Cправа №539/3909/25
Провадження№2/549/304/25

РІШЕННЯ

Іменем України

20 листопада 2025 року Чорнухинський районний суд Полтавської області:

у складі: головуючого - судді Крєпкого С.І.

за участю:секретаря судового засідання Бойка В.С.

представника позивача адвоката Солдаткіна О.С.

представника відповідача приватного виконавця

виконавчого округу Полтавської області

Гречин Н.В. адвоката Панченко О.О.

представника відповідача ОСОБА_1

адвоката Ступніка С.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в залі суду селища Чорнухи цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до приватного виконавця виконавчого округу Полтавської області Гречин Наталії Володимирівни, Державного підприємства «Сетам», ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог: Приватне підприємство «Центр незалежної оцінки та експертизи», про визнання правочину з продажу майна на електронних торгах недійсним,

установив:

07 серпня 2025 року позивач через свого представника адвоката Солдаткіна О.С. звернувся до Лубенського міськрайонного суду Полтавської області з зазначеним позовом, у якому прохав:

-визнати недійсним звіт про оцінку майна №678, складеним приватним підприємством «Центр незалежної оцінки та експертизи» щодо нерухомого майна на замовлення приватного виконавця виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В.;

-витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 майна, набутого за недійсним правочином, а саме: житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 105,7 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , та повернути ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 104 657 грн, сплачених за придбане майно.

Позов обгрунтовано тим, що на виконанні у приватного виконавця виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В. (далі відповідач ОСОБА_3 ) знаходиться зведене виконавче провадження №75252372 щодо стягнення заборгованості з ОСОБА_2 на користь АТ КБ "Приватбанк" у розмірі 198 945,10 грн.

В межах виконавчого провадження 05 серпня 2024 року відповідач ОСОБА_3 здійснила виїзд в АДРЕСА_1 , де було проведено опис та накладено арешт на нерухоме майно боржника - житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 105,7 квадратних метрів.

Постанова про арешт майна не містить підпису боржника, а в матеріалах виконавчого провадження відсутні докази належного повідомлення боржника про накладення арешту.

Для визначення вартості арештованого майна для цілей його примусової реалізації 20 серпня 2024 року на замовлення приватного виконавця було проведено оцінку майна.

Оцінку здійснило Приватне підприємство "Центр незалежної оцінки та експертизи", що має чинний сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №166/2023, виданий Фондом державного майна України 20 березня 2023 року.

За результатами оцінки вартість житлового будинку встановлено на рівні 21 100 грн.

В матеріалах виконавчого провадження відсутні докази належного повідомлення боржника про проведення оцінки майна.

25 вересня 2024 року Державним підприємством "Сетам" було проведено електронний аукціон з реалізації вищевказаного нерухомого майна (лот №559437).

Відповідно до протоколу проведення електронного аукціону №620827 від 25.09.2024 майно було реалізовано за 104 657 гривень при стартовій ціні 21 100 гривень.

Переможцем електронних торгів було визнано відповідача ОСОБА_1 .

Згідно з постановою Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі №308/12150/16-ц (провадження №14- 187цс19) реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику - у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю.

Враховуючи, що об`єктом реалізації є житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами загальною площею 105,7 квадратних метрів, його оціночна вартість у розмірі 21 100 гривень (що становить приблизно 200 гривень за квадратний метр) є явно заниженою та не відповідає реальній ринковій вартості такого майна.

Сам факт того, що під час торгів ціна зросла майже в 5 разів - до 104 657 гривень, вказує на те, що початкова оціночна вартість була визначена з грубим порушенням принципів оціночної діяльності.

Правочин з продажу майна на електронних торгах по лоту №559437 від 25.09.2024 підлягає визнанню недійсним, оскільки були проведені з порушенням встановленого законом порядку, що призвело до порушення прав та інтересів боржника.

Щодо неправомірності визначення вартості майна з посиланням на висновки Великої палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року в справі №910/10956/15 (провадження № 12-74гс21) вказано таке.

Для завдань виконавчого провадження вартість майна боржника виходячі з аналізу ст.57 Закону №1404-VІІІ може бути визначена двома шляхами:

1)за згодою сторін (та заставодержателя), про досягнення якої вони мають повідомити виконавця у встановленому порядку;

2) у разі недосягнення такої згоди виконавець самостійно визначає вартість майна за ринковими цінами, які діють на день визначення;

3) залучення для оцінки майна суб`єкта оціночної діяльності- суб`єкта господарювання.

Визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа - сам державний виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності - здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання рішень відповідних органів, уповноважених осіб та суду.

Разом із цим в залежності від виду майна, вартість якого має бути визначена, закон №1404-VIII розмежовує випадки, за яких залучення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для проведення оцінки майна є або правом, або обов`язком виконавця.

Абзац другий частини третьої статті 57 Закону №1404-VIII визначає, що для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання.

Зазначена норма за своїм змістом є імперативною, у зв`язку із чим зобов`язує виконавця у визначених нею випадках залучити до оцінки майна суб`єкта оціночної діяльності.

При визначенні ринкової вартості житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 105,7 кв.м та складанні звіту №678 Приватним підприємством «Центр незалежної оцінки та експертизи» було допущено порушення принципів оціночної діяльності та вимог законодавства, що є підставою для визнання звіту про оцінку майна недійсним.

Оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту №2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року №1442 (далі - Національний стандарт №2), та з урахуванням Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року №1440 (далі - Національний стандарт №1), яким визначено загальні засади.

Так, згідно з пунктом 50 Національного стандарту №1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Разом із цим відповідно до пункту 56 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Крім того, статтею 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Застосувавши порівняльний метод оцінки, оцінювач використав методичний підхід зіставлення цін продажу подібних будинків, проте грубо порушив принцип комплексної оцінки нерухомого майна, повністю проігнорувавши необхідність врахування вартості земельної ділянки, на якій розташований садовий будинок.

Такий підхід прямо суперечить вимогам Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №1531 від 11.10.2002, та не відповідає загальноприйнятим стандартам оціночної діяльності.

Між пунктами 15, 16 Національного стандарту №1 регламентовано, що методи проведення оцінки, які застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки в разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз`яснення та застереження.

При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об`єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.

Відповідно до статті 36 Національного стандарту №1 оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

У звіті про оцінку майна №678 зазначено: «Право власності на земельну ділянку відсутнє» та «Земельна ділянка це площа, відведена під забудову житлового будинку з прилеглими територіями, необхідними для його обслуговування».

Однак оцінювач не врахував ринкову вартість земельної ділянки при визначенні загальної вартості об`єкта оцінки, що є грубим порушенням вимог законодавства та методології оцінки.

Незалежно від наявності права власності на земельну ділянку, оцінювач зобов`язаний враховувати її ринкову вартість відповідно до пункту 22 Національного стандарту №2 "Оцінка нерухомого майна".

Земельна ділянка є невіддільною складовою частиною нерухомості, на якій розташований будинок, і прямо впливає на формування його загальної ринкової вартості.

У звіті повинні бути зазначені юридичний статус земельної ділянки (право власності, користування чи інший статус), її площа, місцезнаходження, ринкова вартість або орендна вартість, залежно від її правового статусу.

Навіть неприватизована земельна ділянка потребує оцінки відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ №1531 від 11.10.2002.

Оцінка мала включати визначення ринкової вартості об`єкта як єдиного майнового комплексу, до складу якого входить як садовий будинок, так і земельна ділянка. При цьому вартість будинку та земельної ділянки мала бути визначена окремо, з урахуванням їх технічних, фізичних та правових характеристик, а також місцевих ринкових умов.

У звіті оцінювач також мав врахувати фізичні та економічні характеристики земельної ділянки, зокрема її площу, місцезнаходження, наявність або відсутність комунікацій, а також провести розрахунок оціночної вартості за 1 кв.м, використовуючи порівняльний або дохідний підхід. Натомість у звіті ці аспекти були повністю проігноровані, що призвело до викривлення ринкової вартості майнового комплексу, оскільки садовий будинок і земельна ділянка є єдиним об`єктом оцінки.

Оцінювач, неправомірно виключивши земельну ділянку із загальної оцінки, грубо порушив принцип комплексності оцінки, встановлений Національними стандартами №№1,2.

Також він не дотримався вимог Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", зокрема статті 3, яка вимагає враховувати всі складові майнового комплексу при оцінці.

Оцінка садового будинку без врахування вартості земельної ділянки є методологічно некоректною, оскільки земельна ділянка та розташований на ній садовий будинок становлять єдиний майновий комплекс, вартість якого повинна визначатися у сукупності. Неврахування цього основоположного принципу призвело до істотного заниження загальної ринкової вартості об`єкта оцінки.

У звіті про оцінку майна №678 відсутні фотографії об`єкта оцінки, які відповідно до вимог законодавства мали бути зроблені оцінювачем безпосередньо під час проведення особистого огляду майна. Натомість, оцінка проводилась дистанційно, виключно на підставі документів, наданих приватним виконавцем Гречин Н.В., без здійснення обов`язкового особистого огляду об`єкта оцінки.

Оцінювач обмежився формальним вивченням наданих документів та відомостей про об`єкт оцінки, не провівши належного дослідження фактичного стану як самого будинку, так і земельної ділянки, їх технічних характеристик, конструктивних особливостей та інших важливих параметрів, які безпосередньо впливають на формування ринкової вартості об`єкта. Такий поверхневий підхід унеможливлює об`єктивну оцінку реального стану майна та його ринкової вартості.

Звернуто увагу, що матеріали виконавчого провадження не містять жодних доказів звернення виконавця чи оцінювача до боржника щодо забезпечення доступу до об`єкта нерухомості для проведення його об`єктивної оцінки, що є прямим порушенням процедури оцінки, оскільки відповідно до чинного законодавства, саме на замовника оцінки покладається обов`язок забезпечити безперешкодний доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна на законних підставах та надання всієї необхідної достовірної інформації про об`єкт оцінки для проведення повного та об`єктивного дослідження його характеристик.

Враховуючи вищевикладене, звіт про оцінку майна №678 не відповідає вимогам чинного законодавства, положенням національних стандартів оцінки майна, а також загальновизнаним принципам оцінки.

Зокрема, звіт містить порушення, які стосуються неврахування ринкової вартості земельної ділянки, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, недотримання обов`язкової процедури проведення особистого огляду об`єкта оцінки та неналежного забезпечення документування обставин, що безпосередньо впливають на формування ринкової вартості. Указані порушення мають істотний характер, у зв`язку з чим звіт про оцінку майна №678 підлягає визнанню недійсним як такий, що не забезпечує достовірність і об`єктивність висновків про вартість майна.

Оцінка майна є невід`ємною складовою процесу продажу майна через електронні торги.

Вона визначає реальну вартість майна, що є основним критерієм для потенційних покупців, а отже, має прямий вплив на їхні рішення щодо участі в аукціоні та кінцеву ціну, за якою відбудеться продаж.

Результат оцінки майна забезпечує об`єктивність стартової ціни, що є основою для аукціону. Встановлення стартової ціни на підставі оцінки дозволяє уникнути перекручення вартості майна, що може призвести до заниження або завищення ціни та вплинути на інтерес учасників. Якщо оцінка майна проведена належним чином, з урахуванням усіх факторів, вона допомагає забезпечити прозорість і справедливість процесу торгів, сприяючи залученню більшої кількості учасників.

Саме результат оцінки може стати важливим фактором при прийнятті рішення учасниками торгів про їхню участь або відмову від участі. Якщо оцінка майна вказує на завищену вартість або несоціальні умови для потенційного покупця, це може призвести до зниження інтересу до участі в торгах або взагалі до їхнього зриву. У такому випадку, навіть за наявності високої конкурентної боротьби на аукціоні, результат оцінки може негативно вплинути на кінцеву ціну продажу.

Результати оцінки майна можуть впливати на хід торгів, визначаючи, як саме будуть здійснюватися кроки зниження ціни під час аукціону. Відповідно до результатів оцінки, встановлюється мінімальний лот, після чого ціна може знижуватися до визначеного рівня, що також впливає на кінцеві результати. Занижена або завищена оцінка може змінити хід аукціону, скоригувати поведінку учасників, а також потенційно вплинути на доходи від продажу майна.

Порушення, які були допущені при оцінці нерухомого майна, безпосередньо вплинули на результати електронних торгів, оскільки неправильна або некоректна оцінка майна призвела до перекрученої стартової ціни, що в свою чергу завдало шкоду боржнику - у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю.

Враховуючи вищевикладене позивач має право витребувати належне йому майно з незаконного володіння відповідача ОСОБА_1 , оскільки майно вибуло з володіння власника поза його волею, а тому підлягає витребуванню на користь позивача шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Стосовно права на оскарження результатів оцінки майна з посиланням на практику Верховного Суду зазначено, що визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного виконавця, незалежно від того, яка конкретно особа сам державний виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності здійснювала відповідні дії щодо примусового виконання на підставі виконавчих документів.

Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.

Встановлена правова природа звіту про оцінку майна унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього наслідків, пов`язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням недійсними правочинів.

Отже, оскаржити оцінку майна можна в порядку оскарження рішень та дій виконавців.

Право сторони виконавчого провадження на звернення зі скаргою до суду на підставі статті 339 ГПК України пов`язане з порушенням прав такої сторони під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця.

Завданням цивільного судочинства є ефективний захист порушених прав. Оскарження рішень державного виконавця може мати місце тільки у разі порушення прав сторони, коли використовується цивільне судочинство для захисту прав та інтересів.

Набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, сторонами якого виступають продавці (державна/приватна виконавча служба та організатор торгів), покупець (переможець торгів). При цьому власником відчужуваного майна залишається боржник до моменту переходу права власності до покупця.

Особливість правової природи таких електронних торгів полягає в комплексному механізмі реалізації майна, де кожен учасник має чітко визначені законодавством повноваження та обов`язки. Приватний виконавець як ініціатор продажу, ДП «Сетам» як технічний організатор торгів та переможець торгів як покупець формують унікальну процесуальну модель відчуження арештованого майна.

Порушення процедури оцінки та реалізації майна створюють підстави для визнання недійсним правочину з продажу майна на електронних торгах.

Порушення стосуються дій кожного з відповідачів: приватного виконавця (в частині визначення вартості майна), ДП «Сетам» (щодо технічної організації торгів) та безпосередньо переможця торгів (стосовно дотримання процедури придбання арештованого майна).

Ухвалою Лубенського міськрайонного суду Полтавської області від 08.08.2025 справу передано на розгляд до Чорнухинського районного суду Полтавської області за підсудністю.

08 вересня 2025 року ухвалою Чорнухинського районного суду Полтавської області позовну заяву залишено без руху.

Після усунення недоліків ухвалою Чорнухинського районного суду Полтавської області від 18.09.2025 відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження, встановлено строки для подання відзиву, пояснень

16 жовтня 2025 року ухвалою Чорнухинського районного суду Полтавської області підготовче провадження закрито, призначено розгляд справи по суті.

У поданому відзиві представник відповідача ОСОБА_3 адвокат Панченко О.О. просила у задоволенні позову відмовити зважаючи на таке.

Позивач не має право заявляти позовну вимогу про визнання недійсним звіту про оцінку майна № 678, оскільки не передбачений такий спосіб захисту.

Відповідно до ст.447 ЦПК України сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їхні права чи свободи.

Згідно з ч.1 ст.74 Закону України «Про виконавче провадження» рішення, дії чи бездіяльність виконавця та посадових осіб органів державної виконавчої служби щодо виконання судового рішення можуть бути оскаржені сторонами, іншими учасниками та особами до суду, який видав виконавчий документ, у порядку, передбаченому законом.

Суб`єкт оціночної діяльності є учасником виконавчого провадження, а не посадовою особою державної виконавчої служби, його звіт про оцінку майна є результатом практичної діяльності фахівця-оцінювача, а не актом державного органу.

У зв`язку з цим вимоги заявника в частині оскарження оцінки майна, визначеної за результатами рецензування, підлягають розгляду у порядку цивільного судочинства.

Такі вимоги сторони виконавчого провадження розглядаються не у позовному проваджені, а як оскарження рішення державного виконавця про оцінку майна в процесуальному порядку, передбаченому розділом VII ЦПК України, оскільки є процесуальною дією державного виконавця незалежно від того, яка конкретно особа (сам державний виконавець, залучений ним суб`єкт оціночної діяльності чи особа, яка рецензувала звіт про оцінку майна) здійснювала відповідні дії, так як виконавчо-процесуальні відносини виникли між сторонами виконавчого провадження та державним виконавцем і між державним виконавцем та суб`єктом оціночної діяльності.

Визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа - сам державний виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності, здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання на підставі виконавчих документів.

Отже, оскаржити оцінку майна можливо в порядку оскарження рішень та дій виконавців.

Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності з визначених питань, що унеможливлює оспорювання в судовому порядку такого звіту.

Встановлена правова природа звіту про оцінку майна унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього наслідків, пов`язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням недійсними правочинів.

Учасники виконавчого провадження, яким є, зокрема і заявник, мають право на оскарження оцінки майна, а не процесуальної дії державного виконавця, оскільки відповідно до цієї статті державний виконавець лише залучає оцінювача, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (ст.57 Закону України «Про виконавче провадження»).

Законом України «Про виконавче провадження» передбачене право боржника на оскарження результатів незалежної оцінки майна безпосередньо до суду, а відтак подання позову до суду є проявом принципу диспозитивності. Водночас, у разі незгоди з незалежною оцінкою майна, вказаний Закон не покладає імперативно безваріантну дію як то рецензування Звіту про незалежну оцінку майна.

Однак, рецензування звіту про оцінку майна є законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки, який в межах виконавчого провадження дозволяє швидко та ефективно захистити права боржника.

Закон України «Про виконавче провадження» не містить обов`язку державного виконавця або відповідного відділу Державної виконавчої служби здійснювати рецензування звіту про оцінку майна, здійснену суб`єктом оціночної діяльності (постанова Верховного суду від 20 вересня 2023 року у справі №161/4629/21).

За висновком Верховного суду рецензування звіту з оцінки є «єдиним» законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки і у разі незгоди із результатами оцінки майна заявник мав право звернутись з клопотанням про призначення рецензування звіту про оцінку майна.

В той же час, згідно із частиною п`ятою статті 57 Закону України «Про виконавче провадження», у разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення.

Приватним виконавцем виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В. звіт отримано 23.08.2024, відскановано та внесено до системи АСВП на 34 аркушах.

Позивач ОСОБА_2 мав доступ до матеріалів виконавчого провадження через сайт Автоматизована система виконавчого провадження (https://asvpweb.minjust.gov.ua/#/search-debtors), оскільки мав ідентифікатор для доступу до виконавчого провадження, а тому був обізнаний про винесення приватним виконавцем виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В. постанови про призначення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні від 05.08.2024 ВП №7524711.

Те, що позивач мав доступ до матеріалів виконавчого провадження через сайт Автоматизована система виконавчого провадження (https://asvpweb.minjust.gov.ua/#/search-debtors), оскільки мав ідентифікатор для доступу до виконавчого провадження, свідчать надані ним до позову додатки.

Постанови про об`єднання виконавчих проваджень у зведене виконавче провадження, постанова про призначення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні від 05.08.2025 виконавчого провадження №7524711, звіт про оцінку майна №678, складеним Приватним підприємством "Центр незалежної оцінки та експертизи" щодо нерухомого майна на замовлення приватного виконавця виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В., роздрукуванні саме з Єдиного державного реєстру виконавчих проваджень.

Також 23.08.2024 приватний виконавець виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В. надіслала повідомлення вих.№24205 на адресу ОСОБА_2 , як боржника, та АТ КБ "Приватбанк", як стягувача, про те, що проведена оцінка житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 105,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Вартість об`єкту оцінки становить 21100 грн, роз`яснено стягувачу та боржнику право на ознайомлення зі звітом, оскарження звіту в судовому порядку.

Представник позивача - адвокат Солдаткін О.С. звертався до приватного виконавця Гречин Н.В. у листопаді 2024 року з адвокатськими запитами №1814 від 13.11.2024, №1632 від 15.11.2024.

Приватним виконавцем Гречин Н.В. 21.11.2024 за вих.№32370 було надіслано копію доказів надіслання на адресу ОСОБА_2 звіту про оцінку майна №678, складеним Приватним підприємством "Центр незалежної оцінки та експертизи" щодо нерухомого майна на замовлення приватного виконавця виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В..

Таким чином ОСОБА_2 , якщо він не погоджувався зі Звітом про оцінку майна №678, складеним Приватним підприємством "Центр незалежної оцінки та експертизи" щодо нерухомого майна на замовлення приватного виконавця виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В., мав право у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення подати до Подільського районного суду м.Києва у справі №758/413/21 скаргу на дії державного виконавця та просити суд визнати такою, що не підлягає застосуванню, оцінку у формі письмового звіту про незалежну оцінку майна №678 від 20.08.2024 про вартість майна - житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 105,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Стосовно позовної вимоги про витребування з чужого незаконного володіння зазначено, що доводи позивача щодо продажу майна проведено за безпідставно заниженою ціною не підтверджені належним допустимими доказами, відповідне судове рішення відсутнє.

Залишок боргу після реалізації майна на електронних торгах було погашено шляхом списання коштів з розрахункового рахунку позивача і ним зазначені дії також не були оскаржені.

При вирішенні спору про визнання електронних торгів недійсними судам необхідно встановити:

-чи мало місце порушення вимог норм законодавства при проведенні електронних торгів;

-чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів;

-чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати електронних торгів.

Головною обставиною, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому, окрім наявності порушення норм закону при проведенні прилюдних торгів, повинні бути встановлені й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними.

В позові не наведено жодного аргументу порушення вимог норм законодавства при проведенні електронних торгів, все зводитися не незаконності оцінки.

Частина друга статті 388 ЦК України захищає права добросовісного набувача, який придбав майно, примусово реалізоване у порядку, встановленому для примусового виконання судових рішень.

На підставі частини другої статті 388 ЦК України майно не можна витребувати від добросовісного набувача тоді, коли воно було примусово реалізоване у порядку, встановленому для примусового виконання судових рішень.

Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності/ недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.

У відповіді на відзив представником позивача викладено такі міркування і аргументи щодо наведених у відзиві представником відповідача Панченко О.О. заперечень.

І.Щодо права заявляти вимогу про визнання звіту про оцінку недійсним.

Позивач заявляє не одиничну вимогу про визнання звіту недійсним, а комплексну вимогу про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Звіт про оцінку №678 є складовою частиною юридичного фактичного складу, який призвів до проведення електронних торгів та переходу права власності. Без цього звіту торги не могли б відбутися, оскільки відповідно до частини 3 статті 57 Закону України «Про виконавче провадження», для оцінки нерухомого майна виконавець зобов`язаний залучити суб`єкта оціночної діяльності.

Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом (постанова Верховного Суду від 03.08.2022 у справі №757/50149/19-ц).

Визнання звіту недійсним є необхідною передумовою для встановлення незаконності всього ланцюга дій, що призвели до втрати права власності. Це не самостійна вимога, а елемент обґрунтування основної вимоги про витребування майна. Суд має право оцінити законність всіх дій, що призвели до переходу права власності, включаючи оцінку майна.

Відповідач ігнорує різницю між оскарженням процесуальної дії виконавця та оспорюванням цивільно-правового правочину.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі №821/197/18 дійсно вказано, що визначення вартості майна є процесуальною дією виконавця, але цей висновок стосувався випадку, коли сторона виконавчого провадження оскаржувала саме дію виконавця в межах виконавчого провадження, а не правочин, укладений за результатами торгів.

Позивач оспорює не процесуальну дію, а цивільно-правовий правочин - договір купівлі-продажу між організатором торгів та покупцем.

Верховний Суд у постановах від 5 червня 2018 року у справі №910/856/17 та від 7 липня 2020 року у справі №438/610/14-ц прямо вказав, що набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу. Такий договір може бути визнаний недійсним у порядку позовного провадження за правилами Цивільного кодексу України.

Більше того, навіть якщо розглядати оцінку як процесуальну дію, строк її оскарження не є присічним.

ІІ.Щодо строків оскарження та належного повідомлення.

Відповідач ОСОБА_3 стверджує, що позивач мав оскаржити результати оцінки протягом 10 днів з моменту повідомлення, яке «було надіслане 23.08.2024».

По-перше, відповідач визнає, що в матеріалах виконавчого провадження наявний лише супровідний лист без підпису боржника, що суперечить вимогам статті 17 Закону України «Про виконавче провадження», яка встановлює порядок повідомлення учасників виконавчого провадження. Згідно з цією нормою, документи виконавчого провадження надсилаються рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або вручаються особисто під розписку.

По-друге, у відповіді на адвокатський запит від 21.11.2024 відповідач надав копію доказів надіслання, а не доказів вручення.

Надіслання листа не означає його отримання адресатом. Без повідомлення про вручення або іншого підтвердження отримання неможливо стверджувати про початок перебігу строку оскарження.

По-третє, частина 6 статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» встановлює презумпцію ознайомлення за умови надсилання повідомлення за адресою, зазначеною у виконавчому документі. Однак ця презумпція може бути спростована доказами неотримання повідомлення. У нашому випадку відсутність підтвердження вручення є достатнім доказом неотримання.

ІІІ.Щодо доступу до системи АСВП.

Відповідач ОСОБА_3 стверджує, що позивач мав доступ до матеріалів виконавчого провадження через систему АСВП та був обізнаний про всі процесуальні дії.

Відповідач не надав доказів того, що позивач отримав ідентифікатор для доступу до системи, був обізнаний про вчинені процесуальні дії у виконавчому провадженні. Система АСВП є додатковим інструментом інформування, а не основним способом повідомлення. Це підтверджується тим, що сам Закон України «Про виконавче провадження» встановлює конкретні способи повідомлення учасників, серед яких немає розміщення документів в електронній системі.

Відповідач посилається на те, що позивач роздрукував документи з системи АСВП для додання до позову. Однак це сталося вже після проведення торгів та переходу права власності, коли позивач готував позовну заяву. Можливість post factum отримати документи не свідчить про своєчасне повідомлення.

ІV.Щодо порушень при проведенні оцінки.

Відповідач ОСОБА_3 ігнорує порушення процедури оцінки, викладені в позовній заяві, а саме:

1)відсутність особистого огляду майна.

Пункт 50 Національного стандарту №1 встановлює, що проведенню незалежної оцінки передує ознайомлення з об`єктом оцінки. Пункт 56 цього ж стандарту вимагає включення до звіту письмової заяви оцінювача про особистий огляд об`єкта оцінки. У звіті №678 така заява відсутня. Більше того, у звіті немає жодних фотографій об`єкта, опису його фактичного стану, характеристик фізичного зносу, стану інженерних комунікацій. Все це можливо встановити лише при особистому огляді. Верховний Суд у постановах від 19 грудня 2019 року у справі №211/2171/15, від 01 жовтня 2020 року у справі №2-2394/10 підтвердив, що незважаючи на вибір методичного підходу, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього є обов`язковим.

Відповідач не спростував факт відсутності огляду і не пояснив, чому в звіті немає фотографій та опису фактичного стану майна;

2)неврахування вартості земельної ділянки.

Згідно з пунктом 22 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», при оцінці об`єктів нерухомості враховується вартість земельної ділянки. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою КМУ №1531 від 11.10.2002, встановлює обов`язковість врахування земельної складової при оцінці нерухомості.

У звіті №678 прямо вказано: «Право власності на земельну ділянку відсутнє». Однак відсутність права власності не означає відсутності вартості. Земельна ділянка має ринкову вартість незалежно від її правового статусу. При продажу будинку покупець фактично отримує право користування земельною ділянкою, що має економічну цінність. Ігнорування цієї цінності призвело до заниження вартості об`єкта щонайменше вдвічі;

3)некоректне застосування порівняльного підходу.

Оцінювач формально застосував порівняльний підхід, але не навів конкретних об`єктів порівняння. У звіті відсутня інформація про те, які саме об`єкти були використані для порівняння, їх адреси, характеристики, ціни продажу. Без цієї інформації неможливо перевірити обґрунтованість висновків оцінювача;

4)щодо впливу порушень на результати торгів.

Відповідач стверджує, що порушення при оцінці не вплинули на результати торгів, оскільки майно було продане за ціною, що майже в 5 разів перевищила стартову.

Сам факт перевищення стартової ціни свідчить про її неадекватність. Якби стартова ціна відповідала ринковій вартості, таке перевищення було б неможливим. Ринок не помиляється в 5 разів. Це означає, що оцінка в 21 100 гривень була свідомо заниженою.

Занижена стартова ціна відлякує покупців. Професійні учасники ринку нерухомості можуть вважати, що з майном щось не так, якщо воно оцінене в 200 гривень за квадратний метр. Це штучно звужує коло потенційних покупців до тих, хто готовий ризикувати або має інсайдерську інформацію.

Навіть при перевищенні кінцева ціна в 104657 гривень залишається заниженою. Ринкова вартість житлового будинку площею 105,7 кв.м. з господарськими спорудами та земельною ділянкою має становити щонайменше 300500 гривень, виходячи з середніх цін на нерухомість у сільській місцевості Полтавської області.

5)щодо добросовісності набувача.

Згідно зі ст.388 Цивільного кодексу України, добросовісним вважається набувач, який не знав і не міг знати, що особа, в якої він придбав майно, не мала права його відчужувати. При визначенні добросовісності враховуються всі обставини придбання майна, включаючи умови та ціну придбання.

У справі відповідач ОСОБА_1 брала участь в електронних торгах, де стартова ціна житлового будинку, площею 105,7 кв.м., з господарськими спорудами становила 21 100 гривень. Для порівняння - це приблизно 500 доларів США за весь об`єкт нерухомості. Навіть у сільській місцевості Полтавської області така ціна є очевидно заниженою. Ринкова вартість одного квадратного метра житлової нерухомості в селах Полтавщини становить щонайменше 3-5 тисяч гривень, а весь будинок мав би коштувати від 300 тисяч гривень.

ОСОБА_1 , беручи участь у торгах, бачила стартову ціну та розуміла, що вона не відповідає реальній вартості майна. Кінцева ціна придбання - 104657 гривень, хоча й перевищила стартову майже в 5 разів, все одно залишається значно нижчою за ринкову.

Верховний Суд у постанові від 21 вересня 2022 року у справі №908/976/19 зазначив, що при визначенні добросовісності набувача суд має встановити, чи перевірив набувач обставини придбання майна з тією мірою обачності, яку можна очікувати від розумної особи за аналогічних обставин. Придбання нерухомості за ціною, що в рази нижча за ринкову, має насторожити покупця та спонукати його до додаткової перевірки правових підстав продажу.

Важливо також враховувати правову позицію Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 522/7636/14-ц. Суд вказав, що майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, надалі скасованого, вважається таким, що вибуло поза волею власника.

Скасованого судового рішення немає, проте є аналогічна ситуація - майно вибуло внаслідок виконавчого провадження, проведеного з порушеннями процедури.

Коли майно реалізується на підставі неправомірно проведеної оцінки, можна стверджувати, що воно вибуло з володіння власника поза його волею, оскільки власник не давав згоди на продаж за заниженою ціною.

Відповідно до ч.2 ст.388 ЦК України майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане в порядку, встановленому для виконання судових рішень. Однак ключове слово тут «в порядку, встановленому». Якщо порядок був порушений (як у нашому випадку через неправомірну оцінку), то це виключення не застосовується.

Згідно з усталеною судовою практикою тягар доведення добросовісності лежить на набувачі. Відповідач ОСОБА_1 має довести, що вона вжила всіх розумних заходів для перевірки правомірності продажу та не могла знати про порушення прав власника. Враховуючи очевидну невідповідність ціни ринковим реаліям, довести це буде складно.

Таким чином, сукупність наведених обставин - занижена стартова ціна, невідповідність кінцевої ціни ринковій вартості, відсутність зв`язку набувача з місцем розташування майна - свідчать про те, що ОСОБА_1 не може вважатися добросовісним набувачем.

Вона мала усвідомлювати наявність порушень при проведенні торгів та скористалася цими порушеннями для придбання майна за заниженою ціною.

Відповідач ОСОБА_3 не спростувала основні обставини справи: 1) оцінка проводилась без огляду майна; 2) вартість земельної ділянки не була врахована; 3) позивач не був належним чином повідомлений; 5) стартова ціна була занижена в 5-10 разів.

Всі наведені відповідачем постанови Верховного Суду стосуються інших правових ситуацій і не можуть бути застосовані до нашого випадку.

У запереченнях представник відповідача ОСОБА_3 адвокатом Панченко О.О. викладено такі міркування і аргументи щодо доводів представника позивача у відповіді на відзив.

Згідно з практикою Верховного Суд порушення, допущені державним виконавцем при здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом України «Про виконавче провадження» до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо, підлягають оскарженню у порядку, передбаченому цим Законом.

Дії приватного виконавця у виконавчому провадженні мають самостійний спосіб оскарження та, відповідно, не можуть бути підставою для визнання електронних торгів недійсними.

Порушення, допущені державним (приватним) виконавцем при здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом України «Про виконавче провадження», до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо, підлягають оскарженню в порядку, передбаченому цим Законом.

Умови і порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що відповідно до закону підлягають примусовому виконанню в разі невиконання їх у добровільному порядку, регламентуються Законом України «Про виконавче провадження».

Положення Закону України «Про виконавче провадження» не встановлюють порядку та правил проведення прилюдних торгів, а лише закріплюють, як і стаття 650 ЦК України, такий спосіб реалізації майна, як його продаж на прилюдних торгах і відсилають до інших нормативно-правових актів, якими повинен визначатися порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна.

Відповідно до вищенаведених правових норм виконавець здійснює лише підготовчі дії з метою проведення прилюдних торгів (у тому числі й оцінку майна), а самі прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організовують і проводять спеціалізовані організації, зокрема, ДП «Сетам».

Проведення оцінки майна боржника виконавцем не є складовою процедури продажу майна боржника на електронних торгах.

Згідно з пунктом 1 Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29 вересня 2016 року № 2831/5, в редакції, чинній на час проведення електронних торгів, електронні торги - продаж майна за допомогою функціоналу центральної бази даних системи електронних торгів, за яким його власником стає учасник, який під час торгів запропонував за нього найвищу ціну.

Оскільки за змістом частини першої статті 215 ЦК України підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є недодержання вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів, то підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил їх проведення.

З аналізу змісту статей 203, 215, 650, 655 і 656 ЦК України, положень Порядку реалізації арештованого майна вбачається, що: реалізація майна на прилюдних торгах полягає у продажі майна, за яким продавцем відчужуваного майна є боржник, переможець прилюдних торгів виступає покупцем, а особи, які мають право примусового продажу такого майна є державна виконавча служба (приватний виконавець) та організатор електронних торгів; складання за результатами проведення прилюдних торгів акта проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, тобто є правочином.

Відчуження майна з електронних торгів належить до угод купівлі-продажу і така угода може визнаватися недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, установлених частинами першою - третьою та частинами п`ятою, шостою статті 203 ЦК України, зокрема, у зв`язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства (частина перша статті 215 цього Кодексу).

Для визнання судом електронних торгів недійсними обов`язковими умовами є наявність підстав для визнання торгів недійсними (порушення правил проведення електронних торгів); встановлення, чи вплинули ці порушення на результати торгів та чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Проведення електронних торгів з порушенням вимог законодавства є підставою для визнання таких торгів недійсними винятково за умови доведення порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, та у разі якщо такі порушення вплинули на результати торгів.

Звіт про оцінку майна не є цивільно-правовим правочином, а саме договором купівлі- продажу.

Звіт є документом, що містить висновки про вартість майна, а договір купівлі-продажу це двостороння угода про передачу майна в обмін на гроші. Звіт про оцінку підтверджує виконані процедури оцінки, а не встановлює правовідносини щодо купівлі-продажу, хоча і є обов`язковим для подальшого укладення такого договору у певних випадках.

Природа звіту про оцінку майна унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього наслідків, пов`язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням недійсними правочинів.

Стосовно спірного майна відбулася спеціальна процедура його продажу на електронних торгах, але у позовній заяві та у відповіді на відзив позивач не наводить саме обставин неналежного виконання продавцем та покупцем своїх взаємних зобов`язань у правовідносинах купівлі-продажу чи неналежного оформлення виконавцем результатів проведеної процедури прилюдних торгів як способу вчинення правочину всупереч вимогам Порядку реалізації арештованого майна, Закону України «Про виконавче провадження» чи положенням цивільного законодавства.

Статтею 17 Закону України "Про виконавче провадження" не встановлено порядок повідомлення учасників виконавчого провадження.

Доводи позивача та його представника, що всі копії постанов виконавця та інші документи виконавчого провадження (далі - документи виконавчого провадження) доводяться виконавцем до відома сторін та інших учасників виконавчого провадження, лише шляхом надіслання рекомендованими листами з повідомленням є помилковими.

Виконавець виконала вимоги ст.28 Закону України "Про виконавче провадження", всі постанови про відкриття виконавчого провадження були надіслані 10.06.2024 на адресу боржника і 03.07.2024 повернулися назад по причині "закінчення терміну зберігання".

Відповідно до ч.1 ст.28 Закону України "Про виконавче провадження" боржник вважається повідомленим про початок примусового виконання рішень, якщо йому надіслано постанову про відкриття виконавчого провадження за адресою, зазначеною у виконавчому документі.

Розшукувати боржника приватний виконавець Гречин Н.В. не мала права і не була зобов`язана згідно з Законом України "Про виконавче провадження".

Боржник не виконав жодної із вимоги приватного виконавця, які були пред`явлені до нього в порядку, визначеному Законом України "Про виконавче провадження".

Декларації про свій майновий стан не подав, не запропонував майно, на яке можливо було звернути стягнення першочергово.

У своїй діяльності суб`єкт оціночної діяльності є самостійним, а тому виконавець ніяк не може впливати на порядок проведення оцінки майна.

За висновками Верховного Суду у разі незгоди із результатами оцінки майна заявник мав право звернутися з клопотанням про визначення рецензування звіту про оцінку майна, однак він із такими вимогами у спосіб, визначений законом, не звертався.

Рецензування звіту про оцінку майна є законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки, який в межах виконавчого провадження дозволяє швидко та ефективно захистити права боржника.

Рецензування звіту з оцінки є «єдиним» законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки і у разі незгоди із результатами оцінки майна заявник мав право звернутись з клопотанням про призначення рецензування звіту про оцінку майна.

В той же час, згідно із частиною п`ятою статті 57 Закону України «Про виконавче провадження», у разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення.

Як вбачається з матеріалів справи, приватний виконавець постанови про відкриття виконавчих проваджень надіслала ОСОБА_2 за адресою, яка була зазначена у заяві про відкриття виконавчого провадження.

Отримавши ці постанови представник боржника і сам боржник знову ж таки мали змогу ознайомитися зі Звітом про оцінку майна №678 та у разі, якщо вважали, що оцінка майна проведена з порушенням, мали право подати скаргу до суду у 10-денний термін з моменту отримання постанов про відкриття та ознайомлення з оцінкою, якщо вони стверджують, що не могли з нею ознайомитися раніше.

Позивач та його представник не надав до матеріалів справи доказів стосовно того, що ОСОБА_2 скористався своїм правом оскарження проведеної оцінки майна, а тому суд повинен відхилити доводи позивача щодо неправомірності результатів оцінки майна, яка не спростована належними та достовірними доказами у визначеному законом порядку.

Підстави для встановлення порушення виконавцем порядку визначення вартості майна (відсутність огляду квартири, заниження її вартості тощо) відсутні, оскільки результати оцінки майна мають окремий, передбачений законом спосіб оскарження.

Дії приватного виконавця щодо визначення оцінки нерухомого майна не стосуються правил проведення електронних торгів, мають самостійний спосіб оскарження.

У поданому суду відзиві на позов представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Ступнік С.В. просив у задоволенні позову відмовити зважаючи на таке.

Відповідач ОСОБА_1 , дізнавшись про проведення публічних торгів з продажу арештованого майна, з дотриманням встановленої законодавством процедури взяла участь у таких торгах та стала їх переможцем.

ОСОБА_1 не має жодного відношення до проведення арешту майна, інших виконавчих дій, а також до оцінки майна, тобто не знала і не могла знати про те, що продавець не мав права відчужувати таке майно (за такою стартовою ціною), або ж щодо ймовірних (з точки зору позивача) порушень при його оцінці.

За таких умов, відповідач ОСОБА_1 є добросовісним набувачем майна та його законним власником, яка набула відповідне право у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

В заголовку позовної заяви вказано «про визнання правочину з продажу майна на електронних торгах недійсним».

Проте позовна заява у прохальній частині не містить відповідної вимоги.

При цьому прохальна частина позову не містить чіткого деталізованого посилання на конкретний звіт.

Крім того, позовна вимога «повернути грошові кошти» в цьому випадку взагалі не видається належним способом захисту порушених прав позивача та не може бути адресована комусь із відповідачів.

Відповідач ОСОБА_1 сама собі не буде повертати кошти, Державне підприємство «Сетам» є по суті технічним персонажем, приватний виконавець виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В., діючи в рамках виконання судового рішення, спрямувала отримані кошти стягувачу (стягувачам).

Протокол проведення електронного аукціону №620827 від 25.09.2024 та дії/бездіяльність приватного виконавця у встановленому порядку, з врахуванням відповідних строків, позивачем (боржником) не оскаржувались.

Позивач (боржник), маючи визначені судовими рішеннями зобов`язання сплачувати борги за зведеним виконавчим провадженням, в результаті проведених торгів отримав істотне зменшення загального боргу, що не може бути витлумачено, як завдання шкоди (скоріше навпаки).

Майно реалізовано за вартістю, яка в 5 разів перевищує стартову ціну.

Навіть, якщо вважати точку зору позивача щодо заниження оцінки майна не хибною, розмір стартової ціни грає роль, наприклад, у випадках, коли торги не відбуваються і виконавець знижує ціну на певний відсоток.

Набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, є державна виконавча служба (приватний виконавець) та організатор електронних торгів. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів.

З огляду на правову природу процедури реалізації майна на торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - учасника торгів, ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення торгів, складання за результатами їх проведення акта проведення торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, тобто є правочином. Наведене узгоджується з правилами частини четвертої статті 656 Цивільного кодексу України, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні правила про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Тож правова природа продажу майна з публічних (електронних) торгів дає підстави для можливості визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі приписів цивільного законодавства (статей 203, 215 Цивільного кодексу України) про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогам закону, у разі невиконання вимог щодо дотримання визначених правил про процедуру, порядок проведення торгів.

Під час вирішення спору про визнання електронних торгів недійсними суди повинні встановити, чи відбулося порушення вимог законодавства під час проведення електронних торгів; чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів; чи порушені права і законні інтереси позивачів, які оспорюють результати електронних торгів. Головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому крім наявності порушення положень закону під час проведення торгів, повинні бути й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання торгів недійсними.

Тобто для визнання судом електронних торгів недійсними необхідно встановити такі підстави: порушення правил проведення електронних торгів; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Отже, проведення електронних торгів, що відбулися з порушенням вимог законодавства, є підставою для визнання таких торгів недійсними виключно за умови доведення порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює.

Визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного/приватного виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа - сам державний/приватний виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності - здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання рішень відповідних органів, уповноважених осіб та суду. Тому оскаржити оцінку майна можливо в порядку оскарження рішень та дій виконавців.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені Законом №2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Відповідно до статті 33 Закону №2658-III спори, пов`язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.

Статтею 32 Закону №2658-III передбачена відповідальність оцінювачів та суб`єктів оціночної діяльності, частиною другою якої визначено, що оцінювачі та суб`єкти оціночної діяльності - суб`єкти господарювання несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема, за недостовірність чи необ`єктивність оцінки майна, відповідно до умов договору та закону.

Відтак, чинним законодавством України передбачені підстави відповідальності суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання в разі неналежного виконання (зокрема, недостовірність чи необ`єктивність оцінки майна) ним своїх обов`язків.

Водночас звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності (частина перша статті 12 Закону №2658-III).

Звіт по оцінку майна є документом, який фіксує дії суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов`язків, визначених законом і встановлених відповідним договором.

Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.

Встановлена правова природа звіту про оцінку майна унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього наслідків, пов`язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням недійсними правочинів.

Вилучення та реалізація майна, що належало позивачу, було здійснено в інтересах належного відправлення судочинства, з метою забезпечення виконання остаточного судового рішення, що є легітимною метою в загальних інтересах суспільства.

Позовна вимога про визнання недійсними торгів, на яких було відчужено спірне майно не заявлялась. Також до позову не додано будь-яких інших судових рішень (в інших провадженнях) щодо визнання відповідних торгів недійсними.

ОСОБА_1 не має жодних ознак недобросовісного набувача, за таких умов майно не може бути витребувано.

Аргументи, наведені позивачем, не є підставами для задоволення позову, особливо, з врахуванням обраного способу захисту порушених прав та заявлених позовних вимог.

У відповіді на відзив представником позивача адвокатом Солдаткіним О.С. наведені такі аргументи та міркування щодо наведених представником відповідача ОСОБА_4 у відзиві заперечень.

І.Щодо добросовісності набувача.

ОСОБА_1 стверджує, що є добросовісним набувачем, оскільки не мала відношення до проведення арешту майна та його оцінки, не знала і не могла знати про те, що продавець не мав права відчужувати майно за такою стартовою ціною.

Ця позиція не відповідає фактичним обставинам справи та вимогам законодавства щодо добросовісності набувача.

Добросовісність набувача означає, що особа не знала і не могла знати про відсутність у відчужувача права на відчуження майна. При цьому добросовісність передбачає не лише формальну відсутність знання про порушення, а й вжиття розумних заходів для з`ясування правового статусу майна, що придбавається. Особа, яка придбаває майно за ціною, яка є явно нижчою за ринкову, не може вважатися добросовісною, якщо вона не з`ясувала причини такого заниження.

Стартова ціна майна становила 21100 гривень за житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами загальною площею 105,7 квадратних метрів, що складає приблизно 200 гривень за квадратний метр. Для порівняння, середня ринкова вартість житлової нерухомості навіть у сільській місцевості Полтавської області станом на 2024 рік становить від 3 000 до 8 000 гривень за квадратний метр залежно від стану будинку, наявності комунікацій та інших факторів. Навіть з урахуванням можливих недоліків майна, ціна у 200 гривень за квадратний метр є настільки нижчою за будь-які розумні межі, що будь-яка особа, яка діє обачно та розумно, мала б усвідомлювати наявність проблем з визначенням вартості цього майна.

Участь у торгах з придбання нерухомості за межами регіону постійного проживання за стартовою ціною, яка в десятки разів нижча за ринкову, не може бути випадковою. Розумна та обачна особа перед участю в торгах має провести мінімальний аналіз ринку нерухомості у відповідному регіоні, порівняти ціни на подібні об`єкти, з`ясувати причини настільки низької стартової ціни.

Відсутність таких дій з боку відповідача ОСОБА_1 свідчить про недобросовісність або про грубу необачність, яка прирівнюється до недобросовісності.

Сам факт того, що відповідач ОСОБА_1 взяла участь у торгах з явно заниженою стартовою ціною та запропонувала ціну, яка хоч і в п`ять разів перевищує стартову, але все одно може бути значно нижчою за реальну ринкову вартість об`єкта, свідчить про те, що вона прагнула скористатися ситуацією незаконного заниження оцінки майна.

Добросовісний набувач, який виявив, що стартова ціна майна є явно заниженою, мав би утриматися від участі в таких торгах або принаймні з`ясувати причини такого заниження та переконатися у законності процедури.

ІІ.Щодо зростання ціни під час торгів.

Відповідач ОСОБА_1 посилається на те, що майно реалізовано за вартістю, яка в п`ять разів перевищує стартову ціну, і це нібито свідчить про те, що заниження оцінки не мало значення, оскільки ринок сам скоригував ціну. Ця позиція є економічно та юридично необґрунтованою.

Зростання ціни під час торгів у п`ять разів є ненормальним явищем для електронних аукціонів. Зазвичай ціна під час торгів зростає на 10-30 відсотків від стартової, що відображає конкуренцію між учасниками в межах ринкового діапазону цін. Коли ціна зростає в кілька разів, це є прямим доказом того, що стартова ціна була визначена неправильно та не відповідала реальній ринковій вартості майна. Якби оцінка була проведена належним чином з дотриманням всіх вимог законодавства, стартова ціна відповідала б ринковій вартості, і такого різкого зростання не було б.

Навіть після зростання ціни до 104 657 гривень, що становить приблизно 990 гривень за квадратний метр, остаточна ціна реалізації може все одно бути значно нижчою за реальну ринкову вартість об`єкта. Житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами загальною площею 105,7 квадратних метрів разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, має значно вищу ринкову вартість. При належному проведенні оцінки з урахуванням всіх складових майна, включаючи земельну ділянку, господарські будівлі та споруди, стартова ціна мала б бути встановлена на рівні, який би забезпечив справедливу конкуренцію та досягнення реальної ринкової ціни.

Занижена стартова ціна впливає на коло потенційних учасників торгів. Серйозні покупці, які орієнтуються на ринкові ціни та діють добросовісно, можуть взагалі не розглядати участь у торгах з настільки заниженою стартовою ціною, оскільки це викликає підозри щодо законності процедури або наявності прихованих недоліків майна. Натомість такі торги залучають осіб, які прагнуть придбати майно за ціною, значно нижчою за ринкову, використовуючи порушення процедури оцінки.

Таким чином, порушення при визначенні стартової ціни спотворює конкуренцію на торгах та призводить до того, що майно продається не за найвищою можливою ціною, а за ціною, яку готові запропонувати учасники, які свідомо скористалися заниженою оцінкою.

Зростання ціни в п`ять разів під час торгів є додатковим доказом того, що оцінювач не провів належного аналізу ринку та не застосував правильні методи оцінки. Якби оцінка була проведена професійно, з використанням порівняльного підходу на основі реальних цін продажу подібних об`єктів у регіоні, стартова ціна була б встановлена на адекватному рівні. Факт такого значного зростання ціни підтверджує висновки позивача про те, що звіт про оцінку №678 був складений з грубими порушеннями вимог законодавства та не відображає реальної ринкової вартості майна.

ІІІ.Щодо можливості оскарження звіту про оцінку майна.

Відповідач ОСОБА_1 стверджує, що звіт про оцінку майна не може бути предметом судового розгляду щодо визнання його недійсним, посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2018 року у справі №914/881/17, не враховуючи контексту та особливостей справи.

Дійсно, у вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності висновки щодо реалізації своєї практичної діяльності.

Однак це не означає, що звіт про оцінку взагалі не може бути предметом судового контролю.

Велика Палата у тій самій постанові зазначила, що визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання рішень, і тому оскаржити оцінку майна можна в порядку оскарження рішень та дій виконавців.

У цій справі позивач не обмежується виключно вимогою про визнання недійсним звіту про оцінку. Основною вимогою є витребування майна з незаконного володіння, а визнання недійсним звіту про оцінку є додатковою вимогою, яка обґрунтовує незаконність вибуття майна з володіння власника. Звіт про оцінку №678 є основою для визначення стартової ціни при реалізації майна на торгах, і порушення при його складанні безпосередньо вплинули на результати торгів та на права власника майна.

Звіт про оцінку №678 був складений з грубими порушеннями вимог Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12 липня 2001 року №2658-III, Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року №1440, та Національного стандарту №2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року №1442.

Згідно з пунктом 50 Національного стандарту №1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється ознайомлення з об`єктом оцінки. Відповідно до пункту 56 Національного стандарту №1 звіт про оцінку майна має містити, зокрема, письмову заяву оцінювача про особистий огляд об`єкта оцінки, а у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки.

У звіті №678 відсутні будь-які докази проведення особистого огляду об`єкта оцінки оцінювачем, відсутні фотографії майна, відсутні пояснення щодо неможливості проведення особистого огляду.

Крім того, оцінювач не врахував вартість земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок. У звіті зазначено лише, що право власності на земельну ділянку відсутнє, але це не звільняє оцінювача від обов`язку врахувати вартість земельної ділянки при визначенні загальної вартості об`єкта нерухомості.

Відповідно до пункту 22 Національного стандарту №2 "Оцінка нерухомого майна" земельна ділянка є невід`ємною складовою нерухомості, і її вартість має враховуватися при оцінці будь-якого об`єкта нерухомості. Навіть якщо земельна ділянка не приватизована, оцінювач має визначити її ринкову вартість або орендну вартість та врахувати це при загальній оцінці майнового комплексу.

Статтею 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, та отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

У матеріалах виконавчого провадження відсутні будь-які докази того, що приватний виконавець звертався до боржника з проханням забезпечити доступ оцінювача до майна, або що оцінювач намагався отримати такий доступ. Оцінка була проведена виключно на підставі документів, без огляду фактичного стану майна, що є грубим порушенням методології оціночної діяльності.

Таким чином, звіт про оцінку №678 не може вважатися належним доказом визначення ринкової вартості майна, оскільки він не відповідає вимогам законодавства щодо процедури проведення оцінки. Порушення при складанні звіту про оцінку є підставою для визнання всієї процедури реалізації майна такою, що проведена з порушенням законодавства, що в свою чергу є підставою для витребування майна від особи, яка його придбала.

ІV.Щодо застосування частини другої статті 388 ЦК України.

Відповідач ОСОБА_1 посилається на частину другу статті 388 ЦК України, яка передбачає, що майно не може бути витребуване від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень, стверджує, що позов власника про витребування майна у особи в такому випадку підлягає задоволенню лише в тому разі, якщо торги були визнані недійсними.

Ця правова позиція не враховує розвитку судової практики Верховного Суду, зокрема висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 (провадження № 14-96цс21).

У цій постанові Велика Палата зазначила, що якщо позивач не був стороною договору купівлі-продажу, укладеного на електронних торгах, і вважає, що переможець торгів є недобросовісним та не набув право власності на придбане майно, він може скористатися прямо визначеним законом способом захисту для таких спірних правовідносин. Для застосування вимоги про витребування майна з чужого володіння немає потреби в оскарженні електронних торгів, відповідного правочину купівлі-продажу, складених на їх підставі протоколу й акта про проведені електронні торги чи викладеного в окремому документі договору купівлі-продажу.

Велика Палата у тій самій постанові також зазначила, що придбання майна на публічних торгах не є запорукою добросовісності набувача. Питання про добросовісність чи недобросовісність покупця, який набув майно на торгах, слід оцінювати у кожному конкретному випадку окремо. Добросовісність набувача визначається не лише формальним дотриманням процедури участі в торгах, а й тим, чи знав або міг знати набувач про порушення прав власника при відчуженні майна.

У цій справі частина друга статті 388 ЦК України не може бути застосована, оскільки процедура виконання судового рішення була порушена.

Відповідно до частини третьої статті 57 Закону України "Про виконавче провадження" від 02 червня 2016 року №1404-VIII для проведення оцінки нерухомого майна виконавець зобов`язаний залучити суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання. Ця норма є імперативною. Порушення вимог щодо порядку проведення оцінки майна означає порушення встановленого законом порядку виконання судового рішення.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 липня 2022 року у справі №910/10956/15 (провадження №12-74гс21) зазначила, що визначення вартості майна боржника є процесуальною дією виконавця щодо примусового виконання рішень відповідних органів, уповноважених осіб та суду, незалежно від того, яка конкретно особа - сам виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності - здійснювала відповідні дії.

Велика Палата наголосила, що абзац другий частини третьої статті 57 Закону №1404-VIII за своїм змістом є імперативним і зобов`язує виконавця у визначених цією нормою випадках залучити до оцінки майна суб`єкта оціночної діяльності.

Суб`єкт оціночної діяльності був залучений, але оцінка була проведена з грубими порушеннями вимог законодавства, які мали істотний характер. Оцінювач не провів особистого огляду майна, не врахував вартість земельної ділянки, не застосував належні методи оцінки. Ці порушення не є технічними помилками - вони є грубим порушенням методології оціночної діяльності, яке призвело до встановлення стартової ціни на рівні, який не відповідає реальній ринковій вартості майна.

Крім того, у матеріалах виконавчого провадження відсутні докази належного повідомлення боржника про проведення оцінки майна.

Відповідно до статті 20 Закону України "Про виконавче провадження" для залучення експерта, спеціаліста або суб`єкта оціночної діяльності виконавець виносить постанову. Боржник має право брати участь у процесі оцінки майна, надавати свої пояснення та заперечення. Непроведення належного повідомлення боржника про оцінку майна є порушенням його процесуальних прав.

Таким чином, процедура реалізації майна не може вважатися такою, що проведена у порядку, встановленому для виконання судових рішень, оскільки були допущені істотні порушення цього порядку.

За таких обставин частина друга статті 388 ЦК України, яка захищає добросовісного набувача, не підлягає застосуванню.

V.Щодо відсутності оскарження дій приватного виконавця.

ОСОБА_1 стверджує, що протокол проведення електронного аукціону №620827 від 25 вересня 2024 року та дії (бездіяльність) приватного виконавця у встановленому порядку позивачем (боржником) не оскаржувались, і це нібито позбавляє позивача права на захист своїх прав шляхом пред`явлення віндикаційного позову.

Однією зі способів захисту цивільних прав та інтересів є витребування майна із чужого незаконного володіння. Право на витребування майна є самостійним способом захисту права власності, який не залежить від використання інших способів захисту, зокрема оскарження дій виконавця.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07 листопада 2018 року у справі №488/5027/14-ц зазначила, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем.

Велика Палата також зазначила, що пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

У постанові Верховного Суду від 30 липня 2020 року у справі №752/13695/18 зазначено, що віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння, тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника фізично або юридично. Юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16 зазначила, що рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Таким чином, відсутність оскарження дій приватного виконавця або протоколу проведення електронних торгів не позбавляє власника права на витребування свого майна від особи, у незаконному володінні якої воно перебуває.

Віндикаційний позов є самостійним та ефективним способом захисту права власності, який не вимагає попереднього оскарження всіх процесуальних документів та дій, які привели до вибуття майна з володіння власника.

Більше того, майно вибуло з володіння позивача не з його волі, оскільки процедура арешту, оцінки та реалізації майна була проведена з порушенням вимог законодавства, а позивача не було належним чином повідомлено про ці процесуальні дії.

У матеріалах виконавчого провадження відсутні докази належного повідомлення боржника про накладення арешту на майно. Постанова про арешт майна не містить підпису боржника, а в матеріалах виконавчого провадження наявний лише супровідний лист без підтвердження фактичного отримання боржником відповідної інформації.

Аналогічно, у матеріалах виконавчого провадження відсутні докази належного повідомлення боржника про проведення оцінки майна.

VІ.Щодо значення стартової ціни для результатів торгів.

Відповідач ОСОБА_1 намагається применшити значення порушень при проведенні оцінки майна, стверджуючи, що розмір стартової ціни має значення лише у випадках, коли торги не відбуваються і виконавець знижує ціну на певний відсоток. Це твердження не відповідає економічній логіці функціонування аукціонів та правовій природі електронних торгів.

Стартова ціна є основою для проведення торгів і безпосередньо впливає на їх результати через декілька механізмів.

Стартова ціна визначає коло потенційних учасників торгів. Серйозні покупці, які орієнтуються на ринкові ціни та мають намір придбати майно для подальшого використання або інвестування, аналізують співвідношення стартової ціни та ринкової вартості майна. Якщо стартова ціна є явно заниженою, це викликає у добросовісних покупців підозри щодо наявності прихованих недоліків майна, юридичних проблем або порушень процедури реалізації. Розумні та обачні покупці можуть взагалі не розглядати участь у таких торгах, щоб уникнути можливих юридичних проблем у майбутньому.

Занижена стартова ціна залучає інший контингент потенційних покупців - осіб, які прагнуть придбати майно за ціною, значно нижчою за ринкову, використовуючи порушення процедури оцінки або інші недоліки процедури реалізації. Такі покупці розуміють, що стартова ціна є неадекватною, але свідомо беруть участь у торгах, сподіваючись придбати майно за ціною, нижчою за ринкову. Присутність таких учасників на торгах спотворює конкурентне середовище та призводить до того, що майно продається не за найвищою можливою ціною.

Стартова ціна є психологічним орієнтиром для учасників торгів. Навіть якщо учасники розуміють, що стартова ціна є заниженою, вони будуть збільшувати свої пропозиції поступово, орієнтуючись на стартову ціну як на базовий рівень. У результаті кінцева ціна, хоч і може бути в кілька разів вищою за стартову, все одно може бути суттєво нижчою за реальну ринкову вартість майна. Якби стартова ціна була встановлена на адекватному рівні, близькому до ринкової вартості, конкуренція між учасниками торгів відбувалася б у діапазоні ринкових цін, що призвело б до досягнення справедливої ринкової ціни.

Занижена стартова ціна має репутаційні наслідки для процедури реалізації майна. Потенційні покупці, які стежать за ринком нерухомості та аналізують пропозиції на електронних торгах, бачать, що майно виставляється за стартовою ціною, яка не відповідає ринковій вартості. Це підриває довіру до системи електронних торгів в цілому та до конкретних процедур реалізації майна зокрема. Добросовісні покупці можуть уникати участі в таких торгах, щоб не бути втягнутими у можливі судові спори щодо оскарження результатів торгів.

Занижена стартова ціна завдає прямої майнової шкоди власнику майна - боржнику. Навіть якщо ціна під час торгів зростає, вона може не досягти реальної ринкової вартості майна. У результаті боржник втрачає частину вартості свого майна, яка могла б бути спрямована на погашення його зобов`язань перед кредиторами. Більше того, якщо ціна реалізації майна є нижчою за реальні зобов`язання боржника, боржник продовжує залишатися зобов`язаним перед кредиторами, хоча його майно було реалізоване. Це є грубим порушенням балансу інтересів боржника та кредиторів.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12 червня 2019 року у справі №308/12150/16-ц зазначила, що реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику - у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю.

Таким чином оцінки майна завдає шкоди як кредиторам, так і боржнику, незалежно від того, чи відбулися торги і чи зросла ціна під час торгів.

Стартова ціна у розмірі 21 100 гривень за житловий будинок з господарськими будівлями загальною площею 105,7 квадратних метрів є настільки нижчою за будь-які розумні оцінки ринкової вартості такого майна, що це не може не вплинути на результати торгів.

Навіть після зростання ціни до 104657 гривень кінцева ціна реалізації може бути значно нижчою за реальну ринкову вартість майна, особливо з урахуванням того, що оцінювач взагалі не врахував вартість земельної ділянки, на якій розташований будинок.

VІІ.Щодо змісту позовних вимог.

Відповідач ОСОБА_1 зазначає, що у заголовку позовної заяви вказано "про визнання правочину з продажу майна на електронних торгах недійсним", проте прохальна частина позовної заяви не містить відповідної вимоги.

Позивач, диспозитивно розпорядившись своїми процесуальними правами, обрав конкретні позовні вимоги, які він вважає належним способом захисту свого порушеного права.

Позивач заявляє вимоги про визнання недійсним звіту про оцінку майна №678 та про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Це є свідомим вибором позивача щодо способу захисту свого права власності.

Витребування майна з чужого незаконного володіння є одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів, передбачених статтею 16 ЦК України. Цей спосіб захисту є прямим та ефективним способом відновлення права власності, який дозволяє відновити становище, що існувало до порушення, шляхом повернення майна у володіння власника.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 липня 2023 року у справі №233/4365/18 (провадження № 14-96цс21) чітко зазначила, що власник майна має право витребувати своє майно від особи, яка придбала його на електронних торгах, без необхідності попереднього оскарження самих торгів або відповідних процесуальних документів.

Якщо позивач не був стороною договору купівлі-продажу, укладеного на електронних торгах, і вважає, що переможець торгів є недобросовісним та не набув право власності на придбане приміщення, він може скористатися прямо визначеним законом для таких спірних правовідносин способом захисту права.

Для застосування вимоги про витребування майна з чужого володіння немає потреби в оскарженні електронних торгів, відповідного правочину купівлі-продажу, складених на їх підставі протоколу й акта про проведені електронні торги чи викладеного в окремому документі договору купівлі-продажу.

Таким чином, обраний позивачем спосіб захисту права - витребування майна з чужого незаконного володіння, повністю відповідає вимогам законодавства та судовій практиці Верховного Суду.

Позивач не зобов`язаний оскаржувати кожен процесуальний документ у ланцюгу дій, які призвели до незаконного вибуття майна з його володіння. Власник має право витребувати своє майно від останнього набувача, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене та скільки процесуальних документів було складено у процесі його відчуження.

Відповідно до частини третьої статті 175 ЦПК України у позовній заяві має бути зазначено зміст позовних вимог, що й зроблено позивачем у прохальній частині позову.

Заголовок позовної заяви має інформаційний характер і не визначає зміст позовних вимог.

Суд при розгляді справи керується змістом позовних вимог, викладених у прохальній частині позовної заяви, а не заголовком позовної заяви.

Позивач чітко сформулював свої вимоги у прохальній частині: визнати недійсним звіт про оцінку майна № 678 та витребувати майно з чужого незаконного володіння відповідача ОСОБА_1 .. Ці вимоги є конкретними, зрозумілими та такими, що можуть бути предметом судового розгляду.

VІІІ.Щодо вимоги про повернення грошових коштів.

Відповідач ОСОБА_1 зазначає, що позовна вимога "повернути грошові кошти" у цьому випадку взагалі не видається належним способом захисту порушених прав позивача та не може бути адресована комусь із відповідачів.

Дійсно, віндикаційна вимога за своєю правовою природою передбачає повернення майна власнику без зустрічного задоволення вимог незаконного володільця. Власник витребовує своє майно з чужого незаконного володіння, і незаконний володілець зобов`язаний повернути це майно без будь-якої компенсації, оскільки він з самого початку не мав права на володіння цим майном.

Однак слід враховувати, що відповідач ОСОБА_1 сплатив грошові кошти у розмірі 104657 гривень за придбання майна на електронних торгах. Ці кошти були перераховані організатору торгів і далі спрямовані на погашення зобов`язань боржника перед кредиторами. Якщо суд задовольнить вимогу про витребування майна, відповідач ОСОБА_1 втратить і майно, і сплачені за нього кошти, що може бути розцінено як непропорційне обмеження її прав.

З іншого боку, відповідач не може вважатися добросовісним набувачем з огляду на явне заниження стартової ціни майна, яке мало викликати у неї підозри щодо правомірності процедури реалізації. Участь у торгах з явно заниженою стартовою ціною передбачає прийняття на себе ризику можливого оскарження результатів торгів та витребування майна його власником.

Питання про повернення грошових коштів відповідачу ОСОБА_1 має вирішуватися з урахуванням загальних принципів цивільного права про недопустимість безпідставного збагачення.

Якщо суд задовольнить вимогу про витребування майна, то ОСОБА_1 матиме право звернутися з регресною вимогою до осіб, винних у порушенні процедури оцінки та реалізації майна, або з вимогою про стягнення безпідставно отриманих коштів від осіб, які отримали кошти від реалізації майна.

Однак це є предметом окремого спору, який виходить за межі цього провадження.

У контексті цієї справи основною вимогою позивача є витребування майна, а не стягнення або повернення грошових коштів. Питання про долю грошових коштів, сплачених відповідачем за придбання майна, може бути вирішено судом у резолютивній частині рішення з урахуванням конкретних обставин справи та принципів справедливості.

ІХ.Щодо наслідків задоволення позову для боржника.

Відповідач ОСОБА_1 стверджує, що позивач (боржник), маючи визначені судовими рішеннями зобов`язання сплачувати борги за зведеним виконавчим провадженням, в результаті проведених торгів отримав істотне зменшення загального боргу, що не може бути витлумачено як завдання шкоди. Ця аргументація є маніпулятивною та не враховує суті порушених прав позивача.

Власник майна має конституційне право на те, щоб його майно не могло бути примусово відчужене інакше як на підставі закону за рішенням суду і з виплатою попередньої та повної компенсації. Це право закріплено у статті 41 Конституції України. Примусове відчуження майна у порядку виконавчого провадження є винятком з цього загального правила, який допускається лише з метою погашення зобов`язань боржника перед кредиторами та має здійснюватися з дотриманням усіх процесуальних гарантій, передбачених законодавством.

Однією з ключових гарантій прав боржника при примусовій реалізації його майна є забезпечення того, що майно буде реалізоване за справедливою ринковою ціною. Саме для цього Закон України "Про виконавче провадження" встановлює імперативну вимогу щодо проведення оцінки нерухомого майна із залученням суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання. Мета цієї вимоги полягає в тому, щоб забезпечити об`єктивне визначення ринкової вартості майна професійним оцінювачем, який має відповідну кваліфікацію та несе відповідальність за якість проведеної оцінки.

Якщо майно боржника реалізується за ціною, нижчою за його реальну ринкову вартість, це завдає шкоди боржнику незалежно від того, чи погашається при цьому частина його зобов`язань перед кредиторами.

Боржник втрачає частину вартості свого майна, яка могла б бути використана для погашення зобов`язань. Якщо ціна реалізації майна є недостатньою для повного погашення зобов`язань боржника, боржник продовжує залишатися зобов`язаним перед кредиторами, хоча він втратив своє майно, втрачає можливість самостійно розпорядитися своїм майном, продавши його за справедливою ринковою ціною та повністю погасивши свої зобов`язання.

Майно позивача було реалізоване за ціною 104 657 гривень при стартовій ціні 21100 гривень. Зведене виконавче провадження стосувалося стягнення заборгованості у розмірі 198 945 гривень 10 копійок.

Таким чином, навіть якщо припустити, що вся сума, отримана від реалізації майна, була спрямована на погашення зобов`язань позивача (хоча частина коштів могла бути витрачена на оплату послуг організатора торгів та інші витрати виконавчого провадження), позивач продовжує залишатися зобов`язаним перед кредиторами на суму близько 94 288 гривень.

При цьому позивач втратив житловий будинок з господарськими будівлями загальною площею 105,7 квадратних метрів, реальна ринкова вартість якого з урахуванням земельної ділянки може становити значно більшу суму, ніж та, за яку майно було реалізоване. Якби оцінка майна була проведена належним чином, з урахуванням всіх складових майнового комплексу, стартова ціна була б встановлена на адекватному рівні, і за результатами торгів майно могло б бути реалізоване за ціною, достатньою для повного або майже повного погашення зобов`язань позивача перед кредиторами.

Більше того, якби позивач був належним чином повідомлений про проведення оцінки та реалізації майна, він міг би вжити заходів для збереження свого майна, зокрема погасити частину боргу, оскаржити оцінку майна, запропонувати альтернативні способи виконання зобов`язань.

Проте позивач був позбавлений цієї можливості через непроведення належного повідомлення про процесуальні дії виконавця.

Відповідач ОСОБА_1 не може посилатися на те, що позивач отримав зменшення загального боргу, як на аргумент проти задоволення позову. Зменшення боргу не може вважатися благом для боржника, якщо воно досягнуте шляхом реалізації його майна за ціною, нижчою за ринкову, з порушенням встановленої законом процедури. Це є порушенням балансу інтересів боржника та кредиторів, яке не може бути виправдане посиланням на формальне зменшення розміру заборгованості.

Х.Щодо ролі та відповідальності ДП "Сетам".

Відповідач ОСОБА_1 стверджує, що державне підприємство "СЕТАМ" є по суті технічним персонажем у цій справі, який лише забезпечує технічну можливість проведення електронних торгів. Ця позиція не відповідає правовому статусу та функціям ДП "СЕТАМ" як організатора електронних торгів.

Відповідно до Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29 вересня 2016 року № 2831/5, ДП "Сетам" є організатором електронних торгів та несе відповідальність за їх належну організацію та проведення. Організатор електронних торгів не є пасивним спостерігачем або технічним виконавцем - він є учасником процедури реалізації майна, який має певні обов`язки та відповідальність.

Зокрема, організатор електронних торгів має перевіряти наявність усіх необхідних документів для виставлення майна на торги, включаючи належним чином складений звіт про оцінку майна, постанову про арешт майна, докази повідомлення боржника про проведення процесуальних дій. Організатор електронних торгів має забезпечити прозорість та законність процедури торгів, запобігати порушенням прав учасників виконавчого провадження.

ДП "Сетам" як організатор електронних торгів прийняв на реалізацію майно на підставі звіту про оцінку №678, який містив грубі порушення вимог законодавства про оціночну діяльність. Звіт не містив фотографій майна, не містив доказів проведення особистого огляду об`єкта оцінювачем, не враховував вартість земельної ділянки. ДП "Сетам" мав можливість виявити ці недоліки звіту про оцінку при перевірці документів, поданих для виставлення майна на торги.

Крім того, ДП "Сетам" мав звернути увагу на явно занижену стартову ціну майна - 21 100 гривень за житловий будинок з господарськими будівлями загальною площею 105,7 квадратних метрів. Така ціна є настільки нижчою за будь-які розумні оцінки ринкової вартості подібного майна, що це має викликати обґрунтовані сумніви щодо правильності проведеної оцінки. Організатор електронних торгів, який має досвід проведення численних торгів з реалізації нерухомого майна, не міг не помітити цієї очевидної невідповідності.

ДП "Сетам" як організатор електронних торгів мав вжити заходів для з`ясування причин такого значного заниження оцінки, зокрема звернутися до приватного виконавця з вимогою надати додаткові пояснення або провести повторну оцінку майна. Натомість ДП "Сетам" формально прийняв документи та провів торги, не звертаючи уваги на очевидні порушення.

Таким чином, ДП "Сетам" не може вважатися лише технічним персонажем, який не несе жодної відповідальності за порушення, допущені при реалізації майна. ДП "Сетам" є повноправним учасником процедури реалізації майна, який мав можливість запобігти порушенням прав власника майна, але не зробив цього.

ХІ.Щодо застосування судової практики Верховного Суду.

Відповідач ОСОБА_1 посилається на численні постанови Верховного Суду, намагаючись обґрунтувати свою позицію про неможливість витребування майна від добросовісного набувача, який придбав його на електронних торгах, проте вибірково тлумачить судову практику, не враховуючи всієї сукупності правових висновків Верховного Суду з цього питання.

По-перше, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 липня 2023 року у справі №233/4365/18 (провадження № 14-96цс21) чітко зазначила, що якщо позивач не був стороною договору купівлі-продажу, укладеного на електронних торгах, і вважає, що переможець торгів є недобросовісним та не набув право власності на придбане майно, він може скористатися прямо визначеним законом способом захисту права. Для застосування вимоги про витребування майна з чужого володіння немає потреби в оскарженні електронних торгів.

Велика Палата у тій самій постанові зазначила, що придбання майна на публічних торгах не є запорукою добросовісності набувача. Питання про добросовісність чи недобросовісність покупця, який набув майно на торгах, слід оцінювати у кожному конкретному випадку окремо. Таким чином, сам факт придбання майна на електронних торгах, проведених у порядку виконання судового рішення, не означає автоматично, що набувач є добросовісним і майно не може бути від нього витребуване.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12 червня 2019 року у справі №308/12150/16-ц зазначила, що реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику - у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю. Це є прямим визнанням того, що заниження оцінки майна є порушенням прав боржника, яке може бути підставою для оскарження процедури реалізації.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 липня 2022 року у справі №910/10956/15 підкреслила імперативний характер вимоги частини третьої статті 57 Закону України "Про виконавче провадження" щодо обов`язкового залучення суб`єкта оціночної діяльності для оцінки нерухомого майна. Порушення цієї вимоги або проведення оцінки з грубими порушеннями вимог законодавства означає порушення встановленого законом порядку виконання судового рішення.

Відповідач ОСОБА_1 посилається на постанову Верховного Суду від 07 січня 2024 року у справі №752/18246/21, в якій зазначено, що майно не може бути витребуване від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Проте відповідач не враховує, що у тій справі суд встановив, що торги були проведені з дотриманням вимог законодавства, а набувач був добросовісним.

Наразі ситуація є принципово іншою - торги були проведені на підставі звіту про оцінку, складеного з грубими порушеннями вимог законодавства, а відповідач не може вважатися добросовісним набувачем з огляду на явне заниження стартової ціни.

Судова практика Верховного Суду є сталою у тому, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно заволоділа ним, навіть якщо ця особа придбала майно на публічних торгах, якщо процедура реалізації була порушена або якщо набувач не є добросовісним. У кожному конкретному випадку суд має встановити всі обставини справи, оцінити добросовісність набувача, встановити, чи були порушення при проведенні торгів, чи вплинули ці порушення на результати торгів, чи були порушені права власника майна.

У запереченнях представником відповідача ОСОБА_5 адвокатом Ступніком С.В. викладено такі пояснення щодо наведених представником позивача у відповіді на відзив аргументів та міркувань.

Позивачем/представником позивача знову, як і за змістом позову, повторено тезу про явно занижену стартову ціну, що нібито призвело до придбання майна за вартістю, що не відповідає реальній ринковій.

Будинок перебуває в абсолютно і безнадійно непридатному для проживання стані та вартує хіба що ціни кількох тисяч вживаних цеглин за мінусом вартості демонтажу.

Намагання сторони позивача «продати» аварійне приміщення разом із земельною ділянкою, яка боржнику не належить, включивши її до ціни, видається також сумнівною.

Крім того, ринкова вартість земельної ділянки розміром біля 100 кв.м. під самим будинком та плюс 40 кв.м. для його обслуговування навряд чи може радикально вплинути на загальну ціну.

Що стосується «участі в торгах за межами регіону постійного проживання», варто зауважити, що відповідач ОСОБА_1 добре знає і сам спірний об`єкт і територію, де він знаходиться, оскільки з 2013 року перебуває в шлюбі з уродженцем с.Мокиївка і десятки чи сотні разів була у його батьків та бачила цей будинок і знає/ уявляє його ціну.

Позивач ніколи не був обмежений у своєму праві (і маючи відповідний обов`язок боржника) погасити заборгованість та самостійно продати будинок чи користуватись ним.

З врахуванням задекларованої гіпотетичної вартості квадратного метра «від 3000 гривень до 8000 гривень», будинок міг бути проданий за суму від 317100 гривень до 845600 гривень, але, протягом часу з моменту виникнення боргу цього так і не було зроблено.

Підняте питання щодо недобросовісності набувача, власне, як одна з підстав, на якій боржник базує свої вимоги, побудовано виключно на процесуальній стратегії позивача, у якого, на мій погляд, немає інших переконливих аргументів.

Аргументи, викладені у відповіді на відзив, не спростовують позицію відповідачів.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав фактично з викладених у ньому та відповідях на відзив підстав.

Представник віповідача ОСОБА_3 адвокат Панченко О.О. та представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Ступнік С.В. прохали у задоволенні позову відмовити з підстав, викладених у відзивах на позов та запереченнях.

Представники відповідача Державного підприємства «Сетам», третьої особи Приватного підприємства «Центр незалежної оцінки та експертизи" в судове засідання не з`явились, повідомлялись про день час і місце судового засідання, відзиву не позов та пояснень не подавали.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов не підлягає задоволенню зважаючи на таке.

Судом встановлено, що на примусовому виконанні приватного виконавця виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В. (т.1, а.с.35)перебували:

- виконавче провадження №752446954 з виконання виконавчого листа №758/9364/20, виданого 06.12.2022 Подільським районним судом м.Києва, про стягнення з ОСОБА_2 на користь Акціонерного товариства Комерційного банку "Приватбанк" заборгованості за тілом кредиту у розмірі 28191,28 грн (т, 1, а.с.181-182,188);

- виконавче провадження №75247031 з виконання виконавчого листа №758/9364/20, виданого 06.12.2022 Подільським районним судом м.Києва, про стягнення з ОСОБА_2 на користь Акціонерного товариства Комерційного банку "Приватбанк" судового збору у розмірі 471,01 грн (т.1, а.с.118-119, 125);

- виконавче провадження №75247211 з виконання виконавчого листа №758/413/21, виданого 17.01.2024 Подільським районним судом м.Києва, про стягнення з ОСОБА_2 на користь Акціонерного товариства Комерційного банку "Приватбанк" заборгованості за кредитним договором у розмірі 167766,46 грн (т.1, а.с.147-148);

- виконавче провадження №75247124 з виконання виконавчого листа №758/413/21, виданого 17.01.2024 Подільським районним судом м.Києва, про стягнення з ОСОБА_2 на користь Акціонерного товариства Комерційного банку "Приватбанк" судового збору у розмірі 2516,35 грн;

Постановою від 07 червня 2024 року приватним виконавцем виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В. виконавчі провадження об`єднані у зведене виконавче провадження №75252372 (т.1, а.с.12, 13, 129).

Постановою від 05 серпня 2024 року приватний виконавець виконавчого округу приватний виконавець виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В. (ВП №75252372) здійснила опис та арешт майна боржника в с.Піски-Удайські Лубенського району Полтавської області (т.1, а.с.26, 27).

Постановою від 05 серпня 2024 року приватним виконавцем виконавчого округу Полтавської області Гречин Н.В. (ВП №75247211) призначено суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання ПП «Центр незалежної оцінки та експертизи» у виконавчому провадженні з примусового виконання виконавчого листа №758/413/21, виданого 17.01.2024 Подільським районним судом м.Києва.

Зобов`язано визначити вартість описаного та арештованого майна, розташованого в АДРЕСА_1 , надати звіт.

Попереджено суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання ПП «Центр незалежної оцінки та експертизи» про кримінальну відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків під час здійснення виконавчого провадження, надання завідомо неправдивого звіту (т.1, а.с.13-14).

Згідно зі звітом про оцінку майна №678, складеним ПП «Центр незалежної оцінки та експертизи» 20 серпня 2024 року, ринкова вартість об`єкта оцінки житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 105,7 м.кв., розташованого в АДРЕСА_1 , величина вартості майна, отриманого в результаті оцінки становить 21100 грн, без урахування 20% ПДВ (т.1. а.с.15-30)

Відповідач ОСОБА_1 відповідно до протоколу проведення електронних торгів №620827 від 25 вересня 2004 року визнано переможцем (учасник 6) цих торгів щодо зазначеного житлового будинку з господарськими спорудами, який проводився на офіційному веб-ресурсі ДП "Сетам".

Пропозиція у розмірі 104657 грн є найвищою із запропонованих, про що складений акт приватного виконавця про проведенні електронні торги. Стартова ціна 21100 грн.

Переможцем торгів за придбаний лот №559437 сплачено 104657 грн, 99424,15 на депозитний рахунок приватного виконавця, на рахунок організатора - 1055 грн гарантійного внеску,4177,85 додаткової винагороди (т.1, а.с.31-34, 35-36).

Відповідно до ч.ч.1,3, 4 ст.12, ч.ч.1,2 ст.76 ч.1 ст.81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими й електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ч.1 ст.79 ЦПК України).

Згідно з ч.1 ст.80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Відповідно до частини другої статті 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Метою доказування є з`ясування дійсних обставин справи, обов`язок доказування покладається на сторін, суд за власною ініціативою не може збирати докази. Це положення є одним із найважливіших наслідків принципу змагальності у цивільному процесі.

Застосовуючи принцип диспозитивності, що закріплений у статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Отже, саме позивач, як особа, що на власний розсуд розпоряджається своїми процесуальними правами на звернення до суду за захистом порушеного права, визначає докази, якими підтверджуються доводи позову та спростовуються заперечення відповідача проти позову.

У пунктах 6, 7 частини другої статті 43 ЦПК України встановлено, що учасники справи зобов`язані: виконувати процесуальні дії у встановлені законом або судом строки; виконувати інші процесуальні обов`язки, визначені законом або судом.

Згідно з пунктом 3 частини четвертої статті 265 ЦПК України у мотивувальній частині рішення зазначаються мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Відповідно до частини п`ятої статті 124 Конституції України судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов`язковими до виконання на всій території України.

У пункті 9 частини третьої статті 129 Конституції України до основних засад судочинства віднесено обов`язковість рішень суду.

Згідно із частиною першою статті 18 ЦПК України судові рішення, що набрали законної сили, обов`язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами.

Виконання судового рішення відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 26 червня 2013 року №5-рп/2013 у справі №1-7/2013 є невід`ємною складовою права кожного на судовий захист і охоплює, зокрема, законодавчо визначений комплекс дій, спрямованих на захист і відновлення порушених прав, свобод, законних інтересів фізичних та юридичних осіб, суспільства, держави; невиконання судового рішення загрожує сутності права на справедливий розгляд судом.

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про виконавче провадження» виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження та примусове виконання рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій органів і посадових осіб, зазначених у цьому Законі, спрямованих на примусове виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які здійснюються на підставах, у спосіб та в межах повноважень, визначених цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, виданими відповідно до цього Закону та інших законів, а також рішеннями, що відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.

Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець зобов`язаний вживати передбачених цим Законом заходів щодо примусового виконання рішень, неупереджено, ефективно, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії.

Згідно з пунктом 15 частини третьої статті 18 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець під час здійснення виконавчого провадження має право залучати в установленому порядку понятих, працівників поліції, інших осіб, а також експертів, спеціалістів, а для проведення оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання.

Для з`ясування та роз`яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, виконавець приймає постанову про залучення експерта або спеціаліста (кількох експертів або спеціалістів), а для проведення оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання. Експертом або спеціалістом може бути будь-яка дієздатна особа, яка має необхідні знання, кваліфікацію та досвід роботи у відповідній галузі. Експерт або спеціаліст зобов`язаний надати письмовий висновок, а суб`єкт оціночної діяльності - суб`єкт господарювання - письмовий звіт з питань, що містяться у постанові, протягом 15 робочих днів з дня ознайомлення з постановою виконавця. Цей строк може бути продовжений до 30 робочих днів за погодженням з виконавцем. Експерт або спеціаліст зобов`язаний надавати усні рекомендації щодо дій, які виконуються в його присутності (частини перша-третя статті 20 Закону України «Про виконавче провадження»).

Згідно із частинами першою-третьою статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження.

У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника.

У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання.

Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем (частина п`ята статті 57 Закону України «Про виконавче провадження»).

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності (стаття 3 ЗаконуУкраїни «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).

Відповідно до частин першої, шостої статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

За положеннями статті 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» замовники оцінки повинні забезпечити доступ об`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним (замовником) необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Згідно із частинами першою, другою статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Згідно з пунктами 15, 16 Національного стандарту №1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

Відповідно до пункту 52 Національного стандарту №1 оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Пунктами 50-55 Національного стандарту №1 визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.

Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року №1442, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Отже, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», з урахуванням вимог Національного стандарту №1.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно зі статтею 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За змістом статей 48, 56, 57, 61 Закону України «Про виконавче провадження» заходами примусового виконання рішень є, зокрема, звернення стягнення на майно боржника, що полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації.

За загальним правилом реалізація арештованого майна здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною (частина першастатті 61 Закону України «Про виконавче провадження»).

За усталеною практикою Верховно Суду, з огляду на правову природу процедури реалізації майна на торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця учасника торгів, ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення торгів, складання за результатами їх проведення акта проведення торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, тобто є правочином.

Наведене узгоджується з правилами частини четвертої статті 656 ЦК України, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні правила про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Тож правова природа продажу майна з публічних (електронних) торгів дає підстави для можливості визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі приписів цивільного законодавства (статей 203, 215 ЦК України) про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогам закону, у разі невиконання вимог щодо дотримання визначених правил про процедуру, порядок проведення торгів.

Для визнання судом електронних торгів недійсними обов`язковими умовами є наявність підстав для визнання торгів недійсними (порушення правил проведення електронних торгів); встановлення, чи вплинули ці порушення на результати торгів та чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Отже, проведення електронних торгів з порушенням вимог законодавства є підставою для визнання таких торгів недійсними винятково за умови доведення порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, та у разі якщо такі порушення вплинули на результати торгів (постанова Великої Палати Верховного Суду у справі №554/154/22 від11.09.2024).

Звертаючись до суду з позовною заявою ОСОБА_2 як на головну підставу для визнання недійсним звіт про оцінку майна посилався на те, що продаж будинку здійснено з порушенням встановленого законом порядку та за суттєво заниженою ціною від ринкової вартості.

Згідно з усталеною практикою Верховного Суду, одним із засобів юридичного захисту сторін виконавчого провадження під час проведення виконавчих дій є судовий контроль за виконанням судових рішень у цивільних справах, який передбачає, зокрема, можливість здійснення певних процесуальних дій у виконавчому провадженні лише з дозволу суду, а також обов`язок суду розглянути скарги на рішення, дії або бездіяльність державного виконавця та інших посадових осіб державної виконавчої служби й позови, що виникають з відносин щодо примусового виконання судових рішень.

Згідно зі статтею 447 ЦПК України сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їхні права чи свободи.

Визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного виконавця, незалежно від того, яка конкретно особа сам державний виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності здійснювала відповідні дії щодо примусового виконання на підставі виконавчих документів.

Суб`єкт оціночної діяльності є учасником виконавчого провадження, а не посадовою особою державної виконавчої служби, і його звіт про оцінку майна є результатом практичної діяльності фахівця-оцінювача, а не актом державного органу.

Звіт про оцінку майна є документом, який фіксує дії суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов`язків, визначених законом і встановлених відповідним договором.

Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.

Встановлена правова природа звіту про оцінку майна унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього наслідків, пов`язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням недійсними правочинів.

Отже, оскаржити оцінку майна можна в порядку оскарження рішень та дій виконавців (пункт 31 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 821/197/18/4440/16 (провадження № 11-1200апп18), постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року в справі № 308/12150/16-ц (провадження № 14-187цс19)).

13 березня 2018 року Велика Палата Верховного Суду своєю постановою у справі №914/881/17 зробила висновок про застосування норм права стосовно звітів про оцінку майна - за змістом статей 12, 33 Закону про оцінку майна звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновки та його дії стосовно реалізації своєї практичної діяльності з визначених питань, що унеможливлює здійснення судового розгляду справ у спорах про визнання такого звіту недійсним.

Таким чином вимоги боржника про оскарження звітів про оцінку майна в судовому порядку задоволенню не підлягають.

Належним доказом наявності порушення правил проведення електронних торгів є наявність судового рішення, ухваленого в порядку, передбаченому Розділом VII ЦПК України, за результатами розгляду скарги сторони виконавчого провадження на рішення, дії або бездіяльність приватного виконавця.

Порушення, допущені державним виконавцем при здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом України "Про виконавче провадження», до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо, підлягають оскарженню в порядку, передбаченому цим Законом.

Таким чином незаконність дій державного виконавця під час здійснення своїх повноважень, передбачених Законом України «Про виконавче провадження» щодо проведення оцінки майна, визначення його вартості чи оцінки (уцінки) до призначення прилюдних торгів, підлягають оскарженню у порядку, встановленому Розділом VII ЦПК України.

Аналогічні висновки містяться в постановах Великої Палати Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року у справі № 904/51/1, Верховного Суду від 10 січня 2025 року у справі №643/23269/21.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.

Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76).

З огляду на наведене вимоги позивача про визнання недійсним звіту про оцінку майна є неналежними та неефективними.

За вказаних обставин позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають.

Крім того необхідно зазначити, що при подачі позову до суду позивачем щодо ціни позову було зазначено, що позовні вимоги мають немайновий характер.

08 вересня 2025 року ухвалою Чорнухинського районного суду Полтавської області позовну заяву було залишено без руху з наданням позивачу строку для усунення недоліків з зазначенням про необхідність надати суду інформацію про ціну позову в частині вимог майнового характеру (витребування майна з чужого незаконного володіння), визначення розміру судового збору з підтвердженням його належними доказами.

На виконання ухвали представником позивача був доплачений судовий збір, на підтвердження ціни позову надано довідку про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 10 вересня 2025 року відповідно до Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку (Додаток ") (т.1, а.с.68-69, 70).

Клопотань про призначення експертизи не додавалось.

Під час підготовчого засідання, призначеного та проведеного в межах строків, визначених ст.ст.196, 189 ЦПК України, представник позивача, обізнаний з передбаченим ч.2 ст.197 ЦПК України переліком питань, які підлягають вирішенню під час підготовчого засідання, клопотань, крім встановлення строків для подання відзиву на позов, не заявляв, проти закриття підготовчого засідання не заперечував.

В день розгляду справи по суті представником позивача після відкриття судового засідання, а також після дослідження доказів, заявлялись клопотання про призначення у справі судової оціночно-будівельної експертизи.

Причини, у зв`язку з якими клопотання не було подано під час підготовчого засідання, не вказувались, клопотання про поновлення пропущеного процесуального строку, не заявлялось.

В судовому засіданні представник позивача посилався на те, що строки для подання клопотання про призначення експертизи ЦПК України не встановлені, необхідність його заявлення з`явилась після отримання заперечень, в яких представник відповідача Ступніка С.В. зазначив про необхідність надання позивачем висновку експерта, складеного на замовлення позивача.

Протокольною ухвалою клопотання про призначення експертизи залишено без розгляду на підставі ч.2 ст.222 ЦПК України, оскільки не було заявлене в підготовчому провадженні без поважних причин.

Крім того необхідно зазначити, що відповідно до частин першої, третьої статті 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Згідно з усталеною практикою Верховного суду єдиним законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки є рецензування звіту з оцінки (постанова Верховного суду у справі №824/128/23 від 14 листопада 2024 року).

Стосовно клопотання представника позивача про неприйняття до розгляду доказів щодо вручення постанови про відкриття виконавчого провадження, які були подані представником відповідача адвокатом Панченко О.О., у зв`язку з порушенням процесуального строку необхідно зазначити, що згідно з ч.10. ст.83 ЦПК України докази, які не додані до позовної заяви чи до відзиву на неї, якщо інше не передбачено цим Кодексом, подаються через канцелярію суду, з використанням Єдиної судової інформаційно-комунікаційної системи або в судовому засіданні з клопотанням про їх приєднання до матеріалів справи.

За приписами ч.ч.1,3 ст.179 ЦПК україни у запереченні відповідач викладає свої пояснення, міркування і аргументи щодо наведених позивачем у відповіді на відзив пояснень, міркувань і аргументів і мотиви їх визнання або відхилення.

До заперечення застосовуються правила, встановлені частинами третьою - п`ятою статті 178 цього Кодексу.

Згідно з п.1 ч.5 ст.178 ЦПК України до відзиву додаються докази, що підтверджують обставини, на яких ґрунтуються заперечення відповідача, якщо такі докази не надані позивачем.

Таким чином подання представником відповідача адвокатом Панченко О.О. разом з запереченням доказів не суперечать вимогами ст.ст.179 ЦПК України.

При цьому, як вже зазначалось вище, рішення, дія або бездіяльність державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення підлягають оскарженню у порядку, встановленому Розділом VII ЦПК України.

Позовні вимоги про витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 майна, набутого за недійсним правочином, також задоволенню не підлягають.

Власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України).

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо згідно з статтею 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (стаття 330 ЦК України).

Відповідно до п.1 ч.3 ст.388 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

За змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, доки не буде доведено протилежного (пункт 28 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі №907/50/16 (провадження № 12-122гс18)).

Відповідно до висновків, які містяться у постанові КЦС ВС від 24 травня 2021 року у справі №671/22/19, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Таким чином законодавець у ч.2 ст.388 ЦК України, яка регулює інститут віндикації, закріпив норму, яка містить заборону на витребування майна, проданого на електронних торгах на виконання судових рішень, від добросовісного набувача. Визнання недійсним правочину (електронних торгів), у відповідності до результатів якого відбулася купівля-продаж, не може нівелювати чітку та зрозумілу заборону законодавця. Єдиним можливим механізмом відновлення порушених прав позивача є витребування такого майна, однак за умови доведеності недобросовісності набувача.

Аналогічні висновки викладені у постаноів Верховного Суду від 18.09.2025 у справі №922/82/20.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02 листопада 2021 року у справі №925/1351/19 виснувала, що при оцінці добросовісності/недобросовісності набувача майна слід враховувати, що прилюдні торги у межах здійснення виконавчого провадження мають виступати найбезпечнішим способом набуття майна, публічна процедура реалізації якого гарантує невідворотність результатів торгів та "юридичне очищення" майна, придбаного у такий спосіб.

Для застосування вимоги про витребування майна з чужого володіння немає потреби в оскарженні електронних торгів (відповідного правочину купівлі-продажу), складених на їх підставі протоколу й акта про проведені електронні торги чи викладеного в окремому документі договору купівлі-продажу.

Придбання майна на публічних торгах не є запорукою добросовісності набувача. Тому питання про добросовісність чи недобросовісність покупця, який набув майно на торгах, слід оцінювати у кожному конкретному випадку окремо (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року у справі №233/4365/18, від 13 лютого 2024 року у справі №910/2592/19).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2021 у справі №925/1351/19 виснувала, що при оцінці добросовісності/недобросовісності набувача майна необхідно враховувати, що прилюдні торги у межах здійснення виконавчого провадження мають виступати найбезпечнішим способом набуття майна, публічна процедура реалізації якого гарантує невідворотність результатів торгів та "юридичне очищення" майна, придбаного у такий спосіб. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам ст.388 ЦК України, а тому втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

З огляду на вищевикладене, а також встановлені у цій справі обставини щодо придбання відповідачем ОСОБА_1 спірного нерухомого майна за процедурою реалізації майна на торгах, враховуючи, що судові рішення про визнання неправомірними рішень, дій або бездіяльності приватного виконавця відсутні, електронні торги не визнані незаконними, їх результати не скасовані, виходячи з предмету та підстав позову відсутні підстави вважати, що відповідач ОСОБА_1 є недобросовісним набувачем.

Крім того необхідно зазначити, що згідно з ч.1 ст.13 суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

За приписами ч.1 ст.175 ЦПК України у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування.

Позовна заява повинна містити, зокрема, зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них; виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини (пункти 4, 5 частини другої статті 175 ЦПК України).

Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, яке складається з двох елементів - предмета і підстави позову.

Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц, провадження № 14-473цс18).

Особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає в позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

До закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п`ять днів до початку першого судового засідання у справі.

Оскільки предмет позову кореспондує зі способами захисту права, які визначені, зокрема, статтею 16 ЦК України, то зміна предмета позову означає зміну матеріальної вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, що може полягати в обранні позивачем іншого, на відміну від первісно обраного, способу захисту порушеного права в межах спірних правовідносин, а зміна підстав позову - це зміна, обставин на яких ґрунтується вимога позивача (постанова ВП ВС від 24.04.2024 № 657/1024/16-ц (14-5цс23)).

У поданій позовній заяві вимоги про витребування майна позивачем обгрунтовувались тим, що він має право витребувати належне йому майно з незаконного володіння ОСОБА_1 , оскільки майно вибуло з володіння власника поза його волею.

Обставини, на яких ґрунтувались позовні вимоги, позивачем не змінювались.

Водночас обтавини та їх оцінка, які на думку позивача, свідчать про недобросовісність відповідача ОСОБА_1 , наведена у відзивах на позов.

Однак зміна підстав позову, на яких ґрунтується вимога позивача, можливе шляхом подання письмової заяви до закінчення підготовчого засідання, а не шляхом подання відповіді на відзив.

З огляду на викладене суд не бере до уваги викладені представником позивача у відповіді на відзив обставини та надану ним їх оцінку щодо недобросовісності відповідача ОСОБА_1 ..

Відповідно до ч.1, п.2 ч.2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові на позивача.

Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Ступнік С.В. заявив зазначав попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат в розмірі 25 000 грн, проте доказів до закінчення судових дебатів не подавав, заяв щодо надання таких доказів після ухвалення рішення суду до закінчення судових дебатів у справі сторона не робив.

Представник відповідача ОСОБА_3 адвокат Панченко О.О. просила стягнути з позивача витрати на професійна правничу допомогу у розмірі 12000 грн.

За правилами ч.ч.1-6 ст.137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами. Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата тощо), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги/додатковій угоді до договору.

Розмір гонорару визначається за погодженням адвоката з клієнтом. Адвокат має право у розумних межах визначати розмір гонорару, виходячи із власних міркувань. При встановленні розміру гонорару можуть враховуватися складність справи, кваліфікація, досвід і завантаженість адвоката та інші обставини. Погоджений адвокатом з клієнтом та/або особою, яка уклала договір в інтересах клієнта, розмір гонорару може бути змінений лише за взаємною домовленістю.

В разі виникнення особливих по складності доручень клієнта або у випадку збільшення затрат часу і обсягу роботи адвоката на фактичне виконання доручення (підготовку до виконання) розмір гонорару може бути збільшено за взаємною домовленістю.

Домовленості про сплату гонорару за надання правничої допомоги є такими, що склалися між адвокатом та клієнтом, в межах правовідносин яких слід розглядати питання щодо дійсності такого зобов`язання (постанова Верховного Суду у справі 932/10156/21 від 26 серпня 2024 року).

На підтвердження понесених витрат на отримання правничої допомоги представник відповідача адвокат Панченко О.О. подала до суду договір про надання правничої допомоги від 30.09.2025; акт №1 до цього договору; платіжну інструкцію, в яких зазначено, що розмір гонорару складає 12000 грн, які відповідачем ОСОБА_3 сплачені.

Таким чином, представником відповідача Панченко О.О. надано докази на підтвердження обсягу наданих правничих послуг та їх вартість.

Від позивача та його представника заперечень щодо розміру витрат на правову допомогу не надходило, тому вказаний розмір на професійну правничу допомогу підлягає розподілу за результатами розгляду справи.

Саме зацікавлена сторона має вчинити певні дії, спрямовані на відшкодування з іншої сторони витрат на професійну правничу допомогу, а інша сторона має право на відповідні заперечення проти таких вимог, що виключає ініціативу суду з приводу відшкодування витрат на професійну правничу допомогу одній із сторін без відповідних дій з боку такої сторони (постанова Верховного Суду у справі №275/150/22 від 13 березня 2025 року).

З огляду на викладене в зв`язку з відмовою у задоволенні позову з позивача належить стягнути на користь відповідача ОСОБА_3 12000 гривень витрат на професійну правничу допомогу.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.264-265 ЦПК України, суд,

ухвалив:

1.Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_2 до приватного виконавця виконавчого округу Полтавської області Гречин Наталії Володимирівни, Державного підприємства «Сетам», ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог: Приватне підприємство «Центр незалежної оцінки та експертизи», про визнання правочину з продажу майна на електронних торгах недійсним.

2.Стягнути з ОСОБА_2 (місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП - НОМЕР_1 ) на користь приватного виконавця виконавчого округу Полтавської області Гречин Наталії Володимирівни (місцезнаходження: вул.Григорія Левченка, б.6, м.Полтава, РНОКПП - НОМЕР_2 ) 12000 гривень судових витрат.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Полтавського апеляційного суду шляхом подачі протягом тридцяти днів з дня його проголошення апеляційної скарги. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дата складення повного судового рішення 01.12.2025.

Суддя Крєпкий С.І.