Провадження №2/522/264/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 січня 2025 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси

у складі: судді - Бондар В.Я.,

за участю секретаря судового засідання - Єрганінової К.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: ОСОБА_4 , про визнання права іпотекодержателя, визнання недійсним договору, скасування рішення та поновлення записів,

ВСТАНОВИВ:

Позивач в особі представника ОСОБА_5 звернувся 20.07.2023 до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та просить:

- визнати права іпотекодержателя ОСОБА_1 стосовно предмета іпотеки квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 15,3 кв.м.;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 29.12.2022, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Колодяжною А.В. серія та номер: 843, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 48875254 від 29.12.2022, прийняте приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Колодяжною А.В. на підставі договору купівлі-продажу квартири від 29.12.2022;

- поновити у Державному реєстрі іпотек відомості про іпотеку щодо квартири за адресою: АДРЕСА_1 , внесені на підставі іпотечного договору від 07.07.2016, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О., зареєстрований в реєстрі за №176;

- поновити в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна відомості про заборону відчуження майна щодо квартири за адресою: АДРЕСА_1 , внесені на підставі іпотечного договору від 07.07.2016, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О., зареєстрований в реєстрі за №176.

Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач виступав іпотекодержателем квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , яка стала предметом забезпечення виконання зобов`язання ОСОБА_6 як позичальника перед ОСОБА_1 як позикодавцем за договором позики від 07.07.2016, відповідно до якого позикодавець передав позичальнику грошові кошти у розмірі 2 142 618,02 грн, що еквівалентно 86 250 доларів США. Іпотекодавцем виступила ОСОБА_2 як майновий поручитель ОСОБА_6 згідно з іпотечним договором від 07.07.2016. В той самий день 07.07.2016 ОСОБА_2 було видано ОСОБА_1 довіреність, зокрема, з правом укладання та підписання від її імені договорів відчуження вказаної квартири. Через неповернення суми позики ОСОБА_1 , діючи від імені ОСОБА_2 на підставі довіреності, 27.10.2016 звернув стягнення на квартиру як предмет іпотеки шляхом її продажу Товариству з обмеженою відповідальністю «Економгарант», спрямувавши отримані від продажу кошти у сумі 1 770 400 грн на погашення заборгованості ОСОБА_6 . Іншу частину заборгованості у сумі 1 959 590,20 грн було стягнуто на користь позивача із самого ОСОБА_6 рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 26.04.2018 у справі № 523/1528/17. Однак, ОСОБА_2 оспорила продаж квартири, і рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 17.11.2020 у справі № 522/11955/19, залишеним без змін судами апеляційної та касаційної інстанції, було визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири від 27.10.2016, укладений між ОСОБА_2 , від імені якої діяв ОСОБА_1 та ТОВ «Економгарант», а також визнано недійсним договір іпотеки від 27.10.2016, укладений між ТОВ «Економгарант» (боржник за договором позики від 27.10.2016, іпотекодавець) та ОСОБА_1 (кредитор за договором позики від 27.10.2016, іпотекодержатель). Як наслідок, позивачем з метою добровільного виконання рішення суду 02.12.2020 було повернуто ТОВ «Економгарант» 1 770 400 грн, які до цього зараховувались в якості погашення заборгованості ОСОБА_6 , а право власності на квартиру було повернуто ОСОБА_2 , яка 29.12.2022 здійснила відчуження квартири на користь ОСОБА_3 за оспорюваним договором купівлі-продажу. ОСОБА_1 зазначає, що сума боргу ОСОБА_6 за договором позики внаслідок визнання недійсним договору купівлі-продажу від 27.10.2016 виявилася непогашеною, збільшилася і станом на 14.07.2023 складає 19 541 043,11 грн, при цьому позивача було протиправно позбавлено прав іпотекодержателя, оскільки ОСОБА_2 уклала оспорюваний правочин задля уникнення наслідків взятих на себе зобов`язань за чинним іпотечним договором, з прямим порушенням Закону України «Про іпотеку», а саме без згоди іпотекодержателя, і оспорюваний договір має ознаки фраудаторного. Дії відповідача є недобросовісними, спрямованими на уникнення сплати за договором позики як майнового поручителя.

Ухвалою Приморського районного суду м.Одеси від 21.07.2023 позовну заяву було залишено без руху, позивачу надано 10-денний строк для усунення недоліків позову. У задоволенні заяви представника ОСОБА_1 ОСОБА_5 про вжиття заходів забезпечення позову відмовлено.

Після усунення недоліків позову, ухвалою від 31.07.2023 провадження у справі було відкрито, справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 26.09.2023.

Не погоджуючись з ухвалою суду від 21.07.2023 в частині розгляду заяви про забезпечення позову, позивач подав апеляційну скаргу, за наслідками розгляду якої постановою Одеського апеляційного суду від 07.12.2023 ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 21.07.2023 в частині відмови в задоволенні заяви позивача про забезпечення позову скасовано, заяву про забезпечення позову задоволено частково, заборонено державним реєстраторам речових прав на нерухоме майно вчиняти будь-які дії, пов`язані із державною реєстрацію речових прав та їх обтяжень щодо нерухомого майна, а саме квартири за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_3 .

Ухвалою від 25.09.2023 забезпечено участь позивача та його представника в підготовчому засіданні в режимі відеоконференції.

Підготовче засіданні 26.09.2023 проведено за участі ОСОБА_1 та його представника ОСОБА_5 в режимі відеоконфернеції, було відкладено на 31.10.2023 з метою повторного сповіщення відповідачів.

У зв`язку з оголошенням повітряної тривоги в м. Одесі та необхідності перебування в укритті, розгляд справи у підготовчому засіданні 31.10.2023 було відкладено до 04.12.2023. Крім того, представник ОСОБА_3 ОСОБА_7 звернувся до суду 31.10.2023 з клопотанням про відкладення розгляду справи та надання доступу до справи в системі «Електронний суд». Також 31.10.2023 до суду надійшло клопотання представника ОСОБА_2 Цимбал С.Ю. про надання матеріалів справи для ознайомлення, надання доступу до справи в системі «Електронний суд», відкладення судового засідання.

Ухвалою від 15.11.2023 у задоволенні заяви представника ОСОБА_1 ОСОБА_8 про вжиття заходів забезпечення позову відмовлено.

Не погоджуючись з ухвалою суду від 15.11.2023, позивач подав апеляційну скаргу, за наслідками розгляду якої постановою Одеського апеляційного суду від 28.03.2024 ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 15.11.2023 змінено, викладено її мотивувальну частину в редакції цієї постанови, в решті залишено без змін.

Ухвалою від 24.11.2023 забезпечено участь позивача та його представника в підготовчому засіданні в режимі відеоконференції.

У підготовчому засіданні 04.12.2023 проведеному за участі ОСОБА_1 та його представника ОСОБА_9 , які брали участь у засіданні в режимі відеоконференції, та представника позивача ОСОБА_8 , представника ОСОБА_2 ОСОБА_10 , було задоволено частково клопотання позивача про витребування доказів, а саме копію договору купівлі-продажу від 29.12.2022, інформацію про вчинені дії щодо перевірки обтяжень та розрахунок сторін, та задоволено клопотання про залучення третьої особи, залучено ОСОБА_4 в якості третьої особи, з метою сповіщення третьої особи, підготовче засідання відкладено на 16.01.2024.

До суду 05.12.2023 надійшов відзив представника ОСОБА_2 ОСОБА_10 , згідно з яким відповідач заперечує проти позову.

На обґрунтування відзиву зазначено, про неможливість поновлення у Державному реєстрі іпотек та в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна відомостей про іпотеку щодо спірної квартири та заборону її відчуження, оскільки такі відомості до зазначених реєстрів ніколи не вносилися, реєстри є архівними складовими частинами діючого Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відомості до них не вносяться з 01.01.2013; відомості про обтяження квартири іпотекою, а також про заборону відчуження предмета іпотеки на підставі іпотечного договору від 07.07.2016, зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, було вилучено за заявою самого ОСОБА_1 , дії якого мають ознаки недобросовісності. Подання ОСОБА_1 нотаріусу повідомлення, метою якого було зняття заборони відчуження квартири відповідно до іпотечного договору від 07.07.2016, позбавляє його права вимагати поновлення відповідної заборони, згідно з принципом заборони суперечливої поведінки. ОСОБА_2 зазначає, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту прав в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу від 29.12.2022, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 29.12.2022, поновлення записів про іпотеку та обтяження, адже належним способом захисту є визнання права іпотекодержателя. Підставою позову стало повернення коштів ТОВ «ЕКОНОМГАРАНТ», однак касовий ордер про нібито повернення коштів у розмірі 1 770 400 грн не відповідає критеріям допустимості і достовірності, через, що відповідач вважає не підтвердженою таку обставину, а тому майнові права позивача не порушені. Також вказує, що заявлена позивачем сума заборгованості ОСОБА_6 у розмірі 19 541 043,11 грн є необґрунтованою.

До суду 28.12.2023 представник ОСОБА_1 ОСОБА_8 подав відповідь на відзив, у якій зазначив, що вимога про визнання прав іпотекодержателя є належним способом захисту. ОСОБА_2 не заперечує факт наявності заборгованості ОСОБА_6 , а, тому, зобов`язання, виконання якого було забезпечено іпотекою залишилося не виконане. Вилучення обтяження на підставі заяви ОСОБА_1 не впливає на факт чинності іпотеки, незважаючи на виключення таких відомостей з реєстру. Доводи відповідача про фактичне користування квартирою ТОВ «ЕКОНОМГРАНТ» більше свідчать про свідому бездіяльність ОСОБА_2 щодо користування своїми правами. Лише після подання позову, новий власник ОСОБА_3 звернулася до ОСОБА_11 як орендаря квартири з вимогою про припинення договору оренди, що свідчить про укладення договору купівлі-продажу з метою приховування майна. Розмір заборгованості за договором позики не є предметом розгляду цієї справи.

У підготовчому засіданні 16.01.2024 розпочато за участі ОСОБА_1 та його представника ОСОБА_5 (в режимі відеоконференції) та представника позивача ОСОБА_8 та представника ОСОБА_2 ОСОБА_10 , однак через нестабільний зв`язок, відеоконференція не змогла бути проведена, особи, які брали участь в режимі відеоконференції були попереджені про ризики технічної неможливості участі в відеоконференції, тому підготовче засідання було продовжено за участі присутніх у залі суду представника позивача та представника відповідача, в результаті проведення якого було долучено відзив, відповідь на відзив, витребувані докази, з метою ознайомлення з витребуваними доказами, що надійшли до суду, розгляд справи відкладено на 05.03.2024.

До суду 16.01.2024 надійшов відзив представника ОСОБА_3 ОСОБА_7 , згідно якого просить відмовити у задоволенні позову, з огляду на те, що ОСОБА_3 є добросовісним набувачем спірної квартири, на момент її придбання жодних відомостей про її обтяження іпотекою, на яку посилається позивач, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не було, що було перевірено нотаріусом при посвідченні оспорюваного правочину. Вилучення з вказаного реєстру відомостей про обтяження спірної квартири іпотекою за іпотечним договором від 07.07.2016 і відповідну заборону її відчуження було ініційовано самим позивачем, чия недобросовісна поведінка створила умови для можливості відчуження спірної квартири на користь добросовісного набувача, яка не могла знати про обтяження і не повинна нести пов`язані з цим негативні наслідки. ОСОБА_3 вважає, що відсутні підстави для кваліфікації оспорюваного правочину як фраудаторного, оскільки вона придбала спірну квартиру на підставі оплатного договору, за ринковою ціною, яку було повністю сплачено, не будучи пов`язаною з ОСОБА_2 родинними або іншими особистими стосунками. Крім цього, відповідач посилається на ненадання позивачем належних, допустимих і достовірних доказів повернення ним ТОВ «Економгарант» 1 770 400 грн, вважає, що зазначені кошти продовжують перебувати у позивача, і його права та інтереси не порушені.

До суду 05.02.2024 надійшла відповідь на відзив ОСОБА_3 від представника позивача ОСОБА_8 , згідно якої вказує, що ОСОБА_3 не є добросовісним набувачем, на підставі лише відсутності запису в реєстрі, оскільки у вказаному реєстрі міститься інформація, що спірна квартира двічі була предметом іпотеки і що відновлення права власності ОСОБА_2 відбулося на підставі судових рішень у справі № 522/11955/19, які зазначені як одна з підстав реєстрації права власності ОСОБА_2 , при цьому між відновленням у реєстрі права власності ОСОБА_2 та укладенням оспорюваного договору пройшло лише 6 місяців, і добросовісний покупець проявив би розумно обачність та перевірив би підстави реєстрації права власності продавця, зокрема шляхом ознайомлення із судовими рішеннями. ОСОБА_1 зазначає, що ОСОБА_3 не здійснювала огляд квартири перед її придбанням, не встановлювала обставини (не)проживання у ній інших осіб, експерт при здійсненні оцінки квартири її також не оглядав. В оспорюваному договорі не встановлено порядок розрахунків за ним, що не відповідає звичаю ділового обороту. Докази оплати 32 платежами свідчать про усну домовленість про порядок оплати, а тому відповідачі були знайомі на момент укладення договору. Також позивач зазначає, що факт повернення або неповернення ним ТОВ «Економгарант» 1 770 400 грн не має жодного значення.

У зв`язку з оголошенням повітряної тривоги та необхідності перебування в укритті, розгляд справи у підготовчому засіданні 05.03.2024 було відкладено на 04.04.2024.

У підготовчому засіданні 04.04.2024 проведеному за участі представника позивача ОСОБА_8 та представника ОСОБА_2 ОСОБА_10 було прийнято відзив та відповідь на відзив, задоволено клопотання ОСОБА_2 про долучення доказів, задоволено клопотання представника позивача та представника відповідача про виклик свідків, клопотання про витребування доказів було повернуто представнику позивача. В результаті проведеного підготовчого засідання було закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті на 23.05.2024.

Протокольною ухвалою від 04.04.204 витребувано докази від Управління державної реєстрації Юридичного департаменту Одеської міської ради.

У судовому засіданні 23.05.2024 проведеному за участі ОСОБА_1 та його представника ОСОБА_5 , які брали участь у засіданні в режимі відеоконференції, та представника позивача ОСОБА_8 , представника ОСОБА_2 ОСОБА_10 , було відкладено розгляд справи на 17.06.2024, у зв`язку з ненадходженням до суду витребуваних доказів з метою повторного направлення ухвали для виконання.

У судовому засіданні 17.06.2024 проведеному за участі ОСОБА_1 та його представника ОСОБА_5 , які брали участь у засіданні в режимі відеоконференції, та представника позивача ОСОБА_8 , представника ОСОБА_2 ОСОБА_10 , представника ОСОБА_3 ОСОБА_7 було долучено скан-копії з реєстраційної справи до матеріалів справи, допитано свідка ОСОБА_11 , яка вказала, що проживає у спірній квартирі з 01.06.2022. З метою надання учасникам справи можливості ознайомитися з копією реєстраційної справи, розгляд справи у судовому засіданні відкладено на 18.07.2024.

У судовому засіданні 18.07.2024 проведеному за участі ОСОБА_1 та його представника ОСОБА_5 , які брали участь у засіданні в режимі відеоконференції, та представника позивача ОСОБА_8 , представника ОСОБА_2 ОСОБА_10 , представника ОСОБА_3 ОСОБА_7 було допитано свідка ОСОБА_12 , який був ріелтором при купівлі квартири. У судовому засіданні оголошено перерву до 29.08.2024, у зв`язку з закінченням часу призначеного для розгляду цієї справи.

Розгляд прави у судовому засіданні 29.08.2024 було відкладено на 17.10.2024, у зв`язку з відключенням подачі електроенергії до приміщення суду.

У судовому засіданні 17.10.2024 проведеному за участі представника позивача ОСОБА_8 , представника ОСОБА_2 ОСОБА_10 , представника ОСОБА_3 ОСОБА_7 було надано вступні слова та оголошено перерву до 25.11.2024.

У зв`язку з оголошенням повітряної тривоги в м. Одеса, розгляд справи у судовому засіданні 25.11.2024 було відкладено на 16.12.2024.

У судовому засіданні 17.10.2024 проведеному за участі ОСОБА_1 (брав участь в режимі відеоконференції), представника позивача ОСОБА_8 та представника ОСОБА_2 ОСОБА_10 було досліджено докази. З метою надання часу представнику позивача для підготовки промови у судових дебатах розгляд справи відкладено на 09.01.2025.

У судовому засіданні 09.01.2025 представник ОСОБА_1 ОСОБА_8 підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити. Представник ОСОБА_13 ОСОБА_10 та представник ОСОБА_3 ОСОБА_7 заперечували проти позову.

Третя особа ОСОБА_4 у судове засідання не з`явився, про час, дату та місце судового розгляду повідомлявся у встановленому законом порядку, причини неявки суду не повідомив, з клопотаннями про відкладення до суду не звертався.

Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи та показання свідків, оцінивши наявні докази в їх сукупності, дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову, з огляду на наступне.

Судом встановлено, що 07 липня 2016 року між ОСОБА_1 як позикодавцем, з однієї сторони, та ОСОБА_6 як позичальником, з іншої сторони, було укладено договір позики №0707, відповідно до якого позивач передав, а ОСОБА_6 отримав позику у розмірі 2 142 618,02 грн, яку зобов`язався повернути згідно зі встановленим графіком із кінцевим строком виконання 07.01.2017 (т.1 а.с.38-39).

На забезпечення виконання позичальником зобов`язань за вказаним договором позики ОСОБА_2 передала ОСОБА_1 в іпотеку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до іпотечного договору від 07.07.2016, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О., зареєстрованого у реєстрі за № 176 (т.1 а.с.40-44).

На підставі іпотечного договору нотаріусом було накладено заборону відчуження зазначеної квартири від 07.07.2016 (т.1 а.с.149-155).

На підставі зазначених іпотечного договору та заборони відчуження від 07.07.2016 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис від 07.07.2016 про іпотеку № 15360934 та запис від 07.07.2016 про обтяження № 15298580, про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (т.1 а.с.149-155).

07 липня 2016 року ОСОБА_2 довіреністю, посвідченою приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О., зареєстрованою у реєстрі за № 179, уповноважила ОСОБА_1 , ОСОБА_14 та ОСОБА_6 бути її представниками з усіма необхідними повноваженнями в усіх без винятку органах і організаціях, органах влади та управління, установах, підприємствах, у відносинах з фізичними/посадовими та юридичними особами, з правом ведення від її імені всіх без винятку справ як іпотекодавця за іпотечним договором, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О. 07.07.2016, реєстровий номер 176, у тому числі з правом укладення та підписання від її імені договорів про внесення змін до нього, договору про його припинення/розірвання; збору та отримання усіх необхідних документів з метою укладення та підписання договорів відчуження (міни, купівлі-продажу) щодо належної їй квартири АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01; укладення та підписання від її імені договорів відчуження (міни, купівлі-продажу) та усіх попередніх та додаткових договорів до них, договорів про внесення змін щодо зазначеної квартири, а також договорів про їх розірвання, у разі необхідності; здійснювати нагляд та мати вільний доступ до вказаного об`єкта нерухомого майна, з правом проведення реконструкції, ремонту, укладення договорів підряду, отримання відповідних дозволів (погоджень) для цього та затвердження плану, обсягу ремонтних робіт на власний розсуд тощо; укладення та підписання цивільно-правових договорів з юридичними та фізичними особами, пов`язаних із організацією нормального функціонування вказаного нерухомого майна (т.1 а.с.37).

27.10.2016 ОСОБА_1 було подано приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Лебединець А. А. заяву, реєстраційний номер 19236892, про припинення іпотеки та заяву, реєстраційний номер 19236957, про припинення обтяження щодо вищезазначеної квартири (т.3 а.с.16-17, т.1 а.с.153).

На підставі вказаних заяв ОСОБА_1 від 27.10.2016 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.10.2016 було здійснено державну реєстрацію припинення іпотеки та обтяження, зареєстрованих 07.07.2016 на підставі зазначених вище іпотечного договору та заборони відчуження від 07.07.2016, про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (т.1 а.с.149-155).

На підставі довіреності від 07.07.2016 ОСОБА_1 , який діяв як представник ОСОБА_2 27жовтня 2016 року уклав з товариством з обмеженою відповідальністю «Економгарант» договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А А., зареєстрований у реєстрі за № 422, відповідно до якого продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв у власність квартиру (т.1 а.с.45-47).

Відповідно до п. 1.2 договору купівлі-продажу від 07.07.2016, відчужувана квартира належить продавцю на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого Запольською О.В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 23.11.2015 за реєстровим № 1541, зареєстрованого в Спадковому реєстрі 23.11.2015 за номером 58250602 та в Державному реєстрі речових прав на об`єкти нерухомого майна 23.11.2015, номер запису про право власності 12173724, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01.

Продаж квартири за договором купівлі-продажу від 27.10.2016 здійснено ОСОБА_1 від імені ОСОБА_2 за 1 770 400 грн. Сторони домовилися, що повний розрахунок за квартиру буде здійснено з представником продавця протягом календарного місяця з дня укладення цього договору, а державна реєстрація права власності на квартиру за покупцем буде здійснена одразу після підписання договору.

З інформаційної довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (т.1 а.с.149-155) вбачається, що 27.10.2016 між ОСОБА_1 як іпотекодержателем, з однієї сторони, та ТОВ «Економгарант» як іпотекодавцем, з іншої сторони, було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А. А., зареєстрований у реєстрі за № 424, обтяження припинено 16.04.2022 на підставі рішення Приморського районного суду м. Одеси ввід 17.11.2020 у справі №522/11955/19.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 17.11.2020 у справі №522/11955/19, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 14.12.2021 та постановою Верховного Суду від 16.11.2022, було задоволено позов ОСОБА_2 , визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 від 27.10.2016, укладений між ОСОБА_2 від імені якої діяв ОСОБА_1 , та ТОВ «Економгарант», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А.А., зареєстрований в реєстрі за №422 та визнано недійсним договір іпотеки від 27.10.2016, укладений між ТОВ «Економгарант» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А.А., зареєстрований в реєстрі за №424 (т.1 а.с.15-21, 23-30, 31-35).

У межах цієї справи судами було встановлено, що позивачем доведено наявність особистого інтересу представника під час укладення оспорюваного договору купівлі-продажу квартири, а також те, що такий інтерес суперечить інтересам довірителя, оскільки вчинення ОСОБА_1 такого правочину від імені ОСОБА_2 як довірителя, та як кредитора за іншими зобов`язальними відносинами, які пов`язували їх як сторін іпотечного договору від 07 липня 2016 року, свідчить про недобросовісність його дій. ОСОБА_1 мав право використовувати передбачені законом та іпотечним договором способи захисту свого права як кредитора за договорами позики та іпотеки, проте використав надану йому ОСОБА_2 довіреність, чим порушив її права. Зацікавленість ОСОБА_1 у заниженні договірної вартості квартири (при фактичному здійсненні контролю над нею в якості іпотекодержателя, учасника та директора ТОВ «Економгарант») виразилася у меті стягнення додаткових коштів з основного боржника ОСОБА_6 у формі різниці між боргом за договором позики від 07.07.2016 року і сумою, вирученою від продажу квартири: чим менша ціна продажу квартири, яку ОСОБА_1 зараховував як виконання боргу, тим більша різниця (непогашена після продажу квартири частина боргу) могла бути стягнута ОСОБА_1 з основного боржника. Саме такий розрахунок боргу, що стягувався з ОСОБА_6 на користь ОСОБА_1 за договором позики від 07 липня 2016 року, який враховував часткове погашення відповідної заборгованості у розмірі вартості відчуження квартири за оспорюваним договором на рівні 1 770 400,00 грн, наведено у рішенні Суворовського районного суду м. Одеси від 26.04.2018 року у справі № 523/1528/17, яке набрало законної сили.

07 грудня 2021 року ТОВ «Еконогарант» передало квартиру АДРЕСА_2 в оренду ОСОБА_11 , про що свідчить договорів оренди квартири АДРЕСА_3 (т.1 а.с.157-161).

29 грудня 2022 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , за згодою її чоловіка ОСОБА_4 , було укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Колодяжною А.В., зареєстрований у реєстрі за № 843, відповідно до якого ОСОБА_2 (продавець) передала у власність ОСОБА_3 (покупець), а покупець прийняла у власність квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.142).

Відповідно до п. 3 договору купівлі-продажу від 29.12.2022, відчужувана квартира належить продавцю на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого Запольською О.В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, 23.11.2015, номер запису про право власності 12173724, реєстраційний номер 01, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна № 319206898 від 29.12.2022, сформованою Колодяжною А. В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу.

Продаж квартири за договором купівлі-продажу від 29.12.2022 здійснено за 4 266 678 грн, які покупець зобов`язався виплатити продавцю до 28.03.2023. Факт повного розрахунку за продану квартиру і відсутність щодо покупця будь-яких претензій фінансового характеру буде підтверджуватися заявою продавця про повний розрахунок, справжність підпису на якій має бути засвідчено нотаріально (п.4 Договору купівлі-продажу).

Розрахунок за договором купівлі-продажу від 29.12.2022 здійснювався у період з 29.12.2022 по 27.01.2023 відповідно до квитанції до платіжної інструкції на переказ готівки (т.2 а.с.131-162).

Повний розрахунок за договором купівлі-продажу від 29.12.2022 було підтверджено зі сторони продавця заявою ОСОБА_2 від 02.02.2023, посвідченою приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Колодяжною А.В., зареєстрованою у реєстрі за № 70 (т.2 а.с.65).

Надаючи оцінку доводам позивача щодо недійсності зазначеного договору купівлі-продажу від 29.12.2022 з тих підстав, що його укладено щодо іпотечного майна, без погодження з позивачем як іпотекодержателем, з метою уникнення іпотекодавцем взятих на себе зобов`язань, чим порушено права позивача на звернення стягнення на предмет іпотеки з метою задоволення його вимог, суд виходить з такого.

За змістом статей 575, 577 ЦК України, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Якщо предметом застави є нерухоме майно, а також в інших випадках, встановлених законом, договір застави підлягає нотаріальному посвідченню. Застава нерухомого майна підлягає державній реєстрації у випадках та в порядку, встановлених законом.

Згідно з абзацом третім ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ч. 1, 6, 7 ст. 3 Закону України «Про іпотеку», іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише в разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки. Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом у черговості їх державної реєстрації.

За змістом ч. 1 ст. 4 Закону України «Про іпотеку», обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

За змістом ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Згідно з ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Підстави припинення іпотеки визначені ч. 1, 2 ст. 17 Закону України «Про іпотеку». Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку (ч. 3 ст. 17 Закону України «Про іпотеку»).

Згідно з ч. 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку», іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя відчужувати предмет іпотеки, крім встановлених законом випадків, коли відчуження предмета іпотеки заборонено.

Частинами 1, 2 ст. 23 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі переходу права власності (права господарського відання, спеціального майнового права) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у випадку, якщо до відома набувача не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності (право господарського відання, спеціальне майнове право) на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права та несе всі його обов`язки за іпотечним договором в обсязі та на умовах, що існували до набуття такою особою права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до ч. 4, 5 ст. 55 Закону України «Про нотаріат», при посвідченні договорів про відчуження або заставу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості, транспортних засобів перевіряється відсутність будь-якої заборони відчуження або арешту майна. У разі наявності заборони відчуження майна, обтяження його іпотекою договір про відчуження такого майна посвідчується за згодою кредитора, крім встановлених законом випадків, коли відчуження такого майна заборонено.

За змістом п. 6 ч. 1, абзацу першого ч. 2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно є підставою для відмови в державній реєстрації прав.

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 сформульовано висновок, відповідно до якого добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. За відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 червня 2021 року при розгляді справи 922/2416/17 конкретизувала висновок викладений у постанові від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц, а саме конкретизація полягала у тому, що:

- скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення;

- виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру на підставі судового рішення є не правовим наслідком такого рішення, а фактичною дією, вчиненою на підставі цього рішення;

- виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі;

- запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя;

- за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 за провадженням № 12-127гс19). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню;

- при вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. подібні висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

Згідно з абзацом третім статті 1 Закону № 898-IV іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише в разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки. Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації (частини шоста та сьома статті 3 Закону № 898-IV).

Отже, за вказаних умов забезпечення виконання зобов`язання іпотекою гарантує право кредитора одержати задоволення своїх вимог за рахунок заставленого майна, зокрема, в позасудовому порядку переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом.

У випадку якщо позивач вважає, що іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту було б звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя.

ОСОБА_1 заявлено вимогу, серед інших, про визнання права іпотекодержателя, а тому обрано належний спосіб захисту.

У постанові від 18.01.2023 у справі № 686/11864/20 Верховний Суд дійшов висновку, що Дії працівника банку у спірних правовідносинах є діями самого банку як організації, тому вилучення нотаріусом з реєстру відомостей про обтяження спірної квартири іпотекою відбулося підставно та правомірно. В матеріалах справи немає відомостей про притягнення працівника банку до відповідальності за дії щодо складання та подання приватному нотаріусу повідомлення вилучення обтяження об`єкта нерухомого майна з Єдиного реєстру заборон. Ураховуючи, що оскільки дія уповноваженого працівника створює правові наслідки для організації, від імені якої він діє, то поведінка позивача є непослідовною, не відповідає попереднім діям банку. При цьому, недобросовісність (а так само й недбалість) працівника одного учасника цивільних відносин (організації) не повинна покладати негативні наслідки на інших учасників відносин, недобросовісність яких не доведена. При вирішенні спорів щодо прав на нерухоме майно необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного з порушенням закону, оскільки від цього може залежати, зокрема, чинність чи припинення іпотеки.

Як зазначив Верховний Суд у постановах від 18.09.2024 у справі № 760/28654/18, від 11.11.2024 у справі № 757/46889/20-ц, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 доволі чітко зазначила, що добра совість враховується при набутті права на майно, і відсутність в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень зумовлює такий суровий наслідок для іпотекодержателя, як припинення права іпотеки.

У постанові від 18.09.2024 у справі № 760/28654/18 Верховний Суд дійшов висновків, що позивач має довести недобросовісність відповідача під час набуття у власність спірного майна як визначальну підставу для задоволення вимоги позивача про визнання його іпотекодержателем нерухомого майна. Звернувши увагу, що позивач тривалий час, знаючи про припинення обтяжень у відповідних державних реєстрах, не вживав заходів щодо їх поновлення, касаційний суд наголосив на необхідності врахування добросовісності відповідача, яка набула право власності на спірну квартиру в той момент, коли у реєстрі не було інформації про її обтяження, та надання оцінки діям (бездіяльності) самого іпотекодержателя.

У постанові від 11.11.2024 у справі № 757/46889/20-ц Верховний Суд зауважив про необхідність перевірки добросовісності насамперед набувача спірного майна, у тому числі те, чи знав або міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця. Встановивши, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні відомості про обтяження спірного майна іпотекою АТ «Райффайзен Банк Аваль»,

при цьому будь-яких правових чи інших зв`язків між відчужувачем і набувачем спірного нерухомого майна не встановлено, підстав для висновку про обізнаність набувача про обтяження майна іпотекою банку не визначено, касаційний суд дійшов висновку про вільність спірного майна від обтяження іпотекою.

При вирішенні даного спору суд бере до уваги, що державна реєстрація припинення обтяжень, накладених в інтересах ОСОБА_1 на підставі іпотечного договору та заборони відчуження від 07.07.2016, була здійснена 27.10.2016 за заявами самого позивача ОСОБА_1 , який після визнання у справі №522/11955/19 недійсними договорів купівлі-продажу та іпотеки від 27.10.2016 (відповідне судове рішення набрало законної сили 14.12.2021) не вчиняв дій для повернення у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно записів про обтяження спірної квартири іпотекою.

Висновки щодо врахування поведінки позивача, який сам подавав заяви про вилучення обтяження спірного об`єкта нерухомого майна з державних реєстрів та/або не вчиняв дій щодо відновлення відповідних записів та інших заходів з метою недопущення відчуження спірного майна добросовісному набувачеві, викладені у постановах Верховного Суду від 18.08.2021 у справі № 924/675/20, від 28.07.2022 у справі № 922/1995/17, від 06.03.2024 у справі № 450/2148/20, від 18.09.2024 у справі № 760/28654/18.

За обставин відсутності станом на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу від 29.12.2022 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про обтяження квартири іпотекою оцінці підлягає добросовісність / не добросовісність ОСОБА_3 як покупця за договором купівлі-продажу.

Добросовісність є однією з основоположних засад цивільного законодавства (п. 6 ч. 1 ст. 6 ЦК України), і дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати стандартам чесності, відкритості, поваги до інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

За змістом ч. 5 ст. 12 ЦК України, добросовісність набувача презюмується, тобто набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача. Відсутність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про його обтяження не спростовує недобросовісність особи, яка набуває таке майно, при доведеності інших обставин, які свідчать про обізнаність особи щодо наявності перешкод для відчуження.

Судом не встановлено обставин, які свідчили б про недобросовісність ОСОБА_3 як покупця за оспорюваним договором купівлі-продажу.

Зокрема, у матеріалах справи відсутні докази будь-яких зв`язків між ОСОБА_3 і ОСОБА_2 , що передували укладенню оспорюваного договору купівлі-продажу, зокрема, родинних або дружніх.

Свідок ОСОБА_12 , допитаний у судовому засіданні, повідомив, що він, надаючи посередницькі послуги на ринку нерухомості у м. Одесі, за зверненням ОСОБА_3 , яка мала намір придбати у власність квартиру, здійснював пошук квартир, що потенційно відповідали критеріям ОСОБА_3 . Спірна квартира перебувала у базі даних свідка з часів, коли вона виставлялася на продаж декілька років тому. Свідок зв`язався з ОСОБА_2 , яка не заперечила проти продажу квартири, познайомив покупця і продавця та організував укладення договору. При посвідченні договору нотаріусом здійснювалася стандартна перевірка щодо наявності юридичних перешкод для укладення відповідного правочину, і таких перешкод виявлено не було.

Суд відхиляє доводи позивача, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься інформація про те, що спірна квартира була двічі предметом іпотеки і що відновлення права власності на квартиру за ОСОБА_2 відбулося на підставі судових рішень у справі № 522/11955/19, які зазначені серед підстав реєстрації права власності за ОСОБА_2 , яке було відновлено у реєстрі лише за 6 місяців до укладення оспорюваного договору, і добросовісний покупець проявив би розумну обачність, перевірив би підстави реєстрації права власності продавця, зміст судових рішень у справі № 522/11955/19 і встановив би наявність іпотечних зобов`язань.

Як вбачається з витребуваних у приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Колодяжної А.В. матеріалів, нею при посвідченні оспорюваного договору було перевірено поточні відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна та встановлено, що спірна квартира належить продавцю на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 23.11.2015, серед підстав реєстрації права власності продавця судові рішення у справі № 522/11955/19 не зазначені, відомості про обтяження квартири іпотекою відсутні (т.2 а.с.1-34).

У межах справи не надано будь-яких доказів, що ОСОБА_3 було відомо про передання спірної квартири в іпотеку або про інші обставини, які досліджувалися в межах судової справи № 522/11955/19. Закон не покладає на набувача нерухомості обов`язку з дослідження всієї історії переходу прав на відповідне майно, зокрема з використанням закритих для загального доступу відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо всіх реєстраційних дій, які вчинялися стосовно такого майна у минулому.

Судом також відхиляються доводи позивача щодо прояву недобросовісності ОСОБА_3 в тому, що нею не здійснювався огляд квартири і не встановлювалося проживання у ній сторонніх осіб, оскільки, як показав свідок ОСОБА_12 , він повідомив ОСОБА_3 про основні характеристики квартири і технічний стан будинку, показав технічний паспорт на квартиру та її фотокартки, які зберігалися в його базі даних; в силу того, що ОСОБА_3 планувала радикальний ремонт у квартирі, її цікавили розташування квартири, її площа та загальний стан комунікацій у будинку, а не зовнішній вигляд квартири, наявність у ній меблів чи техніки, у зв`язку з чим огляд квартири на місці не мав для неї значення, що у практиці свідка як ріелтора трапляється і не є винятковою ситуацією. Відповідно, і нездійснення огляду квартири експертом, на що посилається позивач, не свідчить про недобросовісність ОСОБА_3 . Свідок також вказав, що повідомив ОСОБА_3 про проживання в квартирі орендарів та можливість їх виселення після набуття квартири у власність за наявності наміру власного проживання у ній.

Обставини розрахунку за оспорюваним договором купівлі-продажу, на які звертає увагу позивач, а саме невстановлення, за доводами позивача, строку та порядку розрахунку та погодження переходу права власності до моменту повного розрахунку, також не свідчать про недобросовісність ОСОБА_3 , оскільки, по-перше, договором встановлено строк розрахунку до 28.03.2023, по-друге, порядок розрахунку не обов`язково визначається у договорі і врегульований ст. 692 ЦК України, по-третє, суд звертає увагу, що у матеріалах справи міститься договір купівлі-продажу від 27.10.2016, укладений самим ОСОБА_1 з ТОВ «Економгарант», який містить аналогічні умови щодо розрахунку протягом календарного місяця з дня укладення договору, так само без конкретизації порядку розрахунку та з аналогічним погодженням державної реєстрації права власності на квартиру за покупцем одразу після підписання договору, до повного розрахунку, тобто відповідні умови не є винятковими для правочинів купівлі-продажу.

Суд бере до уваги, що учасники справи не заперечують, що продаж квартири за оспорюваним договором здійснено за ринкову ціну, доказів заниження такої ціни в межах справи не надано.

Правочин, вчинений боржником у період настання у нього зобов`язання з погашення заборгованості перед кредитором і на шкоду останньому, може ставитися під сумнів в частині його добросовісності (фраудаторний правочин). Такий правочин може бути визнаний недійсним на підставі п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України як такий, що вчинений всупереч принципу добросовісності, та ч. 3, 6 ст. 13 ЦК України з підстав недопустимості зловживання правом.

Застосування конструкції «фраудаторності» при оплатному цивільно-правовому договорі має певну специфіку, яка проявляється в обставинах, що дозволяють кваліфікувати оплатний договір як такий, що вчинений на шкоду кредитору. Таким критеріями є, зокрема: момент укладення договору; контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родич боржника, пасинок боржника, пов`язана чи афілійована юридична особа); ціна (ринкова/неринкова), наявність/відсутність оплати ціни контрагентом боржника. Відповідні висновки викладені, зокрема, у постановах Верховного Суду від 10.05.2023 у справі № 755/17944/18, від 12.06.2023 у справі № 521/14418/17.

Таким чином, суд доходить висновку, що в обставинах даної справи відсутні підстави для кваліфікації оспорюваного договору купівлі-продажу як фраудаторного, оскільки ОСОБА_3 придбала спірну квартиру за відсутності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про обтяження її іпотекою, на підставі оплатного договору, за ринкову ціну, яку було повністю сплачено, не будучи пов`язаною з ОСОБА_2 родинними або іншими особистими стосунками.

Прийняття у спірних правовідносинах рішення, за наслідком якого добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. ОСОБА_3 як добросовісний набувач не повинна відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб: як продавця, який за відсутності матеріальних підстав для припинення іпотеки здійснив відчуження предмета іпотеки, так і іпотекодержателя, який сам ініціював вилучення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про обтяження спірного майна іпотекою з недобросовісною метою обходу закону при зверненні стягнення на предмет іпотеки та з порушенням прав іпотекодавця, а після оскарження відповідних дій не вживав заходів для повернення у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно записів про обтяження спірної квартири іпотекою та інших дій щодо захисту свого права, зокрема пов`язаних з ініціюванням накладення арешту на квартиру для запобігання її відчуженню.

Доводи сторін щодо повернення позивачем ТОВ «Економгарант» коштів у розмірі 1 770 400 грн не оцінюються судом, адже не стосуються предмета спору.

Суд також зазначає, що позивачем заявлено вимоги про поновлення відомостей в Державному реєстрі іпотек та в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, які є архівними складовими частинами діючого Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відомості до цих архівних складових не вносяться з 01.01.2013, а тільки використовуються державними реєстраторами для встановлення наявності/відсутності записів про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, їх обтяжень (ст. 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 40-45 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1141).

Суд погоджується з доводами відповідачів, про те, що в межах справи № 522/11955/19 судами було встановлено, що перед вчиненням договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2016 було здійснено зняття обтяження спірною іпотекою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Доказів того, що відомості про іпотеку та про заборону відчуження квартири на підставі іпотечного договору від 07.07.2016 вносилися до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна і Державного реєстру іпотек, про поновлення яких просить позивач, в межах даної справи не надано, в межах справи № 522/11955/19 такі обставини також не встановлені. Відповідно, такі відомості у будь-якому випадку не можуть бути і поновлені у зазначених двох реєстрах, до яких вони ніколи не вносилися.

Суд враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).

Статтею 263 ЦПК України закріплено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

З огляду на вищевикладене, зважаючи на не спростування добросовісності поведінки ОСОБА_3 , у задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Згідно ч.ч. 1, 2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

У зв`язку з відсутністю підстав для задоволення позову, судові витрати позивача не підлягають стягненню з відповідачів.

Керуючись ст.ст. 1, 2, 5, 12, 30, 43, 76, 81, 84, 89, 95, 223, 235, 241, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_4 ) до ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_5 ), ОСОБА_3 (РНКОПП НОМЕР_3 , АДРЕСА_6 ), третя особа: ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_4 , АДРЕСА_6 ), про визнання права іпотекодержателя, визнання недійсним договору, скасування рішення та поновлення записів залишити без задоволення.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду повністю або частково.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його складення до Одеського апеляційного суду.

Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення суду складено 16 січня 2025 року.

Суддя: В.Я. Бондар