ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

Іменем України

15 жовтня 2025 року

м. Харків

справа № 638/7977/24

провадження № 22-ц/818/2053/25

Харківський апеляційний суд у складі:

головуючого Пилипчук Н.П.,

суддів Маміної О.В., Тичкової О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання: Львової С.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» про розірвання договору оренди землі, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» на рішення Дзержинського районного суду м.Харкова від 18 грудня 2024 року, ухвалене суддею Цвірюком Д.В.,-

В С Т А Н О В И В :

У травні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» про розірвання договору оренди землі.

В обгрунтування позову зазначає, що 30.10.2006 року між сторонами було укладено договір оренди землі, зареєстрований у Печенізькому районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.03.2007 року за №20. Відповідно до умов Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 6,045 га, кадастровий номер :04:001:0069, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 46, нормативною грошовою оцінкою 68 275,85 грн., сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Артемівської сільської ради Чугуївського району Печенізької територіальної громади Харківської області, строк дії Договору 5 років. Відповідно до умов Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 1,2% грошової оцінки земельної ділянки в сумі 819,31 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється автоматично і індексується відповідно до офіційно встановленого індексу інфляції. Орендна плата вноситься протягом року, але не пізніше 20 числа останнього в звітному році місяця. Згідно Договору орендар зобов`язаний сплачувати земельний податок. Дія договору припиняється у разі, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок його невиконання другою стороною. Відповідно до Додаткової угоди №1 від 31.01.2016 року до Договору оренди землі від 30.10.2006 року до вказаного Договору внесено зміни, зокрема, визначено строк дії договору до 31.12.2030 року та плату у розмірі 5,5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки в сумі 10 330 гривень 68 копійок. Інші умови Договору залишено без змін. Відповідно до даних Реєстру Додаткова угода №1 зареєстрована за №13210311 від 07.02.2016 року.

Вказує, що всупереч умов укладеного Договору відповідач не сплатив позивачу орендну плату за 2022 рік, про причини несплати у встановленому порядку не повідомив, доказів неможливості виконання основного зобов`язання не надав. Орендар до 2021 року включно утримував з орендної плати податок на доходи фізичних осіб 18% і 1,5% військового збору та перераховував його до державного бюджету в період з 2016 по 2021 рік включно. Орендна плата за 2023 рік перерахована на картку в сумі 10 330,68 грн. по відомості не проведена, утримані податки до бюджету не сплачені, що свідчить про недобросовісність позивача. Також зазначає, що в період 2016-2023 роки орендар в порушення умов договору систематично виплачував орендну плату не в повному розмірі та без врахування індексу інфляції.

З урахуванням викладеного просить суд: розірвати Договір оренди землі, укладений 30.10.2006 року між нею і ТОВ «Артемівські зорі», зареєстрований у Печенізькому районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.03.2007 року за №20 щодо оренди земельної ділянки площею 6,045га, кадастровий номер :04:001:0068, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 46, яка знаходиться на території Артемівської селищної ради, Чугуївського району, Печенізької територіальної громади Харківської області та укладену між нею і ТОВ «Артемівські зорі» Додаткову угоду №1 від 31 січня 2016 року, номер запису про інше речове право 13210311 до Договору оренди землі від 30.10.2006 року.

Представником відповідача подано до суду відзив на позовну заяву, згідно якого товариство вважає заяву необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню. Вказує, що ТОВ «Артемівські Зорі», будучи добросовісним та сумлінним орендарем, на протязі дії Договору оренди землі завжди виконував у повному обсязі обов`язок перед позивачем зі сплати орендної плати. Але у 2022 році для товариства настали форс-мажорні обставини, які пов`язані зі збройною агресією російської федерації проти України, що підтверджується листом Торгово-промислової палати України та рішенням Харківської обласної ради ХV сесії VІІІ скликання від 14.02.2023 року №502- VІІІ. Через військову агресію та перебування підприємства в зоні бойових дій, а громади - під окупацією, наказом №2502-22 від 25.02.2022 року господарська діяльність відповідача була призупинена, оголошено простій. В 2022 році відповідач взагалі не здійснював господарську діяльність. На підставі норм законодавства та у зв`язку з тим, що земельна ділянка позивача у 2022 році була непридатна для використання через потенційну загрозу її забруднення вибухонебезпечними предметами, відповідачу були надані пільги зі сплати земельного податку, єдиного податку 4 групи, та мінімального податкового зобов`язання за 2022 рік. При цьому з моменту настання можливості фактично користуватися земельною ділянкою позивача, орендна плата позивачу за Договором оренди землі нараховується і виплачується, а саме з 2023 року. Отже, одноразове порушення обов`язку щодо сплати орендної плати за землю не є підставою для розірвання відповідного договору. Натомість підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два і більше випадки). Тому відсутні підстави для розірвання Договору. На переконання відповідача несплата податків та зборів за 2023 рік не має юридичного значення для вирішення даного спору, не є предметом доказування у даній справі та за будь-яких умов не може слугувати підставою для розірвання Договору. Виконання або невиконання такого зобов`язання відповідачем як податковим агентом не спричиняє будь-яких негативних наслідків для позивача як орендодавця, не порушує умови спірного Договору, відповідно не можуть слугувати підставою для розірвання спірного Договору. Також зазначає, що позивачем здійснено розрахунок орендної плати з урахуванням індексів інфляції за 2016-2023 роки із суттєвими помилками, що призвело до невірного визначення сум орендної плати за вказаний період. Наполягає, що орендна плата виплачувалась відповідачем на користь позивача у повному обсязі. На підставі викладеного просить відмовити у задоволенні позовних вимог.

Від позивача надійшла відповідь на відзив на позовну заяву, в якому наполягає на задоволенні позовних вимог через систематичне та суттєве порушення умов Договору оренди.

Представником відповідача надано заперечення на відповідь на відзив, в якому наполягав на тому, що орендна плата у спірний період позивачу виплачена у повному обсязі з урахуванням індексації та навіть з переплатою його розміру. Також зазначає, що відповідачем було прийнято рішення виплатити на користь позивача додатково суму 10 000 гривень як додаткову суму (надбавку) до орендної плати за 2023 рік, що не є сумою заборгованості з орендної плати, а сплачена додатково до неї у якості заохочення позивача. Ця оплата була здійснена 04.10.2024 року. Також відповідачем була здійснена оплата відповідно податків і зборів згідно із законодавством. Наполягає на тому, що відповідач і в подальшому має намір дотримуватися умов Договору оренди і сплачувати на користь відповідача орендну плату в повному обсязі з урахуванням індексації, з огляду на що розірвання договору є необґрунтованим. Відповідач вважає, що надані ним докази є належними, допустимими, достовірними та достатніми з огляду на вимоги законодавства. Наголошував на існуванні форс-мажорних обставин у 2022 році як підставу не виплати позивачу орендної плати.

Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 18 грудня 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Розірвано договір оренди землі, укладений 30 жовтня 2006 року між ОСОБА_1 і Товариством з обмеженою відповідальністю «Артемівські Зорі», зареєстрований у Печенізькому районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.03.2007 року за №20 щодо оренди земельної ділянки площею 6,045 га, кадастровий номер :04:001:0069, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 46, яка знаходиться на території Артемівської сільської ради Чугуївського району Печенізької територіальної громади Харківської області та укладену між ОСОБА_1 і Товариством з обмеженою відповідальністю «Артемівські Зорі» Додаткову угоду №1 від 31.01.2016 року, номер запису про інше речове право 13210311, до вказаного Договору оренди землі від 30.10.2006 року. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські Зорі» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1211 гривень 20 копійок.

В апеляційній скарзі ТОВ «Артемівські зорі» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

В обгрунтування апеляційної скарги зазначає, що свої зобов`язання з виплати орендної плати за Договором, окрім орендної плати за 2022 рік, виконав повністю. Відповідач надав суду наступну інформацію, підтверджену належним чином складеним, вірним Розрахунком, та доказами сплати орендної плати на користь Позивача. Згідно з Розрахунком орендної плати загальна сума орендної плати з урахуванням індексу інфляції за період лютий 2016 року - грудень 2023 року включно, склала 131606,67 грн. Але враховуючи, що Позивачу з причини не обробки земельної ділянки Позивача за наявності підтверджених форс мажорних обставин не була виплачена орендна плата за 2022 рік в сумі 21 843,40 грн., Позивачу підлягала до виплати проіндексована орендна плата за період лютий 2016 року - грудень 2023 року включно (без урахування 2022 року) в загальній сумі 109763,27 грн. Фактично Відповідач сплатив на користь Позивача проіндексовану орендну плату за період лютий 2016 року - грудень 2023 року включно (без урахування 2022 року) в загальній сумі 113629,84 грн., тобто з переплатою 3866,57грн. Позивач нормативно не обґрунтував свій розрахунок орендної плати, та невірно застосував індекс інфляції за 2016 рік, що призвело до неправильності всього послідуючого розрахунку. З 2016 року від Позивача не надходило жодних вимог і заперечень щодо розміру отримуваної ним орендної плати, що свідчить про те, що саме на отриманий розмір орендної плати Відповідач і розраховував при укладенні Договору.

Наголошує, що платіж у сумі 10000 грн., здійснений 04 жовтня 2024 року на користь позивача, не є платою в рахунок заборгованості з орендної плати. Орендна плата за 2023 рік була своєчасно сплачена раніше. Ця сума була сплачена додатково до орендної плати у якості заохочення. Цією виплатою ТОВ «Артемівські зорі» підкреслює, що не зважаючи на численні перешкоди, такі як наслідки військових дій і окупації, вони мають намір і в подальшому дотримуватися умов Договору оренди і сплачувати на користь позивача орендну плату в повному обсязі, тому розірвання договору у даному випадку є необґрунтованим».

Звертає увагу на те, що у відзиві на позовну заяву ТОВ «Артемівські зорі» обґрунтовувало невиплату позивачу орендної плати за один період - 2022 рік не введенням воєнного стану, не форс-мажорними обставинами і не відсутністю прибутку, а тією обставиною, що на протязі всього 2022 року відповідач не користувався земельною ділянкою позивача з причин, за які він не відповідає і які від нього не залежали. Таким чином, у ТОВ «Артемівські Зорі» не було правових та фактичних підстав і можливості щодо сплати на користь Позивача орендної плати за Договором оренди землі лише за один період за 2022 рік, що виключає повторність порушень. Вважає, що одноразове порушення обовязку щодо сплати орендної плати за землю не є підставою для розірвання відповідного договору.

Позивачем подано відзив на апеляційну скаргу, в якому стверджує, що відповідач систематично порушував у період з 2016 по 2024 рік і продовжує порушувати суттєві умови спірного договору оренди. Вважає доводи ТОВ «Артемівські зорі» щодо неотримання ним прибутку від користування спірною земельною ділянкою необгрунтованими, оскільки неотримання орендарем доходу від використання майна не звільняє його від обов`язку сплачувати орендну плату.

Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову суд першої інстанції виходив з того, що відповідач неналежно виконував умови Договору оренди землі у період з 2016 по 2023 роки, зокрема орендна плата виплачувалась не в повному обсязі та з порушенням строків, погоджених сторонами угоди. Відповідачем не надано належних, достатніх та допустимих доказів оплати позивачу орендної плати з урахуванням її індексації у розмірі, передбаченому законодавством, та у строки, визначені угодою сторін. Суд погодився з розрахунком, наведеним стороною позивача та дійшов висновку, що відповідачем не доведено сплату орендної плати позивачу за договорами оренди земельної ділянки у повному обсязі, а позивачем в свою чергу, доведено систематичну (послідовно неодноразову) несплату орендарем орендодавцю орендної плати у розмірі та строки, визначені договором, що відповідно до норм ст.141 Земельного кодексу України є обов`язковою підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Основним принципом судочинства, закріпленим Конституцією України, є законність. Відповідно до положень ст.2 Закону України «Про судоустрій України» суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує захист гарантованих Конституцією України та законами України прав і свобод людини і громадянина, прав і законних інтересів суспільства і держави.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельний кодексом, Цивільним кодексом України, а також законами України, зокрема Законом №161-ХIV (далі Закон), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також конкретним договором оренди землі.

Так, власники земельних ділянок мають право передавати земельну ділянку в оренду (ст.90 ЗК України).

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Згідно положень ст.1, 3, 13, 14 Закону України «Про оренду землі» (надалі Закону) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Судовим розглядом встановлено та підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, що 30 жовтня 2006 року між ОСОБА_1 (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Артемівські Зорі» (Орендар) було укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передала, а ТОВ «Артемівські Зорі» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 6,045 га кадастровий номер :04:001:0069, яка розташована на території Артемівської сільської ради, строком на 5 років, з орендною платою у розмірі 1,2% від грошової оцінки земельної ділянки. Зазначений Договір зареєстрований у Печенізькому районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.03.2007 року за №20.

В подальшому 31.01.2016 року між сторонами укладено Додаткову угоду №1 до Договору оренди землі від 30.10.2006 року, відповідно до умов якого до Договору оренди землі від 30.10.2006 року внесено наступні зміни:

-пункт 1 викладено у наступній редакції: «Орендодавець надає земельну ділянку, яка належить йому на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку ІІ-ХР №037209 від 23.08.2001 року та зареєстрованого у Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю 23.08.2001 року за №63, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Артемівської сільської ради, та має кадастровий номер :04:001:0069»;

-пункт 6 викладено у наступній редакції: «Договір діє до 31 грудня 2030 року з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 45 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір подовжити його дію. При відсутності письмових заперечень від Орендодавця, Договір підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором. Письмове заперечення здійснюється Орендодавцем листом-повідомленням за 30 днів до закінчення строку дії Договору. Або у разі, якщо Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень від Орендодавця протягом наступного календарного місяця, після закінчення строку дії Договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором»;

-пункт 7 викладено у наступній редакції: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 5,5% грошової оцінки земельної ділянки в сумі 10330,68 грн. За домовленістю сторін орендна плата може сплачуватися у натуральній формі або відробітковій формі по діючим цінам на продукцію, роботи та послуги. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними документами».

Інші умови договору сторони залишили без змін. Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди землі від 30.10.2006 року.

Приватним нотаріусом Печенізького районного нотаріального округу Кормілець М.П. вказана Додаткова угода №1 до договору оренди землі від 30.10.2006 року зареєстрована у Державному реєстрі на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №28189371 від 11.02.2016 року та за ТОВ «Артемівські Зорі» було зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 6,0450 га строком дії до 31.12.2030 року з оплатою орендної плати у розмірі 5,5% грошової оцінки земельної ділянки в сумі 10 330,68 грн.

Аналізом наданого договору оренди земельної ділянки встановлено, що даний договір не втратив чинності у зв`язку із закінченням строку, на який був укладений.

Згідно з п.8 Договору оренди землі обчислення розміру орендної плати здійснюється автоматично (без окремої угоди сторін) і індексується відповідно до офіційно встановленого індексу інфляції за місяць.

Орендна плата вноситься протягом року, але не пізніше 20 числа останнього у звітному році місяця (п.9 Договору).

Розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально, в інших випадках, передбачених законом (п.11 Договору).

Як зазначає сторона позивача, орендар платив орендну плату, але не в повному розмірі, оскільки не сплачував індексацію, яка передбачена договором і є складовою орендної плати, з порушенням строку її виплати а також не сплатив орендну плату за 2022 рік.

У позовній заяві, як на підставу позову, ОСОБА_1 посилається на те, що відповідач неналежним чином виконує умови договору оренди з урахуванням внесених до нього змін, а саме:

відповідачем у період з 2016 року по 2021 рік включно орендна плата сплачувалась не в повному обсязі та без урахування індексації;

орендну плату за 2022 рік взагалі не виплачувалась;

виплачена орендна плата за 2023 рік в розмірі 10330,68 грн., однак, не в повному обсязі, відомості про цю сплату відповідач не провів, утримані з неї кошти на сплату податків та військового збору до бюджету щодо 2023 року не сплатив, присвоївши їх на свою користь.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно зі статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Як вбачається з відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела податків/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 07 березня 2024 року за період з 1 кварталу 2016 року по 4 квартал 2023 року ОСОБА_1 отримала від ТОВ «Артемівські зорі» наступні доходи від надання майна в оренду:

2016 рік 7706,83 грн.;

2017 рік 9985,34 грн.;

2018 рік 645,96 грн.;

2019 рік 11776,40 грн. та 12484,47 грн.;

2020 рік 12486,71 грн.;

2021 рік 12486,71 грн.;

2022 рік відсутня інформація про доходи;

2023 рік- вказані відомості не містять інформації щодо отримання ОСОБА_1 від ТОВ «Артемівські зорі» доходів.

Відповідач не заперечує факт не виплати орендної плати позивачеві за 2022 рік, разом з тим, в якості заперечень проти позову зазначає, що виплату орендної плати за 2022 рік не здійснювало внаслідок об`єктивних обставин. Вказує, що спірна земельна ділянка у період з 24 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року відносилась до території активних бойових дій. Крім того, вказана земельна ділянка відноситься до територій, які забруднені вибухонебезпечними предметами. Крім того, під час окупації частина сільськогосподарської техніки товариства була розкомплектована окупантами, закуплені на сезон насіння та засоби для обробки земель були розкрадені. Оскільки ТОВ «Артемівські зорі» у 2022 році не проводило ніяких сільськогосподарських робіт, в тому числі на спірній земельній ділянці, у підприємства була відсутня можливість щодо виплати орендної плати за цей рік. Таким чином вважають, що вони не допустили порушень умов договору, а тому відсутня їх вина щодо виплати орендної плати за 2022 рік.

Так, статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

У зв`язку із запровадженням на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Кабінетом Міністрів України прийнято постанову №1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Міністерства розвитку громад та територій України №376 від 28 лютого 2025 року "Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією", згідно якого с. Артемівка, Печенізької селищної територіальної громади, на території якого розташована спірна земельна ділянка з 24 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року належало до тимчасово окупованих Російською Федерацією територій України.

Також, матеріали справи свідчать, що відповідно до наказу ТОВ «Артемівські зорі» від 25 лютого 2022 року №2502-22, з 25 лютого 2022 року ТОВ «Артемівські зорі» було оголошено простій і зупинено до звільнення територій товариства від окупації.

Розпорядженням Печенізької селищної військової адміністрації Чугуївського району Харківської області від 20 листопада 2023 року ТОВ «Артемівські зорі» були надані пільги зі сплати земельного податку та мінімального податкового зобов`язання за 2022 рік, в тому числі щодо спірної земельної ділянки.

З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме через перебування спірної земельної ділянки в зоні активних бойових дій в період з 24 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, тому орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірні земельні ділянки для отримання доходів, в 2022 році орендар не провів посівної кампанії та кампанії щодо збору врожаю.

За таких обставин, колегія суддів вважає обґрунтованими доводи щодо неможливості використання відповідачем земельної ділянки, і як наслідок, відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.

Отже, помилковими є висновки суду першої інстанції про те, що до окупації та з моменту деокупації населеного пункту у 2022 році відповідач користувався спільною земельною ділянкою, тому мав би сплатити орендну плату за ці періоди.

З огляду на наведене, рішення суду першої інстанції підлягає зміні в мотивувальній частині.

Разом з тим, колегія суддів не може погодитися із доводами відповідача щодо належного виконання свого обов`язку щодо виплати позивачеві в повному обсязі орендної плати за період з 2016-2021 роки включно, та за 2023 рік.

Пунктами 7-9 договору оренди сторони узгодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 1,2% грошової оцінки земельної ділянки в сумі 819,31 грн.

Обчислення розміру орендної плати здійснюється автоматично (без окремої угоди сторін) і індексується відповідно до офіційно встановленого індексу інфляції за місяць.

Орендна плата вноситься в такі строки: протягом року, але не пізніше 20 числа останнього у звітному році місяці.

Згідно Додаткової угоди №1 від 31 січня 2016 року до договору оренди сторони домовились щодо зміни строку дії договору до 31 грудня 2030 року, та розміру орендної плати, що становитиме 5,5% грошової оцінки земельної ділянки в сумі 10330,68 грн.

Інші умови Договору залишались без змін.

Відповідно до положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно доПодаткового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки (див. п.55 постанови Верховного Суду від 16 березня 2020 року по справі 922/1658/19).

Як вбачається з офіційного сайту Міністерства Фінансів України сукупний індекс інфляції за спірний період з 2016 по 2021 рік становить:

2016 рік 112,4%; 2017 рік 113,7%; 2018 рік 109,8%; 2019 рік 104,1%; 2020 рік 105,0%;

2021 рік 110%; 2022 рік 126,6%; 2023 рік 105,1%.

Апелянт вважає, що здійснений позивачем розрахунок орендної плати є помилковим, оскільки ним застосовано індекс інфляції починаючи з січня місяця 2016 року, в той час як Додаткову угоду до договору про оренду землі було укладено 31 січня 2016 року. Зазначає, що у розрахунку необхідно застосовувати індекс інфляції не з січня 2016 року, а починаючи з лютого місяця 2016 року.

Ці доводи відповідача колегія суддів вважає обгрунтованими.

Відповідач не вважає вірним визначення сум сплачених за оренду землі на підставі відомостей з Державного реєстру фізичних осіб- платників податків, посилається на розрахунок орендної плати за Договором оренди землі б/н від 30 жовтня 2016 року, укладеного ТОВ «Артемівські зорі» з ОСОБА_1 (а.с. 77)

Нездійснення орендарем податкових відрахувань не є підставою для розірвання договору оренди, а може бути лише підставою для притягнення орендаря за порушення вимог податкового законодавства України.

З матеріалів справи вбачається, що дані щодо сплати орендної плати зазначені у розрахунку відповідача матеріалами справи підтверджені лише частково.

Згідно наданих ТОВ «Артемівські зорі» відомостей на виплату грошей, ОСОБА_1 у період з 2016 по 2023 рік було виплачено 91645,60 грн., з яких:

За 2016 рік- 6204 грн., згідно відомісті від 03.10.2016 (а.с. 76);

За 2017 рік- 8948,20 грн., з яких: 6788,20 грн. (відомість від 2017р., а.с. 60); 20, грн. (відомість від 2017р., а.с.61) ; 220, 00 грн. (відомість від 22 листопада 2017р., а.с. 62); 1700 грн. (відомість від 22 березня 2017р., а.с. 63); 220, 00 грн. (відомість від 2017р., а.с. 64);

За 2018 рік- 9730 грн., з яких: 250,00 грн. (відомість від 23 листопада 2018р., а.с. 66); 90,00 грн. (відомість від 22 лютого 2019р., а.с. 67); 9390,00 грн. (відомість від 28 лютого 2018р., а.с. 68);

За 2019 рік- 16071,80 грн., з яких: 10050,00 грн. (відомість від 17 грудня 2019р., а.с. 69); 6021,80 грн. (відомість від 23 січня 2020р., а.с. 70);

За 2020 рік- 19341,80 грн. , з яких: 10051,80 грн. (відомість від 05 жовтня 2020р., а.с. 71); 9290,00 грн. (відомість від 18 січня 2021р., а.с. 72);

За 2021 рік- 21000 грн. , з яких 10051,80 грн. (відомість за січень 2021р., а.с. 73); 10948,20 грн. (відомість за січень 2021р., а.с. 74);

За 2023 рік- 10100 грн., згідно відомісті від січня 2023р. (а.с. 75).

Інших доказів сплати орендної плати матеріали справи не містять.

З матеріалів справи вбачається, що у певні періоди, зокрема у 2019, 2020 і 2021 роках відповідач вносив більші суми, ніж нараховано у поточному році, тим самим погашав заборгованість за минулі періоди. Однак, заборгованість у повному обсязі так остаточно погашена і не була.

Визначаючи розмір орендної плати, яка підлягала сплаті, та розмір заборгованості колегія суддів виходить із наступного розрахунку.

РікПідлягало сплаті з урахуванням індексаціїСплаченоЗаборгованість накопичувальним підсумком
201610330,68х111,8%= 11550,0,37-6204=5346,37
201711550,37х 113,7%= 13132,778948,25346,37+13132,77-8948,2= 9530,94
201813132,77х109,8%= 14419,,94+14419,78-9730=14220,72
201914419,78х104,1%= 15010,9916071,814220,72+15010,99-16071,8=13159,91
202015010,99х105,0%= 15761,5319341,813159,91+15761,53-19341,8=9579,64
202115761,53х110%=17337,9,64+17337,69-21000= 5917,33
,69х126,6%= 21949,51--
202321949,51х105,1%= 23068,7,33+23068,93-10100= 18886,24

Такий підхід до визначення розміру заборгованості орендної плати з урахуванням індексів інфляції узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 05 лютого 2025 року в справі №925/457/23.

Отже, з викладеного вбачається, що відповідачем систематично сплачувалась орендна плата за період з 2016-2021 року та за 2023 рік включно не в повному обсязі, що свідчить про неналежне виконання останнім умов договору оренди з виплати орендної плати, у зв`язку з чим позивач значною мірою позбавилась того, на що розраховувала при укладенні договору.

Відповідачем під час перебування справи у провадженні суду, також також було сплачено позивачеві в рахунок орендної плати за 2024 рік 20075,90 грн., що підтверджується копією платіжної інструкції №525 від 24.12.2024 (а.с. 152), між тим ці обставини висновків суду не спростовують.

За таких обставин, позивачем доведено факт неповного виконання відповідачем свого обов`язку щодо виплати орендної плати за 2016-2023 роки, що є підставою для розірвання договору оренди землі.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

За приписами п. 4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи викладене, рішення суду першої інстанції підлягає зміні в мотивувальній частині.

Керуючись ст.ст.367, 368, 374 ч.1 п.2, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» задовольнити частково.

Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 18 грудня 2024 року змінити в частині мотивів задоволення позову.

Мотивувальну частину рішення викласти в редакції цієї постанови.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий Н.П. Пилипчук

Судді О.В. Маміна

О.Ю. Тичкова