П О С Т А Н О В А

Іменем України

01 жовтня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд

у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Фінагеєва В.О.,

суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,

за участю секретаря Надточий К.О.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою представником ОСОБА_2 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 05 травня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Янченка А.В., в м. Києві, повний текст рішення складено 19 червня 2025 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «АДОНІС КРІЕЙТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС», ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва, -

В С Т А Н О В И В:

У вересні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, у якому просила суд визнати за ОСОБА_1 майнове право на об`єкт незавершеного будівництва - квартиру АДРЕСА_1 224), розташованого за адресою: Україна, Київська область, Києво-Святошинський район, АДРЕСА_2, на земельній ділянці за кадастровим номером :01:004:0031, згідно з Попереднім договором від 24 грудня 2020 року посвідченого, приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. за № 2761.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 19 березня 2019 року на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 265, виданий 19 березня 2019 року посвідченого приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Швидкою Іриною Миколаївною, ОСОБА_3 придбав у власність земельну ділянку за кадастровим номером :01:004:0031. У подальшому, згідно заяви ОСОБА_7., приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу, щодо нотаріальних дій, пов`язаних із виконанням зобов`язань ОСОБА_3 за договором позики від 10 квітня 2020 року, вбачається, що 31 липня 2023 року в депозит приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7. внесено грошові кошти у сумі 55 500,00 доларів США ОСОБА_6 , що діяв як представник ОСОБА_3 на підставі довіреності, в якості виконання зобов`язань ОСОБА_3 за договором позики від 10 квітня 2020 року перед кредитором ОСОБА_5 . Грошові кошти було внесено готівкою в доларах США на депозит нотаріуса ОСОБА_7 та поміщено нотаріусом в готівковому вигляді у сейфову скриньку АТ «РАДАБАНК» № 291, про що ОСОБА_7 особисто підтвердила в заяві вих. № 21/01-161 від 08 вересня 2023 року. Згідно п.п. 1.1. п. 1 Глави 21 Порядку про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України державні та приватні нотаріуси у випадках, передбачених законодавством України, приймають на депозит грошові суми та цінні папери. Відповідно до п.п. 2.1. п. 2 Глави 21 Порядку про вчинення нотаріальних дії нотаріусами України внесення особою грошових сум на депозит нотаріуса проводиться будь-яким шляхом внесення переказу готівки через банки або безготівковим перерахуванням сум з рахунку особи на окремий поточний рахунок приватного нотаріуса тощо. При здійснення своєї нотаріальної діяльності приватні нотаріуси в першу чергу керуються Порядком про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та Законом України «Про нотаріат». Згідно ст. 24 Закону України «Про нотаріат» приватний нотаріус вправі укладати цивільно-правові та трудові договори, відкривати поточні та вклади (депозитні) рахунки в банках. Наявність сейфових скриньок у банках та інших структурах, що оформлені на приватного нотаріуса, не передбачено Законом України «Про нотаріат» та іншими законодавчими актами України. Сейфова скринька може бути відкрита тільки на фізичну особу. Таким чином ОСОБА_7., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу прийняла грошові кошти у сумі 55 500,00 доларів США від ОСОБА_6 , що є представником ОСОБА_3 , з порушенням чинного законодавства України, а саме Порядку про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, Закону України «Про нотаріат», тому що дані грошові кошти були прийняті нею готівкою, а не на депозитний рахунок приватного нотаріуса. Банківське законодавство не передбачає відкриття валютних рахунків приватному нотаріусу для виконання депозитних операцій, що підтверджує те, що нотаріус не вправі приймати на депозит грошові кошти у іноземній валюті. Також відповідно до п.п. 9.2. п. 9 Глави 21 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України видача банками грошових сум депонентам проводиться на підставі платіжних доручень приватних нотаріусів шляхом безготівкового перерахування на рахунок депонента або переказу коштів для виплати депоненту готівкою в банку. Таким чином, приватний нотаріус ОСОБА_7 не зможе видати ОСОБА_5 депозит у сумі 55 500,00 доларів США, оскільки вони не знаходяться у неї на рахунку і дана нотаріальна дія вчинена з грубим порушення чинного законодавства України, що призводить до порушення прав фізичної особи ОСОБА_5 , оскільки вони поміщені в сейфову скриньку відкриту на ім`я ОСОБА_7 і не є власністю ОСОБА_5 . Крім того, згідно п.п. 10.2. п. 10 Глави 21 Порядку про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України не витребувані з депозиту грошові суми та цінні папери, що підлягають передачі фізичним та юридичним особам, зберігаються в депозиті державної нотаріальної контори або приватного нотаріуса протягом одного року, після спливу якого підлягають перерахуванню до Державного бюджету України в порядку, установленому чинним законодавством України. Згідно чинного законодавства перерахування до Державного бюджету здійснюється на гривневий рахунок, а тому приватний нотаріус ОСОБА_7 не зможе перерахувати до Державного бюджету депозит у валюті, якщо громадянин ОСОБА_5 не звернеться до неї на протязі одного року, що грубо порушує чинне законодавство України та принесе збитки Державі. А тому зобов`язання ОСОБА_3 перед ОСОБА_5 вважаються не виконаними, так як приватний нотаріус ОСОБА_7 незаконно прийняла і помістила в свою сейфову скриньку грошові кошти у розмірі 55 500,00 доларів США, а в подальшому зняла заборону з іпотечного договору від 13 квітня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М., видала листа про виконання зобов`язання ОСОБА_3 перед ОСОБА_5 , що призвело до того, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Коротюк О.В., знаючи, що приватний нотаріус ОСОБА_7. прийняла готівкою у валюті та помістила до себе в сейфову скриньку банку грошові кошти у сумі 55 500,00 доларів США, що є порушенням чинного законодавства, припинила з порушенням заборону та іпотеку з земельної ділянки, кадастровий номер: :01:004:0031, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, в якому будуються квартири, які придбала позивач, сплативши ОСОБА_3 повну суму вартості своїх квартир. В подальшому це призвело до переоформлення права власності з земельної ділянки, кадастровий номер: :01:004:0031, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, з ОСОБА_3 на ОСОБА_4 , що є порушенням, так як заборона та іпотека не повинна була бути припинена. 25 серпня 2023 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Коротюк О.В. посвідчила договір про припинення зобов`язання переданням відступного, серія та номер: 375.30.08.2023 приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Деребера Тетяна Олександрівна прийняла рішення № 69125475 та внесла виправлення інформації щодо об`єкту будівництва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224) видаливши інформацію про загальну площу 2932,3 кв.м. Крім того, відповідно до рішення № 69125475 приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Деребера Т.О. припинила право власності ОСОБА_4 на підставі договору про припинення зобов`язання переданням відступного, серія та номер: 375, виданий 25 серпня 2023 року приватним нотаріусом Коротюк О.В. 01 вересня 2023 року на підставі акту приймання-передачі, серія та номер: 1789, 1790, виданий 30 серпня 2023 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. (рішення перо передачу майна, речових прав на майно як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу) (статутного фонду), вступні, членські, цільові внески членів кооперативу. тощо), серія та номер: 1779, виданий 29 серпня 2023 року, приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Деребера Тетяна Олександрівна прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 69143899 та зареєструвала право власності на земельну ділянку за кадастровим номером :01:004:0031 та нерухоме майно на ній (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224) за ТОВ «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС». 08 вересня 2023 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лігун Андрієм Івановичем посвідчено іпотечний договір, серія та номер: 5935 між Іпотекодавцем: ТОВ «АДОНІС КРІЕЙТ» та Іпотекодержателем ТОВ «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС», відповідно до якого обтяжено майно, а саме: земельну ділянку з кадастровим номером :01:004:0031 та нерухоме майно на ній (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224). 08 вересня 2023 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лігун Андрієм Івановичем посвідчено договір купівлі-продажу серія та номер: 5932 відповідно до якого ТОВ «АДОНІС КРІЕЙТ» придбало у ТОВ «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС» земельну ділянку з кадастровим номером :01:004:0031. На даний час право власності на земельну ділянку оформлене на ТОВ «АДОНІС КРІЕЙТ», разом з правом власності на незавершене будівництво готовністю 80% оскільки ОСОБА_4 передав це майно в статутний капітал ТОВ «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС», без зазначення того, що до ОСОБА_4 згідно договору про припинення зобов`язання переданням відступного, посвідченого Коротюк О.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 25 серпня 2023 року, р/№ 375, перейшли всі права і обов`язки Замовника будівництва, які попередньо були покладені на ОСОБА_3 , а потім ТОВ «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС», уклало договір купівлі-продажу з ТОВ «АДОНІС КРІЕЙТ» земельної ділянки, кадастровий номер: :01:004:0031 та об`єкта незавершеного будівництва, готовністю 80%, за адресою: АДРЕСА_2 , згідно договору купівлі-продажу, посвідченого Лігун А.І., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 08 вересня 2023 року, р/№ 5932 не вказавши в договорі, що до ТОВ «АДОНІС КРІЕЙТ», перейшли всі права і обов`язки Замовника будівництва, які попередньо були покладені на ОСОБА_3 , а потім ОСОБА_4 . Також договір купівлі-продажу, посвідчений Лігун А.І., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 08 вересня 2023 року, р/№ 5932 укладено з відстрочкою платежу, і дане майно передано назад в іпотеку ТОВ «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС». Однак, вказані реєстраційні дії та відповідно відчуження майна у громадянина ОСОБА_3 є неправомірною, на думку сторони позивача, а об`єкти нерухомості належать позивачам, через наступне.

24 грудня 2020 року між ОСОБА_1 укладено Попередній договір з громадянином Республіки Білорусь ОСОБА_3 . Зазначений договір було посвідчено Тріфоновою Т.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області, р/№ 2761. Згідно з умовами Попереднього договору, посвідченого Тріфоновою Т.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області, р/№ 2761, ОСОБА_3 - Продавець і ОСОБА_1 - Покупець, зобов`язалися не пізніше 3-го кварталу 2021 року укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 . Квартира розташована на другому поверсі будинку, загальною проектною площею 50,54 кв.м. Відповідно до п. 2.3. Попереднього договору сторони домовились, що загальна вартість Квартири станом на поточну дату становить 992 670,00 грн., що є еквівалент 34 800,00 доларів США за готівковим курсом станом на день укладання цього Попереднього договору, при цьому сторони домовились, що ціна продажу квартири може бути змінена в будь-яку сторону, але не менше орієнтовної загальної вартості згідно пункту 2.4. Попереднього договору. Покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення Основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно Попереднього договору, зобов`язаний на умовах та в строки, визначені Попереднім договором, сплатити Продавцю, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого становить 142 625,00 грн., що є еквівалент 5 000,00 доларів США згідно готівкового курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору (надалі за текстом «Забезпечувальний платіж»). Згідно п.п. 2.8.1., 2.8.2. та 2.8.3. Попереднього договору, посвідченого Тріфоновою Т.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області, перша частина забезпечувального платежу в розмірі 142 625,00 грн., що є еквівалентом 5 000,00 доларів США згідно готівкового курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, була сплачена покупцем продавцю, в момент укладення сторонами Попереднього договору. Друга частина забезпечувального платежу в розмірі 713 125,00 грн., що є еквівалентом 25 000,00 (доларів США згідно готівкового курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, буде сплачена покупцем продавцю, до моменту укладення сторонами Основного договору, а саме до 28 грудня 2020 року (включно). Третя частина забезпечувального платежу в розмірі 136 920,00 грн., що є еквівалентом 4 800,00 доларів США згідно готівкового курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, буде сплачена покупцем продавцю, до моменту укладення Сторонами Основного договору, а саме до 24 травня 2021 року (включно). Відповідно до розписки від 26 грудня 2020 року ОСОБА_3 отримав від ОСОБА_1 в рахунок виконання умов попереднього договору від 24 грудня 2020 року грошові кошти в розмірі 741 650,00 грн., що є еквівалентом 26 000,00 доларів США згідно готівкового курсу валют станом на дату на 26 грудня 2020 року. Відповідно до розписки від 20 липня 2021 року ОСОБА_3 отримав від ОСОБА_1 в рахунок виконання умов попереднього договору від 24 грудня 2020 року грошові кошти в розмірі 3 800,00 доларів США згідно з готівковим курсом долара США до гривні. Таким чином, покупець виконав свої зобов`язання передбачені п.п. 2.8.1., 2.8.2. та 2.8.3. Попереднього договору від 24 грудня 2020 року. Відповідно до пункту 1.3. вказаного Договору, багатоквартирний житловий будинок будується на земельній ділянці, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , а саме земельна ділянка загальною площею 0,1617 га, кадастровий номер :01:004:0031, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, належить Продавцю на праві приватної власності, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зроблено запис про право власності № 34463112 від 04 грудня 2019 року. Однак, у встановлений Договорами строк та спосіб відповідач не передав позивачу майнові права на об`єкти інвестування, натомість майно протиправно вибуло на користь інших осіб, внаслідок чого виникла необхідність для звернення до суду для відновлення порушених прав.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 05 травня 2025 рокуу задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено в повному обсязі.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення та додаткове рішення суду першої інстанції через невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 , посилається на аналогічні обставини викладені у позовній заяві та зазначає, що вона інвестувала в об`єкт незавершеного будівництва грошові кошти у розмірі 992 670,00 грн., що підтверджується розписками від 26 грудня 2020 року та 20 липня 2021 року. Прийняття цих коштів відповідачем підтверджує наявність інвестиційних правовідносин, в зв`язку з чим відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результати інвестицій є власністю інвестора. Тобто, позивач виконала свої зобов`язання за договором, сплатила внески у визначеній у договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набула майнових прав щодо об`єкту нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірного об`єкта нерухомості.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_4 вказує, що доводи апеляційної скарги є безпідставними, не мають законодавчого обґрунтування, через що скарга не може бути задоволена, судом першої інстанції правильно встановлено обставини справи та ухвалено рішення з додержанням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС», зазначає, що суд першої інстанції правильно кваліфікував укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 договір від 24 грудня 2020 року, як попередній, а доводи апеляційної скарги щодо тлумачення попереднього договору від 24 грудня 2020 року, укладеного між позивачем ОСОБА_1 та громадянином Республіки Білорусь ОСОБА_3 , як інвестиційного, - не узгоджуються із змістом самого договору. Суд першої інстанції надав правильну юридичну оцінку правових наслідків невиконання попереднього договору від 24 грудня 2020 року. Суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні констатував, що відповідачем ОСОБА_3 порушено умови укладеного із Позивачем попереднього договору від 24 грудня 2020 року, однак обраний Позивачем спосіб захисту порушеного права не відповідає змісту правовідносин, що склались між сторонами.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «АДОНІС КРІЕЙТ», вказує, що вимоги позивача про визнання права власності на майнові права суперечать принципам свободи договору та обов`язковості договору (pacta sunt servanda). Так, статтею 3 ЦК України зазначено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору, справедливість, добросовісність та розумність. При цьому, поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони. Позивачка не має права вимагати зовсім інших юридичних наслідків, які не передбачені підписаним нею договором і прямо йому протирічать.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що 04 грудня 2019 року ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєстрованого у реєстрі за № 1631, набув у власність земельну ділянку кадастровий номер :01:004:0031 з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,1617 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до наявного у матеріалах справи Витягу з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, будівництво багатоквартирного будинку на земельній ділянці :01:004:0031 розпочалось 03 січня 2020 року та завершилось 25 квітня 2024 року.

24 грудня 2020 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 укладено Попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А., згідно умов якого ОСОБА_3 (Продавець) і ОСОБА_1 (Покупець), зобов`язалися не пізніше 24 травня 2021 року (включно) укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 . Квартира загальною проектною площею 50,54 м.кв., розташована на 2 (другому) поверсі будинку.

Згідно п. 2.1. Попереднього договору, сторонами погоджено вартість квартири, за яку вона буде продана у розмірі не менше 992 670, 00 грн, що є еквівалентом 34 800.00 доларів США 00 центів згідно комерційного курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору.

Відповідно до п. 2.3. Попереднього договору загальна вартість квартири становить 992 670 гривень 00 копійок, що є еквівалентом 34800 доларів США 00 центів.

Згідно п. 2.8. Попереднього договору, сторонами погоджено наступний порядок та строки здійснення розрахунків за Попереднім договором в частині сплати Забезпечувального платежу:

2.8.1. Перша частина Забезпечувального платежу в розмірі 142 625 (сто сорок дві тисячі шістсот двадцять п`ять) гривні 00 копійок, що є еквівалентом 5 000 (п`яти тисяч) доларів США 00 центів згідно готівкового курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, була сплачена покупцем продавцю, в момент укладення сторонами Попереднього договору.

2.8.2. Друга частина Забезпечувального платежу в розмірі 713 125 (сімсот тринадцять тисяч сто двадцять п`ять) гривень 00 копійок, що є еквівалентим 25 000 (двадцять п`яти тисяч) доларів США 00 центів згідно готівкового курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, буде сплачена покупцем продавцю, до моменту укладення сторонами Основного договору, а саме до 28 грудня 2020 року (включно).

2.8.3. Третя частина Забезпечувального платежу в розмірі 136 920 (сто тридцять шість тисяч дев`ятсот двадцять) гривень 00 копійок, що є еквівалентом 4 800 (чотирьох тисяч вісімсот) доларів США 00 центів згідно готівкового курсу валют станом на дату укладення Попереднього договору, буде сплачена покупцем продавцю, до моменту укладення сторонами Основного договору, а саме до 24 травня 2021 року (включно).

Відповідно до пункту 1.3. вказаного Договору, багатоквартирний житловий будинок будується на земельній ділянці, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , а саме земельна ділянка загальною площею 0,1617 га, кадастровий номер :01:004:0031, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, належить продавцю на праві приватної власності, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зроблено запис про право власності № 34463112 від 04.12.2019 року.

Відповідно до пункту 6.2 Попереднього договору «Сторони погодили, що під невиконанням, або неналежним виконанням Стороною умов Попереднього договору вони мають на увазі: відмову або ухилення від укладення Основного договору на визначених Попереднім договором умовах; будь-які дії чи бездіяльність, що спричинюють неможливість посвідчення нотаріусом Основного договору; невиконання або неналежне виконання будь-якого зобов`язання, вказаного у Попередньому договорі».

Відповідно до пункту 6.3 Попереднього договору «У випадку односторонньої безпідставної відмови або ухилення продавця від укладення Основного договору на визначених попереднім договором умовах або будь-яких дій чи бездіяльності продавця, що спричинюють неможливість посвідчення нотаріусом Основного договору, покупець має право відмовитись від виконання Попереднього договору та від укладення Основного договору, а також вимагати розірвання Попереднього договору, шляхом укладення між сторонами відповідного Договору про розірвання. У такому разі Продавець, протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту укладення Договору про розірвання та отримання від покупця письмової заяви на повернення коштів, повертає покупцю грошові кошти, що були одержані продавцем згідно попереднього договору».

Відповідно до пункту 3.2 Попереднього договору: «Згідно Попереднього договору Сторони беруть на себе обов`язок укласти Основний договір не пізніше ІІІ кварталу 2021 року, але в будь-якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин:

3.2.1. сплатою покупцем грошових коштів, у обсязі 100% розміру забезпечувального платежу, згідно умов, встановлених Попереднім договором та з урахуванням усіх можливих коригувань розміру забезпечувального платежу у передбачених Попереднім договором випадках;

3.2.2. державної реєстрації за продавцем права власності на нерухоме майно, у порядку визначеному законодавством України;

3.2.3. повного та належного виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 4 «Зобов`язання сторін» Попереднього договору;

3.2.4. повне та належне виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 6 «Відповідальність сторін» Попереднього договору у випадку невиконання або неналежного виконання покупцем умов Попереднього договору, що спричинило наявність відповідного зобов`язання;

3.2.5. повідомлення продавцем покупця про готовність укласти Основний договір із зазначенням місця та часу його підписання, згідно умов п. 9.2. Попереднього договору.»

Відповідно до п. 9.2. Попереднього договору: «За домовленістю Сторін укладення та нотаріальне посвідчення Основного договору здійснюватиметься у нотаріуса за вибором продавця та у час, який погоджується продавцем з покупцем у будь-який спосіб (письмово, телефонним дзвінком тощо) за вибором Продавця».

Відповідно до п. 9.4. Попереднього договору «сторони визначили, що даний Попередній договір закріплює лише зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому, та за своєю суттю не є договором про продаж майнових прав і не є правовстановлюючим документом на нерухоме майно, не закріплює право власності покупця на нерухоме майно.»

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем обрано невірний спосіб захисту своїх прав та законних інтересів.

Апеляційний суд по суті погоджується з висновками суду першої інстанції з наступних підстав.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, і одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

З огляду на викладене, на відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання.

Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.

Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникнути на підставі договору купівлі-продажу.

Судом встановлено, що основний договір купівлі-продажу між сторонами не укладено.

Положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.

Цією нормою встановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить принципу вільного волевиявлення учасника правочину та вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором.

Відповідно до частини третьої статті 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно із частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється.

На виконання вимог статті 263 ЦПК України апеляційний суд враховує висновок Верховного Суду України у постанові від 02 вересня 2015 року (провадження 3 6-226цс14) про те, що положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.

Позовних вимог про відшкодування збитків, завданих простроченням укладення договору, передбаченого попереднім договором, позивач ОСОБА_1 не заявляла.

Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 08 січня 2025 року у справі № 466/4374/22.

У постанові Верховного Суду складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 червня 2021 року у справі № 522/970/18, вказано, що укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок неукладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється. Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відсутність підстав до визнання за позивачем майнового права на об`єкт незавершеного будівництва.

Крім того, об`єкт незавершеного будівництва, на який просила визнати майнове право позивач, фактично не існує.

Так, з матеріалів справи вбачається, що 17 червня 2024 року житловий будинок, АДРЕСА_4 , розташований на земельній ділянці з кадастровим № :01:004:0031 було здано в експлуатацію, про що свідчить Декларація про готовність до експлуатації об`єкта з реєстраційним номером в ЄДЕССБ ІУ40.

Отже, доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Позивач не довела обставини, на які посилалася, як на підставу своєї апеляційної скарги, а саме набуття у встановленому законом порядку права на об`єкт незавершеного будівництва.

Не передбачає набуття такого права позивачем і укладений нею 24 грудня 2020 року між з ОСОБА_3 попередній договір, п. 9.4. якого, як було зазначено вище, закріплює лише зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому та визначає, що даний договір не є договором про продаж майнових прав і не є правовстановлюючим документом на нерухоме майно, не закріплює право власності покупця на нерухоме майно.

Доводи апеляційної скарги в частині природи укладеного позивачем договору, а саме що він фактично є інвестиційним, апеляційний суд відхиляє, оскільки зазначене спростовується змістом попереднього договору 24 грудня 2020 року.

Крім того, у відповідності до ст. 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестори - це суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування.

Натомість укладений позивачем попередній договір не передбачає обов`язку продавця, збудувати об`єкт нерухомості, майнові права на який просить визнати за нею позивач.

Інші доводи апеляційної скарги, що ґрунтуються на відносинах ОСОБА_3 з іншими відповідачами, приватними нотаріусами, відчуження ОСОБА_3 належної йому земельної ділянки є безпідставними, оскільки ніяким чином не впливають на права позивача за попереднім договором і фактично можуть свідчити про неналежне виконання ОСОБА_3 своїх зобов`язань за попереднім договором.

З огляду на викладене зазначені доводи висновків суду не спростовують.

Апеляційний суд враховує правовий висновок Верховного Суду № 524/3490/17-ц від 27.03.2019 року, згідно якого відсутня необхідність повторно відповідати на ті самі аргументи заявника. Судом враховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразова відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Руїз Торія проти Іспанії). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанції просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх».

Враховуючи зазначене, висновки суду першої інстанції відповідають фактичним обставинам справи, судом повно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, що у відповідності до ст. 375 ЦПК України є підставою для залишення рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційної скарги без задоволення.

Згідно з вимогами ст. 382 ЦПК України, постанова суду апеляційної інстанції повинна містити розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції;

До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, в тому числі, витрати на професійну правничу допомогу (пункт 3 частини першої статті 133 ЦПК України).

У частині другій статті 137 ЦПК України визначено, що за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

У постанові Верховного Суду від 30 жовтня 2023 року у справі № 591/550/20 (провадження № 61-6344св23) вказано, що склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг тощо), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження). Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.

Отже, склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі.

У частинах четвертій-шостій статті 137 ЦПК України визначено, що розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи. У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами. Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Витрати на професійну правничу допомогу в разі підтвердження обсягу наданих послуг, виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою чи тільки має бути сплачено (постанова Верховного Суду від 03 жовтня 2019 року у справі № 922/445/19).

У частині третій статті 12 та частині першій статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

В заяві про стягнення судових витрат ТОВ «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС» просило стягнути з позивача на їх користь витрати на правничу допомогу в розмірі 20 000,00 грн.

На підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу ТОВ «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС» долучено: витяг з договору про надання правової допомоги від 08 листопада 2024 року, акт прийому-передачі виконаних робіт за договором про надання правової допомоги від 08 листопада 2024 року, детальний опис робіт до акту прийому- передачі від 18 вересня 2025 року та рахунок-фактуру № 18/09-25 від 18 вересня 2025 року.

У клопотанні про стягнення витрат на правничу допомогу ОСОБА_3 просив стягнути з позивача на його користь 15 000,00 грн.

На підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу відповідачем долучено: договір про надання правничої (правової) допомоги від 30 вересня 2024 року, додаткову угоду № 15415/2 від 12 серпня 2025 року до договору про надання правничої (правової) допомоги від 30 вересня 2024 року та акт приймання- передачі надання правової допомоги згідно додаткової угоди № 15415/2 від 12 серпня 2025 року до договору про надання правничої (правової) допомоги від 30 вересня 2024 року.

ТОВ «АДОНІС КРІЕЙТ» у клопотанні про стягнення судових витрат просило стягнути з позивача на їх корить 17 250,00 грн. витрат на правничу допомогу.

На підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу ТОВ «АДОНІС КРІЕЙТ»долучено: витяг з договору № 10-ТТ про надання правничої допомоги від 16 жовтня 2023 року, додаткову угоду від 08 серпня 2025 року до договору № 10-ТТ про надання правничої допомоги від 16 жовтня 2023 року та акт № 15 приймання-передачі послуг за договором про надання правничої допомоги від 16 жовтня 2023 року.

Представник позивача, заперечуючи проти заявленого представниками відповідачів розміру на відшкодування витрат на правничу допомогу, зазначив, що вартість судових витрат суттєво завищена та є не співмірною з заявленими послугами.

У додатковій постанові від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що за результатами аналізу частини третьої статті 141 ЦПК України можна виділити такі критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи. Із запровадженням з 15 грудня 2017 року змін до ЦПК України законодавцем принципово по-новому визначено роль суду у позовному провадженні, а саме: як арбітра, що надає оцінку тим доказам та доводам, що наводяться сторонами у справі, та не може діяти на користь будь-якої із сторін, що не відповідатиме основним принципам цивільного судочинства. При вирішенні питання про стягнення витрат на професійну правничу допомогу слід надавати оцінку виключно тим обставинам, щодо яких інша сторона має заперечення. Отже, при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд має враховувати конкретні обставини справи, загальні засади цивільного законодавства та критерії відшкодування витрат на професійну правничу допомогу.

У додатковій постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 18 лютого 2022 року у справі № 925/1545/20 вказано, що при розподілі судових витрат суд має враховувати: складність справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); час, витрачений адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсяг наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; пов`язаність цих витрат із розглядом справи; обґрунтованість та пропорційність предмета спору; ціну позову, значення справи для сторін; вплив результату її вирішення на репутацію сторін, публічний інтерес справи; поведінку сторони під час розгляду справи (зловживання стороною чи її представником процесуальними правами тощо); дії сторони щодо досудового врегулювання справи та врегулювання спору мирним шляхом.

Окрім цього, при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін (додаткова ухвала Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 03 грудня 2021 року у справі № 927/237/20).

Беручи до уваги характер правовідносин у цій справі, ціну позову, обсяг наданих представником ТОВ «СМАРТ РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС» адвокатом Коротюком М.Г. та представником ОСОБА_3 адвокатом Росторгуєвим О.В. послуг, виходячи із засад цивільного законодавства щодо розумності та справедливості, колегія суддів приходить до висновку, що зазначений представниками відповідачів розмір витрат на професійну правничу допомогу відповідає критерію реальності наданих адвокатських послуг, розумності їхнього розміру, конкретним обставинам справи, з урахуванням її складності та необхідних вчинення процесуальних дій сторони.

Разом з тим, вирішуючи питання про стягнення витрат на правову допомогу ТОВ «АДОНІС КРІЕЙТ», апеляційний суд виходить з наступного.

Як вбачається з акту № 15 приймання-передачі послуг за договором про надання правничої допомоги від 16 жовтня 2023 року виконавцем були виконані такі послуги:

1. Вивчення апеляційної скарги у справі № 369/15415/24, аналіз судової практики на яку посилається позивач, розробка правової позиції та формування стратегії захисту інтересів клієнта - 2,5 год.

2. Переговори з клієнтом щодо уточнення обставин та погодження правової позиції у справі № 369/15415/24. - 1 год.

3. Складання відзиву на апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 05 травня 2025 року - 5 год.

4. Оформлення додатків до відзиву на апеляційну скаргу. - 0.5 год

5. Завантаження відзиву на апеляційну скаргу в підсистему «Електронний суд». - 0,5 год.

6. Орієнтовний час участі у судових засіданнях: 01.10.2025 року (Київський апеляційний суд) - 2 год.

В даному випадку переговори з клієнтом щодо уточнення обставин та погодження правової позиції, оформлення додатків до відзиву на апеляційну скаргу та завантаження відзиву на апеляційну скаргу в підсистему «Електронний суд» по суті не є правовою допомогою, оскільки передбачають організаційний характер, є складовими підготовки відзиву на апеляційну скаргу.

Аналогічна позиція викладена у додаткові постанові Верховного Суду від 30 травня 2024 року у справі № 759/6109/21.

З урахуванням наведеного апеляційний суд дійшов висновку, що стягненню на користь ТОВ «АДОНІС КРІЕЙТ» підлягають витрати на професійну правничу допомогу, понесені в суді апеляційної інстанції, у розмірі 10 500,00 грн., що відповідатиме критерію реальності наданих адвокатських послуг, розумності їхнього розміру, відповідності конкретним обставинам справи, з урахуванням її складності та необхідності процесуальних дій.

На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 375, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 05 травня 2025 року залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 місце проживання: АДРЕСА_5 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 на користь ОСОБА_3 , місце проживання: АДРЕСА_6 ідентифікаційний номер НОМЕР_2 15 000.00 грн. витрат на правову допомогу.

Стягнути з ОСОБА_1 місце проживання: АДРЕСА_5 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «АДОНІС КРІЕЙТ», місце знаходження: Київська область, с. Петропавлівська Борщагівка: пров. Фізкультурний 14-16, ідентифікаційний код 44280576 10500.00 грн витрат на правову допомогу.

Стягнути з ОСОБА_1 місце проживання: АДРЕСА_5 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «CMAPT РІАЛ ЕСТЕЙТ ПЛЮС», місце знаходження: м. Київ, вул. Дніпровська Набережна, 26, ідентифікаційний код 45200402 20 000.00 грн. витрат на правову допомогу.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повне судове рішення складено 03 жовтня 2025 року.

Головуючий Фінагеєв В.О.

Судді Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.