Справа № 706/492/25
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
23 вересня 2025 року Христинівський районний суд Черкаської області
головуючого судді Орендарчука М.П.,
за участі секретаря судового засідання Паламарчук А.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Христинівці Черкаської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Еліт продукт» про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати,
Ухвалою Христинівського районного суду Черкаської області від 24.04.2025 відкрито провадження за позовною заявою за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.
У встановлений судом строк відповідач відзив на позовну заяву не подав.
Ухвалою суду від 02.06.2025 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.
Позивач ОСОБА_1 та його представник адвокат Задояний Ю.В. у судове засідання не з`явились, подали до суду заяву в якій просять розгляд справи здійснювати без їх участі, позовні вимоги підтримують повністю.
Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Еліт продукт» в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Відповідно до ст. 280 ЦПК України, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: 1) відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; 2) відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; 3) відповідач не подав відзив; 4) позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
За наведених обставин, у відповідності до вимог ч. 1 ст. 281 ЦПК України, суд ухвалив провести заочний розгляд справи та ухвалити у справі заочне рішення.
У відповідності до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у зв`язку з неявкою в судове засідання осіб, які беруть участь у справі, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
Дослідивши письмові докази у справі, суд встановив наступні обставини та правовідносини між сторонами.
Судом встановлено, що згідно з договором оренди землі №б/н від 22.10.2010 року ОСОБА_2 передала в оренду Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Еліт продукт» належну їй на праві приватної власності земельну ділянку, площею 1,88 га. Строк дії договору 25 років.
При укладені вказаного Договору сторони погодили та прийняли його умови, в тому числі п. 9 Договору, з якого вбачається, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом оплати готівкою і складає 4% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 1090,41грн., або в натуральній формі, а саме часткою продукції, одержаної з земельної ділянки та складає 1500 кг зернових у рік.
Згідно п.10 договору Орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року.
Пункт 11 - Передача продукції оформляється відповідними актами.
Пунктом 12 Договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається 1 раз на три роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законодавством.
У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,3 % несплаченої суми за кожний день прострочення (пункт 13 договору).
Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 35 Договору).
Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленого законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (п. 36 Договору).
Пунктом 37 Договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження, орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
09.01.2025 позивач звернувся із заявою до ТОВ «Агропромислова компанія «Еліт Продукт», в якій вчергове повідомив про зміну власника та просив виплатити належну йому орендну плату за договором оренди землі в натуральній формі за період з 2017 по 2024 роки включно, тобто за 8 років оренди 12 000 (дванадцять тисяч) кілограм зерна пшениці, кукурудзи або ячменю.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (частина 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних, або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно зі ст.19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових правовідносин.
За змістом вказаних процесуальних норм об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес, і саме вони є підставою для звернення особи за захистом із застосуванням відповідного способу захисту.
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст.2 Закону України «Про орендуземлі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України«Про оренду землі» та Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з частиною першою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст.ст. 626, 629, 638 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є обов`язковим для виконання сторонами. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно зі ст. 1 Закону України «Про орендуземлі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи (стаття 3, 4 Закону).
У пункті «б» частини першої статті 90 ЗК України закріплено право власника земельних ділянок самостійного господарювання на землі.
Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст.15 Закону України«Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з положеннями ст.ст. 21, 22 Закону України«Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Частинами першою - четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, передбачено, що договір оренди землі припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Відповідно до частини першої статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Отже, користуватися земельною ділянкою приватної власності можливо на праві оренди, підставою для якої є договір, відповідно до якого сплачується орендна плата.
У статті 21 Закону України «Про орендуземлі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до ч. 1 ст.32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст. 24, 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
При цьому, неналежне виконання умов договору, а саме виконання обов`язків по сплаті орендної плати з порушенням стоків сплати також є порушення умов договору оренди землі, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06.03.2019 у справі № 183/262/17 дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У пункті «д» ч. 1 ст.141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст.526ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тлумачення пункту д) ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 2 ст.651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 06.06.2021 у справі № 25/306/20.
Судом встановлено і з матеріалів справи вбачається, що сторони договору оренди землі погодили, що орендна плата вноситься орендарем в розмірі 4% від грошової оцінки земельної ділянки, що становить 1090,41 грн. або внатуральній формі, а саме, часткою продукції, одержавної з земельної ділянки, та складає 1500 кг зернових у рік.
Згідно ч. 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі») перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Як вбачається із матеріалів справи орендна плата на момент подачі позивачем позову до суду (22.04.2025 року) за 2017-2024 роки відповідачем не була виплачена, що також підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору.
Матеріали справи не містять даних про вчинення дій з боку відповідача для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати у строки, передбачені договором оренди, що також підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору.
Будь-яких належних доказів виплати відповідачем позивачу вказаної вище заборгованості за договором оренди земельної ділянки суду не представлено.
В даному випадку, всі ризики неналежного виконання умов договору покладаються на орендаря.
Оскільки відповідачем не вносилась орендна плата у строки, визначені умовами договору оренди, що підтверджено належними доказами, які у свою чергу не спростовані відповідачем, наявні підстави для розірвання вказаного договору оренди землі.
Згідно з положеннямист.34 Закону України «Про оренду землі`у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Аналізуючи викладене, дослідивши та оцінивши зібрані у справі докази, суд вважає, що позов в частині вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки є обґрунтованим, а тому підлягає задоволенню шляхом розірвання спірного договору оренди землі та зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку власнику - позивачу.
Що стосується вимоги позивача про стягнення заборгованості по виплаті орендної плати за договором оренди землі від 22.02.2010 року за 2017-2024 роки включно в розмірі 111000 гривень, суд зазначає наступне.
Як було встановлено судом вище, договором оренди землі від 22.02.2010 у п. 9 передбачено різні форми сплати орендної сплати, зокрема, грошову або натуральну.
Позивач повідомив відповідача про перехід до нього права власності на земельну ділянку та звернувся із заявою про виплату орендної плати в натуральній формі, яка передбачена договором оренди землі - 1500 кг зернових у рік, та за 8 років оренди прохав випатити йому 12 000 кілограм зерна пшениці, кукурудзи або ячменю.
Також судом встановлено, що орендна плата за умовами договору оренди землі в натуральній формі позивачу не виплачена.
Відповідно до ч.1 ст.2 ЗУ "Про оренду землі" №161-XIV від 0610.1998 р., відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України,Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами також договором оренди землі.
Згідно ч.1ст.6 ЗУ «Про оренду землі», орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбаченихЗемельним кодексом України,Цивільним кодексом України,Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Відповідно дост.13 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди земліце договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов`язки.
В силуст.21 ЗУ «Про оренду землі», орендна плата за землюце платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно доПодаткового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Згіднозі ст.31 ЗУ «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Аналогічні положення містить ч.2ст. 412 ЦК України.
За змістом ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Як визначено ч.1 ст.627 ЦК України, відповідно дост.6 цього Кодексусторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1ст. 627 ЦК України).
Договір є обов`язковим для виконання сторонами, як визначено уст.629 ЦК України.
Позивач просить суд замінити стягнення - оплату в натуральній формі на грошовий еквівалент саме вартості зерна станом на день подання позову.
Однак така форма оплати не передбачена договором.
У зв`язку з чим суд вважає зе необхідне у задоволенні вимоги в цій частині відмовити.
Керуючись ст..ст.407, 525, 526, 626, 629, 638, 651, 792 ЦК України, ст.ст. 2, 4, 19, 76-81, 128, 141, 258-259, 263-265, 274-279 ЦПК України, суд
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Еліт продукт» про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати задовольнити частково.
В іншій частині позовних вимог відмовити.
Стягнути із Товариством з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Еліт продукт» на користь держави судовий збір у розмірі 1211 (одна тисяча двісті одинадцять) грн. 20 коп.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, яку може бути подано протягом тридцяти днів з дня його складення.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку безпосередньо до Черкаського апеляційного суду шляхом подачі протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Суддя Михайло ОРЕНДАРЧУК