ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 лютого 2025 року

м. Київ

справа № 471/138/23

провадження № 61-3500св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),

суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивач - Фермерське господарство «Обрій»,

відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

третя особа - державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг та державної реєстрації Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області Червонищенко Олександр Іванович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Фермерського господарства «Обрій» на рішення Братського районного суду Миколаївської області від 16 жовтня 2023 року у складі судді Гукової І. Б. та постанову Миколаївського апеляційного суду від 05 лютого 2024 року у складі колегії суддів: Серебрякової Т. В., Коломієць В. В., Самчишиної Н. В.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2023 року Фермерське господарство «Обрій» (далі - ФГ «Обрій») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг та державної реєстрації Братської селищної ради Вознесенського району, Миколаївської області Червонищенко Олександр Іванович, про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельних ділянок.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 11 січня 2012 року між ФГ «Обрій» та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі, за умовами якого остання передала у користування ФГ «Обрій» терміном на 10 років належну їй на праві власності земельну ділянку загальною площею 8.2762 га (кадастровий номер :01:000:0111), що розташована в межах території Миколаївської сільської ради Братського (на теперішній час Вознесенського) району Миколаївської області. Договір зареєстрований відділом Держкомзему Братського району Миколаївської області 28 березня 2012 року.

Пунктом 8 зазначеного договору сторони погодили, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк, письмово повідомивши про це орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору.

Відповідно до пункту 44 вказаного договору він набирає чинності після його державної реєстрації.

На виконання вимог пункту 8 договору оренди землі 21 лютого 2022 року ФГ «Обрій» направило на адресу орендодавця ОСОБА_1 письмове повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі від 11 січня 2012 року разом із проєктом договору про внесення змін до договору оренди землі від 11 січня 2012 року, зареєстрованого 28 березня 2012 року.

При цьому новий розмір орендної плати, запропонований позивачем, складає 6 500,00 грн за кожен гектар, що є значно вищим за розмір орендної плати.

Проте орендодавець не повідомила орендаря про наявність заперечень та про своє рішення, а також ухилилась від укладення договору про внесення змін до договору оренди землі від 11 січня 2012 року.

Водночас ФГ «Обрій» на час звернення до суду продовжує користуватися земельною ділянкою, вносить орендну плату, у тому числі й за 2022 рік, та продовжує нести витрати з проведення господарської діяльності.

Окрім того, Законом України від 24 березня 2022 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» внесено зміни до законодавчих актів України та, зокрема, до Перехідних положень ЗК України, відповідно до яких вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Між тим позивачу стало відомо, що 29 березня 2022 року ОСОБА_1 уклала з ОСОБА_2 договір оренди спірної земельної ділянки строком на 7 років, який зареєстрований 20 жовтня 2022 року.

Тобто вказаний договір укладений між відповідачками у період, коли ФГ «Обрій» мало законне право на реалізацію переважного права щодо укладання договору оренди спірної землі на новий строк та, крім того, в період дії договору оренди землі від 11 січня 2012 року, з урахуванням положень Закону України від 24 березня 2022 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану».

Посилаючись на викладені обставини, позивач просив:

- визнати переважне право ФГ «Обрій» на поновлення договору оренди землі від 11 січня 2012 року, укладеного між ним та ОСОБА_1 , зареєстрованого у відділі Держкомзему Братського району Миколаївської області 28 березня 2012 року за № 020122012;

- визнати укладеним договір про внесення змін до вказаного договору оренди землі від 11 січня 2012 року в запропонованій позивачем редакції;

- визнати недійсним договір оренди землі від 29 березня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 жовтня 2022 року індексний номер 65196216 щодо реєстрації за ОСОБА_2 права оренди земельної ділянки площею 8.2762 га (кадастровий номер :01:000:0111), що розташована в межах території Миколаївської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області, з одночасним припиненням права оренди даної земельної ділянки, зареєстрованого за ОСОБА_2 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Братського районного суду Миколаївської області від 16 жовтня 2023 року в задоволені позовних вимог ФГ «Обрій» відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі від 01 березня 2022 року, суд першої інстанції, враховуючи правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, виходив із того, що суд може захистити право первинного орендаря, визнавши недійсним договір оренди, укладений із наступним орендарем тільки тоді, коли на момент набрання рішенням суду законної сили первинний орендар матиме чинне право оренди. Оскільки на час прийняття судом рішення строк дії договору оренди землі від 11 січня 2012 року, укладеного між ФГ «Обрій» та ОСОБА_1 , закінчився (28 березня 2022 року), то права позивача, як орендаря спірної земельної ділянки, не порушені, тому не підлягають захисту в судовому порядку. Суд також урахував вимоги Закону України від 24 березня 2022 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», що доповнив розділ Х «Перехідні положення» ЗК України пунктами 27, 28, згідно з якими під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, зокрема вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема приватної власності. Цей Закон набрав чинності 07 квітня 2022 року, а тому може застосовуватися лише щодо договорів оренди землі, дія яких закінчилася після 07 квітня 2022 року.

Відмовляючи у задоволенні вимог про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, місцевий суд, ураховуючи правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року, викладений у справі № 143/591/20, вважав, що відсутні правові підстави для їх задоволення.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Миколаївського апеляційного суду від 05 лютого 2024 року рішення Братського районного суду Миколаївської області від 16 жовтня 2023 року залишено без змін.

Апеляційний суд погодився з рішенням суду першої інстанції як таким, що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, вважав його законним і обґрунтованим тане вбачав підстав для його скасування.

Надаючи оцінку доводам позивача про те, що відповідь на його лист-пропозицію взагалі не була надана відповідачем, суд апеляційної інстанції вказав, що в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження направлення відповідачу вказаних ним документів. Отже позивач належним чином не повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору.

Оскільки обставин для визнання недійсним договору оренди землі від 29 березня 2022 року не встановлено, то немає правових підстав для задоволення позовних вимог щодо скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень із одночасним припиненням права оренди земельної ділянки, так як у цій справі вони є похідними від позовних вимог про визнання правочину недійсним.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

11 березня 2024 року представник ФГ «Обрій» - адвокат Усіков О. В. звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами обох інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржені судові рішення, ухвалити нове судове рішення про задоволення позову у повному обсязі.

Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року в справі № 904/8884/21, від 02 листопада 2022 року в справі № 922/3166/20, від 10 квітня 2018 року в справі № 594/376/17-ц постановах Верховного Суду України від 25 травня 2016 року в справі № 911/1707/15, від 25 лютого 2015 року в справі № 6-219цс14 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Крім того, зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга аргументована тим, що суди неповно дослідили обставини справи, не надали їм належної правової оцінки та дійшли помилкових висновків при вирішенні спору.

Зазначає, що спірний договір оренди землі укладений між відповідачами 29 березня 2022 року в період, коли позивач мав законне право на реалізацію свого переважного права щодо укладання договору оренди спірної земельної ділянок на новий строк. Під час дії договору оренди землі, укладеного між ФГ «Обрій» та ОСОБА_1 , і який був поновлений на 1 рік в силу закону до 28 березня 2023 року, був укладений договір оренди з ОСОБА_2 , чим порушено переважне право позивача на укладання договору оренди цієї земельної ділянки на новий строк, у зв`язку з чим спірний договір оренди землі підлягає визнанню недійсним.

ОСОБА_1 не направила орендарю листом-повідомленням заперечення щодо поновлення договору оренди землі, не повідомляла про намір укласти з іншою особою договору оренди щодо спірної земельної ділянки та не надала можливості конкурувати з таким потенційним орендарем шляхом надання пропозицій, щодо поновлення договору на рівних або кращих умовах, ніж пропонуються потенційним іншим орендарем, крім того, позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою та сплачує орендну плату.

Висновки апеляційного суду не узгоджуються з пунктом 19 Правил надання поштового зв`язку, в якому зазначено, що внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю можуть прийматися для пересилання з описом вкладення та/або з післяплатою. Отже Правилами поштового зв`язку регламентується пересилання з описом вкладення лише для поштових відправлень з оголошеною цінністю, а стаття 33 Закону України «Про оренду землі» вимагає лише повідомлення орендодавця. У своїй сукупності лист-повідомлення, фіскальний чек до поштового відправлення, пояснення ОСОБА_1 в суді першої інстанції дають підстави вважати, що вона отримала лист-повідомленняФГ «Обрій» про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий термін.

Доводи інших учасників справи

Відзив/заперечення на касаційну скаргу не надходили.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 25 квітня 2024 року відкрито касаційне провадження у даній справі.

Витребувано з Братського районного суду Миколаївської області цивільну справу № 471/138/23 за позовом Фермерського господарства «Обрій» до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , третя особа - Державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг та державної реєстрації Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області Червонищенко Олександр Іванович, про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельних ділянок.

У травні 2024 року справа № 471/138/23 надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 12 серпня 2024 року справу № 471/138/23 призначено до судового розгляду.

Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

Суди встановили, що 11 січня 2012 року між ОСОБА_1 та ФГ «Обрій» у простій письмовій формі був укладений договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надав орендарю в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 8.28 га, кадастровий номер :01:000:0111, яка знаходиться на території Миколаївської сільської ради Братського (натепер Вознесенського) району Миколаївської області. Договір зареєстрований у відділі Держкомзему Братського району Миколаївської області 28 березня 2012 року за № 020122012.

Пунктом 8 договору передбачено, що договір укладено терміном на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з пунктом 44 вказаного договору оренди землі він набирає чинності після його державної реєстрації.

Таким чином, згідно з умовами вказаного договору, його строк спливав 28 березня 2022 року.

03 лютого 2021 року в газеті «Перемога» було надруковано повідомлення, відповідного до якого ОСОБА_1 повідомила орендаря ФГ «Обрій» про небажання поновлювати дію договору оренди земельної ділянки від 11 січня 2012 року на новий строк.

Про небажання поновлювати дію договору оренди землі від 11 січня 2012 року ОСОБА_1 повідомила ФГ «Обрій» також листом від 27 вересня 2021 року.

29 березня 2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у простій письмовій формі укладений договір оренди землі, за умовами якого орендодавець передав орендарю в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 8.2762 га, кадастровий № :01:000:0111, яка знаходиться на території Миколаївської сільської ради Вознесенського (раніше Братського) району Миколаївської області. Пунктом 8 договору передбачено, що договір укладено терміном на 7 років.

Згідно з пунктом 44 зазначеного договору він набирає чинності після його підписання сторонами.

Вказаний договір оренди землі державний реєстратор Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області Червонищенко О. І. зареєстрував 18 жовтня 2022 року.

Позиція Верховного Суду

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року в справі № 904/8884/21, від 02 листопада 2022 року в справі № 922/3166/20, від 10 квітня 2018 року в справі № 594/376/17-ц постановах Верховного Суду України від 25 травня 2016 року в справі № 911/1707/15, від 25 лютого 2015 року в справі № 6-219цс14 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з такого.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Правові підстави укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (далі також Закон № 161-XIV).

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (щодо вирішення питання щодо укладення договору оренди на новий строк), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Таким чином, реалізація переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Подібні за змістом висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) та № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), а також у постановах Верховного Суду від 20 жовтня 2020 року у справі № 605/653/18 (провадження № 61-141св20), від 25 листопада 2020 року у справі № 605/658/18 (провадження № 61-189св20) та від 19 травня 2021 року у справі № 605/661/18 (провадження № 61-127св20), де зазначено, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах; переважне право орендаря буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні попереднім орендарем процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Під час розгляду цієї справи суди попередніх інстанцій установили, що 03 лютого 2021 року в газеті «Перемога» було надруковано повідомлення, відповідного до якого ОСОБА_1 повідомила орендаря ФГ «Обрій» про небажання поновлювати дію договору оренди земельної ділянки від 11 січня 2012 року на новий строк.

Відповідно до наявного у матеріалах справи лист-повідомлення від 27 вересня 2021 року ОСОБА_1 повідомила ФГ «Обрій» про небажання поновлювати дію договору оренди землі від 11 січня 2012 року

Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про те, що позивач належним чином не повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена статтею 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Надані ФГ «Обрій» лист від 19 лютого 2022 року та фіскальний чек від 21 лютого 2022 року суди вважали неналежними доказами повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк. Матеріали справи також не містять проєкт договору оренди, який позивачпропонував укласти ОСОБА_1 , маючи намір продовжити з нею орендні правовідносини.

Із урахуванням наведеного, суди попередніх інстанцій зробили обґрунтований висновок про відсутність підстав для задоволення позову.

Висновки судів узгоджуються з правовим висновком Верховного Суду, викладеного у постановах від 10 травня 2024 року у справі № 471/534/22 та від 15 січня 2025 року у справі № 471/142/23.

Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження судами попередніх інстанцій із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.

Суди правильно застосували норми матеріального права у спірних правовідносинах та не допустила порушень норм процесуального права, які б давали підстави для скасування оскаржених судових рішень, тому доводи касаційної скарги з цього приводу є безпідставними.

Посилання в касаційній скарзі на доведення належними і допустимими доказами обставин направлення ОСОБА_1 повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору за умови відсутності підтвердження одержання нею цієї поштової кореспонденції та, відповідно, обізнаності про намір орендаря, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій та зводяться до переоцінки доказів у справі.

Доводи касаційної скарги про те, що оспорюваний у цій справі правочин укладений під час дії договору оренди землі від 11 січня 2012 року, колегія суддів відхиляє, виходячи з такого.

Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно зі статтею 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт перший частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», тут і далі - у редакції, чинній для спірних правовідносин).

Частинами першою, другою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав є обов`язковою. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», виникають з моменту такої реєстрації.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката (пункт 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Позивач не надав суду належних та допустимих доказів того, що державна реєстрація права оренди земельної ділянки відповідно до укладеного 29 березня 2022 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору проведена з порушенням вимог чинного законодавства.

Верховний Суд враховує, що згідно із Законом України від 05 грудня 2019 року № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX), який у відповідній частині набрав чинності 16 січня 2020 року (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».

Цим самим Законом абзац третій частини першої статті 15 Закону № 161-XIV викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Тобто із 16 січня 2020 року, крім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) зауважила, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину, і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

У постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що зазначені вимоги закону є чіткими й однозначними.

Сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, зокрема, на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались. Викладена у пункті 37 договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону № 161-XIV, а тому вказана умова не змінила визначений у Законі № 161-XIV момент, з якого розпочав перебіг строк дії договору (пункти 8.33-8.34 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові належить відмовити.

Оскільки позивач не довів, що має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, підписання відповідачами договору 29 березня 2022 року не впливає на його чинність та не може бути підставою для визнання його недійсним.

Аргументи касаційної скарги про порушення відповідачем принципу добросовісності та суперечливість її поведінки не підтвердились при перевірці матеріалів справи.

Доводи касаційної скарги про отримання орендодавцем орендної плати за 2022 рік є безпідставними, оскільки орендна плата, як установлено судом першої інстанції, отримана відповідачкою за фактичне використання земельної ділянки позивачем протягом 2022 року.

Оскільки не встановлено підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 01 березня 2022 року, то відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог щодо скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень із одночасним припиненням права оренди земельної ділянки, так як у цій справі вони є похідними від позовних вимог про визнання правочину недійсним.

У справі, яка переглядається, обставини направлення орендодавцю і одержання нею відповідного повідомлення (а тому і належне повідомлення) є недоведеними.

Доводи касаційної скарги про поновлення строку дії договору оренди землі від 11 січня 2012 року після введення воєнного стану без волевиявлення сторін ще на один рік до 28 березня 2023 року, колегія суддів відхиляє з огляду на таке.

Відповідно до доповнених пунктів 27 і 28 Розділу X Перехідні положення ЗК Законом № 2145-IX під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності.

Законом № 2698-IX абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів «воєнного стану» доповнено словами «до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (тобто цим Законом).

Аналіз наведених положень ЗК дає підстави для висновку, що у період із 07 квітня до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплив у цей проміжок часу.

Строк дії договору оренди від 11 січня 2012 року припинив свою дію 28 березня 2022 року, тобто в період введення воєнного стану, але до набрання чинності Закону України № 2145-IX.

Відповідно суди правильно вказали, що укладений між позивачем та ОСОБА_1 договір оренди строком на 10 років до 28 березня 2022 року не може бути автоматично пролонговано на підставі пункту 27 Розділу X Перехідні положення ЗК до 28 березня 2023 року.

Колегія суддів відхиляє посилання в касаційній скарзі на неврахування судами висновків, викладених Верховним Судом в постановах, що зазначені заявником в касаційній скарзі, оскільки висновки у цих справах і у справі, що переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, є різними, у зазначених справах суди виходили з конкретних обставин та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

Інші наведені у касаційній скарзі аргументи фактично зводяться до незгоди з висновками судів попередніх інстанцій стосовно установлених обставин справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального та процесуального права та зводяться виключно до переоцінки доказів, їх належності та допустимості.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги не дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає необхідним касаційну скаргу залишити без задоволення, оскаржені судові рішення - без змін.

Щодо судових витрат

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки в цій справі оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін, розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Фермерського господарства «Обрій» залишити без задоволення.

Рішення Братського районного суду Миколаївської області від 16 жовтня 2023 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 05 лютого 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

ГоловуючийМ. Є. Червинська
Судді:А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко
В. М. Коротун
М. Ю. Тітов