ЧЕРКАСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер провадження 22-ц/821/1308/25Головуючий по 1 інстанції
Справа №705/5942/24 Категорія: 302010000 Гудзенко В. Л.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 серпня 2025 року м. Черкаси

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів цивільної палати:

суддя-доповідачФетісова Т. Л.
суддіСіренко Ю. В., Гончар Н. І.
секретарІвануса А.Д.

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника відповідача адвоката Гупало М. М. на рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 07.05.2025 (повний текст складено 07.05.2025, суддя в суді першої інстанції Гудзенко В. Л.) у цивільній справі за позовом Уманської міської ради до ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації та визнання права власності на земельну ділянку,

в с т а н о в и в :

у жовтні 2024 року Уманська міська рада звернулася до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації та визнання права власності на земельну ділянку, мотивуючи про те, що на адресу виконавчого комітету Уманської міської ради надійшов лист Управління Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області «Про усунення порушень законодавства» № 131900-13/1851-2024 від 23.07.2024, з якого вбачається, що Управлінням проведено ревізію фінансово-господарської діяльності виконавчого комітету Уманської міської ради за період часу з 01.01.2020 по 31.12.2023, якою, з поміж іншого, встановлено порушення законодавства при продажі земельної ділянки з кадастровим номером: :02:006:1969 та надано вказівку вчинити необхідні дії для повернення зазначеної земельної ділянки у комунальну власність.

Так рішенням Уманської міської ради «Про розгляд звернень фізичних та юридичних осіб з питань надання в користування земельних ділянок» № 3.42-71/7 від 20.12.2019 надано в користування шляхом укладення договору оренди землі ОСОБА_1 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови площею 0,0102 га (кадастровий номер: :02:006:1969) за адресою АДРЕСА_1 за рахунок земель комунальної власності Уманської міської ради, які віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови строком на 25 років.

28.01.2020 між Уманською міською радою та відповідачем було укладено договір оренди землі, площею 0,0102 га, за вказаною адресою. На вказаній земельній ділянці на момент укладення договору оренди знаходився об`єкт нерухомого майна незавершена будівництвом нежитлова будівля, яка перебуває у власності відповідача на підставі договору дарування незавершених будівництвом нежитлової будівлі від 13.11.2006.

18.06.2021 за відповідачем зареєстровано право власності на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва незавершене будівництво нежитлової будівлі літ. «А» з підвалом, готовністю 6 %, за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :02:006:1969, площа: 0,0102 га.

Рішенням Позивача «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: АДРЕСА_1 » затверджено відповідачу оціночну вартість земельної ділянки. На підставі вказаного рішення 03.02.2022 між позивачем та відповідачем укладено договір купівлі-продажу (викуп) земельної ділянки із земель комунальної власності, посвідчений приватним нотаріусом Уманського районного нотаріального округу Черкаської області Пархоменко Н. М. за № 148.

Таким чином, Уманською міською радою було здійснено відчуження земельної ділянки на користь відповідача, на якій на момент відчуження знаходився об`єкт незавершеного будівництва, незавершене будівництво нежитлової будівлі літ. «А» з підвалом, готовністю 6 %. Відповідачем на момент набуття у власність земельної ділянки не було здійснено введення об`єкта незавершеного будівництва в експлуатацію у встановленому порядку і набуття цим майном статусу об`єкта нерухомого майна як об`єкта цивільного права, а визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію не передбачено. Таким чином наявність на орендованій земельній ділянці згідно з Договором оренди земельної ділянки від 13.12.2021 об`єкту незавершеного будівництва не надавала відповідачу права на придбання у власність земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме: як власнику об`єкта нерухомого майна та підлягала продажу виключно на підставі земельних торгів.

Рішенням Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 07.05.2025 позовні вимоги у справі задоволено частково та ухвалено:

- визнати договір купівлі-продажу (викуп) земельної ділянки із земель комунальної власності, укладений 03.02.2022 між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Уманського районного нотаріального округу Черкаської області Пархоменко Н.М. за № 148, недійсним;

- скасувати державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, площею 0,0102 га, кадастровий номер: :02:006:1969, за адресою АДРЕСА_1 , проведену 07.02.2022 державним реєстратором виконавчого комітету Ладижинської сільської ради Уманського району на ім`я ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі-продажу (викуп) земельної ділянки із земель комунальної власності від 03.02.2022.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Суд першої інстанції керувався тим, що під час продажу спірної земельної ділянки відповідачу не існувала жодна з підстав, передбачених частинами 2, 3 статті 134 Земельного кодексу України, які б звільняли позивача від обов`язку проведення земельних торгів щодо продажу земельної ділянки комунальної власності та надавали б позивачу право на безоплатну передачу, шляхом укладення спірного Договору, земельної ділянки саме з огляду на розміщення на ній об`єкта нерухомого майна, котрий належить на праві власності відповідачу, так як відповідного об`єкта нерухомості не існувало, а мав місце об`єкт незавершеного будівництва.

Отже сам позивач, укладаючи з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки із земель комунальної власності, діяв усупереч волі власника земельної ділянки - Уманської міської територіальної громади, а тому спірна земельна ділянка вибула з володіння власника не з його волі, що є підставою для визнання відповідного правочину недійсним та скасування проведеної на його підставі державної реєстрації прав.

Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, представник відповідача адвокат Гупало М. М. 09.06.2025 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти постанову про відхилення позовних вимог.

Вказує, що саме позивач допустив імовірне порушення законодавства при укладення договору.

Укладення договору є похідним від рішення сесії міської ради, тому визнання договору недійсним в даному випадку суперечить нормам ЦК.

Позивач обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, адже в цій справі мають бути застосовані приписи ст. 388 ЦК України про витребування майна у добросовісного набувача.

Спірна земельна ділянка нерозривно пов`язана з нерухомим майном відповідача, яке на ній знаходиться.

У відзиві на апеляційну скаргу Уманська міська рада просила суд апеляційну скаргу відхилити, як безпідставну, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, оскільки вважає його законним та належним чином обґрунтованим.

Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до положень ч.ч.1, 2, 5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Заслухавши доповідь судді, вивчивши та обговоривши наявні докази по справі, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах вимог та доводів апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов таких висновків.

При розгляді справи встановлено, що Управлінням Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області проведено ревізію фінансово-господарської діяльності виконавчого комітету Уманської міської ради за період з 01.01.2020 по 31.12.2023 та встановлено ряд порушень та недоліків, що відображені в акті ревізії від 25.06.2024.

З даного приводу Управлінням Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області 23.06.2024 надіслано на адресу виконавчого комітету Уманської міської ради вимогу «Про усунення порушень законодавства» № 131900-13/1851-2024.

Ревізією встановлено, з-поміж іншого, порушення норм чинного законодавства під час продажу земельної ділянки з кадастровим номером :02:006:1969 та надано вказівку забезпечити повернення у комунальну власність відчуженої земельної ділянки з кадастровим номером :02:006:1969, в тому числі шляхом звернення до суду з позовом про визнання недійсним укладеного договору купівлі-продажу земельної ділянки.

28.01.2020 між Уманською міською радою та відповідачем ОСОБА_1 укладено договір оренди, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення Уманської міської ради від 20.12.2019 № 3.42-71/7 надав, а орендодавець прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, кадастровий номер :02:006:1969, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови площею 0,0102 га за адресою: АДРЕСА_1 , за рахунок земель комунальної власності Уманської міської ради, які віднесені до категорій земель житлової та громадської забудови. На земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна незавершена будівництвом нежитлова будівля, яка перебуває у власності орендаря на підставі договору дарування незавершених будівництвом нежитлової будівлі від 13.11.2006, зареєстрованого в реєстрі за № 2-3859 та витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 12660640 від 27.11.2006. Договір укладено терміном на 25 років до 20.12.2044.

18.06.2021 державним реєстратором виконавчого комітету Уманської міської ради проведено державну реєстрацію об`єкта нерухомого майна за № 000, а саме об`єкту незавершеного будівництва, нежитлову будівлю літ. «А» з підвалом, готовністю 6%, що розташоване на земельній ділянці кадастровий номер :02:006:1969, за адресою АДРЕСА_1 , власник ОСОБА_1 , що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

17.09.2021 рішенням № 57-22/8 Уманської міської ради VIII скликання 22 сесії винесено рішення «Про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 ».

24.12.2021 рішенням №37-30/8 Уманської міської ради VIII скликання 30 сесії винесено рішення «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: АДРЕСА_1 ». Вирішено продати ОСОБА_1 земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,0102 га (кадастровий номер :02:006:1969) за адресою: АДРЕСА_1 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Відповідно до Договору купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки із земель комунальної власності, що був укладений 03.02.2022 між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , Уманська міська рада на підставі ст..ст.12,122,127,128 ЗК України та рішення Уманської міської ради VIII скликання 30 сесії № 37-30/8 від 24.12.2021 передала за плату, а ОСОБА_1 прийняв у власність (купив) земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,0102 га, цільове призначення: 03.12- для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, кадастровий номер :02:006:1969, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 і зобов`язувався сплатити за неї обумовлену грошову суму. На земельній ділянці, що продається шляхом викупу, знаходиться нерухоме майно незавершена будівництвом нежитлова будівля, яка належить ОСОБА_1 на підставі договору дарування незавершених будівництвом нежитлової будівлі від 13.11.2006, зареєстрованого в реєстрі за № 2-3859. Реєстрація права власності на ім`я ОСОБА_1 на вищевказане незавершене будівництво нежитлової будівлі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведена 18.06.2021 виконавчим комітетом Уманської міської ради, номер запису 42653724.

З урахуванням викладеного, позивач стверджує про те, що Уманською міською радою було здійснено відчуження спірної земельної ділянки, на якій на момент відчуження знаходився об`єкт незавершеного будівництва, який не є нерухомим майном, на користь відповідача, як власника такого майна, поза конкурсною процедурою, що суперечило приписам законодавства.

При цьому наявність на спірній земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва не надавала відповідачу права на придбання у власність земельної ділянки поза межами конкурентних засад, як власнику об`єкта нерухомого майна та підлягала продажу виключно на підставі земельних торгів.

Такими є фактичні обставини у справі. Правовідносини, які виникли між сторонами на їх підставі, мають таке правове регулювання.

Відповідно до ч. 2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до статті 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Відповідно до положень частини 5 статті 16 та частини 5 статті 60 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.

Статтею 80 ЗК України встановлено, що самостійними суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Частиною 1 статті 12 ЗК України визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад.

Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до частини першої статті 122 ЗК України, якою унормовано повноваження органів виконавчої влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

У рішенні Рисовський проти України від 20.10.2011 (пункт 71) ЄСПЛ зазначав про принцип належного урядування, який, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (див. зазначене вище рішення у справі Москаль проти Польщі (Moskal v. Poland), пункт 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само).

Територіальна громада як власник об`єктів права комунальної власності делегує відповідній раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом, ЦК України та ЗК України. Тому суб`єкт владних повноважень, який діє в інтересах територіальної громади як власника майна, повинен вчиняти щодо нього будь-які дії виходячи з волі та волевиявлення власника, у межах і спосіб волевиявлення, що характеризує добросовісність набуття права власності (володіння, користування, розпорядження). Порушення вимог законодавства під час розпорядження земельними ділянками комунальної власності не тільки не відображає волю територіальної громади на розпорядження земельними ділянками комунальної форми власності, а й порушує суспільні інтереси та інтереси територіальної громади (постанова ВС КГС від 22.10.2024 зі справи №918/2/24).

Відповідно до ч. 1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Частиною 2 статті 127 ЗК України (тут і надалі в редакції, чинній на час прийняття рішення міської ради про продаж відповідачу спірної земельної ділянки) продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.

Згідно з частиною 1 статті 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Частиною 2 статті 134 ЗК України передбачалось, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

За обставин даної справи на момент прийняття рішення №37-30/8 Уманської міської ради на земельній ділянці з кадастровим номером :02:006:1969, знаходився об`єкт незавершеного будівництва, нежитлова будівля літ. «А» з підвалом, готовністю 6%, право власності на яке було зареєстроване 18.06.2021 державним реєстратором виконавчого комітету Уманської міської ради за № 000 за відповідачем.

Отже наданими доказами підтверджено, що на момент прийняття рішення позивачем, що стало підставою для набуття відповідачем речового права на земельну ділянку, на ній були відсутні об`єкти нерухомого майна, а знаходився об`єкт незавершеного будівництва готовністю 6%. Така обставина, в аспекті приписів частини 2 статті 134 ЗК України, не дає право власнику такого незавершеного будівництвом об`єкту щодо укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки з її власником (органом місцевого самоврядування, що діє в інтересах територіальної громади) без проведення земельних торгів, як у даному випадку.

Отже апеляційні аргументи скаржника про те, що спірна земельна ділянка нерозривно пов`язана з нерухомим майном відповідача, яке на ній знаходиться, свого підтвердження при апеляційному перегляді справи не знайшли, адже нерухоме майно відповідача на час укладення оспорюваного договору щодо земельної ділянки на ній не перебувало.

При цьому доказів належної реєстрації права власності відповідача саме на завершений будівництвом об`єкт матеріали справи не містять.

Відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 ЦК України. Відповідно до ч. 2 цієї статті право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Частиною 3 статті 331 ЦК України передбачалось, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.

Отже об`єкт незавершеного будівництва за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва, а визнання за судовим рішенням права власності цієї особи на об`єкт незавершеного будівництва ні за яких умов не спричиняє правового наслідку у вигляді отримання таким майном (сукупністю будівельних матеріалів) статусу ново створеного нерухомого майна.

З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об`єкта незавершеного будівництва (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 18.12.2019 № 916/633/19.

Водночас, як вірно вказав суд першої інстанції, у постанові Верховного Суду від 16.02.2021 (справа № 914/2070/19) зазначено, що факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 511/2303/19 вказала, що «відповідно до вимог статей 328 та 329 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. За змістом зазначених норм матеріального права до прийняття новоствореного нерухомого майна до експлуатації та його державної реєстрації право власності на це новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільного обороту не виникає, у такому випадку особа є власником лише матеріалів, обладнання, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна)».

Отже, належний на праві власності ОСОБА_1 об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , готовність якого складає 6%, не є об`єктом нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не свідчить про те, що воно є об`єктом нерухомості.

Апеляційний суд відхиляє аргументи скаржника і про те, що саме позивач допустив імовірне порушення законодавства при укладення договору, яке є похідним від рішення сесії міської ради, тому визнання договору недійсним в даному випадку суперечить нормам ЦК, з урахуванням такого.

Об`єкт незавершеного будівництва не набув статусу нерухомого майна як об`єкта цивільного права в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, приймаючи до уваги винятки щодо продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельних ділянок комунальної власності, що передбачені частиною 2 статтею 134 Земельного кодексу України, наявність на орендованій земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва не надавала відповідачу права на придбання у власність спірної земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме як власнику ніби-то об`єкта нерухомого майна та підлягала, продажу позивачем виключно на підставі земельних торгів. Відтак, передача спірної земельної ділянки у власність без проведення земельних торгів поставила відповідача в привілейоване становище та призвела до порушення прав і законних інтересів Уманської територіальної громади, яка відповідно до статті 13 Конституції України є власником землі та інших природних ресурсів, оскільки громада, зокрема, втратила можливість отримати максимально великий розмір плати при продажі земельної ділянки.

У даній справі з наявних доказів вбачається, що під час продажу спірної земельної ділянки відповідачу не існувала жодна з підстав, що визначені частинами 2, 3 статті 134 ЗК України, які б звільняли позивача від обов`язку проведення земельних торгів щодо продажу земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером :02:006:1969, за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,0102 га, та надавали б позивачу право на безоплатну передачу, шляхом укладення спірного Договору земельної ділянки саме з огляду на розміщення на ній об`єкта нерухомого майна, котрий належить на праві власності відповідачу.

З урахуванням вказаного порушення законодавства Уманська міська рада діяла всупереч волі власника земельної ділянки - Уманської міської територіальної громади, а тому спірна земельна ділянка вибула з володіння власника не з його волі.

У постанові ВП ВС від 20.07.2022 у справі №923/196/20 зазначено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (частини перша, друга статті 228 ЦК України).

Як зазначає Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.07.2022 у справі №910/5201/19 особа може набути право користування земельною ділянкою поза конкурсом лише під нерухомим майном та площею необхідною для його обслуговування і експлуатації.

У відповідності до частини 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Частиною 1 статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною 3 статті 228 ЦК України у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.

Зважаючи на викладене, суд першої інстанції обґрунтовано зазначив, що спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки від 03.02.2022, укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , на підставі якого останній отримав у приватну власність земельну ділянку без проведення земельних торгів, підлягає визнанню недійсним, адже мало місце втрата майна власником поза його волею, враховуючи, що органи місцевого самоврядування діють від імені населення відповідної територіальної громади, як безпосереднього власника нерухомого майна комунальної форми власності.

Статтею 5 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Отже, у розумінні положень наведеної норми права, способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

З урахуванням вище викладеного, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про наявність підстав для скасування рішень про державну реєстрацію прав відповідача стосовно спірної земельної ділянки.

Надаючи оцінку аргументам скаржника про те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, адже в цій справі мають бути застосовані приписи ст. 388 ЦК України про витребування майна у добросовісного набувача, апеляційний суд враховує таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Згідно ч. 3 ст. 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.

Разом з тим, особа, якій належить порушене право, може скористатися не будь-яким на свій розсуд, а певним способом захисту такого свого права, який прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини, або договором, та є ефективним.

При цьому під ефективним засобом (способом) необхідно розуміти такий, що спричиняє потрібні результати, наслідки, тобто матиме найбільший ефект по відновленню відповідних прав, свобод та інтересів на стільки, на скільки це можливо.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам і така позиція міститься у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 та від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц.

Набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.

Відповідно до вимог ст. 387 ЦК України, якщо земельною ділянкою неправомірно заволодів відповідач, то віндикаційний позов відповідає належному способу захисту прав позивача: власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Власник із дотриманням вимог ст. 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Такі правові висновки викладені, зокрема, у постанові Верховного Суду від 31.08.2022 у справі № 372/770/19.

Положення ст. 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин, однак у даному випадку сторони пов`язані оспорюваним правочином договором купівлі-продажу від 03.02.2022, укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_1 , отже критерію ефективності відповідатиме спосіб захисту, спрямований на визнання недійсним відповідного правочину та скасування державної реєстрації права власності на землю за відповідачем, що відновлює порушені права позивача і не суперечить принципам цивільного судочинства, а також не позбавляє права відповідача в подальшому звернутися до суду з позовом, зокрема, і про відшкодування заподіяних йому цим збитків, в разі їх наявності (реальних або упущеної вигоди).

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Таким чином рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 07.05.2025 у даній справі слід залишити без змін, а апеляційну скаргу представника відповідача без задоволення.

На підставі ст.141 ЦПК України у зв`язку з відхиленням вимог апеляційної скарги витрати скаржника, пов`язані з апеляційним переглядом справи, до відшкодування не підлягають.

Визначаючи розмір компенсації витрат адвоката позивача на правничу допомогу в апеляційному суді, який заявлений до стягнення в сумі 4500,00 грн, апеляційний суд приймає до уваги, що саме такий розмір належним чином відповідає складності даної справи та обсягу виконаних адвокатом робіт, а також вимогам ст. 137 ЦПК України, щодо співмірності таких витрат

Керуючись ст. ст. 141, 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

у х в а л и в :

апеляційну скаргу відхилити.

Рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 07.05.2025 у даній цивільній справі залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Уманської міської ради 4500 грн в рахунок відшкодування понесених витрат на правничу допомогу в суді апеляційної інстанції.

Постанова апеляційного суду набирає чинності з дня ухвалення та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення в порядку та за умов, визначених цивільним процесуальним законодавством.

Повну постанову складено 17.09.2025.

Суддя-доповідач

Судді