Романівський районний суд Житомирської області
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

15 січня 2025 року селище Романів

Романівський районний суд Житомирської області в складі судді Ковальчука М.В., з участю секретаря судового засідання Багінської В.І., розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Солар-Південь» про розірвання договорів оренди земельних ділянок, -

В С Т А Н О В И В :

В травні 2024 року адвокат Яремчук О.В. звернувся до суду в інтересах ОСОБА_1 з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Солар-Південь» (далі ТОВ «Солар-Південь»), в якому просить розірвати договори оренди земельних ділянок площею 1,6314 га з кадастровим номером :09:000:0050, площею 1,5329 га з кадастровим номером :09:000:0049 та площею 1,7193 га з кадастровим номером :09:000:0032, що були укладені 06 березня 2018 року та 15 березня 2018 року з ТОВ «Солар-Південь».

На обгрунтування позову зазначено, що попередні власники земельних ділянок уклали з ТОВ «Солар-Південь» договори оренди вищевказаних земельних ділянок строком на 10 років. В подальшому, ОСОБА_1 набула право власності на вказане нерухоме майно. Однак відповідач орендну плату орендодавцю систематично не сплачує, що свідчить про невиконання ним умов укладених правочинів.

Розгляд справи проведено у порядку спрощеного позовного провадження відповідно до статті 279 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України) без повідомлення сторін за наявними у справі матеріалами.

Відповідач своїм правом подати відзив не скористався.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,5329 га з кадастровим номером :09:000:0049, яка розташована на території Годиської сільської ради Романівського району Житомирської області (нині Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області).

Державна реєстрація права власності на вищезазначене нерухоме майно виникла на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки № 5030 від 23 листопада 2022 року.

15 березня 2018 року ОСОБА_2 як орендодавець уклала з ТОВ «Солар-Південь» як орендарем договір оренди вказаної земельної ділянки строком на десять років.

Право оренди земельної ділянки зареєстровано 22 березня 2018 року державним реєстратором Відділу економічного розвитку, інфраструктури та торгівлі Романівської районної державної адміністрації Житомирської області за номером запису про інше речове право: 25476427.

Додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки від 30 листопада 2021 року, сторони договору здійснили заміну сторони орендодавця в договорі оренди земельної ділянки його правонаступником - ОСОБА_3 .

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 23 травня 2024 року, суб`єктами права оренди вищевказаної земельної ділянки є орендодавець ОСОБА_1 та орендар ТОВ «Солар-Південь».

Також ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,6314 га з кадастровим номером :09:000:0050, яка розташована на території Годиської сільської ради Романівського району Житомирської області (нині Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області).

Державна реєстрація права власності на вищезазначене нерухоме майно виникла на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки № 5092 від 28 листопада 2022 року.

15 березня 2018 року ОСОБА_2 як орендодавець уклала з ТОВ «Солар-Південь» як орендарем договір оренди вказаної земельної ділянки строком на десять років.

Право оренди земельної ділянки зареєстровано 22 березня 2018 року державним реєстратором Відділу економічного розвитку, інфраструктури та торгівлі Романівської районної державної адміністрації Житомирської області за номером запису про інше речове право: 25476409.

Додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки від 30 листопада 2021 року, сторони договору здійснили заміну сторони орендодавця в договорі оренди земельної ділянки його правонаступником - ОСОБА_4 .

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 23 травня 2024 року, суб`єктами права оренди вищевказаної земельної ділянки є орендодавець ОСОБА_1 та орендар ТОВ «Солар-Південь».

Окрім цього, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,7193 га з кадастровим номером :09:000:0032, яка розташована на території Годиської сільської ради Романівського району Житомирської області (нині Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області).

Державна реєстрація права власності на вищезазначене нерухоме майно виникла на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки № 5437 від 22 листопада 2022 року.

02 березня 2018 року ОСОБА_5 як орендодавець уклав з ТОВ «Солар-Південь» як орендарем договір оренди вказаної земельної ділянки строком на десять років.

Право оренди земельної ділянки зареєстровано 06 березня 2018 року державним реєстратором Відділу економічного розвитку, інфраструктури та торгівлі Романівської районної державної адміністрації Житомирської області за номером запису про інше речове право: 25306154.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 23 травня 2024 року, суб`єктами права оренди вищевказаної земельної ділянки є орендодавець ОСОБА_1 та орендар ТОВ «Солар-Південь».

Відповідно до умов вищевказаних договорів оренди земельних ділянок, за користування земельною ділянкою орендар сплачує щорічно орендодавцю орендну плату в розмірі 2236,00 грн. Форма орендної плати визначається за домовленістю між орендодавцем і орендарем і може бути в грошовій або натуральній та відробітковій формі, а таож в будь-якому поєднанні перелічених форм. Орендна плата вноситься щорічно за поточний рік оренди на протязі року, в натуральній формі до 31 числа 10 місяця кожного поточного року. Розмір орендної плати переглядається у випадках і з моменту: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Розділом «Зміна умов договору і припинення його дії» договорів оренди земельних ділянок визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, в інших випадках, передбачених законодавством України. Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Листами № 13-04/23 від 27 квітня 2023 року та № 22-02/24 від 29 лютого 2024 року повідомлено ТОВ «Солар-Південь» про перехід права власності на вказані земельні ділянки до ОСОБА_1 та вказано реквізити для сплати орендної плати за договорами оренди земельних ділянок.

У зв`язку із невиконанням ТОВ «Солар-Південь» зобов`язань за спірними договорами та наявністю заборгованості, 11 квітня 2024 року ОСОБА_1 надіслано відповідачу претензію з вимогою виконання зобов`язань за договорами оренди земельних ділянок протягом 14 календарних днів з дати отримання цієї претензії.

Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною першою статті 207 ЦК України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За статтею 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельного кодексу України та іншими законами України.

Водночас у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України вказано таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що …[при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі № 910/16306/13 Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність].

В постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) суд дійшов висновку, що … [у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться». Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо)].

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Матеріально-правовий зміст обов`язку подавати докази полягає в тому, що у разі його невиконання суб`єктом доказування і неможливості отримання доказів суд має право визнати факт, на який посилалася заінтересована сторона, неіснуючим чи, навпаки, як це має місце при використанні презумпції, - існуючим, якщо інше не доказано другою стороною.

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними доказами сплати коштів за оренду є: видатковий касовий ордер, виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами; довідка, видана податковою інспекцією, про наявність сплати коштів із земельного податку та оренди землі, оскільки вказані документи є платіжними і з них можливо встановити періоди нарахування (постанова Верховного Суду від 23 червня 2022 року в справі № 193/805/20).

Позовні вимоги мотивовані тим, що ТОВ «Солар-Південь» не сплачувало орендну плату за 2022-2023 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження представника позивача про несплату орендної плати, чого ним зроблено не було.

Факт систематичного порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору, як свідчить усталена судова практика Верховного Суду.

Встановивши систематичну не виплату відповідачем орендної плати за спірними правочинами ОСОБА_1 (орендодавцю) та порушення пунктів 9, 25 договорів оренди земельних ділянок, суд приходить до висновку про необхідність задоволення позовних вимог.

За змістом статті 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, зокрема витрати на професійну правничу допомогу.

Відповідно до частин першої-третьої статті 134 ЦПК України, разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести у зв`язку із розглядом справи.

У разі неподання стороною попереднього розрахунку суми судових витрат, суд може відмовити їй у відшкодуванні відповідних судових витрат, за винятком суми сплаченого нею судового збору.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи. У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Відповідно до правової позиції, викладеної зокрема у постанові Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі № 199/3939/18-ц (провадження № 61-15441св19) витрати на професійну правничу допомогу мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

На підтвердження понесення позивачем витрат на правничу допомогу адвоката, представником позивача до суду надано договір про надання правничої допомоги, укладений 24 травня 2024 року, довідку від 29 травня 2024 року та ордер на надання правничої (правової) допомоги від 29 травня 2024 року.

За змістом довідки від 29 травня 2024 року, складеного адвокатом Яремчуком О.В., ОСОБА_1 здійснено оплату правничої допомоги в розмірі 10000,00 грн за надані послуги з підготовки позовної заяви, її подання та супроводу цивільної справи за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Солар-Південь» про розірвання договорів оренди земельних ділянок.

Відповідно до статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

Враховуючи вищезазначене, з огляду на те, що від відповідача не надходило клопотання про зменшення розміру витрат на правничу допомогу, суд вважає витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10000,00 грн обґрунтованими.

За змістом статті 141 ЦПК України суд присуджує з відповідача на користь позивача понесені нею і документально підтверджені судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору.

Керуючись статтями 10-13, 141, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 06 березня 2018 року, укладений між ОСОБА_5 та товариством з обмеженою відповідальністю «Солар-Південь», щодо оренди земельної ділянки площею 1,7193 га з кадастровим номером :09:000:0032, що знаходиться на території Годиської сільської ради Романівського району Житомирської області (Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області).

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 15 березня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та товариством з обмеженою відповідальністю «Солар-Південь», щодо оренди земельної ділянки площею 1,5329 га з кадастровим номером :09:000:0049, що знаходиться на території Годиської сільської ради Романівського району Житомирської області (Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області).

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 15 березня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та товариством з обмеженою відповідальністю «Солар-Південь», щодо оренди земельної ділянки площею 1,6314 га з кадастровим номером :09:000:0050, що знаходиться на території Годиської сільської ради Романівського району Житомирської області (Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області).

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Солар-Південь» (адреса місцезнаходження: вул. Соборна, 57 смт. Муровані Курилівці Могилів-Подільський район Вінницька область, ідентифікаційний код в ) на користь ОСОБА_1 (адреса місця проживання: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) 3633,60 грн судових витрат, пов`язаних зі сплатою судового збору, та 10000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його ухвалення в порядку передбаченому підпунктом 15.5 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя М.В. Ковальчук