Справа № 346/3023/24
Провадження № 2/346/168/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 січня 2025 р.м. Коломия Коломийський міськрайонний суд Івано - Франківської області

в складі головуючого судді Яремин М.П.

з участю: секретаря Хмельницької І.Л.

позивача ОСОБА_1

представника позивача адвоката Чеботаря В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю Нерухомість-закон та порядок про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію, -

в с т а н о в и в:

свої вимоги позивач обгрунтовує тим, що згідно з договором купівлі-продажу квартири, посвідченим приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу 14.07.2008 року та зареєстрованим в реєстрі за №3348, вона стала власником квартири АДРЕСА_1 , яку в подальшому нею передано в іпотеку ПАТ Банк Надра в зв`язку з укладенням кредитного договору. Через неможливість вчасно повернути кредитні кошти виникла заборгованість, яку рішенням Коломийського міськрайонного суду Івано-Франківської області стягнуто з неї на користь цього банку. Оскільки у вказаній квартирі проживали та були зареєстровані малолітні діти - ОСОБА_2 , 2001 року народження, (ще до передачі квартири в іпотеку) та ОСОБА_3 , 2009 року народження, рішенням виконавчого комітету Коломийської міської ради від 27.05.2014 року відмовлено в наданні дозволу державній виконавчій службі Коломийського міськрайонного управління юстиції на реалізацію цієї квартири.

В квітні 2024 року позивачу стало відомо, що 01.02.2022 року укладено договір купівлі-продажу вищевказаної квартири, прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, у зв`язку з чим вона втратила своє право власності на майно, а відповідач набув його. Також відомо, що іпотекодавцем квартири вже було не ПАТ Банк Надра , а відповідач, проте, письмового повідомлення про відступлення права вимоги за іпотечним та кредитним договорами вона не отримувала. Їй як іпотекодавцю не надсилалось ні письмового повідомлення про усунення порушення за неналежне виконання позичальником умов кредитного договору, ні письмового повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу. За таких обставин, Верховний Суд у постановах від 23.01.2019 року та від 24.04.2019 року доходив висновку, що іпотекодержателем не надано належного підтвердження виконання вимог ст. 35 Закону України Про іпотеку щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення нотаріусом завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки. Не направлення вимоги згідно з ч.1 ст. 35 вказаного Закону є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, відповідно й реєстрацію права власності на іпотечне майно здійснено без дотримання вимог закону, адже іпотекодавець спочатку має отримати від іпотекодержателя письмову вимогу про усунення порушень і лише після цього може відбуватися державна реєстрація права власності на майно на підставі відповідного договору. Вказує, що відповідач діяв недобросовісно відносно позивача, оскільки позбавив її та її дітей єдиного майна, яке є місцем їхнього проживання. Також слід врахувати інтереси неповнолітньої ОСОБА_4 , яка з народження проживає в квартирі, що вже не належить позивачу на праві власності. Дозволу органу опіки та піклування відповідачем не отримано, що також свідчить про незаконність дій щодо перереєстрації права власності на майно.

Тому позивач просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений 01.02.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за реєстровим №150, та скасувати рішення вказаного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 63189744 від 01.02.2022 року на зазначену квартиру за ТОВ Нерухомість-закон та порядок .

08.07.2024 року представник відповідача подала до суду відзив на позовну заяву, зазначивши, що позивачем не надано доказів, які б свідчили про те, що ТОВ Преміум Лігал Колекшн не дотримано процедури направлення позивачу вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та попередження про намір звернути стягнення на предмет іпотеки. Зокрема, 17.05.2020 року на поштову адресу ОСОБА_5 направлена вимога про усунення порушень від 04.05.2020 року за вих. №232, що відповідає вимогам ст. 35 Закону України Про іпотеку , та яка 25.06.2020 року їй вручена, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, однак, впродовж встановленого строку позивач не звернулась до ТОВ Преміум Лігал Колекшн щодо врегулювання заборгованості, тому в останнього виникло право звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Так, договором іпотеки від 14.07.2008 року, укладеним між ОСОБА_6 та ВАТ КБ Надра , посвідченим приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу, передбачено право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України Про іпотеку. 01.02.2022 року між ТОВ Преміум Лігал Колекшн та ТОВ Нерухомість-закон та порядок укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. Під час його укладення нотаріусу надано докази направлення письмової вимоги про усунення порушень в порядку ст. 35 Закону України Про іпотеку , відповідно до яких ТОВ Преміум Лігал Колекшн засобами поштового зв`язку направило на адресу позивача вимогу про усунення порушень разом з повідомленням про відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами. Крім того, жодні з положень договору купівлі-продажу від 01.02.2022 року не були спростовані позивачем. З наданої останньою довідки ОСББ неможливо встановити чи дійсно у спірній квартирі зареєстрована ОСОБА_7 чи проживає вона за вказаною адресою та чи має права щодо неї. Більше того, вказана довідка не може вважатись доказом в силу положень ст. 77-78 ЦПК України, адже не передбачена жодним із чинних нормативно-правових актів України. Також звертає увагу, що ОСОБА_7 народилась вже після укладення іпотечного договору, а отже навіть у випадку реєстрації неповнолітніх дітей у спірній квартирі, така реєстраціє є неправомірною, оскільки вчинена всупереч умовам іпотечного договору на шкоду іпотекодержателю з метою уникнення відповідальності за порушення умов кредитного договору. Зважаючи на обставини справи, неповнолітні діти позивача не мали і не мають майнових прав на спірну квартиру, їх права та інтереси щодо житлового приміщення не були порушені, з огляду на той факт, що матеріали справи не містять доказів, що діти зареєстровані та проживають у спірній квартирі та не мають іншого житла. Тому представник відповідача просить в задоволенні позовних вимог відмовити (а.с. 27-28).

Позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримала та вказала, що іншого житла в неї немає, а квартиру продали без її відома.

Представник позивача, адвокат Чеботар В.В. в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та зазначив, що квартира була передана в іпотеку, однак, через невиконання кредитних зобов`язань виникла заборгованість, яку рішенням суду стягнуто з позивача. Виконавчій службі було відмовлено в наданні дозволу на реалізацію квартири, оскільки в ній проживали малолітні діти. Ще до укладення договору в квартирі була зареєстрована ОСОБА_2 , 2001 року народження, тобто мала право користування нею, а з 2009 року ОСОБА_3 , 2009 року народження. Позивач стверджує, що не отримувала вимоги про усунення порушень за неналежне виконання позичальником умов кредитного договору. З долученого позивачем рекомендованого повідомлення неможливо встановити, чи отримала цей лист позивач, а з опису вкладення не зрозуміло хто відправник. Тому просить позовні вимоги задовольнити.

Представник відовідача в судове засідання не з`явилась, 27.12.2024 року ОСОБА_8 через систему Електронний суд подала до суду письмову заяву, в якій проти задоволення позовних вимог заперечує, розгляд справи просить проводити без участі представника ( а.с. 119-120 ).

Суд, заслухавши вказаних учасників, перевіривши матеріали справи, та, оцінивши досліджені докази в сукупності, дійшов наступних висновків.

Судом встановлено, що 14.07.2008 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_5 укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу Маркеловою І.М. та зареєстрований в реєстрі за № 3348, за умовами якого ОСОБА_9 продав, а ОСОБА_5 купила квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 10-11 ).

Цього ж дня між ВАТ КБ Надра (іпотекодержатель) та ОСОБА_5 (іпотекодавець) укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу Маркеловою І.М. та зареєстрований в реєстрі за № 3353, згідно з п. 1.1 якого остання з метою забезпечення виконання зобов`язання, що витікає із кредитного договору №1559/2008 від 14.07.2008 року, укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем, передала в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 , яка належить їй на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу Маркеловою І.М. та зареєстрованому в реєстрі за № 3348. Згідно з п.3.3.5, 4.4 договору іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку виконання зобов`язання воно не буде виконано. У випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором, іпотекодержатель має право реалізувати своє право іпотеки та звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому цим договором. Відповідно до п. 3.1.14 договору іпотекодавець зобов`язаний не прописувати неповнолітніх/малолітніх дітей у нерухомості, що є предметом іпотек, на період дії даного договору ( а.с. 115-118 ).

Згідно з п.5.1, 5.3. договору іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором. Звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, передбаченому ст. 38 Закону України Про іпотеку .

Пунктом 2.1.3 договору передбачено, що предмет іпотеки не є предметом іпотеки за іншими зобов`язаннями, нікому не переданий у найом, оренду чи на підстав будь-якої іншої угоди, не підлягає вилученню і вільний від будь-яких зобов`язань, крім тих, що передбачені цим договором.

В розділі договору «реквізити та підписи сторін» зазначено, що ОСОБА_5 наступним стверджує, що при підписанні даного договору права дитини ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , не порушені і не обмежені.

ІНФОРМАЦІЯ_2 народилась ОСОБА_3 , її батьками вказані ОСОБА_11 та ОСОБА_5 , про що свідчать дані копії свідоцтва про народження серії НОМЕР_1 , виданого 12.09.2009 року (а.с. 13).

Рішенням виконавчого комітету Коломийської міської ради Івано-Франківської області №95 від 27.05.2014 року, розглянувши клопотання відділу державної виконавчої служби Коломийського міськрайонного управління юстиції №03-27 від 22.04.2014 року про надання дозволу на реалізацію нерухомого майна, де право проживання мають двоє малолітніх дітей ОСОБА_2 , 2001 року народження, та ОСОБА_3 , 2009 року народження, з метою охорони і захисту прав та інтересів дітей на належне місце проживання, відмовлено у наданні дозволу на реалізацію двокімнатної квартири АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_5 ( а.с. 14 ).

27.08.2019 року ОСОБА_5 зареєструвала шлюб з ОСОБА_12 , у зв`язку з чим змінила прізвище на « ОСОБА_13 », що стверджується даними копії свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_2 , актовий запис № 337 від 27.08.2019 року (а.с. 12).

Згідно з даними копії довідки №1, виданої 22.05.2024 року в.о. голови правління ОСББ Весна Золочевською Г.Х., в квартирі АДРЕСА_1 , зареєстровані: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , з 13.05.2008 року по даний час; ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , з 15.09.2009 року по даний час; ОСОБА_14 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , з 19.09.2018 року по даний час ( а.с. 16 ).

Судом також встановлено, що 30.04.2020 року між ПАТ Комерційний банк Надра (продавець ) та ТОВ Преміум Лігал Колекшн ( новий кредитор ) укладено договір відступлення (купівлі - продажу) прав вимоги №GL3N217215_ПВ, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. та зареєстрований в реєстрі за № 2891, згідно з п. 2.1 якого банк відступає шляхом продажу новому кредитору належні банку, а новий кредитор набуває у обсязі та на умовах, визначених цим договором, права вимоги банку до позичальників, заставодавців (іпотекодавців), поручителів гарантів, зазначених у додатку №1 до цього договору, включаючи права вимоги до правонаступників боржників, спадкоємців боржників, страховиків або інших осіб, до яких перейшли обов`язки боржників або які зобов`язані виконати обов`язки боржників, за кредитними договорами (договорами про надання кредиту (овердрафту)), договорами поруки, договорами іпотеки (іпотечними договорами) та/або договорами застави, договорами про надання гарантії (гарантіями), з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, згідно реєстру у додатку №1 до цього договору. Новий кредитор сплачує банку за права вимоги грошові кошти у сумі та у порядку, визначених цим договором (а.с. 78-80).

Відповідно до п.2.2. договору новий кредитор в день укладення цього договору, але в будь - якому випадку не раніше моменту отримання банком у повному обсязі коштів, відповідно до пункту 4.1. договору, набуває наступні права кредитора за основними договорами: право вимагати належного виконання боржниками зобов`язань за основними договорами щодо сплати боржниками грошових коштів у сумах, вказаних у додатку №1 до цього договору та визначених на момент набуття новим кредитором права вимоги, включаючи право вимагати сплати нарахованих і не сплачених на момент набуття права вимоги процентів у розмірах, вказаних у додатку №1 до цього договору, право вимагати сплати нарахованих і не сплачених на момент набуття прав вимоги штрафних санкцій, неустойок (штрафів, пені), право вимагати передачі предметів забезпечення в рахунок виконання зобов`язань у випадках та на умовах, встановлених основними договорами. Права кредитора за основними договорами переходять до нового кредитора відповідно до цього договору у обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги. До нового кредитора не переходить права на нарахування процентів за користування боржниками кредитними коштами та права на здійснення договірного списання коштів з рахунку рахунків боржників, що надані банку відповідно до умов основних договорів.

Згідно з п. 4.1 договору, сторони домовились, що за відступлення прав вимоги за основними договорами, новий кредитор сплачує банку грошові кошти у сумі 11 578 696,81 грн.

Копія платіжного доручення №26 від 27.04.2020 року підтверджує здійснення оплати на суму 11 647 254,06 грн. на виконання п. 4.1 вказаного договору ( а.с. 83 ).

Відповідно до реєстру договорів, права вимоги за яким відступаються, що є додатком №1 до договору №GL3N217215_ПВ про відступлення права вимоги від 30.04.2020 року, ТОВ Преміум Лігал Колекшн набуло право вимоги до боржника ОСОБА_5 (ІПН НОМЕР_3 ) за заборгованістю, яка виникла за кредитним договором №1559/2008 від 14.07.2008 року, в загальній сумі 68 077,36 доларів США або 1 836 141,71 грн. ( а.с. 81-82 ).

З вимоги про усунення порушень ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» № 232 від 04.05.2020 року, адресованої ОСОБА_5 , вбачається, що останню повідомлено про те, що 30.04.2020 року між ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» та ПАТ Комерційний банк Надра укладено договір відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги №GL3N217215_ПВ, на підставі якого відступлено право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки, а також те, що кредитором за кредитним договором є ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», відповідно зобов`язання за ним має виконуватись на його користь. У вимозі вказане товариство просило вимогу щодо погашення заборгованості за договором перед ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» станом на 30.04.2020 року в розмірі 68 077,36 доларів США, що за курсом НБУ становило 1 836 141,71 грн., з яких: заборгованість по основній сумі кредиту 59 916,22 доларів США, що за курсом НБУ становило 1 427 224,54 грн.; заборгованість за відсотками 15 161,14 доларів США, що за курсом НБУ дорівнювало 408 917,17 грн. ОСОБА_5 також повідомлено, що у випадку невиконання даної вимоги, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором, буде в примусовому порядку звернуте стягнення на предмет іпотеки ( а.с. 75 ).

Вказану вимогу, повідомлення про відступлення прав вимоги, повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки 17.05.2020 року ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» направило позивачу рекомендованим поштовим відправленням, що підтверджується копією такої вимоги, описом вкладення та списком № 16844-1-35-29 згрупованих поштових відправлень Укрпошта Стандарт з описом вкладень ( а.с. 29-31, 74- 76 ).

Згідно з даними копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, дана вимога вручена особисто ОСОБА_5 25.06.2020 року ( а.с. 31 зворот, 77).

01.02.2022 року між ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» (продавець) та ТОВ Нерухомість-закон та порядок укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та зареєстрований в реєстрі за № 150, згідно з п.1 якого продавець, діючи відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», продав, а покупець купив квартиру АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 14.07.2008 року приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу Маркеловою І.М. за реєстровим №3348. Право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить продавцю як іпотекодержателю на підставі: договору іпотеки №3353, посвідченого 14.07.2008 року приватним нотаріусом Коломийського міського нотаріального округу Маркеловою І.М. за реєстровим № 3353, укладеного між ВАТ КБ Надра та ОСОБА_5 , який містить іпотечне застереження; договору відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги №GL3N217215_ПВ, посвідченого 30.04.2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. та зареєстрованого в реєстрі за № 2891 ( а.с.84-85 ).

Згідно з п. 2 вказаного договору продавець стверджує, що за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомлено чином, передбаченим діючим законодавством України, іпотекодавця про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки. Продавець як іпотекодержатель одночасно з підписанням цього договору надає згоду на відчуження вищевказаного нерухомого майна.

Вказаний договір як підстава виникнення права власності та державної реєстрації вказаний у витязі з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 297417590 від 01.02.2022 року та в Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №373995692 від 12.04.2024 року (а.с.15, 85 зворот).

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Статтями 316-319, 328 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Відповідно до ч. 1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч.1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з ч. 1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно із ст. 202 ЦК України - правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво - чи багатосторонніми правочинами є погоджена дія двох або більше сторін.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).

Тлумачення статей 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.

Згідно зі ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Вказаний правовий висновок узгоджуються з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17 (провадження № 12-112гс18).

У статті 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину та визначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема на підставі судового рішення.

Як на підставу недійсності оспорюваного договору купівлі-продажу позивач посилається на порушення вимог ст. ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», а саме недотримання іпотекодержателем належного надсилання повідомлення іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, що унеможливлює застосування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя, а також не повідомлення іпотекодавця в належний спосіб про заміну кредитора у зобов`язанні.

Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно з ч. 1 ст.546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Статтею 572 ЦК України передбачено, що в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (частини 1 статті 575 ЦК України).

Відповідно до ст.1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з ч. 6, 7 ст.3 вказаного Закону у разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації.

Відповідно до ст. 7 цього Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Статтею ст.24 вказаного Закону передбачено, що відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.

Відповідно до частин 1, 3 статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Статтею 36 цього Закону передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (частина 1).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону (частина 2).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (частина 3).

Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація права власності (спеціального майнового права) на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов`язанням, зокрема, за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі (частина 8)).

Відповідно до ч.1 ст. 35 цього Закону у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Наведена норма спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення, або особиста доставка на адресу іпотекодавця (аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 року у справі № 645/1979/15-ц).

Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця є доведення до його відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання (постанова ВС/КЦС від 17.01.2024 року, прийнята за результатами розгляду справи № 204/8137/21). Крім того, ВП/ВС в указаній постанові зазначала, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належними доказами на підтвердження факту виконання вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку" ВП/ВС вважала копії повідомлень, адресованих боржнику й іпотекодавцю, та квитанцій про відправлення цих повідомлень вищевказаним особам (пункт 42 зазначеної постанови).

Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24.04.2019 року у справі № 638/20000/16-ц).

Згідно з ч. 1, 2, 5, 10 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для державної реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Тлумачення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12.05.2022 року в справі № 756/15123/18 (провадження № 61-976св22)).

Законодавством також передбачені порядок та підстави заміни сторони (боржник, кредитора) у зобов`язанні.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

У частині першій статті 516 ЦК України зазначено, що заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.

За загальним правилом наявність згоди боржника на заміну кредитора в зобов`язанні не вимагається, якщо інше не встановлено договором або законом.

До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 514 ЦК України).

Згідно зі ст. 516 ЦК України заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов`язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі виконання боржником свого обов`язку первісному кредиторові є належним виконанням.

У постанові від 21 листопада 2018 року Верховний Суд зробив висновок про те, що відповідно до частини другої статті 516 ЦК України якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов`язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі виконання боржником свого обов`язку первісному кредиторові є належним виконанням.

Верховний Суд у постановах від 25.03.2020 року у справі № 461/11676/14-ц (провадження № 61-6357св19) та від 14.07.2020 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 61-16783св19) зазначив, що неповідомлення іпотекодавцем банку про наявність у неповнолітніх дітей права користування квартирою (предмет іпотеки) та неотримання дозволу органу опіки та піклування не є підставою для визнання договору іпотеки та договору про задоволення вимог іпотекодержателя недійсними.

Якщо спірна нерухомість передана в іпотеку ще до реєстрації у ній дитини, а отже, на час укладення іпотечного договору вона не мала права власності чи права користування нею, що у свою чергу унеможливлює порушення її прав на житло, проте дитина набула права користування цим житлом як член сім`ї власника, відповідно до статті 405 ЦК України, статті 18 Закону України "Про охорону дитинства", та зберігає це право протягом часу перебування квартири в іпотеці (постанова Верховного Суду від 27.12.2018 року в справі № 638/14123/14-ц). З урахуванням положень статті 47 Конституції України, статті 40 Закону України «Про іпотеку» та статті 109 ЖК України виселення з іпотечного майна відбувається при реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення на іпотечне майно.

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України передбачено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Відповідно до положень ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно зі ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Як встановлено в даній справі, 14.07.2008 року в якості забезпечення зобов`язань за кредитним договором №1559/2008 від 14.07.2008 року між ВАТ КБ Надра та позивачем укладено іпотечний договір, за яким остання передала в іпотеку вищевказану квартиру. В подальшому, 30.04.2020 року між ПАТ КБ Надра та ТОВ Преміум Лігал Колекшн укладено договір відступлення (купівлі - продажу ) прав вимоги №GL3N217215_ПВ, відповідно до якого останнє набуло право вимоги до боржника ОСОБА_5 за заборгованістю, яка виникла за вказаним кредитним договором, що забезпечений іпотечним договором, та 17.05.2020 року рекомендованим поштовим відправленням, що вручено адресату особисто 25.06.2020 року, тобто більше, ніж за 30 днів до укладення оспорюваного договору, направило позивачу вимогу про усунення порушення, в якій у відповідності до п. 3.4 договору від 30.04.2020 року, повідомило позивача про відступлення прав вимоги за кредитним договором та попереджено про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання даної вимоги. У зв`язку з неналежним виконанням позивачем своїх зобов`язань, ТОВ Преміум Лігал Колекшн , скориставшись одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки, передбаченим п. 5.1, 5.3 іпотечного договору, продало предмет іпотеки на підставі договору купівлі-продажу від 01.02.2022 року відповідачу.

Отже, відсутні правові підстави для визнання оспорюваного правочину недійсним, оскільки позивач в порядку статті 81 ЦПК України не надала доказів, які б підтверджували вказані обставини.

За таких обставин, презумпція правомірності спірного правочину не спростована позивачем у судовому порядку. Крім того з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності. (Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду у 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17).

Крім того, матеріали справи не містять доказів того, що неповнолітні діти проживають та зареєстровані у спірній квартирі, а також не мають іншого житла. Суд критично оцінює довідку ОСББ Весна , оскільки вона видана матір`ю позивача ОСОБА_15 .

Таким чином, на підставі вищенаведеного, враховуючи, що позивачем не надано належних та допустимих доказів в обгрунтування позовних вимог, а також доказів, які б свідчили про порушення відповідачем її законних прав та інтересів, та недоведеністю нею недотримання іподекодержателем вимог ст. ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», зокрема, порушення процедури належного надсилання їй як іподекодавцю та неотримання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, що спростовується матеріалами справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Суд також звертає увагу, що позивач, звертаючись до суду з вказаним позовом, просить визнати недійним договір купівлі-продажу, укладений між ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» та ТОВ Нерухомість-закон та порядок , що стосується прав та обов`язків обох сторін правочину. Водночас, позовних вимог до ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» не заявляє.

Враховуючи вищенаведене, в задоволенні позову слід відмовити у зв`язку з безпідставністю позовних вимог. Інша позовна вимога є похідною від вирішення питання про визнання недійсним оспорюваного договору, а тому задоволенню не підлягає. Посилання в позовній заяві на висновки Верховного Суду від 23.01.2019 року в справі №306/1224/16-ц, від 24.04.2019 року в справі № 521/18393/16-ц, не заслуговують на увагу, оскільки є нерелевантними обставинам в даній справі.

На підставі наведеного, ст. ст. 15, 16, 203, 204, 626-628, 638 ЦК України, ст. ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», та, керуючись ст. ст. 13, 76, 81, 89, 263 - 265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В:

в задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю Нерухомість-закон та порядок про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію, - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Івано-Франківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Найменування сторін:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , жителька АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_3 .

Відповідач: ТОВ Нерухомість-закон та порядок , 01054, м. Київ, вул. Тургенєвська, 34, .

Повний текст рішення складено 27 січня 2025 року.

Суддя: Яремин М. П.