Номер провадження: 22-ц/813/885/25
Справа № 522/7900/21
Головуючий у першій інстанції Домусчі Л. В.
Доповідач Назарова М. В.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.10.2025 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Назарової М.В.,

суддів: Лозко Ю.П., Кострицького В.В.,

за участю секретаря Соболєвої Р.М.,

учасники справи: позивач - Акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль», у зв`язку зі зміною назви Акціонерне товариство «Райффайзен Банк», відповідачі - ОСОБА_1 , державний реєстратор Шалар Віталій Олегович, треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова Світлана Юріївна, Одеська міська рада, особа, яка звертається із апеляційною скаргою - ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційні скарги ОСОБА_3 та адвоката Розенбойма Юрія Олександровича, який діє в інтересах ОСОБА_3 ,

на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року, ухвалене Приморським районним судом м. Одеси у складі: судді Домусчі Л.В. в приміщенні того ж суду,

у цивільній справі за позовом Акціонерного товариства «Райффазен Банк Аваль» до ОСОБА_1 , державного реєстратора Шалар Віталія Олеговича, треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова Світлана Юріївна, Одеська міська рада, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав та запису про реєстрацію прав, визнання права власності,

в с т а н о в и в:

У травні 2021 року акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» (далі - АТ «Райффайзен Банк Аваль») звернулося до суду із вказаним позовом, який мотивувало тим, що у 2002-2003 роках Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» (далі - АППБ «Аваль», правонаступником якого є АТ «Райффайзен Банк Аваль»), було придбано квартири № 1 , 2 , 3 , 4 , 6 , 8 , а також приміщення магазину у будинку АДРЕСА_7 . У подальшому банком на підставі дозволу на виконання робіт від 05 травня 2004 року № 238/04 було здійснено роботи по знесенню вказаного аварійного будинку. Крім того, відповідно до розпорядження голови Приморської районної державної адміністрації Одеської міської ради від 08 лютого 2005 року № 347 банку надано дозвіл на реконструкцію житлового будинку за вищевказаною адресою. Таким чином, вказаний об`єкт нерухомого майна є власністю банку та 12 червня 2009 року був відображений на рахунках обліку капітальних інвестицій «Приміщення Осипова 38» вартістю 1 063 946,59 грн.

З червня 2017 року банком вживаються заходи щодо отримання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ за вищевказаною адресою. З листа Одеського районного управління поліції № 1 Головного управління Національної поліції в Одеській області від 12 березня 2021 року № 60-1206 банку стало відомо про те, що право власності на вищевказаний об`єкт нерухомого майна перейшло до ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 10 березня 2006 року.

Так, згідно з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 16 лютого 2021 року № 244601189 банку стало відомо, що власником вказаного об`єкта незавершеного будівництва 12 % готовності на підставі договору купівлі-продажу від 10 березня 2006 року № 442 є ОСОБА_1 , а продавцем цього майна від імені банку виступив ОСОБА_2 .

Проте банком не приймалося рішень щодо продажу вказаного нерухомого майна. Крім того, ОСОБА_2 не мав повноважень на укладання договорів, що направлені на відчуження майна банку, а довіреність банку від 23 січня 2006 року, реєстровий номер 214, яка уповноважувала ОСОБА_2 відчужувати майно банку, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гончаровою С. Ю. не видавалася. За вказаними обставинами розпочаті кримінальні провадження, де банк визнано потерпілим.

Позивач вважав, що договір купівлі-продажу від 10 березня 2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю. О. за реєстровим номером 442, є недійсним, так як уповноваженою банком особою не підписувався та печаткою банку не скріплювався. Банк є єдиним законним власником вищевказаного нерухомого майна і жодних правочинів щодо його відчуження не укладав, довіреності, на підставі якої майно було відчужене третій особі, не видавав, а тому набуття права власності ОСОБА_1 та подальша реєстрація цього права на нерухоме майно банку є незаконним.

Тому посилаючись на викладене та як на правову підставу своїх вимог на ст.316, 317, 319, 321, 328, ч. 3 ст. 215, ч. 1-3, 5, 6 ст. 203, 228 216 ЦК України, АТ «Райффайзен Банк Аваль» просило суд:

- визнати договір купівлі-продажу від 10 березня 2006 року об`єкта незавершеного будівництва 12 % готовності, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю. О. за реєстровим № 422, недійсним;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу), індексний номер: 56395532 від 01 лютого 2021 року 13:19:30, державного реєстратора Шалара В. О.;

- скасувати запис про право власності від 01 лютого 2021 року № 40345205, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Шаларом В. О. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу), індексний номер: 56395532 від 01 лютого 2021 року 13:19:30;

- визнати за банком право власності на об`єкт незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_7 (т. 1, а.с. 1-47).

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року позов АТ «Райффайзен Банк Аваль» задоволено частково.

Визнано договір купівлі-продажу від 10 березня 2006 року об`єкту незавершеного будівництва 12 % готовності, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 , укладений між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю. О., зареєстрований у реєстрі за № 422, недійсним.

Скасовано рішення про державну реєстрацію речових прав на об`єкт незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_7 , за ОСОБА_1 індексний номер: 563985532 від 01 лютого 2021 року 13:19:30, державного реєстратора Шалар В. О.

У іншій частині позову відмовлено (т. 2, а.с. 152-165).

В апеляційних скаргах ОСОБА_3 , який не брав участі у розгляді справи, але вважає, що рішенням суду вирішено питання про його права, свободи та інтереси, в особі свого представника - адвоката Розенбойма Ю.О. просить рішення в частині задоволених позовних вимог, як ухвалене з порушенням норм процесуального та неправильним застосуванням норм матеріального права, скасувати та в особі свого представника просить відмовити у задоволенні позову, а в особисто поданій апеляційній скарзі - направити справу для розгляду до іншого суду першої інстанції за встановленою підсудністю (т. 2, а.с. 178-196, 198-217).

Доводами апеляційних скарг є те, що заявник є добросовісним набувачем спірного майна, оскільки 11.03.2021 придбав його на електронних торгах, проведених ДП «Сетам», з реалізації такого майна як арештованого, у цей же день його було визнано переможцем вказаних торгів, після оголошення чого торги були зупинені на підставі ухвали слідчого судді Київського районного суду м. Одеси від 10 березня 2021 року у справі № 947/7601/21.

Оскільки заявник з 11 березня 2021 року є набувачем (покупцем) спірного об`єкту (постанова п. 50 ВП ВС від 22.06.2021 № 200/606/18, п. 40 постанови ВП ВС від 07.07.2020 № 438/610/14-ц) на підставі укладеного 11.03.2021 договору купівлі-продажу, він як покупець має бути залучений до участі у справі у відповідному процесуальному статусі.

Натомість, ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 11.10.2021 клопотання заявника про залучення його до участі у справі у якості 3-ї особи залишено без задоволення.

З боку позивача мало місце зловживання процесуальними правами, оскільки достеменно знаючи про проведення торгів з реалізації спірного об`єкту, він не подав до суду клопотання про залучення останнього до участі у справі.

Щодо визнання оспорюваного договору купівлі-продажу від 10.03.2006 недійсним, то такий не підписаний позивачем як стороною, отже, є неукладеним, тому не може бути визнаний недійсним (п. 7.18. Постанови ВП ВС від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц), а застосування судом ст. 215 ЦК України є безпідставним.

Щодо скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на об`єкт незавершеного будівництва, то така вимога як похідна від визнання договору недійсним не підлягає задоволенню, оскільки договір є неукладеним, і наслідки недійсності правочину є незастосовними.

Крім того, вважає відсутніми порушені права позивача, який ніколи не був власником об`єкту, а отже його права в даному випадку не могли бути порушені та не підлягають захисту, а право власності на спірний об`єкт - приватної власності на 1/1 частки за ОСОБА_1 внесено державним реєстратором 01.02.2021, з відкриттям розділу, що свідчить про неіснувння такого об`єкту незавершеного будівництва 12% готовності і відсутність реєстрації його ні за якою особою.

Строк отриманих позивачем дозволів на реконструкцію придбаних ним об`єктів, які припинили своє існування як об`єкти цивільного права, сплив 05.05.2004 та 01.04.2006, і жодних дозвільних документів на таке майно позивач не має, жодного рішення про передачу позивачу у власність чи користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_7 , ОМР не приймалося,про що свідчить лист останньої від 05.01.2022.

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 27 червня 2023 року апеляційне провадження за апеляційними скаргами ОСОБА_3 та адвоката Розенбойма Юрія Олександровича, який діє в інтересах ОСОБА_3 , на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року по цивільній справі за позовом Акціонерного товариства «Райффазен Банк Аваль» до ОСОБА_1 , державного реєстратора Шалар Віталія Олеговича, треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова Світлана Юріївна, Одеська міська рада, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав та запису про реєстрацію прав, визнання права власності - закрито (т. 3, а.с. 226-228).

Постановою Верховного Суду від 20 грудня 2023 року касаційні скарги представника ОСОБА_3 - Розенбойма Юрія Олександровича задоволено. Ухвалу Одеського апеляційного суду від 27 червня 2023 року скасовано, справу передано для продовження розгляду до суду апеляційної інстанції (т. 4, а.с. 143-151).

Ухвалою Одеського апеляційного суду (у складі колегії суддів: Назарової М.В. (суддя - доповідач), суддів Громіка Р.Д., Лозко Ю.П.) від 11 січня 2024 року справу прийнято до провадження та призначено до розгляду (т. 4, а.с. 156-156 зв.).

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.08.2025 виключено зі складу колегії суддю Громіка Р.Д. та здійснено заміну на учасника постійно діючої колегії суддю Кострицького В.В. (т. 5, а.с. 2).

У судовому засіданні 12.08.2025 представник заявника ОСОБА_3 - адвокат Розенбойм Ю.О. підтримав доводи апеляційної скарги, згодом після оголошеної перерви не з`явився у судове засідання. В судовому 28.10.2025 представник третьої особи Одеської міської ради - Старостін О.С. просив апеляційні скарги залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Інші учасники, які належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, до судового засідання не з`явилися. Так, зокрема, ОСОБА_3 повідомлений про дату, час і місце розгляду справи у відповідності до вимог ч. 5 ст. 130 ЦПК України, оскільки його представник адвокат Розенбойм Ю.О. судову повістку на 28.10.2025 отримав в електронному кабінеті підсистеми «Електронний суд» 08.09.2025, що підтверджується довідкою про доставку електронного документа (т. 5, а.с. 22). Позивач АТ «Райффайзен Банк» повідомлені про дату, час і місце розгляду справи у відповідності до вимог п. 2 ч. 8 ст. 128 ЦПК України, оскільки отримали судову повістку на 28.10.2025 в електронному кабінеті підсистеми «Електронний суд» 08.09.2025, що підтверджується довідкою про доставку електронного документа (т. 5, а.с. 21). Відповідач державний реєстратор Шалар В.О. повідомлений про дату, час і місце розгляду справи у відповідності до вимог п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України, оскільки судова повістка на 28.10.2025, що направлялася на адресу останнього ( АДРЕСА_8 ), повернулася до суду із відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою» (т. 5, а.с. 13-14зв.). Відповідач ОСОБА_1 повідомлена про дату, час і місце розгляду справи у відповідності до вимог п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України, оскільки судові повістки на 28.10.2025, що направлялися на адресу останньої ( АДРЕСА_9 та АДРЕСА_10 ), повернулася до суду із відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою» (т. 5, а.с. 15-18зв.). Треті особи ОСОБА_2 та приватний нотаріус Гончарова С.В. отримали судові повістки на 28.10.2025 особисто (т. 5, а.с. 19-20), від останньої надійшла заява про розгляд справи за її відсутності. (т. 5, а.с. 25)

Вказане в силу положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України не є перешкодою для розгляду справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4 ст. 367 ЦПК України).

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника заявника та третьої особи Одеської міської ради, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що апеляційна скарга адвоката Розенбойма Юрія Олександровича, який діє в інтересах ОСОБА_3 , підлягає задоволенню, а апеляційна скарга ОСОБА_3 підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом першої інстанції встановлено, що 01 листопада 2002 року за договором купівлі-продажу, укладеного між АППБ «Аваль» та ОСОБА_5 , здійснено продаж банку квартири АДРЕСА_11 , яка складається з двох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 48,3 кв. м, житловою площею 30,7 кв. м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В. М. (т. 1, а. с. 22).

01 листопада 2002 року за договором купівлі-продажу, укладеного між АППБ «Аваль» та ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , здійснено продаж банку квартири АДРЕСА_12 , яка складається з двох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 31,4 кв. м, житловою площею 22,6 кв. м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В. М., зареєстрованого в реєстрі за № 12255 (т. 1, а. с.27).

29 січня 2003 року за договором купівлі-продажу, укладеного між АППБ «Аваль» та ОСОБА_8 , яка діяла від свого імені та імені ОСОБА_9 , ОСОБА_10 за довіреністю, здійснено продаж банку квартири АДРЕСА_13 , яка складається з двох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 60,9 кв. м, житловою площею 19,5 кв.м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В. М., зареєстрованого в реєстрі за № 836 (т. 1, а. с. 26).

04 червня 2003 року за договором купівлі-продажу, укладеного між АППБ «Аваль» та ОСОБА_11 , здійснено продаж банку квартири АДРЕСА_14 , яка складається з однієї житлової кімнати та підсобних приміщень загальною площею 35,0 кв. м, житловою площею 19,7 кв. м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В. М. (т. 1, а. с. 24).

09 липня 2003 року за договором купівлі-продажу, укладеного між АППБ «Аваль» та ОСОБА_12 , здійснено продаж банку квартири АДРЕСА_15 , яка складається з трьох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 45,8 кв. м, житловою площею 39,6 кв. м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В. М. (т. 1, а. с. 23).

10 липня 2003 року за договором купівлі-продажу, укладеного між АППБ «Аваль» та ОСОБА_13 здійснено продаж банку магазину по АДРЕСА_7 , основною площею 32,9 кв. м, загальною площею 48,7 кв. м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В. М. (т. 1, а. с. 28).

Таким чином, АППБ «Аваль» було придбано в 2003 році квартири № 1 , 2 , 3 , 6 , 8 та магазин у будинку АДРЕСА_7 .

Згідно з розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 08 лютого 2005 року за № 347 надано Одеському обласному філіалу АППБ «Аваль» дозвіл на реконструкцію житлового будинку АДРЕСА_7 , під будівлю банку з узгодженим проектом (т. 1, а. с. 31).

05 травня 2004 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Одеси видано дозвіл № 238/04 АППБ «Аваль» на виконання будівельних робіт, а саме: по знесенню аварійного житлового будинку за вищевказаною адресою з терміном дії до 31 грудня 2004 року, а також дозвіл від 04 квітня 2005 року № 197/05 на реконструкції житлового будинку по АДРЕСА_7 , під будівлю банку «Аваль» з терміном дії до 01 квітня 2006 року (т. 1, а. с. 29-30).

Згідно з заявою представника позивача від 26 січня 2022 року статус земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_7 , банком не оспорюється (т. 2, а. с. 10-11). Зазначене також було підтверджено представником позивача в судовому засіданні 26 січня 2022 року, що земельна ділянка за цією адресою належить до комунальної власності (т. 2, а.с. 16).

Відповідно до довідки банку від 25 січня 2022 року за земельну ділянку по АДРЕСА_7 банком до місцевого бюджету м. Одеси сплачувався земельний податок з 2013 по 2020 роки (т. 2, а. с. 22).

Отже, зазначений об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, що знаходиться по АДРЕСА_7 , розташований на земельній ділянці комунальної власності територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 10 березня 2006 року, укладеного між АППБ «Аваль», в особі представника ОСОБА_2., який діяв на підставі довіреності від 23 січня 2006 року, та ОСОБА_1 , останній передано у власність об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, що знаходиться по АДРЕСА_7 . Вказаний об`єкт незавершеного будівництва належить продавцю - АППБ «Аваль» на підставі розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради «Про дозвіл на реконструкцію житлового будинку за адресою: АДРЕСА_7 , під будівлю банку» від 08 лютого 2005 року № 347, дозволу на виконання будівельних робіт від 05 травня 2004 року № 238/04, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Одеси Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, дозволу на виконання будівельних робіт від 04 квітня 2005 року № 197/05, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Одеси Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради «Про визнання житлового будинку АДРЕСА_7 аварійним та надання дозволу на його знесення» від 05 квітня 2004 року № 900. Договір купівлі-продажу від 10 березня 2006 року посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю. О. та зареєстровано у реєстрі за № 442 (т. 1, а. с. 43-44).

Згідно з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 16 лютого 2021 року, право власності на об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, що знаходиться по АДРЕСА_7 , внесений державним реєстратором Дачненської сільської ради Біляївського району Одеської області Шаларом В.О. під реєстраційним № 101, дата та час державної реєстрації: 01 лютого 2021 року, 12:58:13, згідно з якого право приватної власності 1/1 частки ОСОБА_1 внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 56395532 від 01 лютого 2021 року (т. 1, а. с. 45).

До 01 лютого 2021 року право власності на об`єкт по АДРЕСА_7 , як на об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, ні за якою особою не було зареєстровано відповідно до чинного законодавства.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 16 лютого 2021 року на нерухоме майно ОСОБА_1 постановою приватного виконавця Гамбаль О. Є. від 12 січня 2021 року № 64112050 накладено арешт та внесено обтяження до реєстру 02 лютого 2021 року (т. 1, а. с. 45зв.).

Згідно з талоном-повідомленням єдиного обліку № 809 про прийняття і реєстрацію заяви про кримінальне правопорушення, виданого відділенням поліції № 2 (с. Усатове) Одеського районного управління поліції № 2 Головного управління Національної поліції в Одеській області, вбачається, що 09 лютого 2021 року до чергової частини звернувся із заявою Шалар В.О. щодо притягнення до відповідальності ОСОБА_1 , яка 01 лютого 2021 року звернулася для проведення реєстраційних дій по об`єкту незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_7 , та пред`явила договір купівлі-продажу від 10 березня 2006 року № 442, який не відповідає, як було встановлено 09 лютого 2021 року, даним архіву (т. 1, а. с. 61).

Крім того, на запит Шалара В.О. до Одеського державного нотаріального архіву, 09 лютого 2021 року було отримано відповідь № 409/01-20 про те, що «у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за 2006 рік приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Рудницької Ю. О. за 10 березня 2006 року відсутні відомості щодо посвідчення договору купівлі-продажу між ОСОБА_1 та АППБ «Аваль» (т. 1, а. с. 65). Про зазначені обставини Шаларом В.О. також 09 лютого 2021 року було повідомлено Міністерство юстиції (т. 1, а. с. 62).

26 лютого 2021 року Міністерство юстиції України роз`яснило державному реєстратору щодо імовірного підроблення договору, що згідно зі статтею 36 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор зобов`язаний повідомити про це правоохоронні органи.

Також судом встановлено, що слідчим відділом Одеського районного управління поліції № 1 Головного управління Національної поліції в Одеській області здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні № 0000347 від 04 березня 2021 року за ознаками складу кримінального правопорушення, передбаченого частиною другою статті 15, частиною другою статті 190 КК України. Досудовим розслідуванням встановлено, що 04 березня 2021 року до Одеського районного управління поліції № 1 Головного управління Національної поліції в Одеській області надійшла заява ОСОБА_15 про те, що невстановлені особи через електронні торги з реалізації арештованого майна державним підприємством «СЕТАМ» (далі - ДП «СЕТАМ») намагаються реалізувати майно, а саме об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_7 , право на яке отримано шахрайським шляхом, сума збитку встановлюється. Встановлено, що на електронній площадці, на якій ДП «СЕТАМ» проводить електронні торги з реалізації арештованого майна, знаходиться лот - об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, за адресою: АДРЕСА_7 , що належить боржнику - ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-пролажу від 10 березня 2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Рудницькою Ю.О., державна реєстрація права власності якої зареєстрована державним реєстратором Шаларом В.О. та реалізується приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Гамбаль О.Є. у рамках виконавчого листа у цивільній справі № 521/27/20 про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_16 боргу у сумі 1 870 000 грн. Також встановлено, що ОСОБА_2 , який укладав угоду з ОСОБА_1 від імені банку по довіреності перебуває у розшуку за частиною четвертою статті 190, частиною п`ятою статті 181, частиною третьою статті 358 КК України на підставі ухвали суду про дозвіл на затримання з метою приводу від 21 грудня 2019 року. Також встановлено, що згідно з повного витягу з Єдиного реєстру довіреностей за № 44061504 довіреність від 23 січня 2006 року за реєстраційним № 214 та посвідчена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гончаровою С. Ю, на підставі якої діяв ОСОБА_2 , не існує (т. 1, а. с. 115-117).

Ухвалою слідчого судді Київського районного суду м. Одеси від 10 березня 2021 року задоволено клопотання слідчого СВ Одеського районного управління поліції № 1 Головного управління Національної поліції в Одеській області та накладено арешт на об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, за адресою: АДРЕСА_7 , шляхом позбавлення права на проведення будь-яких реєстраційних дій (т. 1, а. с. 133-136).

У травні 2021 року АТ «Райффайзен Банк Аваль», як правонаступник АППБ «Аваль», звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , державного реєстратора Шалара В. О., треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова С. Ю., Одеська міська рада, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та запису про реєстрацію прав, визнання права власності.

07 жовтня 2021 року до суду першої інстанції надійшло клопотання представника ОСОБА_3 - ОСОБА_17 , в якій заявник просив суд залучити до участі у справі ОСОБА_3 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача. Клопотання мотивовано тим, що ОСОБА_3 є добросовісним набувачем спірного об`єкту незавершеного будівництва 12% готовності по АДРЕСА_7 , оскільки набув його на підставі договору купівлі-продажу на публічних торгах 11 березня 2021 року. Зазначений об`єкт був реалізований приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Гамбаль О. Є. у рамках виконавчого листа у цивільній справі № 521/27/20 про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_16 боргу у сумі 1 870 000 грн (т. 1, а.с. 99-111).

Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 11 жовтня 2021 року клопотання представника ОСОБА_3 - Мойса Є.В. про залучення до участі у справі третьої особи залишено без задоволення (т. 1, а.с. 184-184зв.).

Ухвалюючи оскаржуване рішення та частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції з посиланням на положення ч. 1-3, 5, 6 ст. 203, ст. 215 ЦК України вважав, що позовна вимога щодо визнання недійсним Договору купівлі продажу від 10.03.2006 року об`єкту незавершеного будівництва 12% готовності, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 , укладеним між Акціонерним товариством «Райффазен Банк Аваль» та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Юлією Олександрівною, зареєстрованого в реєстрі за № 422, підлягає задоволенню.

Щодо вимоги про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права приватної власності на об`єкт суд першої інстанції зазначив, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (див., зокрема постанову Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 р. у справі № 823/2042/16 (п. 36)), у зв`язку із чим також вважав, що підлягає задоволенню вимога про скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на об`єкт незавершеного будівництва, натомість державний реєстратор Шалар В.О. не є належним відповідачем у такому спорі.

Вимога про скасування запису про право власності № 40345205 як обраний позивачем спосіб захисту, починаючи з 16.01.2020, вже не може призвести до настання реальних наслідків для позивача за процедурою визначеною Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Щодо позовних вимог про визнання права власності, то позивачем не надано належних та допустимих доказів, що посвідчують його речові права на нерухоме майно, а також дають право на проведення будівельних робіт позивачем не надано, як не надано і доказів оформлення права власності або користування на земельну ділянку чи права оренди земельної ділянки, на який розташований спірний об`єкт, а визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва не прийнятого в експлуатацію, нормами ЦК України чи іншими нормативно-правовими актами не передбачено, і державна реєстрація не є способом набуття прав власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття речових прав на нерухоме майно, що свідчить про необґрунтованість позовних вимог в наведеній частині.

Переглядаючи оскаржуване рішення за доводами апеляційних скарг, колегія суддів вважає за потрібне зазначити наступне.

У пункті 8 частини другої статті 129 Конституції України визначено, що однією з основних засад судочинства є забезпечення права на апеляційний перегляд справи.

Європейський суд з прав людини вказує, що відповідно до пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), якщо апеляційне оскарження існує в національному правовому порядку, держава зобов`язана забезпечити особам під час розгляду справи в апеляційних судах, в межах юрисдикції таких судів, додержання основоположних гарантій, передбачених статтею 6 Конвенції, з урахуванням особливостей апеляційного провадження, а також має братись до уваги процесуальна єдність судового провадження в національному правовому порядку та роль в ньому апеляційного суду. «Право на суд», одним із аспектів якого є право доступу, не є абсолютним і може підлягати обмеженням; їх накладення дозволене за змістом, особливо щодо умов прийнятності апеляційної скарги. Проте такі обмеження повинні застосовуватись з легітимною метою та повинні зберігати пропорційність між застосованими засобами та поставленого метою (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 53, 55, ЄСПЛ, від 06 грудня 2007 року).

Відповідно до положень статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Судові процедури повинні бути справедливими, тому особа безпідставно не може бути позбавлена права на апеляційне оскарження рішення суду, оскільки це буде порушенням права, передбаченого статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, на справедливий судовий розгляд, до якого також відноситься і право апеляційного оскарження.

Стаття 17 ЦПК України передбачає, що учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право на апеляційний перегляд справи.

Згідно з статтею 18 ЦПК України обов`язковість судового рішення не позбавляє осіб, які не брали участі у справі, можливості звернутися до суду, якщо ухваленим судовим рішенням вирішено питання про їхні права, свободи чи інтереси.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково (частина перша статті 352 ЦК України).

Аналіз частини першої статті 352 ЦПК України дозволяє зробити висновок, що ця норма визначає коло осіб, які наділені процесуальним правом на апеляційне оскарження судового рішення і які поділяються на дві групи - учасники справи, а також особи, які участі у справі не брали, але судове рішення стосується їх прав, інтересів та (або) обов`язків (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 29 січня 2024 року у справі № 750/13149/21 (провадження № 61-6054сво23)).

У разі подання апеляційної скарги особою, яка не брала участі у справі, і апеляційним судом встановлено, що судовим рішенням питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося, апеляційне провадження підлягає закриттю, а рішення суду першої інстанції не має переглядатися по суті (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 29 січня 2024 року у справі № 750/13149/21 (провадження № 61-6054сво23)).

Отже, на відміну від оскарження судового рішення учасниками справи, особа, яка не брала участі у справі, має довести наявність у неї правового зв`язку зі сторонами спору або безпосередньо судовим рішенням через обґрунтування наявності таких критеріїв: вирішення судом питання про її право, інтерес, обов`язок, і такий зв`язок має бути очевидним та безумовним, а не ймовірним. Водночас судове рішення, оскаржуване особою, яка не брала участі у справі, повинно безпосередньо стосуватися прав, інтересів та обов`язків цієї особи, тобто судом має бути розглянуто й вирішено спір про право у правовідносинах, учасником яких на момент розгляду справи та ухвалення рішення судом першої інстанції є заявник, або в рішенні міститься судження про права та обов`язки цієї особи у відповідних правовідносинах, або рішення впливає на права та обов`язки такої особи. Рішення є таким, що прийняте про права та обов`язки особи, яка не була залучена до участі у справі, якщо у мотивувальній частині рішення містяться висновки суду про права та обов`язки цієї особи, або у резолютивній частині рішення суд прямо зазначив про права та обов`язки таких осіб. В такому випадку рішення порушує не лише матеріальні права осіб, не залучених до участі у справі, а й їх процесуальні права, що витікають із сформульованого в пункті 1 статті 6 Конвенції положення про право кожного на справедливий судовий розгляд при визначенні його цивільних прав і обов`язків. Будь-який інший правовий зв`язок між заявником і сторонами спору не може братися до уваги.

Підстави для закриття апеляційного провадження визначені у статті 362 ЦПК України.

Відповідно до пункту 3 частини першої наведеної статті суд апеляційної інстанції закриває апеляційне провадження у справі, якщо після відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою, поданою особою з підстав вирішення судом питання про її права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, встановлено, що судовим рішенням питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося.

Системний аналіз наведених процесуальних норм права дає підстави для висновку, що суд апеляційної інстанції в межах відкритого апеляційного провадження має процесуальну можливість зробити висновок щодо вирішення чи невирішення судом першої інстанції питань про права та інтереси особи, яка не брала участі у розгляді справи судом першої інстанції та подала апеляційну скаргу. При цьому якщо обставини про вирішення судом першої інстанції питання про права, інтереси та свободи особи, яка не була залучена до участі у справі, не підтвердилися, апеляційне провадження підлягає закриттю, а рішення суду першої інстанції не має переглядатися по суті.

Подібні висновки викладені в постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 17 лютого 2020 року у справі № 668/17285/13-ц (провадження № 61-41547сво18).

Скасовуючи ухвалу Одеського апеляційного суду від 27 червня 2023 року про закриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_3 та його представника на підставі п. 3 ч. 1 ст. 362 ЦПК України з огляду на те, що питання про права та (або) обов`язки ОСОБА_3 по теперішній справі не вирішувалося, Верховний Суд виходив з неврахування судом та не перевірення належним чином наступного.

Подаючи апеляційні скарги, ОСОБА_3 та його представник вказували на те, що вказаними судовими рішеннями суду першої інстанції вирішено питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки ОСОБА_3 , оскільки 11 березня 2021 року останнього було визнано переможцем електронних торгів з реалізації арештованого майна - об`єкта незавершеного будівництва 12 % готовності по АДРЕСА_7 у рамках виконавчого провадження № 64112050, де божником є ОСОБА_1 , а стягувачем - ОСОБА_16 .

Верховним Судом зазначено, що вказуючи про те, що права ОСОБА_3 оскаржуваними судовими рішеннями не порушені, апеляційний суд належним чином не перевірив вищевказані доводи заявника та не врахував, що 11 березня 2021 року заявника у встановленому законом порядку було визнано переможцем торгів з реалізації арештованого майна - об`єкта незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_7 . Вказані факти підтверджені роздруківками інформації з офіційного сайту ДП «Сетам» щодо торгів вказаного об`єкта, а також щодо результатів вказаних торгів (т. 1, а. с.106-107, 108-109). Вже після визнання (оголошення) ОСОБА_3 переможцем, торги 11 березня 2021 року були зупинені на підставі ухвали слідчого судді Київського районного суду м. Одеси від 10 березня 2021 року у справі № 947/7601/21.

За змістом частини другої статті 638 та частини першої статті 640 ЦК України моментом укладення договору купівлі-продажу на прилюдних торгах є момент визначення переможця торгів, тобто момент акцепту пропозиції останнього щодо ціни. Оформлення та підписання договору купівлі-продажу як окремого документа Тимчасовим порядком не передбачено. Підставою набуття у власність нерухомого майна, придбаного на прилюдних торгах, є договір купівлі-продажу та дії, спрямовані на передання такого майна у володіння покупця, що підтверджують відповідний протокол, акт про проведені прилюдні торги та державна реєстрація права власності за покупцем, а не свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року у справі № 438/610/14, провадження № 14-577цс19).

ОСОБА_3 вважав, що з 11 березня 2021 року він є набувачем (покупцем) об`єкта незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_7 , на підставі укладеного 11 березня 2021 року договору купівлі-продажу. Тому вказував, що спір щодо цього нерухомого майна, придбаного покупцем на підставі укладеного договору, стосується прав та законних інтересів покупця, яким він є.

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Верховний Суд у своїй постанові від 20 грудня 2023 року вказав на безпідставність зазначення про відсутність добросовісних намірів ОСОБА_3 придбати спірне нерухоме майно, оскільки останній став переможцем торгів до їх зупинення, відповідно, сплатив гарантійний внесок до цього, а здійснення реалізації майна на торгах у межах виконавчого провадження з примусового виконання відповідного рішення суду - відповідає суті (завданню) електронних торгів з реалізації майна.

Отже, ОСОБА_3 мав законні сподівання та правомірні очікування на закінчення процедури отримання у власність спірного об`єкта незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_7 .

До подібних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах: від 04 квітня 2023 року у справі № 904/866/22; від 27 червня 2023 року у cправі № 907/568/22; від 18 липня 2023 року у cправі № 910/5612/22.

Згідно з прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини, яка визначає можливість обмеження права на доступ до суду, але при умові, що це право не буде обмежено таким чином і до такого рівня, щоб зачіпалася сама його суть і допустимі обмеження даного права повинні мати законну ціль, а між процесуальними засобами, що використовуються, і поставленою ціллю повинна бути розумна співмірність (рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Жоффр де ля Прадель проти Франції» від 16 грудня 1992 року).

Тому, враховуючи сталу практику Європейського суду з прав людини, зазначені вище положення національного законодавства та встановлені фактичні обставини, Верховний Суд дійшов висновку, що суд апеляційної інстанції, закриваючи апеляційне провадження, не дослідив доводів заявника щодо порушення його прав при ухваленні судом першої інстанції оскаржуваних судових рішень.

Виходячи з обов`язковості вказівок, що містяться в постанові суду касаційної інстанції для суду першої та апеляційної інстанції під час нового розгляду справи (ч. 1 ст. 417 ЦПК України), колегія суддів апеляційного суду, перевіривши вищенаведені доводи заявника, доходить висновку про те, що оскаржуваним рішенням вирішено питання про права та законні інтереси заявника ОСОБА_3 як набувача (покупця) об`єкта незавершеного будівництва 12% готовності за адресою: АДРЕСА_7 , на підставі укладеного 11 березня 2021 року договору купівлі-продажу, за результатами прилюдних торгів, оскільки в розумінні вимог ч. 2 ст. 638, ч. 1 ст. 640 ЦК України моментом укладення договору купівлі-продажу є момент визначення переможця торгів, тобто момент акцепту його пропозиції (п. 50 Постанови Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, п. 40 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц, п. 47 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).

Щодо доводів апеляційної скарги заявника та його представника по суті оскаржуваного рішення, то колегія суддів, відповідаючи на такі, зазначає наступне.

У главі 17 ЦК України унормовано правовідносини представництва при здійсненні правочинів.

Згідно з частинами першою і третьою статті 244 ЦК України представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю.

Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).

Відповідно до абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Згідно з абзацом першим частини першої, частин другої та третьої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

За положеннями статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (абзац перший частини першої статті 216 ЦК України).

Згідно з абзацом першим частини першої статті 218 ЦК України недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом.

Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до абзацу першого статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Тлумачення вищенаведених норм ЦК України свідчить, що обов`язковим елементом двостороннього правочину (в даному випадку купівлі-продажу) є дії його сторін щодо набуття, зміни або припинення цивільних прав та обов`язків, тобто правочин не може бути визнаний таким, що відбувся, без цілеспрямованих дій його сторін, які є вираженням їх волевиявлення.

Отже, основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини купівлі-продажу, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об`єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.

Коли ж відсутній факт вираження волевиявлення стороною двостороннього правочину, можна говорити про відсутність обов`язкового суб`єкта цивільних правовідносин та, як наслідок, констатувати відсутність фактичної підстави для виникнення договірних правовідносин.

Тобто, на відміну від укладених правочинів, у цьому випадку не виникає самої можливості піддати юридичній оцінці об`єктивно відсутній юридичний факт (цілеспрямовану дію), існування якого було б зумовлено юридично значимим волевиявленням учасника цивільних правовідносин.

Натомість у випадку недійсності чи нікчемності правочину насамперед йдеться про юридичну кваліфікацію об`єктивно наявного та вираженого у певний спосіб волевиявлення суб`єкта права щодо виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин.

Таким чином, на відміну від неукладеного правочину, оспорюваний та нікчемний правочин є такими, що відбулися, а його сторони виразили своє волевиявлення на зміну цивільних правовідносин.

Конструкція частини третьої статті 203 ЦК України визначає наявність волевиявлення учасника правочину обов`язковим і безумовним елементом, додержання якого є необхідним для чинності правочину. При цьому таке волевиявлення має бути: 1) вільним; 2) відповідати внутрішній волі учасника правочину.

У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю на вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.

Підпис на правочині, для якого визначено обов`язкову письмову форму, виконує функцію підтвердження волевиявлення сторони, зафіксованого у тексті цього правочину. При цьому підпис є обов`язковим атрибутом письмової форми правочину.

З огляду на зміст частини четвертої статті 203, частини першої статті 215, частини першої статті 218 ЦК України закон не пов`язує недійсність правочину з недотриманням установленої для нього обов`язкової письмової форми, частиною якої є підпис сторін.

Водночас укладеність договору пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх істотних його умов (див. частину першу статті 638 ЦК України). Належним підтвердженням досягнення сторонами згоди щодо визначених у договорі умов є, зокрема, їх підписи.

Неукладеність договору у зв`язку з недотриманням установленої для нього законом обов`язкової письмової форми, зокрема й щодо його підписання, повинна насамперед корелюватися з відсутністю у сторони правочину волевиявлення на його укладення, про що може свідчити факт непідписання договору цією особою чи підписання його від імені сторони іншою неуповноваженою особою (підроблення підпису).

Відсутність (підроблення) підпису сторони правочину, щодо якого передбачена обов`язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення, свідчить про неукладеність такого правочину.

Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати.

Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23).

У справі, яка переглядається, встановлено, що довіреність від 23 січня 2006 року, реєстровий № 214, посвідчена Гончаровою С.Ю., приватним нотаріусом Одеськаого міського нотаріального округу, на ім`я ОСОБА_2 , який укладав угоду з ОСОБА_1 від імені банку, не видавалася позивачем, вказана особа не мала повноважень на укладання договорів, що направлені на відчуження банком належного йому майна; за матеріалами справи, ОСОБА_2 перебуває у розшуку за частиною четвертою статті 190, частиною п`ятою статті 181, частиною третьою статті 358 КК України на підставі ухвали суду про дозвіл на затримання з метою приводу від 21 грудня 2019 року; згідно з повного витягу з Єдиного реєстру довіреностей за № 44061504 довіреність від 23 січня 2006 року за реєстраційним № 214 та посвідчена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гончаровою С. Ю, на підставі якої діяв ОСОБА_2 , не існує.

Вказане свідчить про невідповідність внутрішній волі позивача на вчинення цього правочину (на видачу такої довіреності) та, відповідно, на управління та розпорядження належним йому нерухомим майном, що свідчить про відсутність волевиявлення на вчинення правочину з відчуження спірного майна та підписання договору купівлі-продажу неуповноваженою особою.

Таким чином, підписання договору купівлі-продажу від імені Акціонерного поштово-пенсійного банку «Аваль» іншою неуповноваженою особою свідчить про те, що Банк фактично не є учасником договірних правовідносин.

З урахуванням зазначеного, колегія суддів погоджує довід апеляційних скарг позивача, що необхідно кваліфікувати договір купівлі-продажу від 10 березня 2006 року між ОСОБА_2 , який діяв від імені Акціонерного поштово-пенсійного банку «Аваль» як продавцем на підставі довіреності від 23 січня 2006 року, реєстровий № 214, та ОСОБА_1 як покупцем, як неукладений, оскільки власник майна фактично не був учасником спірних правовідносин купівлі-продажу та не виражав своєї волі на відчуження належного йому нерухомого майна.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23) дійшла висновку про те, що належним способом захисту права особи, майно якої вибуло з її законного володіння за неукладеним договором купівлі-продажу, є віндикаційний позов - витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача.

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Отже, якщо нерухоме майно, що вибуло з фактичного володіння його власника за неукладеним договором купівлі-продажу, було зареєстровано за іншою особою без відповідної на те правової підстави, власник такого майна може витребувати його із чужого незаконного володіння у всіх випадках відповідно до статті 387 ЦК України. При цьому відсутністю правової підстави в цьому випадку потрібно розуміти: реєстрацію спірного нерухомого майна за стороною неукладеного правочину; реєстрацію спірного майна за третьою особою на підставі правочину, укладеного всупереч нормам чинного законодавства.

Відчуження нерухомого майна за неукладеним договором потрібно розглядати як вибуття такого майна з володіння власника не з його волі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23).

Тому належним способом захисту позивача в цій справі є вимога про витребування спірного нерухомого майна на підставі статті 387 ЦК України.

Схожого за змістом висновку дійшов Верховний Суд у постанові 12 лютого 2025 року у справі № 727/3351/23 (провадження № 61-12079св24).

Отже, слушними є доводи апеляційної скарги заявника в особі свого представника про те, що оспорюваний договір купівлі-продажу від 10 березня 2006 року як не підписаний позивачем як стороною цього договору, є неукладеним в розумінні вимог ч. 2 ст. 207 ЦК України, волевиявленні учасника правочину відсутнє, що унеможлювляє визнання його недійсним.

З огляду на зазначене суд дійшов помилкового висновку про задоволення позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 10 березня 2006 року об`єкту незавершеного будівництва 12 % готовності, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 , укладеного між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю. О., зареєстрований у реєстрі за № 422, а також вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на об`єкт незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_7 , за ОСОБА_1 індексний номер: 563985532 від 01 лютого 2021 року 13:19:30, державного реєстратора Шалар В.О. як похідної вимоги від визнання договору недійсним, чим обумовлював позивач таку.

За висновками Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц правочин, який не укладено, не може бути визнаний недійсним, і наслідки недійсності правочину також не застосовуються до такого. Тому і рішення державного реєстратора за наслідками неукладеного правочину не застосовуються.

Оскільки вимогою апеляційної скарги ОСОБА_3 в особі свого представника адвоката Розенбойма Ю.О. є перегляд рішення у задоволеній частині, то щодо позовних вимог про визнання права власності за Банком на спірне нерухоме майно, в задоволенні якої позивачу відмовлено, колегія суддів не дає оцінки рішенню на предмет його законності та обґрунтованості.

Так само і щодо доводів апеляційної скарги, поданої заявником ОСОБА_3 особисто, то хоча ним і ставиться питання про скасування рішення в цілому, проте будь-яких доводів щодо незаконності рішення в частині відмови у визнанні за Банком права власності на об`єкт 12% готовності за адресою: АДРЕСА_7 , скарга жодного доводу не містить.

Як не містить вказана апеляційна скарга і доводів щодо порушення правил підсудності по теперішній справі, щоб вирішувати питання про передачу її до відповідного суду, про що просить заявник.

Натомість, виниклий спір із приводу нерухомого майна, відноситься до виключної підсудності (ч. 1 ст. 30 ЦПК України), а спірне майно територіально відноситься до Приморського району м. Одеси та спір відноситься до юрисдикції загальних судів.

Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України).

Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За наведених обставин рішення суду в оскаржуваній частині не відповідає вимогам закону та суперечить обставинам, що мають значення для справи, має місце невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, та порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, тому апеляційна скаргу адвоката Розенбойма Ю.О., який діє в інтересах ОСОБА_3 , слід задовольнити, а апеляційну скаргу ОСОБА_3 - задовольнити частково та оскаржуване рішення в частині про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким у задоволенні позову Акціонерного товариства «Райффазен Банк Аваль» до ОСОБА_1 , державного реєстратора Шалар Віталія Олеговича, треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова Світлана Юріївна, Одеська міська рада, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав відмовити.

За ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Частиною 1 цієї статті визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Так, з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_3 за дві апеляційні скарги сплатив судовий збір у загальному розмірі 13620 грн (т. 2, а.с. 194, 230, т. 3, а.с. 67-68), а за подання двох касаційних скарг на ухвали суду апеляційної інстанції у розмірі 1073,6 грн (т. 4, а.с. 10, 24).

Оскільки за результатами перегляду справи судом апеляційної інстанції апеляційні скарги ОСОБА_3 фактично підлягають задоволенню у повному обсязі, оскільки оскаржувані рішення скасовані, а в задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі, то судовий збір, що сплачений скаржником за подання апеляційних та касаційних скарг, підлягає стягненню на його користь із позивача у загальному розмірі 14693,6 грн (13620 грн+1073,6 грн).

Керуючись ст. 367, 374, 376 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу адвоката Розенбойма Юрія Олександровича, який діє в інтересах ОСОБА_3 , задовольнити.

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року в частині про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення.

У задоволенні позову Акціонерного товариства «Райффазен Банк Аваль» до ОСОБА_1 , державного реєстратора Шалар Віталія Олеговича, треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова Світлана Юріївна, Одеська міська рада, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав відмовити.

Стягнути з Акціонерного товариства «Райффазен Банк Аваль» (, адреса: 01011, м. Київ, вул. Лєскова, буд. 9) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_16 ) судові витрати у сумі 14693,60 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Дата складення повного тексту постанови - 31 жовтня 2025 року

Головуючий М.В. Назарова

Судді: Ю.П. Лозко

В.В. Кострицький