суддів Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: Грушицького А. І., Литвиненко І. В.
за касаційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Садгірського районного суду міста Чернівці від 07 серпня 2024 року під головуванням судді Мілінчук С. В. та постанову Чернівецького апеляційного суду від 05 листопада
Короткий зміст постанови Верховного Суду
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду постановою від 10 грудня 2025 року, касаційну скаргу ОСОБА_2 залишив без задоволення. Рішення Садгірського районного суду міста Чернівців від 07 серпня 2024 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 05 листопада 2024 рокузалишив без змін.
У цій постанові, Верховний Суд, залишаючи без змін судові рішення першої та апеляційної інстанції, якими визнаноукладеним «Договір найму житлових приміщень в гуртожитку» між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у запропонованій позивачем редакції,зазначав, що касаційна скарга не містить доводів щодо невідповідності запропонованого позивачем проєкту договору найму житлових приміщень у гуртожитку вимогам Положення про гуртожитки, Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України стосовно істотних умов такого договору.
Розглядаючи спір, що виник між сторонами у справі, суди першої та апеляційної інстанцій правильно визначили характер спірних правовідносин та норми матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази і надали їм належну оцінку згідно зі статтями 76-78, 81, 89, 368 ЦПК України, правильно встановили обставини справи, внаслідок чого ухвалили законні й обґрунтовані судові рішення, які відповідають вимогам матеріального та процесуального права.
Доводи заявника про те, що вона проживає та користується кімнатами № 105 «б» , № 210 у гуртожитку, розташованому за адресою: АДРЕСА_2 , натомість ОСОБА_1 є власником нежитлових приміщень за вказаною адресою, не заслуговують на увагу, оскільки судовим рішенням у справі № 726/876/21 встановлено, що будинок на АДРЕСА_2 є гуртожитком, тому такі обставини не підлягають доказуванню повторно на підставі частини четвертої статті 82 ЦПК України. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (том 1, а. с. 9, 10) також відсутні посилання на те, що ОСОБА_1 є власником саме нежитлових приміщень за цією адресою.
Аргументи касаційної скарги про те, що визнання укладеним договору найму житлового приміщення у нежитловій будівлі суперечить положенням статті 810 ЦК України, також не заслуговують на увагу, оскільки будівля на АДРЕСА_2 має статус гуртожитку, тобто житлового будинку для спільного проживання, зазвичай тимчасового характеру, людей які навчаються в одному закладі або працюють на одному підприємстві, або ж інших категорій громадян за певних умов.
Під час нового розгляду цієї справи суди попередніх інстанцій виконали вказівки суду касаційної інстанції та, дослідивши безпосередньо докази, що стосуються фактів, які мають важливе значення для правильного вирішення спору, встановили, що запропонований позивачем проєкт договору найму житлових приміщень у гуртожиткувідповідає вимогам Положення про гуртожитки, Закону «Про забезпечення прав мешканців гуртожитків» та ЦК України стосовно істотних умов такого договору.
Підстави і мотиви для висловлення окремої думки
Відповідно до частини третьої статті 35 ЦПК України суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку.
Вважаємо за необхідне висловити окрему думку у цій справі з таких міркувань.
Так, відповідно до правових висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 02 червня 2021 року у справі №910/6139/20, за наслідками розгляду позовної вимоги про визнання укладеним договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції у резолютивній частині свого рішення суд має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.
У справі, що переглядається, між сторонами виник спір про спонукання укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку, відповідно до статей 810, 811, 813 ЦК України, Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» від 04 вересня 2008 року № 500-VI (далі Закон №500-VI), Примірного положення про користування гуртожитками, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 червня 2018 року №498 (далі - Положення про гуртожитки).
На думку суддів, за обставин цієї справи відповідачка заперечувала проти укладення запропонованого позивачкою договору в цілому, а тому можна зробити висновок, що сторони у цій частині не дійшли згоди щодо умов договору загалом.
Тому, для вирішення цієї справи судам першої та апеляційної інстанції необхідно було проаналізувати умови запропонованого договору на відповідність вимогам ЦК України, Положення про гуртожитки, Закону України «Про житлово-комунальні послуги», Закону України «Про благоустрій населених пунктів».
Водночас суди першої та апеляційної інстанцій не звернули увагу на те, що згідно із частиною третьою статті 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
Відповідно до частини першої статті 820 ЦК України, розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла.
За змістом пункту 10 Положення про гуртожитки наймачі жилої площі в гуртожитку та члени їх сімей, які проживають разом з ними, мають право на своєчасне отримання житлово-комунальних послуг належної якості згідно із законодавством.
Згідно з пунктом 15 Положення про гуртожитки особи, які проживають у гуртожитку на умовах договору найму (оренди), вносять плату за таке проживання відповідно до умов договору.
Плата за проживання у гуртожитку включає:
витрати на оплату житлово-комунальних послуг (послуги з управління гуртожитком, послуги з постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, постачання та розподілу природного газу, електричної енергії, послуги з поводження з побутовими відходами);
інші витрати, необхідні для забезпечення створення належних умов для проживання (утримання майна гуртожитку, зазначеного в абзаці першому пункту 14 цього Положення) та організації побуту (заміна, прання, дезінфекція постільних речей тощо у разі їх видачі).
Відповідно до запропонованих позивачкою в проєкті договору умов наймач зобов`язаний своєчасно щомісячно вносити плату наймодавцю за користування житлом, а також самостійно та своєчасно сплачувати за комунальні послуги. Плата за користування житлом встановлюється в розмірі, еквівалентному
3,6 долара США за один квадратний метр з урахуванням індексу інфляції. Плата за найм вноситься наймачем у грошовій формі у розмірі 5 200 грн щомісячно з урахуванням індексу інфляції. Плата за найм житла вноситься наймачем на особистий картковий рахунок наймодавця (пункт 3.1 проекту договору).
В пункті 3.5 проєкту договору передбачено, що плата за комунальні послуги сплачується наймачем самостійно за тарифами, передбаченими у договорах.
Також в пункті 5.2 проекту договору передбачено, що наймачі кімнат (квартир) в гуртожитку зобов`язані протягом одного місяця з моменту підписання договорів найму укласти з підприємствами, організаціями, що обслуговують будинок гуртожитку та прибудинкову територію, договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та здійснювати своєчасну сплату внесків за вищевказаними договорами.
Тобто в проєкті запропонованого позивчакою договору передбачено окремий порядок здійснення наймачем оплати за користування житлом, комунальні послуги та послуги з утримання гуртожитку, що не відповідає вимогам пункту 15 Положення про гуртожитки.
Крім того, не відповідає вимогам закону покладення на наймача згідно з пунктом 5.1 проекту договору обов`язку брати участь у благоустрої й озелененні прилеглої до будинку території, забезпечувати збереження зелених насаджень, оскільки відповідач, як наймач житлового приміщення у гуртожитку, не є суб`єктом благоустрою населених пунктів відповідно до Закону України «Про благоустрій населених пунктів», відповідний обов`язок, зокрема щодо збереження зелених насаджень законом, покладено саме на позивачку як власника нерухомого майна, в тому числі з урахуванням пункту 12 Положення про гуртожитки.
Не відповідає приписам Положення про гуртожитки умова проєкту договору стосовно того, що капітальний ремонт гуртожитку проводиться за рахунок власних коштів мешканців за письмовою згодою власника, що видається у вигляді наказу, оскільки згідно з пунктом 12 Положення про гуртожитки обов`язок забезпечувати за власний рахунок проведення поточного та капітального ремонтів гуртожитку, його допоміжних приміщень, інвентарю, обладнання, крім поточного ремонту переданих у найм (оренду) жилих приміщень та ремонту жилих приміщень, які перебувають у приватній власності, покладається на організацію, що здійснює управління гуртожитком.
Отже обов`язок здійснення капітального ремонту гуртожитку не може бути покладено на відповідача як наймача житлового приміщення у гуртожитку.
Варто наголосити щодо неузгодження пункту 3 договору із положеннями ЦК України.
Відповідно до статті 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Інфляційні нарахування на суму боргу та три проценти річних від простроченої суми (якщо інший їх розмір не встановлений договором або законом), сплата яких передбачена частиною другою статті 625 Цивільного кодексу України, виступають способом захисту майнового права та інтересу кредитора, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення коштів внаслідок інфляційних процесів та в отриманні від боржника компенсації (плати) за користування ним коштами, належними до сплати кредиторові.
Грошовим є зобов`язання, за яким боржник зобов`язується сплатити кредитору певну суму грошових коштів.
Згідно зі статтею 524 Цивільного кодексу України зобов`язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов`язання в іноземній валюті.
Відповідно до частини першої статті 533 Цивільного кодексу України грошове зобов`язання має бути виконане у гривнях.
Згідно зі статтею 99 Конституції України грошовою одиницею України є гривня.
Гривня є законним платіжним засобом на території України. Іноземна валюта може використовуватися в Україні у випадках і в порядку, встановлених законом (стаття 192 Цивільного кодексу України).
Отже гривня як національна валюта вважається єдиним законним платіжним засобом на території України.
Разом з тим частина друга статті 533 Цивільного кодексу України допускає, що сторони можуть визначити в грошовому зобов`язанні грошовий еквівалент в іноземній валюті.
У такому разі сума, що підлягає сплаті за зобов`язанням, визначається у гривнях за офіційним курсом Національного банку України, встановленим для відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не передбачений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
За змістом статті 1 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» індекс інфляції (індекс споживчих цін) - це показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання.
Офіційний індекс інфляції, що розраховується Держкомстатом, визначає рівень знецінення національної грошової одиниці України, тобто купівельної спроможності гривні, а не іноземної валюти.
Отже індексації внаслідок знецінення підлягає лише грошова одиниця України - гривня, іноземна валюта індексації не підлягає.
З огляду на викладене норми частини другої статті 625 ЦК України щодо сплати боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції поширюються лише на випадки прострочення грошового зобов`язання, визначеного у гривнях.
У разі порушення грошового зобов`язання, предметом якого є грошові кошти, виражені у гривнях з визначенням еквівалента в іноземній валюті, частина друга статті 625 ЦК України щодо стягнення інфляційних втрат не застосовується, оскільки втрати від знецінення національної валюти внаслідок інфляції відновлені еквівалентом іноземної валюти.
Отож визначення в договорі одночасно еквівалента плати за користування житлом в доларах США та одночасне закріплення в умовах договору можливості стягувати індексацію та інфляцію (пункти 3.2 та 3.30) порушує норми ЦК України.
За пунктом 1 статті 6 розділу І Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
Відповідно до частини другої статті 55 Конституції України кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб.
Судовий захист прав і свобод людини і громадянина необхідно розглядати як вид захисту прав і свобод людини і громадянина, і саме держава бере на себе такий обов`язок відповідно до частини другої статті 55 Конституції України. Право на судовий захист передбачає і конкретні гарантії ефективного поновлення в правах шляхом здійснення правосуддя. Відсутність такої можливості обмежує це право.
З урахуванням викладеного, вважаємо, що запропонований позивачем проєкт договору найму житлових приміщень в гуртожитку не відповідає вимогам ЦК України, Положення про гуртожитки, Закону України «Про житлово-комунальні послуги», Закону України «Про благоустрій населених пунктів».
На зазначене суди першої та апеляційної інстанцій уваги не звернули, неправильно застосували норми права, що регулюють спірні відносини, у зв`язку з чим зробили помилковий висновок щодо наявності підстав для задоволення позову та визнання укладеним договору найму житлових приміщень в гуртожитку у запропонованій позивачкою редакції.
Враховуючи наведене, вважаємо, що касаційна скарга підлягала частковому задоволенню, судові рішення - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у позові.
Судді: А. І. Грушицький