Провадження № 2/522/1212/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 січня 2025 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Павлик І.А.,

за участю:

секретаря судового засідання Запольської А.М.,

сторони в судове засідання не з`явились,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення 1 629 446,11 грн орендної плати та виселення з орендованого приміщення,

ВСТАНОВИВ:

31.05.2023 до Приморського районного суду м. Одеси надійшов позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення з відповідача 647 086,70 грн заборгованості, 104 083,20 грн неустойки з розрахунку подвійної плати за найм речі, 45 610,61 грн інфляційних втрат та про виселення відповідача із частини нежилого напівпідвального приміщення № НОМЕР_1 , загальною площею 222,8 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ОСОБА_1 є власником нежилого напівпідвального приміщення № НОМЕР_1 , загальною площею 267 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , частина якого на підставі договору оренди від 03.05.2022 знаходиться в оренді у відповідача, проте, відповідач порушив умови договору щодо оплати оренди та після закінчення строку дії договору не повернув орендований об`єкт нерухомого майна позивачу, у зв`язку з чим у відповідача виникла заборгованість на яку були нараховані інфляційні втрати та неустойка.

06.06.2023 ухвалою суду позовну заяву ОСОБА_1 залишено без руху, у зв`язку з її невідповідністю вимогам ст.ст. 175, 177 ЦПК України.

20.06.2023 до суду від позивачки надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви до якої долучені докази сплати судового збору у сумі 9 041,40 грн.

28.06.2023 ухвалою суду відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження.

11.08.2023 від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, яку відповідач вважає необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню. Відповідач не визнає позовні вимоги, оскільки орендна плата за договором сплачувалась кожного місяця в присутності свідків. Таким чином відомості у позовній заяві є недостовірними, а її вимоги необґрунтованими.

03.10.2023 в судовому засіданні представником позивача подано відповідь на відзив, у якому зазначає, що в основу відзиву покладені письмові показання свідків про передачу позивачу грошей за орендну плату, однак такого порядку надання показань свідків ЦПК не передбачено. Крім того, рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків для підтвердження того, що гроші насправді були одержані, або були одержані у меншій кількості ніж встановлено договором (вказаний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 01.06.2022 у справі № 559/2587/19). Жодного доказу, що грошові кошти за орендну плату у розмірі 647 086,70 грн (еквівалентно 16 680 доларів США), втрати від інфляції у розмірі 45 610,61 грн гривень, неустойку з розрахунку подвійної плати за найм речі за весь час прострочення у розмірі 104 083,20 грн, а всього 796 780,51 грн були сплачені позивачу не надано. Позовні вимог просить задовольнити.

05.12.2023 від представника відповідача надійшла заява про виклик свідків та заява про відкладення судового засідання, яку протокольно ухвалою суду від 05.12.2023 залишено без розгляду.

06.02.2024 від представника відповідача надійшла заява про відкладення розгляду справи, яку протокольною ухвалою суду від 06.02.2024 залишено без розгляду.

13.02.2024 до суду від представника позивача надійшла заява про збільшення позовних вимог, у якій вона просить:

- стягнути з відповідача 647 086,70 грн (еквівалентно 16 680 доларів США) боргу з орендної плати;

- стягнути з відповідача 936 748,80 грн подвійної неустойки за весь час прострочення на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України;

- стягнути з відповідача 45 610,61 грн інфляційних втрат, що разом складає 1 629 446,11 грн;

- виселити відповідача із частини нежилого напівпідвального приміщення № НОМЕР_1 , загальною площею 222,8 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Наведена заява позивача про збільшення позовних вимог, ухвалою суду від 20.02.2024 залишена без руху.

29.02.2024 від представника позивача надійшла заява про усунення недоліків.

15.03.2024 ухвалою суду заяву про збільшення позовних вимог прийнято до розгляду.

20.03.2024 від представника позивача надійшла заява про забезпечення позову, яку ухвалою суду від 22.03.2024 задоволено. Забезпечено позов шляхом накладення арешту на квартиру АДРЕСА_2 , що належить ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ).

05.04.2024 від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву (збільшені позовні вимоги), у якому зазначає, що дійсно було укладено договір оренди частини нежитлового напівпідвального приміщення № 502 загальною площею 222,8 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 . Виплати проводились готівкою у розмірі 1 390 доларів США, грошові кошти отримував син ОСОБА_1 ОСОБА_3 . Орендна плата за договором оренди сплачувалась в присутності свідків, які можуть це підтвердити. Комунальні послуги також сплачувались своєчасно та в повному обсязі за все приміщенням хостелу з картки волонтера фонду ОСОБА_4 . Між ОСОБА_4 та БФ «За Одесу» був укладений договір про провадження волонтерської діяльності № 1/22 від 11.03.2022.

18.04.2024 від представника позивача надійшла відповідь на відзив, у якій зазначає, що відзив є необґрунтованим і безпідставним. Доказами у підтвердження сплаті відповідачем грошів за оренду приміщення повинне доводитися тільки фінансовими (платіжними) документами і підписані ОСОБА_2 (орендар) та згідно умов договору оренди, тому є недопустимими пояснення відповідача у відзиву на позов про те, що він підтверджує сплату грошів за оренду приміщення позивачу на підставі показань свідків. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків (24 травня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 947/29816/19, провадження № 61-2519св23 (ЄДРСРУ № 111192393). Норми Закону «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» № 996-XIV регулюють відносини організації, ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності в Україні. Вказані норми передбачають, що підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи, які повинні мати певні реквізити. Проте відповідачем не надано суду первинні фінансові документи на підтвердження факту сплати коштів позивачу за оренду приміщення. Всі ксерокопії документів, які надані відповідачем до відзиву на позов є неналежними доказами у зв`язку із їх низькою якістю, позивачка ОСОБА_1 свій підпис на них не ставила, їх не підписувала, підписи від імені ОСОБА_1 поставлений іншою особою, ксерокопії не читаєми, не можливо прочитати хто видав ці ксерокопії документів, не видно дат, сум, підпису осіб, що значно ускладнює та/або унеможливлює встановлення і відтворення інформації із вказаних копій письмових доказів, також ксерокопії вказаних письмових доказів не завірені належним чином, а саме: не містять відміток "копія", "з оригіналом згідно", дати здійснення завірення копії письмового доказу, підпису та ПІБ особи, яка повинна завірити вказані ксерокопії. Позовні вимоги підтримує у повному обсязі.

19.04.2024 від представника позивача надійшли заперечення на клопотання про об`єднання справ в одне провадження, яке протокольною ухвалою суду від 21.05.2024 залишено без розгляду.

21.05.2024 протокольною ухвалою суду закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

21.06.2024 на виконання ухвали суду від 22.03.2024 від Юридичного департаменту ОМР надійшла відповідь.

02.07.2024 від представника відповідача надійшла заява про виклик свідків, у задоволенні якої 02.07.2024 протокольною ухвалою відмовлено.

02.07.2024 у судовому засіданні представником відповідача долучено до матеріалів справи адвокатський запит до поліції від 15.05.2024 та відповідь на нього.

19.09.2024 від представника відповідача надійшла заява про вішкодування витрат на професійну правничу допомогу з додатками: копія договору про надання правової допомоги; акти здавання-приймання наданих послуг від 01.08.2023, 24.08.2023, 11.12.2023; 07.02.2024, 31.03.2024, 19.03.2024, 22.05.2024 та від 01.08.2024; детальні описи робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги позивачу 01.08.2023, 24.08.2023, 11.12.2023; 07.02.2024, 31.03.2024, 19.03.2024, 22.05.2024 та від 01.08.2024; рахунки-фактури № б/н від 01.08.2023, 24.08.2023, 11.12.2023; 07.02.2024, 31.03.2024, 19.03.2024, 22.05.2024 та від 01.08.2024; платіжні доручення про оплату послуг від 01.08.2023, 24.08.2023, 11.12.2023; 07.02.2024, 31.03.2024, 19.03.2024, 22.05.2024 та від 01.08.2024.

13.11.2024 від представника позивача надійшла заява про розгляд справи без її участі.

У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши і оцінивши надані докази в їх сукупності, суд дійшов до наступних висновків.

Судом встановлено, що позивач є власником нежилого напівпідвального приміщення № 502, загальною площею 267 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 31, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 28.01.2021, індексний номер витягу: 242203467.

03.05.2022 позивач (орендодавець) та відповідач (орендар) уклали договір оренди нежитлового приміщення, за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове користування за плату частину нежитлового напівпідвального приміщення № 502 загальною площею 222,8 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 31 (далі приміщення), для прийому осіб, які потребують благодійної допомоги з наданням нічлігу, на строк до 02.05.2023.

Пунктами 5.1, 5.2 договору визначено, що орендна плата починає нараховуватися з 03.05.2022. Орендар сплачує орендодавцю щомісячну орендну плату у гривнях у розмірі, що еквівалентно 1 390 доларів США за ринковим курсом на дату розрахунку.

За умовами пунктів 6.2.3, 6.2.4 договору, орендар зобов`язаний оплачувати орендну плату у розмірах та строках, зазначених у цьому договорі, проводити відшкодування комунальних та інших послуг відповідно до п. 5.4. справжньої угоди та забезпечувати безпеку об`єкта оренди.

Пунктом 6.2.7 договору сторони визначили, що орендар зобов`язаний після закінчення терміну дії цього договору повернути об`єкт оренди орендодавцю у технічно справному стані, з урахуванням його нормального фізичного зносу.

Згідно з пунктом 8.1 договору, орендар зобов`язаний не пізніше останнього дня оренди звільнити приміщення та підготувати його до передачі орендодавцю.

З метою вирішення справи у позасудовому порядку позивачем були направлені відповідачу листи з вимогою сплатити заборгованість за оренду плату, але відповідач залишив їх без задоволення.

Листом від 17.02.2023 «Претензія-вимога про сплату заборгованості» позивач повідомив відповідача про заборгованість за договором та пропонував сплатити суму заборгованості за орендну плату за період з 03.05.2022 по 31.01.2023 у розмірі 560 000,00 грн., що еквівалентно 13 900 доларів США за ринковим курсом на дату пред`явлення вказаної вимоги. Надсилання цього листа відповідачу, підтверджується накладною від 17.02.2023 за № 181 та описом вкладення, на яких міститься відтиск штемпеля «Укрпошти». Трекінг за номером поштового відправлення № 173 свідчить, що указаний вище лист був прийнятий у ВПЗ 65039 м. Одеси та отримано особисто відповідачем 20.02.2023.

Листом від 06.04.2023 «Претензія-вимога про сплату заборгованості за оренду нежитлового приміщення» позивач інформував відповідача про заборгованість за договором та вимагав від відповідача сплатити заборгованість за орендну плату у розмірі 571 081,00 грн., що еквівалентно 15 290 доларів США за ринковим курсом на дату пред`явлення вказаної вимоги за період з 03.05.2022 по 06.04.2023. Підтвердженням вручення цього листа відповідачу є накладна від 06.04.2023 за № 570, описом вкладення, на яких міститься відтиск штемпеля «Укрпошти», трекінг за номером поштового відправлення № 570, згідно з яким лист був прийнятий у ВПЗ 65039 м. Одеси та отримано особисто відповідачем 08.04.2023.

Листом від 24.04.2023 «Повідомлення про припинення строку договору оренди нежитлового приміщення від 03.05.2022 та стягнення заборгованості за оренду» позивач повідомим відповідача про припинення договору шляхом звільнення відповідача та передачі приміщення позивачу за актом приймання-передавання в термін до 02.05.2023 включно. У листі позивач також повідомив відповідача про заборгованість за договором з вимогою про перерахування орендодавцю суму заборгованості за орендну плату за весь період оренди приміщення.

Надсилання листа від 24.04.2023 відповідачу підтверджується накладною від 24.04.2023 за № 920 та описом вкладення, на яких міститься відтиск штемпеля «Укрпошти». Роздрукування трекінгу за номером поштового відправлення № 920 свідчить, що указаний вище лист був прийнятий 24.04.2023 у ВПЗ 65039 м. Одеси та отримано особисто відповідачем 28.04.2023.

Судом встановлено, що на порушення умов договору, починаючи з 03.05.2022 по 29.01.2023, відповідач не сплатив орендну плату, у зв?язку з чим у нього виникла заборгованість у розмірі 480 092,57 грн, яку він добровільно не сплатив та доказів її оплати до суду не надано.

При цьому судом встановлено, що 29.01.2023 в приміщенні сталась пожежа, яка стала підставою проведення досудового розслідування ВП № 2 ОРУП № 1 ГУНП в Одеській області за цим фактом (кримінальне провадження № 0000133 від 30.01.2023).

Листом за № 1 від 31.01.2023 (поштове відправлення № 860) директор БФ «За Одесу» Самойленко Н.І. попередила позивача про те, що 29.01.2023 у приміщеннях, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 виникла пожежа. Дана обставина підтверджується актом про пожежу від 29.01.2023 та довідкою по матеріалам кримінального провадження № 0000133. Ймовірною причиною пожежі визнано аварійний режим роботи електромереж приміщення.

Судом встановлено, що пожежа, яка відбулася у приміщенні 29.01.2023, підтверджується листом відділу поліції № 2 Одеського районного управління поліції № 1 Головного управління Національної поліції в Одеській області від 20.05.2024 № 60.2/132/аз та висновком Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій в Одеській області № 06/29.01.2023 від 09.02.2023 з дослідження технічної причини виникнення пожежі, яка виникла 29.01.2023 в готелі, за адресою: АДРЕСА_1 .

У зв`язку з відсутністю можливості подальшого використання об`єктом оренди директор Самойленко Н.І. повідомила листом від 31.01.2023 № 1 ОСОБА_1 про зупинення нарахування орендної плати згідно договору оренди з 01.02.2023, що підтверджується описом вкладення у цінний лист АТ «Укрпошта» від 07.02.2023 трекінг № 650.

Таким чином, орендарем було виконано п. 10.2 Договору оренди, що передбачає обов`язок сторони, що посилається на обставини форс-мажору (пожежі), негайно не пізніше, ніж через 10 календарних днів з моменту виникнення форс-мажорних обставин письмово повідомити про це іншу сторону. Відповідно до п. 10.1 договору оренди сторона звільняється від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов`язань за договором оренди, якщо невиконання цих зобов`язань стало наслідком форс-мажорних обставин.

Частина перша статті 759 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) передбачає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

За змістом вищенаведеної норми, в силу укладення договору оренди має місце передача однією особою (наймодавцем) майна у тимчасове користування іншій особі (наймачу) за плату на певний строк, що визначений сторонами такого договору.

Частиною першою статті 763 ЦК України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Після спливу строку дії договору невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною 2 статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

Із встановлених судом обставин справи вбачається, що після закінчення строку дії договору оренди, відповідач не повернув позивачу майно з орендного користування, у зв`язку з чим позивач нарахував відповідачу неустойку.

За змістом статті 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч. 1). Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення (ч. 2).

Отже, законодавство у сфері орендних правовідносин пов`язує припинення обов`язків орендаря з фактом повернення об`єкта договору оренди.

Невиконання орендарем обов`язку щодо повернення майна є підставою для виселення його з орендованого майна, що відповідатиме змісту порушеного права та призведе до ефективного його захисту, оскільки рішення про виселення підлягає примусовому виконанню.

Враховуючи те, що виселення полягає у поверненні (звільненні) орендованого майна від боржника та його майна, слід дійти висновку, що позивачем обрано ефективний спосіб захисту порушеного права і задоволення такої вимоги призведе до дійсного захисту його порушеного права та законного інтересу без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії).

Такий правовий висновок наведено у постанові КГС ВС від 22.03.2023 у справі № 916/2469/21.

Частиною 1 статті 614 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Передбачена частиною 2 статті 785 ЦК України неустойка є подвійною платою за користування річчю за час прострочення.

Встановивши неповернення відповідачем об`єкта оренди після настання форс-мажорних обставин, які унеможливили його подальше використання за цільовим призначенням, суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості у сумі 480 092,57 грн за період з 03.05.2022 по 31.01.2023 та повернення майна відповідачу.

У задоволенні позовної вимоги про стягнення з відповідача заборгованості у сумі 166 994,13 грн за період з лютого по березень 2023 року, належить відмовити, оскільки станом на 29.01.2023 виникли форс-мажорні обставини, які унеможливлювали об`єктивно використовувати відповідачу приміщення, що підтверджується вище наведеними доказами.

Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми.

Вимога позивача про стягнення з відповідача неустойки нарахованої відповідно до частини 2 статті 785 ЦК України у розмірі 936 748,80 грн за період з 03.05.2023 по 03.02.2024, є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню, з тих підстав, що період її нарахування здійснений позивачем після виникнення пожежі, яка відбулася 29.01.2023 та в силу вимог пункту 10.1 договору, відповідач звільняється від відповідальності за невиконання зобов`язань за договором внаслідок настання форс-мажорних обставин у вигляді пожежі.

Щодо позовних вимоги про стягнення з відповідача 35 363,61 грн інфляційних втрат за період з травня 2022 року по 03.02.2024, суд зазначає, що такий розрахунок є арифметично неправильним, так як він здійснений на суму заборгованості у розмірі 647 086,70 грн, в той час, як з урахуванням вказаного періоду та пожежі (29.01.2023) його належить обраховувати на суму 480 092,57 грн за період з 03.05.2022 по 31.01.2023 включно, що становить 30 433,76 грн інфляційних втрат.

За таких обставин, задоволенню підлягають позовні вимоги в частині стягнення інфляційних втрат в сумі 30 433,76 грн за період з 03.05.2022 по 31.01.2023.

При цьому суд зазначає, що в тексті позовної заяви та заяви про збільшення розміру позовних вимог позивач наводить розрахунок 3 % річних, проте в прохальних частинах вказаних заяв не просить суд стягнути з відповідача 3 % річних, в зв`язку з чим суд враховуючи приписи ст. 13 ЦПК України розглядає справу в межах заявлених позовних вимог.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивачем, з урахуванням збільшення позовних вимог, був сплачений судовий збір у сумі 9 041,40 грн відповідно до платіжного доручення № 9308-4452-2489-9848 від 12.06.2023; у сумі 5 558,60 відповідно до платіжного доручення № 9332-9561-8066-5080 від 12.02.2024 та у сумі 540,00 відповідно до платіжного доручення № 0.0..1 від 28.02.2024.

Оскільки майнову позовну вимогу задоволено частково на 31,33 %, то судовий збір підлягає стягненню з відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог у сумі 4 407,00 грн (за майнову вимогу) та 1 073,60 грн (за немайнову вимогу), що разом становить 5 480,60 грн.

Керуючись ст.ст. 81, 141, 259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення 1 629 446,11 грн орендної плати та виселення з орендованого приміщення задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_3 ) на користь ОСОБА_1 (код ЄДРПОУ НОМЕР_3 , АДРЕСА_4 ) 480 092,57 грн заборгованості з орендної плати та 30 433,76 грн інфляційних втрат.

Виселити ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_3 ) із частини нежилого напівпідвального приміщення № 502, загальною площею 222,8 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

В решті вимог позову відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_3 ) на користь ОСОБА_1 (код ЄДРПОУ НОМЕР_3 , АДРЕСА_4 ) 5 480,60 грн витрат по сплаті судового збору.

Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення до Одеського апеляційного суду.

Повний текст рішення складено 06.02.2025.

Суддя І.А. Павлик