Справа № 682/1611/24
Провадження № 2/682/30/2025
16 грудня 2025 року м. Славута
Славутський міськрайонний суд Хмельницької області в складі :
головуючої судді - Матвєєвої Н.В.
за участю секретарки судового засідання Кисельової А.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Славута Хмельницької області в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Керницька Оксана Вікторівна до Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Славута-Буд", ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання недійсними документів, що стали підставою для реєстрації права власності та скасування записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно,
ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Керницька Оксана Вікторівна звернувся до суду з позовом до Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Славута-Буд", ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання недійсними документів, що стали підставою для реєстрації права власності та скасування записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Натомість позивачем було виконано всі покладені на нього зобов`язання, зокрема передано у суборенду відповідачу земельну ділянку під забудову об`єкту будівництва, забезпечено дійсність договору оренди земельної ділянки до моменту завершення будівництва, надано доступ для проведення будівельних робіт.
Умовами цього договору сторонами було закріплено ряд зобов`язань, спрямованих на досягнення загальної цілі будівництва багатоквартирного житлового будинку, зокрема, зобов`язання Позивача передати право на користування земельною ділянкою, на якій було зведено будинок, уклавши на користь відповідача договір суборенди земельної ділянки. Взамін, він набуває майнове право на отримання 60,77 кв.м. комерційної площі в об`єкті будівництва, а після введення будинку в експлуатацію, отримати право власності на вказану частину нерухомого майна, на підставі визначеного сторонами документу - Акту (Протоколу) розподілу результатів будівництва, проект якого складається та передається відповідачем, після введення будівництва в експлуатацію. Позивач до моменту підписання Акту (Протоколу) розподілу результатів будівництва набув майнове право на отримання права власності на 60,77 кв.м. комерційної площі в об`єкті будівництва.
Отже, реалізація Позивачем майнових прав та отримання права власності на 60,77 кв.м. комерційної площі в об`єкті будівництва напряму залежала від вчинення Відповідачем дій, спрямованих на передання права власності згідно Акту (Протоколу) про розподіл результатів будівництва, тобто від належного виконання умов Договору про забудову земельної ділянки. Однак, після введення об`єкту будівництва багатоквартирного житлового будинку середньої поверховості з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_7 в експлуатацію, 14.07.2023 року, право власності на розташовані на 1 поверсі 5 нежитлових приміщень, було зареєстроване за відповідачами - ОСОБА_2 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 (первинний власник ОСОБА_6 ). При цьому, відповідач -ЖБК "Славута Буд" при розподілі результатів будівництва не виділив належне позивачу приміщення площею 60,77 кв та не виконав взяті на себе зобов`язання згідно договору про забудову земельної ділянки.
З огляду на те, що за ОСОБА_2 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 (первинний власник ОСОБА_6 ) було зареєстровано право власності на нежитлові приміщення площею 47,3 кв.м., 7,7 кв.м., 36.1 кв.м., 68,3 кв.м, 13,9 кв.м. відповідно, із яких, в тому числі, ОК «ЖБК «СЛАВУТА-БУД» зобов`язувався виділити позивачу приміщення площею 60,77 кв.м, належним способом захисту прав позивача є скасування державної реєстрації права власності за вказаними особами, оскільки вказані особи могли набути права власності на конкретні нежитлові приміщення із усієї площі нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку по АДРЕСА_7 лише після виділення йому належних 60,77 кв.м. площі нежитлових приміщень і лише з урахуванням вказаної площі при розподілі, тобто виключення вказаної площі з розподілу площі нежитлових приміщень між відповідачами.
Щодо вимоги про визнання недійсним документів, що стали підставою для реєстрації права власності позивач зазначив, що вважає ефективним способом захисту своїх прав не лише скасування державної реєстрації права власності на вказані нежитлові приміщення за відповідачами, а й визнання недійсним документів, що стали підставою для реєстрації такого права, а саме договорів на спільне будівництво багатоквартирного будинку та відповідних актів-приймання-передачі.
Щодо вимоги про виконання умов Договору про забудову земельної ділянки та виділення в натурі ОСОБА_1 конкретного нежитлового приміщення, позивач вважає, що зазначений спосіб захисту (примусове виконання обов`язку в натурі) застосовується в зобов`язальних правовідносинах у випадках, коли особа зобов`язана вчинити певні дії щодо позивача, але відмовляється від виконання цього обов`язку чи уникає його.
Тому вважає, шо ефективним способом захисту його порушених прав є також вимоги до ОК «ЖБК «СЛАВУТА-БУД виконати умови Договору про забудову земельної ділянки 28.02.2019 року та Додатку № 1 від 28.02.2019 року шляхом підготовлення, підписання та надання ОСОБА_1 Акта (Протокол) про розподіл результату будівництва об`єкту будівництва, в двох аутентичних примірниках, із обов`язковим визначенням нерухомого майна комерційних приміщень площею 60,77 кв.м. в об`єкті будівництва багатоквартирному житловому будинку середньої поверховості з вбудовано-прибудинковими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 . Виділити в натурі ОСОБА_1 конкретне нежитлове приміщення загальною площею 60,77 кв.м із нежитлових приміщень, які знаходяться на 1 поверсі в об`єкті будівництва багатоквартирному житловому будинку середньої поверховості з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_7 із виготовленням технічного паспорта на таке приміщення та видати необхідні документи для реєстрації права власності ОСОБА_1 на вказане нежитлове приміщення загальною площею 60,77 кв.м.
Ухвалою суду від 28.06.2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, призначене підготовче судове засідання на 29.08.2024 року.
Ухвалою суду від 12.09.2024 року, задоволено клопотання представника позивача - адвоката Керницької О.В. та витребувано докази від Сахновецької сільської ради : засвідчені копії документів, на підставі яких здійснювалася державна реєстрація права власності нежитлових приміщень за ОСОБА_7 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , а також від приватного нотаріуса Шкапій В.Я. засвідчених копій документів, на підставі яких здійснювалася реєстрація права власності на нежитлове приміщення за ОСОБА_5 та первинним власником ОСОБА_6 .
Ухвалою суду від 27.09.2024 року, повторно витребувано документи від Сахновецької сільської ради Хмельницької області.
Ухвалою суду від 05.11.2024 року за клопотанням представника позивача у справі призначено будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено судовому експерту Власюку В.В. Провадження у справі зупинено на час проведення експертизи.
Ухвалою суду від 16.12.2024 року поновлено провадження у справі для вирішення клопотання судового експерта щодо надання додаткових матеріалів, необхідних для проведення судової будівельно-технічної експертизи.
Ухвалою суду від 24.12.2024 року витребувані докази від Сахновецької сільської ради Хмельницької області, ТОВ «Професійна інвентаризація», виконавчого комітету Славутської міської ради : технічний паспорт на нежитлове приміщення та матеріали технічної інвентаризації на об`єкт будівництва за адресою : АДРЕСА_8 .
Ухвалою суду від 13.02.2025 року направлено судовому експерту додаткові докази та продовжено строк проведення судової будівельно-технічної експертизи на один місяць з часу отримання матеріалів цивільної справи № 682/1611/24.
Ухвалою суду від 04.08.2025 року поновлено провадження у справі у зв`язку із надходженням висновку судового експерта та призначене підготовче судове засідання на 11.08.2025 року.
28.08.2025 року представником позивача змінено предмет позову шляхом заміни одних позовних вимог іншими, а також шляхом доповнення позовних вимог, які викладені у наступній редакції :
Ухвалою суду від 29.08.2025 року, позовну заяву ОСОБА_1 в частині позовних вимог до ОСОБА_7 залишено без розгляду за клопотанням його представника.
Ухвалою суду від 29.08.2025 року закрито підготовче судове засідання та призначено цивільну справу до судового розгляду по суті на 29.09.2025 року. Заслухавши вступне слово представника позивача, дослідивши докази у справі в їх сукупності, оцінивши їх відповідно до ст.89 ЦПК України, суд приходить до наступного висновку.
Відповідно до п.2.2 цього Договору, дії сторін за цим Договором підлягають реалізації по кожній Секції в три етапи :
1 етап організаційні заходи, до яких сторони відносять дії щодо :
-отримання містобудівних умов та обмежень, вихідних даних для проектування технічних умов тощо щодо проектування та будівництва об`єкта;
- замовлення, розроблення, експертиза та затвердження проектно-кошторисної документації щодо будівництва об`єкта;
- отримання дозвільних документів для початку виконання будівельних робіт;
- інші дії обумовлені підготовкою до безпосереднього виконання будівництва; - фінансування дій, здійснення яких необхідно на першому етапі;
2 етап безпосереднє будівництво секції об`єкта та їх фінансування;
3 етап - прийняття секції об`єкта в експлуатацію та розподіл приміщень між учасниками.
Договором про забудову земельної ділянки від 28.02.2019 року, сторони розподілили обов`язки. Землекористувач, взяв на себе зобов`язання, передбачені п. 4.1 Договору:
- забезпечити дійсність Договору оренди землі від 22.12.2017 року, та не допускати закінчення строку дії договору протягом усього часу будівництва Об`єкту аж до введення об`єкта в експлуатацію та передачі приміщень Членам Кооперативу;
- передати функції «Замовника будівництва» Об`єкта в розумінні Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» Кооперативу, який виступить стороною договору генерального підряду щодо Будівництва Об`єкта;
- у строк визначений договором, отримати згоду Славутської міської ради на укладення договору суборенди та протягом 30 календарних днів з моменту його отримання укласти та підписати з Кооперативом договір суборенди земельної ділянки;
- після підписання даного Договору (суборенди) надати Кооперативу повний доступ до земельної ділянки.
Кооператив відповідно до п. 4.2 цього Договору зобов`язаний:
- прийняти на себе функції «Замовника будівництва»;
-своєчасно та в повному обсязі здійснити фінансування будівництва, в тому числі за рахунок коштів членів Кооперативу;
-здійснити розподіл результатів будівництва в порядку та на умовах, визначених Сторонами у Додатку №1.
Згідно із п. 3.1 сторони домовилися, що розподіл результатів будівництва здійснюється у порядку та на умовах, визначених Сторонами в Додатку № 1 до Договору про забудову земельної ділянки від 28.02.2019 року.
Відповідно до п. 4.3.1 Договору землекористувач має право отримати за актом розподілу приміщення або компенсацію їх вартості відповідно до п. 3.1 даного Договору.
Згідно із п.4.4 кооператив має право :
- самостійно укладати будь-які угоди щодо майнових прав на об`єкти нерухомого майна чи квадратні метри, майнові права на які закріплено згідно Акту розподілу результатів будівництва за кооперативом, зокрема, договори про сплату внесків у кооператив для будівництва житла його членам.
- cамостійно встановлювати вартість одного квадратного метра в об`єкті будівництва для членів кооперативу;
- у випадку необхідності зареєструвати на своє ім`я право власності на об`єкт незавершеного будівництва на земельній ділянці.
Розділом 5 цього Договору передбачена відповідальність сторін.
Зокрема, в разі, якщо невиконанням або неналежним виконанням умов цього Договору однією із сторін, іншій стороні будуть заподіяні збитки, винна сторона зобов`язується відшкодувати такі збитки в повному обсязі, включаючи втрачений дохід.
Відповідно до положень вказаного Додатку №1, Сторони домовилися, що розподіл результатів будівництва здійснюється протягом 10-ти банківських днів після завершення будівництва Об`єкта та прийняття його в експлуатацію шляхом підписання Сторонами Акту розподілу результатів будівництва (п. 1 Додатку).
Пунктом 2 Додатку № 1 до Договору про забудову земельної ділянки передбачено розподіл результатів будівництва (Об`єкту), що здійснюється наступним чином:
2.1. Сторони домовилися, що розподіл здійснюється в наступному порядку Кооператив надає Землекористувачу право отримати 60,77 кв.м. комерційної площі у власність;
2.2. Вся площа окремих житлових Приміщень (Квартир) та нежитлових Приміщень (в тому числі паркомісць) в завершеному будівництвом Об`єкті (всіх Секцій) крім тієї площі, яка згідно умовами цього Додатку виділяється Землекористувачу, виділяються Кооперативу;
3. Сторони зобов`язані після завершення будівництва кожної з Секцій Об`єкта, але не пізніше дати видачі документу, що засвідчує прийняття відповідної Секції в експлуатацію, підписати Акт розподілу (приймання-передачі) Приміщень збудованого Об`єкта (далі Акт розподілу) відповідно до розподілу площ, визначеного п. 2.1. цього Додатку, якщо Кооперативом не будуть викуплені приміщення, що попередньо розподілені Землекористувачу.
3.1. Актом розподілу визначаються конкретні Приміщення з визначенням їх нумерації, площі, поверховості, які переходять у власність відповідній Стороні Договору. Площа Приміщень визначається за даними технічної інвентаризації, здійсненої відповідним суб`єктом підприємницької діяльності, який має відповідний сертифікат.
3.2. Акт розподілу готується Кооперативом та передається Землекористувачу для погодження та підписання, яке має бути здійснено останнім протягом 10 (десяти) календарних днів з моменту його отримання від Кооперативу. У разі відсутності протягом цього строку обґрунтованих суперечністю Акту розподілу та Протоколу розподілу результатів будівництва, Акт розподілу вважається підписаним Землекористувачем.
П. 4 цього Додатку передбачено, що право власності на приміщення в об`єкті, розподілені між сторонами підлягає державній реєстрації у відповідності із вимогами чинного законодавства України кожною із сторін або визначеними ними особами самостійно.
Відповідно до п.2-7 Договору, в оренду передається земельна ділянка площею 980 кв.м. На земельній ділянці розміщені об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлова будівля загальною площею 38,4 кв.м, яка належить орендарю на праві власності, інші об`єкти інфраструктури відсутні. Строк дії договору 1 рік.
Додатковою угодою до договору оренди землі від 22.12.2017 року, від 22.03.2019 року, внесено зміни в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.
Додатковою угодою до договору оренди землі від 22.12.2017 року, від 24 грудня 2020 року, внесено зміни до Договору: абзац 2 пункту 7 Договору оренди землі від 22.12.2017 року викладено у наступній редакції : «Після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
Рішенням Славутської міської ради від 29.11.2018 року № 17.6-35/2018 «Про поновлення договорів оренди землі», поновлено шляхом укладення додаткової угоди до основного договору оренди землі, укладеного Славутською міською радою та ОСОБА_1 договір оренди землі від 22.12.2017 року зі змінами та доповненнями строком на 1 рік з 22.12.2018 року по 21.12.2019 року включно на земельну ділянку по АДРЕСА_9 площею 980 кв.м. (кадастровий номер : :01:003:0609) цільове призначення земельної ділянки для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Рішенням Славутської міської ради від 08.12.2017 року № 14.3-25/2017 «Про припинення права користування земельними ділянками», передано ОСОБА_1 сформовану та зареєстровану земельну ділянку площею 980 кв.м. (кадастровий номер : :01:003:0609) по АДРЕСА_1 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, що належить на праві власності заявнику та передати вказану земельну ділянку в користування на умовах оренди терміном на 1 рік.

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.03.2024 року слідує, що 17.08.2023 року за ОСОБА_2 зареєстроване право власності на нежитлове приміщення площею 47,3 кв.м., розташоване за адресою : АДРЕСА_5 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер : 68978164 від 22.08.2023 року Сахновецької сільської ради Хмельницької області. Серед документів наданих для реєстрації права власності - договір на будівництво багатоквартирного будинку від 01.04.2020 року, укладений між ОК «ЖБК «Славута-Буд» та ОСОБА_2 , акт прийому -передачі від 07.06.2023 року, виданий ОК «ЖБК «Славута-Буд», ОСОБА_2 ;

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 15.05.2024 року слідує, що 17.08.2023 року за ОСОБА_3 зареєстроване право власності на нежитлове приміщення площею 36,1 кв.м., розташоване за адресою : АДРЕСА_4 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер : 68980128 від 22.08.2023 року Сахновецької сільської ради Хмельницької області. Серед документів наданих для реєстрації права власності - договір на будівництво багатоквартирного будинку від 08.12.2020 року, укладений між ОК «ЖБК «Славута-Буд» та ОСОБА_3 , акт прийому -передачі від 04.06.2023 року, виданий ОК «ЖБК «Славута-Буд», ОСОБА_3 .

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 15.05.2024 року слідує, що 09.08.2023 року за ОСОБА_4 зареєстроване право власності на нежитлове приміщення площею 68,3 кв.м., розташоване за адресою : АДРЕСА_3 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер : 68864599 від 14.08.2023 року Сахновецької сільської ради Хмельницької області. Серед документів наданих для реєстрації права власності - договір на будівництво багатоквартирного будинку від 04.10.2020 року, укладений між ОК «ЖБК «Славута-Буд» та ОСОБА_4 , акт приймання -передачі від 20.07.2023 року, виданий ОК «ЖБК «Славута-Буд», ОСОБА_4 .

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 30.05.2024 року слідує, що 11.10.2023 року за ОСОБА_5 зареєстроване право власності на нежитлове приміщення площею 13,9 кв.м., розташоване за адресою : АДРЕСА_6 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер : 69696538 від 11.10.2023 року, приватний нотаріус Шкапій Віра Ярославівна, Шепетівський районний нотаріальний округ, Хмельницька область. Документом, на підставі якого здійснено державну реєстрацію вказано договір дарування,серія та номер : 2914, виданий 11.1.2023 року, видавник : приватний нотаріус Шкапій Віра Ярославівна, Шепетівський районний нотаріальний округ.

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14.05.2024 року слідує, що 17.08.2023 року за ОСОБА_7 зареєстроване право власності на нежитлове приміщення площею 7,7 кв.м., розташоване за адресою : АДРЕСА_2 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер : 68978565 від 22.08.2023 року Сахновецької сільської ради Хмельницької області. Серед документів наданих для реєстрації права власності - договір на спільне будівництво багатоквартирного будинку від 01.04.2020 року, укладений між ОК «ЖБК «Славута-Буд» та ОСОБА_7 , акт приймання -передачі від 03.05.2023 року, виданий ОК «ЖБК «Славута-Буд», ОСОБА_7 .

Рішенням Славутської міської ради від 12.04.2019 року № 10.14-39/2019 «Про надання згоди на передачу земельної ділянки в суборенду», надано дозвіл ОСОБА_1 на передачу обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Славута-Буд» в суборенду без зміни цільового призначення земельну ділянку площею 980 кв.м. по АДРЕСА_9 на термін дії основного договору оренди землі від 22.12.2017 року, кадастровий номер: :01:003:0609, цільове призначення земельної ділянки для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Рішенням Славутської міської ради від 22.12.2020 року № 26-2/2020, поновлено договір оренди землі, укладений між Славутською міською радою та ОСОБА_1 шляхом підписання додаткової угоди до основного договору оренди землі від 22.12.2017 року зі змінами та доповненнями, терміном на 1 рік на земельну ділянку площею 980 кв.м. по АДРЕСА_9 (кадастровий номер: :01:003:0609) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

З інформації із Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, вбачається, що 14.07.2023 року об`єкт будівництва багатоквартирний житловий будинок середньої поверховості з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 , був прийнятий в експлуатацію. Загальна площа будівлі 2205,67 кв.м, загальна площа квартир 1109,32 кв.м, площа вбудованих нежитлових приміщень 422,53 кв.

Згідно технічного паспорту (експлікація приміщень), на 1 поверсі розташовані 5 нежитлових приміщень площею 13,9 кв.м, 47,3 кв.м, 7,7 кв.м.,68,3 кв.м, 36,1 кв.м. Крім того, на 4 поверсі розташовані приміщення загальною площею 374,4 кв.м. 20.10.2023 року представником позивача адвокатом Керницькою О. направлено вимогу до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Славута-Буд», негайно, після отримання цієї вимоги, на виконання положень п.3.2 Додатку № 1 до Договору про забудову земельної ділянки від 28.02.2019 року, надати на затвердження в двох аутентичних примірниках Акт (Протокол) про розподіл результату будівництва об`єкту будівництва із обов`язковиим визначенням нерухомого майна - комерційних приміщень площею 60,77 кв.м., що підлягають відведенню ОСОБА_1 , надіславши примірники Акту (Протоколу) засобами поштового зв`язку. Негайно після отримання цієї вимоги, надати належним чином завірені копії документації для проведення технічної інвентаризації об`єкту нерухомого майна багатоквартирного житлового будинку середньої поверховості з вбудованими - прибудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_7 та надіслати їх засобами поштового зв`язку за адресою : АДРЕСА_10 .

На виконання ухвали суду приватним нотаріусом Шепетівського районного нотаріального округу Хмельницької області надано договір дарування нежитлового приміщення від 11.10.2023 року, укладений між ОСОБА_6 та ОСОБА_5 , відповідно до якого дарувальник передав, а обдаровувана прийняла у власність нежитлове приміщення за номером 102 загальною площею 13,9 кв.м., що знаходиться у АДРЕСА_8 ). Крім того, суду надано витяг з Державного реєстру речових прав, в якому зазначено, що 11.10.2023 року за ОСОБА_5 зареєстроване право власності на нежитлове приміщення за номером 102 загальною площею 13,9 кв.м., що знаходиться у АДРЕСА_8 . та витяг з Державного реєстру речових прав, в якому зазначено, що 09.08.2023 року за ОСОБА_6 було зареєстроване право власності на нежитлове приміщення за номером 102 загальною площею 13,9 кв.м., що знаходиться у АДРЕСА_8 , рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер : 68865901 від 14.08.2023 року, Сахновецька сільська рада Хмельницької області. Документи подані для державної реєстрації : технічний паспорт, витяг з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, акт приймання передачі від 16.07.2023 року, виданий ОК «ЖБК «СЛАВУТА-БУД», ОСОБА_6 ; договір на спільне будівництво багатоквартирного житлового будинку від 07.02.2021 року, укладений між ОК «ЖБК» «Славута -Буд» та ОСОБА_6 ; наказ в.о. начальника управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Славутської міської ради «Про присвоєння адреси» від 04.12.2019 року № 63-12/19 од.

Відповідно до договору про спільне будівництво багатоквартирного житлового будинку в АДРЕСА_7 від 07.02.2021 року, укладеного між обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Славута Буд» та ОСОБА_6 , забудовник зобов`язується організувати будівництво нежитлового приміщення на 1 поверсі площею 13,9 кв.м., технічна характеристика приміщення додається до договору згідно інвентарної справи, будівництво якої фінансує забудовник у відповідності з додатковою угодою. По закінченню будівництва, забудовник зобов`язується передати співзабудовнику у повну власність профінансовані ним площі, з оформленим технічним паспортом. Після отримання співзабудовником свідоцтва про право власності на квартиру, власник зобов`язується стати членом житлового ОСББ.

На виконання ухвали суду від 27.09.2024 року Сахновецькою сільською радою Хмельницької області надані документи, на підставі яких здійснювалася державна реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна, які досліджені судом.

Відповідно до договорів про спільне будівництво багатоквартирного житлового будинку в АДРЕСА_7 від 01.04.2020 року, 04.10.2020 року, 07.02.2021, 08.12.2020 року, 01.04.2020 року, укладеного між обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Славута Буд» та ОСОБА_7 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , забудовник зобов`язується організувати будівництво нежитлового приміщення на 1 поверсі площею 8 кв.м.,68,3 кв.м., 36,1 кв.м., 43,6 кв.м, технічна характеристика приміщення додається до договору згідно інвентарної справи, будівництво якої фінансує забудовник у відповідності з додатковою угодою. По закінченню будівництва, забудовник зобов`язується передати співзабудовнику у повну власність профінансовані ним площі, з оформленим технічним паспортом. Після отримання співзабудовником свідоцтва про право власності на квартиру, власник зобов`язується стати членом житлового ОСББ.

З актів прийому-передачі об`єкта нерухомості до договорів на спільне будівництво багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_7 , нежитлові приміщення на 1 поверсі площею 8 кв.м.,68,3 кв.м., 36,1 кв.м., 43,6 кв.м передані ЖБК «Славута -Буд» відповідно співзабудовникам ОСОБА_7 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , вказані акти є невід`ємною частиною договорів на спільне будівництво багатоквартирного житлового будинку в АДРЕСА_7 .

З висновку експерта № 1214/024 від 18.07.2025 року слідує, що судовим експертом пропонується два технічно можливих варіанти виділення в натурі позивачу ОСОБА_1 конкретного нежитлового приміщення загальною площею 60,77 кв.м. із нежитлових приміщень, які знаходяться на 1 поверсі в об`єкті будівництва багатоквартирному житловому будинку середньої поверховості з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_7 :

1 варіант виділу у відповідності до вимог державних будівельних норм та з незначним відхиленням від площі :

- приміщення «1-1» площею 13,9 кв.м. (входить до складу нежитлового приміщення № 102 загальною площею 13,9 кв.в., право власності на яке зареєстроване за ОСОБА_5 ), приміщення «2-1» площею 43,6 кв.м., приміщення «2-2» площею 1,7 кв.м. та приміщення «2-3» площею 2,0 кв.м. (входять до складу нежитлового приміщення № 103 загальною площею 47,3 кв.м., право власності на яке зареєстроване за ОСОБА_2 , загальною площею 61,2 кв.м. (надлишок площі складає 0,43 кв.м.);

2 варіант виділу у відповідності до вимог державних будівельних норм та площі приміщення :

- частина приміщення «4-1» площею 23,0 кв.м та приміщення «4-2» площею 68,3 кв.м, право власності на яке зареєстроване за ОСОБА_4 ), приміщення «5-1» площею 25,4 кв.м, приміщення «5-2» площею 10,7 кв.м (входять до складу нежитлового приміщення № 106 загальною площею 36,1 кв.м, право власності на яке зареєстроване за ОСОБА_3 ), загальною площею 60,8 кв.м.

Для можливості виділу приміщення відповідно до 2 варіанту необхідно виконати наступні будівельно-монтажні роботи : демонтувати перегородку між приміщеннями № 4-2 та № 5-2; влаштувати перегородку для поділу приміщення № 4-1 на два окремі приміщення площею 23,0 кв.м. та 42,5 кв.м. Зазначені роботи не передбачають втручання в несучі конструкції житлового будинку та не потребують погодження і введення в експлуатацію. Для можливості виділу приміщення відповідно до 1 варіанту будівельно-монтажних робіт проводити не потрібно.

По другому питанню :

Виділити в натурі позивачу ОСОБА_1 конкретне нежитлове приміщення загальною площею 60,77 кв.м. із нежитлових приміщень, які знаходяться на 1 поверсі в об`єкті будівництва багатоквартирному житловому будинку середньої поверховості з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_7 , окрім нежитлових приміщень площею 47,3 кв.м, 7,7 кв.м, 36,1 кв.м,68,3 кв.м та 13,9 кв.м, право власності на які зареєстроване за ОСОБА_2 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 технічно неможливо.

Неможливість виділу зумовлена тим, що крім зазначених вище нежитлових приміщень, на першому поверсі будинку наявні лише приміщення загального користування загальною площею 39,7 кв.м., які належать до допоміжних приміщень житлового фонду та відповідно не можуть бути виділені в окремий об`єкт нерухомості; приміщення двох квартир загальною площею 149,8 кв.м., які належать до житлового фонду і відповідно не можуть бути розглянуті як нежитлові приміщення.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Положеннями статей 328, 329 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно зі статтею 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване в нього.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18 (провадження № 61-6415св19)).

При розгляді спорів про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння необхідно враховувати, що позивачем за таким позовом може бути лише власник майна, який на момент подання позову не володіє цим майном, а також особа, яка хоча і не є власником, але в якої майно перебувало у володінні за законом або договором, зокрема на підставі цивільно-правових договорів (зберігання, майнового найму тощо), в оперативному управлінні, на праві повного господарського відання, а також на інших підставах, встановлених законом.

До таких висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 11 вересня 2019 року у справі № 766/4410/17.

Таким чином, право на витребування майна у добросовісного набувача має саме власник або інший титульний володілець майна і в тому випадку, коли майно перебувало безпосередньо у його володінні або особи, якій він передав майно у володіння, та вибуло з такого їх володіння не з їхньої волі.

Предмет доказування у справах за віндикаційним позовом становлять обставини, які підтверджують правомірність вимог позивача про повернення йому майна з чужого незаконного володіння, як-то факти, що підтверджують його право власності або інше суб`єктивне право титульного володільця на витребуване майно, факт вибуття майна з володіння позивача, наявність майна в натурі у незаконному володінні відповідача, відсутність у відповідача правових підстав для володіння майном.

Схожої правової позиції дотримується Верховний Суд в постанові від 27 листопада 2019 року по справі № 203/3937/16-ц.

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18)).

Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне.

Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18)).

Позивач ОСОБА_1 у своєму позові просив визнати недійсними документи, що стали підставою для реєстрації права власності ОСОБА_4 та інших відповідачів на закінчений будівництвом об`єкт нежитлові приміщення, що знаходяться на 1 поверсі в житловому багатоквартирному будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_7 : договори на спільне будівництво багатоквартирного житлового будинку, акти приймання - передачі, які видані ОК "ЖБК "СЛАВУТАБУД" відповідачам, а також скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності ОСОБА_4 та інших відповідачів на закінчені будівництвом об`єкти нежитлові приміщення, що розташовані на 1 поверсі означеного житлового будинку.

Натомість суд вважає, що позов у цій частині не підлягає задоволенню, оскільки обраний позивачем спосіб захисту у виді визнання недійсними документів, що стали підставою для реєстрації права власності, а також скасування державної реєстрації права власності на нежитлові приміщення, що розташовані на 1 поверсі та належать на праві власності відповідачам, є неефективним способом захисту та не призведе до відновлення права позивача, який виконавши умови договору про забудову земельної ділянки від 28 лютого 2019 року, укладеного між ним ОСОБА_1 та обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Славута -Буд», набув право на отримання 60,77 кв.м. комерційної площі у власність, відповідно до п. Додатку № 1 до Договору про забудову земельної ділянки, яким передбачено розподіл результатів будівництва (Об`єкту), що здійснюється у порядку та на умовах, визначених Сторонами в Додатку № 1 до Договору про забудову земельної ділянки від 28.02.2019 року.

Оскільки ОК ЖБК "Славута -Буд" не було здійснено розподілу результатів будівництва об`єкту і не визначено конкретне приміщення площею 60,77 кв.м, яке переходить у власність позивача, тому суд вважає, що позивачем не доведено порушення його права саме відповідачами ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , які є добросовісними набувачами права власності на нежитлові приміщення і позивачем не надано доказів про те, що їм до набуття права власності на вказане нерухоме майно було відомо про існування договору про забудову земельної ділянки від 28 лютого 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Славута -Буд», за умовами якого позивач набуває право на отримання у власність 60, 77 кв.м. комерційної площі у об`єкті будівництва.

Окрім того, відповідно до п. 4.3.1 Договору землекористувач має право отримати за актом розподілу приміщення або компенсацію їх вартості відповідно до п. 3.1 даного Договору.

Посилання представника позивача на неможливість відповідача Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Славута-Буд" розпоряджатися нежитловими приміщеннями без виділення позивачу ОСОБА_1 комерційної площі - 60,77 кв.м. не заслуговує на увагу, оскільки згідно із п.4.4 Договору кооператив має право : самостійно укладати будь-які угоди щодо майнових прав на об`єкти нерухомого майна чи квадратні метри, майнові права на які закріплено згідно Акту розподілу результатів будівництва за кооперативом, зокрема, договори про сплату внесків у кооператив для будівництва житла його членам; cамостійно встановлювати вартість одного квадратного метра в об`єкті будівництва для членів кооперативу.

Що стосується позовної вимоги про зобов`язання Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «СЛАВУТА-БУД» виконати умови Договору про забудову земельної ділянки від 28.02.2019 року та Додатку № 1 від 28.02.2019 року шляхом підготовлення, підписання та надання ОСОБА_1 Акта (Протокол) про розподіл результату будівництва об`єкту будівництва, в двох аутентичних примірниках, із обов`язковим визначенням нерухомого майна комерційних приміщень в об`єкті будівництва багатоквартирному житловому будинку середньої поверховості з вбудовано прибудинковими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_7 згідно варіанту виділу № 1, визначеного у висновку експерта № 1214/024 від 18.07.2025, то вказана вимога також є неефективним способом захисту прав позивача, оскільки всі нежитлові приміщення на першому поверсі розподілені на 5 нежитлових приміщень, серед яких немає комерційного (нежитлового) приміщення площею 60,77 кв.м., про що зазначає судовий експерт у своєму висновку № 1214/024 від 18.07.2025, а тому в разі задоволення судом позову в цій частині, виконання рішення суду за такою вимогою буде неможливим.

Разом з тим позивачем також заявлено вимоги про зобов`язання Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «СЛАВУТА-БУД» виділити в натурі ОСОБА_1 нежитлові приміщення із нежитлових приміщень, які знаходяться на 1 поверсі в об`єкті будівництва багатоквартирному житловому будинку середньої поверховості з вбудовано - прибудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_7 із виготовленням технічного паспорта на такі приміщення згідно варіанту виділу № 1, визначеного у висновку експерта № 1214/024 від 18.07.2025 та видати необхідні документи для реєстрації права власності ОСОБА_1 на вказані нежитлові приміщення.

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_5 на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення площею 13,9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 060) та витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення площею 47,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_5 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 060).

Суд вважає, що в цій частині позов також не підлягає до задоволенню з наступних підстав.

Згідно з частинами першою-четвертою статті 202 ЦК України правочин це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину.

Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Договір як універсальний регулятор приватних відносин покликаний забезпечити їх регулювання та має бути спрямований на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У частині першій статті 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Закріплення об`єкта інвестування за довірителем встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об`єкт інвестування в майбутньому.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав належать речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

У статті 190 ЦК України визначено, що майно є особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «майновими правами», а отже і «майном» (пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як «права очікування» та повноваження власника таких прав окреслено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012, від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц та постановах Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19, від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19, від 08 січня 2025 року в справі № 363/641/22.

Таким чином, майнове право, яке є предметом договору це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

У частині першій статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Верховним Судом неодноразово зауважувалось, що захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо).

Таким чином, саме інвестор, як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності:

1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою;

2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може бути будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензій третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав викладена, зокрема, Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20).

Таким чином, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Встановивши, що у справі, яка є предметом судового розгляду позивач звернувся до суду із позовом до ОК "ЖБК "СЛАВУТА -БУД" про зобов`язання Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «СЛАВУТА-БУД» виділити в натурі ОСОБА_1 нежитлові приміщення із нежитлових приміщень, які знаходяться на 1 поверсі в об`єкті будівництва багатоквартирному житловому будинку середньої поверховості з вбудовано - прибудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_7 із виготовленням технічного паспорта на такі приміщення згідно варіанту виділу № 1, визначеного у висновку експерта № 1214/024 від 18.07.2025 та видати необхідні документи для реєстрації права власності ОСОБА_1 на вказані нежитлові приміщення та витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_5 , ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення площею 13,9 кв.м., 47,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 060), суд вважає, що ОСОБА_1 на підставі пункту 2 Додатку № 1 до Договору про забудову земельної ділянки набув лише майнове право на 60,77 кв.м. комерційної площі у власність, натомість після введення об`єкту нерухомості в експлуатацію, його майнове право не трансформувалося у право власності в результаті розподілу результатів будівництва, оскільки вказаний розподіл не було здійснено відповідачем ОК "ЖБК "СЛАВУТА -БУД" і позивачу не визначене окреме нежитлове приміщення площею 60,77 кв.м. у об`єкті нерухомості, право власності позивача оспорюється відповідачем, тому ефективним способом захисту позивача є визнання за ним права власності на конкретне нежитлове приміщення площею, яка визначена в Договорі про забудову земельної ділянки. З цих підстав вказані позовні вимоги не підлягають задоволенню.

До того ж, у суду немає підстав витребувати від ОСОБА_5 , ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 нежитлових приміщень площею 13,9 кв.м., 47,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_6 , оскільки позивач не набув право власності на конкретне нежитлове приміщення, а тому не має права на витребування майна із чужого незаконного володіння цих відповідачів, площа яких є більшою - 61,2 кв.м., від комерційної площі - 60,77 кв.м., майнове право на яке він набув відповідно до Договору про забудову земельної ділянки. А відповідно до висновку експерта № 1214/024 від 18.07.2025 року із нежитлових приміщень, які знаходяться на 1 поверсі в об`єкті будівництва багатоквартирному житловому будинку середньої поверховості з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_7 відсутнє нежитлове приміщення площею 60,77 кв.м., окрім нежитлових приміщень площею 47,3 кв.м, 7,7 кв.м, 36,1 кв.м, 68,3 кв.м та 13,9 кв.м, право власності на які зареєстроване за ОСОБА_2 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 .

З цих підстав у позові слід відмовити.

Керуючись ст. 316, 390, 328,331, 387, 388, 526-530, 626-628 ЦК України, ст. 4-13, 17, 18, 263-265, 273, 282, 289 ЦПК України, суд

у х в а л и в :

В задоволенні позову ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Керницька Оксана Вікторівна до Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Славута-Буд", ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання недійсними документів, що стали підставою для реєстрації права власності та скасування записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відмовити.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Позивач має право оскаржити заочне рішення у апеляційному порядку протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Хмельницького апеляційного суду.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, неподані заяви про перегляд заочного рішення, або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи

Сторони можуть отримати інформацію щодо даної справи в підсистемі Електронний суд.

Повний текст рішення складений 26.12.2025 року.

Головуючий суддя Матвєєва Н.В.