Справа № 467/1245/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.12.2025 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючого - судді Явіци І.В.

за участю секретаря судового засідання - Рожкової Т.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в с-щі Арбузинка в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,

ВСТАНОВИВ:

Вимоги позивача та доводи на їх обґрунтування

Звернувшись до суду із вказаним позовом, представник позивача посилався на те, що 07 червня 1999 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме житлового будинку АДРЕСА_1 , який зареєстровано Южноукраїнською філією Універсальної товарної біржі «Нерухомість Н» за № 104 від 07 червня 1999 року.

Вказаний договір купівлі-продажу нерухомого майна зареєстровано в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» 08 червня 1999 року за реєстровим № 2391 в книзі № 13.

До моменту укладення договору сторони здійснили всі необхідні дії щодо його виконання, а саме позивачем сплачено кошти за купівлю будинку, а продавець передав покупцю всі документи на житловий будинок, ключі від нього та звільнив будинок.

Однак, продавець ухилився від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу, що є перешкодою позивачу для реєстрації права власності щодо об`єкту нерухомості.

На даний час ОСОБА_3 помер, в зв`язку з чим відсутня можливість нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу.

За такого, представник позивача просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 07 червня 1999 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , зареєстрований Южноукраїнською філією Універсальної товарної біржі «Нерухомість Н» за № 104 від 07 червня 1999 року, предметом якого є житловий будинок АДРЕСА_1 .

Процесуальні дії у справі

Ухвалою судді Арбузинського районного суду Миколаївської області від 08 вересня 2025 року відкрито провадження за позовом ОСОБА_1 до Арбузинської селищної ради Первомайського району про визнання договору купівлі-продажу дійсним та вирішено розгляд справи проводити в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін.

Вказаною ухвалою з Арбузинської державної нотаріальної контори витребувано інформацію зі спадкового реєстру про те, чи заводилась спадкова справа після смерті ОСОБА_3 .

Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 01 жовтня 2025 року з Арбузинської державної нотаріальної контори Миколаївської області витребувано копію спадкової справи після смерті ОСОБА_3 .

Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 31 жовтня 2025 року первісного відповідача - Арбузинську селищну раду Первомайського району замінено на належного відповідача - ОСОБА_4 .

Позиція учасників справи

Представник позивача в судове засідання не з`явився, направивши до суду заяву, якою позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив розгляд справи провести за його відсутності та відсутності позивача.

Відповідач, будучи належним чином повідомленим про час та місце слухання справи, в судове засідання не з`явилась, направивши до суду заяву, згідно якої позовні вимоги визнала в повному обсязі та просив слухання у справі провести за її відсутності.

Суд, з урахуванням положень ч. 1 ст. 223 ЦПК України, вважав за можливе розглянути справу за відсутності сторін, з огляду й на те, що обставин, визначених ч. 2 ст. 223 цього ж Кодексу, які зумовлюють відкладення розгляду справи установлено не було.

За такого, на підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось, позаяк, жоден із учасників справи у судовому засіданні присутнім не був.

Установлені фактичні обставини справи і зміст правовідносин, що виникли між сторонами, з посиланням на докази та застосовані правові норми

У свою чергу, суд, дослідивши надані йому докази, оцінивши їх з точки зору належності, допустимості і достовірності, а також достатності та взаємозв`язку, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні доказів, керуючись законом, виходив із такого.

Зокрема, суд установив, що 07 червня 1999 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір № 104 купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого ОСОБА_3 продав, а ОСОБА_1 купив житловий будинок АДРЕСА_1 .

Продаж будинку вчинено за 1700 грн., які одержані продавцем до підписання вказаного договору.

Цей договір згідно з вимогами ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» зареєстровано в Южноукраїнській філії Універсальної товарної біржі «Нерухомість Н» за № 104 від 07 червня 1999 року.

Судом установлено, що умови укладеного між позивачем та ОСОБА_5 договору були повністю виконані, зокрема, останній, як продавець, отримав кошти у рахунок оплати проданого будинку, а позивач прийняв у володіння придбане ним майно.

Відповідно до реєстраційного напису на вказаному договорі, 08 червня 1999 року житловий будинок зареєстровано в Арбузинському РКП БТІ за ОСОБА_1 в реєстровій книзі № 2391, книга № 13.

В зв`язку з зазначеним, справу щодо житлового будинку було переоформлено на ОСОБА_1 .

Крім того, в будинковій книзі для прописки громадян було здійснено запис про власника будинку, яким зазначено ОСОБА_1 та внесено записи про прописку ОСОБА_1 та членів його родини у вказаному будинку.

Згідно довідки Арбузинської селищної ради від 10 квітня 2001 року в порядку упорядкування назв вулиць, провулків та нумерації за домоволодінням ОСОБА_1 , яке знаходиться в АДРЕСА_1 закріплено новий № НОМЕР_1 замість старого № 12.

Як вбачається з довідки Арбузинського комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» № 70 від 25 серпня 2025 року, станом на 31 грудня 2012 року право власності на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору № 104 купівлі-продажу нерухомого майні від 07 червня 1999 року, зареєстрованого Арбузинським РКП БТІ в реєстрову книгу № 13 за реєстровим № 2391 від 14 червня 1999 року.

В свою чергу, згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек. Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майні від 25 серпня 2025 року відомості щодо нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 у вказаних реєстрах відсутні.

Судом також досліджено копію спадкової справи № 181/2019 до майна померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 .

Зокрема, з матеріалів вказаної спадкової справи встановлено та підтверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_2 , ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Відповідно наявних у матеріалах справи копій свідоцтва про право на спадщину та витягу про реєстрацію в Спадковому реєстрі від 20 січня 2020 року спадкоємцем після смерті ОСОБА_3 є його донька ОСОБА_2 .

Таким чином, позивач позбавлений можливості у повній мірі розпорядитись своєю власністю через те, що спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна не посвідчений нотаріально та посвідчити договір у нотаріальному порядку позивач не має можливості в зв`язку зі смертю продавця ОСОБА_3 .

Тож, при вирішенні спору, з огляду на правовідносини, що виникли між сторонами, судом застосовані наступні правові норми.

Зокрема, згідно п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Однак, договір було укладено між сторонами 05 травня 1999 року, а тому на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.

Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинної на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

У свою чергу, відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Та як установив суд, сторони повністю виконали умови укладеного між ними договору купівлі-продажу нерухомого майна, як то, позивач сплатив за придбаний будинок гроші, а відповідач отримав їх і передав у розпорядження покупця нерухоме майно.

Договір купівлі-продажу був зареєстрований Южноукраїнською філією Універсальної товарної біржі «Нерухомість Н» за № 104 07 червня 1999 року відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу».

Зокрема, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

Але статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Таким чином, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі ст. 227 ЦК УРСР у редакції 1963 року договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору.

Проте, згідно зі статтею 15Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР1963року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний дійсним.

Згідно ч. 1 ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

В свою чергу, згідно ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Але судом установлено, що сторони досягнули усіх істотних умов угоди і виконали їх повністю, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві.

Покупець, в свою чергу, прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє, оскільки з 1999 року користується придбаним житловим будинком.

Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 1999 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час, і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання його суттєвих умов.

Незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, держава з метою реєстрації права власності за заявою позивача, посилаючись на договір № 104 купівлі-продажу нерухомого майна від 07 червня 1999 року, здійснила реєстрацію житлового будинку за ОСОБА_1 , шляхом внесення 08 червня 1999 року Арбузинським РПК БТІ запису № 2391 до реєстрової книги № 13, тим самим визнала його право на придбане нерухоме майно як за покупцем.

Проте, на даний час позивач позбавлений можливості реалізувати свої права володіння у повній мірі, у зв`язку з невідповідністю форми договору вимогам закону.

І як наслідок, суд вважає наявними правові підстави, за яких він має визнати укладений між сторонами договір купівлі продажу дійсним.

Відповідно до постанови Верховної Ради України № 807-ІХ від 17 липня 2020 року «Про утворення та ліквідацію районів» прийнято рішення про утворення у Миколаївській області Первомайського району (з адміністративним центром у місті Первомайськ) у складі територій Арбузинської селищної, Благодатненської сільської, Врадіївської селищної, Кам`яномостівської сільської, Кривоозерської селищної, Мигіївської сільської, Первомайської міської, Синюхинобрідської сільської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України та ліквідацію у Миколаївській області серед іншого Арбузинського району.

Таким чином, місцем знаходження нерухомого майна, яке було предметом договору купівлі-продажу, укладеним між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , на час розгляду вказаної справи є Первомайський район Миколаївської області.

В зв`язку з зазначеним, права позивача підлягають захисту у спосіб, що ним запропонований у позовній заяві, як то, шляхом визнання спірного договору дійсним в судовому порядку.

Щодо розподілу судових витрат

На підставі ч.1 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивач підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1211,20 грн.

З цих мотивів, керуючи ст.ст. ст.ст. 258, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов - задовольнити повністю.

Визнати дійсним договір № 104 купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 07 червня 1999 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , зареєстрований Южноукраїнською філією Універсальної товарної біржі «Нерухомість Н» 07 червня 1999 року, згідно якого ОСОБА_3 продав, а ОСОБА_1 купив житловий будинок АДРЕСА_3 .

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1211 (одна тисяча двісті одинадцять) грн. 20 коп.

Рішення суду може бути оскаржене до Миколаївського апеляційного суду протягом 30 днів з дня отримання його копії.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Сторони у справі:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_3 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_4 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_4 .

Суддя Ірина Явіца