Справа № 720/864/24
Провадження № 2/720/210/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 листопада 2025 року Новоселицький районний суд Чернівецької області

в складі: в складі: головуючого судді Ляху Г.О.

з участю секретаря Савка К.Р.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відео конференції в залі суду міста Новоселиця цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати за землю, -

ВСТАНОВИВ:

Позивачка звернулася до суду з позовом до відповідача про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати за землю, посилаючись на те, що 16 травня 2005 року її батькові ОСОБА_5 було видано державний акт ЧВ № 099385 на право власності на земельну ділянку за кадастровим номером :02:015:0075, площею 1.8 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території с. Рідківці Новоселицького району Чернівецької області (на даний час - Рідківського старостинського округу Чернівецького району Чернівецької області).

24 червня 2005 року ОСОБА_5 уклав договір оренди вказаної земельної ділянки на 49 років із відповідачем ОСОБА_4 , який зареєстрований у Книзі записів договорів оренди на земельну ділянку 24 червня 2005 року за № 63 у Чернівецькій філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру».

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 помер, після смерті якого позивачка успадкувала право власності на вказану земельну ділянку. 30 вересня 2015 року право власності на зазначену земельну ділянку було зареєстровано за позивачкою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно п. 4.1 вказаного договору орендна плата за користування становить 200 гривень в рік в перший рік дії договору, з послідуючою щорічною індексацією на розмір половини річної суми індексу інфляції. У разі дострокового припинення дії договору розмір належної до сплати орендної плати розраховується пропорційно до фактичного терміну користування.

Враховуючи те, що сторони не звертались один до одного з пропозиціями щодо зміни розміру орендної плати - її розмір розраховується згідно п. 4.1 договору.

Зокрема, розмір орендної плати, яку мав сплатити орендар становить: 2005 р. - 200 грн.; 2006 р. - 311.6 грн., яка складається з 200 грн. орендна плата + 111.6 грн. половина річної суми індексу інфляції; 2007 р. - 493.26 грн. (311.6 грн. + 122.3 грн.); 2008 р. - 794.88 грн. (493.26 грн. + 301.62 грн.); 2009 р. - 1241.20 грн. (794.88 грн. + 446.32 грн.); 2010 р. - 1918.27 грн. (1241.20 грн. + 677.07 грн.); 2011 р. - 2921.52 грн. (1918.27 грн. + 1003.25 грн.); 2012 р. - 4379.35 грн. (2921.52 грн. + 1457.83 грн.); 2013 р. - 6579.97 грн. (4379.35 грн. + 2200.62 грн.); 2014 р.- 10689.16 грн. (6579.97 грн. + 4109.19 грн.); 2015 р. - 18347.94 грн. (10689.16 грн. + 7658.78 грн.); 2016 р. - 28659.48 грн. (18347.94грн.+ 10311.54грн.); 2017 р. - 44952.39 грн. (28659.48грн. + 16292.91грн.); 2018 р. - 69631.25 грн. (44952.39 грн. + 24678.86 грн.); 2019 р. - 105874.31 грн. (69631.25 грн. + 36243.06грн.); 2020 р. - 161458.32 грн. (105874.31 грн. + 55584.01грн.); 2021 р. - 250260.39 грн. (161458.32 грн. + 88802.07 грн.); 2022 р. - 408675.21 грн. (250260.39 грн. + 158414.82 грн.); 2023 р. - 623434.03 грн. (408675.21грн. + 214758.82грн.); 2024 р. - 937333.06 грн. (623434.03 грн. + 313899.03 грн.).

Перші 10 років її розмір був більш ніж помірний для відповідача, а з 2017 року є завищеним та покладає на нього надмірний фінансовий тягар. Відповідач за майже 19 років дії договору жодного разу не сплатив позивачці орендну плату. Одночасно, відповідач щорічно сплачував земельний податок за використання вказаної земельної ділянки.

Просив розірвати договір оренди землі від 24 червня 2005 року та стягнути з відповідача на її користь орендну плату за землю виходячи з критерію розумності та справедливості за останні 3 роки, які передували судовому зверненню, в розмірі 99000 гривень.

Представник відповідача подав до суду відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги не визнав та просив відмовити у позові за безпідставністю.

В судовому засіданні представник позивачки позов підтримав та просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представник відповідача позов не визнав та пояснив, що позивачка отримала право вимоги орендної плати за землю з моменту реєстрації за собою права власності на земельну ділянку, тобто з 30 вересня 2015 року. В той же час, вона не повідомила відповідача про зміну власника земельної ділянки та за орендною платою до нього не зверталася до листопада 2023 року, у зв`язку із чим йому не було відомо про нового власника та відповідно орендну платну нікому було сплачувати. Відповідач протягом всіх вказаних років справно сплачував податок на землю та не ухилявся від сплати орендної плати, однак оскільки йому не було відомо про нового власника, він її не сплачував. Крім цього, позивачка в порушення п. 4.1 договору оренди земельної ділянки від 24 червня 2005 року неправильно визначила розмір орендної плати із урахуванням індексу інфляції, який з 2015 року по 2024 рік становить 4986 гривень 86 копійок. Однак, враховуючи ту обставину, що відповідач за весь цей час сплатив земельний податок, який згідно п. 4.4 договору оренди входить до розміру орендної плати, у відповідача відсутній будь-який борг перед позивачем, оскільки сплачений земельний податок охоплює суму орендної плати за договором, тому просив відмовити в позові за безпідставністю.

Суд, з`ясувавши правові позиції сторін та обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, всебічно, повно, об`єктивно та безпосередньо дослідивши наявні у справі докази, надавши оцінку кожному доказу окремо та зібраним у справі доказам в цілому, дійшов висновку, що у задоволенні позову слід відмовити з наступних підстав.

Судом встановлено, що 16 травня 2005 року батькові позивачки ОСОБА_5 було видано державний акт ЧВ № 099385 на право власності на земельну ділянку за кадастровим номером :02:015:0075, площею 1.8 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території с. Рідківці Новоселицького району Чернівецької області (на даний час - Рідківського старостинського округу Чернівецького району Чернівецької області).

24 червня 2005 року ОСОБА_5 уклав договір оренди вказаної земельної ділянки на 49 років із відповідачем ОСОБА_4 , який зареєстрований у Книзі записів договорів оренди на земельну ділянку 24 червня 2005 року за № 63 у Чернівецькій філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру».

Згідно п. 3.4 договору при переході права власності на землю від орендодавця до іншої особи договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Відповідно до п. 4.1 вказаного договору орендна плата за користування становить 200 грн. в рік в перший рік дії договору, з послідуючою щорічною індексацією на розмір половини річної суми індексу інфляції. У разі дострокового припинення дії договору розмір належної до сплати орендної плати розраховується пропорційно до фактичного терміну користування.

Пунктом 4.2 договору передбачено, що оренда плата сплачується орендодавцю у грошовій формі, про що останнім видається розписка про отримання.

Згідно п. 4.3 договору орендна плата вноситься не пізніше 1 лютого поточного року, а кінцевий розрахунок - упродовж 1 місяця з дня розірвання договору.

Пунктом 4.4 договору передбачено, що у розмір орендної плати входить податок на землю, а пунктом п. 4.5 договору передбачено можливість внесення орендної плати за майбутній період, але не більше ніж на один рік.

Згідно п. 4.7 договору розмір орендної плати може щорічно переглядатися за погодженням сторін.

Пунктом 8.1 передбачена відповідальність за неналежне виконання умов даного договору у розмірі 50 % від суми річної орендної плати.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 помер. Після його смерті позивачка успадкувала право власності на вказану земельну ділянку, а саме 22 травня 2007 року Новоселицький районний суд затвердив мирову угоду згідної якої позивачка одноособово стала власником зазначеної земельної ділянки, яка належала ОСОБА_5 .

30 вересня 2015 року право власності на зазначену земельну ділянку було зареєстровано за позивачкою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Позивачка просила розірвати договір оренди землі посилаючись на істотне порушення умов договору, а саме невиконання відповідачем обов`язку зі сплати орендної плати.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ст. 32 вказаного Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв`язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи.

Частинами першою та другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

В той же час, Земельний кодекс України передбачає певні зобов`язання особи, яка набула право власності на земельну ділянку, щодо повідомлення землекористувачів про вказані зміни.

Так, за змістом ст. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:

- кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;

- найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;

- місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;

- платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

Матеріали справи не містять доказів того, що після реєстрації 30 вересня 2015 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності за позивачкою на земельну ділянку за кадастровим номером :02:015:0075, площею 1.8 га, вона виконала свій обов`язок передбачений ст. 148-1 ЗК України щодо повідомлення землекористувача, яким в даному випадку являвся відповідач ОСОБА_4 , про набуття нею у порядку спадкування права власності на земельну ділянку із зазначенням всіх необхідних атрибутів, зазначених у вказаній статті.

Таким чином, посилання позивачки на те, що відповідачу було відомо про зміну власника на земельну ділянку з 2005 року є безпідставним та не підтвердженим належними та допустимими доказами.

За вказаних обставин суд не знаходить винної умисної поведінки відповідача щодо несплати орендної плати позивачці та вважає обґрунтованими його доводи про те, що йому не було відомо про зміну власника, у зв`язку із чим не сплачував позивачці орендну плату за змелю.

Також суд враховує, що відповідач з моменту укладання договору оренди землі сплачував земельний податок, який відповідно до п. 4.4 договору оренди входить до орендної плати, тому посилання позивачки на те, що відповідач зовсім не сплачував орендну плату є неспроможним.

Тим самим фактично між сторонами виник спір щодо розміру орендної плати, а отже це не є підставою для розірвання договору оренди, оскільки у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, трьох відсотків річних, інфляційних витрат, неустойки, тощо.

Верховний Суд у своїх постановах від 09 грудня 2019 року (справа 709/1089/17), від 20 листопада 2024 року (справа 918/391/23) зазначив, що саме такий спосіб захисту в даному випадку буде ефективним і пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

За вказаних обставин у задоволенні позові щодо розірвання договору оренди землі з підстав несплати позивачці орендної плати слід відмовити за безпідставністю з вищенаведених мотивів.

Вирішуючи питання щодо стягнення орендної плати суд виходить з того, що у частинах першій та другій статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Сторони договору оренди узгодили розмір орендної плати в п. 4.1 вказаного договору, згідно якого орендна плата за користування становить 200 гривень в рік в перший рік дії договору, з послідуючою щорічною індексацією на розмір половини річної суми індексу інфляції. У разі дострокового припинення дії договору розмір належної до сплати орендної плати розраховується пропорційно до фактичного терміну користування.

Позивачка просила стягнути орендну плату з відповідача за останні 3 роки, які передували судовому зверненню, в розмірі 99000 гривень.

На підтвердження суми заборгованості орендної плати вона надала власний розрахунок за період з 2005 року по 2024 рік із урахуванням щорічної індексації на розмір половини річної суми індексу інфляції, що на її думку за останні 3 роки, які передували судовому зверненню, становить за 2022 р. - 408675.21 грн. (250260.39 грн. + 158414.82 грн.); за 2023 р. - 623434.03 грн. (408675.21грн. + 214758.82грн.); за 2024 р. - 937333.06 грн. (623434.03 грн. + 313899.03 грн.).

Проте, суд погоджується із твердженням сторони відповідача, що позивачка неправильно визначила розмір орендної плати із урахуванням щорічної індексації на розмір половини річної суми індексу інфляції.

Так, в своєму розрахунку позивачка вираховувала суму орендної плати шляхом додавання кожного року половини суми орендної плати до розміру орендної плати за минулий рік із урахуванням індексу інфляції.

Проте, таке вираховування суми орендної плати суперечить п. 4.1, згідно якого орендна плата становить 200 гривень в рік в перший рік дії договору, з послідуючою щорічною індексацією на розмір половини річної суми індексу інфляції. Тобто розмір індексації до 200 гривень становить розмір половини річної суми індексу інфляції, яка встановлена НБУ, а не половина суми розміру орендної плати із урахуванням індексу інфляції, як визначила в своєму розрахунку позивачки.

Внаслідок неправильного розрахунку суми орендної плати її розмір за 2024 рік становить 937333 гривень 06 копійок, який фактично є більшим за нормативно оцінку вартості самої землі, не відповідає критеріям розумності та справедливості.

Також, вказаний розрахунок проведений без урахування щорічної сплати відповідачем податку на землю, який входить до суми орендної плати (п.4.4 договору), тому він є необґрунтованим.

За вказаних обставин у стягненні з відповідача на користь позивачки частини суми орендної плати в розмірі 99000 гривень за неправильно проведеним розрахунком орендної плати слід відмовити за безпідставністю.

У зв`язку із відмовою у позові судові витрати покладаються на відповідача відповідно до вимог ст. 141 КПК України.

На підставі ст. 651 ЦК України, ст. 148-1 ЗК України, ст.ст. 2, 13, 21, 32 Закону України «Про оренду землі», суд керуючись ст.ст. 2, 4, 12, 13, 23, 76-89, 141, 259, 263-265, 268 ЦПК України, -

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про розірвання договору оренди землі від 24 червня 2005 року та стягнення орендної плати за землю, відмовити.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Чернівецького апеляційного суду через Новоселицький райсуд протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя Ляху Г.О.