12.08.2025 Справа № 469/246/23
2/469/66/25
Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 серпня 2025 року с-ще Березанка
Березанський районний суд Миколаївської області у складі головуючого судді Гапоненко Н.О.,
за участю секретаря судового засідання Потриваєвої М.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Агропромислове підприємство Миколаїв-Колос, про визнання договору купівлі-продажу дійсним, -
в с т а н о в и в:
ОСОБА_1 09 лютого 2023 року звернувся до Миколаївського районного суду Миколаївської області з вказаним позовом, у якому просив визнати виконаним та дійсним укладений сторонами договір купівлі-продажу дачного будинку, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , посилаючись на те, що 03 листопада 2003 року між ним та відповідачем укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме дачного житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 з прилеглою огорожею, за яким позивач сплатив відповідачу 107400,00 грн.; процес передачі дачного житлового будинку та проектно-кошторисної документації на будівництво до договору купівлі-продажу відображено у акті приймання-передачі; ціна та умови договору узгоджені сторонами та договір виконаний сторонами належним чином, претензій та спорів щодо ньому не виникало, але нотаріально договір не складався. Вказаним будинком позивач користується 20 років, здійснює утримання майна та його поліпшення, сплачує за користування земельною ділянкою, яка перебуває у комунальній власності.
Рішенням Коблівської сільської ради від 03 вересня 2021 року будинку присвоєно нову адресу АДРЕСА_1 .
24 січня 2022 року позивач замовив технічний паспорт на домоволодіння, а 10 лютого 2022 року отримав витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на спірний будинок та є власником дачного будинку площею 367,8 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 .
Проте при зверненні до нотаріальної контори для оформлення договору дарування вказаного будинку позивачеві відмовлено у вчиненні нотаріальних дій на підставі того, що договір купівлі-продажу нотаріально не посвідчений.
Позивач вважає, що спір підлягає вирішенню у судовому порядку, так як відсутність і неможливість нотаріального посвідчення договору перешкоджає реалізації його права власника спірного майна, іншим шляхом вирішити цю ситуацію неможливо, а набуття позивачем права власності на дачний будинок не порушує права, свободи та інтереси інших осіб.
Позивач зазначає, що норми про державну реєстрацію правочинів щодо відчуження нерухомості уведені в дію лише з набранням чинності ЦК України 2003 року, а на час укладення спірної угоди діяли норми, які передбачали тільки реєстрацію нерухомості.
Право власності позивача на спірний дачний будинок виникло на підставі договору купівлі-продажу, укладеного в простій письмовій формі, тобто на не заборонених законом підставах та за відсутності у ЦК УРСР 1963 року спеціальних вимог щодо форми договору купівлі-продажу інших об"єктів, крім вимог щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку та будівельних матеріалів; оскільки угода виконана сторонами та жодна з них не заперечує законність її здійснення, є достатні підстави для визнання угоди дійсною в судовому порядку.
Ухвалою від 10 лютого 2025 року Миколаївський районний суд Миколаївської області передав вказану цивільну справу за територіальною підсудністю до Березанського районного суду Миколаївської області.
Ухвалою Березанського районного суду Миколаївської області від 17 квітня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі у порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін.
09 січня 2024 року суд відмовив у прийнятті визнання позову представником відповідача ТОВ АП "Миколаїв-Колос" Янковським І.В. у зв"язку з його передчасністю.
У судове засідання учасники справи та їх представники не з`явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином; представник позивача Галковська Ю.В. просила проводити розгляд справи без її участі та участі позивача, заявлені вимоги підтримала; представник відповідача Агропромислового підприємства Миколаїв-Колос Янковський І.В. надав до суду заяву (відзив), у якому підтвердив здійнення продажу 03 листопада 2003 року ТОВ АП Миколаїв-Колос позивачу ОСОБА_1 дачного будинку в АДРЕСА_2 шляхом укладення договору купівлі-продажу без нотаріального посвідчення, обов"язковість якого на той час не була встановлена законом, позивачем було сплачено підприємству 107400 грн., передача об"єкта зафіксована актом приймання-передачі нерухомого майна від 03 листопада 2003 року; позовні вимоги визнав та просив розглянути справу за відсутності представника відповідача.
Зважаючи, що сторони виклали свою позицію у направлених до суду заявах по суті справи, повідомлені про час та місце судового засідання належним чином, але не скористалися своїм правом взяти участь у судовому засіданні або надати заяви про його відкладення, що не перешкоджає розгляду справи по суті, суд на підставі ст.223 ЦПК України вирішив справу без присутності учасників справи.
На підтведження викладених у позовній заяві обставин позивачем надано суду копію договору купівлі-продажу, укладеного між ТОВ АПП Миколаїв-Колос в особі Єфименка Ігоря Анатолійовича, що діє на підставі Статуту (Продавцем), та ОСОБА_1 (Покупцем) 03 листопада 2003 року, відповідно до якого Продавець зобов"язується передати у власність Покупцю об`єкт нерухомого майна дачний житловий будинок площею 12 метрів на 24 метри, з тимчасовими будівлями і спорудами по АДРЕСА_2 з прилеглою огорожею з 17 залізобетонних плит та три папки з проектно-кошторисною документацією, загальна сума договору погоджена сторонами та складає 107400,00 грн. без ПДВ (а.с.10).
Згідно з копією акта приймання-передачі об`єкту нерухомого майна (а.с.11), який є невід"ємною частиною договору купівлі-продажу від 03 листопада 2003 року, продавець ТОВ АПП Миколаїв-Колос передав у власність ОСОБА_1 об`єкт нерухомого майна дачний житловий будинок площею 12 метрів на 24 метри з тимчасовими будівлями і спорудами по АДРЕСА_2 з прилеглою огорожею з 17 залізобетонних плит; в акті зазначено початок будівництва нерухомого майна 1984 р., введення в експлуатацію 01 січня 1992 року.
З копій квитанції до прибуткового касового ордеру № 21 від 03 листопада 2003 року (а.с.13) вбачається, що ОСОБА_1 сплатив ТОВ АПП Миколаїв-Колос за договором купівлі-продажу 107400,00 грн. відповідно до накладної № 38 від 03 листопада 2003 року за дачний житловий будинок площею 12*24 м., прилеглу огорожу з 17 залізобетонних плит, 4 тимчасові будівлі і споруди, господарчий блок, гостьовий будинок, проектно-кошторисну документацію (3 папки) (а.с.12).
Рішенням Коблівської сільської ради Миколаївської області № 50 від 03 вересня 2021 року дачному будинку загальною площею 367,8 кв.м. ОСОБА_1 , який розташований в АДРЕСА_2 , змінено поштову адресу з 14/3 на 14/3А (а.с.9).

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності вбачається, що 08 лютого 2022 року на об`єкт житлової нерухомості дачний будинок загальною площею 367,8 кв.м., за описом: А-1 - дачний будинок, Г - підсобне, Д - сарай, Е - сарай, Є - вбиральня, З - душ, № 1-6 - огорожі та споруди, Б-1 - гостьовий будиночок, В - господарчий будинок, за адресою АДРЕСА_1 , зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на підставі технічного паспорта ТІ01: НОМЕР_1 , виданого ЄДЕССБ 27 січня 2022 року (а.с.8).

Відповідно до довідки виконавчого комітету Коблівської сільської ради від 25 січня 2023 року № 8, на частині земельної ділянки площею 0.8620 за кадастровим номером :09:000:1656, землі сільськогосподарського призначення, землі запасу, яка розміщена в межах Коблівської сільської територіальної громади і знаходиться у комунальній власності, розташований дачний будинок з адресою АДРЕСА_1 (а.с.14).

24 січня 2022 року на дачний будинок виготовлено технічний паспорт (а.с.16-19).

Відповідно до технічного паспорта дачного будинку за адресою АДРЕСА_1 , складеного ТОВ ТИЦ "Нью Вектор" станом на 01 січня 2021 року, до складу нерухомого майна входить дачний будинок літ. А-1 1989 року спорудження, площею 367,8 кв.м., гостьовий будиночок літ. Б-1 1989 року спорудження, площею 31,3 кв.м., господарчий будинок літ.В 1989 року спорудження, площа нерозбірлива, підсобне приміщення літ.Г, сараї літ.Д, Е, вбиральня літ.Е, душ літ. З, ворота № 1, хвіртка № 2, огорожі №№ 3, 6, водопровідний кран № 4, огорожа №5.

Статтею 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до вимог ст.ст.12, 81ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до частин 1, 2 статті 4 Закону України Про власність, що був чинним на час вининення спірних правовідносин, власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. він може використовувати майно для здійснення господарської та іншої не забороненої законом діяльності, зокрема передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування, а також у довірчу власність іншим особам.

Згідно із ч.2 ст.12 Закону України Про власність, громадянин набуває права власності на доходи від участі в суспільному виробництві, індивідуальної праці, підприємницької діяльності, вкладення коштів у кредитні установи, акціонерні товариства, а також на майно, одержане внаслідок успадкування або укладення інших угод, не заборонених законом.

Таким чином, набуття особою права власності на майно є правомірним, якщо майно одержане за угодою з його власником, яка не суперечить вимогам закону.

Відповідно до ч.1 ст.41 ЦК УРСР угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.

На підставі ст.42 ЦК УРСР угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).

Відповідно до п.1 ч.1 ст.44 ЦК УРСР угоди державних, кооперативних та інших громадських організацій між собою і з громадянами, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та окремих видів угод, для яких інше передбачено законодавством Союзу РСР і Української РСР, повинні укладатись у письмовій формі.

Статтею 46 ЦК УРСР визначено, що недодержання простої письмової форми, що вимагається законом (стаття 44 цього Кодексу), позбавляє сторони права в разі спору посилатися для підтвердження угоди на показання свідків, а у випадках, прямо зазначених у законі, тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч.2 ст.48 цього Кодексу.

Згідно із ст.47 ЦК УРСР, нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Відповідно до статті 224 ЦК Української РСР, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно із ст. 225 ЦК УРСР, право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові. Якщо продавець майна не є його власником, покупець набуває право власності лише в тих випадках, коли згідно з статтею 145 цього Кодексу власник не вправі витребувати від нього майно.

Згідно зі статтею 227 ЦК УРСР, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.

За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди.

Частиною 1 статті 13 Закону України Про власність визначено, що об`єктами права приватної власності є жилі будинки, квартири, предмети особистого користування, дачі, садові будинки, предмети домашнього господарства, продуктивна і робоча худоба, земельні ділянки, насадження на земельній ділянці, засоби виробництва, вироблена продукція, транспортні засоби, грошові кошти, акції, інші цінні папери, а також інше майно споживчого і виробничого призначення.

Відповідно до ч.1 ст.26 Закону України Про власність об`єктами права власності господарського товариства, що є юридичною особою, є грошові та майнові внески його членів, а також майно, набуте внаслідок господарської діяльності, та інше майно, придбане на підставах, не заборонених законом.

Згідно із п.1 Положення про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів державного замовлення, затвердженого постановою кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 р. № 449, закінчені будівництвом (реконструкцією, реставрацією) та підготовлені до експлуатації згідно із затвердженим проектом об`єкти державного замовлення пред`являються замовником (забудовником) та підрядчиком для прийняття їх в експлуатацію державним приймальним комісіям. Прийняття державними приймальними комісіями закінчених будівництвом об`єктів в експлуатацію оформляється актами (п.8 Положення.)

Матеріали справи не містять будь-яких доказів того, що дачний будинок, який є предметом спірного договору, був відповідно до законодавства прийнятий в експлуатацію як закінчений будівництвом об"єкт, та перебував у власності продавця ТОВ АПП "Миколаїв-Колос". Саме по собі посилання на рік уведення будинку в експлуатацію у акті приймання-передачі об"єкта нерухомого майна, без відповідно акта введення в експлуатацію є недостатнім для підтвердження зазначеної обставини.

Суд враховує, що, відповідно до матеріалів справи, земельна ділянка, на якій розміщений предмет договору, має сільськогосподарське призначення, тобто не відведена у встановленому законом порядку під забудову.

Крім того, оскільки предметом договору є дачний будинок, який не є об"єктом жилої нерухомості (а.с.8), нотаріальне посвідчення укладеного сторонами договору купівлі-продажу такого будинку не передбачене статтею 227 ЦК УРСР.

Обставини щодо існування перешкод для нотаріального посвідчення спірного договору у позовній заяві не викладені, доказів існування таких перешкод та відмови нотаріуса у вчиненні нотаріальної дії щодо відчуження майна, отриманого позивачем за договором, суду не надано.

Суд не бере до уваги посилання позивача на тривале перебування у його володінні майна, що є предметом спірного договору, оскільки предметом цього договору є дачний житловий будинок площею 12*24 м. (тобтто 228 кв.м.) по АДРЕСА_2 (номер будинку не зазначений), прилегла огорожа з 17 залізобетонних плит, 4 тимчасові будівлі і споруди, господарчий блок, гостьовий будинок, введені в експлуатацію у 1992 році, проектно-кошторисна документація, тоді як технічний паспорт та відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності внесені щодо нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 , до складу якого входять дачний будинок літ. А-1 1989 року спорудження, площею 367,8 кв.м., гостьовий будиночок літ. Б-1 1989 року спорудження, площею 31,3 кв.м., господарчий будинок літ.В 1989 року спорудження, площа нерозбірлива, підсобне приміщення літ.Г, сараї літ.Д, Е, вбиральня літ.Е, душ літ. З, ворота № 1, хвіртка № 2, огорожі №№ 3, 6, водопровідний кран № 4, огорожа №5, тобто склад майна, його площа та роки побудови є різними.

За такого суд приходить до висновку, що укладений сторонами договір купівлі-продажу майна не відповідав вимогам закону, не підлягав нотаріальному посвідченню та жодна з сторін не ухилялась від його нотаріального посвідчення, а тому не вбачає підстав для визнання цього договору дійсним.

Згідно із ч.2 ст.16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

У цій справі вимога позивача про визнання договору купівлі-продажу виконаним не передбачена ст.16 ЦК України як спосіб захисту, а тому не може бути задоволена.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.12, 13, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд-

у х в а л и в:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення може бути оскаржене у апеляційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду.

Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дата складення повного судового рішення 21 серпня 2025 року.

Суддя: