ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 січня 2025 року

м. Київ

справа № 638/16811/19

провадження № 61-9891св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д.,

суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І., Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А.,

учасники справи:

позивач - Харківська міська рада,

відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

треті особи: Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради, державний реєстратор Печенізької державної адміністрації Харківської області Гаспарян Гамлет Аветікович, державний реєстратор Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Харківської області Богославець Сергій Володимирович, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Малахова Галина Іванівна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Куксін Станіслав Юрійович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги ОСОБА_3 , Харківської міської ради на постанову Харківського апеляційного суду від 20 червня 2024 року, прийняту у складі колегії суддів: Тичкової О. Ю., Маміної О. В., Пилипчук Н. П.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовної заяви

У жовтні 2019 року Харківська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради (далі - Інспекція ДАБК м. Харкова), державний реєстратор Печенізької державної адміністрації Харківської області Гаспарян Г. А. (далі - державний реєстратор Гаспарян Г. А.), державний реєстратор Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Богославець С. В. (далі - державний реєстратор Богославець С. В.), приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Малахова Г. І. (далі - приватний нотаріус ХМНО Малахова Г. І.), приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Куксін С. Ю. (далі - приватний нотаріус ХМНО Куксін С. Ю.), про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним та скасування договорів купівлі-продажу, скасування договору іпотеки, зобов`язання вчинити певні дії.

Позовну заяву Харківська міська рада мотивувала тим, що з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що рішенням державного реєстратора Гаспаряна Г. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 червня 2017 року (з відкриттям розділу) № 35655030 проведено державну реєстрацію права власності на гараж № НОМЕР_1 за ОСОБА_1 . Рішенням державного реєстратора Гаспаряна Г. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 червня 2017 року (з відкриттям розділу) № 35655592 проведено державну реєстрацію права власності на гараж № НОМЕР_2 за ОСОБА_1 . Підставою для реєстрації права власності на вказані об`єкти нерухомого майна було заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 18 травня 2017 року у справі № 643/5269/17, яке скасовано ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 08 червня 2018 року.

Позивач указував, що гараж № НОМЕР_1 та гараж № НОМЕР_2 побудовані без отримання документів, що дають право виконувати будівельні роботи на земельній ділянці без згоди її власника. Тому такі об`єкти нерухомого майна вважаються об`єктами самочинного будівництва. На момент звернення до державного реєстратора, об`єкти нерухомого майна не були введені в експлуатацію, тому державна реєстрація права власності на них відбулася з порушенням частини другої статті 331 ЦК України. Згодом ОСОБА_1 продав спірний об`єкт нерухомого майна ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу, а останній об`єднав ці об`єкти в один та передав його в іпотеку ОСОБА_3 , який звернув на нього стягнення в позасудовому порядку.

Позивач уважав, що оспорювані договори купівлі-продажу та іпотеки укладені з метою збільшення ланцюга угод з відчуження майна та кількості набувачів, виникнення у спірних правовідносинах добросовісного набувача та легалізації самочинного будівництва на території міста Харкова. Об`єкт самочинного будівництва не може бути об`єктом цивільного обігу, тому оспорювані правочини є недійсними і підлягають скасуванню. Зазначене є підставою для скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на нежитлову будівлю за ОСОБА_3 .

Відповідно до вимог статті 376 ЦК України власник земельної ділянки, яка самочинно зайнята відповідачами, вправі вимагати її звільнення, оскільки земельна ділянка, на якій розташована нежитлова будівля, перебуває у комунальній власності та для будівництва зазначеної будівлі не надавалась, відповідачі зобов`язані її звільнити.

Уточнивши позовні вимоги, Харківська міська рада просила суд:

- скасувати рішення державного реєстратора Гаспаряна Г. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 червня 2017 року (з відкриттям розділу) № 35655030, яким проведено державну реєстрацію права власності на гараж № НОМЕР_1 в літ «О-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташованого на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101) та рішення державного реєстратора Гаспаряна Г. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 червня 2017 року (з відкриттям розділу) № 35655592, яким проведено державну реєстрацію права власності на гараж № НОМЕР_2 в літ «П-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташованого на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101);

- визнати недійсним та скасувати договір купівлі-продажу № 2472, укладений 28 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г. І., яким відчужено 1/2 частини гаражу № НОМЕР_1 ;

- визнати недійсним та скасувати договір купівлі-продажу № 2495, укладений 29 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г. І., яким відчужено 1/2 частини гаражу № НОМЕР_1 ;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу № 2475, укладений 28 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г. І., яким відчужено 1/2 частини гаража № НОМЕР_2 ;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу № 249, укладений 29 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г. І., яким відчужено 1/2 частини гаража № НОМЕР_2 ;

- скасувати рішення державного реєстратора Богославця С. В. від 31 липня 2019 року № 48037849, яким здійснено об`єднання гаража № НОМЕР_1 та гаража № НОМЕР_2 в окремо визначений об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. «ОП-1» загальною площею 81,0 кв. м, що розташована на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101);

- визнати недійсним та скасувати договір іпотеки від 27 лютого 2020 року № 639 нежитлової будівлі, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ;

- скасувати рішення державного реєстратора Мереф`янської міської ради Харківської області Микитенко Л. І. від 09 березня 2021 року № 56979183 про реєстрацію права власності на нежитлову будівлю за ОСОБА_3 ;

- зобов`язати ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звільнити земельну ділянку на АДРЕСА_2 від нежитлової будівлі.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 15 лютого 2024 року, ухваленого у складі судді Штих Т. В., позов Харківської міської ради задоволено.

Скасовано рішення державного реєстратора Гаспаряна Г. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 червня 2017 року (з відкриттям розділу) № 35655030, яким проведено державну реєстрацію права власності на гараж № НОМЕР_1 в літ «О-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташованого на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101), з одночасним припиненням речових прав.

Скасовано рішення державного реєстратора Гаспаряна Г. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 червня 2017 року (з відкриттям розділу) № 35655592, яким проведено державну реєстрацію права власності на гараж № НОМЕР_2 в літ «П-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташований на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101) з одночасним припиненням речових прав.

Визнано недійсним та скасовано договір купівлі-продажу № 2495, укладений 29 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г. І., яким відчужено 1/2 частини права власності на гараж № НОМЕР_1 в літ «О-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташований на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101), з одночасним припиненням речових прав.

Визнано недійсним та скасовано договір купівлі-продажу № 2472, укладений 28 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г. І., яким відчужено 1/2 частини права власності на гараж № НОМЕР_1 в літ «О-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташований на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101), з одночасним припиненням речових прав.

Визнано недійсним та скасовано договір купівлі-продажу № 2492, укладений 29 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г. І., яким відчужено 1/2 частини права власності на гараж № НОМЕР_2 в літ. «П-1» загальною площею 40,5 кв. м, розташований на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101) з одночасним припиненням речових прав.

Визнано недійсним та скасовано договір купівлі-продажу № 2475, укладений 28 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г. І., яким відчужено 1/2 частини права власності на гараж № НОМЕР_2 в літ «П-1»загальною площею 40,5 кв. м, розташований на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101) з одночасним припиненням речових прав.

Скасовано рішення державного реєстратора Богославця С. В. від 31 липня 2019 року № 48037849, яким здійснено об`єднання гаража № НОМЕР_1 в літ. «О-1», загальною площею 40,5 кв. м, що розташований на АДРЕСА_1 та гаражу № НОМЕР_2 в літ. «П-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташованого на АДРЕСА_1 в окремо визначений об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. «ОП-1» загальною площею 81,0 кв. м розташована по АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101) з одночасним припиненням речових прав.

Визнано недійсним та скасовано договір іпотеки № 639 від 27 лютого 2020 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Куксіним С. Ю., яким відчужено нежитлову будівлю літ. «ОП-1» загальною площею 81,0 кв. м, розташовану на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101), з одночасним припиненням речових прав.

Скасовано рішення державного реєстратора Мереф`янської міської ради Харківської області Микитенко Л. І. від 09 березня 2021 року № 56979183, яким проведено державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю літ. «ОП-1» загальною площею 157,9 кв. м, на АДРЕСА_2 , з одночасним припиненням речових прав.

Зобов`язано ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звільнити земельну ділянку на АДРЕСА_2 від нежитлової будівлі літ. «ОП-1» загальною площею 157,9 кв. м (реєстраційний № 101).

Стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 у рівних частинах на користь Харківської міської ради судовий збір у сумі 20 412,50 грн, по 6 804,17 грн з кожного.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції встановив, що на час ухвалення рішення державним реєстратором (14 червня 2017 року) земельна ділянка для будівництва гаража за адресою: АДРЕСА_1 , не відводилася, правовстановлюючі документи на ділянку не видавались. Оскільки спірні об`єкти збудовані без розроблення проектної документації та отримання дозволу на виконання будівельних робіт на земельній ділянці, яка не відводилась замовнику будівництва у власність чи користування, - збудоване майно за адресою: АДРЕСА_1 , є самочинним будівництвом. Суд не встановив будь-яких первинних правовстановлюючих документів, які б підтверджували відповідне речове право відповідачів на земельну ділянку, на якій зареєстровані гараж № НОМЕР_1 у літ «О-1» та гараж № НОМЕР_2 у літ «П-1». При цьому земельна ділянка, на якій перебувають спірні об`єкти нерухомого майна, належить територіальній громаді міста Харкова, а Харківська міська рада, станом на 14 червня 2017 року, не приймала рішення щодо передачі у власність або користування цієї земельної ділянки ОСОБА_1 . Підставою для реєстрації права власності на вказані об`єкти стало заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 18 травня 2017 року у справі № 643/5269/17, яке скасовано ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 08 червня 2018 року у вказаній справі. Сторона відповідача не надала жодного належного доказу правомірності набуття права на вказане майно.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Харківського апеляційного суду від 20 червня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_3 задоволено частково.

Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 15 лютого 2024 року в частині вирішення позовних вимог Харківської міської ради про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним та скасування договорів купівлі- продажу, скасування договору іпотеки скасовано.

У задоволенні позову в цій частині відмовлено.

Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 15 лютого 2024 року в частині зобов`язання ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звільнити земельну ділянку на АДРЕСА_2 від нежитлової будівлі літ. «ОП-1» загальною площею 157,9 кв. м (реєстраційний № 101) змінено.

Позовні вимоги Харківської міської ради в цій частині задоволено частково.

Зобов`язано ОСОБА_3 звільнити земельну ділянку на АДРЕСА_2 від нежитлової будівлі літ. «ОП-1» загальною площею 157,9 кв. м. (реєстраційний № 101).

Стягнуто з Харківської міської ради на користь ОСОБА_3 22 048,00 грн судового збору, сплаченого в суді апеляційної інстанції.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним, скасування договорів купівлі-продажу, договору іпотеки та відмовляючи у задоволенні позову в цій частині, суд апеляційної інстанції вказав, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно.

Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Отже, здійснення самочинного будівництва порушує права Харківської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій побудоване нежитлова будівля.

Змінюючи рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції вважав доведеним факт самовільного будівництва нежитлової будівля не земельній ділянці, що належить Харківській міській раді, тому погодився з висновком суду першої інстанції, що права позивача підлягають захисту у визначений позивачем спосіб - шляхом звільнення земельної ділянки від нежитлової будівлі. При цьому вказав, що на час вирішення спору по суті власником нежитлової будівлі є ОСОБА_3 , отже, саме він є належним відповідачем за позовом про звільнення земельної ділянки.

Короткий зміст касаційних скарг

У липні 2024 року ОСОБА_3 подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Харківського апеляційного суду від 20 червня 2024 року, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просив скасувати оскаржуване судове рішення в частині зобов`язання звільнити земельну ділянку, ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

У липні 2024 року Харківська міська рада подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Харківського апеляційного суду від 20 червня 2024 року, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просила суд змінити постанову суду апеляційної інстанції.

Надходження касаційних скарг до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 15 липня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_3 , витребувано її матеріали із Дзержинського районного суду м. Харкова, іншим учасникам надіслано копії касаційної скарги.

Ухвалою Верховного Суду від 30 липня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою Харківської міської ради, витребувано її матеріали із Дзержинського районного суду м. Харкова, іншим учасникам надіслано копії касаційної скарги.

У липні 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 13 січня 2025 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Аргументи учасників справи

Доводи осіб, які подали касаційні скарги

Касаційна скарга ОСОБА_3 мотивована тим, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 579/968/17 (провадження № 14-395цс19), від 07 квітня 2020 року у справі №916/2791/13 (провадження № 12-115гс19), від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) та у постановах Верховного Суду від 31 травня 2021 року у справі № 320/1889/17-ц (провадження № 61-8737св20), від 19 січня 2022 року у справі № 201/5625/17 (провадження № 61-6193св21), від 27 квітня 2022 року у справі № 521/21538/19 (провадження № 61-204св22).

Заявник указує, що знесення самочинного будівництва є крайнім засобом та використовується лише тоді, коли використані всі передбачені законодавством заходи з метою усунення порушень. Він не отримував вимог від Харківської міської ради чи її органів контролю щодо усунення порушень. Позивач відразу звернувся до нього з цим позовом.

Відсутні належні та допустимі докази того, що спірна нежитлова будівля містить ознаки самочинного будівництва.

Стверджує, що порушено його право на мирне володіння майном.

Касаційна скарга Харківської міської ради мотивована тим, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23).

Суд апеляційної інстанції вибірково застосував висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 15 листопада 2023 року, в мотивувальній частині постанови не надав належної оцінки законності державної реєстрації та правочинів щодо самочинно збудованої нежитлової будівлі.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У серпні 2024 року Харківська міська рада подала до Верховного Суду відзив, у якому просила касаційну скаргу ОСОБА_3 залишити без задоволення, постанову Харківського апеляційного суду від 20 червня 2024 року в частині зобов`язання ОСОБА_3 звільнити земельну ділянку - без змін, як таку, що прийнята з правильним застосуванням норм матеріального права та без порушень норм процесуального права.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Заочним рішенням Московського районного суду м. Харкова від 18 травня 2017 року у справі № 643/5269/17 задоволено позов ОСОБА_1 до ОСОБА_4 про розірвання договору дольової участі у будівництві гаражів та з урахуванням доповнення позовних вимог визнано за ОСОБА_1 право власності в цілому на гараж № НОМЕР_1 в літ. «О-1» загальною площею 40,5 кв. м та гараж № НОМЕР_2 в літ. «П-1» загальною площею 40,5 кв. м, які розташовані на АДРЕСА_1 .

При цьому суд установив, що будівництво нежитлових приміщень здійснено відповідно до технічного висновку про стан будівельних конструкцій та можливість експлуатації самовільно побудованих нежитлових будівель: гаражів № НОМЕР_1 в літ. «О-1», № НОМЕР_2 в літ. «П-1» на АДРЕСА_1 , виконаного Товариством з обмеженою відповідальністю «НТК Енерго-Тайм» (ліцензія АВ № 591993), визнане таким, що знаходиться в задовільному технічному стані.

Ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 08 червня 2018 року у справі № 643/5269/17 заяву ОСОБА_4 про перегляд заочного рішення задоволено, заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 18 травня 2017 року скасовано та призначено справу до розгляду у загальному порядку.

Ухвалою Московського районного суду від 27 лютого 2020 року у справі № 643/5269/17 позов ОСОБА_1 до ОСОБА_4 залишено без розгляду.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна встановлено, що рішенням державного реєстратора Гаспаряна Г. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 35655030 від 14 червня 2017 року проведено державну реєстрацію права власності на гараж № НОМЕР_1 у літ. «О-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташований на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101) за суб`єктом права ОСОБА_1 .

Підставою для реєстрації права власності на вказаний об`єкти стало заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 18 травня 2017 року у справі № 643/5269/17.

Рішенням державного реєстратора Гаспаряна Г. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 35655592 від 14 червня 2017 року проведено державну реєстрацію права власності на гараж № НОМЕР_2 в літ. «П-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташованого на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101), за суб`єктом права ОСОБА_1 .

Підставою для реєстрації права власності на вказаний об`єкти стало заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 18 травня 2017 року у справі № 643/5269/17.

Відповідно до договору купівлі-продажу № 2472, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г. І. 28 вересня 2017 року, на користь ОСОБА_2 відчужено 1/2 частини права власності на гараж № НОМЕР_1 в літ. «О-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташованого на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101).

Згідно з договором купівлі - продажу № 2495, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченим приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г. І. 29 вересня 2017 року, на користь ОСОБА_2 відчужено 1/2 частини права власності на гараж № НОМЕР_1 в літ «О-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташованого на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101).

Відповідно до договору купівлі-продажу № 2475, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г. І. 28 вересня 2017 року, на користь ОСОБА_2 відчужено 1/2 частини права власності гараж № НОМЕР_2 в літ «П-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташованого на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101).

Згідно з договором купівлі-продажу № 2492, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченим приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г. І. 29 вересня 2017 року, на користь ОСОБА_2 відчужено 1/2 частини права власності гараж № НОМЕР_2 в літ. «П-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташованого на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101).

ОСОБА_2 об`єднав гараж № НОМЕР_1 в літ. «О-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташований на АДРЕСА_1 , та гараж № НОМЕР_2 в літ. «П-1», загальною площею 40,5 кв. м, розташований на АДРЕСА_1 , в окремо визначений об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. «ОП-1» загальною площею 81,0 кв. м, розташовану на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101).

Після об`єднання двох гаражів в окремо визначений об`єкт державний реєстратор Богославець С. В. 31 липня 2019 року виніс рішення № 48037849.

Із витягу з Реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 жовтня 2019 року встановлено, що підставою для реєстрації об`єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. «ОП-1» - за ОСОБА_2 зазначено: договори купівлі-продажу часток, технічний паспорт, технічний висновок щодо можливості об`єднання об`єктів нерухомого майна.

За ОСОБА_3 , на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку», договору іпотеки від 27 лютого 2020 року № 639, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. «ОП-1» загальною площею 81,0 кв. м, розташовану на АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101).

Харківська міська рада будь-яких рішень щодо надання земельної ділянки у власність або користування під нежитловою будівлею літ. «ОП-1» на АДРЕСА_1 не приймала.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга ОСОБА_3 задоволенню не підлягає.

Касаційна скарга Харківської міської ради підлягає частковому задоволенню.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права

У частинах першій, другій статті 400 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаним вимогам закону постанова суду апеляційної інстанції у повній мірі не відповідає.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що позов у цій справі поданий міською радою на захист права комунальної власності на землю. Порушення права полягає у наданні самочинній споруді титулу об`єкта нерухомості, що перешкоджає Харківській міській раді реалізовувати всі правомочності власника щодо земельної ділянки, на якій цей об`єкт знаходиться.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду апеляційної інстанції з огляду на таке.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (див. пункт 92 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23)).

Отже, здійснення попередніми власниками ОСОБА_1 та ОСОБА_2 самочинного будівництва спірного об`єкта нерухомості порушують права Харківської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій побудований спірний об`єкт нерухомості.

Суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво.

Доводи касаційної скарги ОСОБА_3 цих висновків не спростовують.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.

Такі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23).

Таким чином, скасувавши рішення суду першої інстанції у частині оскарження рішень реєстратора та оспорення договорів, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно, що узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23).

При цьому колегія суддів звертає увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у пунктах 137, 138 постанови від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23), де зазначено: «Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ)».

Відповідно до частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень № 1127, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) (тут і надалі у редакції, чинній на час вчинення реєстраційних дій державним реєстратором Гаспаряном Г. А.), державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та Порядком № 1127.

Відповідно до пункту 41 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Абзацом другим пункту 67 Порядку № 1127 визначено, що для державної реєстрації права власності у разі розірвання договору, за яким відбувся перехід права власності на нерухоме майно, на підставі рішення суду, подаються документи, необхідні для відповідної реєстрації, передбачені статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком, що підтверджують право власності на нерухоме майно відчужувача до укладення такого договору.

Згідно з абзацом четвертим пункту 67 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, право власності на яке визнається на підставі рішення суду, подаються необхідні для відповідної реєстрації документи, передбачені пунктом 41 цього Порядку.

Відповідно до абзацу першим пункту 54 Порядку № 1127 державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене шляхом поділу майна, у тому числі в результаті виділення окремого об`єкта нерухомого майна із складу нерухомого майна, що складається з двох або більше об`єктів, або об`єднання майна, проводиться за умови наявності технічної можливості такого поділу або об`єднання нерухомого майна та можливості використання такого майна як самостійного об`єкта цивільних правовідносин.

Для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу або об`єднання, подаються: документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його поділу або об`єднання (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (крім випадків, коли об`єкт нерухомого майна створюється шляхом поділу або об`єднання без проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення); технічний паспорт на новостворений об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків поділу або об`єднання таких об`єктів нерухомого майна, як квартира, житлове або нежитлове приміщення тощо) (абзаци 5-9 пункту 54 Порядку № 1127).

Суд апеляційної інстанції встановив, що заочним рішенням Московського районного суду м. Харкова від 18 травня 2017 року (яке скасовано в судовому порядку) розірвано договір дольової участі у будівництві гаражів, укладений 15 жовтня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 та визнано за ОСОБА_1 право власності в цілому на самочинно збудоване нерухоме майно: гараж № НОМЕР_1 в літ. «О-1» загальною площею 40,5 кв. м та гараж № НОМЕР_2 в літ. «П-1» загальною площею 40,5 кв. м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Отже, державний реєстратор Гаспарян Г. А. під час вчинення реєстраційних дій 14 червня 2017 року мав керуватися положенням абзацом четвертим пункту 67 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (гараж № НОМЕР_1 в літ. «О-1» та гараж № НОМЕР_2 в літ. «П-1»), право власності на які визнається на підставі рішення суду, мав отримати відповідні реєстраційні документи, передбачені пунктом 41 Порядку № 1127, оскільки учасники договору про дольову участь у будівництві не мали документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно відчужувача до укладення такого договору.

Таким чином, Верховний Суд констатує, що рішення державного реєстратора Гаспаряна Г. А. від 14 червня 2017 року № 35655030 про державну реєстрацію права власності на новозбудовану будівлю за адресою: АДРЕСА_1 - гараж № НОМЕР_1 в літ. «О-1», за ОСОБА_1 та рішення державного реєстратора Гаспаряна Г. А. від 14 червня 2017 року № 35655592 про державну реєстрацію права власності на новозбудовану будівлю за адресою: АДРЕСА_1 - гараж № НОМЕР_2 в літ. «П-1», за ОСОБА_1 , є незаконними, оскільки прийняті з порушенням вимог статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пунктів 40, 41, 67 Порядку № 1127, тобто за відсутності документів, передбачених пунктом 41 цього Порядку, необхідних для державної реєстрації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, право власності на яке визнається на підставі рішення суду.

Також судом апеляційної інстанції встановлено, що державний реєстратор Богословець С. Г. 31 липня 2019 року прийняв рішення щодо реєстрації за ОСОБА_2 права власності на нерухоме майно, утворене шляхом його об`єднання - нежитлову будівлю літ. «ОП-1» (гараж № НОМЕР_1 в літ. «О-1» та гараж № НОМЕР_2 в літ. «П-1») з урахуванням приписів, викладених у абзацах 5-9 пункту 54 Порядку № 1127.

Відповідно до абзацу першого пункту 54 Порядку № 1127 державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене шляхом поділу майна, у тому числі в результаті виділення окремого об`єкта нерухомого майна із складу нерухомого майна, що складається з двох або більше об`єктів, або об`єднання майна, проводиться за умови наявності технічної можливості такого поділу або об`єднання нерухомого майна та можливості використання такого майна як самостійного об`єкта цивільних правовідносин.

Для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу або об`єднання, подаються: документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його поділу або об`єднання (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (крім випадків, коли об`єкт нерухомого майна створюється шляхом поділу або об`єднання без проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення); технічний паспорт на новостворений об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків поділу або об`єднання таких об`єктів нерухомого майна, як квартира, житлове або нежитлове приміщення тощо) (абзаци 5-9 пункту 54 Порядку № 1127).

Таким чином, відсутні підстави вважати, що рішення державного реєстратора Богуславця С. В. від 31 липня 2019 року про реєстрацію права власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю літ. «ОП-1», не відповідає вимогам статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пункту 54 Порядку № 1127.

Отже, доводи касаційної скарги Харківської міської ради щодо правильного застосування судом апеляційної інстанцій висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/14174/22 (провадження № № 12-39гс23), частково знайшли своє підтвердження.

Висновки Верховного Суду у справах, на які міститься посилання у касаційній скарзі ОСОБА_3 як на підставу касаційного оскарження, і у справі, яка переглядається, не є суперечливими. Встановлені судами фактичні обставини є різними, у кожній із зазначених справ суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази, з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

Слід звернути увагу, що у кожній справі з подібним предметом спору суд виходить із конкретних обставин справи, з урахуванням принципу пропорційності у цивільному судочинстві та дотриманням розумного балансу інтересів сторін.

Інші доводи касаційної скарги ОСОБА_3 не можуть бути підставами для скасування постанови суду апеляційної інстанції, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального та процесуального права й зводяться до необхідності переоцінки судом доказів, що відповідно до вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частин першої, третьої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Суд касаційної інстанції дійшов висновку, що доводи касаційної скарги Харківської міської ради частково знайшли своє підтвердження у судовому засіданні, водночас мотивувальну частину постанови суду апеляційної інстанції, щодо вирішення позовних вимог Харківської міської ради про зобов`язання знести самочинно збудоване нерухоме майно, слід доповнити висновками, викладеними в цій постанові щодо оцінки рішення державного реєстратора Гаспаряна Г. А.

В іншій частині постанову суду апеляційної інстанції слід залишити без змін.

Керуючись статтями 400, 410, 412, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_3 залишити без задоволення.

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного суду від 20 червня 2024 року щодо вирішення позовних вимог Харківської міської ради про зобов`язання знести самочинно збудоване нерухоме майно змінити, доповнивши її мотивувальну частину висновками, викладеним в цій постанові.

В іншій частині постанову Харківського апеляційного суду від 20 червня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник

Судді: І. Ю. Гулейков

Б. І. Гулько

Г. В. Коломієць

Р. А. Лідовець