Справа № 591/7438/24
Провадження № 2/591/1318/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 січня 2025 року Зарічний районний суд м. Суми в складі:

головуючого - судді Сидоренко А.П.

з участю секретаря судового засідання Кирионенко В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми в порядку загального позовного провадження справу за позовною заявою ОСОБА_1 в особі представника адвоката Брухна Валентина Сергійовича до ПРИВАТНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «СУМБУД» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення коштів,

в с т а н о в и в :

Позивачка ОСОБА_1 в особі представника адвоката Брухна В.С. звернулася до суду з вказаним позовом до ПрАТ «СУМБУД» та свої вимоги мотивує тим, що 30 серпня 2021 року між сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 28 (далі Договір).

У відповідності до пункту 2.1 Договору АТ «Сумбуд» як Продавець продає, а ОСОБА_1 як покупець придбаває майнові права на нижчезазначений об`єкт нерухомості в об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 55,39 кв.м. на третьому поверсі багатоквартирного будинку.

Майнові права на визначений в пункті 2.1 Договору об`єкт нерухомості належать АТ «Сумбуд» на підставі: Договір оренди земельної ділянки від 29 листопада 2015 року, який зареєстрований в реєстрі за № 3752.У Державному реєстрі земель вчинено запис від 06 листопада 2015 року № 11995346 кадастровий номер :01:008:0015. Договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 29 жовтня 2015 року, від 15 лютого 2021 року.

Належні майнові права АТ «Сумбуд» на об`єкт нерухомості відчужуються ОСОБА_1 відповідно до умов цього Договору, полягають у праві набути право власності на об`єкт нерухомості після введення в експлуатацію об`єкта будівництва та оформити відповідні правовстановлюючі документи на об`єкт нерухомості. Пунктами 2.4 та 2.5 Договору передбачено, що запланований термін завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва - I квартал 2023 року.

Пункти 3.2-3.4 Договору передбачають, що продавець здійснює передачу майнових прав на об`єкт нерухомості та безпосередньо об`єкт нерухомості в порядку та на умовах визначених в статті 5 цього Договору, за умови належного і повного виконання покупцем всіх прийнятих на себе зобов`язань за даним Договором.

З метою забезпечення дійсності та реалізації майнових прав на об`єкт нерухомості, які придбані покупцем відповідно до умов цього Договору, Продавець зобов`язується за свій рахунок забезпечити будівництво та введення в експлуатацію об`єкта будівництва. Будівництво об`єкта будівництва може здійснюватися як безпосередньо продавцем, так і третіми особами, залученими продавцем. Продавець несе відповідальність за якість будівельних робіт, матеріалів, обладнання та устаткування, що будуть використані при будівництві об`єкта будівництва та об`єкта нерухомості та які впливають на стан і якість самого об`єкту нерухомості. Продавець несе відповідальність за строки завершення будівництва, визначені в п. 2.4, цього Договору та, відповідно, за можливість вчасної реалізації покупцем придбаних майнових прав на об`єкт нерухомості.

Відповідно до пунктів 4.1 та 4.2 Договору ціна майнових прав на об`єкт нерухомості на дату укладення даного Договору складає: 912 900 грн. 00 коп., в т.ч. ПДВ 152 150 грн. 00 коп. Сплата грошових коштів, зазначених в п. 4.1 Договору, проводиться покупцем в національній валюті України, шляхом банківського переказу на поточний рахунок Продавця або внесенням готівки в строк: - до 30 серпня 2021 року - 27,34 % суми 249 600,00 грн.; - до 30 квітня 2022 року - 36,33% суми 331 650,00 грн.; - до 31 грудня 2022 року - 36,33% суми 331 650,00 грн.

Пунктом 4.12 покупець не має права в односторонньому порядку відмовитись від цього Договору та вимагати повернення сплачених грошових коштів за виключенням випадку порушення Товариством терміну введення об`єкта будівництва в експлуатацію більш ніж на 90 днів з поверненням отриманих Товариством коштів до п. 4.1 Договору без утримання комісій.

Належним виконанням зобов`язання продавця з передачі покупцю об`єкта нерухомості, вказаного в п. 2.1 Договору, сторони вважають підписання двостороннього акту прийому-передачі об`єкта нерухомості в строк, вказаний в ст. 5 цього Договору, за винятком випадків, вказаних в п. 5.5 Договору. Дострокове розірвання цього Договору можливе в наступних випадках: - за ініціативою продавця у випадку, передбаченому п. 6.2. Договору, без підписання додаткового договору про розірвання Договору: - за згодою сторін, тільки за умови підписання відповідного договору. У разі розірвання Договору сторони звільняються від виконання взаємних зобов`язань за Договором.

На виконання пункту 4.2 Договору позивачка здійснила часткову оплату за Договором, а саме: - 30 серпня 2021 року сплачено 249 600 грн. 00 коп.; - 24 вересня 2021 року сплачено 327 000 грн. 00 коп.. На виконання пункту 4.4 Договору позивачка здійснила оплату за укладання Договору в розмірі 300грн. 00 коп. в тому числі ПДВ. Разом сума оплати позивачкою склала 576 900 грн 00 коп.

На дату підготовки та подачі цього позову Договір є діючим, факту розірвання Договору за ініціативою продавця у випадку, передбаченому п. 6.2. Договору, не відбувалося. Державна інспекція архітектури та містобудування України розглянула адвокатський запит представника позивача від 08 липня 2024 року № 0807/1 щодо стану будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва: АДРЕСА_1 , та листом № 3692/05/18-24 від 12 липня 2024 року надало відповідь, шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності та його архівній складовій, за параметром пошуку «адреса об`єкта будівництва: АДРЕСА_1 » наявна інформація про виданий Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради дозвіл на виконання будівельних робіт від 02 липня 2021 року за реєстраційним номером: СМ65 щодо об`єкта будівництва «Нове будівництво 14-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 », замовник будівництва ПАТ «СУМБУД»; ТОВ «СервісМаркет», клас наслідків СС2.

Іншої інформації та документів в паперовій формі, за параметрами пошуку зазначеними у запиті, станом на дату надання відповіді, в розпорядженні ДІАМ не виявлено.

Відомості з Реєстру будівельної діяльності на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва є відкритими. За пошуковими даними в означеному Реєстрі за адресою: АДРЕСА_1 , формується лише дозвіл на виконання будівельних робіт від 02 липня 2021 року. Як вбачається з наведеного станом на 17 липня 2024 року об`єкт будівництва: АДРЕСА_1 , який є предметом будівництва згідно з умовами Договору не введено в експлуатацію. З огляду на це АТ «Сумбуд» не вклався в строк, передбачений пунктом 2.4 Договору, не ввів в експлуатацію об`єкт будівництва, затягнувши його більш як на 15 календарних місяців. Як вже зазначалось, продавець несе відповідальність за строки завершення будівництва, визначені в п. 2.4, цього Договору та, відповідно, за можливість вчасної реалізації покупцем придбаних майнових прав на об`єкт нерухомості. Пункт 4.12 Договору передбачає право ОСОБА_1 в односторонньому порядку відмовитись від цього Договору та вимагати повернення сплачених грошових коштів у випадку порушення АТ «Сумбуд» терміну введення об`єкта будівництва в експлуатацію більш ніж на 90 днів з поверненням отриманих коштів до п. 4.1 Договору без утримання комісій.

Обов`язок своєчасного будівництва та введення в експлуатацію об`єкта в установлені строки відповідно до умов Договору не залежить від повної чи часткової сплати грошових коштів зі сторони позивачки, за таких умов у будь-якому разі вона не може розраховувати своєчасне набуття об`єкта нерухомості у власність через порушення відповідачем своїх зобов`язань. 06 червня 2024 року ОСОБА_1 направила претензію до АТ «Сумбуд». У зв`язку з істотним порушенням строків введення об`єкта будівництва в експлуатацію Договір має бути розірваний за статтею 651 ЦК України.

Тобто сплачені грошові кошти в загальному розмірі 576 900 грн. 00 коп. є авансом, тому відповідно до вимог ст. 1212 ЦК України підлягають поверненню.

Посилаючись на вказані обставини, просить суд розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № 28 від 30 серпня 2021 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «Сумбуд», стягнути з відповідача 576 900 грн. 00 коп. сплаченого авансу за договором купівлі-продажу майнових прав № 28 від 30 серпня 2021 року.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 25 липня 2024 року відкрито провадження у справі за вказаним позовом, вирішено розглядати справу за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 30 жовтня 2024 року о 09 год. 00 хв.

31 липня 2024 року від представника відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому зазначає, що відповідно п. 4.1 та 4.2 спірного договору ціна майнових прав складає 912900,00 грн., в тому числі ПДВ 152150,00 грн. Сплата грошових коштів проводиться шляхом банківського переказу або внесенням готівки в строк: до 30 серпня 2021 року в розмірі 249600,00 грн.; до 30 квітня 2022 року в розмірі 331650,00 грн.; до 31 грудня 2022 року в розмірі 331650,00 грн. На момент подання позову позивач виконав власні зобов`язання частково, сплативши лише частину ціні майнових прав в розмірі 576900,00 грн. За умовами п. 5.1 спірного договору позивач отримує право власності на майнові права лише після 100% оплати ціни майнових прав, а за умовами п. 5.2 спірного договору відповідач передає об`єкт нерухомості лише власнику майнових прав, яким позивач не став через порушення умов договору з його боку.

Виходячи з викладеного, умовою правомірності набуття права власності на об`єкт нерухомості позивачем є факт виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав від 30 серпня 2021 року № 28 в частині оплати майнових прав та набуття права власності на майнові права. До цього ж є зрозумілим, що отримавши від позивача грошові кошти за майнові права в розмірі 576900,00 грн., відповідач їх за дорученням позивача вклав (витратив) в створення об`єкту інвестицій, як і передбачено умовами договору, тому відповідач не може повернути визначені позивачем в якості авансу кошти. В позовній заяві позивач вказує, що відповідач порушив строки введення об`єкту будівництва в експлуатацію, тому у позивача є підстави вимагати повернення коштів, сплаченого за договором Але, не виконавши власний обов`язок повною мірою, позивач сам себе позбавив можливості вчасно отримати у власність нерухоме майно, а продовжуючи порушувати умови договору щодо повної оплати майнових прав, позивач позбавляє відповідача можливості продовжувати його добудову. У спірних правовідносинах відповідач не приймав на себе обов`язку створення нерухомого майна за власний рахунок, а навпаки, суть правовідносин полягає у створенні силами та засобами відповідача нерухомого майна за рахунок інвесторів, одним з яких є позивач.

Тому, жодних порушень умов договору купівлі-продажу майнових прав від 30 серпня 2021 року № 28 на момент подання позову відповідачем не допущено, що вказує на відсутність вчиненого відповідачем по відношенню до позивача правопорушення.

Щодо можливості розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 30 серпня 2021 року № 28 відповідач заявляє наступне.

Обов`язок доведення підстав для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 30 серпня 2021 року № 28 покладається на позивача.

Тобто задоволення позовної вимоги стосовно стягнення здійсненої позивачем часткової оплати майнових прав в розмірі 576900,00 грн. жодним чином не може бути наслідком розірвання договору.

У разі невиконання однією із сторін у зобов`язанні свого обов`язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов`язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов`язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі.

До того ж відповідач додатково повідомляє, що правовідносини з інвестування житла хоча і мають ознаки, притаманні правовідносинам з купівлі-продажу, але не є тотожними.

При цьому відповідач інформує, що об`єктом будівництва, часткою якого міг володіти позивач, є 14-ти поверховий багатоквартирного житловий будинок в цілому, а не окрема квартира. Тому позивач наголошує на тому, що закінчення будівництва новоствореного нерухомого майна залежить також і від порядності інших інвесторів, кошти яких залучені до цього процесу, які мають ті самі права на об`єкт будівництва, що і позивач, в залежності від розміру оплачених майнових прав в складі нерухомого об`єкту корпусу АДРЕСА_4 .

З урахуванням викладеного, відповідач вважає, що підстави для задоволення позовних вимог відсутні, тому просить суд відмовити в задоволенні позову повністю (а.с. 30-39).

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 30 жовтня 2024 року закрите підготовче провадження у справі за вказаним позовом, призначено справу для розгляду по суті на 15 год. 00 хв. 28 січня 2025 року з викликом сторін у справі.

В зазначене судове засідання представник позивача не з`явився, про час і місце судового розгляду повідомлений належним чином, у своїй заяві зазначає про розгляд справи у його відсутність, не заперечує проти розгляду справи у заочному порядку. Відповідач про час і місце розгляду справи повідомлявся належним чином, в судове засідання не з`явився.

Суд, дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Норми ч. 3 ст. 12 та ч. 1 ст. 81 ЦПК України встановлюють обов`язок кожної сторони довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено, що 30 серпня 2021 року між ОСОБА_1 та АТ «Сумбуд» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 28, згідно якого продавець продає, а покупець придбаває майнові права на об`єкт нерухомості в об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 55,39 кв.м. на третьому поверсі багатоквартирного будинку (а.с. 18-22).

За умовами цього договору майнові права продавця на об`єкт нерухомості, які належать продавцю та відчужуються покупцю відповідно до умов цього договору, полягають у праві набути право власності на об`єкт нерухомості після введення в експлуатацію об`єкта будівництва та оформити відповідні правовстановлюючі документи на об`єкт нерухомості (п. 2.1. Договору № 28).

За вказаним договором згідно пункту 2.4. запланований термін завершення будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта будівництва - І квартал 2023 року.

Пункт 3.2 Договору № 28 передбачає, що продавець здійснює передачу майнових прав на Об`єкт нерухомості та безпосередньо Об`єкт нерухомості в порядку та на умовах визначених в статті 5 цього Договору, за умови належного і повного виконання Покупцем всіх прийнятих на себе зобов`язань за даним Договором.

У п 3.4 Договору № 28 передбачено, що з метою забезпечення дійсності та реалізації майнових прав на Об`єкт нерухомості, які придбані Покупцем відповідно до умов цього Договору, Продавець зобов`язується за свій рахунок забезпечити будівництво та введення в експлуатацію Об`єкта будівництва. Будівництво Об`єкта будівництва може здійснюватися як безпосередньо Продавцем, так і третіми особами, залученими Продавцем. Продавець несе відповідальність за якість будівельних робіт, матеріалів, обладнання та устаткування, що будуть використані при будівництві Об`єкта будівництва та Об`єкта нерухомості та які впливають на стан і якість самого Об`єкту нерухомості. Продавець несе відповідальність за строки завершення будівництва, визначені в п. 2.4. цього Договору та, відповідно, за можливість вчасної реалізації Покупцем придбаних майнових прав на Об`єкт нерухомості.

За п. 4.1 цього договору ціна Майнових прав на Об`єкт нерухомості на дату укладення даного Договору складає 152150 грн. 00 коп., в т.ч. ПДВ.

У п 4.2. Договору № 28 сторони обумовили, що сплата грошових коштів, зазначених в п. 4.1 Договору, проводиться Покупцем в національній валюті України, шляхом банківського переказу на поточний рахунок Продавця або внесенням готівки в строк: - до 30 серпня 2021 року - 27,34 % суми 249 600,00 грн.; - до 30 квітня 2022 року - 36,33% суми 331 650,00 грн.; - до 31 грудня 2022 року - 36,33% суми 331 650,00 грн.

Згідно п.4.12 вищезазначеного договору, покупець не має права в односторонньому порядку відмовитись від цього Договору та вимагати повернення сплачених грошових коштів за виключенням випадку порушення Товариством терміну введення Об`єкта будівництва в експлуатацію більш ніж на 90 днів з поверненням отриманих Товариством коштів відповідно до п. 4.1 без утримання комісій.

За умовами п. 5.1. Договору № 28 передача покупцю права власності на майнові права на Об`єкт нерухомості здійснюється за двостороннім Актом прийому-передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості, який підписується повноважними представниками сторін впродовж 2 днів з моменту сплати 100 відсотків ціни майнових прав, визначеної п. 4.1 цього Договору.

Пунктом 5.2 Договору № 28 передбачено, що передача Об`єкта нерухомості Покупцю як власнику майнових прав на Об`єкт нерухомості здійснюється після введення Об`єкта будівництва в експлуатацію, що підтверджується отриманим Сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкта/ Зареєстрованою декларацією про готовність об`єкта до експлуатації. Передача Об`єкта нерухомості Покупцю проводиться по Акту прийому-передачі Об`єкта нерухомості, який підписується повноважними представниками Сторін не пізніше ніж через 60 календарних днів з дня настання кожної з наступних подій: 1) закінчення робіт з надання Об`єкту нерухомості обумовленого цим Договором стану, в тому числі оздоблювальних робіт; 2) введення Об`єкта будівництва в експлуатацію; 3) проведення технічної інвентаризації Об`єкта нерухомості БТІ і виготовлення технічного паспорта на Об`єкт нерухомості.

За п. 6.1. Договору № 28 за невиконання або неналежне виконання своїх зобов`язань за цим Договором Сторони несуть відповідальність, передбачену законодавством.

Згідно п. 6.3. Договору № 28 у разі порушення Продавцем своїх зобов`язань згідно п.5.2. Договору, більш ніж на 5 (п`ять) робочих днів, Продавець сплачує Покупцю (за винятком випадків, вказаних в п.5.5. Договору) штраф у розмірі 0,1% від суми фактично внесених Покупцем грошових коштів.

Згідно п. 7.1 цього договору він діє з дня його підписання та скріплення печатками сторін (за наявності) і до належного виконання Сторонами своїх зобов`язань за цим Договором.

Відповідно до п.7.2 вказаного договору, належним виконанням зобов`язання Продавця з передачі Покупцю Об`єкта нерухомості, вказаного в п. 2.1. Договору, Сторони вважають підписання двостороннього Акту прийому-передачі Об`єкта нерухомості в строк, вказаний в ст. 5 цього Договору, за винятком випадків, вказаних в п. 5.5. Договору.

Пункт 7.3 Договору № 28 передбачає, що дострокове розірвання цього Договору можливе в наступних випадках:

- за ініціативою Продавця у випадку, передбаченому п. 6.2. Договору, без підписання додаткового договору про розірвання Договору;

- за згодою Сторін, тільки за умови підписання відповідного договору.

Згідно п. 7.4 Договору у разі розірвання Договору Сторони звільняються від виконання взаємних зобов`язань за Договором.

Відповідно до квитанції № 57877170 від 30 серпня 2021 року позивачка сплатила - 249 600 грн. 00 коп. за квартиру АДРЕСА_2 згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 28 від 30 серпня 2021 року за адресою: АДРЕСА_1 , в т.ч. ПДВ 41 600 грн. 00 коп. (оборот а.с. 23).

Згідно квитанції № 58384793 від 24 вересня 2021 року позивачка сплатила - 327 000 грн. 00 коп. за квартиру АДРЕСА_2 згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 28 від 30 серпня 2021 року за адресою: АДРЕСА_1 , в т.ч. ПДВ 54500 грн. 00 коп. (а.с. 24).

Відповідно до квитанції № 57877065 від 30 серпня 2021 року позивачка сплатила 300 грн. 00 коп. за укладання Договору в розмірі в тому числі ПДВ (а.с. 23).

06 червня 2024 року позивачка направила відповідачу претензію, згідно якої просить розірвати Договір № 28 шляхом укладення відповідної додаткової угоди та повернути їй кошти в сумі 576 600 грн. 00 коп. (а.с. 10).

З відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України на адвокатський запит представника позивача від 08 липня 2024 року № 0807/1 щодо стану будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва: АДРЕСА_1 , вбачається, що шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності та його архівній складовій, за параметром пошуку «адреса об`єкта будівництва: АДРЕСА_1 » наявна інформація про виданий Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради дозвіл на виконання будівельних робіт від 02 липня 2021 року за реєстраційним номером: СМ65 щодо об`єкта будівництва «Нове будівництво 14-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 », замовник будівництва ПАТ «СУМБУД»; ТОВ «СервісМаркет», клас наслідків СС2 (а.с. 17).

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно із статтею 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Частиною першою статті 611 ЦК України визначено, що в разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.

Отже, істотним є таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати у реальних збитках і (або) упущеної вигоди; її розмір, а також чи є істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу повноважень суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Відповідно до статті 16 ЦК України розірвання порушеного договору є способом захисту цивільних прав, оскільки розірвання кредитором порушеного договору спрямоване на припинення правовідношення у такому договорі. Такий спосіб захисту (1) застосовується у відповідь на порушення боржником договору (2) застосовується з ініціативи кредитора (3) спрямований на захист прав кредитора та (4) позбавляє боржника певних суб`єктивних прав. У такому разі боржник позбавляється права вимагати виконання договору кредитором, оскільки розірвання договору тягне для боржника, який допустив порушення, цілком конкретний негативний наслідок - він позбавляється суб`єктивних прав, наданих йому договором.

Згідно із статтею 19 ЦК України особа має право на самозахист свого цивільного права від порушень і протиправних посягань. Способи самозахисту мають відповідати змісту права, що порушене, характеру дій, якими воно порушене, а також наслідкам, що спричинені цим порушенням. Способи самозахисту можуть обиратися самою особою чи встановлюватися договором або актами цивільного законодавства. Водночас частина друга статті 13 ЦК України встановлює загальне правило, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Таким чином, частина друга статті 651 ЦК України дозволяє розірвання договору лише тоді, коли порушення має істотний характер, оскільки має дотримуватися принцип пропорційності порушення і відповідальності.

Контрагент може порушити як основне зобов`язання, заради якого укладався договір, так і будь-який інший договірний обов`язок. Якщо має місце порушення будь-якого договірного обов`язку, у кредитора теоретично виникає право на розірвання договору, але і таке порушення має бути істотним для наділення кредитора правом на судове розірвання порушеного договору.

Оскільки частина друга статті 651 ЦК України вказує на те, що договір може бути розірвано і в деяких випадках, передбачених законом або договором, то і в цьому випадку має застосовуватись критерій істотності порушення договірних умов, оскільки зворотнє може призвести до того, що кредитор, який має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке положення є неприпустимим, оскільки може підірвати стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності тяжкості порушення і відповідальності.

Незастосування критерію істотності позбавляє порушника можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує кредитора відмовлятися від договору (розривати) під прикриттям найменшого порушення.

При оцінці істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання необхідно враховувати такі чинники: 1) значущість шкоди від порушення; 2) фактор неможливості або ускладненості покладання відповідальності за збитки на боржника; 3) значущість порушення як такого; 4) втрату кредитором інтересу у виконанні договору; 5) втрату довіри до боржника; 6) фактор передбачуваних негативних наслідків порушення; 7) принциповість суворого дотримання умов договору; 8) інтерес боржника у збереженні договору; 9) ступінь виконання договору до моменту його розірвання; 10) відсутність інтересу боржника у збереженні договору; 11) не оспорювання боржником здійсненої кредитором односторонньої відмови протягом розумного строку; 12) звільнення боржника від відповідальності за допущене порушення; 13) недобросовісність боржника; 14) врахування вини кредитора і його добросовісності; 15) неодноразовість порушення (визначення істотності порушення за сукупністю); 16) публічний характер порушеного договору; 17) неусунення боржником порушення в додатковий термін; 18) ненадання боржникові можливості усунути порушення;

19) готовність боржника усунути порушення, виражена у вигляді відповідного запиту; 20) об`єктивну неможливість усунення порушення; 21) можливість легкого виправлення порушення силами кредитора або залучених ним осіб.

Одним із факторів, що може братися до уваги, є питання про те, наскільки боржник, який порушив договір, реально заінтересований у збереженні договору: чи не спричинить розірвання договору для нього значної шкоди. Розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості правопорушення.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Такий же підхід застосовував у свої практиці і Верховний Суд України, який у постановах від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13, від 14 жовтня 2014 року у справі № 3-143гс14 зробив такі правові висновки: у кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, а й наявність шкоди, завданої цим порушенням другій стороні, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Одним із проявів добросовісності в зобов`язальних правовідносинах є те, що ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментальних принципів, на якому ґрунтується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язків (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватись з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та/або упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією із сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво).

Як встановлено під час судового розгляду, позивачкою виконувались покладені на неї згідно укладених між сторонами договорів купівлі-продажу майнових прав обов`язків по сплаті майнових прав на об`єкти нерухомості, проте об`єкт будівництва станом на час звернення до суду, а також на момент розгляду справи судом, не збудований та не введений в експлуатацію.

За умов Договору відповідач взяв на себе зобов`язання забезпечити будівництво Об`єкта будівництва та готовності його до експлуатації.

У той же час, відповідачем не надано суду будь-яких доказів на підтвердження того, що його дії були спрямовані на забезпечення будівництва об`єктів, на завершення цього будівництва, на введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Відповідач не надав також доказів того, що він забезпечив будівництво, однак об`єкт не був введений в експлуатацію контролюючими органами не з його вини. У той же час, контролюючі органи позбавлені можливості самостійно вводити об`єкти будівництва в експлуатацію без активних дій відповідача.

Отже, недобросовісна поведінка відповідача, яка полягає у пасивності та бездіяльності, не повинна бути тягарем для споживачів його послуг та позбавляти права на отримання житла або стягнення вже сплачених коштів за таке житло.

Таким чином, відповідач не надав суду доказів своєї добросовісної поведінки, спрямованої на виконання укладених сторонами договорів.

Доводи представника відповідача в заперечення проти позовних вимог щодо невиконання позивачкою повною мірою визначеного Договором обов`язку суд не приймає до уваги, оскільки належних доказів, які б вказували на те, що невиконання відповідачем обов`язку здійснення будівництва та введення в експлуатацію відбулося саме внаслідок несплати позивачкою грошових коштів, надано не було.

Через істотне порушення відповідачем умов наведеного договору купівлі-продажу майнових прав від 30 серпня 2021 року позивачка була позбавлена того, чого очкувала за цими договорами отримати у власність об`єкти нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , внаслідок чого їй було спричинено шкоду у розмірі внесених на виконання укладених між сторонами договорів коштів, а тому наявні правові підстави для розірвання зазначених договорів та стягнення сплачених на їх виконання грошових коштів в розмірі 576900 грн. 00 коп. на користь позивачки з відповідача.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, в зв`язку із задоволенням позову, оскільки позивачка при зверненні до суду з вказаним позовом була звільнена від сплати судового збору, необхідно стягнути з відповідача на користь держави судовий збір у розмірі 6980 грн. 20 коп.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 12, 13, 76-81, 141, 247, 263-265 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 в особі представника адвоката Брухна Валентина Сергійовича до ПРИВАТНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «СУМБУД» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення коштів задовольнити.

Розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № 28 від 30 серпня 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Сумбуд» та ОСОБА_1 .

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «СУМБУД» на користь ОСОБА_1 суму коштів в розмірі 576900 грн. 00 коп., сплачених на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав № 28 від 30 серпня 2021 року.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «СУМБУД» на користь держави судовий збір в розмірі 6980 грн. 20 коп.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Сумського апеляційного суду шляхом подачі в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивачка: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «СУМБУД», місцезнаходження: м. Суми, вул. Петропавлівська, буд. 86, .

Повне судове рішення виготовлене 11 лютого 2025 року.

Суддя А.П.Сидоренко