ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04 лютого 2025 року м. Чернівці Справа № 724/1084/24

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Лисака І.Н.,

суддів: Височанської Н.К., Перепелюк І.Б.,

секретар: Бугай В.М.,

позивач: ОСОБА_1 ,

відповідач: Хотинська міська рада,

при розгляді справи за апеляційною скаргою ОСОБА_2 , який діє в інтересах ОСОБА_1 , на рішення Хотинського районного суду Чернівецької області від 14 листопада 2024 року, ухваленого під головуванням судді Скрипника С.М., дата виготовлення повного тексту рішення 22 листопада 2024 року,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2024 року позивач звернувся до суду із позовом до відповідача, в якому просив визнати недійсним рішення 34 сесії VІІІ скликання Хотинської міської ради №651/34/24 від 29.02.2024 «Про проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельних ділянок» в частині проведення земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності Хотинської міської ради для ведення фермерського господарства площею 10 га кадастровий №:01:016:0069, Лот №1.

Позов обґрунтовував тим, що позивач є користувачем земельної ділянки, яка знаходиться в м. Хотин, призначеної для ведення фермерського господарства площею 10 га, кадастровий №:01:016:0069, на підставі укладеного з Хотинською міською радою договору оренди земельної ділянки від 16.11.2015 року, і яка передана в оренду позивачеві строком на 7 років, починаючи з дати його державної реєстрації (пункт 9 договору оренди).

Як наслідок, за позивачем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 26.04.2016 року було зареєстроване право оренди земельної ділянки, номер запису про інше речове право 14347799.

Вказує, що рішенням Хотинської міської ради №704/68/20 від 01.10.2020 року «Про надання дозволу на виготовлення технічних та проектних документацій із землеустрою», з врахуванням рішення Хотинської міської ради №458/24/23 від 27.01.2023 року «Про внесення змін в рішення Хотинської міської ради» позивачу Провадження №22-ц/822/98/25

надано дозвіл на продовження договору оренди вищевказаної земельної ділянки загальною площею 10 га, кадастровий номер :01:016:0069, для ведення фермерського господарства терміном на 25 років.

З протоколу засідання постійної комісії з питань містобудування, будівництва, земельних відносин та охорони природи Хотинської міської ради від 10.09.2020 року вбачається, що підставою для прийняття рішення Хотинської міської ради №704/68/20 від 01.10.2020 року про надання дозволу на продовження договору оренди земельної ділянки терміном на 25 років стало відповідне звернення позивача (п.1.3.1 протоколу).

Зазначені рішення Хотинської міської ради №704/68/20 від 01.10.2020 року та №458/24/23 від 27.01.2023 року на день подання позовної заяви не скасовувалися та є чинними.

Земельна ділянка використовується позивачем відповідно до цільового призначення для вирощування посівних культур, орендна плата сплачується вчасно і у повному розмірі.

Проте, рішенням Хотинської міської ради №651/34/24 від 29.02.2024 року «Про проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельних ділянок» вирішено провести земельні торги з продажу права оренди земельних ділянок комунальної власності Хотинської міської ради згідно Додатків 1-2 до цього рішення.

Встановлено для лоту №1 (додаток №1) продаж права оренди земельної ділянки комунальної власності Хотинської міської ради для ведення фермерського господарства площею 10,0000 га кадастровий номер :01:016:0069. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 385 991,19 грн. Стартовий розмір плати за користування земельною ділянкою становить 46318,94 грн, що складає 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Строк оренди 7 років. Сума витрат на підготовку лота до продажу підлягає відшкодуванню переможцем аукціону. Додатком №1 до цього рішення затверджено Лот №1 земельних торгів в електронній торговій системі.

Зазначене рішення щодо наданої позивачеві в користування земельної ділянки відповідачем - Хотинською міською радою було прийнято без згоди та відома позивача.

Звертає увагу на те, що сторони шляхом розгляду відповідного звернення позивача та ухвалення відповідачем рішення №704/68/20 від 01.10.2020 року (з врахуванням рішення №458/24/23 від 27.01.2023 року) про надання позивачу дозволу на продовження договору оренди земельної ділянки, внесли зміни до цього договору оренди земельної ділянки від 16.11.2015 року в частині продовження його строку терміном на 25 років. Позивач і надалі продовжує використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення і після 16.11.2022 року (дати закінчення 7-річного строку, вказаного в укладеному 16.11.2015 року сторонами договорі оренди), сплачувати орендну плату (зокрема, сплатив орендну плату за 2023 рік, яка відповідачем прийнята без заперечень), заперечення відповідачем щодо землекористування позивачем не висловлювалися.

За вказаних обставин, з посиланням на норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, просив позов задовольнити.

Рішенням Хотинського районного суду Чернівецької області від 14 листопада 2024 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Не погоджуючись із рішенням суду сторона позивача подала апеляційну скаргу.

Звертає увагу, що висновки суду першої інстанції суперечать правовій позиції, викладеній в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 року у справі №906/1314/21 щодо того, яка підлягає застосуванню редакція Закону про оренду землі у правовідносинах щодо поновлення договору оренди землі, який був укладений до набрання чинності ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».

Тобто, на час звернення відповідача до позивача щодо укладення договору оренди землі на новий строк та прийняття рішення відповідачем №704/68/20 від 01.10.2020 року, з подальшим виправленням описок рішенням №458/24/23 від 27.01.2023 року, вже діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому суд першої інстанції помилково застосував до спірних правовідносин положення Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент укладання цього договору оренди від 16.11.2015 року.

Вказує, що позивач як користувач земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк більш як за два роки до закінчення строку дії договору оренди землі звернувся до відповідача з заявою про продовження орендних відносин та укладення договору оренди на 49 років.

Як вбачається з протоколу засідання постійної комісії з питань містобудування, будівництва, земельних відносин та охорони природи Хотинської міської ради від 10.09.2020 року, розглянувши звернення позивача, комісія рекомендувала надати земельну ділянку з кадастровим номером :01:016:0069 площею 10 га в оренду терміном на 25 років.

Рішенням 68-ї сесії 7 скликання Хотинської міської ради за №704/68/20 від 01.10.2020 року надано дозвіл позивачеві на продовження договору оренди на земельні ділянку кадастровий номер :01:016:0069, площею 10 га для ведення фермерського господарства м. Хотин, терміном на 25 років.

В послідуючому, рішенням 24 сесії 8 скликання Хотинської міської ради за №458/24/23 від 27.01.2023 року було внесено зміни у вказане рішення, якими виправлені допущені описки в анкетних даних позивача та кадастровому номері.

Як вбачається зі змісту частини 5 статті 33 ЗУ «Про оренду землі» законодавцем визначено алгоритм дій орендодавця після отримання звернення орендаря.

Відповідач розглянув звернення позивача, узгодив строк дії договору 25 років, заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк не висловлював та лист-повідомлення про відмову у задоволенні заяви позивачеві не направляв, а натомість прийняв вищенаведене рішення №704/68/20 від 01.10.2020 року.

Виходячи з передбаченого законом вищезазначеного алгоритму вказане рішення відповідача №704/68/20 від 01.10.2020 року слід вважати рішенням органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст.122 ЗК України, на підставі якого здійснюється укладення договору оренди земельної ділянки комунальної власності, яке містить істотну умову такого договору строк дії договору.

З огляду на вказане, використане відповідачем в цьому рішенні словосполучення «продовження договору оренди» слід розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної ділянки, на новий (інший) строк оренди - 25 років.

Наголошує й на тому, що позивач, який виконав дії для продовження орендних правовідносин та отримав відповідне схвальне рішення відповідача як уповноваженого органу про їх продовження, має вважатись таким, що набув право «правомірного очікування».

Натомість, відповідач-орендодавець, який прийняв рішення про укладення договору оренди з позивачем та, в подальшому, ухилився від укладення такого договору, прийнявши оскаржуване рішення про проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди цієї ж земельної ділянки (тобто заперечив своє ж попереднє рішення), має вважатись таким, що зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права позивача-орендаря.

На підставі наведеного, з урахуванням викладеного та норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.

У відзиві на апеляційну скаргу Хотинська міська рада просить рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Заслухавши суддю-доповідача, учасників справи та їх представників, дослідивши матеріали цивільної справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Згідно з ч.ч.1, 2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

На підставі ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: 1) керує ходом судового процесу; 2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; 3) роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; 4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; 5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.

В силу ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Згідно ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Відмовляючи в позові суд першої інстанції вказав, що ОСОБА_1 , маючи намір поновити строк оренди земельної ділянки, який було укладений договором від 16.11.2015 року, не здійснив жодних активних дій у відповідності до положень ст.33 ЗУ «Про оренду землі», а тому відповідно дія договору оренди припинилася, у зв`язку із закінчення строку, на який даний договір укладався тому, припинилося переважне право орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки.

З часу припинення дії договору оренди землі (16.11.2023 року) земельна ділянка комунальної власності Хотинської міської ради для ведення фермерського господарства площею 10 га, кадастровий номер :01:016:0069 в оренді не перебувала, була вільною, тому оскаржуване рішення про проведення земельних торгів у формі аукціону є законним та таким, та не суперечить чинному законодавству.

Суд також зазначив, що спірна земельна ділянка належить територіальній громаді, інтереси якої представляє Хотинська міська рада, яка станом на день ухвалення оскаржуваного рішення не укладала та не продовжувала жодних договорів оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства площею 10 га із кадастровим номером :01:016:0069 із позивачем ОСОБА_1 , а закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема, припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин.

Колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції зазначеним вимогам закону не відповідає, виходячи з наступного.

Щодо суті спору, суд апеляційної інстанції вказує наступне.

З матеріалів справи вбачається, що згідно з договором оренди земельної ділянки від 16.11.2015 року спірна земельна ділянка 01.02 для ведення фермерського господарства, загальною площею 10 га, землі сільськогосподарського призначення, кадастровий №:01:016:0069, нормативна грошова оцінка якої становить 251684 грн, передана в оренду ОСОБА_1 строком на 7 років, починаючи з дати державної реєстрації вказаного договору (а.с.10-12).

Копіями квитанцій ТВБВ №10025/0112 від 04.11.2022 року та ТВБВ 10025/0112 від 24.08.2023 року підтверджено внесення ОСОБА_1 , земельного податку на виконання умов договору оренди (а.с.13/зворот).

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна за №68504635 від 20.09.2016 року вбачається, що за ОСОБА_1 26.04.2016 року зареєстрована земельна ділянка кадастровий № :01:016:0069 площею 10 га для ведення фермерського господарства на підставі договору оренди земельної ділянки від 16.11.2015 року (а.с.14-16).

З витягу із рішення 68-ї сесії Хотинської міської ради 7 скликання за №704/68/20 вбачається, що ОСОБА_1 надано дозвіл на продовження договору оренди на земельні ділянку кадастровий №:01:016:0069, площею 10 га для ведення фермерського господарства м. Хотин, терміном на 25 років (а.с.17/зворот).

Відповідно до копії протоколу засідання постійної комісії Хотинської міської ради з питань містобудування, будівництва, земельних відносин та охорони природи від 10.09.2020 року вбачається, що на засіданні комісії розглядали звернення гр. ОСОБА_1 «Про надання дозволу на виготовлення технічних та проектних документацій із землеустрою» та рекомендувала надати земельну ділянку в оренду терміном на 25 років (а.с.18-19).

Рішенням 24 сесії 8 скликання Хотинської міської ради за №458/24/23 від 27.01.2023 року внесено зміни в пункт 20 рішення 68 сесії Хотинської міської ради «Про надання дозволу на виготовлення проектної документації із землеустрою» від 01.10.2020 року №704/68/20, замінивши слова « ОСОБА_3 » на « ОСОБА_4 » та в кадастровому номері дві останні цифри «58» виправити на «69» (а.с.19/зворот).

Рішенням 34 сесії 8 скликання Хотинської міської ради за №651/34/24 від 29.02.2024 року «Про проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельних ділянок» вирішено провести земельні торги з продажу права оренди земельних ділянок комунальної власності Хотинської міської ради встановлено для лоту №1 (додаток №1) продаж права оренди земельної ділянки комунальної власності Хотинської міської ради для ведення фермерського господарства площею 10 га, кадастровий № :01:016:0069, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 385991,19 грн, стартовий розмір плати за користування земельною ділянкою становить 46318,94 грн, що складає 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, строк оренди 7 років, сума витрат на підготовку лота до продажу підлягає відшкодуванню переможцем аукціону.

Додатком №1 до цього рішення затверджено Лот №1 земельних торгів в електронній торговій системі (а.с.20-21).

Відповідно до копії протоколу №2 засідання постійної комісії Хотинської міської ради з питань містобудування, будівництва, земельних відносин та охорони природи Хотинської міської ради 8 скликання від 20.02.2024 року вирішено надати дозвіл на продаж права оренди земельної ділянки комунальної власності для ведення фермерського господарства площею 10,0000 га кадастровий №:01:016:0069 на 7 років під 12% (а.с.21-22).

Рішенням 33 сесії 8 скликання Хотинської міської ради №624/33/24 від 26.01.2024 року про припинення оренди землі (земельної ділянки) вирішено припинити договір оренди землі (земельної ділянки) від 16.11.2015 року для ведення фермерського господарства площею 10 га, кадастровий № :01:016:0069. Дата закінчення дії договору оренди землі обчислюється від дати його укладання, тобто 16.11.2023 року (а.с.57).

Крім того, в матеріалах справи міститься Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 12.04.2024 року, здійснене за частковим співпадінням, в якій відсутні відомості щодо спірної земельної ділянки (а.с.62-64).

Частиною 2 ст.19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Вказана норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

За ч.1 ст.16 ЦК України захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду, а п.10 ч.2 цієї статті визначає, що одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Згідно з ч.1 ст.21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

У постанові від 13.07.2022 року у справі №909/8/21 Верховний Суд виснував, що аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що у разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає закону), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, а метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, що звернулась за їх захистом.

За приписами ч.3 ст.1 ЗК України (тут і далі - в редакції, дійсній на час виникнення спірних правовідносин) використання власності на землю не може завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Частинами 1 та 2 ст.2 ЗК України обумовлено, що земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади.

Одним із принципів земельного законодавства є забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави (п.б ч.1 ст.5 ЗК України).

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч.1 ст.6 ЗУ «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Істотні умови договору землі передбачені статтею 15 ЗУ «Про оренду землі», зокрема, такими є: об`єкт оренди, дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Власники земельних ділянок, крім іншого, мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину (п.а ч.1 ст.90 ЗК України).

В силу ч.1 та ч.2 ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (ст.124 ЗК України). Проте, саме ЗУ «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

У ст.13 ЗУ «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, дійсній на час виникнення спірних правовідносин) міститься визначення договору оренди землі, яким є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендодавець, крім іншого, зобов`язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, тощо (ст.24 ЗУ «Про оренду землі»).

Стаття 33 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції, чинній до 16.07.2020 року) мала назву «поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1 цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч.2 цієї статті).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3 ст.33 цієї статті).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4 цієї статті).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5 цієї статті).

Частина 6 ст.33 цього Закону встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами ч.8 цієї статті додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення ч.11 цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Здійснюючи тлумачення норм ст.33 ЗУ «Про оренду землі», Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 сформулювала висновок, що ч.ч.5, 6 цієї статті встановлюють загальне та спеціальне правило продовження орендних правовідносин: за загальним правилом, викладеним у ч.5 ст.33 ЗУ «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду. Спеціальне правило, викладене у ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19, від 10.04.2018 року у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 року у справах №313/350/16-ц та №159/5756/18, від 05.07.2023 року у справі №904/8884/21).

У постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у ч.ч.3, 5 8, 11 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Разом з тим, 16.01.2020 року набрав чинності ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі Закон №340-IX), а відповідні положення п.8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень з 16.07.2020), яким ст.33 ЗУ «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX «Перехідні положення» ЗУ «Про оренду землі» доповнений абз.3, 4 такого змісту: «договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст.33 цього Закону та ст.126-1 ЗК України.

Верховний Суд зазначає, що Закон №340-IX істотно змінив редакцію ст.33 ЗУ «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч.ч.1-5 ст.33 ЗУ «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (ч.6 попередньої редакції ст.33) тепер регулюється ст.126-1 ЗК України.

При цьому, відповідно до абз.4 роз. «Перехідні положення» ЗУ «Про оренду землі» правила, визначені ст.126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом №340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Верховний Суд у постановах від 23.11.2023 року у справі №906/1314/21, від 13.02.2024 року у справі №910/743/23 сформулював висновок про те, що набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже ст.126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення). Разом з тим, як уже зазначено, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених ч.1 ст.126-1 ЗК України.

Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в ст.126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абз. 4 роз. «Перехідних положень» ЗУ «Про оренду землі» базується саме на положеннях ст.126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч.1 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору. Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абз.4 роз. «Перехідні положення» ЗУ «Про оренду землі», та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у ЗУ «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

Аналогічний висновок щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові Верховного Суду від 23.11.2022 року у справі №906/1314/21.

Частиною 1 та 2 ст.124 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Так, відповідно до ч.2 ст.134 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.

За наведеного, можна дійти висновку, що змістовно різними є процедури щодо поновлення договору та укладення нового договору, оскільки, різняться між собою, серед іншого, за алгоритмом дій як орендаря, так і орендодавця у кожній із цих процедур.

Як вбачається із змісту оскаржуваного рішення відповідачем в супереч власному рішенню 68-ї сесії Хотинської міської ради 7 скликання за №704/68/20 від 01 жовтня 2020 року «Про надання дозволу на виготовлення технічних та проектних документацій із землеустрою», яким надано дозвіл ОСОБА_1 на продовження договору оренди на земельні ділянку кадастровий номер :01:016:0069 площею 10 га для ведення фермерського господарства м. Хотин, терміном на 25 років, без належного повідомлення та направлення орендарю заперечень орендодавця щодо поновлення/продовження договору оренди землі - не направив лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення, а навпаки, прийняв рішення з приводу проведення земельних торгів з продажу права оренди спірної земельної ділянки комунальної власності Хотинської міської ради, чим позбавила позивача переважного права на користування вже орендованою земельною ділянкою.

Крім того, суд критично відноситься до мотивів наведених судом першої інстанції з приводу продовження строку дії договору оренди землі на рік у зв`язку із введенням воєнного стану в Україні, виходячи з наступного.

Дійсно, в п.п.9,10 договору оренди земельної ділянки від 16.11.2015 року обумовлено, що такий укладено строком на 7 років, починаючи з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Однак, висновок суду проте, що строк оренди земельної ділянки мав закінчитися 16.11.2022 року, однак відповідно до абз.1підп.1, п.27 Розділу Х Перехідних положень ЗК України, під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану до набрання чинності Законом України №2698, що набрав чинності 19.11.2022 року щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, є помилковим.

Так, вказаний Закон визначив, що це договори, строк користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення щодо яких закінчився після введення воєнного стану.

Закон опубліковано в офіційному виданні газеті «Голос України» № 78 від 06 квітня 2022 року, набрав чинності 07 квітня 2022 року.

Аналіз наведених положень ЗК дає підстави для висновку, що у період з 07 квітня до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплив у цей проміжок часу.

Як законодавець визначаючи граничні терміни орендарю заявити про намір продовжити використання землі не пізніше, як за один місяць до закінчення дії договору (ч.2 ст.33 ЗУ «Про оренду землі»), так і умови договору оренди від 16.11.2015 року (за 30 днів) не обмежували орендаря висловити своє бажання пролонгації відносин оренди ні за один рік, ні за два роки до спливу строку дії цього договору. Крім цього, власник землі своїми діями (рішення Хотинської міської ради №704/68/20) підтвердив продовження дії відносин оренди між сторонами (фактично узгодив) ще на 25 років, про те не вніс у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно відомостей щодо продовження ОСОБА_1 права користування спірною земельною ділянкою та не довів суду час внесення відомостей до нього про припинення права користування, щоби підтвердити або спростувати відсутність активних дій на пролонгацію договору з боку орендаря.

Отже, висновок суду першої інстанції про те, що договір (строк дії) між позивачем та Хотинською міською радою сплив у вказаний судом строк 16 листопада 2023 року через відсутність дій ОСОБА_1 у формі подачі заяви за один місяць, є помилковим.

Саме відсутність заперечень з боку орендодавця та дії орендаря з послідуючим прийняттям за його зверненням уповноваженим органом рішення в 2020 рокі про продовження дії оренди на 25 років, строк якого спливав 16.11.2022 року, свідчать про автоматичне пролонгацію договору оренди земельної ділянки і у зв`язку з набранням чинності Законами України № 2698-IX та №340-IX укладення додаткової угоди не передбачала.

Тлумачення, як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) приватного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, у першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства (див. зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16-ц, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі №214/7462/20).

Верховний Суд в свої постановах зауважує, що розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватноправових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (див: постанову Верховного Суду від 16 червня 2021 року в справі №554/4741/19, від 18 квітня 2022 року в справі №520/1185/16-ц, від 08 лютого 2022 року в справі №209/3085/20, від 05 вересня 2022 року в справі №519/2-5034/11).

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними. Добра совість це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (див. постанову Верховного Суду від 10 квітня 2019 року в справі №390/34/17, від 11 листопада 2019 року у справі №337/474/14-ц.

Об`єднана палата Верховного Суду в постанові від 19.02.2024 року, справа №567/3/22 нагадала, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Очевидно, що дії позивача, який уклав 24 грудня 2013 року додаткову угоду до договору оренди землі від 19 листопада 2007 року № 61, а згодом пред`являє позов про визнання договору оренди землі від 19 листопада 2007 року № 61 неукладеним, суперечить його попередній поведінці (укладенню додаткової угоди та отриманню плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісним. Договір оренди землі від 19 листопада 2007 року № 61 є укладеним після досягнення сторонами усіх істотних умов, а це відбулося 19 листопада 2007 року за життя орендодавця і за його підписом і підстав вважати спірний договір неукладеним немає (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18)).

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Якщо особа, яка має право на оспорення документу (наприклад, свідоцтва про право на спадщину) чи юридичного факту (зокрема, правочину, договору, рішення органу юридичної особи), висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 жовтня 2020 року в справі № 450/2286/16-ц (провадження № 61-2032св19)).

Тобто, за вказаних обставин, суд апеляційної інстанції констатує, що висновок суду першої інстанції, що ОСОБА_1 , маючи намір поновити строк оренди земельної ділянки, який було укладений договором від 16.11.2015 року, не здійснив жодних активних дій у відповідності до положень статті 33 ЗУ «Про оренду землі», зокрема не уклав додатковий договір оренди, а тому відповідно дія договору оренди припинилася, у зв`язку із закінчення строку, на який даний договір укладався тому, припинилося переважне право орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки, є помилковим, оскільки спростовується встановленими обставинами справи, а саме тим, що орендар завчасно звернувся до орендодавця із заявою, і як наслідок рішенням Хотинської міської ради №704/68/20 від 01.10.2020 року «Про надання дозволу на виготовлення технічних та проектних документацій із землеустрою», з врахуванням рішення Хотинської міської ради №458/24/23 від 27.01.2023 «Про внесення змін в рішення Хотинської міської ради», позивачу надано дозвіл на продовження договору оренди вищевказаної земельної ділянки загальною площею 10 га, кадастровий №:01:016:0069, для ведення фермерського господарства терміном на 25 років.

Вказане, зокрема, свідчить про наявність у ОСОБА_1 волевиявлення на укладення/продовження з відповідачем договору оренди землі на новий строк, а за відсутності заперечень листом-повідомленням орендаря про відсутність намірів його продовжувати, а навпаки, чинного рішення про продовження дії на 25 років свідчить про його пролонгацію.

Так, колегія суддів вказує, що у постанові від 04 грудня 2019 року у справі №693/42/18 Верховний Суд зазначив, що закон зобов`язує орендодавця повідомити орендаря про бажання чи небажання продовжувати договір, а не вказувати причини такого.

Хотинською міською радою такий обов`язок виконано не було (прийняття рішення №704/68/20 свідчить про протилежне), що вказує на порушення органом місцевого самоврядування прав орендаря, який мав сподівання на користування спірною земельною ділянкою протягом тривалого часу.

Беручи до уваги всі встановлені судом обставини і відповідні їм правовідносини, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у сукупності, колегія суддів доходить висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду і ухвалення нового, яким позов необхідно задовольнити.

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Таким чином, суд апеляційної інстанції вважає, що доводи апеляційної скарги заслуговують на увагу, висновки суду не відповідають обставинам справи, рішення суду першої інстанції ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального, і порушенням норм процесуального права, і підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог у відповідності до ст.376 ЦПК України.

У відповідності до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (ч.13 ст.141 ЦПК України).

За подання апеляційної скарги ОСОБА_1 сплатив 1453,44 грн, які за результатами розгляду справи підлягають компенсації за рахунок відповідача.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст.141, 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , який діє в інтересах ОСОБА_1 , задовольнити.

Рішення Хотинського районного суду Чернівецької області від 14 листопада 2024 року скасувати та ухвалити у справі нову постанову.

Позов ОСОБА_1 до Хотинської міської ради задовольнити.

Визнати недійсним рішення 34 сесії VІІІ скликання Хотинської міської ради №651/34/24 від 29.02.2024 року «Про проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельних ділянок» в частині проведення земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності Хотинської міської ради для ведення фермерського господарства площею 10 га кадастровий номер :01:016:0069, Лот №1.

Стягнути з Хотинської міської ради на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати у розмірі 1453 (одна тисяча чотириста п`ятдесят три) грн 44 коп за перегляд справи в суді апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту.

Суддя-доповідач І.Н. Лисак

Судді: Н.К. Височанська

І.Б. Перепелюк