ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/1133/25 Справа № 220/1202/24 Суддя у 1-й інстанції - Якішина О.М. Суддя у 2-й інстанції - Бондар Я. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 січня 2025 року м.Кривий Ріг

Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Бондар Я.М.,

суддів Зубакової В.П., Остапенко В.О.

секретар судового засідання Лідовська А.А.

сторони справи:

позивач ОСОБА_1

відповідач Старомлинівська сільська рада Донецької області,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в режимі відеоконференції, в порядку спрощеного позовного провадження, цивільну справу за апеляційною скаргою представника позивача ОСОБА_1 адвоката Король Тетяни Володимирівни на рішення Великоновосілківського районного суду Донецької області від 12 вересня 2024 року, ухваленого суддею Якішиною О.М., повний текст судового рішення складено 16 вересня 2024 року,

В С Т А Н О В И В

В липні 2024 року адвокат Король Т.В. в інтересах позивачки ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Старомлинівської сільської ради Донецької області про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі № 1804-СГ від 08.09.2017 року про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 15 вересня 2017 року, номер запису про інше речове право № 37092296 терміном на 7 років на земельну ділянку загальною площею 32,8062 га, в тому числі 32,8062 га ріллі, (кадастровий номер :02:003:0324) з цільовим призначенням для сінокосіння та випасання худоби, яка розташована на землях сільськогосподарського призначення державної власності на території Старомлинівської сільської територіальної громади Волноваського району Донецької області за межами населених пунктів.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 08.09.2017 між позивачем та Головним управлінням Держгеокадастру у Донецькій області укладено договір оренди землі № 1804-СГ. Об`єктом договору є земельна ділянка загальною площею 32,8062 га ріллі з кадастровим номером :02:003:0324, що розташована на території Старомлинівської сільської ради Великоновосілківського (станом на теперішній час Волноваського) району Донецької області поза межами населених пунктів, цільове призначення земельної ділянки для сінокосіння та випасання худоби. Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права право оренди за Договором зареєстровано за позивачем 15.09.2017 року, строком дії на 7 років. Зміст, характеристика іншого речового права: Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення державної власності, що перебуває у запасі, на території Старомлинівської сільської ради Великоновосілківського району Донецької області (за межами населених пунктів) для сінокосіння і випасання худоби. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік. Дата закінчення договору 08.09.2024 року.

Позивач, як добросовісний орендар, маючи законні сподівання на продовження дії договору оренди землі на новий строк звернувся 14 червня 2024 року до орендодавця з листом-повідомленням, до якого було долучено проект додаткової угоди, з метою реалізації переважного права продовження дії договорів.

03.07.2024 року листом № 426-02 відповідачем у поновленні договору на новий строк позивачу було відмовлено у зв`язку з тим, що Старомлинівська сільська рада Волноваського району Донецької області тимчасово окупована, та не має доступу до архіву документації, та не може надати достовірну інформацію щодо зареєстрованих договорів оренди земельних ділянок комунальної та державної власності на території громади. Також будь-яка інформація станом на 2022-2023 рік щодо реєстрації договорів оренди на земельні ділянки у ради відсутня. На даний час зібрати чергове засідання для утворення комісії земельних ділянок не має можливості, оскільки не вистачає кількості депутатів.

Відповідно до п. 7 Договору визначено, що після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Відтак, на думку позивача, істотним є дії з її боку спрямовані на продовження строку дії договору шляхом направлення на адресу відповідача листа-повідомлення про поновлення Договору, а неможливість виконання своїх обов`язків відповідачем не може бути тягарем покладеним на позивача та наслідком порушення прав останнього. Позивач, як орендар повідомив орендодавця про намір поновити право користування земельною ділянкою в межах встановленого Договором строку.

Рішенням Великоновосілківського районного суду Донецької області від 12 вересня 2024 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням позивачка, в інтересах якого діє адвокат Король Т.В., подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушенням норм матеріального та процесуального права, просила вказане рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення її позову.

На обґрунтування скарги представник позивача зазначила, що позивачка, будучи орендарем, правомірно розраховувала реалізувати своє переважне право на продовження дії договору оренди землі, отримавши відмову (зволікання) відповідача в укладені додаткової угоди до договору оренди землі від 08.09.2017 року позивач, керуючись приписами Закону України «Про оренду землі» звернулася до суду з позовом у якому просила суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 1804-СГ від 08.09.2017 року про поновлення договору оренди землі.

Всупереч приписам норм статті 792 ЦК України, статей 33, 35 Закону «Про оренду землі» суд першої інстанції відмовився вирішувати по суті даний спір необґрунтовано зазначивши, що укладення договору оренди є виключними повноваженнями органу місцевого самоврядування і суд не може перебирати на себе його повноваження і замінювати собою сторону у договорі, фактично усуваючи відповідача, як власника земельної ділянки, від вирішення питання передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду.

Таким чином, з висновком суду, про те, що суд не може перебирати на себе його повноваження і замінювати собою сторону у договорі, фактично усуваючи відповідача, як власника земельної ділянки, від вирішення питання передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду, погодитися не можливо, оскільки відповідач фактично самоусунувся від укладення договору не надавши ніяких доказів на підтвердження не можливості укладення додаткової угоди.

Судом не встановлено, що позивачем неправильно обраний спосіб захисту. В інший спосіб в позасудовому порядку позивач не може захистити своє право на пролонгацію договору, разом з цим судом не встановлено порушень прав позивача, а відповідно і підстав для їх відновлення. Відповідач у листі зазначає, що причиною не можливості на даний час зібрати чергове засідання для утворення земельної комісії, є відсутність депутатів зумовлене повномасштабним вторгненням російської федерації та оголошення військового стану в країні з 24.02.2022 року по теперішній час.

Враховуючи, що в країні діє військовий стан, який неодноразово продовжувався і триває до теперішнього часу, суд не зважаючи на це прийшов до висновку, що у випадку якщо додаткова угода буде визнана укладеною, таким чином відбудеться підміна повноважень органів місцевого самоврядування з боку суду, проте підхід суду зводить нанівець принцип правової визначеності та правомірних очікувань позивача.

Відзиву на апеляційну скаргу не подано.

Колегія суддів, заслухавши суддю доповідача, думку представника позивача Король Т.В., яка підтримала доводи і вимоги апеляційної скарги з викладених у ній підстав, просила оскаржуване судове рішення скасувати, ухвалити нове про повне задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, заявлених позовних вимог, дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог.

Судом встановлено та підтверджено письмовими доказами по справі, що 08.09.2017 року між орендодавцем Головним управлінням Держгеокадастру у Донецькій області та ОСОБА_1 укладено договір оренди № 1804-сг. Предметом договору є земельна ділянка загальною площею 32,8062 га ріллі з кадастровим номером :02:003:0324, що розташована на території Старомлинівської сільської ради Великоновосілківського (на теперішній час Волноваського) району Донецької області поза межами населених пунктів, цільове призначення земельної ділянки для сінокосіння та випасання худоби (а.с.14-16).

Відповідно до п.7 договору строк його дії складає 7 років. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди за договором зареєстровано за позивачем 15.09.2017 року (а.с.170.

02.06.2021 року до реєстру внесено зміни, про те, що власником земельної ділянки є Територіальна громада в особі Старомлинівської сільської ради, , відповідно до акту приймання - передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність, виданого 04.12.2020 р. Головним управлінням Держгеокадастру у Донецькій області/Старомлинівською сільською радою, на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», серія та номер: 5245-VI, від 06.09.2012 р. та наказу Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну № 13-ОТГ від 04.12.2020 р.

Датою закінчення договору є 08.09.2024 р.

14.06.2024 року ОСОБА_1 звернулась до Старомлинівської сільської ради Волноваського району Донецької області з листом-повідомленням, в якому на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» просила укласти договір оренди на новий термін. До листа позивачем було долучено проект додаткової угоди.

Листом № 426-02 від 03.07.2024 року Старомлинівська сільська рада Волноваського району Донецької області повідомила позивачку ОСОБА_1 , що Старомлинівська сільська рада Волноваського району Донецької області тимчасово окупована, рада не має доступу к архіву документації та не може надати достовірну інформацію щодо зареєстрованих договорів оренди земельних ділянок комунальної та державної власності на території громади. Також будь- яка інформація станом на 2022-2023 року щодо реєстрації договорів оренди на земельні ділянки у раді відсутня. На даний час зібрати чергове засідання для утворення комісії земельних ділянок не має можливості, оскільки не вистачає кількість депутатів. Виходячи з вищевказаного, поновити договір оренди земельної ділянки площею 32,8062 га рілля (кадастровий номер :02:003:0324) немає можливості (а.с.10).

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Колегія суддів не може погодитись з такими висновками суду, виходячи з такого.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі» (у редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин).

Правові підстави переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені ст. 33 Закону України «Про оренду землі», якою фактично передбачено два способи пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно з ч.ч. 6-9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов, орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Оскільки земельна ділянка, яка є предметом договору оренди, відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України 22 грудня 2022 року № 309, знаходиться на тимчасово окупованій території, переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк здійснюється відповідно до положень ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Отже, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди, що й було дотримано позивачем ОСОБА_1 шляхом надсилання Листа-повідомлення від 14.06.2024 року та надання проекту відповідної додаткової угоди до Договору оренди.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі №378/596/16-ц (провадження № 14-545цс20) вказано про право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди, що в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

Якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року по справі №908/299/18.

З огляду на викладене вище апеляційний суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог також в частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, яка зареєстрована в Державному реєстрі земель 15.09.2017 року, номер запису про інше речове право 37092296, в редакції, запропонованій позивачем та викладеній в резолютивній частині цієї постанови.

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення не відповідає вимогам ст.263 ЦПК України щодо законності і обґрунтованості, висновки суду не відповідають обставинам справи, що призвело до неправильного застосування судом норм матеріального права, а відтак і помилкового визначення юридичних наслідків цих обставин. Зазначене відповідно до вимог ч.1 ст.376 ЦПК України є підставою для скасування судового рішення з ухваленням нового рішення про задоволення позову.

Керуючись ст.ст.367, 374, 376, 382 - 384 ЦПК України, Дніпровський апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 адвоката Король Тетяни Володимирівни задовольнити.

Рішення Великоновосілківського районного суду Донецької області від 12 вересня 2024 року скасувати та ухвалити нове.

Позов ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 08.09.2017 №1804-СГ, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 15 вересня 2017 року, номер запису про інше речове право 37092296, у такій редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА"

до договору оренди землі від 08 вересня 2017 року, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухове майно, номер запису про інше речове право № 22348986, земельна ділянка (кадастровий номер :02:003:0324) загальною площею 32,8062 га , в тому числі 32,8062 га ріллі.

с. Старомлинівка 14 червня 2024 року

Орендодавець Територіальна громада, в особі Старомлинівської сільської ради Волноваського району Донецької області, з одного боку та орендар ОСОБА_1 з іншого, уклали дану угоду про нижченаведене:

1.Сторони спільно домовились внести наступні зміни до договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:003:0324 площею 32,8062 га рілля, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухове майно 15.09.2017, номер запису про інше речове право № 22348986.

2. Доповнити розділ «Строк дії договору» пунктом 7.1 наступного змісту:

«Цей Договір поновлено (подовжено) строком на 7 (сім) років, що діє з моменту державної реєстрації додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди землі від 08.09.2017 року площею 32,8062 га рілля кадастровий номер :02:003:0324 і до 07.09.2031 року включно».

Після закінчення строку, на який було укладено даний Договір, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов даного Договору, має переважне право на укладення, поновлення, пролонгацію Договору оренди землі на новий строк. Поновлення договору оренди відбувається відповідно до статті 126-1 Земельного кодексу України. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення на вимагається.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніше, як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на такий самий строк.

Закінчення строку дії цього Договору не звільняє жодну із сторін від відповідальності за його порушення (невиконання та/або неналежне виконання), яке мало місце під час дії цього Договору.

На час закінчення дії Договору, який не співпадає з закінченням сільськогосподарського циклу вирощування, Орендодавцю не переходить право власності на посіви й насадження сільськогосподарських та інших культур, це майно охороняється законом та даним Договором за Орендарем.

3. Додаткова угода набуває чинності з дати її підписання обома сторонами.

4. Дану Угоду складено у двох оригінальних примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу.

Реквізити сторін

Орендодавець: Територіальна громада, в особі Старомлинівської сільської ради

Адреса: Україна, Донецька область, Волноваський район, с. Старомлинівка, вул. Центральна, буд. 97, .

Орендодавець:____________Територіальна громада, в особі Старомлинівської сільської ради.

Орендар: ОСОБА_1

Адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Орендар:____________ Кравченко Надія.»

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 21 січня 2025 року.

Головуючий суддя

Судді