Провадження № 2/756/1243/25
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

03 жовтня 2025 року місто Київ

головуючої судді - Примак-Березовської О.С.,

секретаря судового засідання - Донеска А.Є.,

за участі:

представника позивача - ОСОБА_3.,

представника відповідача - Невкритого В.Ю.,

розглянула у відкритому судовому засіданні матеріали цивільної справи за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ЛОКО», третя особа - Державне підприємство «СЕТАМ» про визнання попереднього договору належним чином укладеним договором купівлі-продажу квартири, -

В С Т А Н О В И Л А:

І. Стислий виклад позиції позивача

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача, у якому просить визнати попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , належним чином укладеним договором купівлі-продажу з ТОВ «ФК «ЛОКО» від 18 січня 2022 року (далі - Попередній договір) та визнати право власності на вказане майно.

В обґрунтування позову зазначив, що 1 листопада 2021 року він став переможцем електронних торгів у порядку добровільної реалізації майна, зокрема вказаної квартири, у зв`язку з чим сплатив її вартість на рахунок ДП «Сетам» у розмірі 387 203, 00 грн.

Позивач вказує, що у зв`язку з введенням військового стану в України, він позбавлений можливості отримати акт про проведений аукціон, який є підставою для реєстрації права власності, у зв`язку з чим державним реєстратором прав на нерухоме майно прийнято рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій.

Таким чином, позивач позбавлений можливості реалізувати своє право власності на зазначену квартиру, а тому просить суд задовольнити позов.

ІІ. Стислий виклад заперечень відповідача

Відповідач у своїх письмових поясненнях зазначив, що у зв`язку з неукладенням Основного договору, протягом встановленого пунктом 6.1. Попереднього договору строку, припинена дія такого договору. Також вказує, що ТОВ «ФК «ЛОКО» будь-яких прав позивача, у межах спірних договірних правовідносин, не порушило. При цьому, відповідач виконав усі істотні умови Попереднього договору, зокрема, щодо зняття арешту з майна, і відповідно жодним чином не ухилялося від укладення Основного договору сторін. На думку відповідача, Основний договір між сторонами не укладено саме з вини позивача, який не вчинив жодних дій на виконання пункту 6.1. Попереднього договору, не сприяв зустрічі сторін з такої метою, не звертався до відповідача з будь-якими вимогами тощо.

Таким чином, через сплив строку припинилося зобов`язання Попереднього договору, що унеможливлює спонукання до укладення Основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення права власності на зазначене майно у позивача.

На підставі викладеного, відповідач просив відмовити у задоволенні позову, оскільки такий є безпідставним і не ґрунтується на вимогах чинного законодавства.

ІІІ. Процесуальні дії у справі

Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 13 листопада 2024 року справу призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 7 квітня 2025 року закрито провадження, у частині позовних вимог щодо визнання права власності, оскільки встановлено, що у справі між цими ж сторонами розглянуто аналогічний спір у справі № 756/10400/23 та у позові відмовлено (рішення Оболонського районного суду м. Києва від 29 січня 2024 року у вказаній справі № 756/10400/23 набрало законної сили). Решта позовних вимог про визнання попереднього договору належним чином укладеним договором купівлі-продажу квартири вирішено розглядати у загальному порядку позовного провадження.

Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 7 квітня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.

Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав та просив його задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні проти задоволення позову заперечувала, надала пояснення, аналогічні змісту відзиву, просила у задоволенні позовних вимог відмовити.

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки не повідомив.

23 вересня 2025 року суд перейшов на стадію ухвалення судового рішення.

3 жовтня 2025 року проголошена вступна та резолютивна частини судового рішення, складення повного тексту відкладено до 13 жовтня 2025 року.

Вислухавши пояснення сторін та дослідивши матеріали справи, суд дійшов такого висновку.

ІV. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин

Зміст спірних правовідносин полягає у визнанні Попереднього договору належним чином укладеним Основним договором купівлі-продажу квартири та реалізації права власності на таку. При цьому суть спору полягає у тому, що позивач вважає належним способом захисту порушеного права, саме заявлені вимоги, а відповідач не визнає предмет і підставу позовних вимог, оскільки право власності позивача не порушував та сприяв у реалізації такого, шляхом виконання умов Попереднього договору у спосіб і строк, визначений сторонами.

Судом встановлено, що ДП «Сетам» 1 листопада 2021 року проведено електронні торги з добровільної реалізації квартири АДРЕСА_1 .

Реалізація зазначеного майна відбулася у зв?язку з укладеним договором відступлення права вимоги, укладеним між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «Локо» № 1269-Ф від 26 вересня 2018 року, за умовами якого до ТОВ «ФК «Локо» перейшло право позичальника та іпотекодержателя щодо зазначеної квартири.

12 листопада 2018 року ТОВ «ФК «Локо» звернуло стягнення на вказану квартиру, у зв?язку з чим, 15 лютого 2009 року головний державний виконавець Оболонського районного відділу державної виконавчої служби міста Києва виніс постанову про повернення виконавчого листа, як виконаного.

Однак, згідно з даними витягу з реєстру обтяжень нерухомого майна на вищезазначену квартиру було накладено обтяження: 12200557 від 23 лютого 2012 року, зареєстроване ДП «Інформаційний центр» МЮУ, внесене на підставі постанови про арешт - 31320476 від 22 лютого 2012 року, ВДВС Оболонського РУЮ у м. Києві, 1428/5.

Під час реалізації ТОВ «ФК «Локо» вказаної квартири у добровільному порядку на електронних торгах від 1 листопада 2021 року, з такої не було знято арешт, що сторонами не оспорюється.

Порядок добровільної реалізації арештованого майна, є відмінним від реалізації примусової. Зокрема, така різниця полягає у правовому врегулюванні даних процедур. Якщо для примусової реалізації арештованого майна існує низка законодавчих актів у вигляді наказів Міністерства юстиції України, добровільна реалізація не має чітких законодавчих основ для їхнього застосування.

Водночас, існує низка локальних нормативних актів, у тому числі Порядок реалізації майна шляхом проведення електронних торгів (добровільний продаж), затвердженого ДП «Сетам» від 18 жовтня 2016 року № 79 (зі змінами та доповненнями; далі - Порядок).

Згідно з пунктом 7.7 Порядку у редакції Наказу ДП «Сетам» від 22 листопада 2021 року №112, чинного на час виникнення спірних правовідносин сторін (тобто проведених торгів від 1 листопада 2021 року), переможець торгів протягом 10 (десяти) банківських днів із дня, наступного після закінчення електронних торгів, якщо інший строк не встановлено Договором про співпрацю між Замовником та Організатором, зобов`язаний: підписати персоніфікований протокол та надати (надіслати) його Організатору; перерахувати кошти за придбане майно на розрахунковий рахунок Замовника, вказаний в протоколі; підписати договір купівлі-продажу майна (лоту) з Замовником.

В подальшому, з урахуванням змін до вказаного Порядку згідно з Наказами ДП «Сетам» № 15 від 30 березня 2022 року, №17 від 13 квітня 2022 року та № 22 від 22 липня 2023 року, абзац другий пункту 7.7 Порядку викладений у іншій редакції, зокрема щодо можливості електронного підпису персоніфікованого протоколу. Решта пункту 7.7. Порядку змін не зазнала.

Пунктом 7.15 Порядку передбачено, що персоніфікований протокол про результати проведення електронних торгів із визначенням переможця є підставою для укладення договору купівлі-продажу майна між Замовником та Учасником торгів (переможцем аукціону).

Згідно з Протоколом про проведення вказаних електронних торгів № 558521 від 1 листопада 2021 року переможцем таких визнано ОСОБА_1

18 січня 2022 року між ТОВ «ФК «Локо» та ОСОБА_1 укладено спірний Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Падалка Р.О. та зареєстрований в реєстрі за №372.

Пунктом 1.1 Попереднього договору передбачено, що сторони зобов?язуються у майбутньому, в строк, обумовлений пунктом 6.1 цього Попереднього договору укласти і належним чином оформити на умовах і в порядку, визначених цим Попереднім договором, договір купівлі-продажу належного продавцю на праві приватної власності однокімнатної квартири АДРЕСА_2 .

Пунктом 1.3 Попереднього договору передбачено, що істотною умовою укладення Основного договору, є укладення договору купівлі-продажу квартири, зазначеної в пункті 1.1. Попереднього договору.

Пунктом 2.1 Попереднього договору передбачено, що покупець сплатив ціну квартири, а продавець повністю отримав за придбання на СЕТАМ (прот. №558521 від 1 листопада 2021 року, лот № 498500), зокрема 2 листопада 2021 року - в розмірі 12 800 грн від ДП «СЕТАМ», 12 листопада 2021 року - в розмірі 387 200 грн від покупця.

Згідно з матеріалами справи, перерахунок коштів ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «ФК «Локо» за придбання на СЕТАМ, згідно з протоколом електронних торгів №558521 від 1 листопада 2021 року, лоту № 498500 у розмірі 387 200 грн підтверджується відповідними платіжними інструкціями.

Пунктом 5.1 Попереднього договору передбачено, що в якості розрахунку за основним договором, сплачена покупцем ціна квартири зарахована продавцем у належний з покупця платіж за Основним договором, в якості оплати за квартиру.

Пунктом 5.2 Попереднього договору передбачено, що у випадку не укладення Основного договору купівлі-продажу у встановлений строк відповідно до умов цього Попереднього договору через обставини, що не залежать від продавця, продавець не несе відповідальність перед покупцем за невиконання та/або неналежне виконання умов цього Попереднього договору. В такому разі покупець має право звернутися до суду з позовом про визнання цього Попереднього договору належним чином укладеним договором купівлі-продажу квартири та визнання права власності на квартиру за покупцем.

Пунктом 6.1 Попереднього договору передбачено, що за домовленістю сторін укладання та нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься в термін 10 (десяти) календарних днів після скасування арешту 12200557 від 23 лютого 2012 року, але не пізніше 17 січня 2023 року. Місце оформлення такого договору визначено за адресою розташування приватного нотаріуса КМНО Падалка Р.О. та/або ОСОБА_2 . У випадку відсутності зазначених нотаріусів на робочому місці на день укладення Основного договору, сторони звертаються до будь-якого іншого нотаріуса для посвідчення Основного договору.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 6 червня 2022 року у справі за позовом ТОВ «ФК «Локо» до Оболонського районного відділу державної виконавчої служби у місті Києві № 910/20057/21, знято арешт із вказаної квартири.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно від 23 січня 2023 року відмовлено у проведенні реєстраційних дій для реєстрації права власності, оскільки подані ОСОБА_1 документи не відповідають вимогам встановленим Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зокрема, через відсутність оригіналів документів щодо проведення зазначених електронних торгів з добровільної реалізації майна.

Таким чином, як встановлено судом, підтверджується матеріалами справи та не оспорюється сторонами, у термін 10 днів після скасування арешту із вказаної квартири, та до 17 січня 2023 року, тобто граничної дати, обумовленої сторонами у пункті 6.1. Попереднього договору, Основний договір купівлі-продажу не укладено.

Водночас, даних про те, що позивач був позбавлений можливості укласти Основний договір, у строк до 17 січня 2023 року суду не надано.

Зі змісту позову та пояснень представника позивача вбачається, що ОСОБА_1 був позбавлений можливості отримати акт проведення аукціону по лоту 498500 через ведення в Україні воєнного стану згідно з відповідним Указом Президента України, у зв?язку з чим йому відмовлено у реєстрації права власності.

При цьому, суд констатує, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права не стосується факту реєстрації права власності, оскарження дій державного реєстратора тощо, а полягає у визнанні Попереднього договору належним чином укладеним Основним договором купівлі-продажу.

При цьому, суду не надано належних і допустимих доказів того, що не укладення Основного договору купівлі-продажу, у встановлений строк, відповідно до умов Попереднього договору, відбулося через ухилення ТОВ «ФК «Локо» від своїх зобов?язань перед ОСОБА_1 .

Суд зауважує, що рішення Господарського суду міста Києва від 6 червня 2022 року, яким знято арешт із вказаного майна на виконання умов Попереднього договору, не оскаржувалося і набуло чинності 4 липня 2022 року (враховуючи дату складення повного тексту 13 червня 2022 року і 3 липня 2022 року, як вихідний день). Таким чином, протягом 10 днів тобто до 14 липня 2022 року включно сторони мали укласти Основний договір, згідно з пунктом 6.1 Попереднього договору, але не пізніше 17 січня 2023 року.

При цьому, судом не встановлено і не доведено позивачем істотних обставин і поважних причин, які заважали ОСОБА_1 укласти Основний договір у визначений Попереднім договором строк.

Зі змісту позову вбачається, що лише 27 березня 2023 року позивач, через свого представника, звернувся із адвокатським запитом до ДП «Сетам» з метою отримати акт про проведення аукціону для реалізації свого права власності на вказану квартиру. Однак, жодних доказів щодо наміру укласти саме Основний договір із відповідачем у вказані строки, позивачем не надано.

V. Норми права, які застосував суд та мотиви їх застосування

Відповідно до частини першої статті 2 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Статтею 212 ЦК України передбачено, що особи, які вчиняють правочини, мають право обумовити настання або зміну прав та обов`язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).

У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Отже, положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення умов попереднього договору.

Тобто, припинення зобов`язання з попереднього договору, внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку, унеможливлює примусове спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

При цьому, примусове виконання зобов`язання в натурі, суперечить принципу вільного волевиявлення учасника правочину та вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно з частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про те, що укладення попереднього договору та виконання його істотних умов, погоджених сторонами, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється.

Такий висновок суду корелює із правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду України від 2 вересня 2015 року у справі № 6-226цс14 та від 8 січня 2025 року у справі №466/4374/22 (провадження № 61-14606св23), згідно з якими положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.

Крім того, суд зауважує, що позовних вимог про відшкодування збитків, завданих простроченням укладення Основного договору, передбаченого Попереднім договором, жодна із сторін не заявляла, так само як і щодо зобов?язання укласти Основний договір.

Саме тому, в силу принципу диспозитивності, суд не оцінює наведені обставини, а лише надає оцінку підставам неукладення спірного договору та констатує факт припинення виконання зобов?язання за Попереднім договором, через сплив строку такого і унеможливлення до спонукання виконання основного зобов?язання.

Суд відхиляє доводи позивача щодо посилань на пункт 5.2 Попереднього договору, в аспекті заявлених позовних вимог, оскільки з його змісту випливає право звернення до суду у разі не укладення Основного договору з не залежних від сторін причин.

Позивач не надав суду належних доказів того, що Основний договір не підписано з незалежних від нього чи відповідача причин.

Суду не надано будь-яких доказів, які б вказували на те, що позивачем вчинялися дії з реалізації намірів, обумовлених пунктом 6.1 Попереднього договору.

Водночас, суд оцінює виконання пункту 6.1. Попереднього договору відповідачем і зняття арешту з вказаної квартири за його позовом, що вказує на його добросовісну поведінку у правовідносинах з позивачем, зокрема, щодо виконання умов Попереднього договору і відсутності вчинення перешкод у підписанні Основного договору.

Загальна засада добросовісності, визначена пунктом 6 статті 3 ЦК України та зумовлює певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Суд зауважує, що позивач є вільним у виборі способу захисту порушеного права, а тому виходячи з підстав і предмету позову, наданих доказів та пояснень сторін, суд дійшов висновку про безпідставність позовних вимог.

За змістом частини третьої статті 12, частини 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина 1 статті 76 ЦПК України).

Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Отже, враховуючи усі викладені фактичні обставини справи та докази, на які посилаються сторони, з огляду на зазначені норми матеріального права, суд дійшов висновку, що сторони під час укладення Попереднього договору дійшли згоди щодо усіх істотних умов для підписання у майбутньому Основного договору.

Тому, факт не виконання його істотних умов у строк, погоджений сторонами, припинив дію такого договору, що унеможливлює захист права позивача на нерухоме майно, яке він мав намір реалізувати у майбутньому, однак не скористався таким.

За таких обставин, у задоволенні позову необхідно відмовити.

На підставі викладеного, статей 2, 3, 11, 12, 15, 203, 214, 328, 626-628, 635, 638, 640, 657 ЦК України та керуючись статтями 2, 10-13, 76-82, 259, 263-265, 273, 274, 279, 352, 354, 355 ЦПК України, суддя -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 про визнання попереднього договору належним чином укладеним договором купівлі-продажу квартири - залишити без задоволення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня оголошення судового рішення

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 13 жовтня 2025 року.

СУДДЯ Ольга ПРИМАК-БЕРЕЗОВСЬКА