КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 367/42/23 Головуючий у 1 інстанції: Шестопалова Я. В.
Провадження № 22-ц/824/3448/2025 Доповідач: Шебуєва В.А.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 лютого 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Шебуєвої В.А.,

суддів Кафідової О.В., Оніщука М.І.,

розглянувши в порядку письмового провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 24 червня 2024 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Таун» про захист прав споживачів,-

в с т а н о в и в:

В січні 2023 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Таун» (далі - ТОВ «Парк Таун») про захист прав споживачів. Зазначив, що 04 липня 2017 року між ним як покупцем та ТОВ «Парк Таун» як продавцем було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 . Відповідно до п. 1.1., 5.5. договору ТОВ «Парк Таун» зобов`язалося передати майнові права на об`єкт нерухомості, а також проводити будівництво та введення об`єкту нерухомості в експлуатацію у визначені договором строки. Пунктом 1.6. договору визначено орієнтовний строк завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 4 квартал 2018 року. Відповідно до п. 10.2 договору у випадку порушення строків введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва продавець зобов`язаний сплатити покупцю неустойку у розмірі 0,1% від загальної вартості майнових прав за кожен місяць прострочення. Згідно з платіжним дорученням №1 від 04 липня 2017 року він сплатив ТОВ «Парк Таун» вартість майнових прав у повному обсязі у сумі 580 060,00 грн. Оскільки будинок зданий в експлуатацію не був, ОСОБА_1 просив стягнути з ТОВ «Парк Таун`неустойку за 12 місяців прострочення з грудня 2021 року по листопад 2022 року в розмірі 6 960,72 грн.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 24 червня 2024 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким його позов задовольнити. Посилається на порушення норм матеріального і процесуального права, неповне встановлення судом обставин, що мають значення для справи. Суд не надав оцінки преюдиційним рішенням Ірпінського міського суд Київської області у справах № 367/10041/21, № 367/34/21, №367/16/20 про стягнення неустойки між тими ж сторонами, але за інший період прострочення. В оскаржуваному рішенні суд зазначив що в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 04 липня 2017 року строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію конкретно не визначений, оскільки п. 1.6. договору визначає орієнтовну дату прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. Разом з тим, термін «орієнтовний строк» вжито у пункті 1.6 договору лише тому, що в ньому вказано «4 квартал 2018 року», тобто будь-який день з 01 жовтня по 31 грудня 2018 року. Таким чином, сторонами у договорі чітко визначено строк виконання зобов`язань продавцем відповідно до статті 252 ЦК України. Рішенням у справі №367/16/20 встановлено термін початку порушення зобов`язання з січня 2019 року, що є преюдиційним фактом та повинно враховуватися судом при вирішенні цієї справи. Суд першої інстанції безпідставно послався на висновки, викладені в постанові Верховного Суду у справі № 757/39364/15-ц від 17 жовтня 2018 року, оскільки обставини, викладені у вказаній постанові не є релевентними із обставинами в даній справі. Укладеним договором встановлено строк завершення будівельних робіт та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва (п. 1.6. Договору), обов`язок продавця ввести будинок в експлуатацію у строки, визначені даним договором (п. 5.5.), а також відповідальність продавця у випадку порушення строків введення в експлуатацію (п. 10.2). Відповідно до умов договору, окрім введення будинку в експлуатацію продавець повинен також здійснити оформлення документів і передати їх покупцю для оформлення права власності (п. п. 2.3. - 2.6.). Встановлення у договорі зобов`язань продавця ввести будинок в експлуатацію нерозривно пов`язане з виконанням усіх цивільно-правових зобов`язань продавця перед покупцем, які згідно п. 2.7. договору вважаються виконаними після реєстрації права власності покупця на об`єкт. Умисне невчинення таких дій, є нічим іншим як порушенням договірних цивільно-правових зобов`язань перед покупцем. Факт вини продавця у не введенні будинку в експлуатацію встановлено як судовими рішеннями, які набрали законної сили, і є очевидним у даній справі. ТОВ «Парк Таун» не оскаржувало рішення державного органу про відмову у видачі сертифіката, а також двічі самостійно просило залишити власну заяву без розгляду, що також підтверджує вину саме відповідача у простроченні прийняття об`єкта в експлуатацію. Суд дійшов помилкового висновку про відсутність складу цивільно-правового правопорушення. Зміст договору, в тому числі умови про неустойку, визначалися саме продавцем ТОВ «Парк Таун». Відповідач не звертався до суду із позовами про визнання недійсним відповідних положень договору і вони є дійсними, обов`язковими для виконання сторонами та обов`язковими до застосування судом при вирішенні справи.

Представник ТОВ «Парк Таун» подав відзив на апеляційну скаргу. Просить апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Відповідно до ч. 2 ст. 369 ЦПК України справа призначена до розгляду судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи за наявними в матеріалах справи документами.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 04 липня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Парк Таун» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рудюком М.В. Метою укладеного між сторонами договору є придбання ОСОБА_1 для власних потреб конкретно визначеної квартири у будинку, який зобов`язався створити (збудувати) відповідач.

Пунктом 1.1. договору передбачено, що ТОВ «Парк Таун» передає, а ОСОБА_1 купує, тобто приймає, майнові права на об`єкт нерухомості, який знаходиться в стадії будівництва та зводиться на земельній ділянці загальною площею 0,45 га кадастрові номери :01:095:0288; :01:095:0224; :01:095:0282), цільове призначення яких для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначає загальні положення про купівлю-продаж.

Згідно п.1.2. договору сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором є квартира за будівельною адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 50,44 кв.м., житловою площею 15,57 кв.м.

Відповідно до п. 1.6. договору орієнтовний строк завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 4 квартал 2018 року.

Згідно п. 3.1 договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості складає 580 060 (п`ятсот вісімдесят тисяч шістдесят) гривень виходячи із вартості майнових прав, в перерахунку за 1 кв.м. - 11 500 (одинадцять тисяч п`ятсот) гривень.

У п.10.2 договору визначено, що у випадку порушення строків введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва продавець зобов`язаний сплатити покупцю неустойку у розмірі 0,1% від загальної вартості майнових прав за кожен місяць прострочення (а.с. 6-12 т .1).

На виконання п. 3.1 договору ОСОБА_1 сплатив ТОВ «Парк Таун» вартість майнових прав у сумі 580 060,00 грн., що підтверджується платіжним дорученням №1 від 04 липня 2017 року (а.с. 5 т. 1). Відповідно до акту прийому-передачі квартири в користування від 18 червня 2021 року ОСОБА_1 отримав в користування квартиру АДРЕСА_5 (а.с. 74-77 т. 1). Але в експлуатацію будинок зданий не був.

ОСОБА_1 порушив питання про стягнення з ТОВ «Парк Таун» неустойки за період з грудня 2021 року по листопад 2022 року на підставі п. 10.2 договору в розмірі 6 960,72 грн.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 . Колегія суддів з рішення суду погодитися не може.

Відповідно до ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в яких одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Згідно з ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк/термін.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокремасплата неустойки(п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України).

Відповідно до ст. 546 ЦК України, виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Відповідно до ст. 549 ЦК України, неустойкою ( штрафом, пенею ) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК України).

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до положень ст. ст. 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відмовляючи в позові ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 04 липня 2017 року конкретно не визначений, оскільки в п. 1.6. договору зазначена орієнтовна дата прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, а зобов`язання щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не належить до цивільних відносин, тобто до відносин, за наявності яких передбачена цивільно-правова відповідальність.

Такі висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам даної справи.

Пунктом 10.2 укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Парк Таун» договору купівлі-продажу майнових прав від 04 липня 2017 року визначено, що у випадку порушення строків введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва продавець зобов`язаний сплатити покупцю неустойку у розмірі 0,1% від загальної вартості майнових прав за кожен місяць прострочення.

Умови договору є результатом домовленості сторін і відповідно до положень ст.ст. 628, 629 ЦК України є обов`язковими до виконання.

Суд першої інстанції залишив поза увагою ту обставину, що ОСОБА_1 вже неодноразово звертався до суду із позовами про стягнення неустойки на підставі вказаного пункту договору за минулі періоди.

Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 27 квітня 2021 року було задоволено позов ОСОБА_1 та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04 липня 2017 року за період з січня 2019 року по листопада 2019 року в сумі 6380,66 грн. (а.с. 126-129 т. 1).

Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 11 травня 2021 року було задоволено позов ОСОБА_1 та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04 липня 2017 року за період з грудня 2019 року по листопада 2020 року в сумі 6960,72 грн. (а.с. 122-125 т. 1).

Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 11 липня 2023 року було задоволено позов ОСОБА_1 та стягнуто з ТОВ «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04 липня 2017 року за період з грудня 2020 року по листопада 2021 року в сумі 6960,72 грн. (а.с. 118-121 т. 1).

Вказаними рішеннями Ірпінського міського суду Київської області установлено, що ОСОБА_1 має право на одержання неустойки, визначеної вказаним пунктом договору. Відповідно, вказані обставини не підлягали доведенню в даній справі.

Згідно з ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Відтак, вказані обставини не підлягали доказуванню у даній справі.

Крім того, посилаючись на незаконність положень п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04 липня 2017 року, ТОВ «Парк Таун» не оспорювало їх.

В квітні 2024 року ТОВ «Парк Таун» подало заяву, в якій при вирішенні спору просило врахувати висновки Верховного Суду, викладені в постанові від 22 липня 2020 року у справі 369/6303/19.

Проте, обставини, викладені у вказаній постанові не є релевентними із обставинами даної справи.

Надаючи оцінку запереченням ТОВ «Парк Таун» необхідно врахувати, що умовами укладеного договору крім зобов`язань забезпечити здачу будинку в експлуатацію, ТОВ «Парк Таун» було зобов`язане також забезпечити закінчення будівництва та здійснити оформлення документів для оформлення права власності (п.п. 5.2., 5. 5 договору). У п. 1.6. договору сторони визначили строк завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення його в експлуатацію. Встановлення у договорі зобов`язань ТОВ «Парк Таун» ввести будинок в експлуатацію нерозривно пов`язане з виконанням усіх цивільно-правових зобов`язань продавця перед покупцем, які згідно п. 2.7. договору вважаються виконаними після надання всіх документів для реєстрації права власності покупця на об`єкт. Невчинення таких дій, є нічим іншим як порушенням ТОВ «Парк Таун» договірних зобов`язань перед покупцем.

Заперечуючи проти вимог ОСОБА_1 , ТОВ «Парк Таун» посилалося на те, що з 27 жовтня 2021 року воно сформувало акт готовності об`єкта до експлуатації та вживає всіх можливих заходів для введення будинку в експлуатацію. Також наголошувало на введенні на всій території України воєнного стану та пошкодження будинку в результаті бойових дій в смт. Гостомель.

Проте в договорі купівлі-продажу майнових прав від 04 липня 2017 року сторонами було визначено, що завершення будівельних робіт об`єкта капітального будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітальні будівництва мало бути здійснене ще в 4 кварталі 2018 року. ТОВ «Парк Таун» не довело, що неможливість здачі будинку до експлуатації була пов`язана із запровадженням воєнного стану, бойовими діями, пошкодженням будинку або ж з незаконними діями органів державної влади.

За наданою суду позивачем інформації з Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва ТОВ «Парк Таун» було відмовлено у видачі сертифікату на підставі акту готовності об`єкта до експлуатації від 27 жовтня 2021 року у зв`язку з ненаданням актів закінчення пусконалагоджувальних робіт, актів готовності до експлуатації, невідповідністю об`єкта проектній документації, невиконанням умов забезпеченості доступності території об`єкта для маломобільних груп населення, відсутністю ліфтів, датчиків загазованості, систем блискавкозахисту, та незавершення робіт з облаштування благоустрою.

ТОВ «Парк Таун» не спростувало визначеного позивачем розміру неустойки, який підлягає стягненню на користь ОСОБА_1 , а також не надало власного розрахунку.

Враховуючи викладене, рішення Ірпінського міського суду Київської області від 24 червня 2024 року підлягає скасуванню з ухваленням нового про задоволення позову ОСОБА_1 до ТОВ «Парк Таун» про стягнення неустойки на підставі п. 10.2 договору купівлі-продажу майнових прав від 04 липня 2017 року за період з грудня 2021 року по листопада 2022 року в сумі 6960,72 грн.

Оскільки ОСОБА_1 був звільнений від сплати судового збору, з ТОВ «Парк Таун» в дохід держави підлягає стягненню 1073,60 грн. судового збору.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 24 червня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Таун» про захист прав споживачів задовольнити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Таун» на користь ОСОБА_1 неустойку за період з грудня 2021 року по листопада 2022 року в сумі 6960,72 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Таун» в дохід держави 1073,60 грн. судового збору.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та оскарженню в касаційному порядку не підлягає.

Суддя-доповідач Шебуєва В.А.

Судді Кафідова О.В.

Оніщук М.І.