ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 626/464/24
Номер провадження 22-ц/818/1278/25
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 серпня 2025 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Мальованого Ю.М.,

суддів: Маміної О.В., Гєрцика Р.В.,

за участю:

секретаря судового засідання Шевченко В.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрнафтагазресурс» на рішення Красноградського районного суду Харківської області від 11 липня 2024 року в складі судді Рибальченко І.Г. по справі № 626/464/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрнафтагазресурс» про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати,-

В С Т А Н О В И В:

У січні 2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрнафтагазресурс» про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати.

Позовна заява мотивована тим, що вона є власницею земельної ділянки № НОМЕР_1 загальною площею 6,5228 га, кадастровий номер :10:000:0223, яка розташована на території Володимирівської сільської ради Красноградського району Харківської області.

01 січня 2018 року між нею та відповідачем укладено договір оренди землі № 01/01/18, за яким вказана земельна ділянка передана в строкове платне користування відповідачу на 15 років зі сплатою орендної плати у розмірі 8,4 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 1 рік оренди в грошовій або натуральній формі за ринковими цінами виробленої сільськогосподарської продукції один раз на рік до 31 грудня кожного року оренди. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 264 072,70 грн.

Відповідач систематично порушує умови договору та своє зобов`язання зі сплати орендної плати. Орендну плату за користування земельною ділянкою за 2022 рік вона отримала лише в січні 2023 року. На момент подачі позову відповідач сплатив орендну плату за користування земельною ділянкою за 2023 рік лише 15 січня 2024 року у розмірі 10 000,00 грн, а 12 182,11 грн залишились несплаченими.

Викладене свідчить про систематичність невиконання відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди та наявність підстав для розірвання договору.

Просила розірвати договір оренди землі від 01 січня 2018 року № 01/01/18 між нею та відповідачем щодо земельної ділянки № НОМЕР_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :10:000:0223, площею 6,5228 га, яка знаходиться на території Володимирської сільської ради Красноградського району Харківської області; зобов`язати відповідача повернути належну їй земельну ділянку в належному агротехнічному стані відповідно до акту приймання-передачі; стягнути з відповідача на її користь заборгованість у розмірі 12 182,11 грн та судові витрати.

У травні 2024 року позивачка подала заяву про зменшення розміру позовних вимог, в якій вказала, що заборгованість за договором оренди була частково погашена, тому зменшила позовні вимоги до 5371,91 грн.

Від відповідача надійшли письмові пояснення, в яких він просив відмовити у задоволенні позову, оскільки заборгованість за договором оренди відсутня.

Рішенням Красноградського районного суду Харківської області від 11 липня 2024 року, в якому ухвалою суду від 02 грудня 2024 року виправлено описку, позовну заяву ОСОБА_1 задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений 01 січня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Укрнафтагазресурс", щодо земельної ділянки № НОМЕР_1 , площею 6,5228 га, кадастровий номер :10:000:0223 для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться на території Володимирівської сільської ради Красноградського району Харківської області та зобов`язано відповідача повернути ОСОБА_1 належну земельну ділянку площею 6,5228 га, кадастровий номер :10:000:0223 для ведення особистого селянського господарства, в належному агротехнічному стані відповідно до акту приймання-передачі. Стягнуто з ТОВ "Укрнафтагазресурс" на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за 2023 рік в сумі 1606,39 грн та судовий збір в розмірі 3633,60 грн.

Рішення суду мотивовано тим, що відповідач допустив систематичну несвоєчасну сплату орендної плати на користь орендодавця, що є порушенням умов договору, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Укрнафтагазресурс", та підставою для його розірвання. ОСОБА_1 несвоєчасно отримувала орендну плату за користування земельною ділянкою за 2022-2023 роки, яку мала отримати до 31 грудня 2022 року та до 31 грудня 2023 року відповідно, а частково отримала лише під час розгляду даної справи згідно заяви представника позивачки від 28 травня 2024 року та наданих відповідачем відомостей про виплату готівки. Орендна плата за 2023 рік, з урахуванням індексу інфляції яка підлягає оплаті, складає 22 606,39 грн, з яких відповідачем сплачено ОСОБА_1 21 000,00 грн, отже заборгованість за договором оренди за 2023 рік складає 1606,39 грн, які і слід стягнути на користь позивачки.

Додатковим рішенням Красноградського районного суду Харківської області від 07 жовтня 2024 року стягнуто з ТОВ "Укрнафтагазресурс" на користь ОСОБА_1 відшкодування витрат, понесених нею на надання правової допомоги в розмірі 5000,00 грн.

На рішення суду засобами поштового зв`язку 06 грудня 2024 року ТОВ «Укрнафтагазресурс» до суду апеляційної інстанції подало апеляційну скаргу, в якій просило рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким частково задовольнити позов, стягнувши з нього заборгованість за 2023 рік з орендної плати в сумі 1335,36 грн, в решті позовних вимог відмовити, стягнути понесені ним судові витрати.

Апеляційна скарга мотивована тим, що наданий позивачкою розрахунок заборгованості від 28 травня 2024 року не містить детального опису нарахування суми орендної плати, у зв`язку з чим є некоректним та неповним. Надані ним докази свідчать, що заборгованості за 2021-2022 рік не було, а заборгованість за 2023 рік є незначною та складає лише 1335,36 грн, тобто 5,9% від загальної орендної плати, та не може бути підставою для розірвання договору. У 2022 році ним здійснено повну оплату орендної плати у розмірі 21 000,01 грн, а не 18 000,00 грн, як вказала позивачка. Доводи позивачки про те, що оренда плата за 2022 рік була сплачено у січні 2023 року не підтверджені доказами та спростовуються наданими ним відомостями про виплату орендної плати у передбачений договором строк. У 2021 році позивачці підлягало сплаті 18 749,38 грн, а виплачено 17 663,20 грн, тобто заборгованість склала 1086,17 грн. У 2022 році підлягало сплаті 19 642,20 грн, а виплачено 21 000,01 грн, тобто була переплата 1357,20 грн, за рахунок якої погашено заборгованість за 2021 рік, залишок склав 271,03 грн (1357,20 1086,17). У 2023 році підлягало виплаті 22 606,39 грн, а виплачено 21 000,00 грн, тобто заборгованість з урахуванням наявної раніше переплати складає 1335,36 грн (22 606,39 21 000,00 - 271,03). Отже, станом на час звернення до суду заборгованість за 2021-2022 роки була відсутня, а наявна заборгованість за 2023 рік - 1335,36 грн є незначною та не вказує на систематичне невиконання договору.

27 лютого 2025 року через систему «Електронний суд» від представника ОСОБА_1 адвоката Шпіньової О.М. надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому вона просила залишити її без задоволення, а рішення суду без змін. Відзив мотивовано тим, що у матеріалах справи є відомості на виплату орендної плати за землю за 2021 - 2023 роки, де чітко вказано, в якому місяці відбувається сплата орендної плати, і в якому розмірі. Як вбачається із таких відомостей, відповідач сплачував орендну плату за договором оренди позивачці не у повному обсязі, як передбачено договором, і не своєчасно. Виходячи із вищевказаного, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що відповідач систематично не сплачував орендну плату за користування земельною ділянкою у 2022 та 2023 році, що є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки від 01 січня 2018 року.

07 квітня 2025 року від ТОВ «Укрнафтагазресурс» надійшло клопотання про долучення доказів відомостей на виплату готівки за грудень 2024 року, які підтверджують прийняття ОСОБА_1 орендної плати у 2024 році.

Вказані докази колегія суддів не приймає на підставі частини 3 статті 367 ЦПК України, оскільки відомості складені вже після ухвалення оскаржуваного рішення суду, на час розгляду справи судом першої інстанції не існували та не були предметом його оцінки, що виключає можливість їх розгляду апеляційним судом. До того ж, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору.

В судове засідання апеляційного суду сторони-учасники судового розгляду не з`явилися.

Судові повістки-повідомлення про розгляд справи 07 серпня 2025 року надіслані апеляційним судом на адреси сторін-учасників.

Судова повістка на ім`я ТОВ «Укрнафтагазресурс» повернута на адресу апеляційного суду з відміткою від 22 лютого 2025 року «адресат відмовився», що у відповідності до пункту 3 частини 8 статті 128 ЦПК України є днем вручення судової повістки (а.с. 167-168).

ОСОБА_1 отримала поштою 16 лютого 2025 року (а.с. 166).

Представник ОСОБА_1 адвокат Шпіньова О.М. отримала в електронному кабінеті 18 лютого 2025 року (а.с. 164).

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу ТОВ «Укрнафтагазресурс» слід задовольнити, виходячи з наступного.

Матеріали справи свідчать про те, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки № НОМЕР_1 загальною площею 6,5228 га, кадастровий номер :10:000:0223, яка розташована на території Володимирівської сільської ради Красноградського району Харківської області, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю ІІ-ХР № 074493 від 22 серпня 2002 року (а.с. 20).

01 січня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Укрнафтагазресурс" укладено договір оренди землі № 01/01/18, за яким ОСОБА_1 передала, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку № НОМЕР_1 площею 6,5228 гектарів, кадастровий номер :10:000:0223 строком на 15 років (а.с. 14-17).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 264 072,70 грн (п. 2.3 договору).

Згідно пункту 4.1 договору орендна плата вноситься орендарем у гривнях у розмірі 8,4% нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 1 рік оренди шляхом перерахування/виплати коштів орендодавцю.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексу інфляції (п. 4.2).

Орендна плата вноситься в грошовій або натуральній формі за ринковими цінами виробленою сільськогосподарською продукцією один раз на рік до 31 грудня кожного року оренди (п. 4.3).

Згідно пункту 11.3 дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Право власності ОСОБА_1 та право оренди земельної ділянки ТОВ «Укрнафтагазресурс» зареєстровано належним чином 23 березня 2018 року, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 362631183 від 22 січня 2024 року (а.с. 22-23).

З наданого позивачкою розрахунку вбачається:

за 2021 рік розмір орендної плати з урахуванням індексу інфляції 105,0% та утримання ПДФО та ВЗ 19,5% мав складати 18 749,38 грн, виплачено 17 663,20 грн, борг на 31 грудня 1086,17 грн;

за 2022 рік розмір орендної плати з урахуванням індексу інфляції 110,0% та утримання ПДФО та ВЗ 19,5% мав складати 19 642,20 грн, виплачено 18 000,00 грн, борг на 31 грудня 1642,20 грн;

за 2023 рік розмір орендної плати з урахуванням індексу інфляції 126,6 % та утримання ПДФО та ВЗ 19,5% мав складати 22 606,39 грн, виплачено 21 000,00 грн, борг на 31 грудня 1606,39 грн (а.с. 47).

В свою чергу, відповідачем надані відомості на виплату готівки, з яких вбачається наступне (а.с. 55-68):

у травні 2021 року ОСОБА_1 отримала орендну плату у розмірі 3000,00 грн;

у жовтні 2021 року - 10 000,00 грн;

у грудні 2021 року - 3143,40 грн, 1519,80 грн;

у січні 2022 року 3000,00 грн (відомість № 0003), 3000,00 грн (відомість № 0002), 3000 грн (відомість № 0013), 3856,61 грн (відомість № 0014), 5000,00 грн (відомість б/н).

у жовтні 2022 року 3143,40 грн (відомість № 0013);

у грудні 2023 року 10 000,00 грн (відомість № 0004), 3143,40 грн (відомість № 0012), 7856,60 грн (відомість № 0011).

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини 1 статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.

Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.

Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.

Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом, а використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.

Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини 2 статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини 2 статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом 2 частини 2 статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України, а загальне правило частини 2 статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини 2 статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

Зазначені висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24.

У справі, яка переглядається, розмір орендної плати з урахуванням індексу інфляції та утримання податків і зборів за 2021 рік мав складати 18 749,38 грн (НГО 264 072 грн х 8,4% ставка за договором х 105,0% індекс інфляції 19,5% податки та збори); за 2022 рік - 19 642,20 грн (НГО 264 072 грн х 8,4% ставка за договором х 110,0% індекс інфляції 19,5% податки та збори); за 2023 рік - 22 606,39 грн (НГО 264 072 грн х 8,4% ставка за договором х 126,6% індекс інфляції 19,5% податки та збори).

Як вбачається з наданих відповідачем відомостей про отримання орендної плати, загалом у 2021 році ОСОБА_1 отримано орендної плати 17 663,20 грн, отже заборгованість за 2021 рік складала 1086,17 грн (18 749,38 17 663,20). У 2022 році позивачкою отримано 21 000,01 грн, отже була наявна переплата 1 357,81 грн (21 000,01 19 642,20). Посилання позивачки на отримання орендної плати за 2022 рік з порушенням строків у січні 2023 року, спростовуються відомостями отримання орендної плати за грудень 2022 року. У 2023 році ОСОБА_1 отримала 21 000,00 грн, отже заборгованість склала 1 606,39 грн (22 606,39 21 000,00), а з урахуванням залишку переплати за 2022 рік після погашення заборгованості за 2021 рік у розмірі 271,64 грн (1357,81 1086,17), заборгованість складає 1 334,75 грн (1606,39 271,64).

Отже, відповідач у 2021 та 2023 роках сплатив більшу частину орендної плати (близько 94%), а у 2022 році мав переплату. Станом на час звернення до суду з позовом несплаченою залишилася лише частина орендної плати в сумі 1334,75 грн, що становить близько 6 % від усієї суми зобов`язання за рік.

З урахуванням викладеного колегія суддів вважає, що немає підстав уважати, що орендар істотно порушив умови договору, та внаслідок часткової недоплати орендної плати позивачка значною мірою була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору.

За таких обставин стягнення з ТОВ «Укрнафтагазресурс» на користь ОСОБА_1 заборгованості з орендної плати в розмірі 1334,75 грн повною мірою відповідатиме критеріям належності та ефективності способу захисту порушеного права, забезпечуючи при цьому дотримання принципу збереження договору.

Отже, доводи апеляційної скарги товариства про відсутність підстав для розірвання договору оренди знайшли своє підтвердження в ході апеляційного перегляду справи.

Аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 лютого 2025 року у справі № 925/457/23, провадження № 12-33гс24.

Таким чином, судова колегія вважає, що суд першої інстанції не в повній мірі дослідив обставини справи та наявні у справі докази, не надав їм належну оцінку, не з`ясував належним чином фактичні обставини справи щодо заявлених вимог і того, яка саме правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, що має суттєве значення для правильного вирішення спору.

За таких обставин рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу. Про це зазначила Велика палата ВС у Постанові від 05 липня2023 року у справі № 904/8884/21.

Частиною 1 статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до частини 10 статті 141 ЦПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).

За подачу позову ОСОБА_1 сплачено судовий збір в розмірі 3633,60 грн за три позовні вимоги (а.с. 21).

Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 24,8% та відмовлено у задоволенні немайнових вимог), тому судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі 300,38 грн (1211,20 х 24,8%) підлягає стягненню з ТОВ «Укрнафтагазресурс» на користь ОСОБА_1 .

За подання апеляційної скарги ТОВ «Укрнафтагазресурс» сплачено судовий збір в розмірі 5450,40 грн (а.с. 132).

Апеляційну скаргу ТОВ «Укрнафтагазресурс» задоволено, відмовлено позивачці у задоволенні немайнових вимог та в частині майнової вимоги стягнуто лише 24,8% від вимог позову, тому судовий збір за подачу апеляційної скарги в розмірі 4999,83 грн (5450,40 : 3 вимоги = 1816,80 грн; (1816,80 х 75,2%) + 1816,80 + 1816,80 = 4 999,83) підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь товариства.

Шляхом взаємозаліку зазначених сум судового збору з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Укрнафтагазресурс» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 4 699,45 грн (4999,83 300,38).

Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрнафтагазресурс» задовольнити.

Рішення Красноградського районного суду Харківської області від 11 липня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрнафтагазресурс» про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати - задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрнафтагазресурс» (, адреса: вул. Свято-Троїцька, буд. 39, с. Наталине Красноградського району Харківської області) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_1 ) заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди землі № 01/01/18 від 01 січня 2018 року за 2023 рік в сумі 1334 (одна тисяча триста тридцять чотири) грн 75 коп.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрнафтагазресурс» (, адреса: вул. Свято-Троїцька, буд. 39, с. Наталине Красноградського району Харківської області) судовий збір у розмірі 4699 (чотири тисячі шістсот дев`яносто дев`ять) грн 45 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 07 серпня 2025 року.

Головуючий Ю.М. Мальований

Судді О.В. Маміна

Р.В. Гєрцик