Номер провадження: 22-ц/813/2223/25
Головуючий у першій інстанції Бузовський В. В.
Доповідач Сєвєрова Є. С.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.02.2025 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії:

головуючого судді Сєвєрової Є.С.,

суддів: Погорєлової С.О., Таварткіладзе О.М.,

за участю секретаря Малюти Ю.С.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач Акціонерне товариство «Сенс-Банк»,який є правонаступником Акціонерного товариства «Альфа-Банк»,

третя особа Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Червинська Ніла Євгенівна,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 10.07.2024 у складі судді Бузовського В.В.,

встановив:

2. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2021 року ОСОБА_1 , звернувся до суду із позовом, в якому просив визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора від 05.10.2021, яким проведено державну реєстрацію права власності на кв. АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк», припинити право власності АТ «Альфа-Банк» на зазначену квартиру шляхом скасування запису про право власності, поновити запис про право власності на зазначену квартиру за ОСОБА_1 .

Позовна заява обґрунтована тим, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності можливе лише на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а сам по собі іпотечний договір не може вважатися договором про задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому, від банку жодних повідомлень та вимог не отримував, що передбачено ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Відсутня оцінка майна, крім того, з дня виникнення у банка права вимоги на звернення стягнення на предмет іпотеки минуло більше трьох років. Внаслідок перереєстрації права власності на предмет іпотеки було порушено права неповнолітніх дітей, які мають зареєстроване місце проживання в зазначеній квартирі. На підставі викладеного, просив задовольнити позовні вимоги.

Позиція відповідача та третьої особи в суді першої інстанції

Представник відповідача, адвокат Байрамов О.В., вимоги позову не визнав з підстав зазначених у відзиві на позов, крім того просив звернути увагу на те, що АТ «Альфа-Банк» згідно до діючого законодавства, що діяло на час укладання договору іпотеки, звернуло стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, а тому строки позовної давності в даному випадку не можуть бути прийняті до уваги судом. В частині реєстрації місця проживання дітей у спірній квартирі зазначив, що діти народилися після укладання договору іпотеки і саме позивач порушив умови іпотечного договору, оскільки був зобов`язаний отримати згоду Банка на реєстрацію будь яких інших осіб після укладання договору.

Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Червинська Н.Є. відзиву або заперечення на позовну заяву не направила.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції, мотивування його висновків

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 10.07.2024 в позові відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру, що є предметом іпотеки є правомірним та вчинено відповідно до вимог законодавства, що діяло на час виникнення правовідносин, оскільки рішення прийнято з наданням заявником, АТ «Альфа-Банк» всіх документів, передбачених Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та у відповідності до ЗУ «Про іпотеку», а отже, вимоги позову ОСОБА_1 до АТ «Сенс-Банк» задоволенню не підлягають.

Короткий зміст вимог та доводів апеляційної скарги

Не погодившись з вищевказаним рішенням суду, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, у якій посилаючись на порушення судом норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права, просить суд скасувати рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 10.07.2024 та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції не врахував висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі №199/1276/17. Зокрема, оскільки Іпотечний договір між сторонами було укладено 23.05.2008, відтак застосуванню до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12.05.2006. Підписавши Іпотечний договір, сторони обумовили всі його умови, в тому числі вирішили питання щодо позасудового врегулювання спору і передбачили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки у досудовому порядку саме на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а не на підставі застереження, що міститься в іпотечному договорі. Сам по собі Іпотечний договір не може вважатися договором про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки такий договір обов`язково укладається окремо та підлягає нотаріальному посвідченню, що викладено в правових висновках, викладених Верховним Судом у постановах від 11.04.2018 по справі №554/14813/15-ц, від 21.11.2018 по справі №367/7589/15-ц, від 10.10.2019 по справі №752/10790/16-ц. За таких обставин, враховуючи відсутність укладеного між сторонами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб визначений іпотечним договором, реєстрація за АТ «Альфа-Банк» (змінив назву на «Сенс-Банк») право власності на спірну квартиру відбулась без достатніх правових підстав, з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку».

Також судом першої інстанції не надано належної оцінки тому, що позивачу не надходили та він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя в розумінні ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», а надані відповідачем державному реєстратору повернуті конверти та зворотні рекомендовані повідомлення не є належними доказами.

В обґрунтування доводів також зазначає, що суд першої інстанції дійшов невірного висновку, що оцінка вартості предмету іпотеки відсутня в переліку документів, які надаються державному реєстратору згідно Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ №1127 від 25.12.2015. Оскільки звернення стягнення відбулося в порядку ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», а саме шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, заявник зобов`язаний був надати державному реєстратору оцінку вартості іпотеки. Однак, наданий відповідачем звіт про оцінку однокімнатної квартири АДРЕСА_2 є неналежним доказом, оскільки оцінка проведена з порушень встановлених вимог, а саме: стан об`єкту оцінки визначався згідно даних наданих замовником без особистого візуального спостереження/огляду, що є недопустимим; площа квартири, яка зазначена в звіті є неправильною (вказана 48,2 кв.м., замість 42,7 кв.м.); звіт не був зареєстрований в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Крім того, скаржник також зазначає, що приватним нотаріусом не було враховано того, що відповідач звернувся до останнього з пропущенням строків, внаслідок чого незаконно прийняв оскаржуване рішення та вчинив на його підставі запис. Так, відповідач міг звернути стягнення на предмет іпотеки протягом трьох років, починаючи від дати невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання, тобто починаючи з березня 2014 року по березень 2017 року, однак АТ «Альфа Банк» задовольнив забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки лише у жовтні 2021 року, що свідчить про те, що АТ «Альфа-Банк» пропустив встановлений чинним законодавством України трирічний строк для звернення з вимогою про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Позиція відповідача та третьої особи в суді апеляційної інстанції

На адресу апеляційного суду відзив на апеляційну скаргу від сторін не надходив, однак відповідно до положень ч.3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

3.Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які апелянт посилається в апеляційній скарзі, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при постановленні судового рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_1 задоволенню не підлягає.

Встановлені обставини по справі. Визначення відповідно до встановлених обставин правовідносин

23 травня 2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», який змінив свою назву на Акціонерне товариство «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено Договір кредиту №2008/694-Ф03.7/111, відповідно до умов якого Кредитор зобов`язався надати Позичальникові грошові кошти на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання в сумі 49 584,00 доларів США, зі сплатою 13,5% річних з кінцевим терміном повернення заборгованості за кредитом до 22 травня 2033 року.

01 червня 2010 року між Банком та ОСОБА_1 було укладено Додаткову угоду №1 про внесення змін до договору кредиту №2008/694-Ф03.7/111 від 23 травня 2008 року, згідно якої було внесено зміни до умов кредитування, зокрема встановлено процентну ставку в розмірі 14,12% річних та змінено графік погашення платежів.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту 23 травня 2008 року між Позивачем та Відповідачем було укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Поведьонковою І.І., зареєстровано в реєстрі за №699, за яким іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у іпотекодавця у майбутньому, а саме: майнові права у будівництві однокімнатної квартири.

07 листопада 2011 року між Позивачем та Відповідачем було укладено Договір про внесення змін до Іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом, у зв`язку з оформленням права власності на квартиру АДРЕСА_3 , та оформленням правовстановлюючих документів і реєстрацією права власності на нерухоме майно іпотекодавцем було внесено зміни до пункту 1.1. статті 1 Іпотечного договору, за новою редакцією.

Надалі, правонаступником АТ «Укрсоцбанк» став АТ «Альфа-Банк».

В подальшому, Позивач свої зобов`язання за договором виконував не в повному обсязі, у зв`язку з чим Банк був змушений звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки.

Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився/не погодився з висновками суду першої інстанції, та застосовані норми права.

Відповідно до ч. ч. 1, 2, 6 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково наданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Згідно з положеннями ч. ч. 1, 2 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються яка на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Статтями 5, 12, 13, 81, 83 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачений цим Кодексом випадках.

Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.

Згідно з ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (факті), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).

У частині першій ст. 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Встановивши обставини справи, дослідивши та оцінивши усі надані сторонами письмові докази й наведені доводи за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом абз. 1 п.З ч. 1 ст.2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», заявник: власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ними особи - а у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.

Згідно ст.572 Цивільного кодексу України, в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Відповідно до ст.575 ЦК України, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Мотиви відхилення аргументів, викладених в апеляційній скарзі

У доводах апеляційної скарги, ОСОБА_1 посилається на те, що суд першої інстанції не врахував висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі №199/1276/17. Зокрема, оскільки Іпотечний договір між сторонами було укладено 23.05.2008, відтак застосуванню до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12.05.2006. Підписавши Іпотечний договір, сторони обумовили всі його умови, в тому числі вирішили питання щодо позасудового врегулювання спору і передбачили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки у досудовому порядку саме на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а не на підставі застереження, що міститься в іпотечному договорі. Сам по собі Іпотечний договір не може вважатися договором про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки такий договір обов`язково укладається окремо та підлягає нотаріальному посвідченню, що викладено в правових висновках, викладених Верховним Судом у постановах від 11.04.2018 по справі №554/14813/15-ц, від 21.11.2018 по справі №367/7589/15-ц, від 10.10.2019 по справі №752/10790/16-ц. За таких обставин, враховуючи відсутність укладеного між сторонами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб визначений іпотечним договором, реєстрація за АТ «Альфа-Банк» (змінив назву на «Сенс-Банк») право власності на спірну квартиру відбулась без достатніх правових підстав, з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку».

Разом з тим, колегія суддів погоджується із висновком районного суду в цій частині та вважає вказані доводи скарги необґрунтованими, з огляду на наступне.

Так, згідно з ч.1 ст.33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до ч.2 ст.590 ЦК України заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави в разі, коли зобов`язання не буде виконано у встановлений строк (термін), якщо інше не встановлено договором або законом

Згідно з ч.3 ст.33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно з ч.1 ст.36 Закону України «Про іпотеку» Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Розділом 4 Іпотечного договору від 23.05.2008 був передбачений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація.

Пунктом 4.1 Іпотечного договору Сторонами було погоджено, що у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем основного зобов`язання, Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 4.2 Іпотечного договору Сторонами було погоджено, що у разі порушення Іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим Договором, Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 4.5 були встановлені способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

4.5.1. на підставі рішення суду; або

4.5.2. на підставі виконавчого напису нотаріуса; або

4.5.3. шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

У даній справі встановлено, що реєстрація права власності на спірне майно за АТ «Альфа-Банк» відбулася на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» (право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки) та відповідного застереження в іпотечному договорі.

Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18).

Таким чином, посилання скаржника про те, що між сторонами не було укладено окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, є неспроможними.

Безпідставними є і твердження скаржника про те, що позивачу не надходили та він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя в розумінні ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», а надані відповідачем державному реєстратору повернуті конверти та зворотні рекомендовані повідомлення не є належними доказами.

Так, згідно з частиною першою статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає:

1) завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, в якій зазначається стислий зміст порушеного зобов`язання, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш як 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги;

2) документ, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги

Відповідно до ч.3 ст.36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі, надісланій іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

3) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У даному випадку має місце відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься у договорі іпотеки.

Таким чином, пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. і з огляду на закріплені у статтях 9 та 15 Закону № 1952-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, останній приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Матеріалами справи встановлено, що АТ «Альфа-Банк» на виконання вимог Порядку неодноразово надсилав вимогу позивачу, а саме 24.04.2020 та повторно 15.05.2020.

Зокрема, з даних повідомлення №04/10 від 24.04.2020, надісланих на дві адреси позивача, установлено, що АТ "Альфа-Банк" вимагало від ОСОБА_1 усунути порушення за кредитним договором №2008/694-Ф03.7/111 від 23.05.2008, а саме сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 24.04.2020 складав 86854,74 доларів США. Повідомлено, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ "Альфа-Банк" має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 Закону України "Про іпотеку" (том І: а.с. 100).

З копій конвертів, що містяться у матеріалах справи вбачається, що рекомендовані листи, адресовані ОСОБА_1 направлені на адреси: АДРЕСА_4 (адреса предмету іпотеки) та АДРЕСА_5 (адреса, вказана в Іпотечному договорі), повернуті з відміткою «за закінченим терміном зберігання» та «неправильно зазначена (відсутня) адреса)» відповідно (Том І: а.с. 101-104).

З даних повідомлення №05/10 від 15.05.2020, надісланих також на дві адреси позивача, установлено, що АТ "Альфа-Банк" вимагало від ОСОБА_1 усунути порушення за кредитним договором №2008/694-Ф03.7/111 від 23.05.2008, а саме сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 24.04.2020 року складав 86854,74 доларів США. Повідомлено, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ "Альфа-Банк" має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 Закону України "Про іпотеку" (том І: а.с. 105).

З копій конвертів, що містяться у матеріалах справи вбачається, що рекомендовані листи, адресовані ОСОБА_1 також були направлені на адреси: АДРЕСА_4 (адреса предмету іпотеки) та АДРЕСА_5 (адреса, вказана в Іпотечному договорі), повернуті з відміткою «за закінченим терміном зберігання» та « (Том І: а.с. 106-109).

Відповідно до пункту 6.2. Іпотечного договору від 23.05.2008, усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

У постанові від 29.09.2020 року у справі № 757/13243/17 Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Встановлено, що в матеріалах справи наявні копії вимог, направлені ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_4 (адреса предмету іпотеки) та на адресу: АДРЕСА_5 (адреса, що вказана в Іпотечному договорі).

Таким чином, відповідачем доведено належне надсилання вимоги на адреси ОСОБА_2 , а тому доводи позивача про не направлення вимоги та неотримання її останньою судом не приймається.

Також при зверненні до суду із позовом та із даною апеляційною скаргою, ОСОБА_1 посилався на, те що суд першої інстанції дійшов невірного висновку, що оцінка вартості предмету іпотеки відсутня в переліку документів, які надаються державному реєстратору згідно Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ №1127 від 25.12.2015. Оскільки звернення стягнення відбулося в порядку ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», а саме шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, заявник зобов`язаний був надати державному реєстратору оцінку вартості іпотеки. При цьому наданий відповідачем звіт про оцінку однокімнатної квартири АДРЕСА_2 є неналежним доказом, оскільки оцінка проведена з порушень встановлених вимог, а саме: стан об`єкту оцінки визначався згідно даних наданих замовником без особистого візуального спостереження/огляду, що є недопустимим; площа квартири, яка зазначена в звіті є неправильною (вказана 48,2 кв.м., замість 42,7 кв.м.); звіт не був зареєстрований в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Разом з тим, вказані твердження скаржника оцінюються колегією суддів критично.

Так, відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

- копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

- документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

- заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, висновок суду про те, що Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору є вірним. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу «lex superior», «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоча Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема, і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16 (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16 (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Зазначені правові висновки сформовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, провадження № 14-183цс23.

Разом з тим, в матеріалах справи наявна копія звіту про незалежну оцінку майна, а саме однокімнатної квартири АДРЕСА_6 . (том І: а.с. 114-125).

Велика Палата Верховного Суду у постановах: від 23 січня 2019 року у справі №306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц акцентувала на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

При цьому непогодження оцінки предмета іпотеки з власником майна, не може бути підставою для скасування оскаржуваного рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності, оскільки основною підставою для скасування такого рішення є відсутність такої оцінки.

Аналогічні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 07 грудня 2022 року в справі № 522/18222/19.

Як вбачається з матеріалів справи, зазначена оцінка була чинною на момент переходу права власності та не спростована в подальшому позивачем, а тому підстави для скасування рішення про державну реєстрації права власності з цих підстав відсутні.

Твердження у апеляційній скарзі ОСОБА_1 про те, що АТ «Альфа-Банк» пропустив встановлений чинним законодавством України трирічний строк для звернення з вимогою про звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки АТ «Альфа-Банк» міг звернути стягнення на предмет іпотеки протягом трьох років, починаючи від дати невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання, тобто з березня 2014 року та по березень 2017 року, однак задовольнив забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки лише у жовтні 2021 року, є також помилковими.

Згідно з ч.1 ст. 509, ст. 526 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (частина перша статті 530 ЦК України).

Зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом (частини перша та друга статті 598 ЦК України).

Спливу позовної давності як підстави для припинення зобов`язання норми глави 50 «Припинення зобов`язання» ЦК України не передбачають.

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

За правилами статті 266 ЦК України зі спливом позовної давності до основної вимоги вважається, що позовна давність спливла і до додаткової вимоги (стягнення неустойки, накладення стягнення на заставлене майно тощо).

Наслідки спливу позовної давності визначаються статтею 267 ЦК України.

Згідно з нормою статті 267 ЦК України особа, яка виконала зобов`язання після спливу позовної давності, не має права вимагати повернення виконаного, навіть якщо вона у момент виконання не знала про сплив позовної давності. Заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

Отже, позовна давність пов`язується із судовим захистом суб`єктивного права особи в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Якщо упродовж установлених законом строків особа не подає до суду відповідного позову, то за загальним правилом ця особа втрачає право на позов у розумінні можливості в судовому порядку здійснити належне їй цивільне майнове право. Тобто сплив позовної давності позбавляє цивільне суб`єктивне право здатності до примусового виконання проти волі зобов`язаної особи.

У зобов`язальних відносинах (стаття 509 ЦК України) суб`єктивним правом кредитора є право одержати від боржника виконання його обов`язку з передачі майна, виконання роботи, надання послуги тощо. Зі спливом позовної давності в цих відносинах кредитор втрачає можливість у судовому порядку примусити боржника до виконання обов`язку. Так само боржник зі спливом строку позовної давності одержує вигоду - захист від можливості застосування кредитором судового примусу до виконання обов`язку.

За змістом статті 267 ЦК України сплив позовної давності сам по собі не припиняє суб`єктивного права кредитора, яке полягає в можливості одержання від боржника виконання зобов`язання як у судовому порядку, так і без використання судового примусу. Зокрема, суд не має права застосовувати позовну давність інакше, як за заявою сторін, і без такої заяви може задовольнити позов за спливом строку позовної давності (частина третя статті 267 ЦК України).

У разі пропуску позовної давності та наявності заяви сторони про її застосування суд може визнати причини пропущення поважними та прийняти рішення про задоволення позову (частина п`ята статті 267 ЦК України). Крім того, навіть після спливу позовної давності боржник може добровільно виконати зобов`язання, і таке виконання закон визнає правомірним, здійсненим за наявності достатньої правової підстави (частина перша статті 267 ЦК України), установлюючи для особи, яка виконала зобов`язання після спливу позовної давності, заборону вимагати повернення виконаного.

ЦК України не визнає сплив позовної давності окремою підставою для припинення зобов`язання. Виконання боржником зобов`язання після спливу позовної давності допускається та визнається таким, що має достатню правову підставу. Пропущення позовної давності також не породжує права боржника вимагати припинення зобов`язання в односторонньому порядку (частина друга статті 598 ЦК України), якщо таке його право не встановлено договором або законом окремо.

Відповідно до норм статті 575 ЦК України та статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це окремий вид застави, вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»). Вона має похідний характер від основного зобов`язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина п`ята статті 3 Закону України «Про іпотеку»).

Підстави припинення іпотеки окремо визначені в статті 17 Закону України «Про іпотеку», відповідно до частини першої якої іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом, тобто припинення іпотеки можливе виключно з тих підстав, які передбачені Законом України «Про іпотеку».

Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15-ц (провадження № 14-94цс19), у ЦК України та в Законі України «Про іпотеку» немає такої підстави для припинення іпотеки, як сплив позовної давності за вимогами кредитора за основним зобов`язанням. У цій справі Велика Палата Верховного Суду відхилила довід позивачки про відсутність у кредитора права на звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку з пропуском позовної давності.

Подібний висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 18 жовтня 2021 року у справі № 331/133/19 (провадження № 61-11009св21).

Таким чином, якщо інше не передбачене договором, сплив позовної давності до основної та додаткової вимог кредитора про стягнення боргу за кредитним договором і про звернення стягнення на предмет іпотеки (зокрема, за наявності рішення суду про відмову в цьому позові з підстави пропущення позовної давності), закінчення строку дії договору само по собі не припиняє основного зобов`язання за кредитним договором, а тому не може вважатися підставою для припинення іпотеки відповідно до абзацу другого частини першої статті 17 Закону України «Про іпотеку».

Отже судом вірно встановлено, що пропуск строку позовної давності не є підставою для припинення зобов`язань за договором, зобов`язання припиняється належним його виконанням. Крім того, пропуск строку позовної давності може застосовуватися за заявою сторони виключно у випадку звернення стягнення предмет іпотеки в судовому порядку.

Жодних інших доводів на спростування висновків суду апеляційна скарга ОСОБА_1 не містить.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги, з посиланням на норми процесуального права, якими керувався суд апеляційної інстанції

Виходячи з вищезазначеного, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 є недоведеними, а тому її треба залишити без задоволення.

Відповідно до п.1 ч. 1 ст. 374, ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги залишає судове рішення без змін, а скаргу без задоволення, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержання норм матеріального і процесуального права.

За вищевикладених обставин колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції є справедливим, законним та обґрунтованим. Судом повно та всебічно досліджені наявні в матеріалах справи докази, їм надана правильна оцінка, порушень норм матеріального та процесуального права не допущено. Підстави для скасування, зміни рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 відсутні.

Порядок та строк касаційного оскарження

Згідно з п. 1 ч.1 ст. 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Підстави касаційного оскарження передбачені ч. 2 ст. 389 ЦПК України.

Частиною 1 ст. 390 ЦПК України передбачено, що касаційна скарга на судове рішення подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Касаційна скарга подається безпосередньо до суду касаційної інстанції (ст. 391 ЦПК України).

4. Резолютивна частина

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 10.07.2024 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 17.02.2025

Головуючий

Судді: