Справа №475/1480/24
Провадження № 22-ц/812/1412/25
Провадження № 22-ц/812/1426/25
Доповідач в апеляційній інстанції Яворська Ж.М.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

21 жовтня 2025 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого - Яворської Ж.М.,

суддів: Базовкіної Т.М., Царюк Л.М.,

із секретарем судового засідання - Богуславською О.М.,

за участі представника позивача - ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження в режимі відеоконференції

апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю «Меліоратор -Агро Юг»

на рішення Доманівського районного суду Миколаївської області від 06 червня 2025 року ухвалене у приміщенні цього ж суду головуючим суддею Кащак А.Я., повний текст рішення складено того ж дня та додаткове рішення від 20 червня 2025 року, ухвалене у приміщенні цього ж суду головуючим суддею Кащак А.Я., повний текст додаткового рішення складено 24 червня 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Меліоратор-Агро Юг» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2024 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Меліоратор - Агро Юг" (далі - ТОВ "Меліоратор -Агро Юг") про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати.

Обґрунтовуючи позовні вимоги вказував, що 04 квітня 2005 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Меліоратор -Агро Юг»» було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :08:000:0005.

За додатковими угодами до цього договору від 07 березня 2012 року та 21 листопада 2017 року, строк дії договору закінчується 31 грудня 2027 року.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер.

Орендну плату за 2021-2022 роки він не отримав.

31 серпня 2023 року ОСОБА_2 отримав свідоцтво про право на спадщину за заповітом на вказану земельну ділянку.

Позивач зазначає, що повідомив орендаря, що є спадкоємцем після смерті ОСОБА_3 , і йому пообіцяли, що до 31 грудня 2023 року він отримає орендну плату.

Проте станом на дату подання позову орендна плата йому не виплачена, що є порушенням умов договору. На неодноразові телефонні звернення до відповідача, отримував відповідь про відсутність коштів.

Посилаючись на те, що за 2021 - 2023 роки орендна плата не виплачена, що свідчить про систематичне порушення умов договору з боку відповідача, позивач просив розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Меліоратор - Агро ЮГ» та ОСОБА_3 від 04 квітня 2005 року, стягнути з ТОВ «Меліоратор -Агро Юг» орендну плату за період з 01 січня 2021 року по 31 грудня 2023 року у розмірі 14 750, 31 грн.

Рішенням Доманівського районного суду Миколаївської області від 06 червня 2025 року позов задоволено частково.

Договір оренди земельної ділянки, укладений 04 квітня 2005 року між ОСОБА_3 , правонаступником якого є ОСОБА_2 та ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» на земельну ділянку площею 5,4271 га, кадастровий номер :08:000:0005, зареєстрований у Доманівському реєстраційному окрузі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01.03.2007 р. №73 розірвано.

Стягнуто з ТОВ «Меліоратор - Агро Юг» на користь ОСОБА_2 заборгованість по орендній платі: за період з 01 січня 2021 року по 31 грудня 2023 рік включно в сумі 14034,55 грн. та судові витрати у виді судового збору в сумі 2363,66 грн.

Додатковим рішенням Доманівського районного суду Миколаївської області від 20 червня 2025 року клопотання представника позивача адвоката Вовчанської Г.С. про ухвалення додаткового рішення - задоволено частково.

Стягнуто з ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» на користь ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 5709 грн.

Ухвалюючи рішення від 06 червня 2025 року суд першої інстанції вважав, що зібраними у справі доказами доведено порушення відповідачем умов укладеного договору оренди від 04 квітня 2005 року, а саме, несвоєчасна сплата орендної плати за 2020, 2021, 2022 роки, а тому наявні підстави для розірвання зазначеного договору у зв`язку із систематичним порушенням ТОВ "Меліоратор-Агро Юг" свого обов`язку щодо своєчасної виплати орендної плати, що є істотним порушенням договору оренди, оскільки це позбавило позивача можливості своєчасно отримати гарантовану цими договорами орендну плату за те, що його земельну ділянку використовує відповідач.

Суд зазначав, що саме на орендаря покладений обов`язок своєчасно сплатити орендну плату та відповідальність за несвоєчасну виплату орендної плати покладена саме на орендаря. (п.4.1, 8.1 Договору оренди).

При укладенні договору оренди землі розробником проекту договору виступив орендар. Саме орендар взяв на себе обов`язки виготовлення тексту договору та після його підписання реєстрацію. Механізм виплати орендної плати розробник не зазначив, але обов`язки щодо виплати орендної плати були покладені саме на орендаря. Таким чином, незалежно від невизначення умовами договору способу оповіщення про отримання, передачі орендної плати, орендар зобов`язаний до кінця року видати орендну плату орендодавцеві любим зручним для нього способом.

Подання орендодавцем документів щодо прийняття ним спадщини пізніше ніж передбачено законодавством, не є підставою для несвоєчасної виплати орендної плати.

Позивач звернувся до орендаря в листопаді 2024 року з письмовою заявою про отримання орендної плати в грошовій формі в спосіб перерахування грошових коштів на банківську картку (рахунок) позивача, тому у орендаря було достатньо відомостей про виплату орендної плати за 2021-2023 роки.

Доказів щодо здійснення заходів з боку орендаря до вчинення дій по виплаті орендної плати орендодавцеві у 2021, 2022, 2023 роках представником відповідача не надано.

Копії квитанції TS211589 від 16 грудня 2024 року, з якої вбачається перерахування коштів ТОВ «Меліоратор -Агро ЮГ» на картковий рахунок ОСОБА_2 , призначення платежу: «орендна плата 2024 рік» в сумі 14171,60 грн не свідчать про те, що орендар здійснював заходи до виплати орендної плати позивачу за 2021-2023 роки, а підтверджують лише факт перерахування коштів орендної плати за 2024 рік.

Зазначив, що долучена відповідачем видаткова накладна №РН-0000093 від 09грудня 2021року про орендну плату за 2021 рік, хоча і встановлює кількість та розмір орендної плати в натуральній формі, однак не містить жодного підпису сторін, а також підтвердження направлення даної накладної саме ОСОБА_3 , а тому жодних обставин (фактів) що обґрунтовують заперечення відповідача вона не містить.

Додаткове рішення Доманівського районного суду Миколаївської області від 20 червня 2025 року мотивовано тим, що наявними в матеріалах справи доказами підтверджуються обставини надання позивачу професійної правничої допомоги.

Зважаючи на часткове задоволення позову, не надання відповідачем ТОВ «Меліоратор - Агро Юг» заяв про зменшення витрат на правову допомогу, виходячи із принципу пропорційності задоволених позовних вимог (на 95,15%) суд вважав за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача витрати на правову допомогу у розмірі 5709 грн.

В апеляційній скарзі ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» не погоджується з рішенням суду першої інстанції та посилаючись на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, на невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, з порушення норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права, просив про його скасування та ухвалення нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Так, вказували на те, що додатком від 21 листопада 2017 року до договору сторони визначили тільки натуральну форму орендної плати, а саме зернові (пшениця, ячмінь) - 3100 кг., соняшник - 300 кг., який є щорічним розміром платежу, тоді як позовні вимоги позивача про стягнення орендної плати у грошовій формі не ґрунтувалися на умовах договору.

Крім того, поза увагою суду залишився беззаперечний факт, що відповідач погодившись з пропозицією позивача від 13 листопада 2024 року щодо зміни форми розрахунку орендної плати за період 2021-2023 років з натуральної на грошову та 16 грудня 2024 року о 12 год. 31 хв. представником відповідача ОСОБА_4 через термінал самообслуговування ПриватБанку по вул.Одеська,78е у м. Первомайськ здійснено перерахування грошових коштів у розмірі 14200 грн на рахунок Колодія В.Й. в ПриватБанку НОМЕР_1 , що підтверджується заявою ОСОБА_2 та банківською квитанцією з терміналу самообслуговування від 16 грудня 2024 року, а отже будь - якої заборгованості на час звернення позивача не було.

Вказують, що позивач не звертався до ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» із письмовими обґрунтованими претензіями, листами, телеграмами, з яких дійсно можна було встановити певні події обставини порушення з боку відповідача умов договорів у 2021-2023 роках замість звернення до суду.

Представником зазначено, що орендна плата позивачеві протягом 2021-2023 років нараховувалася в натуральній формі відповідно до умов додаткових угод, однак позивач не з`являвся, створюючи заборгованість по орендній платі.

Окрім того, позивач ОСОБА_2 , з 02.08.2022 року до 13.11.2024 року не повідомляв відповідача про смерть орендодавця та не звертався за отриманням орендної плати. Набувши 31 серпня 2023 року права власності на земельну ділянку площею 5,4271 га у межах згідно з планом, кадастровий номер :08:000:0005, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї, тобто до 31 вересня 2023 року, не повідомив про це відповідача у строки та спосіб визначених частинами 1 та 3 статті 148-1 ЗК України. А лише 13 листопада 2024 року подав заяву відповідачу та окремо свідоцтво про право на спадщину за заповітом та його банківські реквізити в якій просив фактично змінити форму розрахунків з натуральної форми орендної плати на грошову, а орендну плату у грошовій формі за 2021-2023 роки перерахувати на його банківську карту.

Щодо оскарження додаткового рішення апелянт звернув увагу, що заява представника позивача з доданими документами не була прикріплена до Електронної справи, внаслідок чого відповідач був позбавлений можливості з ними ознайомитись та подати заперечення. У той же час із додаткового рішення видно, що на підтвердження понесених витрат на правову допомогу представником позивача подано: договір про надання правової допомоги №69/24ц від 13 грудня 2024р.; акт прийняття-передачі наданих послуг від 06 червня 2025 року; розрахунок витрат за надання правової допомоги ОСОБА_2 від 06 червня 2025 року; свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю серії МК №001368 від 13 липня 2018року; квитанція до прибуткового касового ордера №69/24ц від 17 грудня 2024року тоді як суд взагалі не звернув увагу, що при поданні позивачем позову було подано ордер серії ВЕ № 1140405, який виданий 18 грудня 2024 року на підставі договору про надання правничої допомоги № 65 від 05 грудня 2024 року, а у п.12 Додатку до позовної заяви «Документи, що підтверджують надання правничої допомоги, будуть надані у підготовче судове засідання» який поданий не був, тож договір є різним і не міг підміняти попередній.

Правом на подачу відзиву позивач не скористався.

Про дату, час та місце розгляду справи позивач та представник відповідача повідомлені належним чином, проте у судове засідання не з`явилися.

Від представника відповідача до суду надійшла заява про розгляду справи за його відсутності, апеляційну скаргу підтримує, просить про її задоволення.

За такого справу розглянуто за відсутності осіб, які не з`явилися. Розгляд справи за їх відсутності не суперечить приписам частини 2 статті 372 ЦПК України.

У судовому засіданні апеляційної інстанції представник позивача апеляційну скаргу не визнала, просила залишити її без задоволення, а рішення та додаткове рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, представника позивача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень статті 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами частини 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Таким вимогам закону оскаржуване рішення суду першої інстанції в повній мірі не відповідає.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що 04 квітня 2005 року між ОСОБА_3 та ТОВ "Меліоратор -Агро Юг" було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець ОСОБА_3 передав орендарю ТОВ "Меліоратор Агро Юг" в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 5,4271 га кадастровий номер :08:000:0005, строком до 31 грудня 2010 року, яка знаходиться в межах території Щасливської с/р Доманівського району ( а.с.51-56,57).

Відповідно до п.4.1 Договору оренди землі з кадастровим №:08:000:0005 сторонами обумовлена орендна плата встановлюється у розмірі 760 грн., в натуральній формі, яка складає - зернові (пшениця, ячмінь) 1000 кг, соняшник 100 кг., солома, оранка городу, ритуальні послуги.

Договір зареєстровано в Доманівському реєстраційному окрузі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 березня 2007 року за №73 ( т.1 а.с. 44-46,47).

Додатковою угодою від 07 березня 2012 року до договору оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року, крім інших змін, було продовжено дію договору до 31 грудня 2020 рок( т.1 а.с.10,58-59) .

Додатковою угодою від 21 листопада 2017 року до договору оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року, що зареєстрований 01 березня 2007 за №73, було продовжено дію договору до 31 грудня 2027 року ( п.3.1 Договору).

Також було внесені зміни шляхом викладення їх у новій редакції :до п.1.2 договору щодо об`єкту оренди - передається в оренду земельна ділянка загальною площею 5,43 га кадастровий номер :08:000:0005.

Викладено п.4.1 Договору в новій редакції: Орендна плата встановлюється в розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю), визначеної відповідно до законодавства і виплачується власнику земельної ділянки до 31 грудня в грошовій, натуральній або відробітковій формі.

Згідно додатку договору оренди збільшено розмір орендної плати в натуральній формі: зернові - 3100 кг., соняшник - 300 кг., відробіткова змінено на - ритуальні послуги.

Якщо орендні платежі передбачені цим договором у натуральному вигляді, то визначається перелік продукції, її якісні показники, місце і строки їх надання, їх вартість.

Якщо орендні платежі передбачені цим договором у відробітковому вигляді, то визначаються види послуг, обсяги і строки їх надання, їх вартість.

При поєднанні різних форм виплати орендних платежів орендна плата здійснюється у порядку, що визначений вище для кожного з цих видів платежів.

За несвоєчасну сплату орендної плати орендар несе відповідальність згідно чинного законодавства України.

Також викладено у новій редакції пункти 4.5, 5.2,5.3 Договору. Додано до договору оренди земельної ділянки п.15.5 ( а.с.60-61).

Інформація про укладання цієї додаткової угоди внесена до Державного реєстру речових прав 09 жовтня 2018 року, номер запису про інше речове право: 28352856 ( т.1 а.с. 14,48,49).

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер.

31 серпня 2023 року спадкоємцю орендодавця синові ОСОБА_2 приватним нотаріусом Вознесенського районного нотаріального округу Миколаївської області Лацановською С.М. видано свідоцтва про право на спадщину за заповітом, яке зареєстровано у реєстрі за№1094 на земельну ділянку площею 5,4271 га з кадастровим номером №:08:000:0005, яка розташована на території Доманівської (Щасливської) селищної ради Вознесенського (Доманівського) району Миколаївської області ( т.1 а.с.19).

Право власності ОСОБА_2 на вказану земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано 31 серпня 2023 року за №344878783, про що свідчить витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно( т.1 а.с.15).

Із заявою про виплату орендної плати ОСОБА_2 звернувся до директора ТОВ «Меліоратор-Агро Юг» 13 листопада 2024 року ( т.1 а.с.73).

Копією квитанції TS211589 від 16.12.2024 р., підтверджено перерахування коштів ТОВ «Меліоратор - Агро Юг» на картковий рахунок ОСОБА_2 , призначення платежу: «орендна плата 2024 рік» в сумі 14171,60 грн. ( т.1 а.с.73).

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що несплата відповідачем орендної плати позивачеві свідчить про наявність систематичного порушення відповідачем взятих на себе за договором оренди зобов`язань щодо виплати орендної плати. Враховуючи, що основною підставою для розірвання договору оренди, на яку посилалася позивач, є істотне порушення відповідачем договору оренди землі, а саме систематична несплата орендної плати відповідачем, яку на даний час позивач не отримав, суд дійшов висновку, що відповідачем істотно порушено договір оренди землі, що є підставою для його розірвання у судовому порядку та стягнення заборгованості по орендній платі.

Колегія суддів не може погодитись з такими висновками суду першої інстанції в повній мірі з огляду на наступне.

Частиною 2 статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України та Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з статтями 13,15,21 Закону України «Про оренду землі», основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до статті 1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця) до інших осіб (спадкоємців).

За приписами статті 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

У постанові Верховного Суду від 18 лютого 2021 року в справі №609/1231/19 зроблено висновок, що спадкоємець, який у встановленому законом порядку прийняв спадщину, є її власником з часу її відкриття, а документом для підтвердження права власності на спадкове майно є свідоцтво на спадщину. Проте, відсутність реєстрації права власності не зумовлює позбавлення особи прав користування та володіння належним їй майном.

Отже, після смерті ОСОБА_3 права та обов`язки орендодавця за договором оренди землі від 04 квітня 2005 року щодо земельної ділянки площею 5,4271 га з кадастровим номером :08:000:0005, яка розташована на території Доманівської (Щасливської) селищної ради Вознесенського (Доманівського) району Миколаївської області, перейшли до ОСОБА_2 , що визнається сторонами.

Таким чином, позивач ОСОБА_2 має права та обов`язки орендодавця вищевказаної земельної ділянки.

У позовній заяві ОСОБА_2 зазначає, як підставу для розірвання договору оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року те, що відповідач систематично не сплачує орендну плату, зокрема, за 2021- 2023 роки.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частинами першою та другою ст.651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17 міститься висновок, що …[при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої ст.651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі №6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі №910/16306/13 Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність].

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі №183/262/17 суд дійшов висновку, що … [у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно з ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться». Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо)].

Належними доказами сплати коштів за оренду є: видатковий касовий ордер, виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами; довідка, видана податковою інспекцією, про наявність сплати коштів із земельного податку та оренди землі, оскільки вказані документи є платіжними і з них можливо встановити періоди нарахування (постанова Верховного Суду від 23 червня 2022 року в справі №193/805/20).

Отже, за загальним правилом, у разі наявності вини орендаря у систематичній несплаті орендної плати (два та більше випадки), орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди землі.

Разом з тим, відповідно до частин 1, 3 статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Отже, законом встановлено обов`язок особи, у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Наведені висновки викладені у постановах Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі №146/350/20, від 28 квітня 2021 року у справі № 341/245/19.

Зі спірного договору оренди землі ( п.11.6) вбачається, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Частиною першою статті 12 ЦПК України закріплений принцип змагальності сторін у цивільному судочинстві. Відповідно до частини третьої статті 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, надавши докази відповідно до вимог статей 76,80 ЦПК України.

Судом встановлено, що в матеріалах справи відсутні докази виконання позивачем ОСОБА_2 своїх обов`язків щодо повідомлення орендаря ТОВ « Меліоратор-Агро Юг» про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також щодо надання інформації, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.

Згідно досліджених судом апеляційної інстанції доказів, встановлено, що лише 13 листопада 2024 року позивач ОСОБА_2 звернувся до відповідача ТОВ «Меліоратом -Агро Юг» з письмовою вимогою про сплату орендної плати на картковий рахунок. При цьому, вказане звернення не містить жодної інформації, яка б дозволила орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, зокрема, інформації щодо власника земельної ділянки, платіжних реквізитів останнього, на які можна було б перерахувати грошові кошти.

Із вищевикладеного вбачається, що відповідач, з незалежних від нього причин, був позбавлений можливості виконати обов`язок щодо виплати орендної плати за договором оренди землі від 04 квітня 2005 року.

Позивач, у свою чергу, не подав до суду доказів, що відповідач знав як про смерть орендодавця ОСОБА_3 , так і про осіб, які є його правонаступниками, після його смерті.

Доказування - це діяльність, яка здійснюється в урегульованому цивільному процесуальному порядку і спрямована на з`ясування дійсних обставин справи, прав і обов`язків сторін, встановлення певних обставин шляхом ствердження юридичних фактів, зазначення доказів, а також подання, прийняття, збирання, витребування, дослідження і оцінки доказів. Метою доказування є з`ясування дійсних обставин справи. Обов`язок доказування покладається на сторін. Це положення є одним із найважливіших наслідків принципу змагальності.

Матеріально-правовий зміст обов`язку подавати докази полягає в тому, що у разі його невиконання суб`єктом доказування і неможливості отримання доказів суд має право визнати факт, на який посилалася заінтересована сторона, неіснуючим чи, навпаки, як це має місце при використанні презумпції, - існуючим, якщо інше не доказано другою стороною.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що мала місце несплата орендної пости з 2021 по 2023 роки.

Проте судом апеляційної інстанції встановлено, що несплата орендної плати за період 2022-2023 роки мала місце у зв`язку з невиконанням орендодавцями обов`язку, передбаченого частиною 1 статті 148-1 ЗК України, а затримка зі сплати орендної плати за 2022-2023 роки зумовлена діями орендодавця, який створив перешкоди для належного виконання орендарем обов`язку зі сплати орендної плати.

На вказане суд першої інстанції не звернув уваги та прийшов до помилкових висновків про задоволення позовних вимог в частині розірвання договору оренди землі.

Отже, рішення в частині розірвання договору оренди землі на підставі пунктів 1,4 частини 1 статті 376 ЦПК України необхідно скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог за недоведеністю.

Доводи апеляційної скарги в цій частині є слушними.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його і невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Положеннями статей 21, 22Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За нормами ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Орендодавець зобов`язаний, зокрема, передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, орендар - своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Із огляду на викладене саме на орендаря покладається обов`язок щодо своєчасного та в повному обсязі сплати орендної плати за земельну ділянку, а орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Із матеріалів справи вбачається, що відповідно до п.4.1 Договору оренди земельної ділянки від 04 квітня 2005 року, з врахуванням додаткових угод, орендна плата встановлюється в розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної відповідно до законодавства, що діє на момент укладення договору і виплачується власнику земельної ділянки щорічно до 31 грудня в грошовій, натуральній або відробітковій формі. За несвоєчасну сплату орендної плати Орендар несе відповідальність згідно законодавства України.

Згідно п.8.1 Договору оренди - орендодавець має право вимагати від орендаря-своєчасне внесення орендної плати.

Пунктом 8.4 даного Договору зазначено обов`язки орендаря - своєчасно сплачувати орендну плату.

Відповідно до п.12.1 Даного договору - за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Вирішуючи вимоги про стягнення орендної плати за період з 2021 по 2023 роки суд першої інстанції виходив із доведеності позивачем обставин не виплати відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою, переданою за договором оренди землі від 04 квітня 2005 року.

Перевіряючи наданий позивачем розрахунок заборгованості по орендній платі, суд враховував вартість нормативно грошової оцінки землі, зазначену у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 07 лютого 2019 року, сформованого Державним кадастровим реєстратором Мордовець І.В., відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :08:000:0005 складає 155939 грн.38 коп.

3% від вказаної нормативної грошової оцінки земельної ділянки складає 4678 грн.18 коп. (155939,38 грн х 3%).

Орендна плата за період з 01 січня 2021 року по 31 грудня 2023 року включно становить (4678,18 х 3) в сумі 14034 грн.55 коп.

Зважаючи на невиконання відповідачем зобов`язань стосовно виплати орендної плати за користування землею орендодавець має право вимагати стягнення з відповідача орендної плати за оренду земельної ділянки, суд першої інстанції в цій частині дійшов обґрунтованого висновку про стягнення орендної плати. Підстав для скасування рішення суду в цій частині колегія суддів не вбачає.

Доводи апеляційної скарги про те, що Додатком від 21 листопада 2017 року до Договору сторони визначили тільки натуральну форму орендної плати, а саме: зернові (пшениця, ячмінь) - 3100 кг., соняшник - 300 кг., який і є щорічним розміром платежу, тому позовні вимоги позивача про стягнення орендної плати у грошовій формі не ґрунтувалися на умовах договору, колегією суддів відхиляється з огляду на таке.

Так, за умовами п.4.1 договору орендна плата встановлюється у розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної відповідно до законодавства, що діє на момент укладення договору і виплачується власнику земельної ділянки щорічно до 31 грудня в грошовій, натуральній або відробітковій формі. Тобто за умовами договору передбачено альтернативні види оплати орендної плати: грошима у розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної відповідно до законодавства, що діє на момент укладення договору, або в натуральні формі: видача зернових культур та соняшника, або у відробітковій. Проставлення у додатку від 21 листопада 2017 року у графі «грошова» форми оплати орендної плати «х» не свідчить про неможливість виплати орендної плати грошима. Виплата орендної плати грошима не свідчить про необхідність перегляду розміру орендної плати, зважаючи на приписи пункту 4.4. Договору, як помилково вважає представник відповідача.

Матеріалами справи підтверджено лише сплату орендної плати за 2024 рік і не свідчить про сплату такої за 2021-2023 роки, на чому наполягає представник відповідача.

Інших доводів, зокрема щодо незгоди з розміром стягнутої суми орендної плати чи її розрахунком апеляційна скарга не містить.

Позивач погодився з рішенням суду першої інстанції в цій частині, правом на його оскарження не скористався.

Отже, ураховуючи те, що при вирішенні позовних вимог в частині дострокового розірвання договору оренди землі, судом не враховано в повній мірі фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, та норми матеріального права, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскаржуване судове рішення в цій частині не відповідає вимогам щодо законності й обґрунтованості.

Відповідно до статті 376 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржене рішення суду першої інстанції в частині розірвання договору оренди землі, слід скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні цих позовних вимог.

Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

При зверненні до суду першої інстанції ОСОБА_2 сплатив судовий збір за дві позовні вимоги (одну майнового та одну немайнового характеру) в загальному розмірі 2 422.40 грн (1 211.20 грн + 1 211.20 грн).

ТОВ «Меліоратор - Агро Юг» оскаржуючи рішення суду першої інстанції в повному обсязі при зверненні до суду з апеляційною скаргою через підсистему «Електронний суд» сплатив судовий збір у розмірі 2836 грн.40 коп. (2 363.66 грн х 150% х 0.8= 2836.40).

За результатами перегляду апеляційним судом оскаржене рішення суду першої інстанції в частині дострокового розірвання договору оренди землі, скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову в задоволенні цих позовних вимог, рішення суду в іншій частині залишено без змін.

За такого з ОСОБА_5 на користь ТОВ «Меліоратор Агро Юг» підлягає стягненню судовий збір за часткове задоволення вимог апеляційної скарги в розмірі 1 453.44 грн (1 211.20 грн х 150% х 0.8 грн = 1 453.44 грн).

В іншій частині ( про стягнення орендної плати та судового збору у розмірі 1152 грн.46 коп. ) рішення суду залишити без змін.

Щодо оскарження додаткового рішення Доманівського районного суду Миколаївської області від 20 червня 2025 року.

Учасники справи мають право користуватися правничою допомогою (частина перша статті 15 ЦПК України).

Відповідно до положень частини першої, пунктів 1, 4 частини третьої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються із судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, зокрема, витрати на професійну правничу допомогу.

Згідно з вимогами частин першої-п`ятої статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Частиною восьмою статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Згідно з частиною третьою статті 137 ЦПК України для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Водночас із змісту частини четвертої статті 137 ЦПК України вбачається, що розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами (частина п`ята статті 137 ЦПК України).

Витрати за надану професійну правничу допомогу у разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою, чи тільки має бути сплачено (пункт 1 частини 2 статті 137 ЦПК України).

Таким чином, склад витрат, пов`язаних з оплатою за надання професійної правничої допомоги, входить до предмету доказування у справі, що свідчить про те, що такі витрати повинні бути обґрунтовані належними та допустимими доказами.

Відповідно до вимог частини 2 статті 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову на відповідача; 2) у разі відмови в позові на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З матеріалів справи вбачається, що позивачем на підтвердження понесених ним витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 6000 грн. були подані такі докази: договір про надання правової допомоги №69/24ц від 13 грудня 2024року; акт прийняття-передачі наданих послуг від 06 червня 2025 року; розрахунок витрат за надання правової допомоги Колодій В.Й. від 06 червня 2025 року; свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю серії МК №001368 від 13 липня 2018р.; квитанція до прибуткового касового ордера №69/24ц від 17 грудня 2024 року.

Задовольняючи частково заяву позивача по справі про стягнення витрат на професійну правничу допомогу, а саме у розмірі 95,15% вартості цих витрат, суд першої інстанції виходив із того, що судом було задоволено позов частково пропорційно (на 95,15%), тому підлягають стягненню з відповідача на користь позивача витрати на правову допомогу у розмірі 5 709 грн.

Колегія суддів погоджується з висновком суду про те, що позивачеві надано професійну правничу допомогу та наявні підстави для стягнення на відшкодування понесених позивачем.

Але оскільки оскаржуване рішення суду скасовано в частині задоволення позовних вимог про розірвання договору оренду, проте в іншій частині рішення суду залишено без змін, то додаткове рішення Доманівського районного суду Миколаївської області від 20 червня 2025 року слід змінити у цій справі в частині визначення розміру витрат на правничу допомогу, які мають бути компенсовані відповідачем позивачу за розгляд справи судом першої інстанції, вказавши, що до стягнення з ТОВ «Меліоратор Арго Юг» на користь ОСОБА_2 підлягає 2854 грн.50 коп. на правничу допомогу, задовольнивши частково апеляційну скаргу.

Доводи апелянта про те, що при поданні позивачем позову було подано ордер серії ВЕ № 1140405, який виданий 18 грудня 2024 року на підставі договору про надання правничої допомоги № 65 від 05 грудня 2024 року, тоді як представником позивача до заяви про ухвалення додаткового рішення було подано договір № 69/24 від 13 грудня 2024 року не заслуговують на увагу оскільки ордер посвідчує повноваження адвоката, та не є самим договором.

Зазначене свідчить про неправильне оформлення документа, проте жодним чином не впливає на повноваження вказаної особи як представника, які підтверджені ордером від 18 грудня 2024 року.

Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Меліоратор-Агро ЮГ» задовольнити частково.

Рішення Доманівського районного суду Миколаївської області від 06 червня 2025 року в частині вирішення вимог про розірвання договору оренди та стягнення судового збору скасувати та в цій частині ухвалити нове судове рішення.

У задоволені позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Меліоратор-Агро Юг» про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 04 квітня 2005 року між ОСОБА_3 , правонаступником якого є ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Меліоратор-Агро Юг» на земельну ділянку площею 5,4271 га, кадастровий номер :08:000:0005, зареєстрований у Доманівському реєстраційному окрузі про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01.03.2007 р. №73 відмовити.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Додаткове рішення Доманівського районного суду Миколаївської області від 20 червня 2025 року змінити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Меліоратор-Агро Юг» на користь ОСОБА_2 2854 грн.50 коп. витрат за надання правничої допомоги.

Стягнути з ОСОБА_2 на корись Товариства з обмеженою відповідальністю «Меліоратор-Агро Юг» 1453 грн. 44 коп. судового збору за подачу апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий Ж.М. Яворська

Судді Т.М. Базовкіна

Л.М. Царюк

Повний текст постанови складено 24 жовтня 2025 року.