ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Постанова

Іменем України

26 листопада 2025 року

м. Харків

справа № 624/360/25

провадження № 22-ц/818/4256/25

Харківський апеляційний суд у складі:

головуючого - Пилипчук Н.П.,

суддів колегії Маміної О.В.. Тичкової О.Ю.

за участю секретаря Львової С.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харків цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "СОЮЗАГРО" про розірвання договорів оренди, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма "СОЮЗАГРО» на рішення Кегичівського районного суду Харківської області від 06 червня 2025 року, постановлене суддею Куст Н.М.,

В С Т А Н О В И В :

У квітні 2025 ОСОБА_1 звернувся до суду з уточненим позовом, в якому просить розірвати договір оренди землі № 3, який укладено 29 липня 2016 року та договір оренди землі №б/н, який укладено 07 квітня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Союзагро», щодо оренди земельної ділянки площею 4,8817 га, кадастровий номер № :05:000:0139 та земельної ділянки площею 4,8939 га, кадастровий номер № :05:000:0137.

Стягнути з ТОВ «Союзагро» на користь ОСОБА_1 невиплачену індексацію за договорами оренди землі в сумі 122095,08 грн, обраховану без вирахування податків та інших обов`язкових платежів.

Стягнути з ТОВ «Союзагро» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 4844,80 грн.

В обґрунтування позовних вимог зазначила, що у березні 2025 року ОСОБА_1 звернувся із заявою до ТОВ агрофірма Союзагро щодо перерахунку та виплати заборгованості, з урахуванням індексу інфляції, орендної плати за договорами оренди земельних ділянок № 3 від 29 липня 2016 року та № б/н від 07 квітня 2008 року в розмірі 122095,08 грн з урахуванням попередньо виплаченої суми орендної плати.

Станом на 22 квітня 2025 року відповіді щодо прийняття рішення відповідачем щодо вирішення порушеного питання так і не отримав.

ОСОБА_1 , є власником земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 9,7756 га, кадастрові номери: № :05:000:0139 площею 4,8817 га; № :05:000:0137 площею 4,8939 га, що розташовані на території Кегичівської ОТГ Берестинського району Харківської області.

29 липня 2016 року власником з відповідачем було укладено договір № 3 оренди земельної ділянки строком на 10 років, відповідно до умов якого орендна плата вноситься у натуральній або грошовій формі у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 11237,15 грн. Згідно пункту 10 Договору від 29 липня 2016 року № 3 обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

06 червня 2018 року між власником та відповідачем було укладено додаткову угоду № 267 до договору від 29 липня 2016 року № 3, відповідно до якої сторони вирішили внести зміни/доповнення, зокрема про те, що строк оренди складає 20 років, орендна плата складає 4968,94 грн за 1 га, або 24256,87 грн за 4,8817 га та є не меншою 3% від нормативної грошової оцінки.

07 квітня 2008 року ОСОБА_2 з відповідачем було укладено договір № б/н оренди земельної ділянки строком на 10 років, відповідно до умов якого орендна плата вноситься у натуральній формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1489,85 грн. Відповідно до пункту 10 Договору від 07 квітня 2008 року № б/н обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

22 червня 2017 року з відповідачем було укладено додаткову угоду № 11 до договору 07 квітня 2008 року № б/н, відповідно до якої сторони вирішили внести зміни/доповнення, зокрема про те, що строк оренди продовжено до 15 січня 2024 року, орендна плата складає 3726,71 грн за 1 га, або 18238,15 грн за 4,8939 га та є не меншою 3% від нормативної грошової оцінки.

06 червня 2018 року з відповідачем було укладено додаткову угоду № 268 до Договору від 07 квітня 2008 року № б/н, відповідно до якої сторони вирішили внести зміни/доповнення, зокрема про те, що строк оренди складає 26 років, орендна плата складає 4968, 94 грн за 1 га, або 24317, 50 грн за 4,8939 га та є не меншою 3% від нормативної грошової оцінки.

Зазначає, що відповідач сплачував орендну плату, однак в порушення умов вищезазначених договорів оренди не проводив обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексації, яка передбачена договором і є складовою орендної плати згідно з пунктом 37 Договору від 29 липня 2016 року № 3 та пунктом 39 Договору від 07 квітня 2008 № б/н передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Тобто, наведеними умовами договорів від 29 липня 2016 року № 3 та від 07 квітня 2008 року № б/н передбачена можливість його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договорами. Положеннями пунктів 13 Договору від 29 липня 2016 року № 3 та Договору від 07 квітня 2008 року № б/н було погоджено, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку приватної власності здійснюється у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції.

Земельна ділянка була передана власником в оренду ТОВ агрофірма Союзагро за договором від 29 липня 2016 року № 3, строк сплати орендної плати не пізніше 31 грудня. Додатковою угодою від 28 березня 2018 року № 267 змінено розмір орендної плати. Зважаючи на викладене, базовим місяцем початку обрахунку індексації орендної плати є липень 2018 року (наступний місяць після укладення договору оренди землі, де сторони визначили розмір орендної плати). Так сума орендної плати з урахуванням індексації розраховується за формулою: [Сума орендної плати з урахуванням індексації] = [Орендна плата] х [Сукупний індекс інфляції] / 100%, де: [Орендна плата] - сума орендної плати, яка підлягає індексації, [Сукупний індекс інфляції] - добуток щомісячних індексів за відповідний період. Відповідні індекси споживчих цін розраховуються Державним комітетом статистики України (раніше - Міністерство статистики України), починаючи з серпня 1991 року щомісячно і публікуються, зокрема, у газеті «Урядовий кур`єр». Повідомлені друкованими засобами масової інформації з посиланням на Державний комітет статистики України ці показники згідно зі статтями 19, 21 і 22 Закону України «Про інформацію» є офіційними.

Отже, розмір орендної плати за Договором оренди земельної ділянки № 3 від 29 липня 2016 року з наступними змінами та доповненнями внесеними до нього, з урахуванням індексу інфляції, складав: у 2019 році 26574,86 грн (24256,87 грн (сума орендної плати) х 109,556% (сукупний індекс інфляції з липня 2018 року по жовтень 2019 року), з яких виплачено 24256,87 грн. Недоплата становить 2317,99 грн. у 2020 році 27270,54 грн (24256,87 грн (сума орендної плати) х 112,424% (сукупний індекс інфляції з липня 2018 року по жовтень 2020 року), з яких виплачено 24256,87 грн. Недоплата становить 3013,67 грн. у 2021 році 29615,21 грн (24256,87 грн (сума орендної плати) х 122,09% (сукупний індекс інфляції з липня 2018 року по серпень 2021 року), з яких виплачено 24256,87 грн. Недоплата становить 5358,34 грн. у 2022 році 38823,12 грн (24256,87 грн (сума орендної плати) х 160,05% (сукупний індекс інфляції з липня 2018 року по грудень 2022 року), з яких виплачено 24256,87 грн. Недоплата становить 14566,25 грн. у 2023 році 40796,90 грн (24256,87 грн (сума орендної плати) х 168,187% (сукупний індекс інфляції з липня 2018 року по грудень 2023 року), з яких виплачено 24256,87 грн. Недоплата становить 16540,03 грн. у 2024 році 43431,93 грн (24256,87 грн (сума орендної плати) х 179,05% (сукупний індекс інфляції з липня 2018 року по вересень 2024 року), з яких виплачено 24256,87 грн. Недоплата становить 19175,06 грн.

Загальна сума недоплати орендної плати з урахуванням індексу інфляції по договору оренди земельної ділянки № 3 від 29 липня 2016 року № 3 складає 60971,34 грн.

Розмір орендної плати за договором оренди земельної ділянки № б/н від 07 квітня 2008 року з наступними змінами та доповненнями внесеними до нього, з урахуванням індексу інфляції, складав: у 2019 році 26641,28 грн (24317,50 грн (сума орендної плати) х 109,556% (сукупний індекс інфляції з липня 2018 року по жовтень 2019 року), з яких виплачено 24317,50 грн. Недоплата становить 2323,78 грн. у 2020 році 27338,71 грн (24317,50 грн (сума орендної плати) х 112,424% (сукупний індекс інфляції з липня 2018 року по жовтень 2020 року), з яких виплачено 24317,50 грн. Недоплата становить 3021,21 грн. у 2021 році 29689,24 грн (24317,50 грн (сума орендної плати) х 122,09% (сукупний індекс інфляції з липня 2018 року по серпень 2021 року), з яких виплачено 24317,50 грн. Недоплата становить 5371,74 грн. у 2022 році 38920,16 грн (24317,50 грн (сума орендної плати) х 160,05% (сукупний індекс інфляції з липня 2018 року по грудень 2022 року), з яких виплачено 24317,50 грн. Недоплата становить 14602,66 грн. у 2023 році 40898,87 грн (24317,50 грн (сума орендної плати) х 168,187% (сукупний індекс інфляції з липня 2018 року по грудень 2023 року), з яких виплачено 24317.50 грн. Недоплата становить 16581,37 грн. у 2024 році 43540,48 грн (24317,50 грн (сума орендної плати) х 179,05% (сукупний індекс інфляції з липня 2018 року по вересень 2024 року), з яких виплачено 24317,50 грн. Недоплата становить 19222,98 грн.

Загальна сума недоплати орендної плати з урахуванням індексу інфляції по договору оренди земельної ділянки№ б/н від 29 липня 2016 року складає 61123,74 грн.

Вперше орендну плату від відповідача, після укладення додаткової угоди від 06 червня 2018 року № 267 до Договору оренди від 29 липня 2016 року № 3 та Додаткової угоди від 06 червня 2018 № 268 до договору оренди від 29 липня 2016 року № б/н, власник отримав у IV кварталі 2018 року, тому з того часу мав довідатися про порушення свого права в частині недоплати індексації за 2018 рік. 02 квітня 2020 Президент України підписав Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку із поширенням коронавірусної хвороби (COVID2019). Закон опубліковано і він набрав законної сили. Відповідно до пункту 11 Закону під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), Розділ Прикінцеві та перехідні положення ЦК України (Відомості Верховної Ради України, 2003р., №№ 40-44, стаття 356) доповнено пунктами 12-14 такого змісту: 12. Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину. Пізніше, 15 березня 2022 Верховною радою України було прийнято Закон України Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану, який набрав чинності з 17 березня 2022. Вказаним Законом було доповнено розділ Прикінцеві та перехідні положення ЦК України пунктом 19 такого змісту: У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії».

Рішенням Кегичівського районного суду Харківської області від 06 червня 2025 року позов ОСОБА_1 - задоволено частково.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Союзагро" на користь ОСОБА_1 невиплачену індексацію за договорами оренди землі № 3 від 29 липня 2016 року, № б/н від 07 квітня 2008 року в загальні сумі 122095 (сто двадцять дві тисячі дев`яносто п`ять) 08 коп, без вирахування податків та інших обов`язкових платежів.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю агрофірма «Союзагро» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 2422 (двітисячі чотириста двадцять дві) грн 40 коп.

В апеляційній скарзі ТОВ "Агрофірма «Союзагро» просить рішення суду першої інстанції скасувати у задоволенні позовних вимог відмовити, вирішити питання щодо судових витрат.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що суд першої інстанції не врахував, що при укладанні додаткових угод від 06.06.2018 до вищезазначених договорів оренди землі, сторонами договору було узгоджено орендну плату у сталій грошовій формі. Орендодавцеві достеменно було відомо, що орендна плата, узгоджена Сторонами у додатковій угоді, визначена у сталій грошовій формі без будь-яких інших індексацій. Починаючи з дати укладання додаткових угод (06.06.2018) Орендодавець жодного разу не звертався до Орендаря з приводу індексації орендної плати, лише зараз майже через сім років, що свідчить про його обізнаність щодо розміру орендної плати і порядку її нарахування. Тим самим своїми конклюдентними діями приймав плату від Орендаря чим погоджувався з її розміром, порядком нарахування, строками виплати тощо. Судом першої інстанції достовірно встановлено, що ТОВ АГРОФІРМА «СОЮЗАГРО» своєчасно та у повному обсязі сплачувало орендну плату за договорами оренди землі. Наголошує, що зміна ціни після укладення договору не допускається, або допускається лише у випадках передбачених законом або самим договором. Декілька років дії договору свідчить лише про те, що всі умови були досягнуті сторонами, сторони своїми діями підтвердили зобов`язання, які зафіксовані в письмових правочинах договорах оренди землі. Однак одна сторона Орендодавець вирішив в односторонньому порядку змінити ціну договору та припинити дію письмових правочинів, а суд задовольнив його незаконні та безпідставні вимоги. Судом першої інстанції залишено поза увагою - незастосовано приписи податкового законодавства, а саме п.п. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 ПК України. Всупереч Податковому кодексу України, Рішенням Красноградського районного суду Харківської області від 06.06.2025 у справі №624/360/25 було стягнуто з ТОВ АГРОФІРМА «СОЮЗАГРО» невиплачену індексацію за договором оренди землі № 3 від 29.07.2016, б/н від 07.04.2008 в загальній сумі 122095 грн. 08 коп., без вирахування податків та інших обов`язкових платежів. Суд, рішення якого оскаржується, неправильно установив обставини, що Позивач - ОСОБА_1 у 2025 році позивається до Відповідача з вимогою припинити дію договорів оренди землі та стягнути заборгованість за договорами, які були укладені у 2008 році (з порушенням строків позовної давності, без обґрунтування обставин про поважність пропуску строку позовної давності). Не урахування обставин, що строки позовної давності мали обчислюватися з 2008 року до самих договорів оренди земельних ділянок (згідно позовних вимог самого Позивача про їх розірвання), призвело до ухвалення незаконного рішення.

ОСОБА_1 надав до суду відзив на апеляційну скаргу, вказав що твердження Відповідача про визначення ціни договору в конкретних сумах, які зазначені в умовах правочинів та письмового узгодження що орендна плата (яка зафіксована в письмових правочинах) виплачується Орендодавцю вже з урахуванням індексів інфляції є помилковим та суперечить як положенням договорів оренди, так і чинному законодавству. Зазначає, що у тексті договорів оренди прямо передбачено, що орендна плата підлягає індексації відповідно до законодавства України. Таким чином, індексація орендної плати є не правом, а обов`язком орендаря. Вказує, що твердження Відповідача про індексацію не підтверджується жодними доказами ані розрахунками, ані документами, які б свідчили про проведення індексації за період 20192024 роки. Навпаки, сума орендної плати протягом усього зазначеного періоду залишалася сталою, що суперечить суті індексації як способу захисту орендодавця від інфляційних втрат. Звертає увагу, що твердження, що незмінна сума орендної плати з 2016 по 2024 рік враховує індексацію, є необгрунтованим, адже індексація передбачає збільшення орендної плати відповідно до офіційно оприлюднених індексів інфляції. Аргумент Відповідача про необхідність звернення Орендодавця до Орендаря з приводу виплати індексації та необхідності укладення письмових додатків до договорів оренди земельних ділянок для здійснення індексації є юридично необґрунтованим та не підтверджується жодною нормою чинного законодавства. Посилання Відповідача на заборону зміни ціни після укладення договору є юридично хибним, оскільки індексація орендної плати є обов`язковим механізмом, який не вимагає зміни договору чи додаткової угоди, і прямо передбачений законом. Щодо посилання Відповідача на незастосування Судом першої інстанції приписів податкового законодавства, а саме: п.п. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Податкового Кодексу України зазначає, що суд не є податковим агентом, не має повноважень здійснювати податкові розрахунки, тому стягує суму зобов`язання в повному обсязі (брутто), залишаючи обов`язок із нарахування та перерахування податків за платником доходу Відповідачем. Податкове законодавство (зокрема ст. 168 ПКУ) покладає обов`язок нарахування, утримання і сплати податків саме на особу, що здійснює виплату доходу, тобто на відповідача. Стягувач не є платником цих податків. Щодо твердження Відповідача що строки позовної давності мали б обчислюватись з 2008 року вказує, що Основний договір оренди, укладений у 2008 році, був змінений додатковою угодою у 2018 році, якою сторони погодили новий розмір орендної плати. Саме з цього моменту почався новий період зобов`язання, а отже, строк позовної давності для вимог щодо індексації нової орендної плати обчислюється не з 2008, а з 2018 року.

У відповідності до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Згідно ст.ст. 12, 13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що часткова несплата відповідачем орендної плати у 2019 - 2024 роках не призвела до істотного порушення умов укладеного між сторонами договору, суд не вбачає підстав для розірвання договорів оренди землі №3 від 29 липня 2016 року, № б/н від 07 квітня 2008 року та вважає, що стягнення з відповідача заборгованості із орендної плати буде ефективним та пропорційним способом захисту порушеного права позивача.

Колегія суддів погоджується з вказаним висновком суду, виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 має на праві власності земельну ділянку площею 4,8939 га, кадастровий номер: :05:000:0137 (що підтверджується копією свідоцтва про право на спадщину за законом серії НТО № 726317 та витягом з державного реєстру речових прав № 402305576 від 05 листопада 2024 року (копія, а.с.15-16) та земельну ділянку площею 4,8817 га, кадастровий номер: :05:000:0139 (що підтверджується копією свідоцтва про право на спадщину за законом серії НАІ № 022584 та інформаційною довідкою № 55130675 від 15 березня 2016 року (копія, а.с.17, 20-21).

Відповідно до договору оренди землі № 3 ОСОБА_1 передав ТОВ Агрофірма «Союзагро» земельну ділянку загальною площею 4,8817 га, кадастровий номер: :05:000:0139 строком на 10 років (п. 8 цього договору). Орендна плата вноситься орендарем у натуральній або грошовій формі, у розмірі 7,0% від грошової оцінки, що складає 11237 грн 15 коп за один рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься до 31 грудня поточного року (п. 10-11 цього договору). Розмір орендної плати переглядається один раз на у 3 року у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції (п. 13 цього договору). Відповідно до п. 36 дія договору припиняється у разі - невиконання будь-яких умов договору є підставою для його розірвання. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: -взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок його невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав визначених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (п. 37-38 цього договору). Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов договору або розірвання договору (а.с.22-25).

Матеріали справи містять також додатки до договору № 3, а саме додаток, щодо натуральної видачі продукції за використання землі (копія, а.с. 26), акт передачі прийому земельної ділянки згідно з договором (а.с.27), акт визначення меж земельної ділянки в натурі (а.с.28).

Згідно додаткової угоди №267 від 06 червня 2018 року до договору оренди землі № 3 від 29 липня 2016 року ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Союзагро» погодили наступні зміни п. 2 договору викладено в такій редакції пункт 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,8817 гектарів, у тому числі ріллі 4,8817 га, кадастровий номер :05:000:0139 розташована на території Рояківської сільської ради Кегичівського району Харківської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та вирощування сільськогосподарської продукції. Пункт 8 договору договір укладено на 20 (двадцять) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні цього договору оренди землі, цей договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Пункт 9 договору щорічна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4968 грн 94 коп за 1 га земельної ділянки за один повний рік оренди, що складає 24256 грн 87 коп з урахуванням податків та є не менше, ніж 3% від нормативної грошової оцінки, із якої вираховуються податки та збори з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України. За перший та останній роки оренди орендна плата сплачується пропорційно фактичній кількості днів оренди. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Сторони дійшли згоди, що у разі закінчення дії Договору до закінчення польових робіт термін оренди земельної ділянки продовжується до завершення збирання врожаю. Інші умови договору, до яких не внесені зміни, зберігають чинність (копія, а.с.39).

Договір оренди землі № 3 зареєстровай в Державному реєстрі речових прав 29 липня 2016 року, а додаткова угода №268 до цього договору зареєстрована 12 червня 2018 року що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер Витягу №127180316 від 12 червня 2018 року (копія, а.с.40-41).

07 квітня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ агрофірма «Союзагро» укладено договір оренди землі № б/н , на земельну ділянку площею 4,89 га строком на 10 років (п. 8 цього договору), орендна плата вноситься у натуральній формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1489,85 грн (п. 9 цього договору). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (п. 10 цього договору). Орендна плата вноситься не пізніше 31 числа останнього у звітному році місяця (п.11 цього догвору). Розмір орендної плати переглядається один раз у два роки у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції (п. 13 цього договору). Пунк 37 цього договору передбачає, що не виконання будь-яких умов договору є підставою для його розірвання. Пунктом 38 цього договору дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи. Згідно з пунктом 39 цього договру дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. В пункті 40 цього договору визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов договору або розірвання договору (п.41 цього договору (копія, а.с.42-45). До цього ж договору долучено акт встановлення та погодження меж земельної ділянки (а.с.49), акт передачі-прийому земельної ділянки згідно з договором (а.с.50), витяг з технічної документації НГО (а.с.51), довідка відділу земельних ресурсів у Кегичівському районі Харківської області, щодо наявності кадастрового номеру у земельної ділянки ОСОБА_2 , а саме кадастровий номер: :05:000:0137 (копія, а.с.52).

22 червня 2017 року між ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду № 11 до договору 07 квітня 2008 року № б/н, сторони, уклали цю додаткову угоду про нижченаведене: Пункт 8. Строк дії договору оренди продовжити до 15 січня 2024 року. Пункт 2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,8939 га, утому числі ріллі 4,8939 га, має кадастровий номер :05:000:0137. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3726 грн 71 коп за 1 га земельної ділянки за один повний рік оренди, що складає 18238 грн 15 коп з урахуванням податків та є не менше ніж 3% від нормативної грошової оцінки. Пункт 41 перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи,а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Ця додаткова угода набирає чинності з дня її підписання сторонами (копія, а.с.54).

Додаткова угода № 11 від 22 червня 2017 року була зареєстрована в державному реєстрі речових прав 26 червня 2017 року, що підтверджується витягом № 91003933 від 03 липня 2017 року (копія, а.с.54-55).

Згідно додаткової угоди №268 від 06 червня 2018 року до договору оренди землі № б/н від 07 квітня 2008 року ОСОБА_2 та ТОВ агрофірма «Союзагро» погодили наступні зміни п. 2 договору викладено в такій редакції пункт 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,8939 гектарів, у тому числі ріллі 4,8939 га, кадастровий номер :05:000:0137 розташована на території Рояківської сільської ради Кегичівського району Харківської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та вирощування сільськогосподарської продукції. Пункт 8 договору договір укладено на 26 ( двадцять шість) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні цього договору оренди землі, цей договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Пункт 9 договору щорічна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4968 грн 94 коп за 1 га земельної ділянки за один повний рік оренди, що складає 24317 грн 50 коп з урахуванням податків та є не менше, ніж 3% від нормативної грошової оцінки, із якої вираховуються податки та збори з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України. За перший та останній роки оренди орендна плата сплачується пропорційно фактичній кількості днів оренди. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Сторони дійшли згоди, що у разі закінчення дії Договору до закінчення польових робіт термін оренди земельної ділянки продовжується до завершення збирання врожаю. Інші умови договору, до яких не внесені зміни, зберігають чинність (копія, а.с.56).

Додаткова угода № 268 від 06 червня 2018 року була зареєстрована в державному реєстрі речових прав 12 червня 2018 року, що підтверджується витягом № 127180316 від 12 червня 2018 року (копія, а.с.57-58).

Згідно копій видаткових касових ордерів від 04 червня 2018 року вбачається, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 видано по 10000,00 грн, підстава: компенсація за підписання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки (а.с.92).

Позивач є пенсіонером і отримує пенсію за віком щомісячно у розмірі 6803,24 грн, що підтверджується довідкою про доходи №752775 (а.с.106-108).

Позивач проводив досудове врегулювання, це підтверджується його заявою на адресу ТОВ агрофірма «Союзагро» та рекомендованим повідомленням (копія, а.с.13-14).

Також до суду надано копії виписок по картковому рахунку позивача, з яких вбачається зарахування орендної плати (а.с. 106-108).

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 цього Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі, в тому числі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).

Частинами 1-3 статті 762 ЦК України визначено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

За змістом ст.ст. 21, 22, 23 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Аналіз ч.3 ст.762 ЦК України дозволяє стверджувати, що договором найму або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Це правило розраховано на те, щоб на майбутнє можна було змінювати або навіть забезпечити автоматичну зміну розміру плати за користування. Зокрема, сторони в договорі найму можуть встановити, що: розмір плати за користування за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць; плата за користування підлягає індексації.

Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізми їх застосування є різними як за правовим змістом, так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (ст. 289 ПК України).

Отже, за загальним правилом, індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до ч.3 ст.21 Закону України «Про оренду землі» (індексується лише орендна плата).

За загальним правилом, індексація орендної плати здійснюється шляхом корегування суми орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції у місяцях, що минули з дати визначення орендної плати за базовий місяць.

При цьому, базовим місяцем уважатиметься місяць, у якому востаннє змінювалася (чи підлягала перегляду) орендна плата, тобто місяць, з якого почала діяти нова нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки.

Подібні висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 лютого 2025 року у справі №925/457/23.

Зі змісту укладеного між сторонами договору оренди землі № 3 від 29 липня 2016 року та додаткової угоди до цього договору №267 від 06 червня 2018 року, договору оренди землі №б/н від 07 квітня 2008 року та додаткової угоди №268 від 06 червня 2018 року слідує, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Отже, зі змісту укладених між сторонами договорів оренди землі та додаткових угод до них слідує, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Посилання апелянта на те, що орендна плата, узгоджена Сторонами у додатковій угоді, визначена у сталій грошовій формі без будь-яких інших індексацій не заслуговує на увагу, з огляду на наступне.

Розмір орендної плати за умовами п. 10 договорів № 3 від 29 липня 2016 року, №б/н від 07 квітня 2008 року має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції.

Згідно додаткової угоди № 267 від 06.06.2018 змінено п. 2, 8, 9 договору оренди землі № 3 від 29 липня 2016 року.

Згідно додаткової угоди № 268 від 06.06.2018 року змінено п. 2, 8, 9, 41 договору оренди землі №б/н від 07 квітня 2008 року.

Отже, п. 10 вказаних договорів оренди землі залишився незмінним.

За таких обставин, суд першої інстанції обґрунтовано вказував, що відповідачем не було виконано взятих на себе зобов`язань за укладеними договорами оренди землі, виплата орендної плати позивачу проводилася без урахування індексації.

Проведений судом першої інстанції розрахунок орендної плати з урахуванням індексів інфляції за 2019-2024 роки колегія суддів вважає вірним, оскільки він відповідає вимогам законодавства. Крім того, відповідачем наведений такий же розрахунок за 2019,2020, 2021, та 2024 роки.

Сума недоплати орендної плати з урахуванням індексу інфляції по договору оренди № 3 від 29 липня 2016 року складає 60971,34 грн.

Сума недоплати орендної плати з урахуванням індексу інфляції по договору оренди земельної ділянки № б/н від 07 квітня 2008 року складає 61123,74 грн.

Загальний розмір недоплаченої орендної плати за двома договорами становить 122095,08 грн, який суд першої інстанції обґрунтовано стягнув з відповідача без вирахування податків та інших обов`язкових платежів.

Стосовно позовних вимог щодо розірвання договорів оренди землі, колегія суддів зазначає.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України передбачено,що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Велика Палата Верховного Суду України у постанові від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 виснувала, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Колегією суддів було встановлено, що дійсно відповідачем у 2019 - 2024 роках не були в повному обсязі виконані зобов`язання за договорами оренди землі в частині виплати орендної плати з урахуванням індексації.

Зазначені розміри недоплаченої відповідачем орендної плати, на переконання колегії суддів, є незначними та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець не був значною мірою позбавлений того, на що розраховував, отже, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог в цій частини.

Щодо доводів відповідача про проведення розрахунку заборгованості з орендної плати з пропуском строків позовної давності, то їх колегія суддів вважає безпідставними. Суд першої інстанції обґрунтовано, з урахуванням дії карантину та воєнного стану в України, дійшов висновку, що з позовом про стягнення заборгованості за договорами оренди позивач звернувся в межах строків позовної давності.

Щодо доводів апелянта стосовно того, що судом першої інстанції не застосовано приписи податкового законодавства, а саме п.п. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 ПК України, колегія суддів зазначає.

Положеннями п. п. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 розд.ІV Податкового кодексу Українивизначено, що до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються, зокрема, дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому п.170.1 ст. 170 ПКУ.

Відповідно до п. п.170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу України, податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.

Податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов`язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок.

При цьому об`єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.

Податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов`язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену вст. 167 ПКУ(п. п.168.1.1 п. 168.1 ст. 168 Податкового кодексу України).

Отже, виходячи з наведеного, сума заборгованості, що стягується з відповідача на користь позивача на підставі судового рішення, підлягає оподаткування, а утримувати податок з такої призначеної судом суми повинен саме відповідач як податковий агент.

У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржене рішення суду першої інстанції змінити, виключивши з резолютивної частини рішення словосполучення «без вирахування податків та інших обов`язкових платежів».

Відповідно до статті 376 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма "СОЮЗАГРО» - задовольнити частково.

Рішення Кегичівського районного суду Харківської області від 06 червня 2025 року змінити, виключивши з резолютивної частини рішення словосполучення «без вирахування податків та інших обов`язкових платежів».

В іншій частині рішення залишити без змін.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий Н.П. Пилипчук

Судді О.Ю. Тичкова

О.В. Маміна