Провадження № 2/752/493/25
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

(заочне)

16.10.2025 року Голосіївський районний суд міста Києва

у складі головуючого судді - Мазур Ю.Ю.

при секретарі судового засідання - Бєляєвої К.Д.,

за участю сторін:

прокурора - Одуденко В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом Печерської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі: Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» про усунення перешкод з розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання недійсними договору купівлі-продажу, акту приймання-передачі та скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію прав, -

В С Т А Н О В И В :

У провадженні судді Голосіївського районного суду м. Києва Чередніченко Н.П. перебувала цивільна справа за позовом заступника керівника Печерської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі: Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» про усунення перешкод з розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання недійсними договору купівлі-продажу, акту приймання-передачі та скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію прав.

Згідно Розпорядження керівника апарату Голосіївського районного суду м. Києва № 164 від 29.01.2024 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи, у зв`язку зі звільненням судді Голосіївського районного суду м. Києва ОСОБА_3 .

У січні 2024 дана цивільна справа надійшла в провадження судді Голосіївського районного суду м. Києва Мазура Ю.Ю.

В обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що Печерською окружною прокуратурою міста Києва встановлено, що державним реєстратором Державного підприємства «СЕТАМ» Франчик З.А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав власності та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 30996758 від 18.08.2016 та зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на нежитлову будівлю площею 22,7 кв.м. по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, номер запису: 15970008). В подальшому, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єрмакович В.В. 18.12.2019 прийнято рішення № 50313033 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та проведено реєстрацію змін розділу об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер: 000. Після проведення вказаної реєстрації об`єкт нерухомого майна, а саме: нежитлову будівлю змінено на АЗК, нежитлова будівля та додано споруди: Літера Б Багатопаливні ПРК з навісом - площа забудови 723,5 кв.м.; Літера І Підземний резервуар палива - 2 шт.; Літера ІІ Підземний резервуар води - 1 шт.; Літера І Підземний резервуар палива - 1 шт. 18.12.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сазоновою О.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 56693099 та проведено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстрацію зміни розділу об`єкта нерухомого майна (змінено дані вказаного об`єкту на АЗК, нежитлова будівля літ. «А», споруди: Літера Б Багатопаливні ПРК з навісом - площа забудови 723,5 кв.м.; літера І Підземний резервуар палива - 2 шт.; літера ІІ Підземний резервуар ЗВГ - 1 шт.; літера ІІІ Підземний резервуар палива - 1 шт.» та додано земельну ділянку з кадастровим номером :82:085:0002, як місце розташування вказаних споруд (індексний номер рішення 56693099). Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно земельна ділянка з кадастровим номером :82:085:0002 по АДРЕСА_1 на праві комунальної власності зареєстрована за Київською міською радою. Будь-яких рішень щодо передачі у власність чи користування Київська міська рада не приймала. Зауважує, що державна реєстрація прав власності, реєстрація змін розділу об`єкту нерухомого майна та змін до права власності на об`єкт нерухомого майна загальною площею 22,7 кв.м. по АДРЕСА_1 , що проведені на підставі рішень державних реєстраторів №№ 30996758, 35322238, 50313033 та 56693099, здійснені у порушення вимог законодавства.

Враховуючи викладене, позивач просить усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі загальною площею 22,7 кв.м. по АДРЕСА_1 від 25.06.2009 № 1470, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Грицаєнком Василем Васильовичем; усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,8343 га (кадастровий номер: :82:085:0002), шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 18.08.2016 індексний номер 30996758 та здійснено на його підставі з Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за ОСОБА_2 на нежитлову будівлю літ. «А» площею 22,7 кв.м. по АДРЕСА_1 ; усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,8343 га (кадастровий номер: :82:085:0002), шляхом визнання недійсним акту приймання-передачі нерухомого майна від 19.05.2017 щодо передачі ОСОБА_2 до статутного капіталу ТОВ «Інвест Електро» нерухомого майна - нежитлової будівлі загальною площею 22,7 кв.м. по АДРЕСА_1 ; усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,8343 га (кадастровий номер: :82:085:0002), шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23.50.2017 індексни номер 35322238 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за ТОВ «Інвест Електро» на нежитлову будівлю літ. «А», площею 22,7 кв.м. по АДРЕСА_1 , припинивши вказане право ТОВ «Інвест Електро»; усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,8343 га (кадастровий номер: :82:085:0002), шляхом скасування рішення державного реєстратора про внесення змін до запису номер 50313033 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зміни розділу об`єкта нерухомого майна № 000 на АЗК, нежитлову будівлю літ. «А» за адресою: АДРЕСА_1 , що на праві власності зареєстровано за ТОВ «Інвест Електро», припинивши вказане право ТОВ «Інвест Електро»; усунути перешкоди територіальній громаді містьа Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,8343 га (кадастровий номер: :82:085:0002), шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.02.2021 індексний номер 56693099 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зміни роздялу об`єкта нерухомого майна № 000 та зміни права власності на АЗК, нежитлову будівлю літ. «А» за адресою: АДРЕСА_1 , що на праві власності зареєстровано за ТОВ «Інвест Електро», припинивши вказане право ТОВ «Інвест Електро»; судові витрати покласти на відповідачів.

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 02.02.2024 прийнято до провадження та призначено підготовче судове засідання у справі за позовом Печерської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі: Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» про усунення перешкод з розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання недійсними договору купівлі-продажу, акту приймання-передачі та скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію прав.

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 03.09.2024 у задоволенні клопотання представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Буд Девелопмент Груп» - Шпінь Віталія Ігоровича про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача у цивільній справі за позовом Печерської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі: Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» про усунення перешкод з розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання недійсними договору купівлі-продажу, акту приймання-передачі та скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію прав - відмовлено. Закрито підготовче провадження та призначено дану справу до судового розгляду по суті.

Прокурор в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити.

Відповідачі в судове засідання не з`явились, про час, дату та місце розгляду справии повідомлені в установленому законом порядку.

Враховуючи, що належним чином повідомлені відповідачі в судове засідання не з`явилися, а тому відповідно до вимог ст.ст. 280, 281 ЦПК України, суд вважає можливим вирішити справу на підставі наявних у ній матеріалів та ухвалити заочне рішення.

Суд, дослідивши матеріали цивільної справи, заслухавши прокурора, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, прийшов до наступного.

Судом встановлено, що державним реєстратором Державного підприємства «СЕТАМ» Франчик З.А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав власності та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 30996758 від 18.08.2016 та зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на нежитлову будівлю площею 22,7 кв.м. по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, номер запису: 15970008).

Підставою для проведення державної реєстрації став договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 25.06.2009 № 1470, посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Грицаєнком В.В.

Згідно відомостей, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно встановлено, що надалі, на підставі протоколів загальних зборів № 1 від 15.05.2017 та № 2 від 18.05.2017 та акту приймання-передачі нерухомого майна від 19.05.2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав № 35322238 від 23.05.2017 та зареєстровано право власності на вищевказану будівлю за ТОВ «Інвест Електро».

В подальшому, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єрмакович В.В. 18.12.2019 прийнято рішення № 50313033 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та проведено реєстрацію змін розділу об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер: 000.

Вказане рішення державного реєстратора прийнято на підставі технічного паспорту, виготовленого 16.12.2019 ТОВ «Армовірбуд» та довідки про показники об`єкта нерухомого майна № 2990 від 16.12.2019, виданої зазначеним товариством, які були долучені державними реєстраторами до вказаної реєстраційної справи.

Після проведення вказаної реєстрації об`єкт нерухомого майна, а саме: нежитлову будівлю змінено на АЗК, нежитлова будівля та додано споруди: Літера Б Багатопаливні ПРК з навісом - площа забудови 723,5 кв.м.; Літера І Підземний резервуар палива - 2 шт.; Літера ІІ Підземний резервуар води - 1 шт.; Літера І Підземний резервуар палива - 1 шт.

18.12.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сазоновою О.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 56693099 та проведено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстрацію зміни розділу об`єкта нерухомого майна (змінено дані вказаного об`єкту на АЗК, нежитлова будівля літ. «А», споруди: Літера Б Багатопаливні ПРК з навісом - площа забудови 723,5 кв.м.; літера І Підземний резервуар палива - 2 шт.; літера ІІ Підземний резервуар ЗВГ - 1 шт.; літера ІІІ Підземний резервуар палива - 1 шт.» та додано земельну дялінку з кадастровим номером :82:085:0002, як місце розташування вказаних споруд (індексний номер рішення 56693099).

Крім того, на підставі вищевказаного рішення цим же державним реєстратором проведено реєстрацію змін до права власності (номери запису про право власності: 20545199) та додано до реєстру підставу для вказаної державної реєстрації - довідку про технічні показники об`єкта нерухомого майна, серія та номер: 21-07, виданий 25.01.2021 ТОВ «Будлідер Парк».

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно земельна ділянка з кадастровим номером :82:085:0002 по АДРЕСА_1 на праві комунальної власності зареєстрована за Київською міською радою.

Будь-яких рішень щодо передачі у власність чи користування Київська міська рада не приймала.

Таким чином, на теперішній час, власником вказаного нерухомого майна загальною площею 22,7 кв.м. з додатковими спорудами по АДРЕСА_1 є ТОВ «Інвест Електро».

Щодо вимоги про визнання недійсним договору курівлі-продажу та акту приймання-передачі нерухомого майна, суд зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, для проведення первинної державної реєстрації права власності на нерухоме майно по АДРЕСА_1 ОСОБА_2 подано державному реєстратору договір купівлі-продажу нежитлової будівлі № 1470 від 25.06.2009.

Зі змісту вказаного договору вбачається, що продавцем нерухомого майна є ОСОБА_1 , якому воно належало на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 28.09.2005 Головним управлінням комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) на підставі наказу Головного управління комунальної власності міста Києва № 1363-В від 28.09.2005. Право власності на зазначену будівлю зареєстроване в Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності.

Разом з тим, відповідно до інформації Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 18.05.2021 встановлено, що Головним управлінням комунальної власності міста Києва оформлення права власності не здійснювалось 25 або 28 версесня 2005 та не видавалось свідоцтво про право власності на об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 .

Крім того, згідно вказаної відповіді Департаменту, наказ Головного управління комунальної власності міста Києва Київської міської ради (КМДА) № 1363-В від 25 або 28 вересня 2005 року про видачу свідоцтва про право власності на об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 не видавався.

Водночас, на підставі наказу Головного управління комунальної власності міста Києва від 28.09.2005 № 1363-В здійснювалось оформлення права власності ТОВ «ТОП-АРТ» та видавалось свідоцтво про право власності на господарську споруду, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 .

Також, відповідно до інформації Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 04.08.2022 за даними реєстрових книг комунального підприємства по нежитловому фонду за адресою: АДРЕСА_1 нерухоме майно (зокрема нежитлова будівля площею 22,7 кв.м.) на праві власності не зареєстровано.

Крім того, в матеріалах реєстраційної справи міститься технічний паспорт на нежитлову будівлю АДРЕСА_1 , виготовлений Київським міським бюро технічної інвентаризації 11.02.2016, інвентаризаційна справа № 11307.

Згідно вищевказаної відповіді Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» за номером інвентаризаційної справи (№ 11307) у відділі зберігання матеріалів технічної інвентаризації існує інвентаризаційна справа за іншою адресою.

Також, відповідно до інформації, наданої Київським державним нотаріальним архівом від 03.08.2022, в справі № 2-27 «Реєстр для реєстрації нотаріальних дій» том № 2 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Грицаєнко В.В. міститься запис від 25.06.2009 за номером 1470 про посвідчення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, викладеного на спеціальному бланку нотаріальних документів серії ВМЕ № 287942, водночас сторонами у вказаному договорі є інші особи, а не ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Згідно інформації Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 27.04.2021, в реєстрі адрес відсутні відомості про документи щодо присвоєння або зміну поштової адреси АДРЕСА_1 будь-яким об`єктам нерухомості.

Крім того, в рамках кримінального провадження № 0000022 від 06.04.2021, проведено огляд сайту в мережі інтернет та складено протокол огляду супутникових знімків земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , згідно якого вбачається, що в період часу з квітня 2016 по вересень 2020 земельна ділянка за вказаною адресою вільна від забудов, на території земельної ділянки не існувало жодних споруд або будівель, в тому числі будівель автозаправного комплексу.

Оглядом земельної ділянки по АДРЕСА_1 , проведеним 29.04.2021 в рамках вказаного кримінального провадження, встановлено, що на вказаній земельній ділянці відсутні будь-які об`єкти нерухомості.

Також, Департаментом земельних ресурсів виконавчого орагну Київської міської ради (КМДА) проведено обстеження земельної ділянки на АДРЕСА_1 (кадастровий номер :82:085:0002) за результатами якого складено відповідні акти обстеження № 20-0366-1 від 29.04.2021 та № 20-0528-01 від 15.07.2021.

Згідно вказаних актів обстеження, земельна ділянка не використовується, вкрита зеленими насадженнями та вільна від будівель та споруд.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов`язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов`язок передати предмет договору наступному власнику.

Отже, предмет договору належить продавцю та переходить у власність покупця, якщо інше не передбачено домовленістю сторін, та покупець має сплатити ціну за власний рахунок, якщо інше не передбачено домовленістю сторін договору або покупцем та іншою особою.

Частиною 1 статті 656 ЦК України передбачено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Аналіз вищенаведених норм свідчить про те, що лише власник майна має право розпоряджатися належним йому майном на власний розсуд, зокрема продавати його за договором купівлі-продажу будь-яким третім особам.

Враховуючи вказане та беручи до уваги, що ОСОБА_1 не був законним власником нежитлової будівлі загальною площею 22,7 кв.м по АДРЕСА_1 , якої фактично на момент укладення договору не існувало, а тому ОСОБА_2 не міг придбати у власність на законних підставах вказаний об`єкт нерухомості, у тому числі шляхом укладення договору купівлі-продажу.

Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Згідно зі ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Стаття 216 ЦК України передбачає загальні наслідки недійсності правочину, відповідно до яких недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, а згідно зі статтею 236 ЦК України правочин є недійсним з моменту його вчинення та не породжує тих юридичних наслідків, задля яких укладався, у тому числі не породжує переходу права власності на набувача.

Відтак, таке неіснуюче право щодо об`єкту нерухомості не породжує й прав власника щодо розпорядження майном, зокрема продажу (відчуження), переходу третім особам.

Отже, оскільки ОСОБА_2 не набув права власності на спірне майно, то не мав права у подальшому його відчужувати шляхом підписання акту приймання-передачі нерухомого майна від 19.05.2017 із ТОВ «Інвест Електро», у зв`язку з чим вказаний акт також підлягає визнанню недійсним у судовому порядку, як такий, що суперечить вимогам ст. ст. 203, 215 ЦК України.

Цивільний кодекс України наділяє правом оспорювати правочин не лише сторону (сторони) правочину, а й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (ст. ст. 215, 216 ЦК України).

З огляду на приписи та правила ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.

Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача.

Враховуючи відсутність об`єкту нерухомості та законних підстав для набуття права власності на нього, оскаржувані в судовому порядку правочини, були спрямовані виключно на створення позаконкурентних умов та підстав, направлених на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності.

Таким чином, вказані правочини порушують права та охоронювані законом інтереси держави в особі Київської міської ради, як органу, уповноваженого розпоряджатися землями територіальної громади міста Києва.

Щодо вимоги позивача про незаконність державної реєстрації права власності та змін до об`єкту нерухомого майна та права власності, суд зазначає наступне.

Як встановлено судом, матеріали реєстраційної справи не містять будь-яких запитів чи інформації Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації», яке до 01.01.2013 здійснювало державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна на території міста Києва, про реєстрацію права власності на нерухоме майно по АДРЕСА_1 .

Разом з тим, відсутність реєстрації права власності на нерухоме майно за вищевказаною адресою підтверджується листом КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 04.08.2022, наданого на запит Печерської окружної прокуратури міста Києва.

За ч. 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з ч. 1 ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Підставами для проведення державної реєстрації прав власності та інших речових прав є, зокрема, укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації (п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

З аналізу наведених норм законодавства вбачається, що інститут реєстрації права власності - це за своєю суттю є підтвердження державою права власності на майно за відповідною особою. При цьому держава наділена повноваженнями підтвердити таке право особи виключно у тому випадку, якщо ця особа набула майно у власність законно.

Набуття особою у власність майна в обхід закону та надання державі документів, які не відповідають вимогам законодавства з метою введення держави в оману задля реєстрації права власності на нерухоме майно, не може свідчити про правомірне набуття особою майна у власність, а відтак є підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на це майно.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому п. 1 ч. 7 ст. 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому п. 1 ч. 7 ст. 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав.

Отже, враховуючи вимоги вищевказаного законодавства, реальне поновлення права власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради та відновлення становища, яке існувало до порушення можливо лише шляхом скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав та рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, як таких, що суперечать вимогам чинного законодавства та порушують право власності територіальної громади міста Києва на використання та розпорядження земельною ділянкою.

Як вже зазначалося, державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна загальною площею 22,7 кв.м по АДРЕСА_1 проведена на підставі спірних правочинів, оформлених договором купівлі-продажу нежитлової будівлі №1470 від 25.06.2009 та актом прийому-передачі нерухомого майна від 19.05.2017, які підлягають визнанню недійсними на підставі ст. 215 ЦК України.

Таким чином, рішення державних реєстраторів № 30996758 від 18.08.2016 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 та № 35322238 від 23.05.2017 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Інвест Електро» на вищезазначений об`єкт нерухомого майна, не відповідають вимогам законодавства, а тому відповідно до ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підстави для їх скасування.

Крім того, підлягають скасуванню рішення державного реєстратора про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 50313033 від 18.12.2019 та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 56693099 від 18.02.2021, на підставі яких до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесені відомості про зміни об`єкта нерухомого майна та зміни права власності.

За змістом ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності із фактом його державної реєстрації.

При дослідженні обставин існування в особи права власності, першочерговим є встановлення підстави, на якій особа набула це право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Вказаної правової позиції дотримується Верховний Суд у своїх постановах, зокрема, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18 та від 07.10.2020 у справі №920/728/18.

Отже, за відсутності законних підстав для здійснення державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 , а в подальшому за ТОВ «Інвест Електро», сама по собі державна реєстрація не свідчить про виникнення прав власності на вказане нерухоме майно.

Крім того, відповідно до ст. ст. 316, 317 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Нормами ст.ст. 90, 95, 102-1 ЗК України визначено, що право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок, землекористувачі та особи, які набули право користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗК України).

При цьому, згідно зі ст. 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Разом з тим, як вже зазначалося, згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно земельна ділянка площею 0,8343 га (кадастровий номер :82:085:0002) по АДРЕСА_1 , на якій нібито розташована нежитлова будівля, зареєстрована на праві комунальної власності за Київською міською радою, рішення щодо передачі (надання) вказаної земельної ділянки фізичним чи юридичним особам у власність (користування) Київська міська рада не приймала, право оренди чи власності на земельну ділянку не реєструвалося.

Статтею 9 ЗК України передбачено, що розпорядження землями територіальної громади міста Києва відноситься до повноважень Київської міської ради.

Оскільки, вказана земельна ділянка належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва виключно Київська міська рада має право розпоряджатися нею.

Водночас, реєстрація права власності на нерухоме майно на земельній ділянці, власником якої є Київська міська рада, істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстрокове.

Київська міська рада у цьому разі не може використовувати земельну ділянку ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі, тобто на даний час ТОВ «Інвест Електро».

Тому, державна реєстрація нерухомого майна на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі.

Вказаної правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18.

Щодо заяви заяви представника відповідача-2 про застосування строків позовної давності, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно з ч. 1 ст. 261 ЦК України встановлено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

При цьому, як у випадку пред`явлення позову самою особою, право якої порушено, так і в разі пред`явлення позову в інтересах цієї особи іншою уповноваженою на це особою, перебіг позовної давності починається з одного й того самого моменту: коли особа довідалася або могла довідатися про порушення її права або про особу, яка його порушила.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 30.05.2018 року у справі № 367/2271/15-ц.

У постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 362/44/17 від 17.10.2018 року зроблено конкретизований висновок щодо застосування строку позовної давності.

Якщо у передбачених законом випадках у разі порушення або загрози порушення інтересів держави з позовом до суду звертається прокурор від імені органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, позовну давність слід обчислювати з дня, коли про порушення права або про особу, яка його порушила, довідався або міг довідатися орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Позовна давність починає обчислюватися з дня, коли про порушення права або при особу, яка його порушила, довідався або міг довідатися прокурор, у таких випадках: 1) прокурор, який звертається до суду у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, довідався чи мав об`єктивну можливість довідатися (під час кримінального провадження, прокурорської перевірки тощо) про порушення або загрозу порушення таких інтересів чи про особу, яка їх порушила або може порушити, раніше, ніж орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; 2) прокурор звертається до суду у разі порушення або загрози порушення інтересів держави за відсутності відповідного органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження щодо захисту таких інтересів.

Відповідно до ч.ч. 1, 5, 9 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування» органи місцевого самоврядування є юридичними особами і наділяються цим та іншими законами власними повноваженнями, в межах яких діють самостійно і несуть відповідальність за свою діяльність відповідно до закону. Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Як вбачається з матеріалів справи ні Печерська окружна прокуратура міста Києва, ні Київська міська рада не були учасниками правовідносин щодо реєстрації права власності спірного об`єкту нерухомості, у зв`язку з чим, останні не могли самостійно дізнатися про здійснення незаконних реєстраційних дій.

Разом з тим, слід зазначити, що чинним законодавством на Київську міську раду не покладено обов`язку проведення моніторингу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації майна.

Як вбачається з матеріалів справи, Печерській окружній прокуратурі міста Києва стало відомо про порушення вимог законодавства під час реєстрації прав а власн ості на об`єкт нерухомого майна по АДРЕСА_1 під час досудового розслідування кримінально і до провадження № 0000022 від 06.04.2021.

Так, лише з листа Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), що надійшов до прокуратури у травні 2021 року, стало відомо, що наказ про видачу свідоцтва та саме свідоцтво про право власності на об`єкт нерухомості, що розташований по АДРЕСА_1 не видавалися, право власності на вказане майно не оформлювалося.

Про відсутність майна на земельній ділянці прокуратурі стало відомо лише під час проведення в рамках кримінального провадження 29.04.2021 огляду місця події.

Щодо інших порушень законодавства під час реєстрації права власності на вищевказане нерухоме майно прокуратура дізналася з листів Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації» та Київського нотаріального архіву, які надійшли у серпні 2022 року.

Про вказані обставини прокурор неодноразово повідомляв позивача, зокрема, вперше листом від 04.11.2021.

Разом з тим, жодних заходів на поновлення порушених прав територіальної громади міста Києва Київською міською радою як власником земельної ділянки, на якій нібито розташоване спірне майно до теперішнього часу вжито не було.

Крім того, відповідно до інформації Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 14.11.2022, наданої за дорученням заступника голови Київської міської державної адміністрації з питань здійснення самоврядних повноважень, про порушення прав територіальної громади при здійсненні державної реєстрації права власності на нерухоме майно ТОВ «ІНВЕСТ ЕЛЕКТРО», Київська міська рада дізналась лише з листа Печерської окружної прокуратури міста Києва № 56-4290 вих-22 від 12.09.2022, в якому зокрема зазначалося про незаконність вказаної державної реєстрації.

Відповідно до ч. 5 ст. 267 ЦК України якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

Закон не передбачає переліку причин, які можуть бути визнані поважними для захисту порушеного права, у випадку подання позову з пропуском строку позовної давності. Тому, дане питання віднесено до компетенції суду, який безпосередньо розглядає спір.

Питання щодо поважності цих причин, тобто наявності обставин, які з об`єктивних, незалежних від позивача підстав унеможливлювали або істотно утруднювали своєчасне подання позову, вирішується господарським судом у кожному конкретному випадку з урахуванням наявних даних про такі обставини.

Таким чином, суд приходить до висновку, що є підстави для визнання причин пропущення строку позовної давності поважними.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Аналізуючи обставини, встановлені у судовому засіданні у сукупності з наданими доказами, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Печерської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі: Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» про усунення перешкод з розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання недійсними договору купівлі-продажу, акту приймання-передачі та скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію прав, - підлягать задоволенню.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь Київської міської прокуратури підлягає стягненню судовий збір в розмірі 14886,00 грн.

Керуючись ст.ст. 263-265 ЦПК України, -

У Х В А Л И В:

Позов Печерської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі: Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» про усунення перешкод з розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання недійсними договору купівлі-продажу, акту приймання-передачі та скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію прав - задовольнити.

Усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради () у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,8343 га (кадастровий номер: :82:085:0002) шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі загальною площею 22,7 кв.м. по АДРЕСА_1 від 25.06.2009 № 1470, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 ) та ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_4 ), посвідченого приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Грицаєнком Василем Васильовичем.

Усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради () у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,8343 га (кадастровий номер: :82:085:0002), шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 18.08.2016 індексний номер 30996758 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_4 ) на нежитлову будівлю літ. «А» площею 22,7 кв.м. по АДРЕСА_1 .

Усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради () у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,8343 га (кадастровий номер: :82:085:0002), шляхом визнання недійсним акту приймання-передачі нерухомого майна від 19.05.2017 щодо передачі ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_4 ) до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» нерухомого майна - нежитлової будівлі загальною площею 22,7 кв.м. по АДРЕСА_1 ;

Усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради () у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,8343 га (кадастровий номер: :82:085:0002), шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23.05.2017 індексний номер 35322238 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права приватної власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» (, місцезнаходження: м. Київ, пров. Бастіонний, буд. 9) на нежитлову будівлю літ. «А», площею 22,7 кв.м. по АДРЕСА_1 , припинивши вказане право Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» (, місцезнаходження: м. Київ, пров. Бастіонний, буд. 9).

Усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в ообі Київської міської ради () у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,8343 га (кадастровий номер :82:085:0002), шляхом скасування рішення державного реєстратора про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18.12.2019 індексний номер 50313033 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зміни розділу об`єкта нерухомого майна № 000 на АЗК, нежитлову будівлю літ. «А» за адресою: АДРЕСА_1 , що на праві власності зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» (, місцезнаходження: м. Київ, пров. Бастіонний, буд. 9), припинивши вказане право Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» (, місцезнаходження: м. Київ, пров. Бастіонний, буд. 9).

Усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в ообі Київської міської ради () у розпорядженні земельною ділянкою площею 0,8343 га (кадастровий номер :82:085:0002), шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.02.2021 індексний номер 56693099 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зміни розділу об`єкта нерухомого майна № 000 та зміни права власності на АЗК, нежитлову будівлю літ. «А» за адресою: АДРЕСА_1 , що на праві власності зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» (, місцезнаходження: м. Київ, пров. Бастіонний, буд. 9), припинивши вказане право Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» (, місцезнаходження: м. Київ, пров. Бастіонний, буд. 9).

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 ), ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_4 ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Електро» (, місцезнаходження: м. Київ, пров. Бастіонний, буд. 9) на користь Київської міської прокуратури (вул. Предславинська, 45/9, м. Київ, 03150, , банк ДКСУ м. Київ, код банку 820172, ІВАN НОМЕР_3 ) судові витрати у розмірі 14886 (чотирнадцять тисяч вісімсот вісімдесят шість) грн 00 коп., тобто по 4962 (чотири тисячі дев`ятсот шістдесят дві) грн. 00 коп. з кожного.

Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Текст рішення складений 04.11.2025.

Суддя: Ю.Ю. Мазур