Справа № 610/4415/24
Провадження № 2/610/458/2025
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.01.2025 Балаклійський районний суд Харківської області в складі:

головуючого - судді Феленка Ю.А.,

за участю: секретаря судового засідання Петрової І.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Балаклія Ізюмського району Харківської області за правилами спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ"" про стягнення орендної плати та розірвання договорів оренди земельних ділянок,

ВСТАНОВИВ:

27 листопада 2024 року позивач ОСОБА_1 , в інтересах якої діють представники - адвокат Турка-Романюк Аліна Сергіївна та ОСОБА_2 , звернулась до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ"", у якій просить стягнути з відповідача на її користь заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 13.09.2007 у розмірі 28 725,95 гривень та за договором оренди земельної ділянки від 01.02.2013 у розмірі 22 905,13 грн; розірвати договір оренди земельної ділянки від 13.09.2007 (з урахуванням додаткової угоди від 21.10.2014 до договору оренди земельної ділянки від 13.09.2007), площею 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0094; розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.02.2013, площею 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0095.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на землю серії Р1 № 704752 від 06.02.2002 є власником земельної ділянки, площею 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0094, розташованої на території Яковенківської сільської ради Ізюмського (кол. Балаклійського) району Харківської області.

13.09.2007 між позивачем і ТОВ ІАК „БАЛІНВЕСТ"" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідачу надано в строкове платне користування на 15 років земельну ділянку загальною площею 5,2753 га, у тому числі ріллі 5,2753 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки становить 71 862,53 грн. Договором обумовлено внесення орендної плати до 01 березня наступного року за тим, за який здійснюється орендна плата, у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить - 2 155,88 грн у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

21.10.2014 між сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди, якою було збільшено строк договору оренди земельної ділянки на 20 років до 2034 року включно, встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нарахування якої визначено здійснити з 01 січня 2014 року.

На виконання вищевикладених умов договору оренди і додаткової угоди до цього договору відповідач повинен був сплатити позивачу до 01 березня 2023 року орендну плату за 2022 рік у сумі 15 014,68 грн, за 2023 рік до 01 березня 2024 року - 13 711,27 грн.

Оскільки відповідачем у порушення умов договору оренди не сплачено позивачу орендну плату за 2022 та 2023 роки у визначені договором строки, договір оренди від 13.09.2007, з урахуванням додаткової угоди від 21.10.2014 підлягає розірванню за рішенням суду.

Крім того, ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 174965 від 22.05.2012 є власником земельної ділянки, площею 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0095, розташованої на території Яковенківської сільської ради Ізюмського (кол. Балаклійського) району Харківської області.

01.02.2013 між позивачем і ТОВ ІАК „БАЛІНВЕСТ"" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідачу надано в строкове платне користування на 20 років земельну ділянку загальною площею 5,2753 га, у тому числі ріллі 5,2753 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки становить 22 457,04 грн, з урахуванням коефіцієнта індексації 3,2 та 1,756 за 2013 рік. Договором обумовлено внесення орендної плати до 20 грудня того року, за який здійснюється орендна плата, у розмірі 5% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить - 6 309,53 грн у грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

На виконання вищевикладених умов договору оренди до цього договору відповідач повинен був сплатити позивачу до 20 грудня 2022 року орендну плату за 2022 рік у сумі 11 972,21 грн, за 2023 рік до 20 грудня 2023 року - 10 932,92 грн.

Оскільки відповідачем у порушення умов договору оренди не сплачено позивачу орендну плату за 2022 та 2023 роки у визначені договором строки, договір оренди від 01.02.2013 підлягає розірванню за рішенням суду.

26.12.2024 через систему "Електронний суд" від представника позивача надійшла заява про збільшення позовних вимог в частині стягнення з ТОВ "Інвестиційна аграрна компанія "БАЛІНВЕСТ" заборгованості за договором оренди земельної ділянки від 01.02.2013 зі сплати орендної плати за 2024 рік у розмірі 12 069,94 грн, оскільки станом на дату подання цієї заяви, настав строк виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди зі сплати орендної плати за 2024 рік. Однак, відповідачем не сплачено у строки встановлені договором оренди оренду плату за 2024 рік. Таким чином, на дату подання цієї заяви, у відповідача перед позивачем наявна заборгованість за договором оренди зі сплати орендної плати, зокрема за 2024 рік. Вищезазначене зумовило збільшення кількісних показників за майновою вимогою, яку було заявлено в позовній заяві та, відповідно, збільшення позовних вимог. Разом із цим представник позивача долучила до заяви про збільшення позовних вимог від 26.12.2024 позовну заяву у новій редакції, яка містить детальний розрахунок заборгованості за сплати орендної плати, зокрема за 2024 рік.

27.12.2024 через особистий кабінет у системі "Електронний суд" представник відповідача подав відзив на позовну заяву, у якому просив відмовити у задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди, та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.

На обґрунтування своїх пояснень зазначив, що розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованим, відповідати тяжкості правопорушення й застосовується у випадку систематичного порушення договору оренди земельної ділянки. Так, не можна застосовувати розірвання договору як наслідок порушення зобов`язання з огляду на неможливість використання відповідачем земельної ділянки за цільовим призначенням протягом 2022 року у зв`язку з тимчасовою окупацією с. Яковенкове (місце розташування земельної ділянки), яке перебувало під тимчасовою окупацією з 28.02.2022 по 11.09.2022, а також відсутності вини відповідача у порушенні зобов`язання через наявність загальновідомих обставин непереборної сили. У зв`язку з цим відповідач був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою протягом цього періоду для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.

Більш того, наслідком активних бойових дій та окупації є забруднення полів та інших територій вибухонебезпечними предметами. Оскільки земельна ділянка, що орендується, знаходиться на території с. Яковенкове, яке з 28.02.2022 було окупованим, а з 11.09.2022 є територією можливих бойових дій, вона не могла використовуватися одразу після деокупації у зв`язку із її можливим забрудненням вибухонебезпечними предметами, а тому відповідач не мав вільного безпечного доступу до об`єкту оренди.

До того ж зазначив, що 19.12.2024 на електронну пошту представника відповідача був надісланий лист від ГУ ДСНС у Харківській області, до якого долучена відповідь про надання інформації (вих. № 65040-11908/65122 від 19.12.2024). Із змісту вказаної відповіді вбачається, що піротехнічними розрахунками заходи з проведення нетехнічного обстеження та розмінування на ділянках з кадастровим номером :03:000:0416 не проводилися.

Таким чином, жодних обстежень на спірній земельній ділянці, а отже й розмінування/очищення деокупованої території не проводились.

Аналогічні твердження також містяться у звіті старости Яковенківського старостинського округу від 15.04.2024 (розміщеного за посиланням https://balakleyamer.gov.ua/?p=20017), в якому було зазначено, що після деокупації території старостату розмінування сільськогосподарських земель не проводилось.

При цьому, відсутність безпечного доступу до земельної ділянки (яка потребувала обстежень на предмет забруднення вибухонебезпечними предметами) необхідно розглядати у сукупності із стислими термінами проведення осінньої сівби (яка починається у середині вересня) та неможливістю підготуватися до неї. У зв`язку з сезонним характером використання земельної ділянки, орендар не міг одразу з 11.09.2022 повернутися до цільового використання об`єкту оренди (здійснення сівби), адже обстеження на предмет наявності вибухонебезпечних предметів на земельній ділянці не були проведені, а с. Яковенкове з дати деокупації є територією можливих бойових дій.

Не проведення сівби у визначені терміни унеможливлює подальше використання земельної ділянки за цільовим призначенням до наступної посівної кампанії та отримання орендарем доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Певні роботи з використання земельної ділянки проводяться виключно у визначені місяці. Не проведення таких робіт у відведені для цього строки матиме наслідком повне зупинення сільськогосподарського циклу, можливість розпочати який настане тільки в наступному році. Так, період тимчасової окупації с. Яковенкове, на території якого розміщена спірна земельна ділянка, з 24.02.2024 до 11.09.2024 повністю виключає можливість у відповідача здійснити весняну посівну кампанію. Зокрема, у відео зверненні від 31 березня 2022 року прем`єр-міністр України Денис Шмигаль повідомив, що у 20 областях України вже почалася посівна (https: // www. kmu. gov. ua / news / ukrayinska - harchova - promislovist - rozgortatime - novi potuzhnosti - premyer-ministr), а із публікації Міністерства аграрної політики та продовольства України від 17 червня 2022 (розміщеного на офіційному веб-сайті міністерства за посиланням https://minagro.gov.ua/news/v-ukraini-zavershena-posivna- kampaniia-2022) вбачається, що весняна посівна кампанія в Україні завершилася 16 червня 2022 року. Осіння сівба, під час якої сіють озимі культури, проводиться в середині вересня, а збирання врожаю відбувається з середини літа, тобто також у період, коли місцерозташування об`єкту оренди перебувало під тимчасовою окупацією.

Більш того, саме по собі проведення посівної кампанії потребує здійснення відповідних підготовчих дій: закупівлі добрив, насіння, палива, оброблення земельної ділянки та підготовки сівалок. При цьому, с. Яковенкове було звільнено з під окупації лише 11.09.2022 та з цього моменту є територією можливих бойових дій, а наслідками такої окупації є відсутність безпечного доступу аграріїв до земельних ділянок, що потребувало б час для обстеження їх на предмет ймовірного забруднення вибухонебезпечними предметами.

Вказані заходи з підготовки до проведення осінньої посівної кампанії, а також безпосереднє здійснення сівби, не могли бути вжиті орендарем у зв`язку із: 1) періодом окупації с. Яковенкове; 2) наслідками такої окупації у вигляді відсутності безпечного доступу до земельних ділянок, які потребували обстеження на предмет забруднення вибухонебезпечними предметами; 3) неможливість передбачити дату деокупації с. Яковенкове та, відповідно, підготуватися до проведення сівби.

Таким чином, у зв`язку із стислими термінами проведення осінньої посівної кампанії, орендар не міг здійснити сівбу, що призвело до повного зупинення сільськогосподарського циклу. Отже, не маючи об`єктивної можливості провести весняну чи осінню посівну кампанію у 2022 році, орендар фактично залишився без доходу та не міг використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом всього періоду до наступної (в 2023-му році) посівної кампанії.

Окрім цього, оброблення спірної земельної ділянки з метою захисту посівів є способом її використання, що цілком відповідає її цільовому призначенню та можливість проведення якого очікується орендарем. Хоча саме по собі не оброблення земельної ділянки, що призвело до втрати її родючості, не можна вважати підставою для звільнення відповідача від відповідальності, проте об`єктивна неможливість (зумовлена перебуванням земельної ділянки на тимчасово окупованій території та забрудненням вибухонебезпечними предметами) використання об`єкту оренди за його цільовим призначенням (здійснення посівів, догляд та обробка врожаю) дійсно виключає вину орендаря та звільняє його від сплати орендної плати.

У своєму відзиві відповідач посилається на ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає. Таким чином, орендар як сторона спірного договору оренди не допустив порушення умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилася б у сфері його впливу або контролю. За вказаних обставин, при відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає у даному випадку наявність умов для розірвання договору із заявленої позивачем підстави, а також звільняє відповідача від сплати орендної плати за весь 2022 рік.

Відповідно до рішення Харківської обласної ради від 14.02.2023 № 502- VIII "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", обставини, що склалися на території Харківської області у зв`язку з російською військовою агресією проти України та стали підставою введення воєнного стану в Україні, були визнані обставинами непереборної сили з 24 лютого 2022 року до дня припинення чи скасування воєнного стану. Рішенням було затверджено перелік суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, до якого віднесено ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ".

У пояснювальній записці до проекту зазначеного рішення вказується, що підставою його прийняття стала значна кількість звернень агропромислових підприємств, що здійснюють господарську діяльність на території Харківської області, з повідомленням про те, що належні їм земельні ділянки сільськогосподарського призначення, інше рухоме та нерухоме майно знаходилися на тимчасово окупованих територіях Харківської області, а також в районах проведення воєнних (бойових) дій.

Таким чином, прострочення сплати орендної плати не можна вважати порушенням зобов`язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, передбачені ст. 611 ЦК України, серед яких і припинення зобов`язання внаслідок його розірвання.

Віднесення відповідача до переліку суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, вказує на наявність форс-мажорних обставин (події на території Харківської області у зв`язку з російською військовою агресією та їх вплив на господарську діяльність відповідача) саме для цього суб`єкта.

За вказаних обставин, враховуючи неможливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом 2022 року (у зв`язку із сезонним характером господарювання, тимчасовою окупацією та відсутністю безпечного доступу до об`єкту оренди за її наслідком), а також підтверджену рішенням Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року № 502-VIII наявність обставин непереборної сили щодо ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" (відповідно до переліку), не можна застосовувати розірвання договору як наслідок порушення зобов`язання при відсутності вини орендаря та систематичності у простроченні сплати орендної плати.

Крім того, представник відповідача не погоджується з наданим позивачем розрахунком заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди від 13.09.2007 в частині застосування коефіцієнту 1,756, оскільки вказаний індекс не є коефіцієнтом індексації, на який відповідно до умов додаткової угоди до договору оренди і уточнюється нормативно грошова оцінка землі під ас розрахунку розміру орендної плати, а тому відсутні підстави для його застосування до нормативно грошової оцінки земельної ділянки, встановленої у договорі, без згоди на це орендаря.

30.12.2024 представник позивача через систему "Електронний суд" подала відповідь на відзив, де зазначила, що договорами оренди передбачено право орендодавця на своєчасну виплату орендної плати, в свою чергу орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату. Вважає необґрунтованими доводи відповідача щодо неможливості використання земельних ділянок у період з 28.02.2022 до 11.09.2022, оскільки сільськогосподарське виробництво (вирощування зернових, зернобобових та олійних культур) є сезонним видом господарювання і використання спірних ділянок відбувається не постійно, кожного дня, а лише з певною періодичністю, тобто навіть тоді, коли фактично відповідач ними не користувався. Зазначає, що відповідачем не надано доказів, що спірна ділянки в 2021 році не були засіяні озимою пшеницею або у 2022 ярими культурами та після 11.09.2022 не відбувалося збирання врожаю внаслідок цієї сівби. Також нічим не підтверджено, що відповідач фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної посівної кампанії у 2023 році. Наданий Відповідачем лист ГУ ДСНС України у Харківській області від 19.12.2024 не підтверджує забруднення орендованих земельних ділянок вибухонебезпечними предметами. Наведені вище документи, які б могли це підтверджувати, відповідачем не надавалися. Відповідачем не надано відповідні заяви, подані ним до відповідних суб`єктів владних повноважень, в яких би він просив визнати непридатними для використання орендовані земельні ділянки у зв`язку з потенційним їх забрудненням вибухонебезпечними предметами, також не надано відповідних рішень військової адміністрації про це, зокрема, за 2022 рік, не надано доказів, які б підтверджували забруднення орендованих земельних ділянок вибухонебезпечними предметами та неможливість відповідача користуватися цими земельними ділянками у зв`язку з цим.

З рішення Миколаївського окружного адміністративного суду від 16.08.2024, яке набрало законної сили, встановлено, що 01.05.2023 між ТОВ ДП "Степове" та ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" укладено договір суборенди землі № 01/05-СЗ-23 від 01.05.2023, за умовами якого орендар ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" передає, а суборендар ТОВ ДП "Степове" приймає земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку, розташовані на території Харківської області, загальною площею 3 354,2665 га у строкове платне користування без змін цільового призначення. Строк дії договору до 01.02.2024, суборендна плата виплачується шляхом перерахування коштів на банківський рахунок орендаря у такому порядку: 100% суборендної плати у строк до 16.02.2024 включно. Розмір суборендної плати складав 2 347 986,55 грн.

Таким чином, відповідачу було достеменно відомо, що після деокупації території Яковенківської сільської ради тобто з 11.09.2024 орендовані ним земельні ділянки загальною площею в 3 354,2665 га, не були забруднені вибухонебезпечними предметами. Вищезазначеними судовими рішеннями також спростовуються твердження відповідача, що він залишився без доходу, оскільки розмір суборендної плати за договором суборенди укладеним між відповідачем та ТОВ ДП "Степове" становить 2 347 986,55 грн.

Стосовно тверджень відповідача щодо неправильності застосування коефіцієнту 1,756 до нормативно грошової оцінки земельної ділянки за договором оренди від 13.09.2007, представник позивача зазначив, що розділом "Орендна плата" договору оренди від 13.09.2007, розмір орендної плати переглядається один раз на три роки у разі зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, розмір орендної плати переглядається та/або індексується не частіше одного разу на рік, якщо сторони не домовляться про інше, у разі уточнення нормативної вартості земельної ділянки на коефіцієнт індексації. Вказане свідчить про те, що орендна плата за договорами оренди може бути змінена, в тому числі збільшена, без укладення додаткових угод до договорів оренди. Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Разом з тим, згідно з пунктом 18 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (надалі - Методика), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213 (у редакції Методики, чинній і на момент укладення Договору оренди), нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, в тому числі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) визначається на основі шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів. Показники нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки, проведеної станом на 01 липня 1995 року, застосовуються із коефіцієнтом, що визначений абзацом другим пункту 5 цієї Методики (пункт 19-1 Методики, чинний з 01.01.2012) тобто з коефіцієнтом 1,756. 131. Отже, коефіцієнт 1,756 починаючи із 01.01.2012 повинен застосовуватися до показників НГО ріллі, тобто для розрахунку значення НГО земельної ділянки за договором оренди від 13.09.2007.

31.12.2024 представником відповідача через систему "Електронний суд" подані заперечення, в яких він наполягає на своїх раніше наведених доводах та зауважує на тому, що 28.02.2022 до 11.09.2022 с. Яковенкове перебувало під тимчасовою окупацією, а тому відповідач був позбавлений можливості провести весняну посівну кампанію ярих зернових, бобових і олійних культур, а також не мав можливості здійснювати догляд та обробку врожаю зимових культур з метою попередження їхньої загибелі. Щодо посилання позивача на рішенням Миколаївського окружного адміністративного суду від 16.08.2024 та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 29.11.2024 справі №400/5939/24, відповідач зазначив, що із встановлених судом у зазначеній справі обставин вбачається, що передача відповідачем орендованих земельних ділянок загальною площею в 3 354,2665 га в суборенду відбулася у 2023 році. Жодних доказів того що у суборенду була передані саме спірні земельні ділянки позивач не надає, із встановлених судом у даній справі обставин відома лише загальна площа переданих у суборенду земельних ділянок, а також їх місцерозташування, але не конкретні земельні ділянки з кадастровими номерами. Вказані обставини аж ніяк не спростовують доводи відповідача щодо неможливості використовувати земельні ділянки у 2022 році, а навпаки, підтверджує його твердження, що відновлення циклу сільськогосподарського виробництва можливе було лише під час наступної весняної посівної кампанії, тобто навесні 2023 року, коли й був укладений договір суборенди земельних ділянок. При цьому, відповідач не заперечує проти його обов`язку зі сплати орендної плати за 2023 рік, а лише вказує на неможливість використати об`єкт оренди за його цільовим призначенням у 2022 році внаслідок повномасштабної військової агресії та сезонного характеру використання, який потребує здійснення послідовного комплексу робіт у визначені терміни. В цілому заперечення відповідача кореспондуються з викладеними ним запереченнями у відзиві на позовну заяву.

Представник позивача - адвокат Турка-Романюк А.С. у судове засідання не прибула, через систему "Електронний суд" подала клопотання про розгляд справи за її відсутності, зазначила, що позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Представник відповідача - адвокат Волторніст С.І. у судове засідання не прибув, через систему "Електронний суд" подав клопотання про розгляд справи за його відсутності. Позицію, викладену в заявах по суті справи підтримав.

Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою Балаклійського районного суду Харківської області від 11.12.2024 прийнято до розгляду позовну заяву ОСОБА_1 до ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ"" про стягнення орендної плати та розірвання договорів оренди земельних ділянок, відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження, призначено судове засідання на 07.01.2025 (а.с. 56).

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

Суд, дослідивши надані сторонами докази у їх сукупності, встановив такі обставини та відповідні їм правовідносини.

На підставі державного акту на право власності на землю серії Р1 № 704752 від 06.02.2002 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 5,5953 га, у тому числі ріллі 5,2753 га та 0,32 кормових угідь, кадастровий номер :03:000:0094, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського (натепер Ізюмського) району Харківської області (а.с. 24).

13.09.2007 між позивачем і ТОВ ІАК „БАЛІНВЕСТ"" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідачу було надано в строкове платне користування на 15 років земельну ділянку площею 5,2753 га, у тому числі ріллі 5,2753 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки становить 71 862,53 грн. Договором обумовлено внесення орендної плати до 01 березня наступного року за тим, за який здійснюється розрахунок, у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить - 2 155,88 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (а.с. 27-30).

21.10.2014 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди від 13.09.2007, якою було збільшено строк договору оренди земельної ділянки на 20 років до 2034 року включно, встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нарахування якої визначено здійснити з 01.01.2014 (а.с. 33).

30.12.2016 здійснено державну реєстрацію права власності земельної ділянки площею 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0094 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 33352129 від 05.01.2017 приватного нотаріуса Балаклійського районного нотаріального округу Харківської області Соколової С.О.) та право оренди цієї земельної ділянки (а.с. 25-26).

Крім того, на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 174965 від 22.05.2012 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 5,2753 га, у тому числі ріллі 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0095, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського (натепер Ізюмського) району Харківської області (а.с. 34).

01.02.2013 між позивачем і ТОВ ІАК „БАЛІНВЕСТ"" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідачу було надано в строкове платне користування на 20 років земельну ділянку площею 5,2753 га, у тому числі ріллі 5,2753 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки становить 22 475,04 грн, з урахуванням коефіцієнта індексації 3,2 та 1,756 за 2013 рік становить 126 190,58 грн. Договором обумовлено внесення орендної плати до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок, у розмірі 5% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить - 6 309,53 грн на рік у грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (а.с. 36-39).

06.12.2013 здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0095 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 8996373 від 12.12.2013 (а.с. 43-44).

Норми права, які застосував суд.

Відповідно до ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 13 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

При цьому, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно із ч. 2 ст. 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Частиною 1 статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 82 ЦПК обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.

Згідно з ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, припинення правовідношення (п. 7 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Відповідно до положень статті 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є, крім іншого свобода договору ; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно із ч. 1 ст. 373 ЦК України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Як передбачено ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається (ст. 21 ЗУ "Про оренду землі").

Згідно зі ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки, наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і фізичною особою, юридичною особою (далі - землекористувач).

Статтею 409 ЦК України визначені права та обов`язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб. Отже власник земельної ділянки має право, зокрема, вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі , має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Землекористувач має право володіти та користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до умов договору. Землекористувач зобов`язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом (ст. 410 ЦК України).

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ч. 2 ст. 412 ЦК України).

Положеннями ст. 141 Земельного кодексу України передбачено припинення права користування землею у разі систематичної несплати земельного податку або орендної плати.

Крім того, за змістом статей 525 та 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Порушенням зобов`язання, відповідно до ст. 610 ЦК України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання, згідно зі ст. 611 ЦК України, настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно із ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 2 статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з частинами 2, 3 ст. 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Частиною 3 ст. 762 ЦК України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

У відповідності до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" визначено право орендодавця, зокрема, вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати.

За змістом положень ст. 32 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Таким чином, закон пов`язує можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду у зв`язку з невиконанням сторонами обов`язків, передбачених укладеним між сторонами договором.

Мотиви суду.

Як було встановлено судом, ОСОБА_1 передала в оренду ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" земельну ділянку площею 5,2753 га, у тому числі ріллі 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0094, та земельну ділянку площею 5,2753 га, у тому числі ріллі 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0095, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Сторони не заперечують договірних відносин між ними. До того ж представник відповідача не заперечує факт несплати позивачу орендної плати за 2022 - 2023 роки. Мотивує це неможливістю використовувати земельні ділянки під час окупації с. Яковенкове, на території якого розташовані земельні ділянки, з 28.02.2022 до 11.09.2022, а також неотриманням прибутку від користування земельною ділянкою після деокупації, оскільки село і дотепер відноситься до територій можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну кампанію, збирати врожай.

Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 № 309, с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області у період з 28.02.2022 по 11.09.2023 було включено до територій України тимчасово окупованих РФ.

Тому суд погоджується з доводами представника відповідача щодо неможливості використання ним земельних ділянок з 28.02.2022 до 11.09.2022 через окупацію с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області, що у відповідності до ч. 6 ст. 762 ЦК України звільняє відповідача від сплати орендної плати за весь час, протягом якого земельні ділянки не могли бути використані через обставини, за які він не відповідає.

Разом з цим, з 01.01.2022 до 28.02.2022 та з моменту деокупації с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області, тобто з 11.09.2022 до дати звернення позивача до суду із цим позовом відповідач користувався спірними земельними ділянками.

Суд вважає необґрунтованими доводи представника відповідача щодо неотримання прибутку від користування земельними ділянками, що є наслідком несплати орендної плати, оскільки неотримання орендарем доходу від використання майна, не звільняє його від обов`язку сплачувати орендну плату. Крім того, представником відповідача не було надано належних та допустимих доказів, що підтверджували б неотримання прибутку від користування спірними земельними ділянками.

Представником позивача надано детальний розрахунок заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди від 13.09.2007, яка становить за 2022 рік - 15 014,68 грн, за 2023 рік - 13 711,27 грн, а всього 28 725,95 грн; за договором оренди від 01.02.2013: за 2022 рік - 11 972,21 грн, за 2023 рік - 10 932,92 грн, а всього - 22 905,13 грн.

Згідно з договором оренди від 13.09.2007 грошова нормативна оцінка земельної ділянки становить 71 862,53 грн. Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки і становить - 2 155,87 грн на рік у натуральній та відробітковій формі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 01 березня наступного року за тим, за який сплачується орендна плата.

Додатковою угодою, укладеною сторонами 21.10.2014, збільшено строк договору оренди на 20 років - до 2034 року включно, встановлено орендну плату в розмірі 5% відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно з договором оренди від 01.02.2013 грошова нормативна оцінка земельної ділянки становить 22 457,04 грн та з урахуванням коефіцієнта індексації 3,2 та 1,756 за 2013 рік становить 126 190,58 грн. Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 5% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки і становить - 6 309,53 грн на рік у грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 20 грудня того року, за який сплачується орендна плата.

Отже при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюється також розмір орендної плати за договором оренди, яка повинна бути сплачена за договором оренди від 13.09.2007 до 01 березня наступного року за тим, за який сплачується орендна плата, та за договором оренди від 01.02.2013 до 20 грудня того року, за який сплачується орендна плата.

Відтак при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, оскільки він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

За таких умов, у сторін за договором оренди відсутній обов`язок вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає у відповідача, як орендаря, з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

До такого висновку дійшла і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.

Договорами оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки, у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в інших випадках, передбачених законом.

Аналіз вказаних положень договору оренди в їх сукупності свідчить про те, що орендна плата за договором оренди може бути змінена, в тому числі збільшена, без укладення додаткової угоди до договору оренди.

Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Разом з тим, згідно із пунктом 18 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (надалі - Методика), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213 (у редакції Методики, чинній і на момент укладення Договору оренди, так і на момент укладення Додаткової угоди до нього), нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, в тому числі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) визначається на основі шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів. Показники нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки, проведеної станом на 01 липня 1995 року, застосовуються із коефіцієнтом, що визначений абзацом другим пункту 5 цієї Методики (пункт 19-1 Методики, чинний з 01.01.2012) тобто з коефіцієнтом 1,756. Отже, коефіцієнт 1,756 з 01.01.2012 повинен застосовуватися до показників нормативної грошової оцінки ріллі, тобто для розрахунку значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки за договором оренди.

Аналогічна позиція наведена у постанові Верхового Суду від 04.12.2019 у справі № 468/1865/15-ц.

З договору оренди та додаткової угоди вбачається, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, площею 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0094, з 13.09.2007 становила 71 862,53 грн та не змінювалась у зв`язку з її індексацією.

Ураховуючи викладене, суд не погоджується з доводами представника відповідача щодо неправильності застосування коефіцієнта 1,756 до нормативної грошової оцінки під час розрахунку орендної плати, оскільки у договорі оренди та додатковій угоді нормативна грошова оцінка земельної ділянки, площею 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0094, зазначена без урахування вказаного коефіцієнту.

При цьому, суд враховує існування обставин, за які відповідач не відповідає, і через які не міг використовувати земельну ділянку у період з 28.02.2022 до 11.09.2022, згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК України, отже вимоги позивача в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за цей період задоволенню не підлягають.

Водночас суд відхиляє доводи відповідача, в яких він посилається на лист Торгово-промислової палати України та рішення Харківської обласної ради від 14.02.2023 № 502-VІІІ та зазначає, що не можна вважати порушенням зобов`язання, що мало місце не з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок його розірвання, виходячи з такого.

Торгово-промислова палата України (далі - ТТП України) у своєму листі від 28.02.2022 вказала, що: "…засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні". Однак, ключовою ознакою форс-мажору є причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажорними обставинами та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Стаття 617 ЦК України звільняє від відповідальності за порушення зобов`язань, якщо воно стало саме наслідком форс-мажору, але, сама по собі війна з РФ не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Війна як обставина непереборної сили звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання.

13.05.2022 ТПП України опублікувала на своєму сайті пояснення, що сторона, яка порушила свої зобов`язання в період дії форс-мажорних обставин, має право звертатися до ТПП України та уповноважених нею регіональних ТПП за отриманням відповідного сертифіката про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), дотримуючись порядку, встановленого Регламентом ТПП України від 18.12.2014, за кожним зобов`язанням окремо.

Частиною першою статті 14-1 Закону "Про торгово-промислові палати в Україні" визначено, що Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом 7 днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю.

Таким чином, лист ТПП України не є сертифікатом у розумінні наведеного положення Закону, та разом з тим, не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб`єкта, для якого настали певні форс-мажорні обставини.

Аналогічна позиція наведена у постанові Верхового Суду від 10.03.2023 у справі № 922/1093/22.

До того ж факт наявності заборгованості зі сплати орендної плати частково за 2022 рік та за 2023 рік представник відповідача не заперечував у своєму відзиві на позовну заяву та запереченнях.

Таким чином, суд дійшов висновку, що стягненню з відповідача на користь позивача підлягає заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 13.09.2007 за 2022 рік в сумі 6 952,00 грн, виходячи із такого розрахунку:

71 862,53 х 1,028 х 1,152 х 1,059 х 1,0 х 1, 0 х 1,0 х 1,0 х 1,249 х 1,2 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,756 х 5% х 1,266 = 15 014,68 (грн),

15 014,68 : 365 х 169 = 6 952,00 (грн), де

15 014,68 грн - сума орендної плати за весь 2022 рік,

1,028, 1,152, 1,059, 1,0, 1,0, 1,0; 1,0; 1,249; 1,2; 1,0; 1,0; 1,0; 1,0; 1,0; 1,0- коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 роки відповідно,

1,266 - індекс інфляції за 2022 рік;

1,756 - коефіцієнт, який застосовано для розрахунку значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки за договором оренди,

169 - кількість днів у 2022 році, за які підлягає стягненню заборгованість зі сплати орендної плати (періоди з 01.01.2022 до 28.02.2022 та з 11.09.2022 до 31.12.2022).

За 2023 рік підлягає стягненню з відповідача на користь позивача заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 13 711,27 грн:

71 862,53 х 1,028 х 1,152 х 1,059 х 1,0 х 1, 0 х 1,0 х 1,0 х 1,249 х 1,2 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,1 х 1,756 х 5% х 1,051 = 10 932,97 (грн), де

1,028, 1,152, 1,059, 1,0, 1,0, 1,0; 1,0; 1,249; 1,2; 1,0; 1,0; 1,0; 1,0; 1,0; 1,0; 1,1 - коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 роки відповідно,

1,051 - індекс інфляції за 2023 рік,

1,756 - коефіцієнт, який застосовано для розрахунку значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки за договором оренди,

З договором оренди земельної ділянки від 01.02.2013 стягненню з відповідача на користь позивача підлягає заборгованість зі сплати орендної плати за 2022 рік в сумі 5 543,30 грн, виходячи із такого розрахунку:

126 190,58 х 1,0 х 1,249 х 1,2 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 5% х 1,266 =

= 11 972,21 (грн),

11 972,21 : 365 х 169 = 5 543,30 грн, де

11 972,21 грн - сума орендної плати за весь 2022 рік,

1,0; 1,249; 1,2; 1,0; 1,0; 1,0; 1,0; 1,0; 1,0- коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 роки відповідно,

1,266 - індекс інфляції за 2022 рік;

169 - кількість днів у 2022 році, за які підлягає стягненню заборгованість зі сплати орендної плати (періоди з 01.01.2022 до 28.02.2022 та з 11.09.2022 до 31.12.2022).

За 2023 рік підлягає стягненню з відповідача на користь позивача заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 10 932,97 грн:

126 191,22 х 1,0 х 1,0 х 1,249 х 1,2 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,1 х 5% х

х 1,051 = 10 932,97 (грн), де

1,0; 1,0; 1,249; 1,2; 1,0; 1,0; 1,0; 1,0; 1,0; 1,0; 1,1 - коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 роки відповідно,

1,051 - індекс інфляції за 2023 рік.

У пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Такий висновок про застосування норм права викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

У відповідності до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17, а також у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17.

За змістом наведених норм, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Отже, стороною, якою заявлено вимоги про розірвання договору, повинно бути доведено наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, тобто існування цих двох умов у їх сукупності.

Таким чином, в діях відповідача вбачається систематичне порушення договорів оренди земельних ділянок щодо сплати орендної плати, що є самостійною та достатньою підставою для розірвання таких договорів.

Виходячи із визначення основної мети підприємницької діяльності - отримання прибутку та визначення суті договору оренди, слідує, що смислом оренди є отримання орендарем у користування певного, відсутнього в його власності майна для використання цього майна в своїй підприємницькій діяльності з метою отримання прибутку, а для орендодавця - отримання плати за надання такого майна в користування.

Неотримання орендодавцем орендної плати протягом більше ніж двох років, безумовно, свідчить, що орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Несплата відповідачем у 2022 та 2023 роках орендної плати позивачу за договорами оренди земельних ділянок від 13.09.2007 та 01.02.2013 є істотним порушенням умов договорів, отже наявні юридичні підстави для розірвання спірних договорів оренди.

Доводи представника відповідача щодо відсутності систематичності несплати орендної плати у зв`язку з окупацією території, на якій знаходяться спірні земельні ділянки протягом певного періоду 2022 року суд вважає безпідставними, оскільки користування орендованим майном протягом лише частини певного періоду також є його використанням, що тягне за собою обов`язок зі сплати орендної плати.

Беручи до уваги вищенаведене, суд дійшов висновку, що діями відповідача, які полягали у несплаті позивачу орендної плати за 2022 та 2023 роки у передбачені договорами оренди строки, було порушено цивільні права позивача, що свідчить про наявність, передбаченого ст. 651 ЦК України, істотного порушення відповідачем договорів оренди і як наслідок підстав для їх розірвання.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди від 13.09.2007, з урахуванням додаткової угоди від 21.10.2014, та розірвання договору оренди від 01.02.2013 підлягають задоволенню; позовні вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати підлягають частковому задоволенню: за 2022 рік за договором оренди від 13.09.2007 в сумі 6 952,00 гривень, за 2022 рік за договором оренди від 01.02.2013 в сумі 5 543,30; за 2023 рік за договором оренди від 13.09.2007 в сумі 13 711,27 гривень, за 2023 рік за договором оренди від 01.02.2013 в сумі 10 932,92 гривень, а всього - 37 139,49 грн (за договором оренди від 13.09.2007 - 20 663,27 грн; за договором оренди від 01.02.2013 - 16 476,22 грн).

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі "Проніна проти Укра3їни", № 63566/00, параграф 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Судові витрати.

Як убачається з матеріалів справи, позивачем за подання до суду позовної заяви сплачено за дві позовні вимоги 3 633,60 грн судового збору, по 1 211,20 грн за кожну вимогу, дві з яких вимоги немайнового характеру (а.с. 1).

Оскільки позовну вимогу майнового характеру - про стягнення орендної плати -задоволено частково, а позовні вимоги немайнового характеру задоволено повністю, у відповідності до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак, стягненню з відповідача підлягає судовий збір у сумі 3 293,62 гривень (871,22 + 1 211,20 + 1 211,20 = 3 293,62).

Стосовно витрат позивача на професійну правничу допомогу у сумі 12 000 грн, суд зазначає таке.

За приписами ст. 15 ЦПК України учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом.

Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (п. 12 ч. 3 ст. 2 ЦПК України).

Відповідно до ст. 1 ЗУ "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" договір про надання правової допомоги - це домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.

Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (ст. 30 ЗУ "Про адвокатуру та адвокатську діяльність").

На підставі п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу.

Судові витрати на правничу допомогу - це фактично понесені стороною і документально підтверджені витрати, пов`язані з наданням цій стороні правової допомоги адвокатом або іншим спеціалістом в галузі права при вирішенні цивільної справи в розумному розмірі з урахуванням витраченого адвокатом часу.

Згідно із ч. 1 ст. 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката несуть сторони.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат (ч. 2 ст. 137 ЦПК України).

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги (ч. 3 ст. 137 ЦПК України).

Положеннями ч. 8 ст. 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

17.09.2024 між АДВОКАТСЬКИМ ОБ`ЄДНАННЯМ "УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА" і ОСОБА_1 укладено договір № 124/24 про надання правової допомоги, і угоду № 1 про встановлення гонорару від 17.09.2024, відповідно до яких вартість наданих послуг (складання позовної заяви, її подання до суду, участь у судових засіданнях та підготовка інших судових документів під час розгляді справи в суді першої інстанції) становить: 12 000 грн (а.с. 48-51).

З квитанцій до платіжних інструкцій про переказ готівки № від 02.10.2024, № від 03.10.2024 та № від 04.10.2024 вбачається, що ОСОБА_1 сплатила АО "УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА" грошові кошти у загальній сумі 12 000 гривень за надання правової допомоги за договором № 110/24 від 02.09.2024 і угодою № 1 про встановлення гонорару від 02.09.2024 (а.с. 23).

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що наявні підстави для відшкодування витрат на професійну правову допомогу, оскільки вони є фактично понесеними.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

Дослідивши матеріали справи та зміст поданих позивачем документів, суд вважає співмірним наданий адвокатом обсяг послуг з їх вартістю 12 000 грн, враховуючи фактичний вид правової допомоги, складність справи, затрачений час на надання таких послуг.

Внаслідок часткового задоволення позову витрати на професійну правничу допомогу на підставі п. 3 ч. 2 ст. 141 ЦПК України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, стягненню з відповідача підлягають витрати на правову допомогу в сумі 10 877,20 гривень (2 877,20 + 4 000 + 4 000 = 10 877,20).

Враховуючи викладене, керуючись ст. 19 Конституції України, статтями 3, 11, 15, 16, 373, 407, 409, 410, 412, 525, 526, 530, 610, 611, 629, 651, 653, 762 ЦК України, статтями 93, 141 ЗК України, 1, 2, 13, 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статтями 12, 13, 77, 81, 82, 133, 137, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ"" про стягнення орендної плати та розірвання договорів оренди земельних ділянок - задовольнити частково.

Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ"" на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки б/н від 13 вересня 2007 року за 2022 та 2023 роки в загальній сумі 20 663 (двадцять тисяч шістсот шістдесят три) гривні 27 копійок.

Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ"" на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки б/н від 01 лютого 2013 року за 2022 та 2023 роки в загальній сумі 16 476 (шістнадцять тисяч чотириста сімдесят шість) гривень 22 копійки.

Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0094, укладений між ОСОБА_1 і ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ"" 13 вересня 2007 року (з урахуванням додаткової угоди від 21.10.2014 до договору оренди земельної ділянки від 13.09.2007).

Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 5,2753 га, кадастровий номер :03:000:0095, укладений між ОСОБА_1 і ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ"" 01 лютого 2013 року.

Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ"" на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в сумі 3 293,62 гривні.

Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ"" на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу в сумі 10 877,20 гривень.

В іншій частині позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду через Балаклійський районний суд Харківської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення.

Позивач: ОСОБА_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Відповідач: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ"", місцезнаходження: 64225, Харківська область, Ізюмський район, с. Яковенкове, вул. Миру, буд. 27, .

Повний текст рішення складено 13 січня 2025 року.

СуддяЮ.А. Феленко