Справа № 484/3707/25
Провадження № 2/484/1693/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 жовтня 2025 року м. Первомайськ

Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області у складі:

головуючого судді Маржиної Т.В.,

за участю секретаря судового засідання Чумак А.О.,

представника позивача адвоката Єщенко О.В.,

представника відповідача адвоката Ряснянської І.С.,

у відсутність позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати, ціна позову 19 802 грн. 15 к., -

ВСТАНОВИВ:

08.07.2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ТОВ «Південь Агро Інвест» про стягнення орендної плати, ціна позову 19 802 грн. 15 к., мотивуючи тим, що йому на праві власності належать земельні ділянки з кадастровими номерами :01:000:0649, :01:000:0639, :05:000:0378, :01:000:1385, що знаходяться в межах Синюхино-Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Між ним та ПСП ім. Т.Г. Шевченка було укладено договір оренди землі б/н від 01.01.2014 року. Державну реєстрацію іншого речового права проведено 12.01.2015 року за номерами 8373381, 8374422. 8371514, 8371653. Згодом між ним та ПСП ім. Т.Г. Шевченка і новим орендарем ТОВ «Південь Агро Інвест» 01.03.2018 року було підписано додаткову угоду до договору оренди землі про зміну сторони та збільшення орендної плати. 03.01.2019 року було підписано ще одну додаткову угоду про збільшення орендної плати, відповідно до п.4.1 умов якої орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 15,15 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що у грошовому еквіваленті становить 27 402,12 грн. Пунктом 4.5 Додаткової угоди від 01.03.2018 року передбачено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця. Згідно з пунктом 4.7 додаткової угоди у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення. У пункті 9.4 Договору передбачено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний вчасно сплачувати всі належні за договором оренди платежі. Сплата орендної плати здійснювалась у безготівковій формі шляхом зарахування орендної плати на його картковий рахунок АТ «Ощадбанк» із грубим порушенням строків сплати орендної плати у відповідності до умов Договору оренди землі. Остаточний розрахунок по орендній платі за 2021 рік було здійснено через 2 роки - 12.05.2023 року. Орендна плата за 2022 рік була зарахована на його картковий рахунок 12.05.2023 року, прострочення суми боргу становить понад 181 день. Пеня за 181 день становить 4 959,40 грн. Орендна плата за 2023 рік була зарахована на його картковий рахунок 15.12.2023 року, прострочення суми боргу становить понад 105 днів. Пеня за 105 день становить 2 877 грн. Орендна плата за 2024 рік була зарахована на його картковий рахунок в два етапи 08.08.2024 року та 06.02.2025 року. Також при виплаті/нарахуванні орендної плати ТОВ «Південь Агро Інвест» не враховувало індексацію. Сума невиплаченої індексації орендної плати за 2022 рік складає 7 289,85 грн., за 2023 рік 1 393,07 грн., за 2024 рік 3 282,83 грн. Вважає, що ТОВ «Південь Агро Інвест» повинно було виплати орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки з урахуванням індексу інфляції в загальній сумі 11 965,75 грн. Зазначає, що ТОВ «Південь Агро Інвест» на момент звернення до суду заборгувало йому пеню за період несвоєчасної виплати орендної плати в сумі 7 836,40 грн. та індексацію в сумі 11 965,75 грн. протягом 2022-2024 років він неодноразово звертався до відповідача щодо виплати орендної плати, однак його звернення були проігноровані. Загальний розмір заборгованості становить 19 802,15 грн. За таких обставин вважає, що наявні підстави для стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 19 802,15 грн.

Ухвалою суду від 15.07.2025 року позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено розглядати справу в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання. Сторонам роз`яснено порядок та строки подання відзиву, відповіді на відзив, заперечень, клопотань і доказів; зобов`язано позивача надати суду відомості про доходи за період з 01.01.2021 року по 08.07.2025 рік (дата звернення з позовом до суду) з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору.

24.07.2025 року представник позивача адвокат Єщенко О.В. на виконання вимог ухвали суду надала витребувані докази.

31.07.2025 року від представника відповідача адвоката Баладиги С.П. надійшов відзив на позовну заяву, в якому він зазначив, що відповідач позов не визнає, просив відмовити в задоволенні позовної заяви, посилаючись на те, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Законодавство передбачає як необхідну умову для розірвання договору оренди землі - систематичне (два і більше) невиконання умов договору, в тому числі і несплату орендної плати. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Позивач просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки на підставі наявної заборгованості за індексацією та пенею. Матеріалами справи не підтверджено істотного порушення умов договору оренди земельної ділянки з боку ТОВ ПІВДЕНЬ АГРО ІНВЕСТ в частині сплати Позивачу орендних платежів у розмірах, нарахованих орендарем. Тобто, ТОВ ПІВДЕНЬ АГРО ІНВЕСТ виконувало умови договору оренди земельної ділянки в частині сплати орендних платежів. Оскільки у пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України зазначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати орендарем, відтак, відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки у зв`язку із систематичною несплатою орендних платежів. Фактично, Позивач вважає, що спір стосується проведення неправильного розрахунку ТОВ ПІВДЕНЬ АГРО ІНВЕСТ індексації орендної плати та розрахунку пені. Помилки у нарахуванні орендної плати за договором оренди земельної ділянки з урахуванням індексації орендної плати не можуть тлумачитися як систематична несплата орендних платежів та, відповідно, не можуть бути підставою для розірвання договору оренди. Таким чином, часткова несплата відповідачем складової орендної плати у виді її індексації у вищезазначених роках не призвела до істотного порушення умов укладеного між сторонами спору договору, а систематична недоплата частини орендної плати у виді її індексації не є підставою для констатації систематичної повної несплати орендної плати за вищезазначений період, тому підстав для розірвання договору оренди землі немає. Стягнення з відповідача заборгованості із орендної плати із урахуванням індексів інфляції у даній справі буде ефективним та пропорційним способом захисту порушеного права позивача з подальшим збереженням чинності зазначеного договору оренди землі. Тому вважає, що у задоволенні позову в цій частині слід відмовити з підстави його необґрунтованості. З інформації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру випливає, що значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2024 рік становить 1,12, 2023 рік 1,051, 2022 рік 1,0 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь). Натомість Позивач у позовній заяві за 2022 рік застосовує значення коефіцієнта індексації 126,603 % (тобто 1,26603), що свідчить про неправильність здійснених розрахунків. Позивач, намагаючись стягнути з ТОВ Південь Агро Інвест заборгованість з орендної палати у формі індексації не враховує обов`язку відповідача, як податкового агента, сплачувати податки та збори за позивача по орендній платі, та неправильно визначив значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за спірний період. Враховуючи те, що відповідач виплатив позивачу орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки у повному обсязі, підстави для стягнення заборгованості з орендної плати та індексації орендної плати за спірний період відсутні.

07.08.2025 року позивач надав до суду відповідь на відзив, в якій зазначив, що відповідно до виписки банку позивача видно, що відповідач щороку систематично порушував умови договору оренди відносно виплати орендної плати. Тобто, станом на 01 вересня кожного року орендна плата не була виплачена. У відповідності до умов договору оренди здійснювати розрахунок орендної плати не пізніше 01 вересня поточного року, а відповідач у 2021 році остаточно розрахувався аж через два роки - 12.05.2023 року. Орендна плата за 2022 рік була зарахована на його картковий рахунок аж через 9 місяців - 12.05.2023 року. Орендна плата за 2023 рік була зарахована на його картковий рахунок аж через 4 місяці - 15.12.2023 року. Орендна плата за 2024 рік була зарахована на його картковий рахунок в два етапи - 08.08.2024 та аж 06.02.2025 року. Протягом чотирьох років підряд систематично порушувались умови договору щодо своєчасності виплати орендної плати, а позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору. Відносно доводів відповідача щодо коефіцієнта індексації, то видно, що за 2023 та 2024 рік орендна плата повинна була сплачуватись більше на розмір коефіцієнта індексації. Позивач вважає, що ним вірно зроблений розрахунок індексації у відповідності до умов договору оренди. Додатково зазначив, що відповідно до Відомостей з реєстру станом на 21.07.2025 року, то видно, що у вересні 2024 року було надходження за кодом ознаки орендна плата від ТОВ «Південь Агро Інвест», де зазначено, що сума доходу, яка була нарахована становить 1397,50 грн., а виплачена сума становить 1397,51 грн. Також у Відомостях зазначено, що у листопаді 2024 року за кодом ознаки орендна плата від ТОВ «Південь Агро Інвест» зазначено, що сума нарахованого доходу 0,00 грн., а сума виплаченого доходу становить 1125,01 грн. Відповідно до виписки банку, то видно, що на рахунок позивача не надходили кошти від Відповідача ні у вересні 2024 року, ні у листопаді 2024 року.

Ухвалою суду від 25.08.2025 року закрито підготовче провадження, призначено справу до судового розгляду по суті на 25.09.2025 року, 09:30 годину.

Позивач належним чином повідомлений про розгляд справи, однак до суду не з`явився.

В судовому засіданні представниця позивача Єщенко О.В. позов підтримала, просила задовольнити.

Представниця відповідача Ряснянська І.С. зазначила, що відповідач позов не визнає, оскільки за даними підприємства обліковується переплата відносно виплати арендної плати. Стороною позивача не враховано, що відповідач сплачує також військовий збір та податок, тому і сума сплати позивачу становить 22 058 грн. 80 к. Розрахунок пені здійснений помилково. За період 2022 року у зв`язку із введенням військового стану були затримки із виплатою орендної плати, проте не було повної чи систематичної несплати за договором оренди. Вважає, що підстави для розірвання договору відсутні.

Сторонами, їх представниками не подано будь-яких інших заяв і клопотань по суті позовних вимог.

Вирішуючи справу на основі наявних письмових доказів, наданих сторонами, з врахуванням позицій сторін, викладених у поданих ними заявах по суті справи, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких підстав.

Згідно до ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Судом встановлено, що земельні ділянки з кадастровими номерами :01:000:0649 площею 6,8833 га, :01:000:0639 площею 1,0779 га, :05:000:0378 площею 0,1177 га, :01:000:1385 площею 0,0125 га, що знаходяться в межах Синюхино-Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на праві власності належить ОСОБА_1 .

Право власності позивача на зазначені земельні ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №№ 32184724, 32189713, 32176584 та 32177124 від 14.01.2015 року /а.с.29-36/.

Між ОСОБА_1 та ПСП ім. Т.Г. Шевченка 01.01.2014 року було укладено договір б/н оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :01:000:0649 площею 6,8833 га, :01:000:0639 площею 1,0779 га, :05:000:0378 площею 0,1177 га, :01:000:1385 площею 0,0125 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться в межах Синюхино-Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області /а.с.12-13/.

Державну реєстрацію іншого речового права права оренди проведено 12.01.2015 року за номерами запису про інше речове право 8373381, 8374422, 8371514, 8371653, що підтверджується Витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №№ 32184724, 32189713, 32176584 та 32177124 від 14.01.2015 року /а.с.29-36/.

Згодом між позивачем та ПСП ім. Т.Г. Шевченка і новим орендарем ТОВ «Південь Агро Інвест» 01.03.2018 року було підписано додаткову угоду до договору оренди землі про зміну сторони договору та збільшення орендної плати, відповідно до умов якої новим орендарем зазначених вище земельних ділок є ТОВ «Південь Агро Інвест» /а.с.15-18/.

Право оренди зазначених земельних ділянок нового орендаря ТОВ «Південь Агро Інвест» зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №№ 139297190, 139288173, 139294648 та 139301411 від 27.09.2018 року /а.с.21-28/.

Пунктом 4.5 Додаткової угоди від 01.03.2018 року передбачено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця та/або виплачує через касу Орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв`язку через місцені відділення УДППЗ «Укрпошта» шляхом надіслання на адресу Орендодавця поштових переказів, або в іншій формі, погодженій Сторонами. Орендна плата може бути перерахована Орендодавцю як Орендарем, такі за його дорученням, третьою особою, що буде належним виконанням умов даного Договору.

Згідно з пунктом 4.7 додаткової угоди у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення.

У пункті 9.4 Договору передбачено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний вчасно сплачувати всі належні за договором оренди платежі.

В подальшому 03.01.2019 року між позивачем та ТОВ «Південь Агро Інвест» було підписано додаткову угоду про збільшення орендної плати /а.с.20/.

Відповідно до п.4.1 умов додаткової угоди від 03.01.2019 року орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 15,15 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що у грошовому еквіваленті становить 27 402,12 грн.

За таких обставин ТОВ «Південь Агро Інвест» зобов`язане щорічно до 01 вересня поточного року провести розрахунок по орендній платі.

Сплата орендної плати здійснювалась у безготівковій формі шляхом зарахування орендної плати на картковий рахунок позивача в АТ «Ощадбанк» із грубим порушенням строків сплати орендної плати у відповідності до умов Договору оренди землі.

Так, остаточний розрахунок по орендній платі за 2021 рік було здійснено через 2 роки - 12.05.2023 року.

Орендна плата за 2022 рік була зарахована на картковий рахунок позивача 12.05.2023 року, прострочення суми боргу становить понад 181 день.

27402,12 грн. * 0,1% = 27,40 грн.

27,40 грн. * 181 днів = 4959,40 грн. пеня.

Пеня за 2022 рік становить 4959,40 грн.

Орендна плата за 2023 рік була зарахована на картковий рахунок позивача 15.12.2023 року, прострочення суми боргу становить понад 105 днів.

27402,12 грн. * 0,1% = 27,40 грн.

27,40 грн. * 105 днів = 2877 грн. пеня.

Пеня за 2023 рік становить 2 877 грн.

Орендна плата за 2024 рік була зарахована на картковий рахунок позивача в два етапи 08.08.2024 року та 06.02.2025 року.

Зазначені обставини підтверджуються випискою по картковому рахунку позивача за період з 01.01.2022 року по 26.06.2025 року /а.с.37/, а також відомостями про доходи позивача за період з січня 2021 року по травень 2025 року з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору /а.с.43-44/, відповідно до чого видно, що у вересні 2024 року було надходження за кодом ознаки орендна плата від ТОВ «Південь Агро Інвест», де зазначено, що сума доходу, яка була нарахована становить 1397,50 грн., а виплачена сума становить 1397,51 грн. Також у Відомостях зазначено, що у листопаді 2024 року за кодом ознаки орендна плата від ТОВ «Південь Агро Інвест» зазначено, що сума нарахованого доходу 0,00 грн., а сума виплаченого доходу становить 1125,01 грн. Однак відповідно до виписки банку на рахунок позивача не надходили кошти від Відповідача ні у вересні 2024 року, ні у листопаді 2024 року.

Згідно з виписки по особовому рахунку позивача ТОВ «Південь Агро Інвест» здійснило виплату орендної плати по договору оренди землі за 2021 рік 12.05.2023 року в сумі 34,08 грн., за 2022 рік 12.05.2023 року в сумі 22 058,70 грн., за 2023 рік 15.12.2023 року в сумі 22 058,70 грн., за 2024 рік 08.08.2024 року в сумі 22 058,70 грн. та 06.02.2025 року в сумі 1 123,27 грн. /а.с.37/.

Тож Відповідач у 2021, 2022, 2023 та 2024 роках порушив умови договору оренди відносно виплати орендної плати, оскільки з 01 серпня по 31 грудня 2024 року орендна плата не була виплачена повністю.

Таким чином, виходячи із зазначеного, суд встановив, що орендна плата за користування земельними ділянками за 2021-2024 роки не була виплачена згідно погоджених умов договору, тобто відповідач порушив умов договору, допустивши систематичну несплату.

Сплата орендної плати є обов`язком відповідача відповідно до умов договору.

Матеріали справи не містять даних про умисне ухилення позивача від отримання орендної плати та вчинення будь-яких дій з боку відповідача для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати. Відповідач не надав суду жодних доказів, які б спростовували позицію позивача.

Відповідно до положень ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 6, ч.1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 770 ЦК України визначено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Статтею 148-1 ЗК України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною першою ст. 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 14 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: в тому числі орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду) (редакція на момент підписання спірного Договору).

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди.

Частинами першою-третьою ст. 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст. 22 Закону України «Про оренду землі», орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Згідно з частиною другою статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Статтею 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» Орендодавець має право вимагати від орендаря: своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Відповідно до ст. 25 Закону України «Про оренду землі» Орендар земельної ділянки зобов`язаний: своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт.

У пункті «д» ч.1 ст. 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Тлумачення пункту «д» ч.1 ст. 141 ЗК України, ч.2 ст. 651 ЦК України свідчить про те, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Із зазначеним погодився Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 175/642/19 від 10.11.2021 року.

У разі систематичної повної несплати орендної плати договір оренди землі підлягає розірванню на підставі п.«д» ч.1 ст. 141 ЗК України, а в разі часткової несплати (недоплати) орендної плати на підставі ч.2 ст. 651 ЦК України. Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 року у справі № 918/391/23.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені п.«д» ч.1 ст. 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи ч.2 ст. 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з п.«д» ч.1 ст. 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма в такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми ч.2 ст. 651 ЦК України немає потреби.

З наведених підстав Верховний Суд зазначив, що сам лише факт систематичного порушення договорів оренди землі у виді повної несплати орендної плати за 2019 та 2022 роки є підставою для розірвання таких договорів, не зважаючи на те, чи надалі була повністю сплачена зазначена заборгованість, у цій справі після звернення до суду з позовом про розірвання згаданих договорів.

Аналізуючи зазначені норми законодавства у сукупності, суд прийшов до висновку про те, що систематична несплата орендної плати за землю в повному обсязі або частково відповідно до ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 ЗК України, ст. 651 ЦК України та умов договорів оренди землі є достатньою правовою підставою для розірвання договорів оренди землі в судовому порядку.

Подібні правові висновки викладено в постановах Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19 та від 10.02.2021 у справі № 923/1001/19.

Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців підряд може бути визнана систематичною. Якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 р. у справі № 183/262/17).

Згідно з абзацом третім пункту 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004 № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» визначено, що питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред`явлення позову про розірвання договору.

У постанові Верховного Суду від 22.06.2020 у справі № 922/2216/19 зроблено висновок щодо критеріїв істотності порушення умов договору як підстави дострокового розірвання договору. Зазначено, що істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Отже, якщо орендар систематично порушує взяті на себе за договором оренди землі зобов`язання щодо своєчасного та в повному розмірі, визначеному договором, внесення орендної плати за землю, то таке порушення є істотним, оскільки позбавляє Позивача відповідних надходжень, передбачених при укладенні договору.

З огляду на правову природу орендної плати як обов`язкової та визначальної для правової природи договору оренди земельної ділянки умови, орендна плата не може бути замінена на інші платежі і врахування орендної плати, як платежу у інших зобов`язальних правовідносинах між тими самими сторонами може бути лише на підставі інших погоджених сторонами правочинів та договорів, зокрема додаткового договору до договору оренди або змін до існуючого договору оренди тощо.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Таким чином, для вирішення спору у наданій справі необхідно встановити наявність або відсутність порушення зобов`язання орендаря щодо виплати орендної плати.

Отже судом на підставі наявних доказів встановлено порушення ТОВ «ПІВДЕНЬ АГРО ІНВЕСТ» з приводу невиплати орендної плати за 2021-2024 роки, що позбавляє сторону договору можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Таким чином, суд вважає, що наявні передбачені законом підстави для розірвання договору № б/н від 01.01.2014 року оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :01:000:0649, :01:000:0639, :05:000:0378, :01:000:1385, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» (ПСП ім. Т.Г. Шевченка), зареєстрованого у Державному реєстрі іншого речового права 12.01.2015 року за номерами запису про інше речове право 8373381, 8374422, 8371514, 8371653, а тому слід розірвати зазначений договір оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :01:000:0649, :01:000:0639, :05:000:0378, :01:000:1385.

Відповідно до ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Тобто, якщо в Договорі встановлений обов`язок індексувати орендну плату відповідно до індексів інфляції, то орендар зобов`язаний це роботи.

Відповідно до ст. 1 Закону України Про індексацію грошових доходів населення індексація грошових доходів населення - встановлений законами та іншими нормативно-правовими актами України механізм підвищення грошових доходів населення, що дає можливість частково або повністю відшкодовувати подорожчання споживчих товарів і послуг.

Розрахунок інфляційних нарахувань виконується за методикою, яка викладена у листі Верховного Суду України "Рекомендації щодо порядку застосування індексів інфляції при розгляді судових справ" від 03.04.1997 № 62-97. (Для розрахунку за методикою, яка викладена у Постанові Верховного Суду України у складі колегії суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 26.06.2020 у справі № 905/21/19 є калькулятор Інфляція, проценти, пеня).

Сукупний індекс інфляції розраховуються шляхом множення щомісячних індексів за період існування боргу.

При виплаті/нарахуванні орендної плати ТОВ «Південь Агро Інвест» не враховувало індексацію.

Індексація розміру орендної плати розраховується за формулою: [Сума індексації] = [Орендна плата] [Сукупний індекс інфляції] / 100% - [Орендна плата] Де: [Орендна плата] - Сума орендної плати, яка підлягає індексації. [Сукупний індекс інфляції) добуток щомісячних індексів за відповідний період.

Сума орендної плати, яка підлягає індексації за 2022 рік становить 27 402,12 грн. [Сукупний індекс інфляції] = 101,30% ? 101,60% х 104,50% ? 103,10% ? 102,70% ? 103,10% ? 100,70% ? 101,10% ? 101,90% ? 102,50% ? 100,70% ? 100,70% = 126,603% (за період Січень 2022 - Грудень 2022).

[Сума індексації] = 27 402,12 грн. (сума орендної плати) ? 126,603% (сукупний індекс інфляції) / 100% - 27 402,12 грн. (сума орендної плати) = 7 289,85 грн.

Сума орендної плати, яка підлягає індексації за 2023 рік становить 27 402,12 грн. [Сукупний індекс інфляції] = 100,80% ? 100,70% 101,50% ? 100,20% ? 100,50% ? 100,80% ? 99,40% x 98,60% ? 100,50% ? 100,80% ? 100,50% ? 100,70% = 105,084% (за період Січень 2023 - Грудень 2023).

[Сума індексації] = 27 402,12 грн. (сума орендної плати) х 105,084% (сукупний індекс інфляції) / 100% - 27 402,12 грн. (сума орендної плати) = 1 393,07 грн.

Сума орендної плати, яка підлягає індексації за 2024 рік становить 27 402,12 грн. [Сукупний індекс інфляції] = 100,40% ? 100,30% 100,50% ? 100,20% ? 100,60% ? 102,20% ? 100,00% ? 100,60% ? 101,50% ? 101,80% ? 101,90% ? 101,40%= 111,980% (за період Січень 2024 - Грудень 2024).

[Сума індексації] = 27 402,12 грн. (сума орендної плати) х 111,980% (сукупний індекс інфляції) / 100% - 27 402,12 грн. (сума орендної плати) = 3 282,83 грн.

Тобто ТОВ «Південь Агро Інвест» повинно було виплати орендну плату за 2022-2024 роки з урахуванням індексу інфляції. Тож сума невиплаченої індексації орендної плати за 2022 рік складає 7 289,85 грн., за 2023 рік 1 393,07 грн., за 2024 рік 3 282,83 грн., що в загальному становить 11 965,75 грн.

За таких обставин вбачається, що ТОВ «Південь Агро Інвест» на момент звернення до суду заборгувало позивачу пеню за період несвоєчасної виплати орендної плати в сумі 7 836,40 грн. та індексацію в сумі 11 965,75 грн.

Загальний розмір заборгованості становить 19 802,15 грн.

Відповідачем не надано жодних доказів, які б підтвердили його твердження про сплату ним із суми орендної плати обов`язкових податків та зборів за позивача.

Відповідно до ч.1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Статтею 12 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вони посилаються як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, коли наявні підстави для звільнення від доказування.

Статтею 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього кодексу, в межах заявлених вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених законом випадках.

Відповідно до ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 82 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Враховуючи вищезазначене, дослідивши наявні у справі письмові докази, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності, суд приходить до висновку про те, що позов підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача слід стягнути понесені і документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору.

Керуючись ст.ст. 2, 5, 10-13, 77-81, 89, 141, 258, 259, 263-265, 279 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати, ціна позову 19 802 грн. 15 к., - задовольнити повністю.

Розірвати договір № б/н від 01.01.2014 року оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :01:000:0649, :01:000:0639, :05:000:0378, :01:000:1385, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» (ПСП ім. Т.Г. Шевченка), зареєстрований у Державному реєстрі іншого речового права 12.01.2015 року за номерами запису про інше речове право 8373381, 8374422, 8371514, 8371653.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" на користь ОСОБА_1 заборгованість по неустойці у вигляді пені за період несвоєчасної виплати орендної плати в сумі 7 836 (сім тисяч вісімсот тридцять шість) 40 к. та індексацію в сумі 11 965 (одинадцять тисяч дев`ятсот шістдесят п`ять) 75 к., що в загальному становить 19 802 (дев`ятнадцять тисяч вісімсот дві) грн. 15 к.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в сумі 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн. 40 к.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про сторони:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест», , адреса: вул. Центральна, 1, с. Калинівка, Миколаївський район, Миколаївська область, 57440.

Повний текст судового рішення виготовлено 30 жовтня 2025 року.

СУДДЯ: