Романівський районний суд Житомирської області
Р І Ш Е Н Н Я
14 жовтня 2025 року селище Романів
Романівський районний суд Житомирської області в складі судді Кірічука М.М., з участю секретаря судового засідання Грінчук-Степанюк З.А., представника позивача адвоката Хоменка С.О., відповідача ОСОБА_1 , представника відповідача - адвоката Поповича Ш.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про повернення суми авансового платежу, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_3 , -
У жовтні 2024 року адвокат Хоменко С.О. в інтересах ОСОБА_2 звернувся до Берегівського районного суду Закарпатської області з позовом до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_3 , в якому зазначено, що відповідачу на праві приватної власності належить частина житлового будинку, розташованого по АДРЕСА_1 .
10 жовтня 2021 року між позивачем та відповідачем була досягнута домовленість про оформлення права власності на цей будинок на ОСОБА_2 , після сплати останньою протягом двох років, тобто до 10 жовтня 2023 року, ОСОБА_1 вартості вищевказаного житлового будинку в розмірі 3500,00 доларів США. На підтвердження цієї домовленості відповідачем була складена розписка та заява, згідно яких вона надала згоду на продаж будинку та дозвіл на проживання позивача в цьому будинку.
Після того, як позивач залишилась без матеріального забезпечення, усвідомила свою неспроможність вчасно виконати взяті на себе зобов`язання по купівлі житлового будинку, звернулась до відповідача з проханням повернути раніше сплачені кошти, але отримала відмову.
4 березня 2025 року від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому зазначено, що позивач разом із своїми дітьми проживала та користувалась будинком за адресою АДРЕСА_1 з 10 жовтня 2021 року до 28 жовтня 2023 року. Протягом всього часу між сторонами виникали спори щодо місячної виплати орендної плати, оплати комунальних послуг та утримання житлового будинку в належному стані. Позивачка з`їхала з будинку не попередивши відповідача. Від продажу будинку ОСОБА_1 не відмовлялась, але ОСОБА_2 не мала намір його купувати. Намір позивача стягнути з відповідача кошти, які вона передавала як завдаток, перетворює її проживання в будинку на безкоштовне, що є неприпустимим. Спірні кошти позивачем було перераховано на картковий рахунок третьої особи. Отже відповідач не повинна віддавати кошти, які не отримувала. ОСОБА_1 просить відмовити у задоволенні позову.
В судовому засіданні представник позивача позов підтримав з підстав зазначених в ньому, просив його задовольнити. Відповідач та його представник позов не визнали, просили відмовити у його задоволенні з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву. Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_3 про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, в судове засідання не з`явилась, правом подати пояснення не скористалась.
Свідки ОСОБА_4 та ОСОБА_5 повідомили, що були присутні під час домовленості між позивачем та відповідачем про купівлю-продаж будинку за 3500 доларів США зі сплатою протягом двох років. Водночас свідки також повідомили, що питання оренди житлового будинку між ними не обговорювалось.
Судом встановлено, що згідно з письмовою заявою від 10 жовтня 2021 року ОСОБА_1 зобов`язалась продати ОСОБА_2 будинок за адресою АДРЕСА_1 шляхом виплати протягом двох років ОСОБА_2 3500,00 доларів США.
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №322955131 від 15 лютого 2023 року власником частини житлового будинку АДРЕСА_2 є ОСОБА_1 .
Укладення обумовленого сторонами договору купівлі-продажу будинку не відбулося.
Частиною першою статті 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого або майнового права та інтересу.
Відповідно до частин першої, третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.
Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.
На відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання.
Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.
Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу.
Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до частини першої та другої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Згідно з частиною першою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18) викладено висновок, що визнання нікчемного правочину недійсним за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
У цій постанові Велика Палата Верховного Суду не погодилась з висновками, викладеними в постановах Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 577/5321/17, від 03 жовтня 2018 року у справі № 369/2770/16, від 07 листопада 2018 року у справі № 357/3394/16-ц та у постанові Верховного Суду України від 02 березня 2016 року у справі № 6-308цс16, у частині застосування таких способів захисту прав та інтересів, як визнання нікчемного правочину недійсним і встановлення нікчемності правочину. У зв`язку з цим Велика Палата Верховного Суду відступила від правових висновків Верховного Суду та Верховного Суду України у цій частині.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19) зазначено, що цивільне право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац перший частини другої статті 215 ЦК України). Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
На підтвердження домовленості між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 відповідачем була складена розписка та заява, згідно яких вона надала згоду на продаж будинку та дозвіл на проживання позивача в цьому будинку, які укладені у простій письмовій формі, без їх нотаріального посвідчення, у зв`язку з цим суд дійшов висновку про нікчемність договору, оскільки укладений між сторонами правочин за своєю суттю є попереднім договором купівлі-продажу будинку, який мав би бути нотаріально посвідчений, однак сторони уклали такий договір у простій письмовій формі.
Водночас позивачем не заявлено вимог, які б відновлювали її порушене право, тому у задоволенні позову необхідно відмовити у зв`язку з обранням позивачем неналежного способу захисту.
Керуючись статтями 10-13, 141, 259, 263-265, 268, 279 ЦПК України, суд, -
В И Р І Ш И В:
У задоволені позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про повернення суми авансового платежу, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_3 , відмовити.
Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду в порядку передбаченому підпунктом 15.5 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Тридцятиденний строк на оскарження даного судового рішення слід обчислювати з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення буде складено 15 жовтня 2025 року.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя М.М. Кірічук