Провадження № 22-ц/812/1162/25
Провадження № 22-ц/812/1163/25
Провадження № 22-ц/812/1800/25
П О С Т А Н О В А

іменем України

05 листопада 2025 року м. Миколаїв

справа № 478/1215/23

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Тищук Н.О.,

суддів: Лівінського І.В., Шаманської Н.О.,

із секретарем Повертайленко Ю.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ,

поданих їхнім представником адвокатом Бібіком Миколою Васильовичем,

на рішення Новобузького районного суду Миколаївської області, ухвалене 21 квітня 2025 року суддею Уманською О.В. в приміщенні цього ж суду, (повний текст рішення складено 25 квітня 2025 року),

та представника ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та Приватного підприємства «Агромир» - адвоката Василенко Наталії Володимирівни

на додаткове рішення цього ж суду від 15 травня 2025 року у цивільній справі за позовом

ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Приватного підприємства «Агромир», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів: приватний нотаріус Баштанського районного нотаріального округу Миколаївської області Корж Марина Василівна, Казанківська селищна рада Баштанського району Миколаївської області, про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації,

та зустрічним позовом

ОСОБА_1 до ОСОБА_3 ,

третя особа без самостійних вимог ОСОБА_2 ,

про скасування реєстрації договору оренди землі,

у с т а н о в и в:

1.Описова частина

Короткий зміст вимог позовної заяви

У жовтні 2023 року ОСОБА_3 звернувся з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ПП «Агромир», треті особи: Приватний нотаріус Баштанського районного нотаріального округу Миколаївської області Корж М.В., Казанківська селищна рада Баштанського району Миколаївської області, про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації.

Позивач зазначав, що 27 листопада 2009 року між ОСОБА_1 як орендодавцем, та ОСОБА_3 як орендарем, укладено договір оренди землі строком на 30 років. Наприкінці травня 2023 року позивачу стало відомо, що вказаній земельній ділянці присвоєний інший кадастровий номер, після чого вона була відчужена ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу від 19 травня 2023 року. Згодом ОСОБА_2 передав зазначену земельну ділянку в оренду ПП «Агромир» за договором від 22 травня 2023 року.

Посилаючись на те, що на час укладання вказаних вище правочинів строк оренди землі не сплив, та позивач мав переважне право купівлі спірної земельної ділянки, ОСОБА_3 просив перевести на нього права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :07:000:0096, посвідченим приватним нотаріусом Баштанського районного нотаріального округу Корж М.В. 19.05.2023 року за реєстровим номером 227, припинивши права та обов`язки ОСОБА_2 , а також визнати недійсним договір оренди землі №177 від 22 травня 2023 року, укладений між ОСОБА_2 та ПП «Агромир», скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67802651 від 30.05.2023 року 11:11:54, ОСОБА_4 , Казанківська селищна рада, Миколаївська область, за яким в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано інше речове право право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :07:000:0096 за договором оренди землі №177 від 22.05.2023 року, укладеним між ОСОБА_2 та ПП «Агромир».

ОСОБА_1 подав до суду зустрічний позов до ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних позовних вимог щодо предмета спору ОСОБА_2 , про скасування реєстрації договору оренди землі від 27 вересня 2009 року укладеного між ним та ОСОБА_3 .

Позов обґрунтовано тим, що договір оренди від 27 листопада 2009 року ОСОБА_1 не укладав, підпис у графі «Орендодавець» йому не належить. Не підписання договору оренди його стороною свідчить, як про порушення вимоги щодо форми договору, так і підтверджує відсутність волевиявлення сторони договору щодо погодження його істотних умов, що є підставою для визнання його недійсним. Разом з тим зауважив, що власник земельної ділянки вправі захистити своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладання ним договору у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин які склалися.

На підставі викладеного ОСОБА_1 просив скасувати державну реєстрацію договору оренди землі від 27 вересня 2009 року, укладеного між ним та ОСОБА_3 , проведену Казанківським сектором реєстрації Миколаївської філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11 лютого 2010 року за №35. У задоволенні вимог ОСОБА_3 за первісним позовом просив відмовити.

Представник ПП «Агромир» у відзиві на первісну позовну заяву зазначав, що на час укладення договору оренди земельної ділянки від 22.05.2023 року у Державному земельному кадастрі, Державному реєстрі речових прав та їх обтяжень були відсутні відомості про обтяження у використанні об`єкта оренди у виді земельної ділянки площею 6, 2843 га, кадастровий номер :07:0096, тому заборон на вчинення правочину не існувало. Крім того зазначив, що земельна ділянка з кадастровим номером :07:0096 стала об`єктом цивільних прав лише після її державної реєстрації 19.05.2023 року, а тому не могла бути об`єктом орендних відносин у 2009 році оскільки не мала суб`єкта права приватної власності. Натомість земельна ділянка площею 6,2800 га, що була передана ОСОБА_3 за правочином від 27.11.2009 року, за наявними відомостями Державного земельного кадастру об`єктом даного кадастру під кадастровим номером :17:000:0024 не ідентифікована, тобто як об`єкт цивільних відносин також не існувала.

ОСОБА_2 у відзиві на первісну позовну заяву зазначав, що позову не визнає оскільки набув право власності на земельну ділянку площею 6,2843 га з кадастровим номером :07:0096 на підставі договору купівлі-продажу від 19.05.2023 року, укладеного між ним та ОСОБА_1 . У подальшому на час укладення договору оренди земельної ділянки від 22.05.2023 року відомостей про обтяження у використанні об`єкта оренди у виді земельної ділянки площею 6, 2843 га, кадастровий номер :07:0096, або ж відомостей про обтяження договірними зобов`язаннями вищевказаного об`єкта оренди у Державному земельному кадастрі, Державному реєстрі речових прав та їх обтяжень - зареєстрованими не зазначено (відсутні), тому заборони на вчинення правочину не існувало.

Також зазначав, що земельна ділянка з кадастровим номером :07:0096 площею 6,2843 га та земельна ділянка площею 6,28 га з кадастровим номером :17:000:0024 не одна й та сама річ, а отже предмет договору оренди від 27.11.2009 року (земельна ділянка площею 6,28 га) та предмет договору купівлі-продажу землі від 19.05.2023 року (земельна ділянка площею 6,2843 га з кадастровим номером :07:0096) не є ідентичним.

Приватний нотаріус Баштанського районного нотаріального округу Корж М.В. у своїх поясненнях зазначала, що у день посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки, нею було перевірено дані: стосовно належності

земельної ділянки ОСОБА_5 та відсутність щодо цієї земельної ділянки обтяжень, обмежень щодо використання та відсутність інших речових прав.

У відповіді на відзив представник позивача ОСОБА_3 посилався на те, що право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :17:000:0024 зареєстроване за відповідачем ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності серії ЯИ№148608 від 19.11.2009 року зареєстрованого в книзі записів реєстрації за №704 та отриманого на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документів (код в Державному фонді документації з землеустрою 2009МФ19МККА000099). Земельна ділянка з кадастровим номером :07:000:0096, за даними ГУ Держгеокадасту в Миколаївській області була автоматично перенесена з Державного реєстру земель на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку (код в Державному фонді документації з землеустрою 2009МФ19МККА000099. Тобто територіальними органами Держземагенства було автоматично змінено кадастровий номер на :07:000:0096. Інша технічна документація на земельну ділянку з кадастровим номером :07:000:0096 відсутня.

Таким чином спірна земельна ділянка з кадастровим номером :17:000:0024 (після автоматичної зміни :07:000:0096) була сформована 19.11.2009 року за технічною документацією із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку громадянина ОСОБА_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області (код в Державному фонді документації з землеустрою 2009МФ19МККА000099) та її державна реєстрація здійснена 18.02.2010 року. Отже саме з цього моменту вона стала об`єктом цивільних прав.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Новобузького районного суду Миколаївської області від 21 квітня 2025 року позов ОСОБА_3 задоволено у повному обсязі.

На ОСОБА_3 переведено права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :07:0096, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована: Миколаївська область, Баштанський (колишній Казанківський) район, Володимирівська сільська рада, який був укладений між продавцем ОСОБА_1 та покупцем ОСОБА_2 , посвідченим приватним нотаріусом Баштанського районного нотаріального округу Корж М.В. 19.05.2023 року за реєстровим номером 227, припинивши права та обов`язки ОСОБА_2 .

Вирішено передати ОСОБА_2 грошові кошти в загальному розмірі 154 000 грн, що внесені ОСОБА_6 та знаходяться на депозитному рахунку Казанківського районного суду Миколаївської області.

Визнано недійсним договір оренди землі № 177 від 22.05.2023, укладений між ОСОБА_2 та ПП «Агромир» та скасовано рішення про його державну реєстрацію.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67802651 від 30.05.2023 11:11:54 за яким в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано інше речове право право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :07:000:0096 за договором оренди землі № 177 від 22.05.2023, укладеним між ОСОБА_2 та ПП «Агромир».

У задоволенні зустрічної позовної заяви ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про скасування реєстрації договору оренди землі, відмовлено.

Розподілено судові витрати.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що земельна ділянка яка перебувала в оренді ОСОБА_3 за договором від 27 листопада 2009 року та земельна ділянка з кадастровим номером :07:000:0096, яка була предметом купівлі-продажу за договором від 19.05.2023 року № 227, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є однією і тією ж самою ділянкою. Однак, продаючи земельну ділянку, ОСОБА_1 не лише не дотримався процедури повідомлення орендаря ОСОБА_3 про намір її продати, а навпаки, у пункті 3.1 договору купівлі-продажу гарантував, що «суб`єкти, які мають право на переважне право купівлі відчужуваної земельної ділянки відсутні… вона не передана у найм (оренду)».

Додатковим рішенням Новобузького районного суду від 15 травня 2025 року з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ПП «Агромир» на користь ОСОБА_3 стягнуто по 13 333, 33 грн в рахунок відшкодування витрат на правову допомогу.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі представник відповідачів за первісним позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , адвокат Бібік М.В., посилаючись на незаконність, необґрунтованість рішення суду першої інстанції, порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив рішення суду скасувати та ухвалите нове рішення, яким скасувати рішення суду першої інстанції постановлене за позовними вимогами первісного позову ОСОБА_3 та відмовити у задоволенні цих позовних вимог.

За зустрічним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про скасування державної реєстрації договору оренди землі представник просив прийняти справу до свого провадження, витребувати у ОСОБА_3 договір оренди та призначити судово-почеркознавчу експертизу.

Представником ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ПП «Агромир» - адвокатом Василенко Н.В. подана апеляційна скарга на додаткове рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 травня 2025 року щодо розподілу судових витрат, які вона вважає необґрунтованими та безпідставно завищеними.

Узагальнені доводи апеляційної скарги

Апеляційна скарга мотивована тим, що ОСОБА_3 не має переважного права оренди земельної ділянки, оскільки не є її співвласником. Також таке право не передбачено договором оренди від 27.11.2009 року.

Крім цього апелянт вважає помилковим висновок суду про те, що земельна ділянка, передана в оренду ОСОБА_3 , є тією ж земельною ділянкою, що продана ОСОБА_2 .

Щодо позовних вимог ОСОБА_1 про скасування реєстрації договору оренди землі, представник зазначав, що договір оренди землі від 27.11.2009 року зареєстровано у Казанківському секторі реєстрації Миколаївської філії ДЗК11.02.2010 року, тобто до 01.01.2013 року.

Після 01.01.2010 року, коли право реєстрації підлягало державній реєстрації відповідно до закону, ОСОБА_7 не скористався своїм правом звернення до органів державної влади з заявою щодо реєстрації похідного речового права оренди.

Таким чином, у справі, що переглядається, мова іде не про державну реєстрацію права оренди як речового права, а про реєстрацію безпосередньо договору оренди від 27.11.2009 року.

Оскільки у Державному реєстрі речових прав на майно відсутні відомості про реєстрацію права оренди за ОСОБА_3 , то внесення до реєстру відомостей про припинення такого права є законодавчо неможливим, а тому судове рішення про визнання відсутнім права оренди не буде слугувати для державного реєстратора підставою для вчинення дій на припинення такого права.

Вимога ОСОБА_1 про скасування реєстрації спірного договору оренди землі з підстав його не укладення з мотивів відсутності його невід`ємної частини підпису як сторони правочину, є на даний час єдиним законним способом захисту його прав та інтересів.

Узагальнені доводи інших учасників

У відзиві на апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції від 21 квітня 2025 року представник позивача ОСОБА_3 адвокат Філевський Р.М. просив у задоволення апеляційної скарга відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Інші учасники справи правом подання відзивів на апеляційні скарги не скористалися.

2.Мотивувальна частина

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення позивача ОСОБА_3 , його представника адвоката Філевського Р.М., представника відповідачів адвоката Василенко Н.В., дослідивши матеріали справи та перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , подані їхнім представником адвокатом Бібіком М.В., на рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 21 квітня 2025 року задоволенню не підлягають. Апеляційна скарга представника відповідачів адвоката Василенко Н.В. на додаткове рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 травня 2025 року підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Встановлені судом першої інстанції обставини справи

Судом встановлено, що ОСОБА_1 , на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 148608, виданого 19.11.2009 року на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 6,2800 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області. Вказана земельна ділянка буда видана на підставі Розпорядження Казанківської районної державної адміністрації Миколаївської області від 09.11.2009 року № 606-р. (а.с.40 т.1).

Право на отримання земельної ділянки у власність ОСОБА_1 набув на підставі Свідоцтва про право на спадщину від 24.10.2009 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1296.

Згідно технічної документації із землеустрою щодо складення документів, які посвідчують право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області, земельній ділянці, що була надана розпорядженням Казанківської районної державної адміністрації Миколаївської області від 09.11.2009 року № 606-р було присвоєно кадастровий номер :17:000:0024.

З листа Головного управління Держгеокадастру в Миколаївській області № 29-14-0.110-2619/2-23 від 09.08.2023, встановлено, що згідно з наявними відомостями Державного земельного кадастру, земельна ділянка з кадастровим номером :17:000:0024 площею 6,2800 га як об`єкт Державного земельного кадастру відсутня в Державному земельному кадастрі. Процедура присвоєння кадастрового номера земельній ділянці та внесення відповідних даних до державного реєстру земель визначалась Постановою Кабінету Міністрів України № 749 від 18.08.2010 року «Про затвердження тимчасового присвоєння кадастрового номера земельній ділянці» (втратила чинність). Кадастровий номер :17:000:0024 присвоювався згідно даного порядку.

27.11.2009 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, який зареєстровано у Казанківському секторі реєстрації Миколаївської філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11.02.2010 за № 35.

Даний договір оренди земельної ділянки був предметом судового розгляду. Із рішення Казанківського районного суду Миколаївської області від 04.02.2014 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання недійсним договору оренди землі від 27.11.2009 року вбачається, що ОСОБА_1 , при оскарженні спірного договору оренди посилався лише на невідповідність договору вимогам Закону. При цьому спору щодо розміру, форми, строків, отримання орендної плати між сторонами, меж земельної ділянки, не було. Дане рішення, після апеляційного оскарження, набрало законної сили.

Також при оскарженні договору оренди землі у 2013 році ОСОБА_1 не вказував на те, що він не підписував договір оренди та не заявляв такої підстави для визнання договору недійсним.

19 травня 2023 року за реєстровим № 227, приватним нотаріусом було посвідчено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 6.2843 гектарів, кадастровий номер: :07:000:0096, з цільовим призначенням для

ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована:

Миколаївська область, Баштанський район, Володимирівська сільська рада. Сторонами договору купівлі-продажу були ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Відповідно до пункту 2.1 Договору купівлі-продажу від 19 травня 2023 року, продаж земельної ділянки вчинено за домовленістю сторін за ціною 154 800 грн.

Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №341488554 від 03 серпня 2023 року право власності на земельну ділянку кадастровий номер :07:000:0096 зареєстровано за ОСОБА_2 .

Відповідно п.1.3. вказаного договору земельна ділянка належить продавцю ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 148608, виданого Казанківською районною державною адміністрацією Миколаївської області 19.11.2009 року, оригінал якого було втрачено. Про що також зазначено у Інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №332811569 від 19.05.2023 року сформованої приватним нотаріусом Баштанського районного нотаріального округу Корж М.В.

Тобто договір купівлі-продажу укладено на підставі того ж самого державного акту про право приватної власності на земельну ділянку, на підставі якого ОСОБА_1 мав право власності на земельну ділянку, щодо якої укладався договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 27.11.2009 року.

Крім того, як вбачається з відповіді ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області від 09.08.2023 року № 29-14-0.110-2619/2-23 кадастровий номер :07:000:0096 був присвоєний земельній ділянці автоматично при державній реєстрації на підставі Технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку громадянину ОСОБА_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області (код 2009МФ19МККА000099) та є вірним для земельної ділянки площею 6,2843 га, яка відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 148608 від 19.11.2009 року знаходиться у власності ОСОБА_1 та розташована в межах території колишньої Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області. Дата реєстрації в Державному земельному кадастрі 18.02.2010 року.

Згідно інформації, наявної у відділі № 1 управління надання адміністративних послуг Головного управління, інша документація із землеустрою щодо відведення земельних ділянок з кадастровими номерами :07:000:0096 та :17:000:0024, крім зазначеної вище, в місцевому фонді документації із землеустрою та оцінки земель відсутня.

Отже судом достовірно встановлено, що земельна ділянка, яка перебувала в оренді ОСОБА_3 на підставі договору оренди від 27 листопада 2009 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , а також земельна ділянка з кадастровим номером :07:000:0096, яка була предметом купівлі-продажу за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 19.05.2023 року № 227 між продавцем ОСОБА_1 та покупцем ОСОБА_2 , є однією і тією ж ділянкою.

Позиція апеляційного суду

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четвертої статті 263 ЦПК України).

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочин вважається таким, що вчинено в письмовій формі, якщо він підписаний його сторонами (частина друга статті 207 ЦК України).

Підставами для визнання недійсними правочину за змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України є недотримання в момент вчинення такого правочину сторонами вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 кодексу, зміст якого не може суперечити як кодексу, так і іншим актам цивільного законодавства.

За приписами частини першої статті 16, частини третьої статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, сторона або інша заінтересована особа може заперечити його дійсність на підставах, встановлених законом, у судовому порядку для захисту своїх прав чи інтересів.

За частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

Також відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

У постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду відповідно до встановлених судами обставин справи, за якими позивач, звернувшись із позовом про недійсність договорів оренди з новим орендарем та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за новим орендарем за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та при цьому не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, не міг забезпечити поновлення свого права користування відповідними земельними ділянками, конкретизувала висновок, висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист.

Вказала, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (пункти 46.3, 46.4 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначено: «Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до частин першої - другої статті 9 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки) орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у своїй постанові від 02 червня 2025 року у справі № 192/553/21 (провадження № 61-1625сво23)

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 148608, виданого 19.11.2009 року належала земельна ділянка площею 6,2800 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області.

27.11.2009 року ця земельна ділянка була передана власником в оренду ОСОБА_3 строком на 30 років.

Договір оренди зареєстровано у Казанківському секторі реєстрації Миколаївської філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11.02.2010 року за № 35.

Рішенням Казанківського районного суду Миколаївської області від 04.02.2014 року, залишеним буз змін ухвалою Миколаївського апеляційного суду від 01 липня 2014 року, ОСОБА_1 було відмовлено у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_3 про визнання цього договору недійсним.

На даний час договір залишається чинним.

Строк дії договору не сплинув.

Однак, 19 травня 2023 року ОСОБА_1 продав, а ОСОБА_2 придбав земельну ділянку площею 6.2843 га з кадастровим номером :07:000:0096, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована: Миколаївська область, Баштанський район, Володимирівська сільська рада, на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Баштанського районного нотаріального округу Корж М.В. за реєстровим № 227.

Відповідно пункту 1.3 вказаного договору земельна ділянка належить продавцю ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 148608, виданого Казанківською районною державною адміністрацією Миколаївської області 19.11.2009 року, оригінал якого було втрачено.

Аналогічна інформація зазначена в Інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №332811569 від 19.05.2023 року.

Крім того, з відповіді ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області від 09.08.2023 року № 29-14-0.110-2619/2-23 кадастровий номер :07:000:0096 був присвоєний земельній ділянці автоматично при державній реєстрації на підставі Технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку ОСОБА_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Володимирівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області (код 2009МФ19МККА000099), та є вірним для земельної ділянки площею 6,2843 га, право власності на яку підтверджується державним актом серії ЯИ № 148608 від 19.11.2009 року.

З досліджених доказів вбачається, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що договір оренди від 27.11.2009 року та договір купівлі-продажу від 19.05.2023 року укладені стосовно однієї і тієї ж земельної ділянки.

При цьому приписи частини другої статті 777 ЦК України, за якою наймач, що належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання, є порушеними.

Неналежного виконання орендарем ОСОБА_3 умов договору оренди судом не встановлено, та про це не заявляли відповідачі.

Отже, ОСОБА_3 мав переважне право на придбання орендованої ним земельної ділянки, що є підставою для переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу від 19.05.2023 року.

Щодо скасування державної реєстрації договору оренди землі №177 від 22 травня 2023 року, укладеного між ОСОБА_2 та ПП «Агромир», суд приходить до наступного.

Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно зі статтею 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", тут і далі - у редакції, чинній для спірних правовідносин).

Частинами першою, третьою статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація прав є обов`язковою.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", виникають з моменту такої реєстрації.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката (пункт 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22), з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки.

Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, зазначені вище обставини є підставою для визнання недійсним договору оренди землі №177 від 22 травня 2023 року, який був укладений між ОСОБА_2 та ПП «Агромир» та скасування його державної реєстрації, індексний номер 67802651 від 30.05.2023 року.

З огляду на викладене суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог у цій частині.

Щодо зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про скасування державної реєстрації договору оренди від 27.11.2009 року, підстави для їх задоволення відсутні.

Згідно постанов Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22) та Об`єднаної палати Верховного Суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23) належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-ІV судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.

Відповідно до приписів статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Оскільки позивач ОСОБА_1 не заявляв позовних вимог про визнання відсутнім у ОСОБА_8 права оренди, підстави вважати договір оренди землі від 27.11.2009 року неукладеним відсутні.

Позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку з одночасним припиненням такого права не підлягають задоволенню з огляду на обрання позивачем неналежного способу захисту (постанова Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23, постанова Верховного Суду від 16 січня 2025 року у справі № 136/921/19.).

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 21 квітня 2025 року ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому відсутні правові підстави для задоволення апеляційної скарги представника відповідачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , адвоката Бібіка М.В.

При цьому колегія суддів вважає, що апеляційна скарга на додаткове рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 травня 2025 року підлягає частковому задоволенню.

Так, додатковим рішенням з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ПП «Агромир» на користь ОСОБА_3 стягнуто по 13 333, 33 грн в рахунок відшкодування витрат на правову допомогу.

Положеннями статті 59 Конституції України закріплено, що кожен має право на професійну правничу допомогу. Кожен є вільним у виборі захисника своїх прав.

Згідно зі статтею 15 ЦПК України учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом. Безоплатна правнича допомога надається в порядку, встановленому законом, що регулює надання безоплатної правничої допомоги.

Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (пункт 12 частини третьої статті 2 ЦПК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» договір про надання правової допомоги - це домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.

Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту.

Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги.

При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (стаття 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»).

Розмір гонорару визначається лише за погодженням адвоката з клієнтом, а суд не вправі втручатися у ці правовідносини.

Разом із тим законом визначено критерії, які слід застосовувати при визначенні розміру витрат на правничу допомогу.

Частиною першою статті 133 ЦПК України передбачено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Згідно з вимогами частин першої, другої, четвертої, п`ятої, шостої статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат:

1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;

2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із:

1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг);

2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг);

3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт;

4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Пунктами 1, 2 частини другої статті 141 ЦПК України передбачено, що інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача, у разі відмови в позові - на позивача.

Частиною восьмою статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

Склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та інше), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження).

Отже, якщо стороною буде документально доведено, що нею понесено витрати на правову допомогу, а саме: надано договір на правову допомогу, акт приймання-передачі наданих послуг, платіжні документи про оплату таких послуг, розрахунок таких витрат, то у суду відсутні підстави для відмови у стягненні цих витрат стороні, на користь якої ухвалено судове рішення.

У справі, що переглядається, документально підтверджено оплату ОСОБА_3 . Адвокатському Об`єднанню «Шарк» 40 000 грн. Надання правничої допомоги доведено актом прийняття-передачі наданих послуг за договором № 5 від 18.09.2023 року, в якому наведено детальний опис наданих послуг (виконаних робіт) адвокатом Філевським Р.М., ордером АІ № 1461943 від 18.09.2023 року та квитанцією до платіжної інструкції № 231 від 02.10.2023 року на суму 40 000 грн.

Переглядаючи додаткове рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходить із того, що при визначенні суми відшкодування витрат суд повинен виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Ті самі критерії застосовує Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), присуджуючи судові витрати на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 1950 року. Так у справі «Схід/Захід Альянс Лімітед» проти України» (заява № 19336/04) зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (п. 268).

Вказаний правовий висновок викладено у додатковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19).

У додатковій постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 лютого 2022 року у справі № 925/1545/20 вказано, що для вирішення питання про розподіл судових витрат суд має враховувати: складність справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); час, витрачений адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсяг наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; пов`язаність цих витрат із розглядом справи; обґрунтованість та пропорційність предмета спору; ціну позову, значення справи для сторін; вплив результату її вирішення на репутацію сторін, публічний інтерес справи; поведінку сторони під час розгляду справи (зловживання стороною чи її представником процесуальними правами тощо); дії сторони щодо досудового врегулювання справи та врегулювання спору мирним шляхом.

У додатковій постанові Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі № 206/6537/19 зазначено, що попри волю сторін договору визначати розмір гонорару адвоката, суд не позбавлений права оцінювати заявлену до відшкодування вартість правничої допомоги на підставі критеріїв співмірності, визначених частиною четвертою статті 137 ЦПК України.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 листопада 2022 року у справі № 922/1964/21 зроблено висновок, що під час вирішення питання про розподіл судових витрат суд, за наявності заперечення сторони проти розподілу витрат на адвоката або з власної ініціативи, може не присуджувати стороні, на користь якої ухвалено судове рішення, всі її витрати на професійну правову допомогу. У такому випадку суд, відмовляє стороні, на користь якої ухвалено рішення, у відшкодуванні понесених нею витрат на правову допомогу повністю або частково та відповідно не покладає такі витрати повністю або частково на сторону, не на користь якої ухвалено рішення. При цьому в судовому рішенні суд повинен конкретно вказати, які саме витрати на правову допомогу не підлягають відшкодуванню повністю або частково, навести мотивацію такого рішення та правові підстави для його ухвалення. Зокрема, вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд має враховувати, що розмір відшкодування судових витрат, не пов`язаних зі сплатою судового збору, не повинен бути непропорційним до предмета спору. У зв`язку з наведеним суд з урахуванням конкретних обставин, зокрема ціни позову, може обмежити такий розмір з огляду на розумну необхідність судових витрат для конкретної справи.

Отже, колегія суддів доходить висновку, що визначаючи розмір витрат на професійну правничу допомогу, що за результатами розгляду справи, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про доцільність стягнення з відповідачів на користь позивача витрат на правничу допомогу у розмірі 40 000 грн, та вважає, що виходячи з принципів співмірності та розумності судових витрат, враховуючи характер спірних правовідносин, обсяг наданих адвокатом послуг, складність справи, необхідність процесуальних дій сторони, реальність наданих адвокатських послуг, розумність їхнього розміру, достатньою буде сума відшкодування 12 000 грн, які необхідно стягнути з відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ПП «Агромир» у рівних частках, по 4 000 з кожного.

Отже, перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 21 квітня 2025 року підлягає залишенню без змін, а додаткове рішення цього ж суду від 15 травня 2025 року підлягає зміні шляхом зменшення суми стягнення витрат позивача на правничу допомогу.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

У задоволенні апеляційних скарг ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , поданих їхнім представником адвокатом Бібіком Миколою Васильовичем, відмовити.

Рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 21 квітня 2025 року залишити без змін.

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та Приватного підприємства «Агромир» - адвоката Василенко Наталії Володимирівни на додаткове рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 травня 2025 року задовольнити частково.

Додаткове рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 15 травня 2025 року змінити.

Стягнути з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та Приватного підприємства «Агромир» на користь ОСОБА_3 по 4 000 грн судових витрат з кожного.

Постанова набирає законної сили з дня ухвалення, але за наявності підстав, передбачених статтею 389 ЦПК, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий Н.О.Тищук

Судді: І.В.Лівінський

Н.О.Шаманська

--------------------------------

Повний текст постанови виготовлено 10 листопада 2025 року