справа № 758/7377/20 головуючий у суді І інстанції Ларіонова Н.М.
провадження № 22-ц/824/3129/2025 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

05 лютого 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд

у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Фінагеєва В.О.,

суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,

за участю секретаря Надточий К.О.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою представником ОСОБА_2 на рішення Подільського районного суду міста Києва від 13 серпня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Державного реєстратора Сороки Валерія Миколайовича, Комунального підприємства «Реєстраційне бюро», Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Сенс Банк» (до зміни назви - Акціонерне товариство «Альфа-банк»), про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, -

В С Т А Н О В И В:

У липні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом та просив визнати протиправними та скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. від 23 квітня 2019 року, індексний номер 46606319, номер запису про право власності № 31307947, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , яка складається з 2 (двох) кімнат, загальною площею - 63,30 кв.м., жилою площею - 29,50 кв.м., за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк»; скасувати запис про право власності № 31307947 від 18 квітня 2019 року в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, внесений на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. від 23 квітня 2019 року, індексний номер 46606319.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 23 квітня 2019 року державним реєстратором Сорокою В.М. було проведено державну реєстрацію за АТ «Укрсоцбанк» права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , що складається з двох кімнат, загальна площа квартири становить 63,3 кв.м., жилою площею 29,5 кв.м., на підставі договору іпотеки (запис про право власності № 31307947 від 18 квітня 2019 року, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 квітня 2019 року № 46606319. Вказане приміщення виступало предметом іпотеки за Договором іпотеки № 02-3193 від 17 вересня 2007 року, укладеного між АКБ СР «Укрсоцбанк» (правонаступником якого виступає АТ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом КМНО Кравченко І.В. за реєстром № 3627, в забезпечення виконання кредитного зобов`язання ОСОБА_1 17 вересня 2007 року між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 був укладений Договір про надання не відновлювальної кредитної лінії №10-29/4194 про надання кредиту у розмірі 60 500,00 євро, окремими частинами, зі сплатою Банку процентів за користування кредитом у розмірі 11,8% річних від суми максимального ліміту на день видачі кредиту. 17 вересня 2007 року в якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержатель) (правонаступником якого виступає АТ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_1 (Іпотекодавець), укладено Договір іпотеки 12-10/3193, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Кравченко І.В., зареєстрованого в реєстрі № 3627 (далі - Іпотечний договір), згідно з яким Іпотекодавець передав в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання зобов`язань Позичальника за Основним зобов`язанням, укладеним між Іпотекодержателем та Позичальником, нерухоме майно, яким є двокімнатна квартира АДРЕСА_1 . За даними з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме, Державного реєстру Іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна Позивачеві стало відомо, що власником іпотечного майна за Договором - квартири АДРЕСА_1 , що складається з 2 (двох) кімнат, загальна площа квартири становить 63,30 кв. м., жилою площею 29,50 кв.м., стало АТ «Укрсоцбанк» на підставі рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно від 23 квітня 2019 року, індексний номер 46606319. Вважає вказане рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 квітня 2019 року за індексним номером 46606319, протиправним та таким, що підлягає скасуванню. Зазначає, що іпотекодержатель був зобов`язаний направити іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушень та виконання зобов`язання, однак жодної вимоги про усунення порушень від іпотекодержателя АТ «Укрсоцбанк» не було надіслано позивачеві та ним отримано не було, про що свідчить відсутність у позивача будь-яких доказів отримання вказаної вимоги під особистий підпис. Таким чином, є обґрунтовані підстави вважати, що в матеріалах реєстраційної справи також відсутні, як докази направлення передбаченої Порядком вимоги Іпотекодержателя, так і документи на підтвердження факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя. Вказані обставини приводять до висновку про те, що рішення державного реєстратора Сороки В.М. КП «Реєстраційне бюро» про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 (індексний номер 46606319, номер запису про право власності № 31307947) є таким, що не підлягає вимогам закону, передчасним та підлягає скасуванню в судовому порядку. Крім того, виходячи з умов договору іпотеки, сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання виключно на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку». Тобто, у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, при реєстрації прав власності на таке майно, правовстановлюючим документом повинен бути договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Однак такий договір між іпотекодавцем та АТ «Укрсоцбанк» ніколи не підписувався та не укладався, а відтак іпотекодавець згоди на відчуження спірної квартири не давав. Іпотечний договір не є документом, на підставі якого можливо проводити реєстрацію права власності на нерухоме майно. Також зазначає, що АТ «Укрсоцбанк», ні суб`єкти оціночної діяльності, діючи в його інтересах, до іпотекодавця з проханням про ознайомлення з об`єктом оцінки не зверталися, а тому є підстави стверджувати про те, що необхідний звіт про оцінку предмета іпотеки державному реєстратору для вчинення реєстраційних дій АТ «Укрсоцбанк» надано не було. Вказані обставини також є підставою для скасування державної реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк». Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме но та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за Позивачем, ОСОБА_1 не зареєстроване інше рухоме житлове майно, тобто предмет іпотеки, а саме квартира АДРЕСА_1 , яка складається з 2-х кімнат, загальна площа квартири становить 63,30 кв. м., жилою площею 29,50 кв.м., знаходиться під дією мораторію на відчуження. Крім того, факт використання нерухомого житлового майна як місця постійного зживання підтверджується місцем реєстрації зазначеному в паспорті ОСОБА_1 .

Рішення Подільського районного суду міста Києва від 13 серпня 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов в повному обсязі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 посилається на аналогічні обставини вказані ним у позовній заяві та зазначає, що судом першої інстанції не було взято до уваги, що здійснення державним реєстратором Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сорокою В.М. державної реєстрації права власності щодо нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_1 на користь АТ «Укрсоцбанк» на підставі іпотечного договору, що містить іпотечне застереження було здійснено під час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Крім того, вказує, що позивачем не надавалась згода на позасудове врегулювання в порядку статті 4 Іпотечного договору, та не надавалась згода на передачу Банку права власності на Спірне майно, яке є предметом іпотеки, в рахунок виконання основного зобов`язання. Окрім цього при ухваленні оскаржуваного рішення судом першої інстанції не було взято до уваги той факт, що в квартирі АДРЕСА_1 на момент державної реєстрації права власності на таку квартиру проживала малолітня особа, а саме ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_1 , яка є донькою позивача, що підтверджується копією Довідки про реєстрацію місця проживання особи від 28 липня 2021 року яка міститься в матеріалах справи (а.с. 14). Також, вказує, що державна реєстрація права власності на квартиру АДРЕСА_1 було здійснено за відсутності всіх необхідних для цього документів, а саме за відсутності документів, що підтверджують наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі то суд мав би застосувати до спірних правовідносин такий пункт та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно. Доводи та аргументи АТ «Сенс Банк» про направлення позивачу вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та те, що на момент звернення до державного реєстратора для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки, що містить іпотечне застереження сплинув відповідних 30 денний строк для усунення порушення не підкріплені доказами, а отже дані обставини є лише припущенням, а доказування у цивільному процесі не може здійснюватися на припущеннях.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що 23 квітня 2019 року державним реєстратором Сорокою В.М. було здійснено державну реєстрацію за АТ «Укрсоцбанк» права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , що складається з 2-х кімнат, загальна площа квартири становить 63,3 кв. м., жилою площею 29,5 кв. м., на підставі договору іпотеки (запис про право власності № 31307947 від 18 квітня 2019 року, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 квітня 2019 року № 46606319.

Вказане приміщення було предметом іпотеки за Договором іпотеки № 02- 3193 від 17 вересня 2007 року, укладеного між АКБ СР «Укрсоцбанк» (правонаступником) якого виступає АТ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом КМНО Кравченко І.В., зареєстрованого в реєстрі № 3627, в забезпечення виконання кредитного зов`язання ОСОБА_1

17 вересня 2007 року між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 був укладений Договір про надання не відновлювальної кредитної лінії № 10-29/4194 про надання кредиту у розмірі 60 500,00 євро, окремими частинами, зі сплатою Банку процентів за користування кредитом у розмірі 11,8% річних від суми максимального ліміту на день видачі кредиту.

17 вересня 2007 року в якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержатель) (правонаступником якого виступає АТ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_1 (Іпотекодавець), укладено Договір іпотеки 12-10/3193, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Кравченко І.В., зареєстрованого в реєстрі № 3627 (далі - Іпотечний договір), згідно з яким Іпотекодавець передав в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання зобов`язань Позичальника за Основним зобов`язанням, укладеним між Іпотекодержателем та Позичальником, нерухоме майно, яким є двокімнатна квартира АДРЕСА_1 .

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не надано доказів відсутності у нього чи у власності його дружини іншого житла, набутого за період шлюбу, на яке у позивача в силу закону виникає право спільної сумісної власності. Позивач не довів належними та допустимими доказами розповсюдження дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадянин України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» на спірні правовідносини.

Апеляційний суд не погоджується з висновками суду першої інстанції з наступних підстав.

Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Зазначені приписи вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).

Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).

За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (частина перша статті 575 ЦК України).

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема у Законі № 898-IV.

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону № 898-IV

(тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)).

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону № 898-IV).

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону № 898-IV).

Відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.

Згідно зі статтею 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса

(у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно

з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

(далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору.

Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону № 898-IV у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц

(провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Зазначені правові висновки сформовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, провадження № 14-183цс23.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 164601706 від 23 квітня 2019 року, в розділі «Підстава виникнення права власності» у АТ «Укрсоцбанк» не зазначено документ, який би підтверджував проведення оцінки предмета іпотеки.

В матеріалах реєстраційної справи № 000, копії якої були надані Департаментом з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) також відсутній документ про оцінку предмета іпотеки.

Умовами Іпотечного договору у пункті 4.5.3 передбачено, що задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Отже, у справі, що переглядається, у пункті 4.5.3 Договору іпотеки сторони врегулювали порядок і спосіб набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за кредитним договором, такий порядок передбачає, зокрема, необхідність встановлення вартості предмета іпотеки.

Зазначені обставини вказують на порушення іпотекодержателем порядку звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, оскільки і Законом України «Про іпотеку», і укладеним сторонами Договором іпотеки №02-10/3193 від 17 вересня 2007 року визначена необхідність встановлення вартості предмета іпотеки на момент переходу права власності на предмет іпотеки на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності.

Отже, позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є обґрунтованою і підлягає задоволенню з мотивів, які викладені в цій постанові.

Крім того, згідно із Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (у редакції, чинній на час вчинення реєстраційних дій 31 серпня 2020 року) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв.м для квартири та 250 кв.м для житлового будинку (підпункт 1 пункту 1 Закону).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а зазначено, що обмеження, встановлені Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», поширюються не лише на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду, а й на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому, до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що спірна квартира АДРЕСА_1 , складається з 2 (двох) кімнат, загальна площа квартири становить 63,30 кв. м., житлова площа 29,50 кв.м. використовується позивачем як місце постійного проживання, про що свідчить зареєстроване місце проживання позивача та його сім`ї за вказаною адресою.

У відповідності до наданої суду довідки з державного ркеєстру прав на нерухоме майно, позивач не має іншого житла.

Зазначені обставини відповідачем не спростовані. Висновки суду першої інстанції в частині відсутності доказів, які б підтверджували відсутність іншого житла у позивача, на нормах закону не ґрунтуються, оскільки відсутність у позивача іншого житла підтверджується наданою інформаційною довідкою з реєстру прав на нерухоме майно.

При цьому суд не звернув уваги, що факт відсутності іншого житла презюмується. Вказане може бути спростоване лише наданням інших доказів про наявність у позивача іншого житла, що є процесуальним обов`язком відповідача.

Так, у відповідності до вимог ч. 4 ст. 81 ЦПК України, у разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Позивач вказував, що він не набував іншого житла, якого в нього немає. Доказів протилежного матеріали справи не містять.

З огляду на викладене та відсутність згоди позивача на набуття права власності банком на предмет іпотеки в позасудовому порядку, реєстрація права власності на квартиру позивача за банком відбулась в порушення вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Щодо вимоги позивача про скасування запису про право власності № 31307947 від 18 квітня 2019 року в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, внесеного на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. від 23 квітня 2019 року, індексний номер 46606319, апеляційний суд виходить з того, що з 16 січня 2020 року законодавець виключив такий спосіб захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права.

Відповідно до абзаців першого, другого частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на момент ухвалення судового рішення) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Зміст зазначеної правової норми свідчить про те, що, на відміну від частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, зазначена редакція встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи: 1) судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; 2) судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; 3) судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

У постанові Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 922/2589/19 викладено висновок про те, що з 16 січня 2020 року законодавець вже виключив такий спосіб захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права, а отже, відсутня необхідність застосування позивачем такого способу судового захисту, який в практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати позивачу відновлення порушеного права, а значить - не спроможний надати особі ефективний захист її прав.

У постанові Верховного Суду від 06 липня 2023 року у справі № 462/4050/19-ц (провадження № 61-4818св23) зазначено, що згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції. Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

З огляду на приписи ч. 3 ст. 26 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» апеляційний суд відмовляє у задоволенні позовних вимог в частині скасування запису про право власності, оскільки такий спосіб не забезпечить відновлення порушеного права позивача.

Щодо вимог до Державного реєстратора Сороки Валерія Миколайовича та Комунального підприємства «Реєстраційне бюро», апеляційний суд виходить з наступного.

Позивач визначив відповідачем за позовом, крім Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Сенс Банк», державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Сороку В.М. та Комунальне підприємство «Реєстраційне бюро» які не є належними відповідачами у цій справі, виходячи з наступного.

Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (частина друга статті 48 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі №126/2200/20 зазначено, що спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі, він лише зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений (постанова Верховного Суду від 14 липня 2021 року у справі №336/4662/19).

Отже, зміст і характер відносин між учасниками справи та встановлені обставини справи підтверджують, що спір у цій справі існує між ОСОБА_1 і банком щодо порушення права власності позивача на спірне майно внаслідок дій щодо реєстрації за банком такого права. Державний реєстратор та Комунальне підприємство «Реєстраційне бюро» не є належними відповідачами у цій справі.

Встановивши, що позов заявлений до неналежних відповідачів та немає визначених процесуальним законом підстав для заміни неналежних відповідачів належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі №523/9076/16-ц, від 21 листопада 2018 року у справі №127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 року у справі №570/3439/16-ц, від 12 грудня 2018 року у справі №372/51/16-ц, від 30 січня 2019 року у справі №552/6381/17).

З урахуванням наведеного позовні вимоги ОСОБА_1 до державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. та Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» задоволенню не підлягають з підстав пред`явлення позову в цій частині до неналежного відповідача.

Розглядаючи справу по суті, суд першої інстанції на зазначене уваги не звернув, висновки суду першої інстанції не відповідають фактичним обставинам справи та не ґрунтуються на наявних у справі доказах, що у відповідності до ст. 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду та ухвалення нового рішення по суті вимог позивача.

Згідно з ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

При подачі позовної заяви ОСОБА_1 сплатив судовий збір у розмірі 840,80 грн. При подачі апеляційної скарги ОСОБА_1 сплатив судовий збір у розмірі 1 261,20 грн., оскільки апеляційний суд приходить до висновку про часткове задоволення позову, сплачений позивачем судовий збір підлягає стягненню на його користь з відповідача АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк».

На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 376, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Подільського районного суду міста Києва від 13 серпня 2024 рокускасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Державного реєстратора Сороки Валерія Миколайовича, Комунального підприємства «Реєстраційне бюро», Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Сенс Банк» (до зміни назви - Акціонерне товариство «Альфа-банк»), про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно задовольнити частково.

Скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. від 23 квітня 2019 року, індексний номер 46606319, номер запису про право власності № 31307947, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , яка складається з 2 (двох) кімнат, загальною площею - 63,30 кв.м, жилою площею - 29,50 кв.м, за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк».

В іншій частині позовних вимог до Акціонерне товариство «Сенс Банк» відмовити.

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Державного реєстратора Сороки Валерія Миколайовича, Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» відмовити.

Стягнути з Акціонерне товариство «Сенс Банк», місце знаходження: м. Київ, вул. Велика Васильківська, 100, ідентифікаційний код 234947114 на користь ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 судовий збір у розмірі 2 102 (дві тисячі сто дві) гривні.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Повне судове рішення складено 07 лютого 2025 року.

Головуючий Фінагеєв В.О.

Судді Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.