Справа № 344/2197/23
Провадження № 22-ц/4808/127/25
Головуючий у 1 інстанції Мелещенко Л. В.
Суддя-доповідач Барков В. М.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 лютого 2025 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський апеляційний суд у складі:

головуючого судді: Баркова В. М.,

суддів: Девляшевського В. А.,

Мальцевої Є. Є.,

секретар: Гудяк Х. М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 25 листопада 2024 року, в складі судді Мелещенко Л. В., ухвалене в м. Івано-Франківськ Івано-Франківської області, повний текст якого складено 28 листопада 2024 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення суми гарантійної передоплати за договором оренди житла,

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2023 року позивачка ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до відповідачки ОСОБА_2 про стягнення суми гарантійної передоплати за договором оренди житла посилаючись на те, що 13 вересня 2021 року між позивачкою та відповідачкою за прямого посередництва менеджера з роботи з клієнтами агентства нерухомості «Твій дім там, де ти» ОСОБА_3 , було укладено договір оренди житла № 470 та позивачкою передано відповідачці в якості орендної плати за вересень 2021 року грошові кошти у розмірі 4 500 грн та гарантійну передоплату у розмірі 4 500 грн як запоруку цілісності майна.

У день укладення договору оренди житла відповідач передала позивачу два комплекти ключів від квартири. У додатку № 1 до договору оренди житла від 13 вересня 2021 року № 470 (згідно з пунктом 4.1. даного договору) було зазначено майно, яке передавалось разом з приміщенням (меблі, техніка, тощо), а також зафіксовано показники лічильників електроенергії (1904 кВт), водопостачання (1228 м3) та газопостачання (1661 м3). Позивач дотримувалась умов договору оренди житла від 13 вересня 2021 року №470 щодо вчасного здійснення орендних платежів та комунальних послуг.

На початку місяця грудня 2022 року відповідач зателефонувала та сказала, що договір оренди житла від 13 вересня 2021 року № 470 втратив свою дію ще 12 червня 2022 року, а тому вона прийде 12 грудня 2022 року з метою виселення позивача з орендованої квартири.

У визначений відповідачем день, 12 грудня 2022 року, остання разом із незнайомою особою жіночої статі навідались до орендованої квартири та одразу почала наполягати на негайному поверненні позивачем двох комплектів ключів від орендованої квартири, при цьому відповідач у грубій формі відмовилась повертати гарантійну передоплату у розмірі 4 500 грн, безпідставно звинувативши позивача у несплаті нею комунальних послуг, що не відповідає дійсності.

Позивач у повній мірі виконувала договірні зобов`язання, однак відповідач у грубій формі виселила її з орендованої квартири.

З огляду на вказані обставини, враховуючи одностороннє припинення договору оренди житла, з ініціативи відповідачки, ОСОБА_1 просила суд стягнути з ОСОБА_2 суму гарантійної передоплати за договором оренди житла від 13 вересня 2021 року № 470 у розмірі 4 500 грн та витрати по оплаті судового збору у розмірі 1 073,60 грн.

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 25 листопада 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що суд не врахував того, що дії сторін щодо передачі квартири в оренду, з дотриманням обов`язкових умов договору № 470 свідчать про виконання апелянтом зобов`язань про сплату гарантійного платежу на користь відповідача в розмірі 4 500 грн.

Крім того, укладаючи договір № 470 про оренду квартири, сторони визначили, що гарантійна сума є одним із засобів відшкодування шкоди, якщо буде встановлено пошкодження квартири чи майна з вини орендаря (п. 4.3. договору), а також у разі дострокового розірвання договору з ініціативи орендаря (п. 3.2. договору). Тому, факт усної вимоги відповідача про розірвання договору оренди житла, відсутності претензій до апелянта з приводу стану квартири у день примусового «виселення» 12 грудня 2022 року і не подання відповідачем до суду першої інстанції відповідних доказів, свідчить що у відповідача у справі виник обов`язок, визначений п. 4.3 договору щодо повернення гарантійної передоплати.

Також, доказом сплати гарантійної платежу є виписка АТ «Ощадбанк» та АК КБ «Приватбанк», що міститься у матеріалах справи, згідно якої з рахунку апелянта було знято готівкові кошти на загальну суму 14 450 грн. Факт передачі даних коштів відповідачу також підтверджується нотаріально засвідченою заявою сина апелянта - ОСОБА_4 , що міститься у матеріалах справи, яка на думку апелянта повинна розцінюватися як належний та допустимий доказ факту переказу нею гарантійної передоплати відповідачу.

Відзив на апеляційну скаргу у встановлений апеляційним судом строк не надходив. Відповідно до ч. 3 ст. 360 ЦПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

За положеннями статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами, перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення апелянта ОСОБА_1 та її представника адвоката Белей О. Б., які просили скаргу задовольнити, пояснення представника відповідача адвоката Романенка Є. О., який брав участь у судовому засіданні в режимі ВКЗ та просив рішення суду залишити без змін, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити, оскаржуване рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове про задоволення позовних вимог, виходячи з наступного.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд виходив з того, що позивачка не довела належними, достатніми та допустимими доказами факт сплати суми гарантійної передоплати у розмірі 4 500 грн відповідачці.

Колегія суддів не може погодитися із такими висновками суду першої інстанції.

Частиною першою статті 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном (частина третя статті 762 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Згідно з частиною першою статті 811 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі.

Відповідно до частини третьої статті 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за житло.

Згідно з частинами першою, третьою статті 820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Відповідно до частини першої статті 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором.

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).

Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Частинами першою, третьою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частин першої, другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Положеннями статті 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Судом встановлено, що 13 вересня 2021 року між ОСОБА_2 , орендодавцем, та ОСОБА_1 , орендарем, укладено договір оренди житла № 470, відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове користування двокімнатну квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 48 кв. м (т. 1 а. с. 20-26, 69-75).

Згідно п. 4.1. та 4.2. договору орендна плата за користування квартирою і майном становить 4 500 грн. Орендар також сплачує гарантійну передоплату у розмірі 4 500 грн.

Гарантійна передоплата повертається орендареві у повному обсязі після закінчення договору, якщо відсутні пошкодження квартири чи майна з його вини (п. 4. 3. договору).

Відповідно до п. 3.1. договору, такий набуває чинності з моменту його підписання двома сторонами.

Як на підставу відмови у задоволені позову ОСОБА_2 , посилалася на те, що коштів в якості гарантійної передоплати за договором оренди житла від ОСОБА_1 вона не отримувала, доказів на підтвердження зворотнього, матеріали справи не містять.

Однак, аналізуючи вказаний довід, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що нормами цивільного законодавства передбачено презумпцію правомірності правочину.

Так, відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Договір оренди житла № 470 від 13 вересня 2021 року, укладений між ОСОБА_2 , та ОСОБА_1 судом у встановленому законом порядку недійсним не визнавався та його недійсність прямо не встановлена законом, а тому такий залишається чинним. Відповідні вимоги ОСОБА_2 не заявляла.

Укладаючи договір сторони погодили, що квартира повинна бути передана орендодавцем і прийнята орендарем протягом однієї доби відповідно до дати, вказаної в п. 3.1. даного договору як початкова. Протягом часу орендодавець зобов`язаний підготувати квартиру для передачі орендареві (п. 3.3. договору оренди житла).

Так, на виконання умов договору, 13 вересня 2021 року ОСОБА_2 було передано ОСОБА_1 у тимчасове користування приміщення квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 48 кв. м, а також розміщене у ній майно, яке зазначене у додатку № 1 до договору оренди житла (згідно з пунктом 4.1. даного Договору) (т.1, а. с. 23). Після чого, ОСОБА_1 поселилася у вищевказаній квартирі, що сторонами не заперечується та свідчить про виконання умов договору оренди житла, зокрема здійснення позивачкою сплати гарантійної передоплати на користь відповідачки у відповідності до п. 4.2. договору.

Докази того, що ОСОБА_2 зверталась до ОСОБА_1 з вимогами про сплату або стягнення гарантійної передоплати у справі відсутні, як і відсутні докази того, що відповідачка зверталася до позивачки з претензіями про несвоєчасну чи не у повному обсязі сплату гарантійної передоплати за договором оренди житла.

Пунктом 8.1. договору визначено, що після закінчення терміну договору, якщо сторонами не прийняте рішення про його продовження, орендар зобов`язаний передати орендодавцю квартиру та орендоване майно з моменту закінчення терміну оренди. У день закінчення договору, орендар зобов`язаний виїхати з квартири і передати орендодавцю ключі від вхідних дверей і кімнат.

Строк дії вказаного договору закінчився 12 червня 2022 року (т.1, а. с . 21).

Разом з тим, у відповідності до статті 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідачка із заявою про розірвання договору оренди у зв`язку із закінченням його строку до позивачки не зверталася, своїх заперечень проти його поновлення на новий строк не висловлювала.

Таким чином, договір оренди житла від 13 вересня 2021 року, який був укладений до 12 червня 2022 року, був пролонгований на 9 місяців, тобто до 12 березня 2023 року.

Відсутність заперечень відповідачки проти поновлення договору оренди на новий строк свідчить про виконання позивачкою своїх обов`язків за цим договором, в тому числі й про сплату гарантійної передоплати в сумі 4 500 грн.

Згідно з п. 8.3. договору оренди розірвання договірних відносин між орендарем та орендодавцем можливе в односторонньому порядку, якщо одна зі сторін не виконує свої договірні зобов`язання, з письмовим повідомленням іншої сторони не менше ніж за тридцять днів.

Відповідно до статті 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Однак, відповідачка не направила позивачці письмового повідомлення про дострокове розірвання договірних відносин у строк, встановлений п. 8. 3. зазначеного договору, що свідчить про порушення нею договірних зобов`язань та умов договору оренди житла.

Відповідно до п. 4. 3. гарантійна передоплата повертається орендареві у повному обсязі після закінчення договору. Якщо відсутні пошкодження квартири чи майна з його вини.

Оскільки, письмових претензій відповідачки про наявні пошкодження квартири чи майна з вини ОСОБА_1 матеріали справи не містять, ОСОБА_2 у відповідності до умов договору має повернути ОСОБА_1 сплачену нею гарантійну передоплату у розмірі 4 500 грн, як запоруку цілісності майна.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п. п. 1, 2, 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

За вказаних обставин рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню на підставі п. п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, відповідно змінює розподіл судовий витрат, до яких відповідно до статті 133 ЦПК України віднесені витрати зі сплати судового збору.

Як вбачається з матеріалів справи, за подання позову позивачкою згідно з платіжним дорученням сплачено судовий збір у розмірі 1 073,60 грн, а за подання апеляційної скарги 1 816,80 грн.

Зважаючи, що судом апеляційної інстанції задоволено позовні вимоги в повному обсязі, на користь позивачки слід стягнути з відповідачки судовий збір за розгляд справи в судах першої і апеляційної інстанцій в загальному розмірі 2 890,40 грн. (1 073,60 грн + 1 816,80 грн.).

Керуючись статтями 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.

Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 25 листопада 2024 року - скасувати.

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення суми гарантійної передоплати за договором оренди житла - задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 гарантійну передоплату за договором оренди житла від 13 вересня 2021 року № 470 в розмірі 4 500 (чотири тисячі п`ятсот) грн. та судові витрати по сплаті судового збору за подачу позовної заяви в сумі 1 073 (одна тисяча сімдесят три) грн. 60 коп., а разом - 5 573 (п`ять тисяч п`ятсот сімдесят три) грн. 60 коп.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги в сумі 1 816 (одна тисяча вісімсот шістнадцять) грн. 80 коп.

Постанова суду набирає законної сили з дня її ухвалення і у випадках, передбачених пунктом 2 частини 3 статті 389 ЦПК України, може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 17 лютого 2025 року.

Судді В. М. Барков

В. А. Девляшевський

Є. Є. Мальцева