Справа № 752/8593/24
Провадження № 2/752/1177/25
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

28 січня 2025 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Хоменко В.С.

при секретарі Павлюх П.В.,

розглянувши в порядку загального позовного провадження в приміщенні Голосіївського районного суду м. Києва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 р. та стягнення грошових коштів,-

ВСТАНОВИВ:

у квітні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду із вказаним позовом, у якому просить: розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року, укладений між нею та ТОВ «ФК «Житло-Капітал»; стягнути з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на її користь загальну вартість об`єкта інвестування за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року в розмірі 2 007 973,00 грн, 18 071,76 грн винагороди за управління майном, 60 239,19 грн пені, 116 877,11 грн інфляційних збитків, та вирішити питання про розподіл судових витрат.

Свої вимоги позивач мотивує тим, що, між нею як Довірителем і ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як Управителем укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року, відповідно до умов якого позивач замовляє та фінансує за рахунок коштів Фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) виду «А» «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс - будинок № 1) спорудження об`єкта будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , а Забудовник ТОВ «Строй Сіті Кепітал» зобов`язується збудувати об`єкт будівництва та ввести його в експлуатацію і передати об`єкт інвестування на умовах та в строки, встановлені в цьому Договорі.

Позивач зауважує, що на підставі Договору доручення № 402 від 11.02.2022 року, виконала свої зобов`язання Довірителя перед Управителем ФФБТОВ «ФК «Житло-Капітал» в повному обсязі про що свідчить Свідоцтво про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс - будинок АДРЕСА_2 ) № С50-1002/2022-1 від 11.02.2022 року, а також нею сплачено відповідачу винагороду за управління майном у розмірі 18 071,76 грн.

ОСОБА_1 також вказує, що після сплати коштів за об`єкт інвестування, 11.02.2022 року між сторонами укладено Договір про відступлення майнових прав № М-50-1002/2022-1, згідно з яким Управитель передає Довірителю майнові права на об`єкт інвестування № 605: двокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Однак, Управитель ФФБ ТОВ «ФК «Житло-Капітал» здійснював неналежний контроль за дотриманням Забудовником виконання умов та зобов`язань за Договором, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів і станом сьогодні будівництво об`єкта не завершено, а строки його будівництва збільшилися на 461 день.

При цьому, позивач зазначає, що в зв`язку з розірванням постановою Північного апеляційного господарського суду в справі № 910/10860/21 від 09.02.2023 року Договору оренди земельної ділянки площею 7,70011 га, що розташована на АДРЕСА_1 (кадастровий номер :79:286:0004), укладеного між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», припинив дію, в тому числі, й Договір на будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 від 16.07.2020 року, укладений між орендарем вказаної земельної ділянки ПАТ «АТП 13058» і Забудовником ТОВ «Строй Сіті Кепітал», в зв`язку з чим, подальше виконання відповідачем умов Договору про участь ФФБ № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року, є неможливим, зміни цільового призначення згаданої земельної ділянки не відбулося, та Управитель не мав права розпочинати фінансування спірного об`єкта будівництва без наявності документів, що підтверджують право його спорудження.

До того ж, позивач зауважує, що зупинена дія ліцензії Управителя на провадження професійної діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, та відповідач не зберіг та незаконно вивів з рахунків грошові кошти Довірителів.

ОСОБА_1 зазначає, що враховуючи вказані обставини та перелічені порушення Управителем зобов`язань, наявні правові підстави для розірвання Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року в зв`язку істотним порушенням його вимог зі сторони відповідача, а також для стягнення на її користь загальної вартостісплаченого об`єкта інвестування, винагороди за управління майном і пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та інфляційних збитків згідно зі ст. 625 ЦК України за період з 31.12.2022 року по 05.04.2024 року.

На підставі викладеного, позивач просить позов задовольнити.

Ухвалою судді від 26.04.2024 року відкрито провадження в справі та призначено підготовче судове засідання (а.с. 44-45).

30.05.2024 року до суду від представника ТОВ «ФК «Житло-Капітал» надійшов відзив на вказану позовну заяву, в якому ОСОБА_2 просить у позові відмовити, посилаючись на те, що питання розірвання укладеного між сторонами Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року не є спірним і положеннями вказаного Договору та Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 року № 978-ІV (далі - Закон № 978-ІV) передбачено порядок і умови для його розірвання, а також повернення коштів Довірителю, при цьому правові підстави для такого розірвання та стягнення коштів у судовому порядку відсутні; Управителем дотримано всіх законодавчих вимог до створення ФФБ та Забудовника, а також умов укладення Договору Управителя із Забудовником для спорудження об`єкта інвестування; в зв`язку з введенням воєнного стану, спорудження «ЖК Голосіївська долина» призупинено на невизначений час та наказом директора ТОВ «ФК «Житло-Капітал» припинено фінансування будівництва; фактичне відновлення будівництва на об`єкті відсутнє з підстав, що не залежать від відповідача; неодноразові звернення Управителя до Забудовника з метою вжиття заходів запобігання порушенню строків будівництва та забезпечення виконання обов`язків по спорудженню об`єкта будівництва проігноровані Забудовником; зупинення дії ліцензії відповідача не впливає на виконання взятих на себе зобов`язань перед позивачем за Договором про участь у ФФБ; грошові зобов`язання у відповідача перед ОСОБА_1 відсутні (а.с. 53-65).

02.09.2024 року до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив на вказану позовну заяву, в якій ОСОБА_3 зазначає, що наявні правові підстави для виплати позивачу коштів у сумі, що внесена до ФФБ; ОСОБА_1 вживалися заходи досудового вирішення спору; настання форс-мажорних обставин не вплинуло на хід будівництва та звільняє відповідача від виконання взятих на себе зобов`язань; відповідачем не вживалися належні заходи реагування щодо порушення Забудовником строків будівництва (а.с. 123-138).

06.09.2024 року до суду від представника відповідача надійшли додаткові пояснення на позовну заяву в яких ОСОБА_4 вказує, що Управитель для захисту інтересів довірителів здійснив припинення фінансування будівництва «ЖК Голосіївська долина», та ним здійснюються заходи по заміні Забудовника і готуються документи із вимогами про повернення коштів, що перераховані на будівництво; всі умови, передбачені Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року Управителем виконуються, порушення зобов`язань допущені не Управителем ФФБ; у відповідача відсутні прострочення виконання грошових зобов`язань перед ОСОБА_1 ; сплачена сума коштів підлягає поверненню Довірителю після повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію (а.с. 147-160).

25.10.2024 року до суду від представника позивача надійшли додаткові пояснення в яких ОСОБА_3 вказує, що без отримання документів на земельну ділянку Забудовник не зможе завершити будівництво та ввести в експлуатацію жодну із черг житлового комплексу; через неправомірні дії відповідача, позивач та інші Довірителі позбавлені можливості отримати свої квартири або кошти (а.с. 196-210).

28.10.2024 року до суду від представника відповідача ОСОБА_4 надійшли заперечення на відповідь на відзив відповідача на вказану позовну заяву, аналогічні за змістом поданим ним же 06.09.2024 року додатковим поясненням (а.с. 213-218).

Ухвалою суду від 28.10.2024 року підготовче провадження в справі закрито та призначено справу до розгляду у відкритому судовому засіданні (а.с. 229).

В судовому засіданні представник позивача - Бондарчук З.В. позов підтримав, який просив задовольнити в повному обсязі.

В судовому засіданні представник відповідача - Пугач С.В. проти позову заперечив і просив відмовити у задоволенні позову.

Третя особав судове засідання не з`явилася та свого представника не направила. Від третьої особи ТОВ «Строй Сіті Кепітал» письмових пояснень на вказану позовну заяву до суду не надходило.

Статтею 13 ЦПК України визначено принцип диспозитивності цивільного судочинства, відповідно до якого суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує зокрема: чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; які правовідносини випливають зі встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази в їх сукупності, суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено та вбачається з матеріалів справи, що 10.02.2022 року між ОСОБА_1 як Довірителем та ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як Управителем укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 (а.с. 12-19).

Відповідно до цього Договору Довіритель зобов`язується передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а Управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, Правилами ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс-будинок № 1), затвердженими наказом Директора Управителя № 255 від 11.11.2020 року, Договором між Забудовником та Управителем № 50-16/07/20-1 від 16.07.2020 року та чинним законодавством України (п. 1.1. цього Договору).

За змістом п. 1.2. цього ж Договору, Забудовником на дату підписання цього Договору є ТОВ «Строй Сіті Кепітал».

Відповідно до п. 1.9. Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі Довірителю в порядку та на умовах цього Договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва- Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки :79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 605; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 72,49 м кв.; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31.03.2022 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 30.06.2022 року.

Згідно з умовами цього ж Договору Довіритель передає в довірчу власність Управителя грошові кошти в розмірі 2 007 973,00 грн в порядку, встановленому Графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього Договору. Це є орієнтовна загальна вартість об`єкта фінансування на день укладення цього Договору. Кошти до ФФБ у розмірі не менше 100 % орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування на день укладення цього Договору, що становить 2 007 973,00 грн, Довіритель повинен внести протягом 8 днів з дня підписання цього Договору, тобто по 18.02.2022 року (п.п. 5.8., 5.9. вказаного Договору).

За змістом п. 10.1., абз. 1 п. 10.1.5. Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року Довіритель сплачує Управителю винагороду: за управління майном - 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього Договору), - сплачується Довірителем на поточний (особистий) рахунок Управителя в день внесення першої частки коштів до ФФБ.

При цьому, судом з`ясовано, що позивач повністю оплатила вартість об`єкта інвестування у сумі 2 007 973,00 грн, про що ОСОБА_1 відповідачем видано Свідоцтво № С50-1002/2022-1 від 11.02.2022 року про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс-будинок № 1) (а.с. 20).

Суми коштів в розмірі 2 007 973,00 грн (для внесення на рахунок ФФБ), 18 071,76 грн (для внесення винагороди за управління майном) і 50,00 грн (винагорода Повіреного) прийнято від позивача ТОВ «Укрбудпереказ» 11.02.2022 року згідно з квитанціями до прибуткового касового ордера № № 24, 25,26, відповідно, за Договором доручення № 402 від 11.02.2022 року (а.с. 21, 22).

Згідно з Договором № М50-1002/2022-1 від 11.02.2022 року відступлення майнових прав, укладеним між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» і ОСОБА_1 , Управитель передає, а Довіритель приймає майнові права на Об`єкт інвестування, що підлягає передачі Довірителю в порядку та на умовах Договору про участь у ФФБ після завершення Забудовником будівництва. Опис об`єкта інвестування: об`єкт будівництва - Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки :79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 605; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 72,49 м кв.; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.11.2022 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.12.2022 року. Датою набуття Довірителем майнових прав на Об`єкт інвестування є день підписання цього Договору (п. п. 1.1., 1.2. вказаного Договору) (а.с. 23-23 зворот).

Як вбачається з п. 2.1. цього ж Договору, з дати набуття майнових прав на Об`єкт інвестування Довіритель набуває: - право отримання об`єкта інвестування у власність від Забудовника після введення Об`єкта будівництва в експлуатацію; - права єдиного і виключного інвестора Об`єкта інвестування.

При цьому, судом з`ясовано, що наказом № 12-ФБ від 10.03.2022 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» припинено фінансування будівництва житлового комплексу на АДРЕСА_1 , ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3) (а.с. 93).

ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як Управитель ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3), що споруджується за адресою: АДРЕСА_1 ,неодноразово зверталося до ТОВ «Строй Сіті Кепітал» з проханням надати копії актів приймання-виконання будівельних робіт і повідомити причини припинення будівництва на будівельному майданчику, дату відновлення будівельних робіт, нові планово-орієнтовні строки прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва та передачі його під заселення, а також надати графіки виконання будівельних робіт (а.с. 94-95, 97-98).

При цьому, судом встановлено, що постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2023 року в справі № 910/10860/21, яка набула законної сили, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.02.2016 року, індексний розмір 28320142 та від 01.03.2016 року, індексний номер 28522642 та здійснену на їх підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди за ПАТ «АТП 13058» земельної ділянки площею 7, 7001 га (кадастровий номер :79:286:0004) на АДРЕСА_1 . Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, що розташована на АДРЕСА_1 (кадастровий номер :79:286:0004), укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в реєстрі за № 849 від 01.09.2003 року.

Листом Виконавчого органу Київської міської ради № 018-683 від 06.10.2023 року на звернення ГО «Інвестори «ЖК «Голосіївська долина» повідомлено, що земельна ділянка площею 7,7001 га з кадастровим номером :79:286:0004 на АДРЕСА_1 передана в оренду на 25 років ВАТ «АТП 13058» для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель і виробничих споруд майнового комплексу (Договір оренди земельної ділянки від 17.12.2002 року № 79-6-00170, термін дії до 17.12.2028 року). Розроблений відповідно до законодавства проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для підготовки проекту рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки для будівництва житлового комплексу до Виконавчого органу не надходив. Рішення про передачу ПАТ «АТП 13058» в оренду земельної ділянки для будівництва житлового комплексу або про зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки Київська міська рада не приймала. Станом на сьогодні поштова адреса житловому будинку АДРЕСА_3 (І черга будівництва, 1-й пусковий комплекс) не присвоєна (а.с.24-26, 26 зворот).

Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14.04.2023 року, зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14.07.2023 року усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у сумі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках (а.с. 27-28).

Крім того, постановою № 188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12.09.2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12.03.2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю (а.с. 31-34).

Також Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 352-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 04.04.2024 року, зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 03.05.2024 року усунути порушення законодавства шляхом здійснення дій, спрямованих на використання коштів ФФБ за цільовим призначенням, а саме: повернути грошові кошти у сумі 2 609 000,00 грн та 1 150 000,00 грн з рахунків ТОВ «КУА АПФ «Українські фонди» на рахунки ФФБ (а.с. 140-144).

14.03.2024 року позивач зверталася до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» із заявою про розірвання Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року (а.с. 37, 37 зворот, 38).

Відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон № 978-IV.

З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа, як управитель, створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (ст. ст. 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV).

Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Поряд із цим, правилам ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс-будинок № 1), затверджених наказом Директора Управителя № 255 від 11.11.2020 року, жодною із сторін у справі суду не надано, а тому суд, надаючи оцінку спірних правовідносинам, виходить саме з положень Закону № 978-IV та загальних вимог цивільного законодавства, адже за змістом ч.7 ст. 81 ЦПК України суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи.

Частиною 3 ст. 11 Закону № 978-IV встановлено, що для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва, та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.

За ч. 2 ст. 598 ЦК України припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону № 978-IV у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Отже підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV:

1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва;

2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених ч. 1 ст. 18 цього ж Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором).

Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.

Як з`ясовано судом і вбачається з п. 1.1.Договору № М50-1002/2022-1 від 11.02.2022 року відступлення майнових прав, укладеного між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» і ОСОБА_1 , планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.11.2022 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.12.2022 року.

Крім того, згідно із виданим позивачу Свідоцтвом № С50-1002/2022-1 від 11.02.2022 року про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс-будинок № 1), планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.11.2022 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.12.2022 року.

Відповідач не заперечував факт того, що будівництво об`єкта інвестиції ОСОБА_1 не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і не передано у право власності останньої станом на сьогодні.

При цьому, ТОВ «ФК «Житло-Капітал» зазначено про припинення фінансування будівництва, та призупинення на невизначений час спорудження «ЖК Голосіївська долина»,а також судом з`ясовано та стороною відповідача не спростовано, що в Управителя ТОВ «ФК «Житло-Капітал» і Забудовника ТОВ «Строй Сіті Кепітал» відсутні права землекористування на земельну ділянку, що знаходиться на АДРЕСА_1 з цільовим призначенням для будівництва житлового комплексу.

Також сторонами не погоджений новий термін здачі вказаного об`єкта будівництва, а термін введення об`єкта інвестування в експлуатацію прострочений вже на 25 місяців.

За приписами ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним вважається таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір. Проте йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Тобто суди повинні встановити, чи є насправді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Згідно з ч. 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків.

Враховуючи, що позивачем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за спірним Договором про участь у фонді фінансування будівництва, а Управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі ОСОБА_1 у власність об`єкта інвестування, адже більш ніж на 2 роки затримано введення об`єкта будівництва в експлуатацію та здачу під заселення, і термін здачі вказаного будинку відповідач не зазначає і на теперішній час,більше того стороною відповідача не доведено, що на сьогодні даний час будинок повністю споруджено, а під час розгляду справи вказано про зупинення фінансування будівництва на невизначений строк, та встановлено втрату права відповідача та Забудовника на користування земельною ділянкоюдля забудови, що в сукупності вказує про неможливість використати позивачем результати Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року (отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування)),тому наявні підстави для задоволення позову в частині розірвання спірного Договору та стягнення сплачених позивачем на його виконання коштів у розмірі 2 007 973,00 грн.

Що ж стосується вимог ОСОБА_1 про стягнення з відповідача 60 239,19 грн пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів», та 116 877,11 грн інфляційних збитків згідно зі ст. 625 ЦК України за період з 31.12.2022 року по 05.04.2024 року, то суд зазначає наступне.

Відповідно до положень ст. 9 18 Закону № 978-IV управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абз. 1-3 ч. 2 ст. 13 Закону№ 978-IV).

Згідно з ч. 1 ст. 18 згаданого Закону управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.

Статтею 18 Закону № 978-IV визначено контроль управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором.

Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Згідно з ч. 11 ст. 20 Закону для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед Управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію.

При цьому Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.

Як встановлено судом вище, на час звернення ОСОБА_1 до суду із вказаним позовом об`єкт будівництва до експлуатації не введено.

Відповідно до п. 11.3. Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року Забудовник, як особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з Управителем: несе відповідальність згідно чинного законодавства України та Договору управителя із Забудовником за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого Управителем.

Судом з`ясовано, що 20.07.2021 року між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та ТОВ «Строй Сіті Кепітал» укладено Договір № 87-20/07/21 Управителя із Забудовником, відповідно до п. 1.1. якого Забудовник зобов`язується за замовленням Управителя організувати виготовлення та затвердження у встановленому порядку проектно-кошторисної документації, організувати спорудження об`єкта будівництва на підставі цієї проектно-кошторисної документації, організувати спорудження об`єкта інвестування Довірителям в порядку та в строки, встановлені цим Договором та Правилами ФФБ, а Управитель зобов`язується своєчасно здійснювати фінансування обсягу підтвердженого замовлення на будівництво за рахунок залучених до ФФБ коштів Довірителів на умовах, визначених цим Договором та Правилами ФФБ (а.с. 68-79).

При цьому, умовами укладеного між сторонами Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року не передбачено відповідальності Управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію, за викладених обставин, тому суд дійшов висновку про відсутність підстав покладення на відповідача як Управителя відповідальності за несвоєчасне введення спірного об`єкта в експлуатацію та стягнення з нього 60 239,19 грн пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів», та 116 877,11 грн інфляційних збитків згідно зі ст. 625 ЦК України за період з 31.12.2022 року по 05.04.2024 року.

Відповідач не здійснює будівництво спірного об`єкта, оскільки такі функції покладено безпосередньо на Забудовника.

При цьому, в укладеному між сторонами Договорі про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року визначеноодним із обов`язків Управителя ФФБ - здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - передачі у власність довірителю закріплених за ним об`єктів інвестування.

Поряд із цим, стороною позивача не доведено, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання Управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони Управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).

Факт неналежного виконання Забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як Управителя коштів за Договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.

Враховуючи зазначене, недоведеність обставини неналежного виконання відповідачем своїх обов`язків, покладених на нього умовами Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року, а також того, що не введення спірного об`єкта в експлуатацію виникло внаслідок дій чи бездіяльності відповідача, суд не вбачає підстав для задоволення позову в цій частині.

Саме до цього зводяться висновки, викладені Верховним Судом в постанові від 10.12.2024 року в справі № 638/18016/21

Згідно з ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до п. 3 ч. 2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Частиною 3 ст. 133 ЦПК України визначено, що до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу.

Згідно з ч. 2 ст. 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд, відповідно до ч. 3 ст. 141 ЦПК України, враховує: 1) чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; 2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; 3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; 4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися.

Відповідно до ч.ч. 3, 4 ст. 137 ЦПК України для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

Частиною 5 ст. 137 ЦПК встановлено, що у разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Згідно з ч. 6 ст. 137 ЦПК обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування по справі.

На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та інше), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (наприклад, квитанція до прибуткового касового ордеру, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження).

При цьому недопустимими є документи, які не відповідають встановленим вимогам (наприклад, особисті розписки адвоката про одержання авансу).

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.06.2018 року в справі № 826/1216/16 (провадження № 11-562ас18) зазначено, що «склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг тощо), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження). Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат».

На підтвердження витрат на правову допомогу адвокатом Бондарчуком З.В. подано: копію ордеру серії АМ № 1083929 від 05.04.2024 року та акта № 1 від 28.03.2024 року про надання правової допомоги до Договору про надання правової допомоги № 13/03/24 від 13.03.2024 року в якому зазначено перелік наданої правової допомоги та вартість правової допомоги (гонорар), на загальну суму 20 000,00 грн (а.с. 10, 36).

До суду від представника відповідача ТОВ «ФК «Житло-Капітал» клопотань про зменшення витрат позивача на правову допомогу не надходило та останній на передбачені ч. 4 ст. 137 ЦПК України обставини неспівмірності розміру витрат на оплату послуг адвоката, понесених позивачем, не посилався.

Враховуючи зазначене, суд вважає, що заявником документально підтверджено понесені витрати на правничу допомогу.

З урахуванням вимог ч. 4 ст. 137, ч. ч. 2, 3 ст. 141 ЦПК України, враховуючи складність справи та виконані роботи, принципи співмірності та розумності судових витрат, а також відповідно до частки задоволених вимог, суд приходить до висновку про необхідність стягнення з відповідача на користь позивача 18 200,00 грн витрат на правову допомогу.

Згідно з квитанцією (код 837053) від 12.04.2024 року, позивачем сплачено при зверненні до суду судовий збір в сумі 15 140,00 грн (а.с. 11).

За правилами ч.1 ст. 141 ЦПК України зТОВ «ФК «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню 13 777,40 грн сплаченого судового збору пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 12, 19, 76-81, 82, 89, 141, 158, 258, 259, 263, 264, 265, 274-279, 352, 354 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В:

позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 р. та стягнення грошових коштів - задовольнити частково.

Розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 загальну вартість об`єкта інвестування за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1002/2022-1 від 10.02.2022 року в розмірі 2 007 973,00 грн (два мільйони сім тисяч дев`ятсот сімдесят три гривні 00 копійок).

В задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 13 777,40 грн (тринадцять тисяч сімсот сімдесят сім гривень 40 копійок) сплаченого судового збору та 18 200,00 грн (вісімнадцять тисяч двісті гривень 00 копійок) витрат на надання правової допомоги.

Відомості про учасників справи:

позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса зареєстрованого місця проживання: АДРЕСА_4 ;

відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», , місцезнаходження: вул. Ярославів Вал, буд. 33-Б, м. Київ, 01054.

третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал», , місцезнаходження: вул. Гончара, буд. 12-В, м. Київ, 04071.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя В.С. Хоменко