Справа № 404/4316/21
Номер провадження 2/404/1121/21
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2025 року Кіровський районний суд міста Кіровограда

в складі: головуючого судді Кулінка Л.Д.

за участю секретаря Кокуленко В.Ф.

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження в місті Кропивницькому цивільну справу за позовом Кропивницької міської ради, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про внесення змін до договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В:

Кропивницька міська рада у червні 2021 року звернулась до суду з позовом про внесення зміни до договору оренди землі від 18.12.2015 року № 176, а саме: пункт 2.4 розділу 2 «Об`єкт оренди» договору оренди землі викласти в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 10.03.2023 року № НВ-023 становить 12762292,44 грн.»; пункт 4.1 розділу 4 «Орендна плата» договору оренди землі викласти в наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі: 31905,73 грн. на місяць, починаючи з дня набрання судовим рішенням законної сили». В обгрунтування позову зазначено, що 18 грудня 2015 року між орендодавцем Кіровоградською міською радою, в особі заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради Литивина Григорія Миколайовича, діючого на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 24.02.2015 року № 3979 «Про доручення» з одного боку, та орендарем ОСОБА_1 з другою сторони укладено договір оренди землі № 176. Згідно з розділом 1 «Предмет договору» договору, орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 14.07.2015 року № 4290 «Про передачу ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки по АДРЕСА_1 » надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,4882 га для розміщення виробничої бази за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, яка знаходиться по АДРЕСА_1 . Відповідно до розділу 2 «Об`єкт оренди» договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,4882 га земель промисловості, для розміщення виробничої бази за адресою: АДРЕСА_1 . Кадастровий номер земельної ділянки :14:136:0028. На земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомого майна комплекс будівель, 191/250 частка якого належить орендарю на праві власності відповідно до Витягу про державну реєстрацію прав, який видано Обласним комунальним підприємством Кіровоградське обласне об`єднане бюро техінчої інвентаризації від 23.07.212 року. Земельна ділянка передається в оренду з об`єктами нерухомого майна та об`єктами інфраструктури. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом від 10.03.2023 року НВ № - 023, отриманого Кропивницькою міською радою з використанням електронного кабінету становить 12762292,44 грн. Згідно з розділом 3 «Строк дії договору» договору, договір укладено на десять років. Договір набирає чинності з моменту його підписання, а право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації відповідно до Земельного кодексу України та Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Розділом 4 «Орендна плата» передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі: 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки: у сумі 136071 грн 84 коп на рік, або 11339 грн 32 коп на місяць згідно розрахунку, що додається до цього договору, починаючи з моменту підписання договору. Орендна плата переглядається у разі: зміни нормативної грошової оцінки земель міста; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством протягом січня такого року; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами:- в інших випадках, передбачених законом та даним договором. Розмір орендної плати може бути переглянуто за письмовим погодженням сторін і або змінено на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством. Згідно розділу 5 договору земельна ділянка передається в оренду для розміщення виробничої бази за рахунок земель промисловості, транспорту, зав`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, місце розташування земельної ділянки: АДРЕСА_1 . Цільове призначення земельної ділянки загальною площею 1,4882 га для розміщення виробничої бази (код КВЦПЗ 11.02). Категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони іншого призначення. Склад угідь землі промисловості. Зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір вирішується у судовому порядку (розділ 13 договору). Договір підписано повноважними представниками сторін та скріплено відповідними печатками. Між сторонами підписано акт прийому - передачі вищевказаної земельної ділянки. В подальшому, на підставі договору дарування від 11.04.2017 року № 260, посвідченого приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Матковська Г.М., право власності на 191/250 частки перейшло до ОСОБА_2 . Таким чином, орендарями земельної ділянки (кадастровий № :14:136:0028), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 , та ОСОБА_2 у розмірі набутих часток нерухомого майна. Таким чином, ОСОБА_2 набув права оренди земельної ділянки площею, що пропорційна частці набутого майна за адресою: АДРЕСА_1 з моменту укладення договору дарування частини майна, а саме з 11.04.2017 року. Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 25.02.2021 року № 245928856 за ОСОБА_2 проведено державну реєстрацію права власності на 191/250 частин нежитлову будівлю, загальною площею 2578,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: ), яка знаходиться на земельній ділянці загальною площею 1,4882 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :14:136:0028. ОСОБА_2 , після набуття права власності на частину нерухомого майна комплексу будівель, загальною площею 1578,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: ), яка знаходиться на земельній ділянці загальною площею -.4882 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :14:136:0028 право оренди землі ОСОБА_1 частково припинено автоматично в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами, а ОСОБА_2 саме з цього часу стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього користувача. 12 липня 2018 року Міською радою міста Кропивницького прийнято рішення № 1750 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області», яким вирішено, з поміж іншого затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області, яка була виконана Командитним товариством зауково-впроваджувальною формою «Нові технології». Дане рішення Міської ради міста Кропивницького оприлюднено у «Вечірній газеті» 13 липня 2018 року. У договорі оренди землі від 18.12.2015 року № 176 сторони погодили випадки, коли розмір орендної плати переглядається, зокрема, такою підставою підвищенням цін, тарифів (Розділ 4 «Орендна плата» Договору). Таким чином, сторони безпосередньо в самому договорі визначили підстави для внесення до нього змін, а наявність відповідного договірного обґрунтування внесення відповідних змін у судовому порядку є тим фактичним складом, який може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі. А відтак, позивач звернувся до суду з відповідним позовом.

Ухвалою судді Кіровського районного суду міста Кіровограда від 14 липня 2021 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання (а.с.34).

Через канцелярію суду позивачем подано заяву (вх. № 11674 від 04.04.2023 року) про уточнення позовних вимог (а.с.75-82).

У зв`язку з чим, ухвалою Кіровського районного суду міста Кіровограда від 25 квітня 2023 року прийнято заяву позивача Кропивницької міської ради (вх. № 11674 від 04.04.2023 року), про уточнення позовних вимог. Подальший розгляд цивільної справи за позовом Кропивницької міської ради, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про внесення змін до договору оренди землі, здійснювати з урахуванням заяви (вх. № 11674 від 04.04.2023 року) про уточнення позовних вимог. Закрито підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті. Призначено судове засідання (а.с.86).

Через канцелярію суду відповідачем ОСОБА_2 подано заперчення (вх. № 39383 віж 20.10.2023 року) в яких останній зазначає, що позовні вимоги які стосується ОСОБА_1 є безпідставними та недоцільними для розгляду, так як відповідно до договору дарування № 260 від 11.04.2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Матковською Г.М., право власності на і 250 частки перейшло до ОСОБА_2 . Також зазначив, що оціночна вартість землі, згідно договору оренди № 176 від 18.12.2015 року з витягів Держгеокадастру у Кіровоградському районі Кіровоградської області від 12.11.2015 №0988/04-24-15 становила 4535728,67 грн, а станом на 26.07.2019 року згідно витягу з Держгеокадастру за № 5849 оцінка вказаної земельної ділянки вже становила 11425932,31 грн, що збільшилась майже в три рази від вказаної в договорі, і що 2 рази більша за середню вартість землі місту, про рівень середньої (базової) вартості земель населеного пункту можна дізнатись з цього ж витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка також є в позовній заяві від Кропивницької міської ради. Відповідно до витягу середня (базова) вартість земель населеного пункту становить 445,92 грн/м2, тобто 445,92 * 14882,0 м2 = 5181,44 грн, але згідно витягу від 26.07.2019 року № 5849 нормативна грошова оцінка земельної ділянки (1,4882га) становить 11425932,31 грн (з урахуванням коефіцієнтів) і це за земельну ділянку яка не має під`їзного шляху з твердим асфальтним покриттям, а сама територія не має тих зручностей окрім електропостачання та водопостачання. Також вказав, що відповідно до відомостей з Державного реєстру речових і майнових прав на нерухоме майно реєстраційний номер на розмір частки 191/250 ОСОБА_2 , виділена земельна ділянка площею 0,4375га (а.с.105).

Відповідачем ОСОБА_2 подано до канцелярії суду заперечення (вх. № 48271 від 18.12.2023 року) в яких останній зазначає, що згідно пукту 1.4 договору дарування конкретно вказано, що комплекс будівель 191/250 розташований на земельній ділянці, що відчужується і ніяких часток майна ОСОБА_1 на даній земельній ділянці не має. Тому вважає, що позов поданий до ОСОБА_1 є безпідставним (а.с.112-114).

ОСОБА_2 подано до суду заперечення (вх. № 34102 від 13.08.2024 року; вх. № 661 від 08.01.2025 року) в яких останній зазначає, що позовна заява по справі в частині, що стосується ОСОБА_1 є безпідставною та недоцільною для розгляду, так як відповідно до договору дарування № 260 від 11.04.2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Матковською Г.М., право власності на 191/250 частки перейшло до ОСОБА_2 . Пропоную, взявши до уваги вищевикладене в судовому рішенні вказати, що з 11.04.2017 ОСОБА_1 до сплати орендної плати за земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки - 350100000:14:136:0028, відношення не має і зняти з нього усі фінансові обтяження по даному питанню (а.с.156-160).

Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги та просив задовольнити посилаючись на обставини викладені в позові. В судове засідання призначене на 15 січня 2025 року представник позивача не з`явився, подав до суду заяву (вх. № 1378 від 15.01.2025 року) про проведення судового засідання за його відсутності. Позовні вимоги підтримує та просить задовольнити (а.с.165).

Відповідач ОСОБА_2 в судовму засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог з підстав зазначених у заперченнях. В судове засідання призначене на 15 січня 2025 року відповідач не з`явився, подав до суду заяву (вх. № 1379 від 15.01.2025 року) про розгляд справи за його відсутності, проти задоволення позову заперечує (а.с.167).

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином (а.с.164) причини неявки суду не відомі, заяв, клопотань та відзиву на позов не подавав.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши думку учасників справи, оцінивши наявні в матеріалах справи та досліджені в судовому засіданні докази, суд встановив таке.

18 грудня 2015 року між орендодавцем Кіровоградською міською радою, в особі заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради Литивина Григорія Миколайовича, діючого на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 24.02.2015 року № 3979 «Про доручення» з одного боку, та орендарем ОСОБА_1 з другою сторони укладено договір оренди землі № 176 (далі Договір) (а.с.9-12).

Згідно з пунктом 1.1 розділом 1 «Предмет договору» Договору, орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 14.07.2015 року № 4290 «Про передачу ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки по АДРЕСА_1 » надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (код КВЦПЗ 11.02) площею 1,4882 га для розміщення виробничої бази за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, яка знаходиться по АДРЕСА_1 .

Відповідно до пунктів 2.1, 2.2, 2.4 розділу 2 «Об`єкт оренди» Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,4882 га земель промисловості, для розміщення виробничої бази, місце розташування земельної ділянки: АДРЕСА_1 . Кадастровий номер земельної ділянки :14:136:0028. На земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомого майна комплекс будівель 191/250 частка якого належить орендарю на праві власності відповідно до Витягу про державну реєстрацію прав, який видано Обласним комунальним підприємством «Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» від 23.07.2012 року. Приміщення обладнано: електро, - водо- та газопостанням, каналізацією. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки видана управлінням Держгеокадастру у Кіровоградському районі Кіровоградської області від 12.11.2015 року № 0988/04-24-15 становить: 4535728,67 грн.

Договір укладено на десять років. Договір набирає чинності з моменту його підписання, а право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації відповідно до Земельного кодексу України та Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 3.1, 3.2 розділом 3 «Строк дії договору» Договору).

Пунктом 4.1, 4.3, 4.6, 4.7 Розділу 4 «Орендна плата» Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки: у сумі 136071 грн 84 коп на рік, або 11339 грн 32 коп на місяць згідно розрахунку, що додається до цього договору, починаючи з моменту підписання договору оренди землі. Орендна плата вноситься орендарем щомісячно протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного місяця, у розмірі встановленому пунктом 4.1 Договору. Орендна плата переглядається у разі: зміни нормативної грошової оцінки земель міста; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством протягом січня такого року; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом та даним договором. Розмір орендної плати може бути переглянуто за письмовим погодженням сторін і або змінено на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством.

Земельна ділянка передається в оренду для розміщення виробничої бази за рахунок земель промисловості, транспорту, зав`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, місце розташування земельної ділянки: АДРЕСА_1 . Цільове призначення земельної ділянки загальною площею 1,4882 га для розміщення виробничої бази (код КВЦПЗ 11.02). Категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони іншого призначення. Склад угідь землі промисловості (пункт 5.1, 5.2 розділу 5 «Умови використання земельної ділянки» Договору).

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір вирішується у судовому порядку (пункт 13.1, 13.2, розділ 13 Договору).

На підставі договору дарування від 11 квітня 2017 року № 260, посвідченого приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Матковською Г.М., право власності на 191/250 частки комплексу будівель, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , перейшло до ОСОБА_2 (а.с.78-82).

Вищевказані обставини також підтверджуються Відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.15-20).

12 липня 2018 року Міською радою міста Кропивницького прийнято рішення № 1750 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області», яким вирішено, з поміж іншого затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області, яка була виконана Командитним товариством зауково-впроваджувальною формою «Нові технології». Дане рішення Міської ради міста Кропивницького оприлюднено у «Вечірній газеті» 13 липня 2018 року (а.с.21-22).

В поданій заяві про уточнення позовних вимог позивач зазначає, що у спірних правовідносинах, Кропивницьтка міська рада посилалась на витяг № 5849 від 26.07.2019 року з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки сформованого на підставі нормативно грошової оцінки земель міста Кропивницького, що набарала чинності з 01 січня 2019 року (згідно з рішенням Кропивницької міської ради від 12 липня 2018 року № 1750). Між тим, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки завжди застосовується ретроспективно. Тобто, кожного року, після 01 січня, для розрахунку бази оподаткування земельним податком враховується чинна нормативно грошова оцінка (яка проводится раз на 5-7 років) з урахуванням кумулятивного (накопичувального) застосування коефіцієнтів індексації (які визначаються щорічно). Визначальним є те, що саме закон встановлює, що кумулятивне застосування коефіцієнту індексації починається з дати проведення нормативного грошової оцінки. В враховуючи, що нормавтино грошова оцінка проводиться раз на 5-7 років, та щорічно, після її проведення, при визначенні бази оподаткування, будуть враховуватись всі коефіцієнти індексації за попередні роки, починаючи від дати проведення нормативної грошової оцінки. Таких підхід дозволяє активізувати величину бази оподаткування для орендної плати, шляхом врахування інфляційних коефіцієнтів за певниї період. 06 липня 2022 року набрала чинності постанова Кабінету Міністрів України від 01 липня 2022 року № 753 «Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок», яка передбачає, зокрема, що витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляються і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру. Згідно витягу від 10.03.2023 року № НВ-023, отриманого Кропивницькою міською радою з використанням електронного кабінету, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :14:136:0028 складає: 127692292,44 грн (а.с.75-76).

Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 Цивільного кодексу України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правам та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 Цивільного кодексу України).

У пункті 3 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 Цивільного кодексуУкраїни договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині першій статті 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша третя статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України «Про оренду землі» необхідно враховувати і вимоги Податкового кодексу України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексуУкраїни.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII Податкового кодексу України.

Відповідно пункту 269.1 статті 269 Податкового кодексуУкраїни платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 Податкового кодексу України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII Податкового кодексу України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Однак обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року, № 843 від 23 листопада 2016 року, № 890 від 22 листопада 2017 року та № 650 від 22 липня 2020 року, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 Податкового кодексу України).

У пункті 288.4 статті 288 Податкового кодексу України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Лише у випадку, передбаченому підпунктом 288.5.3. пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України орендна плата може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, - у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Однак у даному випадку така обставина відсутня.

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

У договорі оренди землі, укладеному між Кіровоградською міською радою, в особі заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради Литивина Григорія Миколайовича та ОСОБА_1 , встановлено річну орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі.

За змістом статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

У розділі 4 «Орендна плата» Договору сторони визначили, що орендна плата переглядається у разі: зміни нормативної грошової оцінки земель міста; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством протягом січня такого року; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом та даним договором. Розмір орендної плати може бути переглянуто за письмовим погодженням сторін і або змінено на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до розділу 13 «Зміна умов договору і припинення його дії» Договору зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України та статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

Такий висновок підтверджується і такими вимогами законів.

Єдиним органом законодавчої влади в Україні є парламент - Верховна Рада України (стаття 75 Конституції України).

Виключно законами України встановлюються система оподаткування, податки і збори (пункт 1 частини другої статті 92 Конституції України).

У статті 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно із частиною першою статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

За змістом пункту 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Підпунктом 1 пункту а) частини першої статті 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

До переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у статті 12 Земельного кодексу України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні.

Тобто орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у Податковому кодексі України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.

У даному випадку рішення Міської ради міста Кропивницького від 12 липня 2018 року про зміну нормативної грошової оцінки сіпрної земельної ділянки, не може слугувати підставою законодавчої зміни орендної плати.

Договором оренди землі від 18 грудня 2015 року не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.

Суд вважає, що рішення органу місцевого самоврядування, у даному випадку міської ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексу України.

Такі рішення міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19.

Крім того, про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі № 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі № 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі № 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19.

Враховуючи ивщевикладене, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, його рішення можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, а в даному випадку зміна орендної плати спірної земельної ділянки здійснювалась саме на підставі рішення міської ради міста Кропивницького, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.

Частиною першою статті 141 Цивільного процессуального кодексу України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: разі відмови в позові - на позивача (пункт 2 частина друга статті 141 Цивільного процессуального кодексу України).

Таким чином, оскільки позивачу відмолено у задоволенні позову, суд залишає судові витрати по фактично понесеними позивачем.

Керуючись Земельним кодексом України, Податковим кодексом України, Законом України «Про оренду землі», статтями 626, 627, 628, 629, 632, 638, 648, 651, 652 Цивільного кодексу України, статями 4, 10, 11, 76-81, 141, 263-265, 272 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову Кропивницької міської ради, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про внесення змін до договору оренди землі, відмовити.

Судові витрати залишити по фактично понесеними позивачем.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Кропивницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Відомості про учасників справи:

Позивач: Кропивницька міська рада, ; місцезнаходження: 25006, місто Кропивницький, вулиця Велика Перспективна, будинок № 41;

Відповідач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ; місце проживання: АДРЕСА_2 .

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ; місце проживання: АДРЕСА_3 .

Повний текст рішення суду складено 20.01.2025 року.

Суддя Кіровського районного

суду міста Кіровограда Людмила КУЛІНКА

Суддя Кіровського Л. Д. Кулінка

районного суду

м.Кіровограда