Справа № 243/8654/25
Провадження № 2/243/1988/2025
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 листопада 2025 року Слов`янський міськрайонний суд Донецької області у складі:

головуючого судді Фаліна І.Ю.

за участю:

секретаря судового засідання Мірошниченко В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 , представник позивача ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа Миколаївська міська військова адміністрація Краматорського району Донецької області про визнання дійсним договору купівлі - продажу,-

В С Т А Н О В И В:

До Слов`янського міськрайонного суду Донецької області з позовною заявою звернувся ОСОБА_1 , представник позивача ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа Миколаївська міська військова адміністрація Краматорського району Донецької області про визнання дійсним договору купівлі - продажу.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 16 листопада 1999 року на Донецькій товарній біржі Слов`янський філіал між продавцем, ОСОБА_3 , паспорт НОМЕР_1 , виданий 17.06.1999 року, Слов`янським ГУ УМВС України в Донецькій обл., в особі брокера, який діє на підставі довіреності б/к №304 від 20.11.1998 р. та договору доручення № 412 від 16.11.1999 р. та покупцем, ОСОБА_1 , в особі брокера, який діє на підставі довіреності б/к №305 від 20.11.1998 р. та договору доручення №412 від 16.11.1999 р., було укладено договір купівлі-продажу №711 Н. Згідно з договором, продавець продав, а покупець купив житловий будинок з господарчими та побутовими будівлями та спорудами, за адресою АДРЕСА_1 . Характеристика об`єкта: житловий будинок з господарчими та побутовими будівлями та спорудами: житловий будинок А-І, погреб Г, водопровід номер-І. Житлова площа 26,0 кв.м., загальна площа 39,6 кв.м. Стан технічно задовільний. Фактична вартість об`єкта 5280 (п`ять тисяч двісті вісімдесят) грн.П. 1.7 закріплено, що Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається завершеною з моменту її реєстрації на біржі, згідно з Законом України «Про товарну біржу» №1956-XІІ від 10.12.1991 р., розділ VI, стаття 15). Продавець та Покупець свідчать, що до моменту укладання договору розрахунки проведені між ними повністю.Право власності на зазначений будинок з господарськими будівлями та спорудами, на підставі договору купівлі-продажу від 16.11.1999 року було зареєстровано у КП «БТІ» в реєстровій книзі №1а, номер запису 484/1 стр. 325, про що свідчить реєстраційний напис на документі, засвідчений підписом керівника та печаткою. 06.06.2025 року позивач звернувся до державного реєстратора прав на нерухоме майно виконавчого комітету Чигиринської міської ради Черкаської області з заявою №67328595. За результатами розгляду заяви державним реєстратором було винесено рішення про відмову у проведенні реєстраційної дії № 79390555 від 12.06.2025 року. Державним реєстратором встановлено, що подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом, а саме: договір купівлі-продажу № 711 Н від 16.11.1999 р. виданий Донецькою товарною біржою Слов`янський філіал між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , відповідно до Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 р., який дія на момент укладення даного договору купівлі-продажу не потребував нотаріального посвідчення. Враховуючи положення ст. 227 ЦК УРСР від 18.07.1963 р., яка діяла на момент укладання договору, предметом якого є нерухоме майно, а саме житловий будинок, визначалося «форма договору купівлі-продажу житлового будинку» яка вимагала нотаріального посвідчення документа, абзацом першим статті 45 ЦК УРСР від 18.07.1963 р. передбачено, що недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди.Окрім того, вважає, що угода укладена відповідно до вимог законодавства, діючого на момент укладення такої угоди, угода зареєстрована на біржі, однак не посвідчена нотаріально, оскільки на час її укладення посвідчення такої угоди на законодавчому рівні не передбачалося, сторони даного договору купівлі-продажу повністю виконали умови договору, право власності на зазначений будинок на підставі договору купівлі-продажу зареєстроване КП БТІ м. Слов`янськ та виданий технічний паспорт.

Враховуючи викладене, просив визнати дійсним договір купівлі-продажу № 711 Н від 16.11.1999 року житлового будинку з господарськими та побутовими будівлями та спорудами, житловою площею 26,0 кв.м., загальною площею 39,6 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між продавцем ОСОБА_3 та покупцем позивачем.

Позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_2 будучи належним чином повідомлені про дату, час та спосіб розгляду справи, в судовому засіданні участі не приймали. Від представника позивача в матеріалах справи міститься заява з проханням розглядати справу без її участі та участі позивача, позовні вимоги підтримали.

Відповідач ОСОБА_3 будучи належним чином повідомленою про дату, час та спосіб розгляду справи, в судове засідання не з`явилась, про причини неявки суду не повідомила, відзиву стосовно заявлених позовних вимог на адресу суду від відповідача не надходило.

Від представника третьої особи Миколаївської міської військової адміністрації Краматорського району Донецької області надійшла заява з проханням розглядати справу без його участі, позов просив розглянути згідно діючого законодавства.

Відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в раз якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Частиною 1 ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Судом встановлено, що 16.11.1999 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу № 711 Н, на підставі якого ОСОБА_3 продала ОСОБА_1 житловий будинок з господарчими та побутовими будівлями та спорудами, за адресою АДРЕСА_1 . Характеристика об`єкта: житловий будинок з господарчими та побутовими будівлями та спорудами: житловий будинок А-І, погріб Г, водопровід номер-І. Житлова площа 26,0 кв.м, загальна площа 39,6 кв.м. Стан технічно задовільний. Фактична вартість об`єкта 5280 грн. Вказаний договір укладено в Слов`янській філії Донецької товарної біржі.

Право приватної власності на будинок зареєстроване 16.11.1999 в Бюро технічної інвентаризації за ОСОБА_1 , про що свідчить відповідна відмітка Бюро технічної інвентаризації на договорі купівлі-продажу, номер запису 484 у реєстровій книзі 1а.

Згідно інвентаризаційної справи, загальна площа будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , становить 39,6 кв.м., житлова площа становить 26,0 кв.м.

З листа Відділу зберігання інвентаризаційних справ об`єктів нерухомого майна Слов`янської міської військової адміністрації Краматорського району Донецької області від 25.08.2025 № 04-01/2048 слідує, що право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 01.01.2013 зареєстроване за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу № 711 Н, зареєстрованого Слов`янською філією Донецької Товарної Біржі Донецької області 16.11.1999 р. Дата реєстрації в КП «БТІ» 16.11.1999 р., номер запису 484 у реєстровій книзі 1а. В інвентаризаційній справі № 942 відсутні відомості щодо обтяжень, заборон, самочинного перебудування. Загальна площа становить 39,6 кв.м., житлова - 26,0 кв.м. (станом на листопад 1999 р.).

Згідно рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Грицаєнко О.А., Виконавчий комітет Чигиринської міської ради, Черкаська область про відмову в проведенні реєстраційних дій № 79390555 від 12.06.2025 слідує, що державним реєстратором відмовлено в проведенні реєстраційних дій за заявою від 06.06.2025 за реєстраційним номером 67328595, оскільки подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, а саме: Договір купівлі-продажу №711 Н від 16.11.1999 р., виданий Донецькою товарною біржою Слов`янський філіал між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 відповідно до Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991, який діяв на момент укладання даного договору купівлі-продажу не потребував нотаріального посвідчення. Враховуючи положення ст. 227 Цивільного кодексу України РСР від 18.07.1963, яка діяла на момент укладання договору, предметом якого є нерухоме майно, а саме житловий будинок, визначалася «Форма договору купівлі-продажу житлового будинку» яка вимагала нотаріального посвідчення документа, абзацом першим статті 45 Цивільного кодексу України РСР від 18.07.1963 передбачено, що недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди.

Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" №9 від 06.11.2009 року встановлено, що відповідність чи не відповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Згідно п.4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (2004 року) Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Отже, в даному випадку на момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР.

Згідно ст.153 Цивільного кодексу Української РСР (1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Статтею 154 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), який діяв на час укладення спірного договору, передбачено, що коли сторони домовились укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому обумовленої форми, хоч би за законом для даного виду договорів ця форма і не потребувалась. Якщо згідно з законом або угодою сторін договір повинен бути укладений в письмовій формі, він може бути укладений як шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, так і шляхом обміну листами, телеграмами, телефонограмами та ін., підписаними стороною, яка їх надсилає.

Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), що діяв на час укладення договору купівлі-продажу, договір купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).

Статтею 47 УРСР (в редакції 1963 року) встановлено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Відповідно до вимог ст. 228 ЦК УРСР (1963 року), продаж майна провадиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін, якщо інше не передбачено законодавчими актами.

Відповідно до ст.15 Закону України "Про товарну біржу" в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.

У постанові від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20 (провадження № 61-11523сво23) об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду виклала висновок про те, що «…на рівні ЦК Української РСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК Української РСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі».

Зі змісту договору купівлі-продажу № 711 Н від 16.11.1999 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", зареєстрований на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. Підлягає реєстрації в Бюро технічної інвентаризації.

З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст.15 Закону України "Про товарну біржу", є підстави для визнання договору купівлі-продажу № 711 Н від 16.11.1999 року, оформленого в Слов`янській філії Донецької товарної біржі, дійсним.

В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу, який проведено у якості біржової операції між сторонами.

Враховуючи наведені обставини, суд вважає, що позов підлягає задоволенню у повному обсязі та вважає за необхідне визнати дійсним договір купівлі-продажу.

Керуючись ст.ст.4,19, 247, 258, 265 ЦПК України, суд-

У Х В А Л И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 , представник позивача ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа Миколаївська міська військова адміністрація Краматорського району Донецької області про визнання дійсним договору купівлі продажу - задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу № 711 Н від 16.11.1999 року житлового будинку з господарськими та побутовими будівлями та спорудами, житловою площею 26,0 кв.м., загальною площею 39,6 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між продавцем ОСОБА_3 та покупцем ОСОБА_1 .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Повний текст рішення складений 03.12.2025.

Суддя І.Ю. Фалін