ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 листопада 2025 року

м. Київ

справа № 756/10766/21

провадження № 61-12991св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І.,

суддів: Гудими Д. А, Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «А.В.Л.», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

треті особи: ОСОБА_4 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Новохатня Наталія Сергіївна,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , яка підписана представником ОСОБА_5 , на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 28 листопада 2023 року у складі судді Белоконної І. В. та постанову Київського апеляційного суду від 31 липня 2024 року у складі колегії суддів: Шкоріної О. І., Поливач Л. Д., Стрижеуса А. М.,

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2021 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «А.В.Л.» (далі - ТОВ «А.В.Л.»), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна (далі - ПН КМНО Пономарьовою Д. В.), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Новохатня Наталія Сергіївна (ПНКМНО Новохатня Н. С.) про визнання договорів купівлі-продажу квартири недійсними, скасування рішень і записів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення та визнання права власності.

Позов обґрунтований тим, що 26 квітня 2012 року між Публічним акціонерним товариством «Астра Банк» (далі - ПАТ «Астра Банк») та ОСОБА_6 укладений кредитний договір № 30005, за умовами якого ПАТ «Астра Банк» відкрив ОСОБА_6 відновлювальну кредитну лінію та установив кредитний ліміт на споживчі цілі у розмірі 130 000,00 грн зі сплатою ОСОБА_6 процентів за користування кредитом за ставкою 20,49 % річних на строк до 26 квітня 2017 року.

З метою забезпечення виконання ОСОБА_6 своїх зобов`язань за кредитним договором, того ж дня, між ПАТ «Астра Банк», з одного боку, та ОСОБА_1 (позивач) і ОСОБА_4 (третя особа), з іншого боку, укладений іпотечний договір від 26 квітня 2012 року. Відповідно до умов договору іпотеки, предметом іпотеки є двокімнатна квартира АДРЕСА_1 .

Оскільки ОСОБА_6 (позичальник) не здійснював платежів в рахунок погашення суми кредиту за кредитним договором ПАТ «Астра Банк» звернувся до Оболонського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_6 , позивача та третьої особи.

Заочним рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 21 травня 2013 року по справі № 756/3653/13-ц, яке набуло чинності 01 червня 2013 року, позовні вимоги ПАТ «Астра Банк» задоволені повністю. Звернуто стягнення на квартиру АДРЕСА_2 , яка є предметом іпотеки за договором іпотеки від 26 квітня 2012 року, в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_6 за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року та визначено спосіб реалізації предмета застави шляхом проведення прилюдних торгів, та за рахунок коштів, отриманих від реалізації у встановленому порядку предмета застави задоволено вимоги ПАТ «Астра Банк» за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року у розмірі 140 764,00 грн з визначенням початкової вартості предмету іпотеки для його подальшої реалізації в сумі 694 877,00 грн.

ПАТ «Астра Банк» не вжило жодних заходів щодо звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_2 на підставі заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21 травня 2013 року та не реалізувало предмет застави у спосіб, який був визначений ним.

02 грудня 2013 року між ПАТ «Астра Банк» та ПАТ «Дельта Банк» укладений договір купівлі-продажу прав вимоги, відповідно до умов якого ПАТ «Астра Банк» передало, а ПАТ «Дельта Банк» прийняло право вимоги повного, належного та реального виконання зобов`язань за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року та договором іпотеки від 26 квітня 2012 року.

Однак, ПАТ «Дельта Банк», як повний правонаступник за кредитним договором та договором іпотеки також не вжило жодних заходів щодо звернення стягнення на квартиру на підставі зазначеного заочного рішення та не реалізувало предмет застави у спосіб, який був визначений ним.

В межах процедури реалізації майна ПАТ «Дельта Банк», в якому було запроваджено ліквідаційну процедуру, 04 травня 2018 року відбувся аукціон на електронному майданчику, на якому право вимоги за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року, забезпечене квартирою АДРЕСА_2 на підставі іпотечного договору від 26 квітня 2012 року, було продане відповідачу ТОВ «А.В.Л.».

17 травня 2018 року ПАТ «Дельта Банк» уклав із ТОВ «А.В.Л.» договір купівлі-продажу майнових прав № 495/К, а також договір відступлення права вимоги за іпотечним договором, відповідно до яких ПАТ «Дельта Банк» передав у власність ТОВ «А.В.Л.» право вимоги повного, належного та реального виконання зобов`язань за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року та право вимоги виконання зобов`язань за іпотечним договором від 26 квітня 2012 року, а також право вимагати погашення заборгованості за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року за рахунок звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_2 , яка є предметом договору іпотеки від 26 квітня 2012 року.

Однак, ТОВ «А.В.Л.», як повний правонаступник за кредитним договором та договором іпотеки, так само не вжив жодних заходів щодо звернення стягнення на квартиру на підставі заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва та не реалізував предмет застави у спосіб, який був визначений цим судовим рішенням.

17 липня 2018 року ТОВ «А.В.Л.» уклав із ОСОБА_2 договір купівлі-продажу нерухомого майна, який був посвідчений ПН КМНО Пономарьовою Д. В., за реєстровим номером 1078.

Спірний договір купівлі-продажу був укладений на підставі абзацу 5 пункту 5.7 договору іпотеки від 26 квітня 2012 року, який передбачає право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (квартиру АДРЕСА_2 ) шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».

За умовами вказаного договору, ТОВ «А.В.Л.» продав, а ОСОБА_2 купив нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 , яка була предметом за договором іпотеки від 26 квітня 2012 року.

19 липня 2019 року ОСОБА_2 уклав із ОСОБА_3 договір купівлі-продажу квартири, який був посвідчений ПН КМНО Новохатньою Н. С. за реєстровим номером 2902, за умовами якого відповідач ОСОБА_2 передав у власність (продав), а покупець відповідач ОСОБА_3 прийняла у свою власність (купила) квартиру АДРЕСА_2 .

Вищезазначені дії відповідачів щодо укладення договору купівлі-продажу є неправомірними, оскільки відповідач ТОВ «А.В.Л.» не задовольнив свої вимоги іпотекодержателя у спосіб, встановлений у резолютивній частині заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21 травня 2013 року по справі № 756/3653/13-ц, чим не виконав судове рішення, яке є обов`язковим для ТОВ «А.В.Л.», як повного правонаступника ПАТ «Астра Банк» і ПАТ «Дельта Банк», чим грубо порушено порядок визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

У свою чергу, здійсненні порушення ТОВ «А.В.Л.» тягнуть за собою недійсність і другого спірного договору купівлі-продажу квартири від 19 липня 2019 року, оскільки ОСОБА_2 , придбавши квартиру АДРЕСА_2 на підставі недійсного договору купівлі-продажу нерухомого майна від 17 липня 2018 року, не є власником зазначеної квартири, а тому і не може бути її продавцем за спірним договором купівлі-продажу квартири від 19 липня 2019 року.

У зв`язку з цим, та з урахуванням уточнення, позивач просив:

визнати недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу нерухомого майна від 17 липня 2018 року, укладений між ТОВ «А.В.Л.» та ОСОБА_2 , посвідчений 17 липня 2018 року ПН КМНО Пономарьовою Д. В., серія та номер: 1078, та зареєстрований державним реєстратором - ПН КМНО Пономарьовою Д. В. (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42094050 від 17 липня 2018 року);

скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 42094050 від 17 липня 2018 року ПН КМНО Пономарьової Д. В. щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 ;

скасувати запис ПН КМНО Пономарьової Д. В. про державну реєстрацію права власності, номер: 27073876 від 17 липня 2018 року, щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 , за власником ОСОБА_2 ;

визнати недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу квартири від 19 липня 2019 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений ПН КМНО Новохатньою Н. С., серія та номер: 2902, та зареєстрований державним реєстратором - ПН КМНО Новохатньою Н. С. (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер - 47868309 від 19 липня 2019 року);

скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47868309 від 19 липня 2019 року ПН КМНО Новохатньої Н. С., щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 ;

скасувати запис ПН КМНО Новохатньої Н. С. про державну реєстрацію права власності, номер: 32475014 від 19 липня 2019 року, щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 , за власником ОСОБА_3 ;

припинити право власності ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 ;

визнати за ОСОБА_1 та ОСОБА_4 право власності у рівних частинах на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 .

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 28 листопада 2023 року, яке залишене без змінпостановою Київського апеляційного суду від 31 липня 2024 року, у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Судові рішення мотивовані тим, що під час укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу квартири від 17 липня 2018 року та 19 липня 2019 року відповідачами були дотримані усі загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Наявність невиконаного судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом продажу іпотечного майна від свого імені третім особам, оскільки застосування кредитором іншого законного засобу для захисту свого порушеного та не поновленого боржником належним чином права не є подвійним стягненням заборгованості. При цьому, здійснення особою (її правонаступником) права на захист не може ставитися в залежність від застосування нею інших способів правового захисту. У разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.

Апеляційний суд зазначив, що ТОВ «А.В.Л.» в установленому статтями 35 та 38 Закону України «Про іпотеку» порядку направило на адресу позичальника та іпотекодавця вимогу про усунення порушень та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, який вказаний в договорі або додатково повідомлений відповідно до умов договору. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Встановлено, що позивач не спростувала презумпцію належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 17 липня 2018 року у зв`язку з недотриманням товариством вимог Закону України «Про іпотеку». Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 також зазначила, що договір купівлі-продажу спірної квартири, укладений між ТОВ «А.В.Л.» та ОСОБА_2 , не був спрямований на реальне настання наслідків, обумовлених його умовами. Встановивши, що внаслідок укладення договору купівлі-продажу від 17 липня 2018 року настали правові наслідки, передбачені його умовами, й ОСОБА_2 було передано спірну квартиру, а в подальшому ним було відчужено квартиру, суд дійшов правильного висновку про відсутність підстав для визнання оспорюваних договорів недійсним з підстав їх фіктивності. Отже, за відсутності підстав для визнання недійсним договорів купівлі-продажу спірної квартири від 17 липня 2018 року та від 19 липня 2019 року, судом обґрунтовано відмовлено у задоволенні вимог про скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності.

Доводи апеляційної скарги про те, що розмір заборгованості, зазначений у вказаній вимозі, є в двічі більшим за розмір, ніж у договорі купівлі продажу між відповідачами, що є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу, помилкові, оскільки при здійсненні державної реєстрації права власності на майно та посвідчення договору купівлі-продажу безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем та посвідчення договору купівлі-продажу.

Таким чином, розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився із характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваному рішенні, питання вичерпності висновків суду першої інстанції, колегія суддів виходить із того, що у справі, що переглядається, судом надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникли в застосуванні норм матеріального та процесуального законодавства до спірних правовідносин, а доводи, викладені у апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду першої інстанції, про що зазначено у мотивувальній частині цієї постанови.

Оскільки, висновки суду відповідають фактичним обставинам справи, а ухвалене рішення відповідає вимогам матеріального і процесуального права, то підстави для його скасування відсутні.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

У вересні 2024 року ОСОБА_1 та ОСОБА_4 засобами поштового зв`язку подали до Верховного Суду касаційну скаргу за підписом представника ОСОБА_5 , в якій просили скасувати рішення Оболонського районного суду м. Києва від 28 листопада 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 31 липня 2024 року та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Касаційна скарга мотивована тим, що:

суди не застосували до спірних правовідносин закон, який підлягав застосуванню, а саме, норму частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» у зв`язку з тим, що повністю проігнорували висновки щодо зазначеної норми права, викладені в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11 квітня 2023 року у справі № 916/2209/21, Великої Палати Верховного Суду від 11 квітня 2018 року у справі № 554/14813/15-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17, Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 серпня 2023 року у справі № 755/1487/20;

суди дійшли помилкового висновку про те, що договір іпотеки містить іпотечне застереження;

апеляційний суд застосував висновки Верховного Суду, які не стосуються спірних правовідносин;

суди не надали оцінки частині фактів, якими позивач обґрунтовував позовні вимоги, проігнорували обставини, на які посилався позивач, що мають значення для справи та без жодних мотивів відхилили всі докази та обставини позивача;

рішення суду першої інстанції не містить фактичні обставини, доводи і докази, якими позивач виклав в заяві про уточненні підстав позову;

апеляційний суд не зазначив в постанові фактичні обставини, доводи і докази, якими позивач обґрунтовував свою апеляційну скаргу;

У жовтні 2025 року ОСОБА_2 направив на адресу Верховного Суду письмові пояснення.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 27 вересня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі № 756/10766/21 та витребувано справу із суду першої інстанції.

У жовтні 2024 року справа № 756/10766/21 надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 14 жовтня 2025 року справу призначено до судового розгляду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 27 вересня 2024 року зазначено, що доводи касаційної скарги містять підстави касаційного оскарження, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 11 квітня 2023 року у справі № 916/2209/21, від 11 квітня 2018 року у справі № 554/14813/15-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17, від 23 серпня 2023 року у справі № 755/1487/20 та судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частиною третьою статті 411 ЦПК України).

Фактичні обставини справи

Суди встановили, що 26 квітня 2012 року між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_6 укладений кредитний договір № 30005, що діє зі змінами та доповненням, згідно якого банк надав позичальнику кредит на умовах та порядку, передбаченому кредитним договором.

Для забезпечення виконання зобов`язань позичальника за кредитним договором, 26 квітня 2012 року між банком, третьою особою ОСОБА_4 та позивачем ОСОБА_1 укладений іпотечний договір, посвідчений Дудко Ю. А., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 1164.

Відповідно до договору іпотеки, предметом іпотеки є двокімнатна квартира загальною площею 57,30 кв.м., розташована за адресою: АДРЕСА_4 .

Заочним рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 21 травня 2013 року по справі № 756/3653/13-ц, яке набуло чинності 01 червня 2013 року, позовні вимоги ПАТ «Астра Банк» задоволені повністю. Суд вирішив звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_2 , яка є предметом іпотеки за договором іпотеки від 26 квітня 2012 року, в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_6 за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року та визначити спосіб реалізації предмета застави шляхом проведення прилюдних торгів та за рахунок коштів, отриманих від реалізації у встановленому порядку предмета застави задовольнити вимоги ПАТ «Астра Банк» за кредитним договором № 30005 від 26 квітня 2012 року у розмірі 140 764 грн з визначенням початкової вартості предмету іпотеки для його подальшої реалізації в сумі 694 877 грн.

ПАТ «Астра Банк» не вживав жодних заходів щодо звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_2 на підставі заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21 травня 2013 року по справі № 756/3653/13-ц та не реалізував предмет застави у спосіб, який був визначений судовим рішенням.

02 грудня 2013 року між ПАТ «Астра Банк» та ПАТ «Дельта Банк» укладений договір купівлі-продажу прав вимоги, посвідчений ПН КМНО Виноградовою Н. О. та зареєстрований в реєстрі за № 1533, відповідно до якого до ПАТ «Дельта Банк» перейшло право вимоги виконання зобов`язань за вказаними вище кредитним договором та договором іпотеки.

17 травня 2018 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «А.В.Л.» укладений договір № 495/К купівлі-продажу майнових прав та договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, посвідченим ПН КМНО Пономарьовою Д. В. за реєстровим № 579, відповідно до яких ПАТ «Дельта Банк» відступило право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки ТОВ «А.В.Л.».

У зв`язку з неналежним виконанням позичальником та іпотекодавцями (позивач та третя особа ОСОБА_4 ) умов кредитного договору та договору іпотеки відповідачем ТОВ «А.В.Л.», як кредитором, на адреси відповідних осіб направлено вимогу про усунення порушення та дострокове повернення кредиту (в порядку статей 35-38 Закону України «Про іпотеку») вих. 2-189 від 21 травня 2018 року, яка згідно тексту цієї вимоги є одночасно: вимогою про усунення порушень у порядку пункту 5.2 договору іпотеки та статті 35 Закону України «Про іпотеку» та письмовим повідомленням іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі - продажу предмета іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Вказана вимога отримана адресатами (позичальником та іпотекодавцями) 29 травня 2018 року.

У зв`язку із залишенням вимоги без належного виконання та непогашенням заборгованості за кредитним договором, ТОВ «А.В.Л.», як кредитором та іпотекодавцем, звернуто стягнення на предмет іпотеки із застосуванням процедури, передбаченої статтею 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору іпотеки.

17 липня 2018 року ПН КМНО Пономарьовою Д. В. посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений між відповідачем ТОВ «А.В.Л.» та відповідачем ОСОБА_2 , за реєстровим номером 1078.

ТОВ «А.В.Л.» під час посвідчення договору купівлі-пролажу нотаріусу було надано наступні документи: кредитний договір № 30005 від 26 квітня 2012 року; іпотечний договір, посвідчений ПН КМНО Дудко Ю. А. за реєстровим № 1164; договір № 495/к купівлі-продажу майнових прав від 17 травня 2018 року та договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, посвідченим ПН КМНО Пономарьовою Д. В. за реєстровим № 579; примірники вимоги про усунення порушення та дострокове повернення кредиту, вих. 2-189 від 21 травня 2018 року, яка згідно тексту цієї вимоги є одночасно: вимогою про усунення порушень у порядку пункту 5.2 договору іпотеки та статті 35 Закону України «Про іпотеку» та письмовим повідомленням іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку»; квитанції оператора поштового зв`язку КМД ПАТ «Укрпошта» Київ-212 від 24 травня 2018 року № 9344, 9352, 9348, 9343, 9350 та 9347 разом з описом вкладення у цінний лист та рекомендованими повідомленнями; звіт про оцінку майна від 13 липня 2018 року; статутні документи ТОВ «А.В.Л.»; документи на представника ТОВ «А.В.Л.»; заява відповідача ОСОБА_2 від 03 липня 2018 року про намір придбати нерухоме майно; згода на продаж предмета іпотеки ТОВ «А.В.Л.» вих. № 1-226 від 17 липня 2018 року.

Відповідно до інформаційної довідки № 131124671 від 17 липня 2018 року щодо двокімнатної квартири, загальною площею 57,30 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не зареєстровано будь-яких інших обтяжень, окрім іпотеки та заборони, які зареєстровані на підставі Договору іпотеки.

19 липня 2019 року між відповідачем ОСОБА_2 , як продавцем, та ОСОБА_3 , як покупцем, укладений договір купівлі-продажу, відповідно до якого продавець передає у власність, а покупець приймає у свою власність квартиру АДРЕСА_2 . Договір посвідчений ПН КМНО Новохатньою Н. С., зареєстрований в реєстрі за № 2902.

Державна реєстрація права власності проведена державним реєстратором - ПН КМНО Новохатньою Н. С. 19 липня 2019 року, номер запису про право власності: 32475014, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000

Позиція Верховного Суду

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21), на висновки у якій посилається позивач, зроблено висновок, «якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача. Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16) … За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту. Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України. Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за АТ «Мегабанк», заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 30.12.2019 опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення. Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майновідомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України. Слід ще раз звернути увагу, що судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою».

Стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є публічною, процедурною нормою і не містить та й не може містити приватноправових способів захисту і одночасно та всупереч принципу диспозитивності зобов`язувати суб`єкта поєднувати позовні вимоги, яких приватно-правова норма не передбачає (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 лютого 2023 року в справі № 316/2082/19 (провадження № 61-17264св21).

Функціональним призначенням процедурних норм є «обслуговування» приватно-правових норм. З урахуванням того, що процедурні норми виконують тільки функцію «обслуговування» приватно-правових норм, то у разі якщо існує суперечність, то вона має вирішуватися на користь приватно-правової норми.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) зазначено, що за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Такі висновки також сформульовані в пункті 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19), пункті 50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20).

У пункті 9.30. постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справа № 206/4841/20 (провадження № 14-55цс22) вказано, що «для витребування майна закон не вимагає визнавати недійсними договори про відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, визнавати незаконним та скасовувати рішення нотаріуса щодо реєстрації права власності за договором іпотеки, а також визнавати недійсним договір купівлі-продажу квартири кінцевому набувачеві. Тому рішення судів першої й апеляційної інстанцій про відмову у задоволенні зазначених вимог є правильними, але з інших мотивів, ніж ті, що навели суди».

Отже, рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна підтверджує право власності на майно належного власника (позивача) і саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Саме суд під час розгляду справи про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна повинен надати оцінку всім обставинам, який тим самим визначає: неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник; тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття права власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому в цієї особи відсутнє право власності, а отже право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини). Суд, задовольняючи позов, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить. Вирішивши наявний між сторонами спір про право на користь позивача, суд тим самим в мотивувальній частині рішення виснував, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню. Близький за змістом висновок наведений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) (пункти 124-126).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 квітня 2025 року у справі № 752/6717/20 (провадження № 61-11194св23) зазначено, що «суди не врахували, що коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту. Тому при пред`явленні вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння, позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування державної реєстрації права власності, проведеної на підставі такого договору, припинення права власності за набувачем є неналежними (неефективними) способами захисту. Тому суд першої інстанції правильно відмовив у задоволенні вказаних позовних вимог, однак помилився щодо мотивів такого рішення, оскільки зазначені вимоги за обставин цієї справи та змісту позову є неналежними способами захисту прав позивача, що є самостійною підставою для відмови у позові».

Отже, у тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння (якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах), інші вимоги власника є неналежними.

У справі, що переглядається:

при зверненні з позовом ОСОБА_1 просила визнати договори купівлі-продажу квартири недійсними, скасувати рішення та записи про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинити та визнати право власності, посилаючись на те, що між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_6 був укладений кредитний договір, в забезпечення якого між банком та ОСОБА_1 (позивач) і ОСОБА_4 (третя особа), укладений іпотечний договір. В подальшому між ПАТ «Астра Банк» та ПАТ «Дельта Банк» укладений договір купівлі-продажу прав вимоги, а далі право вимоги було продане відповідачу ТОВ «А.В.Л.». Потім ТОВ «А.В.Л.» уклав із ОСОБА_2 договір купівлі-продажу нерухомого майна, квартири, яка була предметом іпотеки в порядку позасудового звернення стягнення, після чого ОСОБА_2 уклав із ОСОБА_3 договір купівлі-продажу квартири. Такі дії відповідачів щодо укладення договору купівлі-продажу є неправомірними;

при відмові у задоволенні позову суди виходили з того, що під час укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу квартири відповідачами були дотримані усі загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину., тобто розглянули позовні вимоги по суті спору;

проте суди не звернули увагу, що захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України, позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування державної реєстрації права власності, проведеної на підставі такого договору, припинення та визнання права власності не є ефективним способом захисту права власника;

позивач позовної вимоги про витребування майна не заявляла, а вимоги щодо визнання договорів купівлі-продажу недійсними, скасування рішень та записів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення та визнання права власності є неналежними способами захисту у спірних правовідносинах, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

За таких обставин суди зробили правильний висновок про відмову в задоволенні позову, але помилились щодо мотивів такої відмови. Тому оскаржені судові рішення слід змінити в мотивувальній частині, виклавши їх мотиви в редакції цієї постанови.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).

Доводи касаційної скарги, з урахуванням необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 квітня 2025 року у справі № 752/6717/20 (провадження № 61-11194св23) дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення частково ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. Таким чином, касаційну скаргу слід задовольнити частково, оскаржені судові рішення змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.

З урахуванням висновку щодо суті касаційної скарги, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції не здійснюється.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , яка підписана представником ОСОБА_5 , задовольнити частково.

Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 28 листопада 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 31 липня 2024 року змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко