Провадження № 22-ц/812/1995/25
П О С Т А Н О В А

Іменем України

25 листопада 2025 року м. Миколаїв

колегія суддів судової палати в цивільних справах Миколаївського апеляційного суду у складі:

головуючого: Базовкіної Т.М.,

суддів: Крамаренко Т.В., Царюк Л.М.,

із секретарем судового засідання: Колосовою О.М.,

розглянувши в порядку спрощеного провадження у відкритому судовому засіданні за відсутності учасників цивільну справу №483/284/24 за апеляційною скаргою Приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське» на рішення, яке постановив Очаківський міськрайонний суд Миколаївської області під головуванням судді Рак Лариси Миколаївни у приміщенні цього суду 25 серпня 2025 року, повний текст складено 29 серпня 2025 року, за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «САБАР», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - державний реєстратор Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумова Тетяна Сергіївна, про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки,

у с т а н о в и в :

У березні 2024 року. Приватне сільськогосподарське підприємство «Козирське» (далі - ПСП «Козирське», Підприємство) звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «САБАР» (далі - ФГ «Сабар»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - державний реєстратор Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумова Т.С., про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

Позов мотивовано тим, що ПСП «Козирське» відповідно до договору оренди землі б/н від 01 лютого 2017 року є орендарем земельної ділянки площею 5,82 га, кадастровий номер :02:000:0424, власником якої є відповідачка ОСОБА_1 зі строком дії договору до 01 лютого 2024 року. 10 жовтня 2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №33698765 внесено запис про право оренди. 01 вересня 2022 року між ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди землі б/н від 01 лютого 2017 року, відповідно до пункту 1 якої продовжено строк дії договору оренди на 10 років, починаючи з 01 лютого 2024 року. ПСП «Козирське» вживало заходів щодо реєстрації додаткової угоди, однак рішенням про відмову в проведенні реєстраційної дії №71795465 державним реєстратором відмовлено в проведенні реєстраційної дії у зв`язку з наявністю запису від 25 грудня 2023 року про заборону вчинення реєстраційних дій внесеного за заявою власника земельної ділянки. В подальшому 26 лютого 2024 року державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С. до державного реєстру були внесені відомості щодо оренди спірної земельної ділянки, а саме договір оренди землі б/н від 25 лютого 2024 року, номер запису в реєстрі про інші речові права № 53913808, що був укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар». Вказаними діями відповідачка порушила вимоги Закону України «Про оренду землі», оскільки земельна ділянка, яка є предметом новоукладеного договору оренди та зареєстрованого договору оренди, вже знаходиться в оренді ПСП «Козирське» згідно договору оренди, строк якого не сплинув та в судовому порядку він не припинений.

Посилаючись на викладене, позивач просив визнати недійсним договір оренди від 25 лютого 2024 року земельної ділянки площею 5,82 га, кадастровий номер :02:000:0424, що був укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар»; скасувати державну реєстрацію іншого речового права, проведену згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №71828204 від 29 лютого 2024 року державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С., номер запису про інше речове право 53913808 від 26 лютого 2024 року, та стягнути з відповідачки судові витрати зі сплати судового збору.

У відзиві на позовну заяву голова ФГ «Сабар», посилаючись на ненадання позивачем належних доказів на підтвердження позовних вимог щодо недійсності спірного договору оренди землі, просив відмовити у задоволенні позовних вимог ПСП «Козирське».

Відповідачка ОСОБА_1 правом на подання відзиву на позовну заву не скористалася.

Представник відповідачки ОСОБА_1 - адвокат Михайленко Н.М. в судовому засіданні позов не визнала, посилаючись на те, що позовні вимоги не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства, а тому у задоволенні позову просила відмовити.

Рішенням Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області від 25 серпня 2025 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з ПСП «Козирське» на користь ОСОБА_1 5000 грн в рахунок відшкодування витрат на правничу допомогу.

Судові витрати зі сплати судового збору понесені позивачем віднести на його рахунок.

Рішення суд умотивував тим, що хоча між сторонами й була укладена додаткова угода ще 01 вересня 2022 року, проте орендар - ПСП «Козирське» не скористався своїм правом щодо реєстрації права оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1 , після 01 лютого 2024 року шляхом державної реєстрації укладеної додаткової угоди до договору оренди землі, що надавало б йому право на оренду спірної земельної ділянки, а тому, оскільки на момент державної реєстрації права оренди ФГ «Сабар» згідно з укладеним договором оренди землі між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар» була відсутня реєстрація права оренди ПСП «Козирське» на спірну земельну ділянку, державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С. 26 лютого 2024 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна були внесені відомості щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0424, площею 5,8237 га, власником якої є ОСОБА_1 за договором оренди землі б/н від 25 лютого 2024 року укладеного останньою з ФГ «Сабар».

Враховуючи викладене, а також те, що договір оренди землі, який укладений 01 лютого 2017 року між ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 , припинив свою дію, а відтак і право користування вказаним господарством спірною землею припинено, та такий договір не поновлено відповідно до діючого законодавства, суд вважав, що у задоволені позову слід відмовити у зв`язку із відсутністю порушеного права позивача та предмету спору.

В апеляційній скарзі ПСП «Козирське» просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції допустив порушення приписів ЦПК України, зокрема статей 89, 263 ЦПК України стосовно всебічного, повного і об`єктивного встановлення у судовому процесі всіх обставин справи у їх сукупності, а також неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні. Так, 01 вересня 2022 р. між ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди землі б/н від 01 лютого 2017 року, відповідно до пункту 1 якої, строк дії вказаного договору продовжено на 10 років, починаючи з 01 лютого 2024 року. Позивач фактично не міг скористатися своїм правом щодо реєстрації права оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1 , шляхом державної реєстрації укладеної додаткової угоди до договору оренди землі, оскільки рішенням про відмову в проведенні реєстраційних дій №71795465 від 27 лютого 2024 року державним реєстратором прав на нерухоме майно Маршук-Трофименко Т.А. Іванівської селищної ради Одеської області відмовлено ПСП «Козирське» в проведенні реєстраційних дій щодо реєстрації речового права оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0424, оскільки в реєстрі міститься заява власника про заборону вчинення реєстраційних дій за реєстраційним номером 58704443, дата реєстрації - 25 грудня 2023 року. Вказаними діями ОСОБА_1 , фактично, створила перешкоду для проведення державної реєстрації додаткової угоди від 01 вересня 2022 року. ПСП «Козирське» зауважує, що земельні ділянки, які є предметом новоукладених та зареєстрованих договорів оренди між ОСОБА_1 та ФГ «САБАР»., вже знаходяться в оренді у ПСП «Козирське» згідно договорів оренди, строк дії яких не сплинув, в судовому чи в будь-якому іншому порядку їх ніхто не припиняв, тому нові укладені договори оренди підлягають визнанню недійсними.

У відзиві не апеляційну скаргу представник відповідачки ОСОБА_1 адвокат Михайленко Н.М. просить відмовити в її задоволенні, посилаючись на те, що оскільки орендар (позивач у справі) на скористався своїм правом щодо реєстрації права оренди земельної ділянки відповідачки після 01 лютого 2024 року шляхом реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, а відповідачки попередила позивача про те, що заперечує проти продовження терміну договору у зв`язку із несвоєчасним внесенням орендної плати, орендні відносини між нею та позивачем припинено. Також представник просить стягнути з позивача 2000 грн. витрат на професійну правничу допомогу в апеляційній інстанції.

В судове засідання суду апеляційної інстанції учасники справи не з`явилися, про час та місце судового засідання були повідомлені відповідно до положень ЦПК України, про причини неявки суду не повідомили.

Зважаючи на вимоги статей 128, 130, частини 2 статті 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення учасників справи, які не з`явилися, належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розглядові справи, враховуючи, зокрема, що матеріали справи є достатніми для проведення судового розгляду.

Відповідно до частин 1-3 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши доповідь судді, дослідивши матеріали справи, оцінивши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню із таких підстав.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина 1 статті 2 ЦПК України).

Відповідно до положень частин 1, 2, 3, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами частини 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Оскаржуване рішення суду вказаним положенням процесуального закону не відповідає.

Як вбачається з матеріалів справи і таке встановив суд першої інстанції, ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 589008, виданого Очаківським відділом земельних ресурсів 22 грудня 2006 року, є власницею земельної ділянки площею 5,82 га з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована в межах території Козирської сільської ради Очаківського району Миколаївської області (а.с. 15).

Згідно із інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 23 лютого 2024 року кадастровий номер вказаної вище земельної ділянки, належної на праві власності ОСОБА_1 , :02:000:0424 (а.с. 20-21).

01 лютого 2017 року ПСП «Козирське» (орендар) та ОСОБА_1 (орендодавець) уклали договір оренди землі (далі - Договір), відповідно до якого ОСОБА_1 надала, а ПСП «Козирське» прийняло у платне користування вищевказану земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 5,82 га, кадастровий номер :02:000:0424 (а.с. 9-12).

Відповідно до пункту 3.1 цього договору оренди його укладено на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно із пунктом 4.1 Договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється в розмірі 3,7 відсотків від її нормативної грошової оцінки, виходячи з чого розмір орендної плати за рік за цим договором на момент його укладання становить: 4936 грн. 19 коп.

Пунктами 4.2, 4.3 Договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації грошової оцінки землі та індексів інфляції внаслідок прояву інфляційних процесів грошової одиниці відповідно до чинного законодавства та орендна плата вноситься один раз на рік, але не пізніше 31 грудня кожного року.

Відповідно до пункту 6.3 Договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-ти денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

З витягу з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 16 жовтня 2019 року № 185002012 вбачається, що 10 жовтня 2019 року право оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0424, площею 5,82 га, було зареєстровано за ПСП «Козирське» на підставі договору оренди землі б/н від 01 лютого 2017 року, який укладено між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ПСП «Козирське», строк дії якого - до 01 лютого 2024 року. Державна реєстрація була здійснена державним реєстратором Шевченківської сільської ради Вітовського району Миколаївської області Олянич О.В. (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.10.2019, індексний номер 49194987. Номер запису про інше речове право 33698765) (а.с. 13).

01 вересня 2022 року між ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору оренди землі б/н від 01 лютого 2017 року, відповідно до пункту 1 якої сторони вирішили продовжити строк дії вказаного договору на 10 років, починаючи з 01 лютого 2024 року (а.с. 14).

27 лютого 2024 року державний реєстратор прав на нерухоме майно Маршук-Трофименко Т.А. Іванівської селищної ради Одеської області відмовив ПСП «Козирське» у проведенні реєстраційних дій щодо реєстрації речового права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0424, оскільки в реєстрі міститься заява власника про заборону вчинення реєстраційних дій за реєстраційним номером 58704443, дата реєстрації - 25 грудня 2023 року (рішенням про відмову в проведенні реєстраційних дій № 71795465) (а.с. 23).

25 лютого 2024 року ОСОБА_1 (орендодавець) та ФГ «Сабар» уклали договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, кадастровий номер :02:000:0424, площею 5,8237 га, яка перебуває у приватній власності ОСОБА_1 строком оренди на 10 років (а.с. 59-62).

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 368015429 від 29 лютого 2024 року державний реєстратор Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С. 26 лютого 20240020року (номер запису: 53913808) внесла зміни державного реєстру, а саме - відомості щодо оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0424, площею 5,8237 га, власником якої є ОСОБА_1 , документи, подані для державної реєстрації - договір оренди землі б/н від 25 лютого 2024 року, що був укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар», орендодавець - ОСОБА_1 , орендар - ФГ «Сабар» (а.с. 7-8).

У цій справі ПСП «Козирське» як орендар земельної ділянки, власником якої є ОСОБА_1 , вважає, що відповідачі уклали 25 лютого 2024 року договір оренди цієї земельної ділянки під час дії Договору з урахуванням змін, внесених додатковою угодою від 01 вересня 2022 року, а тому такий договір є недійсним.

Згідно зі статтею 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об`єктами права власності народу відповідно до закону. Власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб`єкти права власності рівні перед законом.

У статті 14 Конституції України вказано, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Разом з тим повноваження власника певним чином обмежуються, бо згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України є договори та інші правочини.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; 6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно із частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Питання укладення договору, його форми та визначення моменту укладення передбачені у загальній частині ЦК України.

Відповідно до частин першої та другої статті 638 ЦК України (тут і далі - у редакції, чинній на момент укладення договору оренди від 05 червня 2013 року) договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

У частинах першій, четвертій статті 639 ЦК України вказано, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

У частинах першій та другій статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Відносини у сфері найму (оренди) земельної ділянки регулюються ЦК України, ЗК України, Законом України «Про оренду землі» № 161-XIV (далі -Закон № 161-XIV), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша статті 792 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону № 161-XIV).

Відповідно до статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, консесуальним, строковим та оплатним.

У частині першій статті 14 Закону № 161-XIV (у редакції на момент укладення договорів оренди від 01 лютого 2017 року) було визначено таку форму договору оренди, а саме: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

05 грудня 2019 року Законом України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року (далі - Закон № 340-IX), частину першу статті 14 Закону № 161-XIV викладено в дещо іншій редакції: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

В подальшому вказана редакція частини 1 статті 14 Закону № 161-XIV була також змінена законом № 3272-IX від 27 липня 2023 року, та викладена наступним чином: «договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки, може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом».

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до статті 15 Закону № 161-XIV (у редакції на момент укладення договору оренди від 01 лютого 2017 року) були: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі могли зазначатися інші умови.

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до статті 15 Закону № 161-XIV (у редакції на момент укладення оспорюваного договору оренди від 25 лютого 2024 року) були: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі могли зазначатися інші умови.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (частина перша статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди).

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено вимогою, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.

Можна зробити висновок, що на законодавчому рівні встановлені чіткі і однозначні вимоги щодо форми і змісту договору оренди землі.

На час укладення договору оренди стаття 6 Закону № 161-XIV передбачала, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Стаття 17 Закону № 161-XIV (у редакції Закону від 12 лютого 2015 року № 191-VIII) передбачає, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Відповідно до частини 4 статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 01 січня 2013 року) вважалася саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого релевантного вирішення спорів щодо договору оренди землі, укладеного до 01 січня 2013 року.

У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.

Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України).

Переважною більшістю правовідносин, урегульованих нормами цивільного законодавства, є відносини, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.

Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

Це загальне правило закріплене у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Договір набирає чинності з моменту його укладення.

У частині третій статті 640 ЦК України в редакції Закону № 1878-VI від 11 лютого 2010 року, що діє з 01 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Разом із цим у частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Проаналізувавши зміни до законодавства, що регулюють правовідносини з оренди земельних ділянок, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначила, що «можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.»

Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним.

Таким чином, після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою.

Схожі висновки викладені у підпунктах 8.16-8.20 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22.

З наведеного слідує, що, уклавши 01 лютого 2017 року Договір, його сторони досягли згоди з усіх істотних умов Договору та зафіксували свою волю шляхом підписання відповідного документа і з цього моменту між ними виникли права та обов`язки у зобов`язальних правовідносинах (зокрема, обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату), а речове право оренди спірної земельної ділянки на підставі цього правочину виникло у ПСП «Козирське» 10 жовтня 2019 року з моменту його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Частиною першою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За змістом частин першої та третьої статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо; зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).

Відповідно до частин першої та другої статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Аналіз наведених норм в сукупності з положеннями Закону № 1878-VI дозволяє дійти висновку, що зміна умов договору оренди землі, укладеного з 01 січня 2013 року за загальним правилом здійснюється за взаємною згодою сторін в письмовій формі, а їх права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах змінюються з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання відповідного документа (зазвичай додаткової угоди).

Державній реєстрації на підставі вказаного вище правочину підлягає речове право оренди земельної ділянки (відповідні відомості про нього.

ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 01 вересня 2022 року підписали додаткову угоду, якою серед іншого визначили новий строк дії Договору: 10 років, починаючи з 01 лютого 2024 року. Тобто, уклавши 01 вересня 2022 року додаткову угоду до Договору ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 змінили строк дії договору оренди, продовживши його до 01 лютого 2034 року.

Колегія суддів зауважує, що матеріали справи не підтверджують наявність обставин, які давали б підстави для висновку, що у додатковій угоді чи Договорі був встановлений інший момент, з якого зобов`язання за ним змінюватимуться, аніж момент досягнення між сторонами відповідної домовленості.

Беручи до уваги викладене, апеляційний суд дійшов висновку, що зобов`язання за Договором, зокрема щодо встановлення нового строку дії оренди змінились для сторін з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання додаткової угоди.

Позивач до 01 лютого 2024 року вказані зміни до договору оренди землі від 01 лютого 2017 року у Державного реєстратор речових прав не зареєстрував, звернувся з відповідною заявою до державного реєстратора прав на нерухоме майно Іванівської селищної ради Одеської області Маршук-Трофименко Т.А. 23 лютого 2024 року.

Натомість, як повідомив державний реєстратор прав на нерухоме майно Іванівської селищної ради Одеської області Маршук-Трофименко Т.А. при прийнятті рішення про відмову ПСП «Козирське» у проведенні реєстраційних дій щодо реєстрації речового права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0424, власник земельної ділянки 25 грудня 2023 року зареєструвала заяву про заборону вчинення реєстраційних дій за реєстраційним номером 58704443 (рішенням про відмову в проведенні реєстраційних дій № 71795465) (а.с. 23).

В подальшому 26 лютого 2024 року (номер запису: 53913808) до Державно реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна державний реєстратор Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумова Т.С. внесла зміни, а саме - відомості щодо права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0424, власником якої є ОСОБА_1 , ФГ «Сабар» на підставі договору оренди землі б/н від 25 лютого 2024 року, що був укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар» (а.с. 7-8).

Тобто відповідачі вчинили дій, які перешкоджають позивачу зареєструвати право оренди земельної ділянки, строк якої продовжений сторонами Договору до 01 лютого 2034 року, тому таке порушене право підлягає захисту.

Положення частини 2 статті 16 ЦК України передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину (господарської угоди).

ЦК визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.

Статтею 203 ЦК передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частин 1, 3 статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та, у разі задоволення позовних вимог, зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

При цьому невідповідність правочину актам законодавства як підстава його недійсності повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення певним правочином (чи його частиною) імперативного припису законодавства.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

У позивача право оренди земельної ділянки закінчується 01 лютого 2034 року. Власниця земельної ділянки - відповідачка ОСОБА_1 не заявляла вимог ні про розірвання договору оренди з ПСП «Козирське», ні про визнання його недійсним. Відповідних судових рішень нею не надано, тому підстав для того, щоб вважати такий договір неукладеним, недійсним чи нечинним, апеляційний суд не вбачає.

Згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц (провадження № 14-25цс19), від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19 та інші), крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України).

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину.

Саме від задоволення вимог позивача (первинного орендаря) залежатиме подальша можливість законної реалізації його прав.

Оскільки оскаржуваний ПСП «Козирське» договір оренди земельної ділянки укладений в період чинності попереднього договору оренди, що порушує права первісного орендаря, наявні підстави для визнання оскаржуваного договору оренди недійсним.

Відповідно до частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Рішення суду про визнання недійсним договору не є підставою для внесення запису про скасування прав на нерухоме майно без скасування відповідного рішення про державну реєстрацію прав. У разі визнання недійсним договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, слід одночасно заявляти вимогу про скасування рішення про державну реєстрацію прав. Такі вимоги є відповідним і законним способом судового захисту в даному випадку, оскільки за чинним ЦК право власності виникає з моменту його реєстрації (пункт 97 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16 (провадження № 12-97гс18).

За такого колегія суддів вважає, що позивач довів свої позовні вимоги, оскільки оскаржуваний ним договір оренди укладений відповідачами всупереч вимог закону, в період дії укладеного позивачем договору оренди, що призвело до порушення прав позивача як первісного орендаря земельної ділянки, що є підставою для задоволення його вимог про визнання недійсним договору оренди землі 25 лютого 2024 року та скасування державної реєстрації зареєстрованого на його підставі права оренди за ФГ «Сабар».

Враховуючи, що суд першої інстанції при вирішенні спору неправильно застосував норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, а тому ухвалив помилкове рішення про відмову у позові, його необхідно відповідно до пункту 4 частини 1 статті 376 ЦПК України скасувати, ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

Відповідно, апеляційний суд задовольняє апеляційну скаргу та відхиляє аргументи відзиву на неї, які ґрунтуються на помилковому розумінні відповідачами вимог законодавства і спростовуються викладеним у мотивувальній частині цієї постанові.

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

В силу частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи, що апеляційним судом рішення суду скасовано, ухвалено нове про задоволення позову, судові витрати у цій справі покладаються на відповідачів, тому з них слід стягнути в рійних частках на користь позивача сплачений останнім за подання позовної заяви та апеляційної скарги судовий збір, що разом складає 15140 грн. - по 7670 грн. з кожного.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське»задовольнити.

Рішення Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області від 25 серпня 2025 року скасувати, ухвалити нове судове рішення.

Позов Приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «САБАР», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - державний реєстратор Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумова Тетяна Сергіївна, про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 25 лютого 2024 року площею 5,82 га, кадастровий номер :02:000:0424, який укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Сабар»; скасувати державну реєстрацію іншого речового права, проведену згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №71828204 від 29 лютого 2024 року державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С., номер запису про інше речове право 53913808 від 26 лютого 2024 року.

Стягнути з ОСОБА_1 , яка народилася ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрована: АДРЕСА_1 , та Фермерського господарства «Сабар», , на користь Приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське» по 7570 грн. судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Головуючий Т.М. Базовкіна

Судді: Т.В. Крамаренко

Л.М. Царюк

_______________________________________________

Повна постанова складена 27 листопада 2025 року