Єдиний унікальний номер судової справи: 467/1121/24
Провадження №22-ц/812/804/25 Доповідач суду апеляційної інстанції- Самчишина Н.В.
Постанова

Іменем України

19 травня 2025 року м. Миколаїв Справа № 467/1121/24

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого Самчишиної Н.В.,

суддів: Коломієць В.В., Серебрякової Т.В.,

із секретарем судового засідання - Богуславською О.М.,

за участі: позивача ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2 ,

представника відповідача Ніколаєнко О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , яка подана через його представника ОСОБА_2 , на рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області від 10 березня 2025 року, ухвалене у складі головуючого судді Кологривої Т.М. у приміщенні суду у с-щі Арбузинка Миколаївської області, за позовом ОСОБА_1 до фермерського господарства «Терра» про розірвання договорів оренди земельних ділянок,

встановив:

29 липня 2024 року ОСОБА_1 через свого представника ОСОБА_2 подав до суду зазначений вище позов, який обґрунтовував наступним.

Позивач вказував, що 23 червня 2021 року він в порядку спадкування за заповітом після смерті ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , набув право власності на земельні ділянки площею 1,1129 га з кадастровим номером :13:000:0463 та площею 5,0001 га з кадастровим номером :13:000:0464, які розташовані в межах території Іванівської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області.

21 січня 2014 року між ОСОБА_3 та фермерським господарством «Терра» було укладено два договори оренди земельних ділянок, які успадкував позивач, строком на 49 років.

Позивач зазначав, що спадкодавець за своє життя неодноразово йому повідомляла про те, що відповідач не виплачує орендну плату за оренду землі.

Також, відповідачем не виплачено позивачу орендну плату за 2021-2023 роки.

З приводу невиплати орендної плати позивач звертався до голови фермерського господарства, однак орендну плату на час звернення з позовом до суду не виплачено.

Посилаючись на те, що ФГ «Терра» за 2021-2023 роки систематично не сплачує орендну плату за договором оренди землі, ОСОБА_1 просив розірвати договори оренди землі від 21 січня 2014 року, укладені між ОСОБА_3 та ФГ «Терра» щодо оренди земельної ділянки площею 1,1129 га з кадастровим номером :13:000:0463 та земельної ділянки площею 5,0001 га з кадастровим номером :13:000:0464

ФГ «Терра» проти задоволення позову заперечувало та просило відмовити у його задоволенні.

Обґрунтовуючи свої заперечення, фермерське господарство «Терра» зазначало, що виплатило спадкодавцю наперед більш, ніж на 10 років орендну плату, заборгованість по орендній платі перед позивачем відсутня. Крім того, вказував, що позивач, в усній формі повідомив відповідача про успадкування земельних ділянок та надав реєстраційний номер облікової картки платника податку, проте платіжних реквізитів для виплати орендної плати не надав, повідомлення про набуття ним у власність земельних ділянок рекомендованим листом відповідачу не направив.

Рішенням Арбузинського районного суду Миколаївської області від 10 березня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що відповідач має перед позивачем заборгованість по орендній платі за 2021-2023 роки, проте через неповідомлення останнім орендаря про зміну власника, а також ненадання інформації, щоб дозволила б орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, не встановив винної поведінки відповідача у невиплаті орендної плати.

Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_1 через свого представника подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просив рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Обґрунтовуючи свою апеляційну скаргу, відповідач вказував, що суд першої інстанції неправильно оцінив наявні у матеріалах справи докази, а тому дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про розірвання договорів оренди.

Позивач зазначав, що саме по собі невиконання вимог статті 148-1 ЗК України новим власником земельної ділянки не може свідчити про відсутність можливості у орендаря виконання обов`язку щодо своєчасної сплати орендної плати, адже поведінка сторін договору має бути добросовісною. Наявність даної обставини, при виникненні спору, лише породжує обов`язок у власника землі довести факт наявності у орендаря інформації, необхідної для своєчасної та в повному обсязі виплати орендної плати. Так, вивченням відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого (перерахованого) податку та військового збору за період 2021-2023 роки встановлено, що відповідачем на користь позивача, як податковим агентом, сплачено податок з доходу фізичної особи, отриманого в якості орендної плати, що, на думку позивача, свідчить про наявність у орендаря необхідної інформації про нового власника земельної ділянки.

Крім того, позивач звертав увагу на те, що відповідач не оспорював те, що він його повідомив про те, що є спадкоємцем ОСОБА_3 та в договорах оренди земельних ділянок чітко зазначені необхідні дані позивача, оскільки він був уповноваженою особою при укладенні договорів оренди.

Відповідачем подано відзив на апеляційну скаргу, у якому наголошено на тому, що рішення суду є законним та обґрунтованим, а доводи апеляційної скарги безпідставними.

У відзиві відповідач вказав, що позивач, як новий власник земельних ділянок, не виконав обов`язок, передбачений приписами статті 148-1 ЗК України, що позбавило його можливості здійснити виплачу орендної плати та штучно створено умови для розірвання договорів оренди землі.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, які брали участь у судовому засідання, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку (частина перша статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Таким чином з огляду на наведене, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 звернула увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року, у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року, у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року, у справі №922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати». Отже підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати.

Також Велика Палата Верховного Суду звернула увагу, що «підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною й достатньою, і звертатися до більш загального правила частини другої статті 651 ЦК України - з метою оцінки істотності порушення договору його стороною - немає потреби» (пункт 128 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23).

Судом установлено, що 21 січня 2014 року ОСОБА_3 на підставі договору оренди землі передала в оренду ФГ «Терра» земельну ділянку площею 1,1129 га з кадастровим номером :13:000:0463, з нормативною грошовою оцінкою 16948,15 грн, з урахуванням коефіцієнтів індексації 3.2 та 1.756. Договір укладено на 49 року (п.8 договору).

Пунктами 9-11 вказаного договору визначено, що орендна плата сплачується орендарем у розмірі 508 грн 44 коп. у рік, що складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у строк не пізніше 01 грудня кожного року.

Крім того, 21 січня 2014 року ОСОБА_3 укладено договір оренди землі з фермерським господарством «Терра» на строк 49 років, за умовами якого в оренду була передана земельна ділянка площею 5.0001 га з кадастровим номером :13:000:0463.

Пунктами 9-11 вказаного договору визначено, що орендна плата сплачується орендарем у розмірі 2284 грн 37 коп. у рік, що складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у строк не пізніше 01 грудня кожного року.

Пункт 38 договорів оренди передбачає, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи-орендаря переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем.

У реквізитах сторін сторони договору зазначили, що орендар СФГ «Терра» знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , орендодавець ОСОБА_3 - за адресою АДРЕСА_2 .

Обидва договори підписані від імені орендодавця, як уповноваженою особою позивачем - ОСОБА_1 , на підставі довіреності серії ВП №555782, посвідченої приватним нотаріусом Южноукраїнського міського нотаріального округу Миколаївської області Рихальською О.В. 02 липня 2013 року, в яких зазначено його ідентифікаційний номер та адресу: АДРЕСА_3 .

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла.

23 червня 2021 року приватним нотаріусом Каховського районного нотаріального округу Херсонської області Коршуновим Р.В. видані свідоцтва про право на спадщину за заповітом, зареєстровані в реєстрі за № 263, 264, після смерті ОСОБА_3 , відповідно до яких ОСОБА_1 є спадкоємцем земельних ділянок площею 1,1129 га з кадастровим номером :13:000:0463 та площею 5,0001 га з кадастровим номером :13:000:0464, які розташовані в межах території Іванівської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області. У свідоцтвах вказано, що місцем проживання та реєстрації ОСОБА_1 є: АДРЕСА_3 .

Згідно відомостей про виплату орендної плати, досліджених у судовому засіданні, судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_3 отримала за 2016 рік орендну плату у розмірі 8050 грн, у 2017 році розмір отриманої орендної плати неможливо визначити, оскільки відомість №1 без числа та місяця за 2017 рік містить виправлення, за 2020 рік - орендну плату у розмірі 2415 грн і 16100 грн.

За інформацією, наданою у відповідь на ухвалу суду першої інстанції про витребування доказів Головного управління ДПС у Миколаївській області Державної податкової служби України у період з 01 січня 2017 року по 01 січня 2024 року ОСОБА_3 отримала дохід від надання майна в оренду від фермерського господарства «Терра»: у 2017 році у 2 кварталі 10000 грн, сума податку на доходи фізичних осіб, перерахованого, 1800 грн; у 2018 році у 3 кварталі 10000 грн, сума податку на доходи фізичних осіб, перерахованого, 1800 грн; у 2019 році у 2 кварталі 3000 грн, сума податку на доходи фізичних осіб, перерахованого, 540 грн; у 2019 році у 4 кварталі 23000 грн, сума податку на доходи фізичних осіб, перерахованого, 4680 грн; у 2020 році у 3 кварталі 23000 грн, сума податку на доходи фізичних осіб, перерахованого, 4140 грн.

За вказаних обставин, суд першої інстанції дійшов висновку, що твердження представника відповідача про виплату померлій ОСОБА_3 орендної плати наперед більш ніж за 10 років до дня смерті останньої не підтверджується наданими суду доказами, так як доказів про виплату орендної плати померлій за 2014, 2015, 2018, 2019 роки відповідачем суду не надано. Інформація з податкової служби про виплати орендної плати померлій ОСОБА_3 не відповідає змісту відомостям про виплату орендної плати, дослідженим у судовому засіданні, та не може бути по даній справі належним доказом її виплати орендарю.

Зі змісту інформації, отриманої з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу у період з 1 кварталу 2021 року по 4 квартал 2023 року по позивачу ОСОБА_1 встановлено, що ФГ «Терра» у серпні 2021 року нарахувало та виплатило останньому орендну плату у розмірі 23000 грн, у вересні 2022 року 28571 грн 43 коп., у травні 2023 року - 28571 грн 43 коп., у липні 2023 року - 28571 грн 43 коп.

Однак, у судовому засіданні представники обох сторін стверджували про те, що позивачу ОСОБА_1 орендна плата за 2021-2023 роки фактично не виплачувалась.

За такого, суд першої інстанції вважав, що надана відповідачем фермерським господарством «Терра» до органів податкової служби інформація про фактичну виплату орендної плати ОСОБА_1 за 2021-2023 роки є недостовірною та здійснена з порушенням правил ведення бухгалтерського обліку. Тому суд її не прийняв, як доказ отримання позивачем орендної плати за вказані роки.

На підставі викладеного, суд першої інстанції дійшов до висновку про те, що ФГ «Терра» має перед позивачем ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі по спірним договорам оренди землі за 2021-2023 роки.

З такими висновками суду першої інстанції сторони погодилися і не оскаржували.

Звертаючись до суду з позовом про розірвання договорів оренди землі, позивач вказував, що з приводу невиплати орендної плати він звертався до голови фермерського господарства, однак орендну плату на час звернення з позовом до суду не виплачено.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що відповідач має перед позивачем заборгованість по орендній платі за 2021-2023 роки, проте через неповідомлення останнім орендаря про зміну власника, а також ненадання інформації, щоб дозволила б орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, не встановив винної поведінки відповідача у невиплаті орендної плати.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду з огляду на таке.

Цивільний кодекс України серед інших загальних засад цивільного законодавства визначає таку засаду як добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК України) це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідних правовідносин. Особа, яка заявила до іншої особи вимогу щодо дотримання вимог законодавства та договору і сама повинна діяти добросовісно.

Зі спірних договорів оренди землі вбачається, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи-орендаря переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем. Такий же зміст міститься у статті 7 Закону України «Про оренду землі».

Нормою статті 148-1 ЗК України встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.

Частиною третьої зазначеної статті передбачено, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:

кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;

найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;

місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;

платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Як встановлено судом та визнається сторонами у даній справі позивач після отримання у власність земельних ділянок після смерті орендодавця усно звертався до орендаря з повідомленням про зміну власника, а також сплати орендної плати.

У зв`язку з тим, відповідач за період 2021-2023 роки на користь позивача, як податковий агент, сплачував податок з доходу фізичної особи, отриманого в якості орендної плати.

Відомості про місце проживання позивача містяться у спірних договорах оренди підписаних позивачем, як уповноваженої особи орендодавця.

Отже, на думку колегії суддів, наведе свідчить про наявність у орендаря необхідної інформації про нового власника земельних ділянок та можливість виконання ним обов`язку зі сплати орендної плати.

Також колегія суддів звертає увагу на те, що заперечуючи проти позову відповідач посилався, зокрема і на відсутність заборгованості з орендної плати за спірний період.

За таких обставин, саме по собі не направлення позивачем письмового повідомлення відповідно до приписів статті 148 -1 ЗК України не свідчить, що у орендаря була відсутня уся необхідна інформація про нового власника земельних ділянок та інформація, яка б дозволила йому виконати свій обов`язок зі сплати орендної плати.

За такого не можна стверджувати, що відповідач добросовісно не міг виконати усі свої обов`язки зі сплати орендної плати.

На підставі викладеного колегія суддів вважає, що за встановлених у цій справі обставин та досліджених доказів суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 .

Оскільки суд першої інстанції був іншої думки, то відповідно до приписів пунктів 3,4 частини першої статті 376 ЦПК України рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням судом апеляційної інстанції нового рішення про задоволення позову ОСОБА_1 .

Відповідно до частин першої, тринадцятої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Отже, у зв`язку із задоволенням позовних вимог ОСОБА_1 , з ФГ «Терра» на користь позивача підлягають стягненню судові витрати по сплаті судового збору за подачу позовної заяви у розмірі 1 211,20 грн та за подачу апеляційної скарги 1 816, 50 грн, а всього 3 027 грн 70 коп.

Керуючись ст. 367, 376, 381, 382 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана через його представника ОСОБА_2 , задовольнити

Рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області від 10 березня 2025 року скасувати на ухвалити нове рішення, яким позов ОСОБА_1 задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 21 січня 2014 року, кадастровий №:13:000:0464, площею 5,0001 га, укладений між ОСОБА_3 та Фермерським господарством «Терра».

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 21 січня 2014 року, кадастровий №:13:000:0463, площею 1,1129 га, укладений між ОСОБА_3 та Фермерським господарством «Терра».

Стягнути з Фермерського господарства «Терра» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 3 027 гривень 70 копійок, сплачений в обох судових інстанціях.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення, в порядку і випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий Н.В. Самчишина

Судді: В.В. Коломієць

Т.В. Серебрякова

Повна постанова складена 20 травня 2025 року.