Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 лютого 2025 року Солом`янський районний суд м. Києва

у складі головуючого судді -Букіної О.М.

при секретарі -Черчукан В.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження без повідомленям сторін цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «НОТТІНГ ХІЛЛ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Козаренко Олександра Сергіївна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування запису про державну реєстрацію права власності, -

В С Т А Н О В И В:

18.06.2024 позивач звернувся до Солом`янського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та просить:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 19.06.2021 квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 77,9 кв.м. та житловою площею 47,3 кв.м., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Козаренко Олександрою Сергіївною та зареєстрований в реєстрі за № 380;

- скасувати запис про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 77,9 кв.м. та житловою площею 47,3 кв.м., вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Козаренко Олександрою Сергіївною, номер запису про право власності 58852829 від 19.06.2021.

Свої вимоги мотивує тим, що 19.06.2021 між ТОВ «НОТТІНГ ХІЛЛ», в особі директора ОСОБА_5, як продавцем, та ОСОБА_3 , від імені та в інтересах якого діяла ОСОБА_4 , як покупцем, було укладено Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 77,9 кв.м. та житловою площею 47,3 кв.м.

Позивач просить визнати недійсним вказаний вище договір купівлі-продажу квартири з підстав, передбачених ст.ст. 202,203, 215,234 ЦК України, обґрунтовуючи свої вимоги наступними обставинами.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Ноттінг Хілл» було засноване 18.11.2020 ОСОБА_5 , який спочатку був і його директором.

Основними видами діяльності ТОВ «Ноттінг Хілл» є:надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна;купівля та продаж власного нерухомого майна;

управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту.

Вказує, що на підставі Акту приймання-передачі між ОСОБА_5 та ТОВ «Ноттінг Хілл», в особі ОСОБА_3 , який діяв на підставі довіреності, 4/5 частки у праві власності, зокрема, і спірної квартири, було внесено до

статутного капіталу TOB «Ноттінг Хілл».

В той же час, першим власником 1/5 частки у праві власності вказаної квартири було ТОВ «Ноттінг Хілл» внаслідок проведеної реконструкції.

22.11.2021 Протоколом № 15 Загальних зборів учасників ТОВ «Ноттінг Хілл» ОСОБА_3 було призначено директором Товариства.

Також, згідно акту приймання-передачі частки (частини частки) у статутному капіталі ТОВ «Ноттінг Хілл» ОСОБА_5 передав ОСОБА_3 частину частки (корпоративні права) у статутному капіталі Товариства у розмірі 0,01 %, номінальна вартість якої становить 1 155,62 грн.

За цим же актом приймання-передачі частки (частини частки) у статутному капіталі ТОВ «Ноттінг Хілл», ОСОБА_5 передав ОСОБА_6 частину частки (корпоративні права) у статутному капіталі Товариства у розмірі 9,99 %, номінальна вартість якої становить 1 154 466,12 грн.

Наразі директором ТОВ «Ноттінг Хілл» та одним із його засновників є ОСОБА_6 , який володіє часткою у статутному капіталі Товариства у розмірі 18,99%, номінальна вартість якої становить 2 438 490,28 грн.

Посилається, що ОСОБА_3 протягом тривалого часу був довіреною особою ОСОБА_6 , зокрема, і при вчиненні багатьох інших правочинів та дій від його імені.

У свою чергу, у ОСОБА_5 з ОСОБА_3 також були довірливі стосунки та останнього сприймав, як довірену особу ОСОБА_6 , адже ОСОБА_3 вчиняв юридично значимі дії і від імені ОСОБА_5 , зокрема, і при передачі 4/5 частки у праві власності, в тому числі, і спірної квартири до статутного капіталу ТОВ «Ноттінг Хілл».

Звертає увагу і на те, що частину частки у статутному капіталі ТОВ «Ноттінг Хілл» ОСОБА_3 набув безоплатно, що підтверджує довірливі відносини між ним та ОСОБА_6 і ОСОБА_5 .

Посилається, що спірна квартира АДРЕСА_1 , ТОВ «Ноттінг Хілл» планувалася на подальший продаж, зокрема, але не виключно нерезиденту.

А тому задля спрощення подальшої процедури купівлі-продажу нерухомості від позивача, як юридичної особи, зокрема, і нерезиденту, зменшення сплати обов`язкових платежів було вирішено тимчасово оформити право власності на цю квартиру на ОСОБА_3 як довірену особу ОСОБА_6 та ОСОБА_5 з подальшим продажем та переоформленням права власності на кінцевого потенційного покупця.

Враховуючи формальність такого продажу ТОВ «Ноттінг Хілл» суттєво було занижена вартість спірної квартири та відповідно до умов Договору складала 217 577,82 грн., що майже у десять разів менше за її ринкову вартість, яка станом на час укладання спірного договору становила 2 874 900,00 грн.

Звертає увагу і на те, що при укладенні договору купівлі-продажу квартири від 19.06.2021 в інтересах ОСОБА_3 діяла ОСОБА_4 .

Спірний Договір купівлі-продажу був підписаний ОСОБА_4 формально та на прохання ТОВ «Ноттінг Хілл».

Відповідно до тексту довіреності, виданої ОСОБА_3 на ім`я ОСОБА_4 , у неї, як представника, були відсутні повноваження приймати від продавця, зокрема ключі, квартиру, перевіряти її стан на відповідність санітарним та технічним нормам щодо житлових приміщень (п. 3.3.2. Договору).

У той же час, пунктом 3.5. Договору передбачено, що обов`язок продавця з передачі квартири виконаний в момент укладення договору та факт передачі засвідчено підписами на цьому договорі (хоча такі повноваження у представника покупця згідно довіреності були відсутні, а отже фактично вказане положення оспорюваного договору не відповідає дійсності та також свідчить про фіктивність процедури продажу квартири.

Крім того, посилається, що незважаючи на те, що пунктом 2.2 Договору визначено домовленість сторін про те, що повний пакет ключів та технічний паспорт від нерухомого майна, що є предметом цього Договору, передається покупцю в момент підписання Договору, що підтверджується їхніми підписами, позивачем не було передано в момент підписання Договору ні особі, яка діяла від імені та в інтересах ОСОБА_3 , ні самому ОСОБА_3 , ані комплекту ключів від квартири, що продавалась, ані технічного паспорту чи будь-яких інших документів, які продавець мав би передати покупцю за Договором. Також не передавалася і сама квартира.

При цьому, ОСОБА_3 ані особисто, ані через представників навіть не намагався скористатись своїм правом, передбаченим п. 3.4.1 Договору, вимоги від продавця (Позивача) передачі квартири, що свідчить і про умисел ОСОБА_3 на укладення цього фіктивного договору.

У той же час, посилається, що покупцем ОСОБА_3 не було виконано свого обов`язку і зі сплати вартості квартири у розмірі 217 577,82 грн, що підтверджує ту обставину, що реального наміру на виконання такого обов`язку сторони не мали.

Позивач, як сторона спірного правочину стверджує, що реального наміру продажу квартири сторони не мали, а відбулася процедура «переоформлення» права власності на спірну квартиру, адже будь-яких значимо юридичних дій щодо виконання зобов`язань ні ТОВ «Ноттінг Хілл», ні ОСОБА_3 не вчинялися.

В той же час, ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер.

У приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чухрій О.С. заведено та відкрито спадкову справу після його смерті.

До складу спадщини входить, зокрема, спірна квартира, загальною площею 77,9 кв.м., житлова площа 47,3 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 .

Спадкоємцями майна після смерті ОСОБА_3 є його батьки - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Позивач вважає, що договір купівлі- продажу спірної квартири є недійсним на підставі ст. 234 ЦК України, так як при його укладенні воля сторін не відповідала зовнішньому її прояву та сторони не мали наміру на реальне настання правових наслідків, обумовлених вказаним правочином, на момент укладення договору у обох сторін був умисел на фіктивність таких дій.

З урахуванням того, що договір, який визнаний недійсним не може тягнути за собою будь-яких правових наслідків, то, відповідно , запис про державну реєстрацію такого договору підлягає скасуванню.

Оскільки ОСОБА_3 помер, а єдиними спадкоємцями його майна є батьки - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до складу спадщини якої входить і спірна квартира, позивач звернувся до суду з даним позовом для захисту порушених прав .

Просить позов задовольнити.

18.06.2024 на підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями дану справу було передано до провадження судді Букіної О.М.

Ухвалою Солом`янського районного суду м.Києва від 19.06.2024 у справі відкрито спрощеного позовного провадження без повідомленя ( виклику ) сторін.

25.10.2024 до суду представником відповідача-2 подано відзив на позов.

Свої заперечення проти позову відповідач-2 мотивує наступним.

На думку відповідача, позивачем не надано доказів на підтвердження фіктивності укладання спірного правочину з ОСОБА_3 .

Вказує, що ОСОБА_3 міг розраховувати на оформлення однієї квартири у його власність, оскільки не мав іншого житла у місті Києві, був переселенцем з Мелітополя , а тому потребував придбання житла у власність. Участь у подібних проектах передбачає таку можливість. А тому за рівних умов та відсутності будь-яких зворотних доказів про предмет домовленості сторін, очевидним було укладення спірного договору все ж для реального придбання квартири, однак, на пільгових умовах, як для учасника проекту.

Крім того посилається, що доводи позивача про те, що спірна квартира мала бути продана, у тому числі і нерезиденту, жодним доказам не підтверджена і ґрунтується на припущеннях.

Вважає, що сам факт реалізації квартири за низькою ціною не може тлумачитись виключно на користь фіктивності правочину, адже, ціна договору є вільною та узгоджувалася сторонами на власний розсуд, а сам факт її заниження не свідчить про порушення чинного законодавства в момент укладення такого правочину.

Вказує, що батьки ОСОБА_3 проживали та на момент його смерті знаходились у м. Мелітополь, не були присутні під час домовленості сторін договору, а отже не можуть стверджувати про поінформованість про усі деталі правочину. Однак, зі слів ОСОБА_2 , під час візиту до батьків ОСОБА_3 повідомив, що невдовзі питання житла у Києві буде вирішено. Що саме ОСОБА_3 мав на увазі не пояснив, але ймовірно це стосувалося саме спірної квартири.

Щодо доводів позивача про укладання спірного правочину на підставі довіреності представником ОСОБА_4 на прохання ТОВ «Ноттінг Хілл», у якої відповідно до довіреності були відсутні повноваження приймати від продавця, зокрема ключі, квартиру, перевіряти її стан на відповідність санітарним та технічним нормам щодо житлових приміщень (п. 3.3.2. Договору) посилається на наступне.

Представник відповідача вказує, що ОСОБА_3 мав доступ не лише до придбаної квартири, але і до інших житлових приміщень у житловому комплексі, так як безпосередньо займався організаційним питаннями щодо реконструкції будинку, проведення комунікацій, обладнання, обслуговування, створення ОСББ у будинку, учасником якого він був.

За таких обставин, відсутність у позивача письмових доказів передачі придбаної квартири ОСОБА_3 не свідчить про відсутність факту її прийняття та безперешкодного доступу до неї.

Вказує, що виїхавши за місцезнаходженням будинку відповідача ОСОБА_2 не допустив на територію комплексу працівник, який представився адміністратором «Ноттінг Хілл», повідомив, що знає ОСОБА_3 , а по усіх питаннях по доступу в квартиру рекомендував звертатися до керівництва.

Окремо звертає увагу суду, що Акт опитування адвокатом від 08 червня 2024 року та виписка із банківського рахунку у ПАТ «АКОРДБАНК» за період з 19 червня 2021 по 27 червня 2021 року не є належними доказом в підтвердження позовних вимог.

Крім того вважає, що оскільки позивачем раніше ініціювалися позови до ОСОБА_3 про розірвання договору, за якими не оспорювалося фіктивність укладеного правочину, з підставі відсутності факту розрахунку, які було залишено без розгляду, представник відповідача вважає, що звернення позивача до суду з даним позовом є суперечливою дією та ставить протилежну сторону у невигідне становище.

З урахуванням наведеного просить відмовити у задоволенні позову.

11.11.2024 на адресу суду від позивача надійшла відповідь на відзив.

05.12.2024 представником відповідача-2 подано заяву про уточнення позивачем доводів в обґрунтування позову.

05.12.2024 представником відповідача-2 подано клопотання про здійснення переходу розгляду справи у загально позовне провадження, яке ухвалою Солом`янського районного суду м.Києва від 04.02.2025 залишено без задоволення.

Відповідачем-1 та третьою особою відзиву на позов у встановлено законом порядку подано не було.

Оскільки розгляд справи відбувається в порядку спрощеного провадження без повідомлення учасників справи, особи, які беруть участь у справі, не викликались.

Суд, дослідивши та оцінивши матеріали справи, приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що 19.06.2021 між ТОВ «НОТТІНГ ХІЛЛ», в особі директора ОСОБА_5, як продавцем, та ОСОБА_3 , від імені та в інтересах якого діяла ОСОБА_4 , як покупцем, було укладено Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 77,9 кв.м. та житловою площею 47,3 кв.м.

Вказаний вище договір було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Козаренко Олександрою Сергіївною та зареєстрований в реєстрі за №80.

Як свідчать матеріали справи, 19.06.2021 запис про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 77,9 кв.м. та житловою площею 47,3 кв.м., вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Козаренко Олександрою Сергіївною, номер запису про право власності 58852829.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер.

Статтею 1216 ЦК України передбачено, що спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Як відомо, згідно статті 1261 Цивільного кодексу України, у першу чергу право на спадкування за законом мають зокрема батьки. Тобто, відповідачі є спадкоємцями першої черги за законом після смерті ОСОБА_3 - особи-боржника перед Позивачем.

Згідно положень ст. 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Положеннями ч.ч. 1, 2 ст. 1220 ЦК України передбачено, що спадщина відкривається внаслідок смерті особи або оголошення її померлою. Часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою (частина третя статті 46 цього Кодексу).

Спадкоємцями після смерті ОСОБА_3 є його батьки - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , тобто відповідачі у справі.

До складу спадщини після смерті ОСОБА_3 увійшла, зокрема, квартира АДРЕСА_1 .

Вказані обставини сторонами не оспорюються.

З урахуванням наведеного, суд вважає, що позивач має право вимоги у спірних правовідносинах до відповідачів, як правонаступників померлого ОСОБА_3 ..

Аналізуючи наявні матеріали справи, суд вважає, що спірний договір купівлі-продажу підлягає визнання недійсним у порядку ст.234 ЦК України, виходячи з наступного.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (частина перша статті 655 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 691 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі- продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За своїм змістом договір купівлі-продажу є двостороннім, консенсуальним та відплатним правочином, метою якого є відчуження майна від однієї сторони та передання його у власність іншій стороні.

Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

За змістом ч. 5 ст. 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

Для визнання правочину фіктивним суди повинні встановити наявність умислу в усіх сторін правочину. При цьому необхідно враховувати, що саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторонами не вчинено будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання правочину недійсним без застосування будь-яких наслідків.

У фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, тобто обидві сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені правочином. Такий правочин завжди укладається умисно.

Отже, основними ознаками фіктивного правочину є введення в оману (до або в момент укладення угоди) іншого учасника або третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов`язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину.

Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням ч.ч. 1 та 5 ст. 203 ЦК України, що за правилами статті 215 ЦК України є підставою для визнання такого договору недійсним відповідно до ст. 234 ЦК України.

Подібні правові висновки зроблені у постановах Верховного Суду України від 23.08.2017 та від 17.06.2020 у справі № 306/2952/14-ц та від 09.09.2017 у справі №359/1654/15-ц.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27.01.2020 у справі № 761/26815/17 (провадження № 61- 16353свої8) зазначено, що недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати.

Позивач посилається на те, що спірний правочин є недійсним, так як при його укладенні воля сторін не відповідала зовнішньому її прояву та сторони не мали наміру на реальне настання правових наслідків, обумовлених вказаним правочином, а на момент укладення договору у обох сторін був умисел на фіктивність таких дій.

В обґрунтування наявності ознак фіктивності спірного правочину позивач вказує на те, що його метою було спрощення процедури реалізації нерухомого майна, як юридичної особи, оформлення права власності було здійснено на фізичну особу ОСОБА_3 як довірену особу ОСОБА_6 та ОСОБА_5 , вартість квартири між сторонами була суттєво занижена, а кошти за придбання спірної квартири покупець не сплачував та юридично значимих дій щодо прийняття нерухомого майна, як і тягар його утримання не ніс.

Суд погоджується з доводами позивача в обґрунтування фіктивності спірного правочину, виходячи з наступного.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Ноттінг Хілл» було засноване 18.11.2020 ОСОБА_5 , який спочатку був і його директором.

Основними видами діяльності ТОВ «Ноттінг Хілл» є:

надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна;

купівля та продаж власного нерухомого майна;

управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту.

24.02.2021 на підставі Акту приймання-передачі між ОСОБА_5 та ТОВ «Ноттінг Хілл», в особі ОСОБА_3 , який діяв на підставі довіреності, 4/5 частки у праві власності, зокрема, і вказаної квартири, було внесено до статутного капіталу TOB «Ноттінг Хілл».

У той же час, першим власником 1/5 частки у праві власності вказаної квартири було ТОВ «Ноттінг Хілл» внаслідок проведеної реконструкції.

Протоколом № 15 Загальних зборів учасників ТОВ «Ноттінг Хілл» від 22.11.2021 ОСОБА_3 було призначено директором цього Товариства.

Також, згідно акту приймання-передачі частки (частини частки) у статутному капіталі ТОВ «Ноттінг Хілл» від 23.11.2021 ОСОБА_5 передав ОСОБА_3 частину частки (корпоративні права) у статутному капіталі Товариства у розмірі 0,01 %, номінальна вартість якої становить 1 155,62 грн.

Як свідчать матеріали справи, передача вказаної частки була здійснена ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 безоплатно , а саме шляхом дарування.

За цим же актом приймання-передачі частки (частини частки) у статутному капіталі ТОВ «Ноттінг Хілл» ОСОБА_5 передав ОСОБА_6 частину частки (корпоративні права) у статутному капіталі Товариства у розмірі 9,99 %, номінальна вартість якої становить 1 154 466,12 грн.

На даний час директором ТОВ «Ноттінг Хілл» та одним із його засновників є ОСОБА_6 , який володіє часткою у статутному капіталі Товариства у розмірі 18,99%, номінальна вартість якої становить 2 438 490,28 грн.

З викладеного вище та наявних у справі доказів вбачається, що ОСОБА_3 тривалий час перебував у довірливих стосунках з ОСОБА_6 та ОСОБА_5 та вчиняв певні дії від їх імені та в інтересах ТОВ «Ноттінг Хілл».

Відповідно до умов спірного договору купівлі-продажу квартири її вартість на момент придбання вказана у розмірі 217 577, 82 грн.

У той же час, згідно звіту про оцінку квартири АДРЕСА_3 , реальна ринкова вартість цієї квартири станом 19.06.2021, тобто на момент укладання спірного договору купівлі-продажу вказаної квартири, становить 2 874 900 грн., а станом на 24.04.2024 - 5 128 235 грн.

Таким чином, є очевидним той факт, що ринкова вартість спірної квартири між її сторонами була значно занижена.

Зі змісту спірного правочину вбачається, що при укладенні договору купівлі-продажу квартири від 19.06.2021 в інтересах ОСОБА_3 діяла ОСОБА_4 .

Відповідно до тексту довіреності від 18.06.2021, виданої ОСОБА_3 на ім`я ОСОБА_4 , у неї, як представника, були відсутні повноваження приймати від продавця, зокрема ключі, квартиру, перевіряти її стан на відповідність санітарним та технічним нормам щодо житлових приміщень (п. 3.3.2. Договору).

У той же час, пунктом 3.5. спірного Договору передбачено, що обов`язок продавця з передачі квартири виконаний в момент укладення договору та факт передачі засвідчено підписами на цьому договорі.

Між тим, такі повноваження у представника покупця згідно довіреності від 18.06.2021 були відсутні.

Відповідно до п. 2.2 спірного Договору, покупець зобов`язався перерахувати грошові кошти за квартиру в розмірі 217 577,82 грн на розрахунковий рахунок продавця: НОМЕР_1 в ПуАТ «КБ «АКОРДБАНК», МФО 380634, - до 26.06.2021.

При цьому, в розділі 3 спірного Договору визначено права та обов`язки сторін, згідно з яким у продавця, у зв`язку із підписанням Договору виникають наступні обов`язки:

-передати покупцю квартиру у стані, що відповідає санітарним та технічним нормам щодо житлових приміщень й умовам цього договору;

-звільнити квартиру для вільного користування покупцем, передати ключі від квартири, необхідну документацію, зокрема технічний паспорт, а також документи, що підтверджують відсутність заборгованості за комунальні послуги, користування телефонним зв`язком, електроенергією в день укладення цього договору.

Обов`язок продавця передати квартиру покупцю вважається виконаним у момент передачі покупцю ключів від квартири та допоміжних приміщень, що відбувається в день укладення цього договору.

У той же час, на покупця - ОСОБА_3 у відповідності до Договору покладено такі обов`язки:

-сплатити за квартиру ціну, встановлену цим договором;

-прийняти квартиру в стані, що відповідає санітарним та технічним нормам щодо житлових приміщень й умовам цього договору.

Так, незважаючи на те, що пунктом 2.2 Договору визначено домовленість сторін про те, що повний пакет ключів та технічний паспорт від нерухомого майна, що є предметом цього Договору, передається покупцю в момент підписання Договору, що підтверджується їхніми підписами, продавцем не було передано в момент підписання Договору ні особі, яка діяла від імені та в інтересах ОСОБА_3 , ні самому ОСОБА_3 , ані комплекту ключів від квартири, що продавалась, ані технічного паспорту чи будь-яких інших документів, які продавець мав би передати покупцю за Договором. Також не передавалася і сама квартира.

Вказані обставини визнані позивачем. У той же час, доказів на спростування даних обставин, відповідачами не надано.

При цьому, доказів того, що ОСОБА_3 особисто чи через представників мав намір скористатись своїм правом, передбаченим п. 3.4.1 Договору, тобто вимагати від продавця передати квартиру, суду також не надано.

Аналізуючи наведене вище та наявні у справі докази, суд вважає, що процесуальні дії сторін спірного правочину свідчать про те, що у сторін не було наміру на реальне настання правових наслідків, обумовлених вказаним правочином, зокрема, передання та прийняття спірної квартири.

Разом з цим, покупцем - ОСОБА_3 не було виконано і свого обов`язку зі сплати вартості квартири у розмірі 217 577,82 грн, що підтверджується випискою із банківського рахунку Позивача у ПАТ «АКОРДБАНК», що у свою чергу свідчить також про те, що реального наміру на виконання такого обов`язку сторони не мали.

Вказані обставини визнаються позивачем по справі.

У той же час, відповідачами доказів того, що ОСОБА_3 сплатив кошти за придбання спірної квартири, в обґрунтування своїх заперечень проти позову, суду не надано.

З матеріалів справи також вбачається, що спірна квартира після оформлення спірного договору продовжувала перебувати у розпорядженні ТОВ «Ноттінг Хілл».

Разом з цим, як вбачається з матеріалів справи ОСОБА_3 у спірній квартирі не проживав та тягар утримання, як власник нерухомого майна не ніс, а утриманням та обслуговуванням квартири здійснювалося уповноваженими особами ТОВ «Ноттінг Хілл».

Доказів на спростування даних обставин, відповідачами не надано.

Таким чином, оцінюючи дії сторін спірного правочину як під час укладення договору купівлі-продажу, так і після його реєстрації, суд вважає, що оформлення переходу права власності на майно ОСОБА_3 було здійснено між продавцем та покупцем формально.

Згідно вимог ст. ст. 76, 77, 79, 80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.

З огляду на викладене та аналізуючи матеріали справи, суд погоджується з доводами позивача про те, що між сторонами спірного правочину позивача в особі ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , який перебував у довірливих стосунках з ОСОБА_5 і ОСОБА_6 , як його учасників була домовленість на укладання спірного договору купівлі-продажу фіктивно, оскільки сторони не мали наміру на реальне настання правових наслідків, обумовлених даним правочином, а у обох сторін був умисел на фіктивність таких дій з метою спрощення процедури купівлі-продажу нерухомого майна позивача, як юридичної особи та зменшення сплати обов`язкових платежів.

Та обставина, що між сторонами був умисел на фіктивність укладеного правочину свідчить також та обставина, що у подальшому ОСОБА_3 було призначено керівником ТОВ «Ноттінг Хілл», як і було передано частку у статутному капіталі безоплатно як обдарованому, що у свою чергу підтверджує, що дії ОСОБА_3 як сторони спірного правочину вчинялися на користь і в інтересах ТОВ «Ноттінг Хілл» та його учасників.

З огляду на викладене вище, суд приходить до висновку, що між сторонами спірного правочину була домовленість на укладання договору купівлі-продажу від 19.06.2021 фіктивно, тобто, що внутрішня воля сторін не відповідала зовнішньому її прояву, сторони не мали наміру на реальне настання правових наслідків, обумовлених спірним правочином, та у обох сторін був умисел на фіктивність таких дій.

Таким чином, на основі всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд приходить до висновку, що укладений 19.06.2021 договір купівлі- продажу квартири АДРЕСА_4 підлягає визнанню недійсним на підставі ст. 234 ЦК України.

Виходячи з вимог ст. ст.15,16 ЦК України та обставина, що позивач звертався до суду в порядку цивільного судочинства з позовом до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за невиконання зобов`язань за спірним договором, який було залишено без розгляду, жодним чином не спростовує доводи позивача в обґрунтування позову.

Така обставина також не є перешкодою на звернення до суду з даним позовом, як і не містить у собі суперечливої поведінки, яка ставить відповідачів у невигідне становище, а тому доводи відповідача-2 в цій частині суд вважає необґрунтованими.

З урахуванням того, що договір, який визнаний недійсним не може тягнути за собою будь-яких правових наслідків, то, відповідно підлягає скасуванню запис про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 77,9 кв.м. та житловою площею 47,3 кв.м., вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Козаренко Олександрою Сергіївною, номер запису про право власності 58852829 від 19.06.2021.

З огляду на викладене вище, суд приходить до висновку, що позов є обґрунтованими та таким, що підлягає задоволенню.

Відповідно до вимог ст.141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягає стягнення судовий збір у розмірі 3263, 65 грн.

На підставі викладене та керуючись ст. ст. 202.203,204,215,234, 655,691 ЦК України, ст. ст. 3-5, 7-13, 17, 43, 49, 76-81, 141, 259, 262, 264, 265, 268, 274-280, 352-353 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «НОТТІНГ ХІЛЛ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Козаренко Олександра Сергіївна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування запису про державну реєстрацію права власності, задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 77,9 кв.м. та житловою площею 47,3 кв.м., укладеного 19 червня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «НОТТІНГ ХІЛЛ» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Козаренко Олександрою Сергіївною та зареєстрований в реєстрі за № 380.

Скасувати запис про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 77,9 кв.м. та житловою площею 47,3 кв.м., вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Козаренко Олександрою Сергіївною, номер запису про право власності 58852829 від 19.06.2021.

Стягнути з ОСОБА_1 (адреса АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_2 ), ОСОБА_2 ( адреса АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_3 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «НОТТІНГ ХІЛЛ» (адреса 03110, м. Київ, вул. О. Пироговського, 19/8, ) судовий збір у розмірі 1631, 82 грн. з кожного.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 05.02.2025.

Суддя О.М. Букіна