Справа № 444/1697/23
Провадження № 2/444/52/2025
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(ЗАОЧНЕ ПОВНЕ)

21 січня 2025 року Жовківський районний суд Львівської області у складі:

головуючого судді Олещук М. М.,

секретар судового засідання Мачіха Г.В.,

з участю позивачки ОСОБА_1 ,

представника позивачки - адвоката Шабан В.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Жовква Львівської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "СТЕРХ ПРО", ОСОБА_2 , третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю "Степ ПРО 2022", про визнання права власності на квартиру та витребування її з володіння, припинення права власності на квартиру,-

В С Т А Н О В И В :

В травні 2023 року ОСОБА_1 звернулася в суд з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "СТЕРХ ПРО", ОСОБА_2 , третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю "Степ ПРО 2022", про визнання права власності на квартиру та витребування її з володіння, припинення права власності на квартиру.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що 06.05.2020 року між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «БУДІНВЕСТТРАСТ» в особі директора Самардак Володимира Ярославовича було укладено Договір №41 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, відповідно до якого вона зобов`язалась прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , в багатоквартирному будинку, який розташовується на земельній ділянці з кадастровим номером :01:007:0078, та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених вказаним Договором.

Відповідно до п. 3.1. вищевказаного Договору, вартість майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 становить 437500,00 (чотириста тридцять сім тисяч п`ятсот) гривень 00 копійок. Перша проплата має бути здійснена до 05.06.2020 року в сумі 218750,00 гривень. Залишок неоплачених коштів на кінець кожного наступного місяця до 5 числа рівними частинами на розрахунковий рахунок продавця до 30.09.2021 року, після укладення договору до моменту повної оплати покупцем вартості майнових прав, підлягає індексації згідно індексу інфляції на підставі даних Міністерства фінансів України, покупець має право на дострокове погашення суми залишку по договору.

Позивач стверджує, що нею було сплачено відповідно до умов Договору всі необхідні платежі з урахуванням індексів інфляції в загальній сумі 446169,00 гривень. Жодних письмових претензій щодо оплати у відповідача до неї не було.

Відповідно до п. 2.4. Договору №41 від 06.05.2020 року, орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - 3 квартал 2021 року.

На всі усні звернення позивачки до керівництва ТзОВ «БУДІНВЕСТТРАСТ» не принесли жодних відповідей, а будь-які письмові запити не доходили до адресата у зв`язку із неодноразовою зміною ТзОВ «БУДІНВЕСТТРАСТ» своєї юридичної адреси, що з`ясувалось в подальшому.

04.11.2011 року ТзОВ «БУДІНВЕСТТРАСТ» змінило назву на Товариство з обмеженою відповідальністю «СТЕРХ ПРО», та вчергове змінило та перереєструвало юридичну адресу за адресою: 04050 м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, буд. 15.

20.05.2022 року позивачка разом з третіми особами звернулась до правоохоронних органів щодо незаконних дій керівництва товариства, за результатом якого відкрите кримінальне провадження за №0000081, та яке здійснюється в досудовому порядку і на даний час.

Позивачка зазначає, що їй стало відомо, що відповідачем було введено в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок 03.12.2020 року, що підтверджується Витягом з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва за реєстраційним номером документа №ЛВ 63.

Відповідно до Рішення Виконавчого комітету Малехівської сільської ради за №26 від 01.07.2020 року, об`єкту будівництва багатоквартирного житлового будинку було присвоєно поштову адресу - АДРЕСА_3 .

Фактично всупереч умовам Договору №41 від 06.05.2020 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру, 28.12.2020 року проводиться державна реєстрація права власності на квартиру АДРЕСА_4 , за товариством, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за №314849733 від 11.11.2022 року.

Тобто, на момент дії Договору №41 від 06.05.2020 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру та часу сплати часткових платежів в строк до 30.09.2021 року, відповідач всупереч чинному законодавству України та пунктам 1.3 та 4.2. даного Договору провів оформлення права власності за собою.

Надалі 27.10.2021 року відповідачем було проведено відчуження квартири АДРЕСА_2 у формі дарування на користь юридичної особи з однаковим найменуванням та керівництвом, а саме - Товариства з обмеженою відповідальністю «БУД ІНВЕСТ ТРАСТ» (, керівник Самардак Володимир Ярославович) на підставі Договору дарування квартири, посвідченого приватним нотаріусом Львівського районного нотаріального округу Кобзар Л.В., реєстраційний номер 1646.

21.12.2021 року Товариством з обмеженою відповідальністю «БУД ІНВЕСТ ТРАСТ» () здійснено відчуження нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 - на користь ОСОБА_2 , що підтверджується Договором купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Зуєвою С.М., реєстраційний номер 1976.

Право власності на вказану квартиру, окрім позивачки, не могла набути інша особа, оскільки майнові права на неї перейшли до неї за Договором купівлі-продажу майнових прав, а інші особи не мали права набувати такого права такого права відповідно до вимог Закону України «Про інвестиційну діяльність»

Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації. Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).

З огляду на вищевикладене, позивачка вважає, що її права та інтереси підлягають захисту з посиланням на вимоги ст. 392 ЦК України, відповідно до якої ставиться вимога щодо визнання за нею право власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною проектною площею 35,0 кв.м. (відповідно до Договору купівлі-продажу майнових прав) та загальною площею 34,8 кв.м., житловою площею 14,2 кв.м. (згідно даних Державного реєстру речових прав), яка в повному обсязі нею проінвестована.

Тобто, в цьому випадку вимога про визнання права власності заявлена на підтвердження реальності його існування.

Позивачка має обґрунтовані та законні сподівання на реалізацію свого майнового права - отримання новозбудованої квартири АДРЕСА_2 у власність, а її позов спрямований на захист її права на новозбудовану квартиру, яке не визнається відповідачами та третьою особою.

Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони - покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Позивачка на даний час позбавлена іншого способу реалізувати свої права на квартиру, ніж визнання цього права в судовому порядку, а тому обраний нею спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, універсальним і застосовним до спірних правовідносин. Спосіб захисту права власності, передбачений статтею 392 ЦК України, є таким, що найбільш повно відновлює порушені права позивачки.

У зв`язку із наведеним, позивачка просить визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_5 , витребувавши таку з володіння ОСОБА_2 та припинити право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису 4581475.

Ухвалою суду від 31.05.2023 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання у справі (арк. спр. 57-58).

Ухвалою суду від 03.07.2023 року задоволено заяву представника позивачки ОСОБА_3 про забезпечення позову та накладено заборону відчуження рухомого та нерухомого майна Товариства з обмеженою відповідальністю «СТЕРХ ПРО» (04050 м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, буд. 15, ) в межах суми позовних вимог в розмірі 446169,00 гривень (арк. спр. 87-91).

Ухвалою суду від 04 жовтня 2023 року прийнято до розгляду заяву позивачки про збільшення позовних вимог у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "СТЕРХ ПРО" про захист прав споживачів та стягнення коштів (арк. спр. 115-116).

Ухвалою суду від 08 грудня 2023 року прийнято до розгляду заяву представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_3 про зміну предмету позовних вимог у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "СТЕРХ ПРО", ОСОБА_2 , третьої особи Товариства з обмеженою відповідальністю "Степ ПРО 2022" про визнання права власності на квартиру та витребування її з володіння, припинення права власності на квартиру (арк. спр. 146-147).

27 березня 2024 року ухвалою суду закрито підготовче провадження у справі та справу призначено до судового розгляду по суті (арк. спр. 187-188).

Відповідачі та третя особа в жодне підготовче засідання, а також в жодне судове засідання не з`являлися, про причини неявки суд не повідомляли, хоча належним чином повідомлялися судом про та час та місце проведення всіх підготовчих та судових засідань у справі, а також і через розміщення оголошення на офіційному веб-сайті суду. Відзиву та інших клопотань від них до суду не надходило.

В судовому засіданні 21.01.2025 року позивачка та її представник щодо ухвалення заочного рішення у справі не заперечили.

У зв`язку із наведеним, враховуючи згоду позивачки та її представника, суд ухвалив провести заочний розгляд справи, що відповідає вимогам ст.ст.280-281 ЦПК України.

В судовому засіданні позивачка ОСОБА_1 у вступному слові зазначила, що позовні вимоги підтримує у повному обсязі, та просить суд такі задовольнити.

Представник позивачки - адвокат Шабан В.Г. у вступному слові підтримав позовні вимоги в повному обсязі з урахуванням прийнятих судом остаточних змін позовних вимог в порядку ч. 3 ст. 49 ЦПК України, просив позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Суд, заслухавши вступне слово позивачки та її представника, дослідивши матеріали справи, та перевіривши їх доказами, а відтак, з`ясувавши дійсні обставини справи, дійшов наступного висновку.

Частиною 1 ст. 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до ст. 4 ЦПК України, до суду може звернутись кожна особа за захистом своїх порушених прав, а також в інтересах інших осіб у випадках встановлених законом.

Згідно з ч. 1 ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

За вимогами ст. ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Статтею 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно зі ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З матеріалів справи встановлено, що 06.05.2020 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «БУДІНВЕСТТРАСТ» в особі директора Самардака Володимира Ярославовича укладено Договір №41 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, відповідно до якого позивачка зобов`язалась прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , на земельній ділянці кадастровий номер :01:007:0078, та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах , визначених вказаним Договором.

Відповідно до п. 1.3. вищевказаного договору, предметом цього Договору є майнові права на Квартиру, які після набуття Покупцем їх у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на Квартиру після прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення Покупцем відповідних правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності). За умови виконання своїх обов`язків за цим Договором Покупець одержить від ТзОВ «БУДІНВЕСТТРАСТ» документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності Покупця на Квартиру.

Згідно з п. 2.4. договору, орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію 3 квартал 2021 року.

Пунктом 2.1. договору передбачено, що майнові права на квартиру являють собою права на отримання у власність житлової квартири АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 3.1. договору, вартість майнових прав на Квартиру за цим Договором становить 437500,00 (чотириста тридцять сім тисяч п`ятсот грн. 00 коп.) гривень. Перша проплата має бути здійснена до 05.06.2020 р. в сумі 218750,00 (двісті вісімнадцять тисяч сімсот п`ятдесят грн. 00 коп.). Залишок неоплачених коштів на кінець кожного наступного місяця до 5 числа рівними частинами на розрахунковий рахунок продавця до 30 вересня 2021 року, після укладення договору до моменту повної оплати Покупцем вартості майнових прав, підлягає індексації згідно індексу інфляції на підставі даних Міністерства фінансів України, Покупець має право на дострокове погашення суми залишку по договору.

Пунктом 1.4 вказаного договору визначено, що майнові права на Квартиру за цим Договором передаються від ТзОВ «БУДІНВЕСТТРАСТ» Покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі Квартири (як сукупності майнових прав), який є невід`ємною частиною цього Договору. Акт прийому-передачі підписується Сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об`єкта будівництва, у строк, визначений ТзОВ «БУДІНВЕСТТРАСТ», та за умови повної оплати Покупцем Ціни майнових прав на Квартиру. Факт повної оплати Покупцем Ціни майнових прав на Квартиру буде підтверджуватися наданням Довідки згідно з п. 1.5. Договору. Квартира (як сукупність майнових прав) переходить від ТзОВ «БУДІНВЕСТТРАСТ» 42965056 до Покупця після підписання Акту прийому-передачі.

Як встановлено із наданих суду копій квитанцій, позивачкою здійснено оплату за вказаним вище договором на загальну суму 446169,00 гривень, а саме: в сумі 180000,00 гривень від 05.06.2020 року; в сумі 31875,00 гривень від 03.07.2020 року; в сумі 31875,00 гривень від 05.08.2020 року; в сумі 12500,00 гривень від 03.09.2020 року; в сумі 12500,00 гривень від 05.10.2020 року; в сумі 12500,00 гривень від 06.11.2020 року; в сумі 12500,00 гривень від 07.12.2020 року; в сумі 12500,00 гривень від 05.01.2021 року; в сумі 12500,00 гривень від 05.02.2021 року; в сумі 12500,00 гривень від 05.03.2021 року; в сумі 12500,00 гривень від 02.04.2021 року; в сумі 12500,00 гривень від 05.05.2021 року; в сумі 12500,00 гривень від 03.06.2021 року; в сумі 20000,00 гривень від 02.07.2021 року; в сумі 20000,00 гривень від 05.08.2021 року; в сумі 20000,00 гривень за №123 від 27.08.2021 року; в сумі 6435,00 гривень від 10.09.2021 року; в сумі 10984,00 гривень від 24.09.2021 року (арк. спр. 11-28).

Відповідачем було введено в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок 03.12.2020 року, що підтверджується Витягом з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва за реєстраційним номером документа №ЛВ 63, будівельна адреса об`єкта: АДРЕСА_6 (арк. спр. 29).

Відповідно до Рішення Виконавчого комітету Малехівської сільської ради за №26 від 01.07.2020 року за зверненням ТзОВ «БУДІНВЕСТТРАСТ», об`єкту будівництва багатоквартирного житлового будинку було присвоєно поштову адресу - АДРЕСА_3 (арк. спр. 30).

Як стверджує позивачка в позовні заяві, її звернення до керівництва ТзОВ «БУДІНВЕСТТРАСТ» не принесли жодних відповідей, а будь-які письмові запити не доходили до адресата у зв`язку із неодноразовою зміною ТзОВ «БУДІНВЕСТТРАСТ» своєї юридичної адреси.

04.11.2011 року ТзОВ «БУДІНВЕСТТРАСТ» змінило назву на Товариство з обмеженою відповідальністю «СТЕРХ ПРО», надалі знову змінило та перереєструвало юридичну адресу за адресою: 04050 м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, буд. 15, що підтверджується інформацією з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (арк. спр. 36-38, 82-83).

27.10.2021 року ТзОВ «БУДІНВЕСТТРАСТ» проведено відчуження квартири АДРЕСА_2 у формі дарування на користь юридичної особи з однаковим найменуванням та керівництвом, а саме - Товариства з обмеженою відповідальністю «БУД ІНВЕСТ ТРАСТ» (, керівник Самардак Володимир Ярославович) на підставі Договору дарування квартири, посвідченого приватним нотаріусом Львівського районного нотаріального округу Кобзар Л.В., реєстраційний номер 1646, що стверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (арк. спр. 31-33).

21.12.2021 року Товариством з обмеженою відповідальністю «БУД ІНВЕСТ ТРАСТ» () здійснено відчуження нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 на користь ОСОБА_2 , що підтверджується Договором купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Зуєвою С.М., реєстраційний номер 1976 (арк. спр. 34).

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, квартира АДРЕСА_1 зареєстрована на праві приватної власності за відповідачкою ОСОБА_2 .

З матеріалів справи встановлено, що 18.02.2022 року за результатом звернення до правоохоронних органів щодо незаконних дій керівництва ТОВ «БУДІНВЕСТ» відкрите кримінальне провадження за №0000081 (арк. спр. 35).

За змістом статті 15 ЦК України право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу визначено статтею 16 цього Кодексу.

Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

При цьому, під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду відповідно до частини першої статті 16 ЦК України.

Статтею 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Вказаними нормами матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним.

Стаття 41 Конституції України, закріплює, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Так, відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ст. 177 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Відповідно до ч. 1 ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (частина друга стаття 3 Закону).

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Згідно з ч. 5 ст. 7, ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій й об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права.

Відповідно до положення ст. 19 Закону України «Про інвестиційну діяльність», захист інвестицій - це комплекс організаційних, технічних та правових заходів, спрямованих на створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності об`єктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, у тому числі права на отримання прибутку (доходу) від інвестицій. З метою забезпечення сприятливого та стабільного інвестиційного режиму держава встановлює державні гарантії захисту інвестицій.

Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Договір купівлі-продажу майнових прав є одним з видів інвестування та часто використовується як альтернатива інвестиційному договору.

До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення (ст. 658 ЦПК України).

Відповідно до ч.1 ст. 331 ЦК України, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Згідно зі ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Саме інвестор (власник майнових прав), є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.

Згідно із ч.4 ст. 334 ЦК України, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Згідно з ч.ч. 1-2 ст. 386 ЦК України, держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Відповідно до ч.1 ст. 387 ЦПК України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно зі ст.388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Отже, відповідно до ч. 1 ст. 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. При цьому суди повинні мати на увазі, що власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в ч.1 ст. 388 ЦК.

До вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (пункт 3 частини першої статті 388 ЦК) відносяться усі випадки, коли майно вибуло з володіння поза волею власника (або законного володільця).

Набувач не може бути визнаний добросовісним, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване не за відчужувачем або у цьому реєстрі був запис про судовий спір відносно цього майна (обтяження). Водночас запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності відчужувача не є безспірним доказом добросовісності набувача.

Відповідач може бути визнаний добросовісним набувачем за умови, що правочин, за яким він набув у володіння спірне майно, відповідає усім ознакам дійсності правочину, за винятком того, що він вчинений при відсутності у продавця права на відчуження.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (п. 9 ч.1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.

Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Відповідний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року, справа № 183/1617/16, (п.п. 142-147), а також у постанові Верховного суду від 12 лютого 2020 року, справа № 761/17142/15-ц.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК України).

Верховний Суд зазначає, що відповідно до ст. 388 ЦК України за віндикаційним позовом може бути витребувана лише індивідуально визначена річ, оскільки призначення такого позову є повернення лише того майна, яке було у власності особи.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 21), від 13 липня 2022 у справі № 363/1834/17 (пункт 56)).

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого володіння суд витребовує це майно від відповідача, який незаконно ним володіє, на користь позбавленого володіння позивача-власника. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису (відомостей) про державну реєстрацію за позивачем (у спірних правовідносинах - за державою) права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (у спірних правовідносинах - за кінцевим набувачем) незалежно від того, чи таке витребування відбувається у порядку віндикації (статті 387-388 ЦК України), чи у порядку, визначеному для повернення майна від особи, яка набула його за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави (статті 1212-1215 ЦК України), чи у порядку примусового виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України).

Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 зазначено, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

У зв`язку з вищенаведеним, враховуючи той факт, що саме у позивачки ОСОБА_1 як власника майнових прав на спірну квартиру виникли права тотожні праву власності, тому саме позивачка має право звертатись до суду за їх захистом шляхом витребування такої нерухомості від відповідачки ОСОБА_2 , яка придбала це майно за договором купівлі-продажу квартири у Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЬВІВ-ТРАНС», яке діяло в особі директора Самардака Володимира Ярославовича, яке заволоділо цим майном не з волі власника та у подальшому відчужило його відповідачці ОСОБА_2 .

За наведених обставин, суд дійшов висновку, що ефективним способом захисту права власності позивача є саме віндикаційний позов до особи, за якою зареєстровано право власності, а тому позовні вимоги у частині витребування майна із володіння відповідачки належить задовольнити, та витребувати із володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_5 , що буде ефективним та належним способом захисту у даному випадку.

Щодо позовних вимог у частині визнання за позивачкою права власності на квартиру АДРЕСА_1 та припинення права власності відповідачки ОСОБА_2 на цю квартиру, суд зазначає, що рішення суду про витребування з володіння відповідачки нерухомого майна квартири саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачкою права власності на квартиру, яка зареєстрована у цьому реєстрі за відповідачкою.

З огляду на викладене, суд вважає, що позовні вимоги про визнання за про визнання за позивачкою права власності на спірну квартиру та припинення права власності відповідачки на цю квартиру не є належним та ефективним способом відновлення порушеного права позивачки у даному випадку у зв`язку з чим суд відмовляє у їх задоволенні.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 77, 79, 81, 82, 89, 229, 259, 263-265, 268, 280, 283, 284, 288, 289, 354, 355 ЦПК України, -

У Х В А Л И В :

Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.

Витребувати з володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_5 .

В задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання за нею права власності на квартиру АДРЕСА_5 - відмовити.

В задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про припинення права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_5 - відмовити.

Заходи забезпечення позову: накладення заборони відчуження рухомого та нерухомого майна Товариства з обмеженою відповідальністю «СТЕРХ ПРО» (04050 м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, буд. 15, код ЄДРПОУ 42965056) в межах суми позовних вимог в розмірі 446169,00 гривень, продовжують діяти протягом 90 (дев`яносто) днів з дня набрання цим рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Роз`яснити відповідачу, що заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.

Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд- якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене в загальному порядку, встановленому ЦПК України. У цьому разі строк на апеляційне оскарження рішення починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.

Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому ЦПК України.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Львівського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Повне найменування учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , проживає за адресою: АДРЕСА_7 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ;

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , остання відоме місце реєстрації: АДРЕСА_8 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , паспорт громадянина України серії НОМЕР_3 , виданий 20.08.1998 року Залізничним РВ УМВС України у Львівській області;

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю "СТЕРХ ПРО", юридична адреса: 04050, м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, буд. 15, ;

Третя особа без самостійних вимог на стороні відповідачів: Товариство з обмеженою відповідальністю "СТЕП ПРО 2022", юридична адреса: 04159, м. Київ, вул. Сім`ї Кульженків, буд. 35, .

Повне рішення суду складено 31.01.2025 року.

Суддя: Олещук М. М.