справа № 492/1499/24
Провадження № 2/492/350/25

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 січня 2025 року м. Арциз

Арцизький районний суд Одеської області в складі:

Головуючого судді Череватої В.І.

за участю секретаря Богдан А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в м. Арцизі в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Ніка-Фенікс» про визнання недійсними договорів оренди, -

Представник позивача адвокат Танцюра О.А.,

Представник відповідача адвокат Кочуров А.О.

ВСТАНОВИВ:

31.10.2024 року позивач ОСОБА_1 через свого представника адвоката Танцюра О.А. звернулася до суду з позовом та просила ухвалити рішення, яким визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 26.12.2023 р., між фермерським господарством «Ніка-Фенікс» та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка площею 4,84 га, кадастровий номер :01002:0152, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 74264736 від 24.07.2024 року; зобов`язати фермерське господарство «Ніка-Фенікс» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,84 га, кадастровий номер :01002:0152, визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 26.12.2023 р., між фермерським господарством «Ніка-Фенікс» та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка площею 4,7171 га з кадастрових номером :01002:0597, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 74265185 від 24.07.2024 р.; зобов`язати фермерське господарство «Ніка-Фенікс» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,7171 га, кадастровий номер 0:01002:0597, стягнути з фермерського господарства «Ніка-Фенікс» на користь ОСОБА_1 судові витрати по справі, посилаючись на те, що позивач є власницею земельної ділянки площею 4,84 га з кадастровим номером :01002:0152, яка розташована на території Новокапланівської сільської ради Болградського (Арцизького) району Одеської області, на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 287717, виданого 05.08.2006 року, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, також позивачка є власницею земельної ділянки, площею 4, 7171 га з кадастровим номером :01002:0597, яка розташована на території Новокапланівської сільської ради Болградського (Арцизького) району Одеської області, на підставі розпорядження № 120/А-2011, виданого 15.03.2011 року Арцизькою районною державною адміністрацією Одеської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 26.12.2023 року позивачка уклала з відповідачем Фермерським господарством «Ніка Фенікс» договори оренди землі на вищевказані земельні ділянки, строком на 10 років. Відповідач користується зазначеними земельними ділянками. Також, відповідачем, на підставі вказаних договорів оренди, 24.07.2024 року зареєстровано право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :01002:0152 та :01002:0597 за індексними номерами відповідно: 74264736 та 74265185 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про реєстрацію іншого речового права. Позивач вважає договори оренди землі від 26.12.2024 року, недійсними, через те, що вони не відповідають діючому законодавству та, в зв`язку з цим, порушують її права, оскільки договори оренди землі, укладені між позивачкою та відповідачем не містять нормативну грошову оцінку земельних ділянок, не зазначений розмір та порядок сплати відповідачем орендної плати. Таким чином, відсутність у спірних додаткових угодах нормативної грошової оцінки та невизначеність в угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідно, виплати, що є порушенням прав орендодавця та підставою для визнання таких договорів недійсними.

Вказані обставини і стали підставою для звернення до суду з даним позовом.

Відповідно до автоматизованої системи документообігу цивільну справу було розподілено судді Череватій В.І.

Ухвалою судді Арцизького районного суду Одеської області Череватої В.І. від 01 листопада 2024 року, прийнято до провадження та відкрито загальне позовне провадження у цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Ніка-Фенікс» про визнання недійсними договорів оренди та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою суду від 10 грудня 2024 року, клопотання представника відповідача Фермерського господарства «Ніка-Фенікс» про продовження підготовчого провадження задоволено, продовжено строк підготовчого провадження по справі за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Ніка-Фенікс» про визнання недійсними договорів оренди на 30 днів.

Ухвалою суду від 23 грудня 2024 року, в задоволенні клопотання представника відповідача Кочурова А.О. про продовження ФГ «Ніка-Фенікс» строку для подання відзиву до 17.12.2024 р. відмовлено, відзив на позовну заяву представника відповідача по цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Ніка-Фенікс» про визнання недійсними договорів оренди залишено без розгляду. Закрито підготовче провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Ніка-Фенікс» про визнання недійсними договорів оренди та призначено справу до судового розгляду по суті в загальному позовному провадженні.

Позивач ОСОБА_1 , в судовому засіданні позовні вимоги підтримала у повному обсязі, просила їх задовольнити.

Представник позивача адвокат Танцюра О.А., в судовому засіданні позовні вимоги підтримала у повному обсязі, просила їх задовольнити.

Представник відповідача адвокат Кочуров А.О. в судовому засіданні позов не визнав та просив суд у задоволенні позову відмовити, з підстав, зазначених в додаткових поясненнях у справі, які оголосив у вступній промові, посилаючись на те, що відсутність у договорах оренди землі зазначення нормативно грошової оцінки земельних ділянок, не є підставою для визнання договорів оренди землі недійсними, оскільки також позивач ОСОБА_1 не зверталась до відповідача із відповідною заявою про внесення до договорів оренди відповідних змін. Крім того, позивач може самостійно зробити нормативно грошову оцінку земельних ділянок.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення учасників справи, проаналізувавши надані сторонами докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 55 Конституції України, права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Відповідно до ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до положень ст. ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками процесу. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування (ч. ч. 3, 4 ст. 77 ЦПК України). Крім того, обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 2 ст. 78 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 80 ЦПК України).

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, позивач є власницею земельної ділянки, кадастровий номер площею 4,84 га з кадастровим номером :01002:0152, яка розташована на території Новокапланівської сільської ради Болградського (Арцизького) району Одеської області, на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 287717, виданого 05.08.2006 року, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, також позивачка є власницею земельної ділянки, площею 4,7171 га з кадастровим номером :01002:0597, яка розташована на території Новокапланівської сільської ради Болградського (Арцизького) району Одеської області, на підставі розпорядження № 120/А-2011, виданого 15.03.2011 року Арцизькою районною державною адміністрацією Одеської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

26.12.2023 року позивачка уклала з відповідачем Фермерським господарством «Ніка Фенікс» договори оренди землі на вищевказані земельні ділянки, строком на 10 років.

Як вбачається з копій спірних договорів оренди землі, в п. 2.4. не зазначена нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Також судом встановлено, що договори оренди зареєстровані у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24 липня 2024 року (номер запису про речове право: 74265185; 74264736).

Як вбачається з витягів № № НВ-024, НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10.10.2024 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер: :01:002:0597 складає 154 470,37 гривень; нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер: :01:002:0152 складає 157 786,59 гривень.

11.10.2024 року позивач ОСОБА_1 звернулась до Фермерського господарства «Ніка Фенікс» із заявою, в якій вказує, що в укладених договорах оренди земельних ділянок не зазначено нормативну грошову оцінку земельних ділянок, а також те, що вона не отримує орендну плату.

Позивач в судовому засіданні підтвердила, що вона дійсно отримала орендну плату в грудні 2024 р. від відповідача, що також вбачається з копії видаткового касового ордеру від 08.12.2024 року, що ОСОБА_1 отримала від ФГ «Ніка-Фенікс», орендну плату в розмірі 48 400,00 гривень.

За змістом ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1 -3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно з положеннями Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

За змістом ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст. ст. 4 - 6, 11, 17, 19 Закону України «Про оренду землі», є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (ч. ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з п.п 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу за користування землями державної й комунальної власності не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Проте цей мінімальний розмір орендної плати не застосовується при оренді земель приватної власності (постанова Верховного Суду від 21 червня 2022 року у справі N393/590/17 (провадження N61-3285св22)).

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки, є підставою для перегляду розміру орендної плати (постанова Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі N635/4233/19).

Отже, положення ст. ст. 288, 289 Податкового кодексу України щодо мінімального розміру орендної плати не застосовується при оренді земель приватної власності.

Суд враховує, що при укладенні оспорюваних договорів оренди землі, сторони погодили усі істотні умови договорів, зокрема розмір орендної плати та порядок її сплати, умови використання земельних ділянок. Позивачка підписала оспорювані договори та передала земельні ділянки у користування відповідачеві, який їх прийняв та виконував умови договорів, сплатив позивачеві орендну плату відповідно до вимог п. 4.1 оспорюваних договорів, а позивачка отримала орендну плату.

Отже, зі змісту наведених норм права та вимог Цивільного кодексу України вбачається, що така істотна умова договору оренди, як орендна плата (державного та комунального майна) визначається саме орендодавцем з урахуванням вимог чинного законодавства щодо порядку її визначення. Орендар не впливає на визначення розміру орендної плати, а може лише прийняти умови, визначені орендодавцем, та укласти договір.

Однак, як вбачається з матеріалів справи, земельні ділянки належать ОСОБА_1 на праві приватної власності, а тому зазначення грошової оцінки в договорах оренди земельних ділянок в даному випадку не є обов`язковою.

Позивачка ОСОБА_1 , з 26.12.2023 року, тобто з моменту укладення договорів оренди жодних претензій до відповідача не пред`являла.

Також судом встановлено, що договори оренди зареєстровані у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24 липня 2024 року (номер запису про речове право: 74265185; 74264736), а отже, державним органом перевірені документи на відповідність їх вимогам чинного законодавства та з державною реєстрацією підтверджено факт виникнення права оренди земельних ділянок.

З наведеного вбачається, що орендар, укладаючи договори оренди земельних ділянок на умовах, визначених орендодавцем, та належним чином виконуючи їх умови, сподівався на використання земельних ділянок протягом всього строку дії договорів та отримувати прибутки від своєї підприємницької діяльності.

Відповідно до п. 4.5. договорів оренди землі, розмір орендної плати переглядається один раз на 10 років у разі: зміни умов господарювання передбачених договором, зміні розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміні коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендної земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами, в інших випадках, передбачених законом.

За загальним правилом ст. 217 ЦК України, правочин не може бути визнаний недійсним, якщо законові не відповідають лише окремі його частини і обставини справи свідчать про те, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної його частини.

З урахуванням вищенаведеного, суд вважає, що укладення договорів оренди землі за відсутності нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не є підставою для визнання договорів оренди недійсними, оскільки зазначення грошової оцінки у договорах оренди земельних ділянок, не є обов`язковою по причині того, що земля знаходиться у приватній власності позивача ОСОБА_1 , та, як вже вказувалось вище, нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки лише державної та комунальної власності.

Однак, згідно п. 4.5. договорів оренди землі, розмір орендної плати може переглядатися один раз на 10 років у разі, зокрема, зміни цін і тарифів, таким чином, суд доходить до висновку, що у даному випадку правомірним буде внесення змін до оспорюваних договорів після здійснення нормативної грошової оцінки землі, оскільки саме при внесенні змін до договорів буде дотримано баланс між поставленими цілями та використаними засобами та досягнуто справедливої рівноваги між інтересами власника земельних ділянок та необхідністю дотримання фундаментальних прав орендаря, який мав «законне сподівання» на отримання можливості ефективно здійснити майнове право.

Отже, позивач має право звернутися до відповідача з вимогою про збільшення розміру орендної плати.

Позовна вимога про повернення земельних ділянок, є похідною від основної вимоги про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, отже, задоволенню також не підлягає.

На підставі наведеного, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів суд приходить до висновку, що спосіб захисту обраний позивачем, порушує права відповідача, крім того заявлені вимоги спростосовуються матеріалами справи в сукупності та не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні, а тому позов ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Ніка-Фенікс» про визнання недійсними договорів оренди, задоволенню не підлягає.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10.02.2010 року.

Разом з тим, відповідно до ст. 264 ЦПК України, суд під час ухвалення рішення вирішує питання щодо розподілу між сторонами судових витрат.

Відповідно до ч. 1 ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до ч. 2 ст. 133 ЦПК України, розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача, у разі відмови в позові - на позивача. Враховуючи, що суд відмовляє у задоволенні позову, тому понесені судові витрати у справі, відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України, залишає за позивачем.

Керуючись ст. ст. 203, 215, 217, 632 ЦК України, Законом України «Про оренду землі», ст. ст. 3-5, 7-13, 17, 43, 49, 76 - 81, 258, 259, 263 - 265, 352, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, суд -

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Ніка-Фенікс» про визнання недійсними договорів оренди - відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому наявного рішення суду.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано протягом строку оскарження; у разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Повний текст рішення складено 28 січня 2025 року.

Суддя Арцизького районного суду

Одеської області Черевата В.І.