КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження: Доповідач - Кафідова О.В.
№ 22-ц/824/8153/2025
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

м. Київ Справа № 761/22770/21

26 червня 2025року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Кафідової О.В.

суддів - Оніщука М.І.

- Шебуєвої В.А.

при секретарі - Смолко А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги представника відповідача ОСОБА_1 адвоката Бекірова Сірана Нусрєтовича та представника особи, яка не приймала участі у справі ОСОБА_2 адвоката Блажієвської Людмили Василівни на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 16 січня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Волошина В.О. у цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пшенишнюк Олеся Анатоліївна, ОСОБА_4 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість - Інвест» про витребування майна з чужого незаконного володіння; скасування запису про право власності,-

в ст а но в ив:

У червні 2021 року позивач ОСОБА_3 звернулася до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до відповідача ОСОБА_1 , третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пшенишнюк О.А. про витребування майна з чужого незаконного володіння; скасування запису про право власності.

В обгрунтування заявлених вимог зазначала, що вона є власником спірної квартири, на підставі договору № 170/98/щ купівлі - продажу майнових прав від 14 травня 2012 року, укладеного між позивачкою та ПП «Під ключ»; 24 липня 2012 року. Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), на підставі наказу від 16 липня 2012 року за № 1072-С/КІ позивачці було видано свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

З липня 2012 року позивачка квартирою не користувалась, у зв`язку з відсутністю водопостачання та електроенергії в будинку.

В червні 2021 року позивачка дізналась з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру права власності на нерухоме майно, що 11 грудня 2020року третьою особою було винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким було зареєстровано право власності на спірну квартиру за ОСОБА_4 та в подальшому 04 лютого 2021 рокутакож на підставі рішення третьої особи було зареєстровано право власності на спірну квартиру за відповідачкою ОСОБА_1 .

На думку позивачки, належна їй квартира вибула з її власності поза її волею, оскільки вона не бажала відчужувати вказану квартиру, а тому з метою захисту своїх порушених прав на підставі положень ст. 41 Конституції України, ст. ст. 317, 318, 387, 388 ЦК України, ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», позивачка просила суд позов задовольнити, і витребувати на її користь належне й майно - спірну квартиру.

З огляду на вище викладене просила суд витребувати квартиру АДРЕСА_1 з незаконного володіння відповідачки ОСОБА_1 ; скасувати номер запису про право власності 40408427, що внесено 04 лютого 2021р. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56463280 від 04 лютого 2021р., третьою особою; скасувати номер запису про право власності 39672821, який внесено 11 грудня 2020 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 55666764 від 12 грудня 2020р., третьою особою.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 16 січня 2025 року позов ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння; скасування запису про право власності - задоволено частково.

Витребувано у ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_3 .

В решті позову відмовлено.

Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, 14 лютого 2025 року представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Бекіров С.Н. подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині задоволеної вимоги про витребування у ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_3 . В решті рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 16 січня 2025 року не оскаржується.

Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Зазначає, що 14 травня 2012 року між позивачкою та ПП «Під ключ» було укладено договір № 170/98/щ купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого ПП «Під ключ» (продавець) продає, а позивачка (покупець) купує майнові права на спірну квартиру.

Цього ж дня позивачкою на користь ПІ «Під ключ» було нібито сплачено всю суму вартості майнових прав, що нібито підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 1/869 від 14 травня 2012 року, а 05 липня 2012 року між цими ж сторонами було складено акт приймання - передачі квартири.

Вказує на те, що 24 липня 2012 року Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на підставі наказу від 16 липня 2012 року за № 1072-С/КІ позивачці було видано свідоцтво про право власності на спірну квартиру.

При цьому, суд встановив, що після отримання вказаного свідоцтва позивачка державну реєстрацію свого права власності на спірну квартиру не здійснила і квартирою до 2021 року не користувалася.

Зазначає, що 26 серпня 2020 року між ТОВ «Фінансова компанія «Нерухомість - Інвест», як управителем, і ТОВ «Інжбуд Компані», як довірителем, було укладено договір № 1-26082020-2 про участь у фонді фінансування будівництва - житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою на АДРЕСА_1 , за умовами якого довіритель зобов?язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність об`єкт інвестування, а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені за плату управління цими коштами.

Вказує на те, що 10 грудня 2020 року між ТОВ «Фінансова компанія «Нерухомість - Інвест», як управителем, і ТОВ "Інжбуд Компані", як попереднім довірителем та ОСОБА_4 , як новим довірителем, було укладено договір № 98-12/20 про відступлення прав та переведення обов`язків за договором № 98-12/20 про відступлення прав та переведення обов`язків за договором про участь у ФФБ № 1-26082020-2 про участь у фонді фінансування будівництва від 26 серпня 2020 року, відповідно до якого попередній довіритель, за згодою управителя, передає, а новий довіритель приймає на себе усі права та обов`язки, що належать попередньому довірителю за договором про участь у ФФБ та договором відступлення маййнових прав, що укладені між управителем та попереднім довірителем.

Вказує на те, що 10 грудня 2020 року між ТОВ «Фінансова компанія «Нерухомість - Інвест», як управителем та ОСОБА_4 , як довірителем, було укладено договір відступлених майнових прав № 1-26082020-2/В, відповідно до якого управитель уступає довірителю майнові права на спірну квартиру, які управитель набув відповідно до умов договору на організацію спорудження об?єкті будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А № 1 від 14 грудня 2007 року.

Зазначає, що 11 грудня 2020 року третьою особою ОСОБА_4 було зареєстровано право власності на спірну квартиру.

В подальшому 04 лютого 2021 року між третьою особою ОСОБА_4 та відповідачкою ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу спірної квартири.

Вказує на те, що не погоджується з висновками суду першої інстанції щодо наявності підстав для витребування спірної квартири, оскільки реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по АДРЕСА_1 здійснювалась виключно через фонд фінансування будівництва.

В подальшому рішенням Господарського суду м. Києва від 14 грудня 2017 року у справі № 910/17791/17, яке набрало законної сили 03 січня 2018 року, було змінено управителя ФФБ з ПАТ «АРТЕМ-БАНК» на ТОВ «ФК «НЕРУХОМІСТЬ-ІНВЕСТ», а також зобов?язано Банк передати Фінансовій компанії фонд фінансування будівництва.

10 жовтня 2007 року між КП «Житомирбудзамовник», як замовником, і Приватним підприємством «Під ключ», як генеральним підрядником, було укладено договір № 69, за умовами якого ПП «Під ключ» зобов?язалось збудувати та передати КП «Житомирбудзамовник» об?єкт будівництва відповідно до затвердженої проектної документації, а КП «Житомирбудзамовник» зобов?язалось надати ПП «Під ключ» будівельний майданчик, передати йому проектно-кошториснудокументацію, прийняти закінчені роботи по будівництву об?єкту будівництва та оплатити їх (т. 1 а.с. 113-123).

Пунктом 10.8. вказаного договору було встановлено, що ПП «Під ключ» не має права відчужувати об?єкт будівництва третім особам, передавати його в заставу, іпотеку та будь-яким іншим чином обтяжувати та розпоряджатися об?єктом будівництва.

Відтак, ПП «Під ключ», не будучи управителем будівництва, не мало жодних прав на реалізацію житлових та нежитлових приміщень у вказаному житловому комплексі.

Звертає увагу суду на те, що питання наявності у ПП «Під ключ» повноважень на реалізацію майнових прав на житлові і нежитлові приміщення у будинку по АДРЕСА_1 вже було предметом детального дослідження з боку Верхового суду у справі № 761/15392/19.

Також не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, 14 лютого 2025 року представник особи, яка не приймала участі у справі, ОСОБА_2 , а саме адвокат Блажієвська Л.В. подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Зазначає, що із матеріалів справи вбачається, що спірна квартира була придбана подружжям ОСОБА_1 і ОСОБА_2 під час перебування у шлюбі. При цьому, договір був укладений з боку покупця ОСОБА_1 , але і чоловік ОСОБА_2 надав згоду на придбання цієї квартири, що підтверджується його заявою від 04.02.2021 року, яка посвідчена приватним нотаріусом Пшенишнюк А.О. та зареєстрована у реєстрі за № 107.

Вказує на те, що спірна квартира є спільною сумісною власністю подружжя, проте суд першої інстанції не залучив до участі у справі ОСОБА_2 .

В судове засідання з`явилась позивач ОСОБА_3 та її представник адвокат Бойков О.С., які заперечували проти задоволення апеляційної скарги.

Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Бекіров С.Н. в судовому засіданні підтримав доводи апеляційних скарг та просив їх задовольнити.

Третя особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пшенишнюк О.А., про дату, час та місце розгляду справи повідомлялась належним чином, засобами поштового зв`язку. 02 червня 2025 року до Київського апеляційного суду повернулось рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправляння з якого вбачається, що поштова кореспонденція була отримана 28 травня 2025 року особисто.

Треті особи ОСОБА_4 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість - Інвест» про дату, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином, засобами поштового зв`язку. 03 червня 2025 року та 05 червня 2025 року до Київського апеляційного суду повернулась поштова кореспонденція без вручення, причина «адресат відсутній за вказаною адресою».

З урахуванням вище викладеного колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за відсутності не з`явившихся сторін, повідомлених належним чином про дату, час та місце розгляду справи.

Заслухавши доповідь судді Кафідової О.В., вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги підлягають задоволенню, з огляду на таке.

Судом встановлено, що 05 вересня 2006 року між Управлінням державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник» було укладено договір про спільну діяльність в будівництві (а.с. 98-106 т.1), відповідно до п. 2.1. якого, сторони по цьому договору зобов`язуються шляхом об`єднання зусиль, фінансових та матеріальних ресурсів спільно діяти для досягнення загальної господарської мети: будівництва та введення в експлуатацію комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за будівельною адресою: АДРЕСА_1 .

14 грудня 2007 року між ТОВ «Артем-Банк», як управителем і Управлінням державної охорони України, КП «Житомирбудзамовник», що діють спільно на підставі договору про спільну діяльність в будівництві від 05 вересня 2006р., як забудовник було укладено договір № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_1 (а.с. 107-112 т.1), відповідно до п. 1.1. якого, забудовник зобов`язується збудувати за замовленням управителя об`єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному Регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ.

10 жовтня 2007 року між КП «Житомирбудзамовник», як замовником та ПП «Під ключ», як генеральним підрядником, було укладено договір № 69 генерального підряду на капітальне будівництво, відповідно до п. 1.10 якого, об`єктом будівництва є житловий комплекс з вбудовано - прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою по АДРЕСА_1 , загальною площею 53566,82 кв.м. Пунктом 2.1. цього договору визначено, що за даним договором генеральний підрядник зобов`язується власними а/або залученими силами і засобами збудувати та передати замовнику в установлений даним договором строк об`єкт будівництва відповідно до затвердженої проектної документації та умов даного договору, а замовник зобов`язується надати генеральному підряднику будівельний майданчик, передати йому проектно - кошторисну документацію, прийняти закінчені роботи по будівництву об`єкту будівництва та оплатити їх.

Пунктом 10.8. вказаного договору встановлено, що ПП «Під ключ» не має права відчужувати об?єкт будівництва третім особам, передавати його в заставу, іпотеку та будь-яким іншим чином обтяжувати та розпоряджатися об?єктом будівництва.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 14 грудня 2017 року у справі № 910/17791/17, яке набрало законної сили 03 січня 2018 року, було змінено управителя ФФБ з ПАТ «Артем-Банк» на ТОВ «ФК «Нерухомість - Інвест».

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 11 серпня 2020 року по справі № 04/01/5026/1089/2011 (925/379/20), за позовом ТОВ «Фінансова компанія «Нерухомість - Інвест» до ПП «Під ключ», КП «Житомирбудзамовник» Житомирської міської ради, за участю третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Управління державної охорони України, про визнання недійсними договорів у справі за заявою ініціюючого кредитора, ТОВ «Інфокол», до боржника, ПП «Під ключ», про визнання банкрутом юридичної особи, мотивувальна частина якого була змінена постановою Північного апеляційного господарського суду від 26 травня 2021 року, та судом було встановлено:

«27.01.2012 між Управлінням державної охорони та КП «Житомирбудзамовник» укладено додаткову угоду №6 до Договору про спільну діяльність від 05.09.2006 (т.63 а.с.221), згідно з якою у Об`єкті будівництва розподілено квартири загальною площею 36328,50 кв.м (Стороні 1 - 9489,10 або 26,12%; Стороні 2 - 26893,40 кв.м. або73,88%), складено їх перелік та зазначено, що «Всі площі вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень та підземної автостоянки належать Стороні 2» (тобто КП «Житомирбудзамовник»).

Аналіз цього документа дає підстави для висновків про те, що незважаючи на факти укладення Договору №1 від 14.12.2007 про організацію будівництва через ФФБ, введення Об`єкта будівництва в експлуатацію 24.12.2010, порушення провадження у справі про банкрутство, його сторони (Управління державної охорони та КП «Житомирбудзамовник») поза участю у ФФБ у особі ПАТ «Артем-Банк» вкотре здійснюють розподіл квартири у Об`єкті будівництва. Тобто сторони свідомо вчиняють дії, які не узгоджуються з умовами Договору від 14.12.2007 №1.

Оскільки Договір про спільну діяльність від 05.09.2006 між Управлінням державної охорони та КП «Житомирбудзамовник» є складовою Договору від 14.12.2007 №1, суд вважає, що цю додаткову угоду №6 було укладено з відома ПАТ «Артем-Банк».

09.04.2012 на підставі акту №1/99 (т.54 а.с.128) відповідно до договору генерального підряду від 10.10.2007 №69, додаткових угод від 10.12.2007 №1, від 27.12.2010 №2 (з додатком №1) КП «Житомирбудзамовник» передано, а ПП «Під ключ» прийнято 69 квартир загальною площею 5014,62 кв.м. зокрема такі квартири як: №13 ; №61 ; №89; №91; №93; №96; №98; №109 а; №110; №110а; №113а; №113б; №113 в; №113 г; №121; №127; №139; №145; №151; №162а; №162б; №166а; №166б; №170а; №170б; №174а; №174б; №179; №185; №188; №202а; №213 ; №216; №219; №225; №228; №234; №240; №246; №249; №252; №255; №257а; №257б; №259; №261а; №261б; №265а; №265б; №267; №269а; №269б; №274; №277; №280; №297а; №362 ; №366; №369; №380; №383; №387; №389; №390; №394; №404; №405а; №409а; №409б; №409в .».

Таким чином, ПП «Під ключ» 09 квітня 2012 року було передано спірну квартиру АДРЕСА_1 .

З матеріалів справи вбачається, що 14 травня 2012 року між позивачкою та ПП «Під ключ» було укладено договір № 170/98/щ купівлі - продажу майнових прав (а.с. 6-11 т. 1), відповідно до п.1.1., ПП «Під ключ» (продавець) продає, а позивачка (покупець) купує майнові права на квартиру (далі - «Об`єкт» у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Пунктом 1.2. цього договору сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є квартира, розташована в Об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , з наступними характеристиками: № квартири - 98 ; кількість кімнат - 1; загальна площа кв.м. (БТІ) - 55,5; поверх 16, секція 1.

14 травня 2012 року між позивачкою та ПП «Під ключ» було укладено акт приймання-передачі майнових прав (а.с. 12 т. 1); 05 липня 2012 року між цими ж сторонами було укладено акт приймання - передачі квартири згідно з договором № 170/98/щ від 14 травня 2012 року (а.с. 17 т. 1).

З квитанції до прибуткового касового ордеру № 1/869 від 14 травня 2012 року вбачається, що позивачкою було сплачено суму вартості майнових прав (а.с. 23 т. 1).

24 липня 2012 року Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), на підставі наказу від 16 липня 2012 року за № 1072-С/КІ (а.с. 184-186 т. 1), позивачці було видано свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 24 т. 1).

З матеріалів справи вбачається, що 26 серпня 2020 року між ТОВ «Фінансова компанія «Нерухомість - Інвест», як управителем та ТОВ Інжбуд Компані», як довірителем було укладено договір № 1-26082020-2 про участь у фонді фінансування будівництва (а.с. 100-102 т. 2), відповідно до преамбули якого об`єкт будівництва - житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою на АДРЕСА_1 . Згідно п. 1.1. цього договору довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність об`єкт інвестування, а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Правилами ФФБ. Згідно цього договору довіритель передає в довірчу власність управителя грошові кошти в розмірі 510527,0 грн., що є повною вартістю об`єкта інвестування (квартири) та повинен сплатити до 31 грудня 2020р. Довіритель повинен спрямувати грошові кошти на рахунок в АБ «Укргазбанк», в зазначений вище строк (п. 1.4., 1.5 договору № 1-26082020-2 про участь у фонді фінансування будівництва). Об`єкт інвестування, згідно п. 2.1.2 договору № 1-26082020-2 про участь у фонді фінансування будівництва є квартира АДРЕСА_1 , в секції -1, на 16 поверсі, загальною площею 53,8 кв.м.

10 грудня 2020 року між ТОВ «Фінансова компанія «Нерухомість - Інвест», як управителем, ТОВ «Інжбуд Компані», як попереднім довірителем та ОСОБА_4 , як новим довірителем, було укладено договір № 98-12/20 про відступлення прав та переведення обов`язків за договором про участь у ФФБ № 1-26082020-2 про участь у фонді фінансування будівництва від 26 серпня 2020 року (а.с. 103, 104 т. 2), відповідно до п. 1.1. якого, попередній довіритель, за згодою управителя, передає, а новий довіритель приймає на себе усі права та обов`язки, що належать попередньому довірителю за договором про участь у ФФБ та договором відступлення майнових прав, що укладені між управителем та попереднім довірителем.

10 грудня 2020 року між ТОВ «Фінансова компанія «Нерухомість - Інвест», як управителем та ОСОБА_4 , як довірителем, було укладено договір відступлення майнових прав № 1-26082020-2/В (а.с. 105 т. 2), відповідно до п. 1, 1 якого, в порядку, та на умовах, визначених цим договором, управитель уступає довірителю майнові права на об`єкт інвестування, які управитель набув відповідно до умов договору на організацію спорудження об`єкті будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А № 1 від 14 грудня 2007 року; під об`єктом інвестування сторони розуміють: квартиру АДРЕСА_9 , загальною площею 53,8 кв.м.

11 грудня 2020 року третьою особою ОСОБА_4 було зареєстровано право власності на спірну квартиру № 98 (а.с. 27 т. 1), номер запису про право власності 39672821, що внесено 11 грудня 2020 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 55666764 від 12 грудня 2020, третьою особою приватним нотаріусом Пшенишнюк О.А.

04 лютого 2021 року між третьою особою ОСОБА_4 та відповідачкою ОСОБА_1 було укладено договір купівлі - продажу квартири (а.с. 140-142 т. 1), відповідно до якого третя особа продала, а відповідачка прийняла у власність спірну квартиру АДРЕСА_1 .

04 лютого 2021 року відповідачкою було зареєстровано право власності на спірну квартиру № 98 (а.с. 25, 26 т. 1), номер запису про право власності 40408427, що внесено 04 лютого 2021р. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56463280 від 04 лютого 2021, третьою особою приватним нотаріусом Пшенишнюк О.А.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції посилався на те, що ПП «Під ключ» мало право відчужувати майнові права на спірну квартиру, на користь позивачки, в силу обставин та фактів, які були встановлені рішеннями: Господарського суду м. Києва по справі № 910/17791/17 від 14 грудня 2017р., Господарського суду Черкаської області від 11 серпня 2020р. по справі № 04/01/5026/1089/2011 (925/379/20), мотивувальна частина, якого була змінена постановою Північного апеляційного господарського суду від 26 травня 2021р.; укладений між позивачкою та ПП «Під ключ» договір № 170/98/щ купівлі-продажу майнових прав від 14 травня 2012р. є чинним, як, і є дійсним свідоцтво про право власності від 24 липня 2012р. Протягом всього часу розгляду справи, ні сторона відповідача, ні треті особи 2, 3 не надали суду належні і допустимі докази, на підтвердження виконання договору про участь у ФФБ № 1-26082020-2 від 26 серпня 2020р. щодо сплати відповідних коштів за об`єкт інвестування. Таким чином, суд вважав, що вимога позивачки № 1 підлягає задоволенню, а саме, з метою захисту прав позивачки, слід витребувати у відповідачки ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 на користь позивачки.

З такими висновками суду першої інстанції колегія суддів погодитись не може з огляду на наступне.

Згідно зі статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 ЦК України).

У частинах першій, другій статті 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до частини сьомої статті 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) згідно з договором між забудовником та управителем фонду фінансування будівництва за кожним об`єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об`єктів інвестування в об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об`єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Статтею 204 ЦК України встановлюється презумпція правомірності правочину, яка означає, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно з цією презумпцією вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

Тож у разі неспростування презумпції правомірності договору, передбаченої у статті 204 ЦК України, всі права, набуті сторонами правочину за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.

Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19) зроблено висновок про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину потрібно доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.

У справі, що переглядається, позивач зазначав, що відповідачі порушили його право власності на квартирою, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Судом встановлено, що 10 жовтня 2007 року КП «Житомирбудзамовник» як замовник та ПП «Під ключ» як генеральний підрядник уклали договір генерального підряду на капітальне будівництво № 69, за умовами якого генеральний підрядник зобов`язався збудувати та передати замовнику об`єкт будівництва відповідно до затвердженої проєктної документації, а КП КП «Житомирбудзамовник» зобов`язалося надати ПП «Під ключ»будівельний майданчик, передати йому проєктно-кошторисну документацію, прийняти закінчені роботи із будівництва об`єкта будівництва та оплатити їх.

У пункті 10.8 зазначеного договору передбачалося, що ПП «Під ключ» не має права відчужувати об`єкт будівництва третім особам, передавати його в заставу, іпотеку та у будь-який інший спосіб обтяжувати та розпоряджатися об`єктом будівництва.

При цьому, 14 травня 2012 року ПП «Під ключ» уклало з позивачем договір купівлі-продажу майнових прав № 170/98/щ, відповідно до умов якого продавець продає, а покупець купує майнові права на квартиру по АДРЕСА_1 .

Відповідно до акта здійснення остаточних розрахунків від 05 липня 2012 року № 31 та довідки від 14 травня 2012 року № 63 позивач сплатив суму за квартиру АДРЕСА_1 .

14 травня 2012 року сторони підписали акт приймання-переданні майнових прав.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Зазначені норми права визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорене право чи цивільний інтерес.

Вирішуючи спір, суд зобов`язаний надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Отже, при вирішенні спору по суті важливе значення має встановлення наявності в особи, яка звернулася із позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов.

Відсутність права на позов в матеріальному розумінні тягне за собою прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин, оскільки лише наявність права обумовлює виникнення в інших осіб відповідного обов`язку перед особою, якій таке право належить. Тобто лише встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і, відповідно, приймає рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.

Під час розгляду спору суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Так, у частині третій статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (чинній на час виникнення спірних правовідносин) зазначено, що інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»

фонд фінансування будівництва - це кошти, передані управителю фонду фінансування будівництва в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у фонді фінансування будівництва.

Управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.

Об`єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів.

Об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 6 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» об`єктами управління майном у системі фінансово-кредитних механізмів є фонд фінансування будівництва та фонд операцій з нерухомістю. Об`єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна. Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном.

За приписами статті 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Договір між забудовником та управителем фонду фінансування будівництва має обов`язково містити зобов`язання забудовника після закінчення будівництва передати об`єкти інвестування у власність довірителям фонду фінансування будівництвана умовах цього Закону та Правил фонду фінансування будівництва.

Відповідно до договору між забудовником та управителем фонду фінансування будівництва за кожним об`єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об`єктів інвестування в об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об`єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.

Аналогічні приписи містяться в пункті 3.14 договору від 14 грудня 2007 року № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта по АДРЕСА_1 , згідно з яким забудовник зобов`язаний не відчужувати та не обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування без письмової згоди на те управителя.

У постанові Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 923/447/15 зроблено висновок про те, що управитель фонду фінансування будівництва є єдиним власником майнових прав на об`єкт інвестування та виключно останній має право на залучення коштів для інвестування через фонд фінансування будівництва та має право на відчуження майнових прав на об`єкт інвестування. Врахувавши те, що оспорюваний інвестиційний договір укладений без згоди управителя, тобто з порушенням вимог статті 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про визнання недійсним інвестиційного договору.

Також у постанові від 11 листопада 2020 року у справі № 04/01/5026/1089/2011 Верховний Суд, проаналізувавши правила статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», статей 6, 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», дійшов переконання, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі на АДРЕСА_1 могла здійснюватися виключно через фонд фінансування будівництва на підставі договору від 14 грудня 2007 року № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта на АДРЕСА_1 .

Верховний Суд погодився з висновками апеляційного суду про те, що ні Управління державної охорони України (замовник) та КП «Житомирбудзамовник»(забудовник), ні, тим більше, ПП «Під ключ» (генеральний підрядник) не могли придбати майнові права на об`єкти нерухомості інакше, ніж через фонд фінансування будівництва і лише за умови здійснення інвестування.

Такі висновки сформульовані Верховним Судом у постановах від 04 вересня 2018 року у справі № 923/447/15 та від 11 листопада 2020 року у справі № 04/01/5026/1089/2011 та згідно з цими висновками забудовник не має права відчужувати об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду. Лише управитель та виключно через фонд фінансування будівництва має право на відчуження майнових прав на об`єкт інвестування.

У справі, що переглядається, суд першої інстанції не врахував зазначені висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.

Суд першої інстанції не врахував того, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі на АДРЕСА_1 здійснювалася через фонд фінансування будівництва на підставі договору від 14 грудня 2007 року № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 . Позивач не є довірителем фонду фінансування будівництва А за програмою будівництва об`єкта на АДРЕСА_1 , оскільки не укладав договір про участь у фонді фінансування будівництва з управителем

ПАТ «АРТЕМ-БАНК».

Також суд не врахував, що ПП «Під ключ» як забудовник не мало права відчужувати спірну квартиру, оскільки це суперечить статті 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», пункту 3.14 договору від 14 грудня 2007 року № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта на АДРЕСА_1 , пункту 10.8 договору від 10 жовтня 2007 року № 69 генерального підряду на капітальне будівництво, згідно з якими ПП «Під ключ» як забудовник/генеральний підрядник зобов`язане не відчужувати об`єкти інвестування без письмової згоди на те управителя.

Суд першої інстанції не звернув уваги на те, що будь-які дії щодо об`єкта інвестування, мають здійснюватися виключно за письмовою згодою управителя. Проте у матеріалах справи немає доказів того, що ТОВ «Артем-банк» як управитель надавав письмову згоду КП «Житомирбудзамовник» чи ПП «Під ключ» на відчуження спірного майна, яке є об`єктом інвестування, третім особам поза фондом фінансування будівництва.

Додатково потрібно врахувати, що у господарській справі № 04/01/5026/1089/2011, яку переглядав Верховний Суд та ухвалив постанову від 11 листопада 2020 року, суди з`ясовували питання укладення додаткової угоди від 10 грудня 2007 року № 1 до договору від 10 жовтня 2007 року № 69 та складання акта приймання-передання майна від 12 грудня 2008 року до договору від 10 жовтня 2007 року № 69. Під час розгляду цієї справи ПП «Під ключ» не надало оригінали зазначених документів у зв`язку з чим суд апеляційної інстанції, з яким погодився Верховний Суд, зробив висновок, що без надання оригіналів додаткової угоди від 10 грудня 2007 року № 1 неможливо встановити факт укладення між КП «Житомирбудзамовник» та ПП «Під ключ» зазначеної угоди, а також існування акта приймання-передання майна від 12 грудня 2008 року, підписаного цими сторонами. Верховний Суд погодився з висновками апеляційного суду про те, що місцевий господарський суд необґрунтовано прийняв копії зазначених документів як належні та допустимі докази.

З наведених підстав колегія суддів вважає, що суд першої інстанції не врахував обставини, встановлені постановою Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 04/01/5026/1089/2011, не дослідив правильно докази, які є в матеріалах справи, та обставини, які мають значення для ухвалення законного рішення у справі, та врахував докази, подані позивачем в копіях, справжність яких ставить під сумнів відповідачка враховуючи відсутність їх оригіналів.

З урахуванням встановлених фактичних обставин справи, що переглядається, колегія суддів вважає, що відповідачі не порушили прав позивача.

Права позивача у цій справі фактично порушені ПП «Під ключ», яке не мало права розпоряджатися майновими правами на об`єкт інвестування - спірної квартири, проте це підприємство не залучене до участі у справі.

Згідно з ч.ч.1, 13 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

При поданні апеляційної скарги відповідачем ОСОБА_1 було сплачено судовий збір у розмірі 3 411,00 грн. Також при поданні апеляційної скарги особою, яка не брала участі у справі ОСОБА_2 було сплачено судовий збір у розмірі 3 411,00 грн.

За результатами перегляду справи в суді апеляційної інстанції у задоволенні позовних вимог було відмовлено, а тому з позивача на користь апелянтів підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційних скарг.

Керуючись ст.ст.367, 368, 374, 376, 381-383 ЦПК України, суд,-

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника відповідача ОСОБА_1 адвоката Бекірова Сірана Нусрєтовича задовольнити.

Апеляційну скаргу представника особи, яка не приймала участі у справі ОСОБА_2 адвоката Блажієвської Людмили Василівни задовольнити.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 16 січня 2025 року в частині задоволених позовних вимог скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пшенишнюк Олеся Анатоліївна, ОСОБА_4 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість - Інвест» в частині витребування у ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_3 відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_2 ) судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 3 411,00 грн.

Стягнути з ОСОБА_3 (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_2 (ідентифікаційний код НОМЕР_3 ) судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 3 411,00 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 27 червня 2025 року

Головуючий: Судді: