КОТОВСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД
Справа № 505/3863/24
Провадження № 2/505/1563/2025
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2025 року місто Подільськ

Котовський міськрайонний суд Одеської області в складі:

головуючого судді Дзюбинського А.О.,

за участі:

секретаря судового засідання Антонюк Ю.А.,

позивача ОСОБА_1 ,

відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Котовського міськрайонного суду Одеської області в місті Подільськ за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, про визнання права власності на частину домоволодіння,

ВСТАНОВИВ:

До Котовського міськрайонного суду Одеської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, про визнання права власності на частину домоволодіння .

Стислий виклад позицій учасників справи

Позиція позивача

Позивач зазначає, що їй стало відомо, що ОСОБА_3 продає належні їй на праві приватної власності 15/100 частин житлового будинку по АДРЕСА_1 за 50 000 грн, ОСОБА_1 повністю влаштовували умови продажу 15/100 частини житлового будинку та її місцезнаходження, а також вартість.

Посилається на те, що 20.11.2009 сплатила 50 000 грн ОСОБА_3 , на підтвердження чого ОСОБА_3 надано власноручно складену розписку, а також передано правовстановлюючу документації на об`єкт нерухомості, ключі від належної їй частині будинку та повністю звільнила приміщення її вселення. ОСОБА_1 зазначає, що продавець ОСОБА_3 зобов`язалася переоформити право власності на спірну частину будинку на позивача до 01.02.2010, проте продавець ОСОБА_3 до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна тривалий час хворіла, перебувала за межами м. Подільськ на лікуванні та померла ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла. Позивач зазначає, що угода між нею та ОСОБА_3 фактично відбулася, але її нотаріальне оформлення не відбулося в зв`язку зі смертю продавця.

Позивач вказує, що спірною частиною житлового будинку в АДРЕСА_1 , вона користуюся з листопада 2009 року, за свій рахунок виконала поточний ремонт 15/100 частини будинку, обробляє присадибну ділянку та виконує поточні ремонти.

Позивач просить визнати дійсним договір купівлі-продажу, вчинений 20.11.2009 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 о 15/100 частини домоволодіння в АДРЕСА_1 , а саме житлового будинку літ. А, А-1, а-13 в АДРЕСА_1 , загальною площею 30,7 кв. м. житловою площею 15,7 кв. м. з господарськими будівлями та спорудами, та визнати за позивачем право власності на 15/100 частини домоволодіння в АДРЕСА_1 , а саме житлового будинку літ. А, А-1, а-13 в АДРЕСА_1 , загальною площею 39,7 кв.м, житловою площею 15,7 кв. м. з господарськими будівлями та спорудами.

Позиція відповідача

Відповідачем заяви по суті справи до суду не подано.

Заяви, клопотання, процесуальні дії у справі

Ухвалою Котовського міськрайонного суду Одеської області від 23.01.2025 відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження, визначено сторонам строки для подання заяв по суті справи, призначено судове засідання у підготовчому судовому провадженні на 27.02.2025.

Ухвалою суду від 27.02.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 01.04.2025.

Інші процесуальні дії у справі судом не здійснювалися.

Інші заяви та клопотання від учасників справи не надходили.

Судовий розгляд

У судове засідання 27.02.2025 в підготовчому судовому провадженні з`явились позивач та відповідач, просили призначити справу до судового розгляду по суті.

У судове засідання щодо розгляду справи по суті 01.04.2025 з`явився позивач та відповідач.

У судовому засіданні позивача просила задовольнити позов, посилаючись на обставини зазначені у ньому як на підстави своїх вимог. Позивач ОСОБА_1 надала пояснення, що після придбання будинку у 2009 році нею здійснювались ремонтні роботи, житлова площа належної їй частки житлового будинку була збільшена з 15,7 кв. м. (одне житлове приміщення) до 39,7 кв. м. за рахунок здійсненої прибудови трьох приміщень площею 12,8 кв. м, 4,2 кв. м та 7 кв. м.

Відповідач ОСОБА_2 у судовому засіданні визнав позовні вимоги. Зазначив, що його мати ОСОБА_3 дійсно у 2009 році продала належну їй частку житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , на підтвердження його надано власноручно написану розписку про отримання грошових коштів в сумі 50 000 грн.

Встановлені судом фактичні обставини та відповідні їм правовідносини

Відповідно до рішення Котовського міськрайонного суду Одеської області від 12.02.2007, справа № 2-430/2007р., визнано угоду купівлі продажу 15/100 частини домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , яка відбулась в грудні 2000 року. За ОСОБА_3 визнано право власності на 15/100 частини домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 , житловою площею 15,7 кв.м, із зазначенням, що ціле домоволодіння розташоване на земельній ділянці площею 890 кв. м.

Відомості про державну реєстрацію права спільної часткової власності на 15/100 спірного будинковолодіння внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 23.04.2007, номер запису 3387 в книзі 62, із зазначенням «власник: ОСОБА_3 , підстава виникнення права власності: рішення суду / Справа №2-430/2007р / Котовський міськрайонний суд Одеської області, форма власності: приватна спільна часткова, частка: 15/100», що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 14336551 від 23.04.2007

Відповідно до звіту в стислій формі про оцінку майна від 03.06.2024, здійсненого суб`єктом підприємницької діяльності ОСОБА_5 частка 15/100 житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , складає 118 000 грн.

ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 від 19.01.2010, виданим відділом державної реєстрації актів цивільного стану по місту Котовську Котовського міськрайонного управління юстиції Одеської області.

ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , є сином померлої ОСОБА_3 , що підтверджується свідоцтвом про народження від 21.05.1972 року, серії НОМЕР_2 , виданим Котовським міським відділом РАЦС Одеської області.

Між ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , та ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , укладено шлюб, про що Відділом державної реєстрації актів цивільного стану реєстраційної служби по місту Котовську та Котовському району Котовського міжрайонного управління юстиції в Одеській області складено актовий запис № 197 від 31.07.2014.

Відповідно до технічного паспорта складеного ФОП ОСОБА_5 , реєстраційний номер ТІ01:4453:6878:2382:8256, інвентарна справа № 1832, ОСОБА_1 користується житловим будинком на земельній ділянці площею 890 кв. м., усього під забудовою 427 кв. м., під основною будівлею 276 кв. м. У експлікації приміщень будинку садибного типу за адресою: АДРЕСА_1 , виготовлену станом на 03.06.2024 року, зазначено: кухня (літера «А») площею 12,8 кв. м., кімната (літера «А1») площею 15,7 кв. м. (житлова), коридор (літера «а13») площею 7,0 кв. м., санвузол площею 4,2 кв. м.. Загальна площа приміщень, що складають 15/100 частки, становить 39,7 кв. м., з яких житлова площа - 15,7 кв. м., допоміжна 24,0 кв. м.

Крім того, експлікація містить відомості щодо загальних показників по літ. «А, А1, А2, А3, а3, а5, а8, а10, а11, а13», де загальна площа складає 178,1 кв. м. (житлова - 108,2 кв. м., допоміжна - 69,9 кв. м.), а також по літ. «Б, б» загальною площею 35,1 кв. м.

Позивачем ОСОБА_1 до позовної заяви додано службові квитанції магазину «Фортеця» про придбання будівельних матеріалів за період 2022 року, без зазначення у позовній заяві на підтвердження яких обставин надано ці документи.

Відповідно до розписки від 20.11.2009 ОСОБА_3 отримала 50 000 за 15/100 частин житлового будинку по АДРЕСА_1 , які належали їй на праві власності, гроші отримала від ОСОБА_8 . Також зазначено, що ОСОБА_3 зобов`язувалась переоформити право власності на продані 15/100 частини будинку ні ім`я ОСОБА_8 , до 01.02.2010.

Згідно відповіді № 1252513 від 01.04.2025 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформовану за запитом суду у справі № 505/3863/24, суд встановив що за реєстраційним номером 17427209 є домоволодіння, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Загальна площа земельної ділянки становить 890 кв. м., відповідно до наданої інформації, право власності на зазначене майно зареєстровано за наступними особами: ОСОБА_9 - власник 18/100 частки на підставі свідоцтва про право на спадщину р№4059, виданого 22.12.1980 року Котовською держнотконторою. ОСОБА_10 - власниця 18/100 частки на підставі рішення Народного суду м. Котовська Одеської області від 06.05.1977 року, ОСОБА_11 - власник 21/100 частки на підставі договору дарування р№1-3222 від 28.12.1992 року, ОСОБА_3 - власниця 15/100 частки на підставі рішення Котовського міськрайонного суду від 12.02.2007 року у справі № 2-430/2007 р., ОСОБА_12 , власниця 28/100 частки на підставі рішення Котовського міськрайонного суду від 24.07.2007 року у справі № 2-1644/2007 р. Дані про реєстрацію права власності за вказаними суб`єктами внесені до реєстру 10.01.2007, 23.04.2007, та 10.09.2007 року відповідно

Відповідно до довідки квартального комітету від 24.07.2024 ОСОБА_1 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_1 з листопада 2009 року, але не зареєстрована.

Отже, судом встановлено, що зміст спірних правовідносин, які виникли на даний час між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 є відносини, які пов`язані із користуванням, володінням та розпорядженням власником своїм майном, а також визнання його права власності на це майно (відносини, що виникають з права власності на майно).

Норми права, які застосовував суд, мотиви суду

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).

Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною шостою статті 81 ЦПК України передбачено, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно із частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Згідно з ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися з усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

У ст. 328 ЦК України зазначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

В ч. 1 ст. 334 ЦК України зазначено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 3 ст. 334 ЦК України передбачено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Згідно із ч. 1 ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною 2 статті 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Частиною другою цієї статті визначено способи захисту цивільних прав та інтересів. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

У відповідності до статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Норми статей 317, 319 ЦК України передбачають, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном, яке він здійснює на власний розсуд і усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Відповідно до положень норм статей 16, 386, 391 ЦК України власник вправі звернутися до суду з вимогою про захист порушеного права будь-яким способом, що є адекватним змісту порушеного права, який ураховує характер порушення та дає можливість захистити порушене право.

Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення будь-яких порушень його права власності, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням володіння. Право власності має захищатися лише при доведеності факту його порушення діями відповідача, створенні власникові з боку третіх осіб перешкод у здійсненні ним цього права із застосування наслідків, в тому числі і звільнення земельної ділянки від самовільно зведених споруд шляхом їх знесення чи усунення інших перешкод у користуванні земельною ділянкою.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Згідно п. 4 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року N 6 "Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)" при розгляді справ зазначеної категорії судам слід мати на увазі, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил. Під наданням земельної ділянки слід розуміти рішення компетентного органу влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність або надання у користування, або передачу права користування земельною ділянкою на підставі цивільно-правових договорів із фізичною чи юридичною особою.

Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Частиною 3 цієї статті встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Відповідно до положень норм статей 16, 386, 391 ЦК України власник вправі звернутися до суду з вимогою про захист порушеного права будь-яким способом, що є адекватним змісту порушеного права, який ураховує характер порушення та дає можливість захистити порушене право.

Згідно з ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення будь-яких порушень його права власності, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням володіння. Право власності має захищатися лише при доведеності факту його порушення діями відповідача, створенні власникові з боку третіх осіб перешкод у здійсненні ним цього права із застосування наслідків, в тому числі і звільнення земельної ділянки від самовільно зведених споруд шляхом їх знесення чи усунення інших перешкод у користуванні земельною ділянкою.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомості відноситься до самочинного будівництва за наявності однієї з наведених умов: земельна ділянка не відведена для цієї мети; немає належного дозволу на будівництво; відсутній належним чином затверджений проект; під час будівництва допущені істотні порушення будівельних норм і правил.

При цьому за положеннями частини четвертої цієї статті якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

За положеннями частини сьомої статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Відповідно до вимог статті 376 ЦК України, статті 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають органи державної влади, органи місцевого самоврядування і інспекції державного архітектурно-будівельного контролю. Такий позов може бути пред`явлено до суду у разі, якщо особа у встановлений строк добровільно не виконала вимог, установлених у приписі про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визнанням строку для добровільного виконання припису, та/або якщо перебудова є неможливою.

У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду мають такі особи за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власник (користувач) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 та стаття 391 цього Кодексу).

Отже, системний аналіз зазначених положень дає підстави для висновків про те, що самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо: власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці, але з відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.

Даний висновок узгоджується з правовою позицією викладеною у постанові Верховного Суду України від 06.09.2017 у справі № 6-1721цс16.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі N 916/1608/18).

З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду дійшла до висновку, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.

Велика Палата Верховного Суду дійшла до висновку, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Аналіз поданих доказів свідчать про те, що новостворене нерухоме майно - добудова понад 15,7 кв. м. житлових приміщень є самочинним будівництвом, яке здійснювалося позивачем. Між тим, набуття права власності на самочинне будівництво за рішенням суду можливе лише за умови відведення особі, яка здійснила самочинне будівництво, земельної ділянки забудовнику власником або користувачем, якщо такий є та не являється забудовником.

Крім того, суд звертає увагу, що, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі N 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі N 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі N 334/3161/17).

Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі N 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі N 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі N 334/3161/17)

У певних випадках спосіб захисту імперативно "прив`язаний" до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін "встановлений законом" означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне - у частині першій статті 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке: право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Суд звертає увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі N 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі N 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі N 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі N 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі N 923/196/20 (пункт 34))

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі N 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі N 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі N 923/196/20 (пункт 34)).

Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі N 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі N 923/196/20 (пункт 35)).

Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).

Отже, застосування положень частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

Згідно з положеннями статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі N 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі N 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі N 923/196/20).

Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

У матеріалах справи відсутня будь-яка дозвільна документація на добудову житлового будинку.

Також судом встановлено, що добудовані житлові приміщення є самочинно збудовані, відповідний дозвіл органів архітектурно-будівельного контролю щодо їх будівництва, введення в експлуатацію відсутній, такі знаходяться на земельній ділянці, яка не надана позивачу.

Враховуючи встановлені обставини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги про визнання права власності на новостворене самочинне майно, є необґрунтованими, відповідно задоволенню не підлягають.

Судом встановлено, що 20.11.2009 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_3 досягнуто згоди щодо купівлі-продажу 15/100 часток домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 . Факт укладання угоди, погодження ціни у розмірі 50 000 грн та факт передачі коштів підтверджується власноручно складеною розпискою ОСОБА_3 . Крім того, позивачем було фактично прийнято майно, здійснено вселення та розпочато користування ним, що підтверджується поясненнями сторін та довідкою квартального комітету. Нотаріальне посвідчення правочину не відбулося у зв`язку зі смертю продавця ОСОБА_3 , яка настала ІНФОРМАЦІЯ_1 , тобто невдовзі після укладення угоди та до настання визначеного у розписці строку переоформлення - 01.02.2010 року.

Разом з тим, вирішуючи питання про обсяг прав, що переходять до позивача, суд зазначає наступне.

На момент укладення угоди, 20.11.2009, та складання розписки, продавцю ОСОБА_3 на праві власності належало саме 15/100 часток домоволодіння, що відповідало житловій площі 15,7 кв. м. Дана обставина підтверджується рішенням Котовського міськрайонного суду Одеської області від 12.02.2007 року, справа № 2-430/2007р., та витягом про реєстрацію права власності від 23.04.2007 № 14336551 щодо об`єкта нерухомості із реєстраційним номером 17427209.

Позивач у позовних вимогах просить визнати за нею право власності на 15/100 часток домоволодіння, вказуючи при цьому загальну площу 39,7 кв. м та житлову площу 15,7 кв. м, посилаючись на дані технічного паспорта від 03.06.2024 року. Як вказала позивач у судовому засіданні, збільшення загальної площі з 15,7 кв. м до 39,7 кв. м відбулося за рахунок здійсненої нею прибудови кухні, коридору та санвузла.

Проте, суд дійшов висновку про неможливість задоволення позову в частині визнання права власності на об`єкт у параметрах загальної площі 39,7 кв. м.

Відповідно до ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Матеріали справи не містять доказів того, що прибудовані приміщення (кухня площею 12,8 кв. м, коридор площею 7,0 кв. м та санвузол площею 4,2 кв. м) були зведені у встановленому законом порядку, із отриманням відповідних дозволів та введенням в експлуатацію. Технічний паспорт, на який посилається позивач, лише фіксує фактичний стан об`єкта на певну дату, проте не є документом, що підтверджує законність будівництва або виникнення права власності на новостворене майно.

Оскільки предметом договору купівлі-продажу від 20.11.2009 року була саме частка домоволодіння, яка на той час була зареєстрована за продавцем і мала житлову площу 15,7 кв. м, суд вважає за можливе визнати договір дійсним та визнати право власності лише в межах того майна, яке законно належало продавцю на момент відчуження. Сама по собі реєстрація права власності на самочинно змінену площу без дотримання процедури легалізації суперечить положенням ст. 376 ЦК України.

З огляду на вказане, суд дійшов висновку, що сторони договору домовилися на прийнятних для них засадах щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу, така домовленість підтверджується наявними, дослідженими судом матеріалами справи, при цьому продавець та покупець повністю виконали умови укладеного договору, який не було нотаріально засвідчено через смерть продавця. Відтак наявні правові підстави для визнання договору купівлі-продажу від 20.11.2009 дійсним.

Таким чином, суд дійшов висновку про задоволення позову частково, визнання договору дійсним та визнання за позивачем право власності на 15/100 частки домоволодіння із житловою площею 15,7 кв. м, що відповідає характеристикам об`єкта, який був предметом відчуження та належав продавцю на законних підставах. В частині визнання права власності на площу 39,7 кв. м слід відмовити через відсутність доказів законності її збільшення.

Розподіл судових витрат

Позивач у позовній заяві не просить здійснити розподіл судових витрат.

Керуючись ст. 19, 76-81, 247, 258, 263, 268, 273, 354 ЦПК України, ст. 220, 328, 334 ЦК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, про визнання права власності на частину домоволодіння задовольнити частково.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу вчинений 20.11.2009 між продавцем ОСОБА_3 та ОСОБА_7 на частку 15/100 (п`ятнадцять сотих) домоволодіння, із житловою площею 15,7 кв. м, власником якої 23.04.2007 зареєстровано ОСОБА_3 , тип об`єкта: домоволодіння, адреса об`єкта: АДРЕСА_1 , номер запису 3387 в книзі 62.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на частку 15/100 (п`ятнадцять сотих) домоволодіння, із житловою площею 15,7 кв. м, власником якої 23.04.2007 зареєстровано ОСОБА_3 , тип об`єкта: домоволодіння, адреса об`єкта: АДРЕСА_1 , номер запису 3387 в книзі 62.

В решті позовних вимог відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду у 30-денний строк з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 Цивільного процесуального кодексу України.

Повне рішення складене 11.04.2025.

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_2 , тел. НОМЕР_4

Відповідач: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_3 , тел. НОМЕР_6

Суддя

Котовського міськрайонного суду

Одеської області Андрій ДЗЮБИНСЬКИЙ