Справа № 583/4294/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 грудня 2025 року Охтирський міськрайонний суд Сумської області в складі:

головуючого-судді Савєльєвої А.І.,

з участю секретаря судового засідання Доценко Т.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Охтирка цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ», представник позивача Фесенко Олександр Миколайович, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , представник відповідачів ОСОБА_3 , про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди,

в с т а н о в и в:

18.09.2025 представник позивача звернувся до суду з вказаним позовом та просить визнати укладеною додаткову угоду № 3 від 24.07.2025 до договору оренди землі № 154/15 від 27.08.2015 між ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 , визнати відсутнім у ОСОБА_2 право оренди земельної ділянки площею 4,7132 га, кадастровий номер :01:001:0599, яка розташована на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області, номер запису про інше речове право: 61360819, скасувати запис про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 4,7132 га, кадастровий номер :01:001:0599, яка розташована на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області, номер запису про інше речове право: 61360819.

Свої вимоги мотивує тим, що 27.08.2015 року ПрАТ «РАЙЗ МАКСИМКО» уклало з ОСОБА_1 договір оренди землі № 154/15, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки площею 4,7132 га, кадастровий номер :01:001:0599, яка розташована на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва); Актом приймання-передачі земельної ділянки (об`єкта оренди) від 29.08.2015 року за договором оренди землі № 154/15 від 27.08.2015 року, який є невід`ємною частиною договору, підтверджується, що позивач прийняв зазначену земельну ділянку. Додатковою угодою № 1 від 17.05.2018 до Договору оренди землі № 154/15 (про заміну сторони та внесення змін і доповнень, про поновлення Договору оренди землі № 154/15) сторону Орендаря змінено на ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ». Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди вказаної земельної ділянки, яка знаходиться на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області, проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису 10969936. Відповідно до пункту 8 вказаного вище договору, він укладений строком на 10 (десять) років, а після закінчення цього строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) календарних днів до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Десятирічний строк договору сплив 27.08.2025 року.

Маючи намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, 24.07.2025 року ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі № 154/15 від 27.08.2015 року, який ОСОБА_1 отримав 27.08.2025р. Таким чином, до закінчення строку дії договору оренди позивач, як добросовісний орендар, маючи законні сподівання на продовження дії договору оренди землі на новий строк, у встановленому порядку звернувся до орендодавця з метою реалізації переважного права на поновлення договору, яке йому гарантоване умовами договору та положеннями вказаної норми права та запропонував підписати додаткову угоду. Відповідач зобов`язаний був протягом місяця розглянути на предмет відповідності вимогам закону, узгодити, за необхідності, істотні умови договору, а за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі, укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Проте будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідач не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження Договору на новий строк. При цьому позивач (орендар) належно виконував свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором та законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проєкт додаткової угоди. Зазначена земельна ділянка перебувала в оренді позивача і не вибувала з його користування протягом строку дії договору оренди землі.

Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідачка, у відповідь на отриманий проєкт додаткової угоди, не надіслала повідомлення про заперечення на пропоновані умови або зустрічну пропозицію, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною. Отже, позивач вважає поновленим Договір оренди землі № 154/15 від 27.08.2015 року на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому наявні підстави для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку.

Разом з тим, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.09.2025 року, право оренди вказаної земельної ділянки, яка знаходиться на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису 61360482. Таким чином, позивач дізнався про те, що ОСОБА_1 уклав договір оренди земельної ділянки, яка знаходилась в оренді у позивача, з ОСОБА_2 .

Вважає неправомірними дії відповідачів щодо укладення договору оренди на земельну ділянку, яка знаходилась в оренді у позивача, що порушує норми ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», а заявлені позивачем у позові вимоги відповідають встановленим ч. 2 ст. 16, ст. 651 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 20, ст. 188 Господарського кодексу України та ст. 33 «Про оренду землі» способам захисту порушених прав позивача і є ефективним способом їх захисту у спірних правовідносинах.

Запропонована позивачем до укладення з відповідачем у судовому порядку додаткова угода стосується як внесення змін до Договору оренди земельної ділянки № 154/15 від 27.08.2015 (зі всіма змінами та доповненнями до нього чинними на момент його поновлення) так і поновлення цього договору на новий строк. На думку позивача, відмовивши в укладенні цієї додаткової угоди відповідач порушив права позивача на укладення додаткової угоди у формі єдиного письмового документу, як про внесення законних змін до Договору оренди землі № 154/15 від 27.08.2015 року (зі всіма змінами та доповненнями до нього чинними на момент його поновлення), так і про його поновлення на новий строк.

Отже, враховуючи, що нормами законодавства України, прямо встановлена обов`язковість оформлення додаткової угоди до договору оренду землі для оформлення факту його поновлення і виникнення за орендарем права оренди (стаття 640 Цивільного кодексу України, стаття 125 Земельного кодексу України), в даному випадку правильним способом захисту цивільного права чи інтересу позивача, який відповідає вимогам статті 16 Цивільного кодексу України є визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в редакції,запропонованій відповідачу. Тому вважає, що з урахуванням того, що ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» належно виконувало свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором строк повідомило орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, воно має право на поновлення договору на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Також вказав, що сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеною) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. Тому вважає, що вимоги про визнання укладеною додаткової угоди № 3 від 24.07.2025 до договору оренди землі № 154/15 від 27.08.2015 між ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 , визнання відсутнім у ОСОБА_2 права оренди земельної ділянки площею 4,7132 га, кадастровий номер :01:001:0599, яка розташована на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області, номер запису про інше речове право: 61360819 є належним способом захисту порушених прав позивача.

Посилаючись на норми діючого законодавства позивач просив задовольнити позовні вимоги.

03.10.2025 ухвалою судді Охтирського міськрайонного суду Сумської області відкрито провадження у справі, постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання з викликом учасників справи.

08.10.2025 до суду надійшов відзив від представника відповідачів адвоката Абрамовича О.В. У відзиві представник відповідачів заперечує проти позову, відповідачі вважають позов безпідставним та необґрунтованим, просить відмовити в задоволенні посилаючись на таке.

Так, у відзиві зазначає, що відповідач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,7132 га, кадастровий номер :01:001:0599, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 9569378 від 18.09.2013.

27.08.2015 ОСОБА_1 уклав з ПрАТ «Райз-Максимко» договір оренди землі № 154/15, згідно з яким передала у строкове платне користування дану земельну ділянку строком на 10 років. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору становила 93520,39 грн. Сторонами визначено річну орендну плату в розмірі 5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 4676,02 грн. Договір зареєстровано 29.08.2015 державним реєстратором реєстраційної служби Охтирського міськрайонного управління юстиції Шевчук Л.О., номер запису про речове право: 10969936.

17.05.2018 Приватне акціонерне товариство «Райз-Максимко», Товариство з обмежено відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 уклали трьохсторонню додаткову угоду № 1 до даного договору оренди, у якій новий орендар ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» приймає на себе всі права та обов`язки орендаря від Приватного акціонерного товариство «Райз-Максимко». Також сторонами визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн.

З 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн, що становить 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Тобто, термін дії договору оренди повинен був закінчитися 27.08.2025.

27.03.2025 ОСОБА_1 направив Товариству з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» (Сумська обл., Сумський р-н, смт. Степанівка, вул. Заводська, 4) повідомлення про припинення договірних відносин, поштове відправлення № 206, у якому повідомив, що не бажає поновлювати і продовжувати договірні відносини з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» за договором оренди землі № 154/15 та просив повернути орендовану земельну ділянку по закінченню договору оренди 27.08.2025 у стані, придатному для подальшого використання, оскільки має намір самостійно обробляти свою земельну ділянку.

Дане повідомлення ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» отримало 01.04.2025, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 206.

На цей лист-повідомлення ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» нічого не відповіло.

28.07.2025 ОСОБА_1 отримав від ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі № 154/15 від 27.08.2025. Проте, додаткову угоду на продовження дії договору оренди він не підписував, оскільки цього не бажав, про що вже повідомив ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» у своєму листі від 27.03.2025.

Позиція ОСОБА_1 була досить чітка та зрозуміла вона не бажає продовжувати договірні відносини з даним товариством і просить повернути їй земельну ділянку по закінченню строку дії договору.

Тому 18.08.2025 ОСОБА_1 направив на адресу ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» відповідь лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, поштове відправлення № 734, у якому заперечив проти поновлення договору оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером: :01:001:0599 та вчергове просив повернути земельну ділянку після закінчення строку дії оренди землі. Зазначене повідомлення ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» отримало 21.08.2025.

28.08.2025 за заявою ОСОБА_1 припинено право оренди земельної ділянки площею 4,7132 га, кадастровий номер :01:001:0599 згідно з договором оренди землі № 154/15 від 27.08.2015, номер запису про інше речове право: 10969936. Ці обставини підтверджуються Витягом з Державного реєстру речових прав № 441629223 від 01.09.2025.

Вважає, що оскільки сторони не досягли домовленості щодо продовження договірних відносин, переважне право ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» на укладення договору оренди землі припинилося.

Крім того, вказує на те, що ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» не дотрималося вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» в частині строків повідомлення про намір продовжити договірні відносини. ОСОБА_1 отримав лист-повідомлення від ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» 28.07.2025, тобто у строк менш ніж за місяць до дати закінчення строку дії договору 27.08.2025.

Також звертає увагу суду на те, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк виникає за умови належного виконання ним умов договору. Пунктом 10 договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

У даному випадку ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» не виконував взяті на себе договірні зобов`язання в частині обчислення та виплати орендної плати з урахуванням індексації, а тому порушив умови договору. У зв`язку з цим 16.10.2025 ОСОБА_1 звернувся до Охтирського міськрайонного суду Сумської області з позовом до ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» про стягнення заборгованості з орендної плати, збитків від інфляції та 3 % річних.

Тобто, на думку сторони відповідачів, у позивача навіть не виникло переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, адже за період дії договору оренди землі № 154/15 від 27.08.2015 він не доплатив ОСОБА_1 орендну плату.

Оскільки ОСОБА_1 є власником вищевказаної земельної ділянки, він має право розпоряджатися нею на власний розсуд, і саме тому 02.09.2025 ОСОБА_1 уклав з фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 договір оренди землі, відповідно до якого передав належну йому на праві власності земельну ділянку площею 4,7132 га, кадастровий номер :01:001:0599 в строкове платне користування терміном на 10 років. Право оренди земельної ділянки зареєстроване за ФОП ОСОБА_2 02.09.2025, номер запису про інше речове право: 61360819, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав № 442196956 від 04.09.2025.

Тому представник відповідачів вважає, що ніякого права позивача не порушено, оскільки у нього не виникало переважне право на укладення нового договору оренди землі, так як свою волю на припинення договірних відносин ОСОБА_1 викладав у повідомленні про припинення договірних відносин від 27.03.2025 та у відповіді на пропозицію позивача листі-повідомленні від 18.08.2025, ТОВ «Райз Північ» повідомило ОСОБА_1 про своє бажання укласти новий договір оренди землі менш ніж за місяць до закінчення строку дії договору оренди землі, ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» не виконувало взяті на себе договірні зобов`язання в частині повної виплати орендної плати з урахуванням індексації, ОСОБА_4 має право вільно розпоряджатися своєю земельною ділянкою, в тому числі самостійно її обробляти чи передати її іншій особі на умовах, визначених в договорі.

У зв`язку з цим просив відмовити в задоволенні позову у повному обсязі.

23.11.2025 ухвалою Охтирського міськрайонного суду Сумської області закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду.

Представник позивача в судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи без його участі, позовні вимоги підтримує.

Відповідачі та їх представник у судове засідання не з`явилися, від представника відповідачів адвоката Абрамовича О.В. надійшла заява про розгляд справи без їх участі, просить відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

Суд, повно та всебічно проаналізувавши матеріали справи та дослідивши наявні у справі докази, дійшов такого висновку.

Судом встановлено, що 27.08.2025 між ОСОБА_1 як орендодавцем та ПрАТ «Райз-Максимко» як орендарем укладено договір оренди землі № 154/15 , предметом якого є земельна ділянка площею 4,7132 га, кадастровий номер :01:001:0599, яка розташована на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області (а.с. 14-15).

Пунктом 8 вказаного договору передбачено, що договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 37 договору передбачено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 43 договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 42983743 від 29.08.2015 року 29.08.2025 договір оренди землі № 154/15 від 27.08.2025 внесено до відповідного реєстру, номер запису про інше речове право: 10969936 (а.с. 11).

Як вбачається з акту приймання передачі земельної ділянки (об`єкта оренди) від 29.08.2015 та акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 29.08.2015, ОСОБА_1 передав, а ПрАТ «Райз-Максимко» прийняв в оренду земельну ділянку площею 4,7132 га, кадастровий номер :01:001:0599, яка розташована на території Кардашівської сільської ради Охтирського району (а.с. 16).

17.05.2018 між ОСОБА_1 (орендодавець), ПрАТ «Райз-Максимко» (орендар) та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» (новий орендар) підписана додаткова угода № 1 про заміну сторони та внесення змін і доповнень, про поновлення Договору оренди землі № 154/15, зареєстрованого 29.08.2015 за № 10969936, відповідно до умов якої орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в договорі оренди (а.с. 12).

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 128744138 від 23.06.2018 року додаткову угоду № 1 внесено до відповідного реєстру (а.с. 12 зворот - 13).

Згідно з повідомленням про припинення договірних відносин від 27.03.2025 ОСОБА_1 повідомив ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» про те, що не бажає поновлювати і продовжувати договірні відносини щодо оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 4,7132 га, кадастровий номер :01:001:0599, просив повернути її по закінченню договору оренди землі № 154/15 27.08.2025 року в стані, придатному для подальшого використання, та утриматись від вчинення дій, які перешкоджали б йому відразу після закінчення договору оренди використовувати належну йому на праві власності земельну ділянку (а.с. 55).

ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» отримало вищезазначений лист 01.04.2025 (а.с. 57 зворот).

Згідно з листом-повідомленням за вих. № 877 від 24.07.2025, ТОВ «Райз Північ» повідомило ОСОБА_1 про намір продовжити дію договору оренди землі № 154/15 від 27.08.2015, просило підписати два оригінальних примірники додаткової угоди на продовження дії договору оренди землі № 154/15 від 27.08.2015 та направити один екземпляр (який був у додатку до листа) на адресу: АДРЕСА_1 (а.с. 18-21).

ОСОБА_1 отримав вищезазначений лист 28.07.2025 (а.с. 22).

Згідно з листом-повідомленням орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі від 18.08.2025 ОСОБА_4 повторно повідомила ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» про те, що заперечує проти поновлення договору оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0152, висловила свою незгоду на продовження дії зазначеного договору оренди у зв`язку з необхідністю використання земельної ділянки для власних потреб та наголосила на розбіжностях щодо істотних умов договору, зокрема, орендної плати, та просила вжити заходів для припинення дії договору оренди та повернення земельної ділянки у встановлені строки (а.с. 62).

ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» отримало вищезазначений лист 21.08.2025 (а.с. 58 зворот).

Встановлено, що 02.09.2025 ОСОБА_1 як орендодавець та ОСОБА_2 як орендар уклали договір оренди землі, об`єктом якого є земельна ділянка площею 4,7132 га, кадастровий номер :01:001:0599, яка належить на праві власності ОСОБА_1 , строком на 10 років (а.с. 53-54).

Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним Кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативними актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1,9 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

В частині 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV вказано, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. В ч. 1 ст. 3 вказаного Закону передбачено обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав.

Частинами 2,3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

В частині 1 ст. 4 вказаного Закону зазначено, що державній реєстрації прав підлягають, зокрема право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Згідно з ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Частиною 2 п. 1 ст. 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 17 вказаного Закону об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до п. 2 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є: неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Разом з тим, задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (зазначені висновки викладені в постанові Верховного Суду від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2 - 5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Вищевикладене застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" висвітлено в постанові Верховного Суду від 25.04.2018 року (справа №547/1432/15-ц, провадження №61-3972 св 18) та в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 року (справа №594/376/17-ц, провадження №14-65 цс 18).

Натомість судом встановлено, що відповідач ОСОБА_1 станом на 27.03.2025 відмовився передавати свою земельну ділянку в оренду, про що і повідомив ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» письмово.

Оскільки орендодавець письмово повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди, необхідної наявності юридичних фактів для поновлення такого договору не було. Крім того, Законом України «Про оренду землі» не передбачена форма волевиявлення орендодавця щодо відмови у поновленні договору.

Таким чином, судом встановлено, що було відсутнє волевиявлення сторін на продовження договірних відносин, так як запропонована позивачем додаткова угода до договору оренди землі № 154/15 від 27.08.2015 ОСОБА_1 підписана не була.

Суд вважає, що незгода орендодавця на поновлення договору оренди землі відповідно до вимог частини п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" виключає можливість визнання поновленим договору оренди землі, оскільки переважне право користування земельною ділянкою належить її власнику.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема: закінчення строку, на який його було укладено.

Суд дійшов висновку, що оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі на попередніх умовах, відбулося припинення переважного права орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Для пролонгації відносин оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Суд також звертає увагу позивача на те, що переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, але воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Вищенаведене узгоджується з висновками, викладеними в постанові Верховного Суду від 12 квітня 2024 року у справі № 131/970/23, провадження № 2134св24.

Аналізуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що переважне право орендаря не було порушено відповідачами, оскільки ОСОБА_1 скористався своїм правом орендодавця і завчасно відмовився від продовження договору оренди землі з позивачем, про що йому було доведено письмово. Надалі ОСОБА_1 також не підписав надіслану позивачем додаткову угоду №3 до договору оренди землі № 156/15 від 27.08.2015, а після закінчення 27.08.2025 строку договору оренди землі № 156/15, як власник земельної ділянки використав своє право і 02.09.2025 надала землю в оренду ОСОБА_2 .

Крім того, ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» не в повному обсязі виконувало взяті на себе договірні зобов`язання в частині обчислення та виплати орендної плати з урахуванням індексації, а тому порушив умови договору.

Реалізація переважного права на поновлення дії договору оренди можлива за одночасного виконання процедурної та вольової умови вчинення правочину, тому, враховуючи неналежне виконання позивачем умов договору оренди та відсутність волевиявлення орендодавця на поновлення дії договору, договір оренди землі № 154/15 від 27.08.2015 року не може бути поновлений.

Таким чином, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.

Щодо судових витрат.

Представником відповідачів при наданні до суду відзиву було зазначено, що відповідачі понесли судові витрати у вигляді правової допомоги, орієнтовний розмір яких сумарно склав 20000 грн.

Відповідно до положень частини першої, пункту 1 частини третьої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

За змістом статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Згідно з частиною третьою статті 137 ЦПК України для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Пунктами 1, 2 частини другої статті 141 ЦПК України передбачено, що інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача, у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Частиною восьмою статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

30.10.2025 представником відповідача адвокатом Абрамовичем О.В. було надано заяву про розподіл судових витрат, в якій він вказав, що відповідач ОСОБА_1 поніс витрати на правову допомогу в сумі 10000 грн та відповідач ОСОБА_2 поніс витрати на правову допомогу в сумі 10000 грн.

На підтвердження заявлених вимог адвокатом було надано ордер; договір № 82 про надання правничої допомоги від 18.08.2025, укладений з ОСОБА_2 ; додаткову угоду до договору про надання правничої допомоги № 82 від 18.08.2025; акт приймання-передачі виконаних робіт (надання послуг) за договором № 82 про надання правничої допомоги від 30.10.2025, квитанцію № 82/6 про сплату гонорару ОСОБА_2 в сумі 10000 грн; договір № 114 про надання правничої допомоги від 10.10.2025, укладений з ОСОБА_1 ; додаткову угоду до договору № 114 про надання правничої допомоги від 10.10.2025; акт приймання-передачі виконаних робіт (надання послуг) за договором № 114 про надання правничої допомоги від 30.10.2025, квитанцію № 114/2 про сплату гонорару ОСОБА_1 в сумі 10000 грн (а.с. 67-73).

Велика Палата Верховного Суду вже вказувала на те, що при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін (додаткова постанова Великої Палати Верховного Суду від 19.02.2020 року у справі № 755/9215/15-ц, провадження № 14-382цс19 та постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.05.2020 року у справі №904/4507/18, провадження № 12-171гс19).

Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрати на підставі ст.41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, застосовує аналогічний підхід та вказує, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, якщо вони були фактичними і неминучими, а їхній розмір обґрунтованим.

Зокрема, у рішенні Європейського Суду з прав людини у справі «Лавенс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.

Слід також зазначити, що метою стягнення витрат на правничу допомогу є не тільки компенсація стороні, на користь якої прийняте рішення понесених збитків, але і у певному сенсі має спонукати осіб утримуватися від вчинення неправомірних дій, які призводять до подання відповідних позовів про захист та відновлення порушених прав.

Таким чином, виходячи з критеріїв реальності та розумності, а також враховуючи складність справи, обсяг виконаних адвокатом робіт, слід дійти висновку про неспівмірність заявленого до стягнення розміру судових витрат на правничу допомогу у сумі 10000,00 грн з кожного, який є завищеним, у зв`язку з чим наявні підстави для застосування положень ч. 5 ст. 137 ЦПК України щодо зменшення розміру витрат на правничу допомогу до 7000,00 грн з кожного.

Таким чином, враховуючи наведені вище положення чинного законодавства та надаючи оцінку наявним у справі доказам суд дійшов висновку про можливість стягнення з позивача на користь відповідачів в рахунок відшкодування судових витрат у виді витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 7000,00 грн кожному.

На переконання суду, зазначений розмір відшкодування судових витрат у виді витрат на професійну правничу допомогу буде відповідати критерію реальності адвокатських послуг (встановлення їх дійсності та необхідності), а також критерію розумності їх розміру, виходячи з конкретних обставин справи та результатів її розгляду.

Керуючись ст. ст. 4, 10, 12, 81, 141, 263-265, 268 ЦПК України, суд -

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ», представник позивача Фесенко Олександр Миколайович, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , представник відповідачів ОСОБА_3 , про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь ОСОБА_1 судові витрати на правничу допомогу в розмірі 7000,00 грн (сім тисяч гривень, 00 копійок).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь ОСОБА_2 судові витрати на правничу допомогу в розмірі 7000,00 грн (сім тисяч гривень, 00 копійок).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Сумського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ», адреса: Україна, Сумська область, Сумський район, с. Степанівка, вул. Заводська, 4, код ЄРДПОУ 34264631.

Відповідач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , проживаючий за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_3 .

Суддя А.І.Савєльєва