Справа № 404/6215/24
Номер провадження 2/404/1694/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

заочне

27 січня 2025 року Кіровський районний суд м. Кіровограда в складі:

головуючого судді Іванової Н.Ю.

при секретарі - Коцюбі Т.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» про стягнення коштів

ВСТАНОВИВ:

У липні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», просив стягнути з відповідача на його користь грошові кошти в сумі 1 085 838,56 грн., інфляційні втрати 667 877,73 грн., 3% річних 178 358,68 грн.

В обґрунтування поданого позову зазначено, що 14 січня 2019 року між позивачем та відповідачем було укладено попередні договори купівлі-продажу квартир №КК.05.1.012 та №КК.05.2.001.

Відповідно до умов договору сторони зобов`язалися в майбутньому укласти договори купівлі-продажу квартир за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

На виконання умов попередніх договорів у в установлені строки позивачем було здійснено перерахунок грошових коштів на зазначені в договорі реквізити повіреного продавця.

15 січня 2019 року перераховано 1060838,56 грн., 15 січня 2019 року перераховано 25 000 грн.

В свою чергу станом на 08 липня 2024 року основні договори укладено не було, будівництво багатоквартирного будинку зупинено, жодні дії для його будівництва не вчиняються з лютого 2022 року, тобто більше 2 років, 5 та 6 секції будинку в експлуатацію не введено.

Вказано, що у квітні 2024 року позивач отримав від відповідача лист, в якому продавець посилаючись на введення військового стану на території України та здорожчання будівельних матеріалів повідомив, що вартість будівництва квадратного метру зросла. За результатами розрахунку сума доплати на 1 м2 складає 7868 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 200 доларів США згідно комерційного курсу валют станом на дату укладення нової редакції попереднього договору купівлі-продажу квартири про збільшення ціни.

Вказаним листом відповідач також підтвердив, що зупинив свою роботу з 24 лютого 2022 року. Відповідач не виконав свої зобов`язання у визначені попередніми договорами строки, будівництво будинку не було закінчено до І кварталу 2020 року, а зараз посилаючись на введення військового стану та здорожчання матеріалів, просив здійснити доплату у розмірі 200 доларів за 1 кв.м., що становить більше 19000 доларів США. Станом на сьогодні необхідно здійснити доплата у розмірі майже 800 тисяч гривень, хоча пунктом 2.1. попереднього договору визначено, що вартість 1 (одного) кв.м. площі квартири є сталою та не може бути змінена продавцем в односторонньому порядку.

Також, 5 секція житлового будинку майже добудована, тобто завершення будівництва цієї секції не потребує значної кількості будівельних матеріалів. Відповідач не надає жодних обґрунтованих розрахунків та жодних гарантій, що будівництво буде взагалі закінчено, наразі будівельні роботи не проводяться більше 2 років.

Після отримання вказаного вище листа від відповідача, позивач звернувся за правовою допомогою для того, щоб дізнатися як розірвати договір з відповідачем та отримати назад кошти, однак дізнався, що договори є нікчемними, оскільки сторонами не було дотримано вимогу закону щодо нотаріального посвідчення договору.

Просив суд стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», на його користь грошові кошти в сумі 1 085 838,56 грн., інфляційні втрати 667 877,73 грн., 3% річних 178 358,68 грн.

Ухвалою судді Кіровського районного суду м. Кіровограда від 26 липня 2024 року по справі відкрито провадження за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

Ухвалою Кіровського районного суду м. Кіровограда від 31 жовтня 2024 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті в судовому засіданні.

У судове засідання від представника позивача, адвоката Задерей О.В. надійшла заява про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив задовольнити. Не заперечував проти ухвалення заочного рішення судом.

Представник відповідача у судове засідання не з`явився, був повідомлений належним чином про місце, дату та час судових засідань по вказаній справі. Правом подання відзиву, надання доказів не скористався.

Враховуючи вищенаведене, суд вважає за можливе розглянути справу по суті на підставі наданих сторонами доказів.

Вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню.

Як установлено судом, 14 січня 2019 року між позивачем та Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» укладено попередній договір №КК.05.1.012 купівлі-продажу квартири, за яким зокрема: сторони зобов`язуються в майбутньому, в чіткій відповідності до усіх умов та положень попереднього договору, укласти договір купівлі-продажу квартири, з наступними характеристиками: адреса будинку АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ; тип приміщення квартира; проектний номер 43, кількість кімнат 3; поверх 8; секція 5; проектна загальна площа 94,28 кв.м, детальне розміщення якої на поверсі зазначено у додатку №1 до цього попереднього договору, та буде розташована у багатоквартирному житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 . Продавець на день укладення попереднього договору є інвестором будівництва житлового будинку (із усім обладнанням, інструментами, підсобними та допоміжними приміщеннями, внутрішніми інженерними мережами), яке здійснюється на підставі та у відповідності до дозволу на будівельні роботи від 31 серпня 2018 року №ІУ 476, виданого Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Кіровоградської міської ради (п. 1.3 попереднього договору).

Сторонами узгоджено, що орієнтована загальна вартість квартири, за яку вона буде продана покупцю згідно основного договору, становитиме: 1060838,56 грн. без ПДВ.

Вказана орієнтована загальна вартість квартири розраховується як добуток загальної проектної площі квартири та вартості 1 (одного) кв.м. площі квартири. Вартість 1 (одного) кв.м. площі квартири становить 11252,00 грн. без ПДВ.

Вартість 1 (одного) кв. м. площі квартири є сталою та не може бути змінена продавцем в односторонньому порядку (п.2.1. попереднього договору).

Покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно попереднього договору, зобов`язаний сплатити продавцю, шляхом перерахування на рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого дорівнює загальній вартості квартири, а саме 1060838,56 грн.без ПДВ та у строки, визначені попереднім договором (п.2.2. попереднього договору);

Сторонами погоджено, що забезпечувальний платіж покупець зобов`язується сплатити протягом 5 банківських днів з моменту підписання сторонами попереднього договору, а саме до 18 січня 2019 року включно, в безготівковій формі, в національній валюті гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківській реквізити повіреного продавця ТОВ «СІБІЕС СЕЙЛЗ» (п. 2.4. попереднього договору).

Орієнтований термін завершення будівельно-монтажних робіт по п`ятій секції Житлового будинку І (перший) квартал 2020 року.

Попередній договір купівлі-продажу квартири №КК.05.1.012 від 14 січня 2019 року укладено в простій письмовій формі.

Того ж дня, 14 січня 2019 року між позивачем та відповідачем укладено також попередній договір №КК.05.2.001 купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , проектний номер К22, з схожими умовами.

Згідно п. 2.1. попереднього договору сторонами узгоджено, що орієнтована загальна вартість нежитлового приміщення, за яку воно буде продане покупцю згідно основного договору, становитиме 25000грн.

Згідно п. 2.4. попереднього договору кошти мали бути перераховані протягом п`яти днів з дня підписання попереднього договору, а саме до 18 січня 2019 року включно, в безготівковій формі, в національній валюті гривні, шляхом перерахування грошових коштів на реквізити повіреного продавця ТОВ «СІБІЕС СЕЙЛЗ.

Попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення №КК.05.2.001 від 14 січня 2019 року також укладено в простій письмовій формі.

На виконання умов попередніх договорів в установлені строки позивачем було здійснено перерахунок грошових коштів на зазначені в договорі реквізити повіреного продавця: 15 січня 2019 року перераховано 1060838,56 грн., що підтверджується квитанцією; 15 січня 2019 року перераховано 25000 грн., що підтверджується квитанцією.

В силу приписів статті 239 ЦК України, правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.

Відповідно до ч.1 ст.1000 ЦК України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов`язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії.

Таким чином, обов`язок з виконання зобов`язання та повернення коштів, наданих представнику продавця на виконання договору доручення щодо підписання попереднього договору і отримання грошових коштів, покладається саме на довірителя, тобто Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон».

Станом на 8 липня 2024 року основні договори укладено не було, будівництво багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 зупинено, 5 та 6 секції будинку в експлуатацію не введено.

У квітні 2024 року позивач отримав від відповідача лист, в якому продавець посилаючись на введення військового стану на території України та здорожчання будівельних матеріалів повідомив, що вартість будівництва квадратного метру зросла. За результатами розрахунку сума доплати на 1 м2 складає 7868 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 200 доларів США згідно комерційного курсу валют станом на дату укладення нової редакції попереднього договору купівлі-продажу квартири про збільшення ціни.

Вказаним листом відповідач також підтвердив, що зупинив свою роботу з 24 лютого 2022 року. Відповідач не виконав свої зобов`язання у визначені попередніми договорами строки, будівництво будинку не було закінчено до І кварталу 2020 року, а зараз посилаючись на введення військового стану та здорожчання матеріалів, просив здійснити доплату у розмірі 200 доларів за 1 кв.м., що становить більше 19000 доларів США.

Станом на день розгляду справи судом, зобов`язання відповідачем не виконані, кошти не повернуті, відповідач на спростування позиції позивача не надав доказів щодо введення будинку в експлуатацію та здачі квартир позивачу, а також доказів укладення та підписання основних договорів, тобто прострочення виконання зобов`язання відбулося з вини відповідача.

З наявних в матеріалах справи попередніх договорів вбачається, що вони нотаріально не посвідчені, а отже є нікчемним в силу ст.ст.635, 675 ЦК України.

Відповідно до частин першої, третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, у письмовій формі.

Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Оскільки попередній договір його учасниками укладається з метою забезпечення укладання у майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна, то за правилами статті 635ЦК України цей договір підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина друга статті 215, частина перша статті 216 ЦК України).

Установивши, що укладені сторонами попередні договори купівлі-продажу нерухомого майна, у порушення вимог статті 635 ЦК України, не посвідчені нотаріально, і що відповідач їх умови не виконав, житловий будинок в експлуатацію не здав, сторони основні договори не оформили, суд дійшов висновку про нікчемність попередніх договорів купівлі-продажу квартир.

Вирішуючи спірні правовідносини, не залежності від назви договору, суд також повинен встановити його зміст та волевиявлення сторін.

Згідно висновків, що викладені в постанові Верховного Суду від 18 травня 2023 року по справі №910/7975/21, правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, тому оцінюючи відповідність волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їхніх дій, так і певних правових наслідків. Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 19.08.2020 у справі № 915/1302/19. Водночас якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили. Правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відповідно до статті 235 ЦК України є удаваним.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, по захист якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (схожі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 5.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23) та від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 (підпункт 8.47)).

Правовідносини, що виникли між сторонами за умовами попереднього договору, відповідно до якого сторони в майбутньому домовилися про укладення основного договору - купівлі-продажу об`єкта інвестування - квартири в багатоквартирному будинку, на виконання якого позивач вніс вартість новоствореного об`єкта будівництва, а відповідач зобов`язався передати йому зазначене майно після введення будинку в експлуатацію, фактично за своїм змістом є правовідносинами з інвестування майна до яких підлягають застосуванню положення Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Зважаючи на те, що сторонами при укладені попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна не дотримані вимоги ст. 657 ЦК України щодо нотаріальної форми їх посвідчення, вказані правочини в силу ч.1 ст. 220 ЦК України є нікчемними і не створюють ніяких юридичних наслідків крім тих, що пов`язані з їх недійсністю, зокрема, з повернення отриманих за нікчемним правочином коштів і застосування до спірних правовідносин положень ст.570 ЦК України, з необхідністю визначення, що внесена покупцем сума на виконання попереднього договору є заставою або авансом в розумінні чинного законодавства та угоди сторін.

Надаючи оцінку попереднім договорам, суд зазначає, що є встановленими сторонами в договорах предмети, ціни та строки виконання договорів, тобто право відношення має всі необхідні ознаки договорів.

Відповідач взяв на себе зобов`язання побудувати квартири в багатоквартирному будинку в майбутньому, у визначені строки, за кошти позивача, що визначено договорами, при цьому сторони обумовили, що ціна є сталою та не може бути змінена.

Згідно умов договорів, сторони визначили суми як забезпечувальні платежі, що відповідає й вказівкам на призначення платежу в платіжних дорученнях та були сплачені з метою оплат за виконання зобов`язань відповідачем.

Згідно змісту ст.546 ЦК України визначено вичерпні види забезпечення виконання зобов`язання у виді неустойки, поруки, гарантії, застави, притримання, завдатку, права довірчої власності. Інших видів забезпечення чинним цивільним законодавством не встановлено.

Сторонами обумовлено, що забезпечувальні платежі є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання, але зі змісту договорів не конкретизовано та не встановлено сторонами яким саме та в чому він полягає.

Частина 2 ст.546 ЦК України не конкретизує та не визначає в чому саме полягає зміст визначення терміну іншого виду забезпечення виконання зобов`язання. Тому при вирішенні справи судом повинно бути з`ясовано до якого виду забезпечення виконання зобов`язання відноситься правова природа забезпечувального платежу, згідно попереднього договору, що сплачений позивачем.

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

Згідно правової позиції, викладеній в постанові Верховного Суду від 01.10.2020 року, справа №361/8331/18, визначено, що авансом визнається сума, що сплачується як попередній платіж у рахунок належних платежів. Відповідно аванс не виконує забезпечувальної функції. Сторона, що видала аванс, вправі вимагати його повернення в разі припинення зобов`язання до початку його виконання, а також у всіх випадках невиконання договору. На відміну від авансу завдаток підлягає поверненню тільки в разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості виконання.

Згідно з положеннями статей 546, 548 ЦК завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами.

Судом беруться до уваги доводи позивача, що сплата коштів та підписання договорів між сторонами мали реальний намір щодо фактичного інвестування, подальшого будівництва та передання у власність об`єктів нерухомого майна квартир. Крім того, відповідач приступив до виконання зобов`язання, розпочав будівництво, збудувавши декілька поверхів багатоквартирного житлового будинку, але будівництво не довів до кінця. Така поведінка сторін є реальною та спрямованою на настання правових наслідків, тобто не свідчить про факт недійсності намірів сторін, свідчить про існування правовідносин договірного характеру в цілому, а наміри сторін закріплені в письмовому договорі.

Враховуючи викладене, з відповідача слід стягнути суму коштів, що була сплачена позивачем як забезпечувальний платіж.

Серед позовних вимог позивачем також заявлено про стягнення з відповідача інфляційні втрати та 3% річних.

Згідно з частиною другою статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

При цьому суд зазначає, що сплата трьох процентів річних від простроченої суми та інфляційних нарахувань не має характеру штрафних санкцій і є способом захисту майнового права та інтересу кредитора шляхом отримання від боржника компенсації (плати) за користування ним коштами, належними до сплати кредиторові.

Формулювання ст.625 ЦК, коли нарахування процентів тісно пов`язується із застосуванням індексу інфляції, орієнтує на компенсаційний, а не штрафний характер відповідних процентів, а тому 3 % річних не є неустойкою у розумінні положень ст. 549 ЦК.

Отже, за змістом наведеної норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та 3 % річних входять до складу грошового зобов`язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

Відповідно до укладених попередніх договорів відповідач зобов`язувався завершити будівельно-монтажні роботи однак, такі роботи не було завершено, будинок в експлуатацію не зданий.

Отже, відповідач допустив прострочення зобов`язання, тому наявні підстави для стягнення з нього на користь позивача трьох відсотків річних та інфляційних збитків.

Відповідачем не спростовано розрахунок, докази щодо неправильності нарахування інфляційних збитків та трьох відсотків річних у суду відсутні.

У відповідності до ст.141 ЦПК України суд здійснює розподіл судових витрат.

Керуючись ст. 12, 13, 76-81, 200, 247, 263-265, 280 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», на користь ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 1 085 838,56 грн., інфляційні втрати у розмірі 667 877,73 грн., 3% річних у розмірі 178 358,68 грн. та 12 112 грн. витрат зі сплати судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Кропивницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 , ІПН: НОМЕР_1 .

Відповідач: Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», місцезнаходження: 01033, м. Київ, вул. Володимирська, буд. 61Б, поверх 6, кімната 3, .

Повний текст судового рішення складено 27.01.2025 року.

Суддя Кіровського Н. Ю. Іванова

районного суду

м.Кіровограда