Провадження № 2/752/803/25
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

07 липня 2025 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді: Плахотнюк К.Г.,

за участі секретаря судового засідання: Солодовник Я.С.,

за участі представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Пічуріна А.А.,

у місті Києві, в приміщенні суду, розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання попереднього договору дійсним та визнання права власності на нерухоме майно -

в с т а н о в и в:

У листопаді 2023 року позивач ОСОБА_1 , звернувся до суду з вказаним позовом, посилаючись на те, що 11 жовтня 2021 року він та ОСОБА_2 уклали попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , яка належить відповідачу на підставі договору про участь у Фонді фінансування будівництва, серія та номер: 21-1111/2014-6, виданого 11.11.2014; видавник: ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал»», акту приймання-передачі об`єкту інвестування, серія та номер: 165, виданий 06.10.2016, видавник: «Укрбуд Девелопмент»; довідки фонду фінансування будівництва виду А «Либідь», серія та номер АДРЕСА_2 , видавник: ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал». Вказана квартира складається з двох житлових кімнат, загальною площею 75,90 кв.м, житловою площею 36,80 кв. м. Згідно умов вказаного попереднього договору між ним та відповідачем був проведений розрахунок за квартиру у повному обсязі, а саме 3145000 грн.. Проте, даний попередній договір не був посвідчений нотаріально, тому що для його нотаріального посвідчення треба було підготувати необхідні документи, а відповідачу гроші були потрібні терміново. За умовами вищевказаного попереднього договору купівлі-продажу, відповідач зобов`язався підготувати необхідні документи для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, та посвідчити договір купівлі-продажу нотаріально не пізніше 12 квітня 2022 року, але свої зобов`язання не виконав та ухиляється від їх виконання по теперішній час. Відповідач у вказаній квартирі не проживає з 11 жовтня 2021 року, особисті речі останнього у ній також відсутні.

Позивач просить суд визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 11 жовтня 2021 року; визнати за ним право власності на вказану квартиру.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва Плахотнюк К.Г. від 8 лютого 2024 року відкрито провадження у справі, постановлено розглядати справу у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін (а.с. 27-28). Відповідачу був наданий строк для надання відзиву.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, підтвердив обставини, викладені в позовній заяві позивачем.

В судове засіданні відповідач не прибув, про час і місце розгляду справи повідомлений належним чином (а.с. 57), про причини неявки суд не повідомив, відзиву на позовну заяву суду не надав.

В судовому засіданні свідок ОСОБА_3 , будучи приведеним судом до присяги та попередженим про кримінальну відповідальність за дачу суду завідомо неправдивих показань, показав, що він був присутній під час укладення ОСОБА_2 та ОСОБА_1 попереднього договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Саме в його присутності ОСОБА_1 передавав ОСОБА_2 грошові кошти за квартиру у сумі 3 145 000 грн., оскільки на час укладення попереднього договору були відсутні правовстановлюючі документи на квартиру.

Суд, заслухавши представника позивача, покази свідка, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши надані докази, приходить до наступного.

В судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_2 на підставі договору про участь у Фонді фінансування будівництва, серія та номер: 21-1111/2014-6, укладеного 11.11.2014 між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та ОСОБА_2 ; акту прийняття-передачі об`єкту інвестування, серія та номер: 165, виданого 06.10.2016 ТОВ «Укрбуд Девелопмент; довідки фонду фінансування будівництва виду А «Либідь», серія та номер АДРЕСА_2 , виданої 06.10.2016 ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал», є власником квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 75,90 кв.м, житловою площею 36,80 кв. м. (а.с. 10).

11 жовтня 2021 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 уклали попередній договір купівлі-продажу квартири (а.с. 6-9), відповідно до умов якого сторони зобов`язуються в майбутньому укласти в належним чином нотаріально оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна (надалі - основний договір) на умовах, в порядку та строки, визначених цим договором.

Відповідно до п. 1.3 попереднього договору нерухомим майном є квартира АДРЕСА_1 , що складається з двох житлових кімнат, загальною площею 75,90 кв. м, житловою площею 36,80 кв. м.

Пунктом 2.1 попереднього договору сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основний договір (купівлі-продажу квартири у відповідності до п. 1.2) з урахуванням таких істотних умов.

Предмет договору купівлі-продажу квартири (основного договору): а) в порядку та на умовах, визначених основним договором, продавець зобов`язується передати у власність покупцю, а покупець зобов`язується прийняти та оплатити визначену у п. 1.2. цього договору (попереднього договору) квартиру (п. 2.1.1.).

Ціна квартири та порядок розрахунків: а) продавець згоден продати, а покупець згоден купити зазначену в п. 1.2 цього договору квартиру за ціною 3145000 грн.; б) сума вказана у п.п. «а» п. 2.1.2 цього договору є остаточною та зміні не підлягає; в) покупець сплачує продавцю суму, визначену в п.п. «а» п. 2.1.2. цього договору у повному обсязі під час підписання даного договору.

Вказаним договором сторони погодили також і обов`язок продавця передати квартиру для проживання та користування покупцю в день підписання даного договору (п.п. «а» п. 2.1.3) та укласти з покупцем нотаріально-посвідчений договір купівлі-продажу не пізніше 12 квітня 2022 року (п.п. «г» п. 2.1.3).

Пунктом 2.1.4 попереднього договору сторони погодили, що право власності у покупця на квартиру виникає з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу квартири (основного договору).

Порядок оплати погоджено сторонами в розділі 3 попереднього договору.

Відповідно до п. 3.1 попереднього договору, при підписанні цього договору покупець передав, а продавець отримав 3145000 грн..

Сума, зазначена в п. 3.1 цього договору є повним розрахунком між сторонами (п. 3.2 попереднього договору).

За домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення основного договору має здійснитися не пізніше 12 квітня 2022 року (п. 6.1).

Позивач в позовній заяві та його представник в судовому засіданні зазначили, що ОСОБА_1 належним чином виконав свої обов`язки за договором, тобто сплатилав відповідачу погоджену ними суму, проте докази даної сплати у матеріалах справи відсутні, а судом даних обставин не встановлено. ОСОБА_2 у визначений сторонами день та час не прибув до нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу, порушивши зобов`язання за попереднім договором купівлі-продажу та ухилившись від укладення основного договору купівлі-продажу.

Відповідно до п. 36.2 попереднього договору, цей договір набуває чинність з моменту його підписання сторонами, і діє до виконання ними усіх своїх зобов`язань за цим договором.

Позивач вважає, що оскільки відповідач не з`явився для укладання договору купівлі-продажу та не повідомив поважні обставини неявки, які б перешкоджали укладенню договору купівлі-продажу квартири згідно з чинним законодавством або попереднім договором, наявні усі підстави для визнання договору купівлі-продажу укладеним в судовому порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція) кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

У рішенні Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) у справі «Кузнєцов та інші проти Російської Федерації» зазначено, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною у практиці ЄСПЛ (рішення у справах «Серявін та інші проти України», «Проніна проти України») і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Предмет позову - це певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яка опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Принцип диспозитивності визначений у ст. 13 ЦПК України та передбачає право суду розглядати справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому, учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

За змістом ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Приписами ст. 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 ЦК України та приписами ст. 629 ЦК України передбачено, що зміст договору становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного стану. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Приписами ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

В судовому засіданні встановлено, що попередній договір від 11 жовтня 2021 року укладений у простій письмовій формі, а основний договір купівлі-продажу між сторонами так і не був укладений.

Частиною 4 ст. 203 ЦК України встановлено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України).

Умови попереднього договору повинні дозволяти установити предмет, а також інші істотні умови майбутнього основного договору.

Істотні умови договору визначені п. 2 ч. 1 ст. 638 ЦК України.

Зі змісту попереднього договору вбачається, що сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов майбутнього договору купівлі-продажу, а саме, щодо предмету договору, строків укладення договору, вартості об`єкту та порядку розрахунків й обов`язків сторін.

Відповідно до ч. 1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина першастатті 220 ЦК України).

Таким чином, договір, який підлягав нотаріальному посвідченню, був підписаний сторонами без додержання встановленої законом форми договору, а тому з огляду на наведене укладений договір від 11 жовтня 2021 року є нікчемним.

Разом з тим, відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Позивач в позовній заяві та його представник в судовому засіданні зазначили, що позивач сплатив відповідачу узгоджену суму ціни об`єкту продажу, проте, доказів цього матеріали справи не містять, а судом даних обставин не встановлено.

У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 754/2339/16-ц зроблено висновок, що «однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин».

Існування таких обставин позивачем не доведено, відомості про втрату можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин не доведено. Небажання продавця та ухилення від нотаріального посвідчення договору не є безумовною підставою для застосування положень ч. 2 ст. 220 ЦП України.

Таким чином, позивач та його представник не довели в чому саме полягає безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та з чого вбачається втрата можливості його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі статтею 220 ЦК України.

У п. 5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014р. "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" роз`яснено судам, що вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК).

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК).

Стаття 210 ЦК України передбачає державну реєстрацію правочинів у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Пунктом 13 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" судам роз`яснено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно врахувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210 та ст. 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є вчиненими і не створюють прав і обов`язків для сторін. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин неможливості прибути, не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

У відповідності до ч. 1 ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно ст.ст. 4, 27 вказаного Закону визначено, що державній реєстрації прав підлягають: право власності; державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Таким чином, на об`єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, право власності у набувача за договором відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України виникає в момент державної реєстрації, порядок здійснення якої визначений ст. 182 ЦК України, а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін.

За відсутності нотаріально посвідченого договору, суд вважає, що відсутні правові підстави для визнання за позивачем права власності на вищевказану нерухомість.

Разом з тим, в матеріалах справи відсутні відомості про те чи одружений відповідач ОСОБА_2 , а вразі його одруження, згода його дружини на відчуження даного нерухомого майна, як це передбачено ст. 65 СК України.

З вищевикладеного в сукупності вбачається, що вимоги позивача про визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу та визнання права власності є необґрунтованими, не доведеними, а відтак такими, що не підлягають задоволенню.

Керуючись ст. ст. 203, 220, 334, 626-629, 635, 638, 657 ЦК України, ст.ст. 2, 12, 76-83, 141, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання попереднього договору дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, залишити без задоволення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його ухвалення.

Учасник справи, якому рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Суддя К.Г. Плахотнюк