ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 грудня 2025 року

м. Харків

справа № 639/2186/25

провадження № 22-ц/818/4946/25

Харківській апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Тичкової О.Ю.,

суддів Пилипчук Н.П., Маміної О.В.

позивач ОСОБА_1

відповідач фізичної особи-підприємця ОСОБА_2

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи апеляційну скаргу ОСОБА_3 , який діє в інтересах ОСОБА_1 на рішення Новобаварського районного суду м. Харкова від 30 липня 2025 року у складі судді Труханович В.В.,-

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2025 року до суду звернувся ОСОБА_1 , в особі свого представника Скічка Ігоря Васильовича, з позовом про стягнення з Фізичної особи підприємця ОСОБА_2 грошових коштів у розмірі 80 000,00 грн та просив вирішити питання про стягнення судових витрат.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що відповідно до сертифікату № ІУ72 Національна академія внутрішніх справ є замовником, а ТОВ Будівельна компанія «Інтергал-Буд» генеральним підрядником реконструкції гуртожитків по АДРЕСА_1 , І черга будівництва: житловий будинок АДРЕСА_2 з паркінгом, ТП, що фактично є житловим комплексом"CITYHUB"(https://city-hub.com.ua). За цією ж адресою зведена тимчасова будівельна конструкція, у якій розміщений відділ продажів квартир, паркінгів, нежитлових приміщень вказаного житлового комплексу. У жовтні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до Відділу продажів з метою придбання квартири за програмою єОселя, яка пропонує кредитування з першим внеском 20 % від вартості житла. ОСОБА_4 представилася менеджером відділу продажів і запропонувала декілька варіантів, з яких позивача зацікавила квартира АДРЕСА_3 , площею 55,20 м2. Для прийняття рішення та надання кредитних коштів, окрім іншого банківським установам необхідно було надати правовстановлюючі документи на Квартиру. Менеджером відділу продажів ОСОБА_5 було зауважено, що для отримання правовстановлюючих документів на квартиру необхідно спочатку зареєструвати право власності на неї за продавцем, що займає приблизно 2-3 тижні. Для цього потрібно укласти договір резервування квартири та оплатити 80 000,00 гривень, які будуть зараховані у вартість квартири. Хто є власником квартири і з ким ОСОБА_1 має укласти договір купівлі-продажу квартири його повідомлено не було. Також йому не було роз`яснено, що у разі ненадання банківськими установами кредиту на придбання квартири, вказані вище грошові кошти будуть повернуті за мінусом 5%. 17 жовтня 2024 року у приміщенні Відділу продажів позивач отримав два екземпляри договору резервування об`єкту нерухомості із вже проставленими на останній сторінці підписом фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 та відбитком печатки. ОСОБА_1 підписав Договір резервування та у цей же день сплатив за вказаними у ньому реквізитами грошові кошти в розмірі 80 000 грн, що підтверджується квитанцією № 218504403 від 17.10.2024. До спливу місячного строку для укладання договору купівлі-продажу квартири, та станом на 07.03.2025 йому не були надані правовстановлюючі (реєстраційні) документи на квартиру, на підставі яких можна було б здійснити перевірку права власності, законності його набуття, реєстрації з метою недопущення порушень прав покупця - ОСОБА_1 та укласти договір купівлі-продажу квартири. Повідомлень про можливість ознайомлення із вказаними документами від ОСОБА_6 , ФОП ОСОБА_2 , ТОВ Будівельна компанія «Інтергал-Буд» ОСОБА_1 не надходило. Станом на 27.02.2025 інформація про реєстрацію права власності на Квартиру у Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно відсутня. Позивач не міг придбати квартиру, якої де-юре на існує. Отже, договір купівлі-продажу квартири не був укладений не з вини позивача та через незалежні від нього обставини. Більше того, виходячи із викладеного, ФОП ОСОБА_2 не є власником квартири або майнових прав на неї і не має права укладати будь-які правочини щодо Квартири. Разом із цим, генеральний директор ТОВ "БК "ІНТЕРГАЛ-БУД" Царенко В.В. листом від 05.02.2025 підтвердив свою обізнаність про ситуацію, що склалася та повідомив, що грошові кошти, сплачені ОСОБА_1 не будуть повернуті ОСОБА_2 на підставі пункту 6.4. Договору, оскільки ОСОБА_1 не уклав договір купівлі-продажу квартири протягом 31 календарного дня віддати укладення Договору з резервування. Також, відповідно до пункту 2.5 Договору резервування Факт надання послуг фіксується двостороннім актом, складеним Стороною-1 (ФОП ОСОБА_2 ) та підписаним Стороною-2 ( ОСОБА_1 ) після виконання Стороною-2 ( ОСОБА_1 ) зобов`язань по оплаті послуг Сторони-1 (ФОП ОСОБА_2 ). Позивач підписав Договір резервування 17.10.2024 приблизно о 14:00, оплату здійснив 17.10.2024 о 18:25, що свідчить про виконання належним чином обов`язку з оплати по Договору резервування. Після підписання Договору резервування Позивача до Відділу продажів ніколи не запрошували, він там не був та не підписував жодних документів, зокрема акт, про який йде мова в пункті 2.5 Договору резервування. Позивачем на адресу відповідача були направлені вимоги про повернення коштів. Станом на дату звернення з позовною заявою грошові кошти позивачу не повернуті. Вищевказані обставини і вимусили позивача звернутися до суду з позовною заявою.

Рішенням Новобаварського районного суду м. Харкова від 30 липня 2025 року у задоволені позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення обґрунтовано тим, що позивач не надав належних доказів на підтвердження заявлених позовних вимог. Предметом укладеного між сторонами договору є резервування квартири шляхом внесення до бази даних відомостей про об?єкт нерухомості для придбання позивачем, що забезпечує припиняються будь-як дії, направлені на реалізацію/відчуження цього об?єкту нерухомості третій стороні. Зазначений договір резервування об`єкта нерухомості не є попереднім договором купівлі-продажу, оскільки має на меті закріпити намір сторін укласти основний договір купівлі-продажу в майбутньому, але не зобов`язує до цього. Судом встановлено, що відповідач належним чином виконала свої зобов`язання за договором резервування, а саме, ФОП ОСОБА_2 здійснила резервування квартири АДРЕСА_3 протягом 31 календарного дня з моменту укладання договору (з 17.10.2024 по 17.11.2024); не змінювала умови передачі квартири; не укладала з третіми особами будь-яких договорів, що можуть порушити права ОСОБА_1 . Тому підстави для стягнення на користь позивача грошових коштів сплачених ним за надання послуг з резервування квартири відсутні.

Не погодившись з рішенням суду ОСОБА_3 , який діє в інтересах ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу в якій просило рішення суду скасувати та ухвалите нове рішення яким задовольнити позовні вимоги.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд не повно встановив обставини у справі та дійшов до помилкового висновку про недоведеність позовних вимог. Внаслідок відсутності в договорі від 27.07.2017 року та акті розподілу площ об`єкта, укладених між НАЦІОНАЛЬНОЮ АКАДЕМІЄЮ ВНУТРІШНІХ СПРАВ та ТОВ "ІНВЕСТБУДАКТИВ", інвестиційного договору № 28/05-2018 від 28.05.2018 року та акту приймання-передачі до нього, суд не мав можливості достовірно встановити юридичний зв`язок між замовником будівництва, ТОВ "ІНВЕСТБУДАКТИВ", ТОВ "КУА "КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" та ФОП ОСОБА_2 , а також факт набуття ТОВ "КУА "КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 . З огляду на те, що нумерація квартир та приміщень, як правило, змінюється після введення будинку в експлуатацію, за відсутності зазначених договорів, актів та технічного паспорта неможливо достовірно встановити, чи відповідає квартира АДРЕСА_4 за площею та розташуванням квартирі з таким самим номером, зазначеній в акті розподілу площ до договору від 27.07.2017 року та акті приймання-передачі до інвестиційного договору від 28.05.2018 року. Інформація з Державного реєстру прав, на яку суд необґрунтовано послався у рішенні є не доказом резервування, а є доказом того, що право власності на квартиру не було зареєстроване у встановленому законом порядку. Відповідач всупереч вимогам пункту 2.5 договору резервування не склав та не надав 17.10.2024 року, передбачений цим пунктом акт про надання послуг. Ненадання вказаного акту в день оплати 80 000,00 грн підтвердила свідок ОСОБА_7 . Відповідач також цей факт не заперечував. Акт наданих послуг від 18.11.2024 року до договору резервування від 17.10.2024 року надісланий відповідачем лише 10.04.2025 року, після того, як позивач направив вимогу про повернення 80 000,00 грн, яку відповідач отримав 29.03.2025 року та після відкриття провадження у справі 04.04.2025 року. При цьому, акт датований 18.11.2024 року. Тобто, він аж ніяк не міг бути наданий Позивачеві у передбачений договором резервування строк 17.10.2024 року. Це свідчить про те, що акт складений відповідачем заднім числом. Доказів внесення 17.10.2024 року ОСОБА_2 даних про резервування квартири ОСОБА_1 до бази даних, що ведеться нею, як і доказів фізичного існування такої бази суду не надано та матеріали справи не містять. Листи ТОВ "КУА "КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" датовані квітнем 2025 року та надані після відкриття провадження у справі, що свідчить про недобросовісну поведінку відповідача з метою уникнення повернення ОСОБА_1 80 000 грн. ОСОБА_7 має юридичну зацікавленість у вирішенні справи, а тому її покази не мають цінності як доказ у розумінні цивільного процесуального законодавств і не можуть бути рівнозначними з документальними доказами та обґрунтуваннями, які містяться у матеріалах справи. Суд зробив помилковий висновок про джерела фінансування придбання квартири, тим паче, що це жодним чином не впливає на порушення зобов`язань ФОП ОСОБА_2 . Квартира не набула юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин, і як наслідок позивач не міг укласти договір купівлі-продажу квартири з незалежних від нього причин, оскільки об`єкта купівлі-продажу юридично не існувало.

01.10.2025 представник ОСОБА_8 , який діє в інтересах ФОП ОСОБА_2 подав відзив на апеляційну скаргу в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду без змін. Зазначив, що в матеріалах справи містяться докази на підтвердження права ФОП ОСОБА_2 укладати договори резервування, яким суд надана належна оцінка. Інформація про договір від 27.07.2017 року та акт розподілу площ об`єкта, укладених між НАЦІОНАЛЬНОЮ АКАДЕМІЄЮ ВНУТРІШНІХ СПРАВ та ТОВ "ІНВЕСТБУДАКТИВ", інвестиційний договір № 28/05- 2018 від 28.05.2018 року та акт приймання-передачі до нього вказані в листі ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» №14/04-25/1 від 14 квітня 2025 року була досліджена в суді першої інстанції і позивач чи його представник не піднімали питання про надання/витребування цих документів. Крім того, позивач не заявляв позовну вимогу про неукладеність чи недійсність договору резервування, а в своїх поясненнях чітко зазначав, що спірні правовідносини між позивачем та відповідачем виникли саме на підставі договору про резервування. Позивач не надав будь-яких документів, які б спростували твердження відповідача, що вибрана ним квартира була у резерві протягом періоду з 17.10.2024 по 17.11.2024. Наданий суду акт наданих послуг за договором резервування є допустимим та належним доказом, що підтверджує факт надання послуг позивачу за цим договором. Представник позивача не надає доказів, що його обмежили у часі на ознайомлення перед підписом, не надає доказів, що текст договору був закритий, а тільки розділ для підпису відкритий. Чи, що саме йому не було надано, він так і не пояснює.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів уважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено, та підтверджується матеріалами справи що 17 жовтня 2024 року між ОСОБА_1 (Сторона 2) та ФОП ОСОБА_2 (Сторона 1) укладено Договір про резервування об?єкту нерухомості, з метою реалізації права ОСОБА_1 на обрання об?єкту нерухомості в житловому будинку за будівельною адресою(поштовою адресою) АДРЕСА_5 (далі Договір) (т.1 а.с. 8-10)

Згідно п. 1.6. Резервування об?єкта нерухомості внесення до бази даних, що ведеться Стороною-1, відомостей про об?єкт нерухомості як такий, що обраний стороною 2 для придбання в порядку, передбаченому цим договором, а також про те, що у відношенні обраного Стороною 2 об?єкту нерухомості припиняються будь-як дії, направлені на реалізацію/відчуження цього об?єкту нерухомості третій стороні.

Пунктом 2.1. цього Договору Сторона-1 здійснює резервування Об`єкту нерухомості за стороною-2 до моменту укладення Стороною -2 Попереднього договору купівлі-продажу

квартири/Договору купівлі - продажу квартири/ Договору купівлі-продажу майнових

прав/Інвестицйного договору (в подальшому за текстом - Відповідний договір), а Сторона -2 зобов`язується добросовісно користуватись наданими їй, правами, що виникають у зв`язку з Резервуванням - Объекту нерухомості та-належним чином виконувати обов`язки, передбачені цим Договором.

2.2. Сторона-1 зобов`язується забезпечити резервування обраного Об`єкту нерухомості за Стороною-2 протягом 31 календарних днів від дати укладення-цього Договору. У разі наявності встановленої законом заборони укладання відповідного договору зазначений у цьому пункті строк резервування пролонгується до Моменту анулювання такої заборони.

2.4. Резервування Обраного Об`єкту нерухомості припиняється: в день закінчення- строку, передбаченого в п 2.2. цього Договору;-в день укладення Стороною2 Відповідного договору відповідно до 2.1. цього Договору.

2.5. Сторона-1 надає послуги одночасно з укладанням Цього Договору. Факт надання послуг фіксується двостороннім актом, складеним Стороною-1 та підписаним Стороною-2:

виконання Стороною-2 зобов?язань по оплаті послуг Сторони-1

6.1.Загальна вартість послуг, передбачених Договором становить 80 000,00 грн. (вісім; гсят тисяч гривень 00 копійок) без урахування ПДВ.

6.2.Загальна вартість послуг, визначена в п. 6.1. Договору, сплачується Стороною-2 протягом 1 (одного) банківського дня з дати підписання Сторонами цього Договору шляхом внесення суми на поточний рахунок Сторони-1, вказаний в реквізитах сторін.

6.3. У разі, якщо Сторонами не буде досягнутий результат, передбачений п. 2.3. цього Договору, внаслідок винних дій/бездіяльності Сторони-1, Сторона-1 протягом 10 (десяти) банківських днів з дати отримання письмової вимоги Сторони-2, повертає Стороні-2 суму коштів, передбачену в п.6.1. цього Договору, за вирахуванням 5% від суми, зазначеної в п. 6.1. цього Договору.

6.4. У разі дострокового розірвання цього Договору за ініціативи Сторони-2 або у |разі відмови Сторони 2 від підписання чи не підписання Відповідного договору в строк, передбачений ц.2.3. цього Договору, сума, сплачена за надання послуг резервування Стороною-1 не повертається-Стороні-2.

6.5.У разі, якщо Сторонами буде досягнутий результат, передбачений п. 2.3. цього Договору, загальна вартість послуг залишається Стороною-1 як оплата за надані послуги за домовленістю Сторін ця сума може бути врахована при встановленні суми договору у відповідному договорі

На виконання умов Договору було сплачено грошові кошти у розмірі 80 000,00 грн., що підтверджується квитанцією № 218504403 від 17.10.2024 (т. 1 а.с. 11).

З Інформації Інформаціє з Державного реєстру речових на нерухоме майно, з якої вбачається, що квартира не відчужена третім особам. (т. 1 а.с. 22-28).

З листів №14/04-25/1 від 14.04.25 та за №28/04-25/1 від 28.04.25 вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», як власник майнових прав, підтверджує, що період резервування квартири АДРЕСА_3 , - з 17.10.2024 по 17.11.2024 включно за потенційним покупцем ОСОБА_1 . Вказану квартиру не пропонували іншим особам, а також щодо вказаної квартири не було укладено будь-яких договорів протягом строку її резервування (т. 1 а.с. 69,73).

Згідно акту наданих послуг до Договору про резервування об`єкту нерухомості № від 17.10.2024, складеного 18.11.2024 ФОП ОСОБА_2 за завданням ОСОБА_1 надала послуги в рамках виконання договору про резервування об`єкту нерухомості № від 17.10.2024, а ОСОБА_1 прийняв послуги в порядку, визначеному договором. Послуги надавались у період з 17.10.2024 по 17.11.2024 включно. Надані послуги ФОП ОСОБА_2 : резервування обраного об`єкту нерухомості відповідно до п. 3.1 Договору. Загальна вартість послуг за вказаний період складає 80 000,00 грн без урахування ПДВ, У випадку якщо ОСОБА_1 , не надасть підписаний цей акт наданих послуг або вмотивовану відмову від його підписання з викладеними зауваженнями протягом 5и календарних днів з моменту отримання, то надані послуги будуть вважатися належно виконаними у відповідності до усіх умов договору та підлягають обов`язковій оплаті (т.1 а.с. 78).

Вказаний акт було направлено позивачеві 10.04.2025 за адресою: АДРЕСА_6 , що підтверджується копією накладної 85 (т.1 а.с. 79). 14.04.2025 позивач отримав вказаний акт (т.1 а.с. 80)

17.01.2025 позивач написав заяву до ТОВ «Будівельна компанія «Інтеграл-Буд» в якому зазначив, що при оформленні заявок через мобільний застосунок «Дія» справді від ряду банків прийшло підтвердження можливості надання кредиту із першим внеском 20% від вартості житла. Проте після контактування з менеджерами цих банків виявилося, що для кредитування придбання квартири потрібно здійснити перший внесок у розмірі приблизно 40% і більше, без урахування витрат на оформлення правочину, що суперечило очікуванням, про які позивач заявляв з першого візиту до Відділу продажів. Просить повернути сплачені кошти ОСОБА_9 у розмірі 80000 грн (т. 1 а.с. 75).

Генеральний директор ТОВ "БК "ІНТЕРГАЛ-БУД" Царенко В.В. листом від 05.02.2025 повідомив, що грошові кошти, сплачені ОСОБА_1 не будуть повернуті ОСОБА_2 на підставі пункту 6.4. Договору, оскільки ОСОБА_1 не уклав договір купівлі-продажу квартири протягом 31 календарного дня віддати укладення Договору (т.1 а.с. 12).

27 лютого 2025 року позивачем на адресу відповідача направлена вимога про повернення йому грошових коштів у розмірі 80 000,00 грн., яка була повернута у зв`язку із закінченням встановленого терміну зберігання (т.1 .с. 13).

28 лютого 2025 року представником позивача на адресу відповідача направлена вимога № 28/02/2025-3 про повернення ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 80 000,00 грн., яка була отримана відповідачем 06.03.2025 (т. 1 а.с. 16,19)

З листа ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет меснеджер» вбачається, що ТОВ «Інвестбудактив» прийняв частину функцій замовника від Національної академії внутрішніх справ, на будівництво об`єкта: «Реконструкція гуртожитків по АДРЕСА_1 , І черга будівництва: житловий будинок №1 з паркінгом, ТП» на підставі Договору з Національною академією внутрішніх справ від 27.07.2017 та Акту розподілу площ об`єкта. Та в подальшому, ТОВ «Інвестбудактив» передав Товариству з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок та в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІНТЕРГАЛБУДШВЕСТ» недиверсіфікованого виду закритого типу, майнові права на квартиру АДРЕСА_3 (будівельна адреса: АДРЕСА_1 , житловий будинок АДРЕСА_2 ) належать Компанії на підставі інвестиційного договору №28/05-2018 від 28.05.2018 та Акту приймання- передання, які були укладені з Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестбудактив» (т. 1 а.с. 69)

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_4 , менеджер відділу продажів «CITYHUB» (ТОВ "БК "ІНТЕРГАЛ-БУД"), вела переговори з позивачем щодо підбору квартири та виконувала іншу переддоговірну роботу (т. 1 а.с. 7).

01.10.2015 Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок та в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІНТЕРГАЛБУДІНВЕСТ» недиверсіфікованого виду закритого типу, уклало договір про надання послуг від 01.10.2015, з Товариством з обмеженою відповідальністю «Стар Білдінг» (т. 1 а.с. 70-72).

Згідно наказу №09-К(тр) від 19.02.2021 про прийняття на роботу, ОСОБА_4 є працівником ТОВ «Стар Білдінг» та займає посаду менеджер з продажу нерухомості (т.1 а.с. 74)

17.09.2024 між ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок та в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтергалбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу та ФОП ОСОБА_2 укладено Договір про співпрацю №1709/24 від 17.09.24 (т. 1 а.с. 76-77).

Згідно п.1.2. ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджер» зобов`язується забезпечити ФОП ОСОБА_2 доступ до бази даних квартир/комерційних приміщень право вланості або майнові права які належатьь ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджер» та резурвання ооб`єкту нерухомості.

Пунктом 1.3 визначений обсяг співпраці з ФОП ОСОБА_2 : вести облік вільних варіантів об`єкту нерухомості для продажу; знаходити потенційних покупців об`єкту нерухомості; надавати потенційним покупцям інформацію про перелік вільних варіантів об`єкту нерухомості для продажу; надавати потенційним покупцям інформацію про технічні характеристики, стан, вартість вибраного об`єкту нерухомості; забезпечувати резервування обраних варіантів об`єкту нерухомості за потенційними покупцями та укладати договори.

Згідно пункту 1.4 результатом співпраці сторін за цим договором є резервування обраного потенційним покупцем об`єкту нерухомості, строком на 31 календарний день, з моменту визначення конкретного об`єкту нерухомості потенційним покупцем, або до моменту укладання потенційними покупцями договору на підставі якого потенційний покупець в майбутньому набуде право власності на обраний об`єкт нерухомості. Строк резервування може бути збільшений за окремим погодженням сторонами.

В матеріалах справи наявні скріншоти листування з месенджера Viber (т. 1 а.с. 119-120).

В судовому засіданні надала пояснення свідок ОСОБА_7 , яка повідомила, що ОСОБА_1 та його представнику була надана вся необхідна інформацію про вибрану ним квартиру, характеристика квартири, інформація про замовника будівництва, про власника майнових прав на квартиру (продавця квартири), уповноважену особу на надання послуг про резервування квартири, та копії всіх документів весь час знаходяться у відділі продажів, який позивач відвідував разом зі своїм представником приблизно п`ять разів за три місяці. Зазначила, що ОСОБА_1 через програму єОселя, мав намір купити квартиру, про що свідчать листи, переписка з відділом продажу, яка велась до укладання договору про резервування.. Також свідок підтвердила, що ніколи не повідомляла позивачу, що договір резервування потрібен для оформлення права власності на квартиру. Зазначила, що Договір резервування потрібен, щоб власник квартири не пропонував та не змінював умови передачі квартири; не укладав з третіми особами будь-яких договорів, що можуть порушити права позивача. Крім того, позивач не звертався до відповідача чи до відділу продажу з проханням видати йому правовстановлюючий документ на квартиру.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Положеннями ч. 1 ст. 4 ЦПК України, ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ст.13 ЦПК України).

Загальні положення про договори з надання послуг регулюються главою 63 ЦК України, положення якої можуть застосовуватись до всіх договорів про надання послуг, якщо це не суперечить суті зобов`язань (частина 2 статті 901 ЦК України).

Відповідно до статті 901 ЦК України за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

За змістом статей 526, 530, 610, частини першої статті 612 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином, у встановлений термін, відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства.

Відповідно до статті 610 ЦК порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У розумінні наведеної норми, яка надає визначення порушення зобов`язання, останнє може бути двох видів. По-перше, це невиконання зобов`язання, яке виникає якщо його сторони взагалі не виконують дій, що становить зміст зобов`язання (не передають річ, не виконують роботи, не надають послуги, не сплачують гроші тощо), або продовжують виконувати дії, від яких вони відповідно до зобов`язання мають утримуватися. По-друге, це неналежне виконання зобов`язання, тобто порушення умов, визначених змістом зобов`язання. У разі невідповідності виконання зобов`язання критеріям належності можна говорити про неналежне виконання, а отже, порушення зобов`язання.

Отже, під виконанням зобов`язання розуміється вчинення боржником та кредитором взаємних дій, спрямованих на виконання прав та обов`язків, що є змістом зобов`язання. Натомість невиконання зобов`язання має місце тоді, коли сторони взагалі не вчиняють дій, які становлять зміст зобов`язання, а неналежним виконанням є виконання зобов`язання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (виконання зобов`язання з певними недоліками, дефектами). У разі неналежного виконання боржник виконує обов`язок, але з порушенням певних умов, які становлять зміст договору або визначені законом.

Аналогічні за змістом висновки наведено у постановах Верховного Суду від 27 травня 2021 року у справі № 902/502/20, від 06 липня 2022 року у cправі № 902/1162/20.

Правові наслідки порушення зобов`язання визначено у статті 611 ЦК України.

Відповідно до частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Стаття 612 ЦК України визначає одним із основних видів порушення зобов`язання прострочення боржника. Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання чи не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно зі статтею 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Аналіз наведених правових норм свідчить про те, що закінчення строку дії договору не є підставою для припинення визначених ним зобов`язань, оскільки за загальним правилом, закріпленим у статті 599 ЦК України, такою підставою є виконання, проведене належним чином. Закон не передбачає такої підстави, як закінчення строку дії договору, для припинення зобов`язання, яке залишилося невиконаним (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2018 року у справі № 910/9072/17, постанова Верховного Суду від 22 червня 2023 року у справі № 925/1238/22).

Правовий висновок про те, що розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір, викладений у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 вересня 2022 року у справі № 913/703/20.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12 вересня 2023 року у справі № 910/8413/21 виснувала щодо недоцільності розірвання договору, який є нечинним на час звернення до суду.

У статті 906 ЦК України передбачено, що збитки, завдані замовнику невиконанням або неналежним виконанням договору про надання послуг за плату, підлягають відшкодуванню виконавцем, у разі наявності його вини, у повному обсязі, якщо інше не встановлено договором. Виконавець, який порушив договір про надання послуг за плату при здійсненні ним підприємницької діяльності, відповідає за це порушення, якщо не доведе, що належне виконання виявилося неможливим внаслідок непереборної сили, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відшкодування збитків - це відновлення майнового стану учасника правовідносин за рахунок іншого суб`єкта - правопорушника. Водночас потерпіла особа має довести наявність та розмір збитків.

Для застосування такої міри відповідальності, як стягнення збитків, необхідною є наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме: протиправної поведінки, збитків, причинного зв`язку між протиправною поведінкою боржника та збитками, вини. Відсутність хоча б одного із перелічених елементів, що утворюють склад цивільного правопорушення, звільняє боржника від відповідальності, оскільки його поведінка не може бути кваліфікована як правопорушення.

На позивача покладається обов`язок довести наявність збитків, протиправність поведінки заподіювача збитків та причинний зв`язок такої поведінки із заподіяними збитками. У свою чергу, відповідач повинен довести, що в його діях відсутня вина у заподіянні збитків. При цьому важливим елементом доказування наявності збитків є встановлення причинного зв`язку між протиправною поведінкою заподіювача та збитками потерпілої сторони. Слід довести, що протиправна дія чи бездіяльність заподіювача є причиною, а збитки, які завдано особі, наслідком такої протиправної поведінки.

Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода) (частина друга статті 22 ЦК України).

Висновок про те, що відновлення порушеного права шляхом заявлення позовної вимоги про стягнення збитків за невиконання умов договору про надання послуг викладено у постанові Верховного Суду від 26 травня 2021 року у справі № 761/25190/19.

Частина 3 ст. 12 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно ч.1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з положеннями ч. ч. 1-4 ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Частина 1 ст. 81 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом, а відповідно до ч.6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч.1 ст. 89 ЦПК України).

Судом встановлено, що предметом укладеного 17 жовтня 2024 року між сторонами договору є резервування квартири АДРЕСА_3 з метою внесення до бази даних, відомостей про об?єкт нерухомості як такий, що обраний ОСОБА_1 для придбання, а також про те, що у відношенні обраного ОСОБА_1 об?єкту нерухомості припиняються будь-як дії, направлені на реалізацію/відчуження цього об?єкту нерухомості третій стороні.

Загальна вартість послуг, передбачених Договором становить 80 000,00 грн. без урахування ПДВ (п. 6.1 Договору), яка сплачується протягом 1 (одного) банківського дня з дати підписання Сторонами цього Договору шляхом внесення суми на поточний рахунок ФОП ОСОБА_2 вказаний в реквізитах сторін.

2.2. Фоп ОСОБА_2 зобов`язується забезпечити резервування обраного Об`єкту нерухомості за ОСОБА_1 протягом 31 календарних днів від дати укладення-цього Договору. У разі наявності встановленої законом заборони укладання відповідного договору зазначений у цьому пункті строк резервування пролонгується до Моменту анулювання такої заборони.

На виконання умов Договору ОСОБА_1 сплатив грошові кошти у розмірі 80 000,00 грн., що підтверджується квитанцією № 218504403 від 17.10.2024.

Пунктом 2.5. Договору визначено, що ФОП ОСОБА_2 надає послуги одночасно з укладанням Цього Договору. Факт надання послуг фіксується двостороннім актом, складеним нею та підписаним ОСОБА_1 виконання ОСОБА_1 зобов?язань по оплаті послуг ФОП ОСОБА_2 .

Умовами договору передбачено порядок надання та приймання послуг за договором, їх оплати, а також правових наслідків за порушення виконання зобов`язань за укладеним договором.

Відповідальність сторін передбачено розділом 7 договору, зокрема у пункті 7.1 сторони узгодили, що за невиконання або неналежне виконання цього договору сторони несуть відповідальність відповідно до законодавства України.

Водночас, 18.11.2024 складений акт наданих послуг до Договору про резервування об`єкту нерухомості від 17.10.2024, з якого вбачається, що 18.11.2024 ФОП ОСОБА_2 за завданням ОСОБА_1 надала послуги в рамках виконання договору про резервування об`єкту нерухомості № від 17.10.2024. Надані послуги ФОП ОСОБА_2 : резервування обраного об`єкту нерухомості відповідно до п. 3.1 Договору. Загальна вартість послуг за вказаний період складає 80 000,00 грн без урахування ПДВ. У випадку якщо ОСОБА_1 , не надасть підписаний цей акт наданих послуг або вмотивовану відмову від його підписання з викладеними зауваженнями протягом 5и календарних днів з моменту отримання, то надані послуги будуть вважатися належно виконаними у відповідності до усіх умов договору та підлягають обов`язковій оплаті

Вказаний акт було направлено позивачеві 10.04.2025 за адресою: АДРЕСА_6 , що підтверджується копією накладної 85 (т.1 а.с. 79). 14.04.2025 позивач отримав вказаний акт.

Хоча ФОП ОСОБА_2 та ОСОБА_1 підтвердили своїми підписами укладення такого договору однак, в матеріалах справи відсутні будь-які докази того, що на вимогу п. 2.5. Договору факт надання послуг фіксувався двостороннім актом, який повинен був складатися відповідачем та бути підписаним ОСОБА_1 про зобов?язання по оплаті послуг ФОП ОСОБА_2 , тобто такий договір сторонами не реалізовано і відсутність його виконання не позбавляє права позивача на захист майнових інтересів у суді.

Судова колегія не вбачає підстав вважати, що збитки завдані ОСОБА_1 були врегульовані на підставі договору.

Встановлені обставини щодо надання послуг за умовами договору, укладеного між сторонами, не вказують на те, що виконання зобов`язання виконавцем ФОП ОСОБА_2 проведено належним чином.

ОСОБА_1 в свою чергу як замовник виконав всі обов`язкові умови укладеного договору.

Оскільки доказів фіксування двостороннім актом факту надання послуг ФОП ОСОБА_2 з підписом позивача матеріали справи не містять, слід дійти висновку, що ФОП ОСОБА_2 не виконано умови укладеного договору, а тому як виконавець несе відповідальність за неналежне виконання умов договору та порушення договірних зобов`язань відповідно до законодавства України.

З встановлених обставин та матеріалів справи вбачається, що збитки, завдані замовнику ОСОБА_10 спричинені невиконанням ФОП ОСОБА_2 договору про надання послуг з резервування об`єкту нерухомості, тобто встановлено наявність вини відповідача, тому збитки завдані позивачу підлягають відшкодуванню ФОП ОСОБА_2 як виконавцем договору. ОСОБА_1 як потерпілою особою доведено наявність та розмір завданих збитків.

В цьому випадку наявні усі елементи складу цивільного правопорушення, а саме: протиправна поведінка ФОП ОСОБА_2 , збитки, які заподіяно позивачу та причинний зв`язок між протиправною поведінкою боржника та збитками, а також доведено її вину у заподіянні збитків. Отже, поведінка відповідача може бути кваліфікована як правопорушення.

У свою чергу, ФОП ОСОБА_2 не доведено, що в її діях відсутня вина у заподіянні таких збитків, а тому у ОСОБА_1 наявні правові підстави для повернення сплачених грошових коштів.

Проте суд зазначених обставин у справі не встановив та помилково вважав, що відповідач належно виконав умови укладеного між сторонами договору.

Європейський суд з прав людини вказав, щопункт 1статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свободзобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Відповідно до положень ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю та ухвалення нового рішення серед іншого є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З урахуванням наведеного, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову.

Якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).

Частиною 1 статті 141ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки позовні вимоги вимоги ОСОБА_1 задоволено, з ФОП ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі 1211,20 грн та апеляційної скарги в розмірі 1816, 80 грн, а всього 3028 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 374, 376, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 , який діє в інтересах ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Новобаварського районного суду м. Харкова від 30 липня 2025 року скасувати.

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнтити.

Стягнути з Фізичної особи підприємця ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові коти у розмірі 80 000 (вісімдесят тисяч) грн

Стягнути з Фізичної особи підприємця ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 3028 грн (три тисячі двадцять вісім) грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складений 04.12.2025

Головуючий О. Ю. Тичкова

Судді О.В.Маміна

Н.П.Пилипчук