ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 536/1070/22 Номер провадження 22-ц/814/2593/25Головуючий у 1-й інстанції Река А. С. Доповідач ап. інст. Пікуль В. П.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 жовтня 2025 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Пікуля В.П.,

суддів Одринської Т.В., Панченка О.О.,

за участю секретаря судового засідання Філоненко О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Фермерського господарства «Деївське», в інтересах якого діє представник - адвокат Ульянова Юлія Анатоліївна,

на рішення Кременчуцького районного суду Полтавської області від 11 березня 2025 року (повний текст рішення складено 21 березня 2025 року)

у справі за первісним позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Говтва» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Деївське», треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Державний реєстратор виконавчого комітету Омельницької сільської ради Кременчуцького району Полтавської області Волочай Юрій Вікторович, Омельницька сільська рада Кременчуцького району Полтавської області про визнання недійсним договору оренди землі та припинення державної реєстрації права оренди земельної ділянки

та зустрічним позовом Фермерського господарства «Деївське» до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Говтва», третя особа: ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою -

В С Т А Н О В И В:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

За позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Говтва» (далі СТОВ «Говтва»)

У вересні 2022 року СТОВ «Говтва» звернулося з позовом до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Деївське» (далі - ФГ «Деївське»), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмет спору на стороні відповідача: Державний реєстратор виконавчого комітету Омельницької сільської ради Кременчуцького району Полтавської області Волочай Ю.В., Омельницька сільська рада Кременчуцького району Полтавської області, в якому просило визнати недійсним договір оренди землі від 17 грудня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Деївське» щодо земельної ділянки площею 3,85 га, кадастровий номер :06:000:0480, розташованої в адміністративних межах Кам`янопотоківської сільської ради, Кременчуцького району Полтавської області, а також скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського призначення, площею 3,85 га, з кадастровим номером :06:000:0480, розташованої в адміністративних межах Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області, належної ОСОБА_1 , за ФГ «Деївське» №35352489 від 03 лютого 2020 року.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 01 лютого 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Кам`янка» (далі ТОВ «Агрофірма Кам`янка») та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі № 74, який було зареєстровано у Кременчуцькому районному відділі регіональної філії ДП «Центр при Державному Комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26 червня 2007 року за № 90. За умовами Договору оренди землі № 74, Орендодавець надав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :06:000:0480, площею 3,85 га, яка знаходиться в межах Кам`янопотоківської сільської ради, та належить ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії РЗ № 660416.

ТОВ «Агрофірма Кам`янка» було припинено в результаті реорганізації, шляхом приєднання до СТОВ «Говтва», про що у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань вчинено запис № 5000316 від 04 вересня 2019 року, а тому, СТОВ «Говтва» є правонаступником всіх прав та обов`язків (в тому числі і прав та обов`язків за Договором оренди землі № 74) ТОВ «Агрофірма Кам`янка».

У пункті 38 Договору оренди землі № 74 сторони узгодили про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Як вбачається зі змісту пункту 8 Договору оренди землі № 74, останній укладено строком на 20 років, а тому договір оренди землі № 74 діє до 26 червня 2027 року.

02 серпня 2022 року СТОВ «Говтва» отримано інформацію про те що, 03 лютого 2020 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 35352489 зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:000:0480 за ФГ «Деївське» на підставі договору оренди землі від 17 грудня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Деївське». Державний реєстратор здійснив повторну реєстрацію договору оренди однієї і тієї самої земельної ділянки, яка обтяжена договірними зобов`язаннями з СТОВ «Говтва», що є неприпустимим, оскільки зумовлює ситуацію, за якою одну і ту ж земельну ділянку було передано в оренду двом орендарям. Такі дії державного реєстратора, на думку представника позивача за первісним позовом, суперечать вимогам пункту 1 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з якими державний реєстратор встановлює відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяжень.

Враховуючи вищевикладене, сторона позивача за первісним позовом вважає, що договір оренди землі від 17 грудня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Деївське» є недійсним, а державна реєстрація права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:000:0480, за ФГ «Деївське» № 35352489 від 03 лютого 2020 року підлягає скасуванню.

Короткий зміст зустрічних позовних вимог

У жовтні 2022 року ФГ «Деївське» звернулося до суду із зустрічною позовною заявою до СТОВ «Говтва», третя особа ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою.

Зустрічна позовна заява мотивована тим, що між ФГ «Деївське» та ОСОБА_1 17 грудня 2019 року було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:000:0480 площею 3.8503 га. Згідно акту приймання-передачі від 17 грудня 2019 року земельну ділянку було передано в користування ФГ «Деївське». Речові права на земельну ділянку було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису 35252489 від 03 лютого 2020 року.

Проте, при спробі вступити у володіння земельною ділянкою було встановлено, що нею протиправно користується СТОВ «Говтва», які спочатку вказували, що вони не можуть передати земельну ділянку, оскільки на ній засіяні сільськогосподарські культури, потім під різними приводами ухилялися від звільнення цієї ділянки, а після того, як у серпні 2022 року ФГ «Деївське» прибули на поле для топографо-геодезичного знімання та встановлення межових знаків щодо цієї та ряду інших ділянок, то між ними та представниками відповідача виник конфлікт, на вирішення якого було викликано патрульну поліцію.

Наголошує, що договір оренди землі №74, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма Кам`янка», правонаступником якого є СТОВ «Говтва», викликає у сторони позивача за зустрічним позовом сумніви в його дійсності, так як підпис від імені ОСОБА_1 на ньому має явні ознаки підробки.

Вважає, що зазначена земельна ділянка використовується СТОВ «Говтва», не маючи права володіння нею, та ефективним способом захисту права, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Кременчуцького районного суду Полтавської області від 11 березня 2025 року позовні вимоги СТОВ «Говтва» до ОСОБА_1 , ФГ «Деївське», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: Державний реєстратор виконавчого комітету Омельницької сільської ради Кременчуцького району Полтавської області Волочай Ю.В., Омельницька сільська рада Кременчуцького району Полтавської області про визнання недійсним договору оренди землі та припинення державної реєстрації права оренди земельної ділянки задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі від 17 грудня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНКПП НОМЕР_1 , та ФГ «Деївське», щодо земельної ділянки площею 3,85 га, кадастровий номер :06:000:0480, розташованої в адміністративних межах Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області.

Скасовано державну реєстрацію № 35352489 від 03 лютого 2020 року права оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,85 га, кадастровий номер :06:000:0480, розташованої в адміністративних межах Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області, належної ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНКПП НОМЕР_1 , за ФГ «Деївське».

В задоволенні зустрічного позову ФГ «Деївське» до СТОВ «Говтва», третя особа: ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою відмовлено.

Стягнуто з ФГ «Деївське», на користь СТОВ «Говтва» судовий збір в розмірі 2481 грн.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь СТОВ «Говтва» судовий збір в розмірі 2481 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

З рішенням Кременчуцького районного суду Полтавської області від 11 березня 2025 року не погодилося ФГ «Деївське» та оскаржило його в апеляційному порядку, подавши до суду апеляційну скаргу, в якій прохало суд скасувати оскаржуване судове рішення місцевого суду та ухвалити нове про відмову у задоволенні позовних вимог СТОВ «Говтва» та про задоволення зустрічного позову ФГ «Деївське», а саме: про усунення для ФГ «Деївське» перешкод в користування земельною ділянкою з кадастровим номером :06:000:0480 площею 3,85 га шляхом зобов`язання СТОВ «Говтва» звільнити земельну ділянку з кадастровим номером :06:000:0480 площею 3,85 га та заборони СТОВ «Говтва» чинити перешкоди ФГ «Деївське» у володінні та користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером :06:000:0480 площею 3,85 га, покласти на СТОВ «Говтва» судові витрати у справі.

Позиції учасників справи

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

На думку особи, яка подала апеляційну скаргу, оскаржуване судове рішення місцевого суду ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги вказано, що речове право СТОВ «Говтва» в реєстрі речових прав станом на сьогодні відсутнє, а відповідне речове право ФГ «Деївське» зареєстроване, тому, саме останнє є володільцем майна у відповідності до принципу реєстраційного підтвердження володіння, що узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду, сформованими у постанові від 04 липня 2018 року у справі №653/1096/16-ц. Отже, оскільки СТОВ «Говтва» не є володіючим власником речового права, то для відновлення свого права ефективним способом захисту права був би позов про визнання такого права за собою або позов про витребування речового права.

Наголошено, що СТОВ «Говтва» не надало суду належних доказів реєстрації договору оренди, що у відповідності до вимог статті 18 Закону «Про оренду землі» свідчить про те, що такий договір не набрав чинності. Крім того, первісний позивач не надав доказів реєстрації речових прав, які виникли у нього з цього договору оренди, хоча зобов`язане було це зробити у відповідності до законодавства, яке діяло на момент, коли у нього мали виникнути відповідні права.

Зазначено, що відсутні у справі докази, які б підтверджували здійснення орендної плати колишньому власнику земельної ділянки.

Вказано, що СТОВ «Говтва» з моменту укладення договору оренди в лютому 2007 року і до укладення договору оренди між ОСОБА_1 та ФГ «Деївське» від 17 грудня 2019 року не вжило заходів до реєстрації своїх речових прав на спірну земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Натомість, ФГ «Деївське» при укладенні договору оренди з ОСОБА_1 добросовісно покладалось на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та відомості Державного земельного кадастру. Згідно цих відомостей відповідна земельна ділянка була зареєстрована в ДЗК 01 липня 2019 року, її власником була ОСОБА_1 , щодо ділянки були відсутні будь-які речові права, на самій земельній ділянці при її огляді були відсутні межові знаки та будь-які ознаки її перебування в оренді в СТОВ «Говтва».

Особа, яка подала апеляційну скаргу вважає, що у такому випадку існує конкуренція між інтересами СТОВ «Говтва» та ФГ «Деївське» щодо речового права на користування зазначеною земельною ділянкою. Тоді як суд першої інстанції при постановленні рішення мав врахувати добросовісність дій ФГ «Деївське», тим самим застосувавши до спірних правовідносин правову позицію Великої Палати Верховного Суду, сформовану у справі №922/2416/17 від 15 червня 2021 року.

Щодо відзиву на апеляційну скаргу

У відзиві на апеляційну скаргу представник СТОВ «Говтва» прохав суд залишити рішення Кременчуцького районного суду Полтавської області від 11 березня 2025 року без змін, а апеляційну скаргу ФГ «Деївське» без задоволення.

Позивачем за первісним позовом наголошено, що матеріали справи містять належні та допустимі докази того, що зміст Договору оренди землі №74 відповідає вимогам законодавства та укладений за вільним волевиявленням сторін.

Вказано, що Договір оренди землі №74 зареєстровано у встановленому законодавством порядку, а СТОВ «Говтва» використовує земельну ділянку з кадастровим номером :06:000:0480 на законних підставах.

Крім того, станом на час державної реєстрації речового права ФГ «Деївське» на підставі Договору оренди землі від 17 грудня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Деївське», заявлене право оренди суперечило зареєстрованому праву, відомості про яке містилися у Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, яка велася згідно постанови Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року №1021, тобто заявлене право оренди ФГ «Деївське» суперечило зареєстрованому праву оренди ще тоді ТОВ «Агрофірма Кам`янка», правонаступником якої є СТОВ «Говтва».

Щодо явки та позиції учасників справи в суді апеляційної інстанції

В судовому засіданні представник СТОВ «Говтва» заперечувала проти задоволення апеляційної скарги та просила рішення суду залишити без змін.

Інші учасники справи були належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду в судове засідання не з`явилися.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача за первісним позовом, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, приходить до такого висновку.

Встановлені обставини справи

Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 01 лютого 2007 року між ОСОБА_1 , як Орендодавцем, та ТОВ «Агрофірма Кам`янка», як Орендарем, укладено договір оренди землі № 74, за умовами якого орендодавець передала, а орендар ТОВ «Агрофірма Кам`янка» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання, яка знаходиться в адміністративних межах Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області, площею 3,85 га. Договір укладено на 20 років (пункт 8 Договору) (т. 1, а.с.15-16).

Пунктом 41 вказаного Договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір містить відмітку про його реєстрацію у Кременчуцькому районному відділі регіональної філії ДП «Центр при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26 липня 2007 року за № 90.

Згідно акту про передачу та прийом земельної ділянки від 01 лютого 2007 року (т. 1, а.с.17), ОСОБА_1 передала земельну ділянку ТОВ «Агрофірма Кам`янка».

Відповідно до листа Відділу 5 Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області №1719/15-23 від 06 квітня 2023 року, станом на 01 січня 2013 року згідно Книги записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди, вищевказана земельна ділянка знаходиться у приватній власності та посвідчена державним актом на право приватної власності на землю серія РЗ № 660416 зареєстрований за № 706 від 21 серпня 2003 року на ім`я ОСОБА_1 площею 3,85 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області. Станом на 01 січня 2013 року згідно Книги записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю, та на право постійного користування землею, договорів оренди, договір оренди земельної ділянки зареєстрований у Кременчуцькому районному відділі ПРФ ДП «Центр ДЗК» між ТОВ «Агрофірма Кам`янка» та ОСОБА_1 за № 90 від 26 червня 2007 року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області терміном на 20 років. В Державному земельному кадастрі вищевказана земельна ділянка з кадастровим номером :06:000:0480 зареєстрована на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) гр. ОСОБА_1 код КВЦПЗ 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за межами населених пунктів Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області, і згідно з інформацією, що надійшла в порядку інформації взаємодії реєстру речових прав, з 01 липня 2019 року перебуває у приватній власності ОСОБА_1 (т. 2, а.с. 4).

З копії книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі №-0001 вбачається, що за № 90 від 26 червня 2007 року зареєстровано договір оренди землі сільськогосподарського призначення площею 3,85 га, яка розташована в межах Кам`янопотоківської сільської ради, орендодавець ОСОБА_1 , орендар ТОВ «Агрофірма Кам`янка» (т. 2, а.с.25).

У відповідності до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-019 від 01 липня 2019 року, земельна ділянка з кадастровим номером :06:000:0480 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,8503, яка розташована за адресою: Полтавська область, Кременчуцький район, Кам`янопотоківська сільська рада належить на праві приватної власності ОСОБА_1 (т. 2, а.с.68-73).

Відповідно до копії протоколу загальних зборів учасників ТОВ «Агрофірма Кам`янка» від 12 лютого 2019 року було вирішено припинити ТОВ «Агрофірма Кам`янка» шляхом приєднання до ТОВ «Говтва» (т. 1, а.с. 193-194).

З Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань №58 вбачається, що ТОВ «Агрофірма Кам`янка» припинено, правонаступником є СТОВ «Говтва» (т. 1, а.с.186-191).

Відповідно до Статуту СТОВ «Говтва» (т. 1, а.с.8-11) та Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (т. 1, а.с.12-14,) СТОВ «Говтва» є правонаступником ТОВ «Агрофірма Кам`янка».

У відповідності до копії платіжної відомості за оренду земельних паїв за вересень 2008 року, ОСОБА_1 сплачено орендну плату, що підтверджується її особистим підписом (т. 2, а.с. 124-126).

Згідно списків №4109 від 10 жовтня 2019 року, №4068 від 03 жовтня 2020 року, №7767 від 07 жовтня 2021 року згрупованих поштових переказів, поданих в ВПЗ Полтава 14, ОСОБА_1 було направлено перекази з призначенням платежу «Орендна плата за договором №74 від 01 лютого 2007 року», відправник СТОВ «Говтва» (т. 1, а.с. 131-133). Зазначені поштові відправлення були оплачені згідно платіжних доручень №46957 від 08 жовтня 2019 року, №9849 від 01 жовтня 2020 року, №22623 від 06 жовтня 2021 року (т. 1, а.с.134-136).

З листа АТ «Укрпошта» №100.009.001.-1640-22 від 06 грудня 2022 року вбачається, що перекази на ім`я ОСОБА_1 згідно платіжного доручення №17156 від 29 жовтня 2019 року, №47374 від 09 жовтня 2020 року, №103031 від 02 листопада 2021 року повернуті на розрахунковий рахунок СТОВ «Говтва» у зв`язку з відмовою від одержання (т. 1, а.с.159).

17 грудня 2019 року ОСОБА_1 та ФГ «Деївське» уклали договір оренди земельної ділянки, згідно умов якого ОСОБА_1 надала, а ФГ «Деївське» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :06:000:0480, яка знаходиться на території Кам`янопотоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області. Строк дії договору 10 років (т. 1, а.с.82-86). ОСОБА_1 передала зазначену земельну ділянку ФГ «Деївське» 17 грудня 2019 року, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 17 грудня 2019 року (т. 1, а.с.87).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02 серпня 2022 року, земельна ділянка площею 3,8503 га з кадастровим номером :06:000:0480 належить на праві приватної власності ОСОБА_1 03 лютого 2020 року зареєстровано інше речове право на зазначену земельну ділянку за №35352489 на підставі договору оренди земельної ділянки від 17 грудня 2019 року, орендодавець ОСОБА_1 , орендар ФГ «Деївське». Строк дії договору 10 років. (т. 1, а.с.19-20).

За висновками судової почеркознавчої експертизи №3515 від 23 липня 2024 року встановлено, що підписи від імені ОСОБА_1 : в договорі оренди землі № 74 від 01 лютого 2007 року, на зворотній стороні аркуша 2, в розділі «ПІДПИСИ СТОРІН», в графі «ОРЕНДОДАВЕЦЬ», в акті про передачу та прийом земельної ділянки від 01 лютого 2007 року, в графі «Земельну ділянку передав:», в рядку «підпис» - виконані ОСОБА_1 (т.1, а.с. 217-227).

Позиція суду апеляційної інстанції

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

На час підписання між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма Кам`янка» договору оренди землі частина друга статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Статтею 125 ЗК України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Крім того, частиною другою статті 126 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки оформлюється договором, який реєструється відповідно до закону.

Згідно зі статтею 18 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Проведення державної реєстрації договору оренди землі передбачено і статтею 20 Закону України «Про оренду землі».

З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01 січня 2013 року договори оренди землі не підлягали державній реєстрації, а державній реєстрації підлягало право оренди земельної ділянки.

У справі, що переглядається суд першої інстанції правильно установив, що договір оренди землі № 74 був укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма Кам`янка», правонаступником якого є СТОВ «Говтва», зареєстрований у Кременчуцькому районному відділі ПРФ ДП «Центр ДЗК» 26 липня 2007 року за № 90 зі строком дії на 20 років та в установленому законом порядку не припинений. Отже, вищевказаний договір є чинним до 26 червня 2027 року.

Також колегія суддів погоджується з висновкам районного суду, що всупереч вимогам земельного законодавства між відповідачами ОСОБА_1 , 17 грудня 2019 року, під час дії вищевказаного договору оренди землі № 74 від 01 лютого 2007 року, та ФГ «Деївське» уклали договір оренди тієї ж земельної ділянки, яка в Державному земельному кадастрі внесена з кадастровим номером :06:000:0480. Зазначена земельна ділянка є цілком ідентифікованою у договорі № 74 від 01 лютого 2007 року, та її відповідність земельній ділянці, яка є предметом договору від 17 грудня 2019 року підтверджується також відповіддю Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області, де вказано про подальше присвоєння цій земельній ділянці кадастрового номеру у встановленому законом порядку.

Такі дії ОСОБА_2 , як власника земельної ділянки з повторної передачі у 2019 році земельної ділянки в оренду іншій особі за наявності чинного раніше укладеного у 2007 році договору оренди землі, не відповідають принципу добросовісності, передбаченому пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України.

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац третій частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).

Суд першої інстанції, враховуючи зазначені норми матеріального права, правильно встановивши фактичні обставини справи, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову СТОВ «Говтва», оскільки внаслідок укладення оспорюваного договору оренди землі ФГ «Деївське» набуло право оренди земельної ділянки, що стало перешкодою для позивача у реалізації його права оренди щодо тієї самої земельної ділянки. Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі №587/2326/16-ц.

Із урахуванням викладеного, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про законність та обґрунтованість позовних вимог СТОВ «Говтва» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, що укладений між ФГ «Деївське» та ОСОБА_1 , і скасування державної реєстрації права оренди землі за ФГ «Деївське», та одночасно відмовив в задоволенні зустрічного позову ФГ «Деївське», вимоги за яким є взаємовиключними з первісним позовом.

Доводи апеляційної скарги про неналежний спосіб захисту, обраний позивачем за первісним позовом, не беруться до уваги , оскільки згідно висновків викладених у постанові Верховного Суду від 22 лютого 2024 року у справі № 469/606/22: «оскільки одна і та ж земельна ділянка не може бути одночасно об`єктом оренди двох договорів, укладених із різними орендарями, наявні підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі, укладеного 03 лютого 2022 року між ОСОБА_1 і ФГ «Корал», недійсним, оскільки він укладений у період дії попереднього договору».

Доводи апеляційної скарги про те, що, договір оренди землі від 01 лютого 2007 року належним чином не було зареєстровано у передбаченому законодавством порядку не заслуговують на увагу з огляду на наступне.

На час підписання договору оренди землі від 01 лютого 2007 року діяло два нормативних акти, відповідно до яких і проводилась державна реєстрація договорів оренди землі, а саме: Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року №2073, який втратив чинність 05 серпня 2011 року, та Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Держкомзему України від 02 липня 2003 року №174, який втратив чинність 07 липня 2012 року.

Так, відповідно до положень Тимчасового порядку, Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі (далі - книга реєстрації) - це документ суворого обліку, який є складовою частиною державного реєстру земель та містить відомості про зареєстровані державні акти на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок.

Відповідно до розділу 4 Тимчасового порядку, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації. У книзі реєстрації реєструються: державні акти на право власності на земельну ділянку; державні акти на право постійного користування земельною ділянкою; договори оренди землі. Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі є частиною Державного реєстру земель (пункт 1.2. Тимчасового порядку).

Реєстратори державного реєстру земель - структурні підрозділи Центру ДЗК, які мають доступ та вносять відомості до бази даних АС ДЗК (Автоматизовані системи Державного земельного кадастру), ведуть Поземну книгу, здійснюють видачу та реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди) землі, а також ведуть книги реєстрації.

Як вбачається із матеріалів справи, договір оренди землі від 01 лютого 2007 року зареєстровано у Кременчуцькому районному відділі регіональної філії ДП «Центр при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26 липня 2007 року за № 90.

Отже, договір оренди землі від 01 лютого 2007 року належним чином зареєстровано у передбаченому законодавством того часу порядку, а тому цей договір набрав чинності і став підставою для виникнення в орендаря речового права оренди на відповідні земельні ділянки.

Частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Тобто, якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, свого права оренди вона не втрачає і може доводити його наявність за допомогою, зокрема, наявних у неї письмових доказів часу виникнення відповідного речового права.

Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Статтею 76 ЦПК України визначено, що доказами, є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина друга статті 78 ЦПК України).

Згідно із позицією Великої Палати Верховного Суду, сформованою у справі №129/1033/13-ц від 18 березня 2020 року, принцип змагальності передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс. Відповідно, цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням балансу вірогідностей. Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри.

У справі, що переглядається матеріалами справи підтверджено та не спростовано відповідачем за первісним позовом належність реєстрації оренди спірної земельної ділянки за первісним позивачем. Доказів, які б спростовували факт укладення відповідного договору матеріали справи не містять, як і підстав вважати, що СТОВ «Говтва» порушував умови відповідного договору в частині його оплатності по відношенню до орендодавця, у тому числі й щодо ОСОБА_3 , який викладене під сумнів не ставив.

Крім цього, апеляційний суд бере до уваги правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі №610/1030/18, зокрема, відповідно до встановлених судами обставин справи, за якими позивач, звернувшись із позовом про недійсність договорів оренди з новим орендарем та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за новим орендарем за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та при цьому не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, не міг забезпечити поновлення свого права користування відповідними земельними ділянками, конкретизувала висновок, висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист. Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала своє право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

Отже, у справі, яка є предметом даного апеляційного перегляду, СТОВ «Говтва», якому належить право оренди земельної ділянки на підставі договору №74 від 01 лютого 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма Кам`янка» - первинний орендар, за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвало своє право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди між ОСОБА_1 та ФГ «Деївське» того ж майна - земельної ділянки площею 3,5 га, кадастровий номер :06:000:0480, яка розташована за адресою: Полтавська обл., Кременчуцький р-н, Кам`янопотоківська сільська рада, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, під час дії первинного договору оренди порушує відповідне право первинного орендаря, оскільки строк дії договору оренди первинного орендаря, правонаступником якого є СТОВ «Говтва», закінчується у 2027 році

Зазначена відповідачем у доводах апеляційної скарги позиція Верховного Суду є нерелевантною до спірних правовідносин, а тому застосуванню не підлягає. Натомість, посилання відповідача на існуючу конкуренція між інтересами підприємств щодо речового права на користування зазначеною земельною ділянкою, як і добросовісність дій ФГ «Деївське» не спростовують правильність висновків суду першої інстанції про законність та обґрунтованість позовних вимог СТОВ «Говтва» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, що укладений між ФГ «Деївське» та ОСОБА_1 і скасування державної реєстрації права оренди землі за ФГ «Деївське», чиї вимоги не ґрунтуються на законі та є недоведеними.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, №4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року), (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Як передбачено пунктом 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно із статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновки суду першої інстанції, який всебічно, повно, об`єктивно та безпосередньо дослідив надані сторонами докази, із дотриманням норм процесуального права, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване судове рішення.

Отже, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення Кременчуцького районного суду Полтавської області від 11 березня 2025 року без змін.

Щодо судових витрат

За правилами частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Зважаючи на те, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, відсутні підстави для нового розподілу судових витрат, що понесені сторонами під час розгляду справи місцевим судом, та відсутні підстави для розподілу судових витрат у вигляді судового збору за розгляд справи у суді апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Деївське», в інтересах якого діє представник - адвокат Ульянова Юлія Анатоліївна залишити без задоволення.

Рішення Кременчуцького районного суду Полтавської області від 11 березня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 10 жовтня 2025 року.

Головуючий В.П. Пікуль

Судді Т.В. Одринська

О.О. Панченко