Справа № 686/6642/25
Провадження № 2/686/3357/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 липня 2025 року м. Хмельницький

Хмельницький міськрайонний суд

Хмельницької області в складі:

головуючого судді Палінчака О.М.,

при секретарі Цибульській Г.В.,

за участю представниці позивачки Смішної І.В.,

представниці відповідача Домінюк Л.А.,

представника відповідача Говорецького Г.Б.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Хмельницькому цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Балканінвестбуд», Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» про розірвання договорів, стягнення коштів та відшкодування моральної шкоди,

встановив:

10 березня 2025 року позивачка ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до ТОВ «Балканінвестбуд», АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» про розірвання договорів, стягнення коштів та відшкодування моральної шкоди.

В обґрунтування позову позивачка зазначила, що між нею та відповідачами було укладено договори, за якими відповідачі зобов`язалися передати у власність позивачки майнові права на квартири, ТОВ «Балканінвестбуд» зобов`язався збудувати і ввести в експлуатацію багатоповерховий житловий будинок в якому ці квартири знаходяться, а позивачка зобов`язалась сплатити на рахунок відповідачів грошові кошти для придбання майнових прав на квартири у будинку, який будує ТОВ «Балканінвестбуд».

Щодо договору купівлі-продажу майнових прав № 85-80-22 від 18.07.2022 року (далі Договір 1).

Відповідно до п. 1.1. Договору 1 Покупець сплачує грошові кошти у національній валюті України в розмірі 548 277 грн. 45 коп., які Покупець вносить в банк на рахунок Продавця для придбання майнових прав на квартиру у будинку який будує Продавець за власні або кредитні кошти.

Відповідно до 1.2. Договору 1, за цим Договором Покупець отримує право власності на Об`єкт будівництва після вводу в експлуатацію, за умови виконання ним зобов`язань по даному договору у повному обсязі.

Відповідно до 1.3. Договору 1, характеристика Об`єкту будівництва: загальна запроектована площа: 50,37 кв.м.; під`їзд АДРЕСА_1 .

Характеристика будинку: 130-ти квартирному житловому будинку який будує Продавець, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 п.1.4 Договору 1

Відповідно до п. 1.5. Граничний строк, на протязі якого Покупець зобов`язується сплатити суму пайового внеску до 30 червня 2023 року.

Відповідно до п. 3.1. Договору 1 будівництво житлового будинку здійснюється за рахунок Продавця.

Відповідно до п. 1.4 Договору 1 строк завершення будівництва та введення Будинку в експлуатацію: орієнтовно II квартал 2023 року.

Відповідно до підпунктів 4.1.1. та 4.1.2. пункту 4 Договору 1 Продавець зобов`язався закінчити будівництво та здати Будинок в експлуатацію відповідно до термінів, визначених п. 1.4. Передати Об`єкт будівництва у власність Покупця на протязі 60 календарних днів після затвердження акту державної приймальної комісії.

Договором про внесення змін № 1 від 15.06.2023 року до Договору 1 було змінено орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, а саме ІV квартал 2024 року.

Загальна сума, яку позивачка сплатила ТОВ «Балканінвестбуд» по Договору 1 становить 548 277 грн. 45 коп.

Також, згідно Довідки № 80 від 17.08.2022 року про повний розрахунок за квартиру АДРЕСА_3 , по договору купівлі-продажу майнових прав № 85-80-22 від 18 липня 2021 року, позивачка сплатила повну вартість запроектованої площі однокімнатної квартири (пайового внеску) № 80, що знаходиться в ІІ під`їзді на третьому поверсі, в сумі 548 277 грн. 45 коп., загальною запроектованою площею 50,37 кв.м. в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 (друга черга), згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 85-80-22 від 18 липня 2022 року.

Таким чином, позивачка повністю виконала свої зобов`язання за Договором 1 щодо сплати повної вартості запроектованої площі квартири АДРЕСА_3 .

Ще один договір - Договір купівлі-продажу майнових прав № МП/102-73-22 від 27.09.2022 року (далі по тексту Договір 2), який укладався на виконання Форвардного контракту № 290621-183 від 29 червня 2021 року.

Тобто, перед укладенням Договору 2, на вимогу ТОВ «Балканінвестбуд», позивачка уклала договір купівлі-продажу деривативу від 27 вересня 2022 року № 270922-001, який було укладено між позивачкою та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» від імені, в інтересах якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Олімп Ессет Інвестмент» (далі - Договір № 270922-001).

Відповідно до п. 1.1.2. Договору № 270922-001 дериватив це форвардний контракт з характеристиками визначеними в п. 2.1. цього Договору, який являє собою двосторонню угоду, що засвідчує зобов`язання ТОВ «Балканінвестбуд» продати майнові права на Об`єкт нерухомості у визначений час та на визначених умовах у майбутньому, з фіксацією цін такого продажу під час укладення форвардного контракту.

За вказаним Договором № 270922-001 Продавець зобов`язується передати Покупцеві, а Покупець прийняти та оплатити Дериватив з наступними характеристиками:

Форвардний контракт з поставкою базового активу, Продавець за деривативом ТОВ «Балканінвестбуд», базовий актив майнові права на Об`єкт нерухомості (п.2.1).

Відповідно до п. 1.1.2. Договору № 270922-001 об`єкт нерухомості це складова та невід`ємна частина Об`єкту будівництва, яка виражена у вигляді одного житлового приміщення, що стане нерухомістю, після реєстрації права власності на нього в порядку, визначеному чинним законодавством України та має наступні технічні (попередні) характеристики: будівельний номер 73, під`їзд 2, поверх 2, проектна загальна площа 50,37 м.кв., проектна житлова площа 18,70 м. кв., кількість кімнат 1.

Відповідно до п. 1.1.3. Договору № 270922-001 Об`єкт будівництва нове будівництво багатоквартирного житлового будинку, проектна адреса: АДРЕСА_2 .

Згідно п. 3.1. Договору № 270922-001 ціна Договору становить 251 850 грн. 00 коп.

Позивачка оплатила дериватив в повному обсязі, що підтверджується квитанцією від 29.09.2022 року на суму 251 850 грн. 00 коп.

Згідно акту прийому-передачі деривативу від 29.09.2022 року до Договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001 від 27.09.2022 року АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» від імені, в інтересах якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Олімп Ессет Інвестмент» передав, а ОСОБА_1 прийняла дериватив з наступними характеристиками: Назва форвардний контракт; Вид деривативу з поставкою базового активу; Форма існування деривативу документарна; Продавець за деривативом ТОВ «Балканінвестбуд»; Дата укладення деривативу 29.06.2021 рік; Номер деривативу - № 290621-183»; Базовий актив деривативу майнові права на Об`єкт нерухомості; Строк дії деривативу 31.12.2022 року.

27.09.2022 року між ТОВ «Балканінвестбуд» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № МП/102-73-22 (Договір 2) Відповідно до п. 1.1. Договору 2 - за цим Договором та у відповідності до пункту 1 статті 6 та статті 656 Цивільного кодексу України, Продавець зобов`язується передати у власність Покупця, а Покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на Об`єкт нерухомості в Об`єкті будівництва, 130-квартирному житловому будинку, проектна адреса: АДРЕСА_2 , орієнтований строк здачі в експлуатацію 31 грудня 2023 року, забудовником якого є Продавець, та оплатити Ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором.

Відповідно до п. 1.3. Договору 2 предметом цього Договору є майнові права на Об`єкт нерухомості, які після набуття Покупцем їх у власність, реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на Об`єкт нерухомості після прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення Покупцем відповідних правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності). За умови виконання своїх обов`язків за цим Договором Покупець одержить від Продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності Покупця на Об`єкт нерухомості.

Відповідно до п. 2.1. Договору 2 - Характеристика Об`єкту нерухомості: Будівельний номер: 73, Під`їзд: 2, Поверх: 2, Проектна загальна площа: 50,37 кв.м., Проектна житлова площа: 18,70 кв.м., Кількість кімнат: 1

Відповідно до п. 3.1 Договору 2 ціна майнових прав на Об`єкт нерухомості за цим Договором становить 598 471 грн. 16 коп.

Договором про внесення змін № 1 від 15.06.2023 року до договору купівлі-продажу майнових прав № МП/102-73-22 від 27.09.2022 року було змінено орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, а саме ІV квартал 2024 року.

Згідно повідомлення про зміну вартості майнових прав на об`єкт нерухомості № 93 від 22 серпня 2022 року, позивачку було повідомлено про те, що з 01.09.2023 року ціна одного квадратного метру квартири зростає і становить 18 900 (вісімнадцять тисяч дев`ятсот) грн. 00 коп., і стосується ціни майнових прав, що ще не внесена. У/ зв`язку з чим, загальна вартість майнових прав на Об`єкт нерухомості Договором 2 з 01.09.2023 року становить 692 287 грн. 00 коп., виходячи з наступного розрахунку: Площа квартири становить 50,37 кв.м. З 01.09.2023 року ціна одного квадратного метру квартири становить 18 900 грн. 00 коп.

Позивачкою до 01.09.2023 року було сплачено та 439 783 грн. 00 коп. З 01.09.2023 року ціна одного квадратного метру квартири становила 18 900 грн. 00 коп., відповідно до сплати залишилось 13,36 кв.м., що еквівалентно 252 504 грн. 00 коп., з яких позивачкою було оплачено 177 717 грн. 69 коп.

Загальна сума, яку позивачка сплатила ТОВ «Балканінвестбуд» по Договору 2 становить 617 500 грн. 69 коп., що підтверджується випискою по витратам на картці ОСОБА_1 від 28.01.2025 року.

На виконання трьох договорів позивачкою було сплачено на рахунок відповідачів 1 417 628 14 коп., з яких 548 277 грн. 45 грн. на виконання Договору 1, 251 850 грн. 00 грн. на виконання Договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001, 617 500 грн. 69 грн. на виконання Договору 2. Отже, по Договору 1 та Договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001 позивачка повністю виконала свої зобов`язання, а по Договору 2 більшу частину.

ТОВ «Балканінвестбуд», в свою чергу, свої зобов`язання в строк до кінця ІV квартал 2024 року (передбачений Договором про внесення змін № 1 від 15.06.2023 року до Договору 1 та Договором про внесення змін № 1 від 15.06.2023 року до Договору 2) не виконав, будівництво будинку до кінця ІV кварталу 2024 року не завершено і відповідно не введено в експлуатацію.

Станом на день подачі позову на Об`єкті зведено лише перший поверх та частину другого поверху. Роботи на будівництві не ведуться взагалі орієнтовно з початку 2023 року. Обґрунтованих повідомлень про перенесення строків закінчення будівництва та введення Будинку в експлуатацію не надходило. Сторони не погоджували інших строків завершення будівельних робіт на об`єкті забудови. На момент звернення до суду із вказаним позовом, будинок та квартири в ньому не побудовані і не введені в експлуатацію, що є істотним порушенням Договорів 1 та 2 другою стороною, оскільки позивачка значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, а саме на те, що строк завершення будівництва та введення Будинку в експлуатацію орієнтовно ІV квартал 2024 року, позивачка позбавляється права отримати у власність квартири, за одну з яких сплатила повну суму, а за іншу більшу частину коштів, з огляду на те, що будівництво будинку зупинене.

У зв`язку з наведеним, ОСОБА_1 просить суд розірвати Договір купівлі-продажу майнових прав № МП/102-73-22 від 27.09.2022 року та Договір купівлі-продажу майнових прав № 85-80-22 від 18.07.2022 року, що укладені між ТОВ «Балканінвестбуд» та ОСОБА_1 ; розірвати Договір купівлі-продажу деривативу № 270922-001 від 27.09.2022 року укладений між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» та ОСОБА_1 ; стягнути з ТОВ «Балканінвестбуд» на користь ОСОБА_1 кошти, у розмірі 1 165 778 грн. 14 коп., сплачених на виконання вимог Договору купівлі-продажу майнових прав № 85-80-22 від 18.07.2022 року та Договору купівлі-продажу майнових прав № МП/102-73-22 від 27.09.2022 року; стягнути з АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» на користь ОСОБА_1 кошти, у розмірі 251 850 грн. 14 коп., сплачених на виконання вимог Договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001 від 27.09.2022 року; стягнути з ТОВ «Балканінвестбуд» та з АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» солідарно на користь ОСОБА_1 моральну шкоду в розмірі 50 000 грн. 00 коп. та судові витрати (попередній розрахунок судових витрат витрати на правову допомогу в сумі 15 000 грн. 00 коп.).

Ухвалою судді від 14 березня 2025 року по справі відкрито провадження та призначено підготовче засідання.

22 травня 2025 року представниця відповідача ТОВ «Балканінвестбуд» подала до суду відзив на позов, у якому зазначила, щодо розірвання Договору купівлі-продажу майнових прав МП/102-73-22 від 27.09.2022 року, то представниця зазначає, що будівництво означеного у Договорі Об`єкта нерухомості відповідачем проведено. Щодо розірвання Договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001 від 27.09.2022 року, укладеного між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» та ОСОБА_1 слід зауважити, що такий договір є виконаний повністю, що підтверджується актом прийому-передачі деривативу від 29.09.2022 року, в якому чітко визначено, що усі зобов`язання кожної із Сторін за Договором є виконаними, Сторони не мають вимог чи претензій одна до одної. Щодо стягнення з ТОВ «Балканінвестбуд» на користь ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 1 165 778 грн. 14 коп., то пунктом 4.6. Договору купівлі-продажу майнових прав №МП/102-73-22 від 27.09.2022 року передбачено порядок розірвання цього Договору з ініціативи Покупця, а саме «суми, сплачені Покупцем, повертаються Продавцем Покупцю безготівковим шляхом у розмір 80 % від сплачених за цим Договором». Також, пункт 4.7. Договору купівлі-продажу майнових прав № МП/102-73-22 від 27.09.2022 року встановлює порядок повернення коштів, а саме «повернення коштів Покупцю відбувається лише після укладення відповідного договору Продавцем на зазначений в п. 2.1. Об`єкт нерухомості з іншим суб`єктом, але в будь-якому разі не пізніше 180 календарних днів після розірвання цього Договору». Щодо стягнення моральної шкоди в розмірі 50 000 грн. 00 коп. відповідач не підтримує таку вимогу, оскільки позивачкою не обґрунтовано та не доведено факт умисного нанесення їй моральної шкоди відповідачем. Враховуючи наведене вище просить суд відмовити ОСОБА_1 в задоволенні позовної заяви в повному обсязі.

26 травня 2025 року представник АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» подав до суду відзив на позов, у якому зазначив щодо Договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001 від 27 вересня 2022 року про те, що сторони договору виконали усі свої зобов`язання одна перед одною, внаслідок чого одна до одної не мають жодної вимоги чи претензії. Відповідно до п. 9.1 договору, договір діє з моменту його підписання сторонами. Дія договору припиняється з моменту його належного й реального виконання сторонами. Актом прийому-передачі деривативу до договору купівлі-продажу деривативу № 270922- 001 від 27 вересня 2022 року підтверджено належне й реальне виконання договору обома сторонами і позивачка із цим погодилась. Отже, з підписанням Акту прийому-передачі деривативу до договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001 від 27 вересня 2022 року дія договору припинена його виконанням сторонами. Вказує, що позивачкою жодним чином не обґрунтовано, що саме порушує АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» по відношенню до неї. Враховуючи вищенаведене, просить суд відмовити ОСОБА_1 у позові до АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай».

Ухвалою суду від 27 травня 2025 року закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні представниця позивачки Смішна І.В. вимоги позову підтримала, просила їх задоволити.

Представниця відповідача ТОВ «Балканінвестбуд» Домінюк Л.А. в судовому засіданні проти задоволення позову заперечила з підстав, зазначених у відзиві на позов.

Представник відповідача АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» в судовому засіданні проти задоволення позову заперечив з підстав, зазначених у відзиві на позов.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Судом об`єктивно встановлено, що відповідно до умов договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001 від 27 вересня 2022 року (надалі Договір № 270922-001) укладеного між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» (Продавець) та громадянкою ОСОБА_1 (Покупець), продавець зобов`язався передати покупцеві, а покупець зобов`язався прийняти й оплатити Дериватив із зазначеними у Договорі характеристиками.

Відповідно до п. 1.1.2. Договору № 270922-001 дериватив це форвардний контракт з характеристиками визначеними в п. 2.1. цього Договору, який являє собою двосторонню угоду, що засвідчує зобов`язання ТОВ «Балканінвестбуд» продати майнові права на Об`єкт нерухомості у визначений час та на визначених умовах у майбутньому, з фіксацією цін такого продажу під час укладення форвардного контракту.

За вказаним Договором № 270922-001 Продавець зобов`язується передати Покупцеві, а Покупець прийняти та оплатити Дериватив з наступними характеристиками: Форвардний контракт з поставкою базового активу, Продавець за деривативом ТОВ «Балканінвестбуд», базовий актив майнові права на Об`єкт нерухомості (п.2.1).

Відповідно до п. 1.1.2. Договору № 270922-001 об`єкт нерухомості це складова та невід`ємна частина Об`єкту будівництва, яка виражена у вигляді одного житлового приміщення, що стане нерухомістю, після реєстрації права власності на нього в порядку, визначеному чинним законодавством України та має наступні технічні (попередні) характеристики: будівельний номер 73, під`їзд 2, поверх 2, проектна загальна площа 50,37 м.кв., проектна житлова площа 18,70 м. кв., кількість кімнат 1.

Відповідно до п. 1.1.3. Договору № 270922-001 Об`єкт будівництва нове будівництво багатоквартирного житлового будинку, проектна адреса: АДРЕСА_2 .

Згідно п. 3.1. Договору № 270922-001 ціна Договору становить 251 850 грн. 00 коп.

Позивачка оплатила дериватив в повному обсязі, що підтверджується квитанцією від 29.09.2022 року на суму 251 850 грн. 00 коп.

Згідно акту прийому-передачі деривативу від 29.09.2022 року до Договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001 від 27.09.2022 року АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» від імені, в інтересах якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Олімп Ессет Інвестмент» передав, а ОСОБА_1 прийняла дериватив з наступними характеристиками: Назва форвардний контракт; Вид деривативу з поставкою базового активу; Форма існування деривативу документарна; Продавець за деривативом ТОВ «Балканінвестбуд»; Дата укладення деривативу 29.06.2021 рік; Номер деривативу - № 290621-183»; Базовий актив деривативу майнові права на Об`єкт нерухомості; Строк дії деривативу 31.12.2022 року.

Отже, позивачка ОСОБА_2 як покупець повністю сплатила ціну деривативу, а відповідач АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» передав їй обумовлений у Договорі дериватив, про що було складено відповідний Акт. Усі зобов`язання кожної із сторін є виконаними.

Відповідно до п. 9.1 Договору № 270922-001, договір діє з моменту його підписання сторонами. Дія договору припиняється з моменту його належного й реального виконання сторонами. Актом прийому-передачі деривативу до Договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001 від 27 вересня 2022 року підтверджено належне й реальне виконання договору обома сторонами.

Отже, з підписанням Акту прийому-передачі деривативу до Договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001 від 27 вересня 2022 року дія договору припинена його виконанням сторонами 27 вересня 2022 року.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 598 ЦК України, зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Статтею 599 ЦК України визначено, що зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

За змістом зазначених норм розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір.

Разом з тим, позивачкою не обґрунтовано та не доведено порушення Продавцем - АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» умов Договору № 270922-001, з огляду на те, що базовим активом деривативу є майнові права на Об`єкт нерухомості (а не сам Об`єкт нерухомості). Позивачка не заперечує того факту, що відповідні майнові права вона за Договором № 270922-001 отримала і має на час розгляду справи

З огляду на вищенаведене суд приходить до висновку, що вимога ОСОБА_1 про розірвання Договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001 від 27 вересня 2022 року є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню.

Тому, відповідно і не підлягає задоволенню вимога позивачки про стягнення з АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» на її користь коштів, у розмірі 251 850 грн. 14 коп., сплачених на виконання вимог Договору купівлі-продажу деривативу № 270922-001 від 27.09.2022 року.

18.07.2022 року між ТОВ «Балканінвестбуд» та ОСОБА_1 було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 85-80-22 (далі Договір 1).

Відповідно до п. 1.1. Договору 1 Покупець сплачує грошові кошти у національній валюті України в розмірі 548 277 грн. 45 коп., які Покупець вносить в банк на рахунок Продавця для придбання майнових прав на квартиру у будинку який будує Продавець за власні або кредитні кошти.

Згідно 1.2. Договору 1 - за цим Договором Покупець отримує право власності на Об`єкт будівництва після вводу в експлуатацію, за умови виконання ним зобов`язань по даному договору у повному обсязі.

Відповідно до 1.3. Договору 1 характеристика Об`єкту будівництва: загальна запроектована площа: 50,37 кв.м.; під`їзд АДРЕСА_1 .

Характеристика будинку: 130-ти квартирному житловому будинку який будує Продавець, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , район забудови Гречани п. 1.4 Договору 1

Відповідно до п. 1.5. граничний строк, на протязі якого Покупець зобов`язується сплатити суму пайового внеску до 30 червня 2023 року.

Відповідно до п. 3.1. Договору 1 будівництво житлового будинку здійснюється за рахунок Продавця.

Відповідно до п. 1.4 Договору 1 строк завершення будівництва та введення Будинку в експлуатацію: орієнтовно II квартал 2023 року.

Відповідно до підпунктів 4.1.1. та 4.1.2. пункту 4 Договору 1 Продавець зобов`язався закінчити будівництво та здати Будинок в експлуатацію відповідно до термінів, визначених п. 1.4. Передати Об`єкт будівництва у власність Покупця на протязі 60 календарних днів після затвердження акту державної приймальної комісії.

Договором про внесення змін № 1 від 15.06.2023 року до договору купівлі-продажу майнових прав № 85-80-22 від 18.07.2022 року було змінено орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, а саме - ІV квартал 2024 року.

Загальна сума, яку ОСОБА_1 сплатила ТОВ «Балканінвестбуд» по Договору 1 становить 548 277 грн. 45 коп., що підтверджується наступними квитанціями: копією квитанції від 18.07.2022 року (на суму 35 000 грн. 00 коп.), копією квитанції від 16.08.2022 року (на суму 213 277 грн. 45 коп.), копією квитанції від 08.09.2022 року (на суму 300 000 грн. 00 коп.).

Також, згідно Довідки № 80 від 17.08.2022 року про повний розрахунок за квартиру АДРЕСА_3 , по Договору купівлі-продажу майнових прав № 85-80-22 від 18 липня 2021 року, позивачка сплатила повну вартість запроектованої площі однокімнатної квартири (пайового внеску) № 80, що знаходиться в ІІ під`їзді на третьому поверсі, в сумі 548 277 грн. 45 коп., загальною запроектованою площею 50,37 кв.м. в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 (друга черга), згідно Договору купівлі-продажу майнових прав № 85-80-22 від 18 липня 2022 року.

Таким чином, позивачка повністю виконала свої зобов`язання за Договором 1 щодо сплати повної вартості запроектованої площі Квартири АДРЕСА_3 .

27.09.2022 року між ТОВ «Балканінвестбуд» та ОСОБА_1 було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № МП/102-73-22 на виконання Форвардного контракту № 290621-183 від 29 червня 2021 року (далі Договір 2).

Відповідно до п. 1.1. Договору 2 - за цим Договором та у відповідності до пункту 1 статті 6 та статті 656 Цивільного кодексу України, Продавець зобов`язується передати у власність Покупця, а Покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на Об`єкт нерухомості в Об`єкті будівництва, 130-квартирному житловому будинку, проектна адреса: АДРЕСА_2 , орієнтований строк здачі в експлуатацію 31 грудня 2023 року, забудовником якого є Продавець, та оплатити Ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором.

Відповідно до п. 1.3. Договору 2 предметом цього Договору є майнові права на Об`єкт нерухомості, які після набуття Покупцем їх у власність, реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на Об`єкт нерухомості після прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення Покупцем відповідних правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності). За умови виконання своїх обов`язків за цим Договором Покупець одержить від Продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності Покупця на Об`єкт нерухомості.

Відповідно до п. 2.1. Договору 2 - Характеристика Об`єкту нерухомості: Будівельний номер: 73, Під`їзд: 2, Поверх: 2, Проектна загальна площа: 50,37 кв.м., Проектна житлова площа: 18,70 кв.м., Кількість кімнат: 1

Згідно п. 3.1 Договору 2 ціна майнових прав на Об`єкт нерухомості за цим Договором становить 598 471 16 коп.

Відповідно до п. 3.2 Договору 2 ціна майнових прав на один квадратний метр Об`єкту нерухомості становить 11 881, 50 грн.

Договором про внесення змін № 1 від 15.06.2023 року до договору купівлі-продажу майнових прав № МП/102-73-22 від 27.09.2022 року було змінено орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, а саме ІV квартал 2024 року.

Згідно повідомлення про зміну вартості майнових прав на об`єкт нерухомості № 93 від 22 серпня 2022 року, ОСОБА_1 було повідомлено про те, що з 01.09.2023 року ціна одного квадратного метру квартири зростає і становить 18 900 грн. 00 коп., і стосується ціни майнових прав, що ще не внесена.

Тому загальна вартість майнових прав на Об`єкт нерухомості Договором 2 з 01.09.2023 року становить 692 287 грн. 00 коп., виходячи з наступного розрахунку: Площа квартири становить 50,37 кв.м. З 01.09.2023 року ціна одного квадратного метру квартири становить 18 900 грн. 00 коп.

Позивачкою до 01.09.2023 року було сплачено та 439 783 грн. 00 коп./11 881 грн. 50 коп. = 37, 01 кв.м.).

Відповідно неоплачних залишилось 13,36 кв.м., що еквівалентно 252 504 грн. 00 коп. (13,36х18900), з яких позивачкою було оплачено 177 717 грн. 69 коп.

Отже, загальна сума, яку позивачка сплатила на користь ТОВ «Балканінвестбуд» по Договору 2 становить 617 500 грн. 69 коп., що підтверджується випискою з банківського рахунку ОСОБА_1 у АТ КБ «ПриватБанк» за період з 18.07.2022 року по 12.02.2024 року.

Згідно Договору 1 ОСОБА_1 виконала свої зобов`язання у повному обсязі, згідно Договору 2 позивачкою було здійснено оплату більшої частини вартості майнових прав.

Проте, ТОВ «Балканінвестбуд» свої зобов`язання в строк до кінця ІV квартал 2024 року (передбачений Договором про внесення змін № 1 від 15.06.2023 року до Договору 1 та Договором про внесення змін № 1 від 15.06.2023 року до Договору 2) не виконав, будівництво будинку до кінця ІV кварталу 2024 року не завершено і відповідно не введено в експлуатацію.

Станом на день подачі позову до суду на Об`єкті зведено лише перший поверх та частину другого поверху. Роботи на будівництві не ведуться взагалі орієнтовно з початку 2023 року. Обґрунтованих повідомлень про перенесення строків закінчення будівництва та введення Будинку в експлуатацію не надходило. Сторони не погоджували інших строків завершення будівельних робіт на об`єкті забудови. Вказане підтверджується, зокрема фотографіями будівництва за адресою АДРЕСА_2 станом на березень 2025 року та не спростовується представницею ТОВ «Балканінвестбуд», незважаючи на зазначення нею у відзиві про виконання відповідачем умов оспорюваних договорів, доказів завершення будівництва та прийняття в експлуатацію квартир, як передбачено Договором 1 та Договором 2 представницею суду не надано.

Отже, будинок по АДРЕСА_2 та квартири в ньому не побудовані і не введені в експлуатацію, що є істотним порушенням Договорів другою стороною, оскільки позивачка значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договорів, а саме на те, що строк завершення будівництва та введення Будинку в експлуатацію орієнтовно ІV квартал 2024 року, позивачка позбавлена права отримати у власність квартири, за одну з яких сплатила повну суму, а за іншу більшу частину коштів, з огляду на те, що будівництво будинку фактично зупинене, будівництво не ведеться з серпня 2024 року що підтверджується відомостями з електронного ресурсу сайту «ЛУН» https://lun.ua/uk/жк-північний-хмельницький?srsltid=AfmBOopW8nT67IUNeXa3WJRkZLOdsnURotq7l3gpvJLU9tM Rz85 i75EN.

Відповідно до статті 16 Цивільного Кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Статтею 177 ЦК України визначено, що об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Відповідно до ч. 2 ст. 190 ЦК України, майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав (ч. 2 ст. 656 ЦК України).

Згідно ст.ст. 626, 627 ЦК України, договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору. Відповідно до положень ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

В силу ст. 663 ЦК України, продавець зобов`язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, - відповідно до положень статті 530 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідачем ТОВ «Балканінвестбуд» не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження виконання ним умов Договору 1 та Договору 2, тому вимоги ОСОБА_1 про їх розірвання у зв`язку з істотним порушенням з боку відповідача їх умов, є обґрунтована та підлягає задоволенню.

Правові наслідки розірвання договору визначені ст. 653 ЦК України.

Відповідно до ч. 5 ст. 653 ЦК України, якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Тобто, правовим наслідком розірвання договору є відшкодування збитків.

За змістом ст. 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права.

Загальна сума, яку ОСОБА_1 сплатила ТОВ «Балканінвестбуд» по Договору 1 становить 548 277 грн. 45 коп., по Договору 2 - 617 500 грн. 69 коп.

В свою чергу, відповідачем ТОВ «Балканінвестбуд» взяті на себе зобов`язання за договорами не виконано, житловий будинок не збудовано і не введено в експлуатацію, об`єкти нерухомості у власність позивачці не передано.

Зважаючи на зазначене, з відповідача ТОВ «Балканінвестбуд» на користь позивачки підлягають стягненню 548 277 грн. 45 коп.як збитки, завдані розірванням Договору купівлі-продажу майнових прав № 85-80-22 від 18.07.2022 року, та 617 500 грн. 69 коп. як збитки, завдані розірванням Договору купівлі-продажу майнових прав № МП/102-73-22 від 27.09.2022 року, а всього 1 165 778 грн. 14 коп.

Щодо посилання представниці відповідача ТОВ «Балканінвестбуд» на п 4.6. Договору купівлі-продажу майнових прав № МП/102-73-22 від 27.09.2022 року, яким передбачено порядок розірвання цього Договору з ініціативи Покупця, а саме «суми, сплачені Покупцем, повертаються Продавцем Покупцю безготівковим шляхом у розмір 80% від сплачених за цим Договором», то в даному випадку розірвання договору відбувається не за ініціативою покупця, а у зв`язку з істотним порушенням умов договору покупцем, а тому позивачка має право на повне відшкодування збитків, завданих таким розірванням, з боку ТОВ «Балканінвестбуд».

Згідно постанови Великої Палати Верховного Суду № 14-714 цс 19 від 01.09.2020 року, виходячи з положень статей 16 і 23 ЦК України та змісту права на відшкодування моральної шкоди в цілому як способу захисту суб`єктивного цивільного права, компенсація моральної шкоди повинна відбуватися у будь-якому випадку її спричинення - право на відшкодування моральної (немайнової) шкоди виникає внаслідок порушення права особи незалежно від наявності спеціальних норм цивільного законодавства.

Так, вирішуючи спір щодо відшкодування моральної шкоди за порушення споживчого договору, суди мають враховувати, що моральна шкода за порушення цивільно-правового договору як спосіб захисту суб`єктивного цивільного права може бути компенсована і в тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі статей 16 та 23 ЦК України і статей 4 та 22 Закону про захист прав споживачів навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено.

Відповідно до ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Позивачка просить стягнути солідарно з відповідачів ТОВ «Балканінвестбуд» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» моральну шкоду в розмірі 50 000 грн. 00 коп., обґрунтовуючи тим, що вона залишилась не лише без житла, яке мала намір отримати у власність до кінця 2024 року, вона також залишилась і без коштів, за які могла би придбати інше житло. Таким чином, як зазначає ОСОБА_1 , у неї виникли чималі життєві та матеріальні труднощі, сильні душевні переживання та стрес; вона зазнає глибоких моральних переживань, перебуває у напруженому психічному стані, часто проявляються емоційні спалахи, виникає дратівливість, збудливість, почуття розпачу та беззахисності, у неї порушився сон, нормальні життєві зв`язки, звичний ритм життя. Також, згідно наданої суду копії договору оренди житла від 05 січня 2023 року, ОСОБА_1 орендує квартиру АДРЕСА_4 , за яку сплачує щомісячно 8 000 грн. 00 коп., замість того, щоб проживати у власному житлі, яке вона планувала отримати згідно Договору 1 та Договору 2.

Отже, на підставі викладеного та з урахуванням того, що у задоволенні позовних вимог в частині вимог, які стосуються АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Скай» відмовлено, суд приходить до висновку про стягнення з ТОВ «Балканінвестбуд» на користь ОСОБА_1 35 000 грн. 00 коп. в якості відшкодування моральної шкоди, завданої розірванням Договору 1 та Договору 2.

Судові витрати

Позивачкою ОСОБА_1 заявлено у позові, поданому через систему «Електронний суд», три вимоги немайнового характеру (про розірвання кожного з договорів) розмір судового збору за які рахується окремо та з пониженням по коефіцієнту 0,8 - по 968 грн. 96 коп., та вимоги майнового характеру в загальному на суму 1 467 628 грн. 14 коп. судовий збір становить 11 741 грн. 03 коп.

Оскільки ОСОБА_1 звільнена від сплати судового збору за подачу позову згідно ч. 3 ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів», за результатами розгляду справи судовий збір стягується з відповідача ТОВ «Балканінвестбуд» в дохід держави пропорційно до задоволених позовних вимог: 968 грн. 96 коп.+ 968 грн. 96 коп.+9 606 грн. 23 коп.=11 544 грн. 15 коп.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 82, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

Позов задовольнити частково.

Розірвати Договір купівлі-продажу майнових прав № 85-80-22 від 18.07.2022 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Балканінвестбуд» () та ОСОБА_1 .

Розірвати Договір купівлі-продажу майнових прав № МП/102-73-22 від 27.09.2022 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Балканінвестбуд» () та ОСОБА_1 .

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Балканінвестбуд» (, адреса: Хмельницька область, м. Хмельницький, вул. Проскурівського Підпілля, 63) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_5 ) збитки у розмірі 1 165 778 грн. 14 коп., завдані внаслідок розрівняння Договору купівлі-продажу майнових прав № 85-80-22 від 18.07.2022 року та розірвання Договору купівлі-продажу майнових прав № МП/102-73-22 від 27.09.2022 року.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Балканінвестбуд» (, адреса: Хмельницька область, м. Хмельницький, вул. Проскурівського Підпілля, 63) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_5 ) 35 000 грн. 00 коп. в якості відшкодування завданої моральної шкоди.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Балканінвестбуд» (, адреса: Хмельницька область, м. Хмельницький, вул. Проскурівського Підпілля, 63) в дохід держави 11 544 грн. 15 коп. судового збору.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Хмельницького апеляційного суду через Хмельницький міськрайонний суд.

В разі проголошення вступної та резолютивної частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Дата складання повного тексту рішення суду 18 липня 2025 року.

Суддя: О.М. Палінчак