Справа № 703/6509/24
10 лютого 2025 року Смілянський міськрайонний суд Черкаської області в складі:
головуючого судді Ігнатенко Т.В.
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки,
На початку грудня 2024 року позивач від односельчан, а саме мешканців с. Сунки Черкаського району Черкаської області, які також є власниками земельних ділянок та які також були передані в оренду ОСОБА_2 , стало відомо, що останній періодично, не повідомляючи орендодавців, орендовані ним в орендодавців земельні ділянки передає іншим юридичним особам.
06 грудня 2024 року позивач, з метою встановлення факту передачі або не передачі його вищевказаної земельної ділянки, яка передана в оренду ОСОБА_2 , останнім в суборенду іншим особам, звернувся до державного реєстратора Ротмістрівської сільської ради Черкаського району Черкаської області для отримання інформації з відповідних Державних реєстрів, та у цей день отримав відповідну інформацію, з якої позивачу стало відомо, що у його земельну ділянку ФОП ОСОБА_2 , на підставі відповідних договорів, у 2021 році передав у суборенду ФГ «Селянсько-фермерське господарство ОСОБА_3 » та ФГ «Глуган М.М.».
Вказує, що ні договором оренди землі від 01 березня 2007 року, ні додатковою угодою про зміну умов до договору оренди землі від 25 серпня 2016 року, не передбачено право орендаря ОСОБА_2 передавати земельну ділянку у суборенду без отримання на це згоди позивача, як орендодавця.
Стверджує, що ОСОБА_2 до нього, як до орендодавця, не звертався з метою отримання письмової згоди на передачу вищевказаної земельної ділянки в суборенду ні ФГ «Селянсько-фермерське господарство Нічепорук Раїса Миколаївна», ні ФГ «Глуган М.М.», та ним така згода не надавалася.
Вважає, що передача орендарем ОСОБА_2 в суборенду як ФГ «Селянсько-фермерське господарство ОСОБА_3 », так і ФГ «Глуган М.М.», належної позивачу вищевказаної земельної ділянки, відбулася з порушенням вимог ч.1 ст.8 Закону України «Про оренду землі».
Враховуючи, що ОСОБА_2 господарської діяльності із цільового використання орендованої земельної ділянки не здійснював, передав земельну ділянку в користування іншим особам без його згоди, зміна умов договору оренди землі в письмовій формі за взаємною згодою сторін не проводила, позивач вважає, що ФОП ОСОБА_2 порушив його права, як орендодавця, визначені Законом України «Про оренду землі» та договором оренди землі, що є підставою для розірвання договору оренди землі, внаслідок невиконання орендарем зобов`язання, передбаченого ст.783 ЦК України, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з даним позовом.
Ухвалою судді від 13 грудня 2024 року відкрито провадження у цивільній справі за вищевказаним позовом, вирішено розгляд справи проводити за правилами спрощеного провадження без повідомлення (виклику) сторін, відповідачу роз`яснено право на подання до суду відзиву на позовну заяву та встановлено відповідний строк, а також задоволено клопотання позивача про витребування доказів та витребувано у Білозірської сільської ради Черкаського району Черкаської області належним чином завірені копії паперових та електронних документів реєстраційних справ.
Згідно ч.13 ст.7 ЦПК України, розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
Клопотань від учасників справи про проведення судового засідання з повідомленням (викликом) сторін відповідно до частини 5 статті 279 ЦПК України не надходило.
Відповідач ФОП ОСОБА_2 у встановлений судом строк відзиву на позовну заяву ОСОБА_1 до суду не подав, будь-яких клопотань чи заяв про неможливість подання відзиву у встановлений судом строк від відповідача не надходило.
Частиною 8 статті 178 ЦПК України передбачено, що у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.
За відсутності доказів поважності причин неподання учасниками розгляду заяв по суті справи, суд вирішив розглянути справу за наявними матеріалами справи. Водночас, суд враховує, що з моменту відкриття провадження у справі сплив достатній строк, для подання всіма учасниками справи своїх доводів, заперечень, відзивів, доказів тощо.
У зв`язку з ненаданням відповідачем відзиву, зважаючи на те, що позивач не висловив своїх заперечень проти заочного розгляду справи, розгляд справи проведено в порядку заочного розгляду, передбаченого глави 11 ЦПК України, про що судом постановлено ухвалу.
Суд, дослідивши та оцінивши наявні у справі докази, приходить до наступного.
Відповідно до ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно ст.15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ст.158 ЗК України, земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самоврядування та центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.
Згідно п.2 ч.1 ч.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації прав підлягають, зокрема, речові права на нерухоме майно.
Відповідно до ч.3 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
Відповідно до ст.795 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно ч.1 ст.93 ЗК України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.
Згідно ст.1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно ч.1 ст.14 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
01 березня 2007 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та фізичною особою ОСОБА_2 (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до якого, орендодавець надає в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,46 га, для сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Сунківської сільської ради, строком на 10 років.
Відповідно до п.11 вказаної додаткової угоди, дана угода вступає в силу з моменту її державної реєстрації.
Згідно ч.1 ст.182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
01 січня 2019 року між ФОП ОСОБА_2 (суборендодавець) та ФГ «ГЛУГАН М.М.» (суборендар), укладено договір суборенди земельної ділянки №0208, відповідно до якого, суборендар передає, а суборендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку 01.01 для ведення товарного селянського господарства, яка знаходиться в адміністративних межах Сунківської сільської ради Смілянського району Черкаської області. Строк дії договору з 01 січня 2020 року по 31 грудня 2020 року.
01 січня 2020 року ФОП ОСОБА_2 (суборендодавець) та ФГ «ГЛУГАН М.М.» (суборендар) складено акт прийому передачі земельної ділянки по договору суборенди №0208 від 15 квітня 2020 року.
Також, 01 січня 2021 року між ФОП ОСОБА_2 (суборендодавець) та ФГ «ГЛУГАН М.М.» (суборендар), укладено договір суборенди земельної ділянки №0208, відповідно до якого, суборендар передає, а суборендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку 01.01 для ведення товарного селянського господарства, яка знаходиться в адміністративних межах Сунківської сільської ради Смілянського району Черкаської області. Строк дії договору з 01 січня 2021 року по 31 грудня 2021 року.
01 січня 2021 року ФОП ОСОБА_2 (суборендодавець) та ФГ «ГЛУГАН М.М.» (суборендар) складено акт прийому передачі земельної ділянки по договору суборенди №0208 від 15 квітня 2021 року.
Крім того, 04 лютого 2021 року між ФОП ОСОБА_2 (суборендодавець) та Фермерським господарством «Селянсько-фермерське господарство Нічепорук Раїса Миколаївна» (суборендар), укладено договір суборенди земельної ділянки №0208, відповідно до якого, суборендар передає, а суборендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку 01.01 для ведення товарного селянського господарства, яка знаходиться в адміністративних межах Сунківської сільської ради Смілянського району Черкаської області. Договір укладено на строк з моменту підписання до 31 грудня 2021 року.
Згідно ч.6 ст.93 ЗК України, орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).
Відповідно до ч.1 ст.8 Закону України «Про оренду землі», орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
Разом з тим, договором оренди землі від 01 березня 2007 року та додатковою угодою про зміну умов до договору оренди землі від 01 березня 2016 року не передбачено право орендаря ФОП ОСОБА_2 передавати земельну ділянку у суборенду без отримання на це згоди орендодавця ОСОБА_1 .
Таким чином, орендар ФОП ОСОБА_4 , маючи намір передати орендовану у орендодавця ОСОБА_1 земельну ділянку, у суборенду, для отримання відповідного дозволу, зобов`язаний був звернутися до орендодавця та отримати відповідний дозвіл, а в разі, якщо орендодавець протягом одного місяця не надіслав письмове повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка могла бути передана в суборенду.
Однак, як вбачається з позовної заяви, позивач ОСОБА_1 стверджує, що ФОП ОСОБА_2 не звертався до нього з метою отримання письмової згоди на передачу земельної ділянки в суборенду.
Крім того, доказів звернення орендаря ФОП ОСОБА_2 до орендодавця ОСОБА_1 щодо надання дозволу на передачу орендованої земельної ділянки в суборенду, матеріали цивільної справи не містять та відповідачем не надано.
Відповідно до п.1 ч.1 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», загальними засадами державної реєстрації прав є гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 12 червня 2018 року по справі №823/378/16 висловила правову позицію, відповідно до якої із системного аналізу законодавчо закріпленої компетенції державного реєстратора убачається, що одним із його обов`язків є встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. І для перевірки цієї інформації з метою недопущення одночасного існування подвійної державної реєстрації прав державний реєстратор не лише вправі, а й повинен, зокрема, запитувати від відповідних органів інформацію, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, вимагати у разі потреби подання додаткових документів тощо.
Як вбачається з копій електронних документів реєстраційних справ, сформованих при державній реєстрації, номер запису про інше речове право 35993015 та номер запису про інше речове право 43512287, які надані виконавчим комітетом Білозірської сільської ради Черкаського району Черкаської області на виконання ухвали суду, підставою для державної реєстрації права суборенди, номер запису про інше речове право 35993015, є: 1. Договір суборенди земельної ділянки №0208 від 01 січня 2019 року; 2. Договір суборенди земельної ділянки №0208 від 01 січня 2021 року; 3. Додаткова угода до Договорів суборенди земельної ділянки №0208 від 01 січня 2021 року; 4. Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №270729672 від 16 серпня 2021 року. Підставою для державної реєстрації права суборенди, номер запису про інше речове право 43512287, є Договір суборенди земельної ділянки №0208 від 04 лютого 2021 року.
Таким чином, державний реєстратор виконавчого комітету Білозірської сільської ради Черкаського району Черкаської області Савчук Л.А. дій щодо витребування у орендаря ФОП ОСОБА_2 документів, якими орендодавець ОСОБА_1 наділив його правом на укладення договір суборенди земельної ділянки, не вчинила, що призвело до порушенням прав орендодавця ОСОБА_1 та протиправної реєстрації прав суборенди вищевказаної земельної ділянки.
Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Крім того, відповідно до ч.1 ст.202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно ч.1 та ч.3 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
Частиною 1 статті 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст.629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно ст.15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Як вбачається з п.15 договору оренди землі від 01 березня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та фізичною особою ОСОБА_2 , сторонами визначено, що земельна ділянка передається орендарю для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Відповідно до п.28 вказаного договору, орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
Згідно п.30, 31 зазначеного договору, орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, а також зобов`язаний приступити до використання в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Відповідно до п.38 вказаного договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у наслідок невиконання другою стороною, обов`язків передбачених договором.
Згідно п.1 ч.1 ст.24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
Відповідно до п.1 ч.1 ст.25 Закону України «Про оренду землі», орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Приймаючи до уваги, що ФОП ОСОБА_2 господарської діяльності із цільового використання орендованої земельної ділянки не здійснював, передав земельну ділянку в користування (суборенду) спочатку ФГ «ГЛУГАН М.М.», а у подальшому ФГ «Селянсько-фермерське господарство Нічепорук Раїса Миколаївна», без згоди на те орендодавця, зміна умов договору оренди землі в письмовій формі за взаємною згодою сторін не проводилась, суддя приходить до висновку про порушення ФОП ОСОБА_2 прав орендодавця ОСОБА_1 , визначених Законом України «Про оренду землі» та договором оренди землі, при здійсненні ним користування земельною ділянкою.
Згідно ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду, зокрема, в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.
Таким чином, залучення третіх осіб до обробітку землі та сплати орендної плати орендодавцю з припиненням орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки виходить за межі діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем.
Зазначені висновки судді у повній мірі відповідають правовій позиції Верховний Суд України, яка викладена у постанові від 16 квітня 2014 року у справі №6-18цс14.
Також, статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Верховний Суд у постанові від 16 червня 2020 року у справі №904/983/18 виклав правовий висновок, відповідно до якого підставою для розірвання договору оренди може бути доведене невиконання орендарем одного із зобов`язань, передбачених ст.782,783 ЦК України.
На підставі вищевикладеного, суддя приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню у повному обсязі.
Відповідно ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Згідно квитанції ID: 1709-8908-4942-5069 від 06 грудня 2024 року, позивачем при поданні даної позовної заяви до суду сплачений судовий збір у сумі 1211 гривень 20 копійок.
Приймаючи до уваги, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі, з відповідача на користь позивача необхідно стягнути сплачений при подачі позову судовий збір у сумі 1211 гривень 20 копійок.
На підставі викладеного, керуючись ст.4, 7, 12, 13, 28, 76-82, 258-259, 263-265, 268, 272-273, 274-279, 352, 354-355 ЦПК України, суд, -
Позов ОСОБА_1 до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки - задовольнити.
Стягнути з фізичної особи підприємця ОСОБА_2 , адреса: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_2 , судові витрати по оплаті судового збору за подачу позову в сумі 1211 (одна тисяча двісті одинадцять) гривень 20 (двадцять) копійок.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, який його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд, якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі його пропуску з інших поважних причин.
Рішення може бути оскаржене до Черкаського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а якщо рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, учасник справи має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Сторони у справі:

Позивач ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_2 .

Відповідач фізична особа підприємець ОСОБА_2 , адреса: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Головуючий Т.В. Ігнатенко