Провадження № 2/344/797/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ЗАОЧНЕ

27 січня 2025 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області в складі:

головуючого судді Татарінової О.А.,

секретаря Кондратів Х.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ», третя особа без самостійних вимог на предмет спору: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "НІРА" про визнання майнових прав на квартиру, стягнення пені за невиконання Договору, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ», третя особа без самостійних вимог на предмет спору: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "НІРА" про визнання майнових прав на квартиру, стягнення пені за невиконання Договору. В обґрунтування позову зазначила, що відповідно до Договору купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому від 15.04.2020 р. № 2-15/04/2020, укладеному між ТОВАРИСТВОМ 3 ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» та ОСОБА_1 , Продавець (ТОВ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ») зобов`язалось передати у власність Покупця об?єкт нерухомого майна, що буде створений в майбутньому, описаний в п. 1.2 цього Договору - квартиру площею 69,3 кв.м. в під`їзді 10 на 9 -му поверсі в житловому будинку з вбудованими закладами громадського призначення за будівельною адресою - АДРЕСА_1 , а Покупець зобов`язується прийняти Об`єкт та оплатити його вартість відповідно до умов даного Договору. Відповідно до п. 2.1. цього Договору, загальна вартість Об`єкту на момент укладення цього Договору становить суму в розмірі гривневого еквіваленту 27720 доларів США за курсом купівлі доларів в ПАТ «ПриватБанк» на день сплати.

На підтвердження факту оплати Відповідач видав Позивачу Квитанцію до прибуткового касового ордера від 15.04.2020 р. №14, відповідно до якої Позивач здійснила повний розрахунок відповідно до умов Договору, а саме - сплатила 748 440,00 грн. 1.3. Відповідно до п. 1.5. Договору від 15.04.2020 р. № 2-15/04/2020, планове закінчення будівництва та введення в Експлуатацію Комплексу, в якому знаходиться вказаний у п.1.2 Об`єкт - друге півріччя 2022 р. Однак, станом на дату звернення до Суду, Відповідачем будинок зведено тільки частково, будівельні та опоряджувальні роботи протягом 2022-2024 рр. на ньому не ведуться.

Крім цього, ОСОБА_2 отримала право вимоги як правонаступник внаслідок заміни сторони «Покупця» у Договорі купівлі-продажу майна, що буде створене у майбутньому, що був укладений 22.04.2021 р. за №5-22/04/2021 на підставі Угоди №1 до цього Договору, яка була укладена 10.05.2024 р.

Так, згідно з пунктами 1.1 на 1.2. Договору купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому від 22.04.2021 р. за №5-22/04/2021, Продавець зобов`язалось передати у власність Покупця об`єкт нерухомого майна, що буде створений в майбутньому, описаний в п. 1.2 цього Договору - квартиру площею 81,6 кв м в під`їзді 09 на 09-му поверсі в будинку за будівельною адресою - АДРЕСА_1 Покупець ОСОБА_3 зобов`язується прийняти Об"єкт та оплатити його вартість відповідно до умов даного Договору. Згідно з п. 2.1. цього Договору, загальна вартість об`єкту на момент укладення цього договору становить суму в розмірі гривневого еквіваленту 26 464,51 доларів США за курсом купівлі доларів в ПАТ «ПриватБанк» на день сплати.

За пунктом 1.5 Договору, планове закінчення будівництва та введення в експлуатацію Комплексу - кінець 2022 року.

Згідно з Угодою №1 до Договору купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому від 22.04.2021 р. за №5-22/04/2021, яка була укладена 10.05.2022 р., Сторони - ТОВ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ», ОСОБА_3 та ОСОБА_1 уклали дану Угоду про заміну Покупця у Договорі з ОСОБА_3 на ОСОБА_1 . Відповідно до п. 2 Угоди, з моменту її підписання, всі права та обов`язки за Договором, що виникли у Покупця, переходять до Набувача, якого Сторони в подальшому вважають Покупцем за Договором, і який приймає на себе подальші права та зобов`язання, що виникли як на момент підписання цієї угоди, так і ті, що виникатимуть у майбутньому, під час його виконання.

Відповідно до п. 4 Угоди, Набувач стверджує, що в момент підписання даної угоди отримала від ОСОБА_3 оригінал Договору №5-22/04/2021 купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому від 22.04.2021 р. та документи, що підтверджують здійснення повного розрахунку до договору (квитанції, платіжні доручення, т.п.).

Пунктом 5 вищевказаної Угоди передбачено, що ОСОБА_3 підтверджує, що отримав від ОСОБА_1 грошові кошти відповідно до Додаткової угоди від 10.05.2021 р. №1 до Договору купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому №5-22/04/2021 від 22.04.2021 р., укладеного між ним та ТОВ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» як компенсацію сплаченої ним відповідно до п.2.1. Договору купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому № 5-22/04/2021 від 22.04.2021 р. повної вартості об`єкту нерухомого майна, що буде створений у майбутньому, який знаходитиметься в житловому будинку з вбудованими закладами громадського призначення у м. Івано-Франківськ (будівельна адреса вул. Комунальна, 3).

Відповідно до Квитанції до прибуткового касового ордеру від 22.04.2021 р. № 19, ОСОБА_4 сплатив Відповідачу 733 067,00 грн. за Договором №5-22/04/2021 від 22.04.2021 р.

Таким чином, Позивачем в повному обсязі виконано зобов`язання з оплати вартості квартири площею 69,3 кв.м. в під`їзді 10 на 9-му поверсі житлового будинку за будівельною адресою - АДРЕСА_1 та квартири площею 81,6 кв.м. в під`їзді 09 на 9-му поверсі житлового будинку за будівельною адресою - АДРЕСА_1 , однак Відповідач свої зобов`язання щодо передачі цих квартир у власність ОСОБА_1 не виконує, будівництво будинку не завершує, в експлуатацію його не введено, що ставить під сумнів можливість належного виконання ним своїх зобов`язань за Договором. Зокрема, відповідно до Технічного паспорта, виготовленого 25.04.2024 р. ФОП ОСОБА_5 на багатоквартирний житловий будинок по АДРЕСА_1 , готовність цього об`єкту становить 24 %.

Водночас, власником земельної ділянки по АДРЕСА_1 , яка має кадастровий номер :08:002:0039, на якій здійснювалось будівництво Відповідачем, є ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «НІРА», що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек № 384906548.

Про цей факт Позивач дізналась в зв`язку із розглядом справи №909/858/21 Господарським судом Івано-Франківської області.

Зокрема, Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 14.09.2022 р. у справі №909/858/21 було частково задоволено позов ТОВАРИСТВА 3 ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «НІРА» до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» про розірвання Договору суперфіцію, повернення земельної ділянки, скасування державної реєстрації та припинення права на забудову, яке набрало законної сили 13.10.2022 р. Господарський суд Івано-Франківської області ухвалив розірвати договір суперфіцію №1 від 08.08.2019 року, укладений Товариством з обмеженою відповідальністю "НІРА" та Товариством з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент"; Товариству з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" повернути Товариству з обмеженою відповідальністю "НІРА" земельну ділянку кадастровий номер :08:002:0039, площею 3,8367 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "НІРА" 1 787 038 грн 75 коп. заборгованості з плати за користування земельною ділянкою кадастровий номер :08:002:0039, площею 3,8367 га, яка находиться за адресою: АДРЕСА_1 ; скасувати державну реєстрацію права Товариства з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" на забудову земельної ділянки (суперфіцій) щодо земельної ділянки кадастровий номер :08:002:0039, плошею 3,8367 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису про інше речове право: 32841556, дата, час державної реєстрації 13.08.2019 16:31:54.

Станом на дату звернення до Суду Відповідач, який зобов`язався передати у власність Позивача об`єкти нерухомого майна, що будуть створений в майбутньому, та ТОВ «НІРА», яке є власником земельної ділянки по АДРЕСА_1 , кадастровий номер :08:002:0039, не визначили правові наслідки розірвання Договору суперфіцію №1 від 08.08.2019 року, та повернення Товариству з обмеженою відповідальністю "НІРА" цієї земельної ділянки, зокрема - в частині визнання чинності майнових прав Позивача на оплачені нею приміщення в будинку, який мав бути збудований на цій земельній ділянці.

Станом на дату звернення до Суду, Договори купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому, укладений між позивачем та відповідачем, є чинним, однак не виконуються відповідачем, що порушує права позивача, як споживача.

Тому позивач заявляє позовну вимогу до відповідача про визнання майнових прав на:

- квартиру площею 69,3 кв.м. в під`їзді 10 на 9 поверсі в об`єкті незавершеного будівництва - житловому будинку з вбудованими закладами громадського призначення в АДРЕСА_1 ;

- квартиру площею 81,6 кв.м. в під`їзді 09 на 9 поверсі в в об`єкті незавершеного будівництва - житловому будинку з вбудованими закладами громадського призначення в АДРЕСА_1 .

Такі позовні вимоги випливають з того, що з набранням Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 14.09.2022 р. у справі №909/858/21 для Позивача стало неможливим набуття та оформлення права власності на ці квартири, при тому, що вона повністю внесла оплату відповідно до Договорів купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому від Відповідачу.

Також позивач просить про стягнення з ТОВ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» пені у розмірі трьох відсотків від загальної вартості квартири, сплаченої Позивачем за кожний день прострочення, за період з 31.08.2023 р. по 31.08.2024 р. (365 днів) в сумі 16 222 501,65 гривень відповідно до такого розрахунку: 1) 748 440,00 (оплата за Договором купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому від 15.04.2020 р. № 2-15/04/2020) + 733 067,00 (оплата за Договором купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому від 22.04.2021 р. за № 5- 22/04/2021) = 1 481 507,00 грн. 2) 1 481 507,00 грн. х 3% x 365 = 16 222501,65 грн.

Враховуючи наведене, просить суд визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру площею 69,3 кв.м. в під`їзді 10 на 9 поверсі та майнові права на квартиру площею 81,6 кв.м. в під`їзді 09 на 9 поверсі в об`єкті незавершеного будівництва по АДРЕСА_1 , що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :08:002:0039; стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» на користь ОСОБА_1 , пеню в сумі 16 222 501,65 грн. Судові витрати покласти на Відповідача.

Представник позивача в судовому засіданні вимоги позову підтримала, просила позов задовольнити. Не заперечила проти заочного розгляду справи.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про дату, час і місце розгляду справи повідомлявся належним чином. Жодних заперечень проти позову, в тому числі відзиву на позовну заяву, від відповідача не надійшло.

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про дату, час і місце розгляду справи повідомлявся належним чином.

Оскільки відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового розгляду, про причини свої неявки в судове засідання не повідомив, відзиву не подав, а представник позивача не заперечує проти заочного розгляду справи, суд на підставі ст. 280 ЦПК України на місці ухвалив про заочний розгляд справи.

Статтею ч.1 ст.5 ЦПК України визначено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом.

Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст.ст. 12, 81, 82 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини, визнанні сторонами, не підлягають доказуванню.

Вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи та перевіривши всі докази в їх сукупності, судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

15.04.2020 року між ОСОБА_1 , як покупцем та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ», в особі директора Печіля В.В., як продавцем було укладено Договір № 2-15/04/2020 купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому.

Згідно з пунктом 1.1 зазначеного договору Продавець зобов`язується передати у власність Покупця об`єкт нерухомого майна, що буде створено ним у майбутньому, описаний у п.1.2. даного договору, а Покупець зобов`язується прийняти об`єкт та оплатити його вартість у відповідності до умов даного Договору.

Пунктом 1.2. Договору визначено, за даним договором у власність Покупця передається нерухоме майно, в подальшому Об`єкт, що знаходитиметься в житловому будинку з вбудованими закладами громадського призначення в м. Івано-Франківськ (будівельна адреса: вул. Комунальна 3) у відповідності до наведеного опису: вид нерухомого майна - квартира, в 10 під`їзді, на 9 поверсі, площею 69,3 кв.м.

Відповідно до п.1.5. Договору планове закінчення будівництва та введення в експлуатацію Комплексу в якому знаходиться вказаний у п.1.2. Об`єкт друге півріччя 2022 року.

Пунктом 2.1. Договору визначено, що загальна вартість Об`єкту на момент укладання цього договору становить суму у розмірі гривневого еквіваленту 27 720,00 доларів США за курсом купівлі доларів в ПАТ «ПриватБанк» на день оплати.

У пункті 2.2. Договору зазначено, що покупець сплачує повну вартість об`єкта у національній валюті України у вигляді внесків відповідно до нижченаведеного графіку: гривневого еквіваленту 27 720,00 доларів США, що на день укладення цього договору становить 748 440,00 грн. за курсом купівлі доларів в ПАТ «ПриватБанк» до 15.04.2020 р.

З квитанції до прибуткового касового ордера №14 від 15.04.2020 року встановлено, що ТОВ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» прийняло від ОСОБА_1 оплату згідно договору №2-15/04/2020 від 15.04.2020 року в розмірі 748 440,00 грн.

Таким чином, судом встановлено, що позивачем повністю сплачено вартість об`єкту будівництва.

22.04.2021 року між ОСОБА_3 , як покупцем та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ», в особі директора Печіля В.В., як продавцем було укладено Договір № 5-22/04/2021 купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому.

Згідно з пунктом 1.1 зазначеного договору Продавець зобов`язується передати у власність Покупця об`єкт нерухомого майна, що буде створено ним у майбутньому, описаний у п.1.2. даного договору, а Покупець зобов`язується прийняти об`єкт та оплатити його вартість у відповідності до умов даного Договору.

Пунктом 1.2. Договору визначено, за даним договором у власність Покупця передається нерухоме майно, в подальшому Об`єкт, що знаходитиметься в житловому будинку з вбудованими закладами громадського призначення в м. Івано-Франківськ (будівельна адреса: вул. Комунальна 3) у відповідності до наведеного опису: вид нерухомого майна - квартира, в 9 під`їзді, на 9 поверсі, площею 81,6 кв.м.

Відповідно до п.1.5. Договору планове закінчення будівництва та введення в експлуатацію Комплексу в якому знаходиться вказаний у п.1.2. Об`єкт кінець 2022 року.

Пунктом 2.1. Договору визначено, що загальна вартість Об`єкту на момент укладання цього договору становить суму у розмірі гривневого еквіваленту 24 464,51 доларів США за курсом купівлі доларів в АТ «Комерційний Банк «Приватбанк» на день оплати.

У пункті 2.2. Договору зазначено, що покупець сплачує повну вартість об`єкта у національній валюті України у вигляді внесків відповідно до нижченаведеного графіку: гривневого еквіваленту 26 464,51 доларів США, за курсом купівлі доларів в АТ «Комерційний Банк «Приватбанк» до 22.04.2021 р.

П.6.6. Договору передбачено, що покупець вправі свої права та обов`язки за даним договором третім особам тільки після одержання письмової згоди на таку передачу від продавця.

З квитанції до прибуткового касового ордера №19 від 22.04.2021 року встановлено, що ТОВ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» прийняло від ОСОБА_3 оплату згідно договору №5-22/04/2021 від 22.04.2021 року в розмірі 733 067,00 грн.

10.05.2022 року між ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ», в особі директора Печіля В.В., (продавцем), ОСОБА_3 (покупцем) та ОСОБА_1 , (набувач) було укладено Угоду №1 до договору №5-22/04/2021 купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому від 22.04.2021 року. про нижченаведене:

- безумовне право «Покупця», визначене п.п. 6.6 п. 6 Договору № 5-22/04/2021 купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому від 22 квітня 2021 року - щодо розпорядження належними йому правами та обов`язками;

- досягнення згоди щодо передачі належних «Покупцю» прав та обов`язків, які виникли на підставі зазначеного договору «Набувачу»,

- згоду «Продавця» про передачу прав та обов`язків «Покупця» за вказаним договором з додатками в користь «Набувача».

уклали дану угоду про наступне:

1. Замінити «Покупця» у Договорі з усіма укладеними додатковими угодами з ОСОБА_3 на ОСОБА_1 .

2. З моменту підписання даної додаткової угоди, всі права та обов`язки за Договором з усіма укладеними додатковими угодами, що виникли у Покупця переходять до Набувача, якого Сторони в подальшому вважають «Покупцем» за Договором, який приймає на себе подальші права та зобов`язання, що виникли як на момент підписання цієї угоди так і ті, що виникатимуть в майбутньому, під час його виконання.

3. Підписанням даної додаткової угоди Покупець - ОСОБА_3 - стверджує про добровільну передачу (відступлення) своїх прав та обов`язків, що виникли та / або можуть виникнути з умов Договору та додатків до нього на користь «Набувача», відсутність в цей момент та відсутність в майбутньому будь-яких майнових та немайнових претензій до «Продавця» і «Набувача», що можуть виникнути з умов Договору та додатків до нього.

4. «Набувач» стверджує, що в момент підписання даної угоди отримав від ОСОБА_3 оригінал договору №5-22/04/2021 купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому від 22 квітня 2021 року та документи, шо підтверджують здійснення повного розрахунку по договору (квитанції, платіжні доручення, т.п.).

5. ОСОБА_3 , підтвердив, що отримав від ОСОБА_1 грошові кошти відповідно до додаткової угоди від 10 травня 2022 року №1 до договору купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому № 5-22/04/2021 від 22 квітня 2021 року, укладеного між ним, та ТОВ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ», як компенсацію сплаченої ним відповідно до пункту 2.1. Договору купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому № 5-22/04/2021 від 22 квітня 2021 року повної вартості об`єкту нерухомого майна, що буде створений у майбутньому, який знаходитиметься в житловому будинку з вбудованими закладами громадського призначення в місті Івано-Франківськ (будівельна адреса: АДРЕСА_1 ).

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 14.09.2022 р. у справі №909/858/21 позов ТОВАРИСТВА 3 ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «НІРА» до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» про розірвання Договору, повернення земельної ділянки, скасування державної реєстрації та припинення права на забудову земельної ділянки, стягнення грошових коштів у сумі 1 787 038,75 грн. задоволено частково.Вирішено: розірвати договір суперфіцію №1 від 08.08.2019 року, укладений Товариством з обмеженою відповідальністю "НІРА" та Товариством з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент"; Товариству з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" повернути Товариству з обмеженою відповідальністю "НІРА" земельну ділянку кадастровий номер :08:002:0039, площею 3,8367 га, яка знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Комунальна, 3; Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "НІРА" 1 787 038 грн 75 коп. заборгованості з плати за користування земельною ділянкою кадастровий номер :08:002:0039, площею 3,8367 га, яка находиться за адресою: АДРЕСА_1 ;Скасувати державну реєстрацію права Товариства з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" на забудову земельної ділянки (суперфіцій) щодо земельної ділянки кадастровий номер :08:002:0039, плошею 3,8367 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису про інше речове право: 32841556, дата, час державної реєстрації 13.08.2019 16:31:54. В частині позовних вимог про припинення права Товариства з обмеженою відповідальністю "М Груп Девелопмент" на забудову земельної ділянки кадастровий номер :08:002:0039, плошею 3,8367 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 відмовлено.

Відповідно до Технічного паспорта, виготовленого 25.04.2024 р. ФОП ОСОБА_5 на багатоквартирний житловий будинок по АДРЕСА_1 , готовність цього об`єкту становить 24 %.

Відповідно до інформаційної Довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 11.06.2024 року вбачається, що 07.08.2019 року зареєстровано право власності (№32729138) на земельну ділянку, кадастровий номер :08:002:0039 площею 3,8367 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, за адресою: АДРЕСА_1 за ТзОВ «НІРА», розмір частки 1.

Крім того, із зазначеної довідки встановлено, що 13.08.2019 у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно внесений запис №32841556 про державну реєстрацію за ТОВ "М Груп Девелопмент" речового права забудови (суперфіцій) земельної ділянки з кадастровим номером :08:002:0039 на підставі договору суперфіцію №1 від 08.08.2019 (а.с.28-29).

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява N 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (N 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98).

В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі N 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15,від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

З огляду на вказане, громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Верховним Судом в постановах неодноразово висловлювалась правова позиція згідно якої у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, провадження № 14-606цс18, Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17, провадження № 61-21546св19.

Відповідно до пунктів 84 та 94 Постанови ВП ВС від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 "в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування."

Позивач виконала грошові зобов`язання за договорами пайової участі у будівництві, за якими набула право вимоги, повністю сплативши вартість об`єктів будівництва, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права власності на об`єкти інвестування після завершення їх будівництва.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, провадження № 14-8 цс 21 зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 93 - 95).

Згідно статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).

Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (стаття 527 ЦК України).

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 ЦК України).

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Відповідач ТОВ «М Груп Девелопмент» не виконав належним чином зобов`язань за договорами укладеними між ним та позивачем, хоча позивач сплатила пайові внески у повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкти. Тому судом встановлені підстави для визнання за позивачем майнових прав на квартиру площею 69,3 кв.м. в під`їзді №10, на дев`ятому поверсі в незавершеному будівництвом будинку за адресою: АДРЕСА_1 , що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :08:002:0039 згідно з Договором купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому від 15.04.2020 р. №2-15/04/2020 р. а також на квартиру площею 81,6 кв.м. в під`їзді №9, на дев`ятому поверсі в незавершеному будівництвом будинку за адресою: АДРЕСА_1 , що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :08:002:0039 згідно з Договором купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому від 22.04.2021 р. №5-22/04/2021 р. та Угоди №1 до договору №5-22/04/2021 купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому від 22.04.2021 року.

Щодо позовних вимог про стягнення пені (неустойки) за невиконання договору слід зазначити наступне.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментальних принципів цивільного права - обов`язковість договору.

Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають не лише суб`єктивні права, а й обов`язки, які вони мають виконувати.

Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при:

(1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).

Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абзац перший частини другої статті 551 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.

У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.

Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.

Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.

Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: мети правочину, змісту попередніх переговорів, усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш у правовідносинах між собою), звичаїв ділового обороту; подальшої поведінки сторін; тексту типового договору; інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.

Аналіз цивільного законодавства свідчить, що перекваліфікація відповідного договору може мати місце, зокрема, при: (а) недійсності договору (зокрема, удаваності договору); (б) тлумаченні змісту договору. Перекваліфікація договору можлива тільки в тих випадках, коли вона відбувається в межах спору, що стосується такого договору. Саме такий висновок зумовлений тим, що по своїй суті перекваліфікація направлена на з`ясуванні справжньої волі сторін договору, який перекваліфіковується в інший. А це, відповідно, можливо зробити тільки в рамках спору щодо такого договору.

У разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення (частина п`ята статті 10 Закону № 1023-XII).

Тлумачення абзацу першого частини п`ятої статті 10 Закону № 1023-XII свідчить, що ця норма не поширюється на договори купівлі-продажу майнових прав.

Вказане узгоджується із висновками Верховного Суду у постанові від 04 серпня 2021 року у справі № 587/823/19, від 15 червня 2022 року у справі № 711/1032/21.

Враховуючи наведене суд приходить до висновку про те, що оскільки між сторонами був укладений договір купівлі-продажу майнових прав, а не договір про виконання робіт (надання послуг), а тому відсутні підстави для застосування положень частини 5 статті 10 Закону «Про захист прав споживачів» до спірних правовідносин. Тому вимоги в частині стягнення з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» на користь ОСОБА_1 пені в сумі 16 222 501,65 грн. задоволенню не підлягають.

Згідно із ч.1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Тому слід стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «М груп девелопмент» на користь держави витрати по оплаті судового збору в розмірі 1 267 грн. 22 коп. (1 481 507,00 грн./17 704 008,65 грн.=0,0837; 0,0837*15 140,00 грн.=1 267,22 грн.)

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 16,328,331,334, 526,527,530,549,551,629,637,876 ЦК України, ст.ст. 4, 5, 10, 81, 258-268, 273, 280 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ», третя особа без самостійних вимог на предмет спору: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "НІРА" про визнання майнових прав на квартиру, стягнення пені за невиконання Договору задовольнити частково.

Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер платника податків НОМЕР_1 , майнові права на квартиру площею 69,3 кв.м. в під`їзді АДРЕСА_2 , що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :08:002:0039 згідно Договору №2-15/04/2020 купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому від 15.04.2020 року.

Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер платника податків НОМЕР_1 , майнові права на квартиру площею 81,6 кв.м. в під`їзді АДРЕСА_3 , що знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :08:002:0039 згідно Договору №5-22/04/2021 купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому від 22.04.2021 р. та Угоди №1 до договору №5-22/04/2021 купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому від 22.04.2021 року.

Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ», місцезнаходження якого: м. Івано-Франківськ, вул. Вовчинецька, буд. № 207, на користь держави витрати по оплаті судового збору в розмірі 1 267 (одна тисяча двісті шістдесят сім) гривень 22 копійки.

Заочне рішення може бути переглянуте Івано-Франківським міським судом за письмовою заявою відповідача.

Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом 30 днів з дня його проголошення.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Івано-Франківського Апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер платника податків НОМЕР_1 .

Відповідач: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «М ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ», місцезнаходження: м. Івано-Франківськ, вул. Вовчинецька, буд. № 207, .

Третя особа: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «НІРА», місцезнаходження: м.Київ, вул.Хрещатик, 13, код ЄДРПОУ 19071304.

Суддя Татарінова О.А.

Повний текст рішення складено 28 січня 2025 року