Справа № 953/6624/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 лютого 2025 року м.Харків

Київський районний суд м. Харкова в складі:

головуючого судді Кононенко Т.О.,

за участю секретаря судового засідання Шахбаз`ян Ю.І.,

представника позивача Закоморної К.О.,

розглянувши в відкритому судовому засіданні в залі Київського районного суду м. Харкова в порядку загального позовного провадження за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», третя особа Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс», про визнання нотаріально не посвідченого попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним,

установив:

Виклад позиції позивача

23.07.2024 ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом про визнання нотаріально не посвідченого попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним.

Позовну заяву мотивовано тим, що 16 листопада 2020 року між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» (надалі «Продавець») від імені, в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/09-2020-1ВЛД від 18 вересня 2020 року діє Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс», в подальшому іменоване «Повірений Продавц», та ОСОБА_1 (надалі «Покупець»), укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № S.A.109, відповідно до п. 1.1 якого сторони зобов`язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим пп. "б" п. 3.2 цього Попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його (надалі за текстом - "Основний договір"), предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 2.1 цього договору сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано Покупцю згідно Основного договору, становитиме: 608 104 (шістсот вісім тисяч сто чотири) грн. 50 коп. без ПДВ, що є еквівалентом 21 337 (двадцять одна тисяча триста тридцять сім) дол. США, згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення Попереднього договору.

Заявою від 24 листопада 2021 року, яка також підписана від імені Продавця Повіреним Продавцем, підтверджено, що позивач повністю виконала свої зобов`язання за Попереднім договором № S.A.109 від 16.11.2020 р. Претензій матеріального характеру за цим договором у Повіреного Продавця та Покупця один до одного немає.

З 05.12.2023 позивач не має можливості в односторонньому порядку посвідчити попередній договір, який з її боку повністю оплачений.

Ураховуючи викладене, позивач просить суд визнати не посвідчений нотаріально Попередній договір купівлі продажу нерухомого майна № S.A.109, укладений 16 листопада 2020 року між продавцем Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/09- 2020-1ВЛД від 18 вересня 2020 року діє повірений продавця Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс», та покупцем ОСОБА_1 дійсним. Вирішити питання судових витрат.

Процесуальні дії у справі

23.07.2024 згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, вищезазначену справу було передано до провадження головуючому судді Кононенко Т.О.

Ухвалою суду від 25.07.2024 відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання по справі. Витребувано у Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс» засвідчену належним чином копію договору доручення №18/09-2020-1ВЛД, укладеного 18 вересня 2020 року Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс».

Ухвалами суду від 14.08.2024, 15.10.2024 постановлено відкласти підготовче засідання на 24.09.2024 та 30.10.2024, відповідно.

Ухвалою суду від 30.10.2024 постановлено повторно витребувати у Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс» засвідчену належним чином копію договору доручення №18/09-2020-1ВЛД, укладеного 18 вересня 2020 року Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс».

Ухвалою суду від 18.12.2024 постановлено закрити підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду на 26.12.2024.

Позиція сторін

Представник позивача ОСОБА_1 , адвокат Закоморна Катерина Олександрівна в судовому засіданні підтримала позовні вимоги та просила їх задовольнити в повному обсязі з підстав зазначених у позові.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про час і місце розгляду справи був належним чином повідомлений, про причини неявки суд не повідомив, відзив на позов до суду не подавав.

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про час і місце розгляду справи був належним чином повідомлений, про причини неявки суд не повідомив, заяви до суду не надходили.

Витребувана засвідчена належним чином копія договору доручення №18/09-2020-1ВЛД, укладеного 18 вересня 2020 року Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс» до суду не надійшла.

Фактичні обставини, встановлені судом та зміст правовідносини.

Судом встановлено, що 16 листопада 2020 року між Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» від імені, в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/09-2020-1ВЛД від 18 вересня 2020 року діє Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс» та ОСОБА_1 , укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № S.A.109 (а.с. 20-29).

Відповідно до п.1.1. попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № S.A.109, сторони зобов`язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим пп. "б" п. 3.2 цього Попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його, предметом якого буде виступати однокімнатна квартира № 109 (Сто дев`ять), на шостому поверсі, загальною проектною площею 22,46 (Двадцять дві цілих сорок шість сотих) кв.м, (надалі за текстом - "Нерухоме майно), що знаходиться у багатоквартирному житловому будинку, за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно із заявою від 24.11.2021 підтверджено, ОСОБА_1 , повністю виконала свої зобов`язання за Попереднім договором № S.A.109 від 16.11.2020. Претензій матеріального характеру за цим договором у Повіреного Продавця та Покупця один до одного немає (а.с.10).

05.12.2021 та 04.12.2021 ОСОБА_1 зверталася до керівника АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та директора Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс» з проханням надіслати належним чином засвідчену копію договору доручення № 18/09-2020-1ВЛД, укладеного 18.09.2020 між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс», надіслати засвідчену належним чином копію договору доручення № 18/09-2020-1ВЛД від 18.09.2020 між між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс», а також засвідчену належним чином копію довіреності № 467 від 01.06.2021 (а.с.11-14).

Копії квитанцій № 22895 від 16.12.2020 на суму 25 365 грн, №54430 від 17.09.2021 на суму 25 365 грн, № 43643 від 17.11.2020 на суму 304 095 грн, №36577 від 18.01.2021 на суму 25 365 грн, № 36929 від 18.02.2021 на суму 25 365 грн, № 37211 від 18.03.20021 на суму 25 365 грн, № 42614 від 18.06.2021 на суму 25 365 грн, № 129621 від 18.10.2021 на суму 25 365 грн, № 93032 від 19.04.2021 на суму 25 365 грн, № 49135 від 19.05.2021 на суму 25 365 грн, № 91831 від 19.07.2021 на суму 25 365 грн, № 31164 від 19.11.2021 на суму 22 144,50 грн, № 65121 від 06.08.2021 на суму 25 400 грн (а.с.31-743).

Оцінка суду

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги позивача не підлягають задоволенню з таких підстав.

Згідно зі статтею 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Право на захист особа здійснює на свій розсуд (стаття 20 ЦК України).

Відповідно до статті 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

У розумінні цивільного процесуального закону предмет позову - це матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої він просить ухвалити судове рішення. Підставами позову є обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги.

У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.

Цією нормою встановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить принципу вільного волевиявлення учасника правочину та вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором.

Відповідно до частини третьої статті 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Відповідно до ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

За змістом статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Отже, цивільним законодавством встановлено вимоги щодо форми і змісту попереднього договору.

Матеріалами справи встановлено,що між позивачем та відповідачем Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» від імені, в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/09-2020-1ВЛД від 18 вересня 2020 року діє Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс» було укладено попередній договір купівлі-продажу від 16.11.2020. За цим договором сторони домовились в строк до 04.03.2022 укласти Основний договір купівлі-продажу нерухомого майна на спірну квартиру за адресою АДРЕСА_3 .

В силу дії ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні (правовий висновок Верховного Суду України № 6-84цс14 від 03 вересня 2014 року).

Судом встановлено, що звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 просила на підставі ст.220 ЦК України визнати договір про укладення договору купівлі-продажу (попередній договір), дійсність якого фактично ніким не оспорюється та не ставиться під сумнів, договором купівлі-продажу.

Відповідно до ст.220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Таким чином, однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

В спірному ж випадку, мова йде про попередній договір. Зазначена норма не може бути застосована до даних правовідносин, оскільки вони мають інше правове регулювання визначене ст. 635 ЦК України.

Фактичні обставини щодо існування домовленості сторін щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, наявність повного або часткового виконання договору, коли одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, в даному випадку відсутні, тому ст.220 ЦК України застосована бути не може.

Згідно із частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

Укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється.

Як передбачено статтею 635 ЦК України, ухилення сторони від укладення основного договору має конкретні правові наслідки і такими є відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

З цього приводу Верховний Суд України у постанові № 6-226цс14 від 02 вересня 2015 року зазначив, що положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.

Цією нормою встановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Ураховуючи викладене, суд дійшов висновку про те, що частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони у встановленій законом письмовій формі вчинили правочин, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю або частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї його сторони.

У даній справі позивачем не доведено ухилення відповідача від нотаріального посвідчення попереднього договору, так само як і не доведено наміру нотаріально посвідчити вказаний договір, вжиття ним будь-яких заходів для такого посвідчення.

Крім того, укладення попереднього договору та виконання його умов є лише передумовами для укладення основного договору. Внаслідок неукладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється і судом не може бути визнано укладеним попередній договір, щодо якого не дотримана передбачена законом форма.

За таких обставин, проаналізувавши та оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд доходить висновку, що припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно, що узгоджується з правовою позицією Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду згідно з Постановою від 03 червня 2021 року у справі № 522/970/18.

Розподіл судових витрат між сторонами.

У відповідності зі ч.1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Ураховуючи викладене та керуючись статтями 259, 263-265, 273, 354 Цивільного процесуального кодексу України, суд

ухвалив :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», третя особа Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс», про визнання нотаріально не посвідченого попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, а якщо апеляційну скаргу подано - після закінчення апеляційного провадження.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів, з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Сторони та учасники справи:

Позивач: ОСОБА_1 (РНКОПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_4 )

Відповідач: Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» (код ЄДРПОУ 42947330, юридична адреса: 01001, м. Київ, вул. Велика Житомирська, буд. 6/11, кімн. 307),

Третя особа: Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс» (код ЄДРПОУ 43494969, юридична адреса: 61145, м. Харків, вул. Клочківська, 190-А),

Повний текст рішення по справі складено 04.02.2025 року.

Суддя Т.О. Кононенко