОФІН» повторно не з`явилися, повідомлені про місце і час розгляду справи, а тому судова колегія дійшла висновку про можливість слухання справи у їх відсутність.

Представник АТ «ІНТЕГРАЛ» просить рішення суду залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

Вислухавши пояснення представника АТ «ІНТЕГРАЛ», дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції , колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 07 липня 2021 року між ОСОБА_1 та АТ «ІНТЕГРАЛ», від імені та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «ПАРТОФІН», укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. за реєстровим №753, предметом якого є укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , що є об`єктом будівництва «Реконструкція майнового комплексу під багатоквартирну забудову з вбудованими приміщеннями громадського призначення», що здійснюється на земельній ділянці площею 4,5659 га, кадастровий номер :85:319:0085.

Пунктом 2.2 попереднього договору визначено, що сторони домовились укласти основний договір на умовах, передбачених цим договором, після прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію, реєстрації права власності майбутнього продавця на квартиру за собою та після здійснення майбутнім покупцем повної оплати забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири), на умовах, та в порядку, визначених цим договором. Такий основний договір укладається сторонами протягом 90 календарних днів з дати настання останньої в часті події з усіх вказаних у цьому пункті подій.

Відповідно до п. 3.1, 3.3, 3.4 попереднього договору сторони погодили, що майбутній покупець сплачує майбутньому продавцю забезпечувальний авансовий платіж, який на момент укладення попереднього договору складає 2 938 343,80 грн. без ПДВ, що еквівалентно 107 669,50 доларам США, та може бути змінений на умовах, передбачених п.3.5 - 3.7, п.п.4.5 - 4.6, п.п.5.4.6, п.6.4 цього договору у строк до 22 липня 2022 року відповідно до графіку платежів, визначеного попереднім договором.

Відповідно до визначеного графіка позивачу необхідно було сплатити на користь АТ «ІНТЕГРАЛ», від імені та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «ПАРТОФІН», перший платіж у розмірі 1 469 171,90 грн. у період з 07.07.2021 по 22.07.2021, а чотири наступних чергових платежів позивач зобов`язався сплати однаковою сумою у розмірі 367 292,98 грн., але урізні періоди, а саме: з 23.07.2021 по 22.10.2021; з 23.10.2021 по 22.01.2022; з 23.01.2022 по 22.04.2022; з 23.04.2022 по 22.07.2022.

У п. 3.5 попереднього договору сторони погодили, що розмір кожного чергового платежу, крім першого платежу, що сплачується в рахунок попередньої оплати вартості квартири, змінюється за рахунок індексації на день проведення оплати.

Пунктом 6.4 попереднього договору визначено, що у разі порушення майбутнім покупцем строків оплати, передбачених даним договором, майбутній продавець має право збільшити розмір забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири) на суму еквівалентну розміру подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення.

Відповідне збільшення розміру забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири) здійснюється майбутнім продавцем за кожен день порушення майбутнім покупцем строків оплати, передбачених даним договором, з наступного дня за датою граничного строку внесення відповідного платежу (останнім днем періоду), передбаченою відповідним пунктом даного договору.

Відповідно до п.6.11 попереднього договору сторони погодили, що у випадку внесення першого та/або чергового платежу з порушенням строків, встановлених п.3.4. попереднього договору, застосовується наступна черговість зарахування платежів, здійснених майбутнім покупцем: пеня, нарахована у відповідності до п.6.4. договору; розмір індексації першого та/або чергового платежу, який підлягає оплаті майбутнім покупцем станом на день, протягом якого майбутній покупець здійснює оплату, згідно з п.3.5. договору; сума першого та/або чергового платежу, який підлягає оплаті майбутнім покупцем, згідно з п.3.4 договору.

Судом встановлено, що на виконання умов попереднього договору ОСОБА_1 вносив на рахунок відповідача АТ «ІНТЕГРАЛ» платежі, однак з 22.01.2022 порушив строки чергових платежів, у зв`язку з чим йому було нараховано неустойку відповідно до п.6.4 договору.

Позивач ОСОБА_1 зазначив, що в рамках виконання вказаного попереднього договору він сплатив на користь відповідача АТ «ІНТЕГРАЛ», від імені та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «ПАРТОФІН», забезпечувальний авансовий платіж за попереднім договором у загальному розмірі 3 321 669,00 грн. з яких: 2 938 343,80 грн. - основний авансовий платіж, та 383 325,18 грн. - нарахована пеня, на підтвердження чого надав копію довідки ТОВ «КУА «ПАРТОФІН» від 01 вересня 2023 року №161/1. Оскільки попередній договір не може містити обов`язку щодо сплати забезпечувальних авансових платежів та не може бути забезпечений жодним видом забезпечення, ОСОБА_1 порушив питання про визнання недійсним розділу 6 попереднього договору від 07 липня 2021 року, реєстровий №753, а також стягнення з АТ «ІНТЕГРАЛ», від імені та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «ПОРТОФІН», на його користь грошові кошти у розмірі 383 325,18 грн.

З`ясувавши обставини справи, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 . Колегія суддів погоджується з рішенням суду першої інстанції.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вказаних вимог є підставою недійсності правочину (ч. 1 ст. 215 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України в редакції, чинній на час укладення попереднього договору від 07 липня 2021 року, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Частиною 2 ст. 635 ЦК України у відповідній редакції визначено, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

У постановах від 22.04.2021 у справі №551/980/19,від 17.11.2021 у справі №172/1159/20 Верховний Суд зазначив, що попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому, для попереднього договору, наряду з іншими його умовами повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору. Тобто у попередньому договорі, крім основного зобов`язання, може бути передбачена відповідальність сторін з того, чи іншого питання, в тому числі, за неналежне виконання зобов`язання у вигляді штрафних санкцій. Тлумачення положень частини першої статті 549 ЦК України дозволяє стверджувати, що за допомогою неустойки (штрафу, пені) допускається забезпечуватися виконання значної кількості зобов`язань. Зокрема, неустойка може забезпечувати виконання як договірних зобов`язань, що традиційно для цивільного обороту, оскільки в більшості випадків саме в договорі його сторони встановлюють неустойку (штраф або пеню). Водночас, не виключається забезпечення зобов`язань, які виникли на підставі організаційного договору (зокрема, попереднього).

При цьому положеннями ст.ст. 6, 627 ЦК України визначено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору включає й вільне визначення сторонами його умов, де фіксуються взаємні права та обов`язки учасників. Зміст договору становлять умови як ті, що погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові на підставі чинного законодавства.

Тобто, чинним законодавством не передбачено заборони на включення до попереднього договору положень щодо встановлення неустойки за порушення виконання зобов`язань, які ним визначаються.

Навпаки, зміст ст.ст. 6, 627, 635 ЦК України прямо вказує на можливість визначення у попередньому договорі відповідальності за порушення визначених у ньому зобов`язань.

Колегія суддів також враховує, що укладений між ОСОБА_1 та АТ «ІНТЕГРАЛ», від імені та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «ПАРТОФІН», договір від 07 липня 2021 року містить елементи різних договорів, адже він містить не тільки зобов`язання щодо укладення основного договору купівлі-продажу квартири, у будинку, будівництво якого не завершене, а і зобов`язання щодо внесення авансових платежів у рахунок оплати вартості об`єкта будівництва, порядок розрахунків за результатами технічної інвентаризації після здачі об`єкта в експлуатацію, усунення недоліків будівництва, тобто, не зважаючи на його назву, фактично має ознаки змішаного договору. А відтак, посилання ОСОБА_1 , що сторони не мали право включити до вказаного попереднього договору положення щодо сплати забезпечувальних авансових платежів та неустойки не ґрунтуються на нормах чинного законодавства.

Відповідно до положень ст.ст. 628, 629 ЦК України такі умови договору є результатом домовленості сторін, а тому є обов`язковими до виконання.

Як зазначив сам ОСОБА_1 , на підставі вказаних положень договору він сплатив АТ «ІНТЕГРАЛ», від імені та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «ПАРТОФІН», забезпечувальний авансовий платіж розмірі 3 321 669,00 грн. з яких: 2 938 343,80 грн. - основний авансовий платіж, та 383 325,18 грн. - нарахована пеня, що свідчить про прийняття ним таких умов.

Колегія суддів також враховує, що позивач ОСОБА_1 просив визнати недійсним розділ 6 попереднього договору вцілому. Проте розділ 6 попереднього договору, окрім умов щодо сплати забезпечувальних авансових платежів та нарахування пені за несвоєчасну оплату, містить також низку умов, зокрема, щодо зобов`язання відповідача ТОВ «КУА «ПАРТОФІН» сплатити на користь позивача штраф за порушення строків повідомлення про завершення будівельних робіт, права позивача відмовитись від умов попереднього договору, порядку повернення позивачу сплачених за попереднім договором грошових коштів.

Суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним розділу 6 попереднього договору від 07 липня 2021 року, реєстровий №753, та стягнення з АТ «ІНТЕГРАЛ», від імені та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «ПОРТОФІН», на його користь грошових коштів у розмірі 383 325,18 грн.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції. Судом першої інстанції надано належну оцінку доводам ОСОБА_1 , викладеним у позовній заяві. Позовні вимог ОСОБА_1 вирішені з дотриманням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи викладене, апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу адвоката Шульженка Дениса Юрійовича, яка діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , залишити без задоволення, а рішення Подільського районного суду міста Києва від 10 липня 2024 року без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 14 лютого 2025 року.

Суддя-доповідач Шебуєва В.А.

Судді Кафідова О.В.

Оніщук М.І.