ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/1789/25 Головуючий в суді І інстанції Сікора О.О.

Номер провадження: 22-ц/819/669/25 Доповідач Кутурланова О.В.
ПОСТАНОВА

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02 вересня 2025 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя-доповідач)Кутурланової О.В.,
суддів:Майданіка В.В.,
Склярської І.В.,
секретарОлійник К.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 07 травня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат Гончаров Михайло Васильович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ютс-Агропродукт» про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

У березні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якого діяв адвокат Гончаров М.В., звернувся до суду з позовом до ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про розірвання договору оренди землі.

В обґрунтування своїх вимог представник позивача посилався на те, що 30.01.2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» укладено договір оренди земельної ділянки площею 9,67 га з кадастровим номером :02:024:0001, який зареєстровано за №01199. В подальшому право оренди переходило до нових орендарів на підставі договорів про заміну сторони та додаткових угод, а саме до ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яке наразі є орендарем земельної ділянки.

Відповідно до пункту 4.1 договору оренди, у редакції додаткової угоди від 07.12.2021 року, розмір річної орендної плати встановлено у розмірі 9,45% від нормативної грошової оцінки, що становить 27 645,23 грн на рік, з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі.

Відповідач був зобов`язаний сплачувати щорічну орендну плату за користування земельною ділянкою у розмірі 19 454,10 грн з урахуванням індексації за 2019, 2020 та 2021 роки та у розмірі 27 645,23 грн за 2022, 2023 та 2024 роки, також з урахуванням щорічного коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки.

Проте відповідач своїх договірних обов`язків належним чином не виконував, позивач самостійно неодноразово звертався до відповідача з вимогами щодо сплати заборгованості за 2019-2024 роки, однак ці вимоги залишились без задоволення.

Загальний розмір заборгованості з орендної плати за період 2019-2024 років становить 149 741,11 грн, у тому числі:

- 58 362,30 грн заборгованість за основною орендною платою за 2019-2021 роки;

- 3 715,80 грн недонарахування річних індексів інфляції за 2019-2021 роки;

- 87 663,01 грн заборгованість за орендну плату за 2022-2024 роки з урахуванням коефіцієнтів щорічної індексації.

Крім того, листом Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району від 21.03.2025 року підтверджено, що земельна ділянка площею 9,67 га за кадастровим номером :02:024:0001 фактично не використовується відповідачем, обробіток не здійснюється, відповідач не брав участі в обстеженні та розмінуванні земельних ділянок.

Таким чином, невиконання відповідачем договірних обов`язків у частині своєчасної сплати орендної плати та недотримання вимог законодавства є правовою підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Посилаючись на систематичну несплату орендної плати та відсутність підстав для звільнення від орендної оплати, представник позивача просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки №01199 від 30.01.2012 укладений між ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» (новий орендар ТОВ «ЮТС-Агропродукт» на підставі додаткової угоди від 28.07.2017) та ОСОБА_1 , номер запису про право в державному реєстрі прав 40487934 щодо земельної ділянки площею 9,67 га з кадастровим номером :02:024:0001.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 07 травня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено у повному обсязі.

Стягнуто з ТОВ «ЮТС-Агропродукт» на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 969,00 грн.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-Агропродукт» - Журик А.Л., посилаючись на незаконність рішення суду першої інстанції, неповне встановлення обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.

Відзиву на скаргу до апеляційного суду не надходило.

Щодо наявності змін у суб`єктному складі сторін жоден із учасників справи не зазначав, відповідних клопотань про залучення до участі у справі третіх осіб чи правонаступників сторони не заявляли, а тому апеляційний суд виходить з наявної в матеріалах справи інформації, яка була актуальною на час постановлення судом першої інстанції оскаржуваного рішення.

Учасники справи належним чином повідомлені про розгляд справи шляхом направлення судової повістки на їх електронні адреси.

Відповідно до частини першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Як вбачається зі змісту позовних вимог, ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про розірвання договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що відповідач (орендар) не виконав обов`язок зі сплати орендної плати за 2019-2024 роки, що є підставою для його розірвання.

Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що відповідно до Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, сформованої 24 березня 2025 року на запит адвоката Гончарова М.В., об`єктом нерухомого майна є земельна ділянка загальною площею 9,67 га, яка розташована в Херсонській області, Бериславському районі, на території Максимо-Горьківської сільської ради кадастровий номер ділянки: :02:024:0001.

Право власності на земельну ділянку належить ОСОБА_1 , дата державної реєстрації права 05.02.2021, номер запису про право 40487896.

Відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю серії IV-ХС № 023113, виданного ОСОБА_1 , який мешкає у селі Максима Горького Бериславського району Херсонської області, на підставі розпорядження голови Бериславської районної державної адміністрації від 27.01.2003 р. № 49, у приватну власність передано земельну ділянку площею 9,67 гектарів, що розташована на території Максимо-Горьківської сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

30.01.2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС- АГРОПРОДУКТ» укладено договір оренди земельної ділянки площею 9,67 га. (кадастровий номер :02:024:0001), який зареєстрований 30.01.2012 року у Відділі Держкомзему у Бериславському районі за № 01199 (далі договір оренди земельної ділянки № 01199 від 30.01.2012).

15.01.2015 року між ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір про заміну сторони у договорі оренди земельної ділянки № 01199 від 30.01.2012, відповідно до якого право оренди земельної ділянки площею 9,67 га. перейшло до нового орендаря ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ».

Відповідно до пункту 3 цієї додаткової угоди з 01.01.2015 року розмір річної орендної плати становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту 1,756, що складає 5855,23 грн. на рік, в тому числі податок на доходи фізичних осіб.

28.07.2017 року між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-Агропродукт» укладено додаткову угоду, відповідно до якої право оренди земельної ділянки площею 9,67 га. (кадастровий номер :02:024:0001) перейшло до нового орендаря ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Відповідно до змісту цієї додаткової угоди відповідач прийняв права та обов`язки нового орендаря, а первісний договір оренди земельної ділянки № 01199 від 30.01.2012 року сторонами викладено в новій редакції.

Відповідно до пункту 4.1. договору оренди земельної ділянки № 01199 від 30.01.2012 року, у редакції додаткової угоди від 28.07.2017 року, розмір орендної плати за рік оренди встановлено в розмірі 6,65% від нормативної грошової оцінки, що становить 19 454,10 грн. У пункті 4.4. зазначено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталася раніше).

Строк дії договору визначено до 31.12.2024 року (пункт 3.1. додаткової угоди від 28.07.2017 року).

16.12.2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-Агропродукт» укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки № 01199 від 30.01.2012 року про внесення змін в договір оренди землі щодо продовження строку дії договору до 30.11.2025 року.

07.12.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-Агропродукт» укладено додаткову угоду про викладення договору оренди в новій редакції на умовах додаткової угоди.

Відповідно до пункту 4.1. договору оренди земельної ділянки № 01199 від 30.01.2012 року, у редакції додаткової угоди від 07.12.2021 року, розмір орендної плати за рік оренди встановлено в розмірі 9,45% від нормативної грошової оцінки, що становить 27 645,23 грн.

У пункті 4.4. зазначено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, що розраховується центральним органом виконавчої влади, що реалізує політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін. Інші показники інфляції (індекс споживчих цін на товари і послуги) не впливають на визначення розміру орендної плати.

Строк дії договору визначено до 31.12.2029 року (пункт 3.1. додаткової угоди від 07.12.2021 року).

Таким чином, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити позивачу щорічну орендну плату у розмірі 19 454,10 грн з урахуванням індексів інфляції за 2019, 2020 та 2021 роки, а за 2022, 2023 та 2024 роки у розмірі 27 645,23 грн з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі.

Адвокат Гончаров М.В., в інтересах позивача, надіслав відповідачу запит від 18.03.2025 року № 231 про надання інформації та копій документів, що підтверджують нарахування та виплату позивачу орендної плати за оренду земельної ділянки площею 9,67 га (кадастровий номер :02:024:0001), згідно договору оренди земельної ділянки № 01199 від 30.01.2012 за період 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 та 2024 роки, а також копії договорів оренди земельних ділянок та додаткових угод про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, які укладені між ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та позивачем щодо земельної ділянки площею 9,67 га (кадастровий номер :02:024:0001).

Відповідь на вказаний адвокатський запит, станом на день звернення до суду з позовною заявою, відповідач не надав.

Позивач самостійно неодноразово звертався до відповідача щодо сплати заборгованості з орендної плати за період 2019-2024 років з урахуванням індексів інфляції та коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі.

Станом на день звернення до суду з позовною заявою відповідач не виконав своїх зобов`язань щодо сплати у повному обсязі орендної плати за період 2019-2024 років.

У пункті 4.4. договору оренди земельної ділянки № 01199 від 30.01.2012 року сторони погодили, що за період 2019-2021 років обчислення розміру орендної плати за використання земельної ділянки позивача здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталася раніше).

Розрахунок обчислення індексу інфляції на суму річної орендної плати за період 2019-2021 років щодо орендованої земельної ділянки площею 9,67 га (кадастровий номер :02:024:0001) є наступним.

Розрахунок проіндексованої річної орендної плати за 2019 рік здійснюється за формулою:

- 19 454,10 грн. х 104,1% = 20 251,70 грн.;

- 20 251,70 грн. - 19 454,10 грн. = 797,60 грн.

Таким чином, за 2020 рік орендодавець недоотримав 797,60 грн. (нарахування індексу інфляції).

Розрахунок проіндексованої річної орендної плати за 2020 рік здійснюється за формулою:

- 19 454,10 грн. х 105,0% = 20 426,80 грн.;

- 20 426,80 грн. - 19 454,10 грн. = 972,70 грн.

Таким чином, за 2020 рік орендодавець недоотримав орендну плату в сумі 972,70 грн. як нарахування індексу інфляції.

Розрахунок проіндексованої річної орендної плати за 2021 рік здійснюється за формулою:

- 19 454,10 грн. х 110,0% = 21 399,51 грн.;

- 21 399,51 грн. - 19 454,10 грн. = 1945,41 грн.

Таким чином, за 2021 рік орендодавець недоотримав орендну плату в сумі 1945,41 грн. як нарахування індексу інфляції.

Тобто, за період з 01.01.2019 року по 31.12.2021 року у відповідача виник борг зі сплати орендної плати з урахуванням річного індексу інфляції в загальній сумі 3 715,80 (797,60 грн + 972,70 грн. + 1945,41 грн.) грн.

За 2022, 2023 та 2024 роки відповідач зобов`язаний сплатити орендну плату з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, а саме: 2022 рік у розмірі 27 645,23 грн. (27 645,23 грн. х 1,0); 2023 рік у розмірі 29 055,13 грн. (27 645,23 грн. х 1,051); 2024 рік у розмірі 30 962,65 грн. (27 645,23 грн. х 1,12).

Зважаючи на вищевказані розрахунки, загальний розмір заборгованості з орендної плати за період 2019-2024 років складає 149 741,11 грн. (58 362,30 грн. + 3 715,80 грн. + 87 663,01 грн.), де:

- 58 362,30 грн. - заборгованість з орендної плати за період 2019-2021 років;

- 3 715,80 грн. - нарахований річний індекс інфляції на щорічну орендну плату за період 2019-2021 років;

- 87 663,01 грн. -заборгованість з орендної плати за період 2022-2024 років із урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до Переліку II Тимчасово окупованих російською федерацією територій України, затвердженого наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, вся територія Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року відносилась до тимчасово окупованих російською федерацією територій України.

У листі Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району від 21.03.2025 року № 01-12/656/25 зазначено, що земельна ділянка площею 9,67 га з кадастровим номером :02:024:0001 не використовується відповідачем, тобто обробіток її не здійснюється. ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не приймало участь у обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, що перебувають в оренді підприємства. Обстеження та очищення земельних ділянок здійснювалося відповідними військовими групами із розмінування за ініціативою Херсонської ОВА в рамках гуманітарного розмінування території громади.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно о 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки, зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації, що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Внаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2019-2024 роки, що є істотним порушенням договору. При цьому відповідач не довів, що невиконання ним своїх зобов`язань за договором оренди сталося з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин, а також існування об`єктивної неможливості використання орендованих земельних ділянок за їх цільовим призначенням. Посилання на воєнний стан або лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року не є достатніми підставами для безумовного звільнення від виконання зобов`язань, оскільки такий лист носить загальний характер і не містить ідентифікації конкретного зобов`язання відповідача. А відповідачем наявність форс-мажору даному випадку та його безпосередній вплив на виконання зобов`язань Товариства не доведено.

Колегія суддів в цілому погоджується з вказаним висновком.

Відповідно до частини другої статті792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Правилами частини першої статті2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною першою статті15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24,25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець, відповідно до абзацу п`ятого частини першоїстатті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

У справі, що переглядається, суд першої інстанції встановив, що ТОВ«ЮТС-Агропродукт» систематично невиплачувало ОСОБА_1 орендну плату у строки, визначені умовами укладеного між ними договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договорів оренди відповідно до пункту «д» частини першої статті141 ЗК України.

Відповідно висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі№ 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» вчасно не сплачувало орендну плату за 2019 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.

Відповідач факт невиплати орендної плати не заперечує, посилаючись на те, що заборгованість по орендній платі виникла виключно з обставин, пов`язаних з військовою агресією рф проти України, що стало підставою для введення військового стану з 24 лютого 2022 року та окупацією Херсонської області.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

У зв`язку із запровадження на території України УказомПрезидента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі №913/20/21».

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення ЗаконуУкраїни «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених у статті762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Так, об`єкт оренди в даній справі розташований на території Новорайської територіальної громади Бериславського району.

Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 25.04.2022 №75 (у редакції наказу Міністерства Реінтеграції від 28.04.2022 №80) року було затверджено Перелік територіальних громад, що розташовані в районах проведення воєнних (бойових) дій або які перебувають в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні), до якого увійшла й Бериславська районна територіальна громада (станом на квітень 2022 року).

Згідно розділу ІІ Наказу Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 22.12.2022 № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією» Новорайська селищна територіальна громада Бериславського району Херсонської області з 09.04.2022 по 11.11.2022 рр. була територією України, тимчасово окупованою російською федерацією.

Також в розділі І вказаного Наказу № 309 визначено території, на яких ведуться (велися) бойові дії, серед яких значиться Новорайська селищна територіальна громада Бериславського району як територія, на якій ведуться бойові дії з 11.11.2022 і до березня 2025 року (втрата чинності наказу).

В силу положень частини третьої статті 82 ЦПК України, обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.

Так, військова агресія рф проти України, як і тимчасова окупація російською федерацією території Новорайської територіальної громади Бериславського району, а також проведення бойових дій на зазначеній території є загальновідомими фактами, а відтак не потребують доказування відповідачем. За таких обставин, посилання відповідача на неможливість використання ним за призначенням об`єкту оренди в 2022 році не потребує доказуванню.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що існують підстави для звільнення відповідача від сплати орендної плати за 2022 рік у зв`язку з позбавленням можливості користування орендованим майном, а покладення судом на відповідача обов`язку з оплати за оренду земельної ділянки, якою не користувався відповідач у зв`язку з окупацією території, де вона розташована, суперечитиме засадам справедливості.

За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.

Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за інші періоди відповідач посилається на наявність обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період, зокрема не можливості використання орендованих земельних ділянок позивача через її потенційне замінування та існування загрози загроза для життя і здоров`я працівників при обробітку земельної ділянки.

Проте жодних доказів належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження вказаних обставин відповідачем не надано.

Щодо іншої частини позовних вимог, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження своїх тверджень про неможливість використовувати об`єкт оренди після деокупації територіальної громади, тобто в період 2023, 2024 років. Також відповідачем не надано доказів повідомлення позивача про неможливість використовувати об`єкт оренди в зазначений період часу, чи будь-яких доказів, підтверджуючих намагання відповідача здійснювати господарську діяльність на орендованій земельній ділянці, зокрема, після проведення розмінування земель сільськогосподарського призначення на території Новорайської громади.

Документів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами матеріали справи також не містять.

Відповідачем не надано жодних доказів на підтвердження вчинення ним будь-яких дій, спрямованих на обстеження земельних ділянок з метою подальшого їх використання за цільовим призначенням.

Відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023 -2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельною ділянкою через військову агресію рф проти України, потенційну загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами а також через знищення та розкрадання належного Товариству майна.

Також, відповідачем не надано будь-яких доказів, що відповідач здійснював дії щодо, наприклад, звернення до компетентних органів з приводу обстеження та розмінування земельних ділянок з метою усунення перешкод у користуванні ними, звернення з листами до позивача про наявність вказаних перешкод та звільнення відповідача у зв`язку з цим від сплати орендної плати тощо, що могло б свідчити про здійснення відповідачем дій щодо доведеності наявності дійсних обставин щодо неможливості виконання зобов`язання, що, в свою чергу, могло б розглядатися як підстава для застосування частини шостої статті 762 ЦК України.

Посилання представника Товариства на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року №163, яким ТОВ «ЮТС-Агропродукт» надано податкові пільги щодо земельної ділянки позивача у період з 01.03.2022 року по 31.12.2023 року, які зумовлені неможливістю їх використання через можливе забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними речовинами, висновки суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, які унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказане розпорядження видане лише у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами, та не містять відомостей щодо визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.

Потенційна небезпека, на яку посилається відповідач, не є доказом реальної неможливості обробки конкретної земельної ділянки. У межах приватно-правових договірних зобов`язань, звільнення від їх виконання можливе лише за наявності обставин, які фактично унеможливлюють здійснення сільськогосподарської діяльності, що має бути підтверджено відповідними технічними висновками або іншим належним доказовим матеріалом, який у справі відсутній.

Крім того, суд враховує загальновідомий факт, що на території Бериславського району Херсонської області, включаючи зони, де велися бойові дії та ділянки, які були частково заміновані, після проведення розмінування земельні ділянки продовжують використовуватись за цільовим призначенням, у тому числі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Це свідчить про те, що наявність загальної воєнної небезпеки або посилання на потенційне мінне забруднення не є абсолютною або безумовною підставою для звільнення від виконання зобов`язань за договором оренди.

Посилання апелянта на те, що звільнення від сплати земельного податку чи орендної плати відповідно до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України звільняє орендаря від зобов`язань за договором оренди землі, колегія суддів вважає необгрунтованим, оскільки звільнення від нарахування та сплати плати за землю у контексті Податкового кодексу не є тотожним звільненню від обов`язку сплачувати орендну плату орендодавцю, як сторони у цивільно-правовому договорі оренди земельної ділянки, який є чинним та не визнаний припиненим чи недійсним.

Доводи апеляційної скарги щодо неможливості здійснення господарської діяльності через знищення та розкрадання майна Товариства, зокрема сільськогосподарської техніки, колегія суддів також відхиляє, оскільки відповідачем не доведено втрату всієї техніки та обладнання, необхідного для обробки землі та неможливості залучення такої техніки на правах оренди.

За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.

Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірні договори оренди землі за вимогою позивача можуть бути достроково розірвані з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.

Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.

Керуючись статтями 374,375,381-384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 07 травня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дня набрання законної сили.

Повний текст постанови виготовлено 10 вересня 2025 року.

Головуючий О.В.Кутурланова

Судді: В.В.Майданік

І.В.Склярська