РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 червня 2025 року

місто Чернігів

Справа №751/7079/24

Провадження №2/751/530/25

Н о в о з а в о д с ь к и й р а й о н н и й с у д м і с т а Ч е р н і г о в а

в складі: головуючого - судді Ченцової С. М.

секретаря Барбаш М.В.

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1

представник позивача - адвокат Кінебас О.М.

відповідач - ТОВ «Чернігівінвестбуд»

представник відповідача - адвокат Пінчук К.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження, позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЧЕРНІГІВБУДІНВЕСТ» про визнання попереднього договору дійсним,

ВСТАНОВИВ:

І. Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.

Представник позивача - адвокат Кінебас О.М., в інтересах ОСОБА_1 , звернувся до суду з позовом до ТОВ «ЧЕРНІГІВІНВЕСТБУД» про визнання дійсним попереднього договору №16 від 20.08.2020 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «ЧЕРНІГІВІНВЕСТБУД» щодо набуття права власності на квартиру АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , площею 61,10 кв.м. у редакції, визначеній сторонами 20.08.2020 року, та зазначеній у позові. (а.с.1-12).

Позов обґрунтовано тим, що згідно з умовами договору сторони домовились не пізніше 60 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання продавцем правовстановлюючих документів укласти договір купівлі продажу квартири у встановленій формі та на умовах, визначених цим договором. Відповідно до п. 2.1. Попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити Основний договір з урахуванням таких істотних умов: адреса будинку, в якому розташована квартира: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 ; номер квартири АДРЕСА_3 ; поверх 3; загальна площа квартири згідно з проектом 61,10 кв.м. Орієнтовна дата введення об`єкта в експлуатацію 4 квартал 2022 року.

Згідно з п.2.1.3 Попереднього договору вартість квартири на момент його укладення 549 900 гривень.

Позивач сплатила обумовлену суму окремими платежами згідно із квитанціями №П999194 на суму 285 060 гривнь № 50616675 на суму 149 900 гривень,

№50677244 на суму 135 160 гривень. Тобто, позивачем було повністю сплачено суму згідно з договором.

Відповідач тривалий час ухилявся від нотаріального посвідчення попереднього договору, а також в обумовлений строк об`єкт в експлуатацію не ввів.

21.12.2023 року на адресу відповідача направлено адвокатський запит №3 щодо отримання інформації на поставлені питанні, у тому числі питання « Чи визнає відповідач дійсність попереднього договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 від 20.08.2020 року».

Листом від 28.12.2023 року № 8 відповідач повідомив, що сторонами досягнуто усіх істотних умов при укладенні попереднього договору та відбулося частково його виконання, тому у Товариства відсутні підстави не визнавати дійсність Попереднього договору.

Зважаючи на те, що відповідач визнав дійсність Попереднього договору, 21.02.2024 року на його адресу було направлено офіційний лист-запрошення щодо нотаріального посвідчення договору.

Відповідач надіслав лист від 05.03.3024 №16, в якому повідомив що положення договору втратили актуальність і не відповідають вимогам чинного законодавства. У зв`язку з чим на тих умовах, на яких вони уклали договір 20.08.2020 року, його нотаріально посвідчувати не будуть.

Позивач із зазначеною позицією не згоден, оскільки вважає, що відповідач просто ухиляється від виконання покладених на нього договором зобов`язань.

27.09.2024 року від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву про відмову у задоволенні позову ( а.с.44-49)

Заперечення обґрунтовані тим, що 20.08.2020 року між ТОВ «Чернігівінвестбуд» та ОСОБА_1 укладено Попередній договір № 16, відповідно до пункту 7.5 цього договору сторони визначили, що відповідно до статей 205,207,209 ЦК України продавець та покупець укладають цей Попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні. Позивачу під час укладання Попереднього договору було роз`яснено, що такий договір укладатиметься у простій письмовій формі, позивач не висловила заперечень з приводу цього, не наполягала на нотаріальному посвідченні на момент його укладення. Тому твердження позивача, що відповідач тривалий час ухиляється від нотаріального посвідчення Попереднього договору не відповідають дійсності. Зазначає, що відповідач не заперечує дійсності укладеного між ними Попереднього договору № 16 та взятих зобов`язань.

Відповідно п. 1.1. Попереднього договору орієнтовна дата введення об`єкту в експлуатацію - IV квартал 2022 року. Запланований термін введення об`єкта в експлуатацію може бути змінено, що не є порушенням зобов`язань з боку відповідача.

Вважає, що жодних порушень виконання умов Попереднього договору, про які зазначає позивач немає. Просила зменшити розмір витрат ОСОБА_1 на професійну правничу допомогу до 2500 гривень. (а.с.44-53).

04.10.2024 року через систему «Електронний суд» від представника позивача - адвоката Кінебаса О.М. надійшла відповідь на відзив ( а.с. 58-60)

Представник позивача зазначає, що закріплення п. 7.5 Попереднього договору, в якому сторони визначили що уклали договір у простій письмовій формі, не позбавляє позивача звертатися до відповідача з вимогами щодо нотаріального посвідчення Попереднього договору, оскільки це прямо передбачено ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Отже, укладення Попереднього договору у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення, робить попередній договір нікчемним, у силу прямої вказівки Закону і незалежно від угоди сторін та пунктів договору.

З приводу посилання відповідача щодо включення до Попереднього договору елементів інших договорів (змішаний договір) зазначає, що автоматичне включення до договору, який в силу вимог закону підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню, однак не був посвідчений, умови іншого договору не робить такий договір автоматично дійсним, оскільки до кожної з частин договору застосовується різне правове регулювання (Постанова КЦС ВС від 25.05.2022, №755/16339/19)

ІІ. Заяви (клопотання) учасників справи та інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою Новозаводського районного суду міста Чернігова від 02.09.2024 року відкрито провадження у справі, розгляд справи призначено у порядку загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 22.10.2024 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.

У вступному слові представник позивача позов підтримав, посилаючись на обставини викладені у позові, та наявні у справі докази. Додатково пояснив, що договір був попередній, а відповідач відмовляється від нотаріального посвідчення.

Представник відповідача у вступному слові позовні вимоги не визнала, посилаючись на обставини викладені у відзиві на позов. Пояснила, що попередній договір був укладений у простій письмовій формі, заперечення у сторін з цього приводу були відсутні. Відповідач не заперечує дійсності укладеного між ними попереднього договору № 16 та взятих зобов`язань. Позивачем сплачено суму договору у розмірі 549900 гривень. Відповідач не визнає попередній договір у редакції, зазначеній у прохальній частині позову.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин

20.08.2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Чернігівінвестбуд» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладений Попередній договір №16, де зазначено, що Продавець в майбутньому набуде право власності на квартиру номер АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 (квартира) і має намір здійснити відчуження квартири Покупцю, а Покупець має намір придбати квартиру у власність(а.с.13-15).

Відповідно до п.1.1. даного Договору, сторони домовились не пізніше 60 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання Продавцем правовстановлюючих документів укласти договір купівлі-продажу квартири, надалі «Основний договір», у встановленій законом формі та на умовах, визначених цим договором. Орієнтовна дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію 4 квартал 2022 року. Запланований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію може бути змінено, що не є порушенням зобов`язань з боку Продавця.

Згідно із п. 2.1. Попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити Основний договір з урахуванням таких істотних умов: Об`єкт - квартира з наступними характеристиками: а) адреса будинку, в якому розташована квартира: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 (будівельна адреса); номер квартири АДРЕСА_4 ; загальна площа квартири, згідно з проектом: 61,10 кв.м; наявність індивідуального керування опаленням. Вартість квартири на момент укладання Попереднього договору складає 549 900 гривень, без ПДВ. При неповній оплаті вартості квартири вартість неоплачених квадратних метрів підлягає перегляду з розрахунку не менше 14 400 гривень за 1 кв.м. загальної площі.

Відповідно до п. 2.3. Попереднього договору остаточна вартість відчужуваної квартири за Основним договором, у будь-якому випадку, не може бути меншою за балансову вартість квартири, зазначену після введення об`єкта в експлуатацію.

Відповідно до п. 4.1.4 Попереднього договору, цей договір не приховує іншу угоду і відповідає дійсним намірам сторін створити для себе юридичні наслідки, передбачені цим Попереднім договором. Особи, що підписали цей Попередній договір, стверджують про те, що текст попереднього договору ними прочитано повністю і всі його положення зрозумілі та узгоджені між сторонами.

Відповідно до п. 5.1 Попереднього договору, Покупець, з метою забезпечення своїх зобов`язань за цим договором щодо укладення Основного договору, перераховує на рахунок Продавця аванс наступними частинами: 285 060 гривень , без ПДВ, при підписанні Попереднього договору, залишок авансу сплачується до 30 січня 2021 року.

Також, сторони у п.7.5 даного договору визначили, що відповідно до статей 205,207,209 ЦК України, Продавець та Покупець укладають цей Попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні.

Згідно з платіжними дорученнями №50616675 та №50677244 від 25.01.2021 та 26.01.2021 платником ОСОБА_1 на рахунок отримувача ТОВ «Чернігівінвестбуд» здійснено платежі на суму 135160 гривень та 149900 гривень, у графі призначення платежу зазначено: за кв. АДРЕСА_5 згідно договору №16 від 20.08.2020, нот.не посв. без ПДВ, ОСОБА_2 ,НОМЕР_1 (а.с.19,20).

Відповідно до квитанції №П999228 від 20.08.2020 року платником ОСОБА_1 на рахунок отримувача ФОП « ОСОБА_3 » здійснено платіж на суму 329 940 гривень, у графі призначення платежу зазначено: за надання інформаційних послуг зг. дог. б/н від 03.08.2020 р. без ПДВ (а.с.20).

Відповідно до листа-запрошення від 21.02.2024 року, позивачем ОСОБА_1 було запропоновано відповідачу ТОВ «Чернігівінвестбуд» з`явитись до приватного нотаріуса для посвідчення договору №16 від 20.08.2020 (а.с.16).

Згідно із відповіддю ТОВ «Чернігівбудінвест» від 05.03.2024 року, товариство підтверджує дійсність укладеного попереднього договору №16 від 20.08.2020 року та свої зобов`язання по ньому, не заперечує щодо нотаріального посвідчення договору на умовах, які є актуальними на дату посвідчення такого договору та для узгодження яких позивачу було запропоновано звернутися до відповідача (а.с.17).

ІV. Норми права, які застосував суд та оцінка аргументів сторін

Відповідно до статей 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Норма ст. 626 ЦК України визначає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно із вимогами ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

Укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Відповідно до п. 2.1. Попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити Основний договір з урахуванням істотних умов, зазначених у Попередньому договорі.

Згідно із п.7.5 Попереднього договору сторони визначили, що відповідно до статей 205,207,209 ЦК України, Продавець та Покупець укладають цей Попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні.

Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частин першої - третьої, п`ятої та шостої статті 203 цього Кодексу «Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину», зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, та правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

З аналізу зазначених норм можна зробити висновок, що нікчемний правочин - це абсолютно недійсний правочин за законом, а для чинності правочину, відповідно до ч. 4 ст. 203 ЦК України, не є необхідним додержання вимоги що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Крім того, формами правочину, відповідно до ст. 205 ЦК України, є укладення правочину в усній або в письмовій (електронній) формі.

Відповідно до ч.1 ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Водночас сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства (ч. 1 ст. 6 ЦК України).

Відповідно до ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Проаналізувавши зміст Попереднього договору, укладеного між сторонами, суд керуючись ст. 628 ЦК України, доходить висновку , що даний договір є змішаним договором, оскільки сторони у п.5.1 цього договору домовились, що покупець з метою забезпечення своїх зобов`язань за цим Попереднім договором щодо укладення Основного договору перераховує на рахунок Продавця аванс при підписанні Попереднього договору.

Відповідно до ст. 638 ЦК України , зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Відповідно до норм статей 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом, тобто обов`язок доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.

У даному випадку, недійсність правочину прямо не встановлена законом

(нікчемний правочин), відповідач заперечує його дійсність на підставах встановлених законом, тому такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин), на підставі ст. 215 ЦК України.

На основі повно та всебічно з`ясованих обставин справи, підтверджених доказами, дослідженими в судовому засіданні, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин, та правові норми, які підлягають застосуванню, суд дійшов висновку, що вимоги позивача про визнання дійсним правочину, попереднього договору, не підлягають задоволенню, оскільки відповідно до ст. 215 ЦК України судом може бути визнаний дійсним нікчемний правочин, тому у задоволенні позову слід відмовити.

V. Розподіл судових витрат

Оскільки в задоволенні позову відмовлено повністю, судові витрати відповідно до положень ст. 141 ЦПК України не стягуються.

Керуючись статтями 13, 43, 76-81, 141, 263, 265, 268, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЧЕРНІГІВБУДІНВЕСТ» про визнання попереднього договору дійсним - відмовити.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Чернігівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено 02 червня 2025 року.

Позивач: ОСОБА_1 (місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_1 )

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЧЕРНІГІВБУДІНВЕСТ» (місцезнаходження: 14017, м. Чернігів, проспект Перемоги, 39, )

Суддя С. М. Ченцова