КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
провадження № 22-ц/824/2835/2025
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 січня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:

судді - доповідача Кирилюк Г. М.

суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т. І.

при секретарі Черняк Д. Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білоцерківська» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агротрейд-2000» про скасування державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди земельної ділянки, за апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білоцерківська» - адвоката Тетері Світлани Ігорівни на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 27 серпня 2024 року в складі судді Орєхова О. І.,

встановив:

11.09.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білоцерківська» (далі - ТОВ Агрофірма «Білоцерківська») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агротрейд-2000» (далі - ТОВ «Агротрейд-2000») про скасування державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 21.10.2015 між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» (орендар) було укладено договір оренди землі № 691, за яким ОСОБА_1 передала в оренду строком на 7 років земельну ділянку площею 1,4538 га з кадастровим номером :01:030:0011, розташовану у межах Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

23.11.2015 державний реєстратор Узинської міської державної нотаріальної контори Малькевич Л. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 26386349, яким було зареєстровано право оренди на вказану земельну ділянку за позивачем.

Протягом усього часу дії договору оренди землі орендар користувався земельною ділянкою у своїй господарській діяльності та належним чином сплачував орендну плату, орендодавець не зверталася з претензіями або позовами щодо його неналежного виконання.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі мав би закінчитися 21.10.2022, однак його було автоматично поновлено на один рік до 13.11.2023 в силу дії на той момент підп. 1 п. 27 Розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України у редакції Закону України від 24.03.2022 року № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану».

Крім того, 21.09.2022 ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», користуючись наявним у нього переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, відповідно до норм ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та п. 5 договору оренди землі, направило ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку лист-повідомлення (клопотання) про поновлення договору оренди землі за вих. № 01-3-139 від 21.09.2022, в якому пропонувало поновити його ще на 7 років. Разом з цим листом також було направлено проєкт відповідної додаткової угоди до договору оренди землі, однак ОСОБА_1 не відповіла на нього у місячний строк, як того вимагають норми ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Натомість, 26.12.2022 ОСОБА_1 звернулася до державного реєстратора Фурсівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Майорко Т. О. із заявою про державну реєстрацію припинення права оренди позивача на земельну ділянку у зв`язку з нібито припиненням дії договору оренди землі, на підставі якої 28.12.2022 державний реєстратор Майорко Т. О. незаконно провела у ДРРПНМ державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», хоча, договір оренди землі був автоматично поновлений до 21.10.2023 і підстав для припинення цього права не було.

Цього ж дня, ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки № 79 з ТОВ «Агротрейд-2000», за яким вона передала в оренду земельну ділянку на 7 років, і подано тому ж державному реєстратору документи для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за «Агротрейд-2000», яку було проведено 30.12.2022.

У порушення норм ч. 3 ст.10, п. 4 ч.1, ч. 4 ст.18, ч. 1 ст. 22 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", не врахувавши норми ч.1 ст. 19 Закону України "Про оренду землі", підп. 1 п. 27 Розділу Х "Перехідні положення" ЗК України, державний реєстратор Майорко Т. О. не перевірила належним чином наявність підстав для припинення права оренди позивача і всупереч п. 4 ч.1 ст.24 Закону №1952-ІV не прийняла рішення про відмову у державній реєстрації, а незаконно провела державну реєстрацію припинення цього права, що є підставою для скасування судом такої реєстрації.

На обґрунтування позовних вимог про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі та визнання відсутнім у ТОВ "Агротрейд-2000" права оренди земельної ділянки позивач зазначив, що у п. 5 договору оренди землі передбачено, що після закінчення строку договору орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

На момент укладення договору оренди землі поновлення договорів оренди землі регулювалося нормами ст. 33 Закону України " Про оренду землі" у редакції від 05.04.2015 року.

21.09.2022 ТОВ Агрофірма "Білоцерківська", тобто більше ніж за рік до закінчення строку дії договору оренди землі, направило ОСОБА_1 лист-повідомлення (клопотання) про його поновлення разом з проектом відповідної додаткової угоди, як того вимагали положення ч.2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та п. 5 договору оренди землі, однак у порушення вимог ч. 5 ст.33 цього Закону у місячний строк з дня отримання листа ОСОБА_1 ані не уклала додаткову угоду до договору оренди землі у запропонованій позивачем редакції, ані не висунула заперечення щодо його поновлення.

Таким чином, процедура поновлення договору оренди землі, передбачена ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не була завершена внаслідок невиконання ОСОБА_1 обов`язку щодо укладення у місячний строк додаткової угоди до нього або надання заперечень щодо поновлення договору.

Порушені відповідачами права позивача підлягають поновленню судом шляхом визнання укладеною додаткову угоду щодо поновлення договору оренди землі на новий строк у редакції, яка була запропонована ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" для укладення ОСОБА_1 та визнання відсутнім у ТОВ "Агротрейд-2000" права оренди земельної ділянки, як такого, що було набуте з порушенням норм п. "б" ч. 1 ст. 95 ЗК України, ст. 1, 13, ч. 2 ст.24, ч. 2 ст. 25, ст. 31 Закону України "Про оренду землі". Наведене дозволить позивачу провести у ДРРПНМ державну реєстрацію свого права оренди цієї ділянки на новий строк.

З метою відновлення своїх порушених прав ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" просила суд:

- скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на земельну ділянку з кадастровим номером :01:030:0011, дата, час державної реєстрації: 26.12.2022 16:06:06;

- визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 691 від 21.10.2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» у редакції додаткової угоди, викладеній в позовній заяві;

- визнати відсутнім у ТОВ «Агротрейд-2000» право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:030:0011;

- стягнути у рівних частинах з ОСОБА_1 та ТОВ "Агротрейд-2000" на користь ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" понесені нею судові витрати.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 27 серпня 2024 року в задоволенні позову відмовлено.

Стягнуто з ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на користь ОСОБА_1 судові витрати, пов`язані з витратами на правничу допомогу по справі в сумі 20 000 грн.

Стягнуто з ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на користь ТОВ «Агротрейд-2000» судові витрати, пов`язані з витратами на правничу допомогу по справі в сумі 22 000 гривень.

Скасовано заходи забезпечення позову у вигляді заборони Міністерству юстиції України та його територіальним органам, усім суб`єктам державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (виконавчим органам сільських, селищних та міських рад, Київській, Севастопольській міським, районним, районним у містах Києві та Севастополі державним адміністраціям), усім державним реєстраторам речових прав на нерухоме майно, у тому числі нотаріусам, державним виконавцям, приватним виконавцям, вчиняти будь-які реєстраційні дії, приймати будь-які рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:030:0011 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 04), вжиті ухвалою Білоцерківського міськрайонного суду від 13.09.2023 року по справі №357/11056/23.

24.09.2024 представник ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» - адвокат Тетеря С. І. подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 27 серпня 2024 року, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов в повному обсязі.

Змінити розподіл судових витрат, стягнути у рівних частинах з ОСОБА_1 та ТОВ «Агротрейд-2000» на користь ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» понесені ним судові витрати під час розгляду справи у судах першої та апеляційної інстанцій.

Доводи апеляційної скарги обґрунтовані тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку щодо відсутності у позивача переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.

14.03.2022 ОСОБА_1 направила позивачу лист-повідомлення про те, що має намір обробляти орендовану ним земельну ділянку за договором самостійно і використовувати її для власних потреб і на власний розсуд.

При цьому одразу після державної реєстрації припинення права оренди позивача передала спірну земельну ділянку в оренду іншому орендарю - ТОВ "Агротрейд-2000" всупереч своїм попереднім заявам у листі-повідомленні від 14.03.2022.

Суд першої інстанції, надаючи оцінку вказаному доказу, не врахував принцип добросовісності, який є пріоритетним під час розгляду категорії спорів стосовно поновлення договорів оренди землі ( постанови від 14.05.2019 у справі №912/3808/16; від 15.05.2019 у справах №912/1984/17, №912/3810/16, від 16.05.2019 у справі № 912/1982/17, від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 26.04. 2022 у справі №621/900/19, від 14.06.2022 у справі №904/3789/19, від 31.01.2023 у справі №922/4702/21).

Виходячи з принципів добросовісності, доктрини заборони суперечливої поведінки та висновків Верховного Суду, надання орендодавцем заперечень щодо поновлення договору оренди землі у листі-повідомленні від 14.03.2022 з мотивів наміру самостійно використовувати спірну земельну ділянку не призвело до припинення переважного права орендаря, так як фактично існував інший претендент на отримання цієї ділянки в оренду, і це право було порушене недобросовісною поведінкою відповідача ОСОБА_1 .

Суд безпідставно встановив, що переважне право позивача припинилось через висловлення ОСОБА_2 заперечень щодо поновлення договору оренди землі на підставі ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», так як остання не надсилала відповідні заперечення на виконання вимог цієї норми.

Повідомлення орендодавця від 14.03.2022, надіслане у порядку абзацу другого п. 5 договору оренди землі, за своєю правовою природою не може вважатися запереченнями на пропозицію щодо поновлення договору оренди землі у розумінні ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

ОСОБА_2 не розглянула відповідну пропозицію відповідача, а ухилилась від цього, а тому неможливо стверджувати про недосягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору.

Висновки Верховного Суду у справах №625/166/18, №379/1354/18, №399/295/11, №693/137/22, №693/42/18, №379/1439/18, №378/382/18, №378/325/18, №325/1951/19, №604/483/23 не підлягають врахуванню у цій справі через неподібність спірних правовідносин.

Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про неналежне оформлення орендарем пропозиції щодо укладення договору оренди землі на новий строк, а також що на момент проведення державної реєстрації припинення права оренди позивача на спірну земельну ділянку строк дії договору оренди землі закінчився.

Вважає, що до спірних правовідносин мають бути застосовані норми ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" у чинній редакції, згідно з якими строк дії договору оренди землі має обчислюватися з моменту його укладення. При цьому положення п. 37 спірного договору оренди землі не підлягають врахуванню судом в силу імперативного характеру норми ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду землі".

Факт продовження чи не продовження строку дії договору оренди землі на підставі підп. 1 п. 27 Розділу Х "Перехідні положення " ЗК України не впливає суттєво на можливість поновлення судом цього договору у порядку ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

14.10.2024 представник ОСОБА_1 - адвокат Марценюк Л. А. через підсистему «Електронний суд» подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 27 серпня 2024 року без змін. Стягнути з ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати у розмірі 20 000 грн. У разі задоволення позовних вимог позивача зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу позивача до 15 000 грн в суді першої інстанції та 15 000 грн в суді апеляційної інстанції.

Вважає, що судом першої інстанції вірно встановлено відсутність у позивача прав, свобод або охоронюваних законом інтересів, які порушено відповідачами, так як у нього відсутнє переважне право орендаря, судом правильно застосовано норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини.

15.10.2024 представник ТОВ «Агротрейд-2000» - адвокат Косяк В. М. подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 27 серпня 2024 року без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Стягнути з ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на користь ТОВ «Агротрейд-2000» понесені витрати на правничу допомогу за розгляд справи в апеляційній інстанції в розмірі 22 000 грн. У разі задоволення апеляційної скарги зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу позивача до 12 000 грн в суді першої інстанції та до 11 000 грн в суді апеляційної інстанції.

Вважає висновки суду першої інстанції про відмову в позові законними та обґрунтованими.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 - адвокат Марценюк Л. А. просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін. Також просила відшкодувати понесені відповідачем витрати на професійну правничу допомогу.

Представник ТОВ "Агротрейд-2000" - адвокат Косяк В. М. просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін. Відшкодувати понесені відповідачем витрати на професійну правничу допомогу.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, просили розглядати справу за їх відсутності.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 1,4538 га з кадастровим номером :01:030:0011, що розташована у межах Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

21 жовтня 2015 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» (орендар) укладено договір оренди землі № 691, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться: Київська область, Білоцерківський район, Шкарівська сільська рада та належить орендодавцю на праві власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку ЯА №604092, виданого 18.10.2005.

Договір укладено на 7 років. Після закінчення строку договору орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з орендарем або продовжувати дію цього договору, він зобов`язаний за шість місяців до закінчення строку дії даного договору повідомити про це орендаря в письмовій формі, а також за свій рахунок відновити межі земельної ділянки в натурі ( п. 5 договору).

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди ( п. 37 договору).

23.11.2015 нотаріус Малькевич Л. В., Узинська міська державна нотаріальна контора, прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" на підставі договору оренди землі від 21.10.2015 року (а. с. 15 т.1).

14.03.2022 ОСОБА_1 направила директору ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» лист-повідомлення, в якому на виконання п. 5 договору повідомила, що не бажає укладати новий договір оренди з ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» або продовжувати дію вказаного договору, а має намір обробляти земельну ділянку за договором самостійно і використовувати її для власних потреб і на свій розсуд. Просила утриматись від вчинення дій, які б перешкоджали їй відразу після закінчення строку дії договору використовувати належну їй земельну ділянку (а. с. 116 т. 1).

21.09.2022 ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення (клопотання) про поновлення договору оренди землі ( а. с. 16 т. 1 ) з проектом додаткової угоди до договору оренди землі в новій редакції в двох примірниках (а.с.17, 18 т.1).

Зінформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 26.12.2022 державним реєстратором Фурсівської сільської ради Київської області Майорко Т. О. здійснено державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" . Підстава: лист-повідомлення від 14.03.2022, видавник: ОСОБА_1 ( а. с. 14,15 т. 1 ).

28.12.2022 між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ "Агротрейд-2000" (орендар) укладено Договір №79 оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, право на яку посвідчено Державним актом на право власності на земельну ділянку №ЯА 604092 від 18.10.2005.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,4538 га, кадастровий номер: :01:030:0011, яка розташована за межами населеного пункту на строком на 7 років ( а. с. 220 т. 2 ).

28.12.2022 державним реєстратором Фурсівської сільської ради Майорко Т.О. було здійснено державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки за ТОВ «Агротрейд-2000» (а. с. 14-15 т.1 ).

За змістом статей 15 і 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Звертаючись до суду з вказаним позовом, позивач вважає, що завдяки незаконній державній реєстрації припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на земельну ділянку, ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору оренди землі передала цю земельну ділянку в оренду іншому орендарю, тим самим порушила право оренди позивача як її законного орендаря і його переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Процедура укладення, вимоги до змісту і форми та порядок припинення договору оренди землі визначені Земельним кодексом України та спеціальним законом - Законом України «Про оренду землі».

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі статтями 1, 13 Закону України «Про оренду землі» орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Згідно з частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

За змістом статті 126 ЗК України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Пунктом першим частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до пункту другого частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, серед яких право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Частиною другою статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зобов`язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, та призводить до порушення права позивача як орендаря.

Стаття 31 Закону України «Про оренду землі» регулює питання припинення договору оренди землі, а саме у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

21 жовтня 2015 року між ОСОБА_1 і ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, строком на 7 років. Державна реєстрація вказаного договору була проведена 23.11.2015.

Таким чином, вказаний договір оренди землі набрав чинності з моменту державної реєстрації (дивись постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 575/476/16-ц (провадження № 14-306цс18)), а відтак був чинним до 23.11.2022 року.

Законом України від 05.12.2019 № 340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX) внесено зміни до нормативно-правових актів, зокрема до Закону України «Про оренду землі», а саме частина перша статті 19 доповнена двома реченнями: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».

Вказаний Закон в цій частині набрав чинності 16 січня 2020 року.

Оскільки правове регулювання питання дати закінчення дії договору оренди землі змінювалося під час дії договору, то необхідно враховувати приписи щодо дії закону в часі.

У рішенні від 09 лютого 1999 року у справі N 1-7/99 N 1-рп/99 (справа про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів) Конституційний Суд України зазначив, що за загальновизнаним принципом права закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Цей принцип закріплений у частині першій статті 58 Конституції України, за якою дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється з втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце. Проте надання зворотної дії в часі таким нормативно-правовим актам може бути передбачено шляхом прямої вказівки про це в законі або іншому нормативно-правовому акті.

Прикінцеві приписи Закону № 340-IX не містять застереження щодо зворотної дії цього Закону в часі.

Отже, строк дії договору оренди землі та його обчислення визначається законом, який був чинним в момент його укладення та/або встановлюється безпосередньо у тексті цього договору.

Подібні висновки викладені в постанові Верховного Суду від 20 квітня 2023 року в справі № 583/3015/20.

У справі, що переглядається, суд встановив, що договір оренди землі підписаний 21.10.2015 року. При цьому сторони узгодили строк дії договору - 7 років, а у пункті 37 погодили, що договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.

Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору. Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить. Доказів, що сторони вносили зміни до спірного договору після 16 січня 2020 року у зв`язку з набранням чинності Закону № 340-IX у матеріалах справи немає.

З огляду на викладене Закон № 340-IX не є застосовним до спірних правовідносин.

Що стосується посилань заявника про автоматичне поновлення дії договору оренди на один рік відповідно до підпункту 1 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» ЗК України, то такі не заслуговують на увагу, з огляду на таке.

Законом України від 24.03.2022 року № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», що набрав чинності 07 квітня 2022 року (далі - Закон № 2145-ІХ) розділ X «Перехідні положення» Земельного кодексу України були доповнені пунктом 27, згідно якого під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, а саме - вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, в тому числі приватної власності.

У свою чергу, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (далі Закон № 2698-IX) від 09.10.2022, який набрав чинності 19.11.2022 року, абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів «воєнного стану» доповнено словами «до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» ( тобто цим Законом ).

Аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що у період із 07.04.2022 року по 19.11.2022 року договори оренди землі, строк яких закінчувався у цей проміжок часу, були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору.

Разом із тим, враховуючи, що строк договору оренди землі від 21.10.2015 року закінчився 23.11.2022 року, тобто після набрання чинності Законом № 2698-IX, то такий договір оренди землі не підлягав автоматичній пролонгації.

Що стосується переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, то колегія судів вважає, що таке право не порушено, з огляду на наступне.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на невідповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналіз зазначених норм дає підстави дійти висновку про те, що для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах, (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі) або пасивна згода сторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк - пролонгація договору (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, у тому числі зі зміненими умовами договору; орендодавець протягом місяця погодив умови додаткової угоди або не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Як встановлено судом, у пункті 5 договору оренди землі від 21 жовтня 2015 року, який було укладено між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», визначено, що якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з орендарем або продовжувати дію цього договору, він зобов`язаний за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії даного договору повідомити про це орендаря в письмовій формі.

ОСОБА_1 14.03.2022 надіслала позивачу лист-повідомлення, в якому повідомила, що не бажає укладати з Товариством договір оренди на новий строк, оскільки має намір обробляти земельну ділянку за договором самостійно і використовувати її для власних потреб на власний розсуд.

Отже, вказане свідчить про відсутність у ОСОБА_1 волевиявлення на укладення з позивачем договору оренди землі на новий строк.

Враховуючи наведене, встановивши фактичні обставини справи та оцінивши наявні в матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про не доведення позивачем порушення його права орендаря внаслідок передачі спірної земельної ділянки в оренду ТОВ «Агротрейд-2000».

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судового рішенні, питання вичерпності висновку суду першої інстанції, колегія суддів вважає, що у справі, що розглядається, сторонам надано вмотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду першої інстанції.

Судом першої інстанції повно встановлено обставини, що мають значення для справи, висновки суду відповідають наявним у матеріалах справах доказам.

Колегія суддів не вбачає порушень судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права.

Згідно з пунктом 1 частиною першою статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до частин першої статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 27 серпня 2024 року без змін, оскільки підстави для скасування судового рішення відсутні.

Звертаючись до суду з відзивом на апеляційну скаргу представник ТОВ «Агротрейд-2000» адвокат Косяк В. М. просив суд стягнути з позивача витрати на правничу допомогу в розмірі 22 000,00 грн.

На підтвердження своїх вимог до суду апеляційної інстанції було надано копію договору про надання допомоги від 11.10.2024, укладений між ТОВ «Агротрейд-2000» та АО "МКБ ГРУПП", відповідно до умов якого сторони погодили, що гонорар адвоката за цим договором становить 11 000,00 грн. Клієнт сплачує адвокату гонорар успіху в розмірі 11 000,00 грн.

15.10.2024 між ТОВ «Агротрейд-2000» та АО "МКБ ГРУПП" підписано акт приймання-передачі правничої допомоги, відповідно до якого вартість наданих адвокатом правничої допомоги становить 11 000,00 грн.

14.10.2024 ТОВ «Агротрейд-2000» сплатило на користь адвоката грошові кошти у розмірі 11 000,00 грн, що підтверджується копією виписки по рахунку.

Звертаючись до суду з відзивом на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 - адвокат Марценюк Л. А. просила суд стягнути з позивача витрати на правничу допомогу в розмірі 20 000,00 грн.

На підтвердження своїх вимог до суду апеляційної інстанції було надано копію акту виконаних робіт (наданих послуг) № 3 до договору про надання правничої допомоги 34/23 від 25.09.2023 року, відповідно до якого адвокатом було надано наступні послуги складання відзиву на апеляційну скаргу, вартість наданих послуг становить 10 000,00 грн, участь в судовому засіданні, вартість наданих послуг становить 5 000,00 грн.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" договір про надання правової допомоги - це домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.

Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення, тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (стаття 30 зазначеного Закону).

Згідно зі статтею 11 ЦПК України суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.

Учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом. Безоплатна правнича допомога надається в порядку, встановленому законом, що регулює надання безоплатної правничої допомоги (стаття 15 ЦПК України).

Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (пункт 12 частини третьої статті 2 ЦПК України).

Метою впровадження цього принципу є забезпечення особі можливості ефективно захистити свої права в суді, ефективно захиститись у разі подання до неї необґрунтованого позову, а також стимулювання сторін до досудового вирішення спору.

Практична реалізація згаданого принципу в частині відшкодування витрат на професійну правничу допомогу відбувається в такі етапи:

1) попереднє визначення суми судових витрат (стаття 134 ЦПК України);

2) визначення розміру судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу між сторонами (стаття 137 ЦПК України);

3) розподіл судових витрат між сторонами (стаття 141 ЦПК України).

Згідно зі статтею 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу;2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

Відповідно до частини першої та другої статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат:

1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;

2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами (частина п`ята статті 137 ЦПК України).

Частиною восьмою статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Витрати за надану професійну правничу допомогу у разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою, чи тільки має бути сплачено (пункт 1 частини 2 статті 137 ЦПК України).

Таким чином, склад витрат, пов`язаних з оплатою за надання професійної правничої допомоги, входить до предмету доказування у справі, що свідчить про те, що такі витрати повинні бути обґрунтовані належними та допустимими доказами.

Аналогічна позиція висловлена Верховним Судом у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постановах від 03 жовтня 2019 року у справі № 922/445/19, від 22 січня 2021 року у справі № 925/1137/19, Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постановах від 02 грудня 2020 року у справі № 317/1209/19 (провадження № 61-21442св19), від 03 лютого 2021 року у справі № 554/2586/16-ц (провадження № 61-21197св19), від 17 лютого 2021 року у справі № 753/1203/18 (провадження № 61-44217св18).

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Лавентс проти Латвії» від 28 листопада 2002 року зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.

Таким чином, суд не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі його витрати на адвоката, якщо, керуючись принципами справедливості та верховенством права, встановить, що розмір гонорару, визначений стороною та його адвокатом, є завищеним щодо іншої сторони спору, зважаючи на складність справи, витрачений адвокатом час, та неспіврозмірним у порівнянні з ринковими цінами адвокатських послуг.

Аналізуючи зазначене в сукупності, враховуючи принципи співмірності та розумності судових витрат, з урахуванням поданих представником позивача заперечень на стягнення витрат на правничу допомогу, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку про часткове задоволення заяв щодо відшкодування судових витрат понесених відповідачами в суді апеляційної інстанції в сумі 5 000,00 грн кожному з відповідачів.

Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України суд

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білоцерківська» - адвоката Тетері Світлани Ігорівни залишити без задоволення.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 27 серпня 2024 року залишити без змін.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білоцерківська» () на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на правничу допомогу у розмірі 5 000,00 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білоцерківська» () на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Агротрейд-2000» () витрати на правничу допомогу у розмірі 5 000,00 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 24.01.2025.

Суддя - доповідач Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. І. Ящук