СОЛОМ`ЯНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 червня 2025 року Солом`янський районний суд міста Києва у складі головуючого судді Кицюк В.С., за участю: секретаря Лопатюк А.В., представника позивача Ларичева В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» про захист прав споживачів,-

ВСТАНОВИВ:

У березні 2024 року позивач звернувся до суду із вищезазначеним позовом, у якому просив: розірвати договір купівлі-продажу від 03 вересня 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Настасенко О.М. та зареєстрованого в реєстрі за номером 668; стягнути з відповідача на свою користь 575000,00 грн коштів, внесених на виконання умов договору; стягнути з відповідача на свою користь 175000,00 грн збитків; стягнути з відповідача на свою користь 3674250,00 грн пені за несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію; стягнути з відповідача на свою користь 30000,00 грн моральної шкоди.

В обґрунтування заявлених вимог зазначає, що між сторонами укладено договір купівлі-продажу від 03 вересня 2021 року, відповідно до умов якого відповідач зобов`язувався передати у власність позивача майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . Строк введення об`єкта в експлуатацію ІІ квартал 2023 року. Станом на 29 січня 2024 року об`єкт в експлуатацію не введено, повідомлень з цього приводу на адресу покупця не надходило, жодних додаткових угод між сторонами не укладено. Позивач свої грошові зобов`язання за договором виконав, а саме вніс грошові кошти у розмірі 575000,00 грн на рахунок відповідача. Також позивач вважає, що відповідач зобов`язаний сплатити пеню за прострочення введення об`єкта в експлуатацію у розмірі 3674250,00 грн. Крім того, за порушення виконання цивільно-правових зобов`язань позивачу завдано моральної шкоди, яку він оцінює у розмірі 30000,00 грн. Окремо звертає увагу, що внаслідок бездіяльності відповідача щодо введення об`єкта в експлуатацію, позивач вимушений винаймати житло, на оренду житла за період з 01 липня 2023 року по 01 січня 2024 року позивач витратив 175000,00 грн (Т.1 а.с.1-27).

Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 11 березня 2024 року відкрито загальне позовне провадження (Т.1 а.с.30).

10.04.2024 до суду надійшов відзив, у якому представник відповідача просив відмовити у задоволенні позову. В обґрунтування зазначає, що позивач звернувся до суду з вимогою про розірвання договору та повернення внесених коштів на виконання договору у розмірі 575000,00 грн без урахування суми штрафу, який визначений п.2.3. договору. У разі розірвання договору позивачу можуть бути поверненні грошові кошти за вирахуванням штрафу у розмірі 3% від внесеної суми. Крім того, строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію в договорі купівлі-продажу майнових прав конкретно не визначений, оскільки у договорі зазначена орієнтовна календарна дата. Враховуючи, що термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартирою конкретною датою не визначений, а вказана орієнтовна дата, а прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правових відносин, склад цивільно-правового порушення зі сторони відповідача відсутній. Також звертає увагу на введений в державі воєнний стан як форс-мажорну обставину, однак відповідач підтверджує готовність до виконання своїх зобов`язань щодо будівництва та введення в експлуатацію житлового будинку. Окрім цього, позивач не надає доказів понесення реальних збитків. Щодо моральної шкоди, позивачем не надано доказів на підтвердження допущення відповідачем протиправних дій, відтак відсутній причинно-наслідковий зв`язок, як і не конкретизовано позивачем у чому полягає моральна шкода (Т.1 а.с.46-85).

Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 19 квітня 2024 року справу передано за підсудністю до Солом`янського районного суду міста Києва (Т.1 а.с.99, 100).

Постановою Хмельницького апеляційного суду від 17 червня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, ухвалу Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 19 квітня 2024 року залишено без змін (Т.1 а.с.158-160).

Ухвалою Солом`янського районного суду міста Києва від 18 листопада 2024 року прийнято справу до розгляд та продовжено розгляд справи за правилами загального позовного провадження (Т.1 а.с.177-178).

04.12.2024 до суду надійшов відзив, у якому представник відповідача просив відмовити у задоволенні позову в частині стягнення з відповідача на користь позивача пені за несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію, збитків за оренду квартири, моральної шкоди. В обґрунтування зазначає, що відповідач не заперечує проти розірвання договору та повернення позивачу сплачених коштів у розмірі 575000,00 грн. Рішенням Господарського суду міста Києва від 28 листопада 2023 року, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 16 травня 2024 року та постановою Верховного Суду від 11 вересня 2024 року визнано незаконним та скасовано рішення КМР про надання відповідачу земельної ділянки для будівництва на АДРЕСА_1 , визнано незаконним та скасовано дозвіл на виконання будівельних робіт. Відповідач листом від 22 листопада 2024 року звернувся до позивача із пропозицією врегулювати питання щодо розірвання договору та повернення сплачених коштів, у свою чергу позивач для врегулювання питання до відповідача не звертався (Т.1 а.с.183-252).

30.01.2025 через систему «Електронний суд» надійшли додаткові пояснення, у яких представник позивача зазначає, що відповідач у встановлений договором строк свої зобов`язання не виконав, відтак належним способом захисту порушених прав позивача є припинення правовідносин, відновлення становища та відшкодування збитків (Т.2 а.с.14-31).

Протокольною ухвалою Солом`янського районного суду міста Києва від 07 квітня 2025 року закрито підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача просив задовольнити позов з підстав, викладених в позовній заяві.

Представник відповідача в судове засіадння не прибув, подав заяву про розгляд справи за його відсутності, просив відмовити у задоволенні позову у частині стягнення з відповідача на користь позивача пені за несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію, збитків за оренду квартири та моральної шкоди. У частині розірвання договору купівлі-продажу та повернення сплачених коштів за договором не заперечував. Додатково звернув увагу суду, що відповідач звертався до позивача із пропозицією добровільно повернути сплачені грошові кошти, однак позивач проігнорував зазначену пропозицію.

Дослідивши матеріали справи, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, об`єктивно оцінивши докази, які мають істотне значення для розгляду і вирішення справи, суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, 03 вересня 2021 року Комунальне підприємство з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) уклали договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Настасенко О.М., зареєстровано в реєстрі за №668, предметом якого є те, що продавець передає у власність, а покупець приймає у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_1 житлового комплексу з об`єктами соціальної інфраструктури, в тому числі для учасників антитерористичної операції на сході України, на АДРЕСА_1 , на умовах та у порядку, що визначені договором (Т.1 а.с.12-15).

Відповідно до п.1.3. договору купівлі-продажу від 03 вересня 2021 року, під об`єктом капітального будівництва продавець матиме на увазі житловий будинок: житловий будинок АДРЕСА_1 житлового комплексу з об`єктами соціальної інфраструктури, в тому числі для учасників антитерористичної операції на сході України, на АДРЕСА_1 , кількість поверхів - 25, запланований термін введення в експлуатацію - ІІ квартал 2023 року (Т.1 а.с.12).

Згідно з п.3.1. договору купівлі-продажу від 03 вересня 2021 року, на дату підписання договору вартість майнових прав на квартиру складає 994980,00 грн, виходячи з вартості майнових прав у перерахунку на 1 кв.м. - 19166,67 грн, крім того ПДВ - 3833,33 грн, разом - 23000,00 грн, яка встановлена згідно з протоколом засідання комісії по визначенню вартості об`єктів нерухомості на день внесення покупцем оплати (Т.1 а.с.13).

Відповідно до п.3.2. договору купівлі-продажу від 03 вересня 2021 року, покупець здійснює оплату 99% процентів вартості майнових прав за наступним графіком: кількість кв.м. 43,26; термін оплати - кінцевий термін до 07 квітня 2023 року; сума оплати - до 07 вересня 2021 року 300000,00 грн (в тому числі ПДВ 50000,00 грн), з жовтня 2021 року кожного місця до 07 числа в термін до 07 квітня 2023 року 36054,22 грн (в тому числі ПДВ 6009,04 грн) (Т.1 а.с.13).

Згідно з п.а)2.3. договору купівлі-продажу від 03 вересня 2021 року, покупець має право відмовитись від остаточної сплати вартості предмету цього договору шляхом розірвання цього договору та отримати кошти, що були сплачені за цим договором, з сплатою неустойки на користь продавця у розмірі 3% від внесеної суми, або шляхом заміни об`єкту на інший та зарахувати в оплату його вартості кошти, що були сплачені за цим договором, зі сплатою неустойки на користь продавця у розмірі 1% від внесеної суми (Т.1 а.с.13).

Довідкою КП «Житлоінвестбуд-УКБ» від 21 листопада 2022 року №114/3624 підтвердило, що ОСОБА_1 згідно з договором купівлі-продажу від 03 вересня 2021 року №668, сплатив за квартиру АДРЕСА_1 кошти у сумі 479166,67 грн, крім того ПДВ 95833,33 грн, разом 575000,00 грн (Т.1 а.с.16).

29.01.2024 ОСОБА_1 направив лист директору КП «Житлоінвестбуд-УКБ» з вимогою розірвання договору купівлі-продажу від 03 вересня 2021 року, повернення коштів за договором, сплати збитків, пені за несвоєчасне введення об`єкту в експлуатацію та моральної шкоди (Т.1 а.с.17-19).

КП «Житлоінвестбуд-УКБ» листом від 27 лютого 2024 року №056/01-8/77-2 запропонувало ОСОБА_1 прибути для врегулювання питання розірвання договору та повернення сплачених коштів (Т.1 а.с.20-21).

КП «Житлоінвестбуд-УКБ» листом від 22 листопада 2024 року №056/01-2012 запропонувало ОСОБА_1 прибути для врегулювання питання розірвання договору та повернення сплачених коштів (Т.1 а.с.242-246).

Відповідно до ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У відповідності до ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 655 ЦК України встановлено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.1 ст.651 ЦК України).

Відповідно до ч.2. ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з ч.2 ст.653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

Враховуючи, що сторони у договорі купівлі-продажу (майнових прав) передбачили можливість розірвати договір за ініціативою покупця, при цьому сам продавець (відповідач) не заперечував проти розірвання такого договору, про що надсилались відповідні листи покупцю (позивачу), відтак позов у частині розірвання договору купівлі-продажу та повернення позивачу сплачених грошових коштів на виконання умов договору підлягає задоволенню.

Щодо вимоги про стягнення пені, необхідно зазначити наступне.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

Тлумачення ст.629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментальних принципів цивільного права - обов`язковість договору.

Тобто, з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають не лише суб`єктивні права, а й обов`язки, які вони мають виконувати.

Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (ч.1 ст.549 ЦК України).

Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (ч.2 ст.551 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст.637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.

У частинах третій та четвертій ст.213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.

Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.

Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.

Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: мети правочину, змісту попередніх переговорів, усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш у правовідносинах між собою), звичаїв ділового обороту; подальшої поведінки сторін; тексту типового договору; інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.

Аналіз цивільного законодавства свідчить, що перекваліфікація відповідного договору може мати місце, зокрема, при: (а) недійсності договору (зокрема, удаваності договору); (б) тлумаченні змісту договору. Перекваліфікація договору можлива тільки в тих випадках, коли вона відбувається в межах спору, що стосується такого договору. Саме такий висновок зумовлений тим, що по своїй суті перекваліфікація направлена на з`ясуванні справжньої волі сторін договору, який перекваліфіковується в інший. А це, відповідно, можливо зробити тільки в рамках спору щодо такого договору.

У разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення (ч.5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів»).

Верховний Суд у постанові від 15 червня 2022 року у справі №711/1032/21 зробив правовий висновок, що тлумачення абзацу першого частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» свідчить, що ця норма не поширюється на договори купівлі-продажу майнових прав.

Вказане також узгоджується із висновками Верховного Суду у постанові від 04 серпня 2021 року у справі №587/823/19.

Крім цього, за схожих обставин Верховний Суд в постанові від 17 травня 2023 року у справі №591/19/20 відмовив у задоволенні позовних вимог про стягнення пені на підставі частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки укладений між сторонами договір про інвестування у будівництво житла не передбачає розмір процентів на суму вкладу або дохід в іншій формі. А позивачем неустойка обчислена від вартості об`єкта інвестування. При цьому у відповідача не існувало грошового зобов`язання, а лише зобов`язання зарезервувати квартиру й передати її після введення будинку в експлуатацію.

Відтак, суд доходить висновку про те, що між сторонами був укладений договір купівлі-продажу майнових прав, а не договір про виконання робіт (надання послуг), а тому відсутні підстави для застосування положень ч.5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» до спірних правовідносин, а й відтак відсутні підстави для стягнення пені, тобто у цій частині позов задоволенню не підлягає.

Щодо вимоги про стягнення збитків.

Особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування (ч.1 ст.22 ЦК України).

За ч.2 ст.22 ЦК України збитками є:1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі (ч.3 ст.22 ЦК України).

Позивач належними та допустимим доказами не довів завдання йому збитків з боку відповідача, відтак у цій частині позов також задоволенню не підлягає.

Щодо вимоги про відшкодування моральної шкоди.

Частинами 1, 2 ст.23 ЦК України визначено, що особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.

Моральна шкода полягає: 1) у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я; 2) у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів; 3) у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку із знищенням чи пошкодженням її майна; 4) у приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 вересня 2020 року у справі №216/3521/16-ц сформулювала висновок, згідно з яким, виходячи з положень статей 16 і 23 ЦК України та змісту права на відшкодування моральної шкоди в цілому як способу захисту суб`єктивного цивільного права, компенсація моральної шкоди повинна відбуватися у будь-якому випадку її спричинення - право на відшкодування моральної (немайнової) шкоди виникає внаслідок порушення права особи незалежно від наявності спеціальних норм цивільного законодавства.

Стаття 611 ЦК України передбачає правові наслідки порушення зобов`язання, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (п.3 ч.1 ст.3 ЦК України)

Тлумачення п.3 ч.1 ст.3 та ст.627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Згідно із ч.1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Встановивши, що в договорі купівлі-продажу строк готовності об`єкта будівництва є орієнтовним, а термін передачі позивачу права власності на майнові права на квартиру конкретною датою не визначено, суд приходить до висновку про відсутність підстав для покладення на відповідача обов`язку відшкодувати позивачу моральну шкоду, відтак у цій частині позов задоволенню не підлягає.

Відповідно до вимог ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Статтею 77 ЦПК України визначено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Згідно зі ст.80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Частиною 1 ст.81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до п.27 Постанови Пленуму ВСУ №14 від 18 грудня 2009 року «Про судове рішення у цивільній справі» під час судового розгляду предметом доказування є факти, якими обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше юридичне значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухваленні рішення.

Крім того, правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах (абзац десятий п.9 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 30 січня 2003 року №3-рп/2003). Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, №4909/04, §58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Таким чином, позов підлягає частковому задоволенню, з урахуванням викладених вище висновків суду.

Керуючись ст.ст.12, 76, 263-265, 268, 272, 273 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» про захист прав споживачів - задовольнити частково.

Розірвати договір купівлі-продажу від 03 вересня 2021 року, укладений між Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Настасенко О.М., зареєстровано в реєстрі за №668.

Стягнути з Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» / / на користь ОСОБА_1 / РНОКПП НОМЕР_1 / грошові кошти у розмірі 575000 (п`ятсот сімдесят п`ять тисяч) грн 00 коп.

У задоволенні інших вимог - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення суду може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення або складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя Вікторія КИЦЮК

Повний текст виготовлено 10.06.2025