Справа №752/4604/24 2/760/5635/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 вересня 2025 року місто Київ

Солом`янський районний суд міста Києва у складі головуючого судді Верещінської І.В., за участю секретаря судового засідання Негари А., позивача ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2 , представника відповідача ОСОБА_3 , розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4 про тлумачення змісту п. 5.6 Договору найму (оренди) нерухомого майна від 16 травня 2023 року,

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2024 року ОСОБА_1 (надалі за текстом - позивач) звернувся до суду позовом до ОСОБА_4 (надалі за текстом - відповідач), про тлумачення змісту п. 5.6 Договору найму (оренди) нерухомого майна від 16 травня 2023 року.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 16 травня 2023 року між позивачем та відповідачем був укладений договір найму (оренди) нерухомого майна (надалі за текстом - Договір). Предметом договору була трикімнатна квартира загальною площею 100 кв.м за адресою АДРЕСА_1 . Щомісячна орендна плата складала відповідно до п.3.1. Договору 56 400 ( п`ятдесят шість тисяч чотириста) гривень, що в еквіваленті станом на момент підписання договору оренди становило 1500 доларів США, згідно курсу валют ПрАТ банк «Приват Банк» 37,60 грн. за 1 долар США. Також згідно п. 3.7. Договору, при його підписанні наймач зобов`язався сплатити наймодавцю платіж за перший та останній місяці оренди у розмірі орендної плати, а саме: перший місяць проживання 56 400 грн. (на момент підписання еквівалент 1500 доларів США) та останній місяць проживання 56 400 грн. (1500 доларів США), а також гарантійний платіж у розмірі 56 400 грн. (1500 доларів США). Разом вказана сума складала 169 200 (сто шістдесят дев`ять тисяч двісті) гривень (що на момент підписання становило 4500 доларів США).

На виконання умов договору позивачем було сплачено грошові кошти в сумі 4500 доларів США на користь відповідача. Разом з тим, 17 серпня 2023 року наймач, в силу сімейних обставин, в порядку п. 5.6. Договору, повідомив представника власника квартири - ОСОБА_5 - про розірвання Договору поза межами строку визначеного п. 3.10, та в той самий день сплатив орендну плату у розмірі 56 400 грн. за наступний місяць.

Позивач зазначає, що сторони досягли усної домовленості щодо повернення гарантійного платежу у розмірі 1500 доларів США в порядку п. 3.9. Договору та 1 500 доларів США (56 400 грн.) орендної плати за останній місяць.

03 вересня 2023 року наймач виїхав з орендованої квартири, проте грошові кошти у розмірі 3 000 (трьох тисяч) доларів США не були повернуті останньому.

Отже, посилаючись на виникнення між сторонами договору спору щодо тлумачення умов п. 5.6 Договору найму (оренди) нерухомого майна від 16 травня 2023 року, позивач звернувся з даним позовом до суду.

Просить суд розтлумачити умови пункту 5.6 Договору найму (оренди) нерухомого майна від 16 травня 2023 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , шляхом визначення, що зазначене положення передбачає повернення гарантійного платежу у розмірі 1500 доларів США (на момент виникнення спірних правовідносин 56 400 грн.) в порядку п. 3.9 Договору та 1500 доларів США (на момент виникнення спірних правовідносин - 56400 грн.) орендної плати за останній місяць.

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 11.03.2024 року справу передано за підсудністю до Солом`янського районного суду міста Києва.

Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 08.05.2024 року позовну заяву залишено без руху, надано строк на усунення недоліків.

13.06.2024 року на виконання Ухвали суду надійшла заява про усунення недоліків позову.

Ухвалою суду від 05.08.2024 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

14.01.2025 року від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву у якому відповідач просить відмовити в задоволенні позову та посилається на наступне.

Представник відповідача посилається на відсутність порушеного, невизнаного чи оспореного права позивача, на безпідставність посилання позивача на принцип contra proferentem, та на неефективність способу захисту, обраного позивачем. Зазначає, що позовна заява подана позивачем після його односторонньої відмови виконання договору. З огляду на що, принцип Favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) передбачає прийняття судом рішення на користь сторони, котра бажала дійсності договору (виконання його умов у повному обсязі) - на користь відповідача.

Ухвалою суду від 10.04.2025 року закрито підготовче провадження, призначено справу до розгляду по суті.

Позивач та його представник у судовому засіданні позов підтримали, просили його задовольнити.

Представник відповідача заперечував щодо задоволення позовних вимог, просив відмовити у задоволенні позову.

Вирішуючи спір в межах заявлених позовних вимог та наданих сторонами доказів, суд приходить до наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони повинні усвідомлювати, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Тобто сторони, які укладають правочин, повинні насправді прагнути досягнення саме того правового результату, який завжди виникає при укладенні правочину такого виду.

Правочин - це дія особи, яка відображає її внутрішню волю.

Якщо волевиявлення виражене не чітко, можливе різне тлумачення волі сторін правочину. Тому виникає необхідність у встановленні особливих правил тлумачення волі сторони правочину.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Судом встановлено, що 16 травня 2023 року між позивачем ОСОБА_1 як наймачем та відповідачем ОСОБА_4 в особі Двойнос Юлії Володимирівни, яка діє за довіреністю, як наймодавцем, було укладено Договір найму (оренди) нерухомого майна (а.с. 11-13).

Пунктом 1.1 розділу 1 Договору визначено, що предметом даного Договору є тимчасова передача майна в найм (оренду) на оплатній основі, що належить на праві власності Наймодавцю, житлового приміщення у вигляді ізольованої трикімнатної квартири загальною площею 100 кв.м, 5 поверх/поверховість 22, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . з усіма невід`ємними технічними пристроями і з предметами домашньої обстановки відповідно до Додатка №1 до даного Договору.

Термін дії укладеного договору встановлений з 16 травня 2023 по 16 травня 2024 року (п.4.1. Договору).

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. Договору, щомісячна плата за користування Об`єктом нерухомості (орендна плата) складає: 56 400 ( п`ятдесят шість тисяч чотириста) гривень, що в еквіваленті станом на момент підписання договору оренди становить 1500 доларів США, згідно курсу валют ПрАТ банк «Приват Банк» 37,60 грн. за 1 долар США. Розрахунок по орендній платі здійснюється не пізніше 15 (п`ятнадцятого) числа кожного місяця проживання, що підлягає оплаті, в готівковій або безготівковій формі.

Пунктом 3.7. Договору визначено, що при підписанні даного Договору наймач зобов`язаний сплатити наймодавцю:

- платіж, що складається з сум за перший та останній місяці оренди у розмірі орендної плати згідно п. 3.1, а саме: перший місяць проживання 56 400 грн., що на момент підписання договору становить 1500 доларів США; останній місяць проживання 56 400 грн., що на момент підписання договору становить 1500 доларів США,

- гарантійний платіж у розмірі 56 400 грн., що на момент підписання договору становить 1500 доларів США.

Разом 169 200 (сто шістдесят дев`ять тисяч двісті) грн., що на момент підписання договору становить 4500 (чотири тисячі п`ятсот) доларів США, що фіксується у Додатку № 2 до Договору.

Згідно п. 3.8. Договору, наймодавець утримує гарантійний платіж в якості забезпечення належного виконання наймачем грошових зобов`язань, передбачених цим Договором, перед наймодавцем, в тому числі по сплаті орендної плати, штрафних санкцій, відшкодування комунальних послуг, компенсації недоліків Об`єкта оренди та/або обладнання (меблів), компенсації збитків, витрат наймодавця, зазнаних внаслідок невиконання (неналежного виконання) наймачем умов договору. Питання повернення гарантійного платежу або його залишку врегульовано в п. 3.9. Договору.

На виконання вимог п. 3.7. Договору, ОСОБА_1 16.05.2023 року було сплачено грошові кошти у розмірі 4 500 доларів США на користь відповідача, що підтверджується Додатком №3 до Договору (а.с.16) та не оспорюється відповідачем.

Разом з тим, 17 серпня 2023 року наймач, в силу сімейних обставин, посилаючись на п. 5.6. Договору, а саме: сторони звільняються від будь-якої відповідальності, якщо невиконання ними прийнятих на себе зобов`язань буде пов`язано з обставинами, що не залежать від їхньої волі або бажання і, що знаходились поза сферою контролю зобов`язаної сторони, але, при цьому, Сторони повинні прийняти всі міри для взаємного запобігання заподіяння майнових і фінансових втрат, - повідомив представника власника квартири - ОСОБА_5 (паспорт серії НОМЕР_1 , виданий 31.08.2013 року Солом`янським РВ ГУДМС України в м. Києві; зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 ), яка діяла за Довіреністю від 05.01.2022 року, про розірвання Договору поза межами строку визначеного п. 3.10, та в той самий день сплатив орендну плату у розмірі 56 400 грн. за наступний місяць (вересень).

Посилаючись на сімейні обставини щодо необхідності дострокового розірвання Договору, позивач в судовому засіданні посилався на те, що влітку 2023 року почав стосунки з жінкою ОСОБА_6 , яка має від попереднього шлюбу трьох неповнолітніх дітей. Маючи намір проживати спільно, та маючи своїх двох неповнолітніх дітей від попереднього шлюбу, позивач повідомив ОСОБА_5 , як представника власника квартири, 17 серпня 2023 року при зустрічі та здійсненні чергового платежу орендної плати за період з 17.08.2023 по 16.09.2023, щодо свого наміру пошуку іншого житла.

Як встановлено в судовому засіданні з пояснень сторін та наданого смс-листування позивача з представником відповідача ОСОБА_5 , позивач сприяв пошуку нових орендарів квартири.

Як зазначав позивач, питання щодо повернення гарантійного платежу у розмірі 1 500 доларів США в порядку п. 3.9. Договору та 1 500 доларів США (56 400 грн.) орендної плати за останній місяць було врегульовано між наймачем та представником наймодавця шляхом переговорів та усної домовленості. Вказане вбачається і з наданого смс-листування з представником відповідача ОСОБА_5 (а.с. 30).

03 вересня 2023 року Наймач виїхав з орендованої квартири, проте грошові кошти у розмірі 3 000 (трьох тисяч) доларів США, а саме, гарантійний платіж у розмірі 1 500 доларів США в порядку п. 3.9. Договору та 1 500 доларів США орендної плати за останній місяць, не були повернуті відповідачем останньому.

19.09.2023 року ОСОБА_5 повідомила позивача, що в квартиру, що була предметом Договору найму (оренди) нерухомого майна від 16 травня 2023 року, заїхали нові орендарі.

Таким чином, позивачем було сплачено при укладенні договору 16 травня 2023 року, зокрема, суму у розмірі орендної плати згідно п. 3.1 Договору за останній місяць оренди, а також 17 серпня 2023 року було сплачено орендну плату у розмірі 56 400 грн. за вересень місяць.

22 грудня 2023 року представником позивача була направлена письмова претензія відповідачу ОСОБА_4 та її представнику ОСОБА_5 , в якій просить повернути грошові кошти в розмірі 3000 доларів США.

Проте, на час звернення до суду з позовом та розгляду справи, вказані кошти повернуті позивачеві не були.

Звертаючись з позовом про тлумачення п. 5.6 Договору найму (оренди) нерухомого майна від 16 травня 2023 року, позивач зазначає, що сторони правочину по-різному трактують його умови та позивачем вчинено усі залежні від нього дії з метою недопущення фінансових втрат відповідача.

Пункт 3.10. Договору передбачає, що «у разі, якщо з ініціативи наймача цей Договір оренди достроково припиняє свою дію раніше, ніж через 12 (дванадцять) місяців з дня підписання цього Договору, чи при порушенні пунктів 2.2.1., 2.2.2., 3.2., 6.2., 6.3. Договору, а також вчинення кримінального чи адміністративного правопорушення в об`єкті нерухомості чи відносно наймодавця, то Договір вважається достроково розірваним та гарантійний платіж залишається у власності наймодавця в повному обсязі та поверненню не підлягає».

Пункт 5.6. Договору передбачає, що «сторони звільняються від будь-якої відповідальності, якщо невиконання ними прийнятих на себе зобов`язань буде пов`язано з обставинами, що не залежать від їхньої волі або бажання, і що знаходились поза сферою контролю зобов`язаної сторони, але, при цьому, Сторони повинні прийняти всі міри для взаємного запобігання заподіяння майнових і фінансових втрат».

Позивач посилався як на підставу дострокового розірвання договору на створення нової великої сім`ї, зазначаючи це як обставину, що не залежала від його волі або бажання та знаходилась поза сферою його контролю. Та, враховуючи, що позивач здійснював дії щодо запобігання фінансових втрат відповідача шляхом сприяння в пошуках нових орендарів, нові орендарі з`явились вже у вересні місяці, жодного простою квартири не було, відповідач фактично не зазнала майнових втрат. Тому, позивач вважає, що вказане передбачає повернення позивачу гарантійного платежу та орендної плати за останній місяць, тому, посилаючись на принцип contra proferentem, просить суд витлумачити п.5.6. Договору таким чином, що він за своїм змістом передбачає повернення позивачу вищевказаних сум.

В свою чергу представник відповідача не вважає вказані позивачем причини для дострокового розірвання договору такими, що не залежали від його волі або бажання, тому і відсутні підстави для застосування п. 5.6. Договору.

Відповідно до ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, надаючи таким чином особам право вибору: використати існуючі норми законодавства для врегулювання своїх відносин або встановити для цих відносин власні правила поведінки.

Тобто, принцип свободи договору, відповідно до ст. ст. 6, 627 ЦК України, є визначальним, та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати, по-перше: можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); по-друге, можливість визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом.

Статтею 627 ЦК України передбачена свобода договору, а саме, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Таким чином, сторони не можуть на власний розсуд врегулювати у договорі свої відносини лише у випадках, якщо існує пряма заборона, встановлена актом цивільного законодавства; заборона випливає із змісту акта законодавства; така домовленість суперечить суті відносин між сторонами.

Тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК. У разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови. (ст. 637 ЦК України).

Зважаючи на те, що метою тлумачення правочину є з`ясування змісту його окремих частин, який складає права та обов`язки сторін, тлумачення слід розуміти як спосіб можливості виконання сторонами умов правочину.

Потреба у тлумаченні правочину виникає у зв`язку з неповнотою або недостатньою ясністю окремих його умов.

Саме тому, при тлумаченні правочину слід брати до уваги однакове для всього змісту правочину буквальне значення слів і понять, а також загальноприйнятне у відповідній сфері значення термінів, вжитих у правочині.

Згідно з положеннями ст. 213 ЦК України зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами).

На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.

Відповідно до ч.ч. 1, 2, 4 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

В постанові Великої Палати Верховного Суду в справі № 753/22010/14 від 17 жовтня 2018 року щодо порядку та підстав тлумачення правочину зазначено наступні критерії.

Перший рівень тлумачення - за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів (абзац перший частини третьої статті 213 ЦК України).

Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також, з чого вони виходили при його виконанні (абзац перший частини третьої статті 213 ЦК України).

Третім рівнем тлумачення (при безрезультативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення (частина четверта статті 213 ЦК України).

Якщо ці правила не дають можливості визначити справжній зміст відповідної умови договору, суд може застосувати тлумачення contra proferentem (лат.verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. Це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені», але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін».

В постанові Верховного Суду в справі № 175/884/17 від 06 листопада 2020 року зазначено, що за змістом цієї статті тлумачення змісту правочину можливе за наявності спору, тобто коли сторони мають різне уявлення щодо свого волевиявлення або волевиявлення іншої сторони.

Тлумачення змісту правочину є правом суду, а не його обов`язком, здійснюється за умови наявності спору.

Метою тлумачення правочину є з`ясування того, що в ньому дійсно виражено, а не того, що малося на увазі.

Потреба у тлумаченні правочину виникає у зв`язку з неповнотою або недостатньою ясністю окремих його умов.

Саме тому при тлумаченні правочину суди повинні брати до уваги однакове для всього змісту правочину буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів, вжитих у правочині.

При цьому тлумачення договору можливе до початку виконання сторонами його умов.

З точки зору закону необхідною умовою для тлумачення правочину відповідно до ст.213 ЦК України є незрозумілі слова, поняття, терміни.

В той же час суд приходить до висновку, що укладений між сторонами Договір викладено зрозуміло та послідовно.

Виходячи з приписів статей 15, 16 ЦК України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права, або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.

Разом з тим, з урахуванням з`ясованих в судовому засіданні обставин справи та викладених позицій сторін, проаналізувавши зміст договору та враховуючи положення ст. 213 ЦК України, суд приходить до висновку, що подаючи зазначений позов позивач фактично порушив питання не про тлумачення умов договору для усунення неясностей та суперечностей у трактуванні умов договору, в якому відсутні незрозумілі слова, поняття, терміни, які б унеможливлювали з`ясувати сторонам їх дійсні наміри при підписанні договору, а про встановлення обов`язку відповідача сплатити суми гарантійного платежу та орендної плати за останній місяць.

Вказане може бути предметом розгляду за позовом про стягнення з відповідача вказаних сум, однак ніяким чином не є предметом та правовими підставами даного позову щодо вимог про тлумачення змісту правочину, що регулюється ст.213 ЦПК України.

За таких обставин, судом не було встановлено, що зазначені у п.5.6. Договору найму (оренди) нерухомого майна від 16.05.2023 року умови містять неоднакове для всього змісту або його окремих частин правочину значення слів і понять, та їх значення якимось чином суперечить загальноприйнятим у відповідній сфері відносин значенням термінів, що не дозволяє з`ясувати зміст усього або окремих його частин, та наслідки їх настання або застосування, що в свою чергу не відповідали справжній волі сторін, які вчинили правочин.

Таким чином, представником позивача не було доведено суду наявності обставин суперечливого характеру змісту значення термінів, встановлених пунктом п.5.6. Договору, на підставі яких би виникла необхідність тлумачення та уточнення сторонам його змісту та значення, у випадку настання відповідних умов.

Згідно зі ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно із ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Враховуючи викладене, підстави для задоволення вимог позивача відсутні.

У зв`язку з відмовою у задоволенні позову, судові витрати на підставі ст. 141 ЦПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 4, 5, 12, 13, 76-82, 141, 259, 263-265, 268 ЦПК України, ст.ст. 6, 13-16, 22, 202, 203, 213, 637 ЦК України, суд

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_4 про тлумачення змісту п. 5.6 Договору найму (оренди) нерухомого майна від 16 травня 2023 року - відмовити.

Повне найменування сторін:

позивач - ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 );

відповідач - ОСОБА_4 (адреса: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_3 );

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя І.В. Верещінська