Провадження №2/760/4270/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 жовтня 2025 року м. Київ

Солом`янський районний суд міста Києва:

у складі головуючої судді Тесленко І.О.,

за участю секретаря судового засідання Бережної С.П.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

розглянувши у судовому засіданні в залі суду у м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Людмила Сергіївна, про визнання недійсним іпотечного договору,

ВСТАНОВИВ:

до Солом`янського районного суду міста Києва, звернулась ОСОБА_1 з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Людмила Сергіївна про визнання недійсним іпотечного договору.

В обґрунтування позовних вимог позивач вказує що їй належить на праві приватної власності квартира, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 126 кв.м, житловою площею 38,3 кв.м, що складається з двох житлових кімнат. Квартира належить їй на підставі Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 виданого Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10 квітня 2007 р., виданого на підставі Наказу Головного управління житлового забезпечення від 26 березня 2007 р. № 544-С/КІ, зареєстроване Комунальним підприємством Київським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 12 квітня 2007 року, записаного у реєстрову книгу за № д.256-241, за реєстровим номером 44368. Копія Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 виданого Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10 квітня 2007 р. - додається. Копія технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_2 , виготовленого Комунальним підприємством Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації», станом на 10 червня 2022 р. - додається. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), м. Київ 17 червня 2022 р., номер запису про право власності: 47258330, реєстраційний номер об`єкти нерухомого майно: 000, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 11.06.2024 р. № 382355818. Копія Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 11.06.2024 р. № 382355818 - додається. Протягом приблизно п`яти років вона постійно мешкає в селі Святопетрівське Бучанського району Київської області, за адресою: АДРЕСА_3 . До своєї квартири у м. Києві тимчасово приїздила, здавала її оренду. У зв`язку з запровадженням на території України воєнного стану, постійними повітряним тривогами в м. Києві, військовими загорозами, позивач тривалий період з квітня 2022 року по травень 2023 року взагалі не приїздили до міста Києва. Під час поки вона не проживала в цій квартирі, до квартири приходили різні невідомі особи, про що їй повідомляла консьєрж будинку. Коли остання приїхала і хотіла зайти до своєї квартри, замки в дверях були змінені і вона змушена була звертатися до голови ОСББ. Зазначені обставини можуть підтвердити свідки. У зв`язку з цим нею була подана до суду заява про виклик свідків. В квітні 2022 року їй зателефонували з невідомого номера, незнайома особа представилася « ОСОБА_6 » і повідомила їй, що вона підписала договір яким передала свою квартиру в іпотеку і щоб вона виїзджала із квартири, та забирала свої речі. Вона була приголомшена таким повідомленням і цими вимогами, спочатку сприйняла ці вимоги не серйозно. Через приблизно місяць після першого дзвінка, зателефонувала інша не знайома особа, яка представилася « ОСОБА_7 » і знову повідомила, що її квартира в іпотеці, та запитала чи збирається вона виселятися з квартири. Олег сказав, щоб позивачка негайно виселялася остаточно із цієї квартири і забрала свої речі. Позивачка звернулася до приватного нотаріуса за місцем, де зараз проживає ОСОБА_8 . Нотаріус перевірила інформацію щодо квартири у реєстрах, які містять інформацію щодо речових прав на нерухоме майно і повідомила їй, що дійсно її квартира передана в іпотеку. Оскільки нотаріус припускала в зазначених вище обставинах ознаки шахрайства, нотаріус викликала поліцію. Нотаріус Мізірна Я. В. в її присутності та в присутності працівників поліції зателефонувала нотаріусу Мельник Л. С., яка здійснювала нотаріальне посвідчення договору іпотеки, накладення заборони відчуження квартири та здійснювала внесення запису про обтяження (іпотеку) до Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно про накладення обтяження. Нотаріус ОСОБА_9 (робоче місце нотаріуса: АДРЕСА_4 , тел. НОМЕР_2 ) на прохання нотаріуса Мізірної Яни Володимирівни (робоче місце нотаріуса: АДРЕСА_5 , тел. НОМЕР_3 ) надіслала копії договору іпотеки та договору позики, на забезпечення виконання зобов`язання за яким укладався цей договір іпотеки та фотографії на яких зображені невідомі їй особи, які підписують замість неї договір та лежать на столі грошові кошти. Працівники Національної поліції, які прибули на виклик прийняли заяву про кримінальне правопорушення. Заява зареєстровано в журналі ЄО за № 40724 від 22.07.2023 р. У заяві поданій до Шевченківського УП ГУ НП позивач повідомила, що жодних документів не підписувала, та не передавала своєї квартири в іпотеку, а це вчинили шахраї, які хочуть заволодіти належною їй квартирою. На підставі заяви 24.07.2023 р. було внесено відомості про кримінальне правопорушення до Єдиного реєстру досудових розслідувань, щодо ймовірного замаху на шахрайське заволодіння квартирою громадянки ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1 , за адресою: АДРЕСА_1 , з фабулою наступного змісту. Зокрема 12.04.2023 р. ПНКМНО ОСОБА_9 було посвідчено договір позики грошей № 337 від 12.04.2023 р., за яким ОСОБА_3 запозичила кошти (91870 доларів США) у ОСОБА_5 . Того ж дня, ПНКМНО ОСОБА_9 посвідчила іпотечний договір № 338 від 12.04.2023 р,, за яким іпотекодавцем перед ОСОБА_5 є ОСОБА_1 , яка передала свою квартиру в іпотеку. Правова кваліфікація кримінального правопорушення ч. 2 ст. 15, ч. 2 ст. 190 КК України. Кримінальне провадження за № 0002977 зареєстроване 24.07.2024 р. Органом досудового розслідування є: Шевченківське управління поліції Головного управління Національної поліції у м. Києві. Копія Витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань по кримінальному провадженню № 0002977, зареєстроване 24.07.2024 р. - додається. Жодних договорів іпотеки щодо квартири, чи договорів позики позивач не укладала і не мала наміру укладати. До нотаріуса Мельник Л. С. щодо вчинення нотаріальних дій ніколи не зверталася. Остання не підписувала оспорюваний договір іпотеки, їй не було відомо про факт укладання зазначеного договору. В день підписання невідомою мені особою зазначеного договору іпотеки не перебувала в м. Києві. Як їй стало відомо із матеріалів кримінального провадження в Іпотечному договорі від 12.04.2023 р., в графі «Підписи сторін» Іпотекодавця наявний підпис вчинений невідомою особою і рукописний напис « ОСОБА_1 », також виконаний невідомою їй особою. У зв`язку з цим нею було подане клопотання про долучення висновку експерта до матеріалів справи та/або заява про призначення судової почеркознавчої експертизи. Оспорюваний іпотечний договір від 12.04.2023 р. було виготовлено та нотаріально посвідчено для забезпечення основного зобов`язання за договором позики грошей. Згідно змісту оспорюваного договору позики, вона нібито виступила як майновий поручитель взагалі не знайомої їй особи - ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , для забезпечення вимог іпотекодержателя - ОСОБА_5 ІНФОРМАЦІЯ_3 , з якою вона теж не знайома, щодо повернення грошової суми за договором позики. Копія Іпотечного договору від 12.04.2023 р. № 338, нотаріально посвідчений ПНКМНО ОСОБА_9 - додається. Далі, приватний нотаріус КМНО Мельник Л. С. у зв`язку з посвідченням цього договору іпотеки наклала заборону відчуження зазначеної в договорі квартири до припинення чи розірвання договору іпотеки. Про що в реєстрі зробила запис за № 339. Як їй вже стало відомо після ознайомлення з матеріалами кримінального провадження, в день нотаріального посвідчення оспорюваного іпотечного договору - 12.04.2023 р., незнайомими їй особами у цього ж приватного нотаріуса КМНО Мельник Л. С. було підписано та нотаріального посвідчено договір позики грошей за яким якась особа - ОСОБА_5 , діючи через свого представника ОСОБА_4 позичила грошові кошти в розмірі 3 427 497, 00 (три мільйони чотириста двадцять сім тисяч чотириста дев`яносто сім гривень) 00 коп., що в еквіваленті за домовленістю сторін становить 91 890 (дев`яносто одна тисяча вісімсот дев`яносто) доларів США 00 центів. Копія договору позики грошей від 12.04.2023 р. № 337 нотаріально посвідчений ПНКМНО ОСОБА_9 - додається. 12.04.2023 р. приватний нотаріус Мельник Л. С. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 67181999, на підставі іпотечного договору, серії та номер 338, нотаріально посвідчений нею ж 12.04.2023 р. та внесла запис про державну реєстрацію іпотеки № 49913367 до Державного реєстру речових прав. В той же день 12.04.2023 р. приватний нотаріус Мельник Л. С. прийняла ще одне рішення рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень - заборони на нерухоме майно, номер запису про обтяження: 49912007 та внесла запис про державну реєстрацію заборони на нерухоме майно ОСОБА_1 до Державного реєстру речових прав. Жодних із цих осіб що є сторонами зазначений вище правочинів: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 - вона не знає. Ніколи не зверталася до приватного нотаріуса Мельник Людмили Сергіївни і жодних документів в її присутності ніколи не підписувала. Отже, іпотечний договір від 12.04.2023 р. № 338, нотаріально посвідчений ПНКМНО ОСОБА_9 суперечить закону, оскільки на його укладення не було вільного волевиявлення іпотекодавця. За приписом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Правовою підставою заявлених вимог про недійсність іпотечного договору є положення частини 1 статті 215, частин першої та третьої статті 203 ЦК України. З врахуванням наведного просила визнати недійсним іпотечний договір, укладений 12.04.2023 р. між ОСОБА_5 від імені якої діяв ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Людмилою Сергіївною, зареєстрований в реєстрі за № 338; скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мельник Людмили Сергіївни про про державну реєстрацію прав та обтяжень, від 12.04.2023 р., індексний номер: 67181999 на підставі іпотечного договору, серії та номер 338, посвідченого 12.04.2023 р. та запис про державну реєстрацію іпотеки № 49913367 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

25 червня 2024 року на підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями матеріали цивільної справи передані судді Тесленко І.О.

Ухвалою Солом`янського районного суду міста Києва від 19 липня 2024 року позовну заяву залишено без руху. На виконання вимог ухвали від 19 липня 2024 року про залишення позову без руху на адресу суду 14 серпня 2024 року надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви; недоліки позовної заяви усунуто.

Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києві від 15 серпня 2024 року відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче засідання.

25 вересня 2024 року на адресу суду від позивача ОСОБА_1 надійшло клопотання про витребування доказів.

25 вересня 2024 року на адресу суду від позивача ОСОБА_1 надійшла заява про забезпечення позову.

14 жовтня 2024 року від представника відповідача ОСОБА_4 - адвоката Рябець Н.М. надійшов відзив на позовну заяву, який обгрунтований наступним. В прохальній частині позовної заяви Позивач просить Визнати недійсним іпотечний Договір, укладений 12.04.2023 року між ОСОБА_5 , від імені якої діяв ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом київського міського нотаріального округу Мельник Людмилою Сергіївною, зареєстрований в реєстрі за №338. На сторінці 4 Позовної заяви Позивач зазначає, що ОСОБА_4 є стороною Договору Позики укладеного між Відповідачем 1 та ОСОБА_5 та Іпотечного Договору, укладеного між Позивачем та ОСОБА_5 . І договір позики, і іпотечний Договір є двосторонніми правочинами і ОСОБА_4 не є Стороною жодного з них. Відповідно не може бути Відповідачем у спорі про визнання недійсним іпотечного договору. Неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві. Відповідно до Висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтування позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача (пункт 40 постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц). У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 липня 2021 року у справі № 311/2233/19 (провадження № 61-12035св20), зазначено, що: "для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці. З урахуванням наведених норм, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.» Відповідач 2 - ОСОБА_4 не міг порушити права Позивача, оскільки не є стороною правочину. ЦПК України передбачає, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК України). Водночас звертає увагу на те, що відповідно до статті 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів. Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених ст. 82 цього Кодексу, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору. Згідно зі статтями 76-79 ЦПК України, доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір. Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях. З огляду на вищенаведене в задоволенні позовної заяви просить відмовити в повному обсязі.

25 жовтня 2024 року від представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Закрасняного В.Ю. надійшло клопотання про залучення до участі у справі співвідповідача.

25 жовтня 2024 року від представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Закрасняного В.Ю. до суду надійшла відповідь на відзив, яка обгрунтована наступним. Позивач не погоджується із викладеними у відзиві обставинами та доводами Відповідача, вважає що вони не можуть бути прийняті судом до уваги так як не відповідають фактичним обставинам справи та нормам права. У відповіді на відзив позивач викладає свої пояснення, міркування і аргументи щодо наведених відповідачем у відзиві заперечень і мотиви їх відхилення. Представник Відповідача - 2 вважає, що ОСОБА_4 є неналежним відповідачем, оскільки договір позики і іпотеки є двосторонніми договорами. ОСОБА_4 не є стороною жодного з них, а відповідно не може бути Відповідачем у спорі про визнання недійсним іпотечного договору. Представник Відповідача - 2, також вважає, що оскільки ОСОБА_4 не є стороною правочину, він не міг порушити права Позивача, у зв`язку з цим позовна заява не підлягає задоволенню. Представник Відповідача - 2, як на підстави своїх заперечень посилається на висновки Великої Палати Верховного Суду викладені в Постанові від 17 квітня 2018 року по справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61 цс 18). Зазначена Постанова на яку посилається представник відповідача не може бути беззаперечно застосована, оскільки предметом розгляду в цій справі був спір, що виник із зовсім інших правовідносин. Зокрема предметом позову в зазначеній справі було: визнання незаконними дій засновників товариства з обмеженою відповідальністю; стягнення із засновників і товариства моральної шкоди та відміна редакції статуту, тоді як предметом позову у справі, що розглядається є визнання недійсним іпотечного договору, а спір виник із відносин, договору позики забезпеченого іпотекою. В довіреності вказано, що ОСОБА_5 уповноважила ОСОБА_4 представляти її інтереси з питань пов`язаних з укладанням та підписанням від її імені договорів іпотеки будь-якого майна в якості Іпотекодержателя на вибір за розсудом представника ОСОБА_4 . За таких обставин, ОСОБА_4 діяв зі свободою розсуду підписуючи оспорюваний іпотечний договір. Укладаючи договір іпотеки від імені іпотекодержателя ОСОБА_5 , ОСОБА_4 міг знати, що Позивач не мала внутрішнього волевиявлення на укладення оскаржуваного договору, а підпис на договорі поставила не ОСОБА_1 , а інша особа. Для приватного права апріорі притаманна диспозитивність, яка проявляється, зокрема, в тому, що особа, з урахуванням принципу свободи правочину, сама вирішує вчиняти чи не вчиняти певний правочин. Тобто будучи представником за довіреністю ОСОБА_4 сам вирішував ставити чи не ставити підпис, саме на цьому договорі іпотеки, створивши таким чином права та обов`язки для ОСОБА_5 . Тобто, скориставшись виданою довіреністю представник підписав договір іпотеки із невідомою особою яка поставила підпис в договорі замість Позивача. В зв`язку із зазначеними обставинами, до Єдиного реєстру досудових розслідувань (далі, за текстом ЄРДР) внесені відомості про кримінальне правопорушення, щодо ймовірного замаху на шахрайське заволодіння квартирою громадянки ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1 , за адресою: АДРЕСА_1 . У фабулі вказаній в ЄРДР зазначено, зокрема, що 12.04.2023 р. ПНКМНО ОСОБА_10 було посвідчено договір позики грошей № 337 від 12.04.2023 р., за яким ОСОБА_3 запозичила кошти (91870 доларів США) у ОСОБА_5 . Того ж дня, ПНКМНО ОСОБА_10 посвідчила іпотечний договір № 338 від 12.04.2023 р., за яким іпотекодавцем перед ОСОБА_5 є ОСОБА_1 , яка передала свою квартиру в іпотеку. Правова кваліфікація кримінального правопорушення ч. 2 ст. 15, ч. 2 ст. 190 КК України. Кримінальне провадження за № 0002977 зареєстроване 24.07.2024 р. Органом досудового розслідування є: Шевченківське управління поліції Головного управління Національної поліції у м. Києві. Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007року). Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. Це проявляється в тому, що учасники цивільних правовідносин, як правило, самостійно ініціюють застосування норм про недійсність договору та її правових наслідків. Недійсність договору відображається (чи може відобразитися) на правах та інтересах інших учасників цивільних правовідносин, а тому повинні існувати певні правові підстави і наслідки недійсності, у тому числі для «дотичних» до неї учасників цивільних правовідносин. (пункти 2, 5, 16 Окремої думка судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, від 22 травня 2019року, по справі № 757/27188/13-ц, провадження № 61-40907св18). Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що в Постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, від 10 квітня 2019 року, у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18) зроблено висновок про те, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. За таких обставин вважає, що сторона Позивача вірно визначила співвідповідачем, також ОСОБА_4 , правильно визначилася з характером спірних правовідносин і нормами матеріального права, які підлягають застосуванню. Крім того, представником позивача подається також клопотання про залучення до участі у справі співвідповідача ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_4 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_6 .

Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києві від 23.01.2025 року, клопотання представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Закрасняного Валерія Юрійовича про залучення до участі у справі співвідповідача у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Людмила Сергіївна про визнання недійсним іпотечного договору, - задоволено; залучено до участі у справі в якості співвідповідача ОСОБА_5 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_4 ); клопотання позивача ОСОБА_1 про витребування доказів у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Людмила Сергіївна про визнання недійсним іпотечного договору, - задоволено; витребувано у Шевченківського управління поліції Головного управління Національної поліції у м. Києві (04050, місто Київ, вул. Герцена, буд. 9) належним чином завірені копії матеріалів кримінального провадження № 0002977 за ч. 2 ст. 15, ч. 2 ст. 190 КК України, а саме: належним чином засвідчену копію висновку судово-почеркознавчої експертизи (Висновок експерта від 05.03.2024 р. № СЕ-19/111-23/68181-ПЧ).

07 квітня 2025 року від Шевченківського управління поліції Головного управління Національної поліції у місті Києві до суду надійшов лист яким вони повідомили, що вказане в ухвалі суду кримінальне провадження направлено до Шевченківського районного суду м. Києва з обвинувальним актом, матеріали справи перебувають у Шевченківській окружній прокуратурі м. Києва.

Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києві від 06 травня 2025 року заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Людмила Сергіївна, про визнання недійсним іпотечного договору, - задоволено; до набрання рішенням у справі № 760/14738/24 законної сили вжито заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 126 кв. м., житловою площею 38,3 кв. м., номер запису про право власності: 47258330, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, яка належить на праві власності ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_5 , місце проживання: АДРЕСА_7 . До набрання рішенням у справі № 760/14738/24 законної сили заборонено ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_6 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_8 ), ОСОБА_4 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_7 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_9 ), ОСОБА_5 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_4 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_6 ) вчиняти будь - які дії, направлені на звернення стягнення на предмет іпотеки або на відчуження квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

24 червня 2025 року від представника позивача до суду надійшло клопотання про витребування копії експертного висновку.

Ухвалою від 26 червня 2025 року підготовче провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Людмила Сергіївна про визнання недійсним іпотечного договору, - закрито; призначено справу до судового розгляду по суті

Інших процесуальних дій не вчинялось.

В судове засідання представник позивачів з`явився, позовні вимоги підтримав, вказав, що до матеріалів справи долучено експертизу з якої вбачається що позивач не підписувала договір іпотеки, за таких обставин наявні підстави для визнання договору іпотеки недійсним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію договору іпотеки.

Позивач в судове засідання з`явилась, підтримала позицію свого представника.

Відповідачі та третя особа в судове засідання не з`явились, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлені належним чином. 19.12.2024 року від третьої особи на адресу суду надійшов лист у якому вона просила розгляд справи здійснити за її відсутності.

Вислухавши учасників, дослідивши матеріали справи судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини, що регулюються нормами цивільно-процесуального законодавства.

Як вбачається зі Свідоцтва про право власності від 10 квітня 2007 року ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 , яка складається з 3 кімнат, загальною площею 119,8 кв.м. (т. 1 а.с. 14).

Судом також досліджено Технічний паспорт на вказану квартиру (т. 1 а.с. 15 - 16).

Відповідно до Іпотечного договору, посвідченого 12 квітня 2023 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округ Мельник Л.С., зареєстрованого в реєстрі за №339, він укладений між ОСОБА_5 (як іпотекодержателем), від імені якої діяв ОСОБА_4 , з однієї сторони, та ОСОБА_1 (як іпотекодавецем), з іншої сторони, яка виступила майновим поручителем ОСОБА_3 (т. 1 а.с. 213 - 219).

Відповідно до п.1.1. вказаного іпотечного договору, іпотека забезпечує вимоги іпотекодержателя щодо виконання позичальником кожного і всіх його зобов`язань за договором позики грошей у такому розмірі, у такій валюті, у такий строк і в такому порядку як встановлено в договорі позики грошей, з усіма змінами та доповненнями до нього, зокрема повернення позики, сума позики 3 427 497,00 грн, відшкодування збитків та витрат, викликаних порушенням договору позики.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №382355818 від 11.06.2024 року, 12 квітня 2023 року приватним нотаріусом Мельник Л.С., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, внесено запис 49913367, документи подані для державної реєстрації: іпотечний договір, серія та номер 338, виданий 12.04.2023, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Л.С., відомості про суб`єкта: майновий поручитель - ОСОБА_1 , Іпотекодержатель - ОСОБА_5 , боржник - ОСОБА_3 (т. 1 а.с. 18).

Згідно до Висновку експерта №СЕ-19/111-23/68181-ПЧ від 05.03.2024 року, підпис в іпотечному договорі від 12.04.2023 за реєстровим номером №339 на п`ятому аркуші в графі «Іпотекодавець» біля рукописного напису « ОСОБА_1 » виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою з наслідуванням підпису ОСОБА_1 ; рукописний напис « ОСОБА_1 » в іпотечному договорі від 12.04.2023 за реєстрованим номером №339 на п`ятому аркуші в графі «Іпотекодавець» виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою; рукописний запис « ОСОБА_1 » в заяві від 12.04.2023 року, що подається приватному нотаріусу КМНО Мельник Л.С. про перебування у шлюбі та ведення спільного господарства, виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою; підпис в заяві від 12.04.2023 року, що подається приватному нотаріусу КМНО Мельник Л.С. про перебування у шлюбі та ведення спільного господарства, виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою з наслідуванням підпису ОСОБА_1 ; рукописний запис « ОСОБА_1 » в заяві від 12.04.2023 року, що подається приватному нотаріусу КМНО Мельник Л.С. про перебування у шлюбі та ведення спільного господарства ОСОБА_5 виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою; підпис в заяві від 12.04.2023 року, що подається приватному нотаріусу КМНО Мельник Л.С. про перебування у шлюбі та ведення спільного господарства ОСОБА_5 виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою з наслідуванням підпису ОСОБА_1 (т. 1 а.с. 109 - 138).

Судом також досліджено договір позики грошей, від 12 квітня 2023 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Л.С., зареєстрований в реєстрі за №337 (т.1 а.с. 220 - 223).

Як вбачається з листа Шевченківського управління поліції Головного управління поліції у м. Києві Національної поліції України (Вих. № від 05.04.2025 року), кримінальне провадження №0002977 від 24.07.2024 року за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 15 ч. 2 ст . 190, ч. 4 ст. 190 КК України, направлено до Шевченківського районного суду м. Києва з обвинувальним актом, матеріали кримінального провадження перебувають у Шевченківській окружній прокуратурі м. Києва (т. 1 а.с. 242).

Судом досліджено Витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні №0002977, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань 24.07.2023 року за ч. 2 ст. 15, ч. 2 ст. 190 КК України (т. 1 а.с. 19).

Інших доказів надано суду не було.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).

Відповідно до абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Згідно з абзацом першим частини першої, частин другої та третьої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

За положеннями статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (абзац перший частини першої статті 216 ЦК України).

Згідно з абзацом першим частини першої статті 218 ЦК України недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом.

Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно до ч. 1 ст. 572 ЦК України, в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 року

№ 2654-XII, у договорі застави визначаються суть, розмір та строк (термін) виконання зобов`язання, забезпеченого заставою, тa/або посилання на договір чи інший правочин, яким встановлено основне зобов`язання, опис предмета застави, а також інші умови, відносно яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода. Опис предмета застави в договорі застави може бути поданий у загальній формі (вказівка на вид заставленого майна тощо). При укладанні договору застави за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін може бути проведена аудиторська перевірка достовірності та повноти балансу або фінансового стану відповідної сторони договору застави та оцінка предмета застави відповідно до законодавства.

Згідно до ст. 13 Закону України «Про заставу», договір застави повинен бути укладений у письмовій формі. У випадках, якщо предметом застави є нерухоме майно, неподільні об`єкти незавершеного будівництва (подільні об`єкти незавершеного будівництва у випадках, визначених законом), майбутні об`єкти нерухомості, космічні об`єкти, договір застави нотаріально посвідчується на підставі відповідних правовстановлюючих документів. Нотаріальне посвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору, договору застави космічних об`єктів - за місцем реєстрації цих об`єктів.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року

№ 898-IV, іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку», предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення, крім випадків, встановлених частиною дев`ятою цієї статті; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Як вбачається з ст. 18 Закону України «Про іпотеку», іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови: 1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про: для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців; для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу; для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про: для громадян України - прізвище, ім`я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов`язкових платежів; для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім`я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України; 2) зміст та розмір основного зобов`язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов`язання; 3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі ідентифікатор об`єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (для об`єктів, яким присвоєно ідентифікатор до укладення іпотечного договору), кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення; 4) посилання на видачу заставної або її відсутність. У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема визначення суми, на яку має бути застрахований предмет іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності (спеціальне майнове право) іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки. Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов`язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов`язання. У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Тлумачення вищенаведених норм ЦК України свідчить, що обов`язковим елементом двостороннього правочину (в даному випадку договору іпотеки) є дії його сторін щодо набуття, зміни або припинення цивільних прав та обов`язків, тобто правочин не може бути визнаний таким, що відбувся, без цілеспрямованих дій його сторін, які є вираженням їх волевиявлення.

Отже, основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини, зокрема і договір іпотеки, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об`єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.

Коли ж відсутній факт вираження волевиявлення стороною двостороннього правочину, можна говорити про відсутність обов`язкового суб`єкта цивільних правовідносин та, як наслідок, констатувати відсутність фактичної підстави для виникнення договірних правовідносин.

Тобто, на відміну від укладених правочинів, у цьому випадку не виникає самої можливості піддати юридичній оцінці об`єктивно відсутній юридичний факт (цілеспрямовану дію), існування якого було б зумовлено юридично значимим волевиявленням учасника цивільних правовідносин.

Натомість у випадку недійсності чи нікчемності правочину насамперед йдеться про юридичну кваліфікацію об`єктивно наявного та вираженого у певний спосіб волевиявлення суб`єкта права щодо виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин.

Таким чином, на відміну від неукладеного правочину, оспорюваний та нікчемний правочин є такими, що відбулися, а його сторони виразили своє волевиявлення на зміну цивільних правовідносин.

Конструкція частини третьої статті 203 ЦК України визначає наявність волевиявлення учасника правочину обов`язковим і безумовним елементом, додержання якого є необхідним для чинності правочину. При цьому таке волевиявлення має бути: 1) вільним; 2) відповідати внутрішній волі учасника правочину.

В пунктах 7.5-7.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) зазначено, що порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.

Як у частині першій статті 215, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.

У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю на вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.

Отже, тлумачення частини третьої статті 203 ЦК України дає підстави стверджувати, що вона застосовується лише тоді, коли існує хоча б якесь волевиявлення учасника правочину. Якщо процес формування його волі відбувся під впливом (тиском) зовнішніх обставин чи факторів, які її деформують, за приписами частини першої статті 215 ЦК України це є підставою для визнання правочину недійсним.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін (див. постанову Верховного Суду України від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17).

Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для цього виду договорів не вимагалася (абзац перший частини другої статті 639 ЦК України).

Підпис на правочині, для якого визначено обов`язкову письмову форму, виконує функцію підтвердження волевиявлення сторони, зафіксованого у тексті цього правочину. При цьому підпис є обов`язковим атрибутом письмової форми правочину.

З огляду на зміст частини четвертої статті 203, частини першої статті 215, частини першої статті 218 ЦК України закон не пов`язує недійсність правочину з недотриманням установленої для нього обов`язкової письмової форми, частиною якої є підпис сторін.

Водночас укладеність договору пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх істотних його умов (див. частину першу статті 638 ЦК України). Належним підтвердженням досягнення сторонами згоди щодо визначених у договорі умов є, зокрема, їх підписи.

Абзац другий частини першої статті 218 ЦК України визначає право заперечення однією зі сторін факту вчинення правочину та встановлює, що такий факт може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, окрім показань свідків.

Неукладеність договору у зв`язку з недотриманням установленої для нього законом обов`язкової письмової форми, зокрема й щодо його підписання, повинна насамперед корелюватися з відсутністю у сторони правочину волевиявлення на його укладення, про що може свідчити факт непідписання договору цією особою чи підписання його від імені сторони іншою неуповноваженою особою (підроблення підпису).

Отже, відсутність або підроблення підпису сторони (яка у зв`язку із цим фактично не є учасником договірних правовідносин) на письмовому правочині створює презумпцію відсутності волевиявлення сторони на виникнення, зміну чи припинення цивільних правовідносин, яка може бути спростована письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, що підтверджують факт наявності волевиявлення на укладення правочину у сторони, яка заперечує проти цього. Натомість неспростування цієї презумпції свідчить про неукладеність договору, яка ґрунтується на положеннях абзацу першого частини першої статті 638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Вказана правова позиція була сформована у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2024 (справа № 204/8017/17 (14-29цс23)).

Таким чином, відсутність (підроблення) підпису сторони правочину, щодо якого передбачена обов`язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення, свідчить про неукладеність такого правочину.

Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати.

З врахуванням наведеного, суд дійшов висновку, що нотаріально посвідчений правочин - договір іпотеки, який від імені іпотекодавця підписаний сторонньою особою та, за умови невстановлення факту зловживання з боку іпотекодавця своїми правами потрібно кваліфікувати як неукладений.

Недотримання письмової форми правочину, що підлягає нотаріальному посвідченню, в частині його підписання свідчить про його неукладеність, тоді як недотримання вимог щодо його обов`язкового нотаріального посвідчення - про його нікчемність.

Формальна визначеність процедур із вчинення нотаріальних дій є фундаментом забезпечення публічної достовірності самого факту укладення нотаріально посвідченого договору та його змісту.

При цьому нотаріальне посвідчення правочину може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, установленим статтею 203 ЦК України (частина третя статті 209 ЦК України) [див. окрему ухвалу Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року у справі № 688/4803/18 (провадження № 61-19086св19)]. До таких вимог відноситься й дотримання форми правочину, встановленої законом.

Тобто нотаріальне посвідчення є наступним і фінальним етапом офіційного фіксування вже вираженої волі сторін після узгодження ними всіх необхідних умов, з якими закон пов`язує чинність (укладеність) правочину.

Отже, за відсутності такого обов`язкового атрибуту письмового договору, як підписи сторін, він не підлягає нотаріальному посвідченню.

Факт нотаріального посвідчення договору, який не містить підпису сторони (чи містить підроблений підпис), не впливає на чинність (укладеність) такого договору, який за своєю природою є неукладеним.

Таким чином, правовий наслідок, передбачений частиною першою статті 220 ЦК України, а саме недодержання вимоги про нотаріальне посвідчення договору у виді нікчемності такого правочину, застосовується лише щодо правочину, який відповідає загальним вимогам, установленим статтею 203 цього Кодексу, зокрема й щодо його форми, що передбачає його підписання сторонами.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 38), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 72), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 13 жовтня 2020 року у справі № 369/10789/14-ц (пункт 7.37), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 42), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 11 січня 2022 року у справі № 904/1448/20 (пункт 5.31), від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21).

Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.

У випадку заперечення самого факту укладення правочину, як і його виконання, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірного договору у мотивувальній частині судового рішення.

Порушенням права у такому випадку є не саме по собі існування письмового тексту правочину, волевиявлення позивача щодо якого не було, а вчинення конкретних дій, які порушують право позивача (наприклад, реєстрація права власності на належне йому майно за іншою особою, чи зайняття та використання іншою особою приміщення позивача за відсутності встановлених для цього правових підстав).

Протилежне тлумачення означало б, що суд надає документу, підробку якого встановлено належним чином, статус дійсного, визнає настання відповідних правових наслідків за відсутності як волевиявлення, так і інших законних підстав для цього та покладає на особу нічим не обґрунтований обов`язок застосувати для уникнення настання правових наслідків за підробленим документом ті самі способи захисту, що й в умовах, коли правочин дійсно вчинено, а його правомірність презюмується.

Наведене узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21).

За таких обставин, оскільки іпотечний договір є неукладеним, вимога позивача про визнання недійсним спірного договору іпотеки задоволенню не підлягає.

Крім того, відповідно до ст. 4 Закону України «Про іпотеку», обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №382355818 від 11.06.2024 року, 12 квітня 2023 року приватним нотаріусом Мельник Л.С., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, внесено запис 49913367, документи подані для державної реєстрації: іпотечний договір, серія та номер 338, виданий 12.04.2023, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Л.С., відомості про суб`єкта: майновий поручитель - ОСОБА_1 , Іпотекодержатель - ОСОБА_5 , боржник - ОСОБА_3 .

З врахуванням того, що суд дійшов висновку, що договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Л.С. 12.04.2023 року, зареєстрований в реєстрі за №338, є неукладеним, за таких обставин, внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна відповідного запису є неправомірним.

П. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV, встановлено, що державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема: іпотека.

Відповідно до ст. 41 Конституції України, кожний громадянин має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Згідно з ст. 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.

За змістом ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Статтею 321 ЦК України закріплено принцип непорушності права власності. Зокрема, встановлено, що ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Згідно з положеннями ст. 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Зазначена норма матеріального права визначає право власника вимагати будь-яких усунень свого порушеного права від будь-яких осіб будь-яким шляхом, який власник вважає прийнятним. Визначальним для захисту права на підставі цієї норми права є наявність у позивача права власності та встановлення судом наявності перешкод у користуванні власником своєю власністю. При цьому не має значення, ким саме спричинено порушене право та з яких підстав.

З врахуванням того, що суд дійшов висновку, що договір іпотеки є неукладеним, суд вважає, що наявність в реєстрі відповідних записів порушує право позивача, зокрема обмежує її право на розпорядження власністю. Таким чином, рішення щодо державної реєстрації договору іпотеки є неправомірним та підлягає скасуванню.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Як вбачається зі ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Докази мають бути належними, допустимими, достовірними (ст. ст. 77, 78, 79 ЦПК України).

Відповідно до ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

З врахуванням вище викладеного, суд дійшов висновку, що вимога, заявлена до ОСОБА_11 щодо скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мельник Людмили Сергіївни про державну реєстрацію прав та обтяжень від 12.04.2023 р., індексний номер 67181999 на підставі іпотечного договору, серії та номер 338, посвідченого 12.04.2023р. та запису про державну реєстрацію іпотеки 349913367 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Що стосується вимог заявлених до відповідача - ОСОБА_4 , суд враховує наступне.

Як вбачається з матеріалів справи іпотечний договір було укладено між ОСОБА_5 (як іпотекодержателем), від імені якої діяв ОСОБА_4 , з однієї сторони, та ОСОБА_1 (як іпотекодавеемь), з іншої сторони, яка виступила майновим поручителем ОСОБА_3 .

Таким чином, при підписанні договору ОСОБА_4 діяв від імені та в інтересах ОСОБА_5 .

Згідно до ч. ч. 1, 3 ст. 237 ЦК України, представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 244 ЦК України, представництво, яке грунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Представництво за довіреністю може грунтуватися на акті органу юридичної особи. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Як вбачається з ч. 1 ст. 238 ЦК України, представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє.

Відповідно до ч. 1 ст. 239 ЦК України, правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.

Таким чином, при укладанні спірного іпотечного договору ОСОБА_4 діяв від імені та в інтересах ОСОБА_5 на підставі довіреності. Тож, вказаний правочин створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, від імені якої діяв представник, а саме: ОСОБА_5 .

З врахуванням вищенаведеного, суд дійшов висновку, що відповідач - ОСОБА_4 є неналежним відповідачем у справі. За таких обставин, позовні вимоги заявлені до цього відповідача задоволенню не підлягають.

Що стосується позовних вимог заявлених до ОСОБА_3 суд зважає на наступне.

Як вбачається з Висновку експерта №СЕ-19/111-23/68181-ПЧ від 05.03.2024 року, підписи та рукописний запис ОСОБА_3 в Договорі позики грошей від 12.04.2023 року, заявах від 12.04.2023 року, поданих нотаріусу, виконані ймовірно ОСОБА_12 .

Таким чином, судом не встановлено порушення прав позивачки саме ОСОБА_3 .

За таких обставин, позовні вимоги, заявлені до ОСОБА_3 задоволенню не підлягають.

Що стосується судових витрат, судом встановлено наступне.

Відповідно до платіжної інструкції №70380771 від 14 серпня 2024 року позивачем при зверненні до суду було сплачено судовий збір у розмірі 1 211,20 грн. (т. 1 а.с. 47).

Згідно із ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Так як позов позивача до ОСОБА_5 задоволено частково, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача - ОСОБА_5 на користь позивача судовий збір в сумі 605,60 грн.

Також, відповідно до п. 8 ч. 1 ст. 264 ЦПК України, під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання, зокрема: чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову.

Суд враховує, що Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києві від 06 травня 2025 року заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Людмила Сергіївна, про визнання недійсним іпотечного договору, - було задоволено та до набрання рішенням у справі № 760/14738/24 законної сили вжито заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 126 кв. м., житловою площею 38,3 кв. м., номер запису про право власності: 47258330, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, яка належить на праві власності ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_5 , місце проживання: АДРЕСА_7 ; до набрання рішенням у справі № 760/14738/24 законної сили заборонено ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_6 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_8 ), ОСОБА_4 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_7 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_9 ), ОСОБА_5 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_4 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_6 ) вчиняти будь - які дії, направлені на звернення стягнення на предмет іпотеки або на відчуження квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

З врахуванням того, що відповідні заходи забезпечення позову вживались судом до набрання рішенням у справі № 760/14738/24 законної сили, суд дійшов висновку, що заходи забезпечення позову у вигляді накладення арешту на майно слід скасувати.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 3, 626, 628, 638, 640, 651, 652 ЦК України, ст. ст. 2, 12, 81, 133, 141, 212 - 218, 247, 258, 259, 264, 265, 268 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_5 , третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Людмила Сергіївна, про визнання недійсним іпотечного договору, - задовольнити частково.

Скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мельник Людмили Сергіївни про державну реєстрацію прав та обтяжень від 12.04.2023 р., індексний номер 67181999 на підставі іпотечного договору, серії та номер 338, посвідченого 12.04.2023 р. та запис про державну реєстрацію іпотеки 49913367 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

У задоволенні позову в іншій частині до ОСОБА_5 , а також у задоволенні позовну до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_5 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_4 ) на користь ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_7 , РНОКПП НОМЕР_5 ) судовий збір 605,60 грн.

Заходи забезпечення позову, застосовані Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києві від 06 травня 2025 року у вигляді накладення арешту на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 126 кв. м., житловою площею 38,3 кв. м., номер запису про право власності: 47258330, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, яка належить на праві власності ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_5 , місце проживання: АДРЕСА_7 , - скасувати.

Рішення може бути оскаржено протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання безпосередньо до Київського апеляційного суду апеляційної скарги.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне найменування сторін:

Позивач: ОСОБА_1 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_7 , РНОКПП НОМЕР_5 );

Відповідачі:

ОСОБА_3 (зареєстроване місця проживання: АДРЕСА_10 , РНОКПП НОМЕР_6 );

ОСОБА_4 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_7 );

ОСОБА_5 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_4 );

Третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Людмила Сергіївна (місцезнаходження: АДРЕСА_11 ).

Суддя І. О. Тесленко