ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/754/25 Справа № 179/336/24 Суддя у 1-й інстанції - Ковальчук Т. А. Суддя у 2-й інстанції - Петешенкова М. Ю.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 січня 2025 року м. Дніпро

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Дніпровського апеляційного суду у складі:

головуючого судді Петешенкової М.Ю.,

суддів Городничої В.С., Красвітної Т.П.,

при секретарі - Лопаковій А.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу

за апеляційною скаргою ОСОБА_1

на рішення Магдалиніського районного суду Дніпропетровської області від 22 липня 2024 року

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ТЕРРА СВ», третя особа, що не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача Фермерське господарство «КАМЕЛІЯ» про розірвання договору оренди земельної ділянки, -

В С Т А Н О В И Л А:

У лютому 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду із вищевказаним позовом посилаючись на те, що вона є власником земельної ділянки площею 5,48 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :01:001:0141, що розташована на території Личківської сільської ради Новомосковського району (попередня назва Магдалинівського району) Дніпропетровської області.

Земельна ділянка, кадастровий номер :01:001:0141, яка була набута нею у приватну власність на підставі свідоцтва про право на спадщину від 16 листопада 2021 року, перебувала у користуванні на умовах оренди з ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ», оскільки 12 жовтня 2016 року попередній власник земельної ділянки ОСОБА_2 уклала договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0141 з ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» та останні погодили, що термін дії договору оренди земельної ділянки від 12 жовтня 2016 року становить 15 років.

Умовами договору оренди сторони визначили, що розмір орендної плати, який орендар повинен сплачувати на користь орендодавця становить 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (пункт 3.1. договору), пунктом 3.3 договору оренди земельної ділянки орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату до 31 грудня поточного сільськогосподарського року. Договір оренди земельної ділянки було зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20 жовтня 2016 року, номер запису про інше речове право: 17110665.

Зазначає, що у зв`язку з переходом права власності на земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0141 від ОСОБА_2 до неї, договір оренди земельної ділянки, укладений 12 жовтня 2016 року не припинив свою дію, продовжує бути чинним.

Отже, у зв`язку із набуттям права власності на земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0141, на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 16 листопада 2021 року, позивач з вказаної дати також набула прав та обов`язків орендодавця, за договором оренди земельної ділянки від 12 жовтня 2016 року, укладеним між ОСОБА_2 та ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ».

Позивач зазначає, що ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» орендну плату за користування земельною ділянкою за 2021, 2022, 2023 роки не сплатило взагалі, тобто фактично відповідач допустив невиплату орендної плати за три роки.

Зазначає, що після набуття права власності на підставі свідоцтва про право на спадщину, в усній формі повідомила про це директора ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» Фісіну А.А., при спілкуванні з останнім, він повідомив, що вона, повинна написати на його ім`я заяву, в якій зазначити про набуття у власність земельної ділянки та в подальшому ним буде підготовлено додаткову угоду до договору оренди землі для заміни найменування орендодавця в договорі.

За наполяганням директора ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» Фісіна А.А., 05 грудня 2021 року власноручно склала на його ім`я письмову заяву, в якій зазначила про факт набуття у власність земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0141, що попередньо належала її матері ОСОБА_2 , та відповідно вказала про необхідність виплати орендної плати саме на її користь, готівкою, до заяви було додано копію свідоцтва про право на спадщину.

Зазначає, що відповідач у справі ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ», починаючи з 05 грудня 2021 року володів інформацією про зміну власника земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0141 та відповідно мав реальну можливість виконувати свої обов`язки щодо виплати орендної плати перед новим власником.

Окрім того, 12 жовтня 2021 року між ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» та ФГ «КАМАЛІЯ «КАМЕЛІЯ» було укладено договір суборенди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0141, з терміном дії 10 років, який закінчується 12 жовтня 2026 року.

Таким чином, виходячи із змісту договору оренди земельної ділянки орендарем ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» було порушено умови договору в частині виплати орендної плати і вказане порушення має системний характер, так як триває на протязі більше ніж три роки і до теперішнього часу, а тому наявні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Рішенням Магдалиніського районного суду Дніпропетровської області від 22 липня 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано відсутністю підстав для задоволення позову, оскільки позивач не повідомляла відповідача у встановленому законом порядку про необхідні платіжні реквізити для виплати орендної плати, отже, права позивача не могли бути порушеними.

Не погодившись з таким рішенням суду, ОСОБА_1 звернулася з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки не звернув належної уваги на наявність в діях відповідача ознак систематичної несплати орендної плати, починаючи з 2021 року. Вказує, що відповідачем порушені умови договору оренди земельної ділянки, що полягає в несплаті орендної плати передбаченої договором та носить систематичний характер, що полягає в несплаті орендної плати починаючи з 2021 року, що є підставою для розірвання договору оренди.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» просило рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду скасуванню, з огляду на наступне.

Згідно положень статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги та заперечення та якими доказами вони підтверджується, чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення не відповідає.

Судом встановлено, що 12 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,480 га, кадастровий номер :01:001:0141, що розташована на території Личківської сільської ради Новомосковського району (попередня назва Магдалинівського району) Дніпропетровської області, строком на 15 років.

ОСОБА_1 належить на праві приватної власності земельна ділянка площею 5,48 га, кадастровий номер :01:001:0141, на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 16 листопада 2021 року.

Вищезазначеним договором оренди визначено, що розмір орендної плати, який орендар повинен сплачувати на користь орендодавця орендну плату в розмірі 9890,12 грн., що складає 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п.3.1. договору оренди).

Пунктом 3.3 договору оренди земельної ділянки орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату до 31 грудня поточного сільськогосподарського року.

Пунктом 10.3 договору оренди «Зміна умов договору і припинення його дії» передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Згідно пункту 10.5 договору оренди «Зміна умов договору і припинення його дії» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

20 грудня 2022 року, 03 лютого 2023 року, 18 грудня 2023 року, 19 січня 2024 року ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» на адресу позивача було направлено листи-повідомлення про необхідність отримання орендної плати за 2022, 2023 роки, вказані листи отримано ОСОБА_1 , що підтверджується інформацією АТ «Укрпошта».

В суді першої інстанції, в якості свідка був допитаний ОСОБА_3 , який зазначив, що є керівником ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» та у зв`язку із спірними відносинами між засновниками товариства неможливо було сплачувати орендну плату позивачеві. Свідок ОСОБА_4 пояснив, що він є співзасновником та представником ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ», зазначивши про те, що позивач неодноразово письмово повідомлялася про необхідність виплати орендної плати, однак остання відмовлялася від її отримання.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що оскільки відповідач позивач не повідомляла відповідача у встановленому законом порядку про необхідні платіжні реквізити для виплати орендної плати, права позивача не порушені, а заявлені вимоги є безпідставними та недоведеними належними та допустити доказами.

Проте, колегія суддів не може погодитися з такими висновками суду, з огляду на таке.

Відповідно до частини 1 статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Згідно з частиною 1 статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно частини 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 632 ЦК України встановлено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 статті 14 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі.

За змістом статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до статті 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Статтею 23 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (частина 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Права та обов`язки орендодавця та орендаря встановлені статтями 24 та 25 Закону України «Про оренду землі».

Положеннями статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

За змістом статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема у пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Системний аналіз зазначених положень законодавства та враховуючи врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України, частини 2 статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Судом встановлено, що орендна плата за користування земельною ділянкою площею 5,480 га, кадастровий номер :01:001:0141, що розташована на території Личківської сільської ради Новомосковського району (попередня назва Магдалинівського району) Дніпропетровської області, за умовами договору від 12 жовтня 2016 року орендарем ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» не виплачена позивачу за період користування 2021- 2023 роки.

Будь-яких належних доказів виплати відповідачем позивачу заборгованості за договором оренди земельних ділянок суду не надано, клопотання про витребування відповідних доказів судом - не заявлено.

Більше того, під час перегляду справи в суді апеляційної інстанції, обидва представники ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» визнали факт несплати та наявності заборгованості відповідача перед позивачем зі сплати орендної плати за договором оренди земельних ділянок від 12 жовтня 2016 року.

Неможливість перерахування відповідачем орендної плати за договором оренди, у зв`язку з відсутністю в ТОВ «Агро-Терра СВ» реквізитів банківської картки позивача, не звільняє орендаря від виплати заборгованості з орендної плати та не є поважною причиною невиконання умов договорів оренди.

За умовами договору оренди від 12 жовтня 2016 року орендна плата виплачується орендарем у грошовій формі в сумі 9890,12 грн. до 31 грудня поточного сільськогосподарського року включно (пункти 3.1, 3.3 договорів оренди).

Тобто, обов`язок зі сплати орендної плати покладено саме на відповідача. А позивач не зобов`язаний відкривати банківський рахунок та повідомляти його реквізити орендарю, адже у договорі погоджено, що орендна плата сплачується у грошовій формі, без будь-яких зобов`язань зі сторони орендодавця відкривати банківський рахунок та отримувати орендну плату шляхом безготівкового розрахунку.

Однак, будь-яких доказів здійснення поштового переказу коштів через відділення «Укрпошти» для отримання ОСОБА_1 орендної плати ні з 2021 року, ні після подання позову у даній справі у лютому 2024 року суду не надано, клопотання про витребування відповідних доказів судом не заявлено, що підтверджується матеріалами справи.

Наявність конфлікту та відсутність порозуміння між засновниками та учасниками ТОВ «Агро-Терра СВ» ( ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ) не є поважною причиною невиплати позивачу орендної плати більше ніж за три роки та не звільняє від обов`язку орендаря своєчасно здійснювати виплату орендної плати. Вказаний конфлікт не є виправданням суттєвого порушення умов договорів оренди у вигляді систематичної невиплати орендної плати та не має перекладати матеріальний тягар у вигляді недоотриманих значних коштів на орендодавця ОСОБА_1 .

Отже, вказане безумовне свідчить про те, що ТОВ «Агро-Терра СВ» не було виконано умови вказаного договору оренди, а тому наявні підстави для розірвання договору з підстав пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати).

Суд на зазначене уваги не звернув та дійшов помилкового висновку, що права ОСОБА_1 як власника земельної ділянки не порушені, а вимоги позову є безпідставними.

З огляду на зазначене, колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції, оскільки відповідачем не було виконано умови договору оренди щодо сплати орендної плати, що носить систематичний характер та є істотним порушення умов договору оренди земельної ділянки.

Виходячи з викладеного, надавши належної оцінки представленим у справі доказам у їх сукупності, встановивши факт істотного порушення відповідачем зобов`язань за договором оренди земельної ділянки від 12 жовтня 2016 року, у зв`язку із систематичною несплатою позивачу орендної плати за 2021- 2023 роки, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки від 12 жовтня 2016 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ», площею 5,480 га, кадастровий номер :01:001:0141, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

За таких обставин, колегія суддів доходить висновку про те, що рішення суду ухвалене з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, що відповідно до положень ст. 376 ЦПК України є підставою для задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду з ухваленням нового рішення про задоволення позову.

Оскільки колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду першої інстанції, з ТОВ «АГРО-ТЕРРА СВ» на користь ОСОБА_1 підлягають стягненню витрати зі сплати судового збору у розмірі 3028,00 грн.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.

Рішення Магдалиніського районного суду Дніпропетровської області від 22 липня 2024 року - скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 12 жовтня 2016 року, укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРО-ТЕРРА СВ», об`єктом якого є земельна ділянка площею 5,480 га, кадастровий номер :01:001:0141, який зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20 жовтня 2016 року, номер запису про інше речове право: 17110665.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ТЕРРА СВ» на користь ОСОБА_1 судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 3028,00 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий: М.Ю. Петешенкова

Судді: В.С. Городнича

Т.П. Красвітна