КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
справа №372/5154/24 Головуючий у І інстанції - Зінченко О.М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 жовтня 2025 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Приходька К.П.,

суддів Писаної Т.О., Журби С.О.,

за участю секретаря Миголь А.А.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Обухівського районного суду Київської області від 31 березня 2025 року

у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа: Приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козлова Н.В. про визнання недійсним договору іпотеки та договорів купівлі-продажу предмета іпотеки, скасування рішень приватного нотаріуса, припинення права власності, -

установив:

У вересні 2024 року ОСОБА_2 звернулася до Обухівського районного суду Київської області із позовом до ОСОБА_1 , третя особа: приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козлова Н.В. про визнання недійсним договору іпотеки та договорів купівлі-продажу предмета іпотеки, скасування рішень приватного нотаріуса, припинення права власності, мотивуючи свої вимоги тим, що укладений між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 , як Іпотекодержателем Договір іпотеки від 09 вересня 2014 року, посвідчений ПНКМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764 має бути визнаний судом недійсним, оскільки порушує приписи ч. 1 ст.15 ЗУ «Про іпотеку» та приписи ч. 4 ст. 133 ЗК України (у редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору іпотеки), відповідно до якої заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки, а не фізичні особи.

Також позивачем зазначалося що оскаржувані Договори купівлі продажу від 09 серпня 2024 року від імені ОСОБА_3 підписував представник ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 , на пiдставi довiреностi справжнiсть пiдпису на якiи? засвiдчено Нiколасом Маурер, заступником Hoтapiyca, нотарiальної служби Енге-Цюрiх, Швеи?царськаКонфедерацiя 12 липня 2024 року, реєстровии? (ВК) №4З10, на якiи? проставлено апостиль Державною Канцелярiєю Кантону Цюрiх, Швеи?царська Конфедерацiя 15 липня 2024 року, за №700691/2024, а тому у Позивача були сумніви щодо наявності повноважень у представника та достовірності такої довіреності враховуючи що ОСОБА_3 не перетинав державний кордон України у період з 11 серпня 2017 року по 28 серпня 2024 року, а тому з об`єктивних причин не міг видавати таку довіреність.

Окрім цього, Позивач посилалася на необізнаність та неповідомлення її про відступлення права вимоги за договором позики та договором іпотеки від ОСОБА_4 на користь ОСОБА_6 , так і від ОСОБА_6 на користь ОСОБА_3 .

Позивач вказувала на свідоме та цілеспрямоване заниження Відповідачами ринкової вартості предмету іпотеки посилаючись, як на оціночну вартість зазначену Відповідачами безпосередньо в оскаржуваних договорах купівлі продажу, так і на звіти про оцінку спірного майна отримано від незалежного оцінювача ТОВ «АН ДІОН ВЕСТ» долучених до матеріалів справи разом з позовною заявою, що свідчить про порушення ч. 6 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» де вказано, що ціна продажу предмету іпотеки, що є власністю Позивача повинна була бути на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Позивач наголошувала, що п.3 Договорів купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого ПНКМНО Козловою Н.В., зареєстрованих у реєстрі за №736, №737 вказується, що з положенням ст. 1087 ЦКУ та постанови НБУ №148 від 29 грудня 2017 року Сторони ознайомлені.

Сторони дійшли згоди про те, що укладання та підписання цього Договору буде підтвердженням факту повного розрахунку за продане майно, однак така умова оскаржуваних договір не відповідає приписам ч. 5 ст. 130 ЗК України, де вказується, що розрахунки, пов`язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі.

Позивач вказував про порушення особливостей визначеного Сторонами у п.5.7 Договору іпотеки порядку звернення стягнення на Предмет іпотеки шляхом застосування позасудових способів, де вказується що такий спосіб захисту може бути застосовано Іпотекодержателем в будь-який момент звернення стягнення на Предмет іпотеки, але не пізніше набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на Предмет іпотеки, а також допущені порушення порядку п.7.4 Договору іпотеки щодо надсилання повідомлень.

Просила суд, визнати недійсним Договір іпотеки від 09 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 , як Іпотекодержателем посвідчений ПНКМНО Шевельовою В.М. , зареєстровано у реєстрі за №764.

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого Приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №732.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74521667 від 09 серпня 2024 року, ПН КМНО Козлова Н.В., про реєстрацію права власності щодо земельна ділянка для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,25 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0049 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Припинити право власності Номер відомостей про речове право: 56214747 від 09 серпня 2024 року ОСОБА_1 щодо земельна ділянка для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,25 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0049 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74521667 від 09 серпня 2024 року, ПН КМНО Козлова Н.В., про реєстрацію права власності щодо житловий будинок АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна - 31).

Припинити право власності Номер відомостей про речове право: 56214681 від 09 серпня 2024 року ОСОБА_1 щодо житловий будинок АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна - 31).

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого Приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №736.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74522029 від 09 серпня 2024 року, ПН КМНО Козлова Н.В., про реєстрацію права власності щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Припинити право власності Номер відомостей про речове право: 56215007 від 09 серпня 2024 року ОСОБА_1 щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого Приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №737.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74522222 від 09 серпня 2024 року, ПН КМНО Козлова Н.В. про реєстрацію права власності щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Припинити право власності Номер відомостей про речове право: 56215186 від 09 серпня 2024 року ОСОБА_1 щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 31 березня 2025 року, позовні вимоги ОСОБА_2 задоволено у повному обсязі.

Визнано недійсним Договір іпотеки від 09 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 , як Іпотекодержателем посвідчений ПНКМНО Шевельовою В.М. , зареєстровано у реєстрі за №764.

Визнано недійсним Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого Приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №732.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74521667 від 09 серпня 2024 року, ПН КМНО Козлова Н.В., про реєстрацію права власності щодо земельна ділянка для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,25 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0049 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Припинено право власності Номер відомостей про речове право: 56214747 від 09 серпня 2024 року ОСОБА_1 щодо земельна ділянка для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,25 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0049 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 земельну ділянку для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,25 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0049 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74521667 від 09 серпня 2024 року, ПН КМНО Козлова Н.В. про реєстрацію права власності щодо житловий будинок АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна - 31).

Припинено право власності Номер відомостей про речове право: 56214681 від 09 серпня 2024 року ОСОБА_1 щодо житловий будинок АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна - 31).

Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 житловий будинок АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна - 31).

Визнано недійсним Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого Приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №736.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74522029 від 09 серпня 2024 року, ПН КМНО Козлова Н.В. про реєстрацію права власності щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Припинено право власності Номер відомостей про речове право: 56215007 від 09 серпня 2024 року ОСОБА_1 щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Визнано недійсним Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого Приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №737.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74522222 від 09 серпня 2024 року, ПН КМНО Козлова Н.В., про реєстрацію права власності щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Припинено право власності Номер відомостей про речове право: 56215186 від 09 серпня 2024 року ОСОБА_1 щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 оскаржив його в апеляційному порядку, оскільки вважав рішення незаконним та необґрунтованим, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що 09 вересня 2014 року між ОСОБА_2 , як Позичальником, та ОСОБА_4 , як Позикодавцем, було укладено Договір позики №1 від 09 вересня 2014 року.

Відповідно до п. 2.3 Договору позики обов`язковою умовою надання позики за цим Договором є забезпечення зобов`язань Позичальника перед Позикодавцем іпотекою.

Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю наступне нерухоме майно:

-земельну ділянку для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,250 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0049, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯБ №284534, виданого Обухівським районним відділом земельних ресурсів Київської області 27 грудня 2004 року на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Мельник В.В. 26 травня 2010 року за реєстровим №1676;

- земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯЙ №262324, виданого Управлінням Держкомзему в Обухівському районі Київської області 26 жовтня 2012 року на підставі Договору дарування №1679 від 26 травня 2010 року;

- земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯЙ №262323, виданого Управлінням Держкомзему в Обухівському районі Київської області 26 жовтня 2012 року на підставі Договору дарування №1679 від 26 травня 2010 року;

- житловий будинок АДРЕСА_2 , який належить Іпотекодавцю на підставі Договору дарування належить Іпотекодавцю на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Мельник В.В. 26 травня 2010 року за реєстровим №1673, зареєстрованого Комунальним підприємством Київської обласної ради «Обухівське бюро технічної інвентаризації» 31 травня 2010 року за номером запису 361 в книзі 4.

09 вересня 2014 року між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 , як Іпотекодержателем було укладено Договір іпотеки посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764.

Відповідно до п. 1.1 Договорц іпотеки Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю наступне нерухоме майно:

- земельну ділянку для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,250 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0049, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯБ №284534, виданого Обухівським районним відділом земельних ресурсів Київської області 27 грудня 2004 року на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Мельник В.В. 26 травня 2010 року за реєстровим №1676;

- земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯЙ №262324, виданого Управлінням Держкомзему в Обухівському районі Київської області 26 жовтня 2012 року на підставі Договору дарування №1679 від 26 травня 2010 року;

- земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯЙ №262323, виданого Управлінням Держкомзему в Обухівському районі Київської області 26 жовтня 2012 року на підставі Договору дарування №1679 від 26 травня 2010 року;

- житловий будинок АДРЕСА_2 , який належить Іпотекодавцю на підставі Договору дарування належить Іпотекодавцю на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Мельник В.В. 26 травня 2010 року за реєстровим №1673, зареєстрованого Комунальним підприємством Київської обласної ради «Обухівське бюро технічної інвентаризації» 31 травня 2010 року за номером запису 361 в книзі 4.

Зазначає, що судом першої інстанції не враховано та не надано належної оцінки тому факту, що земельна ділянка за кадастровим номером :02:026:0049, що передана в іпотеку, та яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , не є земельною ділянкою, яка відноситься до категорії земель сільськогосподарського призначення, а є земельною ділянкою призначеною для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (площа 0,250 га), на якій розміщено житловий будинок.

Також судом першої інстанції не враховано та не надано належної оцінки тому факту, що крім земельних ділянок предметом іпотеки є житловий будинок АДРЕСА_2 .

Таким чином, судом першої інстанції не враховано, що на передачу в іпотеку земельної ділянки для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,250 га., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0049, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯБ №284534, виданого Обухівським районним відділом земельних ресурсів Київської області 27 грудня 2004 року на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Мельник В.В. 26 травня 2010 року за реєстровим №1676, та житлового будинку АДРЕСА_2 , який належить Іпотекодавцю на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Мельник В.В. 26 травня 2010 року за реєстровим №1673, зареєстрованого Комунальним підприємством Київської обласної ради «Обухівське бюро технічної інвентаризації» 31 травня 2010 року за номером запису 361 в книзі 4, не встановлено жодних обмежень, ні станом на день укладення Договору іпотеки, ні станом на дату ухвалення оскаржуваного рішення.

В той же час, вважає, що суд першої інстанції ухилився від аналізу ч. 1 ст. 5 ЗУ «Про іпотеку», а саме те, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов:

- майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

- воно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим законом.

Також зазначив, що суд першої інстанції не взяв до уваги приписи ч. 5 ст. 6 ЗУ «Про іпотеку», відповідно до якої, якщо в іпотеку передається будівля (споруда), розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. І навпаки, якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом із цими будівлями (спорудами).

З аналізу зазначеної норми вбачається, що земельна ділянка та будівля (споруда), яка на ній розташована, нерозривно пов`язані між собою, а отже, іпотека щодо будівлі (споруди) повинна поширюватись і на земельну ділянку, на якій вона розташована, і навпаки, причому навіть у тих випадках, коли предметом у договорі іпотеки визначено лише один об`єкт (або будівля, або забудована земельна ділянка.

Визнаючи недійсним Договір іпотеки від 09 вересня 2014 року, суд першої інстанції не врахував норми ст. 217 ЦПК України, відповідно до якої недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Отже, судом першої інстанції, на думку апелянта, не повно, не всебічно та не об`єктивно з`ясовані обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення.

Просив скасувати рішення Обухівського районного суду Київської області від 31 березня 2025 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити ОСОБА_2 у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

На вказану апеляційну скаргу ОСОБА_2 подала відзив, в обґрунтування якого зазначила, що позовні вимоги позивача були сформульовані як вимога про визнання недійсним всього договору іпотеки, укладеного 09 вересня 2014 року.

Суд, розглядаючи позов, діяв відповідно до принципу диспозитивності (ст. 13 ЦПК України) та не мав права виходити за межі предмета позову.

Вважає, що суд першої інстанції не виходив за межі позовних вимог, не штучно поділяв правочин іпотеки на частини, а оцінив весь зміст договору як єдиного правочину, що відповідає вимогам ст. 263-264 ЦПК України, оскільки пряме втручання суду у визначення за Позивача способу захисту та предмета або підстав позову, які Позивач не заявляв - є неприпустимим.

Апелянт посилається на ст. 217 ЦК України, однак забуває, що часткова недійсність правочину можлива лише у випадку, коли:

- вона не зачіпає суті договору;

- сторона позивач прямо просить про визнання недійсними окремих положень, а не всього правочину.

У даній справі Позивач не заявляв про часткову недійсність правочину.

Натомість, як правильно встановив суд, усі чотири об`єкти (будинок + 3 земельні ділянки) забезпечували одне основне зобов`язання - виконання договору позики від 09 вересня 2014 року.

Це підтверджується п. 1.3 договору іпотеки.

Вважає, що оскільки Предмет договору іпотеки є цілісним та забезпечує виконання єдиного зобов`язання за договором позики, його часткова недійсність спростовує можливість реалізації такого забезпечення.

Звертає увагу на те, що Апелянт намагається виправдати правомірність договору іпотеки, стверджуючи, що одна з ділянок (кадастровий №:02:026:0049) має цільове призначення «для будівництва», а не є землею сільськогосподарського призначення.

Однак суд не заперечував цього, а встановив, що дві інші земельні ділянки - площею 0,0919 га та 0,0399 га (кадастрові №:02:026:0050 та 0051) - є сільськогосподарського призначення.

Це визнає навіть сам апелянт, коли не заперечує факт включення цих ділянок до предмета іпотеки.

Таким чином, договір іпотеки, який включає земельні ділянки сільськогосподарського призначення, передані в іпотеку фізичній особі, суперечить приписам ч. 4 ст. 133 ЗК України (редакції чинної на 2014 рік).

Вважає, що суд цілком обґрунтовано визнав договір недійсним саме на цій підставі, що прямо узгоджується з правовою позицією викладеною у постанові від 11 листопада 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі №369/6446/18.

Враховуючи що Договір іпотеки від 09 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 , посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764, є недійсним, суд зауважив що, підстави визнання такого правочину недійсним існували на момент його укладення 09 вересня 2014 року, а тому такий правочин не створює юридичних наслідків для його сторін.

Апелянт стверджує, що будинок і земельні ділянки є «єдиним об`єктом» і тому мали передаватись разом.

Вважає, що така аргументація є хибною:

- по-перше, реєстраційно це - різні об`єкти з різними кадастровими номерами і різним цільовим призначенням і різними записами номерів об`єктів нерухомого майна у ДРРПННМ;

- по-друге, закон не дозволяє обійти заборону на іпотеку с/г земель, включаючи їх у «єдиний об`єкт»;

- по-третє, як встановив суд, сам зміст договору свідчить про самостійність кожного об`єкта.

Апелянт не спростував ключові фактичні обставини, встановлені судом:

- факт передачі в іпотеку земель с/г призначення;

- недопустимість такого забезпечення фізичній особі;

- неподільність договору за своїм змістом.

Він також не навів жодного належного доказу, який би свідчив про протиправність висновків суду або неправильне тлумачення норм.

Отже, на нашу думку позивача, аргументи апелянта є необґрунтованими, суперечать установленим судом фактам, не відповідають правовому регулюванню та усталеній судовій практиці.

Рішення Обухівського районного суду від 31 березня 2025 року в частині визнання недійсним договору іпотеки є законним, обґрунтованим і таким, що не підлягає скасуванню.

Просила апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Обухівського районного суду Київської області від 31 березня 2025 року залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позову з таких підстав.

Судом встановлено, що 09 вересня 2014 року між ОСОБА_2 , як Позичальником та ОСОБА_4 , як Позикодавцем було укладено Договір позики від 09 вересня 2014 року про отримання позики у розмірі 1200000 грн. строком до 09 вересня 2016 року.

09 вересня 2014 року між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 , як Іпотекодержателем було укладено Договір іпотеки від 09 вересня 2014 року, посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764.

Відповідно до п.1.1. цього Договору іпотеки, Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю наступне нерухоме майно:

-земельну ділянку для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,250 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0049, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯБ №284534, виданого Обухівським районним відділом земельних ресурсів Київської області 27 грудня 2004 року на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Мельник В.В. 26 травня 2010 року за реєстровим №1676.

-земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯЙ №262324, виданого Управлінням Держкомзему в Обухівському районі Київської області 26 жовтня 2012 року на підставі Договору дарування №1679 від 26 травня 2010 року;

-земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯЙ №262323, виданого Управлінням Держкомзему в Обухівському районі Київської області 26 жовтня 2012 року на підставі Договору дарування №1679 від 26 травня 2010 року;

-житловий будинок АДРЕСА_2 , який належить Іпотекодавцю на підставі Договору дарування належить Іпотекодавцю на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Мельник В.В. 26 травня 2010 року за реєстровим №1673, зареєстрованого Комунальним підприємством Київської обласної ради «Обухівське бюро технічної інвентаризації» 31 травня 2010 року за номером запису 361 в книзі 4.

Відповідно до п.1.2. цього Договору іпотеки Ринкова вартість Предмету іпотеки за домовленістю сторін, становить 1300000 грн.

Відповідно до п.1.3. цього Договору іпотеки Іпотекою за цим Договором забезпечується виконання Основного зобов`язання за Договором позики грошових коштів від 09 вересня 2014 року на суму 1200000 грн. терміном до 09 вересня 2016 року, а також відшкодування витрат Іпотекодержателя, пов`язаних із пред`явленням вимоги за Основним зобов`язанням та зверненням стягнення на Предмет іпотеки, витрат на утримання та збереження Предмету іпотеки, витрат на страхування Предмету іпотеки та інших збитків, що можуть бути завдані Іпотекодавцем порушенням Основного зобов`язання або інших умов даного Договору.

Відповідно до п.7.4. цього Договору іпотеки, всі повідомлення між Сторонами здійснюються у письмовій формі.

Листування між Сторонами за цим Договором здійснюється шляхом направлення або надання однією Стороною відповідних повідомлень (рекомендованих листів) іншій Стороні на її адресу, що визначена як адреса для листування у розділі «Адреси, банківські реквізити та підписи Сторін» цього Договору або за іншою адресою, про яку Сторона письмово повідомила іншій Стороні при зміні адреси.

Підтвердженням факту відправлення повідомлення (рекомендованого листа) є поштова квитанція або інший поштовий документ, що підтверджує факт відправки або вручення або отримання повідомлення.

Сторони погодили, що адреса Іпотекодержателя для листування, зазначена в цьому Договорі, вважається місцем виконання Сторонами своїх зобов`язань за Договором.

18 березня 2020 року заочним рішенням Печерського районного суду м. Києва у справі №757/45049/19-ц задоволено позов ОСОБА_4 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості на загальну суму боргу в розмірі 1200000 грн, три проценти річних в розмірі 105929 грн., пеню у розмірі 1103967,15 грн., інфляційну складова боргу (втрати) у розмірі 458260,76 грн, а також судові витрати у розмірі 9605 грн.

Виконавче провадження не відкривалося на підставі цього рішення.

29 січня 2021 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 було укладено Договір від 29 січня 2021 року про відступлення прав вимоги, посвідчений ПНКМНО Іващенко Н.В., зареєстровано у реєстрі за №63 за договором іпотеки від 09 вересня 2014 року, посвідчений ПНКМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764.

24 грудня 2021 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_3 було укладено Договір від 24 грудня 2021 року про відступлення прав вимоги посвідчений ПН КМНО Швець Р.О., зареєстровано у реєстрі за №4453 за договором іпотеки від 09 вересня 2014 року, посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764.

31 травня 2024 року ОСОБА_3 , як Іпотекодержателем було особисто підписано та надіслано цінним листом з описом вкладення до нього засобами поштового зв`язку УкрПошта письмову вимогу від 30 травня 2024 року про сплату боргу в порядку ст. 35 ЗУ «Про іпотеку, адресовану Іпотекодавцю та Позивачу.

Вимога містила застереження про необхідність сплатити у тридцятиденний строк на користь ОСОБА_3 суму боргу за Договором позики від 09 вересня 2014 року, що складається із: загальна сума боргу у розмірі 1200000 грн, три проценти річних у розмірі 105929 грн, пеня у розмірі 1103967,15 грн, інфляційна втрати на суми боргу у розмірі 458260,76 грн, судові витрати у розмірі 9605 грн.

Вимога містила реквізити Кредитора (Іпотекодержателя): ОСОБА_3 , а також попередження, що у випадку несплати усієї суми боргу у зазначений вище строк, ОСОБА_3 , буде вчинено заходи зі звернення стягнення на Предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі Договору іпотеки від 09 вересня 2014 року.

09 серпня 2024 року між ОСОБА_3 , як Іпотекодержателем та Продавцем та ОСОБА_1 , як Покупцем укладено Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого ПНКМНО Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №732 шляхом звернення стягнення предмету іпотеки в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Відповідно до п.1 Основних положень Договору Продавець передає у власність (продає), а Покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,250 га, кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0049, цільове призначення: для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , та розташований на ній житловий будинок загальною площею 736,3 кв.м., житловою площею 188,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п.4. Основних положень Договору, за домовленістю Сторін продаж Майна здійснено за 1134000 грн. без ПДВ, (з яких ціна земельної ділянки складає 234000 грн, ціна житлового будинку складає 900000 грн.), що сплачені Покупцем до укладення цього Договору в рахунок погашення заборгованості за придбання житлового будинку та земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 згідно Договору купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року без ПДВ.

Відповідно до п. в) Преамбули Згідно даних, що містяться у Довідці про оціночну вартість об`єкта нерухомості сформованої за допомогою Єдиної бази даних звітів про оцінку 08 серпня 2024 року, унікальний номер 201-08212230 вартість земельної ділянки, що продається за цим Договором, становить 668648,96 грн.

Відповідно до п. г) Преамбули Згідно даних, що містяться у Довідці про оціночну вартість об`єкта нерухомості сформованої за допомогою Єдиної бази даних звітів про оцінку 08 серпня 2024 року, унікальний номер 201-08214012 вартість житлового будинку, що продається за цим Договором, становить 66891997,90 грн.

Відповідно до п. д) Преамбули Іпотекодержатель у встановлений законом термін сповістив Іпотекодавця про обраний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначивши про свій намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки з метою задоволення вимог за Договором позики.

09 серпня 2024 року між ОСОБА_3 , як Іпотекодержателем та Продавцем та ОСОБА_1 , як Покупцем укладено Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого ПНКМНО Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №736 шляхом звернення стягнення предмету іпотеки в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Відповідно до п.1 Основних положень Договору Продавець передає у власність (продає), а Покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,0919 га, кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п.3. Основних положень Договору, за домовленістю Сторін продаж Майна здійснено за 11000 грн. без ПДВ, що сплачені Покупцем в рахунок погашення заборгованості за придбання земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 .

Сплата Покупцем Продавцю вказаної в цьому пункті суми, становить повний та остаточний розрахунок та виконання Покупцем усіх його зобов`язань за цим Договором. Продавець визнає та погоджується, що після сплати вказаної суми Покупець не має будь-яких зобов`язань будь-якого характеру щодо здійснення будь-яких платежів або щодо виконання будь-яких інших зобов`язань у зв`язку з придбанням Майна Покупцем.

З положенням ст. 1087 ЦКУ та постанови НБУ №148 від 29 грудня 2017 року Сторони ознайомлені.

Сторони дійшли згоди про те, що укладання та підписання цього Договору буде підтвердженням факту повного розрахунку за продане Майно.

Відповідно до п. в) Преамбули Згідно даних, що містяться у Довідці про оціночну вартість об`єкта нерухомості сформованої за допомогою Єдиної бази даних звітів про оцінку 08 серпня 2024 року, унікальний номер 201-08212202 вартість земельної ділянки, що продається за цим Договором, становить 10536,14 грн.

Відповідно до п. г) Преамбули Іпотекодержатель у встановлений законом термін сповістив Іпотекодавця про обраний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначивши про свій намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки з метою задоволення вимог за Договором позики.

09 серпня 2024 року між ОСОБА_3 , як Іпотекодержателем та Продавцем та ОСОБА_1 , як Покупцем укладено Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого ПНКМНО Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №737 шляхом звернення стягнення предмету іпотеки в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Відповідно до п.1 Основних положень Договору Продавець передає у власність (продає), а Покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,0399 га, кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п.3. Основних положень Договору, за домовленістю Сторін продаж Майна здійснено за 55500 грн. без ПДВ, що сплачені Покупцем в рахунок погашення заборгованості за придбання земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 .

Сплата Покупцем Продавцю вказаної в цьому пункті суми, становить повний та остаточний розрахунок та виконання Покупцем усіх його зобов`язань за цим Договором. Продавець визнає та погоджується, що після сплати вказаної суми Покупець не має будь-яких зобов`язань будь-якого характеру щодо здійснення будь-яких платежів або щодо виконання будь-яких інших зобов`язань у зв`язку з придбанням Майна Покупцем.

З положенням ст. 1087 ЦКУ та постанови НБУ №148 від 29 грудня 2017 року Сторони ознайомлені.

Сторони дійшли згоди про те, що укладання та підписання цього Договору буде підтвердженням факту повного розрахунку за продане Майно.

Відповідно до п. в) Преамбули Згідно даних, що містяться у Довідці про оціночну вартість об`єкта нерухомості сформованої за допомогою Єдиної бази даних звітів про оцінку 08 серпня 2024 року, унікальний номер 201-08212184 вартість земельної ділянки, що продається за цим Договором, становить 5549,23 грн.

Відповідно до п. г) Преамбули Іпотекодержатель у встановлений законом термін сповістив Іпотекодавця про обраний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначивши про свій намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки з метою задоволення вимог за Договором позики.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що оспорюваний Договір іпотеки від 09 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764, тобто між фізичними особами є недійсним, оскільки оспорюваний договір іпотеки укладений з порушенням вимог закону, а саме з порушенням прямої, законодавчо встановленої заборони (ч. 4 ст. 133 ЗК України, ст. 15 ЗУ «Про іпотеку»), згідно з якою спірні земельні ділянки (кадастровий номер :02:026:0051 площею 0,0399 га та кадастровий номер :02:026:0050 площею 0,0919 га), віднесені до земельних ділянок сільськогосподарського призначення, не могли бути передані в іпотеку фізичній особі.

А враховуючи що Договір іпотеки від 09 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 посвідчений ПНКМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764, є недійсним, суд зауважив, що підстави визнання такого правочину недійсним існували на момент його укладення 09 вересня 2014 року, а тому такий правочин не створює юридичних наслідків для його сторін.

Тобто, правовим наслідком недійсності Договору іпотеки від 09 вересня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 , посвідчений ПНКМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764 є по суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором, тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав за ним для сторін, які укладали цей правочин, а саме для ОСОБА_2 , так і для ОСОБА_4 , правонаступником якого є ОСОБА_3 , а тому право іпотеки у первісного іпотекодержателя ОСОБА_4 ніколи не виникало, а тому і не могло бути відступлено на користь ОСОБА_8 .

Оскільки правовою підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки є передумова дійсності договору іпотеки та наявність у іпотекодержателя права іпотеки, а за відсутності цих ознак, як правовий наслідок недійсності договору іпотеки, вимоги та дії іпотекодержателя направлені на звернення стягнення на предмет іпотеки реалізовані шляхом укладення між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 трьох Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого Приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №737; №732;№736, судом визнано недійсними, через відсутність у ОСОБА_3 передбаченого законом права іпотеки, що свідчить про відсутність будь-яких правових підстав укладати правочини щодо відчуження іпотеки від імені ОСОБА_2 в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Досліджуючи докази у справі, суд першої інстанції дійшов висновку, що положення п.3 Договорів купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого Приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №736, №737 суперечить положенням ст. 627 ЦК України, ст. 1087 ЦКУ, ч. 5 ст. 130 ЗК України та постанови НБУ №148 від 29 грудня 2017 року, оскільки Сторони договору на власний розсуд змінили імперативний припис ч.5 ст. 130 ЗК України, який вказує що розрахунки, пов`язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться виключно в безготівковій формі, а тому такі правочини є недійсними.

Суд також погодився з доводами Позивача про недійсність оскаржуваних договорів купівлі продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, через порушення ОСОБА_3 визначеного сторонами порядку звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку передбаченого пунктом 5.7 Договору іпотеки від 09 вересня 2014 року, посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764 у якому вказано, що Звернення стягнення на Предмет іпотеки шляхом застосування позасудових способів може бути застосовано Іпотекодержателем в будь-який момент звернення стягнення на Предмет іпотеки, але не пізніше набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на Предмет іпотеки.

Суд також зауважив, що визнання недійсними Договорів купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого Приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №732; за №736; за №737 є похідними вимогами Позивача, оскільки останні слідують з недійсності Договору іпотеки від 09 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 , як Іпотекодержателем посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764, який суд визнав недійсним, а тому посилання Позивача на інші підстави недійсності Договорів купівлі-продажу предмету іпотеки, як результат звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі недійсного договору іпотеки за фактичними обставинами справи не несуть вирішального значення, хоча і були враховані судом як окремі порушення законодавства.

Крім цього, судом було враховано, що Позивач і ОСОБА_3 , як правонаступник ОСОБА_4 були пов`язані зобов`язально-правовими відносинами на підставі укладеного Договору іпотеки від 09 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 , як Іпотекодержателем посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764, а Позивач і ОСОБА_1 не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, оскільки ОСОБА_3 від імені Позивача в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» шляхом продажу відчужив предмет іпотеки на користь ОСОБА_1 , а тому не мають договірного характеру, тому Позивач обрав належний та ефективний спосіб захисту пред`явивши до ОСОБА_1 позовні вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Позовні вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння на думку суду першої інстанції підлягали задоволенню, оскільки у зв`язку із недійсністю Договору іпотеки від 09 вересня 2014 року, посвідченого ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764 продаж спірного нерухомого майна ОСОБА_3 від імені Позивача на користь ОСОБА_1 відбувався незаконно, що свідчить про набуття ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно, що належить Позивачу без відповідної правової підстави.

Проте, з такими висновками, колегія суддів апеляційного суду повністю погодитись не може, оскільки вони не ґрунтуються на матеріалах справи, а також не узгоджуються з вимогами чинного законодавства, з огляду на наступне.

Так, по справі достовірно встановлено, що 09 вересня 2014 року між ОСОБА_2 , як Позичальником та ОСОБА_4 як Позикодавцем було укладено Договір позики від 09 вересня 2014 року про отримання позики у розмірі 1200000 грн. строком до 09 вересня 2016 року.

09 вересня 2014 року між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 як Іпотекодержателем було укладено Договір іпотеки від 09 вересня 2014 року, посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстрованого у реєстрі за №764.

Відповідно до п. 1.1 цього Договору іпотеки, Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю наступне нерухоме майно:

-земельну ділянку для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,250 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0049, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯБ №284534, виданого Обухівським районним відділом земельних ресурсів Київської області 27 грудня 2004 року на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Мельник В.В. 26 травня 2010 року за реєстровим №1676;

-земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯЙ №262324, виданого Управлінням Держкомзему в Обухівському районі Київської області 26 жовтня 2012 року на підставі Договору дарування №1679 від 26 травня 2010 року;

-земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯЙ №262323, виданого Управлінням Держкомзему в Обухівському районі Київської області 26 жовтня 2012 року на підставі Договору дарування №1679 від 26 травня 2010 року;

-житловий будинок АДРЕСА_2 , який належить Іпотекодавцю на підставі Договору дарування належить Іпотекодавцю на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Мельник В.В. 26 травня 2010 року за реєстровим №1673, зареєстрованого Комунальним підприємством Київської обласної ради «Обухівське бюро технічної інвентаризації» 31 травня 2010 року за номером запису 361 в книзі 4.

Відповідно до п. 1.2 Договору іпотеки, ринкова вартість Предмету іпотеки за домовленістю сторін становить 1300000 грн.

Відповідно до п. 1.3 Договору іпотеки, Іпотекою за цим Договором забезпечується виконання Основного зобов`язання за Договором позики грошових коштів від 09 вересня 2014 року на суму 1200000 грн терміном до 09 вересня 2016 року, а також відшкодування витрат Іпотекодержателя, пов`язаних із пред`явленням вимоги за Основним зобов`язанням та зверненням стягнення на предмет іпотеки, витрат на утримання та збереження Предмету іпотеки, витрат на страхування Предмету іпотеки та інших збитків, що можуть бути завдані Іпотекодавцем порушенням Основного зобов`язання або інших умов даного Договору.

Відповідно до п. 7.4 Договору іпотеки, всі повідомлення між Сторонами здійснюються у письмовій формі.

Листування між Сторонами за цим Договором здійснюється шляхом направлення або надання однією Стороною відповідних повідомлень (рекомендованих листів) іншій стороні на її адресу, що визначена як адреса для листування у розділі «Адреси, банківські реквізити та підписи Сторін» цього Договору, або за іншою адресою, про яку Сторона письмово повідомила іншій Стороні при зміні адреси.

Підтвердженням факту відправлення повідомлення (рекомендованого листа) є поштова квитанція або інший поштовий документ, що підтверджує факт відправки або вручення або отримання повідомлення.

Сторони погодили, що адреса Іпотекодержателя для листування, зазначена в цьому Договорі вважається місцем виконання Сторонами своїх зобов`язань за Договором.

У преамбулі Договору іпотеки при зазначенні реквізитів Сторін, ОСОБА_2 була визначена адреса: АДРЕСА_3 .

18 березня 2020 року заочним рішенням Печерського районного суду м. Києва у справі №757/45049/19, задоволено позов ОСОБА_4 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості на загальну суму боргу в розмірі 1200000 грн, 3% річних в розмірі 105929 грн., пеню у розмірі 1103967,15 грн, інфляційну складову боргу (втрати) у розмірі 458,260,76 грн., а також судові витрати у розмірі 9605 грн.

29 січня 2021 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 було укладено Договір про відступлення прав вимоги, посвідчений ПН КМНО Іващенко Н.В., зареєстрований в реєстрі за №63, за договором іпотеки від 09 вересня 2014 року, посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764.

21 травня 2021 року засобами поштового зв`язку Укрпошта за Трекінгом 368 сформовано опис вкладення в цінний лист відправника ОСОБА_4 на адресу ОСОБА_2 : АДРЕСА_3 , та направлено:

- повідомлення про відступлення права вимоги за договором позики №1 від 09 вересня 2014 року;

- копію заочного рішення Печерського районного суду м. Києва у справі №757/45049/19 від 18 березня 2020 року;

- копію виконавчого листа у справі №757/45049/19;

- копію договору про відступлення права вимоги від 29 січня 2021 року.

24 грудня 2021 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_3 було укладено Договір про відступлення прав вимоги, посвідчений ПН КМНО Швець Р.О., зареєстрований у реєстрі за №4453, за договором іпотеки від 09 вересня 2014 року, посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764.

08 лютого 2022 року засобами поштового зв`язку Укрпошта за Трекінгом 368 сформовано опис вкладення в цінний лист відправника ОСОБА_6 на адресу ОСОБА_2 : АДРЕСА_3 та направлено повідомлення про відступлення права вимоги.

Крім цього, 08 лютого 2022 року засобами поштового зв`язку Укрпошта за Трекінгом 368 сформовано опис вкладення в цінний лист відправника ОСОБА_6 на адресу ОСОБА_2 : АДРЕСА_3 та направлено Вимогу про сплату суми боргу у порядку ст. 35 ЗУ «Про іпотеку».

31 травня 2024 року засобами поштового зв`язку Укрпошта за Трекінгом 921 сформовано опис вкладення в цінний лист відправника ОСОБА_3 на адресу ОСОБА_2 : АДРЕСА_3 та направлено:

- вимогу про сплату суми боргу у порядку ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» від 30 травня 2024 року;

- копію Договору позики №1 від 09 вересня 2014 року;

- копію Договору іпотеки від 09 вересня 2014 року;

- копію заочного рішення Печерського районного суду м. Києва від 18 березня 2020 року;

- копію виконавчого листа Печерського районного суду м. Києва від 20 серпня 2020 року;

- копію договору про відступлення права вимоги за договором позики від 29 січня 2021 року;

- копію договору про відступлення права вимоги за договором позики від 24 грудня 2021 року;

- копію договору про відступлення прав за договором іпотеки від 29 січня 2021 року;

- копію договору про відступлення прав за договором іпотеки від 24 грудня 2021 року.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.

Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року (справа №757/13243/17).

Відповідно до ст. 516 ЦК України, заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов`язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі виконання боржником свого обов`язку первісному кредиторові є належним виконанням.

Згідно правової позиції, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 23 вересня 2015 року у справі №2-979цс15, боржник, який не отримав повідомлення про передачу права вимоги іншій особі не позбавляється обов`язку погашення заборгованості, а лише має право на погашення заборгованості первісному кредитору неповідомлення боржника про зміну кредитора не звільняє його від обов`язку погашення кредиту взагалі.

Таким чином, навіть при умові, що ОСОБА_2 з будь-яких підстав не отримала вищезазначені повідомлення про відступлення права вимоги, має місце той факт, за яким вона не мала жодних перешкод для реалізації свого зобов`язання по сплаті заборгованості на рахунки первісного кредитора, які вказані в Договорі позики, і таке виконання було б належним, відповідно до вимог ст. 516 ЦК України.

Таким чином, іпотекодержателі на виконання вимог ст. 24 ЗУ «Про іпотеку» направили позивачці відповідні повідомлення, відповідно до Договору іпотеки, позивачка вважається такою, що їх отримала, та вона не звільняється від обов`язку сплати боргу за отриману позику.

09 серпня 2024 року між ОСОБА_3 , як Іпотекодержателем та Продавцем та ОСОБА_1 , як Покупцем укладено Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого ПНКМНО Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №732 шляхом звернення стягнення предмету іпотеки в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Відповідно до п. в) Преамбули Згідно даних, що містяться у Довідці про оціночну вартість об`єкта нерухомості сформованої за допомогою Єдиної бази даних звітів про оцінку 08 серпня 2024 року, унікальний номер 201-08212230 вартість земельної ділянки, що продається за цим Договором, становить 668648,96 грн.

Відповідно до п. г) Преамбули Згідно даних, що містяться у Довідці про оціночну вартість об`єкта нерухомості сформованої за допомогою Єдиної бази даних звітів про оцінку 08 серпня 2024 року, унікальний номер 201-08214012 вартість житлового будинку, що продається за цим Договором, становить 66891997,90 грн.

Відповідно до п. д) Преамбули Іпотекодержатель у встановлений законом термін сповістив Іпотекодавця про обраний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначивши про свій намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки з метою задоволення вимог за Договором позики.

Відповідно до п.1 Основних положень Договору Продавець передає у власність (продає), а Покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,250 га, кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0049, цільове призначення: для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , та розташований на ній житловий будинок загальною площею 736,3 кв.м., житловою площею 188,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п.4. Основних положень Договору За домовленістю Сторін продаж Майна здійснено за 1134000 грн. без ПДВ (з яких ціна земельної ділянки складає 234000 грн, ціна житлового будинку складає 900000 грн.), що сплачені Покупцем до укладення цього Договору в рахунок погашення заборгованості за придбання житлового будинку та земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 згідно Договору купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року без ПДВ.

Окрім цього, 09 серпня 2024 року між ОСОБА_3 , як Іпотекодержателем та Продавцем та ОСОБА_1 , як Покупцем укладено Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого ПНКМНО Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №736 шляхом звернення стягнення предмету іпотеки в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Відповідно до п. в) Преамбули Згідно даних, що містяться у Довідці про оціночну вартість об`єкта нерухомості сформованої за допомогою Єдиної бази даних звітів про оцінку 08 серпня 2024 року, унікальний номер 201-08212202 вартість земельної ділянки, що продається за цим Договором, становить 10536,14 грн.

Відповідно до п. г) Преамбули Іпотекодержатель у встановлений законом термін сповістив Іпотекодавця про обраний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначивши про свій намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки з метою задоволення вимог за Договором позики.

Відповідно до п.1 Основних положень Договору Продавець передає у власність (продає), а Покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,0919 га, кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п.3. Основних положень Договору За домовленістю Сторін продаж Майна здійснено за 11000 грн. без ПДВ, що сплачені Покупцем в рахунок погашення заборгованості за придбання земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 .

Сплата Покупцем Продавцю вказаної в цьому пункті суми, становить повний та остаточний розрахунок та виконання Покупцем усіх його зобов`язань за цим Договором. Продавець визнає та погоджується, що після сплати вказаної суми Покупець не має будь-яких зобов`язань будь-якого характеру щодо здійснення будь-яких платежів або щодо виконання будь-яких інших зобов`язань у зв`язку з придбанням Майна Покупцем.

З положенням ст. 1087 ЦКУ та постанови НБУ №148 від 29 грудня 2017 року Сторони ознайомлені. Сторони дійшли згоди про те, що укладання та підписання цього Договору буде підтвердженням факту повного розрахунку за продане Майно.

Окрім цього, 09 серпня 2024 року між ОСОБА_3 , як Іпотекодержателем та Продавцем та ОСОБА_1 , як Покупцем укладено Договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого ПНКМНО Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №737 шляхом звернення стягнення предмету іпотеки в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Відповідно до п. в) Преамбули Згідно даних, що містяться у Довідці про оціночну вартість об`єкта нерухомості сформованої за допомогою Єдиної бази даних звітів про оцінку 08 серпня 2024 року, унікальний номер 201-08212184 вартість земельної ділянки, що продається за цим Договором, становить 5549,23 грн.

Відповідно до п. г) Преамбули Іпотекодержатель у встановлений законом термін сповістив Іпотекодавця про обраний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначивши про свій намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки з метою задоволення вимог за Договором позики.

Відповідно до п.1 Основних положень Договору Продавець передає у власність (продає), а Покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,0399 га, кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п.3. Основних положень Договору За домовленістю Сторін продаж Майна здійснено за 55500 грн. без ПДВ, що сплачені Покупцем в рахунок погашення заборгованості за придбання земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 .

Сплата Покупцем Продавцю вказаної в цьому пункті суми, становить повний та остаточний розрахунок та виконання Покупцем усіх його зобов`язань за цим Договором. Продавець визнає та погоджується, що після сплати вказаної суми Покупець не має будь-яких зобов`язань будь-якого характеру щодо здійснення будь-яких платежів або щодо виконання будь-яких інших зобов`язань у зв`язку з придбанням Майна Покупцем.

З положенням ст. 1087 ЦКУ та постанови НБУ №148 від 29 грудня 2017 року Сторони ознайомлені. Сторони дійшли згоди про те, що укладання та підписання цього Договору буде підтвердженням факту повного розрахунку за продане Майно.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів приходить до висновку що теперішнім власником спірного майна, яке було передано Позивачем в іпотеку за договором іпотеки від 09 вересня 2014 року, посвідченого ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстрованого у реєстрі за №764 та на яке було звернено стягнення в позасудовому порядку шляхом його продажу починаючи з 09 серпня 2024 року є ОСОБА_1 .

Щодо підстав для недійсності оскаржуваних правочинів, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (ч. 3 ст. 215 ЦК України).

Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду.

Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).

У ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України (у редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору іпотеки) передбачено, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про іпотеку» ( у редакції чинній на момент укладення оспорюваного договору іпотеки), іпотека земельних ділянок здійснюється відповідно до цього Закону. Заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок, встановлені ЗУ України, є чинними при їх іпотеці.

У ч. 1, 2 ст. 22 ЗК України (у редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору іпотеки) передбачено, що землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

До земель сільськогосподарського призначення належать: а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Відповідно до ч. 1 ст. 133 ЗК України (у редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору іпотеки) у заставу можуть передаватися земельні ділянки державної, комунальної та приватної власності, якщо інше не встановлено законом, а також права на них - право оренди земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), якщо інше не передбачено законом.

Земельна ділянка або право на неї може бути передано у заставу лише за умови присвоєння земельній ділянці кадастрового номера в порядку, визначеному законом.

Згідно з ч. 4 ст. 133 ЗК України (у редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору іпотеки), заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 жовтня 2021 року (справа №361/4886/19) зазначено, що згідно зі ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені ст. 203 ЦК України, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У справі яка переглядається, предметом іпотеки є 2 земельні ділянки сільськогосподарського призначення (кадастровий номер :02:026:0051 площею 0,0399 га та кадастровий номер :02:026:0050 площею 0,0919 га), на які поширюються обмеження, встановлені ч. 4 ст. 133 ЗК України, про те, що заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки, а відтак укладений 09 вересня 2014 року між ОСОБА_2 як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 як Іпотекодержателем Договір іпотеки від 09 вересня 2014 року, посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764 - є недійсним саме в частині передачі в іпотеку земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31) та земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31), оскільки оспорюваний договір іпотеки в зазначеній частині укладений з порушенням вимог закону, а саме з порушенням прямої, законодавчо встановленої заборони, згідно з якою зазначені земельні ділянки, які віднесені до земельних ділянок сільськогосподарського призначення, не могли бути передані в іпотеку фізичній особі.

Разом з тим, відповідно до ст. 38 ЗК України, до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування.

Судом першої інстанції не враховано, що з аналізу зазначеної норми випливає, що земельна ділянка та будівля (споруда), яка на ній розташована, нерозривно пов`язані між собою, а отже, іпотека щодо будівлі (споруди) повинна поширюватись і на земельну ділянку, на якій вона розташована, і навпаки, причому навіть у тих випадках, коли предметом у договорі іпотеки визначено лише один об`єкт (або будівля, або забудована земельна ділянка).

Судом першої інстанції та не надано належної оцінки тому факту, що земельна ділянка за кадастровим номером :02:026:0049, що передана в іпотеку, та яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , не є земельною ділянкою, яка відноситься до категорій земель сільськогосподарського призначення, а є земельною ділянкою призначеною для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (площа 0,250 га), на якій розміщено житловий будинок.

Також, судом першої інстанції не враховано та не надано належної оцінки тому факту, що крім земельних ділянок предметом іпотеки є житловий будинок АДРЕСА_2 .

Отже, судом не враховано, що на передачу в іпотеку земельної ділянки для будівництва, обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,250 га., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер :02:026:0049, належної Іпотекодавцю відповідно до Державного акту на право власності серії ЯБ №284534, виданого Обухівським районним відділом земельних ресурсів Київської області 27 грудня 2004 року на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Мельник В.В. 26 травня 2010 року за реєстровим №1676 та житлового будинку АДРЕСА_2 , який належить Іпотекодавцю на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Мельник В.В. 26 травня 2010 року за реєстровим №1673, зареєстрованого Комунальним підприємством Київської обласної ради «Обухівське бюро технічної інвентаризації» 31 травня 2010 року за номером запису 361 в книзі 4, не встановлено жодних обмежень, як на дату укладання Договору іпотеки, так і на дату ухвалення судом оскаржуваного рішення, у зв`язку з чим у задоволенні позову у зазначеній частині слід відмовити.

Враховуючи що Договір іпотеки від 09 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 посвідчений ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764, є недійсним в частині передачі в іпотеку земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31) та земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31), колегія суддів зауважує на тому, що підстави визнання такого правочину недійсним у зазначеній частині існували на момент його укладення 09 вересня 2014 року, а тому такий правочин не створює юридичних наслідків для його сторін.

Тобто, правовим наслідком недійсності Договору іпотеки від 09 вересня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 , посвідчений ПНКМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764 у зазначеній вище частині, є по суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором, тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав за ним для сторін, які укладали цей правочин, а саме для ОСОБА_2 , так і для ОСОБА_4 , правонаступником якого є ОСОБА_3 , а тому право іпотеки на 2 земельні ділянки з кадастровими номерами: :02:026:0050 та :02:026:0051у первісного іпотекодержателя ОСОБА_4 ніколи не виникало, а тому і не могло бути відступлено на користь ОСОБА_8 .

На підставі цього, колегія суддів констатує, що жодне положення недійсного договору іпотеки в частині земельних ділянок сільськогосподарського призначення, не могло бути реалізоване, що свідчить що ОСОБА_3 не маючи права іпотеки на земельні ділянки з кадастровими номерами: :02:026:0050 та :02:026:0051не міг звертати стягнення на них, як на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Колегія суддів апеляційного суду, приходить до висновку, що оскільки правовою підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки є передумова дійсності договору іпотеки та наявність у іпотекодержателя права іпотеки, а за відсутності цих ознак, як правовий наслідок недійсності договору іпотеки, вимоги та дії іпотекодержателя направлені на звернення стягнення на предмет іпотеки реалізовані шляхом укладення між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 . Договорів купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого Приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №737; №736 також визнаються апеляційним судом недійсними, через відсутність у ОСОБА_3 передбаченого законом права іпотеки, що свідчить про відсутність будь-яких правових підстав укладати правочини щодо відчуження іпотеки від імені ОСОБА_2 в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Окрім цього, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

У постанові від 06 липня 2022 року ВП ВС у справі №914/2618/16 (провадження №12-25гс21), зробила висновок, що Метою позову про витребування майна з чужого володіння (незалежно від того, на підставі приписів яких статей ЦК України цю вимогу заявив позивач) є забезпечення введення позивача у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений.

Так, у випадку нерухомого майна означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на таке майно (пункт 37 постанови).

У постанові від 16 червня 2020 року ВП ВС у справі №372/266/15-ц зробила висновок, що Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. близькі за змістом висновки, сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункт 147), від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (пункт 38), від 1 жовтня 2019 року у справі № 911/2034/16 (пункт 46)).

У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів.

При цьому закон не вимагає встановлення судом таких обставин в іншій судовій справі, зокрема не вимагає визнання незаконними рішень, відповідно до яких відбулось розпорядження майном на користь фізичних осіб, у яких на підставі цих рішень виникли права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 лютого 2020 року у справі № 922/614/19 (пункт 51)).

У постанові від 23 листопада 2021 року ВП ВС у справі №359/3373/16-ц (провадження №14-2цс21), зробила висновок, що володіння як фактичний стан слід відрізняти від права володіння.

Зокрема, права володіння, користування та розпоряджання майном належать власнику майна (частина перша статті 317 ЦК України), незалежно від того, є він фактичним володільцем чи ні.

Тому власник не втрачає право володіння нерухомим майном у зв`язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо остання не набула права власності.

Натомість, така особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає фактичним володільцем такого майна, але не набуває права володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем.

Отже, володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним).

Натомість право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може (пункт 67 постанови).

Суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна.

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовну презумпцію наявності в суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності).

Особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем.

У випадку незаконного, без відповідної правової підстави заволодіння нею таким майном, право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові.

Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності (пункти 62, 63 постанови).

Заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно.

Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном.

Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).

Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові.

Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа (пункт 64 постанови).

Відповідно до статті 387 ЦК України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Велика Палата Верховного суду дійшла до наступних висновків щодо застосування норм матеріального права: «Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння.

Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша - третя статті 388 ЦК України).

Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. (п.п.145, 146 постанови ВП ВС від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16).

У постанові від 21 грудня 2022 року ВП ВС у справі №914/2350/18 (914/608/20) зроблено правовий висновок, що належний та ефективний спосіб захисту прав позивача визначається з огляду на обставини конкретної справи.

Обраний позивачем спосіб захисту прав повинен відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами.

Речово-правові способи захисту прав особи (зокрема віндикація) застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами.

Якщо спір стосується правочину (зокрема договору іпотеки), укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом (з приводу звернення стягнення на таке майно) мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав.

Якщо спірне майно, на яке було звернено стягнення на підставі договору іпотеки, надалі відчужив іпотекодержатель - скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав не може забезпечити поновлення прав позивача.

Позивачеві слід пред`являти віндикаційний позов до останнього набувача цього майна.

Натомість у разі якщо спірне майно, на яке було звернено стягнення на підставі договору іпотеки, залишається у володінні іпотекодержателя (тобто не відбулось подальшого відчуження такого майна), відносини між іпотекодавцем та іпотекодержателем щодо такого майна мають договірну природу, що зумовлює можливі способи захисту прав.

За вказаних вище обставин незастосовні речово-правові способи захисту.

При цьому для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення (п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за АТ «Мегабанк», позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.

Задоволення такого позову зумовлює внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (Реєстр) відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно.

Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення.

При цьому важливо уникати надміру формалізованого підходу до заявлених позовних вимог, відмова в позові виключно з причини відсутності посилання на певний спосіб захисту, передбачений ч. 2 ст. 16 ЦК України, не відповідає загальним засадам господарського та цивільного судочинства. ВП ВС також зауважила, що в подібних спорах важливим є вжиття відповідних заходів забезпечення позову, які можуть не допустити подальшого відчуження нерухомого майна, тим самим забезпечивши позивачеві ефективну можливість захистити свої права без необхідності повторного звернення до суду.

У постанові від 08 січня 2025 року Касаційного Цивільного Суду у складі Верховного Суду у справі №760/21831/18 викладено наступний правовий висновок: Доводи відповідача про те, що визнання недійсним договору купівлі-продажу є порушенням його права як добросовісного набувача на мирне володіння майном, передбаченого ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, є безпідставними, оскільки після визнання договору купівлі-продажу недійсним, сторона покупця не буде змушена самостійно шукати способи компенсації понесених нею втрат, оскільки закон передбачає чіткий механізм захисту прав покупця у такому випадку.

Відповідно до положень цивільного законодавства, недійсність договору передбачає відновлення сторін у початковий стан, що означає повернення покупцю сплачених ним коштів або відшкодування вартості майна іншим способом, передбаченим законом.

Таким чином, інтереси покупця будуть захищені в рамках встановленого правопорядку, і це усуне необхідність у додаткових діях для відшкодування збитків.

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Позовні вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння земельних ділянок з кадастровими номерами :02:026:0050, :02:026:0051підлягають задоволенню, оскільки у зв`язку із недійсністю в частині зазначених земельних ділянок Договору іпотеки від 09 вересня 2014 року, посвідченого ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764 продаж спірного нерухомого майна ОСОБА_3 від імені Позивача на користь ОСОБА_1 відбувався незаконно, що свідчить про набуття ОСОБА_1 права власності на вказане нерухоме майно, що належить Позивачу без відповідної правової підстави.

Підсумовуючи наведене, колегія суддів доходить висновку про наявність підстав для скасування рішення суду першої інстанції з одночасним ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_2 , а саме: визнання недійсним договору іпотеки від 09 вересня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 , як Іпотекодержателем посвідченого ПН КМНО Шевельовою В.М., зареєстрованого у реєстрі за №764 в частині передачі в іпотеку земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31) та земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31); визнання недійсним договору купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №736; скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74522029 від 09 серпня 2024 року, ПН КМНО Козлової Н.В., про реєстрацію права власності щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31); припинення право власності номер відомостей про речове право: 56215007 від 09 серпня 2024 року ОСОБА_1 щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31); витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31); визнання недійсним договору купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №737; скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74522222 від 09 серпня 2024 року, ПН КМНО Козлової Н.В., про реєстрацію права власності щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31); припинення право власності номер відомостей про речове право: 56215186 від 09 серпня 2024 року ОСОБА_1 щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31); витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

У задоволенні решти позовних вимог слід відмовити.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно зі ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються, зокрема у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні.

У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

У зв`язку із скасуванням колегією суддів рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог, судовий збір як за подання позовної заяви так і за подання апеляційної скарги підлягає вирішенню пропорційно розміру задоволених вимог.

Позовні вимоги ОСОБА_2 задоволені у відсотковому співвідношенні на 38,52%, у зв`язку з чим ОСОБА_1 мав би сплатити їй 10900,80 грн. судового збору, тоді як апеляційна скарга ОСОБА_1 задоволена на 61,48%, у зв`язку з чим на його користь підлягав стягненню судовий збір у розмірі 26095,31 грн.

Враховуючи вимоги ст. 141 ЦПК України, задля позбавлення необхідності стягувати судовий збір одна одній стороні, з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню різниця судового збору у розмірі 15194,51 грн. (26095,31 - 10900,80).

Керуючись ст. ст. 259, 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд,-

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Обухівського районного суду Київської області від 31 березня 2025 року скасувати і ухвалити по справі нове судове рішення.

Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа: Приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козлова Н.В. про визнання недійсним договору іпотеки та договорів купівлі-продажу предмета іпотеки, скасування рішень приватного нотаріуса, припинення права власності задовольнити частково.

Визнати недійсним договір іпотеки від 09 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 , як Іпотекодавцем та ОСОБА_4 , як Іпотекодержателем посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою В.М., зареєстровано у реєстрі за №764 в частині передачі в іпотеку земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31) та земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Визнати недійсним договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №736.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74522029 від 09 серпня 2024 року, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Козлової Наталії Володимирівни, про реєстрацію права власності щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Припинити право власності номер відомостей про речове право: 56215007 від 09 серпня 2024 року ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0919 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0050 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Визнати недійсним договір купівлі-продажу предмету іпотеки від 09 серпня 2024 року, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Козловою Н.В., зареєстровано у реєстрі за №737.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74522222 від 09 серпня 2024 року, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Козлової Наталії Володимирівни, про реєстрацію права власності щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Припинити право власності номер відомостей про речове право: 56215186 від 09 серпня 2024 року ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 щодо земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0399 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:026:0051 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31).

У задоволенні решти позовних вимог - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) судовий збір у розмірі 15194 (п`ятнадцять тисяч сто дев`яносто чотири) грн. 51 коп.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складений 12 листопада 2025 року.

Суддя-доповідач К.П. Приходько

Судді Т.О. Писана

С.О. Журба