справа № 619/6359/25
провадження № 2/619/2718/25
Рішення

іменем України

17 листопада 2025 року,

м. Дергачі,

Дергачівський районний суд Харківської області у складі: головуючого судді Нечипоренко І.М., за участю секретаря Міщенко О.О., розглянув у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження цивільну справу

№ 619/6359/25,

ім`я (найменування) сторін:

позивачка: ОСОБА_1 ,

відповідачі: Харківська товарна біржа, Дергачівська міська рада,

вимоги позивачки: про визнання договору купівлі-проваджу дійсним.

Стислий виклад позиції позивача.

ОСОБА_1 22.10.2025 звернулася до суду з позовом, у якому просить визнати дійсним договір № Н5-245 від 23.09.1997 купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений між нею та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , який був підписаний та посвідчений Харківською товарною біржою. У обґрунтування позову зазначено, 23 вересня 1997 року через брокера брокерської контори №203 ОСОБА_4 вона уклала договір на Харківській товарній біржі, придбавши зазначений житловий будинок за 18191,00 грн, які сплатила продавцям до підписання договору. 25 вересня 1997 року її право власності на будинок було зареєстровано в Слатинському МПТІ. Відтоді постійно проживає у будинку, здійснює необхідні ремонти, сплачує комунальні послуги та фактично володіє і користується всією нерухомістю. Договір купівлі-продажу нотаріально не посвідчувався. 04 березня 1998 року зареєструвалася у цьому будинку. Усі суттєві умови договору купівлі-продажу № Н5-245 від 11.11.1997 року сторонами виконано, претензій між ними не виникало. У жовтні 2025 року, у зв`язку з необхідністю подання документів для державної реєстрації, державний реєстратор повідомив її про невідповідність договору вимогам чинного законодавства та про необхідність звернення до суду для визнання договору дійсним.

Заяви, клопотання, процесуальні дії у справі.

Ухвалою суду від 24.10.2025 прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження з викликом сторін, судове засідання для розгляду справи по суті призначено на 17.11.2025.

Позивачка у судове засідання не з`явилася, надавши до суду заяву, у якій просить здійснити розгляд справи за її відсутності, позовні вимоги підтримує в повному обсязі, не заперечує проти винесення заочного рішення.

Представниця Дергачівської міської ради у судове засідання не з`явилася, надавши в системі «Електронний суд» заяву, у якій просить здійснити розгляд справи за відсутності представника, заперечення відсутні.

Частиною 3 статті 211 ЦПК України передбачено, що учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності.

Представник Харківської товарної біржи у судове засідання не з`явився, причину неявки не повідомив, повідомлявся шляхом направлення судової повістки до електронного кабінету, про що свідчить довідка про доставку електронного документу.

Фактичні обставини, встановлені судом, норми права, які застосовував суд, мотиви суду.

23 вересня 1997 року на Харківській товарній біржі ОСОБА_1 уклала договір №Н5-245, придбавши житловий будинок з надвірними будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Договір купівлі-продажу нерухомості №Н5-245 від 23.09.1997, від імені продавців ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був підписаний брокером брокерської контори №203 ОСОБА_5 , а від імені покупця ОСОБА_1 брокером брокерської контори №203 ОСОБА_4 , який зареєстрований на Харківській товарній біржі р.н. №Н5-245 (а.с. 5).

Відповідно до п.п. 1.1., 1.2., 1.3. Договору, предметом договору є житловий будинок з надвірними будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Угоди, зареєстровані на товарній біржі не підлягають нотаріальному посвідченню. (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»).

Тобто, чинне на момент укладання спірного правочину законодавство, а саме ч. 2 ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу», дозволяло укладати угоди купівлі продажу за участю фізичних осіб, без нотаріального посвідчення біржового контракту.

Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Дія актів цивільного законодавства в часі регламентована ст. 5 ЦК України. Згідно з п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (2004 року), Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

У п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06.11.2009 роз`яснено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Договір купівлі-продажу житлового будинку укладений в 1997 році, отже, на правовідносини щодо його укладення поширюється чинний на той час Цивільний кодекс Української РСР 1963 року.

Відповідно до ст. 153, 224 ЦК України (в редакції 1963 р.), чинного на час виникнення спірних правовідносин, договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

За договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно із ч. 1 ст. 227 ЦК України (в редакції 1963 р.) договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу).

Відповідно до ст. 47 ЦК України (в редакції 1963 р.) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу, яка передбачає, що недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону.

Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

У п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28.07.1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25.12.1992 року № 13 та від 25.05.1998 року № 15) було роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК України, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд, на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження.

Відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.1998 р. №121, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 26.06.1998 р. за №399/2839, державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна, серед іншого, на підставі договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржею, здійснюють державні комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації.

Суд вважає встановленим, що при вчиненні правочину всі дії сторін ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, перехід права власності, і сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме, купівлі-продажу вищевказаного житлового будинку, правочин був реальним і вчиненим у формі, дозволеній чинним законодавством України в 1997 році. Усі вимоги договору купівлі-продажу сторонами були виконані, ніяких претензій щодо передачі майна не було, та сторонами правочину один до одного будь-які інші претензії не пред`являлися. Державна реєстрація договору купівлі-продажу проведена в Слатинському малому підприємстві технічної інвентаризації, зареєстровано в р.к. 14 за №2453 на ім`я позивачки.

При цьому, реєстрація бюро технічної інвентаризації права власності на придбаний будинок на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржою, а не нотаріусом, не суперечила чинному законодавству.

Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13 грудня 1995 року, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржею.

З урахуванням викладених обставин, положень законодавства, приймаючи до уваги що на сьогоднішній час втрачена можливість нотаріального посвідчення договору, сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору і вони виконані повністю, суд вважає, що наявні підстави для визнання договору дійсним згідно з ч. 2 ст. 47 ЦК України 1963 р.

Керуючись ст. 7, 12, 13, 81, 141, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу №Н5-245 від 23.09.1997 житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного на Харківській товарній біржі між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_1 .

Надіслати учасникам справи копію судового рішення рекомендованим листом з повідомленням про вручення, відповідно до ч. 5 ст. 272 ЦПК України.

Повне найменування (ім`я) сторін:

позивачка: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 .

відповідачі: Харківська товарна біржа, , місцезнаходження: 61058, м. Харків, проспект Науки, буд 5; Дергачівська міська рада, , місцезнаходження: 62303, Харківська область, Харківський район, м. Дергачі, площа Перемоги, буд. 5.

Суддя І. М. Нечипоренко