1Справа № 335/5661/18 2/335/8/2025
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 липня 2025 року м. Запоріжжя

Вознесенівський районний суд міста Запоріжжя у складі: головуючого судді Воробйова А.В., за участю секретаря судового засідання Колесник Д.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду у м. Запоріжжі в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Арсенал» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості та зустрічним позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Арсенал» про визнання недійсним окремого пункту договору, -

ВСТАНОВИВ:

У травні 2018 року ТОВ «Агентство нерухомості «Аресенал» звернулось до Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості.

23.07.2018 року Орджонікідзевським районного судом м.Запоріжжя від 23.07.2018 року у вищевказаній справі ухвалено заочне рішення, відповідно до якого позов ТОВ «Агентство нерухомості «Арсенал» було задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Агентство нерухомості «Арсенал суму боргу за договором №499 р від 11.05.2017 року з урахуванням індексу інфляції та 3% річних станом на 20.05.2018 року у розмірі 39 265 гривень 88 копійок, судові витрати за сплати судового збору в розмірі 1726 гривень 00 копійок, всього стягнуто 40 927 гривень 88 копійок (т.1 а.с.42).

Ухвалою Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 05.05.2020 року заяву ОСОБА_1 в особі представника адвоката Олійника О.С задоволено. Скасоване заочне рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя за позовом ТОВ «Агентство» нерухомості «Арсенал» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості (т.2 а.с.17).

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 15.09.2020 року цивільну справу №335/5661/18 (провадження 2/3351506/2020) за позовом ТОВ «Агенство нерухомості «Арсенал» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості та зустрічним позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Агенство нерухомості «Арсенал» про визнання недійсним окремого пункту договору, передано в провадження судді Воробйова А.В. (т.4 а.с.88)

Як убачається з позовної заяви ТОВ «Агентство нерухомості «Арсенал» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , мотивуючи свої вимоги тим, що між сторонами 11 травня 2017 р. було укладено договір № 499р про надання послуг, пов`язаних із продажем об`єкта нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , площею 46 кв.м. Позивач належним чином надав послуги відповідачеві, оскільки відповідач здійснив відчуження вказаного об`єкта нерухомості 22 грудня 2017 р. громадянці ОСОБА_2 . Однак, відповідач, всупереч умовам укладеного договору, не здійснив оплати за надану послугу в розмірі 5% від вартості об`єкта нерухомості, що становить 37 100,00 гривень.

З метою досудового врегулювання спору відповідачеві було направлено вимогу від 19 січня 2018 р. № 03/18 про підписання акту здачі-приймання послуг та сплату заборгованості, проте лист було повернуто на адресу позивача за закінченням терміну зберігання, проте в силу умов п. 6.7 договору дана вимога вважається врученою.

Оскільки відповідач добровільно не сплатив суму заборгованості за договором, тому на користь позивача відповідно до положень ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України підлягає стягненню вказана сума заборгованості з урахуванням індексу інфляції та 3% річних від простроченої суми.

З наведених підстав, позивач просив стягнути з відповідача на його користь суму заборгованості з урахуванням індексу інфляції в розмірі 38 720 гривень 68 копійок та 3% річних в розмірі 445 гривень 20 копійок, покласти на відповідача судові витрати зі сплати судового збору ( т.1 а.с. 24).

25.05.2020 року відповідач за первісним позовом, в особі представника адвоката Олійник О.С. подав відзив на позов, у якому окрім іншого зазначає, що його клієнт, договір №499р від 11.05.2017 року з ТОВ «АН «Арсенал» не підписував, про що він вказав в заяві від 10.02.2020 року, яка нотаріально посвідчена. Також у вказаній заяві він вказав, що нежитлове приміщення, яке перебувало у власності ОСОБА_1 ним продано ОСОБА_2 , з якою він давно знайомий. Більш того, відповідач самостійно здійснював пошук покупця та не укладав з цієї мети договір із позивачем. Таким чином, позивач не надавав відповідачу жодних послуг по продажу нерухомого майна, що належить відповідачу, а з покупцем ОСОБА_2 знайомий ще 2008 р.оку Більш того, працівники позивача до ОСОБА_2 щодо купівлі майна, яке перебуває у власності відповідача не звертались, що підтверджується не лише матеріалами справи, а й нотаріальною заявою ОСОБА_2 .

На підставі викладеного просив в задоволенні позову ТОВ «АН «Арсенал» - відмовити.

Ухвалою Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 01.07.2020 року прийнято зустрічний позов ОСОБА_1 в особі представника- адвоката Олійника О.С. до ТОВ «АН «Арсенал» про визнання недійсним окремого пункту договору. Вимоги за зустрічним позовом ОСОБА_1 в особі представника адвоката Олійника О.С. до ТОВ «АН «Арсенал» про визнання недійсним окремого пункту договору об`єднано в одне провадження за первісним позовом ТОВ «АН «Арсенал» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості (т.3 а.с.26, 91).

Як убачається з зустрічного позову ОСОБА_1 в особі представника адвоката Олійника О.С. до ТОВ «АН «Арсенал» про визнання недійсним окремого пункту договоруОСОБА_1 , 10.07.2009 року придбав нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 ; приміщення цокольного поверху літ. А-5; загальна площа 43.8 кв.м., що підтверджується інформаційною довідкою 118892820 від 29.03.2018 року (т.1 а.с.9).

Вказаним нерухомим майном мій клієнт користувався до кінця 2017 року, а 22.12.2017 року продав його своїй знайомій ОСОБА_2 .

Факт продажу ОСОБА_1 нерухомого майна ОСОБА_2 первісний позивач (ТОВ «АН Арсенал») не заперечує.

Пошук покупців на нерухоме майно ОСОБА_1 проводив самостійно і враховуючи стан приміщення і його розташування, а також те, що чоловік ОСОБА_2 давно пропонував його придбати пошук покупця не зайняв багато часу.

Факт існування дружніх відносин між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 підтверджується їх свідченнями, що викладені в заявах, які нотаріально посвідчені. Для підтвердження викладених у заяві обставин ОСОБА_2 може з`явитись для надання пояснень суду.

ОСОБА_1 дізнавшись про існування договору № 499р від 11.05.2017 року про надання послуг, пов`язаних із продажем об`єкта нерухомості, який ніби то укладений ним із ТОВ «АН «Арсанал» був здивований не лише фактом наявності такого договору, а й тим, що первісний позивач подавши позов до суду зазначає, що ним надано згідно вказаного договору послуги, які і стали причиною продажу нерухомого майна.

Як видно із матеріалів справи ТОВ «АН «Арсенал» настільки «добросовісно» виконувало взяті на себе зобов`язання, що вже навіть після продажу нерухомого майна продовжувало проводити його огляд, (т.1 а.с.32).

Ще більш дивним є те, що 19.01.2018 року первісний позивач направив ОСОБА_1 лист № 03/18 із пропозицією підписати акт здачі-приймання робіт (надання послуг), у зв`язку із продажем нерухомого майна, однак огляди нерухомого майна продовжились і після цієї дати (т. 1 а.с. 11- 13).

Окремо хочу відзначити, що первісний позивач вказуючи на те, що ним надано послуги, що пов`язані із продажем майна, в листі № 03/18 від 19.01.2018 року зазначає: як нам стало відомо, об`єкт був проданий Вами 22.12.2017 покупцю ОСОБА_2 незважаючи на те, що первісний позивач сам вказує на те, що покупцем нерухомого майна є ОСОБА_2 та надає відповідні докази, а саме інформаційну довідку, ТОВ «АН «Арсенал» не надає жодних доказів того, що вказаного покупця знайдено саме ним, і що саме в результаті надання первісним позивачем послуг по договору, ОСОБА_2 дізналась про існування нерухомого майна і запропонувала його придбати.

Звертає увагу суду на те, що такі докази взагалі не можуть існувати, оскільки його клієнт договір із ТОВ Агентство нерухомості Арсенал не підписував, ОСОБА_2 знала про існування нерухомого майна фактично з моменту придбання його ОСОБА_1 , первісний позивач не звертався до ОСОБА_2 із пропозиціями придбати майно.

Окрім того, як видно із протоколу оглядів № 01 та самого договору № 499р, останній датований 11.05.2017 року, а згідно вказаного протоколу огляди,ніби то почали проводити лише через півроку після підписання договору і приблизно за місяць до того як ОСОБА_1 самостійно продав нерухоме майно.

Із протоколу випливає, що первісний позивач за цілих 6 місяців з моменту укладення договору не провів жодного огляду, однак приблизно за місяць до фактичної дати продажу став надзвичайно активним і продовжив проводити огляди навіть після продажу нерухомого майна.

Вказане, а також те, що в протоколі оглядів № 01 відсутні будь-які дані які можна перевірити (повні імена та телефони потенційних покупців, дані осіб, які проводили огляди) свідчить про те, що такий документ не може розглядатись судом як доказ, оскільки не містить інформації про обставини, які мають значення для справи.

У зв`язку із викладеними обставинами ОСОБА_1 змушений звернутись до суду із даним позовом з метою захисту своїх прав.

Згідно Договору № 499р від 11.05.2017 року всі види послуг, які зобов`язаний надати позивач зазначені в пункті 2.1.

Так, згідно пункту 2.1.Договору № 599р від 11.05.2017 року Виконавець приймає на себе наступні обов`язки:

2.1.3.інформувати Замовника про хід надання послуг за цим договором докази інформування не надано, факт інформування Замовника про хід надання послуг не доведено;

2.1.4.розмістити заявку (замовлення) Замовника в своїй власній базі даних докази розміщення заявки в базі даних не надано, факт розміщення заявки Замовника не доведено;

2.1.5.здійснювати збір, систематизацію та обробку інформації про ринок нерухомості м. Запоріжжя з метою пошуку потенційних Покупців Об`єкту не надано жодних доказів на підтвердження здійснення збору, систематизації та обробки інформації по пошуку потенційних покупців;

2.1.6.організувати огляди Об`єкту, за результатами проведених оглядів оформляються відповідні Протоколи оглядів Об`єкту надано неналежний доказ, а саме протокол оглядів № 01, в якого відсутні дані потенційних покупців, які можна перевірити;

2.1.7.брати участь в переговорах з Покупцями Об`єкту щодо узгодження умов майбутнього договору відчуження на Об`єкт на стороні (із дотриманням інтересів) Замовника не надано жодних відомостей, які б підтвердили, що відбувались будь-які переговори із покупцями;

2.1.8.надавати консультації (в тому числі з юридичних питань) і допомогу в підготовці і оформлені попередніх угод про наміри щодо продажу

Надані первісним позивачем докази не є первинними документами в розумінні вимог закону.

Також зазначає, що має існувати причинно-наслідковий зв`язок між наданням послуг та продажем майна, і лише тоді у виконавця виникнути право на отримання винагороди, а в іншому випадку складається ситуація коли особа (в даному випадку юридична) набуває певне благо не вчинивши жодних дії для цього, тобто безпідставно.

В разі ж існування в договорі таких умов, які дають право набувати блага без жодних підстав, то такі умови є явно несправедливими та порушують баланс між сторонами в договорі.

Аналіз вказаного договору свідчить про те, що фактично підставою для звернення із позовом про стягнення коштів є підпункт 2.2.3. пункту 2.2. договору №499р від 11.05.2017 року, в якому зафіксовано несправедливі умови, які дають первісному позивачу правову можливість звертатись до суду із такого роду позовами без виконання зі своєї сторони зобов`язань по договору.

Отже, в даній справі захист прав ОСОБА_1 можливий лише шляхом одночасної відмови в задоволені первісного позову та визнання вказаного підпункту недійсним, оскільки викладені в ньому умови є такими, що суперечать ЗУ «Про захист прав споживачів» та можуть бути використані з метою незаконного збагачення.

Визнання такого підпункту недійсним позбавляє можливості первісного позивача звертатись із позовами про стягнення коштів з ОСОБА_1 і такий спосіб захисту, на є більш ніж достатнім в даній ситуації і визнавати договір недійсним повністю непотрібно.

На підставі викладеного представник відповідача в задоволенні первісного позову ТОВ «АН «Арсенал» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості відмовити в повному обсязі.

Зустрічний позов ОСОБА_1 до ТОВ «АН «Арсенал» задовольнити в повному обсязі.

Визнати недійсним підпункт 2.2.3. пункту 2.2. договору №499р від 11.05.2017 про надання послуг, пов`язаних із продажем об`єкта нерухомості.

16.07.2020 року представником відповідача ТОВ «АН «»Арсенал» подано відзив на зустрічний позову якому зазначає наступне.

Предметом зустрічного позову є визнання недійсним підпункту 2.2.3 пункту 2.2 Договору №499р від 11.05.2017 р. про надання послуг, пов`язаних з продажем нерухомості укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «АН «АРСЕНАЛ». Підставою визнання зазначеного підпункту недійсним є ст.18 ЗУ «Про захист прав споживачів», яка передбачає, зокрема, що положення договору визнано несправедливим, таке положення може бути змінено або визнано недійсним. Отже, предметом доказування за зустрічним позовом має бути доведення (чи спростування) справедливості спірної умови Договору: чи є її наявність у Договорі обґрунтованою чи вона є такою, яка безпідставно порушує права споживача. Суть діяльності агентств нерухомості, зокрема, полягає в тому, щоб максимально поширити інформацію щодо продажу певної нерухомості. Тому, інформація поширюється у багатьох формах і в різних ресурсах, і навіть, якщо неможливо встановити (довести, обґрунтувати) джерело отримання потенційним покупцем інформації, майже завжди це є результатом діяльності агентства. У договорі №499р від 11.05.2017 р., як і в інших договорах відповідача за зустрічним позовом, сформований пункт 2.2.3 Договору. При цьому необхідно зазначити, що відповідно до ч.1 ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. ТОВ «АН «Арсенал» не є монополістом на ринку діяльності агентств нерухомості, п.2.2.3 Договору прописаний у Договорі досить читко та однозначно, що дає можливість клієнтам позивача повністю зрозуміти її зміст та свідомо прийняти такі умови Договору, а у випадку не згоди з зазначеною умовою, клієнти не обмежені у праві запропонувати свої зміни до Договору, а в разі недосягнення згоди звернутися до іншого агентства нерухомості. Таким чином, підписуючи Договір у такій редакції, клієнти виражають своє волевиявлення на укладання Договору саме на таких умовах.

Крім того, після укладання спірного Договору, ОСОБА_1 також передав виконавцю копії (витяги) певних документів на об`єкт нерухомості та ключі від цього об`єкту. Так, зокрема, були надані копія договору купівлі-продажу від 13.11.2015 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Нарохою О.В. за номером 2864, за яким ОСОБА_1 придбав приміщення 27 по АДРЕСА_1 , технічний паспорт на приміщення, перед проектні проробки «Магазин непродовольчих товарів по АДРЕСА_2 ». Тобто, у ТОВ «Агентство нерухомості «Арсенал» існують копії документів, які навряд чи могли опинитися випадково без відома власника цих документів (власником оригіналів всіх цих документів є ОСОБА_1 , у ТОВ «Агентство нерухомості «Арсенал» збереглися лише їх копії). Що стосується ключів від приміщення, то, дійсно, у відповідача за зустрічним позовом відсутній акт приймання-передачі ключів, проте, ключі були передані агентам і у агентів був вільний доступ до приміщення, про що свідчить наявність фотокарток приміщення не тільки ззовні, але й зсередини, і такий вільний доступ для оглядів та здійснення зйомки не міг бути здійснений без відома ОСОБА_1 (т.3 а.с.147).

Ухвалою суду від 16.09.2020 року поновлено провадження у цивільній справі за позовом ТОВ «АН «Арсенал» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості та зустрічним позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Агенство нерухомості «Арсенал» про визнання недійсним окремого пункту договору. Цивільну справу прийнято до свого провадження та призначено до підготовчого судового засідання за правилами загального позовного провадження (т.4 а.с.90).

Ухвалою суду від 17.12.2020 року матеріали справи направлено до Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз для виконання ухвали суду від 06.08.2020 року для проведення судово-почеркознавчої експертизи. Провадження у справі зупинено на час проведення експертизи (т.4 а.с.228).

Ухвалою суду від 31.03.2021 року відновлено провадження у справі та призначено підготовче засідання у справі (т.4 а.с.234).

Ухвалою суду від 23.12.2021 року матеріали справи направлено до Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз для виконання ухвали суду від 06.08.2020 року для проведення судово-почеркознавчої експертизи. Провадження у справі зупинено на час проведення експертизи (т.4 а.с.228).

Ухвалою суду від 13.07.2022 року відновлено провадження у справі та призначено підготовче засідання у справі (т.5 а.с.183).

Ухвалою суду від 07.12.2022 року матеріали справи направлено до Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз для виконання ухвали суду від 06.08.2020 року для проведення судово-почеркознавчої експертизи. Провадження у справі зупинено на час проведення експертизи (т.5 а.с.248).

Ухвалою суду від 28.08.2023 року відновлено провадження у справі та призначено підготовче засідання у справі (т.6 а.с.22).

Інших клопотань під час підготовчого засіданні до суду не надходило.

Ухвалою суду від 20.09.2023 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

В судовому засіданні представник позивача за первісним позовом ТОВ «АН «Арсенал» Ростовська Н.В. позов підтримала та наполягала на його задоволенні з підстав, викладених у позові.

Відповідач за первісним позовом Шугайло К.А. проти задоволення позову заперечував з підстав викладених у відзиві на первісний позов.

Позивач за зустрічним позовом ОСОБА_1 зустрічний позов підтримав та наполягав на його задоволенні з підстав, викладених у позові.

Представник відповідача за зустрічним позовом ТОВ «АН «Арсенал» Ростовська Н.В. проти зустрічного заперечувала з підстав, викладених у відзиві на зустрічний позов.

Заслухавши доводи сторін, всебічно та повно з`ясувавши обставини справи, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи, надавши їм оцінку у сукупності з оголошеними та дослідженими матеріалами справи, суд вважає, що первісний позов ТОВ «АН «Арсенал» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості підлягає задоволенню, зустрічний позов ОСОБА_1 в особі представника адвоката Олійник О.С. до ТОВ «АН «Арсенал» про визнання недійсним окремого пункту договору задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Відповідно ч. 1 ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до ч. 2 ст. 124 Конституції України, юрисдикція судів поширюється на всі правовідносин, що виникають у державі.

У відповідності з п. 1 ст. 6 Європейської Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, ратифікованої Україною, Законом України №475/97-ВР від 17.07.1997 року, яка відповідно до ст. 9 Конституції України є частиною національного законодавства України, кожна людина при визначенні її громадянських прав та обов`язків має право на справедливий розгляд справи незалежним та безстороннім судом.

Відповідно до ст. 55 Конституції України, кожному гарантується судовий захист його прав і свобод.

Згідно зі ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Відповідно до ч.3 ст.12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно зі ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. ст. 81, 76 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими, електронними доказами, висновками експертів, показаннями свідків.

Щодо первісного позову судом встановлено, що в травні 2018 року ТОВ «АН «Арсенал» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , мотивуючи свої вимоги тим, що між сторонами 11 травня 2017 року було укладено договір № 499р про надання послуг, пов`язаних із продажем об`єкта нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , площею 46 кв.м. Позивач належним чином надав послуги відповідачеві, оскільки відповідач здійснив відчуження вказаного об`єкта нерухомості 22 грудня 2017 року громадянці ОСОБА_2 . Однак, відповідач, всупереч умовам укладеного договору, не здійснив оплати за надану послугу в розмірі 5% від вартості об`єкта нерухомості, що становить 37 100,00 гривень.

З метою досудового врегулювання спору відповідачеві було направлено вимогу від 19.01.2018 року № 03/18 про підписання акту здачі-приймання послуг та сплату заборгованості, проте лист було повернуто на адресу позивача за закінченням терміну зберігання, проте в силу умов п. 6.7 договору дана вимога вважається врученою.

Оскільки відповідач добровільно не сплатив суму заборгованості за договором, тому на користь позивача відповідно до положень ч. 2 ст. 625 ЦК України підлягає стягненню вказана сума заборгованості з урахуванням індексу інфляції та 3% річних від простроченої суми.

З наведених підстав, позивач просив стягнути з відповідача на його користь суму заборгованості з урахуванням індексу інфляції в розмірі 38 720 гривень 68 копійок та 3% річних в розмірі 445 гривень 20 копійок, покласти на відповідача судові витрати зі сплати судового збору (т.1 а.с. 24)

11 травня 2017 року між ОСОБА_1 як Замовником та ТОВ «АН «Арсенал» як Виконавцем укладено договір № 499р про надання послуг, пов`язаних із продажем нерухомості (т.1 а.с. 68).

Відповідно до умов договору, Замовник доручає, а Виконавець приймає зобов`язання від імені та за рахунок Замовника надати комплекс послуг, пов`язаних із продажем об`єкта нежитлової нерухомості, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , площею 46 кв.м, за стартовою ціною 742 000 гривень, що еквівалентно 28 000 доларів США (пп. 1.1, 1.2).

За п. 1.4 договору послуги вважаються наданими Виконавцем з моменту укладення угоди про продаж об`єкта. При цьому під «продажем Об`єкта» розуміється укладення Замовником в період дії Договору будь-якої угоди з третьою особою, на підставі якої в момент її укладання, або в майбутньому, буде здійснено перехід права власності на об`єкт від Замовника третій особі.

Згідно з п. 2.2.3 договору Замовник визнає, що будь-які угоди, пов`язані із продажем об`єкта в період дії договору, укладені між Замовником та третіми особами, будуть вважатися укладеними за допомогою Виконавця. В зв`язку із цим Виконавець має беззаперечне право на отримання винагороди в розмірі, визначеному п. 3.1 договору.

Згідно з пп. 3.1, 3.2 договору, в разі продажу об`єкта за виконані за цим договором роботи (послуги) Замовник оплачує винагороду Виконавцеві в розмірі 5% від суми угоди (вартості Об`єкта), зазначеної у п. 1.2 договору. Належну Виконавцеві винагороду Замовник зобов`язаний оплатити протягом 3 днів з моменту укладання договору про перехід права власності на об`єкт.

Строк дії договору визначено сторонами в п. 6.1 та становить до 31.12. 2017 року.

Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та інших Реєстрів № 118892820 від 29 березня 2018 року, 22 грудня 2017 року право власності на вищезазначений об`єкт нерухомості було зареєстровано за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 22 грудня 2017 року ( т.1 а.с. 9).

Отже, в даному випадку відбувся перехід права власності на об`єкт нерухомості в період дії вищезазначеного договору між сторонами, а тому в силу вищезазначених умов договору у позивача виникло право на одержання від відповідача грошової винагороди за надані послуги.

Виходячи із умов п. 3.1 договору, розмір такої винагороди складає 37 100,00 гривень (5% від 742 000 грн.).

Проте, у строк, передбачений п. 3.2 договору відповідач винагороду позивачеві у вказаному розмірі не сплатив, з огляду на що листом від 19.01.2018 року за № 03/18 позивач направив відповідачеві вимогу про необхідність оплати за надані послуги (т.1 а.с. 11).

Конверт із поштовим направленням вказаного листа повернувся на адресу позивача з відміткою пошти «за закінченням терміну зберігання» (а.с. 13). В силу п. 6.7 договору дана вимога вважається врученою відповідачеві.

Крім того, відповідач за первісним позовом зазначає, що він не підписував спірний Договір та не був обізнаний щодо його існування. Для підтвердження цього факту відповідачем було заявлене клопотання про проведення почеркознавчої експертизи, яке було задоволено судом, і справа направлена на експертизу для підтвердження чи спростування належності підпису на договорі ОСОБА_1 . Проте, відповідно до повідомлення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз №655-23 від 19.07.2023 р. надання висновку судової почеркознавчої експертизи виявилося неможливим. Причиною неможливості надання висновку стало ненадання, в першу чергу, ОСОБА_1 , додаткового порівняльного матеріалу, який був витребуваний клопотанням експерта (т.6 а.с.17)

Інших доказів не підписання цього договору відповідачем не надано.

Таким чином, факт не підписання ОСОБА_1 спірного договору є невстановленим та недоведеним.

Крім того, позивач надав докази того, що відповідач не міг не знати про договір. Так, під час укладання Договору, ОСОБА_1 надав ТОВ «АН «Арсенал» певні документи, які необхідні для укладання Договору та надання послуг.

Одним з таких документів був паспорт, копія якого зберігається у ТОВ «Агентство нерухомості «Арсенал». Посилання відповідача, що паспорт в нього викрали задовго до дати укладання договору, навряд чи відповідає дійсності, оскільки в нотаріальних договорах щодо придбання та продажу об`єкту нерухомості зазначалася адреса ОСОБА_1 , з якої він вже на час укладання договорів був «виписаний», а нотаріуси адресу реєстрації зазначають з паспорту. Отже, при укладанні нотаріальних договорів у 2015 році та 2018 році, ОСОБА_1 користувався паспортом, який він, начебто, втратив.

Після укладання спірного Договору, ОСОБА_1 також передав виконавцю копії (витяги) певних документів на об`єкт нерухомості та ключі від цього об`єкту. Так, зокрема, були надані копія договору купівлі-продажу від 13.11.2015 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Нарохою О.В. за номером 2864, за яким ОСОБА_1 придбав приміщення 27 по АДРЕСА_1 , технічний паспорт на приміщення, передпроектні проробки «Магазин непродовольчих товарів по вул. Патріотична 34а, приміщення 27 в м. Запоріжжі». Тобто, у ТОВ «Агентство нерухомості «Арсенал» існують копії документів, які навряд чи могли опинитися випадково без відома власника цих документів (власником оригіналів всіх цих документів є ОСОБА_1 , у ТОВ «Агентство нерухомості «Арсенал» збереглися лише їх копії). Що стосується ключів від приміщення, то, дійсно, у відповідача за зустрічним позовом відсутній акт приймання-передачі ключів, проте, ключі були передані агентам і у агентів був вільний доступ до приміщення, про що свідчить наявність фотокарток приміщення не тільки ззовні, але й зсередини, і такий вільний доступ для оглядів та здійснення зйомки не міг бути здійснений без відома ОСОБА_1 . При цьому, як свідчать фотокартки, що надані позивачем, доступ до приміщення був неодноразовий. Факт доступу до приміщення підтверджується також показанням свідка ОСОБА_3 , який засвідчив, що він як фотограф бував у приміщенні разом з агентом, який відкривав приміщення особисто ключем.

Таким чином, оскільки відповідачем за первісним позовом не доведений факт не підписання ним Договору, на момент розгляду справи спірний договір невизнаний судом недійсним і його недійсність прямо не встановлена законом, враховуючи принцип «презумпції правочину», а також надані позивачем докази, які свідчать про укладання договору відповідачем - спірний договір є дійсним, тобто таким, який встановлює права та обов`язки сторін.

Вище зазначені у первісному позові обставини підтвердив допитаний за клопотанням представника позивача за первісним позовом свідок ОСОБА_3 .

У відповідності до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з частиною першою статті 530 ЦК України зобов`язання підлягає виконанню у вказаний в договорі строк.

За змістом частини першої статті 901 ЦК України за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

Частиною першою статті 903 ЦК України визначено, що якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов`язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором.

Статтею 610 Цивільного кодексу України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, певних змістом зобов`язання (неналежне виконання). При цьому, за вимогами статті 611 цього Кодексу, при порушенні зобов`язання наступають правові наслідки, установлені договором або законом.

Крім того, за змістом частини другої статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Таким чином, з аналізу вищевказаних норм права випливає, що в разі порушення умов договору, з боржника підлягає стягненню, окрім суми основного боргу, також інфляційні втрати та 3% річних від простроченої суми.

На порушення норм закону та умов договору відповідач свої зобов`язання за вказаним договором належним чином не виконав, а саме, отримавши послуги, не оплатив їх вартість позивачеві, у зв`язку із чим в позивача наявні підстави вимагати виконання умов договору із застосуванням встановлених цим договором та законом правових наслідків його неналежного виконання.

Згідно з наданим позивачем розрахунком, з 26.12. 2017 року по 20.05.2018 року розмір суми заборгованості з урахуванням індексу інфляції склав 38 720 гривень 68 копійок, а 3% річних 445 гривень 20 копійок. З урахуванням того, що зазначений розрахунок з урахуванням засад змагальності не був спростований відповідачем, суд вважає за можливе покласти його в основу даного рішення.

Отже, загальна сума, яку слід стягнути з відповідача на користь позивача, становить 39 165 гривень 88 копійок.

Предметом зустрічного позову є визнання недійсним підпункту 2.2.3. пункту 2.2. Договору № 499р від 11.05.2017 року відповідно до якого «Замовник визнає, що будь-які правочини, пов`язані з продажем Об`єкту, в період дії цього Договору, укладені між Замовником та третіми особами, будуть вважатися укладеними за допомогою Виконавця. У зв`язку з цим Виконавець має безспірне право на отримання винагороди у розмірі, передбаченому п. 3.1 цього Договору».

Підставою визнання зазначеного підпункту недійсним, з точки зору позивача за зустрічним позовом, є ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів», яка передбачає, зокрема, що якщо положення договору визнано несправедливим, таке положення може бути змінено або визнано недійсним. Отже, предметом доказування за зустрічним позовом має бути доведення (чи спростування) справедливості спірної умови Договору: чи є її наявність у Договорі обґрунтованою чи вона є такою, яка безпідставно порушує права споживача.

Також, позивач за зустрічним позовом заявляючи позовні вимоги щодо визнання певних умов Договору недійсними, обґрунтовує їх, зокрема, відсутністю доказів, які підтверджують надання послуг.

Суд зазначає, що відповідно до постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (п.п. 7-8) необхідно враховувати, що виконання чи невиконання сторонами зобов`язань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину.

Оскільки неналежність виконання зобов`язання не має наслідком визнання договору (чи його частини) недійсним (відповідно до ст. 236 ЦК України недійсність зобов`язання має встановлюватися на момент укладання договору, незалежно від того, чи був договір виконаний після укладання чи ні), то суд вважає, що належне чи неналежне виконання зобов`язання не може бути належним обґрунтуванням при розгляді вимоги про визнання Договору (його частини) недійсним.

Крім того, як зазначає представник відповідача за зустрічним позовом, принцип «ексклюзивності» послуг (п. 2.2.3 Договору) не є проявом «несправедливих», дискримінаційних по відношенню до споживача умов договору, а необхідною умовою, направленою на комфортне для обох сторін, повноцінне, якісне надання послуг та захист прав виконавця на отримання плати за надані послуги (в т.ч. на компенсацію витрат, пов`язаних з розміщенням інформації щодо об`єктів), навіть за умови, коли неможливо прослідкувати (довести) зв`язок між джерелом, в якому розміщена була інформація агентством (профільні сайти, соцмережі, зовнішня реклама, інші агентства нерухомості тощо) та тим джерелом, з якого потенційний покупець отримав цю інформацію («почув від знайомого», «на якомусь сайті прочитав», «хтось поширив пост» тощо). Керуючись саме такою логікою, у Договорі № 499р від 11.05.2017 року, як і в інших договорах відповідача за зустрічним позовом, сформований пункт 2.2.3 Договору.

Суд зазначає, що відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Оцінюючи п. 2.2.3 Договору, суд приходить до висновку, що умова прописана у Договорі досить чітко та однозначно, що дає можливість позивачу повністю зрозуміти його зміст та свідомо прийняти такі умови Договору, а у випадку не згоди з зазначеною умовою, позивач не обмежений у праві запропонувати свої зміни до Договору, а в разі недосягнення згоди - звернутися до іншого агентства нерухомості. Таким чином, підписуючи Договір у такій редакції, позивач виразив своє волевиявлення на укладання Договору саме на таких умовах.

На підставі вищевикладеного, на переконання суду, передбачений п. 2.2.3 Договору, не є проявом свавілля ТОВ «АН «Арсенал» та нав`язуванням недобросовісної умови споживачу, а є обґрунтованою умовою, яка направлена на якісне, повне, професійне надання послуг з метою продажу об`єкту на найвигідніших умовах та забезпечення права виконавця за Договором на отримання плати за надані послуги.

Також, позивач заявляючи позовні вимоги щодо визнання певних умов Договору недійсними, обґрунтовує їх, зокрема, відсутністю доказів, які підтверджують надання послуг. У зв`язку з цим необхідно зазначити, що відповідно до постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (п.п. 7-8) необхідно враховувати, що виконання чи невиконання сторонами зобов`язань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину.

Отже, оскільки неналежність виконання зобов`язання не має наслідком визнання договору (чи його частини) недійсним (відповідно до ст. 236 ЦК України недійсність зобов`язання має встановлюватися на момент укладання договору, незалежно від того, чи був договір виконаний після укладання чи ні), то вважаємо, що належне чи неналежне виконання зобов`язання не може бути належним обґрунтуванням при розгляді вимоги про визнання Договору (його частини) недійсним.

Посилання представника позивача за зустрічним позовом на існуючу судову практику в обґрунтування своєї позиції вважаємо недоцільним, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 263 Цивільного процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Касаційною інстанцією було відмовлено у відкритті касаційного провадження, отже, у минулій справі спірні правовідносини Верховним судом України по суті не розглядалися, постанова Верховного Суду по суті спору не приймалася, жодні висновки щодо застосування норм права у цій справі Верховний суд не робив. Отже, наявність рішення суду першої інстанції, навіть залишене апеляційною інстанцією в силі, не свідчить про обов`язковість такого рішення при розгляді в іншій справі і не позбавляє суд права прийняти інше рішення на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин.

Враховуючи вищевикладене, в задоволенні зустрічного позову необхідно відмовити з підстав недоведеності зустрічних позовних вимог.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, відповідно до ст.141 ЦПК України, на користь позивача за первісним позовом ТОВ «АН «Арсенал» з відповідача за первісним ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір в розмірі 1 762 гривень.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Судові витрати позивача за зустрічним позовом ОСОБА_1 у зв`язку із відмовою у задоволенні позову необхідно залишити за позивачем.

Керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 89, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Арсенал» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості задовольнити повністю.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Арсенал» суму боргу за договором № 499р від 11 травня 2017 року з урахуванням індексу інфляції та 3% річних станом на 20 травня 2018 року у розмірі 39 165 (тридцять дев`ять тисяч сто шістдесят п`ять) гривень 88 копійок, судові витрати зі сплати судового збору в розмірі 1 762 (одна тисяча сімсот шістдесят дві) гривні 00 копійок, а всього стягнути 40 927 (сорок тисяч дев`ятсот двадцять сім) гривень 88 копійок.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Арсенал» про визнання недійсним окремого пункту договору відмовити повністю.

Рішення суду може бути оскаржене до Запорізького апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 31.07.2025 року.

Суддя А.В. Воробйов