КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 жовтня 2025 року

справа № 754/12292/24

провадження № 22-ц/10832/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача: Музичко С.Г.,

суддів: Болотова Є.В., Сушко Л.П,

при секретарі: Яхно П.А.

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Гарант Житло Буд»

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарант Житло Буд» - Сілаєвої Тетяни Євгенівни на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 14 березня 2025 року, постановлене під головуванням судді Галась І.А. у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарант Житло Буд» про стягнення грошових коштів за попереднім договором купівлі-продажу,

ВСТАНОВИВ:

Увересні 2024 року позивач ОСОБА_1 звернулася до Деснянського районного суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарант Житло Буд» (далі - ТОВ «Гарант Житло Буд») та просила стягнути з відповідача на її користь грошові кошти у розмірі 684 988,00 грн, в тому числі: пеня за прострочення підписання основного договору у розмірі - 2 995,46 грн, компенсація 3 % річних відповідно до статті 625 ЦК України у розмірі - 2 582,74 грн, та стягнути понесені нею судові витрати

На обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що між нею та ТОВ «Гарант Житло Буд» було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири від 10 червня 2021 року, згідно з умовами якого сторони зобов`язалися протягом другого кварталу 2024 року укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири з характеристиками, які вказані в п. 1.4. цього попереднього договору: однокімнатна квартира загальною площею 41,93 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 .

Попередній договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ляхар О.M. та зареєстровано в реєстрі за № 382.

Відповідно до пункту 1.2.1. попереднього договору, продовження терміну для укладання договору купівлі-продажу допускається додатковим погодженням питання між сторонами, яке має бути оформлено відповідним нотаріально посвідченим договором. Усі витрати, пов`язані з укладанням такого договору несе сторона, з вини якої склалася затримка підписання основного договору купівлі-продажу.

Зазначила, що станом на день звернення до суду з позовом 15 серпня 2024 року договір купівлі-продажу квартири не укладений з вини ТОВ «Гарант Житло Буд».

Про продовження терміну для укладання договору купівлі-продажу позивачу зі сторони ТОВ «Гарант Житло Буд» в порядку, передбаченому пунктом 1.2.1. попереднього договору, повідомлень не надходило.

Пунктом 2.1. попереднього договору передбачено, що продаж зазначеного майна буде вчинено за ціною 809 585,00 грн.

Пунктом 2.7. попереднього договору передбачено, що в разі, якщо укладення та нотаріальне посвідчення основного договору в строк до закінчення другого календарного кварталу 2024 року та на умовах, передбачених цим попереднім договором, стане неможливим з вини сторони-1 (ТОВ «Гарант Житло Буд». сторона-1 зобов`язується повернути стороні-2 (позивачу) суму отриманої оплати за об`єкт в розмірі 809 585,00 грн.

Згідно з пунктом 3.1.3. сторона-1 (ТОВ «Гарант Житло Буд») зобов`язується не змінювати в односторонньому порядку строк (термін) укладання та нотаріального посвідчення основного договору та умови продажу об`єкту, зокрема ціни основного договору.

Пунктом 4.6. попереднього договору встановлено, що зміни та доповнення до цього договору будуть вважатися чинними, якщо вони укладені в письмовій формі, підписані уповноваженими представниками сторін та нотаріально посвідчені у встановленому законодавством порядку.

Пунктом 2.2. попереднього договору передбачається отримання коштів за попереднім договором в будь-який спосіб оплати.

За весь час з дати укладення попереднього договору позивачем було сплачено суму коштів у розмірі 684 988,00 грн, що підтверджується відповідними платіжними квитанціями.

Будь-які листи про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 10 червня 2021 року, як і листи-повідомлення про продовження терміну для укладання основного договору купівлі-продажу, позивачу від відповідача не надходили.

Позивач вважає, що оскільки в строк до 30 червня 2024 року між позивачем та ТОВ «Гарант Житло Буд» не було укладено основний договір купівлі-продажу квартири за умовами попереднього договору від 10 червня 2021 року з вини ТОВ «Гарант Житло Буд», тому керуючись пунктом 2.7. попереднього договору сторона-1 (ТОВ «Гарант Житло Буд») зобов`язана повернути стороні-2 (позивачу) суму фактично отриманої оплати за об`єкт в розмірі 684 988,00 грн.

З 01 липня 2024 року грошове зобов`язання ТОВ «Гарант Житло Буд» перед позивачем є простроченим, а розмір заборгованості ТОВ «Гарант Житло Буд» перед ОСОБА_1 становить 684 988.00 грн, оскільки з огляду на пункт 2.8. попереднього договору, сторона-1 за порушення строків підписання основного договору має сплачувати іншій стороні пеню в розмірі 0,01 % від ціни об`єкту за кожен день прострочення починаючи з 10 дня затримки.

Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 14 березня 2025 рокупозов задоволено частково.

Стягнуто з ТОВ «Гарант Житло Буд» на користь ОСОБА_1 грошові кошти в розмірі 687 570,74 грн.

У задоволенні інших вимог відмовлено.

Не погоджуючись із рішенням суду, представник ТОВ «Гарант Житло Буд» - Сілаєва Т.Є. звернулася з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове про відмову у позові.

Вимоги обґрунтовані тим, що визначення правової підстави для стягнення коштів з відповідача є важливим для розуміння того, чи достатньо доведеними є позовні вимоги. Кожна з підстав підлягає відповідному доказуванню різних по суті обставин та фактів. Тому задоволення позовних вимог без чіткого визначення правової підстави є ознакою незаконного судового рішення. Крім того, суд повинен розглядати справи в межах заявлених позовних вимог, тому стягнення коштів з інших правових підстав, ніж заявлено позивачем, не допускається.

Судом першої інстанції зроблено висновок про нікчемність договору забезпечення, проте такий висновок не є вірним. Договір забезпечення не можна вважати доповненням попереднього договору, оскільки договори мають різний предмет.

Відповідно до змісту укладеного між позивачкою та відповідачем договору про забезпечення виконання зобов`язань від 10 червня 2021 року № 252, предметом цього договору є забезпечення виконання зобов`язань за попереднім договором у вигляді сплати грошових коштів

Жодних підстав вважати договір забезпечення нікчемним немає. Висновок суду першої інстанції в цій частини є неправомірним і таким, що спричинив невірні висновки за результатами розгляду позовних вимог.

19 червня 2025 року адвокат Романцова Тетяна Володимирівна в інтересах ОСОБА_1 в системі «Електронний суд» сформувала відзив на апеляційну скаргу, у якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, мотивуючи це тим, що предметом попереднього договору купівлі-продажу є обов`язок укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, а предметом договору про забезпечення зобов`язань - дії, що регулюють виконання зобов`язань за попереднім договором. Однак, наведена відмінність предметів не заперечує їхньої тісної функціональної та юридичної взаємозалежності. ЦК України не містить норми, яка б вимагала ідентичності предметів для того, щоб вважати один договір доповненням або частиною іншого. Навпаки, у системному тлумаченні ЦК України очевидно, що забезпечення є похідним зобов`язанням, що не існує самостійно без основного. Отже, забезпечення виконання зобов`язань має похідну до основного зобов`язання правову природу, і не може існувати як самостійний правочин за відсутності укладеного основного правочину, виконання зобов`язань за яким забезпечуються відповідним майном.

Відтак, з огляду на ту обставину, що договір про забезпечення зобов`язань № 252 пов`язаний встановленням механізму сплати коштів за попереднім договором, тому фактично є доповненням до попереднього договору і забезпечує його виконання, а отже мав бути нотаріально посвідченим, що прямо випливає з вимог статей 547, 635 та 654 ЦК України. Разом з тим, укладений договір не був нотаріально посвідчений.

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, про те що договір про забезпечення виконання зобов`язань від 10 червня 2021 року № 252 є нікчемним.

Попередній договір купівлі-продажу, укладений між сторонами, не містить закріплених положень, які б передбачали необхідність укладення окремої додаткової угоди з визначенням порядку розрахунків. Укладення договору про забезпечення зобов`язань № 252 не є обов`язковим, оскільки не передбачено умовами попереднього договору та не є необхідним елементом для належного виконання зобов`язань, що з нього випливають.

Зміст попереднього договору прямо визначає, що виконання зобов`язання зі сплати коштів підтверджується фактом надходження коштів незалежно від способу їх отримання. Це свідчить про те, що сторони свідомо погодили, що зобов`язання вважається виконаним у момент сплати відповідної суми, незалежно від того, чи здійснено цю оплату на підставі окремого договору про забезпечення зобов`язань або іншим шляхом. Такий підхід відповідає принципу свободи договору та волі сторін, закріпленим у статтях 6 і 627 ЦК України. Таким чином, нікчемність договору про забезпечення зобов`язань № 252 не впливає на чинність і виконання попереднього договору купівлі-продажу, а факт сплати коштів сам по собі є належним доказом виконання позивачем покладених на нього зобов`язань.

З огляду на безспірне право відповідача на розпорядження належними їй грошовими коштами та зважаючи на ту обставину, що аванс підлягає поверненню, якщо договір купівлі-продажу не укладено і майно не було передано, позивачка вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Відзив на апеляційну скаргу до Київського апеляційного суду не надходив.

В судовому засіданні представник позивача Романцова Т.В. проти задоволення апеляційної скарги заперечувала, просила залишити без задоволення

Представник відповідача Сілаєва Т.Є. в судовому засіданні підтримала апеляційну скаргу та наполягала на її задоволенні.

Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного судового рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Задовольняючи позов частково, суд першої інстанції виходив з того, що станом на час розгляду справи договір купівлі-продажу квартири за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 10 червня 2021 року не укладений, повідомлення про продовження терміну для укладання договору купівлі-продажу позивачу зі сторони ТОВ «Гарант Житло Буд» в порядку, передбаченому п. 1.2.1. попереднього договору, не надходило, а тому наявні підстави для стягнення з відповідача на користь позивача суму сплачених коштів за попереднім договором в розмірі 684 988,00 грн.

Дійшов висновку про те, що договір про забезпечення виконання зобов`язань від 10 червня 2021 року № 252 всупереч вимогам статті 654 ЦК України та пункту 4.6. попереднього договору від 10 червня 2021 року, був укладений в простій письмовій формі і не був посвідчений нотаріально, а тому з огляду на статтю 220 ЦК України, доповнення до попереднього договору від 10 червня 2021 року, викладені в договорі про забезпечення виконання зобов`язань від 10 червня 2021 року № 252 є нікчемними.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Статтею 635 ЦК України визначено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Як встановлено судом першої інстанції, між позивачем ОСОБА_1 та ТОВ «Гарант Житло Буд» було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири від 10 червня 2021 року, згідно з умовами якого сторони зобов`язалися протягом другого кварталу 2024 року укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири з характеристиками, які вказані в пункті 1.4. цього попереднього договору: однокімнатна квартира загальною площею 41,93 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 .

Попередній договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ляхар О.M., та зареєстровано в реєстрі за № 382.

Відповідно до пункту 1.2.1. попереднього договору продовження терміну для укладання договору купівлі-продажу допускається додатковим погодженням питання між сторонами, яке має бути оформлено відповідним нотаріально посвідченим договором. Всі витрати, пов`язані з укладанням такого договору несе сторона, з вини якої сталася затримка підписання основного договору купівлі-продажу.

Пунктом 2.1. попереднього договору передбачено, що продаж зазначеного майна буде вчинено за ціною 809 585,00 грн.

Пунктом 2.7. попереднього договору передбачено, що в разі, якщо укладення та нотаріальне посвідчення основного договору в строк до закінчення другого календарного кварталу 2024 року та на умовах, передбачених цим попереднім договором, стане неможливим з вини сторони-1 (ТОВ «Гарант Житло Буд». сторона-1 зобов`язується повернути стороні-2 (позивачу) суму отриманої оплати за об`єкт в розмірі 809 585,00 грн.

Згідно з пунктом 3.1.3. сторона-1 (ТОВ «Гарант Житло Буд») зобов`язується не змінювати в односторонньому порядку строк (термін) укладання та нотаріального посвідчення основного договору та умови продажу об`єкту, зокрема ціни основного договору.

Пунктом 2.2. попереднього договору передбачається отримання коштів за попереднім договором в будь-який спосіб оплати.

За весь час з дати укладення попереднього договору позивачка сплатила суму коштів у розмірі 684 988,00 грн.

Сплата платежів позивачем на рахунок ТОВ «Гарант Житло Буд» підтверджується відповідними платіжними квитанціями, які надані позивачем, на загальну суму 684 988,00 грн: 18 червня 2021 року - 379 700,00 грн; 18 червня 2021 року у розмірі 20 288,00 грн; 08 липня 2021 року у розмірі 11 400,00 грн; 13 серпня 2021 року у розмірі 11 400,00 грн; 15 вересня 2021 року у розмірі 11 400,00 грн; 18 жовтня 2021 року у розмірі 11 400,00 грн; 11 листопада 2021 року у розмірі 11 400,00 грн; 16 грудня 2021 року у розмірі 11 400,00 грн; 11 січня 2022 року у розмірі 11 400,00 грн; 17 лютого 2022 року у розмірі 11 400,00 грн; 18 березня 2022 року у розмірі 4 000,00 грн; 18 травня 2022 року у розмірі 18 800,00 грн; 15 червня 2022 року у розмірі 22 800,00 грн; 16 серпня 2022 року у розмірі 22 800,00 грн; 22 вересня 2022 року у розмірі 11 400,00 грн; 14 жовтня 2022 року у розмірі 11 400,00 грн; 21 листопада 2022 року у розмірі 11 400,00 грн; 29 грудня 2022 року у розмірі 11 400,00 грн; 20 січня 2023 року у розмірі 11 400,00 грн; 17 лютого 2023 року у розмірі 11 400,00 грн; 17 березня 2023 року у розмірі 11 400,00 грн; 28 квітня 2023 року у розмірі 11 400,00 грн; 19 липня 2023 року у розмірі 11 400,00 грн; 18 серпня 2023 року у розмірі 22 800,00 грн.

Сума сплачених позивачем коштів на виконання вимог попереднього договору стороною відповідача оспорена не була.

Між позивачкою та відповідачем одночасно з попереднім договором, 10 червня 2021 року було укладено письмовий договір про забезпечення виконання зобов`язань № 252.

Предметом цього договору про забезпечення виконання зобов`язань сторонами було визначено те, що для підтвердження зобов`язань, що виникли у сторін згідно з попереднім договором щодо укладення договору купівлі-продажу та забезпечення виконання такого зобов`язання, сторона 2 сплачує стороні 1 суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюється розділом 2 цього договору.

Пунктом 2.4. договору забезпечення підтверджено, що укладення основного договору можливе лише за умови повної сплати коштів позивачкою.

Пунктами 3.1.2., 4.1. договору забезпечення передбачено право відповідача відмовитися в односторонньому порядку від виконання цього договору та розірвати договір у випадку порушення позивачкою умов оплати.

Пунктом 4.3. договору забезпечення визначено порядок повернення коштів у разі такого розірвання договору відповідачем в односторонньому порядку з вини позивачки, а саме: за винятком суми коштів у розмірі 5 % від загальної вартості об`єкту та після укладення відповідачем нового попереднього договору з третьою особою та повної оплати такою третьою особою суми коштів за квартиру, але не пізніше 1 (одного року) з дати розірвання договору. Договір є розірваним з дати направлення такого повідомлення стороні-2 і підписання сторонами будь-яких інших документів щодо розірвання даного договору не є необхідним.

Суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що враховуючи предмет та умови, договір про забезпечення виконання зобов`язань від 10 червня 2021 року № 252 є доповненням до попереднього договору від 10 червня 2021 року укладеного між сторонами.

Станом на час розгляду справи договір купівлі-продажу квартири, за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 10 червня 2021 року не укладений.

Про продовження терміну для укладання договору купівлі-продажу позивачу зі сторони ТОВ «Гарант Житло Буд» в порядку, передбаченому п. 1.2.1. попереднього договору, повідомлень не надходило.

25 червня 2024 року ТОВ «Гарант Житло Буд» направило на адресу позивача повідомлення про розірвання договору про забезпечення виконання зобов`язань від 10 червня 2021 року № 252.

Відповідно до статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Статтею 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

З огляду на статтю 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.

Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Кожна із сторін у зобов`язанні має право вимагати доказів того, що обов`язок виконується належним боржником або виконання приймається належним кредитором чи уповноваженою на це особою, і несе ризик наслідків непред`явлення такої вимоги (стаття 527 ЦК України).

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Згідно з статтею 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Боржник, який прострочив виконання зобов`язання, відповідає перед кредитором за завдані простроченням збитки і за неможливість виконання, що випадково настала після прострочення. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків. Прострочення боржника не настає, якщо зобов`язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора (стаття 612 ЦК України).

Особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання. Правочин, яким скасовується чи обмежується відповідальність за умисне порушення зобов`язання, є нікчемним (стаття 614 ЦК України).

Статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

Згідно із статтею 625 ЦК України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Враховуючи те, що станом на час розгляду справи договір купівлі-продажу квартири за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 10 червня 2021 року не укладений, повідомлення про продовження терміну для укладання договору купівлі-продажу позивачу зі сторони ТОВ «Гарант Житло Буд» в порядку, передбаченому п. 1.2.1. попереднього договору, не надходило, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для стягнення з відповідача на користь позивача суму сплачених коштів за попереднім договором в розмірі 684 988,00 грн.

Як правильно встановив суд першої інстанції, договір про забезпечення виконання зобов`язань від 10 червня 2021 року № 252 є доповненням до попереднього договору від 10 червня 2021 року укладеного між сторонами.

Відповідно до пункту 4.6. попереднього договору, зміни та доповнення до цього договору будуть вважатися чинними, якщо вони укладені в письмовій формі, підписані уповноваженими представниками сторін та нотаріально посвідчені у встановленому законом порядку.

За змістом вимог статей 635, 637 ЦК України, попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору.

Відповідно до вимог статті 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Встановивши, що договір про забезпечення виконання зобов`язань від 10 червня 2021 року № 252 всупереч вимогам статті 654 ЦК України та пункту 4.6. попереднього договору від 10 червня 2021 року, був укладений в простій письмовій формі і не був посвідчений нотаріально, з огляду на статтю 220 ЦК України, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що доповнення до попереднього договору від 10 червня 2021 року, викладені в договорі про забезпечення виконання зобов`язань від 10 червня 2021 року № 252, є нікчемними.

Наслідки порушення попереднього договору однією зі сторін передбачені у частині другій статті 635 ЦК України. Вони застосовуються, якщо інше не встановлено тим самим попереднім договором або актами цивільного законодавства.

При цьому відповідно до частини другої статті 635 ЦК України сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Умовами попереднього договору сторони погодили наслідки у разі неукладення основного договору як з вини покупця, так і з вини продавця. Такі умови за своєю правовою природою є договірними санкціями за невиконання умов договору.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

У статті 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов`язання незалежно від підстав його виникнення. Приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов`язань, якщо інше не передбачено договором або спеціальними нормами закону, який регулює, зокрема, окремі види зобов`язань. Не є таким винятком із загального правила випадок, коли покупець має право вимагати повернення суми попередньої оплати на підставі частини другої статті 693 ЦК України.

Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України, боржник, який прострочив виконання зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

За змістом статті 625 ІЦК України, яка регулює відповідальність за порушення грошового зобов`язання, стягувана позивачем з відповідача сума 3 % річних від несплаченої (неповернутої) суми попередньої оплати є відповідальністю сторони договору за допущене нею правопорушення.

Нарахування 3 % річних відповідно до статті 625 ЦК України є мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступає способом захисту майнового права та інтересу, який полягає в отриманні компенсації боржника за неналежне виконання зобов`язання. А проценти та індекс інфляції, що стягуються у разі порушення стороною грошового зобов`язання, мають компенсаційний, а не штрафний характер.

Нарахування інфляційних втрат на суму боргу входять до складу грошового зобов`язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

Подібні правові висновки висловлені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справах № 703/2718/16-ц (провадження № 14-241цс19) та № 646/14523/15 (провадження № 14-591цс18), від 13 листопада 2019 року у справі № 922/3095/18 (провадження № 12-105гс19), від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18 (провадження № 12-79гс19).

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про стягнення трьох відсотків річних на підставі ст. 625 ЦК України за 46 днів в сумі 2 582,74 грн.

Доводи апеляційної скарги про те, що суд повинен розглядати справи в межах заявлених позовних вимог, тому стягнення коштів з інших правових підстав, ніж заявлено позивачем, не допускається, не знайшли свого підтвердження, оскільки суд першої інстанції не порушив принципу диспозитивності та вирішив справу в межах заявлених позивачем вимог.

Доводи апеляційної скарги щодо помилкового висновку про нікчемність договору забезпечення та про те, що договір забезпечення є доповненням попереднього договору, оскільки договори мають різний предмет, апеляційний суд оцінює критично, оскільки вони зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції стосовно установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом, який їх обґрунтовано спростував.

При цьому колегія суддів звертає увагу на те, що предметом попереднього договору купівлі-продажу є обов`язок укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, а предметом договору про забезпечення зобов`язань - дії, що регулюють виконання зобов`язань за попереднім договором. Однак, наведена відмінність предметів не заперечує їхньої тісної функціональної та юридичної взаємозалежності.

ЦК України не містить норми, яка б вимагала ідентичності предметів для того, щоб вважати один договір доповненням або частиною іншого. Навпаки, у системному тлумаченні ЦК України очевидно, що забезпечення є похідним зобов`язанням, що не існує самостійно без основного. Отже, забезпечення виконання зобов`язань має похідну до основного зобов`язання правову природу, і не може існувати як самостійний правочин за відсутності укладеного основного правочину, виконання зобов`язань за яким забезпечуються відповідним майном

За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Відповідно до частин першої, другої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13 (провадження № 14-400цс19) сформулювала висновки про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину потрібно доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджувальної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.

Інші доводи апеляційної скарги суд оцінює критично, оскільки вони зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції стосовно установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом, який їх обґрунтовано спростував.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для частково задоволення позовних вимог, а рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованими, ухваленим з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Згідно з вимогами статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та не впливають на правильність постановленого судового рішення.

Керуючись ст. 268, 367, 374, 375, 381-384, 389 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника Товариство з обмеженою відповідальністю «Гарант Житло Буд» - Сілаєвої Тетяни Євгенівни залишити без задоволення.

Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 14 березня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 06 листопада 2025 року.

Суддя-доповідач

Судді