РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 січня 2025

м.Харків

Справа № 761/27772/19

провадження 2/639/27/25

Жовтневий районний суд м.Харкова

у складі: головуючого - судді Єрмоленко В.Б.

за участю секретаря-Семенюк А.Є.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія « Приватні інвестиції» про стягнення коштів, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ( ТОВ) «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» про стягнення перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог у розмірі 688 444,47 грн., а також понесених судових витрат.

Позовні вимоги мотивує тим, що 25 липня 2007 р. між ОСОБА_1 і ВАТ «Кредобанк» укладено кредитний договір, відповідно до якого позивач отримала кредитні кошти в сумі 237 350 грн.та зобов`язалася повернути відповідачу суму позики у визначені договором порядку та строки до 24 липня 2027 року.З метою забезпечення виконання позичальником договору позики, того ж дня укладено договір іпотеки,згідно з умовами якого позивач, як

іпотекодавець, передала у заставу ВАТ «Кредобанк», як іпотекодержателю, належну позивачу на праві приватної власності трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

У 2011 році ПАТ «Кредобанк» уклав договір факторингу, на підставі якого відбулося відступлення права вимоги за кредитним договором ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», а в подальшому за договором іпотеки. 18.07.2016 приватний нотаріус прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про набуття права власності ТОВ «ФУ «Приватні інвестиції» на предмет іпотеки. Оскільки відповідач задовольнив свої вимоги шляхом набуття права власності на трикімнатну квартиру, у нього виник обов`язок сплатити позивачу перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог. При зверненні стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель мав визначити вартість квартири станом на дату набуття права власності, проте надав документи, які підтверджували вартість предмету іпотеки на момент перереєстрації. Відповідно до висновку про вартість майна від 10.07.2016, ринкова вартість квартири становить 1 015 233,12 грн. Розмір забезпечених іпотекою вимог складає 254 739,27 грн., отже, відповідач в силу ст. 37 Закону України «Про іпотеку» має відшкодувати ОСОБА_1 684 44,47 грн., тобто перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 17.07.2019 справа за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» передана до Жовтневого районного суду м.Харкова ( а.с. 21-22).

Відповідач, не погодившись з позовом, надав відзив на позовну заяву, в якому зазначає, що 12.07.2007 проведена незалежна експерта оцінка предмета іпотеки експертом-оцінювачем і встановлена вартість квартири 300 700 грн. У зв`язку з укладенням договору відступлення права вимоги від 25.07.2007 ПАТ « Кредобанк» передав відповідачу всі права до ОСОБА_1 за кредитним договором та договором іпотеки. Через невиконання позивачем взятих на себе зобов`язань, відповідачем прийнято рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом прийняття у власність трикімнатної квартири, яка належить позивачеві. Пунктом 1,5 договору іпотеки визначено ринкову вартість предмета іпотеки-300 700 грн., тобто сторонами узгоджено вартість предмета іпотеки. Заборгованість позивача станом на 18.07.2016 року, із нарахованими штрафними санкціями становить 530 590,49 грн. ( а.с. 37-40).

У поясненнях до відзиву представник відповідача ОСОБА_3 вже стверджує, що заборгованість ОСОБА_1 становить 1 млн. 122 253,70 грн. на 18.07.2016, в тому числі по кредиту ( зокрема простроченому) складає 211860,10 грн., по відсоткам-42789,17 грн., 3% річних-27939,51 грн., пеня за несвоєчасне погашення суми боргу-381 839,95 грн. та процентів-77 119,83 грн., інфляційні втрати-150 844,39 грн. по кредиту і 30 465,89 грн., нараховані на відсотки за період з 01.01.2012 по 01.07.2016, проценти за користування кредитом з 01.01.2012 по 18.07.2016-193 751,95 грн. Якщо брати до уваги доводи ОСОБА_1 про те, що ринкова вартість квартири становить 1 015 233,12 грн., то обов`язки щодо відшкодування не виникають ( а.с. 66-68).

Ухвалою Жовтневого районного суду м.Харкова від 22.02.2021 відмовлено представнику ОСОБА_4 про залучення в якості третьої особи на стороні відповідача ( а.с. 234-235).

23.06.2021 ухвалою суду зупинено провадження у справі ,за клопотанням ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» , до набрання законної сили рішення Жовтневого районного суду м.Харкова від 08.04.2021 за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», третя особа- ОСОБА_4 про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про реєстрацію права власності на квартиру Ухвалою суду від 04.07.2023 провадження по справі поновлено ( т. 2 а.с. 3-4,9).

Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, приходить до наступного.

25 липня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Кредобанк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № Ф2176/07-07(А020149), відповідно до умов якого ОСОБА_1 отримала кредит на придбання трикімнатної квартири, загальною площею 65,5 кв.м., розташованої по АДРЕСА_2 , у розмірі 237 350 грн. в безготівковій формі, зі сплатою за користування кредитом 18,5% річних, строком повернення кредитних коштів до 24.07.2017. Додатковим договором від 19.08.2010 строк кредитування збільшено до 24.07.2027, процентна ставка відсотків за користування кредитом підвищена до 20,5%. ( а.с. 69-76).

На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 25 липня 2007 року між ОСОБА_1 та ВАТ «Кредобанк» укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Хащіною Н. В., зареєстрований в реєстрі № 1603, згідно з яким іпотекодержатель надав іпотекодавцю суму кредиту 237 350,00 грн із встановленим строком повернення 24 липня 2027 року.Предметом іпотеки є нерухоме майно: трикімнатна квартира АДРЕСА_3 , яка належить іпотекодавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу квартири, реєстровий № 1599, внесений в Державний реєстр правочинів 25 липня 2007 року за № 2239010 ( а.с. 9-14, 77-80).

16 грудня 2011 року між ПАТ «Кредобанк» та ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» укладено договір про відступлення права за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я., зареєстрованим в реєстрі за № 5389, за яким до нового іпотекодержателя перейшли права первісного іпотекодержателя за іпотечними договорами, в тому числі і за договором іпотеки, укладеним із ОСОБА_1 .

Через невиконанням боржником зобов`язань, на підставі договору іпотеки і договору про відступлення права вимоги 18 липня 2016 року ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» прийняло рішення про звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку шляхом набуття права власності, яке зареєстрував у державному реєстрі 18 липня 2016 року за № 15495673 ( а.с. 116-122).

21 липня 2016 року між ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу квартири, який зареєстровано в реєстрі за № 1626 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г. І. За цим договором ОСОБА_4 (покупець) прийняв від продавця у власність квартиру АДРЕСА_4 .

Рішенням Жовтневого районного суду м.Харкова від 18.04.2017 у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Малахової Г.І., Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Харківській області, Департаменту державної реєстрації, треті особи: ТОВ «Фінансова компанія «Приватні інвестиції», ОСОБА_4 про визнання неправомірними дій, рішень суб`єкта владних повноважень та зобов`язання вчинити певні дії відмовлено.Ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 25 грудня 2016 рішення залишено без змін. 04.09.2019 постановою Верховного Суду рішення Жовтневого районного суду м.Харкова та ухвала Апеляційного суду Харківської області від 25 липня 2017 року скасувані та ухвалено нове судове рішення.У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

08.04.2021 рішенням Жовтневого районного суду м.Харкова у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Фінансова компанія «Приватні інвестиції», третя особа- ОСОБА_4 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Малахова Г.І. про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про реєстрацію права власності на квартиру- відмовлено. Постановою Полтавського апеляційного суду від 13.12.2022 р. рішення Жовтневого районного суду м. Харкова скасовано, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.Постановою Верховного Суду від 30.08.2024 постановуПолтавського апеляційного суду від 13 грудня 2023 року залишено без змін.

При зверненні ОСОБА_1 з позовом про стягнення з відповідача перевищення 90% відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог у розмірі 684 444 ,47 грн., заперечуючи проти позовних вимог відповідач до матеріалів справи від надав загальний розмір заборгованості станом на 18.07.2016 ( набуття права власності за квартиру іпотекодержателем), що складає 1 122 253,70 грн., зокрема: заборгованість за тілом кредиту 211 860,10 грн., заборгованість за відсотками- 42 789,17 грн., 3% річних-33582,42 грн., пеня за несвоєчасне погашення основної суми боргу та відсотків - 381 839,95 грн. та 77 119,83 грн. відповідно, інфляційні втрати кредитора,нараховані на тіло кредиту з 01.01.2012 р. по 01.07.2016 р.-150 844,39, на відсотки-30 465,89 грн., на проценти за користування кредитом- 193 751,95 грн. ( а.с. 124-128).

Разом з тим, судом встановлено, що 16.10.2014 р. ТОВ «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» звернулось до Жовтневого районного суду м.Харкова з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором від 25.07.2007 № Ф2176/07-07(А020149) в сумі 296 128,16 грн.,яка складалась з 211 860,10 грн. -заборгованості за кредитом, 24 798,17 грн.- заборгованості по відсоткам, 90 грн.-заборгованості по комісії, 41379,89 грн.-суми штрафних санкцій ( пені по простроченій сумі кредиту та відсоткам), 1608,33 грн.-упущеної вигоди. У доданому до позову повідомленні-вимоги № 240 від 12 січня 2012 р., направленого ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» за № 10-120112 ОСОБА_1 повідомлялось, що новий кредитор має право вимагати дострокового повернення кредиту, нарахованих процентів, оплати штрафних санкцій ( пені, штрафів), тому через тривалий строк невиконання зобов`язань, станом на 11.01.2012 р. вимагав достроково повністю повернути кредитну заборгованість , сплачені нараховані проценти, штрафні санкції в сумі 254 739,27 грн., в тому числі-236 091,28 грн.- строкова заборгованість по основній сумі боргу, 5 007,34 грн. прострочена заборгованість по основній сумі боргу, 13 550,87 грн.-прострочена заборгованість за процентами, 90 грн.-комісії, штрафні санкції.

ОСОБА_1 пропонувалось погасити заборгованість протягом 30 календарних днів з дати одержання повідомлення, але в будь-якому випадку не пізніше 45 календарних днів з дня направлення повідомлення. Докази отримання повідомлення відсутні. Довідка поштового повідомлення про повернення кореспонденції «за закінченням терміну зберігання» стосується іншого періоду, а саме 01.06.2013. Отже, ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» змінило строк виконання зобов`язань на 27 лютого 2012 р. Роз`яснено, що у випадку непогашення заборгованості у зазначені терміни буде ініційоване примусове стягнення заборгованості за кредитним договором у судовому порядку або у спосіб, передбачений Законом України «Про іпотеку», шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки ( т. 2 а.с.28-37).

Таким чином, право кредитодавця нараховувати передбачені договором проценти за кредитом припиняється після спливу визначеного договором строку кредитування чи у разі пред`явлення до позичальника вимоги згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України.Оскільки право позивача нараховувати проценти за кредитом припинилося , то необґрунтованою є вимога позивача про стягнення нарахованої неустойки за один рід до звернення до суду в 2014 р. Нарахована комісія в сумі 90 грн. суперечить п. 3.1 договору, що передбачає щомісячне нарахування комісії за управління кредитом- 80 грн.

02.08.2016 ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» подало до суду клопотання про залишення позову від 16.10.2014 без розгляду. Ухвалою Жовтневого районного суду м.Харкова від 19.08.2016 зазначене клопотання задоволено.

18.07.2016 приватним нотаріусом прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень і внесено запис про право власності ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 . Таким чином, відповідач інших вимог, ніж були передбачені судовим позовом у розмірі 296 128,16 грн. не заявляв та будь-якого розрахунку ОСОБА_1 не направляв. Довідка про заборгованість станом на 18.07.2016 у розмірі 1 122 253,70 грн. з`явилась після пред`явлення ОСОБА_1 позову в 2019 , де зазначена ринкова вартість квартири-1 015 233,12 грн. Розрахунок містить необґрунтоване нарахування пені за період з 01.01.2012 по 01.07.2016 при спеціальній позовній давності -1 рік, процентів за користування кредитними коштами з 01.01.2012 по 18.07.2016, без урахування пред`явлення позову у 2014 р. та зміни строку виконання зобов`язань 27 лютого 2012 згідно листа повідомлення від 11.01.2012 р. Сума пені, процентів не могли бути збільшена (донараховані) ОСОБА_1 до моменту звернення стягнення на предмет іпотеки 18.07.2016 року, оскільки це не відповідає вимогам закону.

Суд також звртає увагу на те, що представник відповідача наполягав на іншій сумі заборгованості станом на 18.07.2016-530 590,49 грн. ( а.с. 39).

На час прийняття рішення про державну реєстрацію прав власності на квартиру за відповідачем , ним не заявлось вимог щодо застосування ст. 625 ЦК України та правом стягнення дійсної суми заборгованості ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» не скористався.

Отже, при примусовому стягненні заборгованості за кредитним договором у спосіб, передбачений Законом України «Про іпотеку», шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки , сума заборгованості не визначалась.

З урахуванням зазначених обставин суд вважає, що розмір забезпечено іпотекою вимог іпотекодержателя складав 254 739,27 грн. і залишався незмінним і на момент звернення стягнення на предмет іпотеки 18.07.2016.

Відповідно статті 36 Закону України «Про іпотеку» після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2022 року у справі № 757/52475/18 викладено висновок, що «частина 4 статті 36 Закону України «Про іпотеку» вказує на недійсність будь-яких наступних вимог іпотекодержателя щодо виконання саме боржником основного зобов`язання після завершення позасудового врегулювання шляхом звернення стягнення на іпотечне майно, передане в іпотеку саме боржником, за відсутності інших забезпечувальних договорів».

Норма права, яка міститься в зазначеній частині Закону, передбачає недійсність вимог іпотекодержателя, які можуть виникнути до боржника після будь-якого позасудового врегулювання, зокрема після звернення стягнення на предмет іпотеки, а отже, має обмежувальний характер регулювання, тому не може тлумачитися розширено.

Із цього випливає неможливість для кредитора вимагати виконання боржником основного зобов`язання в розмірі, який перевищує визначену суб`єктом оціночної діяльності вартість такого предмета іпотеки, якщо кредитор (іпотекодержатель) звернув стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання за цією ціною.

Щодо вартості предмета іпотеки на час звернення на нього стягнення, то на підтвердження цієї обставини позивачем суду надано висновок про вартість майна №1749/22 , згідно якого ринкова вартість трикімнатної квартири АДРЕСА_4 на 10 липня 2016 складала 1 015 233,12 грн. без ПДВ ( а.с. 15).

Представником відповідача надано звіт про оцінку майна № УА-2016-00276 від 18.07.2016, проведеної ПП «Вшагент» про ринкову вартість об`єкта оцінки, без ПДВ, 219 336 грн. без ПДВ ( т. 2 а.с. 141-142).

Згідно п.п. 1.4, 1.5, 1.6 договору іпотеки від 24.07.2007 р. вартість предмету іпотеки становила 27 323 грн. на підставі витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно № 14369581, виданого КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації » від 25.04.2007 р. Відповідно до звіту з проведенням 12.07.2007 р. незалежної експертної оцінки експертом-оцінювачем ОСОБА_5 , ринкова вартість предмета іпотеки становила 300 700 грн.Заставна вартість визначалась сторонами в сумі 270 630 грн.

Таким чином, ринкова вартість трикімнатної квартири за твердженням відповідача, з 2007 р. по 2016 р. зменшилась з 300700 грн. до 219 336 грн.

За договором купівлі-продажу квартири 21.07.2016 р., укладеного між ТОВ «ФК «Приватні інвенстиції» на користь ОСОБА_4 , продаж квартири відповідно до домовленості сторін вчинено за 220 000 грн.( а.с. 17-18).

Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб`єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором (частина шоста статті 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до статті 582 ЦК України оцінка предмета застави здійснюється у випадках, встановлених договором або законом. Оцінка предмета застави здійснюється заставодавцем разом із заставодержателем відповідно до звичайних цін, що склалися на момент виникнення права застави, якщо інший порядок оцінки предмета застави не встановлений договором або законом.

За положеннями частини першої статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними у статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Згідно з частиною третьою статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна.

Ринкова вартість визначається суб`єктами оціночної діяльності у відповідності з вимогами Національного стандарту оцінки № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440 , є

обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Національним стандартом № 1 (пункти 50 - 55), зокрема визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.

Частиною шостою статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Отже, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 та з урахуванням Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.

Так, згідно з пунктом 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

У звіті про оцінку майна, складеному у стислій формі з метою доопрацювання (актуалізації) оцінки на нову дату, повинні зазначатися: дата оцінки та дата завершення складення звіту, а у разі потреби - строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства; мета проведення оцінки та перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки; перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводиться оцінка; додаткові відомості про зібрані і використані під час доопрацювання (актуалізації) оцінки вихідні дані та інша

інформація про об`єкт оцінки, які можуть вплинути на достовірність та об`єктивність оцінки майна, проведеної на нову дату; висновки про існуюче та найбільш ефективне використання об`єкта оцінки, їх зміну порівняно з попередньою датою оцінки;зміст використаних методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби - з наведенням необхідних розрахунків, а також змісту відповідних застережень і припущень;

висновок про вартість майна; додатки з вихідними даними та іншою інформацією, що були використані в процесі проведення оцінки.

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442 (далі - Національний стандарт № 2), є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Згідно з пунктом 56 Національного стандарту № 1 звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Крім того, у статті 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Отже, відповідно до наведених норм, незважаючи на вибраний експертом методичний підхід до оцінки майна ( порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує у будь-якому випадку ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом забезпечення доступу до нього.

Подібні за змістом висновки містяться у постановах Верховного Суду від 01 жовтня 2020 року у справі № 2-2394/10), від 15 жовтня 2020 року у справі № 917/628/17, від 07 квітня 2021 року у справі № 753/3055/18 , від 19 травня 2021 року у справі № 523/17998/17.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц ) зазначено про правильність висновків судів про те, що якщо оцінка предмета іпотеки здійснена суб`єктом оціночної діяльності шляхом застосування порівняльного методичного підходу, без виходу на місце і без огляду самого об`єкта будівництва, тому вона не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна.

Судом встановлено, що звіт про оцінку № УА-2016-00276 від 18.07.2016 квартири АДРЕСА_4 , наданий відповідачем про ринкову вартість квартири- 219 336 грн., висновок № 1749/22, яким визначено ринкова вартість на 10.07.2016- 1 015 233,12 грн. без ПДВне відповідають положенням Національного стандарту № 1, не містять документа про наслідки натурного обстеження житлового приміщення, зокрема його фотофіксації тощо. Тобто оцінка предмета іпотеки здійснена суб`єктами оціночної діяльності шляхом застосування порівняльного методичного підходу без виходу на місце і без огляду самого об`єкта оцінки.

У матеріалах справи відсутні докази звернення відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Приватні інвестиції » до ОСОБА_1 , як власника іпотечного майна з вимогою надати доступ до квартири для проведення оцінки.

Таким чином, зазначені звіт та висновок не може вважатися повним та об`єктивним, тому не відповідає дійсній ринковій вартості спірної квартири.

Пунктами 15, 16 Національного стандарту № 1 регламентовано, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки в разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

Верховний Суд у своїх правових висновках зазначає про те, що за наявності неузгодженості між учасниками справи щодо визначення дійсної (ринкової) вартості майна сторони можуть доводити дійсну вартість майна, у тому числі, на підставі висновків експертів.

З висновку експерта № 27684 від 12.02.2021, за результатами проведення Національним науковим центром «Інститут судових експертиз ім.Засл. проф. М.С.Бокаріуса» судової оціночно-будівельної експертизи за матеріалами справи за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним вбачається, що ринкова вартість трикімнатної квартири АДРЕСА_4 станом на липень 2016 р. складає 830 605 грн., що суттєво перевищує вартість майна, визначену у звіті № УА-2016-00276, складеного 18.07.2016 (т. 2 а.с.100-107).

Даний звіт є законною та обґрунтованою підставою для висновку, що визначена у ньому вартість предмету іпотеки - 830 605 грн. перевищує на час звернення стягнення на предмет іпотеки розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя -254 739,27 грн.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про іпотеку» в редакції, яка діяла станом на 18.07.2016 року, за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Якщо вимога за основним зобов`язанням підлягає виконанню у грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов`язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов`язання.

Якщо інше не встановлено законом або іпотечним договором, іпотекою також забезпечуються вимоги іпотекодержателя щодо відшкодування: витрат, пов`язаних з пред`явленням вимоги за основним зобов`язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки; витрат на утримання і збереження предмета іпотеки; витрат на страхування предмета іпотеки; збитків, завданих порушенням основного зобов`язання чи умов іпотечного договору.

Таким чином, за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за забезпеченим іпотекою зобов`язанням у тому розмірі, який існує станом на день звернення стягнення на предмет іпотеки.

За приписами до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Виходячи з аналізу змісту ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», на яку як на підставу своїх вимог, посилається позивач ОСОБА_1 , до предмету доказування у даній справі входять такі факти, як розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя на час звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто 18.07.2016 року, та факт перевищення на момент звернення стягнення на предмет іпотеки вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Оскільки позивачем суду на підтвердження обставин, на які він посилається як на підставу своїх вимог, надано належні та допустимі докази, вимога позивача про стягнення з відповідача на свою користь у відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателяє законною, обґрунтованою та підлягає частковому задоволенню, виходячи з ринкової вартості спірної квартири, визначеної за висновками № 27684 від 12.02.2021 судової оціночно-будівельної експертизи, зокрема ст. 37 Закону Закону України «Про іпотеку» - (830 605 грн. х 90%) 254739,27 грн. = 492 805,23 грн.

За правилами ч.1, п.1 ч.2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.При зверненні до суду позивачем оплачено 6844,45 грн. Оскільки позовні вимоги задоволяє суд на 72%, з відповідача підлягає стягненню на користь ОСОБА_1 - 4928 грн.

На підставі викладеного і керуючись ст.ст. 12, 19, 81, 133, 141, 259, 264, 265 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія « Приватні інвестиції» про стягнення коштів задовольнити частково.

Стягнути з Товаристваз обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія « Приватні інвестиції» на користь ОСОБА_1 на відшкодування перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя 492 805 ( чотириста дев`яносто дві тисячі вісімсот п`ять) грн. 23 коп.,судові витрати- 4928

( чотири тисячі дев`ятсот двадцять вісім) грн., а всьго 497 733,23 ( чотириста дев`яносто сім тисяч сімсот тридцять три) 23 коп.

В іншій частині у позові ОСОБА_1 відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Найменування сторін: позивач- ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 );

Відповідач- Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія « Приватні інвестиції» ( , м. Київ, вул. Жамбила Жабаєва, 7).

Повне судове рішення складено 14.02.2025

СУДДЯ -