Справа № 189/112/25
РІШЕННЯ

Іменем України

08.09.2025 року селище Покровське Дніпропетровської області

Покровський районний суд Дніпропетровської області у складі:

головуючого судді Чорної О.В.,

за участі секретаря судового засідання Янченко І.Л.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Січ-Агро» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

Представник позивача ОСОБА_1 адвокат Лісневський Д.О. через систему «Електронний суд» звернувся до суду із позовною заявою до ФГ «Січ-Агро» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, в якому просить:

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 8.8356 га, яка розташована на території Катеринівської сільської ради, Синельниківського району Дніпропетровської області, кадастровий номер :01:001:0648, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, укладений 31.10.2012 року між ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 та ФЕРМЕРСЬКИМ ГОСПОДАРСТВОМ «СІЧ - АГРО», Код ;

- припинити державну реєстрацію речового права оренди за цим договором;

- стягнути з відповідача судові витрати.

На обґрунтування позовних вимог позивач зазначив наступне.

Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку від 16.10.2007 року та Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 382247970 від 10.06.2024 року позивач являється власником земельної ділянки площею 8.8356 га, яка розташована на території Катеринівської сільської ради, Синельниківського району Дніпропетровської області, кадастровий номер :01:001:0648, цільове призначення: для веденнятоварного сільськогосподарського виробництва.

31.10.2012 року між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ФГ «Січ- Агро» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 8.8357 га, яка розташована на території Катеринівської сільської ради, Синельниківського району Дніпропетровської області, кадастровий номер :01:001:0648, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Строк дії вищевказаного договору визначено до 31.10.2061 року.

Пунктом 3 цього Договору визначено порядок розрахунків.

Так, згідно п. 3.1 визначено, що за користування земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцеві орендну плату.

Згідно п. 3.2. Договору, загальна сума орендної плати складає 80000 грн. Згідно п. 3.3. Договору, орендна плата сплачується одноразовим платежем за весь період оренди земельної ділянки без права вимоги орендодавцем перегляду розміру орендної плати протягом всього терміну договору оренди.

Відповідно до п. 1.2. вказаного договору, згідно витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку землі від 26.10.2012 року № 1435 - нормативна грошова оцінка вищевказаної земельної ділянки складає 195312,16 грн.

Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 382247970 від 10.06.2024 року про реєстрацію іншого речового права спірний договір оренди вищевказаної земельної ділянки зареєстровано 27.05.2013 року.

Позивач в 2012 році отримав орендну плату вказану в договорі 80000 грн. та написав розписку про отримання вказаної в договорі суми та що не має претензій до відповідача, проте відповідач ввів його в оману, оскільки обіцяв, що загальна сума орендної плати буде складати 257812,05 грн.

У наступні роки йому орендну плату не виплачували, він звернувся до відповідача і дізнався, що відповідач вважає, що сплатив орендну плату в сумі 80 000 грн. за 49 років оренди.

Позивач вважає, що спірний договір оренди земельної ділянки є несправедливим, такими, що суперечать законодавству, а тому повинен бути визнаний недійсними, виходячи з наступного.

В спірному договорі істотна умова договору - орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату визначена з порушенням законодавства, що діяло на час укладення договору.

В порушення ст. 15 Закону України «Про оренду землі» у спірному договорі оренди землі від 31.10.2012 року відсутні наступні істотні умови, які є обов`язковими для даного договору: відсутня умова щодо індексації орендної плати; відсутня умова щодо форми платежу, строку та порядку внесення орендної плати; відсутня умова, щодо відповідальності за несплату орендної плати.

Ухвалою суду від 14.01.2025 року відкрите провадження у справі і справа призначена до розгляду в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання.

17.03.2025 року на адресу суду від представника відповідача Притули С.В. надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній просить позовну заяву залишити без задоволення. Дані вимоги обґрунтовує тим, що 01.10.2012 року до ФГ «Січ-Агро» звернувся з заявою ОСОБА_1 , в якій зазначив що просить взяти в оренду терміном на 49 (сорок дев?ять) років належну йому земельну ділянку площею 8,8356 га., згідно державного акту серії ЯЕ № 483312, виплатити йому орендну плату в розмірі 80000.00 гривень одноразово без права перегляду, зміни орендної плати протягом всього терміну оренди.

Згідно договору оренди земельної ділянки від 31.10.2012 року, укладеного між Позивачем та фермерським господарством "Січ-Агро". Позивач передав орендареві в строкове володіння і користування земельну ділянку на платній основі для її господарського використання шляхом укладення договору оренди, а орендар зобов?язується прийняти таку земельну ділянку, використовувати її відповідно до цільового призначення та сплачувати орендну плату.

Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Покровського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Головко М.Г. та зареєстрований в реєстрі за № 1936.

31.10.2012 року Позивач склав заяву в якій зазначив що діючи добровільно і перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам?яті, розуміючи значення своїх дій цією заявою стверджує, що ним отримано орендну плату за 2012-2061 року включно по договору оренди земельної ділянки укладеним між ним та ФГ «Січ-Агро», посвідченим Головко М.Г. приватним нотаріусом Покровського районного нотаріального округу Дніпропетровської області 31.10.2012 року. Сповіщає, що в разі збільшення Орендарем орендної плати претензій мати не буде, до суду звертатись для перегляду орендної плати та змін умов договору не буде.

Вказана заява була посвідчена приватним нотаріусом Покровського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Головко М.Г., та зареєстрований в реєстрі за № 1935.

Відповідно до акту про передачу та прийом земельної ділянки згідно договору оренди від 31.10.2012 року Орендодавець (Позивач) передав а Орендар прийняв земельну ділянку за укладеним договором оренди землі. 13.11.2012 року сторони уклали договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки від 31.10.2012 року, який також був посвідчений приватним нотаріусом Покровського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Головко М.Г., та зареєстрований в реєстрі за № 2222.

Предметом цього Договору є земельна ділянка загальною площею 8.8356 га.. яка розташована на території Катеринівської сільської ради Покровського району Дніпропетровської області - кадастровий номер :01:001:0648 Земельна ділянка належить орендодавцю на підставі державного акту серії ЯЕ № 483312 виданий Покровським районним відділом земельних ресурсів Дніпропетровської області 16.10.2007 року. Пунктом 3 цього Договору визначено порядок розрахунків. Так, згідно п. 3.1 визначено, що за користування земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцеві орендну плату. Згідно п. 3.2. Договору, загальна сума орендної плати до видачі на руки складає 80000 грн. Згідно п. 3.3. Договору, орендна плата сплачується одноразовим платежем за весь період оренди земельної ділянки без права вимоги орендодавцем перегляду розміру орендної плати протягом всього терміну договору оренди. Згідно п. 3.4 Договору, розмір орендної плати та умови її сплати можуть переглядатися за згодою Сторін, що оформлюється додатковою угодою до цього Договору на підставах, визначених відповідним чинним законодавством.

На виконання п. 3.2. та п. 3.3. укладеного договору Позивач по справі 26.10.2012 року отримав всю суму орендної плати в розмірі 80000,00 грн., що підтверджується видатковим касовим ордером № 304. В цей же день 26.10.2012 року згідно платіжного доручення № 160 Відповідачем було перераховано до місцевого бюджету Катеринівської сільської ради Покровського району Дніпропетровської області прибутковий податок з фізичної особи ОСОБА_1 в сумі 12000,00 грн. Тобто загальний розмір сплаченої орендної плати склав 92000,00 грн. ( 80000,00 грн. - орендна плата сплачена на руки + 12000,00 грн. - прибутковий податок), що підтверджується відомістю з інформаційного фонду Державного реєстру фізичних осіб ДФС України про суми виплачених доходів та утриманих податків ОСОБА_1 від 26.02.2016 року

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 27.05.2013 року - зареєстровано право оренди по договору оренди вищевказаної земельної ділянки.

Щодо посилання Позивача на статтю 1 Указу Президента України від 02.02.2002 №92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» із змінами, внесеними Указом Президента від 19.08.2008 №725/2008, з метою визначення мінімального розміру орендного платежу на рівні не менше 3% від вартості земельної ділянки.

По-перше, як вбачається із статті 1 цього Указу про обов?язкове застосування нормативної грошової оцінки земельної ділянки для визначення такої вартості (вартості земельної ділянки) в даному Указі не зазначається.

По-друге, Указ Президента України від 02.02.2002 №92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» із змінами, внесеними Указом Президента від 19.08.2008 №725/2008 - є підзаконним нормативно-правовим актом, в той час коли норми Закону України «Про оренду землі», Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України - мають вищу юридичну силу по відношенню до Указів Президента України.

До того ж, у Листі Державного комітету України по земельних ресурсах №1417-2-Ко 1291/6647 від 20.10.2003 «Щодо дії договору оренди земельної частки (паю) при отриманні державного акта на право власності на землю, питань розміру орендної плати за землю» зазначено, що статтею 1 Указу Президента України №92/2002 (92/2002) від 02.02.2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» щодо встановлення мінімального розміру орендної плати не менш ніж 1.5% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, носить рекомендаційний характер.

Верховним судом України висловлені чіткі позиції щодо рекомендаційного характеру Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» №92/2002 від 02.02.2002 року та внесеними до нього змінами, згідно Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» №725/2008 від 19.08.2008. що підтверджується Постановою ВСУ від 25.06.2011 по справі №6-17цс]1. Постановою ВСУ від 06.04.2016 по справі №3-130гс10, Постановою ВС від 18.01.2018 по справі №S 19/161/16ш (провадження 61-275св 18).

Ключові аргументи позивача, висунуті в позовній заяві, про відсутність його волевиявлення на передачу Земельної ділянки в оренду Позивачу без зобов?язання останнього щодо періодичної сплати орендної плати в розмірі та на умовах що не суперечать діючому законодавству.

В оспореному Договорі оренди земельної ділянки від 31 жовтня 2012 року розмір орендної плати визначено в пункті 3 Договору у грошовій формі, у розмірі 80000,00 грн., на руки за весь період оренди.

Та ніщо не вказує на те, що розмір орендної плати на час вчинення спірного правочину не відповідав вимогам чинного на той час законодавства

Відповідач також відхиляє аргумент позовної про те, що спірний договір укладено на вкрай невигідних умовах, зокрема, через визначену договором плату за користування земельною ділянкою, рік користування якою фактично коштує близько 1632,65 грн. що с несправедливим та значно нижчим, ніж отримують інші орендодавці, оскільки у справі, що розглядається на час вчинення правочину орендодавцем оплату орендної плати в розмірі 80000,00 грн., отримано 26 жовтня 2012 року, та позивачем не наведено жодних доказів щодо співвідношення розмірів орендної плати на час вчинення правочину і отримання орендної плати є несправедливими, Позивачем наведені обставини не підтверджені жодним чином та відсутні докази цього.

Навпаки так станом на 31.10.2012 рік курс долара США до гривні складав 7,993 грн. за 1 долар США, тобто Відповідач сплатив Позивачу на час укладення договору оренди землі (80000,00 гривень: 7,993 доларів США = 10008,75 доларів США.

Станом на 14.03.2025 року курс долара США до гривні складає 41,5270 за 1 долар США. тобто за поточним курсом Відповідач сплатив Позивачу 415633,36 грн., (10008,75 доларів США х 41,5270 гривень -415633,36 гривень) що майже вдвічі перевищує вартість самої спірної ділянки, вартість якої становить 215182,44 грн., що підтверджується витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

07.04.2025 року на адресу суду від представника позивача Лісневського Д.О. надійшла відповідь на відзив, в якій останній пояснив наступне. У відзиві відповідач зазначає, що договір оренди укладений на вигідних умовах для позивача та прив`язує суму орендної плати до курсу долара США на час укладення договору та до курсу долару США на час подання позову, що є помилковим оскільки сума орендної плати повинна підлягати індексації, а не залежати від курсу долару США. Проте, в спірному договорі відсутня така істотна умова як індексація, що призводить до порушення прав позивача та є підставою для визнання договору недійсним. В оспорюваному договорі міститься умова, що орендодавець позбавлений права на перегляд розміру орендної плати. Дана умова суперечить законодавству та є підставою для визнання договору недійсним. Також, у відзиві відповідач обґрунтовує свої заперечення проти позову тим, що правочин не є удаваним, хоча позивач і не вказує, що правочин є удаваним, а зазначає, що правочин є не справедливим та таким, що порушує право позивача на гідну орендну плату, яка повинна підлягати індексації та перегляду. Також, в договір включені умови, які порушують законодавство та права позивача, що є підставою для визнання договору недійсним. Так, в спірному договорі істотна умова договору - орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату визначена з порушенням законодавства, що діяло на час укладення договору. Даними умовами договору, орендодавець завідомо введений в оману (щодо розміру орендної плати, строків та періодичності її сплати), та позбавлений права отримувати орендну плату, яка відповідає діючому законодавству України, що вказує на відсутність погодження такої істотної умови як орендна плата. Вказані обставини свідчать про відсутність у спірному договорі істотної умови щодо орендної плати, яка суттєво порушує права позивача, як власника земельної ділянки, на отримання належної плати за користування його майном. Позов підтримав, просив задовольнити.

01.05.2025 року ухвалою суду закрито підготовче провадження, призначено справу до судового розгляду.

19.08.2025 року в судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник Лісневський Д.О. позов підтримали, з підстав зазначених у ньому.

19.08.2025 року в судовому засіданні представник відповідача Притула С.В. проти задоволення позову заперечив, так як вважає його необґрунтованим.

В судове засідання, призначене на 08.09.2025 року о 15:10 годині, учасники процесу не з`явилися.

Представник позивача Лісневський Д.О. надав до суду письмову заяву, в якій просив розгляд справи провести без його участі та без участі позивача. Крім того від судових дебатів відмовився.

Представник відповідача Притула С.В. надав до суду письмову заяву, в якій просив розгляд справи провести без його участі. Крім того просив ухвалити рішення без проведення судових дебатів.

Фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося, на підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи.

Дослідивши надані письмові матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог з наступних підстав.

Згідно із статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що 31.10.2012 року між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ФГ «Січ- Агро» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 8.8357 га, яка розташована на території Катеринівської сільської ради, Синельниківського району Дніпропетровської області, кадастровий номер :01:001:0648, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Строк дії вищевказаного договору визначено до 31.10.2061 року. Пунктом 3 цього Договору визначено порядок розрахунків. Згідно п. 3.1 визначено, що за користування земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцеві орендну плату. Згідно п. 3.2. Договору, загальна сума орендної плати складає 80000 грн. Згідно п. 3.3. Договору, орендна плата сплачується одноразовим платежем за весь період оренди земельної ділянки без права вимоги орендодавцем перегляду розміру орендної плати протягом всього терміну договору оренди. Відповідно до п. 1.2. вказаного договору, згідно витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку землі від 26.10.2012 року № 1435 - нормативна грошова оцінка вищевказаної земельної ділянки складає 195312,16 грн. (а.с.13-15 - копія).

Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Покровського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Головко М.Г. та зареєстрований в реєстрі за № 1936.

31.10.2012 року Позивач склав заяву в якій зазначив що діючи добровільно і перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам?яті, розуміючи значення своїх дій цією заявою стверджує, що ним отримано орендну плату за 2012-2061 року включно по договору оренди земельної ділянки укладеним між ним та ФГ «Січ-Агро», посвідченим Головко М.Г. приватним нотаріусом Покровського районного нотаріального округу Дніпропетровської області 31.10.2012 року. Сповіщає, що в разі збільшення Орендарем орендної плати претензій мати не буде, до суду звертатись для перегляду орендної плати та змін умов договору не буде (а.с. 51 копія).

Вказана заява була посвідчена приватним нотаріусом Покровського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Головко М.Г., та зареєстрований в реєстрі за № 1935.

Відповідно до акту про передачу та прийом земельної ділянки згідно договору оренди від 31.10.2012 року Орендодавець (Позивач) передав а Орендар прийняв земельну ділянку за укладеним договором оренди землі. 13.11.2012 року сторони уклали договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки від 31.10.2012 року, який також був посвідчений приватним нотаріусом Покровського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Головко М.Г., та зареєстрований в реєстрі за № 2222 (а.с. 52 копія).

Право оренди ФГ «Січ-Агро» за вищевказаним договором було зареєстроване 27.05.2013 року за №1067714 (а.с. 56 копія).

Відповідно до видаткового касового ордеру № 304, на виконання п. 3.2. та п. 3.3. укладеного договору ОСОБА_1 по справі 26.10.2012 року отримав всю суму орендної плати в розмірі 80000,00 грн. (а.с.53 копія).

В цей же день 26.10.2012 року згідно платіжного доручення № 160 Відповідачем було перераховано до місцевого бюджету Катеринівської сільської ради Покровського району Дніпропетровської області прибутковий податок з фізичної особи ОСОБА_1 в сумі 12000,00 грн. (а.с 54 копія).

Статтею 5 ЦПК України встановлено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Згідно статті 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Статтею 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до статей 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Судом встановлено, що орендодавець та орендар вчинили всі необхідні дії, спрямовані на виконання договору оренди землі.

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди землі недійсним з тих підстав, що у вказаному договорі відсутня умова щодо індексації орендної плати; відсутня умова щодо форми платежу, строку та порядку внесення орендної плати; відсутня умова, щодо відповідальності за несплату орендної плати.

Зокрема, позивач вважає, що спірний договір оренди земельної ділянки укладений з порушенням Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок і земельних часток (паїв)» від 02 лютого 2002 року № 92/2002 щодо розміру орендної плати.

Проте, Указ Президента України від 02 лютого 2002 року №92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок і земельних часток паїв» в частині встановлення розміру орендної плати не менше 3% вартості земельної ділянки носить рекомендаційний характер.

Водночас спеціальний закон «Про оренду землі» визначає, що розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (ч.2 ст.21).

Невідповідність розміру орендної плати, визначеного сторонами за взаємною згодою, розміру, передбаченому Указом № 92, не служить підставою для визнання договорів недійсними, оскільки сторони можуть змінити ці умови в порядку, прописаному в самому договорі.

Крім того, аналіз норм Указу № 92 свідчить про те, що рекомендація про встановлення орендної плати в розмірі не менше 3% вартості земельної ділянки не є імперативною нормою, яка змінює або доповнює основний спеціальний нормативний акт Закон «Про оренду землі».

Аналогічний висновок зробив Верховний Суд у своїй Постанові від 10.06.19 р. (справа №540/1354/16). У даному спорі суди всіх інстанцій, включаючи Верховний Суд, були не на боці орендодавця, який намагався визнати договір оренди земельної ділянки недійсним через невідповідність його умов про орендну плату вимогам Указу № 92.

Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 18.05.20 р. (справа №539/232/18), у якій зазначено, що Указ № 92 носить рекомендаційний характер.

Указ Президента не може регулювати або змінювати норми, установлені законом, розмір, форма та строки внесення орендної плати за землю визначаються виключно сторонами договору (тобто застосовувати вищезгадану норму про 3% необов`язково).

Для земель приватної власності мінімальних розмірів орендної плати законодавчо не встановлено.

Договір оренди землі є цивільно-правовим, а тому, виходячи з принципу свободи договору (ст.627 ЦК України), та ч.1 ст.632 ЦК України розмір оренди в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Орендодавець та відповідач спільно встановили у Договорі оренди землі розмір орендної плати та домовилися, що орендна плата за весь період дії цього Договору становить 80 000,00 грн.

З огляду на викладене, розмір орендної плати визначений на підставі договору, та у повній відповідності нормам закону.

У зв`язку з тим, що чинне законодавство України не містить норм, що прямо вказують на підстави для індексації орендної плати за землю приватної власності, а також порядок проведення такої індексації, можливе застосування аналогії закону, що регулює подібні відносини.

Згідно преамбули Закону «Про індексацію грошових доходів населення», проведення індексації спрямоване на підтримання купівельної спроможності населення України в умовах зростання цін.

Згідно ст.2 вказаного Закону, індексації підлягають грошові доходи громадян, одержані ними в гривнях на території України і які не мають разового характеру.

Одноразова виплата орендної плати має наслідком відсутність знецінення доходу отриманого від передачі землі в оренду.

Як зазначено у Договорі про оренду землі, зокрема у пункт 3.2 «Загальна сума орендної плати складає 80 000 (вісімдесят тисяч) грн.». Договір укладено 31.10.2012 року.

Відповідно до видаткового касового ордеру № 304, на виконання п. 3.2. та п. 3.3. укладеного договору ОСОБА_1 по справі 26.10.2012 року отримав всю суму орендної плати в розмірі 80000,00 грн.

Договір оренди землі не передбачає умов автоматичної зміни розміру та порядку виплати орендної плати.

Таким чином, договір оренди землі не передбачає будь-яких виплат орендної плати в період дії договору, а отже відсутні умови і підстави для їх індексації.

Отже, виплата орендної плати наперед, до укладення договору, унеможливлює її індексацію.

Сплата орендної плати одноразово, до підписання договору за весь період в 49 років не суперечить юридичній природі договору оренди.

Одноразова виплата орендної плати за майбутні періоди оренди не суперечать чинному законодавству, з огляду на правовий висновок, який сформульований у Постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 22 січня 2020 року у справі №387/193/19: «.... Згідно зі статтею 531 ЦК України, боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій статтею 14 Закону України «Про оренду землі».

Подібні висновки містяться у Постанові Касаційного цивільного суду від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17: «...ОСОБА 1, відповідно до якої останньому видана орендна плата за земельний пай за майбутні періоди у розмірі 25 000 грн. Вказаний касовий ордер і дії орендаря за обставин цієї справи свідчать про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди».

Згідно зі статтею 531 ЦК України, боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій статтею 14 Закону України «Про оренду землі».

Здійснення орендної плати до укладення договору оренди землі, та оплата за іншими цивільно-правовими угодами до їх підписання є сталою практикою.

Так, у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 року по справі № 916/667/18 зазначено наступне :

"7.34. Водночас відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

7.35. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші.

7.36. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, с звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів фізичними особами, і така практика не суперечила закону в правовідносинах, щодо яких виник спір..

7.37. Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 308/13400/14-ц від 21 березня 2018 року, та у справі № 361/558/15-ц від 17 квітня 2019 року....»

Оплата орендної плати ОСОБА_1 до підписання договору, була погоджена ним та відповідачем.

Чинним законодавством визначено мінімальні розміри орендної плати лише для оренди земельних ділянок комунальної та державної власності. Так, п.288 Податкового кодексу України встановлює мінімальні розміри орендної плати виключно для договорів оренди, орендодавцями в яких виступають органи виконавчої влади та місцевого самоврядування.

При цьому, ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» та норми Податкового кодексу України встановлюють обов`язкове проведення та використання нормативної грошової оцінки земель для визначення орендної плати для земель державної та комунальної власності.

Згідно з частиною 5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель", для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка.

Крім цього, за змістом статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно частини 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі», розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Отже, для визначення розміру орендної плати за використання земель приватної власності врахування нормативної грошової оцінки земельних ділянок, визначеної на підставі статті 289 ПК України не є обов`язковим.

Відповідно до положень ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) є безпідставною аргументація позивача з приводу того, що в оспорюваному договорі відсутня така істотна умова, як відповідальність сторін, оскільки в 4.1. договору зазначено, що сторони несуть відповідальність у випадку порушення своїх зобов`язань за цим Договором, визначену цим Договором та чинним законодавством України.

В свою чергу відповідальність за невиконання умов договору оренди землі, передбачена ст.36 Закону України «Про оренду землі», де зазначено, що у разі невиконання зобов`язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором. Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати: зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків; відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків з попереднім повідомленням про це орендодавця; дострокового розірвання договору. Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, пов`язані з недоліками переданої в оренду земельної ділянки, якщо такі недоліки обумовлені договором оренди.

Відповідно до постанови Верховного Суду України від 21 вересня 2016 року у справі № 6-1512цс16 зазначено, що: «правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав».

Судом встановлено, що даний договір оренди був укладений у 2012 році. Позивач підписав договір у присутності нотаріуса, без заперечень чи зауважень щодо змісту документа, та протягом наступних більш як 10 років не виявляв жодних претензій чи заперечень щодо дійсності або умов укладеного договору. Жодних доказів того, що позивач протягом цього періоду намагався оскаржити договір, звертався до правоохоронних органів або вчиняв інші дії, спрямовані на захист своїх прав, суду не надано. Навпаки, поведінка позивача свідчить про те, що він вважав правочин дійсним і погоджувався з його умовами. Лише у 2025 році, через 13 років після укладення договору, позивач вперше звернувся до суду з вимогою визнати правочин недійсним. Така тривала бездіяльність, на думку суду, свідчить про відсутність об`єктивних підстав вважати, що волевиявлення позивача було сформоване під впливом обману, помилки, тиску чи інших обставин, які б могли слугувати підставою для визнання правочину недійсним. Отже, на переконання суду, поведінка позивача після укладення договору тривале невчинення жодних дій щодо оскарження правочину свідчить про прийняття умов договору, його виконання та відсутність реального спору протягом тривалого часу.

Суд також не знайшов жодних доказів того, що договір був укладений шляхом введення в оману позивача, оскільки у справі наявні всі докази того, що договір на визначених умовах був укладений свідомо, із розумінням, зокрема розміру та порядку оплати, і відсутні будь-які докази протилежного.

Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що обставини, на які посилається Позивач, як на підставу для задоволення заявлених ним позовних вимог щодо недійсності правочину, не знайшли свого підтвердження в ході судового розгляду, оскільки не ґрунтуються на достатніх, належних та допустимих доказах по справі, які доводять наявність існування порушень чи реальної небезпеки порушень з боку Відповідача прав Позивача, які підлягають відновленню в порядку встановленому законом.

Статтею 89 ЦПК України визначено, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

На підставі вищевказаного, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позову.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, тому виходячи із змісту вище зазначеної норми судові витрати позивачу не відшкодовуються.

Керуючись Постановою Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»; Законом України «Про оренду землі»; статтями 124, 125 ЗК України; статтями 15, 16, 202, 203, 204, 210, 215, 626, 627, 638, 651 ЦК України; статтями 4, 5, 12, 13, 19, 23, 28, 48, 76, 77, 78, 81, 89, 128, 141, 223, 258, 259, 263-265, 352, 354, 355 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Січ-Агро» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним - відмовити у повному обсязі.

Судові витрати покласти на позивача - ОСОБА_1 .

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Дніпровського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя: О.В. Чорна

08.09.2025