Справа № 522/1455/24
Провадження №2/522/3094/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 листопада 2025 року Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого - судді Шенцевої О.П.,

при секретарі Сафтюк-Панько Б.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди та зобов`язання вчинити певні дії та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення орендної плати та витрат на оплату комунальних послуг (газопостачання), -

ВСТАНОВИВ:

До Приморського районного суду м. Одеси 31.01.2024 р. надійшли матеріали справи за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди та зобов`язання вчинити певні дії.

В обґрунтування своїх вимог зазначено, що 19.08.2015 року між позивачем, ОСОБА_1 , та відповідачем, ОСОБА_2 , був укладений договір оренди будинку. В подальшому власник будинку запропонував укласти договір оренди будинку з правом викупу. 19.06.2016 року 19.06.2016 року даний договір був укладений.

Згідно з договору кожного місяця здійснювалася оплата за оренду квартири з правом викупу на суму у розмірі 1000 доларів США на місяць.

Кожного дня з дня з моменту підписання договору оренди з правом викупу позивач виконувала ремонтні роботи у всіх кімнатах будинку, була прибрана територія біля будинку від будівельного сміття, відремонтовані ворота. Відбулося утеплення даху будинку, встановили 2 кондиціонера і супутникову антену, придбали газовий котел (від фірми BOSH), замінені труби для водопостачання., відбувалися капітальні ремонтні роботи.

Загалом за період оренди будинку з правом викупу позивачем було виплачено відповідачеві 19 600 доларів США. У зв`язку із неприємними відносинами із орендодавцем та особою, що в подальшому повинна була переоформити право власності на даний житловий будинок виникла необхідність у поверненні грошових коштів, оскільки подальше виконання даного договору є таким, який суперечить основним домовленостям, які були визначені на момент підписання цього договору.

Позивач, посилаючись на умову договору, а саме 11.8, що «у випадку порушення Орендарем умов цього договору, орендна плата не повертається, викупна плата повертається Орендодавцем Орендарю в повному обсязі». Порушення умов сталось у наслідок ненадання доступу з боку Відповідача до будинку та виселені.

З огляду вищезазначеного, вважаючи дії відповідача протиправними просить суд:

Розірвати договір оренди квартири з правом викупу у примусовому порядку, укладений 19.06.2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Зобов`язати ОСОБА_2 повернути грошові кошти, сплачені в рахунок вартості будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , у сумі 740 880 гривень, що еквівалентно 19600 доларів США.

Стягнути з відповідача усі витрати, що пов`язані з розглядом справи на користь позивача.

Ухвалою суду від 05.02.2024 року позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди та зобов`язання вчинити певні дії залишено без руху.

12 лютого 2024 року до суду від представника позивача надійшла заява про виправлення недоліків.

13 лютого 2024 року ухвалою суду прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі та призначено до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін.

26 лютого 2025 року представником ОСОБА_2 адвокатом Колесніковою А.Є. подано до суду зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення орендної плати та витрат на оплату комунальних послуг (газопостачання), в якій просили стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 заборгованість за оплату орендної плати у розмірі 22800 доларів США, що на день подачі позову за курсом НБУ, складає 951576,24 гривні та заборгованість за оплату комунальних послуг (газопостачання) у розмірі 103903,06 гривень, а також судові витрати.

В обґрунтування своїх вимог ОСОБА_2 зазначає, що у період користування приміщенням ОСОБА_1 не виконала своїх зобов`язань та не сплатила в повному розмірі суму орендної плати за період з 19.06.2016 року по 19.10.2022 року, що загалом складає 38000 (тридцять вісім тисяч) доларів США та витрати на газопостачання.

У зв`язку з несплатою ОСОБА_1 витрат на газопостачання позивач був змушений самостійно здійснити оплату на загальну суму 103 903 грн. 06 коп.

У зв`язку з вищезазначеним, позивач за зустрічним позовом просить суд:

Стягнути з Відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 на користь Позивача за зустрічним позовом ОСОБА_2 заборгованість за оплату орендної плати у розмірі 22 800 (двадцять дві тисячі вісімсот) доларів США, що на день подачі позову за курсом НБУ складає 951 576 (дев`ятсот п`ятдесят одну тисячу п`ятсот сімдесят шість) гри 24 коп.

Стягнути з Відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 на користь Позивача за зустрічним позовом ОСОБА_2 заборгованість за оплату комунальних послуг (газопостачання) у розмірі 103 903 (сто три тисячі дев`ятсот три) грн. 06 коп.

26 лютого 2025 року ухвалою Приморського районного суду м. Одеса прийнято зустрічну позовну заяву та об`єднано в одне провадження.

03 вересня 2025 року до суду надійшла заява представника ОСОБА_1 про розгляд справи без участі відповідача за наявними доказами у матеріалах справи.

13 вересня 2025 року представником ОСОБА_2 адвокатом Колесниковою А.Є. подано заяву про припинення надання правничої допомоги в рамках даної цивільної справи.

В судове засідання позивач та представник позивача не з`явилися, були повідомленні належним чином. До суду зі сторони позивача була подана заява про розгляд справи за їх відсутності та просять первинний позов задовольнити у повному обсязі, зустрічний позов залишити без задоволення.

У судове засідання позивач та представник позивача за зустрічним позовом не з`явилися, були повідомленні належним чином. Жодних заяв та заперечень до суду не надавали.

Суд, розглянувши матеріали справи, дослідивши письмові докази, вважає, що первинний позов слід задовольнити частково, а зустрічний залишити без задоволення з наступних підстав.

Судом було встановлено, що 19.08.2015 року між позивачем, ОСОБА_1 , та відповідачем, ОСОБА_2 , був укладений договір оренди будинку. В подальшому власник будинку запропонував укласти договір оренди будинку з правом викупу.

19.06.2016 року між позивачем, ОСОБА_1 , та відповідачем, ОСОБА_2 , був укладений договір про оренду з правом викупу.

Згідно договору кожного місяця позивачем за первинним позовом здійснювалася оплата за оренду квартири з правом викупу на суму у розмірі 1000 доларів США на місяць.

Крім цього, позивачем, з моменту підписання договору оренди з правом викупу здійснювалися ремонтні роботи у всіх кімнатах будинку, була прибрана територія біля будинку від будівельного сміття, відремонтовані ворота. Відбулося утеплення даху будинку, встановили 2 кондиціонера і супутникову антену, придбали газовий котел (від фірми BOSH), замінені труби для водопостачання, відбувалися капітальні ремонтні роботи. Дані обставини підтверджуються відповідним записом на договорі оренди з правом викупу від 19.06.2016 року.

За період оренди будинку з правом викупу позивачем було сплачено відповідачеві 15 200 доларів США, що підтверджується помісячними відмітками договорі оренди квартири з правом викупу від 29.06.2016 року, копія якого міститься в матеріалах справи (а.с. 10-15).

У зв`язку із неприязними відносинами із відповідачем виникла необхідність у поверненні грошових коштів, оскільки подальше виконання даного договору є таким, який суперечить основним домовленостям, які були визначені на момент підписання цього договору.

Судом було встановлено, що позивачем за первинним позовом неодноразово були здійсненні спроби зв`язатися з відповідачем, але відповіді так і не було отримано. Ще одним підтвердженням факту неприязного відношення з боку відповідача до позивача стало виселення з будинку, у тому числі грубе виставлення особистих речей позивача без будь-якої згоди на це від позивача. Дана ситуація мала місце 30.04.2023 року.

Відповідно умов договору оренди з правом викупу, а саме п. 11.8, «у випадку порушення Орендарем умов цього договору, орендна плата не повертається, викупна плата повертається Орендодавцем Орендарю в повному обсязі».

В подальшому, на адресу відповідача, власника будинку, був відправлений лист про вимогу розірвати договір оренди житла з правом викупу і повернути грошові кошти, що були сплачені в якості викупу майна. Проте зворотної відповіді від відповідача так і не було отримано.

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами (частина перша, друга та третя статті 202 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) с порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину. а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) с врахування: а) мети правочину, б) змісту попередніх переговорів, в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), г) звичаїв ділового обороту; г) подальшої поведінки сторін; д) тексту типового договору; е) інших обставин, що мають істотне значення.

Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина третя статті 651 ЦК України).

У цивільному законодавстві закріплено поняття «розірвання договору» (статті 651 - 654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (ст.ст. 665, 739, 766. 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 26 лютого 2020 року у справі № 910/4391/19 вбачається, що: «відмова від договору найму за своєю суттю є одностороннім правочином і, з огляду на підстави такої відмови, є способом захисту порушених прав наймодавця, а тому не вимагає згоди другої сторони. За змістом статті 782 ЦК України, а також виходячи з положень статей 205, 654 ЦК України, відмова від договору має вчинятися наймодавцем письмово. Відмова від договору вважається такою, що відбулася, якщо наймодавець направив наймачу відповідну заяву (лист, повідомлення)».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 серпня 2021 року по справі № 456/2076/19 (провадження № 61-6357св2І) вказано, що «договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; розірванні договору в судовому порядку; відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Таким чином, дослідивши надані докази, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог та наявність підстав для їх задоволення.

Водночас, заявник просить стягнути грошові кошти, у розмірі 19600 доларів США, що еквівалентно 740880 гривень. Проте, підтвердження саме такої суми сплачених позивачем грошових коштів, матеріали справи не містять.

Відтак, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача частково грошові кошти, які документально підтверджені, а саме на суму 15200 доларів США, що еквівалентно 575 693,92 гривні за офіційним курсом НБУ станом на день звернення до суду, тому вимоги за первісним позов підлягають частковому задоволенню.

Окрім цього, судом було встановлено, що оскільки у позивача за первинним позовом не було можливості у повній мірі користуватись майном, що повинно було бути переоформлено на орендаря, вимоги щодо компенсування орендної плати та витрат на газопостачання є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин(фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ЦПК України.

Частиною 1 статті 77 ЦПК України визначено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Відповідно до ст. 78 ЦПК України суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Частина 7 статті 81 ЦПК України передбачає, що суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. ч. 1, 5 ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, N 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

За таких обставин, суд, оцінивши допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів приходить до висновку, що оскільки відповідач за первинним позовом в порушення умов договору оренди майна з правом викупу не виконав їх у повному обсязі, позовні вимоги за первісним позовом слід задовольнити частково.

Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються у разі задоволення позову на відповідача.

Таким чином з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати у розмірі по сплаті судового збору у розмірі 6698,09 грн. (77,70 % від 8620,00 грн.).

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 3, 5, 12, 13, 77-82, 89, 264, 265, 280-282 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди та зобов`язання вчинити певні дії задовольнити частково.

Розірвати договір оренди з правом викупу від 19.06.2016 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Зобов`язати ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) повернути ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) грошові кошти, сплачені в рахунок вартості будинку, за адресою: АДРЕСА_1 , в розмірі 15 200 доларів США, що еквівалентно 575 693,92 гривні.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) витрати, що пов`язані з розглядом справи, а саме судовий збір у розмірі 6698,09 гривень.

Зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення орендної плати витрат на оплату комунальних послуг (газопосточання) - залишити без задоволення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складений та підписаний 29.12.2025 року.

Суддя: