ПОСТАНОВА

Іменем України

10 грудня 2025 року м. Кропивницький

справа № 404/8068/25

провадження № 22-ц/4809/1750/25

Кропивницький апеляційний суд у складі:

головуючого судді - Письменного О.А.,

суддів - Дуковського О.Л., Дьомич Л.М.,

при секретарі Зайченко В.К.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Турчанов Олександр Васильович, на ухвалу Фортечного районного суду міста Кропивницького від 26 вересня 2025 року (суддя Іванова Н.Ю.) у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ОРЕГОН», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» про захист прав споживача,-

встановив:

У липні 2025 року ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ОРЕГОН», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД», в якому просив визнати за ним майнові права на незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 розрахунковою площею 37,5 кв.м., що розташована на третьому поверсі жилого будинку (проектний номер квартири 13).

19.09.2025 представником позивача подано заяву про забезпечення позову, в якій просив:

- заборонити Товариству з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» (ідентифікаційний код юридичної особи 45855300; Кіровоградська обл., місто Кропивницький, вул. Чикаленка Євгена, офіс 431), а також акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ОРЕГОН» (ідентифікаційний код 40162043; 01033, м. Київ, вул. Володимирська, 61-б, поверх 6, кімн. 3) вчиняти дії з відчуження у будь-який спосіб та будь-яким особам майнових прав на незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 розрахунковою площею 37,5 м2, що розташована на третьому поверсі жилого будинку (проектний номер квартири АДРЕСА_3 );

- заборонити Товариству з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» (ідентифікаційний код юридичної особи 45855300; Кіровоградська обл., місто Кропивницький, вул. Чикаленка Євгена, офіс 431), а також акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ОРЕГОН» (ідентифікаційний код 40162043; 01033, м. Київ, вул. Володимирська, 61-б, поверх 6, кімн. 3) вносити зміни до проектної документації на будівництво чи у іншій спосіб змінювати параметри або характеристики незавершеної будівництвом квартири, проектний номер АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ).

Заява обґрунтована тим, що між ОСОБА_1 (покупець) та АТ «Орегон» (продавець) укладений попередній договір купівлі-продажу квартири від 13 січня 2021 р. № КК.06.1.005, предметом якого є обов`язок сторін у майбутньому укласти договір купівлі-продажу однокімнатної квартири, проектний номер 13, площею 37,5 м2, що розташована на третьому поверсі у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 (договір № КК.06.1.005 / квартира АДРЕСА_3 ).

На виконання умов вищевказаного договору позивач, за квитанцією від 13 січня 2021р. № ПН93, сплатив на банківський рахунок повіреного продавця за попереднім договором № КК.06.1.005 525 000 грн.

На підставі договору про передачу функцій замовника будівництва від 17 квітня 2025 р. № 17/04-К, функції замовника будівництва багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 передані АТ «Орегон» на користь ТОВ «ЖК-БУД».

ТОВ «ЖК-БУД», яке вважає себе не пов`язаним з умовами попереднього договору, укладеного між ОСОБА_1 та АТ «Фонд Орегон», пропонує позивачеві укласти з ним договір переведення боргу та договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру за ціною, що істотно перевищує визначену та повністю сплачену за попереднім договором. Так, квартира площею вже була оплачена позивачем у сумі 525 000 грн. (екв. 18 750 доларів США, виходячи з 500 доларів США за 1 м2), тоді як ТОВ «ЖК-БУД» вимагає додатково сплатити 344 234,47 грн. Унаслідок цього фактична вартість квартири зростає до 869 234 грн., що означає підвищення ціни на +44% у доларах США та приблизно +65,6% у гривнях у порівнянні з узгодженими та сталими умовами договору з АТ «Фонд Орегон». ТОВ «ЖК-Буд» у проекті договору купівлі-продажу майнових прав пропонує покласти на позивача безпідставний обов`язок (оскільки відповідно до умов попередніх договорів вартість квартир є незмінною і вже оплачена позивачем) доплатити різницю між новою вартістю квартир та вже сплаченою. Невизнання відповідачами прав позивача набути у власність квартиру за вже обумовленою у попередньому договорі ціною стало підставою звернення до суду з позовом.

Вказав, що АТ «Орегон», яке отримало право на виконання будівельних робіт за дозволом набудівельні роботи від 31 серпня 2018р. (до 10 жовтня 2022р., дати набрання чинності Законом № 2518-ІХ) не приймало рішення про поширення його дії об`єкт будівництва по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

Вважає, що відповідач-2 свідомо не переоформлює дозвіл на виконання будівельних робіт на ТОВ «ЖК-Буд» та не актуалізує дані в електронній системі про право на виконання будівельних робіт, оскільки такі дії (актуалізація даних) у розумінні пп. 1 п. 6, п. 11 Порядку поширення дії Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» на об`єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта стануть самостійними об`єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності зазначеним Законом, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 червня 2023 № 596 вважатимуться тим рішенням на підставі якого дії Закону поширюватимуться і на нього (з настанням відповідного обов`язку реєстрації обтяжень на користь позивача).

ТОВ «ЖК-Буд» не заперечує таких обставин і власноруч у телеграм-групі «ЖККовалівський» (в якій здійснюється обмін повідомленнями між забудовником та інвесторами у будівництва) повідомляє інвесторам, що дозвіл на виконання будівельних робіт так і залишається оформленим на АТ «Орегон», посилаючись на те, що процес внесення змін до дозвільної документації та оформлення землекористування є довготривалим; зазначає, що такі обставини «не є і не буде перешкодою для реалізації проекту» (доказ додаток № 8 до заяви). Наведені обставини підтверджується і наданою на звернення позивача відповіддю Державної інспекції архітектури та містобудування України від 08.07.2025 в якій зазначається, що замовником будівництва та особою, якій Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано дозвіл на будівельні роботи від 31 серпня 2018 за реєстраційним номером ІУ76 є АТ «Орегон».

Управління державного архітектурно-будівельного контролю Кропивницької міської ради у відповіді 15 липня 2025 р. на запит позивача повідомляє, що заяви щодо реєстрації відомостей про зміну замовника на ТОВ «ЖК-БУД» до Управління не надходили. Відсутність такої заяви про зміну замовника суперечить п. 33 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт затвердженого постановою КМУ від 13 квітня 2011 р. № 466, яким встановлено, що у разі коли право на будівництво об`єкта передано іншому замовникові …, замовник протягом трьох робочих днів повідомляє про такі зміни відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю з поданням засвідчених у встановленому порядку копій документів, що підтверджують зазначені зміни. Отже, невжиття відповідачем-2 необхідних заходів з легітимізації його як нового замовника будівництва ставить під сумнів правоздатність ТОВ «ЖК-Буд» здійснювати будівництво та вчиняти правочини з інвесторами у тому числі з позивачем. Таким чином, відповідачами завідомо створено передумови порушення прав позивача, майнові права на майбутню нерухомість якого залишаються не обтяженими, шляхом збереження можливості наступного відчуження таких майнових прав чи відчуження прав на будівництво на користь інших осіб.

Вважає, що запропоновані заходи забезпечення позову є співмірними з предметом спору і є адекватними. Обставини, що вказують на ймовірність вчинення відповідачами чи іншими особами дій щодо спірних майнових прав. Після укладення між відповідачами договору про передачу функцій замовника від АТ «Орегон» до ТОВ «ЖК-БУД», відповідач-2 повідомив усіх осіб, що здійснили оплату вартості квартир, які будуть побудовані у майбутньому у телеграм-групі «ЖК Ковалівський», що новим замовником будівництва затверджено типові договори про переведення боргу та купівлю-продаж майнових прав. У цьому ж чаті відповідач-2 просив інвесторів визначитися чи продовжуватимуть вони подальші взаємовідносини з новим замовником будівництва («просимо визначитися чи ви з нами на шляху до завершення проекту»).

Інвесторам запропоновано механізм продовження «співпраці» з новим замовником будівництва (ТОВ «ЖК-Буд»): підписати договір про заміну боржника, підписати договір купівлі-продажу майнових прав, здійснити доплату різниці між вже сплаченою сумою і новою вартістю виходячи з розміру доплати 210 доларів США за 1кв.м, якщо така доплата здійснюється протягом 5 календарних днів після підписання договору, або у розстрочку але вже виходячи з розміру 235 $/м2. У іншому випадку (відмова від укладення договорів з новим замовником будівництва та відмови у здійсненні доплати) запропоновано такі варіанти: вийти з проекту та повернути кошти шляхом укладення договору про переведення боргу, за яким ТОВ «ЖК-БУД» зобов`язується повернути кошти після реалізації квартири протягом 10 календарних днів з моменту надходження коштів на рахунок ТОВ «ЖК-БУД» після реалізації квартири, або «залишитися у договірних відносинах із АТ «Орегон», який, на жаль, уже понад 3 роки не виконує своїх зобов`язань і фактично вийшов із проекту».

Вважає, що за час вирішення спору судом, ТОВ «ЖК-БУД», вважаючи себе належним замовником будівництва на підставі договору від 17 квітня 2025 р. № 17/04-К, вчинить подальше відчуження належних позивачеві майнових прав на квартиру іншим особам, що у разі задоволення позову унеможливить виконання рішення суду.

Ухвалою Фортечного районного суду міста Кропивницького від 26 вересня 2025 року у задоволенні заяви відмовлено.

В апеляційній скарзі скаржник, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення судом норм процесуального права, просить ухвалу суду скасувати, а заяву про забезпечення позову задовольнити.

Перевіривши законність і обґрунтованість ухвали суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, враховуючи викладене.

Відмовляючи у задоволенні заяви про забезпечення позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не доведено наміру повторного продажу майнових прав на квартири, а тому відсутні підстави для вжиття заходів забезпечення позову.

Апеляційний суд не погоджується з таким висновком суду з огляду на таке.

Судом встановлено, що між позивачем та відповідачами існує спір щодо набуття позивачем у власність квартири за ціною обумовленою у попередньому договорі купівлі-продажу квартири.

Забезпечення позову - це обмеження суб`єктивних прав, свобод та інтересів відповідача з метою реалізації в майбутньому актів правосуддя та задоволених вимог позивача.

Метою забезпечення позову є вжиття судом, у провадженні якого знаходиться справа, заходів щодо охорони матеріально-правових інтересів позивача від можливих недобросовісних дій із боку відповідача з тим, щоб забезпечити позивачу реальне та ефективне виконання судового рішення, якщо воно буде прийняте на користь позивача, у тому числі задля попередження потенційних труднощів у подальшому виконанні такого рішення.

При вирішенні питання про забезпечення позову суд має здійснити оцінку обґрунтованості доводів заявника щодо необхідності вжиття відповідних заходів з урахуванням: розумності, обґрунтованості і адекватності заявлених вимог щодо забезпечення позову; забезпечення збалансованості інтересів сторін, а також інших учасників судового процесу; наявності зв`язку між конкретним заходом до забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову; імовірності утруднення виконання або невиконання рішення суду в разі невжиття таких заходів; запобігання порушенню у зв`язку з вжиттям таких заходів прав та охоронюваних законом інтересів осіб, що не є учасниками цього судового процесу. Суд має враховувати інтереси не тільки позивача, а й інших осіб, права яких можуть бути порушені у зв`язку із застосуванням відповідних заходів.

Співмірність передбачає врахування судом співвідношення негативних наслідків від вжиття заходів до забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати в результаті невжиття цих заходів, з урахуванням права чи законного інтересу, за захистом яких заявник звертається до суду, та майнових наслідків заборони відповідачу здійснювати певні дії.

Заходи забезпечення позову, крім арешту морського судна, що здійснюється для забезпечення морської вимоги, мають бути співмірними із заявленими позивачем вимогами (частина третя статті 150 ЦПК України).

Серед передумов забезпечення позову, передбачених частиною другою статті 149 ЦПК України, визначено можливий вплив невжиття заходів забезпечення позову не тільки на виконання рішення суду, а й на можливість ефективного захисту або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду.

Можливість забезпечення судом позову не пов`язується з тим, чи підлягає рішення суду, ухвалене по суті спору, примусовому виконанню. Цивільний процесуальний закон не забороняє вживати заходи забезпечення позову у справі, рішення у якій не підлягає примусовому виконанню, якщо забезпечення позову сприятиме ефективному захисту порушених прав позивача. І навпаки, якщо рішення у справі підлягатиме примусовому виконанню, вжиття заходів забезпечення позову, зокрема накладення арешту на майно, не завжди може бути необхідним та співмірним із пред`явленими вимогами позову і відповідати характеру порушеного права позивача.

Як характер спору (майновий або немайновий), так і те, чи підлягає судове рішення у конкретній справі примусовому виконанню, не мають вирішального значення при дослідженні судом питання про наявність підстав для вжиття заходів забезпечення позову.

Ключовим є встановлення судом: 1) наявності спору між сторонами; 2) ризику незабезпечення ефективного захисту порушених прав позивача, який може проявлятися як через вплив на виконуваність рішення суду у конкретній справі, так і шляхом перешкоджання поновленню порушених чи оспорюваних прав позивача, за захистом яких він звернувся до суду; 3) співмірності обраного позивачем виду забезпечення позову з пред`явленими позовними вимогами та 4) дійсної мети звернення особи до суду з заявою про забезпечення позову, зокрема, чи не є таке звернення спрямованим на зловживання учасником справи своїми правами.

Наявність або відсутність підстав для забезпечення позову суд вирішує в кожній конкретній справі з урахуванням установлених фактичних обставин такої справи та загальних передумов для вчинення відповідної процесуальної дії (див. пункти 40-43, 47, 48 постанови Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2024 року в справі № 754/5683/22).

У п. 4 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами цивільного процесуального законодавства про розгляді заяв про забезпечення позову» № 9 від 22.12.2006, розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд (суддя) має пересвідчитися, зокрема, в тому, що між сторонами дійсно виник спір та існує реальна загроза невиконання чи утруднення можливого рішення суду про задоволення позову; з`ясувати обсяг позовних вимог, дані про особу відповідача, а також відповідність виду забезпечення позову, який просить застосувати особа, котра звернулася з такою заявою, позовним вимогам.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2020 року в справі № 381/4019/18 зазначено, що «співмірність передбачає співвідношення судом негативних наслідків від вжиття заходів забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати внаслідок невжиття цих заходів, з урахуванням відповідності права чи законного інтересу, за захистом яких заявник звертається до суду, вартості майна, на яке він заявляє клопотання накласти арешт, чи майнових наслідків заборони відповідачу здійснювати певні дії. Заходи забезпечення позову застосовуються для того, щоб гарантувати виконання можливого рішення суду, і повинні застосовуватися лише в разі необхідності, оскільки безпідставне звернення до таких дій може спричинити порушення прав та законних інтересів інших осіб чи учасників процесу. Розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд має з урахуванням доказів, наданих позивачем на підтвердження своїх вимог, пересвідчитися, зокрема, в тому, що між сторонами дійсно виник спір та існує реальна загроза невиконання чи утруднення виконання можливого рішення суду про задоволення позову; з`ясувати обсяг позовних вимог, дані про особу відповідача, а також відповідність виду забезпечення позову, який просить застосувати особа, котра звернулася з такою заявою, позовним вимогам».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 вересня 2020 року в справі №753/22860/17 дійшла висновку, що умовою застосування заходів забезпечення позову є достатньо обґрунтоване припущення, що невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача. Гарантії справедливого суду діють не тільки під час розгляду справи, але й під час виконання судового рішення. Зокрема тому, розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд повинен врахувати, що вжиття відповідних заходів може забезпечити належне виконання рішення про задоволення позову у разі ухвалення цього рішення, а їх невжиття, - навпаки, ускладнити або навіть унеможливити таке виконання. Конкретний захід забезпечення позову буде співмірним позовній вимозі, якщо при його застосуванні забезпечується: збалансованість інтересів сторін та інших учасників судового процесу під час вирішення спору; можливість ефективного захисту або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача без порушення або безпідставного обмеження прав та охоронюваних інтересів інших учасників справи чи осіб, що не є її учасниками; можливість виконання судового рішення у разі задоволення вимог, які є ефективними способами захисту порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача.

Враховуючи наведене колегія суддів вважає, що суд першої інстанції зробив помилковий висновок про недоведеність наміру відповідачів відчужити квартиру третім особам, адже достатньо обґрунтованого припущення, що невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача.

Апеляційний суд вважає наведені позивачем доводи щодо вжиття заходів забезпечення позову обґрунтованими, а відтак заяву про забезпечення позову слід задовольнити.

Відповідно до ч.1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції є такими, що не відповідають обставинам справи та здійснені без додержання норм процесуального права, що є підставою для скасування оскаржуваної ухвали суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення про задоволення заяви.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Турчанов Олександр Васильович, задовольнити.

Ухвалу Фортечного районного суду міста Кропивницького від 26 вересня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову задовольнити.

Заборонити Товариству з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» (ідентифікаційний код юридичної особи 45855300; Кіровоградська обл., місто Кропивницький, вул. Чикаленка Євгена, офіс 431) та Акціонерному товариству «Закритий недиверсифікаваний венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ОРЕГОН» (ідентифікаційний код 40162043; 01033, м. Київ, вул. Володимирська, 61-б, поверх 6, кімн. 3) вчиняти дії з відчуження у будь-який спосіб та будь-яким особам майнових прав на незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 розрахунковою площею 37,5 м2, що розташована на третьому поверсі жилого будинку (проектний номер квартири АДРЕСА_3 ).

Заборонити Товариству з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» (ідентифікаційний код юридичної особи 45855300; Кіровоградська обл., місто Кропивницький, вул. Чикаленка Євгена, офіс 431) та Акціонерному товариству «Закритий недиверсифікаваний венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ОРЕГОН» (ідентифікаційний код 40162043; 01033, м. Київ, вул. Володимирська, 61-б, поверх 6, кімн. 3) вносити зміни до проектної документації на будівництво чи у іншій спосіб змінювати параметри або характеристики незавершеної будівництвом квартири, проектний номер АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ).

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 14.01.2026.

Судді:

О.А.Письменний О.Л. Дуковський Л.М. Дьомич