Житомирський апеляційний суд
Справа №293/810/24 Головуючий у 1-й інст. Збаражський О. М.
Категорія 32 Доповідач Павицька Т. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 січня 2025 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого Павицької Т.М.,

суддів Борисюка Р.М., Коломієць О.С.,

за участю секретаря судового засідання Трикиши Ю.О.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №293/810/24 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Світанковий промінь» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Селянщинське» та державного реєстратора Черняхівської селищної ради Дяченко Юлії Олександрівни про визнання недійсним договору оренди та скасування рішення про державну реєстрацію договору оренди за апеляційною скаргою представника товариства з обмеженою відповідальністю «Світанковий промінь» - Дорофєєва Дмитра Олександровича на рішення Черняхівського районного суду Житомирської області від 12 листопада 2024 року, ухвалене під головуванням судді Збаражського О.М. в селищі Черняхів,

в с т а н о в и в :

У травні 2024 року товариство з обмеженою відповідальністю «Світанковий промінь» звернулось до суду з даним позовом у якому просило визнати недійсним договір оренди землі б/н від 03.03.2023, укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «Селянщинське» щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення, кадастровий номер :04:000:0026, що розташована на території Пекарщинської сільської ради Черняхівського району Житомирської області та скасувати рішення про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки б/н від 03.03.2023. В обґрунтування позову зазначало, що 01.06.2014 між ОСОБА_2 та ТОВ «Світанковий промінь» укладено договір оренди землі, щодо земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0026, що розташована на території Пекарщинської сільської ради Черняхівського району Житомирської області, строком на 10 років. Заочним рішенням Черняхівського районного суду Житомирської області від 17.11.2016 у цивільній справі №293/935/16-ц, вищевказаний договір оренди землі розірваний. В подальшому зазначене заочне рішення було скасоване рішенням Черняхівського районного суду Житомирської області від 16.07.2018, яким в позові було відмовлено в повному обсязі за безпідставністю вимог. Рішення суду набрало законної сили 16.08.2018. Відтак, позивач вважає, що договір оренди земельної ділянки від 01.06.2014 продовжував діяти протягом строку на який він був укладений, а саме до 31.05.2024. Позивачеві під час розгляду справи №293/224/23 стало відомо про те, що 03.03.2023 між власником земельної ділянки ОСОБА_1 та приватним підприємством «Селянщинське» було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0026, про що державним реєстратором Черняхівської селищної ради Дяченко Ю.О. 11.09.2023 було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №51739326. Вважає, що одночасне існування двох договорів оренди однієї земельної ділянки та їх державна реєстрація суперечить вимогам закону та призводить до порушення права позивача, як користувача земельної ділянки.

Рішенням Черняхівського районного суду Житомирської області від 12 листопада 2024 року у задоволенні позову ТОВ «Світанковий промінь» відмовлено.

Не погодившись із вказаним судовим рішенням, представник ТОВ «Світанковий промінь» - Дорофєєв Д.О. подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди скасувати та ухвалити нове рішення в цій частині про задоволення вказаної позовної вимоги, а також стягнути судові витрати. В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що відповідачі нахабно зманіпулювали прийнятими рішеннями Черняхівського районного суду Житомирської області, можливістю внесення змін щодо речового права оренди землі до державного реєстру під час судового розгляду справи, а Державний реєстратор знехтував своїми обов`язками визначеними Законом та не встановив того, що договір оренди земельної ділянки від 01 червня 2014 року який був укладений між відповідачем та позивачем, залишився діючим на підставі рішення місцевого суду від 16 липня 2018 року. Таким чином відповідач, як власник земельної ділянки, вже розпорядилася належним їй правом користування земельною ділянкою шляхом укладення договору оренди земельної ділянки від 01 червня 2014 року з позивачем, а тому рішення про реєстрацію права оренди земельної ділянки за відповідачем-2 є незаконним. Крім того, ОСОБА_1 , знаючи про остаточне рішення Черняхівського районного суду Житомирської області від 16 липня 2018 року, мала самостійно звернутися до державного реєстратора про скасування реєстрації договору, укладеного з відповідачем-2, та повторно зареєструвати діючий договір оренди землі від 01 червня 2014 року, який укладений з позивачем. Відповідно до статті 317 ЦК України право власності складається з права володіння, користування та розпорядження майном. Статтею 792 ЦК України зазначається, що право оренди земельної ділянки складається з права володіння та права користування. Враховуючи те, що договір оренди земельної ділянки від 01 червня 2014 року набув чинності в момент реєстрації, то право володіння і користування вищевказаною земельною ділянкою, вибуло із відання відповідача і було передано позивачу. Водночас, нормами статті 203 ЦК України, передбачено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, в тому числі: зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» вказується, що: «Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі». Частиною і статті 15 ЦК України передбачено, що: «Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу». Крім того, про незаконність спірного договору від 03 березня 2023 року свідчить саме по собі його укладення між ОСОБА_1 та ПП «Селянщинське» під час дії нерозірваного чи невизнаного недійсним у встановленому Законом порядку договору оренди цієї ж земельної ділянки від 01 червня 2014 року. Згідно з статтею 25 Закону України «Про оренду землі»: «Орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; отримувати продукцію і доходи». При цьому, згідно з статтею 27 Закону України «Про оренду землі»: «Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону». Тобто, з вказаної правової норми випливає те, що орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування. Частина 2 статті 152 Земельного кодексу України зазначає про те, що: «Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою». Відповідно до вказаної вище статті Земельного кодексу України: «Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється в тому числі шляхом визнання угоди недійсною» (пункт в частини з статті 152 ЗК України). Вказані приписи Земельного кодексу України узгоджуються з статтею 321 Цивільного кодексу України, яким передбачено, що право власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні; особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку встановленому законом.

30 грудня 2024 року від державного реєстратора Черняхівської селищної ради Житомирської області Дяченко Ю.О. надійшов відзив на апеляційну скаргу у якому просить апеляційну скаргу ТОВ «Світанковий промінь» залишити без задоволення, рішення Черняхівського районного суду Житомирської області від 12.11.2024 залишити без змін. Зазначає, що нею, як державним реєстратором були проведено всі необхідні дії що передують прийняттю рішення щодо реєстрації права оренди за ПП «Селянщинське» на підставі договору оренди землі б/н від 03.03.2023 року, у зв`язку з відсутністю в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей щодо суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями на земельну ділянку за кадастровим номер :04:000:0026 і було прийняте рішення про державну реєстрацію зазначеного права оренди. Позивач помиляється, коли вказує на незастосування мною норм частини 1 ст. 31-1 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» під час прийняття рішення щодо реєстрації права оренди на земельну ділянку кадастровий номер :04:000:0026 вказуючи, на те що реєстраційні дії на підставі судових рішень проводяться виключно на підставі рішень, отриманих у результаті інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та Єдиного державного реєстру судових рішень, без подання відповідної заяви заявником. Наголошує, що ч.1 ст. 31-1 так і вся стаття зазначеного закону стосується випадків проведення реєстраційних дій на підставі судових рішень, отже у випадку подачі заяви на проведення реєстраційної дії щодо виникнення, зміни або припинення речового права на те чи інше нерухоме майно на підставі рішення суду з одночасним його поданням державний реєстратор шляхом взаємодії з Єдиним державним реєстром судових рішень перевіряє подане рішення на предмет набрання ними законної сили, а у даному випадку реєстрація права оренди відбувалася на підставі договору оренди б/н від 03.03.2023 року, а не рішення суду. Реєстрації підлягає не договір оренди, а право оренди, яке виникає на підставі договору, право ж позивача було припинено 30.01.2017 року на підставі рішення Черняхівського районного суду Житомирської області 293/93 5/16-ц від 17.11.2016 року і в подальшому не відновлено, про що свідчить Інформація з державного реєстру речових прав № 379219254 від 20.05.2024 року надана суду позивачем. Отже, і перешкод для подальшої реєстрації прав на земельну ділянку кадастровий номер :04:000:0026 не було. Державний реєстратор не зобов`язаний встановлювати чи досліджувати обставини судових справ і перевіряти наявність тих чи інших судових рішень щодо об`єктів нерухомого майна, а керується лише тими, що були направленні йому Державною судовою адміністрацією України у день набрання законної сили судовим рішенням, яке передбачає набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, зупинення реєстраційних дій, внесення запису про скасування державної реєстрації прав або скасування рішення державного реєстратора, забезпечує передачу до Державного реєстру прав примірника такого судового рішення. Рішення Черняхівського районного суду на користь ТОВ «Світанковий промінь» було ухвалено 16.07.2018 року, а стаття 31-1 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» набула чинності згідно із Законом № 340-ІХвід 05.12.2019, тобто на момент прийняття рішення та набрання ним законної сили, норми цієї статті не діяли, тому відповідно до законодавства України, що регулює данні відносини застосовувати цю норму у даному випадку у будь-якому разі не можливо. Отже, з огляду на вищевикладені обставини та керуючись законодавством в сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно слідує, що державній реєстрації підлягає заявлене право, державна реєстрація якого здійснюється суб`єктом державної реєстрації прав не за власною ініціативою, а на підставах, установлених законом, зокрема за заявою про державну реєстрацію прав, поданою особою, за якою здійснюється реєстрація права. Відповідно до ч.2 ст. 48 ЦПК України відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава. Фізична особа, яка досягла повноліття, у цивільному процесі може бути стороною саме як така особа, а не як державний реєстратор тощо. Таким чином, позовна вимога про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди не може бути звернена до реєстратора, якого позивач визначив відповідачем, а отже в даній справі державний реєстратор не може бути відповідачем. Державний реєстратор зобов`язаний лише виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження . Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (постанова Велико Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (пункт 36).

Розглянувши справу в межах доводів, викладених в апеляційній скарзі, суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, що 01.06.2014 між ОСОБА_2 та ТОВ «Світанковий промінь» укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 4,76 га, кадастровий номер :04:000:0026, що розташована на території Пекарщинської сільської ради Черняхівського району Житомирської області.

Відповідно до п.3.1 укладеного договору, договір укладено на 10 років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту реєстрації цього права відповідно до законодавства. Договір набирає чинності після підписання сторонами. Після закінчення договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Відповідно до п.12.1. договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Згідно п.12.2 договору, його дія припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

За вказаним вище договором ОСОБА_2 передав належну йому земельну ділянку кадастровий номер :04:000:0026 ТОВ «Світанковий промінь», що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 01.06.2014 та актом про визначення меж земельних ділянок в натурі.

Право оренди ТОВ «Світанковий промінь» щодо земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0026, що розташована на території Пекарщинської сільської ради Черняхівського району Житомирської області зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13.08.2014, номер запису про інше речове право:6670074. Наведене підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №25556175 від 13.08.2014.

Заочним рішенням Черняхівського районного суду Житомирської області від 17 листопада 2016 року договір оренди земельної ділянки, кадастровим номером :04:000:0026, розташованої на території Пекарщинської сільської ради Черняхівського району Житомирської області укладений 01.06.2014 між ОСОБА_2 та ТОВ «Світанковий промінь» був розірваний.

Натомість, рішенням Черняхівського районного суду Житомирської області від 16 липня 2018 року зазначене вище заочне рішення було скасовано, ОСОБА_2 було відмовлено у розірванні договору оренди землі від 01.06.2014. Рішення суду набрало законної сили 16.08.2018.

29 грудня 2016 року між ОСОБА_2 та ФГ «Агроарам» було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 4,2705 га, кадастровий номер :04:000:0026, що розташована на території Пекарщинської сільської ради Черняхівського району Житомирської області, право оренди за яким зареєстроване 20.02.2020 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права державним реєстратором виконавчого комітету Бердичівської міської ради Житомирської області Марчук А.В., номер запису про інше речове права 18817580.

13 лютого 2020 року між ОСОБА_2 та ФГ «Агроарам» укладено договір про припинення дії договору оренди землі від 29.12.2016 за взаємною згодою. Зазначене вище підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №379219254 від 20.05.2024 року.

22 квітня 2021 року ОСОБА_1 згідно свідоцтва про право на спадщину за законом, виданим приватним нотаріусом Черняхівського районного нотаріального округу Житомирської області, Драч Н.В. набула право власності на земельну ділянку, кадастровим номером :04:000:0026, розташовану на території Пекарщинської сільської ради Черняхівського району Житомирської області. Ця обставина підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №18817525 від 22.04.2021.

25 квітня 2021 року між ОСОБА_1 та ФГ «Агроарам» було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 4,2705 га, кадастровий номер :04:000:0026, що розташована на території Пекарщинської сільської ради Черняхівського району Житомирської області, право оренди за яким зареєстроване 29.11.2021 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права державним реєстратором відділу з надання адміністративних послуг та державної реєстрації Швайківської сільської ради Бердичівського району Житомирської області, номер запису про інше речове права 45478290.

03 лютого 2023 року між ОСОБА_2 та ФГ «Агроарам» укладено договір про розірвання договору оренди землі від 25.04.2021 за взаємною згодою. Зазначене вище підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №379219254 від 20.05.2024 року.

03 березня 2023 року між ОСОБА_1 та ПП «Селянщинське» було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 7 років, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 4,7575 га, кадастровий номер :04:000:0026, що розташована на території Пекарщинської сільської ради Черняхівського району Житомирської області, що підтверджується відповідним договором оренди земельної ділянки, право оренди за яким зареєстроване 11.09.2023 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права державним реєстратором Черняхівської селищної ради Дяченко Ю.О.

Відповідно до листа-повідомлення від 30.04.2024, ТОВ «Світанковий промінь» звернулось до ОСОБА_1 із пропозицією підписати договір оренди земельної ділянки площею 4,7575га, кадастровий номер :04:000:0026, на новий строк.

17 травня 2024 року листом-повідомленням ОСОБА_1 письмово повідомила ТОВ «Світанковий промінь» про відмову від укладення з ТОВ «Світанковий промінь» договору оренди землі на новий строк.

Також встановлено, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №45478290 від 18.10.2024, договір оренди землі від 03.03.2023, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Селянщинське», припинений 03.06.2024 за взаємною згодою сторін.

03 червня 2024 року між ОСОБА_1 та ФГ «Агроарам» укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0026 строком на 10 років, про що 18.10.2024 внесено відомості до вказаного державного реєстру.

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що переважне право орендаря ТОВ «Світанковий промінь» на укладення з ОСОБА_1 договору оренди землі припинилось. Хоч станом на момент звернення з позовом до суду 23.05.2024 - первинний договір оренди ще був чинним до 01.06.2024, але позивач згідно з вимогами закону втратив своє переважне право на продовження строку його дії, тому право оренди позивача є припиненим. Звернувшись до суду із позовом перед закінченням строку дії первинного договору оренди та втративши переважне право на продовження строку його дії, позивач заявив вимоги, які не можуть забезпечити поновлення його права користування відповідною земельною ділянкою. Позивач на даний час не є орендарем земельної ділянки, що була предметом зазначених договорів, втратив право користування щодо цієї земельної ділянки, а тому спірний договір оренди не порушує його права, оскільки дія первинного договору оренди припинена через закінчення строку, на який його було укладено. Таким чином, враховуючи, що на час розгляду справи й ухвалення судом рішення строк дія первинного договору оренди закінчився, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність у позивача права користування спірною земельною ділянкою та внаслідок цього - про відмову у задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

Перевіряючи законність рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині, колегія суддів враховує наступне.

У ст.2 ЦПК України визначені завдання та основні засади цивільного судочинства, серед яких змагальність та диспозитивність.

Відповідно до ч. 5 ст. 12 ЦПК України суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість керує ходом судового процесу; сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.

У ч. 1 ст. 13 ЦПК України встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч. 2 ст. 264 ЦПК України, при ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.

У частині першій та пунктах 4, 5 частини першої статті 177 ЦПК України в чинній редакції передбачено, що в позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування. Позовна заява повинна містити, зокрема, зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні, та виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини.

Позовна заява обов`язково повинна містити предмет позову та підстави позову. Предмет позову - це певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яке опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу. Водночас правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги.

У процесуальному законодавстві діє принцип «jura novit curia» («суд знає закони»), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus). Активна роль суду в цивільному процесі проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації судом правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким чином, при вирішенні спору суд в межах своїх процесуальних функціональних повноважень та в межах позовних вимог встановлює зміст (правову природу, права та обов`язки ін.) правовідносин сторін, які випливають із встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець вказує саме на «норму права», що є значно конкретизованим, аніж закон. Більше того, з огляду на положення ЦПК України така функціональність суду носить імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду знаходять своє відображення в судовому рішенні, зокрема у його мотивувальній й резолютивній частинах.

Отже, обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи з фактів, встановлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу jura novit curia.

Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність (пункт 4.1. Рішення Конституційного Суду України від 02 листопада 2004 року №15-рп/2004).

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер, й інші джерела правового регулювання, насамперед, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, виявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

При зверненні до суду із вказаним позовом ТОВ «Світанковий промінь» обрало спосіб захисту визнання недійсним договору оренди землі б/н від 03.03.2023 укладений між ОСОБА_1 та ПП «Селянщинське».

Підставою позову ТОВ «Світанковий промінь» зазначає факт укладення ОСОБА_1 та ПП «Селянщинське» договору оренди земельної ділянки у період дії первісного договору оренди спірної земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 та ТОВ «Світанковий промінь» та переважне право ТОВ «Світанковий промінь» на укладення договору оренди.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (частини перша та друга статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Відповідно до частин першої та другої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

Згідно з частиною п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Аналіз положень частини першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про те, що для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Подібні за змістом правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року №594/376/17-ц (провадження №14-65цс18).

Водночас, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні за змістом правові висновки викладені у постановах Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі №902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі №923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі №912/1138/19, від 17 травня 2022 року у справі №384/30/21 (провадження №61-21267 св 21), від 24 квітня 2023 року у справі №608/2591/21 (провадження №61-813 св 23).

У постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 у справі №908/2314/18 зазначено, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.

У справі, що переглядається встановлено, що 01.06.2014 між ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 та ТОВ «Світанковий промінь» укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 4,7575 га, кадастровий номер :04:000:0026, що розташована на території Пекарщинської сільської ради Черняхівського району Житомирської області.

Відповідно до п.3.1 договору договір укладено на 10 років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту реєстрації цього права відповідно до законодавства. Договір набирає чинності після підписання сторонами. Після закінчення договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Відтак, зазначений договір оренди землі зберігає чинність до 01 червня 2024 року. У свою чергу, ТОВ «Світанковий промінь» має переважне право поновлення його на новий строк.

Відповідно до листа-повідомлення від 30.04.2024, ТОВ «Світанковий промінь» звернулось до ОСОБА_1 із пропозицією підписати договір оренди земельної ділянки площею 4,7575 га, кадастровий номер :04:000:0026, на новий строк.

17.05.2024 листом-повідомленням ОСОБА_1 письмово повідомила ТОВ «Світанковий промінь» про відмову від укладення з ТОВ «Світанковий промінь» договору оренди землі на новий строк.

Таким чином, сторони за договором не менше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору оренди не досягли згоди щодо умов договору оренди на новий строк, орендарем не надано договору з умовами, які б були погоджені орендодавцем, а також те, що власник земельної ділянки-орендодавець у своєму листі вказувала на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі, що беззаперечно свідчить про відсутність її волевиявлення на укладення договору оренди землі з ТОВ «Світанковий промінь» на певних умовах, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що переважне право позивача не порушено й не підлягає відновленню в обраний ним спосіб.

Так, наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно укладення договору на новий строк з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено, а отже заявлений позов задоволенню не підлягає, як правильно встановив суд першої інстанції.

Враховуючи вищевикладене, встановивши фактичні обставини у справі, від яких залежить правильне вирішення спору, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін договору, а у спірних правовідносинах переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося у зв`язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо істотних умов договору, оскільки ОСОБА_1 як орендодавець, заперечувала проти поновлення договору оренди землі на умовах, запропонованих позивачем у проєкті договору оренди землі.

При цьому, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.

Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб.

До аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21 січня 2020 року у справі №379/1354/18 (провадження №61-17309 св 19); від 25 березня 2020 року у справі №379/1439/18 (провадження №61-1715 св 20); від 06 квітня 2020 року у справі №378/382/18 (провадження №61-2684 св 19), від 20 серпня 2020 року у справі №325/1951/19 (провадження №61-7876 св 20), від 15 лютого 2023 року у справі №399/295/11 (провадження №61-13035 св 22), від 15 травня 2023 року у справа №693/137/22 (провадження №61-1217 св 23).

Доводи апеляційної скарги на недійсність договору оренди, укладеного орендодавцем з ПП «Селянщинське», оскільки було порушено переважне право ТОВ «Світанковий промінь» на укладення такого договору, є безпідставними, оскільки колегією суддів встановлено відсутність факту порушеного переважного права ТОВ «Світанковий промінь» на укладення з ОСОБА_1 договору оренди спірної земельної ділянки та волевиявленні на переукладення договору.

Також, колегія суддів звертає увагу на наступні обставини.

Договір оренди земельної ділянки укладений ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 та ТОВ «Світанковий промінь» 01 червня 2014 року зберігав чинність до 01 червня 2024 року.

З позовом про визнання недійсним договору оренди землі від 03.03.2023, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Селянщинське», ТОВ «Світанковий промінь» звернулося до суду 23 травня 2024 року, тобто за 9 днів до завершення строку дії первинного договору оренди земельної ділянки.

При цьому, про укладеність спірного договору оренди землі між ОСОБА_1 та ПП «Селянщинське», позивач був обізнаний у 2023 році, що підтверджується змістом позовної заяви та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.05.2024 року.

Відтак, звертаючись з позовом про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Селянщинське» 23 травня 2024 року, тобто за 9 днів до завершення строку дії первинного договору оренди земельної ділянки, позивач на власний розсуд розпорядився своїми правами, а тому несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням ним процесуальних дій.

Окрім того, колегія суддів звертає увагу на те, що для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність.

Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі №554/4741/19, постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі №520/1185/16-ц, постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі №209/3085/20).

Дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Таким чином, оскільки станом на момент звернення з позовом до суду 23.05.2024 - первинний договір оренди ще був чинним до 01.06.2024, але між ОСОБА_1 та ТОВ «Світанковий промінь» не було досягнуто згоди на укладення договору на новий строк, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції проте те, що позивач втратив своє переважне право на продовження строку його дії, тому право оренди позивача є припиненим.

Окрім того, колегія суддів підкреслює, що договір оренди землі від 03.03.2023, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Селянщинське», який просить визнати недійсним ТОВ «Світанковий промінь», станом на день ухвалення рішення судом першої інстанції припинений - 03.06.2024 за взаємною згодою сторін.

У свою чергу, після закінчення строку дії первинного договору оренди землі, 03.06.2024 між ОСОБА_1 та новим орендарем ФГ «Агроарам» укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0026 строком на 10 років.

Відтак, позивач на момент ухвалення оскаржуваного рішення судом першої інстанції так і на час розгляду справи в суді апеляційної інстанції не є орендарем земельної ділянки, що була предметом спірного договору оренди, втратив право користування щодо цієї земельної ділянки, а тому спірний договір оренди не порушує його права, оскільки дія первинного договору оренди припинена через закінчення строку, на який його було укладено.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України).

За змістом наведених приписів способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі №925/1265/16). Іншими словами, це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (пункт 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі №310/11024/15-ц).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування (постанова Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі №338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16 (пункт 40)).

Звернувшись із позовом про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Селянщинське» за 9 днів до закінчення строку дії первинного договору оренди, укладеного між ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 та ТОВ «Світанковий промінь» 01 червня 2014 року та не реалізувавши переважне право на продовження строку його дії, позивач заявив вимоги, які не можуть забезпечити поновлення його права користування відповідною земельною ділянкою.

Колегія суддів звертає увагу на те, що позивач звернувся до суду тоді, коли з огляду на встановлені процесуальним законом строки він завідомо не міг мати чинного права оренди земельної ділянки на момент набрання законної сили судовим рішенням про задоволення відповідного позову. Оскільки на час розгляду справи й ухвалення судом першої інстанції рішення від 05 листопада 2024 року строк дії первинного договору оренди закінчився, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність у позивача права користування спірною земельною ділянкою та внаслідок цього - про відмову у задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

Щодо доводів апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог колегія суддів зазначає наступне.

Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі №669/927/16-ц).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі №922/3537/17).

Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

Відтак, оскільки первинний договір оренди від 01.06.2014 припинив свою дію 01.06.2024, а між ОСОБА_1 та ФГ «Агроарам» укладено новий договір оренди спірної земельної ділянки, про що 18.10.2024 внесено відомості до державного реєстру, колегія суддів вважає явно необґрунтованими доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції вийшов за межі позову та розглянув спір з інших підстав, ніж підстави, наведені позивачем. Суд першої інстанції розглянув справу саме у межах заявлених вимог і з огляду на наведені позивачем обставини (підстави позову).

Відповідно до ст. 375 ЦКП України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального законодавства, у зв`язку із чим апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду - залишенню без змін.

Судові витрати залишити за сторонами, оскільки судом апеляційної інстанції залишено без змін рішення суду першої інстанції, тому питання перерозподілу судових витрат не вирішується апеляційним судом.

Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника товариства з обмеженою відповідальністю «Світанковий промінь» - Дорофєєва Дмитра Олександровича залишити без задоволення.

Рішення Черняхівського районного суду Житомирської області від 12 листопада 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складення повного судового рішення 31 січня 2025 року.

Головуючий

Судді