ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/2787/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 грудня 2025 року м. Київ

Дарницький районний суд м. Києва в складі головуючого судді Кулика С.В., за участю секретаря Боярської Є.О., представника позивача ОСОБА_1 , представника відповідача Поліщук Ю.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий Гай», треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Арт Парк», Київська міська рада про визнання майнового права на об`єкт інвестування, -

ВСТАНОВИВ:

До Дарницького районного суду м. Києва звернувся ОСОБА_2 , з позовом до ТОВ «Смерековий Гай», треті особи: ТОВ «Арт Парк», Київська міська рада про визнання майнових прав на об`єкт інвестування. В обґрунтування позову зазначено, що 11.01.2021 року між позивачем та ТОВ «Арт Парк» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-13-128. Згідно з умовами вказаного договору третя особа зобов`язувалась за плату передати позивачу у приватну власність майнові права на квартиру в багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 , на схемі генерального плану за №2, покупець зобов`язувався сплатити третій особі ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру. Під майновими правами позивач та третя особа розуміли право набуття у власність квартиру АДРЕСА_2 загальною проектною площею 40,5 кв.м., що складається з 1 кімнати і знаходиться на 13 поверсі вищевказаного будинку. Позивачем було повністю сплачені грошові кошти за об`єкт інвестування у розмірі 651000,00 грн.

22.11.2006 року між Київською міською радо та ТОВ «Навара-К» було укладено договір оренди земельної ділянки площею, 5,2557 га., розташованій за адресою: АДРЕСА_1 , із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами спеціального призначення. 12.05.2015 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Київський домобудівний комбінат», ТОВ «Дар-Буд» та ТОВ «Західний Логістичний Центр Київ» було укладено договір № 12-05/15 про забудову вищевказаної земельної ділянки. 12.09.2016 року вказаний договір оренди від 22.11.2006 року було поновлено на 5 років.

Представником позивача було отримано відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України, у якій зазначено, що після спливу терміну вказаного у договорі оренди земельної ділянки Київська міська рада рішенням № 6411/6452 від 18.05.2023 року вирішила передати її в оренду строком на 5 років у користування ТОВ «Смерековий Гай». 20.06.2019 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Арт Парк», ТОВ «Дар-Буд», ТОВ «Західний Логістичний центр», ТОВ «Київський домобудівний комбінат» ТОВ «Пуща-Резиденс», ЗАТ «Українська будівельна компанія» та рядом фізичних осіб було укладено додаткову угоду до договору про забудову в якій сторони дійшли згоди долучити до участі в спільному проекті в межах своїх частко ТОВ «Арт Парк». Функції замовника будівництва в рамках спільного проекту передані від ТОВ «Навара-К» до ТОВ «Арт Парк». Станом на сьогоднішній день, відповідно до повідомлення Департаменту земельних ресурсів виконавчого округу Київської міської ради від 07.03.2024 року №057-08/КО-356-278, на підставі рішення Київської міської ради було укладено договір оренди земельної ділянки від 28.12.2023 року № 920 та право на будівництво об`єкта «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_4» було передано та належить ТОВ «Смерековий Гай» на правах замовника будівництва та оренди. Термін оренди за вищевказаним договором до 28.12.2028 року. Відповідно до укладеного договору - запланований термін прийняття будинку в експлуатацію - 2 квартал 2022 року, проте будівництва об`єктів першої та другої черги ЖК «Арт Парк» на сьогоднішній день фактично зупинене, а терміни завершення будівництва давно порушені. Позивачу стало відомо, що слідчим управлінням ГУНП у м. Києві проводиться досудове розслідування у кримінальному провадженні № 0000802 від 01.08.2023 року, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ст. 190 КК України. Позивач будучи стурбованим зміною забудовника та орендаря, дізнавшись про відкриття кримінального провадження стосовно ТОВ «Арт Парк» звернувся до слідчого із заявою про визнання його потерпілим у цьому провадженні. 12.03.2024 року позивачу було надано статус потерпілого. Наразі функції замовника будівництва і орендаря належить ТОВ «Смерековий Гай», що викликає у позивача стурбованість, щодо визнання його майнових прав на квартиру, які були належним чином оформлені з попереднім забудовником ТОВ «Арт Парк», такі зміни створюють ризики для інтересів позивача, оскільки є імовірність, що новий забудовник може не виконати взяті на себе зобов`язання щодо передачі квартири у приватну власність позивача. Передача прав на будівництво новому орендарю, ТОВ «Смерековий Гай», відбулось без будь-якого підтвердження їх зобов`язань щодо визнання та виконання попередньо укладеного договору купівлі-продажу майнових прав. Позивач не має жодних гарантій, що його інвестиції та майнові права будуть захищені, а об`єкт інвестування за яку сплачено 100% вартості буде передана у власність згідно з домовленостями, у зв`язку з чим позивач просить суд визнати за ним майнові права на об`єкт інвестування: квартиру АДРЕСА_3 .

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 22.11.2024 року було відкрито загальне позовне провадження по вказаній цивільній справи, по справі призначено провести підготовче провадження.

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 24.09.2025 року було закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду.

Позивач в судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи без його участі.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала в повному обсязі з підстав зазначених у позові, наполягала на їх задоволенні. Окремо зазначила, що після набуття ТОВ «Смерековий Гай» право орендаря, останні звернулись до Державної інспекції архітектури та містобудування з проханням замінити ТОВ «Арт Парк» на ТОВ «Смерековий Гай», як замовника будівництва. Новим забудовником вищевказаної земельної ділянки виступило «ТОВ Смерековий Гай», тому до них перейшли відповідні зобов`язання забудовника, у зв`язку з чим поз пред`явлено саме до ТОВ «Смерековий Гай».

Представник відповідача в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову, зазначила, що ТОВ «Смерековий Гай» не є належним відповідачем у вказаній цивільній справі. Договір купівлі-продажу майнових прав було укладено між позивачем та ТОВ «Арт Парк». Відповідач ТОВ «Смерековий Гай» не укладав будь-яких договорів з позивачем, не виступав стороною договору про спільну діяльність, а також не є правонаступником ТОВ «Арт Парк».

Від представника Київської міської ради надійшли письмові пояснення, відповідно до яких остання просить прийняти законне та обґрунтоване рішення, розгляд справи просить проводити без участі представника Київської міської ради.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного.

Судом встановлено, що 11.01.2021 року між ОСОБА_2 , та ТОВ «Арт Парк» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-13-128, відповідно до умов вказаного договору продавець зобов`язується за плату передати покупцю у приватну власність майнові права та отримання у власність квартири у багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 на схемі генерального плану за №2, а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру.

06.08.2021 року між ОСОБА_2 , та ТОВ «Арт Парк» було складено акт прийому-передачі майнового права згідно договору № КБ-13-128 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 11.01.2021 року.

З довідки виданої директором ТОВ «Арт Парк» від 06.08.2021 року, вбачається, що ОСОБА_2 , сплатив 100% вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 і позначений на схемі генерального плану за № 2, відповідно до умов договору № КБ2-13-128 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 11.01.2021 року у розмірі 651000,00 грн., включаючи ПДВ.

20.09.2016 року між Київською міською радою та ТОВ «Навара-К» було укладено договір оренди земельної ділянки розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . Договір укладено строком на 5 років.

Рішенням Київської міської ради № 6411/6452 від 18.05.2023 року, було передано ТОВ «Смерековий Гай» в оренду на 5 років земельну ділянку площею 5,2557 га., для будівництва,експлуатації та обслуговування житло-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення, на АДРЕСА_1 із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

З відповіді Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 07.03.2024 року, вбачається, що згідно з даними Міського земельного кадастру рішенням Київської міської ради від 18.05.2023 року вищевказана земельна ділянка передана на 5 років ТОВ «Смерековий Гай». Термін оренди за договором до 28.12.2028 року.

13.03.2024 року ОСОБА_2 , було вручено пам`ятку про процесуальні права та обов`язки потерпілого у кримінальному провадженні № 000802 від 01.08.2023 року.

12.05.2015 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Київський Домобудівний Комбінат», ТОВ «Дар-Буд», та ТОВ «Західний Логістичний Центр» було укладено договір № 12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_1 .

20.06.2019 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Арт Парк», ТОВ «Дар-Буд», ТОВ «Західний Логістичний Центр. Київ», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ТОВ «Київський Домобудівний Комбінат», ТОВ «Пуща-Резиденс», ОСОБА_7 , та ЗАТ «Українська Будівельна Компанія», було укладено додаткову угоду до договору № 12-05/15 від 12.05.2015 року про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_1 . Відповідно до умов вказаного договору сторони долучили до участі у спільному проекті в межах своїх часток ТОВ «Арт Парк». Функції замовника будівництва в рамках спільного проекту передані від ТОВ «Навара-К».

26.01.2024 року між ТОВ «Смерековий Гай» та ТОВ «Спецтехніка 2017» було укладено договір генпідряду №26-01/2024 року. Відповідно до умов якого замовник доручає, а генпідрядник зобов`язується виконати на свій ризик власними і залученими силами, засобами і способами роботи по об`єкту: «Будівництво житлово офісного комплексу з об`єктами на АДРЕСА_1 ».

Відповідно до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом

Згідно із частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Відповідно до ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Відповідно до ч. 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку.

Відповідно до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно із ч.1, ч.2 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 511 ЦК України, зобов`язання не створює обов`язку для третьої особи. У випадках, встановлених договором, зобов`язання може породжувати для третьої особи права щодо боржника та (або) кредитора.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно із ч.3 ст. 653 ЦК України, у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно із ст. 851 ЦК України, підрядник має право не розпочинати роботу, а розпочату роботу зупинити, якщо замовник не надав матеріалу, устаткування або річ, що підлягає переробці, і цим створив неможливість виконання договору підрядником.

Згідно із ст. 875 ЦК України, за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

Згідно до ст. 876 ЦК України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Згідно зі ст. 656 ЦК України майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав. За договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин. Законодавець не обмежує власника майнових прав на нерухоме майно в здійсненні будь-яких не заборонених законом операцій щодо цих прав, в тому числі щодо уступки права вимоги (цесії) за такими договорами.

Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено, що договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-13-128 від 11.01.2021 року було укладено між позивачем та ТОВ «Арт Парк». Саме зазначене товариство є стороною зобов`язання щодо передачі позивачу майнових прав на об`єкт інвестування. Разом з тим, відповідач ТОВ «Смерековий Гай» не є стороною вказаного договору, будь-яких цивільно-правових відносин із позивачем не укладав, доказів прийняття на себе зобов`язань ТОВ «Арт Парк» або правонаступництва щодо останнього матеріали справи не містять. Факт передачі ТОВ «Смерековий Гай» в оренду земельної ділянки та набуття функцій замовника будівництва сам по собі не свідчить про перехід до нього договірних зобов`язань перед інвесторами, у тому числі перед позивачем, та не є підставою для покладення на нього обов`язку визнавати майнові права, що виникли з договору, укладеного з іншою юридичною особою. Доказів того, що між ТОВ «Арт Парк» та ТОВ «Смерековий Гай» відбувся перехід прав та обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав, позивачем суду не надано.

Інші доводи позивача щодо зміни замовника будівництва, порушення строків введення об`єкта в експлуатацію та наявності кримінального провадження не спростовують наведених висновків суду та не свідчать про наявність підстав для задоволення позову саме до ТОВ «Смерековий Гай».

З урахуванням викладеного суд приходить до висновку, що позов задоволенню не підлягає.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 1-13, 17, 18, 76-82, 89, 141, 258, 259, 263-265, 268, 272, 273, 354 ЦПК України, суд -

УХВАЛИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий Гай», треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Арт Парк», Київська міська рада про визнання майнового права на об`єкт інвестування - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Позивач: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_5 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Смерековий Гай», , адреса: м. Київ, вул. Бориспільська, буд. 67.

Треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Арт Парк», , адреса: м. Київ, просп. Валерія Лобановського, буд. 4-А, прим. 139-А.

Київська міська рада, , адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, 36.

Суддя С.В.Кулик