Судді Львівського апеляційного суду Савуляка Р.В. стосовно рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 16 грудня 2024 року та постанови Львівського апеляційного суду від 09 жовтня 2025 року у справі №466/4525/19 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо», Державного реєстратора Львівської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Ревакович Ірини Ігорівни про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування реєстраційного запису, поновлення відомостей у державних реєстрах речових прав
У червні 2019 року ОСОБА_1 звернувся із зазначеним позовом у якому з урахуванням уточнених вимог від 19 грудня 2022 року просив:
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 46801971 від 10 травня 2019 року, реєстратора Ревакович Ірини Ігорівни, комунальне підприємство «Реєстрація майна та бізнесу» про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 ;
скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо», реєстраційний запис від 03 травня 2019 року №31490317, вчинений реєстратором Ревакович Іриною Ігорівною, Комунальне підприємство «Реєстрація майна та бізнесу»;
визнати право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (т.2 а.с.62-65).
Рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 16 грудня 2024 року, залишеного без змін постановою Львівського апеляційного суду від 09 жовтня 2025 року, у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суди дійшли висновків, що іпотечне застереження, яке міститься в п.6.4 іпотечного договору №5182/9723/325570 від 16 квітня 2008 року разом з іншими положеннями цього договору, являють собою повний укладений договір між сторонами (АТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 ) про задоволення вимог іпотекодержателя, в якому вони визначили можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки в тому числі передачу іпотекодержателю права на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

З такими висновками судів погодитися не можна із наступних підстав.

Судами встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу, від 16 квітня 2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Пилипенко Л.І., зареєстрованого в реєстрі за № 1715, ОСОБА_1 набув у власність квартиру АДРЕСА_1 .

16 квітня 2008 року між Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 014/9723/74/56803, за умовами якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 283500 доларів США для придбання об`єкта нерухомості шестикімнатної квартири, загальною площею 166.2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 , строком на 240 місяців зі сплатою процентів за користування кредитом за процентною ставкою, що становить 13 % річних.

Для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №014/9723/74/56803 від 16 квітня 2008 року між Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір №5182/9723/325570, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Пилипенко Л.І., зареєстрований в реєстрі за № 1723.

Пунктом 3.1. іпотечного договору № 5182/9723/325570 від 16 квітня 2008 року передбачено, що предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 .

Згідно з п. 4.4. іпотечного договору № 5182/9723/325570 від 16 квітня 2008 року вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем та становить 1 967 544.00 грн, що за курсом НБУ на дату укладення цього договору становить 389 612.67 доларів США.

Відповідно до п. 6.4 іпотечного договору № 5182/9723/325570 від 16 квітня 2008 року іпотекодержатель має право самостійно обрати такі шляхи позасудового врегулювання:

6.4.1 іпотекодержателю належить право від свого імені продати предмет іпотеки будь-які особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому чинним законодавством України. Цим сторони дійшли згоди, що ціна продажу предмета іпотеки у випадку його продажу іпотекодержателем буде визначатися наступним чином:

а) початкова ціна продажу предмета іпотеки визначається іпотекодержателем, але вона повинна бути не нижче його вартості, визначеної внаслідок проведення незалежної оцінки;

б) при неможливості продажу предмета іпотеки за ціною, визначеною згідно з підпунктом а) цього пункту, протягом одного місяця з моменту початку позасудового врегулювання, ціна продажу предмета іпотеки визначається іпотекодержателем, але вона повинна бути не нижче його вартості, визначеної внаслідок проведення незалежної оцінки і зменшеної на 10 відсотків;

в) при неможливості продажу предмета іпотеки за ціною, визначеною згідно з підпунктом б) цього пункту, протягом двох місяців з моменту початку позасудового врегулювання, ціна продажу предмета іпотеки визначається іпотекодержателем, але вона повинна бути не нижче його вартості, визначеної внаслідок проведення незалежної оцінки і зменшеної на 20 відсотків.

6.4.2. при виникненні іпотечного випадку іпотеко держатель надсилає іпотекодавцю іпотечне повідомлення (цінним листом або листом з повідомленням про вручення за адресою, вказаною в цьому договорі) з вказівкою про загальну суму боргових зобов`язань та граничний строк погашення боргових зобов`язань. У випадку непогашення іпотекодавцем боргових зобов`язань у строк, передбачений у іпотечному повідомленні, право власності на предмет іпотеки переходить від іпотекодавця до іпотекодержателя в день, наступний за останнім днем строку погашення боргових зобов`язань, вказаному в іпотечному повідомленні. При цьому іпотекодержатель зобов`язаний реалізувати предмет іпотеки протягом одного року, а суму, отриману від реалізації направити на погашення боргових зобов`язань та інших фактичних вимог. Залишок коштів, отриманих від реалізації предмета іпотеки, після погашення боргових зобов`язань, інших фактичних вимог та відшкодування всіх витрат іпотекодержателя, повертається іпотекодавцю відповідно до чинного законодавства України.

Крім того, іпотечний договір № 5182/9723/325570 від 16 квітня 2008 року містить застереження, в якому сторони встановлюють, що положення пункту 6.4. з підпунктами цього договору, разом з іншими положеннями цього договору, являють собою повний укладений договір між сторонами про задоволення вимог іпотекодержателя, в якому сторони визначили можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 26 квітня 2011 року у справі №2-1578/11 яке залишено без змін згідно ухвали Апеляційного суду Львівської області від 06 грудня 2012 року стягнуто з ОСОБА_1 на користь АТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість за кредитним договором №014/9723/74/56803 в сумі 431 015,05 доларів США, що на той час було еквівалентно 3 431 612,52 гривень (т.1 а.с.10).

Вказане рішення суду перебувало на виконанні у Шевченківському ВДВС Львівського МУЮ.

Постановою державного виконавця Шевченківського ВДВС Львівського МУЮ Тагієва С.Б. від 01 вересня 2015 року було накладено арешт на все майно ОСОБА_1 у тому числі і на квартиру АДРЕСА_1 . (т.1 а.с.15).

Отже, державною виконавчою службою виконувалося рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 26 квітня 2011 року по справі №2-1578/11 у примусовому порядку.

На підставі договору відступлення права вимоги від 12 лютого 2019 року та договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 14 лютого 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н.В, зареєстрованого в реєстрі за № 129, Акціонерне товариство «Райффайзен банк Аваль» відступило Акціонерному товариству «Оксі Банк» за плату належні йому права вимоги за кредитними договорами та договорами забезпечення, в тому числі і за кредитним договором № 014/9723/74/56803 від 16 квітня 2008 року та за іпотечним договором № 5182/9723/325570 від 16 квітня 2008 року.

Як видно із Акту приймання передачі документації за договором про відступлення права вимоги від 12 лютого 2019 року АТ «Райффайзен Банк Аваль» передав АТ «Оксі Банк» крім оригіналів кредитного договору №014/9723/74/56803 від 16 квітня 2008 року ще всі документи виконавчого провадження з приводу виконання рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 30 вересня 2010 року у справі №2-464/10.

Також до договору про відступлення права вимоги від 12 лютого 2019 року Райффайзен Банк Аваль» долучив новий розрахунок заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором 014/9723/74/56803 від 16 квітня 2008 року де заборгованість ОСОБА_2 вже становила 684 794,11 доларів США та 106 869 322,17 гривень (т.1 а.с.66 зв).

Набувши право вимоги за кредитним договором № 014/9723/74/56803 від 16 квітня 2008 року та за іпотечним договором № 5182/9723/325570 від 16 квітня 2008 року, Акціонерне товариство «Оксі Банк» відступило це право Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія « Інвест-Кредо» на підставі договору відступлення права вимоги від 12 лютого 2019 року та договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 14 лютого 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н.В, зареєстрованого в реєстрі за № 131.

В подальшому, 18 лютого 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» надіслало ОСОБА_1 повідомлення-вимогу про повернення повної суми заборгованості за кредитним договором № 014/9723/74/56803 від 16 квітня 2008 року, а також іпотечним договором № 5182/9723/325570, посвідченим приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Пилипенко Л.І. за реєстровим № 1723, в якій повідомляло про наявність у нього заборгованості, яка станом на 12 лютого 2019 року становить:

за тілом кредиту 314 912,23 доларів США;

за процентами - 369 881,88 доларів США;

за пенею 106 869 322,17 гривень, а всього 125 398 286.17 грн, яку просило сплатити на вказані банківські реквізити, та попереджено, що у випадку непогашення боргу протягом тридцяти днів Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» буде реалізовувати належне йому право звернення стягнення на предмет іпотеки.

Оскільки у місячний строк ОСОБА_1 не зміг погасити визначену відповідачем заборгованість, останні звернулися до державного реєстратора Ревкович І.І. і в позасудовому порядку перереєстрували на себе іпотечне майно - квартиру за адресою АДРЕСА_2 .

В суді апеляційної інстанції представник ФК «Інвест-Кредо» - Софіщенко В.А. пояснив, що фінансова компанія не бажала у 2019 році стягувати існуючу заборгованість ОСОБА_1 в судовому порядку шляхом реалізації на прилюдних торгах предмета іпотеки через реєстрацію у квартирі малолітніх дітей і скористалася умовами передбаченими п.6.4 Іпотечного договору №5182/9723/325570.

У той же час, представник відповідача не зміг пояснити яким чином загальний розмір заборгованості ОСОБА_1 після рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 26 квітня 2011 року у справі №2-464/10 зріс з 3 431 612,52 гривень (станом на квітень 2011 року) до 125 398 286.17 гривень (станом на 18 лютого 2019 року), з урахуванням того що після спливу визначеного договором строку кредитування чи у разі пред`явлення до позичальника вимоги згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України право кредитодавця нараховувати передбачені договором проценти та пені припиняється. Права та інтереси кредитодавця в охоронних правовідносинах забезпечуються частиною другою статті 625 ЦК України, яка регламентує наслідки прострочення виконання грошового зобов`язання. (Див. Постанова Великолї Палати Верховного Суду у справі №444/9519/12 від 28 березня 2018 року та Постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 310/11534/13-ц).

Вважаю, що без визначення правової природи заборгованих сум (125 398 286.17 гривень станом на 19 лютого 2019 року) чи її узгодження з ОСОБА_1 ФК «Інвест Кредо» не мала законних підстав у позасудовий спосіб перереєстровувати іпотечне майно на себе.

Також представник ОСОБА_1 в суді апеляційної інстанції наголошував на тому, що його довіритель готовий вирішувати питання про погашення заборгованості за рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 26 квітня 2011 року у справі №2-464/10, але не із виставленої відповідачем суми - 125 398 286.17 гривень.

Як зазначено вище, іпотечний договір №5182/9723/325570 між сторонами було укладено 16 квітня 2008 року, застосуванню до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року.

Відповідно до статті 36 цього Закону сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати в тому числі: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

При цьому згідно із частинами першою та другою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Сторони договору досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя, що випливає з пунктів 6.4 6.5 договору іпотеки.

Разом із тим, відповідно до пункту 6.4.1 звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання можливе у порядку, встановленому чинним законодавством (статтею 37 Закону).

Встановлено, що під час відчуження спірної квартири договору про її добровільну передачу у власність ФК «Інвест Кредо» укладено не було, а ОСОБА_1 як іпотекодавець не надав своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю.

За таких обставин, ураховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору державному реєстратору та залишення нею без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, дії державного реєстратора Ревакович Іринип Ігорівни щодо реєстрації за ТФК «Інвест Кредо» права власності на спірну квартиру, власником якої залишався позивач, не можна вважати законними.

Такий висновок узгоджується із правовим висновком Великої Палати Верховного Суду зробленим у Постанові від 12 грудня 2018 року у справі №199/1276/17.

Крім того, судом першої інстанції допущено порушення вимог процесуального закону при розгляді клопотання представника ОСОБА_1 від 19 грудня 2022 року про зміну позовних вимог (т.2 а.с.62).

Первинно у червні 2019 року позивач у позову просив:

-скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 46801971 від 10 травня 2019 року, реєстратора Ревакович Ірини Ігорівни, Комунальне підприємство «Реєстрація майна та бізнесу» про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 ;

-скасувати реєстраційний запис від 03 травня 2019 року № 31490317, вчинений реєстратором Ревакович Іриною Ігорівною, Комунальне підприємство «Реєстрація майна та бізнесу», про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо»;

-поновити відомості у державних реєстрах речових прав на нерухоме майно про право власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 ;

-витребувати від Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо» на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-ІХ від 05 грудня 2019 року внесено зміни до ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зокрема в частині, яка надавала можливість скасовувати та/або вилучати записи з Державного реєстру прав.

З огляду на наведене ОСОБА_1 подав до суду заяву про зміну позовних вимог (а фактично їх уточнення відповідно до змін в законодавстві) у новій редакції (т.2 а.с.62-65).

У постанові Верховного Суду у справі №910/7103/21 від 16 грудня 2021 року зроблено висновок, що: «відповідно до практики Верховного Суду, суди першої інстанції за наявності певних обставин можуть прийняти рішення про повернення до стадії підготовчого провадження після його закриття для вчинення тих чи інших процесуальних дій, які можуть бути реалізовані лише на стадії підготовчого провадження».

Судом першої інстанції протокольною ухвалою від 16 грудня 2024 року відмовлено у задоволенні такого клопотання, розглянуто неактуальні позовні вимоги, чим по суті відмовлено позивачу у доступі до правосуддя в контексті статті 55 Конституції України, статті 6 Європейської конвенції з прав людини та 47 Хартії основних прав ЄС і право на ефективний засіб правового захисту згідно зі статтями 13 ЄКПЛ та 47 Хартії.

З огляду на вищевказане рішення судів першої та апеляційної інстанції не можна вважати законними, обґрунтованими та справедливими.

Суддя Львівського

апеляційного суду Савуляк Р.В.