КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 жовтня 2025 року

м. Київ

провадження № 22-ц/824/2022/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Євграфової Є. П. (суддя-доповідач),

суддів: Стрижеуса А. М., Саліхова В. В.

при секретарі Мудрак Р. Р.

за участі представника позивача - адвоката Зубко А. О.,

адвоката ОСОБА_4. в інтересах відповідача, та третіх осіб,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Зубко Анастасії Олександрівни, в інтересах ОСОБА_1 , правонаступником якого є ОСОБА_2 ,

на рішення Деснянського районного суду міста Києва у складі судді Панченко О. М.

від 01 липня 2024 року

у цивільній справі № 754/1278/24 Деснянського районного суду міста Києва

за позовом ОСОБА_1 , правонаступником якого є ОСОБА_2 ,

до ОСОБА_3 ,

треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5

про витребування майна із чужого незаконного володіння,

В С Т А Н О В И В:

В січні 2024 року представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Зубко А. О. звернулася в суд з даним позовом в якому просила витребувати із чужого незаконного володіння квартиру АДРЕСА_1 .

Обґрунтовуючи вимоги, позивач вказував, що квартира АДРЕСА_1 вибула з володіння позивача поза його волею внаслідок незаконного набуття права власності Іпотекодержателем та подальшого ланцюга безвідплатного відчуження. Позивач стверджував, що 05.11.2018 між ним та ОСОБА_4 було укладено Договір позики на суму 618 860,00 грн (еквівалент 22 000,00 доларів США), забезпечений Іпотечним договором, проте він жодних грошових коштів за Договором позики не отримував. Спір щодо визнання Договору позики недійсним тривав у Святошинському районному суді м. Києва, утім незважаючи на обізнаність про судовий процес, ОСОБА_4 14.05.2021 здійснила задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового звернення стягнення та зареєструвала за собою право власності на квартиру. Позивач наголошував, що це набуття було незаконним, оскільки він не отримував письмової вимоги про усунення порушення та не було проведено належної оцінки іпотечного майна, а наданий Звіт про оцінку майна (602 300 грн) був складений для цілей оподаткування і був визнаний неякісним та непрофесійним. Також зазначав, що в Державному реєстрі існують суперечності у відомостях про строк виконання основного зобов`язання (15.12.2018 у договорі проти 19.12.2018 у Реєстрі).

Позивач вказував, що незаконно набута ОСОБА_4 квартира в подальшому стала об`єктом ланцюга безвідплатних договорів дарування, внаслідок чого кінцевим володільцем стала ОСОБА_3 . Тому, на підставі статті 387 Цивільного кодексу України, просив витребувати квартиру із чужого незаконного володіння ОСОБА_3 .

Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 01 липня 2024 року в задоволенні позовних вимог відмовлено.

В апеляційній скарзі адвокат Зубко А. О., в інтересах ОСОБА_1 , посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Апелянт стверджує, що не було проведено належну оцінку спірної квартири. Застосований порівняльний метод оцінки проводився без особистого огляду квартири суб`єктом оціночної діяльності. Наданий звіт про оцінку майна (який визначив вартість квартири у 602 300 грн, тоді як ринкова вартість, за інформацією Фонду держмайна, становить 1 457 662,99 грн) був складений для цілей оподаткування, що не передбачає його використання для цілей стягнення відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Крім того, на замовлення позивача було проведено рецензування цього звіту, яке класифікувало його як такий, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та непрофесійним і не може бути використаний. Також зазначає, що ОСОБА_4 не повідомляла позивача про ціну, за якою майно набувається у власність, і не зверталася з вимогою про надання доступу до квартири для проведення оцінки.

Апелянт наголошує, що суд першої інстанції проігнорував правові позиції Верховного Суду, зокрема щодо: необхідності погодження з власником майна ціни набуття права власності на предмет іпотеки як істотної обставини, а також необхідності встановлення наявності письмової вимоги про звернення стягнення з доказами її вручення (постанови від 20.03.2019 у справі № 306/2053/16-ц, від 29.09.2021 у справі № 310/2400/18, від 26.06.2024 у справі № 362/3828/20); необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності (постанови від 18.05.2022 у справі № 487/5843/17); недійсності оцінки майна, якщо порушено положення Національного стандарту № 1 в частині здійснення ознайомлення оцінювача з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього (постанови від 20.09.2022 у справі № 2608/774/12, від 06.10.2022 у справі № 2033/2-108/11); ефективного способу захисту прав власника шляхом віндикаційного позову (ст. 387, 388 ЦК України) (постанови ВП ВС від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, ВП ВС від 11.02.2020 у справі № 922/614/19).

Апелянт стверджує, що оскільки спірна квартира вибула з володіння позивача поза його волею, і власником майна є позивач, у даному випадку необхідно застосувати статтю 387 ЦК України та витребувати квартиру з незаконного володіння ОСОБА_3 .

В поданому відзиві на апеляційну скаргу адвокат ОСОБА_4., в інтересах ОСОБА_3 , заперечила проти доводів апеляційної скарги, вважаючи їх необґрунтованими, рішення суду просила залишити без змін, посилаючись на його законність.

Стверджує, що доводи позивача про неотримання коштів (618 860,00 грн) за Договором позики від 05.11.2018 та незаконності реєстрації права власності на квартиру в період оскарження цього договору, не мають жодного юридичного значення, адже рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 20.02.2024 у справі № 759/23412/20 було відмовлено ОСОБА_1 в позові про визнання Договору позики недійсним. Крім того, постановою Київського апеляційного суду від 17.09.2024 апеляційну скаргу ОСОБА_1 на це рішення було відхилено, а рішення суду першої інстанції залишено без змін. Таким чином, Договір позики є дійсним, а задоволення вимог іпотекодержателя було вимушеним кроком через невиконання ОСОБА_1 своїх зобов`язань.

Відповідач заперечує твердження позивача про неотримання письмової вимоги про усунення порушення умов Договору позики та Іпотечного договору. Зазначає, що чотири рази надсилалися відповідні Заяви з вимогою та попередженням про звернення стягнення згідно зі статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Ці факти підтверджуються документами про направлення, зокрема: отриманням ОСОБА_1 заяви від 03.05.2019 (07.05.2019) та заяви від 03.02.2021 (15.02.2021). Навіть листи, які повернулися з відміткою «за закінченням терміну зберігання» (11.11.2020 та 27.11.2020), згідно з умовами Іпотечного договору (п. 2.3.) та Законом, вважаються достатнім доказом невиконання позичальником вимоги та виникнення права дострокового повернення позики і звернення стягнення на майно.

Стверджує, що невідповідність дати виконання основного зобов`язання (15.12.2018 у договорах проти 19.12.2018 у Державному реєстрі) не могла бути підставою для відмови в державній реєстрації права власності за ОСОБА_4 . Суд першої інстанції вірно зазначив, що такі невідповідності не впливають на державну реєстрацію.

Відповідач також заперечує твердження про непроведення належної оцінки та неякісність наданого Звіту про оцінку. Наголошує, що державний реєстратор отримав повний перелік документів, необхідних для реєстрації, згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (в редакції, чинній на 14.05.2021), включаючи Звіт про незалежну оцінку вартості квартири (серія ХМВТКВ408925 від 11.05.2021) та Довідку про суму боргу та вартість предмета іпотеки. Законодавство не вимагало подання жодних інших документів щодо вартості майна. Посилання позивача на Рецензію вважає непереконливим, оскільки вона проводилась з позиції вимог до повного Звіту, тоді як ОСОБА_4 подавала Звіт з висновком про вартість, що відповідало вимогам п. 61 Порядку.

Відповідач стверджує, що суд першої інстанції обґрунтовано не взяв до уваги постанови Верховного Суду, на які посилається позивач, адже постанови у справах №362/3828/20 від 26.06.2024 та № 306/2053/16-ц від 20.03.2019 стосуються правовідносин, що регулювалися законодавчою базою, яка діяла до внесення істотних змін до Порядку № 1127 від 26.02.2020, якій не передбачали подання документів щодо вартості предмету іпотеки. Крім того, у договорі іпотеки між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 не передбачено обов`язку повідомляти боржника про ціну, за якою майно переходить у власність, що відрізняє їх від спірних правовідносин, розглянутих Верховним Судом. Інші Постанови стосуються оскарження процедури звернення стягнення на майно в процесі виконавчого провадження, що регулюється Законом України «Про виконавче провадження», а не позасудового порядку звернення стягнення, який регулюється Законом України «Про іпотеку», як це було у даній справі.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 22 січня 2025 року зупинено провадження у цивільній справі №754/1278/24 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про витребування майна із чужого незаконного володіння, до залучення до участі у справі правонаступників.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 02 жовтня 2025 року залучено до участі у розгляді даної справи правонаступника позивача ОСОБА_1 який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 - ОСОБА_2 в процесуальному статусі позивача.

В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник позивача підтримала апеляційну скаргу із викладених у ній підстав та доводів.

Представник відповідача проти задоволення апеляційної скарги заперечила і підстав, викладених у відзиві.

Заслухавши доповідь судді Євграфової Є. П., пояснення представника позивача, представника відповідача та третіх осіб, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву до неї, колегія суддів виходить з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи і встановлено судом, що 21.12.2023 на підставі Договору дарування квартири, посвідченого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Приятельчук В. А. 21.12.2023 та зареєстрованого в реєстрі за № 2367, ОСОБА_4 подарувала квартиру АДРЕСА_1 своїй сестрі - ОСОБА_3

27.12.2023 на підставі Договору дарування квартири, посвідченого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Приятельчук В. А. 27.12.2023 та зареєстрованого в реєстрі за № 2401, ОСОБА_3 , подарувала квартиру АДРЕСА_1 своїй матері - ОСОБА_5

05.02.2024 на підставі Договору дарування квартири, посвідченого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Приятельчук В. А. 05.02.2024 та зареєстрованого в реєстрі за № 341, ОСОБА_5 подарувала квартиру АДРЕСА_1 ОСОБА_3 .

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав № 364567469 від 05.02.2024 право власності за квартирою АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_3 .

Також судом встановлено, що 05.11.2018 між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 був укладений Договір позики. Відповідно до п. 1.1. Договору позики, ОСОБА_4 передала у власність ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі, визначеному у п. 2.1. цього Договору, а ОСОБА_1 зобов`язався повернути позику у визначений цим Договором строк.

В якості забезпечення виконання ОСОБА_1 своїх зобов`язань по поверненню ОСОБА_4 позики, одночасно з Договором позики, був укладений Іпотечний договір, посвідчений 05.11.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Трубінською О. О. та зареєстрований за № 2568. За умовами Іпотечного договору ОСОБА_1 передав ОСОБА_4 в іпотеку квартиру за АДРЕСА_1 .

Пунктом 2.1. Договору позики передбачено, що розмір позики становить 618 860,00 грн, що є еквівалентом 22 000,00 доларів США, розрахованим за курсом долару США, встановленим Національним банком України на дату укладання цього договору. Факт передачі ОСОБА_4 та отримання ОСОБА_1 суми позики в повному обсязі підтверджується п. 3.1. Договору позики.

У відповідності до п. 5.1. Договору позики, ОСОБА_1 зобов`язався повернути ОСОБА_4 позику у строк до 15.12.2018.

Аналогічні умови узгоджені сторонами в п. 1.1. Іпотечного договору.

Так, у п. 8.1. Договору позики зазначено, що Сторони несуть повну відповідальність за правильність вказаних ними у цьому Договорі реквізитів та зобов`язуються своєчасно повідомляти іншу Сторону про їх зміну, не пізніше 2 (двох) днів з дня настання відповідної події, у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів на адреси Сторін, вказані в реквізитах цього Договору, а в разі неповідомлення несуть ризик настання пов`язаних із цим несприятливих наслідків.

В реквізитах до Договору позики ОСОБА_1 зазначив своїм місцем реєстрації та проживання саме адресу: АДРЕСА_2 .

Крім цього, п. 6.2. Іпотечного договору передбачено, що всі повідомлення між Сторонами здійснюються в письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів на адреси Сторін, вказані в реквізитах цього Договору, якщо інші реквізити письмово не повідомлені Сторонами, або шляхом особистого вручення. Іпотекодавець зобов`язаний письмово повідомляти Іпотекодержателя про зміну будь-яких своїх реквізитів не пізніше 2 (двох) днів з дня настання відповідної події, в інакшому випадку всі листи, які направлені на адресу: АДРЕСА_2 , вважаються відправленими за належністю, незалежно від того чи отримані вони Іпотекодавцем.

Відповідно до п. 2.3. Іпотечного договору, Іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні Іпотекодавцем сплати суми грошових коштів за договором позики в забезпечення якої укладається цей договір. Сторони дійшли згоди, що будь-яка кореспонденція на ім`я Іпотекодавця/Позичальника має надсилатися на адресу, вказану договорі. Така кореспонденція має вважатися отриманою Іпотекодавцем/Позичальником в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує дім за цією адресою, незалежно від того, чи отримав Іпотекодавець/позичальник її особисто, та незалежно від причин неотримання особисто.

Умовами п. 2.4. договору зазначено, що у випадку невиконання Іпотекодавцем письмової вимоги Іпотекодержателя про виконання зобов`язань за цим Договором та/або договором позики у встановлений Іпотекодержателем строк, таку вимогу іпотекодержатель може задовольнити за рахунок предмету іпотеки, що є предметом цього Договору.

Умовами п. 2.4.1 передбачено, що при зверненні стягнення на Предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом переходу до Іпотекодержателя права власності на Предмет іпотеки, перехід права власності на Предмет іпотеки до Іпотекодержателя відбувається після спливу 30-денного строку з моменту надіслання на адресу Іпотекодавця, зазначену в цьому Договорі, письмової вимоги про усунення порушення Основаного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, у разі невиконання зазначеної вимоги шляхом переходу права власності на Предмет іпотеки Іпотекодержателя.

Згідно п. 2.5. Іпотечного договору, у випадках, передбачених п. 2.2 цього Договору, звернення стягнення на Предмет іпотеки за вибором Іпотекодержателя також може бути здійснено одним із наступних способів: на підставі рішення суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; в позасудовому порядку на підставі ст.ст. 36, 37, 38 Закону України «Про іпотеку».

В п. 2.6. Іпотечного договору передбачено, що Іпотекодержатель обирає спосіб звернення стягнення на Предмет іпотеки на власний розсуд.

У зв`язку із невиконанням ОСОБА_1 своїх зобов`язань за Договором позики, ОСОБА_4 направляла письмові заяви з вимогою про усунення порушень та виконання зобов`язань за договором позики та попередження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на майно, переданого в іпотеку згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Так, заяву з вимогою про усунення порушень та виконання зобов`язань за договором позики та попередження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на майно, передане в іпотеку згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку», що посвідчена 03.05.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Приятельчук В. А. та зареєстрована в реєстрі за № 235, отримано ОСОБА_1 07.05.2019, що підтверджується Рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу №466 та Свідоцтвом про передачу даної Заяви, виданим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Приятельчук В. А. та зареєстрованим в реєстрі №697;

Заяву з вимогою про усунення порушень та виконання зобов`язань за договором позики та попередження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на майно, передане в іпотеку згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» від 11.11.2020, ОСОБА_1 не отримав, що підтверджується копією рекомендованого листа № 049 з Довідкою про причини повернення від 26.11. 2020 з відміткою «за закінченням терміну зберігання».

Заяву з вимогою про усунення порушень та виконання зобов`язань за договором позики та попередження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на майно, передане в іпотеку згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» від 27.11.2020 ОСОБА_1 не отримав, що підтверджується копією рекомендованого листа №392 з Довідкою про причини повернення від 12.12.2020 з відміткою «за закінченням терміну зберігання».

Заяву з вимогою про усунення порушень та виконання зобов`язань за договором позики та попередження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на майно, передане в іпотеку згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» від 03.02.2021 ОСОБА_1 отримав 15.02.2021, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу.

Всі заяви з вимогами направлялися ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_2 , що повністю відповідає умовам Договору позики та Іпотечного договору.

14.05.2021 ОСОБА_4 було подано державному реєстратору одночасно із Заявою про державну реєстрацію права власності на нерухомість, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 документи, надання яких підтверджує Картка прийому заяви №256501982 від 14.05.2021, серед іншого Звіт про незалежну оцінку вартості квартири, серія та номер: ХМВТКВ408925, від 11.05.2021, виданий ФОП ОСОБА_7 .

Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № від 17.05.2021 підтверджено здійснення реєстрації право власності на квартиру за ОСОБА_4 .

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 20.02.2024 у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_4 про визнання договору позики недійсним - відмовлено у повному обсязі.

Звертаючись до суду із вимогою про витребування квартири з чужого незаконного володіння, позивач ОСОБА_1 вважав, що квартира вибула з його володіння поза його волею, оскільки він не отримував грошових коштів за договором позики, а право власності за іпотекодержателем було зареєстровано незаконно з порушенням процедури (зокрема, через суперечності в реєстраційних відомостях та відсутність належної оцінки майна), що вимагає застосування віндикаційного позову.

Відмовляючи у задоволенні позову про витребування майна із чужого незаконного володіння, суд виходив із того, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 05.11.2018 був укладений дійсний Договір позики на суму 618 860,00 грн та Іпотечний договір, а позивач не виконав зобов`язання щодо повернення коштів до 15.12.2018. Встановивши, що іпотекодержатель неодноразово надсилав ОСОБА_1 письмові вимоги про усунення порушень, суд дійшов висновку, що ОСОБА_4 законно скористалася правом на позасудове врегулювання шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Встановивши, що всі вимоги законодавства щодо державної реєстрації права власності за іпотекодержателем були дотримані, включаючи надання звіту про оцінку майна, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог та недоведеність наявності вичерпних підстав для витребування майна від останнього набувача за ст. 388 ЦК України.

Колегія суддів не погоджується із висновком суду з наступних підстав.

Відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» в редакції, що була чинною станом на 14.05.2021, а саме статті 36, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються: умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

Відповідно п.п. «а» п. 2.4 договору сторони узгодили, що підписанням договору Іпотекодавець засвідчує, що надає Іпотекодержателю згоду про набуття права власності на предмет іпотеки до Іпотекодержателя. … Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону «Про іпотеку» у редакції станом на 14.05.2021 іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Відповідно до п.п. 3 п. 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень №1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються, зокрема, довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

У матеріалах справи наявний документ на двох аркушах (а.с. 154-155), на першому з яких зазначено: фізична особа-підприємець ОСОБА_8 , сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №161/21 від 04.03.2021; «Звіт про незалежну оцінку вартості квартири, що розташована АДРЕСА_3 » (пароль пошуку звіту про оцінку ХМВТКВ408925) 2021. На другому аркуші зазначено: Висновок про вартість майна; пароль для пошуку в Єдиній базі звітів про оцінку - ХМВТКВ408925; суб`єкт оціночної діяльності - фізична особа-підприємець ОСОБА_8 (Сертифікат № 161/21 від 04.03.2021); назва об`єкта оцінки - квартира, загальною площею 35,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_3 ; мета оцінки - визначення оціночної вартості для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов`язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства; дата оцінки 11.05.2021; вид вартості, що визнається - ринкова вартість; використані методичні підходи - порівняльний; величина вартості отримана в результаті оцінки - 602 300 грн (не враховуючи ПДВ); застереження щодо використання результатів оцінки - цей звіт може бути використаний тільки за вище згаданою метою оцінки. Висновок про вартість майна складено згідно з вимогами п. 60 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (затверджено постановою КМУ від 10.09.2003). Підписи: Оцінювач Єфімов Д. О. ; ФОП ОСОБА_8 .

Відповідно до змісту картки прийому заяви №256501982 (а.с. 158) саме вказаний «Звіт» було подано на державну реєстрацію права власності ОСОБА_4 14.05.2021.

Квартира набута у власність за вказаною вище ціною 602 300 грн.

Колегія суддів вважає помилковими висновки суду першої інстанції про законність набуття права власності Іпотекодержателем, оскільки воно відбулося без належного визначення вартості предмета іпотеки, адже частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» імперативно встановлено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Іпотекодержатель не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки, здійсненої саме для цієї мети. Це положення є гарантією захисту боржника, оскільки частина третя статті 37 Закону України «Про іпотеку» також зобов`язує іпотекодержателя відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених вимог, що неможливо обчислити без достовірної та цільової оцінки.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, а також однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності за іпотекодержателем. (постанови від 23.01.2019 у справі № 306/1224/16 та від 20.03.2019 у справі № 306/2053/16). Серед іншого, у постанові від 23.01.2019 у справі № 306/1224/16 Велика Палата Верховного Суду вказала на те, що оцінка предмета іпотеки здійснена суб`єктом оціночної діяльності шляхом застосування порівняльного методичного підходу, без виходу на місце і без огляду самого об`єкта, є такою, що не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна.

На переконання колегії суддів наданий відповідачем документ «Звіт» є лише Висновком про вартість з метою «визначення оціночної вартості для цілей оподаткування» та не є експертною оцінкою ринкової вартості, як того вимагає Закон України «Про іпотеку», з огляду на наступне.

Оціночна вартість є фіскальною категорією статті 172.3 Податкового кодексу України, яка слугує для встановлення мінімальної податкової бази і обмежена фіскальним 25-відсотковим ціновим діапазоном. На противагу цьому, оцінка для цілей стягнення іпотеки повинна відповідати принципу найбільш ефективного використання (пункт 10, 13 Національного стандарту № 1) з метою визначення максимальної вартості.

Наданий відповідачем документ (Висновок про вартість), складений згідно з пунктом 60 Національного стандарту № 1, не відповідає вимогам до повного Звіту (пункт 56 Національного стандарту № 1), який, згідно зі Статтею 12 Закону України «Про оцінку майна», підтверджує виконані процедури. У ньому відсутній аналіз найбільш ефективного використання та письмова заява оцінювача про особистий огляд об`єкта, що є обов`язковим етапом (пункт 51 Національного стандарту № 1).

Відповідно до Рецензії (а.с. 115-122, т. 2), що виконана на Висновок про вартість майна від 11.05.2021 року, цей документ класифіковано як такий, що не містить ознак звіту про оцінку майна, не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки, є неякісним та непрофесійним і не може бути використаний для цілей відчуження майна, оскільки ним не проведено особистий огляд об`єкта та аналіз найбільш ефективного використання, що є порушенням Національного стандарту № 1.

Практика Верховного Суду свідчить, що порушення положень Національного Стандарту № 1 в частині здійснення ознайомлення оцінювача з об`єктом оцінки є підставою для визнання такої оцінки майна недійсною (постанова Верховного Суду від 20.09.2022 у справі № 2608/774/12, від 06.10.2022 у справі № 2033/2-108/11).

Таким чином, використання оцінки, створеної для фіскальних цілей (оціночна вартість), як підстави для набуття права власності, є нецільовим та не може замінити обов`язкової експертної оцінки, що дає підстави для висновків про незаконність державної реєстрації права власності, що здійснена 14.05.2021 за заявою ОСОБА_4 .

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Зазначені правові висновки сформовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, провадження № 14-183цс23.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Метою цивільного судочинства є ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб (частина перша статті 2 ЦПК України). Згідно зі статтею 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення. Стаття 16 ЦК України встановлює загальний перелік способів захисту, які мають бути ефективними та відповідати змісту порушеного права і характеру його порушення (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 та від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц).

Встановлена судом апеляційної інстанції незаконність первинної державної реєстрації права власності за ОСОБА_4 (внаслідок відсутності експертної оцінки) свідчить про те, що майно 14.05.2021 вибуло з володіння власника ОСОБА_1 не з його волі іншим шляхом.

Оскільки власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею (статті 317 і 319 ЦК України), і він не перебуває у договірних відносинах із кінцевим набувачем - відповідачкою, віндикація, тобто право власника витребувати майно з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України), є найбільш належним та ефективним способом захисту.

Колегія суддів зазначає, що обраний позивачем спосіб захисту є вірним, адже у випадку, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, правомірному та ефективному способу захисту права відповідає вимога про витребування нерухомого майна, а вимоги про скасування рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна та записів про державну реєстрацію права власності не є необхідними для відновлення права власника. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав (пункт 67 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127), що забезпечує повне поновлення порушеного права. Судова практика Верховного Суду у цьому питанні є сталою.

Характер подальших переходів права власності на спірну квартиру підтверджують безумовне право позивача на витребування майна, адже з матеріалів справи вбачається, що квартира, незаконно набута ОСОБА_4 , стала предметом ланцюга безвідплатних договорів дарування (зокрема, від 21.12.2023, 27.12.2023 та 05.02.2024), внаслідок яких кінцевим набувачем є ОСОБА_3 . Згідно з частиною третьою статті 388 ЦК України, якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках. Оскільки всі правочини в ланцюгу, що призвели до набуття права власності ОСОБА_3 , були договорами дарування (безвідплатними), ці обставини не створюють жодних перепон для витребування майна у кінцевого набувача на підставі віндикаційного позову, що повністю відповідає вимогам цивільного законодавства та забезпечує відновлення порушеного права позивача.

Колегія суддів вважає за необхідне надати правову оцінку діям відповідача та третіх осіб крізь призму принципу добросовісності (пункт 6 статті 3 ЦК України), який визначається як певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони правовідношення (постанова КЦС ВС від 16.05.2018 у справі № 449/1154/14).

Набуття ОСОБА_4 права власності на предмет іпотеки 14.05.2021 шляхом позасудового звернення стягнення, здійснене в умовах достеменної обізнаності про відкритий судовий спір щодо недійсності Договору позики (основного зобов`язання). Іпотечний договір є похідним (акцесорним) зобов`язанням, і право на звернення стягнення виникає лише за умови існування та порушення основного зобов`язання. Отже, оскільки існувала ймовірність визнання Договору позики недійсним й право на звернення стягнення могло припинити чинність, здійснюючи реєстрацію права власності, ОСОБА_4 свідомо ігнорував принцип добросовісності, який вимагає поваги інтересів іншої сторони. Така поведінка є суперечливою (доктрина venire contra factum proprium), оскільки ОСОБА_4 , маючи можливість дочекатися рішення суду щодо договору позики, проте прискорила набуття права власності на майно, ціна якого була, до того ж, визначена неналежною оцінкою.

Зловживання правом (ч. 3 ст. 13 ЦК України) також вбачається у послідовному ланцюгу безвідплатних договорів дарування між близькими особами, адже використанням правомірних приватно-правових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову є неприйнятним.

Отже у зв`язку із неправильним застосуванням норм матеріального права (помилкове тлумачення Закону України «Про іпотеку» щодо належності оцінки), неповним з`ясуванням обставин, зокрема того, що наданий відповідачем Висновок про оціночну вартість не є експертною оцінкою для цілей іпотеки, та невідповідністю висновків суду (про законність реєстраційних дій) обставинам справи, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню із підстав визначених ст. 376 ЦПК України із ухваленням у справі нового судового рішення про задоволення позову та витребування на користь ОСОБА_2 , що є правонаступником ОСОБА_1 , із чужого незаконного володіння ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) квартири АДРЕСА_1 .

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України із ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) підлягає стягненню у дохід держави судовий збір за подання позову у розмірі 14 576 грн 62 коп., за подання апеляційної скарги - 21 864 грн 93 коп., що визначений виходячи із ціни позову 1 457 662,99 грн (оціночна вартість майна від 22.01.2024).

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу адвоката Зубко Анастасії Олександрівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 , правонаступником якого є ОСОБА_2 , задовольнити.

Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 01 липня 2024 року скасувати, ухвалити нове судове рішення.

Позов задовольнити. Витребувати на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ), що є правонаступником ОСОБА_1 , із чужого незаконного володіння ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00.

Стягнути з ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) в дохід держави судові витрати із сплати судового збору за подання позову 14 576 грн 62 коп., за подання апеляційної скарги - 21 864 грн 93 коп.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 05 листопада 2025 року.

Судді Є. П. Євграфова

А. М. Стрижеус

В. В. Саліхов