Справа № 953/5640/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 грудня 2025 року м. Харків

Київський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого судді - Власової Ю.Ю.

секретар судового засідання - Тютюнова Л.В.

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

представник позивача - адвокат Голощапова Лариса Леонідівна,

відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ»,

представник відповідача - адвокат Дзюба Інна Михайлівна,

третя особа - приватне підприємство «ПАЛЛАДА»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду в м. Харкові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ», третя особа: приватне підприємство «ПАЛЛАДА» про розірвання договору про укладання у майбутньому договору купівлі - продажу та стягнення грошових коштів,

в с т а н о в и в:

Позивач ОСОБА_1 звернулася до Київського районного суду м. Харкова із позовом, в якому просить визнати недійсним попередній договір № 7-140/СК про укладення у майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.01.2022 (зареєстрований в реєстрі за № 50), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Богданович А.О.; стягнути з відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» на свою користь кошти у розмірі 1 243 788,00 грн.; стягнути з ТОВ «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» на свою користь штраф у розмірі 62 189,40 грн.

В обґрунтування позовних вимог зазначає, що між нею та ТОВ «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» укладено попередній договір 7-140/СК про укладання у майбутньому договір купівлі-продажу нерухомого майна від 21.01.2022 (зареєстрований в реєстрі за №50), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Богданович А.О. Предметом вказаного договору є укладання в майбутньому основного договору купівлі-продажу нерухомого майна: квартири загальною проектною площею 68,34 кв.м., що розташована за адресою АДРЕСА_1 . На виконання вказаного договору позивачем 24.01.2022 сплачено 1 243 788,00 грн. Вказаний попередній договір позивач вважає припиненим у зв`язку із невиконанням відповідачем строків укладання основного договору, що є на думку позивача суттєвим порушенням умов попереднього договору та виникнення обов`язку щодо повернення гарантійного внеску та сплати штрафу згідно п. 4.3.

На підставі викладеного, позивач просить розірвати попередній договір № 7-140/СК від 21.01.2022 та повернути суму сплаченого гарантійного внеску зі сплатою штрафних санкцій.

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова 12.06.2025 провадження по справі відкрито, розгляд якої постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження.

22.07.2025 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому він зазначає, що доводи позивача є необгрунтованими та недоведеними, що грунтуються на припущеннях позивача щодо порушення відповідачем істотних умов Попереднього договору № 7-140/СК від 21.01.2022. про укладання у майбутньому договору купівлі - продажу квартири, та внаслідок нібито завданої цим шкоди позивач значною мірою був позбавлений того, на що розраховував при укладанні такого попереднього договору, що на думку позивача, є підставою для розірвання вказаного попереднього договору в судовому порядку на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, оскільки згідно з абзацом 3 п. 5.1. Попереднього договору термін виконання зобов`язань за цим Попереднім договором (п. 2.4., п. п. 2.6.1., 2.7.) був перенесений на час дії відповідних форс-мажорних обставин та їх наслідків про що було повідомлено позивача листом від 17.04.2023, пізніше повідомлено про перенесення терміну до 31.12.2026 та запропоновано укласти додаткову угоду до Попереднього договору з новим строком виконання 31.12.2026 листами від 06.03.2025 та 04.06.2025, відповідь на які не було отримано від позивача, який мовчазно погодилася зі змістом повідомлень, а тому строк виконання вказаних зобов`язань ще не настав, та будь - яке порушення таких строків, зокрема, з боку відповідача, на цей час відсутнє, та відповідно, відсутнє порушення Попереднього договору. Таким чином, вимога позивача розірвати попередній договір на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України є необгрунтованою, недоведеною і не підлягає застосуванню.

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 22.10.2025 підготовче провадження по справі закрито та призначено розгляд справи по суті.

У судовому засіданні представник позивача вимоги позовної заяви підтримала та просила задовольнити.

Представник відповідача у судовому засідання заперечувала проти задоволення позовних вимог.

Уповноважений представник третьої особи приватого підприємства «ПАЛЛАДА», належним чином повідомлений про час і місце судового розгляду, у судове засідання не з`явився, клопоань про відкладення засідання не надав.

Суд заслухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи дійшов наступного висновку.

Судом установлено, що між ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» укладено попередній договір № 7-140/СК про укладення у майбутньому договір купівлі-продажу нерухомого майна від 21.01.2022 (зареєстрований в реєстрі за № 50), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Богданович А.О. Предметом вказаного договору є укладання в майбутньому основного договору купівлі-продажу нерухомого майна: квартири загальною проектною площею 68,34 кв.м., що розташована за адресою АДРЕСА_1 .

На виконання вказаного договору позивачем 24.01.2022 сплачено 1 243 788,00 грн.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Відповідно до частини 1 статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною 1 статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до п. 2.1. Попереднього договору, в порядку та на умовах, визначених цим Попереднім договором, сторони зобов`язуються у майбутньому укласти і нотаріально посвідчити окремий договір купівлі-продажу нерухомого майна (надалі за текстом «Основний договір»), у відповідності до умов якого Продавець (відповідач у даній справі) буде зобов`язаний передати у власність Покупця (позивача у даній справі) нерухоме майно (квартиру проектною площею 68,34 кв.м. будівельний АДРЕСА_2 (надалі - «Будинок»), а Покупець (позивач у даній справі) буде зобов`язаний прийняти у свою власність Квартиру та сплатити Продавцю (відповідач у даній справі) її договірну вартість, вказану у п. 2.1.1. Попереднього договору.

Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору запланований строк завершення будівництва Будинку та введення Будинку в експлуатацію до 01.01.2023.

Відповідно до п. 2.5. Попереднього договору після державної реєстрації права власності на Нерухоме майно за Продавцем, Продавець для цілей укладання Основного договору зобов`язується надіслати Покупцю за його поштовою та/або електронною адресою, вказаною в розділі 10, письмове повідомлення про укладання Основного договору з пропозицією щодо дати, часу та місця укладання Основного договору, попередньо узгоджені з нотаріусом, у строк, не пізніше ніж за 15 робочих днів до дати укладання Основного договору, вказаної у відповідному письмовому повідомленні про укладання Основного договору.

Відповідно до п. 2.6.1. Попереднього договору орієнтовний строк укладання Основного договору до 30.06.2023.

Відповідно до п. 2.7. Попереднього договору строк укладання Основного договору у будь якому випадку повинен бути - не пізніше 01.01.2024.

Відповідно до п. 2.8. Попереднього договору Покупець (позивач у даній справі) підтверджує, що йому відомо про те, що на момент укладання Сторонами цього Попереднього договору Будинок знаходиться в стані будівництва.

Таким чином, Попередній договір укладався сторонами на стадії будівництва Будинку, тому сторони не могли точно визначити строк укладення Основного договору купівлі-продажу Квартири, який залежить від таких обставин як строк завершення будівництва Будинку, строк здачі Будинку в експлуатацію, строк реєстрації права власності на Квартиру за воідповідачем, тому укладаючи Попередній договір та підписуючи його, сторони керуючись принципом свободи договору та визначення сторонами його умов на власний розсуд, визначили таку істотну умову Попереднього договору як строк укладення Основного договору в п. 2.6.1, як орієнтовний до 30.06.2023, та встановили і кінцевий строк укладення Основного договору в п. 2.7. не пізніше 01.01.2024.

Разом з тим, Сторони в Попередньому договорі, в абзаці 3 п. 5.1. узгодили, що термін виконання зобов`язань за цим Попереднім договором переноситься на час дії форс - мажорних обставин та їх наслідків, тобто всі строки, встановлені п. 2.4., п. п. 2.6.1., 2.7. Попереднього договору переносяться на період дії форс - мажорних обставин та їх наслідків.

Відповідно до п. 5.1. Попереднього договору, сторони не несуть відповідальність за повне чи часткове невиконання умов цього Попереднього договору, якщо це невиконання буде наслідком обставин непереборної сили (повінь, пожежа, землетрус, інші стихійні лиха, дії уряду, військові дії, епідемії, пандемії, прийняття нормативних документів та інші обставини), якщо одна із таких обставин безпосередньо вплинула на виконання цього Попереднього договору.

Згідно з ч. 2 ст. 14-1 Закону України «Про торгово - промислові палати України» - «Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо».

24.02.2022 у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України Указом Президента України від № 64/2022«Про введення воєнного стану в Україні» з 05 години 30 хвилин 24.02.2024 введено воєнний стан, який триває, на його період тимчасово можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені ст. 30 34, 38, 39, 41 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану», пункт 3 Указу Президента України від 24.02.2022 № 64 «Про введення воєнного стану в Україні»).

Торгово-промислова палата України оприлюднила лист № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, яким на підставі ст.ст. 14, 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України, засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24.02.2024 № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».

Враховуючи це, ТПП України підтвердила, що зазначені обставини з 24.02.2022 до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Представник позивача по справі не заперечувала факт існування вказаних обставин та визнання їх обставинами непереборної сили (форс-мажорними обставинами) що засвідчені Торгово - промисловою палатою України в документі від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1. як загально відомі обставини, але вважала, що для доведення відповідачем підстав відстрочення своїх зобов`язань потрібно було отримати від Торгово-промислової палати сертифікат про настання таких обставин.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 13.09.2023 у справі № 910/7679/22 сертифікат ТПП не є єдиним або обов`язковим доказом існування форс-мажорних обставин, наявність форс-мажорних обставин може доводитися й іншими доказами, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до правових висновків викладених у постановах Верховного Суду від 19.08.2022 у справі № 908/2287/17, від 21.07.2021 у справі № 912/3323/20, від 25.11.2021 у справі № 905/55/21, сертифікат ТПП не є єдиним доказом існування форс-мажорних обставин, обставини форс-мажору мають оцінюватися судом з урахуванням встановлених обставин справи та у сукупності з іншими доказами.

Так, судом при розгляді справи, оцінюючи докази у їх сукупності було встановлено наявність вказаних обставин непереборної сили (форс - мажорних обставин) що стали причиною неможливості завершення третьою особою ПП «ПАЛЛАДА» будівництва Будинку, а також, стала причиною неможливості виконання ТОВ «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» зобов`язання по укладанню основного договору у передбачений Попереднім договором строк.

Загальновідомість фактів військової агресії Російської Федерації, ракетні обстріли України та м. Харкова, активні бойові дії, що здійснювалися в територіальній громаді м. Харкова підтверджуються актами органів державної влади та місцевого самоврядування України, безліччю публікацій у національних та міжнародних засобах масової інформації.

Згідно наказу Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією», заміненого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376 ««Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» Харківська міська територіальна громада включена до територій активних бойових дій в період з 24.02.2022 по 15.09.2022, а в період з 15.09.2022 по цей час Харківську міську територіальну громаду, до якої входить місто Харків включено до територій можливих бойових дій згідно наказу Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією», заміненого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376 ««Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією».

Зазначене є підтвердженням наявності форс - мажорних обставин - воєнного стану в Україні саме для відповідача і підтвердженням причинно - наслідкового зв`язку між вказаними форс - мажорними обставинами та неможливістю відповідача вчасного виконання обов`язку з укладання основного договору за Попереднім договором, адже в період належним чином підтверджених активних бойових дій у місті Харкові здійснення господарської діяльності, зокрема, з будівництва Будинку у Харкові, було небезпечно.

Відповідно до матеріалів справи третя особа ПП «ПАЛЛАДА», що є замовником будівництва Будинку направив відповідачу ТОВ «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» листа від 15.03.2022, яким повідомив про перенесення строку будівництва Будинку та здачі його в експлуатацію на час дії форс - мажорних обставин - військового стану в Україні, а також запропонував укласти з приводу цього відповідну додаткову угоду до Договору купівлі - продажу майнових прав № 19-КС від 05.11.2019, яка була укладена сторонами 21.03.2022, відповідно до змісту якої строк будівництва Будинку та введення Будинку в експлуатацію перенесено на час дії військового стану в України.

ТОВ «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» 17.04.2023 направило позивачу ОСОБА_1 лист за вих. № 170423/66, яким було повідомлено позивача про існування для відповідача за Попереднім договором форс - мажорних обставин, а також про те, що всі строки виконання зобов`язань за Попереднім договором, зокрема, строки, передбачені п. 2.4., п.п. 2.6.1., 2.7. Попереднього договору, перенесені в порядку, передбаченому п. абз. 3 п. 5.1. Попереднього договору, на час дії таких форс - мажорних обставин.

Відповідно до змісту позовної заяви та наданих пояснень представником позивача у судовому засіданні при розгляді даної справи, не заперечувався факт отримання даного листа-повідомлення, відповідь на яке надано не було, що свідчить про згоду Позивача щодо перенесення строків виконання зобов`язань за Попереднім договором відповідно до його умов ( п. абз. 3 п. 5.1.).

До матеріалів справи разом з відзивом на позовну заяву відповідачем було надано лист ОСОБА_1 за вх. № 3101125-1 від 31.01.2025, в якому позивач пропонувала встановити нові, реальні строки будівництва та здачі в експлуатацію Будинку, на що відповідачем позивачу була надана відповідь вих. № 060325-1 від 06.03.2025, у якій відповідач повідомив про відновлення робіт з будівництва Будинку та запропонував встановити новий строк завершення будівництва Будинку та здачі Будинку в експлуатацію - до 31.12.2026, до якої було надано додаткову угоду № 6 від 07.01.2025, що була укладена ПП «ПАЛЛАДА» (замовником будівництва) з ТОВ «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» щодо відновлення будівельних робіт з будівництва Будинку протягом 2025 року та встановлення нового строку завершення будівництва та введення його в експлуатацію на 4 квартал 2026 року, відповідач запропонував підписати з позивачем відповідний додатковий договір до Попереднього договору, від якого позивач відмовилася, про що свідчать дії ОСОБА_1 , яка направила відповідачу претензію № 2 з вимогою сплатити штрафні санкції за прострочення здачі об`єкту та користування грошовими коштами разом з повідомленням від 10.04.2025 про підписання Договору про розірвання Попереднього договору.

04.06.2025 за вих. № 040625 відповідач надав відповідь позивачу, в якій відмова від Попереднього договору відповідачем не прийнята, надано повторно обгрунтування своєї правової позиції з повторним запропонуванням позивачу укласти додаткову угоду до Попереднього договору з встановленням нового строку завершення будівництва Будинку та здачі Будинку в експлуатацію - до 31.12.2026.

Претензія № 2 від 10.04.2025 була останнім досудовим зверненням позивача до відповідача.

Претензія № 1 без дати її складання та фіскальний чек від 26.01.2025, що надані позивачем до позовної заяви, не взяті судом до уваги як належні докази, оскільки позивачем не надано доказів дійсної відправки на адресу відповідача даної претензії № 1 без дати складання.

Щодо доводів Представника позивача, висловлених у судовому засіданні з приводу не направлення відповідачем разом з листами від 06.03.2025, 16.04.2025 копії додаткової угоди, що свідчить про відсутність наміру відповідача укласти додаткову угоду про встановлення нового строку виконання зобов`язань, не приймається судом виходячи з узгоджених сторонами умов укладеного договору.

Пунктом 8.2. розділу 8 Попереднього договору сторонами узгоджено, що всі зміни та доповнення до цього Попереднього договору можуть бути внесені лише за взаємною згодою Сторін за виключенням випадків односторонньої зміни умов Попереднього договору, передбаченої цим Попереднім договором . Всі зміни та доповнення до цього Попереднього договору (за виключенням випадків односторонньої зміни умов цього договору, передбачених цим Попереднім договором) будуть мати юридичну силу лише у тому випадку , якщо такі зміни або доповнення викладені у письмовій формі, підписані сторонами, скріплені печаткою Продавця та посвідчені нотаріально у вигляді додаткового договору до цього Попереднього договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Оскільки Попередній договір був укладений письмово з посвідченням приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Богданович А.О., то і додаткова угода до Попереднього договору щодо перенесення строків виконання зобов`язань повинна бути укладена у письмовій формі шляхом нотаріального посвідчення такої додаткової угоди, зміст якої повинен бути спочатку узгоджений сторонами з подальшим нотаріальним посвідченням, а тому відповідач діяв відповідно до умов Попереднього договору, запропонувавши позивачу листами від 06.03.2025, 04.06.2025 узгодити та укласти додаткову угоду до Попереднього договору, з встановленням нового строку завершення будівництва Будинку та здачі Будинку в експлуатацію до 31.12.2026, від якої відмовилась позивач, хоча претензією, що була отримана відповідачем 30.01.2025 просила відповідача встановити новий строк виконання зобов`язань щодо закінчення будівництва та укладання Основного договору, що є суперечливою поведінкою позивача.

За загальним правилом, закріпленим у ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускаються, якщо інше не встановлено договором або законом.

Право на односторонню відмову від Попереднього договору у випадку порушення строків завершення будівництва Будинку та здачі його в експлуатацію, порушення строку укладання основного договору Попереднім договором не передбачено.

У відповідності до ч. 2 ст. 651 ЦК України, на яку посилається позивач, як на підставу позову, - «Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору».

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і дляоцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілійстороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, ай випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона, проте, у взаємовідносинах між позивачем та відповідачем за Попереднім договором відсутній жоден з наведених факторів, Попередній договір є чинним, так само як і обов`язок позивача і відповідача укласти основний договір, передбачений Попереднім договором, строк виконання якого ще не настав у зв`язку із перенесенням строку укладання основного договору на підставі абз. 3 п. 5.1. Попереднього договору на час дії форс - мажорних обставин - воєнного стану в Україні, а тому позивач жодним чином не позбавлений того, на що він розраховував при укладанні Попереднього договору, а саме - на укладання основного договору, адже відповідач жодним чином не відмовляється від свого обов`язку за Попереднім договором, планує його виконати в межах перенесення строків за Попереднім договором що підтверджується листами повідомленнями від 17.04.2023, 06.03.2025, 04.06.2025, які були направлені та отримані Позивачем.

Таким чином, підстави для розірвання Попереднього договору у судовому порядку на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, відсутні, у зв`язку із чим, позовні вимоги позивача щодо розірвання Попереднього договору є необгрунтованими та недоведеними, що не підлягають задоволенню.

Відповідно до частини 1 статті 627, частини 1 статті 628, статті 629 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Ознайомлення позивача з умовами Попереднього договору і згода останньої на такі умови, керуючись принципом свободи договору (ст. 627 ЦК України), підтверджується підписом на договорі.

Підписуючи Попередній договір позивач погодилася з усіма його умовами, зокрема строками будівництва Будинку, строком укладення Основного договору, умовами одностороннього розірвання Попереднього договору, умовами перенесення строків виконання зобов`язань на час дії форс-мажорних обставин та ї наслідків, сплативши за Попереднім договором гарантійний платіж у розмірі 1 243 788,00 гривень, позивач засвідчила факт прийняття нею умов Попереднього договору, його правових наслідків.

Щодо вимоги позивача про стягнення з відповідача коштів у сумі 1 243 788,00 грн. та штрафних санкцій у розмірі 62 189,40 грн, суд зазначає, що вони є похідними від вимоги про визнання Попереднього договору недійсним та враховуючи, що суд дійшов висновку про відмову у цій частині вимоги також задоволенню не підлягають.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку що позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ», третя особа: ПП «ПАЛЛАДА» про розірвання договору про укладання у майбутньому договору купівлі - продажу та стягнення грошових коштів не підлягають задоволенню.

Розподіл судових витрат здійснено на підставі ст. 141 ЦПК України.

Керуючись ст.ст. 264, 265, 268 ЦПК України, суд,-

у х в а л и в:

Позовну заяву ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ», третя особа: приватне підприємство «ПАЛЛАДА» про розірвання договору про укладання у майбутньому договору купівлі - продажу та стягнення грошових коштів, - залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до Харківського апеляційного суду.

Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua.

Позивач - ОСОБА_1 , АДРЕСА_3 .

Відповідач - ТОВ «Компанія з управління активами «АВАНТАЖ КАПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ», м. Харків, пр-т. Любові Малої, 93.

Третя особа - ПП «ПАЛЛАДА», м. Харків, вул. Тобольська, 42, кім. 311.

Повний текст рішення складений і підписаний 29.12.2025.

Суддя Ю.Ю. Власова