КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 жовтня 2025 року

м. Київ

єдиний унікальний номер судової справи 761/44866/21

номер провадження №22-ц/824/11879/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду

цивільних справ:

головуючого - суддіЛапчевської О.Ф.,
суддівБерезовенко Р.В., Мостової Г.І.,
за участю секретаря судового засідання Єфіменко І.О.,
учасники справи: представник позивача Чередніченко М.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпек» - Сердюка Володимира Олександровича

на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 11 березня 2025 року /суддя Фролова І.В./

у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпек», товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Інвест ЛТД», товариства з обмеженою відповідальністю Фірма «Консоль ЛТД» про визнання майнових прав на об`єкти нерухомості та визнання недійсним договору іпотеки , -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпек», Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Інвест ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма «Консоль ЛТД» про визнання майнових прав на об`єкти нерухомості та визнання недійсним договору іпотеки.

У своїй позовній заяві просили суд:

1) визнати за ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ) майнові права на 5-ти кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_1 на 16-му поверсі, площею 282,7м2 та на 2-х кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_2 , які складають весь 16-й поверх зазначеного будинку, з урахуванням додаткової угоди № 5 від 14 грудня 2004 року до договору від 17 березня 2003 року № 0344/322-28(р), додатку № 3 до додаткової угоди № 5 до договору від 17 березня 2003 року № 0344/322-28(р) та додаткової угоди № 8 від 11 грудня 2013 року до договору від 17 березня 2003 року № 0344/322-28(р), якими визначено планування 16-го поверху багатоквартирного житлового будинку, що находиться за адресою:

АДРЕСА_3 ) визнати недійсним договір іпотеки, серія та номер 134 від 26.02.2020, посвідченого Приватним нотаріусом КМНО Пісаренко М.О., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГІПЕК» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРЕМІУМ ІНВЕСТ ЛТД» в частині передання Товариству з обмеженою відповідальністю «ПРЕМІУМ ІНВЕСТ ЛТД» в іпотеку майнових прав на 5-ти кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_1 на 16-му поверсі, площею 282,7м2 та на 2-х кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_2 .

Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 11 березня 2025 року позов задоволено у повному обсязі.

Визнано за ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ) майнові права на 5-ти кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_1 на 16-му поверсі, площею 282,7м2 та на 2-х кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_2 , які складають весь 16-й поверх зазначеного будинку, з урахуванням додаткової угоди № 5 від 14 грудня 2004 року до договору від 17 березня 2003 року № 0344/322-28(р), додатку № 3 до додаткової угоди № 5 до договору від 17 березня 2003 року № 0344/322-28(р) та додаткової угоди № 8 від 11 грудня 2013 року до договору від 17 березня 2003 року № 0344/322-28(р), якими визначено планування 16-го поверху багатоквартирного житлового будинку, що находиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнано недійсним договір іпотеки, серія та номер 134 від 26.02.2020, посвідченого Приватним нотаріусом КМНО Пісаренко М.О., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГІПЕК» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРЕМІУМ ІНВЕСТ ЛТД» в частині передання Товариству з обмеженою відповідальністю «ПРЕМІУМ ІНВЕСТ ЛТД» в іпотеку майнових прав на 5-ти кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_1 на 16-му поверсі, площею 282,7м2 та на 2-х кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_2 .

Стягнуто у рівних частинах з Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпек», Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Інвест ЛТД», Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма «Консоль ЛТД» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 24 516,00 грн. /т. 3 а.с. 224-234/

Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ТОВ «Гіпек» - Сердюк В.О. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення скасувати, відмовивши у задоволенні позовних вимог.

На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що судом першої інстанції порушено норми процесуального права, приєднано докази позивачів (клопотання від 24.05.2023 та 07.09.2023) після пропуску строків без обґрунтування поважності причин, що суперечить ст. 83, 126 ЦПК України; суд першої інстанції незаконно повернувся до підготовчого провадження 01.02.2024 для витребування договору іпотеки, оминаючи норми ЦПК України; неправильно встановив обставини, оскільки позивачі не довели повну оплату (частина внесків до каси суперечить умовам договору про безготівковий розрахунок, платіжні доручення не підтверджують зарахування коштів); об`єкт будівництва змінювався (з АДРЕСА_1), а в проектній документації ТОВ «ГІПЕК» відсутні 5-кімнатні квартири на 16-му поверсі; ТОВ «ГІПЕК» не є стороною договору з позивачами, договір про спільну діяльність з ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» припинено 14.03.2014 без заміни боржника (ст. 520 ЦК України); статус ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» у рішенні невизначений (відповідач чи третя особа). Отже, вказував, що рішення не відповідає вимогам ст. 263, 265 ЦПК щодо обґрунтованості та мотивованості.

Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 звернувся з відзивом на апеляційну скаргу. Вказував, що позивачі уклали договір № 0344/322-28(р) від 17.03.2003 з ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» про спільну діяльність для будівництва будинку за адресою АДРЕСА_1 , сплативши пайовий внесок еквівалентно 494 688,11 дол. США, що підтверджено довідкою від 11.12.2013, платіжними документами та додатковою угодою №8; додаткові угоди (№2 від 28.07.2003, №4 від 23.11.2004, №5 від 14.12.2004, №8 від 11.12.2013) уточнили об`єкт (5-кімнатна квартира АДРЕСА_1 , 282,7 м?, 2-кімнатна №39, 125,8 м? на 16-му поверсі, 3 паркомісця); ТОВ «Гіпек» як замовник II черги та учасник спільної діяльності з ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» відповідає за права інвесторів; договір іпотеки від 26.02.2020 з ТОВ «Преміум Інвест ЛТД» недійсний у частині квартир через відсутність згоди позивачів (ст. 583 ЦК, ст. 5 Закону «Про іпотеку»); приєднання доказів (24.05.2023, 07.09.2023) та повернення до підготовчого провадження (01.02.2024) законні, обґрунтовані необхідністю з`ясування обставин (ст. 5, 12 ЦПК, практика ВС у справах №902/271/18, №916/2421/18); доводи апелянта про недоведеність оплати спростовуються підписаною угодою №8 як розпискою (практика ВП ВС №916/667/18, №344/12729/17); зміна адреси (АДРЕСА_1) та проектна документація не скасовують майнові права як «права очікування»; статус ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» не впливає на суть рішення; орієнтовні витрати на правничу допомогу становитимуть 85 000 грн.

Представник апелянта в судове засідання не з`явився, про час та дату судового розгляду повідомлений належним чином, направив заяву про припинення повноважень з 09.10.2024 р. у зв`язку з розірванням договору. Інший представник ТОВ «Гіпек» Сініченко І.С. звернувся з клопотанням про відкладення розгляду справи, у зв`язку з перебуванням на лікарняному, яке апеляційний суд відхиляє, оскільки апеляційна скарга подана ТОВ «Гіпек», позиція в ній викладена, жодних додаткових фактів або обставин які унеможливлюють розгляд апеляційної скарги, з урахуванням знаходження справи в апеляційному суді з травня 2025 року, адвокатом не вказано, відзив направлявся 17.06.2025 р. /а.с. 95/ і не був отриманий за закінченням терміну зберігання.

Тому колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за відсутності представника апелянта у відповідності до положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача, який з`явився у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.

Судом встановлено, що 17 березня 2003 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Фірма «Консоль ЛТД» (далі також - «Третя особа»), ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (далі також - «Позивачі») укладено договір № 0344/322-28(р) про спільну діяльність з пайової участі у фінансуванні будівництва багатоквартирного житлового будинку (далі також - «Договір»).

Відповідно до п.1.1. Договору сторони за цим договором зобов?язуються спільно діяти задля досягнення спільної господарської мети: будівництво багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 та введення його в експлуатацію.

Згідно з пунктом 3.2 Договору Третя особа у якості свого внеску у спільну діяльність зобов?язується завершити будівництво багатоквартирного житлового будинку та передати пайовикам в натурі 3-кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_5 на 13-му поверсі, проектною площею 107,20 м2, 2-х кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_6 на 13-му поверсі, проектною площею 82,00 м2, 3-х кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_7 на 13-му поверсі, проектною площею 112,00 м2 (2-а секція, осі 7-15) (у подальшому - «доля пайовиків») в порядку виділу долі пайовика зі спільного майна, а також три місця у підземному паркінгу цього будинку.

Відповідно до пункту 9.10 Договору Третя особа гарантує Позивачам надання трьох квартир рівноцінної площі в окремому будинку, що входить до житлового комплексу по АДРЕСА_1 » на 14-му поверсі після отримання Третьою особою проектно-кошторисної документації по даному будинку. Сума договору підлягає коригуванню у разі розбіжності площ за новими квартирами або вибору іншого поверху з урахуванням його «прайсової» вартості. Третя особа бере на себе зобов`язання у 45-ти денний термін письмово повідомити Позивачів про отримання проектної документації за вищевказаним будинком та надати можливість Позивачам у 30-ти денний термін оформити додаткову угоду до цього договору про зміну п.п. 3.1., 3.2 цього договору.

Запланованим строком закінчення будівництва і здачі об?єкта пунктом 3.4 Договору встановлено I квартал 2005 року.

У пункті 3.1 Договору визначено, що Позивачі у якості свого внеску у спільну діяльність сплачують грошовий внесок (пай) у розмірі, еквівалентному 391380 (триста дев?яносто одна тисяча триста вісімдесят) (у тому числі аванс за три місця паркінгу на загальну суму сорок п?ять тисяч) доларів США, у національній валюті України (в гривнях) по курсу НБУ на момент сплати. Внесок сплачується поетапно згідно із погодженим графіком.

Пунктом 3.7. Договору встановлено, що у разі виконання зобов?язань, зазначених у пункті 3.1 договору, Позивачі повністю придбавають право на пайову (дольову) участь у будівництві, а ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» втрачає право розпоряджатись вказаною часткою пайовика, інакше, як в інтересах і за згодою пайовика.

28 липня 2003 року між ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» та Позивачами укладено додаткову угоду № 2 до Договору, відповідно до умов якої сторони, в тому числі, змінили пункти 1.1, 3.1, 3.2, 3.4 Договору.

Пункт 1.1 Договору викладено в новій редакції, відповідно до умов якої сторони за цим договором зобов?язуються спільно діяти задля досягнення спільної господарської мети: будівництво багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 та введення його в експлуатацію.

Пункт 3.1 Договору викладено в новій редакції, відповідно до умов якої Позивачі у якості свого внеску у спільну діяльність сплачують грошовий внесок (пай) у розмірі, еквівалентному 486485 (чотириста вісімдесят шість тисяч чотириста вісімдесят п?ять) доларів США, у національній валюті України (в гривнях) по курсу НБУ на момент сплати. Внесок сплачується поетапно згідно із погодженим графіком.

Вказаний пункт Договору в подальшому змінювався на підставі додаткових угод.

Пункт 3.2 Договору викладено в новій редакції, відповідно до умов якої Третя особа в якості свого внеску у спільну діяльність зобов?язується самостійно та із залученням власних трудових ресурсів, механізмів, обладнання, а також пайових та позикових коштів юридичних та фізичних осіб завершити будівництво багатоквартирного житлового будинку відповідно до проекту та вимог ДБН та передати Позивачам у натурі: 3-х кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_8 на 16-му поверсі, наведеній проектною площею 149,5м2, 2-х кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_9 на 16-му поверсі, наведеній проектною площею 116,5м2, 2-х кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_10 на 16-му поверсі, наведеній проектною площею 117,9 м2, у порядку виділення частки Позивачів із створеного сторонами за цим договором спільного майна, та три місця у підземному паркінгу в секції «А» вищевказаного об?єкта № 56, 57, 58 схема розташування паркувальних місць додається до цієї додаткової угоди.

Вказаний пункт Договору в подальшому змінювався.

Пункт 3.4 Договору викладено в новій редакції, відповідно до умов якої запланованим строком закінчення будівництва і здачі об?єкта встановлено 4 квартал 2005 року.

Вказаний пункт Договору в подальшому також неодноразово змінювався на підставі додаткових угод.

23 листопада 2004 року між ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» та Позивачами укладено додаткову угоду № 4 до Договору, відповідно до умов якої сторони змінили пункти 3.1, 3.4 Договору.

Пункт 3.1 Договору викладено в новій редакції, відповідно до умов якої Позивачі у якості свого внеску у спільну діяльність сплачують грошовий внесок (пай) у розмірі, еквівалентному 486485 (чотириста вісімдесят шість тисяч чотириста вісімдесят п?ять) доларів США, у національній валюті України (в гривнях) по курсу НБУ на момент сплати. Внесок сплачується поетапно згідно із погодженим новим графіком.

Пункт 3.4 Договору викладено в новій редакції, відповідно до умов якої запланованим строком закінчення будівництва і здачі об?єкта встановлено травень 2006 року.

14 грудня 2004 року між ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» та Позивачами укладено додаткову угоду №5 до Договору, в якій зазначено, що у зв?язку з виконанням Третьою особою взятих на себе зобов?язань щодо перепланування 16 поверху «Об?єкта» сторони домовились виключити з додаткової угоди №2 від 28 липня 2003 року п.6 та п.7.

У додатку № 3 до вищевказаної додаткової угоди сторони визначили планування 16 поверху будинку, в якому Третя особа зобов`язалась передати Позивачам квартири.

Таким чином, з урахуванням додаткової угоди № 5, Третя особа зобов?язалась передати Позивачам квартири у багатоквартирному житловому будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , які складають весь 16 поверх зазначеного будинку.

11 грудня 2013 року між ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» та Позивачами укладено додаткову угоду №8 до Договору, відповідно до умов якої сторони змінили пункти 3.1, 3.2 Договору.

Пункт 3.1 Договору викладено в новій редакції, відповідно до умов якої Позивачі у якості свого внеску у спільну діяльність сплачують грошовий внесок (пай) в сумі 494 688,11 дол. США (чотириста дев?яносто чотири тисячі шістсот вісімдесят вісім доларів США 11 центів) у гривнях за офіційним курсом НБУ на момент оплати наступним чином:

- еквівалент 334 800,00 дол. США (триста тридцять чотири тисячі вісімсот доларів, 00 центів) - внесені у строк до «20» грудня 2004 р.;

- еквівалент 96 992,00 дол. США (дев?яносто шість тисяч дев?ятсот дев?яносто два долари, 00 центів) - внесені в строк до «29» грудня 2008 р.;

- еквівалент 33 406,00 дол. США (тридцять три тисячі чотириста п?ять доларів США 70 центів) зараховується як пайовий внесок у рівних частках за Договором на підставі угоди від 11.12.2013 р. про розірвання Договору N?5028/352-88(р) від 21.12.2007р. пайової участі у будівництві, укладеному між Третьою особою та ОСОБА_1 ;

- еквівалент 29 490,11 дол. США (двадцять дев?ять тисяч чотириста дев?яносто доларів США 11 центів) - зараховується як пайовий внесок у рівних частках за Договором на підставі Додаткової угоди від 11.12.2013р. до Договору №4079/352-27(р) від 23.11.2004р. пайової участі у будівництві, укладеному між Третьою особою та ОСОБА_2 .

Пункт 3.2 Договору викладено в новій редакції, відповідно до умов якої Третя особа у якості свого внеску у спільну діяльність зобов?язується своїми силами та із залученням власних трудових ресурсів, механізмів, обладнання, а також пайових та позикових коштів юридичних та фізичних осіб завершити будівництво житлового багатоквартирного будинку відповідно до проекту та вимог ДБН та передати пайовикам в натурі - 5-ти кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_1 на 16-му поверсі, проектною площею 282,7м2, 2-х кімнатну квартиру буд. АДРЕСА_2 на 16-му поверсі, проектною площею 125,8м2 та три місця в підземному паркінгу.

В цей же день, 11 грудня 2013 року, ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» видало Позивачам довідку від 11 грудня 2013 року, за вихідним №22/09, відповідно до якої Позивачами згідно Договору здійснено повну оплату пайового внеску у розмірі еквівалент 494 688,11 дол. США (чотириста дев?яносто чотири тисячі шістсот вісімдесят вісім доларів США 11 центів).

Як вбачається з додаткової угоди №8 до Договору від 11 грудня 2013 року, частину оплати за Договором сторонами перенесено з інших договорів.

Зокрема, еквівалент 29 490,11 дол. США (двадцять дев?ять тисяч чотириста дев?яносто доларів США 11 центів) - зараховується як пайовий внесок у рівних частках за Договором на підставі Додаткової угоди від 11.12.2013р. до Договору №4079/352-27(р) від 23.11.2004р. пайової участі у будівництві, укладеному між Третьою особою та ОСОБА_2 .

23 листопада 2004 року між Третьою особою та ОСОБА_2 укладено Договір пайової участі у будівництві N? 4079/349-27 (Р).

Згідно з пунктом 3.2 вказаного договору Третя особа у якості свого внеску у спільну діяльність зобов`язується завершити будівництво багатоквартирного житлового будинку та передати пайовику в натурі вбудоване нежитлове приміщення №3 на 3 поверсі наведеної проектною площею 410 (чотириста десять) кв.м. у багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_3 .

У пункті 3.1 вказаного договору визначено, що ОСОБА_2 у якості свого внеску у спільну діяльність сплачує грошовий внесок (пай) у розмірі, еквівалент 600 307,19 (шістсот тисяч триста сім, 19) дол. США у національній валюті України (у гривнях) за курсом НБУ на момент оплати поетапно: екв. 400 307,19 дол. США - у строк до «01» грудня 2004р.; екв. 200 000 дол. США - у строк з «15» травня 200бр. до 15 листопада 2007р. (за узгодженим сторонами додатковим графіком).

24 грудня 2004 року ОСОБА_2 за вказаним договором Третій особі сплачено екв. 400 307,19 дол. США, що підтверджується копією квитанції до прибуткового касового ордера серії 01 БМ №083051.

11 грудня 2013 року між ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» та ОСОБА_2 укладено додаткову угоду №2 до Договору № 4079/349-27 (р) пайової участі у будівництві, відповідно до умов якої сторони домовилися перенести еквівалент 29 490,11 (двадцять дев?ять тисяч чотириста дев?яносто доларів, 11) дол. США в рахунок оплати за договором №0344/322-28(р) від 17.03.2003р., укладеним між ТОВ Фірма «Консоль ЛТД», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Також, як вбачається з додаткової угоди №8 до Договору від 11 грудня 2013 року, еквівалент 33 406,00 дол. США зараховується як пайовий внесок у рівних частках за Договором на підставі угоди від 11.12.2013р. про розірвання Договору №5028/352-88(р) від 21.12.2007р. пайової участі у будівництві, укладеному між Третьою особою та ОСОБА_1 .

21 грудня 2007 року між Третьою особою та ОСОБА_1 укладено Договір пайової участі у будівництві N?5028/352-88(р).

Згідно з пунктом 3.6.1 вказаного договору Третя особа зобов?язується передати пайовику в натурі 4 паркувальних місця, будівельні номери: №45,46,47,49, на 2-му рівні під велотреком у багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_1 , 2-а черга будівництва, паркінг під велотреком у місті Київ.

У пункті 3.1 вказаного договору визначено, що ОСОБА_1 у якості свого внеску у спільну діяльність сплачує грошовий внесок (пай) у розмірі, еквівалент 111352 (сто одинадцять тисяч триста п`ятдесят два) доларів США. у гривнях за офіційним курсом НБУ на момент оплати у наступні терміни:

- 1-й внесок - не менше 30 % від загальної суми паю - екв. 33 406 дол. США - протягом 10 банківських днів з дня підписання цього договору обома сторонами;

- сума паю, що залишилася в розмірі (на дату підписання цього Договору) екв. 77946 (сімдесят сім тисяч дев?ятсот сорок шість) дол. США вноситься за наступним графіком:

- екв. 44 540 дол. США - у строк до «20» листопада 2008р.;

- екв 33 406 дол. США - після завершення будівництва 1-го рівня паркінгу.

20 грудня 2007року ОСОБА_1 за вказаним договором сплачено екв. 33 406,00 дол. США, що підтверджується копією квитанції до прибуткового касового ордера серії 02 БХ N?878687 (копія квитанції до прибуткового касового ордера серії 02 БХ N?878687 додається).

11 грудня 2013 року між ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» та ОСОБА_1 укладено угоду, відповідно до якої сторони розірвали Договір пайової участі у будівництві №5028/352-88(р) від 21 грудня 2007 року та домовилися перенести еквівалент 33 406,00 дол. США в рахунок оплати за договором №0344/322-28(р) від 17.03.2003р., укладеним між ТОВ Фірма «Консоль ЛТД», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Постановляючи оскаржене судове рішення, суд першої інстанції вірно керувався ст. 16 ЦК України про те, що особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи; ст. 576 ЦК України про те, що предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення; ст. 583 ЦК України про те, що заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави; ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» про те, що предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Судом першої інстанції зроблено висновок про те, що позивачі повністю сплатили вартість пайового внеску за нерухоме майно, а введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені строки, а ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» припинило діяльність, що ставить під сумнів можливість виконання ним своїх зобов`язань за договором; ТОВ «ГІПЕК» передало в іпотеку об`єкт незавершеного будівництва, який включає в себе саме ІІ чергу будівництва, без згоди позивачів, що порушує їхні майнові права як інвесторів; отже, вимоги про визнання майнових прав за позивачами на спірні квартири та визнання недійсним договору іпотеки в частині цих квартир обґрунтовано підлягають задоволенню.

Доводи апеляційної скарги представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпек» не можуть бути взяті до уваги та підлягають відхиленню з огляду на наступне.

Апелянт посилається на порушення судом першої інстанції норм процесуального права, зокрема статей 83, 126 ЦПК України, через приєднання доказів позивачів (клопотання від 24.05.2023 та 07.09.2023) після пропуску строків без обґрунтування поважності причин. Однак, колегія суддів вважає ці доводи безпідставними, оскільки приєднання доказів, які витребовувались в межах підготовчого провадження були здійснені судом першої інстанції з метою повного та всебічного з`ясування обставин справи, строк поновлено, що процесуально вирішено судом першої інстанції /т. 2 а.с. 248/ що відповідає принципам змагальності та об`єктивності судового процесу (статті 5, 12 ЦПК України), оскільки суд має право вживати заходів для з`ясування всіх обставин, необхідних для правильного вирішення справи.

Апелянт стверджує, що позивачі не довели повну оплату пайового внеску, посилаючись на те, що частина внесків здійснена готівкою, що нібито суперечить умовам договору про безготівковий розрахунок, а платіжні доручення не підтверджують зарахування коштів. Ці доводи є безпідставними, оскільки позивачі надали довідку від 11.12.2013, видану ТОВ Фірма «Консоль ЛТД», яка підтверджує повну оплату пайового внеску в розмірі, еквівалентному 494 688,11 дол. США. /т. 1 а.с. 54/ Крім того, додаткова угода № 8 від 11.12.2013 до договору № 0344/322-28(р) від 17.03.2003, підписана сторонами, є письмовим підтвердженням виконання позивачами своїх зобов`язань. Апелянт не надав доказів, які б спростовували факт повної оплати або зарахування коштів, що є його процесуальним обов`язком відповідно до статей 12, 81 ЦПК України.

Доводи апелянта про те, що об`єкт будівництва змінювався (з АДРЕСА_1 на 58Б) та що в проектній документації ТОВ «Гіпек» відсутні 5-кімнатні квартири на 16-му поверсі, не впливають на законність рішення суду першої інстанції. Суд першої інстанції вірно встановив, що позивачі уклали договір № 0344/322-28(р) від 17.03.2003 з ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» про спільну діяльність для будівництва будинку за адресою АДРЕСА_1 , а додаткові угоди (№ 2 від 28.07.2003, № 4 від 23.11.2004, № 5 від 14.12.2004, № 8 від 11.12.2013) чітко визначили об`єкт інвестування як 5-кімнатну квартиру АДРЕСА_1 (282,7 м?) та 2-кімнатну квартиру АДРЕСА_2 (125,8 м?) на 16-му поверсі будинку за вказаною адресою. /т. 1 а.с 44, 53/ Зміна адреси з АДРЕСА_1 відображена в додаткових угодах і не скасовує майнових прав позивачів як «прав очікування», що підтверджується правовою позицією Верховного Суду у справі № 761/44867/21 (постанова від 18.09.2024). У цій справі Верховний Суд зазначив, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин, а їх набуття інвестором через повну оплату пайового внеску створює законні очікування на отримання права власності на об`єкт інвестування.

Апелянт вказує, що ТОВ «Гіпек» не є стороною договору з позивачами, а договір про спільну діяльність з ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» припинено 14.03.2014 без заміни боржника (ст. 520 ЦК України). Ці доводи також є безпідставними, оскільки ТОВ «Гіпек» як замовник II черги будівництва та учасник спільної діяльності з ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» несе відповідальність за забезпечення прав інвесторів, що випливає з умов договору про спільну діяльність від 24.10.2001.

Верховний Суд у справі № 761/44867/21 підкреслив, що передача в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва, до якого входять майнові права інвесторів, без їхньої згоди порушує вимоги статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України «Про іпотеку». У цій справі суд касаційної інстанції встановив, що будинок, в якому позивач інвестував кошти, та об`єкт, переданий в іпотеку, є одним і тим самим об`єктом незавершеного будівництва, що підтверджується матеріалами справи у цій справі.

Твердження апелянта про невизначеність статусу ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» (відповідач чи третя особа) не впливають на суть рішення, оскільки позивачі довели свої майнові права на спірні квартири, а ТОВ «Гіпек» як іпотекодавець передав майнові права в іпотеку без згоди позивачів, що є підставою для визнання договору іпотеки недійсним у відповідній частині (статті 203, 215 ЦК України). Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду у справі № 761/44867/21, де зазначено, що передача в іпотеку майнових прав на об`єкт будівництва без згоди інвестора, який виконав свої зобов`язання, порушує його права та є підставою для визнання договору іпотеки недійсним у частині таких прав.

Також колегія суддів відхиляє твердження апелянта про необґрунтованість та немотивованість рішення суду першої інстанції, оскільки суд повно та всебічно дослідив усі подані докази, надав їм належну правову оцінку та ухвалив рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права (статті 263, 265 ЦПК України). Верховний Суд у справі № 761/44867/21 зазначив, що апеляційний суд має право оцінювати докази за своїм внутрішнім переконанням, якщо воно ґрунтується на всебічному, повному та об`єктивному дослідженні матеріалів справи (стаття 89 ЦПК України). У цій справі суд першої інстанції встановив, що позивачі повністю виконали свої зобов`язання за договором, сплативши пайовий внесок, а ТОВ «Гіпек» передав в іпотеку об`єкт, що включає майнові права позивачів, без їхньої згоди, що є достатньою підставою для задоволення позовних вимог.

Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, ґрунтуються на помилковому тлумаченні норм матеріального та процесуального права, а також не підтверджуються матеріалами справи.

Апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, оскільки позивачі довели наявність у них майнових прав на спірні квартири, а передача цих прав в іпотеку ТОВ «Гіпек» без їхньої згоди порушує їхні права як інвесторів, що є підставою для визнання договору іпотеки недійсним у відповідній частині.

Таким чином, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та містяться на формальних міркуваннях.

Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст. 375, 381, 382 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу представника товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпек» - Сердюка Володимира Олександровича на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 11 березня 2025 року - залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 11 березня 2025 року - залишити без змін.

Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.

Головуючий: Судді: