Справа № 587/271/25
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
30 вересня 2025 року Сумський районний суд Сумської області під головуванням судді Степаненка О.А., за участю секретаря судового засідання Бузової Т.І., представника позивача - адвоката Сергеєвої С.А., представника відповідача - адвоката Кулика В.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Суми цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірми «Степ» про стягнення несплаченої орендної плати,
В С Т А Н О В И В :
В судовому засіданні позивач та його представник адвокат Сергеєва С.А. підтримали позовні вимоги в повному обсязі.
Представник ТОВ «Агрофірма «Степ» - адвокат Кулик В.В. позовні вимоги не визнав, підтримавши позицію відповідача, викладену в відзиві на позовну заяву ( ар.с. 27). Зокрема, представник відповідача послався на те, що ТОВ «Агрофірма «Степ» було позбавлено можливості обробляти земельні ділянки позивача, які є предметом договорів оренди землі. Земельні ділянки позивача знаходяться на території Хотінської селищної територіальної громади Сумського району Сумської області, яка з 30 травня 2022 року по 31 грудня 2024 року перебуває в зоні можливих бойових дій і є територією, потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Отже, земельні ділянки позивача не використовувались відповідачем - ТОВ «Агрофірма «Степ» за призначенням, тобто не оброблялися і доходу від оренди земельних ділянок позивача ТОВ «Агрофірма «Степ» не отримувало, і як наслідок, не мало можливості сплачувати позивачу визначену договорами оренди орендну плату.
Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази по справі, з`ясувавши правові позиції сторін, суд приходить до наступних висновків.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.( ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди ( ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).
Орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, а також своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку ( ст. 24 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з приписами статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України,Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до частини 4 статті 14 Цивільного кодексу України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Згідно із приписами частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Відсутність у зазначеній нормі вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для її застосування є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 дійшла висновку, що вказана норма не містить вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин та засобів їх підтвердження, а тому підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
У разі використання орендованої земельної ділянки у військових цілях, які унеможливлюють її використання на даний час у господарських потребах, до таких правовідносин підлягають застосуванню положень ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України, у зв`язку з чим відсутні підстави для висновку про порушення умов договору оренди в частині несвоєчасної сплати орендної плати за користування такою земельною ділянкою ( аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду по справі № 905/1436/20 від 12.01.2022).
З 24 лютого 2022 року відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено режим воєнного стану.
Земельні ділянки, які є предметом розгляду справи, розташовані на території Хотінської сільської територіальної громади та відповідно до Наказу Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій Україні від 22.12.2022 року № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією» включені до переліку територій, на яких ведуться бойові дії 30.05.2022 року по теперішній час.
Отже, згідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженому наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України 22 грудня 2022 року № 309, Хотінська селищна територіальна громада Сумського району Сумської області з 30.05.2022 року по 31.12.2024 року перебуває в зоні можливих бойових дій.
Рішенням Хотінської селищної ради Сумського району Сумської області від 27.06.2024 р. ( додаток №1) вищевказані земельні ділянки позивача з кадастровими номерами :12:003:0114, :12:002:0356 включені де переліку земельних ділянок, які визнані непридатними для використання за цільовим призначенням у господарській діяльності у 2024 році у зв`язку потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами ( ар.с.31, 32- 38).

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.( ст. 1 Закону України «Про оренду землі»). Тобто, метою договорів оренди землі є вирощування сільськогосподарської продукції, цільове призначення земельних ділянок - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Ведення товарного сільськогосподарського виробництва передбачає вирощування сільськогосподарської продукції, її збут та отримання доходу, за рахунок якого виплачується і орендна плата за землю. А тому об`єктивна неможливість використання відповідачем орендованих земельних ділянок також вплинула на те, що мета договорів за 2024 рік не досягнута, а покладання виключно на одну сторону всіх ризиків в умовах обставин, які склалися не з вини сторони ( в даному випадку сторони відповідача) не відповідає принципам справедливості та розумності, встановленим ст. 3 Цивільного кодексу України.

Своїм листом від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 торгово-промислова палата України (далі - ТПП України) на підставі ст. ст. 14, 14і Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України, засвідчила форс-мажорні обставини ( обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Тобто, враховуючи форс-мажорні обставини ТОВ «Агрофірма «Степ» в 2024 році не змогло зібрати врожай і взагалі не використовувало земельні ділянки позивача та не отримувало дохід від них.

Верховний суд у своїй практиці виокремив наступні елементи форс-мажорних обставин: вони не залежать від волі учасників цивільних (господарських) відносин; мають надзвичайний характер; є невідворотними; і найголовніше - унеможливлюють виконання зобов`язань за даних умов здійснення господарської діяльності (Постанова ВС від 25.01.2022 №904/3886/211).

Тобто форс-мажор розглядається як обставина непереборної сили, запобігти якій зобов`язана сторона не має змоги. Відповідно, неналежне виконання договору не є наслідком її неправомірних дій і виключає наявність вини, яка є обов`язковою умовою для настання відповідальності за порушення зобов`язання, якщо інше не встановлено договором або законом. Така законодавча дефініція убезпечує особу від відповідальності за порушення без вини і є однією з основоположних в цивільному праві.

Таким чином, суд приходить до висновку про те, що невиконання відповідачем умов договору оренди землі стало наслідком форс-мажорних обставин, а саме військової агресії Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року.

Зазначені обставини виключають цивільно-правову відповідальність відповідача за невиконання договірних обов`язків, визначених договорами оренди землі, а відтак суд не вбачає законних підстав для задоволення позовних вимог.

Посилання позивача на те, що підставою для відмови у виплаті орендної плати фактично стала відмова позивача в укладенні договору оренди землі на умовах відповідача, а саме на укладення угоди строком на 25 років, належними і допустимими доказами не підтверджено. Як зазначив позивач, умовою виплати орендної плати відповідач зазначив саме підписання додаткового договору оренди землі строком на 25 років ( ар.с.16, 17). Позивач відмовився від зміни умов оренди належних йому земельних ділянок, зв`язку з чим йому 26.12.2024 року надали лист, у відповідності з яким орендар не мав можливості використовувати земельні ділянки в 2024 році внаслідок потенційної загрози їх забруднення вибухонебезпечними предметами, в зв`язку з чим в 2024 році орендовані земельні ділянки не оброблялись та не засівались.

Разом з тим, відповідач послідовно стверджував, що підставою невиплати орендної плати позивачу стало саме неможливість використовувати земельні ділянки позивача в 2024 році внаслідок потенційної загрози їх забруднення вибухонебезпечними предметами, в зв`язку з чим в 2024 році орендовані земельні ділянки ОСОБА_1 не оброблялись та не засівались ( ар. с. 18,зв., 27-30, 48-51, 73, 74).

Та обставина, що ТОВ «Агрофірма «Степ» не мало можливості обробляти орендовані земельні ділянки позивача внаслідок потенційної загрози їх забруднення вибухонебезпечними предметами, а також обстрілами з боку рф, свідчить також витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань, з якого вбачається, що 15 березня 2023 року був здійснений артилерійський та мінометний обстріл по території с. Степне Сумського району, внаслідок якого постраждало офісне приміщення ТОВ «АФ «Степ» ( ар.с.53-55). Крім того, 05 серпня 2024 року внаслідок атаки FPV- дроном цивільного автомобіля загинув директор «Агрофірми «Степ» ОСОБА_2 ( ар.с.56-57, 58,59).

У справі маються проекти додаткових договорів, в яких зазначені в якості сторін ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Степ» і в яких не зазначена дата укладення, відсутні підписи сторін та інші реквізити ( ар. с. 16, 17), однак це не свідчить про те, що умовою виплати орендної плати ОСОБА_1 відповідач зазначив саме підписання додаткового договору оренди землі строком на 25 років ( ар.с.16, 17). Сам відповідач в особі свого представника цю обставину категорично оспорює, послідовно зазначаючи, що причиною невиплати орендної плати ОСОБА_1 було саме неможливість виконати договірні зобов`язання внаслідок форс-мажорних обставин.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 12, 13, 141, 263-265 ЦПК України, ст. ст. 3, 14, 762 ЦК України, Законом України «Про оренду землі», Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій Україні від 22.12.2022 року № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією», суд

В И Р І Ш И В :

Відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірми «Степ» про стягнення несплаченої орендної плати за договорами оренди земельних ділянок за необґрунтованістю позову.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Сумського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя О.А.Степаненко

Повний текст виготовлений 29 жовтня 2025 року