ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 січня 2025 року

м. Хмельницький

Справа № 672/395/24

Провадження № 22-ц/820/156/25

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії

суддів судової палати з розгляду цивільних справ

Ярмолюка О.І. (суддя-доповідач), Грох Л.М., Янчук Т.О.,

секретар судового засідання Чебан О.М.,

з участю представника позивача Літвінова Є.В.,

відповідача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Екоферма Ярос Агро» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , третя особа приватний нотаріус Хмельницького міського нотаріального округу Хмельницької області Твердохліб Галина Григорівна, про захист переважного права орендаря земельної ділянки за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Екоферма Ярос Агро» на рішення Городоцького районного суду Хмельницької області від 22 жовтня 2024 року,

встановив:

1.Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Екоферма Ярос Агро» (далі ТОВ «Екоферма Ярос Агро», товариство) звернулося до суду з уточненим у подальшому позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , третя особа приватний нотаріус Хмельницького міського нотаріального округу Хмельницької області Твердохліб Г.Г. (далі приватний нотаріус Твердохліб Г.Г.), про захист переважного права орендаря земельної ділянки.

ТОВ «Екоферма Ярос Агро» зазначило, що ОСОБА_2 на праві власності належала земельна ділянка площею 2,0000 га, кадастровий номер :28:001:0046, розташована на території Городоцької міської ради Хмельницького (раніше Городоцького) району Хмельницької області та призначена для ведення особистого селянського господарства (далі земельна ділянка).

9 жовтня 2017 року між ТОВ «Екоферма Ярос Агро» і ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, за яким останній передав позивачеві земельну ділянку у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 років. Право ТОВ «Екоферма Ярос Агро» на оренду земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18 жовтня 2017 року.

Позивач належно виконував обов`язки за договором оренди землі, сумлінно використовував свої права, добросовісно виконував умови договору оренди землі та норми чинного законодавства.

Як стало відомо товариству, 16 березня 2018 року між ОСОБА_3 і ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Твердохліб Г.Г. (зареєстровано в реєстрі за №554), на підставі якого ОСОБА_1 набув право власності на земельну ділянку (номер відомостей про речове право 25280644).

Товариство як наймач, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, мало переважне право перед іншими особами на придбання земельної ділянки у разі її продажу. Натомість укладенням договору купівлі-продажу земельної ділянки відповідачі порушили його законні права як належного орендаря, оскільки ОСОБА_3 не мав права відчужувати ОСОБА_1 земельну ділянку без попередження та надання пропозиції на її придбання товариству. Відтак, на позивача мають бути переведені права та обов`язки покупця земельної ділянки.

За таких обставин ТОВ «Екоферма Ярос Агро» просило суд:

1) перевести з ОСОБА_1 на товариство права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу, серія та номер 554/ННА 419545, ННА 419546/, виданий 16 березня 2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Твердохліб Г.Г. щодо земельної ділянки, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 212, який укладений між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 ;

2) визнати право власності товариства на земельну ділянку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 212;

3) перевести ОСОБА_1 грошові кошти, внесені товариством на депозитний рахунок Городоцького районного суду Хмельницької області в сумі 59 800 грн, в якості компенсації припинення права власності на земельну ділянку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 212.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Городоцького районного суду Хмельницької області від 22 жовтня 2024 року відмовлено в позові.

Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті відповідно до ухвали Городоцького районного суду Хмельницької області від 12 квітня 2024 року у справі №672/395/24, а саме арешт на земельну ділянку (власник ОСОБА_1 ), які зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.

Повернуто ТОВ «Екоферма Ярос Агро» грошові кошти в сумі 59 800 грн, внесені ним на депозитний рахунок Територіального управління Державної судової адміністрації у Хмельницькій області згідно платіжної інструкції №8821 від 15 липня 2024 року.

Суд керувався тим, що земельна ділянка призначена для ведення особистого селянського господарства, у зв`язку з чим її не може бути передано юридичній особі у власність для здійснення підприємницької діяльності за цивільно-правовою угодою. Без зміни цільового призначення земельної ділянки ТОВ «Екоферма Ярос Агро» не могло бути стороною (покупцем) оспорюваного договору купівлі-продажу, набути земельну ділянку у власність і використати переважне право на її придбання.

Короткий зміст і узагальнені доводи апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ТОВ «Екоферма Ярос Агро» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову посилаючись на порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що ТОВ «Екоферма Ярос Агро» належно виконувало свої зобов`язання та сумлінно використовувало свої права за договором оренди землі, не допускало жодних порушень умов договору оренди землі та вимог чинного законодавства. ОСОБА_2 не мав права відчужувати ОСОБА_1 земельну ділянку без попередження та надання пропозиції на її придбання товариству. Оскільки ТОВ «Екоферма Ярос Агро» як належний орендар мав переважне право перед іншими особами на придбання земельної ділянки у разі її продажу, то на нього повинні бути переведені обов`язки покупця за укладеним відповідачами договором купівлі-продажу. Суд першої інстанції не застосував правильно норми чинного законодавства, не врахував правові висновки Верховного Суду та дійшов помилкового висновку про необґрунтованість позову.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У своєму відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, вказавши на його законність та обґрунтованість.

ОСОБА_2 та приватний нотаріус Твердохліб Г.Г. не висловили своєї позиції щодо апеляційної скарги.

2.Мотивувальна частина

Позиція суду апеляційної інстанції

Частиною першою статті 375 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України) встановлено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Заслухавши учасників судового процесу та дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанції обставини

ОСОБА_2 був власником земельної ділянки, що призначена для ведення особистого селянського господарства.

9 жовтня 2017 року ТОВ «Екоферма Ярос Агро» і ОСОБА_2 уклали договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_2 передав товариству земельну ділянку у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 років. 18 жовтня 2017 року Комунальне підприємство «Городоцьке бюро технічної інвентаризації» зареєструвало право ТОВ «Екоферма Ярос Агро» на оренду земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису 22946927).

Пунктом 8 договору оренди землі визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк.

16 березня 2018 року відповідачі уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Твердохліб Г.Г. (зареєстровано в реєстрі за №554), за яким ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 купив земельну ділянку за 59 800 грн. Тоді ж у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку (номер запису 25280644).

Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції

Статтею 14 Конституції України встановлено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Відповідно до статті 78 Земельного Кодексу України (далі ЗК України) право власності на землю це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

За змістом 18 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим.

В силу статті 19 ЗК України землі сільськогосподарського призначення є однією з категорій земель України. Земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим.

Як передбачено частиною першою статті 22 ЗК України, землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

До земель сільськогосподарського призначення віднесені земельні ділянки особистих селянських господарств (стаття 33 ЗК України).

Статтею 1 Закону України від 15 травня 2003 року №742-IV «Про особисте селянське господарство» (далі Закон №742-IV) визначено, що особисте селянське господарство це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму. Діяльність, пов`язана з веденням особистого селянського господарства, не відноситься до підприємницької діяльності.

Згідно зі статтею 3 Закону №742-IV дія цього Закону поширюється на фізичних осіб, яким у встановленому законом порядку передано у власність або оренду земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства.

Із положень статті 5 Закону №742-IV слідує, що для ведення особистого селянського господарства використовують земельні ділянки розміром не більше 2,0 гектара, передані фізичним особам у власність або оренду в порядку, встановленому законом. Земельні ділянки особистого селянського господарства можуть бути власністю однієї особи, спільною сумісною власністю подружжя та спільною частковою власністю членів особистого селянського господарства відповідно до закону. Земельні ділянки особистого селянського господарства можуть використовуватися для ведення особистого селянського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.

В силу статті 33 ЗК України земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, можуть передаватися громадянами у користування юридичним особам України і використовуватися ними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.

Право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини пов`язані з орендою землі, регулюються законом (стаття 93 ЗК України).

Статтею 13 Закону України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі» (далі Закон №161-ХІV) унормовано, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 9 Закону №161-ХІV (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (далі ЦК України).

За змістом статей 81, 82, 131 ЗК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) громадяни України та юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності, зокрема, у разі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами . Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

В силу статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Як передбачено частиною першою статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Аналіз указаних норм права дає підстави для висновку, що землекористування в Україні здійснюється з дотриманням правового режиму використання земель. У зв`язку з цим, чинне законодавство встановлює поділ земель України на відповідні категорії на основі природних (екологічних) ознак та соціально-економічних і виробничих характеристик використання земель.

Землі сільськогосподарського призначення використовуються для виробництва сільськогосподарської продукції та здійснення сільськогосподарської діяльності. До таких земель належать земельні ділянки особистих селянських господарств.

Громадяни України та юридичні особи (засновані громадянами України) можуть набувати земельні ділянки у власність, у тому числі за договорами купівлі-продажу. При цьому юридичні особи набувають у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності.

Ведення особистого селянського господарства не відноситься до підприємницької діяльності. Відтак земельні ділянки особистих селянських господарств можуть належати на праві власності лише фізичним особам, у тому числі подружжю та/або членам господарства на праві спільної власності. Власники таких ділянок можуть передавати їх юридичним особам в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та фермерського господарства без зміни їх цільового призначення.

Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку та який належно виконує умови договору оренди землі, у разі продажу земельної ділянки, переданої в оренду, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Зібрані докази вказують на те, що спірна земельна ділянка призначена для ведення особистого селянського господарства, у зв`язку з чим її не може бути передано юридичній особі у власність для здійснення підприємницької діяльності за цивільно-правовою угодою.

Встановивши, що ТОВ «Екоферма Ярос Агро» не могло бути стороною (покупцем) оспорюваного договору купівлі-продажу та набути земельну ділянку у власність за цим договором, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність у товариства переважного права на її придбання.

Доводи ТОВ «Екоферма Ярос Агро» щодо наявності підстав для переведення на нього прав та обов`язків покупця за укладеним відповідачами договором купівлі-продажу земельної ділянки не відповідають фактичним обставинам справи та чинним нормам закону.

Суд першої інстанції правильно визначився з правовими нормами, які регулюють спірні правовідносини. Доводи апеляційної скарги про порушення судом норм матеріального та процесуального права є безпідставними.

Посилання товариства в апеляційній скарзі на правові висновки, висловлені Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 22 травня 2019 року (справа №201/10030/17), щодо переважного права наймача на придбання переданого в найм майна у разі його продажу, є безпідставними, оскільки в цій справі та справі, яка переглядається судом апеляційної інстанції, встановлені різні обставини.

Так, за обставинами названої справи, в якій Верховний Суд висловив правову позицію, предметом договору оренди були нежитлова будівля з навісами, огорожею, воротами та хвіртками, в той час як у справі, що переглядається судом апеляційної інстанції, предметом договору оренди була земельна ділянки особистого селянського господарства.

3. Висновки суду апеляційної інстанції

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на повно і всебічно досліджених обставинах справи та ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому підстав для його скасування в межах доводів апеляційної скарги не вбачається.

Оскільки в позові ТОВ «Екоферма Ярос Агро» відмовлено, то понесені ним судові витрати не підлягають відшкодуванню.

Керуючись статтями 374, 375, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України,

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Екоферма Ярос Агро» залишити без задоволення, а рішення Городоцького районного суду Хмельницької області від 22 жовтня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 24 січня 2025 року.

Судді: О.І. Ярмолюк

Л.М. Грох

Т.О. Янчук

Головуючий у першій інстанції Пономаренко Л.Е.

Доповідач Ярмолюк О.І. Категорія 47