ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 646/5879/23 Головуючий суддя І інстанції Демченко І. М.
Провадження № 22-ц/818/119/25 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: що виникають з договорів оренди
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 січня 2025 року м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого Яцини В.Б.

суддів колегії Мальованого Ю.М., Тичкової О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Холод М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Харківської міської ради на рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 15 травня 2024 року, по цивільній справі № 646/5879/23, за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати,

в с т а н о в и в :

27.09.2019 Харківська міська рада звернулася до Червонозаводського районного суду м. Харкова з позовом про стягнення з ОСОБА_1 безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером :05:050:0049 загальною площею 0,6346 га по адресу: АДРЕСА_1 , які не були сплачені відповідачкою за період з 01.01.2020 по 31.12.2021 у сумі 3 778 263, 55 грн.

В обґрунтування позивних вимог зазначено, що відповідачці ОСОБА_1 на праві приватної власності належить нежитлова будівля літ.«Ф-1», загальною площею 75,7 кв.м. по адресу: АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці з кадастровим номером :05:050:0049 з видом її користування для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі, яка знаходиться у комунальній власності Харківської міської ради. Вказана земельна ділянка є сформованою, датою її державної реєстрації є 13.05.2009. Відповідач ОСОБА_1 фактично користується спірною земельною ділянкою за відсутності будь-якого правовстановлюючого документа та без реєстрації державних прав на неї. Тому Харківська міська рада просила стягнути з неї безпідставно збережені грошові кошти у розмірі орендної плати за період з 01.01.2020 по 31.12.2021 у сумі 3 778 263, 55 грн., розраховані на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Також позивачем було подано заяву про забезпечення позову шляхом заборони ОСОБА_1 вчиняти будь-які дії щодо відчуження вищевказаної нежитлової будівлі.

Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 травня 2024 року позов ХМР задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ХМР безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у частині за користування земельної ділянки з кадастровим номером :05:050:0049 у період з 01.01.2020 по 31.12.2021 у сумі 56658 грн.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ХМР понесені судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 849,88 грн.

У задоволені іншої частини позовних вимог відмовлено.

Вжиті заходи забезпечення позову, а саме арешт, накладений ухвалою Червонозаводського районного суду м.Харкова від 04.10.2023, на нежитлову будівлю літ. «Ч-1» загальною площею 123,8 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01; нежитлову будівлю літ. «Ф-1» загальною площею 75,7 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, скасувати після набрання цим рішенням законної сили.

Не погодившись з рішенням суду ХМР у апеляційній скарзі просить скасувати рішення суду та ухвалити нове, яким стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний код: НОМЕР_1 ) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ: 04059243; за реквізитами: код класифікації доходів бюджету 24062200, номер рахунку (ІВАN) UA0020649, код отримувача (ЄДРПОУ) 37874947, банк отримувача Казначейство України (ЕАП), отримувач ГУК Харків обл/МТГ Харків) безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 3 778 263,55 грн (три мільйони сімсот сімдесят вісім грн двісті шістдесят три грн 55 коп. сто двадцять одну тисячу п`ятсот дев`яносто дві грн 71 коп.) за використання земельної ділянки по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :05:050:0049 за період з 01.01.2020 по 31.12.2021.Судові витрати за подання позовної заяви, заяви про забезпечення позову та апеляційної скарги покласти на відповідача.

Харківська міська рада не погоджується із ухваленим рішенням і вважає, що воно було прийнято внаслідок неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права.

На обґрунтування скарги вказані наступні доводи.

Заперечення відповідачки, з якими помилково погодився суд першої інстанції, про користування меншою площею земельної ділянки, а саме лише тією, на якій безпосередньо розташована нежитлова будівля літ. «Ф-1», є недоречними, оскільки, по-перше, спір стосується користування вже сформованою земельною ділянкою, по-друге, як правильно встановив суд першої інстанції, у справі відсутні докази на підтвердження формування за спірною адресою земельної ділянки меншої чи більшої площі для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі. Отже, розмір земельної ділянки, якою користується відповідачка, доведений, обґрунтований і підтверджений достатніми доказами.

Наявні в матеріалах справи докази свідчать, що відповідачка як власник об`єкта нерухомого майна у спірний період із 01.01.2020 по 31.12.2021 користувалась земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування земельною ділянкою, не сплачуючи коштів за користування нею, тому ОСОБА_1 є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, яка без достатньої правової підстави за рахунок позивача - власника земельної ділянки зберегла у себе кошти, яка мала сплатити за користування нею, тому зобов`язана повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 ЦК України.

У справі, яка розглядається, суд встановив, що земельна ділянка, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, належний ОСОБА_1 , та за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти у виді орендної плати, сформована з 13.05.2009 (визначено її площу і межі), їй присвоєно кадастровий номер, відомості про неї внесено до Державного земельного кадастру.

Зважаючи на викладене, спір у цій справі стосується сформованої земельної ділянки, а тому сумнівів щодо її розміру не має. При цьому саме Земельна ділянка раніше була надана в оренду попередньому власнику під розміщення нерухомого майна, придбаного у подальшому відповідачем.

Червонозаводський районний суд м. Харкова, взявши до уваги посилання ОСОБА_1 про користування меншою площею земельної ділянки, а саме лише тією, на якій розташована нежитлова будівля літ. "Ф-1", площею 75, 7 кв.м по АДРЕСА_1 , не врахував, що спір стосується користування у спірний період вже сформованою земельною ділянкою, та відсутність доказів на підтвердження формування за спірною адресою земельної ділянки меншої чи більшої площі для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі, належної відповідачеві. При цьому апелянт покликається на релевантні правові висновки, які були висловлені у постанові КГС ВС від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19, у якій Верховним Судом розглядався аналогічний позов про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки з посиланням на статті 12, 80, 83, 189 ЗК України та статті 1212-1214 ЦК України.

Крім того, відмовляючи у задоволені позовних вимог суд безпідставно зазначив, що з план схеми земельної ділянки вбачається, окрім будівлі, яка належить ОСОБА_1 , на спірній земельній ділянці знаходяться також і інші будівлі, що знаходяться на межі спірної ділянки, власники, яких невідомі. Вказані висновки суду ніякими доказами у справі ні підтверджені.

Наявними в матеріалах справи доказами підтверджено, що лише нежитлова будівля літ. «Ф-1» розташована на спірній земельній ділянці з кадастровим номером :05:050:0049.

Харківська міська рада також просить врахувати, що до матеріалів справи в обґрунтування позовних вимог позивачем було надано належний і допустимий доказ - витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 24.02.2021 № 1258, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :05:050:0049 становить 24640849 грн., що відповідає правовим висновкам, які були висловлені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.02.2022 у справі № 646/4738/19 про те, що згідно пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Аналогічні за змістом висновки містяться в постановах Верховного суду від 20 вересня 2022 року у справі 922/3684/20, від 05.08.2024 у справі № 922/2060/20.

Тому вважав, що суд безпідставно не взяв до уваги наведені Харківською міською радою розрахунки, які грунтуються на чинному «Положенні про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові», які були затверджені рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08 зі змінами (далі Положення № 41/08) та відомостями, які містяться у листі Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 19.12.2022 № 8017/5/20-40-24-05-06 щодо фактичних платежів за спірний період, та відповідають п.п. 9, 10 Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерство аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (діючий на момент спірного періоду - 01.01.2020-28.02.2022, а також на момент видачі ГУ Держгеокадастру у Харківській області витягу від 27.07.2021 № 2898). У суду не було підстав самостійно визначати розмір нормативної грошової оцінки, внаслідок чого суд помилився у своїх розрахунках безпідставно збереженої суми, яка підлягає стягненню.

У відзиві на апеляційну скаргу представниця відповідачки ОСОБА_1 адвокат Камінська М.І. просить суд апеляційної інстанції відмовити повністю у задоволенні апеляційної скарги.

Вказала, що апеляційна скарга є безпідставною та не має правового обґрунтування.

При цьому наполягає на тому, що відповідачка після придбання нежитлової будівлі фактично використовує земельну ділянку для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ. «Ф-1» площею 75,7 кв.м, у розмірі 91.2 кв.м (0,00912 га).

Вказує, що за адресою по АДРЕСА_1 знаходиться величезна кількість нежитлових будівель, які можуть використовувати цю спірну земельну ділянку для обслуговування та експлуатації.

Вважає, що оскільки відповідачка не має зареєстрованого права на земельну ділянку, то відповідно до статті 206 ЗК України вона не має зобов`язання сплачувати орендну плату за її використання, а тому відсутні підстави для застосування норми ст. 1212 ЦК України, що відповідає правовим висновкам, які були висловлені у постанові ВС у справах №№ 922/3684/20 та 922/2060/20 про те, що без підстави для нарахування платежу стягнення коштів є неприпустимим.

Відповідно до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, лише якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ст. 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції розглянув справу за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими для апеляційного провадження, з повідомленням учасників справи.

Суд апеляційної інстанції вислухав доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача Бенденжука Л.О., за відсутності відповідачки ОСОБА_1 , яка була повідомлена через свою представницю адвоката Камінську М.І. і свого представника для участі у судовому засіданні не направила (а.с. 64), що відповідно до ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду скарги, та дійшов висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

У статті 263 ЦПК України визначені наступні вимоги до законності і обґрунтованість судового рішення: 1. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 2. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. 3. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. 4. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 5. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Наведеним вимогам рішення суду не відповідає.

Задовольняючи частково позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що відповідач після придбання нежитлової будівлі фактично використовує земельну ділянку для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ. «Ф-1», площею 75,7 кв.м, у розмірі лише 91, 2 кв.м. Визначаючи розмір безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати суд самостійно здійснив розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки враховуючи лише базову ставку квадратного метру та визначив розмір безпідставно збережених коштів без врахування вимог Положення «Про порядок визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові", затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08.

Отже, розрахунок безпідставно збережених коштів щодо спірної земельної ділянки на думку суду першої інстанції повинен розраховуватися по площі 91,2 м2 (0,00912 га). Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру вартість кв.м земельної ділянки складає 639,78 грн. (639,78 х 91,2 х Км3 х Км2 х Кф)

Таким чином, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову про стягнення суми безпідставно збережених грошових коштів у розмірі орендної плати за період з 01.01.2020 по 31.12.2021 на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру - на загальну суму 56 658 грн., в тому числі: 28 329 грн. за 2020 рік, 28 329 грн. за 2021рік.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних підстав.

Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Відповідно до положень статті 80 ЗК України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

За змістом статей 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Згідно зі статтею 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно з пунктом в) частини першої статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Частиною першою статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату.

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. При цьому орендна плата справляється у грошовій формі.

У пункті 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (пункт 288.5 статті 288 ПК України).

Відповідно до частини другої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, а також застосування передбачених законом способів захисту прав.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Згідно ст. 79-1 Земельного кодексу України земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Отже, у випадку використання земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер (сформована земельна ділянка), без оформлення договору оренди, власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію розміру неотриманої орендної плати за користування земельною ділянкою в порядку, визначеному статтею 1212 ЦК України.

Саме такі правові висновки щодо змісту вказаної норми ст. 1212 ЦК України були висловлені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 та постановах Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 201/2956/19, від 02 липня 2024 року у справі № 644/8837/19.

Тому колегія суддів відхиляє наведені з цього приводу у відзиві на апеляційну скаргу заперечення щодо застосування норми ст. 1212 ЦК України до спірних правовідносин, які виникли у даній справі.

Судом апеляційної інстанції було встановлено, що на підставі двох нотаріально посвідчених договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 24.01.2014 року №№ 56 та 60, відповідачка ОСОБА_1 купила у ОСОБА_2 у приватну власність по частки нежитлової будівлі літ. «Ф-1», в результаті чого набула у приватну власність цілу частку вказаної нерухомої будівлі, та в цих договорах відсутні посилання на наявність земельної ділянки площею 0,6346 га. для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «Ф-1» (а.с. 47-47-50 т.1).

Згідно ч. 8 ст. 120 ЗК України істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, пов`язаного з переходом права власності (крім державної, комунальної власності) на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на такий об`єкт.

Укладення договору, що передбачає набуття права власності (частки у праві спільної власності) на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, пов`язаного з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення такої частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.

Колегія суддів звертає увагу на те, що не зазначення у вищевказаних посвідчених у нотаріальній формі договорах купівлі-продажу частки нежитлової будівлі літ. «Ф-1» кадастрового номеру земельної ділянки, на якій вони розташовані, в якості істотної умови договору у даному випадку пов`язано з тим, відповідно до п. 3.3 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (затв. Наказом МЮ України від 22.02.2012 № 296/5, Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595) витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку подається нотаріусу лише при посвідчені договору щодо набуття у власність цілої будівлі або споруди, які розташовані на земельній ділянці. А тому відсутність кадастрового номеру земельної ділянки у вказаних договорах не свідчить про те, що земельна ділянка, на якій розташована вказана нежитлова будівля літ. «Ф-1» не була сформована.

Так, відповідно до витягу з Державного земельного кадастру від 29.09.2021 № НВ-021 за адресою: АДРЕСА_1 знаходиться земельна ділянка за кадастровим номером :05:050:0049, площа вказаної земельної ділянки складає 0,6346 га. Категорія земель: землі житлової та громадської забудови. Цільове призначення іншої комерційної діяльності. Вид використання земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель. Дата державної реєстрації земельної ділянки 13.05.2009, тобто вона вже існувала на день укладення відповідачкою вказаних вище договорів.

Згідно Акту від 22.02.2023 обстеження земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 , кадастровий номер :05:050:0049 Департаментом територіального контролю Харківської міської ради встановлено, що ОСОБА_1 з 24.01.2014 по теперішній час використовує земельну ділянку з кадастровим номером :05:050:0049 загальною площею 0,6346 га по АДРЕСА_1 без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.ст. 125, 126 ЗК України - для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. "Ф-1", яка належить їй на праві приватної власності на підставі договорів купівлі-продажу від 24.01.2014 №№ 56, 60. (а.с. 40-41 т.1).

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.02.2021 №1258 нормативна грошова оцінка вищевказаної земельної ділянки з кадастровим номером :05:050:0049 становить 24640849 грн.

Відповідно до інформації ГУ ДФС у Харківській області від 27.12.2022 №8017/5/20-40-24-05-06 інформація щодо сплати відповідачем ОСОБА_1 земельного податку або орендної плати за використання земельної ділянки відсутня.

Внаслідок присвоєнням спірній земельній ділянці кадастрового номера :05:050:0049, відповідно до положень статей 79, 79-1 ЗК України вона, як індивідуально визначене майно комунальної власності, набула статусу об`єкта майнових прав.

Вказані обставини свідчать, що відповідач у справі ОСОБА_1 є власником нежитлової будівлі, що розташована на спірній земельній ділянці, відтак фактично користується такою земельною ділянкою для її обслуговування.

Представниця відповідачки зазначила, що фактично ОСОБА_1 використовує земельну ділянку для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ «Ф-1», площею 75,7 м2, у розмірі лише 91,2 м2 (0,00912 га), тобто у менших розмірах, ніж вона була сформована для для цього.

Згідно ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

У частині 11 статті 120 ЗК України визначено: якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.

Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов`язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом.

Пропущення строку подання клопотання, зазначеного в абзаці першому цієї частини, не може бути підставою для відмови набувачу (власнику) такого об`єкта у передачі йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт.

Однак всупереч вимог ст.ст. 12, 81 ЦПК України відповідачка не надала до суду належних і допустимих доказів на підтвердження своєї заяви про обмежене використання сформованої земельної ділянки під нежитловою будівлею літ. «Ф-1», яка належить відповідачці на праві приватної власності. При цьому відповідачка також не надала до суду доказів, що вона відповідно до вказаної норми ч. 11 ст. 120 ЗК України звернулась до ХМР із відповідною заявою про відведення їй земельної ділянки у меншому розмірі від вже сформованої під її нерухомістю спірної земельної ділянки площею 0,6346, або із заявою про укладення відповідного договору оренди спірної земельної ділянки.

Таким чином, саме власник нерухомого майна зобов`язаний ініціювати процес оформлення прав на земельну ділянку, невід`ємною складовою якого є розроблення землевпорядної документації та формування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав, якщо вона не сформована.

Наведене свідчить, що з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку.

Суд встановив, що до виникнення цього спору спірна земельна ділянка площею 0,6346 га по АДРЕСА_1 відповідно до договору оренди землі від 13.05.2009 використовувалась ТОВ «БЕТОЛЮКС» для обслуговування нежитлової будівлі літ. «Ф-1». 07 грудня 2009 року між Харківською міською радою та ТОВ «БЕТОЛЮКС» укладено угоду про розірвання договору оренди землі, відповідно до умов якої, повернуто земельну ділянку.

Суд вказав, що відповідно до договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 24.01.2014 року, відповідач ОСОБА_1 після розірвання договору оренди земельної ділянки набула права власності на нежитлову будівлю літ. «Ф-1», в яких відсутні посилання на наявність земельної ділянки площею 0,6346 га. для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «Ф-1».

З цих підстав суд першої інстанції помилково вважав, що відповідач після придбання нежитлової будівлі, фактично використовує земельну ділянку для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ «Ф-1», площею 75,7 м2, у розмірі лише 91,2 м2 (0,00912 га).

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Всупереч вказаній нормі ст. 89 ЦПК України суд першої інстанції надаючи оцінку заяві відповідачки про те, що за адресою спірної земельної ділянки наявні інші нежитлові будівлі, які їй не належать, не з`ясував, що у матеріалах справи є матеріали проекту землеустрою щодо відведення, зокрема, спірної земельної ділянки ТОВ «БЕТОЛЮКС» для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель по АДРЕСА_1 .

Згідно результатів дослідження судом апеляційної інстанції у судовому засіданні плану земельної ділянки (додатку до акту погодження меж) на спірній земельній ділянці площею 0,6346 га (на плані Ділянка 1) розташована лише одна будівля АДРЕСА_3 (а.с. 157 т.1).

За таких обставин колегія суддів вважає, що наведені з цього приводу доводи скарги знайшли своє підтвердження у матеріалах справи, вони спростовують висновки суду та наведені у відзиві на апеляційну скаргу заперечення про те, що відповідачка після придбання нежитлової будівлі, фактично не повністю використовує земельну ділянку для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ «Ф-1» площею 75,7 м2, у розмірі лише 91,2 м2 (0,00912 га). Такі висновки суду та заперечення відповідачки не обґрунтовані належними і допустимими у розмінні ст. 76 ЦП України доказами, до яких не належать пояснення сторін, та з урахуванням вищевказаної бездіяльності відповідачки щодо зменшення розміру сформованої для експлуатації нежитлової будівлі літ. "Ф-1" земельної ділянки - не мають правого значення.

У справі також відсутні заяви позивача про визнання аргументів відповідачки про те, що на спірній земельній ділянці крім нежитлової будівлі літ. «Ф-1» знаходяться інші будівлі, які належать третім особам, що є необхідним у розумінні норми ч. 1 ст. 82 ЦПК України для звільнення відповідачки від її доказування.

При цьому суд першої інстанції безпідставно покликався на відсутність у вищевказаних договорах купівлі-продажу нерухомого майна від 24.01.2014 року №№ 56, 60, на підставі яких відповідачка ОСОБА_1 набула права власності на нежитлову будівлю літ. «Ф-1» в цілому, істотних умов договору про наявність земельної ділянки площею 0,6346 га. для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «Ф-1», оскільки така відсутність обумовлена вищевказаними особливостями норми п. 3.3 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (затв. Наказом МЮ України від 22.02.2012 № 296/5, Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595). Суд першої інстанції при цьому також не врахував, що вищевказаний договір оренди спірної земельної ділянки, на якому знаходилась вказана нежитлова будівля, на день укладення вказаних договорів вже був розірваний.

Таким чином є доведеними доводи скарги, що належна відповідачці на праві приватної власності нежитлова будівля літ. «Ф-1» розташована на спірній земельній ділянці з кадастровим номером :05:050:0049.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.02.2021 №1258 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :05:050:0049 становить 24640849 грн.

Відповідно до інформації ГУ ДФС у Харківській області від 27.12.2022 №8017/5/20-40-24-05-06 інформація щодо сплати відповідачем ОСОБА_1 земельного податку або орендної плати за використання земельної ділянки відсутня.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.02.2022 у справі № 646/4738/19 вказано, що у пункті 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Також зазначено, що згідно з пунктом 3 частини першої статті 13, частини 1 статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Відповідно до частини 2 статті 20 та частиною 3 статті 23 зазначеного Закону дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Отже, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, який підтверджує дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка у свою чергу є основою для розрахунку орендної плати за землю.

Аналогічні за змістом висновки містяться в постановах Верховного суду від 20 вересня 2022 року у справі 922/3684/20, від 05.08.2024 у справі № 922/2060/20.

Враховуючи наявність в матеріалах справи витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 24.02.2021 № 1258 твердження суду про необгрунтованість використаної Харківською міською радою у своїх розрахунках нормативної грошової оцінки, є безпідставним та спростовується наявним в матеріалах справи доказами, а тому суд помилково визначив розмір нормативної грошової оцінки у розмірі 639,78 грн за кв.м.

Відповідно до п. 9 та 10 Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерство аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (діючий на момент спірного періоду - 01.01.2020-28.02.2022, а також на момент видачі ГУ Держгеокадастру у Харківській області витягу від 27.07.2021 № 2898) вартість нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :05:050:0039 була визначена за відповідною формулою у розмірі, який зазначений у витязі від 24.02.2021 № 1258.

Суд першої інстанції помилково не взяв до уваги, що надані позивачем належні та допустимі докази підтверджують розмір нормативно-грошової оцінки сформованої земельної ділянки, внаслідок чого без належного обґрунтування самостійно визначив розмір нормативної грошової оцінки та помилково врахував базову вартістю 1 кв.м, без застосування необхідних у таких випадках значень формули: Км2, Кф, Км3.

Згідно з пунктом «в» частини 1 статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною другою статті 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до пункту 287.1 статті 287 ПК України власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

У пункті 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки здійснюється відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, чинної на час виникнення спірних правовідносин.

Згідно з частиною другою статті 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до частини третьої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Рішенням Харківської міської ради від 27 лютого 2008 року № 41/08 затверджено Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування у місті Харкові.

Колегія суддів звертає увагу, що розрахунки позивач ґрунтуються на «Положенні про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові», затвердженому рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08, зі змінами (далі Положення № 41/08), та відомостями, які містяться у листі Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 19.12.2022 № 8017/5/20-40-24-05-06 щодо фактичних платежів за спірний період.

Положення № 41/08 є нормативним актом органу місцевого самоврядування, ухваленим в межах своїх повноважень, яке офіційно оприлюднено та міститься у загальному доступі у мережі Інтернет з посиланням https://doc.city.kharkov.ua/uk/profile/document/view/id/696468, а тому відповідає критерію правової визначеності, який притаманний належному нормативному акту.

У постанові КЦС ВС від 02 липня 2024 року, справа № 644/8837/19 (провадження № 61-12714св23) у аналогічній за обставинами справи спорі суд касаційної інстанції також вважав належним для застосування вказане Положення та розрахунки Харківської міської ради розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності у вигляді орендної плати за землю, який нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою органом місцевого самоврядування.

Відповідачка всупереч свого процесуального обов`язку, передбаченому ст.ст. 12, 81 ЦПК України, не спростувала наданий позивачем розрахунки безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки комунальної власності площею 6346 кв.м за адресою АДРЕСА_1 на території м. Харкова, виходячи з нормативної грошової оцінки станом на дату формування 24640849, з урахуванням коефіцієнтів індексації, ставки річної орендної плати 8,00%, коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов та розміру земельної ділянки 1, згідно яким розмір безпідставно збережених коштів за 11 місяців в період з 01.01.2020 по 31.12.202 складає 1806995,63 грн., за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 складає 1971267,92 грн., а всього: 1806995,63 + 1971267,92 = 3 778 263,55 грн.

У спорах про стягнення грошових коштів за користування земельною ділянкою до моменту оформлення особою права користування такою земельною ділянкою власник має право на отримання безпідставно збережених грошових коштів у порядку статті 1212 ЦК України. Тобто в такому разі суд виходить з того, що фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе грошові кошти, які мав заплатити за користування нею, отже, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц та від 20 вересня 2018 року у справі № 925/230/17).

Фактичний користувач земельної ділянки зобов`язаний сплачувати за користування нею певну плату, що відповідає положенням статті 206 ЗК України, та оформити право користування земельною ділянкою, у даному випадку укласти відповідний договір оренди.

Викладене узгоджується із правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 27 липня 2022 року у справі № 644/3932/18-ц (провадження № 61-6606св20).

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 виклала правовий висновок про те, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомо ще за часів Давнього Риму (superficies solo cedit будівництво приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він передбачений як потребами обороту, так і загалом самої природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктах нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка,за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто, крім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, інакше вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій знаходиться цей об`єкт, враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на її території будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об`єкт, стає фактичним користувачем цієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна, а відносини з фактичним користуванням земельною ділянкою без оформлення права на цю ділянку (без укладення) договору оренди тощо та недотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом умовними.

Подібні правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17, від 13 лютого 2019 року у справі № 320/5877/17.

Таким чином, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у собі вартість, яка має заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути таку вартість власника земельної ділянки на підставі положення частини першої статті 1212 ЦК України (див. з цього приводу також правові висновки, які були висловлені за аналогічних обставин справи у постанові КЦС ВС від у справі № .

Для кондикційних зобов`язань доведення вини особи не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 121-1214 ЦК України).

Вказане відповідає правовим висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17 (провадження № 12-182гс18), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) та у постановах Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 201/2956/19 (провадження № 61-2105св20) і від 21 грудня 2023 року у справі № 643/13463/20 (провадження № 61-10725св23).

Наведене свідчить, що порушене право позивача на отримання орендної плати за користування спірної земельної ділянки площею 0,6346 га з кадастровим номером :05:050:0039, яка перебуває у власності територіальної громади міста Харкова, - підлягає захисту, а заявлений з цих підстав позов необхідно задовольнити повністю.

Відповідно до ст. 1212 ЦК України вищевказана сума 3 778 263,55 грн. має бути стягнена з відповідачки на користь позивача, як безпідставно, внаслідок неукладення з її вини відповідного договору оренди вказаної земельної ділянки несплачена відповідачкою сума орендної плати за період з 01.01.2020 по 31.12.2021.

Виходячи з наведеного, колегія суддів вважає доведеними доводи скарги, які спростовують висновки суду, та відхиляє наведені у відзиві на скаргу аргументи, за їх необґрунтованістю.

Оскільки суд неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи; ухвалив рішення при недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; за невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, то відповідно до п.п. 1-4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню повністю, з ухваленням нового рішення про повне задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України понесені позивачем судові витрати по сплаті судового збору відшкодовуються з відповідачки.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.

Рішення Червонозаводського районного суду м.Харкова від 15 травня 2024 року скасувати.

Позов Харківської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний код: НОМЕР_1 ) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, ; за реквізитами: код класифікації доходів бюджету 24062200, номер рахунку (ІВАN) UA0020649, код отримувача (ЄДРПОУ) 37874947, банк отримувача Казначейство України (ЕАП), отримувач ГУК Харків обл/МТГ Харків) безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 3 778 263 грн (три мільйони сімсот сімдесят вісім двісті шістдесят три) 55 коп. за використання земельної ділянки по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :05:050:0049 за період з 01.01.2020 по 31.12.2021.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь Харківської міської ради судовий збір за позовну заяву, заяву про забезпечення позову та апеляційну скаргу у розмірі 143026,88 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст судового рішення складений 11 лютого 2025 року.

Головуючий В.Б.Яцина.

Судді колегії Ю.М. Мальований.

О.Ю.Тичкова.