Справа № 473/1464/25
РІШЕННЯ

іменем України

"12" травня 2025 р. Вознесенський міськрайонний суд Миколаївської області у складі: головуючого - судді Ротар М.М. за участі секретаря судового засідання Ніколаєнко Г.О.

За участі представника позивача адвоката Боднарук В.В., представника відповідача адвоката Ліпатова С.В.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до фізичної особи підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки,

встановив:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ФОП ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки.

В обґрунтування позову зазначив, що між ними 01.01.2012 року було укладено договір оренди двох земельних ділянок загальною площею 8,76 га. Земельна ділянка №1 - 7.3 га. - рілля богарна, кадастровий номер: :06:000:0085, нормативно грошова оцінка на момент укладання договору - 67 804,26 грн.; земельна ділянка № НОМЕР_1 -1.46га. - рілля зрошувана, кадастровий номер: :08:000:0117, нормативно грошова оцінка - 19 025.86 грн. на момент укладання договору.

Пунктом 4.1. Договору передбачено, що сторони прийшли до згоди, що орендна плата буде надаватися за вибором орендодавця у грошовій або натуральній формі. У разі виплати орендної плати у грошовій формі розмір орендної плати становить 5% від суми НГО земельних ділянок, та становить 4341,51 грн. з урахуванням податку на доходи фізичних осіб 651грн.23 коп. Обчислення розміру орендної плати на земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації (п.4.2 договору).

29 червня 2016 року між сторонами було укладено Додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2012 року. Даною угодою було змінено п.2.3. Договору. Нормативно грошова оцінка з урахуванням діючого коефіцієнту індексації 4,796 та коефіцієнту 1.756 (згідно ПКМ №1185 від 31.10.2011р.) складає: земельної ділянки №1 - 178 447,59 грн.; земельної ділянки №2 - 50 072.35 грн.

Також змінено пункт 4.1. Договору, яким передбачено, що сторони прийшли до згоди, що орендна плата буде надаватися за вибором орендодавця у грошовій або натуральній формі. У разі виплати орендної плати у грошовій формі розмір орендної плати становить 3% від суми НГО земельних ділянок.

Крім того сторони в договорі оренди земельної ділянки від 01.01.2012 року передбачили, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік та (або) у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; у разі форс мажорних обставин, які Сторони не змогли передбачити (повінь,пожежа, землетрус,осідання грунту, засуха, екологічні, технологічні та інші катастрофи, що призвели до неврожаю які підтверджено відповідними документами; в інших випадках, передбачених законом.

20 грудня 2024 року на адресу відповідача була направлена заява про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2012 року з додатковою угодою. Було запропоновано встановити розмір орендної плати за користування земельною ділянкою у розмірі 12% від НГО.

09.01.2025 року на адресу позивача, відповідачем направлено відповідь на пропозицію з додатковою угодою від 08.01.2025 року, якою відповідачем запропоновано визначити розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, яка не може бути меншою за 10% від НГО. Дана пропозиція позивачем не була визнана, оскільки чинне законодавство передбачає, що розмір орендної плати за земельну ділянку не може бути меншим за 12% від НГО.

23 січня 2025 року на адресу відповідача було повторно направлено листа з пропозицією підписати раніше направлену додаткову угоду, але відповіді не отримано по теперішній час, що змушує позивача звернутися до суду за захистом своїх порушених прав.

Позивач вважає, що відповідачем не виконується п.4.5 договору (4.13. додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 29.06.2016 року) щодо перегляду сторонами розміру орендної плати.

Ухвалою суду від 25 березня 2025 року відкрито спрощене провадження у даній справі.

09 квітня 2025 року від представника відповідача адвоката Ліпатова С.В. надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник відповідача заперечував проти позову. Зазначив, що відповідно до додаткової угоди, яку підписав позивач, строк договору складає 20 років, до 2032 року. З метою виконання умов договору та укладення більш вигідних умов для позивача, йому було запропоновано збільшити розмір орендної плати, змінивши ставку з 5 % зазначених у договорі на 10 %. Однак позивач не погодившись та не намагаючись вирішити спір у позасудовому порядку звернувся до суду. У свою чергу, вважали, що відповідачем не порушено жодних умов договору оренди, на пропозицію позивача було розглянуто та на виконання п 4.5 Договору оренди землі було надіслано нову пропозицію щодо умов Договору. У той же час положеннями передбачено, що внесення змін та доповнень до договору можливе лише за згодою обох сторін. Відповідач вважає, що ним виконуються вимоги п.4.5 Договору, а інших порушень з боку відповідача немає, тому підстави розірвання договору відсутні.

Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи та давши їм належну оцінку, приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Встановлено, що позивач ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії МК №062292 є власником земельної ділянки площею 9,1708 га в межах території Олександрівської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області. (а.с.2,3).

01 січня 2012 року між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 був укладений договір оренди двох земельних ділянок, загальною площею 8.76 га. (№1 -7.3 га., №2 - 1.46 га.), а саме:

земельна ділянка №1 - 7.3 га. - рілля богарна, кадастровий номер: :06:000:0085, нормативно грошова оцінка на момент укладання договору - 67 804,26 грн. на момент укладання договору;

земельна ділянка № НОМЕР_1 -1.46 га. - рілля зрошувана, кадастровий номер: :08:000:0117, нормативно грошова оцінка - 19 025,86 грн. на момент укладання договору.

Відповідно до п.1.1. Орендодавець, - надає, а Орендар - приймає в строкове користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах Олександрівської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області.

Пунктом 4.1. Договору передбачено, що сторони прийшли до згоди, що орендна плата буде надаватися за вибором орендодавця у грошовій або натуральній формі. У разі виплати орендної плати у грошовій формі розмір орендної плати становить 5% від суми НГО земельних ділянок, та становить 4341,51 грн. з урахуванням податку на доходи фізичних осіб 651 грн. 23 коп. Обчислення розміру орендної плати на земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації (п.4.2 договору).

29 червня 2016 року між сторонами було укладено Додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2012 року. Даною угодою було змінено п.2.3. Договору. Нормативно грошова оцінка з урахуванням діючого коефіцієнту індексації 4,796 та коефіцієнту 1.756 (згідно ПКМ №1185 від 31.10.2011р.) складає: земельної ділянки №1 - 178 447,59 грн.; земельної ділянки №2 - 50 072.35 грн.

Також змінено пункт 4.1. Договору, яким передбачено, що сторони прийшли до згоди, що орендна плата буде надаватися за вибором орендодавця у грошовій або натуральній формі. У разі виплати орендної плати у грошовій формі розмір орендної плати становить 3% від суми НГО земельних ділянок та складає: за використання земельної ділянки №1 - 5 353,42 грн. за вирахуванням суми податку з доходів фізичних осіб та інших зборів (військового та інші) обчислених (нарахованих та утриманих) згідно з вимогами чинного законодавства; за використання земельної ділянки №2 -1502,42 грн. за вирахуванням суми податку з доходів фізичних осіб та інших зборів (військового та інші) обчислених (нарахованих та утриманих) згідно з вимогами чинного законодавства;

Відповідно до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2012 року пункт 4.5 викладено в наступній редакції: Розмір орендної плати переглядається один раз на рік та (або) у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; у разі форс мажорних обставин, які Сторони не змогли передбачити (повінь,пожежа, землетрус,осідання грунту, засуха, екологічні, технологічні та інші катастрофи, що призвели до неврожаю які підтверджено відповідними документами; в інших випадках, передбачених законом.

При укладанні додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки 29.06.2016 року даний пункт було частково змінено та добавлено словами: у разі форс мажорних обставин, які Сторони не змогли передбачити (повінь,пожежа, землетрус,осідання грунту, засуха, екологічні, технологічні та інші катастрофи, війна, військові дії та інші, що призвели до неврожаю, які підтверджено відповідними документами (п.4.13 договору).

В судовому засіданні було встановлено, що позивачем на адресу відповідача 20 грудня 2024 року була направлена заява про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2012 року з додатковою угодою. Було запропоновано встановити розмір орендної плати за користування земельною ділянкою у розмірі 12% від НГО.

09.01.2025 року на адресу позивача, відповідачем направлено відповідь на пропозицію з додатковою угодою від 08.01.2025 року, якою відповідачем запропоновано визначити розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, яка не може бути меншою за 10% від НГО. Дана пропозиція позивачем не була визнана, оскільки чинне законодавство передбачає, що розмір орендної плати за земельну ділянку не може бути меншим за 12% від НГО.

23 січня 2025 року на адресу відповідача було повторно направлено листа з пропозицією підписати раніше направлену додаткову угоду, але відповіді не отримано по теперішній час.

Підставою для розірвання договору оренди землі позивач вказує те, що відповідачем не виконується п.4.5 договору (4.13. додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 29.06.2016 року) щодо перегляду сторонами розміру орендної плати.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 зазначеного Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельного кодексу України та іншими законами України.

Обов`язки орендаря встановлено у ст. 25 Закону України "Про оренду землі", згідно якої орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, водного фонду; у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору оренди до відповідного податкового органу, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також відповідному територіальному органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері розвитку водного господарства;

у разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом використовувати водний об`єкт відповідно до вимог водного законодавства України; своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт; виконувати встановлені законодавством вимоги пожежної безпеки.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно із ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частинами третьою та четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Проаналізувавши вищевказані норми чинного законодавства та досліджені у справі докази та обставини, суд дійшов висновку, що вимоги позивача не підлягають задоволенню.

Так, суд установив, що укладаючи договір оренди землі, сторони домовилися про неможливість розірвання цього договору в односторонньому порядку, що скріпили своїми підписами.

У судовому ж порядку указаний договір може бути розірвано у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Стаття 27 Закону України «Про оренду землі» визначає, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Відтак відповідач ОСОБА_2 , як орендар, який вчинив усі дії, які від нього вимагалися, та у межах процедур, встановлених законодавством України, використовує на умовах договору оренди земельну ділянку, систематично сплачує орендну плату, не має нести негативних наслідків у вигляді розірвання договору на вимогу іншої сторони

З огляду на наведені вище норми законодавства, умови договору оренди та фактичні обставини справи, встановлені судом, та підстави поданого позову, суд приходить до висновку про відсутність достатніх правових підстав для задоволення вимог позову про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, інші судові витрати покладаються у разі відмови в позові - на позивача. Отже судовий збір відшкодуванню не підлягає.

Керуючись ст. ст. 10, 12, 81, 141, 264, 265, 268, 280 ЦПК України,-

ухвалив:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до фізичної особи підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки, відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення або з дня складання повного судового рішення у разі оголошення вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або про прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлено 16 травня 2025 року.

Суддя М.М. Ротар