Провадження №22-ц/812/1866/25
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2025 року м. Миколаїв

Справа № 484/2538/25

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Шаманської Н.О.,

суддів: Кушнірової Т.Б., Тищук Н.О.,

із секретарем судового засідання Колосовою О.М.,

переглянувши в апеляційному порядку в режимі відеоконференції, цивільну справу

за позовом

ОСОБА_1

до

Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест»

про розірвання договору оренди землі, стягнення пені за несвоєчасну сплату орендної плати та індексації

за апеляційною скаргою

Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест»

на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області, ухвалене суддею Паньковим Д.А., 14 серпня 2025 року в приміщенні цього ж суду, дата складення повного тексту рішення не зазначена,

у с т а н о в и в:

У травні 2025 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до ТОВ «Південь Агро Інвест» про розірвання договору оренди землі, стягнення пені за несвоєчасну сплату орендної плати та індексації.

Позивачка вказувала, що вона є власником земельних ділянок з кадастровими номерами :07:000:0369, площею 4,9 га, :01:000:0732, площею 0,77 га, :05:000:0759, площею 0,1177 га та :01:000:1469, площею 0,01 га, що знаходяться в межах Синюхино - Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Між нею та ПСП ім. Т.Г. Шевченка було укладено договори оренди землі від 14 грудня 2011 року. Згодом між нею, ПСП ім. Т. Г. Шевченка та новим орендарем ТОВ «Південь Агро Інвест» 01 серпня 2018 року було підписано додаткову угоду до договору оренди землі строком до 31 грудня 2029 року, в якій було визначено розмір орендної плати 12,37% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить за рік оренди:

-ділянка № НОМЕР_1 з кадастровим номером :07:000:0369, площею 4,9 га 18902 грн 07 коп.;

-ділянка № НОМЕР_2 з кадастровим номером :01:000:0732, площею 0,77 га 2970 грн 33 коп.;

-ділянка № НОМЕР_3 :05:000:0462, площею 0,12 га 462 грн 91 коп.;

-ділянка № НОМЕР_4 з кадастровим номером :01:000:1469, площею 0,01 га 38 грн 58 коп.

Орендна плата за 2022-2023 роки була виплачена з простроченням на 181 та 77 днів відповідно.

Зазначала, що порушення строків виплати орендної плати, які поряд з розміром орендної плати є істотною умовою договору оренди землі (ч.1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі») є частковим невиконанням істотного обов`язку зі сплати орендної плати, тобто таким порушенням умов оренди земельної ділянки, яке у разі систематичності (неодноразовості) дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість у подальшому.

Пунктом 4.5 Додаткової угоди від 01 серпня 2018 року передбачено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року. Пунктом 4.7 Додаткової угоди визначено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожний день прострочення.

Відповідно до п.4.4 додаткової угоди обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування, проте всупереч вимогам договору та законодавства ТОВ «Південь Агро Інвест» порушує їх.

Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просила розірвати договір оренди землі від 14 грудня 2011 року, укладений між нею та ТОВ «Південь Агро Інвест» (ПСП iм. Т.Г. Шевченка), стягнути з ТОВ « Південь Агро Інвест» пеню у розмірі 5691 грн 48 коп та індексацію у розмірі 9770 грн 06 коп.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 14 серпня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Розiрвано договір оренди землi від 14 грудня 2011 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Південь Агро Інвест» (ПСП iм. Т.Г. Шевченка), щодо оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :07:000:0369, :01:000:0732, :05:000:0759, :01:000:1469, які зареєстровані у Державному реєстрі речового права за номером 10296939, 10295371, 10297736, 10295906 від 30 червня 2015 року.

Стягнуто з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 пеню за несвоєчасний розрахунок по орендній платі в сумі 4647 грн 53 коп. Розподілено судові витрати. В іншій частині у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Південь Агро Інвест» Демчук Є.В. посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив скасувати рішення суду першої інстанції в частині задоволення позову про розірвання договору оренди землі та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову в цій частині.

Апеляційна скарга мотивована тим, що сплата орендної плати не у повному обсязі, а також не в строк, відповідно до ст. 141 ЗК України та ст. 22 ЗУ «Про оренду землі» не є підставою для розірвання договору оренди землі.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 проти задоволення апеляційної скарги заперечувала, наголошуючи, що доводи апеляційної скарги є безпідставними. Зазначала, що протягом двох років поспіль відповідачем систематично порушувались умови договору оренди землі щодо своєчасності сплати орендної плати, а вона значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Крім того, вона є пенсіонеркою та орендна плата є основним доходом.

У судове засідання апеляційного суду позивачка та її представник не з`явилися, надали суду заяву про розгляд справи у їх відсутність.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача - Демчука Є.В., який підтримав доводи апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Задовольняючи позов про розірвання договору оренди земельний ділянки, суд першої інстанції виходив з того, що протягом двох років відповідачем систематично порушувались умови договору оренди земельних ділянок щодо своєчасності внесення орендної плати, що є істотним порушенням умов договору оренди та підставою для його розірвання.

Проте колегія суддів не з усіма висновками суду першої інстанції може погодитись з огляду на наступне.

Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Згідно з положеннями статті 14 Закону України «Про оренду землі» ( тут і надалі в редакції чинній на час укладення додаткових угод до договорів) договір оренди землі укладається в письмовій формі.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення додаткових угод) визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 6 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що частинами 1 і 2 статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тлумачення пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України, частини 2 статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

В той же час Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року під час розгляду справи № 918/391/23 відступила від наведеного висновку Об`єднаної Палати КЦС, викладеного у вищенаведеної постанові, шляхом конкретизації та зазначення про те, що несплата орендної плати в розумінні пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України охоплює випадки лише повної несплати орендної плати, у строки, визначені договором. Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне.

У цьому разі Велика Палата Верховного Суду виснувала, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України, а загальне правило частини 2 статті 651 ЦК України.

Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права ОСОБА_1 є власником земельних ділянок з кадастровими номерами :07:000:0369, площею 4,9 га, :01:000:0732, площею 0,77 га, :01:000:1469, площею 0,01 га та :05:000:0759, площею 0,1177 га що знаходяться в межах Синюхино - Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області.

14 грудня 2011 року між ОСОБА_1 та ПСП «ім. Т.Г. Шевченко» укладено договори оренди земельних ділянок :07:000:0369, площею 4,9 га, :01:000:0732, площею 0,77 га, :05:000:0462, площею 0,12 га, :01:000:1469, площею 0,01 га, строком на п`ять років.

01 серпня 2018 року ОСОБА_1 , ПСП «ім. Т.Г. Шевченка» та ТОВ «Південь Агро Інвест» уклали додаткову угоду до договорів оренди землі, за умовами якої зі згоди орендодавця ОСОБА_1 , орендар ПСП «ім. Т.Г. Шевченка» передало ТОВ «Південь Агро Інвест» права та обов`язки орендаря, передбачені договорами.

У пункті 1.1, 2.1-2.3 додаткової угоди сторони погодили, що Орендодавець надає, а Орендар ТОВ «Південь Агро Інвест» приймає в строкове платне володіння і користування наступні земельні ділянки:

:07:000:0369, площею 4,9 га,

:01:000:0732, площею 0,77 га,

:05:000:0462, площею 0,12 га,

:01:000:1469, площею 0,01 га, які знаходяться в межах Синюхино - Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області.

Строк дії договору до 31 грудня 2029 року (п.3.1 додаткової угоди).

Сторони визначили, що орендна плата за договором становить 12,37% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає 22 373 грн 89 коп за рік оренди.

Із цієї суми орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України.

У пункті 4.4 сторони визначили, що обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням індексації. При цьому, коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталася раніше).

Орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року.

Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський рахунок орендодавця та/або виплачує через касу орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв`язку через відділення УДППЗ «Укрпошта» шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів, або в іншій формі, погодженій сторонами.

У випадку невнесення орендної плати у строки, визначені договором, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожен день прострочення (п.4.7 Договору).

У пункті 13.2 договору сторони передбачили, що сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Факт перебування належної позивачу земельної ділянки в оренді ТОВ «Південь Агро Інвест» підтверджується актами прийому - передачі об`єкта оренди (земельної ділянки), що не спростовується відповідачем.

Таким чином, між позивачкою та відповідачем склалися правовідносини, пов`язані з передачею у платне строкове користування земельних ділянок за узгодженою сумою орендної плати, яка повинна сплачуватися орендарем у визначені додатковою угодою строки.

В той же час позивачка обґрунтовувала неналежним виконанням орендарем обов`язків, взятих на себе за додатковою угодою до договорів оренди, та вказувала на систематичне порушення при виплаті на її користь орендної плати за період 2022-2023рр, пов`язане з несвоєчасною оплатою орендної плати.

Крім того, з відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела /суми нарахованого доходу на виконання зобов`язань за договорами оренди, орендарем ТОВ «Південь Агро Інвест» сплачено ОСОБА_1 у листопаді 2023 року орендну плату, нараховану у листопаді 2023 року за 2023 рік, у сумі 27402 грн.11 коп. та у грудні 2023 року нараховану орендну плату в сумі 22096 грн. 74 коп за 2022 рік.

Зазначене також підтверджено позивачкою, якою надано інформацію про рух коштів на рахунку клієнта Первомайського відділення Ощадбанку про надходження 17 листопада 2023 року 22 058 грн 73 коп. орендної плати по договору оренди за 2023 рік, та 11 грудня 2023 року 22058 грн. 71 коп. орендної плати за 2022 рік (а.с.23).

Таким чином, надані відомості підтверджують, що орендарем, хоча і з деяким порушенням строку за 2022-2023рр сплачена орендна плата на користь орендодавиці у більшому розмірі, ніж передбачено додатковою угодою до договорів оренди.

В той же час виконання обов`язків зі сплати орендної плати здійснено орендарем за 2022 рік з тривалою затримкою з її виплати у грудні 2023 року, хоча вона була нарахована у грудні 2022 року, а за 2023 рік з меншою затримкою у 2 місяці при виплаті у листопаді 2023 року, замість 1 вересня 2023 року.

Внаслідок затримки виплати орендар за умовами додаткових угод (пункт 4.7) повинен був сплатити на користь орендодавиці пеню за період користування усіма земельними ділянками за додатковою угодою у 2022 році при фактичній сплаті у грудні 2023 року суму в розмірі 3 259 грн 99 коп., а за 2023 рік 1387 грн. 54 коп. без утримань.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про стягнення з відповідача на користь позивачки пені за вказаний період.

Рішення суду в частині стягнення пені сторонами не оскаржувалось.

За умовами пункту 4.4 орендар повинен був також при обчисленні та виплаті орендної плати застосовувати коефіцієнт індексації станом на 1 січня виплати/нарахування в залежності від того, яка подія сталася раніше.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог в цій частині, суд першої інстанції виходив з того, що відсутні підстави для нарахування такої індексації і рішення суду першої інстанції в цій частині сторонами не оскаржувалось та апеляційний судом не переглядалось.

Разом з тим, заявляючи вимоги про розірвання договорів оренди, які укладені позивачкою з іншою особою, вимог про розірвання додаткової угоди до договорів, що укладені між нею, попереднім орендарем та відповідачем 01 серпня 2018 року , позивачкою ОСОБА_1 в суді не заявлено та таких позовних вимог до відповідача не пред`явлено.

Проте суд першої інстанції не звернув належної уваги на зазначені обставини та вважав за можливе розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 14 грудня 2011 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Південь Агро» ( ПСП ім Т,Г. Шевченка), тоді як позивачкою фактично оскаржувалося належне виконання додаткової угоди до договорів, які укладено з іншими сторонами, при тому таких вимог заявлено не було.

За таких обставин, рішення суду першої інстанції в частині розірвання договору оренди підлягає скасуванню з ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог.

Що стосується розірвання додаткової угоди до договорів оренди, то у зв`язку з відсутністю таких позовних вимог та відсутністю суттєвого порушення прав та інтересів орендодавиці під час затримки виплати орендної плати за 2022 рік та 2023 рік, яка виплачена орендарем в повному обсязі, такі вимоги не можуть бути задоволені.

Тому, з огляду на належне виконання відповідачем обов`язків протягом 2024 року та зверненням позивачки безпосередньо до суду у січні 2025 року без пред`явлення вимог до орендаря, встановлені колегією суддів обставини слід розцінити, як свідчення того, що позивачкою отримано за додатковою угодою усе те, на що вона розраховувала під час укладення додаткової угод та ще і в обсязі, що є більшим за виплатами, ніж вона розраховувала отримати.

За такого, враховуючи встановлені обставини в суді апеляційної інстанції , колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди земельних ділянок підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України підлягає зміні рішення суду першої інстанцій в частині розподілу судових витрат. З ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 слід зменшити судовий збір з 2422 грн. 40 коп. до 1211 грн 20 коп.

Також судові витрати за розгляд справи у суді апеляційної інстанції слід стягнути з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Південь Агро Інвест» у розмірі 1453 грн. 44 коп.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» задовольнити.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 14 серпня 2025 року в частині розірвання договору оренди скасувати, постановити в цій частині нове судове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» про розірвання договору оренди від 14 грудня 2011 року, укладеному між ОСОБА_1 та ПСП ім. Т.Г. Шевченка відмовити.

Рішення суду в частині стягнення судового збору змінити, зменшивши стягнення судового збору з Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 з 2422 грн. 40 коп. до 1211 грн 20 коп.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» судовий збір за розгляд справи у суду апеляційної інстанції у розмірі 1453 гривні 44 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення з підстав, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий: Н.О. Шаманська

Судді: Т.Б.Кушнірова

Н.О.Тищук

Повний текст постанови складено 27 жовтня 2025 року.