ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 грудня 2025 року

м. Київ

справа № 726/1063/23

провадження № 61-16305св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьоїсудової палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача - Петрова Є. В.,

суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Пророка В. В., Сердюка В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Садгірського районного суду міста Чернівців від 07 серпня 2024 року у складі судді Мілінчук С. В. та постанову Чернівецького апеляційного суду від 05 листопада 2024 року у складі колегії суддів Лисака І. Н., Височанської Н. К., Половінкіної Н. Ю. у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання укладеним договору найму житлових приміщень у гуртожитку в запропонованій позивачем редакції,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання укладеним договору найму житлових приміщень у гуртожитку в запропонованій позивачем редакції.

Свої вимоги ОСОБА_1 мотивувала тим, що на підставі рішень Жовтневого районного суду міста Запоріжжя від 20 жовтня 2004 року та від 03 лютого 2006 року у справі № 2-596/06, які набрали законної сили, за нею зареєстровано право власності на виділене в натурі нерухоме майно - частину приміщень, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 . Зокрема, позивачу належать приміщення загальною площею 1 494,1 кв. м, об`єднані в блок № 2, у тому числі квартира АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , НОМЕР_4, АДРЕСА_5 , НОМЕР_5, 411 «а, б», 506 «а, б», 507 «а, б», 508 «а, б», 509 «а», 509 «б»,

АДРЕСА_6 рішенням від 02 грудня 2021 року у справі № 726/876/21, яке має преюдиційне значення для розгляду цієї справи, встановив, що будинок на АДРЕСА_1 має статус гуртожитку.

ОСОБА_2 працювала каштелянткою Житлово-комунального господарства Відкритого акціонерного товариства «Чернівецький цукровий завод» (далі - ВАТ «Чернівецький цукровий завод»). На період роботи на підприємстві відповідачу було видано ордери від 04 серпня 2003 року № 138 та № 144 на вселення у кімнати № НОМЕР_6 № НОМЕР_3. У зазначених ордерах містилося особисте зобов`язання відповідача після припинення трудових відносин із ВАТ «Чернівецький цукровий завод» звільнити площу в гуртожитку протягом десяти діб. Наказом від 03 листопада 2003 року № 28-К ОСОБА_2 звільнено з роботи у ВАТ «Чернівецький цукровий завод» у зв`язку з скороченням штату з 03 листопада 2003 року.

Згідно з довідкою від 02 червня 2005 року № 49 ОСОБА_2 із повнолітніми дітьми ОСОБА_3 , 1992 року народження, та ОСОБА_4 , 1999 року народження, проживає у приміщенні житловою площею 30,00 кв. м, яке складається із двох кімнат.

Кімнати № НОМЕР_6 № НОМЕР_3, які займає відповідач з дітьми, перебувають у її (позивача) власності, тому 27 грудня 2022 року вона направила на адресу відповідача пропозицію укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку, до якої додала два примірники договору від 02 січня 2023 року та інші докази, перелічені в додатку до пропозиції. Відповідач на пропозицію не відреагувала, оформлений примірник договору на адресу позивача не повернула, оплату за користування квартирою в гуртожитку не здійснює.

Враховуючи те, що ОСОБА_2 безоплатно користується її власністю протягом двадцяти років та незаконно відмовляється від договірного оформлення відносин користування житлом, ОСОБА_1 просила суд визнати укладеним договір найму житлових приміщень у гуртожитку від 02 січня 2023 року між нею та ОСОБА_2 у запропонованій позивачем редакції.

Короткий зміст рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій

Суди розглядали справу неодноразово.

Садгірський районний суд міста Чернівців рішенням від 20 липня 2023 року в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання укладеним договору найму житлових приміщень у гуртожитку в запропонованій позивачем редакції відмовив.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що позивач не надала суду підтвердження про отримання ОСОБА_2 пропозиції щодо укладення договору та не пред`явила суду докази її відповіді про прийняття договору.

Чернівецький апеляційний суд постановою від 08 листопада 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково.

Рішення Садгірського районного суду міста Чернівців від 20 липня 2023 року змінив, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В іншій частині рішення суду залишив без змін.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що предмет договору, плата за користування, порядок користування найнятим майном є істотними умовами договору найму житла. Однак сторони не досягнули згоди щодо істотних умов договору найму житлових приміщень у гуртожитку. Про відсутність згоди на укладення договору найму житлових приміщень у гуртожитку в запропонованій ОСОБА_1 редакції відповідач зазначала у судах першої та апеляційної інстанцій.

Позивач не надала належних та допустимих доказів про досягнення згоди з усіх істотних умов договору найму житлових приміщень у гуртожитку у запропонованій нею редакції. Визнання договору укладеним за рішенням суду можливе тільки у випадку, якщо відповідач зобов`язаний укласти такий договір відповідно до нормативного акта обов`язкової дії. Разом із тим нормативний акт, який би передбачав обов`язкове укладення договору найму житла, відсутній.

Верховний Суд постановою від 28 лютого 2024 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково. Рішення Садгірського районного суду міста Чернівців від 20 липня 2023 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 08 листопада 2023 року скасував, справу передав на новий розгляд до суду першої інстанції.

Суд касаційної інстанції мотивував постанову тим, що судовим рішенням у справі № 726/876/21 встановлено, що будинок на АДРЕСА_1 є гуртожитком, тому такі обставини не підлягають доказуванню повторно на підставі частини четвертої статті 82 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України).

Усправі виник спір про спонукання укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку відповідно до Примірного положення про користування гуртожитками, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 червня 2018 року № 498 (далі - Положення про гуртожитки) та статей 810-813 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Положення про гуртожитки, Закон України від 04 вересня 2008 року № 500-VI «Про забезпечення реалізації прав мешканців гуртожитків» (далі - Закон про забезпечення прав мешканців гуртожитків) та ЦК України зобов`язують користувачів житла у гуртожитку укласти договір найму із власником жилого приміщення та вносити плату за користування жилою площею й за комунальні послуги.

Суд вправі задовольнити позов про спонукання укласти договір лише в разі, якщо встановить, що існує правовідношення, в силу якого сторони зобов`язані укласти договір, але одна із сторін ухилилася від цього. При цьому у справі має бути доведено наявність відповідного правовідношення, а саме прямого законодавчого обов`язку відповідача щодо укладення договору.

ОСОБА_1 як власник кімнат № НОМЕР_1 «б», № НОМЕР_2 на АДРЕСА_1 , які займає відповідач із дітьми, просила суд визнати укладеним договір найму житлових приміщень у гуртожитку у запропонованій позивачем редакції, яка містить, зокрема, плату за користування житлом, її структуру та строки внесення.

У справі, яка переглядається, з огляду на характер спірних правовідносин, установлені обставини та застосовані судами правові норми вбачається невідповідність заходу втручання держави в право власності ОСОБА_1 критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ).

Право власності ОСОБА_1 на спірні кімнати АДРЕСА_7 обтяжене проживанням у них відповідача з дітьми на підставі ордера, виданого колишнім роботодавцем. Проте у задоволенні гарантованого позивачу Положенням про гуртожитки, Законом про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України права на отримання від відповідача плати за користування жилою площею й за комунальні послуги суди у цій справі відмовили.

Суди не надали правової оцінки тим обставинам, що ОСОБА_1 направила ОСОБА_2 пропозицію укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку з 02 січня 2023 року, яку відповідач отримала 27 грудня 2022 року.

Суди попередніх інстанцій не перевірили відповідність запропонованого позивачем проєкту договору найму житлових приміщень у гуртожитку вимогам Положення про гуртожитки, Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України стосовно істотних умов такого договору та порушили її право на мирне володіння майном, всупереч наведеним нормативно-правовим актам виснували про безпідставність заявлених позовних вимог (хоч і з різних підстав), залишивши без уваги ті обставини, що ОСОБА_2 безоплатно користується майном позивача.

Садгірський районний суд міста Чернівців рішенням від 07 серпня 2024 року позов задовольнив. Визнав укладеним «Договір найму житлових приміщень в гуртожитку» між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у запропонованій позивачем редакції.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що право власності ОСОБА_1 на спірні кімнати обтяжене проживанням у них відповідача, а тому відмова в задоволенні позову буде невідповідним заходом втручання держави в право власності позивача критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ.

Правовідносини, які виникають між мешканцем гуртожитку і його власником (володільцем), є договірними і належать до правовідносин із договору найму жилого приміщення у поєднанні з договором про надання послуг з обслуговування приміщення та його утримання (комунальних послуг). Громадяни, які проживають у гуртожитку, зобов`язані своєчасно вносити плату за користування жилою площею і за комунальні послуги.

Суд указав, що запропонована позивачем редакція договору найму житлових приміщень у гуртожитку відповідає вимогам Положення про гуртожитки, Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України стосовно істотних умов договору. Відповідач має обов`язок, обумовлений законом, перед власником майна на укладення такого договору.

Чернівецький апеляційний суд постановою від 05 листопада 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишив без задоволення, а рішення Садгірського районного суду міста Чернівців від 07 серпня 2024 року - без змін.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що висновки суду першої інстанції по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

У грудні 2024 року ОСОБА_2 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій з урахуванням подальших уточнень просить скасувати рішення Садгірського районного суду міста Чернівців від 07 серпня 2024 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 05 листопада 2024 року і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України, заявник зазначила, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 та від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, суди не дослідили зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).

Уточнену касаційну скаргу ОСОБА_2 мотивувала тим, що вона проживає та користується кімнатами АДРЕСА_8 , № НОМЕР_2 у гуртожитку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 . Натомість ОСОБА_1 є власником саме нежитлових приміщень за вказаною адресою.

Визнання укладеним договору найму житлового приміщення у нежитловій будівлі суперечить положенням статті 810 ЦК України, що вказує на порушення судами норм матеріального права.

Суд першої інстанції не надав належної юридичної оцінки тій обставині, що в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази, які б доводили, що вона не сплачує витрати на оплату житлово-комунальних послуг та інші витрати, необхідні для забезпечення створення належних умов для проживання у житловому приміщенні, яке нею використовується.

Аргументи інших учасників справи

У лютому 2025 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просила залишити цю скаргу без задоволення, посилаючись на те, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, ухваленими відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи. Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження й оцінки судом апеляційної інстанції, який перевірив їх та спростував відповідними висновками.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 29 січня 2025 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали із Садгірського районного суду міста Чернівців.

12 лютого 2025 року матеріали справи № 726/1063/23 надійшли до Верховного Суду.

Верховний Суд ухвалоювід 17 листопада 2025 року призначив справу до судового розгляду.

Фактичні обставини, з`ясовані судами

Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 03 березня 2009 року та Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджується, що ОСОБА_1 згідно з рішенням Жовтневого районного суду міста Запоріжжя від 20 жовтня 2004 року є власником нерухомого майна - приміщень, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 . Зокрема, позивачу належать приміщення загальною площею 1 494,1 кв. м, об`єднані в блок № 2, у тому числі квартира АДРЕСА_2 , НОМЕР_3, АДРЕСА_4 , НОМЕР_4, АДРЕСА_5 , НОМЕР_5, АДРЕСА_9 (том 1, а. с. 7-10).

ОСОБА_2 має ордери № 138 та № 144 на право зайняття житлової площі в гуртожитку на АДРЕСА_1 , видані ВАТ «Чернівецький цукровий завод», постійно проживає та має зареєстроване місце проживання за вказаною адресою у кімнатах АДРЕСА_7 , з нею проживають та зареєстровані діти ОСОБА_3 та ОСОБА_4 (том 1, а. с. 25, 26).

У червні 2021 року Чернівецька міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_5 , ОСОБА_1 про зобов`язання передати гуртожиток на АДРЕСА_1 у комунальну власність на безкомпенсаційній основі.

Садгірський районний суд міста Чернівців рішенням від 02 грудня 2021 року у справі № 726/876/21 у задоволенні позову Чернівецької міської ради відмовив, установивши, зокрема, що ОСОБА_5 та ОСОБА_1 є власниками нерухомого майна, загальною площею 2 924,6 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 29 вересня 1978 року № 586/19 вказане нерухоме майно прийнято в експлуатацію як п`ятиповерховий гуртожиток на 2020 місць. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 21 червня 1988 року № 164/6 кімнати на другому, третьому, четвертому поверхах закріплено як гуртожиток для проживання малих сімей. Відповідно до наказу регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області від 07 березня 1997 року № 157-АТ вказаний гуртожиток у процесі приватизації був переданий до статутного фонду ВАТ «Чернівецький цукровий завод» як гуртожиток на АДРЕСА_1 (том 1, а. с. 11-19).

ОСОБА_1 зверталася до суду з позовом до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за користування житлом у справі № 726/1896/22, у задоволенні якого Чернівецький апеляційний суд постановою від 27 квітня 2023 року відмовив у зв`язку з тим, що між сторонами не укладений договір оренди житлових приміщень (кімнат № НОМЕР_6 № НОМЕР_3), який би встановлював плату за користування указаними приміщеннями (том 1, а. с. 77-81).

Також ОСОБА_1 зверталася до суду з позовом до ОСОБА_2 про стягнення безпідставно збережених коштів, орендної плати у справі № 726/1154/23, у задоволенні якого Чернівецький апеляційний суд постановою від 07 вересня 2023 року відмовив із тих підстав, що плата за користування жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін, яку сторони не укладали.

ОСОБА_1 направила ОСОБА_2 пропозицію укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку з 02 січня 2023 року разом із проєктом договору, яку відповідач отримала 27 грудня 2022 року (том 1, а. с. 33-36).

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Відповідно до пунктів 1, 4 абзацу 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи.

У частині другій статті 16 ЦК України встановлені способи захисту цивільних прав та інтересів судом, до яких, зокрема, належить і визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).

Зазначений у частині другій статті 16 ЦК України перелік способів захисту цивільних прав чи інтересів не є вичерпним. Відповідно до абзацу 2 частини другої статті 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанова Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18)).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Згідно зі статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

У частині першій статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття (частина перша статті 641 ЦК України).

Відповідно до статті 642 ЦК України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною. Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом. Особа, яка прийняла пропозицію, може відкликати свою відповідь про її прийняття, повідомивши про це особу, яка зробила пропозицію укласти договір, до моменту або в момент одержання нею відповіді про прийняття пропозиції.

Згідно з частинами першою та другою статті 14 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

У частині першій статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Принцип свободи договору відповідно до статей 6, 627 ЦК України є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом.

Проте у разі невизнання стороною договору, укладення якого є обов`язком на підставі вимог закону, права іншої сторони на укладення такого договору підлягають захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України шляхом визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов`язкової дії.

Примусовий порядок укладення договору за рішенням суду регулюється статтею 649 ЦК України.

Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом (частина перша статті 649 ЦК України).

Переддоговірний спір може полягати у розбіжностях між сторонами щодо змісту (спір про врегулювання розбіжностей) або виникати у разі відмови чи ухилення від його укладення (спір про спонукання укласти договір).

У переддоговірному спорі, який виник щодо договору, укладення якого є обов`язковим згідно із законом, фактично судовим рішенням утверджуються права та обов`язки для сторін цього договору, зміст яких є обов`язковим на підставі вимог закону.

Верховний Суд у постановах від 16 січня 2020 року у справі № 905/514/19 та від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20 зазначив, що переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови. При цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов`язаною його укласти через пряму вказівку закону, або на підставі обов`язкового для виконання акта планування. В інших випадках спір про укладення договору чи з умов договору може бути розглянутий судом тільки за взаємною згодою сторін або якщо сторони зв`язані зобов`язанням укласти договір на підставі існуючого між ними попереднього договору. У разі вирішення судом переддоговірного спору з дотриманням вказаних вимог днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду, враховуючи, що в такому випадку договірне зобов`язання між сторонами виникає саме на підставі судового рішення.

У справі виник спір про спонукання укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку відповідно до Положення про гуртожитки та статей 810-813 ЦК України.

Згідно з пунктами 7, 11 Положення про гуртожитки користування жилою площею здійснюється: у гуртожитках державної та комунальної форми власності - виключно за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі ордера; у гуртожитках, що були включені до статутних капіталів господарських товариств, створених у процесі приватизації та корпоратизації, - за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі ордера, або на підставі договору оренди житла. Наймачі, які користуються жилою площею в гуртожитку, зобов`язані своєчасно сплачувати за проживання в гуртожитку у строки, встановлені договором або законом.

У пункті 15 Положення про гуртожитки передбачено, що особи, які проживають у гуртожитку на умовах договору найму (оренди), вносять плату за таке проживання відповідно до умов договору. Плата за проживання у гуртожитку включає: витрати на оплату житлово-комунальних послуг (послуги з управління гуртожитком, послуги з постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, постачання та розподілу природного газу, електричної енергії, послуги з поводження з побутовими відходами); інші витрати, необхідні для забезпечення створення належних умов для проживання (утримання майна гуртожитку, зазначеного в абзаці першому пункту 14 цього Положення) та організації побуту (заміна, прання, дезінфекція постільних речей тощо у разі їх видачі).

Відповідно до пункту 14 частини першої статті 1-1 Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків проживання у гуртожитку на правових підставах - це проживання у гуртожитку (використання жилої площі в гуртожитку як житла) відповідно до цього Закону, а саме у гуртожитках колишніх державних і комунальних підприємств та організацій, що були включені до статутних капіталів господарських товариств, створених у процесі масової приватизації та корпоратизації: до включення таких гуртожитків до статутних капіталів зазначених товариств та після передачі таких гуртожитків у комунальну власність відповідно до цього Закону - виключно за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі спеціального ордера, виданого згідно із статтею 129 Житлового кодексу Української РСР; після включення таких гуртожитків до статутних капіталів зазначених товариств до передачі таких гуртожитків у комунальну власність відповідно до цього Закону - за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі спеціального ордера, виданого згідно із статтею 129 Житлового кодексу Української РСР, або на підставі договору оренди житла, укладеного згідно із статтями 810-813 ЦК України на вимогу власника гуртожитку (його представників), за умови, що мешканець гуртожитку або його сім`я були вселені у гуртожиток на підставі спеціального ордера та проживали у гуртожитку за договором найму жилого приміщення.

Верховний Суд у постанові від 26 червня 2019 року у справі № 404/6748/15-ц (провадження № 61-17486св18) зазначив, що правовідносини, які виникають між мешканцем гуртожитку і його власником (володільцем), є договірними і належать до правовідносин з договору найму жилого приміщення у поєднанні з договором про надання послуг з обслуговування приміщення та його утримання (комунальних послуг). Громадяни, які проживають у гуртожитку, зобов`язані своєчасно вносити плату за користування жилою площею і за комунальні послуги.

Згідно з частиною першою статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (частина перша статті 812 ЦК України).

Згідно з частиною третьою статті 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла (частина перша статті 820 ЦК України).

Глава 59 «Найм (оренда) житла» підрозділу 1 розділу ІІІ ЦК України містить й інші істотні умови договору найму житла, а саме права та обов`язки наймача житла, строк договору, підстави його розірвання тощо.

Отже, Положення про гуртожитки, Закон про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України зобов`язують користувачів житла у гуртожитку укласти договір найму із власником жилого приміщення та вносити плату за користування жилою площею й за комунальні послуги.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 (провадження № 14-86цс22), на яку посилається заявник у касаційній скарзі, зазначила, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень, тощо суд має встановити, якого саме результату позивач хоче досягнути унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи у межах заявлених вимог (частина перша статті 13 ЦПК України), але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим кодексом (пункт 4 частини п`ятої статті 12 ЦПК України). Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально.

У справах щодо укладення договорів необхідним є з`ясування їх правової природи та чітке встановлення приписів закону, який регламентує укладення такого правочину.

Суд вправі задовольнити позов про спонукання укласти договір лише в разі, якщо встановить, що існує правовідношення, в силу якого сторони зобов`язані укласти договір, але одна із сторін ухилилася від цього. При цьому у справі має бути доведено наявність відповідного правовідношення, а саме прямого законодавчого обов`язку відповідача щодо укладення договору (пункт 6.2.2 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 26 жовтня 2018 року у справі № 910/15590/17).

У справі, що переглядається, ОСОБА_1 як власник кімнат АДРЕСА_8 , № НОМЕР_2 на АДРЕСА_1 , які займає відповідач із дітьми, просила суд визнати укладеним договір найму житлових приміщень у гуртожитку у запропонованій позивачем редакції, яка містить, зокрема, плату за користування житлом, її структуру та строки внесення.

ОСОБА_1 направила ОСОБА_2 пропозицію укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку з 02 січня 2023 року разом із проєктом договору, яку відповідач отримала 27 грудня 2022 року, однак залишила без реагування.

Верховний Суд у постанові від 02 червня 2021 року у справі № 910/6139/20 зазначив, що вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.

За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Відповідно до частин першої, другої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) виклала правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77-80, 89, 367 ЦПК України. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Повно та всебічно дослідивши обставини справи, перевіривши їх доказами, які оцінено на предмет належності, допустимості, достовірності, достатності та взаємного зв`язку, встановивши, що позивач є власником спірних кімнат у гуртожитку, у яких відповідач проживає на підставі ордера, виданого колишнім роботодавцем, проте остання ухиляється від укладення договору найму житлових приміщень, хоча є зобов`язаною його укласти через пряму вказівку закону, суди попередніх інстанцій дійшли правильних висновків про наявність підстав для задоволення позову та визнання укладеним між сторонами договору найму житлових приміщень у запропонованій позивачем редакції, яка відповідає вимогам чинного законодавства стосовно істотних умов такого договору.

Касаційна скарга не містить доводів щодо невідповідності запропонованого позивачем проєкту договору найму житлових приміщень у гуртожитку вимогам Положення про гуртожитки, Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України стосовно істотних умов такого договору.

Розглядаючи спір, що виник між сторонами у справі, суди першої та апеляційної інстанцій правильно визначили характер спірних правовідносин та норми матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази і надали їм належну оцінку згідно зі статтями 76-78, 81, 89, 368 ЦПК України, правильно встановили обставини справи, внаслідок чого ухвалили законні й обґрунтовані судові рішення, які відповідають вимогам матеріального та процесуального права.

Доводи заявника про те, що вона проживає та користується кімнатами АДРЕСА_8 , № НОМЕР_2 у гуртожитку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , натомість ОСОБА_1 є власником нежитлових приміщень за вказаною адресою, не заслуговують на увагу, оскільки судовим рішенням у справі № 726/876/21 встановлено, що будинок на АДРЕСА_1 є гуртожитком, тому такі обставини не підлягають доказуванню повторно на підставі частини четвертої статті 82 ЦПК України. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (том 1, а. с. 9, 10) також відсутні посилання на те, що ОСОБА_1 є власником саме нежитлових приміщень за цією адресою.

Аргументи касаційної скарги про те, що визнання укладеним договору найму житлового приміщення у нежитловій будівлі суперечить положенням статті 810 ЦК України, також не заслуговують на увагу, оскільки будівля на АДРЕСА_1 має статус гуртожитку, тобто житлового будинку для спільного проживання, зазвичай тимчасового характеру, людей, які навчаються в одному закладі або працюють на одному підприємстві, або ж інших категорій громадян за певних умов.

Під час нового розгляду цієї справи суди попередніх інстанцій виконали вказівки суду касаційної інстанції та, дослідивши безпосередньо докази, що стосуються фактів, які мають важливе значення для правильного вирішення спору, встановили, що запропонований позивачем проєкт договору найму житлових приміщень у гуртожитку відповідає вимогам Положення про гуртожитки, Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України стосовно істотних умов такого договору.

У свою чергу, доводи заявника про застосування судами попередніх інстанцій норми права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 та від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18, суд касаційної інстанції відхиляє з таких підстав.

Для цілей застосування приписів процесуальних законів щодо подібності правовідносин важливо встановити критерії її визначення.

Посилання на загальні висновки у постановах Верховного Суду щодо застосування норм права не підтверджують доводів касаційної скарги про те, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права чи порушили норми процесуального права під час ухвалення оскаржуваних рішень, оскільки фактичні обставини у наведених як приклад справах відрізняються від тих, що установлені судами у розглядуваній справі.

Верховний Суд висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи, і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року в справі № 154/3029/14 (провадження № 14-43цс22)).

На предмет подібності належить оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Установивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (пункт 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19).

Обставини у наведених постановах Верховного Суду відрізняються від обставин у цій справі, що переглядається в касаційному порядку, тому немає підстав вважати, що суди першої та апеляційної інстанцій ухвалили рішення без урахування правових висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах. У наведених справах суди керувалися конкретними обставинами справи та фактично-доказовою базою з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

Таким чином, проаналізувавши зміст оскаржуваних судових рішень з точки зору застосування норм права, які стали підставою для вирішення справи по суті, колегія суддів дійшла висновку, що суди попередніх інстанцій ухвалили судові рішення відповідно до встановлених ними обставин на підставі поданих сторонами доказів, які мають індивідуальний характер. Висновки судів у цій справі не суперечать правовим висновкам, викладеним у постановах суду касаційної інстанції, на які послалася заявник у касаційній скарзі.

Інші наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження й оцінки судом апеляційної інстанції, який з дотриманням вимог статей 367, 368 ЦПК України перевірив їх та обґрунтовано спростував, а тому Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав повторно відповідати на ті самі аргументи заявника. При цьому суд враховує, що, як неодноразово вказував ЄСПЛ,право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого у Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (пункти 29, 30 рішення від 09 грудня 1994 року у справі «Руїз Торіха проти Іспанії» («Ruiz Torija v. Spain»), заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (пункт 2 рішення від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» («Hirvisaari v. Finland»), заява № 49684/99).

Обставини справи встановлені судами першої та апеляційної інстанцій на підставі оцінки зібраних доказів, проведеної з дотриманням вимог процесуального закону. Тобто суди дотрималися принципу оцінки доказів, згідно з яким на підставі всебічного, повного й об`єктивного розгляду справи суди аналізують і оцінюють докази як кожен окремо, так і в їх сукупності, у взаємозв`язку, в єдності і протиріччі, і ця оцінка повинна спрямовуватися на встановлення достовірності чи відсутності обставин, які обґрунтовують доводи і заперечення сторін.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваних судових рішеннях, питання обґрунтованості висновків судів попередніх інстанцій, Верховний Суд керується тим, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків судів, а за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів і встановлення обставин, що за приписами статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно з частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права і відсутні підстави для його скасування.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга є необґрунтованою, а тому підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін із підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом цієї справи в суді касаційної інстанції, покладаються на заявника.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргуОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Садгірського районного суду міста Чернівців від 07 серпня 2024 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 05 листопада 2024 рокузалишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Є. В. Петров
СуддіА. І. Грушицький
І. В. Литвиненко
В. В. Пророк
В. В. Сердюк